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本《房屋管理制度》旨在规范房屋管理的各项流程，确保房产的安全、有效利用，并提升居住或办公环境的舒适度。内容主要包括房屋的日常维护、租赁管理、安全管理、设施设备管理、维修保养以及投诉处理等方面。
包括哪些方面
1. 房屋日常维护：涵盖清洁卫生、绿化养护、公共区域管理等，以保持房屋整洁、环境优美。
2. 租赁管理：包括租赁合同签订、租金收取、租户变更、租赁纠纷解决等，确保租赁活动公平公正。
3. 安全管理：设立安全制度，如防火、防盗、防灾，定期进行安全检查，保障人员及财产安全。
4. 设施设备管理：对房屋内的设施设备进行定期检查、维护，确保其正常运行。
5. 维修保养：制定维修计划，对损坏设施及时修复，延长房屋使用寿命。
6. 投诉处理：建立有效的投诉反馈机制，及时解决住户或租户的问题，提升满意度。
重要性
房屋管理制度的重要性不言而喻。一方面，它能保证房屋的合理使用，防止因管理不当导致的设施损坏和安全隐患；另一方面，良好的管理制度能提高用户满意度，增强物业公司的信誉，为长远发展打下基础。此外，规范化的管理也有助于减少纠纷，维护社会稳定。
方案
1. 建立专职的房屋管理部门，负责日常管理工作，确保制度的有效执行。
2. 制定详细的房屋检查清单，定期进行房屋内外部的巡查，发现问题及时处理。
3. 对租赁活动实行标准化管理，使用统一的租赁合同模板，明确双方权利义务，避免纠纷。
4. 引入智能化管理系统，如安装监控系统，提高安全管理效率。
5. 设立设施设备维修基金，用于预防性维护和应急维修，确保设施设备的稳定运行。
6. 对投诉处理设立时限，确保问题能得到快速响应和解决，同时收集反馈，持续优化管理制度。
通过以上方案的实施，我们将构建一个高效、有序、安全的房屋管理体系，为所有使用者提供优质的居住或办公环境。
房屋管理制度目范文
第1篇 房屋燃气设备安全管理
天然气主要包括油气井开采的纯天然气和伴随石油一起开采出来的石油气--石油伴生气。
一般纯天然气的可燃成分以甲烷为主,还含少量二氧化碳、硫化氢、氮和微量的氦、氯、氢等气体。其热质高,杂质含量少,是城市优质的气体燃料。
2.人工煤气
人工煤气是将固体燃料(煤)或液体燃料(重油)通过人工炼制加工而得到的。将煤炭放在焦炉中,隔绝空气加热。煤炭分解为固体(焦炭)、液体(焦油)、气体(煤气)。煤气热加工处理后,用管道直接送至用户。煤气的主要成分是甲烷和氢气。
3.液化石油气
液化石油气是在对石油进行加工处理过程中,作为副产品而获得的一种碳氢化合物,其主要成分是甲烷、丙烯、丁烷、丁烯。
烯气燃烧要供给适量的空气或氧气。空气量过小则发生不完全燃烧,产生大量有毒气体一氧化碳,危及生命;空气量过多则被燃烧加热的空气散失在大气中,带走大量的热,降低燃烧效率。
燃气的燃烧过程由三个阶段组成。首先是混合物的形成过程,这一阶段保证燃气与氧进行物理性的接触。然后将混合物预热到着火温度。最后进行燃气的燃烧化学反应。
燃气进行燃烧的主要设备是燃烧器。燃烧器是指使燃气进行可控燃烧,将化学能转变成热能的设备。燃烧过程的所有阶段均在燃烧器与燃烧室内进行。燃气燃烧器的主要任务是将燃气与空气引向燃烧室,形成混合物并稳定着火焰面,保证燃气燃烧过程达到所需程度,以及使烟气中有毒气体的浓度最小。燃烧器包含的主要部件如下:
混合装置:用于燃气和空气混合。例如燃烧按动力原理进行,则混合器是一个独立的部件。在混合器中预混成均质的燃气空气混合物。再比如燃烧按扩散原理进行,则混合器仅是按一定的强度要求保证混合物形成的混合过程。
头部:它用来保证燃气与空气的气流通向燃烧室或能供给空气的空间。其主要作用是稳定规定的着火焰面,或者在燃烧器火孔处形成可燃混合物,以及防止脱火与回火。
火道:即耐火部分,在这里部分或全部完成燃烧过程。燃烧器的耐火部分也是燃烧室的一部分,同时也是稳定的点火源,它可稳定燃烧过程和防止脱火。
二、厨房燃气设施的运行管理
(一)运行管理的主要工作
厨房燃气设施的运行管理,由城市的燃气专业管理部门统一负责。为加强管理和方便用户,燃气管理部门,在用户集中的居民区,设立燃气管理所和维修站,具体负责本地区的室内燃气设施的运行管理、用户咨询服务、抄表计费。
厨房燃气设施运行管理的主要工作有用户定期巡回检查、报修、安全用气宣传,室内管道设备维护、检查漏气、消除堵塞和处理事故。
1.对用户巡回检查和报修
对厨房燃气设施的维修养护,采取用户巡回检查和报修相结合的方法,便于及时了解室内燃气系统的运行状况,发现和处理燃气设施的故障;随时了解燃具使用情况和用户意见,向用户介绍一些室内燃气设备养护的基本知识,以便用户正确使用和保护好室内燃气设备,能够和专业管理部门配合,共同搞好室内燃气设施的维护管理工作。
2.用户宣传
如发放宣传材料,开办技术咨询服务等,或者利用入户巡访、安全检查等时机进行燃气有关知识的宣传。使用户了解必要的燃气管理法规,燃气安全使用知识,及燃气事故的危害性,违章处理情况等。
3.设备维护保养和大中修
这是运行管理工作的关键。对管道设备进行及时的维护,以降低机械损坏率,对管道设备定期的保养以减少自然损耗。这样既能提高室内燃气系统的安全可靠程度,又能延长其大、中修的周期。此外,依据系统的运行状况确定大中修周期,使设备的维修养护形成一种制度,便于提高设备的使用完好率。
(二)运行质量考核指标
1.民用户维修及时率
指一般民用户燃气灶、燃气表等室内燃气设施,发生故障报修后,及时修复和处理的程度。
第2篇 某步行街房屋本体维修基金管理规定
步行街房屋本体维修基金管理规定
1、本体维修基金属各楼宇物业业主共有资产,以每栋房屋为单位,由该栋房屋的所有业主按合同各自房屋的建筑面积分担和享有。
2、业主自该栋房屋竣工交付使用,保修期满后的第一个月起按月向管理处缴交本体维修基金,业主发生变更时所交的本体维修基金不作退还。
3、本体维修基金用于房屋本体共用部位的维修养护,具体包括:房屋的承重结构部位(包括基础、屋盖、梁、柱、墙体等)抗震结构部位(包括构造柱、梁、墙等),外墙面、楼梯面、楼梯间、公共通道、屋面、本体共用排烟管(道),公共水池、本体上下水管道,消防设施、机电设备、公共天线、共用防盗监控设施等。
4、本体维修基金的30%用于房屋本体共用部位的日常维修和零星小修,70%用于房屋本体共用部位中修以上的维护工程。
5、本体维修基金遵循专款专用的原则,以房屋本体每栋为单位设立专用账号存放本物业的本体基金帐内。
6、房屋本体的日常维修和零星小修金额1000元以下的由步行街管委会办公室主任签名后支付,中修以上维修工程或维修金额在1000元以上时,需业主委员会或该栋房屋50%以上业主书面同意方可支付。
7、房屋共用部位的大、中、小修标准,执行国家的有关规定,当小区本体维修基金不够支出时,经业主委员会决定,由全体业主分摊,单栋房屋本体维修基金不够支出时,经业委会或该栋50%以上业主书面同意,由该栋各业主按规定分摊。
8、中修以上维修工程,步行街管委会办公室应向业委会提交维修基金使用计划并审议通过。业委会应在收到管理处的计划后15日内做出答复,急修工程应在7日内做出答复,业委会逾期视为同意。若业委会或该栋房屋50%以上业主不同意使用本体维修基金,步行街管委会办公室认为有充足理由使用,可由物业公司提出申请,经区住宅管理部门核准后实施。
9、本体维修基金的收支情况由步行街管委会办公室每3个月公布一次,并接受有关部门和业主的监督、质询。
10、经业委会或所维修养护的单栋房屋50%以上业主同意,日常小修可以超出本规定的本体基金比例。
附表
《房屋完好率统计表》
《房屋设施零星小修记录表》
《房屋设施维修养护记录表》
《房屋设施维修养护计划表》
《房屋中(大)修工程计划表》
《房屋本体维修基金使用情况汇报表》
《房屋本体维修基金台帐》
第3篇 物业公司：空置房屋管理程序
物业公司程序文件:空置房屋管理程序
1.目的
为保证管理处所管辖范围内空置房屋的功能处于能正常使用状态。
2.范围
本程序适用于开发商移交的所有空置房屋的防护管理。
3.定义
空置房屋:物业公司已接管,尚未售出及售出后尚未办理入住手续的房屋。
4.职责
部门/岗位工作职责
管理处负责人负责空置房屋的全面监控管理
管业部负责对空置房屋、设施进行清洁,发现问题应及时反馈给相关部门
安全部负责空置房屋的安全管理
工程部负责空置房屋内设施的检查、保养、维修
5.方法及过程控制
5.1清洁管理
5.1.1清洁范围及顺序
5.1.1.1清洁范围:门、窗户、地面、屋顶、墙面、及室内各种设备设施。
5.1.1.2清洁顺序:由里至外,由上至下。
5.1.2清洁方法及标准
5.1.2.1门:
a、工作方法:用湿抹布进行擦拭两遍,再用干抹布进行一遍擦拭。
b、工作标准:表面清洁无明显尘土,无油性类及涂料类污迹。
5.1.2.2窗户:
a、工作方法:用板刷扫帚清扫窗户缝及窗台尘土,再用湿抹布进行二边擦拭,玻璃用湿抹布报纸进行擦拭。
b、工作标准:窗缝无明显灰尘,窗台无明显尘土及涂料类污染,玻璃明亮无明显尘土。
5.1.2.3地面:
a、工作方法:用扫帚清扫地面,湿抹布擦拭两遍。
b、工作标准:地面干净整洁、无油性类及涂料类污染。
5.1.2.4顶部、墙面:
a、工作方法:用掸子进行清扫,若发现墙面有污染用细纱纸进行打磨。
b、工作标准:干净整洁、无灰。
5.1.3管理处指定专人列出空置房屋清单。抄送工程部、安全部,管理处、前台、监控每月进行整理。
5.1.4清洁人员依据空置房屋清单每月一次对空置房屋进行打扫,并注意室内设施是否完好,发现问题立即报工程部维修。
5.1.5管业部主管每月对空置房屋进行检查并记录在《空置房屋清洁工作记录表》中。
5.2安全管理
5.2.1管理处指定人员应及时将空置房清单及空置房变化情况通知监控中心,空置房每两天巡逻一次。
5.2.2巡逻岗在巡查时应特别注意空置房屋的门窗是否关闭,照明是否关闭,房屋内是否异味、异常声响,是否存在房屋渗漏水等异常现象。
5.2.3巡逻岗在恶劣天气来临之前确保空置房屋门窗关闭,排水畅通。
5.2.4如遇空置房内有可疑人员活动情况,巡逻岗应立即通知控制中心,请求支援,同时密切注视空置房情况,支援人员到场后,对可疑人员进行盘查控制。
5.2.5安全部巡视人员依据空置房屋清单每日对空置房屋进行巡视,并记录于《安全员值班记录表》中,
5.3设施检查、维修及防护。
5.3.1工程人员每月依据空置房屋清单检查空置房屋内所有设施并将检查情况记录在《空置房屋设施检查记录》中,并判断是否需要维修。
5.3.2在大雨过后,工程人员应对顶层空置房屋进行一次检查。
5.3.3供暖期(11月-3月)工程人员每半月对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.4国家法定节假日前,工程人员对所有空置房屋进行一次检查。
5.3.5设施检查内容参见《空置房屋设施检查记录》。
5.3.6维修过程
5.3.6.1大厦管理:如需要维修,报告管理处前台,由前台开具《居家服务情况记录表》并派人进行修理。
5.3.6.2小区管理:根据《天津市商品住宅质量保证书》上保修期限,在保修期内的,由工程部向开发商及时反馈,并跟踪维修情况;如超出保修期则开具《居家服务情况记录表》进行维修(采取有偿服务)。并做好相关手续。
6.支持性文件
tjvkwy7.5.1-h02《保洁管理工作程序》
tjvkwy7.5.1-a01《安全工作管理控制程序》
tjvkwy7.2.3-k01 《顾客沟通程序》
7.质量记录
tjvkwy7.5.1-a01-10-f1《安全员值班记录表》
tjvkwy7.2.3-k01-f2 《居家服务情况记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f1 《空置房屋清洁工作记录表》
tjvkwy7.5.1-k03-f2《空置房屋设施检查记录》
tjvkwy7.5.1-k03-f3《空置房屋清单》
第4篇 房屋维修管理制度范例
房屋维修管理制度
1.0 本公司的房屋维修计划及维修手续依照本规程执行。
2.0 本规程中的维修是指办公楼及公司其他建筑物的增设、改造和更新。
3.0 维修工作的责任人为行政办主任及物业管理公司经理。
4.0 责任人负责制订所属财产等的维修计划,依据维修计划和预算,组织施维修业务。
5.0 办公室协助责任人,组织、协调维修工作。
6.0 财务部协助责任人,编制综合维修预算,检查执行预算与实际维修费用是否一致。
7.0 维修计划的确立
7.1 责任人在进行维修前,应向办公室提交维修计划。
7.2 办公室确认有必要后,并请示公司主管后,作出具体的指示。
