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别墅管理制度是对别墅区日常运营、维护、安全、服务等方面的规范性文件，旨在确保别墅区的高效管理，维护业主权益，提升居住环境品质。
包括哪些方面
1. 物业管理：涵盖公共设施的维护、绿化养护、清洁卫生、停车管理等。
2. 安全保卫：包括门禁制度、安全巡逻、紧急事件处理等。
3. 业主权益：规定业主的权利和义务，如装修规定、噪音控制、宠物管理等。
4. 服务标准：设定物业服务质量标准，如维修响应时间、客户服务等。
5. 费用收取与使用：明确物业费、公共事业费的收取和使用方式。
6. 纠纷解决机制：设立业主与物业之间的争议解决流程。
重要性
别墅管理制度的重要性体现在：
1. 保障业主权益：明确业主与物业管理方的权利和责任，减少纠纷。
2. 提升服务质量：通过标准化管理，提高物业服务质量，提升业主满意度。
3. 维护社区秩序：确保别墅区的和谐稳定，营造良好的居住环境。
4. 资产保值增值：良好的管理制度有助于别墅的长期保养，保护业主的投资价值。
方案
1. 制定详细规章制度：结合别墅区实际情况，制定全面而细致的管理规定，确保覆盖所有可能的情况。
2. 培训与教育：定期对物业人员进行制度培训，提高其执行能力和服务水平。
3. 公开透明：将管理制度向所有业主公示，保证公平公正。
4. 反馈与改进：设立业主意见箱，定期收集反馈，及时调整和完善管理制度。
5. 监督与评估：设立专门的监督机制，对制度执行情况进行定期评估，确保有效执行。
别墅管理制度的构建与实施是一项系统工程，需要全体业主、物业管理人员共同参与，以实现别墅区的和谐、安全、舒适与美观。
别墅管理制度范文
第1篇 别墅项目日常销售部管理制度怎么写
别墅项目销售部日常管理制度
一、例会制度每日下班前10分钟,由销售部主管主持召开销售部当日工作总结例会,并形成文字记录。
如下班时间仍有客户未离开,客户离开后召开工作总结小会,员工遇急事可先请假下班,但需之后补充情况汇报。
每周日下班前召开每周销售例会,销售人员向销售主管汇报本周的工作情况,由销售主管进行总结并安排下周的工作。
二、考勤制度
(一)销售人员上班不得迟到、早退,无故缺勤、离岗。
工作时间:根据公司通知午餐时间(开盘期间):安排统一就餐,分班就餐(根据项目情况具体安排)。
(二)休息安排:销售部实行调休制度,每周休息一天,原则上双休日、节假日及广告日,均不安排休息,广告日视项目情况具体安排上下班时间。
每月25日前须上报公司销售部员工休息计划表,并经公司领导签署意见,批准执行。
有加班任务时公司随时予以调整,员工无特殊情况应予服从。
(三)值班:销售部实行值班制度,由销售主管安排值班表,每天值班人员为2名,值班人员须提前10分钟上班,做好办公场所的保洁工作,并负责中午休息时的销售工作(销售旺季时全体销售人员均需上班)。
(四)病事假的请假手续
1、病事假的申请程序:病事假一天以下(含一天)需向部门经理作出书面申请,由部门经理签字同意后上交公司主管副总。
病事假一天以上需向副总作出书面申请,由副总签字同意后上交公司总经理。
事假手续必须至少提前一天书面申请,事假不足半天者按半天计。
2、调休:非固定休息日如需调休,必须提前一天告知销售主管,经销售主管同意后方能调休。
非特殊情况销售人员当天不能打电话告知休息,否则按旷工处理。
3、外出:工作时间内因公外出,需向部门领导说明事由,用时长短;
工作时间内原则上禁止外出办理私事。
4、处罚(建议参照公司有关制度进行调整):
(1)对于迟到半小时以内的员工,将扣除10元/次;
对于迟到3小时以内的员工,将扣除20元/次;
超过3小时而不做任何请假手续的以旷工论;
旷工者除加倍扣发实际日平均工资外,停发当月月度奖(销售提成),全年旷工累积超过10天者,作自动离职处理。
(2)旷工:每旷工一天扣100元。
(3)事假:按每季三天的原则执行,每天事假均按本人日平均工资减半扣发,季内超过三天,按日平均工资全额扣发,并扣发一个月的月度奖金。
病假:凡持医院证明书的病假,每天扣发当月月度奖的5%。
(五)销售主管要按实考勤,按实上报,如发现弄虚作假,除了追究当事人的责任外,部门经理负有连带责任。
三、销售人员管理条例
(一)工作守则
1、专业操守销售人员的职责包括推销公司楼盘及推广公司形象,是帮助公司与客户建立良好关系的基础,所以销售人员在任何时间都要维持专业态度――“以客为尊”,经常保持笑容,态度诚恳,工作积极,并不断改良,使自己做得更好。
2、守时守时是销售人员应具有的最基本的工作素质之一,不仅上班时间不迟到、不早退,约见客户时一定要准时,切忌让客户等候。
3、纪律销售人员必须严格遵守公司的各项规章制度及部门的管理条例。
4、保密销售人员必须遵守公司的保密原则,不得直接透露公司的客户资料,不得直接或间接透露公司员工资料,如薪金、佣金等;
不得直接或间接透露公司策略、销售业绩或有关公司的其他业务秘密。
销售人员因工作欠佳或达不到公司要求,经提醒,仍未有改善者,公司有权提前终止聘用。
(二)礼仪守则
1、销售人员服装要求
(1)销售人员工作时间需穿着公司配备的工作服;
(2)衣着整齐、干净;
(3)统一佩戴工作牌,明显、端正。
2、仪容仪表
(1)女职员需淡妆上岗,发型整洁得体,不得披头散发,不浓妆艳抹,不得涂深色口红和深色指甲油;
手上饰物不得过多或过于夸张。
(2)男职员发型需端庄大方,不可留长发,以齐耳为准,不可留大鬓角小胡子。
(三)行为准则
1、严禁工作时间在销售展示厅内出现大声喧哗、嬉戏、吃零食、打牌、下棋、扎堆聊天现象,厅内禁止需化妆,补妆均到卫生间或更衣室。
2、工作期间,销售人员应在各自的岗位上,保持良好坐姿和精神状态,严禁伏桌休息等一切有损售楼处形象、影响正常工作秩序的现象。
3、销售人员不得利用上班时间占用电话“煲电话粥”,非必要不得打私人电话,严禁拨打声讯台,一经发现将给予严厉处罚。
4、销售人员必须保持各自岗位及桌面的整洁,与工作无关的杂物一律不准放在桌面上。
5、销售人员应保管好各自资料、物品,接待工作结束后,应及时清理洽谈桌面,并将桌椅归位。
6、在工作时间和工作场所内销售人员之间发生争吵打斗事件,则无论任何原因双方均辞退;
若销售人员与客户之间发生争吵打斗,则立即辞退销售人员,并扣除其在该楼盘所得之提成。
7、销售人员应充分尊重销售主管的意见,严禁销售人员与销售主管发生争执,若对销售主管工作有意见可呈书面建议给分管经理。
8、不得复印、打印私人资料,工作时间内禁止玩电脑游戏。
9、复印机、电脑、音响等由销售部主管负责日常管理工作。
10、复印资料、图纸采用登记制,复印时需填写《复印纸张使用情况登记表》。
11、销售部日常易耗品由销售部提前做出购买计划,上报公司由公司组织购买。
12、销售部需做好模型的日常管理工作,对客户不当触摸模型等行为应予礼貌劝阻。
13、销售部展示厅内严禁拍照,遇外人拍照时应予礼貌拒绝。
14、下班前 门、窗、电源、空调等电器,并做好安全防范工作。
15、展示厅内外卫生采用卫生轮值负责制,即脏即清,每星期一组织大扫除。
(四)业务管理制度
1、销售人员辞职或被解聘,业绩有效时限为离开工作岗位之前,签订商品房买卖合同并付清房款为准。
2、所有销售房号以现场销售中心为准,未经过现场销售中心而通过其它途径成交房号一律不计入当事销售人员业绩。
3、退房不计提成,已提成的在第二个月的提成中等额扣除。
4、销售人员必须严格遵守现场的各项管理制度,服从现场销售主管的统一管理。
5、销售人员在工作上如有任何问题,不得私自处理,私自越级对接,必须及时反馈给销售主管,实行统一的规范化逐步对接和处理。
6、销售人员应有成本控制意识,不得随意浪费任何宣传资料和物品,不得有损害公司利益的行为。
7、所有销售文件都属于内部重要的保密性资料(包括认购协议、价格表、统一说辞及各种相关协议合同书等),任何人不得未经许可而随意使用和派发。
8、销售人员应做好当日业务登记,若当日未登记的于次日一上班补上,过期不予补登。
9、销售人员在任职期间如有违法或违反公司规章制度者,视情节严重给予口头警告、书面警告、扣减提成直至解雇。
触犯法律者移交司法机关处理。
10、销售人员不得蓄意参与任何形式的“炒楼”或私下洽谈转让房,一经发现立即解雇。
11、销售人员的业务范围为联系客户、谈判、签认购书、带客户交定金、催交房款、签合同、协助办理按揭、通知催交房款、寄发入伙通知等;
由于销售人员个人原因导致签错认购协议、合同、卖重房号、卖错房型、房号、栋数、计算错误及未给客户讲明楼盘要点而导致客户吵闹、退房、赔偿等,视情节轻重给予相应处罚。
12、房号管理:房号统一由销售主管管理,出现差错,责任由销售主管完全承担。
落定前必须确定有无该房号,并认真核对,确保万无一失。
对未交定金的客户,销售人员不得私自承诺保留房号。
13、销售人员不得随意向客户承诺优惠或其他条件。
14、销售人员应共同维护公平竞争原则,坚决杜绝使用不正当手段,蓄意挑选客户的行为,蓄意制造任何形式的恶性竞争现象。
