第1篇 物业管理企划部岗位职能说明书
物业管理公司企划部岗位职能说明书
1企划部职责
对房地产市场进行调查、分析及预测、项目洽谈、公关。
编制前期介入方案、物业管理方案和物业管理委托合同。
负责各物业服务中心重大创收经营项目的策划。
2企划部经理岗位职责
对房地产市场进行调查、分析及预测。
拟定物业管理方案。
拟定物业管理委托合同。
负责物业管理前期介入方案的制定。
对房屋租赁销售市场进行调查、分析、检测。
负责各服务中心重大创收经营项目的策划。
负责项目洽谈、公关。
负责新接项目的组建工作的协调,并报送总经理批准后组织实施。
第2篇 x物业装修管理程序
1.0 目的
对所辖物业装修实施管理,确保建筑物结构安全和装修格调统一,并符合消防安全要求。
2.0 范围
适用于物业集团所属各物业公司(管理处)辖区内的装修管理。
3.0 职责
3.1 物业公司(管理处)负责人负责业户装修项目的审批。
3.2 客户服务部办证员负责受理业户物业装修申报手续的办理, 并负责审核相关的装修内容以及各种证照。
3.3 客户服务部收费员负责装修管理费用的收取工作。
3.4 工程维护部负责土建、配电、给排水及消防等相关图纸的审核,现场管理并参与验收。
3.5 保安部负责装修现场的查证、装修人员的进出、材料和垃圾的清运、货梯的使用、消防管理等工作。
3.6 物业部负责对装修现场进行管理,组织装修验收及办理验收手续。
4.0 工作内容
4.1 装修申请
4.1.1 客户服务部前台人员负责接待前来申请装修的业户,并要求业户填写《装修申请表》、《装修委托书》、《承诺书》,同时向业户说明《装修管理规定》及相关费用的收取事宜。
4.1.2 各单位客户服务部前台人员核实业户提供的资料。
4.2 装修审批
4.2.1 各单位物业部审核完业户申请装修项目资料后,转交工程维护部审核图纸,工程维护部负责填写签署《装修图纸审核意见》。
4.2.2 客户服务部收费员核算相关费用后,报本单位负责人审批。
4.2.3 装修项目手续齐全的,三个工作日内予以答复;
4.2.4 要求装修业户按照相关法规在装修现场配备灭火器。
4.3 费用的收取和证照的发放
4.3.1 装修项目手续齐全后由客户服务部收费员向业户收取相关费用。
4.3.2业户缴清各项装修相关费用后::,由各单位客户服务部前台人员负责向业户发放《装修施工许可证》和《装修图纸审核意见》并办理施工人员《装修人员出入证》。
4.4 装修监督
4.4.1 由各单位按《装修管理规定》对装修工程实施监督。
4.4.2 物业助理应告知巡逻队,巡逻队应配合物业助理对装修户的消防安全、垃圾清运及施工人员等方面进行监督管理。
4.5 装修验收
4.5.1 物业助理根据业户装修验收申请,组织相关人员对物业装修项目进行验收。
4.5.2 验收合格后相关人员在《装修竣工验收表》上签字认可,管理员及时收回《装修施工许可证》、《装修人员临时出入证》等相关证件,三个月后收费员负责办理业户返还装修费用手续。达不到合格要求的,填写《装修整改通知书》由施工单位按整改通知要求整改,直至合格为止。
4.6 装修资料管理
客户服务部资料管理员负责对装修资料分类建档并保存。
5.0 相关文件
5.1《装修管理规定》 (wi-7.5.1-06-01)
5.2《装修监管工作规范》 (wi-7.5.1-06-02)
6.0 记录表格
无
第3篇 物业管理公司标识和可追溯性控制程序-13
1.0目的:
通过对不同类型的服务过程进行正确标识(记录),确保在使用时对服务质量、工作过程作出评价并追溯。
2.0适用范围:
2.1公司各类服务标识、标牌。
2.2相关服务的工作记录。
3.0职责:
3.1综合事务部负责公司相关标识的设计。
3.2综合事务部负责员工工作服、工作证、标识等的制作和管理。
3.3工程技术部负责对标识(牌)进行安装和维护保养。
3.4各岗位员工按规定要求认真填写工作记录,综合管理部协同相关部门负责对不合格服务进行评价和追溯。
4.0程序:
4.1公司员工上岗时必须穿着规定的制服,佩戴统一的工作证。不同岗位采用不同类型和颜色的服装加以区别。
4.2物业管理服务的标识应包括如下内容:
4.2.1小区区域位置标识;
4.2.2交通类标识;
4.2.3消防类标识;
4.2.4办公类标识;
4.2.5公共设备、设施类标识;
4.2.6宣传类标识;
4.2.7材料类标识;
4.2.8其它标识。
4.3相关部门在明显的地方用清楚易懂的标牌标识有关服务过程。
5.0支持性工具
《标识目录一览表》
编制:审核:批准:日期:
第4篇 物业辖区车辆停放管理程序怎么写
物业辖区车辆停放管理程序
(七)
1.0目的做好停车场的安全管理,保证车辆停放有序和小区道路通畅,并确保停车场内设施、设备的完好。
2. 0适用范围 适用于本公司管辖的停车场。
3. 0职责3.1保安部负责停车场管理工作检查、监督、指导及内外关系的协调,管理部配合保安部的上述工作。
3. 2管理处主任(或分管副主任)负责停车场日常管理工作的组织、检查、监督、指导。
3. 3停车场管理员(以下简称车管员)负责停车场的车辆进出登记、停放管理、安全及收费工作。
4.0实施程序
4.1工作流程流程记录责任人
4.2应急情况处理
4.2.1 当车辆驶出停车场时,值班人员应认真查看有关记录,若发现可疑,应对司机进行详细询问,如发现问题,应立即扣留车辆,并及时通知管理处主任和保安队长,做好应对准备。
4.2.2 当司机丢失《车辆进出登记卡》时,由车主持本人身份证(属公车的需出据所属单位证明)、驾驶证、车辆行驶证到管理处处理,管理处主任(或分管副主任、保安队长)在查验核实上述证件无疑后并记录有关情况,交司机(车主)签字确认即可放行,同时将上述证件复印保存备查。
4.2.3 当发现车辆无卡欲冲闸时,应放下道闸,阻止其车辆驶出,并及时通知管理处主任、保安队长做好应对准备,事态严重时及时报告公安机关和公司保安部到现场处理。
4.2.4 若发现车辆遗失,值班人员应立即报告管理处,并协同车主到派出所报案,做好有关情况记录。
同时管理处应尽快将详情书面报告管理部、保安部。
5.0 相关文件与记录《深圳市居民住宅区机动车保管站(场)管理规定(试行)》011--0
1
第5篇 物业公司管理评审程序7
物业公司管理评审程序(七)
1.0目的
通过定期地对质量体系的评审,保证本公司质量体系持续有效地满足gb/t19002-1994--iso9002;1994标准及本公司的质量方针和质量目标的要求。
2.0适用范围
本程序适用于对公司质量体系的适宜性和有效性进行的评审。
3.0职责
3.1总经理负责组织管理评审活动,并批准《管理评审计划》和《管理评审报告》。
3.2管理者代表负责安排管理评审前的各项准备工作,包括评审中所需的文件和资料的收集、《管理评审计划》的编制和审核,并协助总经理组织评审活动以及编写《管理评审报告》。
3.3各部门负责人负责评审中提出的纠正和预防措施的实施工作。
3.4质管部负责对各部门的纠正和预防措施实施情况进行监督,并及时向管理者代表汇报执行情况。
4.0工作程序
4.1评审的依据
a用户的期望和社会要求;
b前期评审的重要质量记录;
c质量体系发生重大变化时;
d市场情况发生重大变化时;
e出现重大质量事故或连续被顾客投诉时;
f其他认为有评审需要时。
4.2评审的计划
a管理者代表负责组织编制《管理评审计划》,并报总经理批准;
b管理评审活动每年举行一次,一般安排在内部质量审核完成之后;
c根据4.1项视情况的需要,可适时安排管理评审。
4.3评审的内容
评审一般包括以下内容:
a质量方针和质量目标贯彻和实施情况;
b组织架构(包括人员配置和资源利用等)是否合理;
c质量改进和服务绩效分析,如经常发生的用户投诉情况的分析、用户反馈信息的分析等;
d是否发生重大安全、质量事故;
e审批重大的纠正和预防措施;
f其他需评审的内容。
4.4管理评审前的准备
4.4.1管理者代表在组织编写的《管理评审计划》中必须明确:
a本次管理评审的目的、范围、依据;
b评审组成员名单;
c评审时间;
d评审议程安排;
e评审工作要求;
f所需的工作文件,包括上一次的管理评审报告、内部质量审核报告、不合格报告等。
4.4.2质管部负责准备管理评审所需的文件和资料,包括以下内容:
a上次的《管理评审报告》
b上一次管理评审会议提出的各项纠正和预防措施落实情况的分析报告;
c最近一次内部质量审核或外部质量审核报告;
d客户投诉和各项物业管理服务情况分析报告;
e重大预防措施建议报告等。
4.5评审的实施
4.5.1评审会议由总经理或由其授权委托的人员主持。
4.5.2评审项目责任部门陈述被评审项目(活动)的现状。
4.5.3与会人员对评审项目进行评审,做好详细的记录并形成完整的评审报告。
4.6评审记录和报告
4.6.1质管部负责做会议记录。
4.6.2管理者代表根据会议记录进行整理、编写《管理评审报告》,负责对质量体系的现关注和适用性作出评价,经总经理批准后分发给各部门。
4.6.3《管理评审报告》、《管理评审计划》由质管部归档保存,并负责下发。
4.7纠正和预防措施
对管理评审中提出的不合格项,各相关部门依据《纠正和预防措施控制程序》执行。由管理者代表负责跟踪验证。
5.0相关文件
5.1《质理手册》
5.2《纠正和预防措施控制程序》
5.3《管理评审计划》
5.4《管理评审报告》
5.5《内部质量审核报告》
5.6《会议记录》
第6篇 物业公司人员招聘甄选录用管理程序
物业公司人员招聘、甄选与录用管理程序
一、招聘的原则
1.人员招聘录用以提高组织效率、提高组织竞争力、促进组织发展为根本目标。
2.人员招聘必须坚持计划性原则。
3.人员招聘必须坚持任人唯贤、择优录用的原则。
4.招聘录用程序必须坚持科学化、规范化原则,为部门提供可靠、及时、适当的人力资源保障。
二、招聘条件
1.管理人员
大学专科以上文化程度,年龄22-40岁之间,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有两年以上相关工作经验,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,无不良习惯。应聘会计、出纳者须持有效的**市财政局发放的《会计上岗证》,出纳人员及汽车驾驶员本人须具有**市主城区常住户口,或须由具有**市主城区常住户口的人员提供担保。