7.3 办公室从技术的角度对维修计划的内容进行审查,提出投资计划,交财务部经理审查。
7.4 财务部经理依据该计划,编制资金计划。
7.5 4000元千设备投资计划和资金计划的由副总经理审批,超过4000元由总经理裁定,超过1万元的维修项目,须交董事会审议。
8.0 维修的实施
8.1 对核准的维修项目,责任人和相关部门组织讨论具体的维修工程方案,并制订出详细的实施计划,提交给办公室主任和财务部经理后,组织实施。
8.2 紧急性的维修工程,不需要办理上列手续,直接由责任人与办公室主任协商后,组织实施。
8.3 当责任人制订的详细实施计划的内容、期限和预算,与预算投资计划有显著差别时,应按第8.1所列程序,修订投资计划。
9.0 维修的监督与审查
9.1 维修实施后,如维修内容、期限、预算等需要作重要变更,或需追加预算时,经责任人与办公室主任协商后,提交工程变更或追加预算申请。
9.2 办公室主任应从技术角度对上述申请作出审查,编制设备计划修正案,提交财务部经理审查。
9.3 维修计划和资金计划的修正案超过4000元,由总经理裁决,超过1万元,由董事会审议。
10.0 责任人应及时向办公室主任、财务部经理报告维修进展和预算执行情况。
11.0 公司员工住宅和集体宿舍的维修规程,另行制订。
12.0 本规程的实施细则则负责维修计划实施管理的公司主管和财务主管制订。
13.0 本规程自××年××月××日起实施。
第5篇 物业创优资料目录之房屋管理与维修养护
一、主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标示明显
1、小区平面指引图(现场照片)
2、楼层号、单元号、栋号、房号、导向标志(现场照片)
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象
1、《装修手册》
2、装修申请表
3、装修验收表
4、整改通知单
三、房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落
1、小区全貌及各楼、幢外观照片
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损
1、招牌、广告管理(现场相片)
五、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;附建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等
1、《业主公约》
2、外立面实景(现场相片)
六、空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀
1、空调安装实景(现场相片)
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象
1、装修手册
2、装修申请审批表
3、装修施工许可证
4、装修验收表
5、装修监督检查制度
6、装修单元检查操作规程
7、装修手续办理流程图
8、装修材料堆放指引流程图
9、装修检查记录表
10、装修人员出入证(样式)
11、整改通知书
第6篇 创优达标房屋管理维修养护项自检说明
创优达标房屋管理及维修养护项自检说明
博盈__广场总建筑面积为21200平方米,占地面积达18480平方米,设计整体绿化率达55%,写字间入租率达80%,租户达29家。
广场大厅处设有统一美观的总平面图,每层楼于安全楼梯出口处设有两块紧急安全疏散图,在大厦大厅设有租户索引牌,每位租户均设有明显标志,显示单位名称及具体位置,统一管理。停车场规划整齐,示意明确,不仅便于寻找,也方便车辆停放。
自接管以来,由于管理严格规范,广场内没有乱占、乱建、乱搭、乱贴等现象,房屋外墙结构和涂料无一脱落和污损,定期进行维保养护,加之禁止设立户外招牌、广告牌和霓红灯,使广场保持了房屋外观的建设原貌和完好的外观整洁。在业主、租户装修过程中严格监督管理,采取物业、业主、租户、装修方四位一体的管理模式,大厦拥有远大中央空调系统,避免了分体式空调系统凌乱无序,执行严格工程维保及装修监督验收管理程序,未发生损坏房屋结构安全,拆改强弱电护管及损坏他人利益的情况。
管理处建立了一整套科学、严谨的维修登记、派工、回访、修缮及24小时服务制度,实行定人分区一对一负责制,对业主及租户投诉高度重视,急修随叫随到,零修不过夜,大修三天之内解决到位,房屋的零修及时和合格率达100%,没有遗留安全和使用隐患。
第7篇 房屋建筑施工安全安全管理措施
建筑行业领域在我国的国民经济中占据的地位是无可替代的支柱作用,所以它的安全事故问题变得非常的重要。近年来,随着我国市场经济的发展,基础建设投资规模迅速增大,建筑业得到蓬勃发展,但同时,我国建筑领域的安全生产形势十分严峻,建筑业施工伤亡人数居高不下。建筑施工的各类安全事故频频发生,给国家和人民的生命财产造成了严重损失。因此,要做到工人自觉遵守安全操作规程和做好个人安全防护、认真做好现场安全管理、做好监督管理工作,是当前树立新的安全管理理念,建立新的符合建筑工程管理规律和项目管理特点的安全管理模式,最大限度地减少或杜绝施工事故的重要任务。
加强房屋建筑施工安全管理是建设社会主义和谐社会的需要。共建和谐社会的核心内容就是依法治国,加强房屋建筑施工安全管理的法律依据是《中华人民共和国国安全生产法》、《中华人民共和国国建筑法》、《安全生产法》的实施为我国的安全管理工作提供了法律依据,同时对违背安全管理的行为提出了处罚措施。《建筑法》是规范我国建筑市场的第一个法律文件,其中,对建筑业企业的安全管理提出了明确的规定,要求总承包企业承担起安全管理的责任,把所有施工单位的安全管理纳入到统一管理中,明确分包单位应服从总包单位的安全管理。
建筑行业是高风险、事故多发行业,习惯性违章屡禁不止,重复性事故时有发生。形势在发展,技术在进步,体制在变化,而企业安全管理模式仍延续着“企业负责,行业管理,国家监察,群众监督”的安全生产宏观管理体制,但是,该管理体制的概念和许多内容已经不适应当前的形势,为此,更新安全管理理念,树立企业安全文化,建立现代化安全管理体制以适应新的形势、新的技术、新的体制、新的生产者,是做好安全工作的关键,也是共建和谐社会的需要。
当前,部分建筑企业没有真正树立“安全第一”的生产理念,没有处理好经营、效益、质量和安全生产的关系,没有确立安全管理是企业生产、经营重要组成部分的思想,没有把安全生产工作真正放在首要位置来抓。有的企业领导只是在口头上讲“安全第一”,实际工作中往往把经济效益摆在第一,认为把时间和精力放在抓进度和提高经济效益上就行了,对安全生产不重视、不检查,或是对检查出的问题不解决,对安全生产存有侥幸心理,重视程度不够,这是造成安全隐患的原因之一。
按照规定,施工企业安全生产专用经费的提取必须专款专用,目前,仍有部分企业没有执行到位:一是未提取或提取不足;二是对已提取的经费没有做到专款专用。甚至有些企业领导将提取的安全生产经费认为是额外支出,把在安全生产上少投入作为企业利润挖潜的一种手段。不能配备必要的安全生产设施和劳动保护用品,漠视生产工人合法的劳动保障权益,安全自查、自控工作形式化,很大程度上只是为了应付上级检查。还有部分建筑企业将必要的安全管理机构、人员精简、合并,专职安全人员配置不足。有的虽配备了安全员,但有的安全员责任心不强,自身素质差,监管水平低,不能很好地履行安全员的巡查纠错等职能。
近年来,越来越多的农村富余劳动力进入建筑施工企业,由于企业三级安全教育不落实,安全技术交底不到位,大量既没有进行岗前劳动技能培训又缺乏施工现场安全教育的务工者上岗后,对施工现场的不安全因素一无所知,对安全生产的重要性没有足够认识,缺乏规范作业的基本常识,安全技能差,自我保护意识不强,违章指挥、违章作业、违反劳动纪律等现象严重。
建筑施工存在的安全问题,从根本上讲是建筑市场秩序混乱的产物,许多不规范的市场行为是引发安全事故的潜在因素。主要表现在一些施工企业安全生产制度、管理措施难以在施工现场落实,安全生产责任制形同虚设,总承包企业与分承包企业在施工现场管理方面缺乏相互有机配合机制,给安全生产留下隐患,导致事故频发。当前建筑市场中存在着大量的垫资、拖欠工程款、肢解工程和非法挂靠、违法分包等行为。尤其是一些根本没有施工条件或不具备相应资质的队伍擅自承担施工任务,安全意识更差。一些施工企业低价中标工程后,削减安全投入,导致安全生产设施、设备严重不足,措施落实也得不到保证。甚至有一些建设项目未办理施工许可、质量安全监督等相关手续就擅自开工建设,规避政府主管部门监管。不少工程项目在建设过程中存在着抢工、赶工,任意压缩合理工期现象,也给安全生产带来了隐患。
部分地区建设主管部门和质量安全监督机构,对本地建筑施工安全生产管理的薄弱环节和存在的主要问题了解不多,把关不严,责任不落实,监管力度不够,在机构设置、工作体制机制方面还不能适应当前建筑工程质量安全工作的需要。
对施工人员的房屋建筑施工安全培训的加强。要想搞好房屋建筑施工的安全生产首要前提就是要提高建筑施工人员的安全防患素质,而这又依赖于企业开展的安全教育培训,使工作人员能够了解最基本的安全知识,提高他们进行安全施工的技能,并且增强了自我保护的能力,减少了工程和人身伤亡的事故比例。
根据房屋建筑施工的现场环境和施工工程的发展进行有效的预防控制监督工作,可以利用计算机网络进行建筑施工的管理工作,将房屋建筑施工工程项目的进展情况传到网上获取有价值的反馈,使得监督机关可以及时的根据具体情况作适时的施工工程调整。
部分是由于意外导致的,而大多是因为人为的因素造成的,所以进行全面的检查可以起到及时发现隐患,并避免事故发生的作用。
安全管理是事关国家和人民生命和物质财产安全的大事,每个单位、每个从业人员对此都必须予以高度重视。不单是施工单位、监理单位,建设单位、其他相关单位和我们施工安全监督部门都须予以高度重视。从施工安全监督的角度讲,政府的建设工程施工安全监督管理已从以往的现场监督为主转向行为监督为主。我们相信只要我们齐心协力、尽职尽责,群防群治,施工生产事故一定会得到有效预防,使我国房屋建筑安全管理工作更快更好地走上科学化、规范化、健康化的发展轨道。
第8篇 房屋使用安全管理及城市危房管理
《建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”第六十二条规定:“建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程,以及电气管线、上下水管线的安装工程,供热、供冷系统工程等项目;保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用,维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定。”
房屋装修安全管理
《质量管理条例》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》对工程竣工验收和质量保修都有较详细的规定。
《建筑法》第四十九条规定:“涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质条件的设计单位提出设计方案;没有设计方案,不得施工。”执行本条规定必须做到:
▲建筑主体和承重结构,均是保证建筑物安全的必备结构,它们的破坏会引发安全事故,造成人员伤亡和事故损失。因此,凡涉及建筑主体和承重结构变化的装修工程,必须由有相应资质条件的单位提供设计方案。
▲本条对设计方案的基本要求为,建设单位应当在施工前委托原设计单位或者具有相应资质的设计单位提出设计方案。即设计单位可以委托原设计单位,也可以委托其他设计单位。所谓原设计单位,是指原来设计该项建筑的设计单位。本条规定应委托原设计单位进行设计,主要考虑到原设计单位比较了解该建筑的主体和承重结构,委托其设计便于保证其所设计方案的质量。其他设计单位应当是“具有相应资质”的设计单位。具有相应资质,是指符合设计单位的条件,具有同类建筑物设计资质,并具有能设计装修工程资质等级的资格证书。委托“具有相应资质”的设计单位进行设计,也是保证装修工程的安全所必须的,不能委托不具有相应资质的设计单位进行设计,如果委托,受委托单位可以拒绝。如果受委托单位超越资质等级进行设计,应当承担相应的法律责任。
设计单位进行设计时应当严格执行国家施工安全技术规范;必须按照有关规定承接装修设计任务;原有房屋装修需要拆改结构时,装修设计必须保证房屋的整体性、抗震性和结构的安全;建筑装修设计和材料的使用必须严格遵守建筑装修防火规范。涉及建筑主体和承重结构变动的装修工程没有设计方案的,不得施工。这就要求建设单位在没有设计方案时不得委托施工;建筑装修企业不得接受施工,同时在有设计方案的情况下,建筑装修企业必须按照设计方案进行,不得擅自改变设计方案。