15、销售人员之间应相互监督,对一切不良现象及违反现场纪律者,都应及时汇报销售主管。
第2篇 别墅施工项目文明施工管理办法
别墅项目施工具有工作面广,工程量大,细部多,工作交叉多等特点,如管理不到位,极易造成施工现场脏、乱、差,为保证蓝郡项目在工程实施的各个阶段施工中满足安全文明施工有关标准规定,针对本项目的特点,特制定《蓝郡项目文明施工管理办法》,请总包施工单位、监理公司遵照执行,是蓝郡文明施工的强制性的管理规定。
本管理办法明确:作为现场安全文明施工管理的第一责任人,总包单位应加强对土建分包单位、安装分包单位的安全文明管理、教育和监督。总包单位在各分包单位进场前,应对其进行安全文明施工教育,对其进行本管理办法的交底,对于因对分包单位管理不到位造成的处罚,由总包单位同分包单位协调解决。
对因违背本管理办法涉及的罚款,由甲方在次月的进度款中扣除。
除总包单位的自身安全文明施工检查外,平时监理单位和建设单位的检查为非定期的方式,并以现场照片作为依据,注明违规地点,违规事项,作为处罚单的附件。
每月25日(遇周未顺延),由监理单位组织,各家参建单位参加,对蓝郡施工现场进行系统检查,对检查结果进行评定、备案,工程竣工结算时,按重庆市安全监督站及发包人共同验收评定的安全文明施工优良、合格、不合格数据及资料,调整安全文明施工增加费率。
本管理办法包括:
《蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目道路(管网)工程文明施工管理办法》
蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目基础阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1:工程开工前
施工单位需报送施工总平面布置,应考虑施工排水、施工用电、施工道路、材料堆放场地、施工塔吊、临时厕所、施工围栏、建筑垃圾的收集将堆放场地的布置,同时审批意见中提出的调整意见处理完毕.经检查达到要求后方可签署开工报告。
2:施工过程管理
2.1:如无建设单位特别指令,本工程待实施至首层地面时,须将架空板安装;建筑雨落水收集管;单体污水;管网中的强弱电主、支管;单体出户水电管道、散水沟;车库联络道、设备基础、出户平台的施工完毕;
2.2:按监理单位、建设单位审批的基础阶段施工方案,基础施工阶段多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进行主体工程的实施.
3:基础工程验收的条件
3.1国家现行规范及施工图说.
3.2按照2.1、2.2的工作实施完成。
4:文明施工管理
4.1基础施工阶段每栋作好施工围档,围档高度不小于1.8米,施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。
4.2:基槽开挖完成后、验收完成前,分别由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一.
5:其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。
6:监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。
蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目主体阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1、工程开工前
主体施工外用脚手架必须严格按照经甲方及监理批准的施工脚手架搭设方案搭设,并经监理单位、建设单位批复后实施。
2、施工过程管理
2.1 主体施工阶段每栋作好外架封闭施工,围档高度超出工作面不小于1.5米,未封闭到位的单体工程不得进入下道工序施工。施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。
2.2施工通道必须与主体施工进度同步,并做到安全、牢固,无障碍物影响,否则监理单位、建设单位不予检查验收,施工单位不得进入下道工序施工。
2.3每栋外封闭架必须作标幅、标语,注明施工栋号、质量、安全文明施工标语。
2.4钢材堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
2.5施工道路应保持平坦、整洁、无乱堆乱放,无散落物。晴天时要求安排专人对施工道路进行撒水清扫、雨天后及时清理道路上泥浆。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
2.6施工现场应设置建筑垃圾集中堆放场并定期处理。每栋单体建筑应设置建筑垃圾集中堆放点,工完场清,及时处理。在主体结构验收前,建筑垃圾清理干净,并运出施工现场,否则不得进行主体结构验收。
3、主体工程每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。主体工程验收前,建设单位组织监理单位、建设单位、质监站对基础工程安全文明施工作阶段性评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。
4、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。
蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目装饰装修阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
一、材料堆放及管理办法
1、建筑装饰装修阶段的材料进场前,应向监理公司及甲方报送材料堆放场平面图(库房仅允许设于现场车库内),并按审批意见堆放进场的材料;
2、由总包单位协调解决分包单位的材料库房,如果由于工序穿插要求库房搬移,库房内材料所有方必须无条件配合。
3、库房内仅允许住一名男性人员值班守护,进场前或人员变更需复印当前人员身份证明存于监理处,并报甲方备案。并保证库房内物品必须堆放整洁,禁止工地生火做饭。
4、除车库库房值班人员外,工地内正在施工的建筑中在任何时候、任何房间都不能住宿,也禁止作为现场办公室。
管理及处罚办法:
1、检查由监理执行,甲方不定期抽查,采用现场拍照的形式,留下记录;
2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一整理以处罚单的形式发监理和施工单位;
3、如果发现库房设于非车库房间内,每一处每天一次处罚60元罚款;
4、如果检查发现除库房留守人员外,每人每天处罚50元罚款;
二、垃圾堆放及管理办法
建筑垃圾堆放的管理规定:
1、由总包单位报送各栋建筑垃圾的堆放场地(每栋仅限一处),如未报送,则按甲方指定的每栋建筑的中间一户车库内部(不允许堆于车库外联络道上)作为指定垃圾堆放点;
2、除指定位置外,建筑垃圾不得堆放于其它位置;
3、每天必须工完场清,当日产生的垃圾只能集中堆放于指定位置,不得堆于它处;
4、禁止向门窗外直接倾倒、抛洒建筑垃圾;
5、施工中当日未用完的材料集中堆放,禁止散落放置;(包括聚苯板、反腐木条、胶条、毛条等);
6、下班后施工用具应放置整齐,不得乱丢乱放(包括防水施工用的刷子、拌和的木棒、铁桶、扫帚等);
7、各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随意乱丢,当天工作完成后由专人进行清理处理;
8、铝合金安装时的破损玻璃必须每天清理至垃圾堆放点,不得随意丢弃;
9、铝合金门框扇必须在指定位置堆放,不得散落放置;
10、外墙砖必须集中切割,每天将切割废料清理至垃圾堆放点;
11、外墙砖粘贴后,落入基脚的废料和砂浆必须每天清理至垃圾堆放点;
12、车库内的建筑垃圾由总包单位定期清理;
管理及处罚办法:
1、检查由监理执行,甲方不定期抽查、采用现场拍照的方式,留下记录;
2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一汇总整理以处罚单的形式发监理和施工单位;
3、未按要求将垃圾堆放于指定位置,自己堆放于其它位置的,每发现一处,按100元/每次每处处罚;
4、如果发现建筑物内(包括露台、阳台、车库等)有零星建筑垃圾、破损玻璃、材料及设备的包装材料、随意放置的建筑材料或施工用具等,每违反规定一次按每间房每天10元处罚;
5、如果发现建筑外墙边3米内有0.5平方米大小的建筑垃圾,按30元/每次每处处罚;
6、如果发现建筑外墙边3~5米有0.5平方米大小的建筑垃圾,按50元/每次每处处罚;
7、房间内发现大小便,按100元/每次每处处罚;
8、如在现场发现工人直接向窗外抛洒建筑垃圾,按每次500元进行处罚;
道路(管网)工程文明施工管理办法
