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大厦物业管理制度是确保大厦日常运营秩序，提升物业管理服务质量，保障业主权益的重要规范。其内容涵盖以下几个主要方面：
1. 管理架构与职责：明确物业管理公司的组织架构，规定各部门及员工的职责与权限。
2. 服务标准与流程：设定物业服务的各项标准，包括清洁、保安、维修、投诉处理等流程。
3. 费用收取与管理：规定物业费的计算方式、收取时间，以及财务管理的透明度。
4. 设施设备管理：涉及公共设施的维护保养，如电梯、空调、消防系统等。
5. 公共区域管理：规定公共区域的使用规则，如停车场、绿化区、休闲设施等。
6. 应急处理与安全管理：制定应急预案，强化安全防范措施，处理突发事件。
7. 业主关系管理：包括业主大会的组织、业主权益保护、沟通机制等。
8. 法规遵守与合规性：确保物业管理活动符合相关法律法规。
包括哪些方面
1. 制度建设：建立健全物业管理规章制度，包括内部管理手册、操作规程等。
2. 人力资源：人员招聘、培训、考核、激励机制等。
3. 质量控制：服务质量评估体系，定期进行自我评估和外部评审。
4. 技术支持：利用现代信息技术提升管理效率，如智能化管理系统。
5. 环境保护：推行绿色物业管理，减少资源浪费，提升环保意识。
6. 社区文化：组织各类社区活动，增强业主归属感，营造和谐氛围。
7. 法律法规：确保所有活动符合国家和地方的物业管理法规。
重要性
大厦物业管理制度的重要性体现在以下几个方面：
1. 维护业主权益：清晰的制度能保障业主的合法权益，提高满意度。
2. 提升服务质量：通过标准化流程，提高物业管理的效率和质量。
3. 防范风险：预防和应对各种潜在问题，降低运营风险。
4. 增强竞争力：良好的管理制度是物业公司在市场竞争中的重要武器。
5. 社会责任：确保大厦的安全与和谐，体现企业的社会责任感。
方案
为建立和完善大厦物业管理制度，建议采取以下措施：
1. 制定全面的管理制度：结合大厦实际情况，制定详尽的管理制度，确保覆盖所有管理环节。
2. 定期培训与考核：对员工进行定期培训，确保他们了解并遵守制度，同时实施考核机制，激励员工执行。
3. 强化沟通：建立有效的业主沟通机制，及时收集反馈，不断优化管理服务。
4. 信息化管理：引入物业管理软件，提高工作效率，减少人为错误。
5. 定期评估与修订：每年进行制度评估，根据实际情况进行必要的修订和更新。
6. 法规遵从性检查：定期进行法规遵从性检查，确保所有活动合法合规。
通过以上方案的实施，大厦物业管理制度将得到完善，从而为大厦的高效运营和业主的舒适生活提供有力保障。
大厦物业管理制度范文
第1篇 政府大厦物业管理质量监督控制
区政府大厦物业管理质量监督与控制
物业管理工作的核心在于质量控制系统的建立和得以不断的提升服务质量,运用iso9001(2000)质量控制系统,以《作业指导书》《工作手册》内容和工作标准为检查依据,贯穿于工作准备阶段、工作实施阶段、事后检查阶段、总结提高阶段的四个阶段,从依靠自检、互检、日检、周检、月检、季检、半年考评、年终总评的质量监督检查手段进行全程控制。
一、员工基本素质标准规定
(一)仪表、仪容
1、仪表仪容整洁、端正、规范,精神状态饱满。
2、上班时间着装统一,一律佩带工作卡
3、制服保持清洁、挺括,工作卡涂污或破损及时更换。
4、严禁穿着私人衣服上岗,严禁穿拖鞋上岗,严禁无卡上岗。
5、仪容举止文雅有礼、热情,力争给住户留下良好的第一印象;严禁不雅观、不礼貌的举止和行为,如懒散地依靠在台椅或墙上。
6、严禁与住户发生争吵和打骂行为;处理违章,对待无礼行为,要耐心、容忍,以理服人,教育为主。
7、办公室内,禁止大声喧哗;办公时间禁止哼唱歌曲、吃东西、聊天、随意串岗、打私人电话。
8、注意个人卫生,禁止蓄须、留长指甲;注意个人清洁,以免因异味引起住户和同事的尴尬。
(二)文明用语
1、要养成使用礼貌、文明的词语的习惯,主动向住户和来访者问好,彬彬有礼、态度亲切。
2、接听电话要注意:要在第一时间接听电话;首先向对方问候您好,物业管理处;禁止用喂、讲话、要哪里、找谁等生硬失礼的词语。
3、与住户或来访者交谈要使用普通话或白话,说话要清楚,用词准确,言简意赅。不讲与工作无关的话,不讲与住户无关的话,不讲有损管理处形象的话。
(三)处理投诉
1、物业管理公司应遵循公司的经营原则:
(1)接到投诉时,首先要假定我们的工作存在问题;
(2)出现投诉,一定要及时向上反映信息;
(3)面对重大的投诉问题,第一负责人要亲自处理;
(4)在处理投诉的过程中,应正确把握好与新闻媒体的关系;
(5)在满足客户的要求时,应遵循公司的经营原则办事,若客户的要求违背了公司的经营原则,则应寻求法律援助。
2、规范客户投诉的处理程序;
(1)认真听取住户的意见,弄清情况,做好笔录。
(2)即时处理,如非本部门工作范围的情况,及时通知有关部门或责任人。
(3)重大问题实行三级负责制:接待人--领班--主任逐级上报,直到处理完毕。
(4)态度和蔼,语言谦虚,不急不躁,耐心地做好解释工作;不得冷淡、刁难、取笑、训斥住户、向住户索要钱物。
(5)凡在管理处工作范围之内的投诉,处理时间不得超过一周;隐瞒投诉、漏记或漏报者除在本部门公开检讨,情节严重的,还要扣除当月效益工资。
3、物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例,并列入岗位培训的教材中。
二、日巡视检查规定
1、日巡视内容:
1)管理处内务巡视检查工作内容:
a.仪容仪表:着装整洁,佩带工作牌。
b.服务态度:说话和气,使用文明用语,不与用户发生争吵。
c.工作纪律:按时上下班无迟到早退现象,上班不闲聊,共同打扫办公室的保洁卫生等;
d.员工宿舍(集体):保洁卫生,摆放整齐,无垃圾堆放等。
2)物业巡视检查内容:
a.房管:
查违章,如:有无乱搭、乱建、违章装修,墙壁有无乱画、乱张贴、区内有无乱摆买;商业网点是否进行门前三包,有无擅自转租或改变申报经营范围等。
b.维修:
是否有不安全隐患,如:房屋出现破损、消防通道是否被堵、消防设施是否完好无损,有无临时乱拉电线;公共及通风设备有无损坏,室内外上下水管有无渗漏,道路、人行道等有无损坏,道路栏、路障是否完好无损等。
c.公共秩序:
有无可疑人员在区内游荡,乱张贴广告和其他的治安可疑情况等。
有无车辆乱停放,车场管理和车辆摆放是否有序,有无乱收费现象,是否按规定对进出车辆进行登记等。
d.保洁:
有无垃圾乱堆放,垃圾池是否及时清理,室外污、雨水管,化粪池、沙井是否有堵塞现象,是否及时疏通、清理,楼道是否按规定进行保洁等。
e.绿化:
树木花草有无损坏、是否及时进行修剪和除杂草、病虫害,是否及时修枝剪叶,并对补种绿地、树木采取保护措施等。
g.文化活动中心:活动场地、设施保洁卫生,设施完好,各项活动安全、有序开展,工作人员精神饱满,服务及时到位。
2、巡视记录和记录的处理:
1)在周末或周一应在管理事务记录表中列出下周或本周巡视的重点、每天巡视的路线。
2)巡视中,主要记录发现的问题,对用户的提议、建议以及自己在工作中发现的需加强管理、提高服务质量等方面的想法也应该作好记录。
3)巡视中发现的问题,分类进行处理:
a.收集的管理意见急需管理处主任决策的,应填写《转呈表》。
b.即行关闭的轻微不合格在日巡视表中关闭,要求在表中反映出发现的不合格已安排何部门整改、何时复检和复检结果是否合格;
c.严重不合格,填写不合格服务处理表。
d.发现违章行为填写违章处理规定执行。
3、巡视时间:
领班每日上午、下午各巡视一次,记录一次。
4、注意事项:
