别墅管理制度(15篇)

更新时间：2024-05-09 查看人数：61

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1.别墅管理制度包括哪些方面 2.别墅管理制度重要性 3.别墅管理制度方案 4.别墅管理制度(15篇)

别墅管理制度

别墅管理制度是对别墅区日常运营、维护、安全、服务等方面的规范性文件，旨在确保别墅区的高效管理，维护业主权益，提升居住环境品质。

包括哪些方面

1. 物业管理：涵盖公共设施的维护、绿化养护、清洁卫生、停车管理等。

2. 安全保卫：包括门禁制度、安全巡逻、紧急事件处理等。

3. 业主权益：规定业主的权利和义务，如装修规定、噪音控制、宠物管理等。

4. 服务标准：设定物业服务质量标准，如维修响应时间、客户服务等。

5. 费用收取与使用：明确物业费、公共事业费的收取和使用方式。

6. 纠纷解决机制：设立业主与物业之间的争议解决流程。

重要性

别墅管理制度的重要性体现在：

1. 保障业主权益：明确业主与物业管理方的权利和责任，减少纠纷。

2. 提升服务质量：通过标准化管理，提高物业服务质量，提升业主满意度。

3. 维护社区秩序：确保别墅区的和谐稳定，营造良好的居住环境。

4. 资产保值增值：良好的管理制度有助于别墅的长期保养，保护业主的投资价值。

方案

1. 制定详细规章制度：结合别墅区实际情况，制定全面而细致的管理规定，确保覆盖所有可能的情况。

2. 培训与教育：定期对物业人员进行制度培训，提高其执行能力和服务水平。

3. 公开透明：将管理制度向所有业主公示，保证公平公正。

4. 反馈与改进：设立业主意见箱，定期收集反馈，及时调整和完善管理制度。

5. 监督与评估：设立专门的监督机制，对制度执行情况进行定期评估，确保有效执行。

别墅管理制度的构建与实施是一项系统工程，需要全体业主、物业管理人员共同参与，以实现别墅区的和谐、安全、舒适与美观。

别墅管理制度范文

第1篇别墅项目文明施工管理办法

别墅项目文明施工管理办法

前言

别墅项目施工具有工作面广,工程量大,细部多,工作交叉多等特点,如管理不到位,极易造成施工现场脏、乱、差,为保证蓝郡项目在工程实施的各个阶段施工中满足安全文明施工有关标准规定,针对本项目的特点,特制定《蓝郡项目文明施工管理办法》,请总包施工单位、监理公司遵照执行,是蓝郡文明施工的强制性的管理规定。

本管理办法明确:作为现场安全文明施工管理的第一责任人,总包单位应加强对土建分包单位、安装分包单位的安全文明管理、教育和监督。总包单位在各分包单位进场前,应对其进行安全文明施工教育,对其进行本管理办法的交底,对于因对分包单位管理不到位造成的处罚,由总包单位同分包单位协调解决。

对因违背本管理办法涉及的罚款,由甲方在次月的进度款中扣除。

除总包单位的自身安全文明施工检查外,平时监理单位和建设单位的检查为非定期的方式,并以现场照片作为依据,注明违规地点,违规事项,作为处罚单的附件。

每月25日(遇周未顺延),由监理单位组织,各家参建单位参加,对蓝郡施工现场进行系统检查,对检查结果进行评定、备案,工程竣工结算时,按重庆市安全监督站及发包人共同验收评定的安全文明施工优良、合格、不合格数据及资料,调整安全文明施工增加费率。

本管理办法包括:

《蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法》

《蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法》

《蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法》

《蓝郡项目道路(管网)工程文明施工管理办法》

蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法

为加强蓝郡项目基础阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。

1:工程开工前

施工单位需报送施工总平面布置,应考虑施工排水、施工用电、施工道路、材料堆放场地、施工塔吊、临时厕所、施工围栏、建筑垃圾的收集将堆放场地的布置,同时审批意见中提出的调整意见处理完毕.经检查达到要求后方可签署开工报告。

2:施工过程管理

2.1:如无建设单位特别指令,本工程待实施至首层地面时,须将架空板安装;建筑雨落水收集管;单体污水;管网中的强弱电主、支管;单体出户水电管道、散水沟;车库联络道、设备基础、出户平台的施工完毕;

2.2:按监理单位、建设单位审批的基础阶段施工方案,基础施工阶段多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进行主体工程的实施.

3:基础工程验收的条件

3.1国家现行规范及施工图说.

3.2按照2.1、2.2的工作实施完成。

4:文明施工管理

4.1基础施工阶段每栋作好施工围档,围档高度不小于1.8米,施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。

4.2:基槽开挖完成后、验收完成前,分别由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一.

5:其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。

6:监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。

蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法

为加强蓝郡项目主体阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。

1、工程开工前

主体施工外用脚手架必须严格按照经甲方及监理批准的施工脚手架搭设方案搭设,并经监理单位、建设单位批复后实施。

2、施工过程管理

2.1 主体施工阶段每栋作好外架封闭施工,围档高度超出工作面不小于1.5米,未封闭到位的单体工程不得进入下道工序施工。施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。

2.2施工通道必须与主体施工进度同步,并做到安全、牢固,无障碍物影响,否则监理单位、建设单位不予检查验收,施工单位不得进入下道工序施工。

2.3每栋外封闭架必须作标幅、标语,注明施工栋号、质量、安全文明施工标语。

2.4钢材堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

2.5施工道路应保持平坦、整洁、无乱堆乱放,无散落物。晴天时要求安排专人对施工道路进行撒水清扫、雨天后及时清理道路上泥浆。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

2.6施工现场应设置建筑垃圾集中堆放场并定期处理。每栋单体建筑应设置建筑垃圾集中堆放点,工完场清,及时处理。在主体结构验收前,建筑垃圾清理干净,并运出施工现场,否则不得进行主体结构验收。

3、主体工程每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。主体工程验收前,建设单位组织监理单位、建设单位、质监站对基础工程安全文明施工作阶段性评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。

4、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。

蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法

为加强蓝郡项目装饰装修阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。

一、材料堆放及管理办法

1、建筑装饰装修阶段的材料进场前,应向监理公司及甲方报送材料堆放场平面图(库房仅允许设于现场车库内),并按审批意见堆放进场的材料;

2、由总包单位协调解决分包单位的材料库房,如果由于工序穿插要求库房搬移,库房内材料所有方必须无条件配合。

3、库房内仅允许住一名男性人员值班守护,进场前或人员变更需复印当前人员身份证明存于监理处,并报甲方备案。并保证库房内物品必须堆放整洁,禁止工地生火做饭。

4、除车库库房值班人员外,工地内正在施工的建筑中在任何时候、任何房间都不能住宿,也禁止作为现场办公室。

管理及处罚办法:

1、检查由监理执行,甲方不定期抽查,采用现场拍照的形式,留下记录;

2、每周由

监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一整理以处罚单的形式发监理和施工单位;

3、如果发现库房设于非车库房间内,每一处每天一次处罚60元罚款;

4、如果检查发现除库房留守人员外,每人每天处罚50元罚款;

二、垃圾堆放及管理办法

建筑垃圾堆放的管理规定:

1、由总包单位报送各栋建筑垃圾的堆放场地(每栋仅限一处),如未报送,则按甲方指定的每栋建筑的中间一户车库内部(不允许堆于车库外联络道上)作为指定垃圾堆放点;

2、除指定位置外,建筑垃圾不得堆放于其它位置;

3、每天必须工完场清,当日产生的垃圾只能集中堆放于指定位置,不得堆于它处;

4、禁止向门窗外直接倾倒、抛洒建筑垃圾;

5、施工中当日未用完的材料集中堆放,禁止散落放置;(包括聚苯板、反腐木条、胶条、毛条等);

6、下班后施工用具应放置整齐,不得乱丢乱放(包括防水施工用的刷子、拌和的木棒、铁桶、扫帚等);

7、各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随意乱丢,当天工作完成后由专人进行清理处理;

8、铝合金安装时的破损玻璃必须每天清理至垃圾堆放点,不得随意丢弃;

9、铝合金门框扇必须在指定位置堆放,不得散落放置;

10、外墙砖必须集中切割,每天将切割废料清理至垃圾堆放点;

11、外墙砖粘贴后,落入基脚的废料和砂浆必须每天清理至垃圾堆放点;

12、车库内的建筑垃圾由总包单位定期清理;

管理及处罚办法:

1、检查由监理执行,甲方不定期抽查、采用现场拍照的方式,留下记录;

2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一汇总整理以处罚单的形式发监理和施工单位;

3、未按要求将垃圾堆放于指定位置,自己堆放于其它位置的,每发现一处,按100元/每次每处处罚;

4、如果发现建筑物内(包括露台、阳台、车库等)有零星建筑垃圾、破损玻璃、材料及设备的包装材料、随意放置的建筑材料或施工用具等,每违反规定一次按每间房每天10元处罚;

5、如果发现建筑外墙边3米内有0.5平方米大小的建筑垃圾,按30元/每次每处处罚;

6、如果发现建筑外墙边3~5米有0.5平方米大小的建筑垃圾,按50元/每次每处处罚;

7、房间内发现大小便,按100元/每次每处处罚;

8、如在现场发现工人直接向窗外抛洒建筑垃圾,按每次500元进行处罚;

道路(管网)工程文明施工管理办法

为加强蓝郡项目道路(管网)阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。

1、单体工程基础开工前,必须完成雨污水、强弱电主管网的施工,否则不得进入基础工程施工。

2、主体工程施工前,必须完成出户管线、散水沟、车库联络道的基层施工,否则不得进入主体阶段施工。

3、材料堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。

4、每段验收批管网、道路多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进入下道工序施工。

5、道路上雨污水井按监理单位、建设单位批复的施工方案作施工阶段的封闭措施,如有违反依据监理单位、建设单位现场照片按施工合同相关约定进行处罚。

6、每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。

7、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。

第2篇别墅小区工程施工现场管理规范

别墅小区工程施工现场管理办法

为了本工程安装的顺利实施,提高工程项目管理,高效地达到业主对工程项目要求的最终目标,我分公司特组建__别墅小区空调工程项目经理部,从而为施工提供有效的组织管理保证。