为加强蓝郡项目道路(管网)阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1、单体工程基础开工前,必须完成雨污水、强弱电主管网的施工,否则不得进入基础工程施工。
2、主体工程施工前,必须完成出户管线、散水沟、车库联络道的基层施工,否则不得进入主体阶段施工。
3、材料堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
4、每段验收批管网、道路多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进入下道工序施工。
5、道路上雨污水井按监理单位、建设单位批复的施工方案作施工阶段的封闭措施,如有违反依据监理单位、建设单位现场照片按施工合同相关约定进行处罚。
6、每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。
7、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。
8、监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。
第3篇 别墅园区工程部日常管理计划管理制度
别墅园区工程部日常管理-计划管理目的:使设备突发性损坏的概率降至最低政策:工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。
程序:
(1).建立设备档案资料将小区内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备一览表。
并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
(2).设备周期检修制定
①按类型:根据园区设备设施情况可将设备分为大型设备(如锅炉、电梯)、中型设备(如水泵、排风机)、小型设备(如防火阀、排风扇),按检修设备范围的难易程度分为大型设备大、中、小修,中型设备中、小修和小型设备小修;
②按运行时间:根据设备的档案资料可知不同设备运转维修时间不同,同一设备不同部件,运转维修时间不同,因此可根据各设备及设备部件运行时间的周期进行设备维护制定大、中、小修计划;
③按运行参数的变化(如温度、压力、动态、静态等),任何一种设备运行参数都围绕一理论值在一定范围内变化,因此可根据各设备运行参数值在范围内、范围外及其变化趋向而确定其大、中、小修计划;
④按传送媒体:对于管道,线路及与之相连设备传送媒体不同设备所受损害程度亦不同(如冷、热水传送及强、弱电传送)因此可根据传送媒体对设备不同影响制定大、中、小修计划;
⑤按季节:许多设备、系统季节性运行较强(如空调、采暖),同时季节也影响某些设备系统的使用情况(如配电、下水系统;
雨季、冬季、夏季均对其运行产生影响),因此可根据季节的不同对设备制定大、中、小修计划。
(3).编制设备计划维护总表将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
(4).发出维护保养工作单维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向员工发出的。
发出工作单时应注意∶
① 按编号发出,按编号交收入档。
② 任务要明确,尽可能写明标准要求。
③ 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
(5).维护保养计划的落实跟踪检查维修工根据工作单完成任务后必须在卡上做工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。
领班及工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
第4篇 别墅园区工程部物资采购领用报废管理制度
别墅园区工程部物资采购、领用与报废管理目的:保证有效使用设备维修用料政策:根据园区设备情况制定物资采购、领用与报废程序程序:1.应有所有设备的维护、操作、使用说明书。
2. 根据说明书内所指定的易耗、易损配件清单,结合园区所配备的设备的数量,提出至少应保证1~2年所需的备品备件清单。
3. 国内可以采购到或能加工的,技术含量较低的备品备件,无须进口。
4. 国内采购不到,技术含量较高必须进口的备品备件,应考虑到资金的占压,提出合理的最低限额。
5.同型号、同品牌的备件应控制在合理的最低限额。
6. 考虑到进口配件供货周期长的因素,一些重要设备的备件必须有一定量的库存。
7. 物资采购流程各专业组根据维修保养需要,填写物资采购表,经工程部经理审批后,报财务部,财务部检查仓库,如无此存库,财务审批后转采购部采购。
对于常用的消耗品,应由各专业工程师根据日平均使用量定最低库存限量,同库房管理员监督检查。
对低于最低库存限量的物品及时申报购买。
7.1工程所需物资,原则上均由采购部统一购买,由于实际难度较大,工程技术人员可协助,但一般不得自行采购。
7.2工程部要协助采购部进行多方案择优,防止采购质次价高,性能低劣的产品。
7.3对大宗用品或长期需用的物资,应与信誉好的供应商签订供货协议,形成长期的协作关系。
7.4所有优惠、折扣、赠送、回扣均归小区所有。
7.5国外采购或金额较大的采购,应追加履行总经理室报批手续。
7.6无论是自提还是送货,均经仓库验收。
7.7验收合格的物资要根据发票上写明的物品名称、型号、规格、单位、单价、数量和金额填写物品入库单。
8. 物资的领用流程
8.1凭各专业组领用物资的计划与报告并有负责人签字的货单发放。
8.2贯彻先进先出的发货原则,防止物资久存和老化。
8.3对有一定的经济价值的物品,应以旧换新。
9.物资的报废流程
9.1物品由于正常损耗或遭受非常事故等原因丧失其利用价值,不得继续使用时,应进行审查鉴定,经批准后方可作报废处理。
9.2报废物资需进库,统一进行残值处理,收入应归财务入帐,不得自行处理。
第5篇 别墅项目文明施工管理办法
别墅项目文明施工管理办法
前言
别墅项目施工具有工作面广,工程量大,细部多,工作交叉多等特点,如管理不到位,极易造成施工现场脏、乱、差,为保证蓝郡项目在工程实施的各个阶段施工中满足安全文明施工有关标准规定,针对本项目的特点,特制定《蓝郡项目文明施工管理办法》,请总包施工单位、监理公司遵照执行,是蓝郡文明施工的强制性的管理规定。
本管理办法明确:作为现场安全文明施工管理的第一责任人,总包单位应加强对土建分包单位、安装分包单位的安全文明管理、教育和监督。总包单位在各分包单位进场前,应对其进行安全文明施工教育,对其进行本管理办法的交底,对于因对分包单位管理不到位造成的处罚,由总包单位同分包单位协调解决。
对因违背本管理办法涉及的罚款,由甲方在次月的进度款中扣除。
除总包单位的自身安全文明施工检查外,平时监理单位和建设单位的检查为非定期的方式,并以现场照片作为依据,注明违规地点,违规事项,作为处罚单的附件。
每月25日(遇周未顺延),由监理单位组织,各家参建单位参加,对蓝郡施工现场进行系统检查,对检查结果进行评定、备案,工程竣工结算时,按重庆市安全监督站及发包人共同验收评定的安全文明施工优良、合格、不合格数据及资料,调整安全文明施工增加费率。
本管理办法包括:
《蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法》
《蓝郡项目道路(管网)工程文明施工管理办法》
蓝郡项目基础阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目基础阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1:工程开工前
施工单位需报送施工总平面布置,应考虑施工排水、施工用电、施工道路、材料堆放场地、施工塔吊、临时厕所、施工围栏、建筑垃圾的收集将堆放场地的布置,同时审批意见中提出的调整意见处理完毕.经检查达到要求后方可签署开工报告。
2:施工过程管理
2.1:如无建设单位特别指令,本工程待实施至首层地面时,须将架空板安装;建筑雨落水收集管;单体污水;管网中的强弱电主、支管;单体出户水电管道、散水沟;车库联络道、设备基础、出户平台的施工完毕;
2.2:按监理单位、建设单位审批的基础阶段施工方案,基础施工阶段多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进行主体工程的实施.
3:基础工程验收的条件
3.1国家现行规范及施工图说.
3.2按照2.1、2.2的工作实施完成。
4:文明施工管理
4.1基础施工阶段每栋作好施工围档,围档高度不小于1.8米,施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。
4.2:基槽开挖完成后、验收完成前,分别由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一.