1)一天两次的巡视检查能基本覆盖要求检查的内容,上午和下午可以分不同内容或服务项目来检查;每天检查的内容要有侧重点,在一周内要求基本对服务区域内的房屋、公共配套设施及服务均作过检查或重点检查。
2)有多名领班的要注意分工,所分区域、服务项目搭配合理。
3)日巡视检查发现问题均记载管理事务记录表上,记录要求清晰、简洁,作为日巡视检查依据及本人工作考核依据。
5、相关记录:管理事务记录表
三、周检工作规定
1、范围:
各管理处周检。
2、职责:
1)管理处主任负责组织领班、各班(队)长
参加周检。
2)管理处主任指定一名领班作好周检记录。
3)管理处主任负责对周检中发现的不合格组织领班、班组(队)长,及时制订整改或纠正措施;发现严重不合格时制定纠正措施报告并上报公司物业管理部。
3、周检要求:
1)管理处必须按5所规定的九项进行周检工作。
2)每月抽查总量不少于本文件的规定。
3)检验标准应依据各工作手册中的规定。
4、检查的方式方法:
1)时间安排:
每周一下午,检查上周的服务情况,因特殊原因可以提前或滞后一天。
2)参检人员的检查组织形式:
采用集中与分组相结合,以集中形式为主;有条件的管理处,可分组带队检查。
3)检查方法:
实行巡查或抽查,以抽查为主;每次抽查面覆盖5各项,并应侧重两项加深检查深度。
5、检查项目和抽查内容:
1)房管工作:
抽查3-5项投诉处理、回访记录、巡视记录和来访登记等质量记录,巡视资料室、仓库、员工宿舍等。
2)安全工作:
每个巡逻去抽查一个签到箱,抽查2-3个固定岗,抽查3-5份来访登记、培训记录等质量记录,巡检保安员仪容仪表,抽查3-5人的文明用语使用、工作流程的掌握。
3)车辆管理:
抽查1-2停车场和道口岗亭,观察现场运作5分钟(仪容仪表、文明用语的使用,工作流程的掌握等);50%的摩托车、自行车保管站,抽查2-3份各岗位的质量记录,巡查车辆停放。
4)保洁工作:
大楼内抽查2个工作单元,大楼外抽查3个下水道口、2-3个污水井、2-3个垃圾池(果皮箱),巡检消杀工作。
5)绿化工作:
抽查区内2-3处的绿地拨杂草是否及时、草坪补种是否及时,2-3处绿篱修剪、补种是否及时,3-5棵树木有无病虫害、按规定修枝剪叶、无枯枝、无坏死树木。
6)维修工作:
抽查10%的安监探头,2%烟感探头,2%的楼道、走廊灯。检查地点同检查车辆、保洁、绿化地点尽量相同,一起检查,抽检量不够另增加检查范围。
7)机电设备管理:
主要由设备工程部领班组织其领班工程师、班组长检查,管理处按与其签定的管理合同对其检查,主要是检查设备房与值班室的管理,本周的供电率、供水率、电梯正常运行率、设备完好率、冷气及时率。
8)检查对上次周检不合格的处理情况。
6、处理结果:对不合格服务及时填写《不合格服务处理表》
7、检查记录:
1)检查出的轻微问题记入管理事务记录表,整改后关闭。
2)属于不合格服务填写《不合格服务处理表》。
8、相关文件与记录:周检表
四、办公物品管理规定
1、办公物品分类:
1)办公设备
a.电话
b.电脑及打印机
c.办公桌椅
d.资料柜
e.办公文具.
g.其他
2、办公用品:
a.材料纸
b.各种表格
c.笔
d.笔记本
e.计算器
f.直尺
g.其它
3、管理规定:
1)办公用品发放程序按公司制定的办公用品管理规定执行。
2)由档案员负责保存、发放和登记。
3)办公设备中,电脑及打印机由资料员负责操作、登记、收费和保管,以及联系维修事宜,领班领班负责监控。
4)保险柜由收款员使用,管理处主任负责监控。
5)办公桌椅由领用人负保管责任。
6)各班组长负责领取办公用品,并监控使用情况。
4、有关使用规定:
1)电话:
a.禁止拨声讯服务台。
b.禁止上班时间闲聊,私人电话通话时间不超过3分钟。
c.非管理人员禁止使用办公电话。
2)电脑及打印机:
a.非管理处指定操作人员必须经管理处主任或领班领班许可方可上机。
b.外来磁盘或软件严禁上机操作,以防止带毒传染,破坏电脑程序。
c.严格执行公司制定的电脑操作规程。
5、相关文件与记录:
第2篇 熙正大厦物业管理创优工作组织实施
正熙大厦物业管理创优工作组织与实施
一、指导思想
通过开展创建工作,进一步提高管理水平,提升服务质量,营造舒适的生活、工作环境,确保物业保值增值。
二、确立创优目标
20__年5月,公司确立了20__年下半年创建成都市物业管理优秀大厦及2008年上半年创建四川省物业管理优秀大厦的目标。
三、与工作联系小组达成共识,确定创优规划
20__年5月10日成都万邦物业管理有限公司在月度工作例会中与各项目一起讨论协商,达成共识,一致同意正熙大厦申报成都市物业管理优秀大厦,并共同确定了创优规划。
四、成立创优领导小组
20__年5月12日,公司明确创优工作以后,即由项目总经理挂帅成立了正熙大厦创优工作领导小组。
五、进行创优宣传和动员
1、宣传:创优工作需要全体业户的理解、支持、响应和主动参与。为此项目在20__年5月利用大堂ppt文件、上门走访等多种方式,向全体业户宣传今年创优目的、意义以及对业户自身的重要性。
2、动员:创优工作需要全体员工的积极响应和主动参与。20__年5月12日项目召开创优工作动员大会,大会由创优工作领导小组组长zz主持。主要布置各部门在创优工作中的具体任务。使每位员工了解创优工作的目的、意义,能以饱满的热情投身到创优工作中。六、部门互检、项目内部自检、反复整改
1、部门互检
时间:20__年6月20日;
目的:各部门从方便的角度出发,找出其他部门服务和管理工作中的不足;依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》;
互检人员:各部门负责人
结果:找出其他部门创优的差距,报创优领导小组并限期整改。
2、项目内部自检
时间:20__年6月28日、20__年6月29日;
目的:全面、系统性地找出不足;
依据:《成都市物业管理优秀大厦标准及评分细则》、《物业管理条例》以及其他行业法规等;
自检人员:创优工作小组;
结果:找出创优的差距,保持已达标合格的项目,对不达标项目全面整改。
6月28日项目内部自检
3、整改:
20__年7月----20__年8月上旬,根据部门互检、项目自检的结果,进行整改。
目的:
(1)硬件方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对大厦所配备的设施设备存在的问题进行整改,以至最终达标:
(2)资料方面:按《成都市物业管理优秀大厦标准》要求,对相关资料进行收集、完善、归档。
第3篇 小区大厦物业管理达标创优标准作业规程
小区(大厦)物业管理达标创优标准作业规程
1.0目的
规范住宅小区(大厦)物业管理达标创优工作,确保创优达标工作完善有效。
2.0适用范围
适用于物业管理公司创优达标工作。
3.0职责
3.1公司总经理负责达标创优工作的组织、监控。
3.2公司分管副总经理和管理处经理具体负责组织实施达标创优工作。
3.3管理处和公司机关各部门负责依照本规程进行达标创优工作的具体作业。
4.0程序要点
4.1物业管理“达标创优”简介
4.1.1“国家级物业管理优秀小区/大厦工业区”达标评比:是由国家建设部每年组织的全国物业管理达标考评分为90分(百分制),参加评比的小区/大厦/工业区由各省建委或物业管理主管部门推荐考评合格后(90分)可荣获由建设部颁发的“全国城市物业管理优秀小区/大厦1t_业区”荣誉称号(考评总分在95分以上可获“全国城市物业管理优秀示范小区/大厦工业区”称号)。达标后由建设部每两年复查一次,复查合格后可继续保持“国优”称号。