第1节安装现场管理组织机构设置

1.1 项目部的组织形式及人员配备

项目经理部的组织形式见项目部组织机构管理图。

第2节技术、质量、安全管理

2.1 施工技术方案管理

1.施工技术方案的交底

(1)由项目经理部组织全面的施工技术交底,包括设计交底、图纸交底、施工组织交底、分项工程技术交底。

(2)由施工员向施工班组进行书面分项工程技术交底。

2.施工技术方案的执行落实

⑴ 项目经理部管理人员按自己分管的专业落实施工技术方案。

⑵ 项目经理巡检现场掌握落实情况。

⑶ 项目经理召开会议,各管理人员汇报落实情况,并共商推进方案实施的具体措施。

⑷ 施工员应随时了解施工班组的施工情况,为施工班组创造良好的施工条件。

2.2 工程质量管理

1.关键工序的控制

根据企业质量体系文件中所确定的关键工序结合本工程实际确定本工程所无原则需控制的关键工序。

从企业质量体系文件中找出这些关键工序的指导书。

针对本工程的具体特点,分析研究补充确定关键工序。

对补充确定的关键工序,由主办施工员根据施工规范结合工程具体情况编写作业指导书。

关键工序的作业指导书应发给施工班组。

2.隐蔽工程验收

隐蔽验收前先自查自检,发现问题及时整改,确认工程完全符合要求才提出验收。

确定验收日期时间,通知各方代表。

如期到现场具体组织验收,各方代表要到齐。

对验收代表提出的问题要及时整改。

做好验收记录。

等各方代表满意后,各自在验收表格中规定位置上签认。

3.分项工程检验评定

施工班组必须严格按照施工规范施工,使生产出的产品达到规定要求。

分项工程施工完毕, 班组须填写《分项工程质量评定表》,对分项工程施工质量进行自检。

在班组自检的基础上,由项目施工员对分项工程进行合格或优良的评定,并签字确认。

对不符合验收规范要求的施工员不予评定,并责令其返工至合格为止。

质检员对竣工的分项工程进行合格或优良的核定,同时,确认分项工程施工质量通病评分表,经质检员一一签认。

上述分项工程的质量检验评定确认后,项目经理在质评表上给予签认。

本工程质量目标为市优工程,因此项目施工员要严格对各分项工程进行检验,以保证分部和整体工程达到市优标准。

4.分部工程检验评定

组成分部工程的所有分项工程都完成时,须组织分部工程检验评定。

分部工程的检验评,应在各分项工程的检验评定的基础上进行由项目施工员填写《分部工程质量评定表》,并根据检验评定组标准的规定给予合格或优良的评定。

项目质检员对分部工程评为合格或优良进行核定。

项目经理、施工员、质检员在《分部工程质量评定表》上分别规定的位置上签章确认。

本工程要求各分部工程均达到合格标准。

5.及时处理来自建设单位和现场监理的意见

⑴ 对各渠道传递来的信息,要做记录,并充分考虑研究处理办法。

⑵ 派人员落实措施。

⑶ 指定人员跟踪验证落实措施情况。

⑷ 处理完毕、信息反馈给建设单位或现场监理。

6.产品保护

进驻现场的人员应对现场材料、设备进行保护,对离场的材料、设备,必须持有由项目经理部签发的工地放行条方可放行。

施工员对施工班组进行技术交底时,公司质量体系程序文件规定的要求对产品保护进行交底。

施工班组严格执行新产品保护规定。

各级管理人员检查工程时,要检查产品保护工作,对不符合要求的要发出整改通知,并跟踪验证整改情况。

新产品如受损坏,项目经理部除对当事人进行处罚外,对被损坏部分要进行返工或更换,确保竣工交付使用时产品是完好的。

7.计量工作

按工程检测需要向计量科申购合格的计量器具。

将计量器具按检定周期送计量科检定或外送检定。

接到计量科发出的催检,应及时送检。

超过检定周期未经检定合格的计量器具,不得使用。

检定合格的计量器具,应随行有检定证书或检定结果通知,并在器具上标识。

项目经理部应保存好器具的检定证书。

将计量器具存放在适宜的环境下。

使用人员应按规程操作,保证正确使用。

储存期超过检定周期的计量器具,使用前要重新检定。

2.3 冬、雨季施工技术措施的管理

项目经理部、施工员应根据本工程特点及施工情况分别编制冬、雨季施工技术措施。

项目经理部应在进场前编制好雨季施工技术措施。

施工员在冬、雨季施工这前要做好有关人员的培训和技术交底工作。

加工车间冬施期间要进行封闭,保温保护加工质量。

机具材料要做好准备,及时供应到现场。

项目部在交底后,要检查冬雨季施工技术措施的落实情况,并在今后的施工中进行巡检。

雨季大雨过后要组织现场检查。

第3节现场劳动力管理

3.1 现场劳动力调配管理

劳动力计划的编制

项目经理部对施工图纸进行会审,明确施工过程中各系统、各单项、分项工程的工期以及使用劳动力的工种、作业班组数、人数。

由计划统计员编制劳动力使用的计划表。

通过项目经理部的碰头例会,将劳动力使用计划表会知各工种的施工中。

在各项目施工前,由施工员填写作业班组进行通知单,并会知各专业分公司及施工单位。

现场劳动力的使用

项目施工员在其管辖的施工系统内,负责对作业班组的施工工艺、施工规范等进行监督指导,甚至实操示范,每天检查班组的施工情况、施工质量。发现违反施工规程规范的,必须及时指出纠正;发现工程进度缓慢的,应及时提出赶工要求,以保证工程的如期竣工。

项目经理部向作业班组提供施工材料,如发现材料不足,应及时补充,尽量使施工保持连贯性。

施工过程中,发生现场待工、待料或基础上增补、修改,项目经理部必须在当天以书面形式会知作业班组,并向班组提供有关的资料。

项目施工员要严格控制班组的施工进度和工程质量,在基础尚未验收签证这前,应视工程的性质,后期工程量的大小,适当控制班组进度的填报和签认。

项目施工员巡查到班组施工部位有质量问题,应责令其返工修正,返工工时及费用由责任班组自负,并以质量等级对分包金额作适当的控制或扣罚。

施工中,作业班组如不报从项目施工员指挥,无理取闹或班组技术素质无法达到施工要求的,项目经理部可会知专业分公司或分包方共同对班组进行教育,甚至向专业分公司或分包方提出调整、调换班组的要求。

项目经理部须严格按照有关安全的规程规范向作业班组提供足够的安全防护设施,以确保班组在安全的环境中施工。如发生工伤意外,应立即组织救治,保护现场,并同时通知有关部门进行处理。

第4节项目材料管理流程

4.1 管理流程(图)

4.2 流程各环节简析

1.编制施工用料计划

(1)根据施工图编制施工预算用料总计划

(2)根据项目施工安装进度编制用料进扬计划

2.组织材料进入施工现场

根据用料进场计划,向公司物资部要求按数量、规格、保质按期送料到现场仓库。

3.对调入的材料(包括物资部仓库与厂家直送施工现场的材料),在进入现场仓库前按企业质量体系程序文件的具体要求进行进场检验。

4.贮存和保管

入库材料按企业质量要求而合理存放、维护、保管。

5.材料发放

现场仓库根据项目施工进度需要,根据施工员开出的领料单,以正确的名称、规格、数量将材料发放与班组。

6.退料

对工程完工后的余料

收集整理,能重新利用的常用料退回物资部仓库;专用材料寄存在物资部仓库,待新的工程使用或通过物资部推存其它项目新施工工程上使用。

4.3 领料方法

1.领料

根据工程施工进度要求,项目经理部必须填写(签署)材料领用单(以下称领料单),由施工员提前三天送至物资组,作为物资组送料的依据。

按项目用料时间,材料组按项目领料单将材料送至现场。

2.直接送料

安装工程项目使用的大宗材料(主材),由材料组根据送料计划,安排分供方直接送料到项目现场指定地点。

4.4 项目材料验证工作管理

材料进入施工现场的验证

现场仓库管理员对物资设备组送至施工现场的材料,按发料单的品种、规格、数量进行检验,特别对产品质量进行验证(关键件必须附有合格证),发料单位上签认作为验收入帐凭证。

⑴ 验收时核对材料是否符合图纸要求,如有不符,应及时与材料科交涉并予以更正;

⑵ 所调入材料必须有出厂合格证,并办理合格证的交接手续,所有合格证交给项目部资料员汇编入竣工资料;

⑶ 对于质量不合格产品必须填写《不合格记录》。

对分供方(产品生产厂家)直送现场的材料的验证,由材料采购员会同项目经理部施工员,或现场仓库管理员与分供方在现场,共同进行验收并签证发料单。

大批量或专项产品(材料)直送现场时,由物资设备组与质量管理组共同进行验收并签证发料单。

经验证不合格的材料,包括运输中损坏的材料应分开堆放,填写《不合格记录表》,并通知物资设备组采取处理措施。

4.5 项目材料贮存和保管工作管理

材料入库

经验证合格的物料,现场仓库管理员应按物料类别、型号、规格分门别类,整齐堆放。

物料架上必须有分类别、分规格的标志。

须标明每批入库材料的进货日期。

材料的贮存和保管

1.对储存和保管有专门要求的材料,专管员必须采取有效的措施:

有使用期限的材料,在期限届满前使用;

对贮存环境有要求的材料,为其提供适宜的环境和保护条件;