5:其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。
6:监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。
蓝郡项目主体阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目主体阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1、工程开工前
主体施工外用脚手架必须严格按照经甲方及监理批准的施工脚手架搭设方案搭设,并经监理单位、建设单位批复后实施。
2、施工过程管理
2.1 主体施工阶段每栋作好外架封闭施工,围档高度超出工作面不小于1.5米,未封闭到位的单体工程不得进入下道工序施工。施工围档钢管必须作黑、黄油漆标记、安全网必须使用合格的密目式安全网,施工围档应坚固、安全、美观并规范成线,并作到定时清洗。对破损安全网要及时更换。
2.2施工通道必须与主体施工进度同步,并做到安全、牢固,无障碍物影响,否则监理单位、建设单位不予检查验收,施工单位不得进入下道工序施工。
2.3每栋外封闭架必须作标幅、标语,注明施工栋号、质量、安全文明施工标语。
2.4钢材堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
2.5施工道路应保持平坦、整洁、无乱堆乱放,无散落物。晴天时要求安排专人对施工道路进行撒水清扫、雨天后及时清理道路上泥浆。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
2.6施工现场应设置建筑垃圾集中堆放场并定期处理。每栋单体建筑应设置建筑垃圾集中堆放点,工完场清,及时处理。在主体结构验收前,建筑垃圾清理干净,并运出施工现场,否则不得进行主体结构验收。
3、主体工程每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。主体工程验收前,建设单位组织监理单位、建设单位、质监站对基础工程安全文明施工作阶段性评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。
4、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。监理单位、建设单位在日常的检查工作中,发现违反办法规定、违章操作的作照片记录并按施工合同约定进行处罚。
蓝郡项目装饰装修阶段文明施工管理办法
为加强蓝郡项目装饰装修阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
一、材料堆放及管理办法
1、建筑装饰装修阶段的材料进场前,应向监理公司及甲方报送材料堆放场平面图(库房仅允许设于现场车库内),并按审批意见堆放进场的材料;
2、由总包单位协调解决分包单位的材料库房,如果由于工序穿插要求库房搬移,库房内材料所有方必须无条件配合。
3、库房内仅允许住一名男性人员值班守护,进场前或人员变更需复印当前人员身份证明存于监理处,并报甲方备案。并保证库房内物品必须堆放整洁,禁止工地生火做饭。
4、除车库库房值班人员外,工地内正在施工的建筑中在任何时候、任何房间都不能住宿,也禁止作为现场办公室。
管理及处罚办法:
1、检查由监理执行,甲方不定期抽查,采用现场拍照的形式,留下记录;
2、每周由
监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一整理以处罚单的形式发监理和施工单位;
3、如果发现库房设于非车库房间内,每一处每天一次处罚60元罚款;
4、如果检查发现除库房留守人员外,每人每天处罚50元罚款;
二、垃圾堆放及管理办法
建筑垃圾堆放的管理规定:
1、由总包单位报送各栋建筑垃圾的堆放场地(每栋仅限一处),如未报送,则按甲方指定的每栋建筑的中间一户车库内部(不允许堆于车库外联络道上)作为指定垃圾堆放点;
2、除指定位置外,建筑垃圾不得堆放于其它位置;
3、每天必须工完场清,当日产生的垃圾只能集中堆放于指定位置,不得堆于它处;
4、禁止向门窗外直接倾倒、抛洒建筑垃圾;
5、施工中当日未用完的材料集中堆放,禁止散落放置;(包括聚苯板、反腐木条、胶条、毛条等);
6、下班后施工用具应放置整齐,不得乱丢乱放(包括防水施工用的刷子、拌和的木棒、铁桶、扫帚等);
7、各种材料、设备的包装纸、包装箱、塑料保护膜等不得随意乱丢,当天工作完成后由专人进行清理处理;
8、铝合金安装时的破损玻璃必须每天清理至垃圾堆放点,不得随意丢弃;
9、铝合金门框扇必须在指定位置堆放,不得散落放置;
10、外墙砖必须集中切割,每天将切割废料清理至垃圾堆放点;
11、外墙砖粘贴后,落入基脚的废料和砂浆必须每天清理至垃圾堆放点;
12、车库内的建筑垃圾由总包单位定期清理;
管理及处罚办法:
1、检查由监理执行,甲方不定期抽查、采用现场拍照的方式,留下记录;
2、每周由监理提交检查违章记录和照片给建设单位,由建设单位统一汇总整理以处罚单的形式发监理和施工单位;
3、未按要求将垃圾堆放于指定位置,自己堆放于其它位置的,每发现一处,按100元/每次每处处罚;
4、如果发现建筑物内(包括露台、阳台、车库等)有零星建筑垃圾、破损玻璃、材料及设备的包装材料、随意放置的建筑材料或施工用具等,每违反规定一次按每间房每天10元处罚;
5、如果发现建筑外墙边3米内有0.5平方米大小的建筑垃圾,按30元/每次每处处罚;
6、如果发现建筑外墙边3~5米有0.5平方米大小的建筑垃圾,按50元/每次每处处罚;
7、房间内发现大小便,按100元/每次每处处罚;
8、如在现场发现工人直接向窗外抛洒建筑垃圾,按每次500元进行处罚;
道路(管网)工程文明施工管理办法
为加强蓝郡项目道路(管网)阶段的文明施工管理,特制定本办法,请监理公司、施工单位遵照执行。
1、单体工程基础开工前,必须完成雨污水、强弱电主管网的施工,否则不得进入基础工程施工。
2、主体工程施工前,必须完成出户管线、散水沟、车库联络道的基层施工,否则不得进入主体阶段施工。
3、材料堆场必须作场地硬化、堆放整齐、作材料标识,周转材料必须堆放整齐,不得堆放在主要施工道路两侧。如有违反,依据监理单位、建设单位的照片按施工合同中相关条款进行处罚。
4、每段验收批管网、道路多余土石方外运或运至甲方指定的地点,否则不得进入下道工序施工。
5、道路上雨污水井按监理单位、建设单位批复的施工方案作施工阶段的封闭措施,如有违反依据监理单位、建设单位现场照片按施工合同相关约定进行处罚。
6、每月25日前,由监理公司组织施工单位、监理单位、建设单位对安全文明施工作检查、评分,结果作为安全文明施工取费的依据之一。
7、其它未尽事宜按jgj59-99规范执行。
第6篇 别墅小区工程施工现场管理规范
别墅小区工程施工现场管理办法
为了本工程安装的顺利实施,提高工程项目管理,高效地达到业主对工程项目要求的最终目标,我分公司特组建__别墅小区空调工程项目经理部,从而为施工提供有效的组织管理保证。
第1节 安装现场管理组织机构设置
1.1 项目部的组织形式及人员配备
项目经理部的组织形式见项目部组织机构管理图。
第2节 技术、质量、安全管理
2.1 施工技术方案管理
1.施工技术方案的交底
(1)由项目经理部组织全面的施工技术交底,包括设计交底、图纸交底、施工组织交底、分项工程技术交底。
(2)由施工员向施工班组进行书面分项工程技术交底。
2.施工技术方案的执行落实
⑴ 项目经理部管理人员按自己分管的专业落实施工技术方案。
⑵ 项目经理巡检现场掌握落实情况。
⑶ 项目经理召开会议,各管理人员汇报落实情况,并共商推进方案实施的具体措施。
⑷ 施工员应随时了解施工班组的施工情况,为施工班组创造良好的施工条件。
2.2 工程质量管理
1.关键工序的控制
根据企业质量体系文件中所确定的关键工序结合本工程实际确定本工程所无原则需控制的关键工序。
从企业质量体系文件中找出这些关键工序的指导书。
针对本工程的具体特点,分析研究补充确定关键工序。
对补充确定的关键工序,由主办施工员根据施工规范结合工程具体情况编写作业指导书。
关键工序的作业指导书应发给施工班组。
2.隐蔽工程验收
隐蔽验收前先自查自检,发现问题及时整改,确认工程完全符合要求才提出验收。
确定验收日期时间,通知各方代表。
如期到现场具体组织验收,各方代表要到齐。
对验收代表提出的问题要及时整改。
做好验收记录。
等各方代表满意后,各自在验收表格中规定位置上签认。
3.分项工程检验评定
施工班组必须严格按照施工规范施工,使生产出的产品达到规定要求。