城市危险房屋的管理
《城市危险房屋管理规定》(19_11月21日建设部令第4号)第五条规定:“建设部负责全国城市危险房屋管理工作。县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本辖区的城市危险房屋管理工作。”对城市危险房屋管理的主要内容是:
▲城市危险房屋的鉴定。市、县人民政府房地产行政主管部门设立房屋安全鉴定机构(以下简称鉴定机构),负责房屋的安全鉴定。房屋的安全鉴定需由房屋的所有人或者使用人向当地的鉴定机构提出申请,鉴定机构在接到鉴定申请后,根据《城市危险房屋管理规定》第八条的规定,首先要进行初始调查,摸清房屋的历史和现状;其次要进行现场查勘、测试、记录各种损坏数据和状况;三是检测验算,整理技术资料;最后进行全面分析,论证定性,作出综合判断,提出处理建议,签发鉴定文书。
对于被鉴定为危险房屋时,根据《城市危险房屋管理规定》第九条的规定,一般可分以下四类进行处理:一是观察使用。适用于采取适当安全技术措施后,尚能短期使用,但需继续观察的房屋。二是处理使用。适用于采取适当技术措施后,可解除危险的房屋。三是停止使用。适用于已无修缮价值,暂时不便拆除,又不危及相邻建筑和影响他人安全的房屋。四是整体拆除。这用于整幢危险且已无修缮价值,需立即拆除的房屋。
▲城市危险房屋的治理。根据《城市危险房屋管理规定》的规定,房屋所有人应当定期对其危险房屋进行安全检查,在暴风、风雨季节,房屋所有人应做好解危的各项准备;市、县人民政府房地产行政主管部门要加强监督检查,并在当地政府统一领导下,做好抢险救灾工作。房屋所有人对危险房屋能解危,要及时解危。解危暂时有困难的,应采取安全措施。房屋所有人对经鉴定的危险房屋,必须按照鉴定机构的处理建议,及时加固或修缮治理;如房屋所有人拒不按照处理建议修缮治理,或使用人有阻碍行为的,房地产行政主管部门有权指定有产部门代修,或采取其他强制措施。发生的费用由责任人承担。房屋所有人进行抢险解危需要办理各项手续时各有关部门应给予支持。
▲法律责任的承担。《城市危险房屋管理规定》第二十三条规定,因下列原因造成事故的,房屋所有人应承担民事或行政责任;
(1)有险不查或损破不修;
(2)经鉴定鉴定为危险房屋而未采取有效的解危措施。
《城市危险房屋管理规定》第二十四条规定,因下列原因造成事故的,使用人、行为人应承担民事责任;
①使用人擅自改变房屋结构、构件、设备或使用性质;②使用人阻碍房屋所有人对危险房屋采取解危措施;③行为人由于施工、堆物、磁撞等行为危及房屋。
《城市危险房屋管理规定》第二十五条规定,有下列情况的,鉴定机构应承担民事或行政责任:
①因故意把非危险房屋鉴定为危险房屋而造成损失;②因过失把危险房屋鉴定为非危险房屋,并在有效时限内发生事故;③因拖延鉴定时间而发生事故。
房屋拆除安全管理
《建筑法》第五十条明确规定“房屋拆除应当由具备保证安全条件的建筑施工单位承担,由建筑施工单位负责人对安全负责。”
实施房屋拆除的建筑施工单位应具备保证安全条件是一个强制性规定。所谓具备保证安全条件是指具有拆除房屋建筑的技术人员、技术设备等保证房屋拆除安全的必备条件。不具备保证安全条件的不能从事拆除作业。拆除房屋应具备的安全条件,应以建设行政主管部门和有关部门的规定为准。例如,对于以采取爆破为拆除业务的建筑施工单位,除符合建设行政主管部门规定的条件外,还应当符合公安主管部门的有关规定。需要指出的是,这里的建筑施工单位包括建筑施工企业,也包括建筑施工企业以外的其他企业。中和
第9篇 某某小区房屋共用设施设备维护与管理规范
我公司对房屋建筑本体、公共部位、公共配套设备和设施加强日常养护和维修管理,并定期记录在相应表格中。
1、房屋建筑本体及公共部位:
每年年底或年初对房屋共用部位、设施设备、道路、绿地等进行全面检查1次,掌握房屋设施设备完损状况,对完损程度做出评价;
每半年检查巡视1次房屋主体结构,发现质量问题及时向业主或有关部门报告与建议;根据业主或有关部门的委托,组织维修工作;
在冬、雨季和天气异常时安排组织房屋设施巡视,对质量较差,易出问题的部位重点检查;每半年检查清除1次屋面、檐沟内落叶杂物树叶等,疏通雨水口、落水管等;
每日巡视1次小区楼房单元门、楼梯间通道部位以及其它共用部位的门窗、玻璃、路灯等;每年秋季对共用部位门窗做专项检修1次;
业主已委托管理的空置房,每周户外巡视1次,发现门窗损坏、锁具被撬、异味等异常情况及时通知业主,并采取必要的紧急处理措施;
巡检有记录;
巡检结束将检查情况、维修计划及需要进行大、中修或更新改造的项目报告业主或者业主委员会。
2、供配电系统
建立和完善有关规章制度,包括电气设备运行操作规程、安全操作规程、事故处理规程、巡视检查制度、维护制度、安全及交接班制度;
值班人员具备变配电运行知识和技能,具备上岗资格,持有上岗证书;
保持配电房清洁卫生,每周清扫地面及擦拭配电柜表面,要求地面干燥无积灰,配电柜表面无污渍;
每日检查变压器电压、电流互感器、断路器、隔离开关、高压熔断器及避雷器、配电箱、导线等供配电系统的运行状况,并定时抄表做好记录,出现异常及时处理;
每年委托专业单位对变压器进行1次测试、试验等项目的维修保养;每年对变压器外部、低压配电柜进行2次清洁、保养;保证正常电力供应,限电、停电按规定时间通知业主(使用人);每年检测1次保安接地电阻;每年检测1次配电房主要电器设备的绝缘强度;每年检测2次配电房内消防器材,保持消防器材完好;妥善保管高压操作工具,并每年送供电部门检测1次;
潮湿天气时,采用安全有效措施,保持配电房内主要电器设备干燥;
每月检测1次配电房内有无蛙、鼠、蚁等虫害,如发现马上采取措施杜绝;
每日填写运行记录,建档备查。
3、弱电系统
操作人员受过专业培训,持证上岗;
工作时认真负责,精神集中,对异常情况能及时识别;发现异常,及时处理;
有切实可行的维修保养计划;保养、检修及时;
对相关设备、设施定期进行调试,使系统处于最佳工作状态;
工作、维修、养护有记录,特殊系统、设备的进入经过授权,密码有有效保护;
分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态,定期对各类信息、数据进行统计分析,形成日、月报表。
4、给排水系统及其配套设施
给水设施
饮用水水池(箱)半年消毒1次,操作人员具有相应操作资格,按照程序操作,清洗时无二次污染,有严密的管理设施;水质每6个月化验1次,有供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证,保持箱体完好,池体内清洁,没有对水质构成污染的因素;保持水池(箱)结构完好,无渗漏,表面和支架不锈蚀,漆膜脱落处及时修补。经常检查保养水箱人孔、进水管、溢水管、泻水管、水位计、液位传感器、浮球阀和各类闸门;冬季水箱有可靠的保温措施,且不得对水质产生污染;
保持泵房清洁卫生,良好的通风、照明和采暖,地面排水畅通,每3个月(结合清洗水池)清洗1次泵房;水泵运行正常,每2小时巡查泵房1次,以防低位水池液压阀(浮球阀)失灵,各种仪表指示稳定正常,阀门开关灵活,发现滴漏及时维修;消防泵、喷淋泵、污水泵等不经常启动的水泵,每月启动1次,保持水泵能正常运行,每月检查1次消防泵及管道阀门,使之处于完好和正常开启状态;水泵运转部件经常加油,保持润滑灵活;每年对水泵机组清洁保养1次;泵房内设备2年后,每年翻新1次,并标明各种标志 ;每日填写水泵运行记录,建档备查;
每半年对共用明装给水管道进行1次全面检查维修,对轻度锈蚀应将脱皮清理干净,在管道干燥的情况下,涂刷防锈漆两遍,然后再刷两遍面漆。各类阀门定期开关,对出现故障的阀门及时修复,阀门应开关灵活;
专业人员专人巡视,每日检查泵、管道、水箱、阀门、水表状况,定期保养、维护,出现问题随时处理。
排水设施
_楼面落水管落水口等保持完好,开裂、破损等及时更换,定期检查,每3年全面更换1次;
_每周清扫1次以上排水明沟内的泥沙、纸屑等垃圾,拔出沟内生长的杂草;达到目视基本干净无污渍、无杂草,排水畅通,无积水、臭味;
_每2个月对地下管井清理1次,捞起井内泥沙和悬浮物;每季度对地下管井彻底疏通1次,清理结束地面冲洗干净。清理时地面竖警示牌,必要时加护拦。清理后达到目视管道内壁无粘附物,井底无沉淀物,水面无漂浮物,水流畅通,井盖上无污渍、污物。
5、智能化安保系统
每日进行系统检查,确保系统始终处于正常、安全运行状态。
_日检:系统外观:前端、终端传输线路信号日常检查记录;软件测试。
_例检:系统外观:前端、终端传输线路信号传输阶段性检查、记录;软件测试。
_监检:对日常维护工作、例检工作进行监督,对其工作成果进行测评。
制定维护计划
_小修计划:根据日常维护记录、月检记录及报告,制定每季一次的小修计划。
_中修计划;根据季检记录及报告,年检记录及报告制定每年一次的中修计划。
_大修计划:根据年检记录及报告,制定每三年一次的大修计划。
保安人员负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁中央监控室及设备表面;每次交接班时检查监控设备系统,发现异常情况立即报告管理服务中心并迅速联系专业维修保养单位处理,同时立即采取人工保安补救措施。
6、电梯运行与管理
a、电梯及其安全设施每周不少于1次进行清洁、润滑、调整和检查等例行保养;每年对小区所有电梯进行1次全面综合检查、清洗、润滑、修理、调整和测试;年度检测由维修保养企业的注册安全检测员实施并签署检测报告;每台电梯每隔2-3年必须进行1次负荷校调试验,负荷校调试验由注册安全检测员实施并签署试验报告。试验报告副本应送有关行政主管部门备案。
保持电梯机房清洁,每周1次清扫地面和擦拭控制柜、主机表面,地面无积灰,控制柜、主机表面无污渍;保持电梯机房消防设施完好;每年检查2次电梯井底,清除垃圾杂物。
确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况,加强日常维修保养,适时降温、通风、防雨,做好运行服务,经常巡查楼层,防止地面水流入电梯井,值班监督,防止违章使用电梯;记录每日电梯运行情况,建档备案。
电梯维护保养提前一天通知业主(使用人),并尽可能减少对业主(使用人)正常生活的影响。建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容;住宅电梯年故障率低于5%。
制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号20分钟解救乘客、排除设备故障。
使用有关行政主管部门统一制定的《起重机械安全技术档案(电梯类)》,对电梯逐台建档、建卡、注册登记。
按照国家有关制度组织办理电梯年检和电梯准用证。
b、工作程序
电梯维修保养管理:
_电梯主管工程师和电梯公司根据电梯安全维护操作规范,确定《电梯维修工岗位职责》。
_电梯例行保养:
①电梯公司维修组组长每月初填写该月《电梯保养时间安排》。
②对每栋电梯按照当月《电梯保养时间安排表》中时间安排及《住宅区电梯定期保养与检查记录》的检查项目,进行例行保养工作。
③每次保养完毕填写机房内的《住宅区电梯定期保养与检查记录》表。
_电梯维修管理
①电梯公司维修人员按照《电梯维修工岗位职责》的规定,参照《电梯维修保养工艺细则》中操作规范,对照《电梯季检报告书》中对应项目的要求对电梯进行维修。
②电梯的大、中、小修和急修的定义及项目分类按照《电梯维修质量检验制度》确定。
③电梯的小修工作由电梯公司驻点维修组进行,组长对维修质量负责。电梯维修过程中需停梯时应通知中央值班调度室,经中央值班调度室同意后方可停梯维修。
④电梯的中修工作由电梯公司驻点维修组组长根据电梯状况提出书面申请报主管工程师和电梯公司审查,由电梯公司调配技术力量和人员配合实施。
⑤电梯的大修工作由电梯公司实施。
⑥由主管工程师及质检员进行维修质量检查,对维修质量不符合国际(gb10060-93)和《电梯季检报告书》中要求时,应限期两周内整改完毕。验收合格后电梯方可正常运行。
⑦任何电梯维修完毕后由维修组填写《电梯维修记录表》。
7、道路、停车场(车棚、车库)及配套设施
加强道路维修与养护,制定详细的道路维修养护计划,按照合同约定实施;
保持居住区道路畅通,路面平坦整齐,排水畅通;
设立报修渠道,并有巡查制度,专人负责,发现损坏及时修补;
按照业主公约的约定,劝阻人为损坏路面,制止在路面焚烧垃圾、落叶或其他杂物;