2.专业技术人员
中技以上文化程度,年龄22-45岁之间,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有三年以上相关工作经验,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,无不良习惯。应聘特殊岗位人员必须持有效的**市劳动局发放的《特种作业人员操作许可证》。
3.安全管理员
高中以上文化程度,年龄在18-28岁之间,身高1.75米以上,两眼裸视视力均在0.80以上,退伍军人优先,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,反应灵敏,无不良习惯。
4.保洁员
初中以上文化程度,年龄18-40岁之间,男性身高1.60米以上,女性身高1.55米以上,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,反应灵敏,无不良习惯。
三、招聘与录用程序
1、用人部门根据职位空缺情况,填写《职位空缺申报表》报给人事管理员审核后,报经理审批。
2、人事管理员统一组织、安排招聘场地、时间、人员及有关事宜。
3、人事管理员根据招聘情况、应聘资料等对应聘人员进行初选。
4、人事管理员统一组织应聘人员的笔试,合格后方可参加面试。
5、用人部门负责人须参加应聘人员面试工作。
6、面试合格人员需参加由人事管理员组织的心理测评。
7、用人部门负责人与人事管理员协商,初步决定拟录用人员。
8、安全管理员、保洁员由人事管理员确定录用,管理及技术人员由部门经理审批确定录用。
9、人事管理员检查拟录用人员的各类证件之有效性及合法性。
10、人事管理员安排拟录用人员在指定医院进行体检。体检表上须贴本人一寸近照,并由部门加盖骑缝章。
11、人事管理员向体检合格人员发放《录用通知书》,并组织其参加入职培训。
12、参加部门入职培训并通过考核的人员方可被部门正式录用。
四、被录用人员必备资料
1.身份证复印件(须交验原件);
2.学历证书、职称证书复印件(须交验原件);
3.体检合格表(部门指定医院)原件;
4.婚育证明(结婚证、独生子女证)复印件(须交验原件);
5.其它能证明自己特长、能力的资料;
6.***市**银行活期存折复印件。
7.应聘人员如无本市主城区常住户口,还须备以下资料:
流动人口婚育证明(由户籍所在地街道办事处或居委会办理,已婚、未婚均须)复印件(须交验原件);
有效的暂住证复印件(须交验原件);
本市常住户口的担保人身份证复印件(须交验原件);
该担保人须有正式工作单位,并留存单位开具的有效身份证明、家庭住址、办公或住宅电话;
担保人在人事管理员亲笔签署的担保书。
五、部门内部招聘
1、人事管理员接到各部门职位空缺申请表后,根据职位性质确定是否在部门内部招聘;
2、人事管理员将需内部招聘职位及条件向全部门公告,符合条件的员工经所在部门经理同意均可参加;
3、人事管理员审核报名人员的材料,组织考试、面试、考核;
4、考核合格后。由人事管理员开出调动通知单,方可上岗。
六、试用与转正
1、员工试用两个月后三个月内,须独立填写《新员工试用情况反馈表》,于参加部门组织的'强化培训'时交给培训老师。
2、通过强化培训考核的人员,由其主管上级根据其工作表现及能力,为拟转正人员填写《转正审批表》,并于每月25日前报人事管理员审核。
3、经人事管理员审核同意后,须将该员工的《转正审批表》报部门经理审批。
七、有关转正的相关规定
1、试用期一般为两个月,原则上试用期最长不超过四个月,录用人员必备资料不齐全者不能转正。
2、入职培训考核不合格者延期一个月转正,可有一次补考机会,补考仍不合格者作解除劳动合同处理。
3、参加部门组织的强化培训并通过考核方具备转正资格,考核不合格者延期一个月转正,可有一次补考机会,补考仍不合格者作解除劳动合同处理。
4、员工延期转正的,部门经理须对其进行延期转正面谈,每延长一个月试用期需面谈一次,并填写《面谈表》经当事人签名确认,《面谈表》原件报人事管理员存档,部门保留复印件。
八、附相关表格:
《职位空缺申报表》;
《求职表》;
《报到通知书》;
《面谈表》;
《转正审批表》;
《新员工试用情况反馈表》。
第7篇 某物业管理处印章使用流程
物业管理处印章使用流程
1 管理处印章的用印
1.1 门主管审核文件原件。
1.2信息中心/管理处登记,并核对公章、文件份数。
1.3填写《印章使用管理登记表》后用印。
2 损坏、丢失的处理
2.1 印章丢失后,必须立即书面写出报告,部门主管审核确认后,报信息中心行政主办登记。
2.2 管理处行政助理及时将报告管理处主任,并转呈总经理给出审批意见,由信息中心予以备案,须予以登报 明的由信息中心办理。
2.3 管理处按责任后果轻重对责任人给予处罚。
2.4 管理处刻制新印章,需提出刻制申请,并经审批、刻制。
2.5使用部门交还旧印章至信息中心并领取新印章 (丢失的直接领取)。
3 印章的废止
3.1 管理处提出废止印章意见书报总经理审批。
3.2信息中心发出收回废此印章通知并收回、核对作废此印章,记录归档。
4 印章的保管
4.1 管理处印章由管理处主任保管。
5 相关记录
qpi-**-c-f035 《印章使用管理登记表》
qpi-**-c-f036 《印章领用登记表》
第8篇 物业管理公司内部沟通信息交流程序
1.0目的:
建立各部门及职员与领导之间的沟通渠道,并形成制度,加强信息交流。
2.0适用范围:
公司内部沟通与信息交流。
3.0职责
3.1综合事务部负责公司通知制度、例会制度的管理与实施;
3.2综合事务部负责职员提议及申诉制度的管理、实施。
3.3各部门负责人负责本部门通知制度、例会制度及职员提议及申诉制度的管理;
4.0程序
4.1例会制度
4.1.1总经理组织各部门负责人于每周一召开例会,对上周工作进行总结,对本周工作予以布署。
4.1.2各部门在公司例会召开前自行召开本部门工作例会,对本部门本周的工作进行总结,下周工作进行布置。
4.1.3公司例会由综合事务部负责形成会议记录,保存期限为一年。
4.1.4各部门例会由部门负责人指定人员做会议记录,保存期限为一年。
4.2通知制度
4.2.1通知的形式有电话和书面等形式。
4.2.2客户服务中心发布的书面通知,落款处应加盖客户服务部章。
4.2.3公司发布的书面通知,落款处应加盖公司章。
4.2.4综合事务部和客户服务中心对通知的原件存档,保存期限为一年。
4.3职员提议及申诉制度
4.3.1当事人填写《职员提议、申诉表》,把该单提交其直接上级。
4.3.2当事人的直接上级受理后须在一周内给予明确回复。
4.3.3若超过一周未予回复的或当事人对处理结果有异议的,当事人可直接向综合事务部提交《职员提议、申诉表》。
4.3.4综合事务部受理后于一周内做出处理。
4.3.5各相关部门对以上记录予以存档。
5.0支持性工具
《职员提议、申诉表》
《会议记录》
编制:审核:批准:日期:
第9篇 管理处物业管理收费通知单使用程序
管理处《物业管理收费通知单》使用程序
为规范物业管理中心各种收费行为,物管处设计印制了《物业管理收费通知单》并正式于20**年1月13日投入使用,所有物业管理收费均以该收费通知单按如下程序处理:
1、《物业管理收费通知单》一式四联,由物管处保安队、保洁队、维修队主管及办公室信息档案员根据收费要求填制,并在制单人一项签名。
2、填制好的《物业管理收费通知单》经交费单位(租户)确认付费方式是现金还是转帐,然后根据权限需租户具备签字权的授权人签字。签字后第四联由交费单位(租户)留存。其余三联交物管处信息档案员。
3、以上程序完成后,《物业管理收费通知单》由物管处审核签字,第一联由信息档案员留存,第二联、第三联交财务部负责收费(现金、转账或其他方式),收取费用后由财务部在第三联(回执单)盖章并将回执联转物管处信息档案员。
4、信息档案员收到财务部盖章的《回执联》即确认该收费已执行,可为租户办理相关业务。
5、如属先提供服务后收取费用的,或转账方式收费的,财务部接收《收费通知单》时,需在第一联签字后交物管处,物管处信息档案员留存备查。
签署人:物业管理有限公司
第10篇 物业管理培训教材-概括
物业管理培训教材概括
一、目标
-服务第一、顾客至上
-酒店式管理
二、工作态度
-服从
-热诚
-有礼
-主动
-群体工作
三、物业的定义
物业是指土地及土地上建筑物形式存在的不动产,概括地说,物业是指房屋建筑、附属设施以及相关的场地,主要包括:-
已经完成并具有规定使用功能和经济价值的各类房屋建筑;
与这些房屋建筑相配套的设备和市政公共设施;
房屋建筑所在的建筑地块与场地(包括绿化)、庭院、停车场以及非主干交通道路。
四、物业管理
物业管理是有专门的机构和人员,依法按照合同和契约,对前期开发和已经竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套设施及场地,以经营的方式进行管理,并且对房屋周围区域内的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等等统一实施专业化管理,以及对住用人多方面的综合性服务。
1.对象是物业
2.服务对象是人
3.完善物业使用功能,提高使用效率及经济效率
4.采用现代科学管理进行专业化、企业化管理
五、物业管理的对象
住宅:
小区、多层大厦、高层大厦、别墅。
商用:
写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等。
周围环境:
人、车、道的管理,绿化地的管理。
六、管理重点
满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。
1.写字楼
目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境.