对易燃和危险品应按安全要求分仓存放。

2.仓管员应经常检查库内物资贮存情况,保持库内物资的质量和周转正常。

4.6 项目材料发放工作管理

现场发料

由施工员按施工部位分班组开列现场领料清单。

按现场领料清单所列产品、规格、数量、发料。

主要关键的材料应附上材质证明。

4.7 项目材料安全工作管理

防火工作管理

⑴ 仓库工作人员要做到四知,知物资性能、知灭火方法、知管理制度、知收发制度。

⑵ 仓库范围内严禁吸烟,不准携带火种入库。

⑶ 遇停电的仓库,必须切断电源。

⑷ 氧气瓶、乙炔瓶应按安全管理要求分别存放,存放区域不得使用可能产生火星的工具。

⑸ 货物堆放要符合五距规定:顶距、灯距、墙距、柱距、堆距。

⑹ 仓库要配置足够的消防器材,并对消防器材定期检查,定期更换。

⑺ 库房内不准设办公室、更衣室、不准住人,不得作加工场,不得堆积有油污、潮湿的棉类织物在仓库内,以防自燃。

下班离库前,应检查仓库一遍;离库时须闭窗、锁门、断电。

防盗工作管理

物资管理要分项专人负责,要认真执行种类物资的收、发、领、退等制度,要定期盘点,做好帐、卡、物相符,单据、赁证、印章必须专人保管,班后锁入橱内,已发货的单据必须当场加盖注销章,并装钉成册以备查核。

仓库要符合防盗要求,门窗要有铁栏、铁门,使用合格的仓库门锁,晚上派出值班员看守。

材料工具必须入仓库保管,体积较大、较重而不能入仓库的则要落实防范措施,并通知值班人员,特别贵重量的物品要派人值班。

仓库工作人员必须坚守岗位,忠于职守,无关人员不准入仓,离仓库时须闭窗、锁门、断电。

5 文件与资料的管理

5.1 施工蓝图的管理

收到施工蓝图,统一由资料员按企业规范台帐登记。

确认图纸是否有效,手续不全的图纸应及时补办手续。

有效的图纸,由资料员留下竣工图所需份数,再按专业发放给施工员,并办理签收。

施工员发给班组时各自做好发放登记。

施工班组按图施工,施工完毕的蓝图和作废蓝图由施工员及时回收交资料员标识和保管。

留作做竣工图的蓝图,由施工员用于绘制竣工图,编入竣工资料。

5.2 设计变更通知单和工程修改通知单

项目经理部收到的设计变更通知单和工程修改通知单统一交资料员建帐登记,编号。

资料员应验证通知单是否签字齐全、有效,手续不全的应及时追补手续。

资料员将确认有效的通知单,呈交项目经理签认并阅示。

资料员按项目经理批示将变更通知单复印件交专业施工员办理。原件由资料员专柜保管。

通知单保留到工程竣工时,汇编入竣工资料并提供结算书编制作依据。

5.3 材料、设备出厂合格证

项目部材料员在验证进场设备和材料的同时必须同时验证随货同行的合格证,是否一一对应、齐全、有效。

项目部材料员应与物资供应部门办理合格证的交接手续,并立帐登记。

没有随货送交的合格证,材料员要及时催补;不符合要求的合格证,材料员要及时退换。

粘贴在产品上的合格证,材料员应及时把合格证从产品上剥落,并在合格证上如实标注产品名称、规格、型号。

对遗漏或欠缺的合格证(包括检证书、试验报告、验关单等),项目经理部应发文至有关单位或部门催收。

材料员应定期向资料员移交产品合格证,办理交接签收手续。

资料员应随工程进民收集产品合格证,并验证其是否齐全、一一对应有效。

项目经理部应组织对外文产品合格证、技术证书等的主要内容翻译成中文,主要内容有:产品名称、规格、型号、生产日期、生产厂家及施工用同类产品数量、技术性能名称等。

料员妥善保管合格证,工程竣工时汇编入竣工资料。

5.4 调试、试车资料

1.系统调试和测试内容应齐全,对其调试效果应有过程及终了记录,记录要及时、其实、准确。

2.项目经理部在调试、试车前制定详细的调试计划并组织专门调试班子,对所承担的机电工程各系统进行调试。本工程调试班子负责人由一名总工担任。

3.调试人员在调试、试运转测定等运作过程中,及时、准确地记录有关数据。

4.调试人员把现场记录的技术数据进行整理,填写记录表,交有关部门签认。并经工程调试班子负责人审核。

5.调试人员把填写好的记录表移交给项目经理部资料员办交接手续。

6.项目经理部资料员应检查种类调试报告的填写是否符合规定要求是否覆盖所调试的部位和系统。

7.项目经理部资料员妥善保存调试、试车资料,汇编入竣工资料。

5.5 竣工图的绘制

施工员在施工中,应及时要求设计单位对改动大的图纸重新绘制出图。

施工员在施工中,对无大变更的将修改内容如实地改绘在蓝图中。

上述两种情况的图纸,处理好后交项目部资料员加盖竣工图章。

凡在施工中,原施工图没有变更的,由资料员统一在新的原图上加盖竣工图章后做为竣工图。

资料员应按竣工图章上要求的内容进行标注,请有关人员签字认可。

5.6 竣工资料表格明细表

项目资料员到技术部门领取各种规格表格,按分工发给有关人员随工程进展及时记录。

按照谁施工谁负责的原则,施工人员及时填写各类施工记录。

按表格要求,对盖章栏、签名栏进行加盖公章及签认。

表格内容填写完毕后,应注明填写日期,该日期应与施工日期相一致。

所有施工记录及时交项目部资料员统一保管。

5.7 竣工资料的移交及归档

由项目资料员填写档案移交书一式三份,签名盖章。

由项目资料员填写工程档案移交明细表一式三份,签名盖章。

交接各方均应对照移交明细表一一清点,接收方确认符合要求才在移交书及明细表中规定的位置上签名、盖章,并填写接收日期。

档案移交书

第3篇别墅项目保安消防管理制度

别墅项目保安、消防管理

1 保安消防管理的重要性

在物业管理工作中,治安消防管理是所有管理工作中的一项基础工作。没有安全的整体环境,一切管理与服务都无从谈起。安全性是客户对所有管理与服务的最基本要求。物业管理工作中,治安消防管理主要包括以下内容:

※治安管理

※消防管理

全面的治安消防管理制度与治安消防管理严密的治安消防管理措

施,将起到以下重要作用:

◆ 有利于项目的整体运营与销售工作;

◆ 有利于形成业内的良好口碑,起到良好的社会作用,为发展商

与物业使用人的产业升值提供根本保障;

◆ 有利于创造园区的形象,使物业使用人充分享受安全有序的环境;

◆ 有利于发展商与物业管理企业树立良好的企业形象,为其业务开展打下扎实的基础。

2 项目的治安消防管理

为了保证项目安全、有序的生活环境,我公司将发挥丰富的工作经验,为项目制定一系列行之有效的安全保卫规章制度及得力措施,同时建立一支纪律严明、训练有素的保安力量,充分保障物业使用人的生命财产和项目的整体安全。

a.保安部工作职责

a.贯彻执行国家法律、法令、法规和公司的各项规章制度,维护项目的声誉和利益。

b.定期和不定期地检查火灾隐患,制定整改办法,监督各部门落实防火措施。对发现的火险隐患,制定整改办法,并监督相关部门进行整改。遇有隐患不排除,措施不能落实的,要发出书面通知,同时向物业经理、副经理和公安机关报告,并采取强制措施加以解决。

c.配合工程部定期检查各种消防设施,定期对消防器材进行维护、更换,确保防火措施与灭火器材有效适用。

d.制定灭火应急方案,协助各部门制定、修改各项防火制度,并监督其落实,培训消防队,组织实施本公司员工的消防演练。

e.协助物业经理做好对全体员工的防火意识和技能的宣传教育。对火灾事故及时报警,迅速进行人员疏散,组织扑救,保护现场,协助公安机关查明原因,提出处理意见。

f.充分发挥项目先进的硬件条件,利用消防自动报警、保安监控、社区管理系统等一系列技术防范措施,发现各种隐患,并及时采取措施;熟悉所辖区域人、财、物的基本情况,及时发现可能遭受伤害的问题,制定防范措施,监督落实员工岗位安全责任制。

g.经常检查各重点、要害部位的安全质量。对要害部门的进人、用人作出品德审查,对不适合在这些部门工作的人员及时提出调换意见。

h.做好公司内部员工的摸底调查,注意了解新员工的来历和思想动态,防止发生犯罪。对临时在公司工作的人员进行审核,掌握各项动态,在公安部机关和国家安全机关的指导下,调查、摸排安机关查破各类案件。

i.合理设计与安排巡逻路线,对园区内各场地、部位、区域进行巡逻检查,并在夜间结合起用守夜人员进行要害部位的保护工作。维护秩序,注意发现事故苗头及隐患。与各部门密切配合,阻止闲杂人员进入项目;安排警力保证取送公款和财务人员的安全。

j.对重要宾客以及各种活动做好内部保卫工作,配合警卫、公安部门顺利执行任务。

k.对业主中的不安全因素要迅速报告,配合公安部机关搞好查控。

l.参与改、扩建工程安全项目的审查和竣工后安全设施的验收,对工地防火实行监督;加强对二次装修的审批与现场检查,与施工单位签定《安全协议书》,对发现的问题限期整改。

m.协助物业经理推动群众性安全组织的工作。协助培训部门对全公司员工进行安全知识的培训,以及敌情、社情的教育。

n.加强项目的交通管理,保证车场、车库的安全与良好秩序。

o.做好安全业务的文秘工作,使档案书写规范,记录准确。

b.保安部各岗位具体工作职责明细

(一)保安部经理职责

(二)保安部主管职责

(三)保安部领班职责

(四)保安部监控室工作人员工作职责

(五)保安部警卫职责

第4篇某别墅园区物品进出管理规定

别墅园区物品进出管理规定

一、园区内所有物品出入须严格进行登记和经过保安人员的检查。

二、园区内员工携物外出,必须有本部门主管签发的出门条,保安员应仔细核实携出的物品和出门条上的内容相符后,方可放行。出门条留在警卫室备案,同时警卫在出门条上签名。

三、对于没有出门条的,必须让其到警卫室与本部门主管电话确认,经本部门主管同意后,警卫登记核实相符,方可放行。

四、上班时携带进入园区的大件易混物品应当在园区警卫门岗处填写登记,下班拿出园区时到警卫门岗处经过查验无误后方可将物品带出园区,值班警卫要在登记表上注明物品的带出时间并签上自己的姓名。