停车场、棚、房完好无损,有大、中、小修计划;
停车场内照明设施完好,通道畅通无阻,配备必要的消防设备,符合停车场规范要求,便于管理和车主停放车辆。
标准与要求
维修人员在上门为业主提供维修服务之前,应做到五个准备和三个统一,即:准备一双鞋套、一块抹布、一块施工布、一把刷子和一个塑料袋(装施工垃圾);服装统一、标识统一和收费标准统一;
雨水井、污水井完好率99%;
路灯完好率99%;
报修处理及时率达到100%;
维修质量合格率100%;
道路完好率99%;
业主基本满意率达到95%;
急修服务注意,在最短时间内修复。若不能,要有紧急处理措施,并对业主(使用人)做出合理解释,做出限时承诺。小修原则上2日内修复,特殊情况必须做出说明和限时承诺。服务时限不得以节假日和休息时间顺延。(居民预约、雨天筑漏可不受2日限制);
维修作业人员岗前岗中培训率达到100%;
管理区域内房屋外观完好、整洁。房屋完好率99%;
管理区域内幢号、单元号有明显标志,有完善的区域指示标识;
管理区域内无乱搭、乱建现象,无违章装修;
房屋档案齐全,管理完善;
公共设施、设备良好,运行正常,无事故隐患;
管理区域内生活用水有严密的管理措施,无二次水污染发生。水质检验合格;
第10篇 办公大楼房屋建筑与公用设施管理维护方案
一、房屋建筑管理维护方案
(一)房屋建筑物业管理内容与要求
目的:通过对建筑有计划的保养,使建筑美观耐用,保持完好,延长其使用寿命。
原则:日常发现建筑有缺陷的,及时进行维修;并有计划地对建筑物实行系统的保养。
职责:一般情况下,建筑物的清洁保养由清洁班按照有关规定负责执行,填写相应的清洁记录;其它保养内容由工程部负责执行,填写公共设施保养记录。工程部主任每年初根据公共建筑设施保养计划标准,结合管理公司实际情况,制定出公共设施年度保养计划。
(二)房屋建筑本体共用部位的维修管理
1、标志明显(由清洁工进行日常清洁,维修班根据损坏情况进行保养):
1)在商业设施和每层楼电梯厅和疏散楼梯处设楼层号标志,每层楼电梯厅设防火疏散示意图(其中应注明电梯、消火栓、警铃、住户门、疏散楼梯的位置),安全出口疏散指示灯;
2)地下室设备房门贴设备房标志牌,各类设备应有标识牌。
3)物业的主入口处设大厦总平面图、不锈钢宣传栏(电子公告屏)。
4)警示牌,如:“设备重地 非公勿入”、“机房重地 闲人免入”、“高压带电 打开危险”、“库房重地 烟火禁入”、“线路工作 请勿合闸”、“高压危险 请勿靠近”、“设备故障 暂停运行”、“火警无情 通道禁停”、“有电危险 闲人免进”、“消防通道 禁止停车”、“宁静致远 一鸣惊人”、“涂污毁面 广告伤神”、“高空抛物 人怨天怒”、“吐痰弃物 请移玉步”、“袖手旁观 风度翩翩”、“你停我停 寸步难行”等。
5)为便于管理,对所有的强弱电配电箱、接线箱以及箱内的进出线加设标识。
6)物业管理公司应设指示牌标识,并应在适当位置设置管理处导向牌。
7)绿化物种应有标识牌,绿化地应标有“小草休息,请勿打扰”等警示牌。
8)儿童游戏场等场地应标明“儿童玩耍时需有大人陪同”的警示标志。
9)施工场地应设有“施工危险,请绕行”的警示标志。
10)自行车、摩托车库按指定位置做标识。
11)各栋楼梯走道的消防栓应注明“小心碰头”。
12)卫生间打扫时,有黄色标志牌“路滑,小心滑倒”
2、各部位无乱搭建、乱堆放现象为加强装修管理,有效制止违章装修行为,保障房屋的结构安全和外观统一,维护环境整洁、美观,协调及住户的正常生活秩序,使物业使用人有一个安全、清洁、优美、舒适的工作环境,凡业户进行室内装修,应当保证建筑工程质量和结构安全,符合物业管理、消防、供水、供电、燃气、环境保护等有关规定和标准,并需遵守对房屋装修有关问题的规定。垃圾/杂物清理区的装修垃圾由管理公司委托清运公司集中统一清运。各户装修垃圾必须装袋后按管理公司指定的方式和时间堆放到装修垃圾中转站内。
原则上户内装修垃圾清运时间定为每日中午12:00-14:00,晚上8:00-10:00。严禁将建筑材料、垃圾堆放在公共场所(包括公共走廊及马路上),违者视情节给予处罚。严禁高空抛物,违者处以经济处罚,并由肇事者承担由此造成的全部责任。如经通告后,装修工作未能作出适当的清理安排,物业公司将自行雇用工人进行清理,而费用则从有关装修户的装修保证金中扣除。
以下内容为禁止之列:
1)擅自占用楼宇外墙、楼内公共走廊及墙面,在公共走廊等公共用地上进行任何形式的搭建、安装、铺设。
2)一切屋外更改或加建。例如:遮蓬、天线、附加建筑物及标志等。
3、建筑物外观始终保持完好、整洁;外墙建材贴面无脱落;玻璃幕墙清洁明亮、无破损;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象。
1)主体工程:屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的,应加固、补强或拆换;不合理的旧结构、节点,若影响安全使用的,大修时应整修改做;对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的应及时修补;混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算鉴定构件承载力,采取加固或替代措施。
2)装修工程:门窗修缮后应牢固、平整、美观,开关灵活,接缝严密,不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的,应修理更换,小五金应修换配齐;大修时,内外玻璃一次配齐,打好玻璃胶;门窗损坏严重、无法修复的,应更换,更换的门窗应与原门窗一致;挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修,属一般损坏的,应原样修复;严重损坏的,应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下,用其他材料代用更新;踢脚板局部损坏、残缺、脱落的,应修复。
3)楼地面工程:木地板的损坏占自然间地面面积25%以下的,可修复;损坏超过25%以上或缺乏材料时,可改做相应标准的高级地坪。普通水泥地面起砂、空鼓、开裂,应拆补、修补或重做;水磨石或块料地面损坏时,应尽量修复,实在无法修复的,应改做相应标准楼地面。面砖地面损坏、破碎、高低不平的,应拆补或重铺,室内潮湿严重的,可增设防潮层或做块料地面。
4)屋面工程:屋面结构有损坏的,应修复或拆换;不稳固的应加固;如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重,按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时,应修复;损坏严重时,应翻做。内墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的,在不影响使用和市容的条件下,可改修或拆除。
5)饰面工程:外墙饰面起壳、开裂、剥落的,应照原样修复;损坏面积过大的,可全部铲除重做,重做时,在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。外墙勒脚损坏的,应修复。内墙饰面起壳、开裂、剥落的,应修复;每面墙损坏超过一半以上时,可铲除重抹;原无踢脚线的,可加做踢脚线;各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复;因室内外高差等原因,引起墙面长期潮湿,如有必要,可加做防水层。天棚损坏:抹灰层松动,有下坠危险的,须铲除重抹;原线脚损坏的,按原样修复;损坏严重的复杂线脚,应全部铲除后,原样修复或适当简略。
6)油漆粉饰工程:木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构件整件或零件拆换应油漆。钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件,其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀,应先除锈,再刷防锈涂料或防锈漆,然后刷其他面漆;钢门或各类铁件油漆保养周期一般为2-3年。木地板原油漆褪落的,应重做。室内墙面、天棚等修缮时可刷新,其用料应采取新型涂料,如胶白等;高级抹灰损坏应原样修复。高层建筑外墙原油漆损坏的,应修复,其色泽应尽量与原建筑保持一致。
4、不得改变建筑物结构和外观。
以下内容为禁止之列:
1)随意改动或损坏房屋主体和承重结构(柱、梁、板、承重墙)。
2)在承重墙上穿洞,随意剔凿梁、板、柱,拆除连接阳台门窗的墙体,扩大原有门窗尺寸或者另建门窗。
3)改动上下水管道、消防管道、煤气管道、供电线路、通讯/智能化线路。
4)随意增加楼地面静荷载,在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等。
5)任意蚀凿顶板,不经穿管直接埋设电线或者改线。
6)破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层,以及水、暖、电、煤气等配套设施。
7)改动屋面的防水隔热层。
8)改变厨房、卫生间的结构和功能,严禁将生活污水排入雨水管道。
9)改变建筑的外观及造型,厅、房外阳台封闭或安装防盗网,改变外墙的颜色及窗的形式和颜色(更换窗玻璃或在其上喷漆)。
10)改动进户门的位置;改变房屋附属的铁栅栏、不锈钢栏杆等。
11)安装防盗门不得妨碍邻近住户出入及占用公共通道,不准改变原有门洞尺寸,不得损坏门洞四周的墙面。
12)窗户允许在内侧安装防盗窗花,允许在厨房内阳台安装防盗网。
13)空调支架符合国家有关规范要求,必须安装在管理公司指定的位置,必须使用不锈钢材质,固定螺栓须经防锈处理,以确保建筑美观整齐。
二、共用设施的管理维护方案
1、共用设施完好,无随意改变用途。
1)屋顶:每2年对隔热层进行保养一次,对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换,并对面砖表面用白水泥勾缝;
2)外墙饰面:每年对重点部位进行清洗;每3年进行全面清洗;在清洗时,发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补,恢复原样;对于外墙渗水的,须作防水补漏后,恢复原样。
3)内墙饰面:每3年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补;对磁砖面裂缝较大的应予以更换,对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击,发现有空鼓的地方,进行更换或在以后日常巡查中注意,发现有脱落及时修补。
4)楼梯间:楼梯间踏步每3年进行保养一次,发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷,日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理;每3年进行一次全面保养,对粉刷内部有损坏的,用小铁锤在可疑的地方轻轻敲击,如发出空壳声,则有起壳现象,确定起壳范围后进行修补;
5)门:对防火门日常发现有生锈或掉漆的,应及时修理;每年全面保养一次,对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆;对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。
6)防盗网、花园围栏:根据损坏程度确定重新刷油漆的周期,原则上每2年应刷油一次,最长时间不超过4年。
7)窗:每年保养一次,对门窗框松动、翘曲,应将锚固铁脚的墙体凿开,将铁脚取出扭正,损坏的应焊接好,并将门窗框矫正后,用木楔固定,墙清理干净洒水润湿后,用高强度水泥砂浆把脚重新锚固,并填实墙洞,等砂浆强度达到要求后,撤去木楔,把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇,应卸下进行矫正,焊接后重新安装。每年对配件上油一次。
8)公共地砖:日常发现损坏及时维修,每3年进行全面保养一次,发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。
9)吊顶:日常对吊顶进行检查,发现有破损的应及时更换,每3年揭开石膏板查看吊顶钢丝,有生锈严重的应取下更换。