工作重点
公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便.
2.商场
工作重点
公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户。
3.停车场
目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
七、物业管理的目标
1.建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;
2.确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;
3.与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司
等保持良好的沟通及关系;
4.保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;
5.提高发展商的声誉。
其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
八、物业管理的内容
1.以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作。
2.清洁卫生
3.绿化
4.安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻,防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素,提高警惕,避免损失,或将损失降至最低限度,发生突发性事件时妥善处理,以便确保用户的生命财产安全,生活、工作安全和社区安定。
(1)规章制度
a.确定安保人员的数目
b.确定安保巡逻的范围和线路
c.确定安保工作的时间
d.确定安保工作的要求
(2)巡岗、查岗
(3)仪表仪容
(4)礼貌用语
(5)规范动作
5.车辆管理
(1)人车分道;
(2)车速控制;
(3)定点停放;
(4)防窃防盗;
(5)出入管制;
(6)标识显明;
(7)停车收费。
6.处理投诉
7.财务管理
8.保险购备
9.客户沟通
10.配套服务
11.物业档案
九、管理处运作
1.管理日志
(1)作用
设置管理日志,有利于部门之间互相协调、补给;
(2)内容
重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。
(3)阅读及跟进
经理级人员必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
2.沟通
部门例会:保安部、清洁部、维修部及物业部应定期每星期一次与各领班进行例会(如有需要可要求该部门全体员工参加),以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。
3.事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
4.紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
5.规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
6.员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。
7.工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。
人事管理
-员工福利架构
-员工岗位职责及权限
-员工招聘
-员工手册、劳动合同
-制服设计
-员工培训
a.课程,实地培训
b.每六个月重温
1.保安
-培训
-外来人员工控制
-二十四小时保安、监控、消防
-巡逻制度
-货物搬运制度
-停车场管理
-二次装修管理
-紧急事故处理
2.清洁
-不同材料的处理方法
-特别之处(大堂首层高)的清洁方式
-垃圾房之位置
-外判的原因
-外判合同的管理
a.清洁工安排
b.清洁内容、程度及方法
c.每周进度表
3.工程管理
-验收/跟进
-保养/维修
a.紧急
b.计划性(大)
c.防范保养(小控)
-节能
-二次装修
-系统每周、月、季、半年、一年检查及保养
-二十四小时当值,处理突发事件
-上门维修
4.财务管理
-会计手册、财务权限、有效控制
-公约、法律来处理欠款
-制订电脑化会计程序
-税项及税率
-稽核制度
-预算、年度审核
5.行政及公共关系
-与业户联络
-投诉处理
-购保险
-通知一切突发事件
-与政府部门联络
-处理各项公约
-法律事务
-制定、修改公共守则
6.订立规章制度
-管理公约、业户手册、装修手册
-员工指引、员工手册
-岗位责任制
-管理工作汇总:入伙、收租、装修、机电、消防管理制度及,保安、车场、会所、管理公司、清洁、财务、员工管理
-入伙(手续、收费)
十、物业管理进阶
1.物业的定义
物业(property):
物业管理行业定义:
各类有价值(经济价值和使用价值)的土地、房屋及附属市政、公用设施、毗邻场地等。如:未开发的土地、整个住宅小区或单体建筑,包括高层、多层住宅楼、别墅、综合办公写字楼、商业大厦、旅游宾馆、工业厂房、仓库、地铁站等。
2.物业管理
由使用或占用物业而衍生的人类间往来的行为来处理这些问题,物业可包括住宅、商业中心、办公室、商场、工业楼宇、工业城、社区、俱乐部、运动设施等。
受物业主的委托,运用现代管理科学的先进的专业维护技术,借助经济和法律手段,对房屋及附属设施、周围环境实施统一的综合管理,以祈为用房者创造一个整洁、安全、舒适、不受干扰、方便的居住或办公环境。
运用技能对物业作出看管、照料、保护、护理及为此而负责,此外亦须建立业主与租客、住户与住户、管理人与住户间之良好关系。由此而令物业本身能对业主及住户发挥最佳价值及满足其不同的目的,包括:-
(1)从业主角度而言:物业应维护及管理在最高效能及经济效益为原则;
(2)从住户/租户角度而言:物业应能提供一个安全而舒适的“家”,及从较宏观而言提供一个全面性服务及环境优良的社区,令其享受到满意的社交活动;
(3)从商业用户而言:物业应能提供一个优良而稳定的生财环境,令其获得最佳回报。
3.物业管理的对象
(1)住宅:小区、多层大厦、高层大厦、别墅;
(2)商用:写字楼、商场、仓库、工业厂房、停车场、俱乐部、地铁站、土地等等;
(3)周围环境:人、车、道的管理,绿化地的管理。
4.管理重点:满足客户、搞好关系,以预防为主,增强工作主动性。
(1)住宅:目标在为住户创造舒适的居住环境;
(2)工作重点:安全保卫、水电煤供应保障、公共设施维护、清洁、园艺绿化、康乐设施的配备等;
(3)写字楼:目标在为办公人员提供不受干扰及有气派的工作环境;
(4)工作重点:公共走道的雅洁明亮、充裕及快速的电梯服务、办公时间内水、电、冷、暖气的供应来源,提供商务中心、便当等的方便;
(5)商场:目标在为商场保持一个安全而舒适以及创造一个有特色而吸引力的购物及经营环境;
(6)工作重点:公共地方的管理,走火通道的畅通,行业编排,推广活动,了解商户;
(7)工业厂房:目标为厂家保持一个安全而方便的生产环境;
(8)工作重点:保证水、电的合理供应,不受干扰;消防设备的可靠性,原料及货物进出时的运输安排等;
(9)停车场:目标为停车者提供一个安全而方便的环境,亦为业主发挥停车场的最高经济效益;
(10)俱乐部:目标在为用户提供多元化而方便的康乐服务及配套设施最后达致盈利目标;
(11)其他:人、机、物、环境皆应以安全为主、清洁为辅,同时兼顾方便性、合理性。
5.物业管理的目标
(1)建立系统化管理程序及队伍,制定服务标准,控制开支;
(2)确保提供优质管理服务,减少故障出现的机会,进而延长物业寿命;
(3)与客户/租户/住户/业主/业主组织/街道里委会/政府部门/公用配套公司等保持良好的沟通及关系;
(4)保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报;
(5)提高发展商的声誉。
其中,保持或提高物业的价值,令投资者获得更佳回报是物业管理的最终目标。
6.物业管理的内容
以预防为主,矫正性为辅的维护,保证公共设施设备的正常运作,包括:-
a.变配电设备
b.给排水系统
c.照明系统
d.中央空调系统
e.电梯运行系统
f.供暖系统
g.保安系统
h.消防系统
i.公共电视天线系统
j.广播系统
k.自动
监察系统
l.各种器材、工具、应急设备等。
清洁卫生
在物业环境中,整洁及其所带来的舒适和优美,是物业管理中一个十分重要的评价指标。由于清洁具有直观性,会带来心理上的直接感受,因而成为物业的第一印象和管理水平的重要标志。整洁的物业环境需要常规性的清扫保洁服务来提供保障。
a.每日垃圾清运
b.公共地方清洁
c.设备间清洁
d.防鼠灭虫
e.外墙清洗
绿化
a.定期浇水、施肥、修剪、除虫;
b.培植花苗、更换花木品种;
c.摆放节日鲜花;
d.改善整体布置及布局。
(4)安全保卫
保安重点在于保护使用人、建筑物、附属设施、公共设施等。而保安职责在于通过值班、看守和巡逻,防止或中止任何危及或影响业户生命财产及身体的外界因素,提高警惕,避免损失,或将损失降至最低限度,发生突发性事件时妥善处理,以便确保用户的生命财产安全,生活、工作安全和社区安定。
a.规章制度
(a)确定安保人员的数目
(b)确定安保巡逻的范围和线路
(c)确定安保工作的时间
(d)确定安保工作的要求
b.巡岗、查岗
c.仪表仪容
d.礼貌用语
e.规范动作