4.4.2“省级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各省建委每年组织的全省范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。考评达标分数一般为85分,参加考评的小区/大厦/工业区由省内各城市推荐。考评合格后,可荣获省级“城市物业管理优秀小区/大厦/工业区”称号。达标后由各省建委每两年复查一次,合格可继续保持“省优”称号。
4.1.3“市级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由国内各主要城市自己每年举行的全市范围物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦it业区达标后可荣获市级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
4.1.4“区级物业管理优秀小区/大厦/工业区达标评比”:是由各主要城市的各区级住宅主管部门举行的全区物业管理优秀小区/大厦/工业区评比。参加考评的小区/大厦/工业区达标后可荣获区级“物业管理优秀小区/大厦/工业区”荣誉称号。
4.2物业管理公司创优工作一般需要经过以下几个步骤确立目标。
4.2.1确立目标。
4.2.2成立创优领导小组。
4.2.3内部动员。
4.2.4对照“创优”标准进行内部整改。
4.2.5进行“自检”和“预检”o
4.2.6迎检达标o
4.3“创优”达标的基本工作要点确立“创优”目标:物业管理公司应首先确定准备“创优”的小区/大厦/工业区的创优目标,即明确是达到“国优”标准还是“省优”、“市优”、“区优”,以便为创优工作定下一个基本格调。定立“创优”目标时,应注意结合参加“创优”小区的实际情况和公司的保证能力,不可一味地好高骛远。
4.3.1成立“创优”领导小组:“创优”工作开始前应由公司领导亲自挂帅成立“创优”领导小组。创优小组一般应由公司各部门的负责人和管理处主要领导组成。对于重要地“创优”工作,应由公司总经理亲自挂帅以便加强“创优”工作的协调,支持力度,确保“创优”工作必要的人力、物力保障。
4.3.3内部动员:“创优”开始时,应首先对内部员工,特别是参加“创优”小区/大厦/工业区管理处的全体员工进行“创优”总动员,通过会议、宣传,加强管理力度等措施使相关员工尽快进入紧张的“创优”工作状态,提高、加快工作效益、工作节奏,作好打硬仗、“吃苦”的准备。
4.3.4对照“创优”标准进行内部整改:“创优”工作应当遵循的“创优”达标准备为
参照,边整边改边对照“标准”逐步达到“创优”标准的工作方式。内部工作“创优”整改包括“创优”小区/大厦/工业区硬件设施(房屋、设备、设施、环境等的整改和“创优”资料(原始凭证、管理体系等)的完善两大部分。
4.3.5在“硬件”设施的整改方面,应当作到以下几个方面的完善:
a)所管理物业楼宇外观的完好、整洁。“创优”小区应当做到或基本做到楼宇外观完好,无墙皮剥落、乱涂乱画乱张贴,整洁无污染、锈迹,油漆鲜亮,标识清楚。特别应注意阳台封闭的统一有序和不违反法规,不改阳台的使用功能,各种外观管道清洁完好,无锈迹污染,不违反装修管理规定的乱拉线、乱搭建、
随意改动门窗色调等现象(详见《装修管理标准作业规程》);
b)所管理的楼宇内部整洁、有序、安全。无违反装修管理和消防管理法规的乱搭、乱建、乱改(改动房屋的使用功能,物别是随意改动房屋结构)等违章现象;各类楼宇内部基本设施完好、整洁、标识完整清晰(详见《装修管理标准作业规程》和《防火管理标准作业规程》);
c)所管理小区/大厦/工业区各类公共设施、设备使用功能保持良好的工作状态“创优”整改时应对照“创优”标准。特别注意两个方面的问题:一是各类公共配套设备、设施的完备,即作为小区规划和居家生活应当配置的公共配套设施、设备不能缺项和随意减少;二是各类公共设施、设备的使用完好率应注意达标,对日常管理比较被忽略的设施、设备,如路灯、路牌等要特别加以注意保持其使用的完好率;
d)设备机房的环境和设备表面维护管理应做到整洁、干爽,无灰尘、锈迹、脱漆、杂物,无虫、鼠害迹。设备机房的和设备表面状况反映出来的是直观的设备维护管理水准的高低,整改时应特别注意机房的环境整改和设备表面的维护工作,力争做到机房整洁、干爽、通风降温和防护措施完善,设备表面光泽饱满、标识清晰,无油渍、锈迹、脱漆现象(详见机电维修部相关标准作业规程);
e)消防系统配置齐全,标识清楚完善,消防疏散通道畅通o“创优”整改时应特别注意对消防系统的整改,力争做到消防设施、设备齐全完好,可随时启用,消防疏散应急照明灯、消防疏散指示牌、疏散图和标识齐全、完好,消防疏散通道畅通,无任何阻碍,通往天台、逃生平台防火门无锁闭;楼宇四周消防通道无占用、停车等已被忽略的消防隐患(详见消防管理中心各标准作业规程);
f)除消防以外的其他涉及到居民身心健康、安全的重要设施如二次供水系统、池、水箱的清洁、消毒,煤气管道、电梯等设施、设备的安全防护措施一定要完善到位;
g)卫生状况至关重要o“创优”整改时要特别注意整改小区/大厦/工业区的各个卫生死角的卫生,如商业网点门前、停车场、雨棚、天台、垃圾中转站、绿化花丛等处的卫生状况。严格管理控制好小区内的乱张贴、乱涂画等现象,严禁在小区内养家禽(详见保洁部相关标准作业规程);
h)“创优”小区/大厦/工业区的环境美化对“创优’’评比影响极大。整改时应特别注意环境美化、绿化的整改,力争做到使人耳目一新、赏心悦目的境界,以有效地提高分值(详见园林绿
化部相关标准作业规程);
i)公共秩序的整改要力争做到各类治安、交通标识完善齐备,各种必要的防护设施完好齐整,保安设备先进完善(详见保安部相关标准作业规程)。
4.3.6在“创优”迎检资料的整理中应力求资料的完善与真实、可靠o“创优’’迎检资料通常包括以下内容:
a)“创优小区/大厦/工业区的产权资料
――规划许可证;
-一用地协议书;
――投资许可证;
――开工许可证;
――红线图;
――总平面图o
b)竣工验收资料:
――土建竣工验收书;
――消防竣工验收证明;
――水电竣工验收书;
――电梯竣工验收书、电梯准用证;
――通信系统竣工验收证明;
――燃气系统竣工验收证明o
c)管理移交资料:
――图纸移交记录;
――开发建设其他资料(如隐蔽工程记录等)移交资料;
――接管验收记录;
――钥匙移交记录;
――发展商委托管理合同书o
d)管理公司成立登记资料:
--营业执照;
--税务登记证;
--企业法人代码卡;
--管理处营业执照;
--停车场营业执照;
--管理处管理用房产权资料。
e)业主委员会成立与活动资料:
--业主管委会章程;
--业主管委会社团法人登记证;
--业主委员选举产生记录;
--业主管委会成立记录;
--业主管委会召开的届次会议纪要;
--业主管委会发布的公告。
f)公众管理制度(详见住户手册);
g)所有内部管理标准作业规程(管理制度);
h)所有内部管理的日常质量记录;
i)员工绩效考评结果记录;
j)所有的住户投诉记录;
k)所有的住户回访记录;
i)所有的住户报修记录;
m)所有的住户意见征集记录;
n)所有的管理处对外通知、通知记录;
o)所有的财务运作损益表和其他财务报表;
p)所有的对外委托合同书;
q)所有的员工培训记录;
r)所有的员工岗位、职称证书、员工档案;
s)小区业主/住户档案;
t)所有的住户装修管理档案;
u)政府相关部门出具的无治安案件、火灾事故证明书
v)所有社区文化记录;
w)所有的电梯年检、二次供水检疫、卫生消杀检疫证书;
_)所有的标识复印件;
y)年有的多种经营资料;
z)所有的政府、住户、上级公司、外界对管理处工作的评价资料以及其他应提供的资料、记录。
物业创优标准作业规程
4.3.7进行“自检”和“预检”:
a)在整改硬件和整理“创优”迎检资料过程中,“创优”领导小组应不定期地组织“创优”管理处进行内部自检。每次自检均以目标为标准,详细、全面地进行自查自纠,对发现的问题详细记录下采逐项落实到责任人身上限时整改完毕。“自检”一次,整改一次,提高一步,力争在较短的时间内大幅度地提高“创优”小区的迎检水平。
b)在“创优”迎检前一个月,内部整改即将结束的时候,“创优”领导小组应邀请行业专家对“创优”管理处进行正式迎检前的“预检”,“预检”完全采用正式检查评比的形式进行,由检查团依照评比标准,对“创优”小区/大厦/工业区的物业管理水准逐项验收,最后将结果总分和存在的问题逐一列出,以便在正
式迎检前进行有针对性的最后准备并以此锻炼管理处的全体员工。
4.3.8“迎检”准备。在正式“创优”迎检前“创优”小区/大厦/工业区应着重做好以下工作:
a)硬件整改基本达标。
b)资料、记录真实、全面、说服力强。
c)取得业主/住户谅解和支持:“乜1怃,’管理处应当“创优”的意义与业主/住户达成充分的理解,使业主/住户的绝大多数都能支持创优工作。
d)取得业主管理委员会的支持和配合。
e)选好住户代表,为向考评团汇报工作作好准备:“国优”、“省优,’评比一般考评团都要求参加考评的小区/大厦/工业区有业主代表的发言和评价,认真选好住户代表,赢得住户代表的鼎力支持对考评至关重要。
f)写好“迎检”汇报材料:“迎检”汇报材料是为向考评团汇报工作所用发言稿,
发言稿应突出“创优”小区的物业管理特色和成绩,简洁明快、重点突出,切
记冗长乏味o“迎检”汇报发言一般应包括以下几部分:
--小区/大厦lt.业区简介;
--物业管理工作汇报;
--社区文化与精神文明汇报;
--“创优”工作情况。
g)分工负责,注意迎检环境的布置:“迎检”环境的布置应注意迎检气氛的烘托,力争创造出一个有利于迎检、能够给考评团留下“好印象”的环境。
h)注意仪表仪容、言行举止,以最饱满的精神风貌迎接考评。迎检时员工的仪容
仪表、言行举止都应着力进行雕凿,“创优”领导小组应确保迎检员工的最饱满
的精神风貌和精神状态参加考评,以求争取最佳的考评成果。
i)迎检时的基本要求:
--精神饱满、仪容整洁;
--纪律严明,紧张有序;
--热情大方,不卑不亢;
--环境优雅,轻松活泼;
--自信严谨、应答适度。
4.4迎检结束后,由“创优”领导小组写出总结材料,归档保存。
5.0记录
第4篇 迪赛大厦物业管理质量检验控制程序
赛迪大厦物业管理质量检验控制程序
1.目的
规范服务过程和服务结果的检验,确保公司所提供服务的质量能够符合要求。
2.范围
适用于项目执行部对服务质量的管理和控制。
3.职责
3.1公司质量保证部负责按《质量检验程序》规定,对全公司的服务质量进行管理和控制。
3.2项目执行部所属质量控制部负责对项目执行部各部服务质量进行监督和检查。
3.3项目执行部所属各对客服务部门和人员,负有服务质量的直接责任,必须认真自检。
3.4项目执行部各级管理人员负责职权内日常服务过程的检查和有效控制。
3.5各部门质量检验员负责本部门提供服务过程及服务质量进行监督和检查,并及时对不合格项采取的纠正措施进行跟踪验证。
4.程序
4.1直接为用户提供服务的部门/人员,必须在提供服务的过程中进行自检,及时纠正不合格项。
4.2各部门管理人员负责对所辖范围内服务质量的日检和周检,对发现的不合格项执行《不合格品控制程序》规定,及时对不合格项进行纠正和记录。
4.2.1各部门主管级人员,每天不少于一次对所管辖范围内作业人员的服务质量及服务过程和物业维护情况进行监督、检查。
4.2.2部门经理每天不少于一次对本部门主管人员的工作进行抽查,每次抽查内容不少于总工作量的20%或每周不少于一次对本部门工作的全面检查。
4.2.3项目执行部总经理每周不少于一次对服务工作进行抽查。
4.2.4各部门质量检验员负责本部门服务质量的监督和检查,并对发生的不合格项采取的纠正措施进行跟踪检查和验证,并负责本部门质量记录的统计工作,并将《月质量检查统计表》报质量控制部。
4.3项目执行部所属质量控制部每月负责对项目执行部的各部门进行一次服务质量抽查,并填写《质量检查记录表》。每月对各部门的检查结果进行汇总,并将《质量工作综合分析表》报公司质量保证部。
4.4公司质量保证部负责公司《质量检验程序》的实施和控制,每月对公司各级部门的质量检验结果进行抽查和验证。并根据各部门的质量检查结果进行评价分析,及时对存在的不合格项采取纠正措施和预防措施。
4.5为用户提供的特殊服务应由用户在服务记录上签字确认或签署意见,以此作为服务质量的验证依据。
5.监督执行
各部门经理监督执行。
6.支持性和相关性文件
jc/c_4。13-01-1998(1)《不合格品控制程序》
第5篇 大厦物业车场管理员岗位职责
大厦物业车场管理员岗位职责
1、严格执行公司停车场安防规定。
2、文明服务、礼貌待客、热情周到、尽职尽责。
3、妥善合理指挥,疏导车辆及行人,避免发生交通堵塞及事故。
4、安排车辆的具体情况妥善安排车位,按要求认真填写《停车场车辆情况纪录表》。
5、车辆驶入车库时应仔细观察车辆外观情况,如有刮蹭、损坏等痕迹,应及时向车主声明,并做好记录工作,以免事后发生纠纷。车辆停入期间加强巡视,劝阻无关人员穿行,确保车辆安全。
6、停车场管理员应熟练掌握车库内消防设备设施分布及使用方法。爱护车库设备设施,严格按操作规程进行操作,维护保持各类通道交通设施的完好、清洁、通畅有效。
7、遇有突发情况时立即用对讲机通知安防部中控室和现场值班人员,并及时了解情况保护好现场,将事故情况填写《紧急事故情况登记表》。
8、做好值班纪录,认真交接当班各项事宜。
9、完成上级领导交办的临时性工作。
第6篇 丰华大厦物业安全管理制度
大厦物业安全管理制度
1、贯彻预防为主的方针,做好对员工的了解工作,逐步达到四知标准,即:知姓名、知部门、知现实表现、知有无犯罪前科。
2、进行深入细致的调查摸底工作,掌握大厦重点人员动态。在公安机关和国家安全机关的指导下审查罪嫌人员,查存各种案件,查控通辑人员。
3、把安全检查纳入日常工作,在节假日及重大活动之前重点检查,不间断发现不安全隐患,并督促有关人员立即整改。
4、经常检查大厦要害部位的安全质量,对要害部门的进人做出品德审查。对不适合的要害部位工作的人员及时提出调换意见。
5、参与各项保卫工作的研究,做好文字记载,成为各种信息配合点,建立健全各种档案。
6、协助大厦领导对全体员工做好防火意识和技能的宣传教育,宣传覆盖率要达到90%以上。
7、把防火检查纳入日常工作,做到每日巡视,不间断提出改进办法,监督执行,每年同工程部对烟感报警系统进行二次检查,使之完好率达到100%,每年同工程部、物业部对大厦客户电器进行二次检查,发现问题及时处理。
8、制定灭火应急方案,印制紧急疏散图和防火标志。
9、对于大厦义务消防队加强业务培训,每季度一次,适时组织本大厦员工的消防演练。
10、协助各部门制订修订各项防火制度,并监督其落实。
11、对火灾事故及时报警,迅速疏散宾客,组织扑救,保护现场,协助消防机关查明原因,提出处理意见。
12、保证消防器材正常有效。
13、保安员应按确定的警卫目标和巡视路线安排警戒,保护要害部位,维护园区秩序,注意发现事故苗头及隐患,阻止有碍治安秩序的人员进入。
14、积极配合内保、消防、国家安全等工作,主动发现可疑情况,并及时报告。
15、发现烟感报警要及时查处。并做好文字记录。
16、保安人员必须模范遵守公司的规章制度,遵纪守法,注意警容风纪。
第7篇 金城大厦物业保安管理规程
大厦物业保安管理规程
(一)保安员的仪容仪表
为使保安员上岗时保持良好的形象,特对保安员仪容仪表作如下规定:
1举止文明、大方、端正。