10)玻璃幕墙(包括玻璃门):每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养,对玻璃幕墙(玻璃门)的玻璃胶进行检查,发现有脱胶的应补胶,对玻璃门轴上油一次。
11)挡雨篷:每年全面检查一次,对螺丝部位进行加固,对脱胶部位进行补胶;在大雨或台风等天气来临前,应视情况增加保养次数。
12)在台风、大雨等来临前夕,应对窗户、玻璃幕墙仔细检查,发现问题及时处理,以免发生意外。
2、共用管线完好无损,使用正常,无碍观瞻。
1)管道:原则上管道每3年应全部刷油一次,但对重点部位,有必要时可以增加次数(如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次,对室内管道,严重污染的应随时刷油)。
2)污水井:每年揭盖检查清理污泥一次。
3、院内路灯,公共照明完好。
1)保证路灯及公共照明的完好,确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行,维护用户正常的工作秩序和生活秩序。
2)物业公司对楼宇进行重大修缮工程使用施工电动设备和电动工具的用电量必须限度在不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围。
3)以恢复原正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状。
4)应达到原来照明标准,对物料需进行严格的验证。
5)使电器能达到正常使用,保持原有外观并试用效果。
6)使用方便、安全为标准,并把故障作好记录。
4、建筑物范围内的道路通畅,路面平整、无阻碍。
人行道、车行道:日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补;每年保养道路一次,对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松,然后用高压水枪冲刷干净后,用高强速凝水泥砂浆修复。
第11篇 电务段出租房屋安全监督管理措施
第一章总 则
第一条 为了进一步加强电务段出租房屋的安全监督管理,根据有关法律法规,制定本办法。
第二条本办法中的出租房屋,是指承租方以租赁或者企业委托承租方经营、管理等形式使用的房屋、场地和处所。
第三条本办法适用于电务段管辖内租赁房屋。
第四条成立电务段经营安全监督管理领导小组。
组长: 主管副段长
副组长:综治办主任,安全科科长 ,办公室主任,经营开发科科长,综合车间主任、书记。
组员:综合车间成员。
第二章承租条件
第五条 凡与其他单位或个人发生房屋(场所)租赁、承包关系,首先要对承租方的身份、房屋使用用途、经营业务及资信情况进行调查了解。对从事特种行业的须要求承租方出示其相关行业主管部门颁发的经营许可证。严禁将房屋(场所)租赁、承包给非法经营者从事非法活动。
第六条 出租房屋用于食品生产经营的,承租方应取得卫生防疫部门核发的卫生许可证。
第七条 按有关规定需要取得治安管理许可证的,必须办理相关手续。
第三章 合同管理
第八条 与承租方达成协议后,要按照路局关于合同、会签制度,逐级、逐部门审议、签认后,方可按照《北京铁路局多元经营系统出租房屋租赁合同》文本,签订具有法律效力的租赁、承包合同。
第九条 出租房屋租赁协议时间为一年。
第十条 合同签订一式三份(电务段、出租房、承租方),各区域出租房屋管理人员要建立出租房屋管理台帐,承租方经营发生变化或承租资金发生变化时,要及时签订新的合同文本,保持日常管理的常态。
第四章 安全协议
第十一条 承租方签订出租房屋合同的同时,按照路局《关于修订经营(出租房屋消防安全协议书)的通知》中《出租房屋消防安全协议书》文本,签订出租房屋(场所)消防安全协议书。
第十二条 按照“谁出租,谁负责”的原则,出租方对所出租房屋(场所)的消防安全负有管理责任,必须明确专人,定期对各种在用设备、电气线路进行检查,建立安全检查记录,并督促承租方整改各种火灾隐患,防止事故发生。
第十三条 进行房屋(场所)承包、租赁时,承租方应根据生产、经营的实际自备消防设施和消防器材,消防器材、工具应按国家有关技术规范要求配备,并在消防安全协议中明确责任。
第十四条 承租方要严格遵守国家颁布的《中华人民共和国国消防法和《北京铁路局消防安全管理规定》以及当地政府有关消防安全的规定,服从出租方和各级安全管理部门的检查指导,及时整改各种安全隐患。对不执行消防安全管理规定,不服从管理,不及时进行整改隐患的,出租方可终止承包、租赁合同,并不承担违约责任。
第五章 管理规范
第十五条 各区域出租房屋管理人员要加强对管内出租房屋的日常安全管理,坚持每10天对出租房屋进行安全检查。
第十六条 禁止利用出租房屋从事非法生产、加工、储存、经营爆炸性、毒害性、放射性、腐蚀性物质或者传染性病原体等危险物质和其他违法活动。
第十七条 出租房屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件,不得危及人身安全。
第六章 协议终止
第十八条 安全检查中发现不具备承租条件或存在严重安全隐患,且不能按期整改的,要终止出租。
第十九条 安全检查中发现承租人利用出租房屋有犯罪活动嫌疑的,应及时向公安机关报告并终止出租。
第七章附则
第二十条请各房管科室、车间遵照本办法执行,加强出租房屋管理。
第二十一条本办法由电务段经营开发科负责解释。
电务段
2022年6月3日
第12篇 房地产管理局房屋坍塌事故应急预案白山市
1、总则
1.1工作目的
为做好房地产管理系统房屋坍塌重大安全事故应急处置工作,确保科学、及时、有效地组织应对安全生产事故,最大限度地减少人员伤亡、财产损失以及不良社会影响,维护经济社会正常秩序,制定本事故应急救援预案。
1.2工作原则
1.2.1统一领导,职责分明
在房地产管理局的统一领导下,根据坍塌事故的等级、类型和责任分工,明确专职人员,落实应急处置责任,按照事故程度和影响范围建立三级响应机制。
1.2.2相互协调、快速反应
白山市房地产管理局与有关部门密切协作,保证事故信息及时报告、准确传递、快速处置。相关单位接到事故信息后,第一时间启动应急方案。
1.2.3分工协作、属地负责
白山市房地产管理局是处置房屋坍塌重大安全事故的主体,要承担处置事故的首要责任。各单位要各司其职,密切配合,动员社会力量,有组织的参与事故的处置活动,采取有力措施,将事故的危害控制在最小范围。
1.3编制依据
《中华人民共和国国安全生产法》、《建设工程安全生产管理条例》、《工程建设重大事故报告和调查程序规定》、《吉林省建筑市场管理条例》等有关法律法规。
1 .4适用范围
本预案适用于已建成的房屋建筑和市政基础设施因工程质量原因发生坍塌,造成一次死亡3人及以上或者虽未造成人员伤亡,但情节对周边生产活动和社会秩序造成威胁或导致重大经济损失的重大安全事故。包括因工程地基基础、主体结构设计、施工质量不符合国家工程质量标准规范,内外建筑设备安装和建筑装饰装修施工破坏主体结构及加装设备,任意加层超过设计负荷等原因造成建筑物坍塌的事故;因高切坡及其它人工修建的边坡崩塌,造成建筑物倒塌的事故等。
2、紧急指挥机构与体系
2.1指挥机构与职责
2.1.1白山市房地产管理局设立房屋坍塌事故应急救援指挥部,组成和主要职责如下|:
指 挥 长:王大为市房地产管理局局长
副指挥长:邵长华市房地产管理局副局长
许凤军市房地产管理局副局长
安秀溢市房地产管理局副局长
赵静惠市房地产管理局党委副书记
成 员: 傅铁男市房地产管理局副调研员
马端武市房地产管理局副调研员
黄世亮市房地产管理局党办主任
王永德市房地产管理局房产科科长
毛有刚市房地产管理局房鉴科科长
吕建华市房地产管理局房政科科长
徐洪图市房地产管理局办公室负责人
田学祥产权处处长
陈伟房改办主任
李少平房地产监察支队党支部书记
苏连同物业处处长
张玉珍房达物业公司经理
王晓峰房兴物业公司经理
李生军供热处副处长
陈甲善燃气处处长
周永生天富建筑公司经理
迟云峰热力总公司经理
刘远志燃气公司经理
(市房地产局房屋坍塌指挥部人员通讯录
详见附录1)
指挥部主要职责:
(1)拟定屋坍塌事故应急救援预案。
(2)指导、协调和监督检查应急组织和应急预
案的建立完善。
(3)及时掌握事故情况,根据情况需要向市政
府、省建设厅汇报。
(4)指导、协调和参与安全事故的处置。
(5)为直属各单位提供专家和技术服务,组织开
展事故应急知识宣传教育工作。
2.1.2市房地产管理局下设办公室
主任:邵长华 市房地产管理局副局长
副主任:傅铁男 市房地产管理局副调研员
马端武 市房地产管理局副调研员
成员:毛有刚 市房地产管理局房鉴科科长
徐洪图 市房地产管理局办公室负责人
李少平 房地产监察支队党支部书记
苏连同 物业处处长
张玉珍 房达物业公司经理
王晓峰 房兴物业公司经理
周永生 天富建筑公司经理
迟云峰 热力总公司经理
刘远志 燃气公司经理
办公室主要职责:
受理事故报告,负责房地产管理局指挥部正、副指挥长、成员、专家(专家联系方式见附录2)的联络,传达房地产管理局指挥部正、副指挥长的指示。
2.2指挥体系
(指挥体系系框架见附录3)
3、预警预防机制
3.1工作准备
定期研究安全生产重大事故应急工作,建立和完善应急
体系及应急队伍,加强事故应急有关知识的宣传教育,防患于未然。
3.2应急演练
定期检查坍塌事故抢险预案的落实情况,并组织演练,
对现场易发生重大事故的部位、环节进行监控。
4、应急响应
4.1分级响应
按事故的严重程度和影响范围,将安全生产正大事故分为ⅰⅱⅲ 级。
ⅰ级:发生一次死亡30人及以上或一次性造成经济损失1亿元以上的事故。
ⅱ级:发生一次死亡 10人及以上30人以下或一次性造成经济损失5000万元--1亿元以上的事故。
ⅲ级:发生一次死亡3人及以上10人以下或一次性造成经济损失1000万元—5000万元的事故。
4.2响应程序
4.2.1 发生重大事故后,本着“救人第一”的原则,立即启动本抢险救援预案;全体人员在第一时间到达现场;第一个到达现场的领导,为事故抢险总指挥,待其他领导就位后,按预案组织机构的分工各行其责;配合事故调查组开展事故调查,及时将事故处理有关情况向市政府和上级应急指挥部报告。
4.2.2专业组机构及各组的任务
(1)、 通讯联络组
组长:黄世亮 徐洪图
成员:局办公室、党办成员
该组视其事故的大小,立即通知局坍塌领导小组、120、119、110及有关单位,明确发生事故的地点、规模、时间、行车路线等。
(2)、事故抢险组
组长:迟云峰 刘远志、李少平、周永胜
成 员:热力总公司 燃气公司 天富建筑公司 房地产监察支队全体抢险人员。
该组组织本部人员、车辆、抢险物资、工具,以最快的速度赶赴现场救人,并控制灾情的扩大。
(3)、救护组
组 长: 田学祥 陈伟
成 员: 产权处、房改办成员
该组配合120救护伤员。
(4)、秩序维护组
组 长:王永德、毛有刚
成 员:物业处及机关剩余人员
该组配合警察维持现场秩序,防止混乱,防止有人趁机作案。
4.2 .3 抢险收尾处理
(1)抢险结束后,全体人员清理现场,检查是否还有事故隐患,防止“二次事故”的发生。
(2)检查事故现场,配合有关人员查清事故发生的原因。
(3)做好伤亡情况及财产损失调查、统计。
(4)坚持“四不放过”原则,杜绝类似事故的发生。4.3 事故报告
4.3.1 报告程序
房屋坍塌事故应急救援办公室应遵循“迅速、准确”的原则,将事故的有关情况上报有关单位。具体时间、单位为:24小时内上报给省建设厅;2小时内上报市政府应急办公室;一般事故12小时内,重大事故4小时内,特大事故2小时内上报给市安监局。必须保证24小时人员通讯畅通。
4.3.2 报告内容
事故发生后及时上报以下内容:
(1)事故发生的时间、地点、简要经过、事故类别、人员伤亡及直接经济损失;
(2)有关建设、施工等单位名称、资质等级;
(3)事故报告的单位、签发人及报告时间等;
(4)有关建设、勘察、设计、施工、监理等单位名称、资质等级情况,建筑施工企业负责人、项目负责人、专职安全管理人员、监理单位有关人员的姓名及执业资格;
(5)事故原因分析;
(6)事故发生后采取的措施等;
(7)其他需要上报的有关事项。
4.3.3 相关记录
各级应急指挥部应对组织、协调应急行动的情况做出详细记录。
4.4 新闻报道
房屋坍塌事故的信息和新闻发布,由房地产管理局集中、统一管理,确保信息正确、及时传递,并根据国家有关法律、法规、规定向社会公布。必要时,由建设厅或市政府进行指导协调,重大情况报省政府决定。
4.5 善后处理