(5)车辆管理
a.人车分道;
b.车速控制;
c.定点停放;
d.防窃防盗;
e.出入管制;
f.标识显明;
g.停车收费。
(6)处理投诉
a.处理投诉一般程序
(a)接到电话,首先要说:“你好,**管理处。”
(b)接诉人登记投诉时间,投诉者姓名,所属公司,所属单元。
(c)用简洁明确的文字记录投诉内容。
(d)经办人立即通知相应部门跟进投诉内容。
(e)将解决投诉的进程即时反馈客户。
(f)对于暂时无法解决的投诉要向客户解释原因,同时继续跟进相应部门直到完成。
(g)将每日投诉内容汇总后输入电脑存档。
(h)要定期回访客户,做好记录。
(i)解决投诉的关键在于要让客户觉得你对他的投诉表示理解,并始终站在他的立场上。
(7)处理投诉要点
a.即时回应
b.服务态度
c.跟进
d.反馈
e.再跟进
f.危机处理
(8)财务管理
a.管理费收入
b.其他各项收入
c.管理开支
d.财务预算
e.收支公布
f.维修基金
(9)保险购备
物业公司一般应购置的险种:
a.财产一切险
b.公众责任险
c.雇主责任险
d.机器设备损坏险
e.客户沟通
f.增加透明度
g.问卷调查
h.客户回访
i.业主委员会
(10)配套服务
a.有偿服务
b.交通设施
c.俱乐部
d.文娱康乐活动
e.经营管理
(11)物业档案
a.土地批文
b.建筑档案
c.竣工图
d.验收合格证
e.设备维修合约
f.供应商资料
g.业主档案
h.个别单元维修档案
7.管理处运作
(1)管理日志
管理处的操作,属于组织性行为而非个人行为,各管理处管理级员工须对物业内每日运作了如指掌,以便部门之间互相协调、补给,达致“分工不分家”的原则。因此,管理处日志的设置非常重要,将每天管理处及物业内所发生的大小事情一一登记,包括:重大事故的发生、投诉、报修、对外联络、跟进情况、突发事件、意外、影响正常运作的事故等等。每员工亦须养成良好习惯,不时翻阅管理日志,对物业内所发生的事情了解,而经理级人员更必须每日阅读管理日志,在旁签署确认,在适当时采取跟进行动,指导员工跟进事项,安排特别工作;对重大事故更应即时向上级汇报及作书面报告。
(2)沟通
管理人员应采取开明态度,鼓励下属员工提出困难,协助其解决,但切记要员工养成习惯,在提出困难的同时,先作出思考,提供其意见及解决办法,然后适当地作出纠正,更佳地解决建议,或员工意见不被采纳的原因,这是作为一名领导对下属员工的培训、潜能发挥所采取的应有态度。
为建立正常的沟通渠道,管理处应执行定期会议:-
每日早会:每日早上开始工作前的短叙,由物业经理主持管理部主干人员共同参与,旨于检讨每天工作,提出困难,及提出当日工作重点,分派工作。
a.每星期例会:在每星期工作完结的一天,由物业经理主持,管理部主干人员及总经理共同参与,旨于向总经理汇报一星期的工作概况及重大事故,提出值得检讨或讨论事项共同研究,让员工从经验中学习,分享。总经理亦须藉此机会将公司所发放的消息向员工宣布。会议须作正式会议记录,确定跟进人员及预算完工时间,以方便跟进及监管。会议记录以简单为主,须于三天内完成分发到每名与会者。
b.每月例会:物业经理须每月提交书面的工作报告,报告在每月例会前完成及在会议中作出重点报告,每月例会须邀请委托人代表参加(如发展商代表),会议由总经理主持,参与人员应包括物业经理,工程经理或各部门负责人。会议须作正式会议记录,须于七天内完成及要发到每名与会者。
c.部门例会:保安部、清洁部及维修部应定期每星期一次与各领班进行例会,如有需要可要求该部门全体员工参加,以作检讨及讯息交流,由部门主管主持。会议须作正式会议记录,须于三天内完成及分发到每名领班。
d.业主管理委员会例会:由管理处组织,由业主管理委员会主席主持,参与人员包括管理委员会各委员、总经理、物
业经理、部门主管等,以汇报物业内的管理状况,及对保安、清洁、维修方面作出重点报告,另财政报告亦藉此会议向业主管理委员会用出简报。
会议日期由委员会主席决定,必须有七天的书面通知,开会通知内容须包括:-
(a)开会日期、时间及地点;
(b)会议议程;
(c)其他临时会议。
张贴于公告栏,让有兴趣出席旁听的住户向管理处报名参加。
会议须作正式记录,初稿于七天内完成送委员会主席作最后修改,正稿须于三星期内完成,分发到每名与会者及张贴于公告栏。
(3)轮值制度:除高压电工、消防监控须安排24小时值班制度外,
如属住宅物业,建议管理处管理人员进行24小时轮值制度,以能提供较佳的即时管理服务,同时增强下属员工,尤其是保安员的监管。
(4)事件报告途径:管理处应制定事件报告途径,让下属员工清楚
当那类事件时应向谁作出报告的逐级途径,尤其是在非办公时间内发生重大事故或紧急情况所需的支援渠道。
(5)紧急事件处理程序手册:管理处应制定紧急应变处理程序手册,图文并茂,将重要阀门、开关等分列,除可作应急用途外,亦能对有关员工及新聘员工作为培训工具。
(6)规章制度:员工绝对有权了解每工种人员的应知应会,知道公司对每人的工作要求标准。所谓“无规矩不能成方圆”,规章制度的建立,亦可作为管理人员对下属员工的监控及工作评估的依据。
(7)员工考勤制度:上下班记录,养成员工守时的习惯。如因公事离开工作岗位或单位,亦须有适当纪录。同时,须订立告假及调休,作出严谨监管。
(8)工作评估:制定员工工作考核评估制度,公平及公正地由上级作出定期评估,让员工了解自己的长短,给予机会让其修正,亦可作为奖励或提升的依据,建议最少每年进行一次。
(9)维修工作单:每项维修工作必须发出维修工作单,内容包括发出时间、日期、完工时间、日期、维修内容,用料、维修人员姓名,及须由报修者签署证实。
维修工作单可作多种用途,包括:-
a.个人工作评估
b.维修部门整体工作评估
c.个别单元维修记录
d.仓库领料证明
e.工作分配的公平性
f.有偿服务收费依据
g.维修费用开支的依据
(10)处理投诉
a.态度
b.效率
c.跟进
d.反馈
e.检讨
(11)监控
a.日常巡视
第11篇 某某物业管理公司员工入职聘用条件
某物业管理公司员工入职聘用条件
一、主要管理人员
1.物业管理处经理:
大学专以上学历
具有物业、星级酒店及商业运作等相关产业5年以上的经历
熟悉国家物管工作方面的政策、法规等
一定的财会知识
很好的协调处事能力
熟悉电脑操作
熟悉一门外语
年龄32周岁以上45周岁以下
2.综合科长
大专以上学历
3年以上的物管工作经历,有国家颁发的物业管理岗位证书
书写及口语交流能力良好
良好的组织管理能力
熟悉电脑操作
年龄30岁以上
3.工程科长:
大专以上学历(机电等专业)
3年以上的物业、酒店等的相关经历,从事工程管理工作至少5年以上
有丰富的机电、水暖专业的业务知识,并精通一个专业的业务
中级以上职称
略通英文
年龄50岁以下
4.保安科长:
大专以上学历
3年以上的物业、酒店的相关经历
5年以上的实际保安工作经历
熟悉国家有关治安、消防等的政策、法规及办事程序
有国家颁发的岗位证书
年龄25岁以上
5.保洁科长:
大专以上学历
3年以上的物业、酒店的相关经历
2年以上的实际保洁工作经历
有丰富的保洁专业的业务知识,熟悉保洁设备的使用
有国家颁发的岗位证书
有管理女员工的实际经验
二、其它人员:
序号聘任岗位性别年龄学历招聘人数其它条件
1. 会计女45岁以下大专以上1人有上岗证,会电脑操作,3年以上工作经验。
2.出纳女45岁以下大专以上1人有上岗证,会电脑操作,3年以上工作经验。
3.物业管理员40岁以下大专以上若干2年以上工作经验,有一定组织协调能力。
4.园艺绿化40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,热爱本职工作。
5.保洁员40岁以下初中以上若干热爱保洁工作,下岗人员优先。
6.保安领班男30岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
7.保安员男28岁以下高中以上若干2年以上工作经验,有上岗证。
8.水暖技工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
9.强、弱电技工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验,有上岗证。
10.万能工男40岁以下高中以上若干3年以上工作经验。
第12篇 z物业管理应急预案
3.7.1物业管理应急处理原则
公共秩序管理员是公司对小区管理的重要力量,是保障小区业主的人身与财产安全的专门力量。同时,其他员工均有义务承担小区的安全保卫职责。在日常协助公安人员维护本物业治安秩序和护卫业主的安全中,必须及时处理各种问题。处理问题的原则应遵循:依法办事,严格按照法律,遵循公司各项规章,运用恰当的方法及时有效的处理,不徇私,以理服人及以德服人。
3.7.2物业管理应急处理的方法
不同性质的问题,采取不同的方法进行处理。对业主之间一般违反公司规定和不配合物业管理工作的的内部矛盾的问题,如因为纠纷,可通过在充分尊重对方又不违反公司原则的条件下劝说、沟通、了解的办法解决,主要是分清是非,耐心劝导,礼貌待人。对一时解决不了又有扩大趋势的问题,应采取'可散不可聚,可解不可结、可缓不可急、可顺不可逆'的处理原则,尽力劝开,耐心调解,把问题引向缓解,千万不要让矛盾激化,不利于问题解决。a,
在处理问题时,坚持在充分尊重对方又不违反公司原则的前提下劝说、沟通、协调相结合的原则,如违反管理规定情节轻微,不构成损失的、可在考虑尊重对方的原则下当场予以劝说或通知其所在单位、家属进行教育。如需要给予治安处罚的,交公安机关处理;违反公司有关规章制度极其严重的,由公司领导出面协调处理。对于犯罪行为,及时予以制止,并通报公安机关,尽可能的将犯罪现象控制在最小范围内,一定要在保证自身安全的情况下争取将犯罪嫌疑人抓获送交公安机关。