分项工程施工完毕, 班组须填写《分项工程质量评定表》,对分项工程施工质量进行自检。
在班组自检的基础上,由项目施工员对分项工程进行合格或优良的评定,并签字确认。
对不符合验收规范要求的施工员不予评定,并责令其返工至合格为止。
质检员对竣工的分项工程进行合格或优良的核定,同时,确认分项工程施工质量通病评分表,经质检员一一签认。
上述分项工程的质量检验评定确认后,项目经理在质评表上给予签认。
本工程质量目标为市优工程,因此项目施工员要严格对各分项工程进行检验,以保证分部和整体工程达到市优标准。
4.分部工程检验评定
组成分部工程的所有分项工程都完成时,须组织分部工程检验评定。
分部工程的检验评,应在各分项工程的检验评定的基础上进行由项目施工员填写《分部工程质量评定表》,并根据检验评定组标准的规定给予合格或优良的评定。
项目质检员对分部工程评为合格或优良进行核定。
项目经理、施工员、质检员在《分部工程质量评定表》上分别规定的位置上签章确认。
本工程要求各分部工程均达到合格标准。
5.及时处理来自建设单位和现场监理的意见
⑴ 对各渠道传递来的信息,要做记录,并充分考虑研究处理办法。
⑵ 派人员落实措施。
⑶ 指定人员跟踪验证落实措施情况。
⑷ 处理完毕、信息反馈给建设单位或现场监理。
6.产品保护
进驻现场的人员应对现场材料、设备进行保护,对离场的材料、设备,必须持有由项目经理部签发的工地放行条方可放行。
施工员对施工班组进行技术交底时,公司质量体系程序文件规定的要求对产品保护进行交底。
施工班组严格执行新产品保护规定。
各级管理人员检查工程时,要检查产品保护工作,对不符合要求的要发出整改通知,并跟踪验证整改情况。
新产品如受损坏,项目经理部除对当事人进行处罚外,对被损坏部分要进行返工或更换,确保竣工交付使用时产品是完好的。
7.计量工作
按工程检测需要向计量科申购合格的计量器具。
将计量器具按检定周期送计量科检定或外送检定。
接到计量科发出的催检,应及时送检。
超过检定周期未经检定合格的计量器具,不得使用。
检定合格的计量器具,应随行有检定证书或检定结果通知,并在器具上标识。
项目经理部应保存好器具的检定证书。
将计量器具存放在适宜的环境下。
使用人员应按规程操作,保证正确使用。
储存期超过检定周期的计量器具,使用前要重新检定。
2.3 冬、雨季施工技术措施的管理
项目经理部、施工员应根据本工程特点及施工情况分别编制冬、雨季施工技术措施。
项目经理部应在进场前编制好雨季施工技术措施。
施工员在冬、雨季施工这前要做好有关人员的培训和技术交底工作。
加工车间冬施期间要进行封闭,保温保护加工质量。
机具材料要做好准备,及时供应到现场。
项目部在交底后,要检查冬雨季施工技术措施的落实情况,并在今后的施工中进行巡检。
雨季大雨过后要组织现场检查。
第3节 现场劳动力管理
3.1 现场劳动力调配管理
劳动力计划的编制
项目经理部对施工图纸进行会审,明确施工过程中各系统、各单项、分项工程的工期以及使用劳动力的工种 、作业班组数、人数。
由计划统计员编制劳动力使用的计划表。
通过项目经理部的碰头例会,将劳动力使用计划表会知各工种的施工中。
在各项目施工前,由施工员填写作业班组进行通知单,并会知各专业分公司及施工单位。
现场劳动力的使用
项目施工员在其管辖的施工系统内,负责对作业班组的施工工艺、施工规范等进行监督指导,甚至实操示范,每天检查班组的施工情况、施工质量。发现违反施工规程规范的,必须及时指出纠正;发现工程进度缓慢的,应及时提出赶工要求,以保证工程的如期竣工。
项目经理部向作业班组提供施工材料,如发现材料不足,应及时补充,尽量使施工保持连贯性。
施工过程中,发生现场待工、待料或基础上增补、修改,项目经理部必须在当天以书面形式会知作业班组,并向班组提供有关的资料。
项目施工员要严格控制班组的施工进度和工程质量,在基础尚未验收签证这前,应视工程的性质,后期工程量的大小,适当控制班组进度的填报和签认。
项目施工员巡查到班组施工部位有质量问题,应责令其返工修正,返工工时及费用由责任班组自负,并以质量等级对分包金额作适当的控制或扣罚。
施工中,作业班组如不报从项目施工员指挥,无理取闹或班组技术素质无法达到施工要求的,项目经理部可会知专业分公司或分包方共同对班组进行教育,甚至向专业分公司或分包方提出调整、调换班组的要求。
项目经理部须严格按照有关安全的规程规范向作业班组提供足够的安全防护设施,以确保班组在安全的环境中施工。如发生工伤意外,应立即组织救治,保护现场,并同时通知有关部门进行处理。
第4节 项目材料管理流程
4.1 管理流程(图)
4.2 流程各环节简析
1.编制施工用料计划
(1)根据施工图编制施工预算用料总计划
(2)根据项目施工安装进度编制用料进扬计划
2.组织材料进入施工现场
根据用料进场计划,向公司物资部要求按数量、规格、保质按期送料到现场仓库。
3.对调入的材料(包括物资部仓库与厂家直送施工现场的材料),在进入现场仓库前按企业质量体系程序文件的具体要求进行进场检验。
4.贮存和保管
入库材料按企业质量要求而合理存放、维护、保管。
5.材料发放
现场仓库根据项目施工进度需要,根据施工员开出的领料单,以正确的名称、规格、数量将材料发放与班组。
6.退料
对工程完工后的余料
收集整理,能重新利用的常用料退回物资部仓库;专用材料寄存在物资部仓库,待新的工程使用或通过物资部推存其它项目新施工工程上使用。
4.3 领料方法
1.领料
根据工程施工进度要求,项目经理部必须填写(签署)材料领用单(以下称领料单),由施工员提前三天送至物资组,作为物资组送料的依据。
按项目用料时间,材料组按项目领料单将材料送至现场。
2.直接送料
安装工程项目使用的大宗材料(主材),由材料组根据送料计划,安排分供方直接送料到项目现场指定地点。
4.4 项目材料验证工作管理
材料进入施工现场的验证
现场仓库管理员对物资设备组送至施工现场的材料,按发料单的品种、规格、数量进行检验,特别对产品质量进行验证(关键件必须附有合格证),发料单位上签认作为验收入帐凭证。
⑴ 验收时核对材料是否符合图纸要求,如有不符,应及时与材料科交涉并予以更正;
⑵ 所调入材料必须有出厂合格证,并办理合格证的交接手续,所有合格证交给项目部资料员汇编入竣工资料;
⑶ 对于质量不合格产品必须填写《不合格记录》。
对分供方(产品生产厂家)直送现场的材料的验证,由材料采购员会同项目经理部施工员,或现场仓库管理员与分供方在现场,共同进行验收并签证发料单。
大批量或专项产品(材料)直送现场时,由物资设备组与质量管理组共同进行验收并签证发料单。
经验证不合格的材料,包括运输中损坏的材料应分开堆放,填写《不合格记录表》,并通知物资设备组采取处理措施。
4.5 项目材料贮存和保管工作管理
材料入库
经验证合格的物料,现场仓库管理员应按物料类别、型号、规格分门别类,整齐堆放。
物料架上必须有分类别、分规格的标志。
须标明每批入库材料的进货日期。
材料的贮存和保管
1.对储存和保管有专门要求的材料,专管员必须采取有效的措施:
有使用期限的材料,在期限届满前使用;
对贮存环境有要求的材料,为其提供适宜的环境和保护条件;
对易燃和危险品应按安全要求分仓存放。
2.仓管员应经常检查库内物资贮存情况,保持库内物资的质量和周转正常。
4.6 项目材料发放工作管理
现场发料
由施工员按施工部位分班组开列现场领料清单。
按现场领料清单所列产品、规格、数量、发料。
主要关键的材料应附上材质证明。
4.7 项目材料安全工作管理
防火工作管理
⑴ 仓库工作人员要做到四知,知物资性能、知灭火方法、知管理制度、知收发制度。
⑵ 仓库范围内严禁吸烟,不准携带火种入库。
⑶ 遇停电的仓库,必须切断电源。
⑷ 氧气瓶、乙炔瓶应按安全管理要求分别存放,存放区域不得使用可能产生火星的工具。
⑸ 货物堆放要符合五距规定:顶距、灯距、墙距、柱距、堆距。
⑹ 仓库要配置足够的消防器材,并对消防器材定期检查,定期更换。
⑺ 库房内不准设办公室、更衣室、不准住人,不得作加工场,不得堆积有油污、潮湿的棉类织物在仓库内,以防自燃。
下班离库前,应检查仓库一遍;离库时须闭窗、锁门、断电。
防盗工作管理
物资管理要分项专人负责,要认真执行种类物资的收、发、领、退等制度,要定期盘点,做好帐、卡、物相符,单据、赁证、印章必须专人保管,班后锁入橱内,已发货的单据必须当场加盖注销章,并装钉成册以备查核。
仓库要符合防盗要求,门窗要有铁栏、铁门,使用合格的仓库门锁,晚上派出值班员看守。
材料工具必须入仓库保管,体积较大、较重而不能入仓库的则要落实防范措施,并通知值班人员,特别贵重量的物品要派人值班。