五、公司各部门所运出的各类维修材料和其他物品,需有相关部门负责人在出门条上的签字,经保安员检查核实相符后,保安员签字,方可放行。

六、对于搬迁的住户,在搬迁车辆进入园区前,警卫门岗应先进行登记,在请示管理处同意后,方可让搬迁车辆进入园区。对搬出的物品同样需请示管理处,经管理处同意后,保安员进行登记,方可放行。

七、对于住户所雇用的佣人带出的大件包裹、物品等,必须有业主/客人签发的出门条,对于没有出门条的,警卫要上报管理处,经管理处与业主/客人核实无误后,警卫进行登记,方可放行。

八、对于施工队带入园区的物品、工具,在施工队带入园区时,警卫门岗应让其在《携物进出园区登记表》上将携带的物品、工具按照登记表上的要求填写清楚,然后才可以带入园区;如需将物品、工具带出园区,要有施工单位负责人的签字认可,并到警卫门岗处与登记表上所记录的内容核实无误后,方可将物品、工具带出园区。

九、警卫人员要克尽职守,对出入园区的物品严格检查、登记,所有物品进出园区都要履行登记,对手续不全的物品出入,必须进行核实。

十、注意严格控制易燃、易爆及危险性物品进出园区,对有强烈气味及遗洒污染地面的物品进出时要立即制止。

第5篇某别墅园区车辆进出管理规定

别墅园区车辆进出管理规定

一、凡带有××别墅车辆通行证的机动车,警卫应敬礼并用规范手势指挥车辆进出,不需要阻拦。

二、没有××别墅车辆通行证的车辆若要进入园区,警卫不得操作升降杆放行,必须询问其进入园区的事由。为防止来访车辆堵塞通道,应让车开至不影响交通处暂停。来访人员下车到警卫室等候警卫与管理处联系。

三、按照《园区会客登记制度》的规定,经住户或管理处允许后,向来访车辆发放车辆临时通行证后,可放车辆进入园区,来访车辆出园区时,收回临时通行证后放行,并做登记。

四、进入园区的车辆,警卫门岗应通知相关警卫岗位,被通知到的警卫要指挥车辆停放,停放地点不能影响园区的交通和住户的车辆出入。巡逻警卫以及相关岗位的警卫对园区内停放的车辆要严加注意,对车玻璃未关严或车门未锁的车辆要查清车主的去向,并向管理处报告,由管理处与车主联系,在车未到来以前应重点看护。如遇停放车辆或园区内行驶的车辆被刮、蹭或被撞等交通事故,必须将肇事车辆拦截住,立即通知管理处解决。进入园区的车辆如损坏了园区的设施,也要拦截,同时报告管理处。

五、车辆停放不得压占消防井和消防通道。

六、对于园区内超速行驶的车辆,必须拦截并提醒司机不得超速。大门岗在进入时应告诉司机车辆进入时应告诉司机不要在园区内超速行车。

七、对于等候拉客的出租车,一律让其在园区外等候,如有客人要车,可指引其进入园区到客人门前,但要通知相关警卫岗位引导和注意。对载客需进入园区的出租车,要查明乘车者的身份,如是住户可以放行,如是来访者,要按照《园区会客登记制度》执行,来访乘坐的出租车辆。若管理处允许进入园区,应发其临时出入证。

八、对送货或联系业务的车辆,应联系核实,得到允许后,将司机的驾驶证、身份证或行驶证等有效证件中的一种留在警卫室,同时发给其临时通行证,车辆离开时,用临时出入证换回有效证件。

九、所有车型进入园区,警卫要如实填写车辆进出登记表。

十、拦车器升降杆日常应保证在拦截平放状态,警卫应时常检查其状态,发现故障立即报修。

十一、车辆驶出园区时要仔细对驾驶员进行目测核对,访客车辆驶出时,应辨别司机(车主)是否与访客进入时的车辆及司机相符,如有疑问时,立即到车档前面向司机敬礼,再有礼貌地进行询问,若确认是车主的亲友(与车主联系之后),方可离开。若询问时发现有问题,立想办法稳住对方,同时通知领班,机警地作好相应准备,以防不法分子盗车。

十二、所有经允许进园的车辆,大门口警卫必须向司机讲明园区的规定,同时通知相关岗位警卫监控。

第6篇别墅区消防管理规程

别墅区消防管理规程

1.0目的

贯彻落实日常消防管理规定,规范日常消防工作,维护本区业主(住户)及员工生命、财产的安全,彻底消除消防安全隐患。

2.0 适用范围

适用于秩序维护部。

3.0 管理职责

3. 1工作负责人:秩序维护主管。

3. 2秩序维护领班、当值队员负责日常当值区域消防安全的检查和消防管理工作的落实。

4.0定义

消防管理的任务是向业主和使用人宣传消防安全知识,建立消防安全制度;合理配置足够的消防器材,定期进行保养检测,确保良好的使用性能;消防监控系统约定请专业人员进行测试,确保完好。

5.0操作细则

5.1.1消防工作由公安机关监督实施。管理公司全体员工都是义务消防员,应了解《中华人民共和国国消防法》,掌握发生火灾时应急措施和方法。

5.1.2定期巡视、检查消防器材和设备,专人负责管理,使消防器材处于完好状态。

5.1.3任何单位和个人都无权破坏和擅自挪用消防设备和器材,不准埋压和占用消防水源,不准占用防火间距,防止堵塞消防通道。

5.1.4积极开展防火教育,严禁在建筑物内焚烧物品、严禁燃放烟花爆竹。建筑物内的走道、楼梯、出口等部位,严禁堆放物品并保持畅通。

5.1.5管理公司要按照有关电力技术规范的规定,定期对电器设备、开关、线路和照明灯具进行检查,不符合安全要求的设备要及时维修或更换。

5.1.6业主或使用人因进行室内装修或改造而动用明火作业时必须经管理公司批准,而且动火单位或个人应严格执行动火制度,采取防火措施并做好灭火准备。

5.1.7坚持管理人员和秩序维护人员的巡回检查制度及节假日、重大活动日的全面安全大检查制度。对查出的消防隐患,应制定整改措施,限期改正。

第7篇别墅区域巡更管理规程

别墅区域巡更管理规程

1.0目的

为规范秩序维护员巡更工作行为,规范巡逻人员的巡逻规程,确保责任区域的安全。

2.0适用范围

巡逻队员适用

3.0管理职责

3.1工作负责人:巡逻秩序维护员。

3.2巡逻秩序维护员严格按照巡更路线和时间实施巡逻工作。

3.3巡逻秩序维护员及时报告在巡逻过程中发现的各种问题。

3.4领班监督值班队员实施本规定。

4.0操作细则

4.1巡更时间和次数

4.1.1早班8:00-20:00巡更次数不少于6遍;晚班20:00-8:00巡更次数不少于8遍。

4.1.2每条巡更路线两次巡更之间的间隔时间为不得超过20分钟;

4.2巡更要求

4.3.1各巡更秩序维护员巡逻时不能为了达到巡更次数和时间,而疏忽对周围情况的检查和对可疑人员的观察。

4.3.2巡更时发现可疑人员和情况应立即报告,并对可疑人员采取跟踪或上前查问。

4.3.3因工作需要而耽搁的巡更时间,主管应予扣除。

4.3.4巡查时发现可疑物品,严禁触碰,应立即报告主管。

4.3.5夜间0:00后巡查时在不影响监控的情况下关闭部分电梯间照明、楼梯照明和隔层关闭楼梯照明,白天巡查时随手关闭楼梯照明。

4.3.6发现未办理施工手续的立即让其停止施工。

4.3.7对管道井、强电井、弱电井、电话井、消防设施的情况进行检查,发现问题作好在值班本上记录,并报领班处理。

第8篇某别墅区警卫室管理规定

别墅区警卫室管理规定

为确保警卫室内有良好的工作环境,使警卫人员得以良好的工作休息,全体警卫人员应认真履行下列规定。

(一)警卫人员只有在下岗后方能在警卫室休息;

(二)警卫人员下岗后回警卫室休息要把衣帽整齐挂在规定的地方,不得随意乱放;

(三)严禁在室内吸烟,保持室内清洁。

(四)警卫人员在休息中要保持良好的仪态,禁止仰、卧、躺、靠在桌椅上,如有领导进屋要立即站立热情接待,注意礼节。

(五)在接听电话时要使用文明的用语,如您好,保安部不得打私人电话;

(六)每班警卫要设专人打扫卫生,为下班打好开水做到室内干净整洁;

(七)室内桌椅、电器设备、警用设备公用衣帽等皆做为交接内容,由各班领班在交接前予以清点、检查,如有损坏及时处理、上报。

(八)警卫人员在工作期间,严禁在警卫室会客。严禁在警卫室做与工作无关的事,如看书报、听广播、玩牌、睡觉等。

第9篇山庄别墅区物业物品出入管理工作规程

山庄别墅区物品出入管理工作规程

1.0目的:

规范别墅区物品进出管理,维护别墅区业主的物品安全。

2.0范围:

适用于zz山庄别墅区。

3.0职责:

3.1管家服务中心负责《物资放行单》的开具;

3.2管家服务中心安管部门岗安管员审核开具的《物资放行单》并决定物资是否放行。

4.0程序要点:

4.1凡离开小区的所有物资必须有管家服务中心开具的《物资放行单》门岗安管员方可放行;