2穿着统一制服,佩带工作牌、服装整齐干净。
3不准披衣、敞怀、挽袖、戴歪帽、穿拖鞋或赤脚。
4头部毛发要整洁,前额发不许遮盖眼眉、鬓角发不得超过耳屏,脑后发不得触及衣领,胡须长不得超过1毫米,鼻毛不得长出鼻孔,保安员不得留长指甲不超过指尖一毫米。
5精神振作,姿态良好,抬头挺胸,不得弯腰驼背,东歪西倒,前倾后仰,不得伸懒腰、袖手、背手、叉腰或将手插入衣裤袋,不准边执勤边吸烟、吃零食、搭肩挽臂。
6不得戴饰物。
7不得哼歌曲、吹口哨。
8不得随地吐痰、乱丢杂物。
9经常检查并保持良好的仪表,但不得当众整理个人衣物。
10不得将任何文件夹于腋下。
11不抓头、搔痒、掏耳、挖鼻孔,不得敲桌椅或玩弃其他物品。
(二)保安员交接班制度
1、交接班地点为保安部值班室,人员为领班、内保员。
2、内保接班人员(领班、内保员)必须提前15分钟到达值班室备勤,等待与交接班人员进行工作交接。
3、交班人员需向接班人员移交工作交接记录本、对讲机及其他用品,并要交待清楚当班期间发生的问题及下一班工作应注意的事项。
4、接班人员要认真倾听交班人员的口头交待,认真查阅上一班工作记录内容,接收工作交接班记录本、对讲机以及各种表格及其他用品。
5、交接班后若无问题,接班人员要在工作交接记录本上签字。
6、交接班工作完成后,接班人员要按《保安巡视规定》继续工作,交接人员在短时间内自行离开。
7、如遇突发事件或上一班未完成工作,交班人员需征得主管的同意后方可离去。
8、服从上级领导的管理,认真完成交派的各项任务。
(三)对讲机的使用与管理
1.为健全保安制度,保证工作和任务的完成,所有保安员都应会使用对讲机。
2.正确使用频段,保证对讲机的呼叫正常与联系到位,定时定期应对对讲机进行保养。
3.保证通话质量,合理使用文明用语,禁止在呼叫时说脏话,和与工作不相关的事情。
4.当班期间应该爱护自己的对讲机,交接班时做好移交工作,并签字予以确认,禁止转借他人,严禁个人携带外出。
5.每日工作完毕或下岗后,应及时充电,保证工作中的使用。
6.对讲机属公司财产,每个保安员都有责任、有义务保管好,不得遗失或损坏。
(四)橡胶警棍的使用规定
1.各岗位保安员应会正确使用橡胶警棍,并进行爱护与保管,定期进行保养,由领班确定放置位置。
2.严禁在客人面前使用,不许指点他人,禁止转借他人,并合理佩带,并且只能在特殊情况下或夜间必要时才能佩带上岗,严禁正常条件下或非值勤人员佩带使用。
3.当发生被人袭击,保护财产,领导交派的保护任务时才应使用。
4.不得在岗上随便玩耍或挥舞警棍,未经领导批准,不得将橡胶警棍带出大厦范围。
5.警棍是公司公有财产禁止任何人的损坏,交接班双方要做好交接,严防丢失或损坏。
(五)大厦备用钥匙管理规定
1.各业主(用户)应将本公司大门钥匙及外加锁钥匙各一把,交大厦保安部保管备用。
2.由保安部指定专人在指定地点存放保管,实行领用登记制度。
3.无特殊紧急情况任何人不得借用备用钥匙。
4.各业主(用户)应向大厦保安部,提供紧急情况下的联系人、联系方式。
5.在使用备用钥匙时应由业主(用户)方有关人员在场,紧急情况下大厦保安部应安排两人以上的人员同时使用备用钥匙,以保证客户财物的安全。
6.当业主(用户)更换外加锁时,应通知大厦保安部,留存备用钥匙。否则紧急情况下产生的公共财产的损坏由业主(用户)负责。
7.备用钥匙未经保安部许可,禁止任何人擅自另配。
(六)监控室值班管理规定
1.严格执行大厦保安部各项规章制度,认真学习有关监控设备操作手册,提高业务知识。
2.格执行大厦考勤制度,不迟到、早退。
3.值班人员外,禁止无关人员进入监控室参观,监控室内禁止会客。
4.当班期间不准喝酒,不准进行娱乐活动,不准洗澡,当班不准睡觉。
5.监控室内禁止吸烟。
6.队员当班期间应着装整齐,坐姿端正,领导来检查工作时要做到热情有礼貌。
7.加强业务学习,严格遵守监控设备操作程序严禁随意按动操作控制键。当设备发生故障时,应立即报工程部修理,并详细记录。
8.严禁随意调试设头位置,随时监控大厦各部位,发现问题及时上报,若须查巡录像时应由值班领导批准后方可进行查询。
9.当班队员必须保持室内外环境的干净、整洁,每天下班前必须打扫卫生,每周一由白班负责卫生大扫除。
(七)保安巡逻规定
一、班次安排为白班:8:00-20:00夜班:20:00-次日8:00。
二、巡视时间白班、夜班分别为六次巡逻。
三、巡逻路线。
四、巡逻时应注意的问题及注意事项:
1、巡视时要努力发现安全隐患,如有问题应及时上报领班、主管、并认真记录,以备后查。
2、巡视中要求严格执行并遵守巡视的起止时间,严禁走过场,缩短巡视时间。
3、要准时进行巡视,无特殊原因,迟误巡逻时间,将按脱岗违纪处理。
4、巡视时按规定着装,走路姿势端正,注意仪容仪表。
5、处理问题时,应沉着冷静,灵活掌握,做到不激化矛盾,不扩大事态,打人,骂人,有问题及时上报。
6、巡视时不准脱岗、甩岗,大声喧哗,不准私打电话、会客、不准做与工作无关的事。
7、关于巡视登记的填写内容要简明扼要、字迹清晰,不许涂改。
8、巡视时不许私自进入写字楼房间,夜间如发现公司有未锁门的,及时用对讲机上报领班、主管,并填写清楚出现人姓名及出现时间。
9、发生突发事件后,应立即保护现场,禁止无关人员进入,并迅速上报。
10、回答商户询问或向商户询问时,必
须使用文明用语。
(八)保安宿舍内务管理规定
1.宿舍内不得大声喧哗、打闹。
2.每天早操之后,整理内务,清理个人物品:被子、大衣、帽子、脸盆、毛巾、鞋一定摆放整齐。
3.室内卫生每天必须打扫三次以上,而且每次打扫时必须用拖布拖地,打扫完之后,用毛巾把床架、柜子、椅子擦洗干净。
4.宿舍内不得抽烟,吃零食、不得私自入值班办公室,有事请示时必须打报告,经批准后再入内。
5.上级领导来宿舍检查工作时,全体队员必须起立站好,敬礼或问好。
6.宿舍内各班柜子、物品,必须分层摆放整齐,下岗人员大衣、帽子、腰带必须摆放整齐。
7.不准私自挪用别人物品及生活用品,不得私自看电视。
第8篇 写字楼大厦物业安全管理标准
写字楼(大厦)物业安全管理标准
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业主的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第9篇 商业大厦物业管理前期介入工作
商业大厦项目物业管理前期介入工作
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:
施工期物业管理
设施设备调试期物业管理
竣工验收及物业接管验收期间物业管理
其他前期准备工作
前期物业管理人员安排与工作进度
1 施工期物业管理工作
1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;
1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;
1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;
1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。
2 设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期,__将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:
2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。
2.4 参与设备的调试