仓库工作人员必须坚守岗位,忠于职守,无关人员不准入仓,离仓库时须闭窗、锁门、断电。
5 文件与资料的管理
5.1 施工蓝图的管理
收到施工蓝图,统一由资料员按企业规范台帐登记。
确认图纸是否有效,手续不全的图纸应及时补办手续。
有效的图纸,由资料员留下竣工图所需份数,再按专业发放给施工员,并办理签收。
施工员发给班组时各自做好发放登记。
施工班组按图施工,施工完毕的蓝图和作废蓝图由施工员及时回收交资料员标识和保管。
留作做竣工图的蓝图,由施工员用于绘制竣工图,编入竣工资料。
5.2 设计变更通知单和工程修改通知单
项目经理部收到的设计变更通知单和工程修改通知单统一交资料员建帐登记,编号。
资料员应验证通知单是否签字齐全、有效,手续不全的应及时追补手续。
资料员将确认有效的通知单,呈交项目经理签认并阅示。
资料员按项目经理批示将变更通知单复印件交专业施工员办理。原件由资料员专柜保管。
通知单保留到工程竣工时,汇编入竣工资料并提供结算书编制作依据。
5.3 材料、设备出厂合格证
项目部材料员在验证进场设备和材料的同时必须同时验证随货同行的合格证,是否一一对应、齐全、有效。
项目部材料员应与物资供应部门办理合格证的交接手续,并立帐登记。
没有随货送交的合格证,材料员要及时催补;不符合要求的合格证,材料员要及时退换。
粘贴在产品上的合格证,材料员应及时把合格证从产品上剥落,并在合格证上如实标注产品名称、规格、型号。
对遗漏或欠缺的合格证(包括检证书、试验报告、验关单等),项目经理部应发文至有关单位或部门催收。
材料员应定期向资料员移交产品合格证,办理交接签收手续。
资料员应随工程进民收集产品合格证,并验证其是否齐全、一一对应有效。
项目经理部应组织对外文产品合格证、技术证书等的主要内容翻译成中文,主要内容有:产品名称、规格、型号、生产日期、生产厂家及施工用同类产品数量、技术性能名称等。
料员妥善保管合格证,工程竣工时汇编入竣工资料。
5.4 调试、试车资料
1.系统调试和测试内容应齐全,对其调试效果应有过程及终了记录,记录要及时、其实、准确。
2.项目经理部在调试、试车前制定详细的调试计划并组织专门调试班子,对所承担的机电工程各系统进行调试。本工程调试班子负责人由一名总工担任。
3.调试人员在调试、试运转测定等运作过程中,及时、准确地记录有关数据。
4.调试人员把现场记录的技术数据进行整理,填写记录表,交有关部门签认。并经工程调试班子负责人审核。
5.调试人员把填写好的记录表移交给项目经理部资料员办交接手续。
6.项目经理部资料员应检查种类调试报告的填写是否符合规定要求是否覆盖所调试的部位和系统。
7.项目经理部资料员妥善保存调试、试车资料,汇编入竣工资料。
5.5 竣工图的绘制
施工员在施工中,应及时要求设计单位对改动大的图纸重新绘制出图。
施工员在施工中,对无大变更的将修改内容如实地改绘在蓝图中。
上述两种情况的图纸,处理好后交项目部资料员加盖竣工图章。
凡在施工中,原施工图没有变更的,由资料员统一在新的原图上加盖竣工图章后做为竣工图。
资料员应按竣工图章上要求的内容进行标注,请有关人员签字认可。
5.6 竣工资料表格明细表
项目资料员到技术部门领取各种规格表格,按分工发给有关人员随工程进展及时记录。
按照谁施工谁负责的原则,施工人员及时填写各类施工记录。
按表格要求,对盖章栏、签名栏进行加盖公章及签认。
表格内容填写完毕后,应注明填写日期,该日期应与施工日期相一致。
所有施工记录及时交项目部资料员统一保管。
5.7 竣工资料的移交及归档
由项目资料员填写档案移交书一式三份,签名盖章。
由项目资料员填写工程档案移交明细表一式三份,签名盖章。
交接各方均应对照移交明细表一一清点,接收方确认符合要求才在移交书及明细表中规定的位置上签名、盖章,并填写接收日期。
档案移交书
第7篇 某酒店别墅物业管家客情管理制度
酒店别墅物业管家客情管理制度
目的 objective:
完善职业道德建设,保护业户与企业商业密秘,科学管理业户信息资料,创造最佳服务效果,规范客情使用中的各类问题。
工作政策与程序 policy&procedures:
一、客情信息来源渠道:
(一) 业户自行提供:
(二) 工作人员观察收集:
(三) 其他渠道调查了解:
二、客情档案信息资料的主要内容:
(一) 业户基本资料:《业主资料卡》、《住户资料卡》、《办证人员的身份证/照片粘贴表》;
(二) 入伙资料:《入伙办理委托书》、《入伙通知书》、《准予交房书》、《商品房买卖合同》复印件、《前期物业服务协议》、《临时管理规约》、《房屋交接确认单》、《表底数确认单》、《楼宇验收反馈单》;
(三)装修资料:《装修申请表》、《装修许可证》、《装修图纸及装修单位的营业执照》、《装饰装修服务协议》、《装修委托书》、《施工人员办证申请表》、《施工人员身份证复印件粘贴表》;
(四) 业户习性资料:业主的个性信息、业主的健康信息等。
(五) 业户近期服务资料:如家政服务、维修服务、客户拜访、投诉资料、紧急事件记录等。
(六) 其他资料:如业主的社区信息等。
三、客情资料的收集整理与责任分工:
(一) 客情收集:
_物业管家负责收集或组织收集业户的具体习性资料,并清楚记录汇总到业主服务中心统一整理、存档与保管。
_公司所有员工都应主动收集涉及业户个人喜好等各类信息,不断完善业户档案。
(二) 客情信息整理与保存:
_公司或项目内的所有客情资料,统一归口于业主服务中心实施归口管理。
_业主服务中心统一按档案处理的工作标准进行筛选、整理和存档。对于涉及业户隐私的信息,记录和整理都应进行特别处理。
(三) 客情信息资料的使用监管:
_业服中心实施信息处理与存档管理,并负责按公司规定提供业户信息供物业管家服务中使用。
_对于客情资料信息使用的监管,实行物业大管家、首席物业管家负责制;凡信息管理与使用不当,给工作造成严重影响的,物业大管家、首席物业管家承担连带管理责任。
四、客情资料使用管理:
1. 尊重每位业户的隐私权,没有得到业户允许,业户的任何个人信息(包括:房号、姓名、车牌号、电话等)均不可对外泄露,在工作中发现的所有信息使用不当或违规的情况,及时向上级报告,涉及业户隐私或商业秘密的客情信息泄密者将追究其责任。
2. 所有涉及业户的资料不能带离工作岗位,不得私自复制携带。
3. 不得私下讨论业户的物殊的生活喜好,扩大或造成对服务对象的变相伤害。
4. 对于电话查询有关业户情况的,应礼貌地告知来电者业户的信息不能对外透露,询问来电者是否可为其接转给业户或是提供留言服务。
5.涉及客情的资料,实施设定权限查看管理制度,任何人都只能查看权限内的业户资料。凡调用查看有关业户喜好的客情资料时,调看人除应有对应权限外,还必须清楚填写调阅查看记录并签名。
6. 非权限内业主档案资料查阅,要先取得物业大管家和首席物业管家批准、不得擅自查阅,违者将严肃处理,所造成的损失由当事人承担。
7. 对于业户要求“保密服务”的,受理服务时应同业户确认保密事项,并在无关人员询问时礼貌地巧妙回答。
五、可供参考的业户信息资料收集项目举例:
1. 业户生日birthdays:
2. 业户周年纪念日anniversary
3. 特殊事件special occasion
4. 熟客repeat guest
5. 喜爱的游戏usual game played
6. 酒水偏好drink preference
7. 饮食偏好food preferences
8. 茶/咖啡偏好tea/coffee preference
9. 早餐时间breakfasr time
10.早餐常规订单breakfast standing order
11.偏爱枕头类型pillow type
12.衣橱护理wardrobe care
13.行李开包要求unpacking requested
14.红酒偏好wine preference
15.音乐偏好music preferred
16.是否打高尔夫球golfer
17.花卉偏爱flowers perferrde
18.水果偏爱fruit preferred
19.报纸偏好mewspaper
20.家乡城市home city
21.杂志偏好maga_ines read
22.此前投诉内容previous compnts
23.本次入住投诉complnt this visit
24.身体残疾physical handicap
25.过敏allergies
26.饮食需求注意dietary requirements
27.喜爱的人或物likes
28.厌恶的人或物dislikes
29.衣物洗涤需求laundry requirements
30.餐厅偏好preferred restaurants