房屋坍塌事故应急指挥部要督促协调有关单位依法认真做好死、伤者家属的安抚、赔偿及其他善后工作,确保社会稳定。
5、应急结束
5.1 结束程序
按照“谁启动、谁结束”的原则,由有关应急机构决定应急结束,并通知相关单位和公众。特殊情况下,报市政府或建设厅决定应急结束。
5.2 事故调查
市房地产管理局要依照有关规定,及时组织有关部门和单位进行事故调查,坚持“四不放过”原则,认真吸取教训,及时进行整改。
5.2.1 重大事故调查应严格遵守国务院《特别重大事故调查程序暂行规定》的各项规定。
5.2.2 事故调查总结报告中应包括下列内容:
(1)发生事故的工程基本情况;
(2)调查中查明的事实;
(3)事故原因分析及主要依据;
(4)发展过程及造成的后果(包括人员伤亡、经济损失)分析、评价;
(5)采取的主要应急响应措施及其有效性;
(6)事故结论;
(7)事故责任人及其处理;
(8)各种必要的附件;
(9)调查中尚未解决问题;
(10)经验教训和安全建议。
5.3 表彰奖励与责任追究
对在处置重大事故中有突出贡献的单位和人员,按照有关规定给予表彰和奖励。对引发重大事故负有重要责任的单位和人员,以及在处置过程中玩忽职守、贻误工作的人员,依据《建设工程安全生产管理条例》等规定追究当事人的责任;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。
6、应急保障
6.1 通信与信息保障
确保应急期间的信息及时、准确、可靠地传输和有效实施指挥,构成应急通讯保障系统。
6.2 应急支援与装备保障
6.2.1 应急队伍保障
各级应急指挥部必须组织好三支应急救援基本力量:
(1) 抢险力量:对已建成房屋和设施,由房屋产权、物业、燃气、供热管理等单位的人员组成,协助开展事发现场的工程设施抢险和安全保障工作;
(2)专家咨询力量:由从事安监工作的技术专家组成,负责事发现场的工程设施安全性鉴定,研究应急方案、提出相应对策和意见等;
(3)应急管理力量:由房地产行政管理系统的有关工作人员组成,担负接收市政府和上级行政管理部门的应急指令、组织各有关单位对安全生产重大事故进行应急处置,并与有关部门进行协调及信息交换。
6.2.2 房屋坍塌事故应急救援指挥部必须确保事故抢险、营救过程中的物资、资金的供给。
6.3宣传培训与演练
房屋坍塌事故应急救援指挥部要统一部署,有计划、有目的、有针对性地开展预防 房屋坍塌事故及事故应急处理知识的宣传,提高防范意识和应急反应能力。
6.3.1 培训
应急指挥机构统一组织培训, 培训工作要合理设置课程、分类指导、严格考核,保证培训工作的质量;培训工作要结合实际情况,采取定期与不定期多种组织方式。
6.3.2 演练
房屋坍塌事故应急救援指挥部应定期举行演练,以检验、改善和强化应急响应能力。
7、附录(略)
附录1 市房地产管理局房屋坍塌指挥部人员通讯录
附录2 专家小组联系方式
附录3 市房地产管理局房屋坍塌重大事故应急组织指挥体系框架图
第13篇 房屋建筑施工质量控制安全管理分析措施
随着我国国民经济的高速发展,国内建筑行业也呈现出了蓬勃发展的态势。在现代房屋建筑施工中,施工单位作为主要参与方,一定要适时加强对于相关管理理论和观念的研究,并且逐渐构建符合中国建筑行业现状的管理模式、机制和制度。在房屋建筑的施工管理工作中,质量控制与安全管理之间具有相互协调、共同促进的关系,施工单位一定注意两者之间的融洽与协调,进而才能保障施工作业在安全的环境下,达到国家相关质量检验标准。
1、房屋建筑施工质量控制与安全管理不到位的危害
目前,在我国的经济建设和社会发展中,建筑行业占据重要的地位和作用。在我国现阶段的工程项目建设中,房屋建筑工程所占的比例较大,多为商业、民用、工业等形式建筑,其施工中的质量控制和安全管理不但关系到人民群众的生命和财产安全,而且对于区域的经济发展和社会稳定也具有重要的意义,必须引起政府、社会及工程参与各方的高度重视,并且采取积极、有效的措施实现质量控制与安全管理的协调。
近年来,在我国的房屋建筑工程施工中频繁出现各类质量问题和安全事故,其主要原因是质量控制和安全管理不到位,而其所造成的社会危害性也是不容忽视的。房屋建筑工程施工中出现质量问题,必然会影响到建筑的整体使用性能和安全性能,为今后的使用留下了较大的安全隐患。由于可见,房屋建筑施工中质量控制和安全管理不到位并不是单纯的管理问题,而是国内建筑行业工程管理现状的客观展现,也客观损害了我国建筑行业的整体社会形象,对于行业的整体发展和进步是极其不利的。
2、房屋建筑工程施工质量控制与安全管理中常见问题分析
在我国现代房屋建筑工程的项目管理工作中,施工质量控制与安全管理问题是客观存在的,也是影响国内建筑行业整体管理能力的水平提升的关键因素。综合分析房屋建筑工程中存在的施工质量控制与安全管理问题,主要表现在以下几个方面:
(1)、管理机构设置不全
目前,在国内的房屋建筑工程施工中,施工单位普遍缺乏对于质量控制和安全管理的重视,尤其是安全管理往往被不同程度的忽视。在国内施工单位现阶段的管理机构设置中,技术、造价等管理机构的组织较为完善,而且基本上配备了足够数量的管理人员,而施工中对于质量及安全的管控则处于相对薄弱的环节,管理机构设置中普遍缺乏具有丰富管理经验的专业人员,而且施工单位的质量与安全管控则多是依赖于监理单位、政府及各级建筑主管部门。房屋建筑工程施工单位为了节省开支,而大量缩减质量与安全管理机构的人员编制,导致施工过程中的内部质检、安全监督等工作处于相对混乱的状态。同时,在施工单位的管理机构设置中,对于各具体项目未进行明确的职责划分,造成在建筑工程项目出现质量弊端或安全问题时,无难找到具体责任人,最终导致质量和安全事故的处理无法真正做到奖罚分明,大大降低了施工单位的管理效率和质量。
(2)、施工人员综合素质较低,操作不规范现象时有发生
在我国建筑行业快速发展的背景下,对于施工人员的数量要求不断加大,导致大量未经过专业培训和教育的农民工涌入建筑行业。由于施工人员综合素质较低,操作不过不规范现象时有发生,而导致房屋建筑工程中施工质量控制与安全管理中频繁出现各类问题。在房屋建筑工程施工中,施工人员承担了大量的作业量,如果他们不具备严格的质量和安全意识,必然会导致工程项目的整体管理效果难以达到预期的目标。同时,施工人员操作不规范与国内房屋建筑工程中安全事故频繁有着密切的关系,而且有可能造成大规模的人员伤亡和经济损失。
3、加强房屋建筑工程中施工质量控制与安全管理的协调
在现代房屋建筑工程的项目管理工作中,实现施工质量控与安全管理进一步协调具有积极的意义,而且是保障工程项目整体施工管理水平提升的先决条件。在房屋建筑工程中,施工单位与监理单位要加强业务上的联系,并且积极接受政府及各级建筑主管部门的监督,共同促进施工质量控制与安全管理的协调。
(1)、制订完善的质量与安全防治管理方案
综合分析国内房屋建筑工程质量与安全监管的现状,两者之间缺乏协调的现象是极为普遍的,施工单位普遍将质量控制与安全管理作为两个分开的项目。为了有效提高房屋建筑工程的管理水平和能力,施工单位首先提高自身对于质量与安全监管的认识,并且注重对于相关问题的深入研究,最终制订完善的质量与安全防治管理方案。在质量与安全防治管理方案中,施工单位还要注重对于现行规章、制度的改革和完善,尤其是要明确各部门和具体负责人的职责,制定严明的奖罚制度,调动全员参加质量与安全监管的积极性。
(2)、进一步规范施工流程
在房屋建筑工程施工中,规范的施工流程是提高质量控制与安全管理效率、质量的基础,也是解决国内建筑行业现阶段管理问题的主要途径。在房屋建筑工程施工中,施工流程的制定中要满足工程项目的基本技术和工艺要求,而且要保证操作中施工人员的生命安全。目前,在国内房屋建筑工程现行的施工流程中,普遍存在一定的片面性和弊端性,即无法将质量控制与安全管理形成一个统一的系统,难以达到综合管理的效果和目标。为了有效解决上述问题,施工单位在施工流程的制定和实施中,一定要坚持规范性的原则,并且加强对于新技术、新工艺、新材料的应用,全面提高施工过程中的质量控制与安全管理效果。
(3)、加强施工的全过程监理
在房屋建筑施工质量控制与安全管理的协调中,监理单位的作用是不容忽视的,而且具有重要的推进意义。在房屋建筑工程施工中,监理单位作为独立于建筑方、设计方、施工方的单位,其具有对于施工全过程进行监督和管理的职责。在对房屋建筑工程进行监理时,监理单位首先要综合和归纳较为常见的质量控制和安全管理问题,并且从专业管理的角度对其引发因素进行分析,结合国内建筑行业项目管理的现状,逐步实现施工监理中对于质量与安全的全面监督和管理。另外,监理单位还要从工艺和技术的角度出发,为施工单位提供质量和安全管控强化的建议,并且组织专业的技术人员为施工人员进行培训,提高他们对于质量和安全的认识,最终在施工单位内部形成良好的管理氛围。
4、结束语
综上所述,在房屋建筑工程施工质量控与安全管理中,一定要加强对于两者之间内在关系的研究,并且从综合管理的角度出发,全面提升施工单位对于质量和安全管理工作的认识,进而制定和实施科学、有效、完善的质量与安全防治管理方案。
撰稿人:张全军
2009年7月20日
第14篇 房屋建筑施工质量安全管理探讨
1、 房屋建筑工程质量滑坡的原因分析
近年来,建筑工程质量和安全事故仍时有发生。据建设部统计,2002年施工死亡人数1297人,仅次于交通和煤矿。2002年6月28日,河南省郑州市一项“重点工程”,因违法分包,施工企业未采取有效安全措施,升降机冒顶、脱轨,造成5人死亡,1人重伤。检查组在黑龙江省检查期间,该省发生了两起严重质量安全事故。7月24日,北安市和平小学扩建教学楼发生楼体坍塌,造成死亡16人,伤6人;7月23日,哈尔滨香坊区一幢居民住宅楼阳台坠落,造成死亡3人,伤3人。 从检查情况看,建筑各方主体不同程度地存在着质量安全意识不强,责任不落实,管理薄弱,甚至违法违规的现象。有的建设单位压工期、压造价;有的勘察、设计单位和施工企业不严格执行工程建设强制性标准,偷工减料,现场管理混乱,安全防护投入不足,造成工程质量安全隐患。
2、 要增强质量意识,提高房屋施工人员素质
工程质量监督是一项集法律、技术、经济和行政于一体的综合性工作,属行政和技术的监督执法。因此,监督队伍素质的高低,执法能力的强弱是搞好工程质量监督的基础。要振兴建筑业,必须提高监督队伍的质量意识。监督机构是工程质量认证的专门部门,它关系到人民的生命财产安全。
人员的素质涵盖参与施工活动的人群的决策能力、管理能力、经营能力、控制能力、作业能力及道德品质等诸多方面。人员素质直接影响工程质量目标的成败,是工程质量高低、优劣的决定性因素。因此,控制工程质量首先要从严格人员准人和提高人员素质抓起。无论是决策、管理者,还是技术操作者,都应该是有“资格”的行家。在新的形势下,培养提高监督人员的素质,建立监督机构的内部考核机制,充分发挥监督站的地位和作用,是我们提高整个建筑业质量意识,解决处理质量问题的关键所在。
3、 房屋建筑施工全过程的质量管理要求企业建立完备的质量保证体系
iso9000国际质量体系认证即是这样一种质保体系。在该体系中有与施工过程有关的《质量计划》、《原材料采购》、《施工过程》、《检验、试验》等活动的质量控制程序,这些程序的有效运行将使整个施工过程得以控制,并且iso9000质量保证体系的原则就是“预防为主”。也就是说该系统使工程质量控制有良好的可预见性,这样就可以更可靠地保证工程施工质量。首先,要建立这样一个质保体系最重要的是使其有效运行,所以企业的各级管理人员,必须树立强烈的质量责任意识,这样才能严格执行质量体系标准,做好施工质量管理工作。其次,贯彻 iso9000 系列标准,建立和运行质量保证体系,要注重实际效果,把功夫下在贯彻落实上,决不能搞花架子,搞形式。要不断改进和完善质量保证体系。再者,从工程调研和任务承接;施工准备;材料采购;施工生产;试验与检验;建筑产品功能试验;施工交验;回访用户与保修这 8 个环节完善和改进质量体系结构,并使之有效控制运行,旨在严密控制建筑产品质量的提高。
4、 积极采用科技成果,努力提高施工技术水平是创造优质量工程重要条件
施工质量控制与技术因素息息相关,技术因素除了人员的技术素质外,还包括装备、信息、检验和检测技术等。国家建设部《技术政策》中指出:“要树立建筑产品观念,各个环节要重视建筑最终产品的质量和功能的改进,通过技术进步,实现产品和施工工艺的更新换代”。科技是第一生产力,体现在施工生产活动的全过程.技术进步的作用,最终体现在产品质量上.为了工程质量,要重视新技术,新工艺的先进性,适用性.在施工的全过程要建立符合技术要求的工艺流程,质量标准,操作规程,建立严格的考核制度,不断地改进和提高施工技术以及工艺水平,确保工程质量.