4.2物品的搬入

4.2.1当业主/物业使用人或其他人往别墅区(大门)内搬运物品时,门岗安管员应礼貌地询问是何物品,搬往何处。必要时可委婉地提出查验,确认无危险物品后,可予放入。

4.2.2当确认搬入物品属危险品时,值班安管员应拒绝搬入。无法确认时,可报告班长或管家服务中心。

4.3物品的搬出

4.3.1离开小区的所有物资必须由业主到管家服务中心办理物资放行手续;

4.3.2搬运物资离开者将管家服务中心开具的《物资放行单》第二联交予门岗安全员,门岗安全员必须仔细检验以下内容:

a搬运物资与《物资放行单》中注明的物资清单相符;

b《物资放行单》必须有管家服务中心相关人员填写的放行意见。

4.3.3若以上检验内容均无问题,门岗安全员保留《物资放行单》,并对携物人的支持与合作表示感谢,放行物资离开;

4.3.4若以上检验内容存在问题,门岗安全员不得放行,并及时与上级领导联系;

4.3.5在进行以上工作时安管员必须注意礼节礼貌,避免与搬物人发生冲突。

5.0支持性文件

无

6.0质量记录

6.1qp-10-22-f001物资放行单

第10篇 _别墅区保安监控系统管理规定

别墅区保安监控系统管理规定

1.职责

1.1保安队员负责日常监控中心的设施设备的操作和对小区安全消防等各系统的监控,及时处理发现的异常情况,并及时向上级报告。

1.2保安领班、主管和驻场经理负责指导、监管和每日检查。

2.执行细则

2.1电视监控和报警系统昼夜开通运行,设立24小时监控值班,熟悉设备性能和操作方法,全面了解和严密监视小区的治安状况。值班人员要忠于职守,密切注意报警信号,严密监视电视画面,发现可疑的情况立即通知有关岗位保安和领班处理,发现可疑人员要及时跟踪监视并呼叫有关岗位上的保安队员进行监控,必要时向管理处领导汇报。

2.2发现火警报警或其它重大突发事件,应立即通知有关部门和保安巡逻队员。除值班监控人员和门岗人员外其余保安队员应及时赶赴现场,查明情况,按照紧急事件处理预案执行。如为误报,应在设备上消除信号,并做好记录。

2.3严格执行工作纪律和规章制度,切实做好监控室的安全、保密工作,电脑映像保存时间为7天,除部门主管及驻场经理外其他人员不得查看。

2.4爱护使用监控等设备发现设备出现异常和故障,应立即汇报,通知检修,做好记录,保证设备完好有效。

2.5严禁无关人员及非工作人员进入监控室,如需入室参观、检查工作、维修,均应登记。非本公司人员进入必须经本部门主管以上领导批准,并做好登记手续。

2.6保持监控中心内的环境整洁、卫生。认真做好交接班工作以及工作记录。

2.7保持与外围岗位保安联络畅通,每一小时与执勤岗位安全通报一次,确保人员安全及到岗。

2.8按照规定开启、关闭照明设备。

2.9保管物业区域的公共应急钥匙箱,发生突发事件需要启用备用钥匙由领班启用,完成后填写突发事件处置表,并在监控记录中说明,报告主管。

2.10认真接听每一个投诉电话,语言规范,做好记录,并向领班汇报,由领班向有关部门传达做出处理。

2.11值班保安应按照操作程序使用监控设备,不得随意调试和作其他用途。

2.12图像模糊或跳跃不清时,值班保安应按正常程序重新操作,如无法消除故障,通知机电人员检查修复。

2.13如遇失去图像或失去报警功能等严重故障,工程部应通知厂方派员维修。

2.14机电人员每周检查红外线探头及摄像头一次,对报警迟钝、转动失灵、松动、生锈等故障即时维修;每月用清洗带清洗录像机一次,并填写《设备保养记录》。

2.15故障期间,巡逻保安须加强物业周边的巡查,以防不法分子乘虚而入。

2.16录像带标识清楚,保存一周,无可疑情况发生的可重复录像。值班保安严格按照一天一盒带的录像顺序摄录。

2.17保安员在值班过程中发现可疑情况,应对可疑点放大摄录,并通知巡逻保安前往查看核实,以防止事故发生。

2.18用餐时间为半小时,不得在岗位上用餐(夜班除外)。并搞好环境卫生。

2.19当值时间不得在岗位上看书、刊、报纸,不得打瞌睡、睡觉。

2.20认真做好每天之当班记录,交接班必须交接清楚并签名记录。

2.21 负责保障报警电话的畅通。

2.22 若有人员因工作需要进入监控中心,必须登记进入人员姓名、单位、进出时间和工作内容。《监控中心进出人员登记表》(pm-d1-001))。

2.23 在岗时需及时填写《岗位工作记录表》(pm-d4-002)。

4.监控中心操作流程图

监控中心

处警监视

紧急报警火警报警发现情况

按火警操作流程报告领班

通知领班通知相关岗

详细记录

5.适用表单

pm-d1-001《监控中心进出人员登记表》

pm-d1-004《总控室值班记录》

pm-d1-005《监控中心查看影像记录》

pm-d1-008《光盘录制保存记录表》

第11篇别墅一期物业管理顾问服务设想

别墅一期项目物业管理顾问服务设想

__物业经过十多年的实践摸索,不断总结、不断发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。对于__别墅一期项目,我们将把这些管理优势通过顾问输出的形式,全部运用到实际工作之中,全力以赴,指导和协助管理商塑造精品,树立品牌!

第一部分高水准的物业服务

一、全面推行酒店式管理模式,寓精细管理于精诚服务之中。

1、传统的物业管理企业,多依照物业管理条例和业主公约范本制定一套规章制度与约束条件,然后要求各业主/住户遵照执行,较少考虑业主的实际感受。而酒店式物业管理,完全是以业主为核心,从衣、食、住、行、商务金融、文教卫生、休闲娱乐等各个方面推出具有针对性的专项服务,并以菜单式的风格设计使业主/住户一目了然,并通过训练有素的从业人员,提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务,使业主/住户得到超凡的享受,体会到作为消费者的尊贵与自豪。

2、传统的物业管理企业,依然采用行政管理模式中的办公室组织编制,但酒店式物业管理模式则改设服务中心,更加突出了物业管理行业服务的特性,摆正了物业管理公司与业主之间的主宾关系。此外还调整了作业流程,服务中心已成为内部指挥中心和对外信息沟通的唯一渠道。设置服务中心后,采取一站式服务和首接责任制,也就是当业主来到服务中心时,哪一位接待员第一时间接待的,他就有责任负责协助解决该业主的一切需求,而不能让业主跑来跑去到处找人,直到业主满意离去为止。

3、很多服务行业里的工程维修服务都是按部就班的照既定工作计划有序进行,就是偶有客人投诉或其他服务需求,也必须排队等待,逐步解决。只有在酒店行业里,客人的投诉或需求才是永远摆在第一位的,客人就是上帝不是一句空洞的口号,绝不能让客人有一丝的不满存在,即所谓零缺点服务(100-1<0)。提供的服务必须百分百合乎标准,达到客人的要求。假如有一点不合格,其结果不是99分,而是小于0分。酒店式物业管理,就是把酒店行业的这种服务意识和服务效率导入到物业管理行业中来,使得客人的投诉有回音,故障维修处理不过夜,努力达到业主/住户的满意率为百分之百。

二、iso9000国际质量管理体系、iso14001国际环境管理体系和ohsms18001职业健康安全管理体系三位一体导入项目的物业管理工作中。

1、作为国内第一家通过iso9000国际质量管理体系认证的物业管理公司,__物业具有一整套质量体系文件,并通过有效控制切实保证管理服务按照既定的程序和标准高质量地持续、稳定运行。

2、按照iso14001国际环境管理体系的要求,使绿色环保、安全、节约等观念融入到物业管理工作之中。如清洁绿化等工作要使用环保产品、注意节约水电、实行低噪音操作等。

3、依照ohsas18001职业健康管理体系的标准,提倡人性关怀。这主要体现在物管公司对内部员工和相关合作者的身心健康的关怀。如为员工提供必要的劳动安全保障措施、生活条件关注,对相关劳动者的劳动安全进行监督等等。

三、实行氛围管理,追求无为而治的物业管理崇高境界。

氛围管理为__物业首创,并为众多同行所推崇。氛围式管理是物业管理人性化的充分体现,通过社区环境的建设、社区文化活动的开展等手段,变强制性管理为温馨的提示和引导,从而潜移默化的达到治理的目的。比如:保安人员的制服不再采用传统的生硬的款式,而代之以精心设计的便服,增加亲切感;警示标牌上的警示语不再使用禁止、不准等强制性语言,而改用有浓厚文化气息的语句,使人在耳目一新的同时自觉的遵守规定;定期开展多层次的社区文化活动,促进业主之间的交流,提高人们的生活品味等等。通过这些管理手段,引导广大业主/住户自觉的为维护社区的环境作出贡献,营造出一种健康、向上的生活气氛和温馨的生活气息。

第二部分物业管理服务专业化

有效整合__物业下属公司及各专业资源,为香格里山别墅一期的物业管理工作提供强大的技术支持和保障。

__物业在物业管理行业中率先走专业化的道路,现已拥有__楼宇科技有限公司、__电梯工程有限公司、__社区环境工程有限公司三家子公司。此三家公司都具有独立法人资格,除对内为__物业的客户提供专业服务外,还对社会承接项目。在长期工作中积累了相当丰富的专业经验,并拥有一批高素质的专业人才。