31.套房就餐偏好suite dining preferences
32.行李打包请求requests packing
33.水疗用户spa user spa
34.餐桌偏好prefered restaurant table
35.房型陈设偏好preferred setting of suite
36.特殊要求specific requests
37.随行设备equipment brought on visit
38.别墅早餐time villa breakfas
t served
39.电脑用户computer type
40.吸烟/非吸烟人士smoker/non smoker
41.香烟类型cigsrette type
42.雪茄类型cigar type
43.卫浴用品偏好toiletries preferred
44.电影偏爱movies watched
45.英文水平level of english spoken
46.使用语
第8篇 _别墅园区工程部提货盘点管理制度
别墅园区工程部提货、盘点管理
目的:确保所有储存项目按系统方式运行,确保所有存货/成本记录按系统方式运行,将影响物业的不良影响减少到最小,保障给业主租户提供良好的服务。
政策:工程部仓库备件材料购买、存放、补充、提货要依照以下程序,以确保存储/成本记录均有系统的进行并减少不良后果。
执行者:仓库主管/工程部值班工程师
程序:
1.工程库房申请单
当工程部员工需要一些用于维修材料,员工须将所需的货品写在工程库房申请单上,并附上工作单,然后送交值班工程师或主管处。值班工程师或主管批准签字后,库房保管员方可发货。员工收到货物后在申请单上签字。
2.货物存放
a.数量多的或不常用的零件及备用品应分门别类的存放在干净空置的储物室内。
b.数量少的或常用的零件及备用品应存放在工程部库房制定的货架上。
3.补货
按时清点货物贮存量并及时签发采购申请单,以确保充足的库存。由库房主管负责补货。
第9篇 别墅项目设备资料管理规程制度
别墅项目设备资料管理规程
1.0目的
收集及保存设备技术资料和运行记录,为设备的日常运行管理及维修保养工作提供必要的依据,以提高设备管理质量。
2.0适用范围
所属各种设备的相关资料。
3.0管理职责
3.1工作负责人:工程主管。
3.2 相关专业主管人员收集设备运行资料与设备随机技术资料,由部门统一存档。
4.0内容
4.1所有设备均应收录在《设备台帐-设备基本情况表》中,详细记录设备的产地,型号,编号,主要参数,电机及控制柜的资料,出厂日期,安装地点,使用日期等,如有可能,还应记录设备资料(说明书,安装施工图等)的档案编号。
4.2重要的a类设备(发电机,变压器,高、低压配电柜,消防及生活水泵,空调主机、冷却塔,电梯,锅炉等)及b类设备(风柜、风机、区域配电柜、污水泵等),应建立设备台帐,在对其进行维修、保养后,均应填写设备维修记录表,并在设备台帐上作好相关记录。
4.3报废设备的资料应及时从台帐及设备资料表中删除,或替换为更新设备的资料。
4.4设备检查、维修、保养应制定相应表格,将检查内容及标准明确在表格中,每次作业完后应认真填写相关记录并统一存档,作为制定设备维修计划及设备评估的依据。
4.5相关主管人员应经常查阅设备维修记录,对故障频繁的设备或同类设备出现的相同故障,应作出故障分析,并采取预防措施,以降低维修成本。
4.6a、b类设备每台应贴基本资料卡一张,对设备进行标示。资料卡上应记录设备名称、编号、受电/水路径或控制部位等;当设备的实际情况发生变化时,资料卡的内容应及时更新。
4.7为了保证以最快的速度恢复供电,低压配电室每一个开关设置一个状态卡,状态卡一面写送电字样,另一面写上停电字样,并固定在明显的位置,每次操作开关后,必须使状态卡的显示与开关的实际状态保持一致,值班人员每班须检查开关的实际状态与状态卡指示的状态是否一至,如有不一至的情况发生,应查清原因。
第10篇 _别墅园区工程部日常管理-绩效评定制度
别墅园区工程部日常管理-绩效评定
目的:不断完善工程部工作,合理的进行设备运行,节省能源开支,为优质园区服务提供物质基础。
政策:绩效的考核不仅是工作数量,工作质量,更重要的是考核其所做工作使用户满意的程度及给公司创造的经济效益和社会效益。
程序:
(1)个人与整体
个人表现对整体从各方面都有一定影响,每个人的工作数量、质量,综合组成为团队工作量即为整体效益,每一个人的表现通过合作综合起来即为团队之表现,因此绩的考核是从个人到整体来体现的。
(2)设备运行效果
工程部最根本的任务即保证园区设备设施的最佳运行状态,设备设施 的好与坏直接影响到用户对工程部工作的满意程序及公司的经济效益,因此它是工程部绩效考核的一个重要方面。
(3)能源的消耗情况
现今各物业中能源支出是物业费中最大的一项开支,能源的消耗情况直接影响到公司的经济效益和社会效益,因此节省能源成为工程部绩效考核最重要的一点。
第11篇 _别墅园区工程部日常管理-计划管理制度
别墅园区工程部日常管理-计划管理
目的:使设备突发性损坏的概率降至最低
政策:工程部要制定预防性维修计划,以求避免设备故障,防患于未然。
程序:
(1).建立设备档案资料
将小区内所有必须进入维护计划网的设备列出,参考设备使用说明书、使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容,建立设备一览表。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表格。
(2).设备周期检修制定
①按类型:根据园区设备设施情况可将设备分为大型设备(如锅炉、电梯)、中型设备(如水泵、排风机)、小型设备(如防火阀、排风扇),按检修设备范围的难易程度分为大型设备大、中、小修,中型设备中、小修和小型设备小修;
②按运行时间:根据设备的档案资料可知不同设备运转维修时间不同,同一设备不同部件,运转维修时间不同,因此可根据各设备及设备部件运行时间的周期进行设备维护制定大、中、小修计划;
③按运行参数的变化(如温度、压力、动态、静态等),任何一种设备运行参数都围绕一理论值在一定范围内变化,因此可根据各设备运行参数值在范围内、范围外及其变化趋向而确定其大、中、小修计划;
④按传送媒体:对于管道,线路及与之相连设备传送媒体不同设备所受损害程度亦不同(如冷、热水传送及强、弱电传送)因此可根据传送媒体对设备不同影响制定大、中、小修计划;
⑤按季节:许多设备、系统季节性运行较强(如空调、采暖),同时季节也影响某些设备系统的使用情况(如配电、下水系统;雨季、冬季、夏季均对其运行产生影响),因此可根据季节的不同对设备制定大、中、小修计划。
(3).编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中,并制定出年度设备维护保养计划一览表。
(4).发出维护保养工作单
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排,按时间向员工发出的。发出工作单时应注意∶
① 按编号发出,按编号交收入档。
② 任务要明确,尽可能写明标准要求。
③ 要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
(5).维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据工作单完成任务后必须在卡上做工作记录,包括所用时间,检查结果等,并签字交回。领班及工程师要对维修工的工作进行检查或抽查,考核其工作质量。
第12篇 _别墅园区工程部日常管理-安全生产管理制度
别墅园区工程部日常管理-安全生产管理
目的:确保园区内人员安全、设备安全。
政策:小区内有许多设备,均存在不安全的因素,如配电,会引起触电和火灾,如锅炉会发生爆炸,还有许多高压容器,及高速运转的设备,这些都对人身安全带来威胁。因此,小区设备运行管理,要抓安全第一。
程序:
从安全管理的角度来看,应抓好如下工作:
(1) 设立安全管理组织。
(2) 进行安全教育及训练。
(3) 定期或不定期实施安全检查。
(4) 事故发生原因的调查和分析。
(5) 调查分析结果的保存。
(6) 经常保持安全的工作场所。
(7) 提高工作人员对安全教育的兴趣。
(8) 制定工作安全守则及奖惩规定。
(9) 负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
第13篇 别墅群框架结构工程现场 文明施工管理措施
一、文明施工目标:
争创市级文明施工优良工程
二、组织管理措施