3.7.3物业管理各种事件处理应急预案
3.7.3.1匪警处理应急预案
3.7.3.1.1公共秩序管理员在执勤中(或接报)遇有公开使用暴力或其它手段强行掠取集体和私人财务或危及他人人身安全的犯罪分子时,要切实履行公共秩序管理职责,迅速防止犯罪。
3.7.3.1.2凡持有对讲机的公共秩序管理员(除门卫外)在听到求援信号后,应立即前往案发现场,门卫公共秩序管理员要严格控制外出人员,并及时向领导汇报。
3.7.3.1.3若发现犯罪分子作案后逃跑时,一人又制止不了,首先要一边监视,一边尾随并看清人数、犯罪分子身高、衣着、相貌等明显特征,若使用有交通工具,要记下颜色,车型及交通牌号,并迅速向门卫和领导汇报,重大案件应及时拨110报警。
3.7.3.1.4保护好现场,在公安机关未到达前任何人不准破坏现场,应采取简易方法如:拉绳子、撒白灰或派公共秩序管理员小范围警戒。
3.7.3.1.5抽出专人配合公安机关询问当事人,对提供的情况要做好记录,对失物要清点数量、特征及物品价值。
3.7.3.1.6对犯罪分子逃离现场时遗留下的足迹或作案工具、赃物,应立即通知公安机关提取,同时指定专人看护。
3.7.3.1.7在现场发现有人受伤,要立即通知120或送往就近医院抢救,同时报告公安机关和公司领导和受害人家属。
3.7.3.1.8分公司应对所发生的案件写出书面报告,上报公司领导和公安机关。
3.7.3.2火警处理应急预案
3.7.3.2.1值班公共秩序管理员发现火情或接到报警后,应迅速集合携带灭火器材,跑步到达现场,根据火势采取扑救措施,同时向119和公司领导报告。
3.7.3.2.2分公司负责人派出公共秩序管理员对楼梯口、安全出口进行警戒,维护秩序,严禁无关人员进入及坏人混入打劫。
3.7.3.2.3所有员工(固定岗除外)听到火警信号后,应主动前往现场,按照领导的分工,各司其职。如现场住户家有人,应本着'先人员,后财产'的原则进行抢救。
3.7.3.2.4抽出专人配合公安消防部门对发生的火灾原因,损失等情况写出书面材料,上报公司领导和公安消防部门。
3.7.3.3天然气泄漏的处理预案:
3.7.3.3.1接到业主投诉天然气泄漏时,应立即派人赶往现场,且保持镇定,严禁开关电气设备,包括:手电筒、手机、对讲机等。
3.7.3.3.2迅速将现场人员撤离危险区域。到达安全地点后向公司领导报告情况。
3.7.3.3.3打开业主家中所有窗户进行通风。
3.7.3.3.4马上通知技术人员关闭天然气阀门。
3.7.3.3.5通知天然气公司进行抢险。
3.7.3.4对业主室内水浸事件的处理预案
3.7.3.4.1公司值班人员接到客户投诉室内浸水时,要立即派人前往现场观察。
3.7.3.4.2现场观察人员到浸水业户区域,必须得到的业户/用户同意,不能撬门强行入内,要设法找到阀门地点,以关闭阀门。
3.7.3.4.3浸水情况严重,必须关闭本物业管理区域的总阀门,避免水浸扩大。
3.7.3.4.4立即通知此辖区管理人员,派人携带清洁工具到业主家中清理积水。
3.7.3.4.5关闭本物业管理区域的总阀门后,影响本物业正常供水,必须书面通知各业主。
3.7.3.5交通事故处理预案
3.7.3.5.1维持秩序,保护好现场,疏导车辆,疏散围观人群,使现场交通恢复畅顺。
3.7.3.5.2纪录事件,包括文字及拍照以作存档备案。
3.7.3.5.3将受伤者移离危险位置进行必要救治。
3.7.3.5.4通知公共秩序管理员班长,公司领导及交通事故报警。
3.7.3.5.5协助交通民警做好事故处理工作。
3.7.3.5.6公共秩序管理员班长以书面形式写出报告。
3.7.3.6大面积停电事件应急预案
3.7.3.6.1当发生较大的停电事故时,如属管辖区供电事故,值班人
员迅速通知维修人员赶赴现场抢修,并记录在《维修任务单》;
3.7.3.6.2电局事故,应迅速通知供电局抢修,并向业主做好解释工作。
第13篇 物管培训:物业管理财务预算
在物业管理企业的财务管理过程中,财务预算居于十分重要的地位。任何管理活动都涉及了解过去、分析现在和规划未来,物业管理财务也不例外。财务预算既是这些了解、分析和规划活动结果的集中体现,又是保证公司的规划目标或财务管理目标得以实现的管理控制工具。
一、财务预算的含义及其要求
财务预算是现代公司理财的重要手段,通过对公司资金运动规律的认识,以及充分调动公司员工参与财务预算编制和实施的积极性,它实现了科学管理和民主管理的结合。
(一)财务预算及其作用
理论上,财务预算有广义和狭义之分。广义的财务预算是根据物业管理公司的经营目标和经营方针,在了解过去、分析现在和预测未来的基础上,对公司未来资金运动的过程和结果(包括资金来源、资金运用和资金结构等)进行事先安排的一种财务管理活动。具体而言,了解过去和分析现在是指了解公司过去和现在经营成果及其财务状况;预测未来是在了解过去和分析现在的基础上,对未来可能出现的各种情况及其对公司资金运动的影响进行科学的推断;而财务安排则是指为达成未来的财务状况和经营成果,针对相关影响因素而进行的各种财务决策活动。狭义的财务预算则是各种财务安排的系统化和具体化,即财务决策结果的汇总。可见,财务预算是物业管理公司理财活动的重要环节,它提供了物业管理公司未来资金运动的信息,为物业管理公司管理层和业主等信息需求者评估物业管理公司未来的现金流量和经营业绩提供了基础。
财务预算是物业管理公司理财活动的起点。广义财务预算过程中,基于对公司资金运动的分析和预测,管理层对物业管理公司未来财务状况进行了各种安排,财务预算就是这些安排的汇总。就本质而言,广义财务预算确立了物业管理公司下一年度理财的方向和策略,因而,作为集中体现其结果的载体――财务预算,指明了物业管理公司理财的具体目标,提供了对物业管理公司日常资金运动进行控制的依据,并可作为物业管理公司经营业绩的考评标准。
(二)财务预算的要求
财务预算的编制过程,是对公司未来经营活动和经营结果的安排过程。为此,为了保证财务预算的有效性,编制财务预算时,必须遵循以下原则或要求:
1.加强调查研究,认识资金运动规律
与其他企业的资金运动相比,物业管理公司的主营业务――物业管理服务的资金运动相对较为简单,主要涉及收取管理费和费用支出两个环节。尽管如此,为提高财务预算的准确性和可操作性,仍需在编制财务预算之前,了解其资金运动的特点,特别是设备维修保养等费用支出项目的规律性。
2.实行参与管理,调动员工积极性
财务预算是一种财务管理手段,其目的是对未来的资金运动进行控制。这一控制通过公司各部门全体员工的执行得以实现。实质上,财务预算的编制过程,就是财务管理目标的设置过程。现代管理研究表明:员工参与其目标的确定过程,能有效地增强对其目标的认同,从而提高达成目标的可能性。由于公司全体员工都将参与财务预算的执行,因此,应尽可能让员工参与财务预算的编制过程。
3.符合实际,适当留有余地
预算作为一种控制目标,其水平的高低既应该体现出挑战性,同时也应是可实现的,不应是高不可攀的,否则,财务预算难以起到应有的作用。具体而言,编制的财务预算既应符合公司的实际情况,不宜过低,同时也不宜过高,通过全体员工的努力应能够实现。
4.全面权衡,提高资金使用效益
现代管理研究证明:计划带来的节约是最大的节约。物业管理服务中,管理收费有既定标准,如何提高管理收费的使用效益必然是物业管理公司始终关心的主题。为此,不仅要求严格控制费用支出,更重要的是在财务预算过程中,应充分考虑各费用支出的必要性及其经济价值,防止预算中包含不应发生的费用项目。
(三)财务预算编制方法
财务预算有多种不同的编制方法。理论研究表明,财务预算的编制方法不同,其效益性和实现的可能性大不相同。现实中,物业管理公司编制财务预算的常用方法为固定预算和零基预算两种。
1.固定预算
固定预算,是指以过去的实际费用支出为基础,考虑预算期内相关因素可能发生的变动及其影响,在过去实际费用基础上增加或减少一定的百分比确定出的预算。这种预算编制方法也称为增量预算或减量预算编制法。
固定预算是传统的预算编制方法,在现实生活中得到了广泛应用。其优点集中表现为:编制简单,预算的编制成本较低;此外,由于固定预算以过去的费用支出为基础,费用支出水平的控制要求易于为各部门所接受。这一方法的缺点为:没有结合预算期的情况,重新对各项费用支出的必要性及其支出水平进行论证,难以实现费用支出效益的最大化;同时,由于采用该方法编制的预
算缺乏挑战性,因而,也难以调动各部门和全体员工控制费用支出的积极性。
2.零基预算
零基预算是指一切从零开始,通过重新考虑费用预算的必要性和各项支出的经济效益而编制的预算。该方法是美国学者p.德鲁克等于20世纪60年代首先提出的,它很快就受到美国政府和工商界的重视。1976年,美国总统卡特将零基预算引入政府的预算管理,取得了较好的成效。在我国,零基预算作为成本费用预算的一种编制方法,越来越多地应用于政府部门和以微利为主要特征的行业(如物业管理行业等)。
零基预算不受以往实际费用支出水平的限制,完全根据预算期业务活动的需要和各项业务的轻重缓急,对各支出项目进行逐个分析和计量,从而制定出费用预算。具体而言,零基预算的编制程序为:①由各部门提出预算期内可能发生的费用项目及费用额,而不考虑这些费用项目以往是否发生及发生额是多少;②将全部的费用项目分为必须保证支出的费用项目和费用额可以增减变动的费用项目两大类;③对各费用支出额可以增减变动的费用项目进行成本效益分析,并按照成本效益率的大小进行排序;④将预算期内可动用的经济资源在各费用支出项目之间进行分配。分配时,首先满足必须保证支出的费用项目,然后再按成本效益率的高低,将经济资源在费用额可以增减变动的费用项目之间进行优化分配。