将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理
3.1 大厦工程竣工验收
__工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。
3.2 物业接管验收
物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
3.3 现场验收主要项目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。
3.4 资料交接
a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
3.5 其他交接
a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
3.6 接管验收注意事项
a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。
b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等
类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。
4 其它前期准备工作
4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据__室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。
4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入
在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
4.3 消防及安全管理前期介入
大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。
4.4 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在__全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。
4.5 客户全面进驻准备
在__大厦客户全面进驻之前,__将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。
5 前期物业管理人员安排计划与工作进度
5.1 人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度,__管理处的员工将按计划逐步招调到位。
a. 施工期人员安排及职责
成立前期物业管理小组,组长1人,由__副总经理担任,组员4人,包括__管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴__施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的__《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。
派长驻__施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。
b. 设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。
c. 接管验收前3个月人员安排与职责
接管验收前3个月,__派往__的7名管理骨干将全部到位,负责__物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。
此阶段__将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订__《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。
接管验收前1个月,管理处全部人员到位。
5.1 工作进度
根据__实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。
__大厦前期介入工作进度表 表 1
月份 项目
5月底6~9月10月初11月底12月底
签定《物业管理委托合同》
施工管理方的初次会晤
熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试
盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案
竣工验收
物业接管现场验收(包括备品备件)
物业各种资料交接
返修、复验及试运行
清洁开荒
公众文件送审并发布
准备迎接全面进驻
物资装备的准备
外部公共关系的建立
全面进驻并开始正式运行
第10篇 机关大厦物业管理原则标准
政法机关大厦物业管理的原则和标准
一、管理范围
(一)总体而言,凡属成都__大厦占地13.6亩区域内的范围,不管是地上,还是地下;大厦内部还是大厦外部,均为物业管理的范围。
(二)具体讲物业管理的范围与内容主要是:
1、成都__大厦共用部位的维护和管理
共用部位是指大厦主体承重结构部分,主要包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、房顶及大厦外墙面、门厅、公共卫生间、楼梯间走廊通道等。
2、大厦共用设备设施运行及维护管理
共用设备设施是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供气管路、照明、通讯线路及锅炉、冷冻机组、供热管路、消防设施以及室外道路、绿地、灯光、地下车库、公益性设施等。
3、卫生保洁
(1)公共部位的日常清洗保洁;
(2)大厦外墙清洗保洁;
(3)垃圾清运、化粪池清掏;厦内绿化租摆,区域环境绿化维护;
4、保安消防
(1)协助公安部门搞好本大厦的客户登记、钥匙管理及区域内的公共秩序,保证人身及财产安全;
(2)负责做好本大厦前后门及区域内的安全消防及监控工作;
(3)管理区域内的交通秩、车辆调度、停放、门卫保安和物品出入登记等工作。
二、管理标准
(一)确保大厦公共设备设施安全完整,运行正常,状态良好。零修及时率达到100%;
(二)客户投诉处理率100%;
(三)物业经营管理人员持证上岗、专业培训合格率100%,工作中严格执行员工规范,做到程序化、规范化、标准化、制度化;
(四)24小时全天候保安监控,保证辖区内道路畅通、治安良好,人身财产安全,无重大案情发生;
(五)值班室24小时热线服务,保证业主对物业服务管理满意率达到95%以上。对紧急安全问题,保证3分钟内到达现场,30分钟内解决问题,特殊情况短时间处理不了的要在3小时内给予明确答复。
(六)履行公约的各种规定;
(七)参加优秀物业达标活动,争取3年内达到国家优秀大厦物业管理标准。
三、管理原则与目标
(一)成都法院大厦已具有高智能、高技能、高档次、高效率的一流硬件设施。物业管理的主要任务是通过优质的管理,最大化的发挥各部分功能的作用,最大限度的延长设备的寿命,尽量的减少维修保养费用。这三者有机的结合起来,就达到了保值增值的管理目标。总之,我们将组织最强的管理班子,最优秀的专业技术人员和弱电专家,与成都法院的管理人员通力合作,在短期内把__大厦做成成都市乃至全国法院系统设备一流、管理一流的品牌大厦,做到经济效益和社会效益双赢。
(二)__公司的四大工作目标
1、为业主服务,使物业保值增值;
2、为用户服务,创造安、暖、快、洁、便的时间与空间环境。