__楼宇科技公司:专业从事楼宇消防、变配电、安防、弱电和中央空调等设备维护保养以及智能化小区的设计、施工一条龙服务。

__电梯工程公司:专业从事电梯的安装、维修和保养业务。

__社区环境工程公司:专业从事楼宇外墙清洗、二次供水设施消毒清洗、空调系统清洗及水质处理和园林绿化工程的设计、施工和维护等业务。

第12篇别墅项目日常管理服务指标

别墅项目日常管理服务指标

指标名称标准管理服务标准具体内容

治安案件发生率低于1%杜绝火灾责任事故,杜绝刑事案件

环境卫生满意率100%住宅内清洁美观,垃圾日产日清,24小时保洁制

消防设备完好率100%消防系统设备完好无损,无埋压、占用,对消防水系统定期检测压力

房屋及配套设施完好率100%外观政界、无破损、无改变使用功能

设备完好率100%完好无损,正常使用,定期检查,保持洁净

房屋零修、急修及时率99%,返修率≤2%接单20分钟到场、急修不过夜,回访有记录

门禁等智能化系统运行正常率100%

维修工程质量合格率及回访率100%分项检查,返修率≤1%

服务有效投诉率≤1%,处理率100%提高管理水平,加强服务机制,为业主排忧解难

业主对物业管理满意率95%管理服务达到三满意:业主、租户满意,主管单位满意,社会各界满意

文化设施完好率95%确保娱乐设施使用功能完好无损,定期维护、保养

外来人员满意率95%

第13篇大溪地别墅物业管理总体构想

大溪地别墅的物业管理总体构想

大溪地别墅物业管理模式、各项管理规章制度、机制

1)我公司将结合大溪地别墅的实际情况,建立大溪地别墅物业管理模式,全力体现物业总经理负责制。

a.我公司按iso9000国际质量认证标准协助大溪地别墅制定与物业管理服务工作相关的规章制度、员工守则、工资标准与奖惩条例等制度。

b.我公司将根据各管理项目的实际需要,向各项目提供技术支持和各种培训。

2)管理工作架构的建立。

我公司将针对管理项目的实际情况建立大溪地别墅物业管理工作架构。

a.人事行政:负责人事行政的管理,文书处理,员工培训,考勤管理,企业

iso9000质量体系认证工作,物料采购,员工餐厅的运营与管理等工作;

b.财务:负责制定财务收支计划、会计出纳和经济核算,对业主和物业使用人所交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费进行管理,发放员工工资;

c.工程部:负责园区设备和公共区域设施的管理与维护保养,对改造工程和装修工程进行审批指导、检查验收;

d.保卫:负责园区整体区域的安全、保卫、消防管理工作,维护住宅区的公共秩序与良好的环境,负责大溪地别墅范围内的交通管理;

e.清洁:负责园区规划范围内的清洁与整理工作,对绿化区域的绿植、绿摆、绿化小品等进行日常养护管理,负责节日与庆典的环境布置与装饰,配合政府相关部门做好门前三包工作。

f.客户服务:负责办理业主与物业使用人的入住及退租手续,发表各类与物业管理有关的通知与公告,协调和解决业主与物业使用人的投诉,收取业主与物业使用人应交纳的物业管理费、有偿服务费及能源费用;

3)公司所提倡的管理手段

最大限度地以制度管理企业,追求法治,全力减低人治因素。

a.工的管理以规章制度、员工守则、工资标准与奖惩制度来实现;

b.引进计算机软件管理方式,使所有事项责任到人;

b.建立设备台帐,结合计算机进行管理,保证其科学性与严肃性;

c.以制度与手册为蓝本,提高和统一技术人员的操作与排除故障的能力与水平;

e.加强财务管理的监督机制;

f.物业经理的业绩=客户的反映+各项费用收缴率

4)关于大溪地别墅管理服务达文物业将实施十六字服务宗旨:

外部形象服务意识工作跟进关注细微

我公司倡导的的十六字方针,对公司的顺畅运作起到了极其重要的作用。

外部形象:无论物业公司员工还是管理项目,都必须有一个良好的外部形象,并随时进行呵护,才会使之管理的项目形成高品位、超前出众的品质,方可达到使物业保值、升值的目的。

服务意识:我公司深谙客户的服务需求,并十分善于结合这些服务需求,将服务意识贯穿到工作的方方面面,以保证贵司需求的不断满足。

工作跟进:每一家物业公司都有着周密的管理制度,有的甚至相当厚重,但真正坚持落实与跟进这些制度的企业却相当难得。我公司针对这一误区给予了相当大的关注,在日常的服务工作中坚决就工作跟进问题对员工提出了严格要求,这种工作方式经过多年的验证,得到了充分的应验。

关注细微:物业项目管理的优劣、水平高低往往体现在许多细微之处。比如员工的服装、举止、物业氛围的营造、设备设施的维护保养、与贵司的友善关系等等,都是由这些十分细微的小事去体现一个管理者的实际素质。因此,我公司特别注意对细微之处的高度关注。我公司管理层的一致观点是:如果员工对细小的问题加以关注,那么产生大问题的最终几率就要小得多。各级员工对每一细小问题都给予关注,那么物业管理水平就不难于体现。

第14篇顶级别墅项目物业管理目标规范

顶级别墅项目物业管理目标

根据项目定位和业主的实际成分及功能需求分析,该项目的业主/使用人主要为社会中高产阶层,需求导向以自住休闲、投资和商务接待为主,籍此,制定相应的管理目标如下:

(一)总体管理目标:

(1)总体目标:

导入实施贴心管家管理模式。

以业主满意为核心,提供五星级标准服务,推行人性化、专业化物业管理服务理念;关注并满足徽州华府业主(客户)多层次的个性化需求与期望; 运用现代管理手段,建立科学有效的组织管理系统和保障实施机制;实现整洁有序、温馨体贴、精品专业的服务目标。

在2010年底,全面导入iso9000质量体系,并组织实施。

财务收支平衡,力争略有赢利。

在徽州华府项目全面竣工并交付使用后,在硬件符合创优标准及小区业主委员会成立的情况下,两年内达到合肥市物业管理优秀小区的管理标准,三年内达到安徽省物业管理优秀小区的管理标准。

(2)其他指标:

1、客户服务目标

居民对物业管理满意率

国家指标95%

承诺指标95%以上

承诺标准业主满意度较高

测定依据满意业主/总户数×100%≥95%

质量保证措施1、实行开放管理,使物业管理服务工作始终处于业主监督之中。

2、及时调整和改进管理服务工作,对不合格项目进行整改及预防,确保管理服务质量。

3、组织专门的小组负责提升业主满意度的课题研究,找到投诉原因,提出解决方案,并进行服务跟踪。

4、加强双方的沟通了解,建立和谐的友好关系。

住户年有效投诉率

国家指标1%

承诺指标5‰

测定依据投诉次数/总户数×1000‰≤5‰

质量保证措施1、不断培养和树立员工的服务意识,将业主满意的核心价值观念纳入到每个员工的价值观念中。

2、保持业主与管理服务中心之间沟通渠道的畅通,设立投诉电话和信箱,持续超越业主期望的服务,及时改进管理服务工作中存在的问题及不足。

有效投诉处理率

国家指标95%

承诺指标100%

承诺标准业主对管理服务工作舒心满意

测定依据投诉处理次数/投诉总次数×100%=100%

质量保证措施1、建立投诉处理流程及制度,并严格执行。

2、对投诉进行及时处理,填写处理记录。

3、及时进行跟踪回访,相关结果纳入部门及个人工作考核体系。

4、组织人员进行投诉分析,找到投诉源头,并及时进行整改,以从根本上减少或消除相关投诉。

维修服务回访率

国家指标100%

承诺指标100%

承诺标准及时回访,责任到人。

测定依据业主回访数/总维修业主数×100%=100%

质量保证措施1、建立完善回访制度,并严格执行。

2、每周不定期对维修申报业主进行回访抽查及监督,发现问题及时处理。

3、把维修回访作为建立良好业主关系的重要手段,使之成为沟通业主情感的重要渠道。

违章发生率

国家指标1%

承诺指标1%

测定依据违章次数/总户数×100%≤1%

质量保证措施1、加强宣传,倡导社区公众理念。

2、及时巡视检查,做到早发现及早处理。

3、制度合理方案,解决业主实际问题。

违章处理率

国家指标95%

承诺指标100%

测定依据违章处理数/总违章数×100%=100%

质量保证措施1、加强宣传。

2、采用情理、经济、法律手段及时处理。

3、建立违章跟踪回访制度。

2、房屋本体及设施设备管理目标

房屋及配套设施完好率

国家指标98%

承诺指标98%以上

承诺标准房屋外观完好,立面洁净,无改变使用功能,无乱搭乱建,公用设施及通道无随意占用、各类物业标识齐全明显等。

测定依据完好、基本完好房屋面积/总建筑面积×100%≥98%

质量保证措施1、制定详细的房屋及配套设施维修保养计划,并严格执行。

2、房屋及配套设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到责任人。

3、日常维护检查与定期维修巡查相结合。

4、维修基金的妥善管理与使用。

房屋及配套设施设备零修、急修及时率

国家指标99%

承诺指标100%

承诺标准急修在接到通知5分钟内迅速到达现场,零修及时完成,急修控制在8小时内完成。

测定依据已完成急修、零修数/总急修、零修数×100%=100%

质量保证措施1、建立严格的维修制度,实行24小时值班(设立专线电话)。

2、实施首问责任制,对维修需求实施全流程跟踪服务。

3、维修人员在接到维修通知后严格按照规定到达现场,并完成维修任务。

4、根据社区实际情况,合理储备必备的维修材料,以备急用。

5、对维修情况进行及时跟踪处理,进行服务统计及考核。

维修工程质量合格率

国家指标100%

承诺指标100%

承诺标准维修工程符合质量标准,无返修。

测定依据质量合格维修单数/总维修单数×100%=100%

质量保证措施1、加强对维修人员的专业培训,相关人员全部实行持证上岗,严格按照维修规程进行作业。

2、实行业主质量签收制度。

3、加强外购材料、备件的验收控制,确保质量,提供维修服务前由业主进行验收确认。

4、较为复杂的维修工程,事先制订相应的工作专案,作业时维修主管到场进行指导、监督及验收。

排水管、明暗沟完好率

国家指标90%

承诺指标98%

承诺标准排水管道及明暗沟无

滴、漏、跑、冒,明管表面干净整洁。

测定依据完好、基本完好排水管、明暗沟面积/排水管、明暗沟总面积×100%≥98%

质量保证措施1、制订详细的维修保养计划,并严格执行。

2、排水管、明暗沟的巡查、保养落实到人。

3、日常维护检查与定期维修保养相结合,确保良好状态。

公共照明系统(路灯)完好率

国家指标85%

承诺指标95%

承诺标准照明系统完好无损,工作正常,表面整洁干净,维修更换及时。

测定依据路灯完好数量/路灯总数量×100%=95%

质量保证措施1、制订详细的维修保养计划,并定期组织巡视和保养。

2、发现损坏的设备,及时进行维修更换,确保系统正常工作。

3、加强宣传,倡导社区居民自觉爱护公共照明设施。

停车场完好率

国家指标90%

承诺指标98%

承诺标准道路畅通无阻,地面平坦整洁,排水流畅,无随意占道或改变使用功能,车位线外无随意停放。

测定依据停车场完好面积/总面积×100%≥98%

质量保证措施1、制定详细的养护计划,并定期组织巡视和保养。

2、设置车辆疏导岗位,在高峰期间及时疏导,避免交通堵塞及意外破坏。

3、对损坏部分进行及时修补。

化粪池、雨水井、污水井完好率

国家指标90%

承诺指标98%

承诺标准井盖完好,无损坏、丢失、移位,盖合良好,井内无杂物。

测定依据完好、基本完好化粪池、雨水井、污水井面积/化粪池、雨水井、污水井总面积×100%≥98%

质量保证措施1、制订详细的维修保养计划,并严格执行。

2、化粪池、雨水井、污水井的巡查落实到人,及时清掏。

3、日常维护检查与定期维修相结合,确保良好状态。

消防设施设备完好率

国家指标99%

承诺指标99%

承诺标准系统运行正常,反应灵敏,无事故隐患。

测定依据完好、基本完好消防设备设施数量/总数量×100%≥99%

质量保证措施1、制订详细的维修保养计划,并严格执行。

2、将巡视、保养频率及质量标准分解落实到人。

3、日常巡视与定期维修保养相结合,确保良好状态。

公共文体设施、休息设施完好率

国家指标95%

承诺指标99%

承诺标准无损坏,表面或外观整洁干净

测定依据完好、基本文体设施面积/配套设施总面积×100%=99%

质量保证措施1、制订详细的维修保养计划,并严格执行。

2、将配套设施的保养、巡视频率及质量标准量化分解到人。

3、日常巡视与定期维修保养相结合,确保良好状态。

4、加强专业素质培训,提升维修保养水平。

3、环境管理目标

绿化完好率

国家指标95%

承诺指标98%

承诺标准绿化长势良好,修剪、更换及时,园艺造型精巧别致。

测定依据绿化达标面积/绿化总面积=98%

质量保证措施1、制订科学的绿化养护计划,并严格执行。

2、每周对绿化养护情况进行巡查,及时处理发现的问题。

3、定期开展环保宣传,增强业主爱护绿化的意识及自觉性。

清洁保洁、消杀达标率

国家指标99%

承诺指标≥99%

承诺标准垃圾日产日清,环境整洁,地面基本无垃圾,社区无异味。

消杀措施得力,效果明显。

测定依据卫生、消杀达标面积/总卫生、消杀面积×100%≥99%

质量保证措施1、配备完善的垃圾收集及处理设施,方便业主使用。

2、垃圾日产日清,实施封闭转运及分类处理,杜绝二次污染。

3、实施卫生责任区包干,全天12小时保洁制。

4、建立严格的卫生消杀制度,采用科学手段。

5、加强宣传教育,提高业主保洁意识。

6、倡导全员保洁,关爱家园。

4、治安及消防目标

治安与刑事案件发生率管理

国家指标1%

承诺指标≥1‰

承诺标准案件发生件数/总户数×1000‰≤1‰

质量保证措施1、发挥智能化安全防范立体交叉监管体系作用,实施全方位24小时安全监控及安全管理服务,并采用巡逻方式进行有效补充,人、技结合,建立完善的安全防范保障体系。

2、建立快速反应、快速支持安全应急机制。

3、保安员实行准军事化管理,定期进行军事素质、业务技能培训,不断提高业务能力,满足工作需要。

4、加强宣传,倡导全员防范、全员参与安全防范意识。

5、加强检查监督,杜绝重大事故隐患。

火灾发生率

国家指标1‰

承诺指标无

承诺标准无因管理原因导致火灾发生。

测定依据管理期限内无因管理原因造成火灾发生。

质量保证措施1、实行全员义务消防员制度,建立一支消防快速应急分队。

2、制订严格的消防管理制度和详细的应急方案,定期演习。

3、定期开展多种形式的安全用电、用气和防火宣传,加强业主的消防安全意识。

4、定期为业主提供安全用电、用气检测服务,消除消防隐患。

5、加强消防系统的巡检及保养,确保其随时处于良好状态。

6、加强检查监督,杜绝事故隐患。

5、内部管理目标

管理服务人员培训合格率

国家指标80%

承诺指标100%

承诺标准定期培训,考核合格后方可上岗。

测定依据培训合格员工/员工总人数×100%=100%

质量保证措施1、建立完善的培训制度,并严格执行。

2、结合现代培训课程的最新成果,采取多

种多样的培训方式,力求形式新颖实用,效果显着。

3、制订详实可行的培训计划。

4、严格培训考核,考核成绩达标后方可上岗,并与岗位工资实行动态结合。

档案建立与完好率

国家指标96%

承诺指标96%

承诺标准档案齐全,管理完善,简便易查。

测定依据完好档案数量/应建档案总量×100%≥96%

质量保证措施1、制订严密的档案管理制度,配备专职人员管理,配置完善的保管设施及场所,加强档案的收集、分类和归档整理。

2、实行原始资料与电脑存档双轨制,确保档案资料的安全及使用方便。

3、重视档案管理工作。

(二)阶段管理目标:

(1)近期(销售阶段)物业服务目标:

a、销售配合目标

销售现场管理:实现整洁有序、方便快捷、温馨体贴、精品专业的服务目标。

销售现场配合:及时、圆满完成临时性、突发性工作。

销售现场气氛营造:营造出舒适、高贵酒店特色服务氛围,让每一位业主都有极大的尊崇感。

b、物业管理服务展示目标

让业主感受到徽州华府为业主提供的是最全面、最及时、最周到、最安全的、最优秀的服务。让业主体验到尊重、欢迎、关注、友好,在心中认可并愉快接受诚和物业。

通过招聘、培训,打造一支形象好、专业、训练有素、团队精神强的职业化队伍。

c、前期介入目标

从优化设计、完善设计细节方面提出建议。

从功能布局的实用性、业主使用的方便性和节能等方面提出建议。

从设备建材选型、选材等方面提出建议。

从物业管理的运营成本控制等方面提出建议。

熟悉设施设备的安装、调试,对隐蔽工程进行了解。

d、入伙前准备目标

参与竣工验收,作好工程接管验收。

作好入伙资料准备。

建立入伙流程,确保入伙工作顺利进行。

作好人员准备和物资准备。

(2)中期(业主入伙至成立业主委员会)物业服务目标:

a、入伙办理目标

进行一对一服务,让业主在办理入伙、商业办理入驻等过程中,让每一个业主、客户时刻都有尊贵的感受。

b、酒店式服务的实施目标

具有优质、完善功能的商务服务配套,依照五星级服务标准制定工作规范并付诸实施。

满足业主提高生活质量的个性化需要,营造舒适、高贵、现代的上流社会生活方式,送服务上门,强化情感化、方便化、私密性服务。

提供私人管家服务、商务中心服务、个性化别墅清洁服务、礼宾等个性化服务,实施一站式服务、首问责任制、三米微笑制服务。

每年不定期举办社区文化活动,搭建与业主的沟通的平台。

每年进行业主满意度调查,综合满意度达到95%以上。

c、基础服务目标

导入iso9000质量管理体系。

作好各项费用收缴工作。

严格控制成本,对用水用电情况进行严格监管,堵塞管理漏洞,主动采取有效措施节能降耗,最大限度降低水电成本。

配合社区,筹备第一次业主大会的召开,推荐具有社会公德的人员进入业主委员会。

(3)长期(成立业主委员会后)物业服务目标:

a、愿景目标

不断进行服务创新和经验积累,培养专业人才,总结出一整套五星级服务及帖心管家完善的运作体系和运作模式,成为公司乃至行业的一个样板。

通过打造诚和物业服务品牌,进行对外人员培训、外接顾问项目、直至全面外接新的项目,进行服务输出和管理输出,拓展新的市场,为公司创造经济效益。

通过对会所、服务(商务)中心等精心的经营,提供物业管理增值服务项目,努力提高物业的附加价值。

b、创建目标

按照iso9000质量体系要求实施管理,按质量目标中所有分项指标运作并持续改进。

创建安全文明小区。

创建物业管理优秀小区。

第15篇一城别墅物业管理服务项目分类

第一城别墅物业管理服务项目分类

1、导入酒店式物业管理服务模式和人性化物业管理理念所提供的特色化、个性化服务内容

1)酒店级保安的功能分化

特色:

- 形象保安在zz第一城的主大门入口,聘请外形威武的退役军人为形象保安,这样,每一位业主进入小区时,从形象保安标准有力、干净利索的敬礼中,从他们威武、望庄严的形象里,会有一种油然而生的、作为一个zz第一城的尊贵和自豪感,也极大地提升了楼盘的品质、档次感。

- 服务性保安同其它楼盘与众不同的是,zz第一城小区内巡视的保安将不再以身挎警棍和对讲机,冷冰冰的面孔这样缺乏亲和力和住户认可的形象出现,他们将身着西服,届面时他们会彬彬有礼,面带微笑在小区内巡视,并且随时准备为住户服务,如帮住户提东西,护接送小孩去幼儿园,在雨天将没带伞的住户送到楼门口,纠正不文明的行为,看护区内的安全等,而住户也不用对此感到诧异,因为这一切都是他们份内的工作内容,是他们应尽的职责。试想住户怎能不有宾至如归的感觉呢