对物业管理公司而言,零基预算有着重要价值。在既定的管理收费标准下,它有助于提高管理收费的使用效益,改善公司与业主之间的关系,从而增强物业管理公司的市场竞争能力。但值得注意的是,零基预算也有一定的不足,主要表现为:编制预算的工作量相对较大,各费用项目的成本效益率的确定缺乏客观依据等。
二、物业管理财务预算的主要内容
物业管理的财务预算,是对物业管理中资金运动过程和结果的全面反映,它涉及到公司经营活动的方方面面,内容十分丰富。为此,有必要对其具体内容作一认识。
(一)编制财务预算的假定
现实中,物业管理公司的未来资金运动面临着较高的不确定性。编制财务预算时,首先应明确编制预算的前提条件,即为公司财务预算的编制作出必要的、合理的假定。
1.持续经营假定
持续经营假定与持续经营会计假定相同,是指在可预见的将来,物业管理公司将继续为目前所管理的物业提供服务。物业管理公司根据合同对物业进行管理,除双方或单方违约情形外,这一假定是合理的。
2.单一业务假定
单一业务假定是指物业管理公司仅提供物业管理服务,不从事多种经营。现实中,许多物业管理公司从事多种经营,但由于其非物业管理服务业务的预算与一般公司的预算并无差别,而物业管理财务预算需经业主大会批准,因此,有必要确立该假定,以简化财务预算的编制。
3.现金收支假定
现金收支假定是假定公司有完善的财务管理制度,包括内部牵制制度、内部稽核制度和现金库存量(上、下限)制度等。
4.存货假定
存货假定是指假定公司的存货按经济批量(经济批量是确定存货采购量的一种方式,在该方式下,预算期内存货的采购费用和存储费用之和最小)订购,且库存量能满足日常维修保养之用。由于物业管理服务所需存货多可在本地购买,因此,公司无需储备额外的存货(也称安全储备量)以备不时之需。
5.营运资金假定
营运资金为任何公司从事生产经营活动所必需。营运资金假定是指假定公司的营运资金由物业管理公约所规定的、由业主缴纳的管理费押金提供。确立这一假定的现实意义在于,物业管理公司仅在极少数情形下为日常物业管理服务进行外部融资。
(二)财务预算的内容
各物业管理公司的经营活动是在财务预算的指导下展开的,财务预算综合反映了公司预算期内的资金运动。一般而言,物业管理公司的财务预算包括收入预算、营业成本预算、管理费用预算、财务费用预算、资本预算、预计损益表、现金预算和预计资产负债表等多项内容。
财务预算的具体内容,主要包括八部分:
1.收入预算
物业管理公司的收入来自物业管理服务和多种经营(多种经营部分的预算应单独编制预算,在此仅探讨物业管理服务部分)两个方面。管理服务收入是物业管理公司的主营业务收入,这一主营业务收入又可进一步分为管理收入(包括公共服务、公众代办性服务和特约服务三部分)、经营收入和大修收入等。
2.营业成本预算
营业成本是物业管理公司在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,其预算包括直接人工费和直接材料费预算两部分。其中,直
接人工费预算是公司在预算期内直接从事物业管理活动人员的工资、奖金和福利费等预计支出,而直接材料费预算是物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、低值易耗品和包装物等方面的预计支出。
3.管理费用预算
管理费用预算是财务预算的主要组成部分之一,是从事物业管理活动中所发生间接费用的预算。其内容包括物业管理公司管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费和修理费、水电费、办公费、差旅费、邮电通讯费、租赁费、保险费、劳动保护费、保安费、低值易耗品摊销和其他费用等。
4.财务费用预算
财务费用预算是物业管理公司在预算期内为筹措资金所发生费用的预算,其构成项目包括利息支出、汇兑损失、金融机构手续费和其他财务费用等。
5.资本预算
资本预算也称设备维修更新计划,是物业管理公司为实现物业的保值和增值,根据设备的运行状况和管理服务的需要制定的有关长期资产(固定资产等)购入和更新改造支出的预算。
6.现金预算
现金预算亦称现金流量表,是反映预算期内货币资金的流入、流出以及资金调度的预算。在此,现金并非指现钞,而是指公司的货币资金。该预算是物业管理公司进行货币资金日常管理的基本手段。
7.预计损益表
预计损益表又称年度利润计划,是在经营决策(包括财务决策)基础上,综合反映物业管理公司预算期(通常为一年,下同)内收入、成本费用和净利润的预算。
8.预计资产负债表
预计资产负债表或称预计财务状况表,是揭示物业管理公司资产、负债和股东权益在预算期末的水平及其构成的预算。
(三)现金预算和现金持有量的确定
现金预算是财务预算中居于中心地位的预算,它由现金收入、现金支出、现金余缺及其筹措和运用四部分组成。由于现金是无收益或收益较低的资产,编制现金预算时,确定现金持有量是一项十分重要的财务决策。
1.现金预算
现金预算集中反映了物业管理公司预算期内现金或货币资金收支及余缺情况,为物业管理公司日常的资金管理、融资和投资决策提供了依据,因而,在物业管理公司理财中,对这一工具应予以足够的重视。
通常,现金预算由四部分内容组成:
(1)现金收入
现金收入是指公司物业管理服务取得的现金收入。现金收入不同于营业收入,营业收入是一个会计概念,其确认基础是权责发生制,无论款项是否收到,只要取得了收取款项的权利,即可确认为收入;现金收入是一个财务概念,其确认以收付实现制为基础,即只有收到现金后才确认为现金收入。两者之间的差异主要体现在公司的应收款项上。
(2)现金支出
现金支出的内容很多,分为营业现金支出和其他现金支出两部分。营业现金支出是预算期内同物业管理公司管理服务有关的现金支出,包括采购材料、员工工资、营业费用和管理费用(不含折旧)等成本费用中的付现部分;其他现金支出主要有固定资产更新、上交的营业税和所得税等方面的付现支出。
(3)现金余缺
现金余缺是现金收入和现金支出之间的差额。差额为正数,说明现金有多余;差额为负数,表明物业管理公司入不敷出,现金短缺。
(4)余缺的运用或筹措
持有现金,收益很低;现金短缺,则公司的正常运作难以为继。为此,在保证现金最低余额的前提下,可将多余的现金用于偿还物业管理公司的借款或作短期投资;现金短缺部分,应考虑利用各种融资方式,如向银行借款、调整物业管理收费等加以解决。
2.现金持有量的确定
物业管理公司持有现金的动机不同,其现金持有量各不相同。合理确定现金持有量的方法很多,较为常用的有鲍摩尔模式等。
(1)持有现金的动机
现金持有量的确定,与公司持有现金的动机有密切关系。理论上,物业管理公司持有现金的动机主要表现为:
①交易性动机。交易性动机是指企业为了满足日常营业的需要而持有现金。在任何企业,现金收入和现金支出都不可能完全同步、同金额发生,为此,必须持有一定数量的现金,以满足支出大于收入时的现金需求。对物业管理公司而言,由于其现金收入主要来自物业管理服务收费,在时间上相对集中,而支出发生的时间又相对分散,出于交
易性动机而持有现金显得尤为必要。
②预防性动机。预防性动机是指企业为了应付意外情况而持有现金。构成现金预算的现金收入和支出,都来源于公司对未来的预测。由于未来存在不确定性,任何预测都难以百分之百准确,出现意外情况在所难免。为了满足出现意外情况下的现金需求,有必要持有一定数量的现金作缓冲之用。如物业管理公司预计的公众代办性或特约服务收费未能及时取得,或物业的供水(电)系统的维修支出大大超出计划等,这些情况都要求公司有一定的、超出正常营业需要的现金储备。
③投机性动机。投机性动机是指企业为了利用可能出现的有利机会而持有现金。如预期存货价格可能会发生暂时性大幅波动时,物业管理公司若计划利用这一可能机会,则必须持有与之相应的现金。现实中,仅有极少数公司出于此动机而持有现金。
一般而言,公司持有现金的数量取决于上述三项动机,但值得注意的是,若出现现金需求时,公司能从银行等外部渠道取得资金,则公司持有现金的数量可相应地减少。
(2)现金持有量的确定
现金是一项无直接收益或收益甚低的资产,为此,公司持有现金数量越少越好;但另一方面,持有现金不足,又会给公司带来严重后果。可见,合理确定公司的现金持有量十分重要。最佳现金持有量的确定方法有多种,物业管理公司常用的方法为鲍摩尔模式。
鲍摩尔模式中,假定公司将多余的现金投资于国库券等有价证券。需要现金时,则出售有价证券。现金支出相对稳定:即在0~t1或ti~ti+1期间内,公司的现金持有量n随支出稳步减少至0(见图2-3-4)。最佳现金持有量是总成本最低时的持有量,它取决于两个因素:持有现金的机会成本。即一笔资金既以现金形式持有,就无法同时以有价证券形式持有,此时,因持有现金而损失的有价证券投资收益,称为持有现金的机会成本。一般而言,持有现金的机会成本是一项变动成本,即与现金持有量成正比例变化;有价证券转换为现金的成本。转换成本是指出售有价证券所必须支付的费用,如通讯费、税金和手续费等。转换成本是一项固定成本,即仅与转换次数有关系,而与每次的转换金额无关(注:即使转换成本中存在变动成本,鲍摩尔模式仍然成立)。
三、物业管理财务预算的编制
不同的物业管理公司,编制预算的方式和程序各不相同。一般而言,为调动广大员工的积极性,在全面预算的编制过程中,应尽可能让物业管理公司的各个部门和所有员工共同参与,并由物业管理公司财务部门负责编制财务预算。
(一)财务预算的编制程序
财务预算的编制涉及公司的各个部门,编制预算时,需对财务预算的编制方式和编制程序作出具体、明确的规定。现实中,财务预算的编制方式和程序为:
1.编制方式
各物业管理公司常用的预算编制方式为“二下一上式”。物业管理公司管理层首先将财务规划确定的预计损益表分部门下达,作为各部门编制预算的控制目标(一下);各部门根据控制目标的要求,结合自身的实际情况,编制出分季度的预算草案,并上报物业管理公司财务部门(一上);财务部门对各部门的预算草案进行汇总和综合平衡,编制出正式的财务预算,并报物业管理公司管理层,然后再由管理层交业主大会讨论批准后,正式下达给各部门执行(二下)。
2.财务预算的编制程序
财务预算是经营预算中其他预算的汇总,编制财务预算应以其他预算为基础。具体编制程序为:①根据相关法规和管理服务合同的要求(特别是物业管理的内容和收费标准等),编制资本预算及年度收入预算;②以收入预算为基础,制订营业成本预算,即直接材料费和直接人工费预算;③依据收入预算,编制管理费用预算;④根据收入预算、营业成本和管理费用预算等,并进而结合物业管理公司的收付款政策和资本预算,编制现金预算;⑤最后,综合所有各项预算,编制利润预算(预计损益表)和预计资产负债表。值得注意的是,利润预算与财务规划中的预计损益表并无不同。因为,预计损益表作为物业管理公司的控制目标下达给各部门,然后再由各部门按照以上程序编制相应的预算。这一编制过程,一方面使预计损益表得以分解,具备了实现的可能;另一方面,为物业管理公司理财提供了所需的新信息,如现金预算等。
(二)财务预算的编制过程
财务预算的编制过程十分复杂,现以天马物业管理公司为例,具体揭示财务预算的编制过程。
天马物业管理公司仅负责一高层住宅小区――简称“闲逸小区”的物业管理服务。1999年10月,天马物业管理公司管理层进行调查研究后决定:2000年的财务预算按静态预算进行编制。此后,天马物业管理公司财务部将预计损益表(表5.5)按部门进行了分解,并下达给各部门。各部门根据下达的控制目标,结合自身的实际情况,编制了预算草案,其编制过程为:
1.收入预算
天马公司的物业管理收入相对简单,仅包括公共服务收入、公众代办
性服务收入和特约服务收入三部分。根据管理服务合同,公共服务的收费执行微利原则,并尽可能与政府指导定价相一致;公众代办性服务和特约服务的收费执行政府指导价。原则上,各项收费都应按时收取,但据以往经验知,本季度的管理公共服务收入中,80%于当季收到款项,其余20%于下季度收到;其他服务收费基本上都于当季收取。
另外,按照我国现行税法的规定,物业管理企业应就其营业收入缴纳营业税、城市建设维护税、教育费附加和防洪工程维护费等流转税。由于其流转税的征税对象为营业收入,为简便起见,将付现支出――营业税金列入了营业收入预算。
2.营业成本预算
营业成本是公司为赚取收入而发生的直接费用,包括直接材料和直接人工费。因此,编制营业成本预算,应以收入预算为基础,分别确定公共服务收入、公众代办性服务收入和特约服务收入的直接成本。其中,公众代办性服务和特约服务直接成本的确定较为容易,可参照其他工商企业采用的方法确定;公共服务的直接人工费,据保安人员、维修工程人员和清洁人员等直接从事公共服务人员的人数和当地的工资水平(包括职工福利费)确定,其材料成本可以上年度实际发生的成本为基础,增减一定百分比(通常为物价指数)来确定。由于直接材料多定点采购,公司的付款政策为:本季度采购额或成本的70%于当季支付,其余的30%于下季度付款。因此,本季度直接材料费的现金支出=70%×本季度直接材料费+30%×上季度直接材料费。
3.管理费用预算
管理费用预算是财务预算的重要组成部分。它涵盖了天马物业管理公司在提供服务过程中发生的所有间接费用,包括管理人员的工资和福利费、办公费、差旅费、固定资产的折旧、保险费等。编制管理费用预算的最佳方法为零基预算,但为了简便起见,天马公司采用的仍然是固定预算。
4.现金预算
现金预算的编制,如上所述,以收入预算和成本费用预算为依据。天马物业管理公司所需营运资金由管理费押金提供,最低的现金余额为10万元,多余资金用于偿还借款或购买国库券(年利率平均为7%);1999年度,物业管理公司无借款,也无投资。按物业管理合同,物业管理公司每季度收取经理人酬金10万元,预计所得税为30万元。
5.预计损益表
预计损益表是物业管理公司在预算期内经营成果的汇总反映。
由于缺少1999年度天马物业管理公司的资产负债表,在此省略其预计资产负债表的编制。天马物业管理公司的财务预算经“闲逸小区”业主大会通过后,于2000年1月正式下达执行。
四、物业管理的财务预算控制
财务预算,就其本质而言,是一种控制手段。在物业管理公司,财务预算的实施就是借助于财务预算,对物业管理公司的资金运动过程进行控制,即财务预算控制。为了保证财务预算能真正落到实处,公司财务管理部门应搞好物业管理财务的预算控制工作。
(一)财务预算控制的目的
财务管理部门进行财务预算控制的目的主要有:
(1)落实财务预算或财务计划。财务预算能否有效地实施,很大程度上取决于财务预算控制是否有效。如果财务预算编制得好,但财务预算控制系统失效,则很难保证公司目标的顺利实现。
(2)及时纠正偏差。由于不可预见因素的存在,财务预算在实施过程中难免会出现偏差,因而需要通过财务预算控制系统,及早发现问题,找出产生偏差的原因,然后提出修改和补救办法进行纠正,保证财务预算任务的完成。
(3)提供决策依据。财务预算控制是对财务预算在实施过程中所进行的定期性考核与检查,因而在财务预算控制的过程中会形成各种反馈信息,这些反馈信息又将成为公司管理层决策时的重要参考依据。
财务预算控制的内容很广泛,主要有成本费用控制、现金流转控制、应收票据控制、存货控制、流动负债控制、长期负债控制和利润分配控制等。
(二)财务预算控制的内容
财务预算控制主要应做好以下几项工作:
(1)将财务计划的各项预算指标分配落实到公司各部门。
(2)通过会计核算反映和监督公司各部门有关指标的实际完成情况。
(3)定期(按年或月)把实际完成情况同财务预算指标进行对比分析,找出存在的偏差,并分析产生偏差的原因,提出降低成本费用的途径,制定纠偏的有效措施。
(4)对责任部门和责任人进行评价和考核。
(5)根据考核结果和奖惩办法进行奖励和处罚。
(6)调整预算。在财务
预算执行过程中会发生一些不可预见的因素,造成财务预算执行发生偏差,为了做到考核合理,奖罚分明,一般在每年第三季度对财务预算指标进行有依据的必要调整,保证预算的合理性和可行性。
(三)财务预算控制系统的构成要素
为保证财务预算的贯彻落实,物业管理公司应建立有效的财务预算控制系统。一般来说,财务预算控制系统由组织系统、信息系统、考核和奖惩制度等组成。
(1)组织系统
组织系统对财务预算控制机构及其各自工作职责作了规定。实施财务预算控制的基本要求是实行责任中心制,即在公司内部划小预算单位,各预算单位(公司内部有特定责任的单位或部门)成为责任中心,每个责任中心都有明确的责任和控制范围。根据所负责任和控制范围的不同,责任中心又可分为成本中心、费用中心,利润中心和投资中心。一般地,物业管理公司的业务部门(如保安队、绿化队、维修队等)和各职能科室成为成本中心,该成本中心负责将人工、原材料和机器设备等投入转变为物业管理服务。利润中心是获取最大净利润为经营目标的组织单位。对一般物业管理公司或物业管理企业集团来说,投资中心和利润中心应分开,母公司或集团公司是投资中心,而紧密层、松散层和各子公司则是利润中心,母公司或集团公司对子公司实行投资控股关系,集团公司内部的各分公司和具体业务部门则是成本中心。
(2)信息系统
信息系统是财务预算控制系统的重要组成部分。财务预算控制系统的信息分为公司内部信息和外部信息。内部信息包括财务预算数据和实际执行结果的数据,这些数据可从财务计划(或财务预算)和会计信息系统中取得。而外部信息如市场预测、市场行情、政策法规变动等一般较难取得。在编制财务计划预算时,预算人员必须熟悉公司内部和外部信息,计划(预算)信息和现实信息。
(3)考核制度
考核是财务预算控制系统发挥其作用的重要因素。考核的一般做法是:根据财务预算数据,找出实际发生的结果与财务计划(或财务预算)要求之间的差异,分析产生这种差异的原因,落实责任人,并提出补救办法,最后形成财务报告,并作为公司决策和采取行动的依据。
(4)奖惩制度
奖惩是根据业绩考核结果,对业绩突出者给予奖励,对造成严重损失的责任者给予处罚的行为。考核的结果必须与奖惩挂钩,否则,财务预算控制就如同纸上谈兵,财务预算控制系统也就形同虚设。
(四)财务预算控制的步骤
财务管理部门实施财务预算控制,一般应遵循以下几个步骤:
(1)建立财务预算控制系统。建立财务预算控制系统包括建立财务预算控制的组织系统和信息系统,建立考核制度和奖惩制度。财务预算控制组织系统是财务预算控制的组织保证,包括专门机构的设立、人员的配置、岗位责任的确立和责任中心、利润中心与投资中心的建立。信息系统包括建立各种量化的控制标准(指标),它是实施财务预算控制的依据。信息系统还应包括信息反馈系统,以保证各种信息能及时传递和反馈,保证控制措施的及时落实。考核制度和奖励制度是实施控制以及对考核结果进行处理的有关规定。它们在制度上保证了财务预算控制的有效实施及财务预算目标的实现。
(2)检查监督。根据信息系统确立的标准,实行监督、检查,比较实际执行结果与标准之间的差异。
(3)分析原因。实际执行结果与财务预算的标准之间必然会产生偏差,那么,到底是什么原因产生这些偏差,责任者是谁,应该予以明确。
(4)纠正偏差。提出纠正偏差的对策,并组织实施,尽最大努力减少损失。
第14篇 某物业员工招聘录用离退职管理程序
城市花园物业管理公司质量体系
物业员工招聘录用及离退职管理程序
1.目的
规范公司员工招聘、录用及离退管理,确保员工队伍良好素质和队伍的
健康成长.