3、为社会服务,使家庭、经济、社会环境协调发展。
4、为企业服务,求生存、求发展、求效益、求形象。
(三)__物业服务宗旨
为客人营造一个安全、温暖、快捷、洁净、方便的工作与生活环境,简称安、暖、快、洁、便。对客服务工作方针是:程序、效率、温暖、主动。工作要求是:企业围着经营转,经营围着市场转,领导围着员工转,员工围着客人转。简称四转。
(四)__物业员工要做到四热爱
爱祖国、爱企业、爱岗位、爱客人。
(五)__物业员工要做到四过硬
作风过硬、纪律过硬、业务过硬、制度过硬。每天的工作要做到:日事日毕、日清日高。
(六)__物业员工的十字铭是
对企业忠诚,对客人负责,对员工公正,对职业专精,对工作严谨。
第11篇 机关大厦物业管理模式
政法机关大厦物业管理模式
一、物业管理的性质、目的和意义
物业经营管理按社会产业划分是第三产业,是服务性行业。物业经营管理首先是对人的服务,其次才是对物的经营管理。以对人的服务为核心,由专门的物业管理机构与经过专业培训的物业经营管理人员,运用现代科学技术手段,对受托经营管理的物业进行代租代售,对其房屋建筑、专用设备、附属设施、场地及区域内保安消防、卫生保洁、绿化租摆、管网、车辆、道路养护等进行专业化管理和维护。
其目的是为用户创造与提供安全舒适、环境优美、清洁卫生、温馨方便的工作场所和生活环境。同时通过良好的经营管理:一为业主创造更高的经济效益;二使业主的物业安全完整,延长使用寿命,达到保值增值之目的。同时也要为物业公司股东创造理想的经济效益。
二、我国目前的物业管理模式
目前我国物业经营管理中,主要有三种模式:
(一)自建自管
即房地产开发商(或建设单位)将自己开发建设的物业设立一个附属部门,分离出一部分多余人员,进行物业管理,由于物业管理是附属部门,产权不清晰,管理者没有实践经验,员工未经过专业培训,业务生疏。所以很难进行良好的物业管理,更难以达到国家规定标准。因此采用自建自管方式的越来越少,并且随着市场经济的发展,必然会逐步消亡。
(二)合资或合作管理
1、合资管理,即房地产开发商作为股东,与经验丰富的专业化物业管理公司,共同出资注册登记成立具有独立法人资格的物业管理公司,来经营管理其新开发的物业。
这一模式符合国家社会化、专业化、产权清晰、两权分离的规范要求和发展方向;合作中一方面能利用开发商参与物业管理的技术人员对物业工程的熟知情况,进行及时的维修维护,以利于提高工作效率,减少人力、物力、财力的浪费;另一方面有利于物业管理公司通过丰富的实践经验顺利地进行专业化、规范化、程序化的物业管理。以达到客户满意,物业保值、增值,提高经济效益之目的。所以目前采用这一模式的越来越多。
2、合作管理,即开发商或物业产业产权单位,选择一家经验丰富的专业化物业管理公司,以房地产开发商或物业产权单位为主,共同成立物业管理委员会,领导和决策其物业管理的大政方针;由经验丰富的专业化物业管理公司派专业队伍进行该物业的日常经营管理。这一模式的优点是房地产开发商或物业产权单位有主动权,经验丰富的专业化物业管理公司有经营管理自主权,这样优势互补,更有利于物业管理公司的良好运转。
(三)委托管理
物业采用委托管理模式,是与国际规范管理模式接轨的一种模式。目前有相当一部分高档公寓、写字楼、高档综合商厦等采用这一模式。
物业管理采用委托专业化物业管理公司进行经营管理,真正实现了所有权和经营权的两权分离,做到了产权清晰,权责明确。业主和用户(通过业主委员会)有更大的监督权、物业所有权和使用权;物业公司有更多的经营管理自主权,有利于物业的经营管理。但是由于目前尚认识不足,了解不够,往往存在怕收费高、怕管不好、怕关系不好处、怕物业公司把钱拿走等顾虑,还有开发商考虑富余人员安置等因素。目前委托管理模式采用还不广泛,然而随着市场经济的发展,委托管理模式一定会成为我国物业管理的主要模式。
三、成都__大厦拟定的物业管理模式
通过以上的介绍和分析,同时经双方领导协商,成都__大厦拟采用合作管理模式,即成都市中级法院(甲方)与--投资管理有限公司(乙方)共同合作,成立成都__大厦管理委员会(以下简称管委会),进行决策领导,乙方设立北京永庄投资管理有限公司成都分公司进行成都__大厦的日常物业管理和服务工作。
本物业管理方案即是按此模式进行编制的。
第12篇 行政中心会议大厦物业管理服务目标
行政办事中心及会议大厦物业管理服务目标
(一)vk物业管理服务宗旨
vk物业的服务宗旨:持续超越我们的顾客不断增长的期望
vk物业的服务理念:
(二)vk物业为行政办事中心及会议大厦提供物业管理服务的终极追求
最大程度地保障物业使用功能的实现和日常工作的正常运转
最大程度地为内部办公职员工完成工作使命提供便利。
最大程度地减少物业公司的管理行为和管理活动对物业使用人的影响。
最大程度地保持高雅大方、整洁美观的物业形象,延长物业的使用寿命。
(三)vk物业管理服务目标
严格依照国家建设部指定的物业管理创优考评的各项标准开展工作,创建精神文明大厦,达到物业各项使用功能正常,使物业各项工作有条不紊的开展,在机关事务管理局的指导下,深化管理服务,提高物业管理水平,完善环境设施,提升物业管理形象,2年内使行政中心及会议大厦成为zz物业管理服务的标杆。
(四) 管理服务模式
vk物业在公共物业领域独创了三为一体的管理运行协作模式,将企业的管理服务行为置于业主单位的监督下,以保证各项管理服务活动做到阳光下作业。
为了确保行政办事中心及会议大厦物业管理的各项目标能够按时有效地落实,保证管理成效,必须明确参与物业管理的各有关机构或单位各自的职责和承担的作用,对该物业的管理实行执行机构、责任机构、监督机构有机结合的三为一体式的管理机制
和管理体系。如图所示:
执行机构:vk物业行政办事中心及会议大厦物业服务中心
责任机构:深圳市vk物业服务有限公司
监督机构:zz市机关事务管理局
1.物业管理执行机构--vk物业行政办事中心及会议大厦物业服务中心
为物业管理的具体实施机构,向业主及vk物业公司负责,保证物业管理的各项工作及环节均达到卓越和令顾客满意。服务处的主要执行责任如下:
△依照公司制定的综合管理计划全面开展各项管理服务工作。
△在各项管理服务中,严格遵照公司iso9000质量保证体系的要求及程序。
△监督、管理分承包公司严格按照相关标准和要求提供服务。
△对各项管理服务环节和管理服务目标负责。
△作好详细的各项管理质量记录,按时向业主提交季度物业管理报告。
△及时处理业主对物业管理工作的各种意见和建议。
2.物业管理责任机构--深圳市vk物业服务有限公司
_落实物业管理及后勤服务目标的最终责任人,负责对物业管理及服务状况的整体监控和指导,就管理服务状况最终向委托方负责。
_指定物业综合管理服务计划和综合管理服务目标。
_组建精干高效的管理机构和人员队伍。
_作为服务处的支持系统向服务处提供包括人事、品质、财务等全方位的支持和监导。
_总经理办公室负责服务处人员的定岗,定编和各类人员的储备,定期开展各项专业技能强化培训,思想道德训导。
_品质管理部监控服务处的管理状况和服务状况,保证管理达标,协助解决问题,定期组织内审,内查大厦管理服务达标情况。
_治安防范专业委员会对服务处安全管理工作提供指导和监督。
_环境专业委员会对服务处保洁绿化工作提供指导和监督。
_机电专业委员会对服务处的设备保养与维修工作提供指导和监督。
_财务管理部负责对服务处的各项财务状况进行有效监控,协助控制管理成本。
_工程技术部负责对服务处公用设施维修和养护进行指导和监督,协助技术攻关,解决实际问题。
_ci推广委员会负责指导大厦整体标识系统设计、制作和安装。并负责配合服务处进行节日灯饰的设计,布置。
_公司总经理对服务处工作进行全面整体的监控、指导和协调。