由项目经理负责,建立和完善与文明施工相关的管理机构和人员,严格贯彻执行重庆市建筑工地文明施工标准对照施工现场逐条落实,实现我们管理目标。
1、项目部全体管理人员在项目经理领导下,认真学习重庆市建筑工地文明施工标准,组织好施工现场的文明施工建设,项目经理应保障现场文明施工的财力、物资的供应,同时落实好专职文明施工管理人员,使现场文明施工有人抓、有人管。
2、文明施工管理人员应对现场所需材料,认真按照现场平面布置进行管理,使现场材料堆码有序,标识明确。加强对作业人的教育和管理,使工程进度按程序做到工完料尽场地清,真正按照谁施工,谁负责的原则,划分文明施工责任区,并设置明显标牌,相互监督,来达到文明管理的目标。
三、文明施工管理制度
为了实现该项目在施工管理过程中,达到文明施工优良工程,使施工进度质量更加安全有效地进行,结合项目管理实际,制定以下制度:
1、项目部应根据其施工现场特点,按谁负责施工谁就负责文明施工的原则,制定出相应的措施计划,使文明施工贯穿于整个施工全过程。
2、项目部应定期对现场文明施工的检查,发现问题要及时处理,特别对分管文明施工的责任人要加强引导,使他们在管理过程中正确认识文明施工的重要性。做到施工现场文明施工处处有人管,事事有人抓。
3、坚持文明施工与工资、奖金挂钩,对检查不合格的片区,除强调立即限期整改外,应分析是什么原因达不到要要求,一次给予教育,地屡次检查都有问题的责任人应予以处罚,对在检查中做得好的片区责任人应给予表扬、奖励,做到奖罚分明。
四、文明施工技术措施
参照重庆市建筑工地文明施工标准执行
(一)文明施工管理
工地有以项目负责人为责任人的文明施工组织管理机构及人员,文明施工制度完善、目标明确、责任到人。有经批准的规范科学的施工组织设计和合理的施工总平面布置图。
(二)封闭施工
工地实行围墙封闭施工,围墙高度不低于2.8米,采用砖体砌筑,用砂浆抹光上色。
现场设有进出口大门,有门卫和健全的出入管理制度,凭工作胸卡出入,门头要设置企业标志,门前三包落实。
(三) 现场图牌标语
工地主要出入口设置六牌二图,即工程概况牌、现场出入制度牌、管理人员名单及监督电话牌、安全生产牌、消防保卫牌、文明施工牌和现场平面布置图。工地设有安全文明标语、宣传栏、读报栏、黑板报,施工危险区域或夜间施工均有醒目的安全警示标志,各类标牌整齐规范。
(四)施工场地
道路、材料堆放场地及出入口进行硬化处理,设置车辆冲洗设施及沉砂井、排水沟、场内平整干净,沟池成网、排水畅通、集中清淤、无积水、污水得外溢场内、场外。
(五)暂设工程
1、施工作业区与办公、生活区分隔设置。暂设工程井然有序,室内净空高度不低于2.5米,符合安全、卫生、通风、采风、防火等要求。
2、食堂必须符合《中华人民共和国国食品卫生法》的要求,并持有《卫生许可证》,具有健全的食堂管理制度,工作人员持健康证,穿戴清洁的工作服、帽;
3、宿舍内住宿人员名单上墙,建立卫生保洁制度,有消暑、保暖和防蚊虫呆咬措施。室内无异味,床面平整干净,用品五线一方(即工作服、安全帽、毛巾、餐具、鞋成线,被子成方),每间宿舍不超过10人。
(六)沐浴室安全卫生整洁,厕所地面、墙面、便槽内铺设瓷砖、地砖等,有冲洗设施,蹲位不得少于现场职工人数的5%;
按保暖防暑要求设立茶水供应点,具有防雨防尘措施,由专人负责确保供应,茶桶应上锁,并保持清洁。生活垃圾有带盖容器存放并及时清运。
工地有专门的吸烟处。
(七)材料堆放
工地建筑材料、构件、料具、废料及建筑垃圾等按平面布置定点分区分类堆放,成线成块成堆,标牌标语醒目、规范、完整,堆放整齐。易燃易爆物品应分类妥善存放。
(八)工完场清
每道工序作到落手清,建筑垃圾集中堆放,及时清运,最多不超过3天。材料和工具及时回收、维修、保养、利用、归库,做到工完、料净、场地清。
(九)分工标志
施工现场所有人员要佩戴标明其姓名、职务(工种)的胸卡。现场管理人员和工人戴分色或有区别的安全帽。现场指挥、质量、安全等检查监督人员应佩戴明显袖章和标志。危险施工区域应派人佩章值班。
(十)对周边建筑物等的影响
施工不得危及周边建筑物、构筑物和电力、通信、给排水、天然气等城市基础设施安全。
(十一)烟尘控制
严禁在施工现场洗石灰、熬煎沥青,工地生活燃料符合环保有关要求,不得从建筑物高处向下流放污水、倾倒垃圾。
(十二)园林绿化文物保护
遵守园林绿化和文物保护的有关规定,不得随意砍伐树木、毁坏绿地、损坏文物。要封闭泥土,绿化、美化施工现场。
(十三)噪声控制
按照建筑施工噪声管理的有关规定,积极采取措施,控制施工噪声,做施工不扰民。夜间施工一般不超过23点。
第14篇 别墅园区工程部日常管理协调管理制度
别墅园区工程部日常管理-协调管理目的:调动所属员工的积极性政策:确保员工各方面培训及发挥团队合作的效能。
程序;
(1)加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手,并适当更换工种,逐步实现一专多能,让员工感到自已在各方面的较大提高,使员工产生荣誉感及自豪感。
这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量,以激发员工的积极性。
(2)合理用人,要用员工所长,严格按职能相符原则,将员工安排在合适岗位,努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
(3)定期考核考绩,严格奖惩。
要多用表扬,表扬是最有效、最经济、或许是最好的管理手段,惩罚是为了树立某种规范,要预先示禁。
不可忘记这一条原则。
(4)主张团体与团体之间开展竞赛,不太主张个人之间的竞争。
在团体内部强调协助。
(5)部门把任务下达到班组,奖励办法是部门奖励班组,班组奖励个人。
每个成员不仅要完成自己的任务,而且要关心小组任务的完成,这样可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。
这种奖励制度,把个人、小组、部门的利益统一起来,小组关心部门,个人关心小组。
这种管理制度能调动每个人的积极性。
(6)对各班组应一视同仁,电工、瓦工都是工程部必须的部分,均为工程部的共同目标而负其责。
(7)要善于倾听不同的意见,管理层可以从中得到更多的信息,知道自己的不足之处,同时也能真正了解部下,从而才有方法调动各种不同观点、不同才能、不同个性人的积极性。
第15篇 别墅项目物业财务管理工作模式制度
别墅项目物业财务管理工作模式、制度
1 物业管理财务运作模式
据财政部财基字[1998]第7号文件《物业管理企业财务管理》规定,并结合由国家发改委,建设部联合下发的且于2004年1月1日起实施的《物业服务收费管理办法》的规定,以及会计法及相关法规,作为物业管理企业财务运作模式.
2 相关财务管理制度
财务管理制度依照《物业管理企业财务管理》的要求和国家相关财务管理制度的要求,主要项目如下:
(1)建帐制度
-总帐建帐原则:依服务行业科目设定
-明细帐建帐原则:以大溪地别墅的具体特点,设置明细帐,如按业态收费标准不同分开商住收支帐,底商收支帐等
-日记帐建帐原则:控制现金银行等资金情况,控制日常库存进出情况等
-备查帐建帐原则:用于帐外辅助统计工作,如应收帐收缴率备查等
(2)费用报销制度
-报销权限授权:仅项目经理有报销授权,权限上限及项目据公司统一要求及项目接管进度而定
-报销附件说明:符合财务要求和内部控制要求
-报销时间:每周规定固定日
(3)报表制度
-按我国企业会计制度规定,应按期编报相应报表
-按管理处收支期间,编报相应报表
-其他为便于物业服务工作开展而提供的其他报表
-公示制度,按物业管理相关规定,每半年公示一次收支情况
(4)采购制度
-采购原则:同前述采购原则
-供应商选定:货比三家的原则
-采购申请流程
(5)库存管理制度
-入库管理制度:审批齐全,单据齐全,实物数量单价合格,登记造册
-出库管理制度:审批授权,领用记录,登记造册
-盘点制度:定期盘点,帐实相符
-库房安全管理制度:防火防盗,分类保管,专人保管
(6)备用金制度
-备用金限额及使用人授权:收款员备用金200元找零,采购员备用金
-备用金定期清查
(7)收费制度
-收费标准及依据的建立:据国家相关规定及相关协议收费,我司提供物业服务合同约定以外的服务,服务费报发展商审定
-收费帐单及每月挂计应收业主帐目
-收费流程:据业主公约约定日收费,并据此准备帐单
-欠费统计:每月实行欠费统计,报客务部追缴
(8)合同管理制度
-合同分类管理:收费合同,付款合同,保险合同
(9)固定资产管理制度
-申购制度:年度预算,月采购计划
-保管制度:部门经理负责制
-定期清查制度:自查及定期财产总查
(10)成本控制制度
-成本控制目标及方法