- 值班保安晚上的专职巡更保安,主要是保安职能。

操作要点:

各类型保安要严格区分,不能混在一起使用。

各类型的保安的着装要区分开来,让住户一眼就能辨认出是哪类型,更好的为住户服务。

所有类型的保安都有保安的职责。

对于服务性保安,除进行保安培训外,还要进行服务性的多种专业、多种能力的培训。

2)个性化家庭保姆

特色:

1) 钟点工保姆:针对结构较简单的家庭,提供清洁、洗烫、烹饪、家教、接送小孩等服务,将节约住户的费用,免除住户请全职保姆私人空间被打扰的敝病。

2) 专职非住宿保姆:针对有老人、婴幼儿结构较复杂的家庭,提供全天候的各种家庭保姆服务,保姆在晚上工作完成后,将返回物业管理公司宿舍,第二天早上再上住户家服务。这样既保证了服务的全天候,又免除了住户需要单独准备保姆房的不便。并可在广告宣传和销售中作为一个独特的卖点,同时也是项目服务的特色和独创。

3) 专职住宿保姆:针对极少数有老人、病人和婴儿的家庭,提供专职的住宿保姆服务。

操作要点:

1) 所有的家政服务人员(包括保姆),统一由物业管理公司招聘和管理。

2) 保姆尽量在同一地方定向招聘(如同一个村),以便于管理和安全,如有可能,最好于项目周边农村招聘。

3) 家政服务人员要严格进行服务技能、操作规范的培训,住户直接和物业管理公司打交道,充分保证服务的素质和住户的家庭及财产安全。

4) 在销售中销售人员要针对产品无保姆房的特点,对今后提供的个性化家庭保姆服务进行宣传、推广。

3)多重购物系统

特色:

1) 由外至内,由大至小,由住户外出选购到送货上门,多重购物系统保证住户购物的方便、快捷。

2) 购物系统包括:

--网上购物:通过小区局域网进入internet,进行网上购物。

--小区内的小型士多连锁店:引进一个小型士多连锁店(如:7-11专门店),为小区内的住户提供日常购物服务。

--周末购物巴士:在周末定时开通往返大型商场、商业中心的购物班车,解决住户多层次的购物需求。

--商家成立服务联盟:在业主入住后,由物业招集商家成立服务联盟,主要集中于衣、食、住、行、娱等跟日常生活息息相关的方面,基本上是对前期服务的延续。包括:

衣:服装专卖店,儿童用品店、母婴用品店、大型商场和超市等。

食:大型商场和超市、农贸市场、酒楼、食肆、酒店、送餐公司等。

住:水电气公司、电讯、医院、银行、学校、幼儿园、家私、布艺等。

娱:健康中心、卡拉ok。

游:项目附近的休闲场所。

2.常规性公共服务

物业公司履行物业管理合同,为全体业主提供的经常性服务,是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。包括

2.1、安全管理服务。安全、消防、车辆管理工作是zz第一城别墅重点管理工作之一,是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失,为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面管理。

1.安全管理内容

a) 负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故。

b) 维护区域内车辆及来往人员的管理。

c) 实行封闭式24小时保安制度,突发事件第一时间到达现场。

2. 治安管理实施措施

a) 实施半军事化管理,实施住宿和24小时备班制,建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩,实现10%的淘汰率,保证保安人员的高素质和战斗力。

b) 落实保安各岗岗位职责、管理制度。

c) 明确责任区域及重点部位,实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。

d) 实行24小时保安巡逻制度,各项记录完整。

e) 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。

f) 根据各管理阶段的情况,制定相应的管理方法及工作重点。

g) 制定突发时间处理程序,具备处理能力。

2.2、消防管理

对消防工作实施管理,预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容:

a) 在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。

b) 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况(位置、功能、状态等)重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。

c) 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制,从经理到员工,都对消防负有一定的责任。

d) 定期进行消防安全检查制度,各种记录完整。

e) 专兼职消防员的定期训练和演习制度。

f) 管理好区域内设施、设备,通过对各种消防设备设施的保养与维修,保持消防设备设施的完好,专业合格状态。以多种

宣传形式加强区内住户消防意识。

2.3、车辆交通管理

对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。

1. 车辆交通管理实施措施:

a) 车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理,其中摩托车、自行车分区域存放,汽车存入专用车库及指定的道路停放。

b) 小区保安有效组织车流和车辆停放。

c) 汽车凭ic卡,经电脑读卡进入小区。

d) 外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点(区域外),并进行登记,同时通知内保人员引领来访人员进入小区,经业主再次确认后,保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客,保安员将劝其离开。

2.4 环境卫生管理

是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运,达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。

1. 制定作业指导书

a) 清洁工管理规定。

b) 清洁工卫生区域划分表。

c) 主管巡检制度。

2. 管理方法

a) 清洁工必须着装上岗,规范作业。根据《清洁工作作业指导书》,进行日常的清洁工作。

b) 管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定,对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查,每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正,并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。

c) 管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月(不少于2次)检查小区的虫鼠情况,详细记录填写《保洁消杀工作记录表》,每月抽查消杀施工记录,落实消杀次数和监控消杀效果。

d) 健全各项记录。

2. 保洁各项服务标准如下:

a) 道路的清洁标准:

目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙;

道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内;

行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍;

路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。

b) 广场、花园的清洁标准:

地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾;

花坛外表洁净无污渍;

广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。

c) 绿化带的清洁标准:

目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物;

每100平方米烟头控制在1个以内;

花坛外表洁净无污渍。

d) 水面的保洁

作业人员必须会游泳。

水面的保洁工作应每天进行一次,保持水面无飘浮物。

e) 游乐设施清洁标准:

游乐设施表面干净光亮,无灰尘污渍、锈迹;

目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。

f) 路灯的保洁

路灯的应保洁每月保一次。

路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行,作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。

路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。

g) 雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁

雕塑装饰物的清洁:

有污迹是应用清洁剂涂在污迹处,用抹布擦试,然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。

宣传标识牌的清洁:

有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹,然后用干布抹干净,如有污迹应用清洁剂进行清洗;

宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。

h) 果皮箱的清洁

果皮箱每天清洗一次,遇特殊情况应增加清洗次数。

清洗完毕应及进将果皮箱运回原处,并套好垃圾袋。

清标准应达到:目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹;垃圾筒、果皮箱周围无积水。

i) 信报箱的清洁

每周擦试住户信报箱两次。

擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。

j) 监控探头

监控探头每周擦试一次。

擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸,以免有毛尘和刮伤镜面。

清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。

k) 别墅周边非公共部位的无偿保洁:

每周清扫一次别墅墙面、墙根部分滴水坡、地脚线、指示牌等公共设施。

清洁标准:

地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘;

室外护栏(铁艺护栏油漆无脱皮)、完好;地脚线干净无灰尘;

大理石地面目视干净、无污渍;

2.5 共用设施、设备的管理

范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施。

共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。

2.6 共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理

范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、公共机动车库等。

根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通,水质达标、基本完好。

2.7 智能化设施设备

范围包括:楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能报警系统,六表远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能ic卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。

根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合zz第一城别墅智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管

理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。

a1、修订、完善智能系统管理制度

a1.1、明确智能系统设备责任类别划分:

一类设备:监控中心、室内智能系统主机设备,如:系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。

二类设备:监控中心室外的智能系统末端设备、设施,如:远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。

a1.2、建立设备管理责任制

--监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。

--维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。

--管家部负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施,减少错误操作和误报。

a1.3、建立健全的各类岗位责任制,明确相关工作程序、工作制度,如:

--岗位职责

--运行管理制度(值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检

--设备维护、保养管理制度(设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序)

--工作程序(报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序)

--设备档案管理制度。

a2、重视人员培训

在智能系统安装、调试、验收阶段,选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作,力争尽早熟悉整个智能系统,并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。

a2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。

a2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。

a2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法,各类事件处理程序等方面的培训。

对上述人员分阶段考核,确保日后工作质量。

a3、智能系统设备的档案管理

由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。

--监控室人员配合相关工作。

--设备分类及编号。

--建立设备台帐和卡片。

--建立设备技术资料档案。

--定期进行设备核查(年度)。

a4、智能系统的运行管理。

a4.1、监控中心主机设备的运行

监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。

a4.1.1严格执行相关作业指导书规定(岗位职责、工作方式、运行操作规程)

对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析,形成日、月报表,发现异常及时处理。

a4.1.2接到各类报警信号(防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等)立即指挥保安赶赴现场,及时处置各类事件并做好记录。

a4.1.3每日定时查看巡更报表,发现问题(如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等)及时通知当班保安领班或主管,并记录处理情况及结果。

a5、系统的维护保养管理

智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。

a5.1、系统的维护保养实施计划的制订

监控中心、维修部分别按责任划分,根据相关设备维护保养规程和设备具体状况,制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划,并确定设备维护保养责任人。

a5.2设备维护保养计划的实施

做到:按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。

--监控总值班室值班人员按责任划分,负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。

--维修部负责二类室外设备设施(摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等)日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。

a5.3设备维护保养工作质量的检查

服务中心主管、维修部主管、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》,分层次、分系统、分类别对所辖设备状况,所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议,发现问题查找不合格原因,采取纠正措施,并跟踪改进情况,对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据,改进工作质量的目的。

a6、设备的维修管理

设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后,对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。

3. 特约酒店式服务

通过向业主提供高效、多样的酒店式服务,形成高档、温馨、和谐的社区环境,营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现管家式服务的全面性和专业性。包括:

3.1 特色贴心服务

类别

热线服务:

1 定时叫醒

2 服务预约

3 电话留言转达

4 飞机航班查询

5 电话号码查询