加强房屋建筑项目施工现场管理,做好事前质量控制,事中质量控制和事后质量控制
5.1工程施工准备阶段的质量控制
建筑工程施工合同签定后,由项目经理部建立起完善的工程项目管理机构和严密的质量保证体系以及质量责任制,紧紧地抓住制定质量计划,质量计划的实施和质量计划(目标)的实现这三个环节,要求项目部各部门各负其责,担负起质量管理的责任,以各自的工作质量来保证整体工程质量。工程施工测量控制是事前质量控制的一项基础工作,也是施工准备阶段的一项重要内容,因此首先要做好基准点、基准线、标高、施工测量控制网的复核、复测工作,并如实填报抄测记录,以减少重复劳动。为了在工程施工前能发现和减少图纸的差错,并且能事先消灭图纸中的质量隐患,在项目质量计划编制前,应由项目经理、技术负责人主持熟悉图纸并会同相关单位进行图纸会审工作。在图纸会审过程中及时与设计人和发包人进行讨论、协商、解决,并作好图纸会审记录。项目经理必须使分包工程及采购工作处于受状态并有计划地进行。项目经理部应在施工准备阶段对全体施工人员进行质量知识、专业知识、安全知识、管理知识和技能的教育和培训。
5.2工程施工阶段的质量控制
凡由项目经理部编制的施工组织设计,由项目经理部技术负责人向参加施工的有关技术人员,进行书面交底,并签署技术交底文件作为指导施工的技术依据。在施工过程中,项目技术负责人对发包人或监理工程师提出的有关施工方案、技术措施及设计变更要求,应在实施前向各工种施工员进行书面技术交底。在项目开工前应编制测量控制方案,经项目技术负责人批准,同时将测量控制方案、红线桩的效核结果、水准点的引测结果报项目经理部查验认可后进行施工。施工过程中对红线桩、水准点、工程测量控制桩等采取妥善保护,严禁擅自移动。建筑物轴线、标高及关键部位应由专业测量人员测量、质检员检查、技术负责人复核,填报“测量记录及“施工测量放线报验单由监理工程师签认,确保测量工作的质量。材料控制是提高工程质量的重要保证,创造正常施工的条件,也是实现造价控制和进度控制的前提。
5.1.1企业对材料供应人的质量保证能力进行评审,应采用招标“择优选廉的方式,选择材料供应商,并建立材料供应档案。
5.1.2企业应建立材料运输、储存管理制度,避免材料损失、变质。进入现场的材料、半成品、构配件应分类标明其来源、加工过程、安装交付后的分部和场所。
5.1.3.企业应加强对材料质量的检查验收,把紧报检、准用关,确保材料、成品、构配件的质量。
5.1.4企业应根据施工现场条件、结构模式、机械设备性能,施工工艺和方法、施工组织与管理、技术经济等因素,使现场的施工机械合理配备,配套使用,充分发挥机械的效能。制定计量器具的使用,保管,维修,检验等规定,要求计量人员严格按此规定执行,以确保产品所必需的计量器具符合规定要求。工序质量直接影响施工项目的整体质量,因此必须严格控制工序质量。设置质量控制点,是对质量进行预控的有效措施。工程变更应按规定程序处理,首先由变更方向监理工程师(或业主)申请。监理工程师与相关方研究做出变更决定后,发布变更通知,然后组织实施。
5.1.5工程施工时把好材料验收关,不使用有害含量超标和淘汰的材料。施工所使用的材料作好防污染控制。工程竣工时检测室内空气污染物浓度,检测不合格的不允许使用。建筑产品或半成品保护应采用护、包、盖、封等措施妥善保护。
5.3工程竣工验收阶段的质量控制
单位工程竣工后,必须进行最终检验和实验。单位工程技术负责人应按编制竣工资料的要求收集整理材料、设备、构件的质量合格证明材料,各种材料的实验检验资料、隐蔽工程记录、施工记录等质量记录。其整理归档按cb/t50328-2001《建设工程文件归档整理规范》规定执行。由项目技术负责人组织项目的技术、质量、生产等有关专业技术人员到现场进行检验评定。对查出的施工质量缺陷应予以纠正,并且应在纠正后再次验证以证实其符合性。确认工程质量符合强制性标准设计文件及合同要求后,向发包人、监理部提出工程竣工报告。参加由建设单位组织的各方主体参与的竣工初验、验收程序。与承包人签定“质量保修书,使用说明书。
进入21世纪以来,人们对质量要求越来越高,质量与人们的生活息息相关,质量是我们建筑业的生命,只要我们重视它,按质量要求严格控制它,就能建造出高质量、高水准的工程,从而回报社会和服务社会。
施工现场是人流、物流、信息流的汇集地,也是建筑业最终形成的场所。施工现场的文明施工、施工生产的组织和实施、技术质量管理的实施、检查、复核和监督、物料进场、检验、试验和使用管理等,构成了施工现场管理系统。为了加强项目施工现场质量控制,明确各地施工阶段质量控制重点,在施工现场质量管理过程中确立事前质量控制,事中质量控制和事后质量控制三个阶段。事前质量控制,是指在正式施工前,是以整个项目施工现场为对象而进行的各项施工准备。准备的基本内容包括:施工技术准备;施工物质准备;施工组织准备;现场准备(主要是施工现场“五通一平”)。事中质量控制,是指在施工过程中进行的质量控制。即全面控制施工过程,其具体措施是:质量控制有对策;施工项目有方案;技术保证有交底;图纸会审有记录;配制材料有试验;隐蔽工程有验收;计量器具校正有复核;设计变更有手续;钢筋代换在制度;质量处理有复查;成品保护有措施;行使质控有否决;质量文件有档案。事后质量控制,是指在工程项目完成施工过程形成产品的质量控制。准备竣工验收资料,按规定的质量评定标准,对已完成的分项、分部工程,单位工程进行质量评定。
6、 抓好房屋建筑施工质量的控制
6.1审核有关技术文件、报告或报表。对技术文件、报告、报表的审核,是项目经理对工程质量进行全面控制的重要手段。(2)现场质量检查。①现场质量检查的内容:开工前检查; 工序交接检查;隐蔽工程检查;停工后复工前的检查;分项、分部工程完工后,应经检查认可,签署验收记录后,才许进行下一工程项目施工;成品保护检查。此外,还应经常深入现场,对施工操作质量进行巡视检查。必要时,还应进行跟班或追踪检查。②现场质量检查的方法。现场进行质量检查的方法有观察法、测量法和试验法三种。观察法是根据质量标准进行外观目测、手感检查和运用工具进行音感检查。对于难以看到或光线较暗的部位,则可采用镜子反射或灯光照射的方法进行检查。测量法是通过现场实测数据和施工规范及质量标准所规定的允许偏差对照,来判别质量是否合格。试验检查是指必须通过试验手段,才能对质量进行判断的检查方法。如对桩或地基的静载试验,确定其承载力;对钢结构进行稳定性试验,确定是否产生失稳现象;对钢筋对焊接头进行拉力试验,检验焊接的质量等。
7、 建设好现场质量管理制度
现场管理制度包括质量责任制度、技术复核制度、现场会议制度、施工过程控制制度、现场质量检验制度、质量统计报表制度、质量事故报告和处理制度等。
7.1质量责任制度。
人是工程施工的操作者、组织者和指挥者。人既是控制的动力又是控制的对象;人是质量的创造者,也是不合格产品、失误和工程质量事故的制造者。因此,在整个现场质量管理的过程中,应该以人为中心,建立质量责任制,明确从事各项质量管理活动人员的职责和权限,并对工程项目所需的资源和人员资格做出规定。
7.2技术复核制度。包括建立严格的技术管理体系和做好施工过程技术控制。
7.3质量事故报告和处理制度。
工程建设过程中,由于设计失误,原材料、半成品、构配件、设备不合格,施工工艺、施工方法错误,施工组织、指挥不当等责任过失的原因造成工程质量不符合规定的质量标准和设计要求,或造成工程倒塌、报废或重大经济损失的事故,都是工程质量事故。
建立和执行质量事故报告和处理制度是指在质量事故发生后由有关人员进行质量事故的识别和评审,分析产生质量事故的原因,并制定处理质量事故的措施,经相应责任部门审核批准后进行处理,并经相关部门复核验收。
8、常见的质量问题及其分析
住宅工程施工中经常会发生如混凝土构件裂缝、屋面渗漏、卫生间、厨房地面渗漏等常见的质量问题,对建筑工程质量的危害很大。本文从实践中,对住宅工程施工中的质量进行分析,并提出防治措施。
8.1.1混凝土构件裂缝
混凝土构件产生裂缝是一种常见的质量问题。如:混凝土干缩裂缝。混凝土表面水分蒸发快,表面收缩变形,出现拉应力,引起混凝土表面开裂。混凝土构件堆放时, 支承垫木不在一条垂直线上,产生拉应力,或运输时受到剧烈的颠簸,从而产生构件裂缝。
8.1.2抗震构造柱断条或烂根
因没有将柱底部残留砂浆、碎砖等杂物彻底清除,振捣不实或跑浆,构造柱位置及节点处理不当,而产生断条或烂根。构造柱应设置在墙体的内侧,施工单位应严格按设计要求施工。
8.1.3屋面渗漏
渗漏部位一般在山墙、檐口、变形缝处。产生的原因一般为:泛水高度不够,局部积水,细部处理未按规范要求执行,施工粗糙等。如温度的变化使防水层遭到破坏,或由于水蒸气的压力,使卷材起鼓、起泡,破裂后造成渗漏。屋面防水工程应由专业防水队伍施工,施工中应严格按设计图纸及有关技术要求施工。
8.1.4地面起砂、起壳
地面起砂、起壳常见的因素:配合比不当,水灰比过大;水泥标号低;基层表面未清理干净,或有积水,未按规定留设施工缝;水泥浆结合层粘结力差, 地面施工中受冻,或洒水养护的时间过早或过迟等。
8.1.5通气孔堵塞
因操作中碎砖、砂浆等杂物掉落烟道内,砌筑质量不好,把关不严,造成通气孔堵塞。施工中应严格按设计要求施工。烟道必须进行逐个检查验收。
8.1.6卫生间、厨房地面渗漏
常见原因:有水房间地面的防水层作法不正确,施工质量不好,管根、柱根防水处理不细。住户进户后改修,防水层、防水构造受破坏。措施: 严格按设计要求及规定施工。保证有水房间地面标高低于其它室内地面标高20mm。卫生间、厨房等有防水要求房间的地面应铺设防水层。防水层铺设完毕后应作蓄水检验(深度为20~30mm),24小时内无渗漏为合格。安装卫生器应预埋准确,杜绝乱刨、乱砸,以防破坏防水层。
8.1.7铝合金门窗质量低劣
产生原因:盲目选用低质廉价的铝合金型材,片面追求低造价,偷工减料。设计图纸简单,只注明铝合金窗,无任何技术要求。施工单位素质低。措施:门窗必须采用经管理部门认证、推荐使用的合格产品。应让有安装资质的单位施工。铝合金门窗设计无要求时门窗框与洞口之间伸缩缝应采用矿棉条或玻璃棉毡条分层填塞。塑料门窗框与洞口之间的缝隙应采用苯板保温材料填塞,内外侧均设密封胶缝。
8.8墙体结露、涂料霉变
原因:施工期间墙内潮气未充分释放出来,墙体未干透,管理不善,使用不当等。措施:严格按节点处理详图的规范要求施工,保证墙体的砂浆饱满度,工程完工后作好通风,尽快晾干墙体。内墙应采用防霉变涂料,涂料使用前须经反复检测,确认质量合格方可使用。
8.2防治措施
8.2.1完善设计图纸和技术要求
设计图纸质量是保证工程质量的基础。实践证明,很多质量问题的形成都和设计有关。由于设计人员未按规范设计、施工重要部位缺少详细图纸、缺少实际经验等因素造成设计水平低下,造成质量问题。因此,完善设计图纸,尽量找出改进处,是设计人员的职责所在。
8.2.2严把原材料质量进口关
“工程质量,人命关天”。质量检测人员必须高度重视原材料的质量,狠抓原材料的质量进口关。用于建筑工程的材料、构配件、设备达不到设计要求和产品的质量标准, 会给工程质量埋下巨大隐患。在生产过程中,一定要对采用的原材料检验质量,全部符合技术指标方可采用。水泥、砂、石子性能指标必须达到规范要求。在生产过程中,对原材料的质量要经常检测,还要求质量控制人员随时掌握其含量的变化规律,并制定相应的对策。总之,要从原材料进口处把握质量关。
8.2.3加强对建筑市场的管理力度
主管部门应加强对建筑市场的管理力度。实行许可证制度,考核合格的,才允许进入建筑市场承接业务。施工单位必须正确处理好质量与价格的关系,必须首先满足设计要求,达到国家标准,再求经济效益。
8.2.4施工单位高质量施工
施工单位必须对施工过程进行严格的全程管理。若参与工程施工的管理项目员、技术员、操作人员素质参差不齐,未能严格执行操作规程,会直接影响工程质量。在工程施工中,应以“预防为主”,加强巡视检查,对违章操作及时纠正,防患于未然。在工序质量自检的基础上,进行交接检查必须坚持上道工序合格后才能进入下道工序的施工原则。
8.2.5加强监理单位的监督职能,把好工程质量关