_定期向业主进行顾客满意度调查,听取业主对物业管理工作的意见和建议,总结管理状况,不断提高管理水平。
3.物业管理监督机构--确保物业管理服务执行的有效性。
△委托方(zz市机关事务管理局)可以通过以下渠道,对vk物业公司及服务处的管理服务行为进行监督。
△该服务处呈交的季度管理服务报告以及有关规定需填写的各类工作记录。
△组织对管理工作的抽验,检查,审查管理效果。
△可通过与物业管理人以会议或其它形式,评审管理服务状况,交流意见。
△可即时就管理中存在的问题向服务处或公司投诉。
△对物业管理分包方的有关质量监控体系。
△以有关规章制度或其它适宜的方式监督。
第13篇 科技大厦物业管理服务区域内容
科技大厦物业管理服务区域及内容
大厦物业管理服务区域(规划红线范围)涵盖大厦所占89.5亩土地的地上、地下全部建筑物及设施。
大厦物业管理服务内容包括:
(一)大厦房屋建筑本体共用部位的维修、养护与管理。包括:楼盖、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位;
(二)大厦与附楼共用设施设备的维(检)修、养护、管理和运行服务,主要包括:供配电、给排水、中央空调及新风、电梯、通讯(网络)、保安监控、电子巡更及消防等系统的设备设施;
(三)大厦与附楼共用照明的维护、检修、更换;共用洗手间、卫生间设施维护、检修管理,定时保洁等;
(四)管理区域内的市政公用设施的维修、养护和管理。主要包括:道路、图标小品、室外管道、化粪池、沟渠、路灯、停车场、地下车库、生活水箱等;
(五)大厦及附楼公共环境(包括办公区域、公共场所)的绿化养护布置、卫生保洁、垃圾收集、清运等;
(六)管理区域内的交通、车辆行驶和停泊管理;
(七)管理区域内的安全保卫、秩序维护,包括安全监察、巡视监察和消防、安防24小时监控等;
(八)管理与大厦相关的基建资料、工程图纸、租户档案、备份钥匙等;
(九)报刊、信函管理及收发服务等;
(十)对违反国家法律法规及业主公约的行为,采取批评、规劝、警告、制止措施等;
(十一)业主及租户要求的其它物业服务。
第14篇 某商业大厦物业管理工作思路
商业大厦物业管理工作思路
zz大厦一万余平方米,是全装修内销商办房。该大厦造型独特,地理位置优越,交通便利,房型合理。简福饴测量行(上海)有限公司提供物业管理,旨在为租户提供一个安全、整洁,秩序、便利、的办公和营业环境,全方位满足住户各种需要,提高大楼租售业绩。
从上述目标出发,我司制定管理思路如下:
一.安全管理 提供全天候24小时保安服务,保障大厦安全。
1.保安的职责范围为:管安全、管秩序、管环境、非办公时间访客进出登记、大件(或贵重)物品携出物业需确认、消防设施点检、装修管理等。
2.各项保安制度 详见目录。
3.kf安保特点:
保安员执行kf的规范流程、规范语言和规范行为
定期对保安员进行kf的专业培训。
二.物业管理和服务内容
1.房屋及设备的维修养护制度,确保供电、供水、供气。保障大厦正常运作。
2.住户交楼入住手续及一周内跟进制度,为住户解决实际问题。
3.确定财务收费程序,保障各项费用及时回收。
4.拟定工程报修程序及接待客户投诉程序,加强管理处与客户沟通,改善管理。
5.加强清洁卫生管理,垃圾、废物的及时收集清运、大堂等公共部位的保洁工作、水箱、外墙的定期清洗,保障大厦的环境美观整洁。
6.管理处推出各项有偿、无偿服务项目,满足住户的多种需求,使客人满意。
7.kf管理与服务特点
以人为本,推行kf管家式服务理念,设专人对口服务住户,入住一周跟进制度,以便及时了解客户的要求与想法,快速反映,使住户感受温馨的服务。以服务促进租售。
第15篇 商务大厦物业管理质量目标承诺
商务大厦物业管理质量目标及承诺
__物业管理有限公司以顾客满意度为指针,针对业户及委托方的需求。运用现代化科技手段及管理方法,实行安全、卫生、便捷、舒适、高效及24小时多方位的管理服务。同时遵循物业公司专业管理和委托方监督管理相结合的管理方式。
1、管理目标
1.1服务第一、顾客至上
作为高品质的物业,不仅需要配备良好的硬件设施,还需要提供良好优质的服务。我们将利用公司多年来积累的管理经验和资源,制定各项规范的服务流程及准则,并通过有系统、多方位、多层次之培训,加强员工对管理服务之认识,改善礼貌及工作态度,做到服务第一、顾客至上之要求。
1.2优秀物业管理示范称号
我们将凭借丰富的实际经验,委派专业资深人士,根据贵物业的实际情况,提供专业的建议,协助贵物业力争获取优秀物业管理示范称号。希望能借此提升发展商、管理公司和物业的整体形象。
1.3保持国际品质iso9000
目前我司已经获取iso9002国际质量认证,我们将根据相关检验、考核、调整的要素,通过iso9000体系的运行,保证服务质量、服务水平长期稳定在高水平上,提高管理水平及物业价值。使物业管理工作标准化、规范化、系统化。
2.分项目标
1.设备完好率98%
1.1房屋设施完好率98%(故障排除时间不超过48小时)
1.2运行设备完好率99%(故障排除时间不超过4小时)
1.3公共设施完好率96%(故障排除时间不超过24小时)
1.4设备、备件资料完整率100%(查看实物及台帐)
2.维护保养率100%
2.1自修设备按计划完成保养率100%(按计划、预算、完成记录检查)
2.2外包设备按合同完成保养率100%(按保养合同,验收记录检查)
2.3房屋设施故障维修率100%(按检查记录,维修记录检查)
2.4业主报修上门维修率100%(按报修记录,业主验收记录检查)
3.管理费收缴率98%以上
3.1首年每月收缴率98%以上(按月统计,财务结算考核)
3.2解决拖欠管理费90%以上(按月统计,财务结算考核)
4.业主满意率95%以上
4.1接待服务满意率98%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.2维修服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.3清洁工作满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.4保安服务满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.5整体环境满意率90%以上(按每季度70%以上业主调查表)
4.6消防安全满意率95%以上(按每季度70%以上业主调查表)
5.员工培训合格率100%
5.1岗位职责培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.2消防安全培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
5.3岗位工作技能培训合格率100%(一年考核一次,平时抽查)
6.无重大事故隐患
6.1无重大设备事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.2无消防安全事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.3无治安事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
6.4无员工操作事故隐患(巡检记录,事故记录检查)
7.管理费收支平衡
7.1当月收费入帐率100%(根据财务结算报告)
7.2维修费支出不超支(根据财务结算报告)
7.3清洁费支出不超支(根据财务结算报告)
7.4保安费支出不超支(根据财务结算报告)
7.5办公费支出不超支(根据财务结算报告)
7.6其他支出不超支(根据财务结算报告)