监理单位要协助施工单位完善质量保证体系,如审查施工单位的施工组织计划和应对困难的技术措施,事先提出有关施工工艺方面的具体要求,设立质量监控点。发现渗漏等隐患时,应立即通知施工单位整改、复查,做好整改记录。坚持上道工序未经检查不准进行下道工序的原则。可先由施工单位自检,合格后再由监理单位到现场会同施工单位检验。总之,监理要有强烈的安全意识和责任感,做良心工程,并努力学习有关法律,加强法律观念。
以上是本人对住宅工程质量分析与防治措施的初浅看法。有不当之处,请同行指正。希望能抛砖引玉,大家共同来解决施工中的难题。
9、施工项目质量问题的特点
施工项目质量问题具有复杂性、严重性、可变性和多发性的特点。
9.1.1复杂性
施工项目质量问题的复杂性,主要表现在引发质量问题的因素复杂,从而增加了对质量问题的性质、危害的分析、判断和处理的复杂性。例如建筑物的倒塌,可能是未认真进行地质勘察,地基的容许承载力与持力层不符;也可能是未处理好不均匀地基,产生过大的不均匀沉降;或是盲目套用图纸,结构方案不正确,计算简图与实际受力不符;或是荷载取值过小,内力分析有误,结构的刚度、强度、稳定性差;或是施工偷工减料、不按图施工、施工质量低劣;或是建筑材料及制品不合格,擅自代用材料等原因所造成。由此可见,即使同一性质的质量问题,原因有时截然不同。所以,在处理质量问题时,必须深入地进行调查研究,针对其质量问题的特征作具体分析。
9.1.2严重性
施工项目质量问题,轻者影响施工顺利进行,拖延工期,增加工程费用;重者,给工程留下隐患,成为危房,影响安全使用或不能使用;更严重的是引起建筑物倒塌,造成人民生命财产的巨大损失。据统计,我国1983一1984年平均每四天半就发生一次房屋倒塌事故。某地有一栋六层的住宅楼,在主体施工过程中,现浇圈梁,轴线偏移了9.5cm,圈梁上面的楼板搭接长度不足3cm,造成6层楼板一直砸到底,当场砸死了11人。这血的教训,值得深思,对工程质量问题决不能掉以轻心,务必及时妥善处理,以确保建筑物的安全使用。
9.1.3可变性
许多工程质量问题,还将随着时间不断发展变化。例如,钢筋混凝土结构出现的裂缝将随着环境湿度、温度的变化而变化,或随着荷载的大小和持荷时间而变化;建筑物的倾斜,将随着附加弯矩的增加和地基的沉降而变化;混合结构墙体的裂缝也会随着温度应力和地基的沉降量而变化;甚至有的细微裂缝,也可以发展成构件断裂或结构物倒塌等重大事故。所以,在分析、处理工程质量问题时,一定要特别重视质量事故的可变性,应及时采取可靠的措施,以免事故进一步恶化。
9.1.4多发性
施工项目中有些质量问题,就象 常见病、多发病一样经常发生,而成为质量通病,如屋面、卫生间漏水;抹灰层开裂、脱落;地面起砂、空鼓;排水管道堵塞;预制构件裂缝等。另有一些同类型的质量问题,往往一再重复发生,如雨蓬的倾覆,悬挑梁、板的断裂,混凝土强度不足等。因此,吸取多发性事故的教训,认真总结经验,是避免事故重演的有效措施。
9.2.施工项目质量问题分析
施工项目质量问题表现的形式多种多样,诸如建筑结构的错位、变形、倾斜、倒塌、破坏、开裂、渗水、漏水、刚度差、强度不足、断面尺寸不准等等,但究其原因,可归纳如下:
9.2.1.违背建设程序
如不经可行性论证,不作调查分析就拍板定案;没有搞清工程地质、水文地质就仓促开工;无证设计,无图施工;任意修改设计,不按图纸施工;工程竣工不进行试车运转、不经验收就交付使用等盲干现象,致使不少工程项目留有严重隐患,房屋倒塌事故也常有发生。
9.2.2.工程地质勘察原因
未认真进行地质勘察,提供地质资料、数据有误;地质勘察时,钻孔间距太大,不能全面反映地基的实际情况,如当基岩地面起伏变化较大时,软土层厚薄相差亦甚大;地质勘察钻孔深度不够,没有查清地下软土层、滑坡、墓穴、孔洞等地层构造;地质勘察报告不详细、不准确等,均会导致采用错误的基础方案,造成地基不均匀沉降、失稳,使上部结构及墙体开裂、破坏、倒塌。
9.2.3.末加固处理好地基
对软弱土、冲填土、杂填士、湿陷性黄土、膨胀土、岩层出露、溶岩、土洞等不均匀地基未进行加固处理或处理不当,均是导致重大质量问题的原因。必须根据不同地基的工程特性,按照地基处理应与上部结构相结合,使其共同工作的原则,从地基处理、设计措施、结构措施、防水措拖、施工措施等方面综合考虑治理。
9.2.4.设计计算问题
设计考虑不周,结构构造不合理,计算简图不正确,计算荷载取值过小,内力分析有误,沉降缝及伸缩缝设置不当,悬挑结构未进行抗倾覆验算等,都是诱发质量问题的隐患。
9.2.5.建筑材料及制品不合格
诸如:钢筋物理力学性能不符合标准,水泥受潮、过期、结块、安定性不良,砂石级 配不合理、有害物含量过多,混凝土配合比不准,外加剂性能、掺量不符合要求时,均会影响混凝土强度、和易性、密实性、抗渗性,导致混凝土结构强度不足、裂缝、渗漏、蜂窝、露筋等质量问题;预制构件断面尺寸不准,支承锚固长度不足,未可靠建立预应力值,钢筋漏放、错位,板面开裂等,必然会出现断裂、垮塌。
9.2.6.施工和管理问题
许多工程质量问题,往往是由施工和管理所造成。例如:
(1)不熟悉图纸,盲目施工,图纸未经会审,仓促施工;未经监理、设计部门同意,擅自修改设计。
(2)不按图施工。把铰接作成刚接,把简支梁作成连续梁,抗裂结构用光圆钢筋代替变形钢筋等,致使结构裂缝破坏;挡土墙不按图设滤水层,留排水孔,致使土压力增大,造成挡土墙倾覆。
(3)不按有关施工验收规范施工。如现浇混凝土结构不按规定的位置和方法任意留设施工缝;不按规定的强度拆除模板;砌体不按组砌形式砌筑,留直槎不加拉结条,在小于lm宽的窗间墙上留设脚手眼等。
(4)不按有关操作规程施工。如用插入式振捣器捣实混凝土时,不按插点均布、快插慢拔、上下抽动、层层扣搭的操作方法,致使混凝士振捣不实;整体性差;又如,砖砌体包心砌筑,上下通缝,灰浆不均匀饱满,游丁走缝,不横平竖直等都是导致砖墙、砖柱破坏、倒塌的主要原因。
(5)缺乏基本结构知识,施工蛮干。如将钢筋混凝土预制梁倒放安装;将悬臂梁的受拉钢筋放在受压区;结构构件吊点选择不合理,不了解结构使用受力和吊装受力的状态;施工中在楼面超载堆放构件和材料等,均将给质量和安全造成严重的后果。
(6)施工管理紊乱,施工方案考虑不周,施工顺序错误。技术组织措施不当,技术交底不清,违章作业。不重视质量检查和验收工作等等,都是导致质量问题的祸根。
9.2.7.自然条件影响
施工项目周期长、露天作业多,受自然条件影响大,温度、湿度、日照、雷电、供水、大风、暴雨等都能造成重大的质量事故,施工中应特别重视,采取有效措施予以预防。
9.2.8.建筑结构使用问题
建筑物使用不当,亦易造成质量间题。如不经校核、验算,就在原有建筑物上任意加层;使用荷载超过原设计的容许荷载;任意开槽、打洞、削弱承重结构的截面等。
9.3施工项目质量问题分析、处理的目的及程序
9.3.1施工项目质量问题分析、处理的目的
施工项目质量问题分析、处理的主要目的是:
(1)正确分析和妥善处理所发生的质量问题,以创造正常的施工条件;
(2)保证建巯物、构筑物的安全使用,减少事故的损失;
(3)总结经验教训,预防事故重复发生;
(4)了解结构实际工作状态,为正确选择结构计算简图、构造设计,修订规范、规程和有关技术措施提供依据。
9.3.2施工项目质量问题分析处理的程序
施工项目质量问题分析、处理的程序,一般可按图4-1所示进行。
事故发生后,应及时组织调查处理。调查的主要目的,是要确定事故的范围、性质、影响和原因等,通过调查为事故的分析与处理提供依据,一定要力求全面、准确、客观。调查结果,要整理撰写成事故调查报告,其内容包括:1.工程概况,重点介绍事故有关部分的工程情况;2.事故情况,事故发生时间、性质、现状及发展变化的情况;3.是否需要采取临时应急防护措施;4.事故调查中的数据、资料;5.事故原因的初步判断;6.事故涉及人员与主要责任者的情况等。
事故的原因分析,要建立在事故情况调查的基础上,避免情况不明就主观分析推断事故的原因。尤其是有此事故,其原因错综复杂,往往涉及到勘察、设计、施工、材质、使用管理等几方面,只有对调查提供的数据、资料进行详细分析后,才能去伪存真,找到造成事故的主要原因。事故的处理要建工在原因分析的基础上,对有此事故时认识不清时,只要事故不致产生严重的恶化,可以继续观察一段时间,做进一步调查分析,不要急于求成:以免造以同一 事故多次处理的不良后果。事故处理的基本要求是:安全可靠,不留隐患,满足建筑功能和使用要求,技术可行,经济合理,施工方便。在事故处理中,还必须加强质量检查和验收。对每一个质量事故,无论是否需要处理都要经过分析,作出明确的结论。
(三)质量问题不作处理的论证
施工项目的质量问题,并非都要处理,即使有些质量缺陷,虽已超出了国家标准及规范要求,但也可以针对工程的具体情况,经过分析、论证,作出勿需处理的结论。总之,对质量问题的处理,也要实事求是,既不能掩饰,也不能扩大,以免造成不必要的经济损失和延误工期。
勿需作处理的质量问题常有以下几种情况:
(1)不影响结构安全,生产工艺和使用要求。例如,有的建筑物在施工中发生了错位,若要纠正,困难较大,或将造成重大的经济损失。经分析论证,只要不影响工艺和使用要求,可以不作处理。
(2)检验中的质量问题,经论证后可不作处理。例如,混凝土试块强度偏低,而实际混凝土强度,经测试论证已达到要求,就可不作处理。
(3)某些轻微的质量缺陷,通过后续工序可以弥补的,可不处理。例如,混凝土墙板出现了轻微的蜂窝、麻面,而该缺陷可通过后续工序抹灰、喷涂、刷白筹进行弥补,则勿需对墙板的缺陷进行处理。
(4)对出现的质量问题,经复核验算,仍能满足设计要求者,可不作处理。例如,结构断面被削弱后,仍能满足设计的承载能力,但这种做法实际上在挖设计的潜力,因此需要特别慎重。
(四)质量问题处理的鉴定
质量问题处理是否达到预期的目的;是否留有隐患,需要通过检查验收来作出结论,事故处理质量检查验收,心需严格按施工验收规范中有关规定进行;必要时,还要通过实测、实量,荷载试验,取样试压,仪表检测等方法来获取可靠的数据。这样,才可能对事故作出明确的处理结论。
事故处理结论的内容有以下几种:
(1)事故已排除,可以继续施工;
(2)隐患已经消除,结构安全可靠;
(3)经修补处理后,完全满足使用要求;
(4)基本满足使用要求,但附有限制条件,如限制使用荷载,限制使用条件等;
(5)对耐久性影响的结论;
(6)对建筑外观影响的结论;
(7)对事故责任的结论等。
此外,对一时难以作出结论的事故,还应进一步提出观测检查的要求。
事故处理后,还必须提交完整的事故处理报告,其内容包括:事故调查的原始资料、测试数据,事故的原因分析、论证;事故处理的依据;事故处理方案、方法及技术措施;检查验收记录;事故勿需处理的论证;以及事故处理结论等。
第15篇 园区看房人员及参观房屋人员管理规定
园区看房人员及参观房屋人员的管理规定
一、所有看房摄像拍照及参观别墅房屋的人员,统一由销售部接待并带领参观。没有销售人员的带领,禁止客人进入园区。
二、园区警卫对进入园区看房的人员要及时通知警卫领班,警卫领班接到通知后要赶到现场,协助、指挥园区内相关岗位的警卫将看房者纳入视线,注意观察看房者的一切行动。未经管理处允许,看房人员不得对园区、房屋进行照相、摄像,如有发现,必须立即制止。园区外围警卫要注意外围是否有人对园区内拍照、摄像,如有发现要将其哄离。
三、俱乐部销售人员带会员在园区内看房,要经过管理处同意,否则,园区警卫有权制止,并上报管理处。
四、看房人员无权走访住户,警卫如发现此情况,必须及时制止,同时和管理处联系,并且将看房人扣留,等待管理处来人解决。
五、市政机关等政府部门看房,也要有销售人员带领,否则不允许其进入园区。
六、警卫值勤中若发现无销售人员带领的人员看房或在园区游荡,要上前盘问,并请其找销售人员陪同,同时通知管理处。发现看房人行迹可疑的,要通知领班和管理处,同时将其控制住,等待领班和管理处领导前来处理。
七、警卫人员对看房者询问时,要语言文明,态度和蔼,树立我园区警卫的良好形象。
八、在未接到管理处或开发商领导、销售部的任何通知,对无销售人员陪同的看房者和欲到园区摄像、拍照者声称已经上述部门、领导同意的情况,园区警卫不得轻信,必须报告领班和管理处进行核实,没有得到答复前,不得让此类人员进入园区走动或有任何其它有碍园区举动。
九、为避免园区商业机密被窃取及业主免受不法侵害,警卫人员要加强工作责任心,坚持原则,落实贯彻此规定,决不给妄图窃取商业机密的人员和犯罪嫌疑人实施不法行为的机会。
20__年8月修订