2.范围
适用于部门经理、总经理助理及以下员工的人事安排程序.
3.职责
3.1 总经理审批职位补缺申请,或新增职位申请,监督人事工作.
3.2 部门经理及时申报职位空缺.
3.3 总经理办公室及时以人才信息台等公开途径储备各类人才建立人才库,根据职位需要提供挑选职位人选,汇同各部门经理组织面试工作.
3.4 总经理办公室主任负责人事监察工作.
4.程序
4.1 各类岗位基本条件
4.1.1 保洁、勤杂员工基本条件.
4.1.1.1 18-40岁,身体健康、相貌端庄,初中毕业,一年相关工作经验.
4.1.2 警卫员基本条件
4.1.2.1 18-25岁,身高170厘米至186厘米,身体健康,体形匀称,相貌端庄,高中毕业, 二年相关工作经验,退伍军人优先.
4.1.3 厨师基本条件
4.1.3.1 23-45岁,职业高中毕业,身体健康,无任何传染病或皮肤病,四级厨师证或相当水平.
4.1.4 幼教老师基本条件
4.1.4.1 23-35岁,幼师毕业,从事幼教二年工作以上,相貌端正.
4.1.5 客户班车司机
4.1.5.1 年龄22-30岁以下,男性,身高170厘米至186厘米以上,形象良好.身体健康,双眼裸视达1.0以上,能值晚班a牌驾驶执照,有三年以上大客车安全驾驶经验.具备一定的车辆维修保养常识,能够诊断处理简单故障.
4.1.6 办公室司机
4.1.6.1 22-26岁,男性,a牌驾驶执照.有三年以上高级小轿车驾驶经验及维护保养经验和常识.熟悉北京交通及商业服务网点,具有一定行政与公关知识.
4.1.7 技术工人基本条件
4.1.7.1 22-28岁,身体健康,相貌端庄,技工以上学历,二年以上相关工作经验,能独立操作.
4.1.8 技术领班基本条件
4.1.8.1 25-30岁,身体健康,中等专业学校以上学历,从事相关技术工作三年以上,从事领班工作一年以上.
4.1.8.2 技术管理知识较全面,物业设施保养维修经验较丰富,能带班,具有开放性心态.
4.1.9 技术专业主管(工程师)基本条件.
4.1.9.1 25-35岁,身体健康,大专以上学历,从事本技术工作五年以上,从事技术管理工作二年以上.
4.1.9.2 技术管理知识全面,物业设施保养维修经验丰富.能独立解决难题,较强的协调管理能力.
4.1.10 拟提升部门经理、副经理、总经理助理职位招聘基本条件.
4.1.10.1 25-35岁,身体健康,相貌端庄,大专以上学历,三年以上物业管理相关经历,管理知识全面,沟通协调控制管理能力较强,管理的敏感度较高,具有开放性心态.
4.1.12 各类人员必须是能勤劳奉献、敬业,责任感和服务意识较强,无犯罪前科,无不良习惯.
4.1.13 公司不招用与原单位未解除劳动合同人员.
4.1.14 公司不招用与本公司员工有亲朋关系的人员.
4.1.15 公司员工一律不得介绍或推荐其亲朋来公司工作,若隐满,一经查实,公司将进行处分、处罚直至双方都开除.
4.1.16 对通过各种关系、介绍来的人员,公司原则上婉拒,个别急需或紧缺人才岗位,可适当考虑,但必须经过聘用考试和面试,并经总经理批准.
4.2 补缺、新增职位申请
4.2.1 部门经理填写《职位申请表》报总经理办公室.
4.2.2 总经理办公室,根据申请单位情况审核或重新组织审核定员定编,后加签意见报总经理审批和将审核结果反馈给用人单位.
4.2.3 经总经理审批后,总经理办公室安排招聘事项.
4.2.4 职位补充以内部调动为优先,不足者再以外部招聘.
4.2.5 高级职位以内部调动为优先.
4.3 甄选
4.3.1 人事主管从人才库挑选合适人选后由总经理办公室主任甄选.
4.3.2 人事主管对所有应聘人员应在一周内作出相应的初选,送总经理办公室主任甄别.
4.3.3 对已甄别出的候选人给予职务上的实际评价及其期望.
4.3.4 不以民族、信仰、性别、党派、地域为基础加以甄别应聘者.
4.3.5 彻底甄别、处理、淘汰不合格的和那些没有明确表示对职务真正感兴趣的应聘者.
4.3.6 至少有三个以上符合条件的合格应聘者,参加面试.
4.4 面试
4.4.1 与面试者及用人部门预约面试时间;应聘者填写《员工履历表》.
4.4.2 初次面谈的接待者为用人部门相关专业主管和总经理办公室人事主管,以用人部门为主.
4.4.3 第一次复试面谈接待者为用人部门部门经理,相关专业主管和总经理办公室主任.
4.4.4 第二次复试面谈接待者为总经理办公室主任,品质管理部经理和所分管的用人部门的总经理助理或专业总监.
4.4.5 第三次复试面谈接待者为总经理,或总经理认为有必要参加的相关人员.
4.4.6 警卫、保洁、勤杂人员经过第一次复试即可决定.
4.4.7 技术工人须经过第二次复试;但第一次与第二次复试时间应安排在半天时间内完成.
4.4.8 技术领班以上人员须经过第三次复试;但第一次与第二次复试时间应安排在半天内完成.
4.4.9 面试主要考察应聘人运用知识分析问题的熟练程序,实践经验,思维的敏捷性,语言表达能力、外表、气质、风度、情绪的稳定性,是否具备开放性心态,对应聘职位的认识、态度、兴趣、应变能力等.
4.4.10用人部门评议人着重考察岗位知识能力、技术水平等;总经理办公室着重考察工作态度、法律观念、纪律性、开发潜力、工作业绩、公共关系能力,精神倾向,个性等.
4.4.11不仅要了解应聘者过去的能力和业绩,更应判断应聘者是
否热爱本职工作,以及应聘者适合在怎样具体的工作环境中和群体中工作.
4.4.12 技术工人以上人员第一次复试时应安排笔试和专业技能测试.
4.4.13 测试应针对职务,测试合格才能参加第二次复试.
4.4.14 技术领班人员复试者应参加体验,合格才参加第三次复试.
4.4.15 技术工人以下人员面试合格后应参加体验合格后才能录用.
4.5 录用
4.5.1 警卫员、保洁员勤杂人员面试合格后由分管用人部门的总经理助理审批录用.
4.5.2 技术工人以上人员由总经理审批或按集团人事要求呈报审批.
4.5.3 按《员工培训程序》等完成入职引导、培训工作.
4.6 试用期
4.6.1 技术、专业主管及以下员工试用期一般为三个月.若需要继续观察,最长不应超过半年.
4.6.2 部门副经理以上职位,试用期为半年,若需继续观察,最长不应超过一年.
4.6.3 试用期满,不合格者应予以辞退.
4.6.4 工作表现突出、成绩优异、发展潜力大的职员,或管理架构改革期可根据情况缩短新职员试用期.
4.7 转正
4.7.1 部门经理以下员工,由部门经理填写《普通员工转正审批表》或《专业技术及管理人员转正审批表》报总经理办公室审核,报总经理审批.
4.8 转集团人事关系
4.8.1 部门副经理以上职位转正后,以及工作表现优良,有发展潜力,工作满一年的专业主管、管理人员可转入集团人事关系.
4.9 劳动合同
4.9.1 公司应与员工签订劳动合同.
4.10 离退职
4.10.1 员工按与公司签订的劳动合同要求办理离退手续.
4.10.2 离退手续于批准日起两天内办理完毕,严重违反公司规定及国家法规被辞退者,应在一天内办理完毕.
5.支持性和相关性文件.
**s4.18-01《员工培训程序》
**s4.10-05《员工考核及奖惩程序》
**s4.9-01 《职业规范》
**s4.1-04 《岗位职责》
《中华人民共和国劳动法》
《北京zz城市花园物业管理公司劳动合同》
6.质量记录及表格
**s4.1-03-f1-01《职位申请表》
**s4.1-03-f2-01《员工履历表》
**s4.1-03-f3-01《入职培训通知》
**s4.1-03-f4-01《普通员工转正审批表》
**s4.1-03-f5-01《专业技术及管理人员转正审批表》
**s4.1-03-f6-01《员工辞职申请表》
**s4.1-03-f7-01《辞(劝)退通知书》
第15篇 物业管理员技能试题-案例题
物业管理员技能试题:案例题
二、案例题:
1. 某写字楼原物业管理公司合同期满后不在续聘,由新中标的某物业管理公司接管该写字楼的物业管理工作,该公司在接管写写字楼时应按什么标准进行接管验收
2. 你知道什么是自然解聘吗某物业管理公司负责美好家园小区物业管理工作。目前由于某种原因打算终止委托管理合同,你说可以吗如果可以该怎样做好撤管工作
3. 物业档案资料收集时应按保证内容的丰富及渠道的广泛央施工及验收阶段的信息都包括哪些内容
4. 某物业管理公司新业的小马,要建立物业日常管理信息档案资料,他只收集了业主租户变动更换情况和各部门工作记录。请你告诉他还应该补充哪些资料
5. 指示性通知一般用于上级对所属下级指示布署工作。你知道通知的正文应由哪几个部分组成你能拟写一份指示性通知吗
6. 告知性通知也叫发布性通知,你知道它的作用吗请你代表某物业管理公司拟定一份'入户通知书'
7. 计划的种类很多,平时说的方案、安排、打算、设想、规划等,都可以称为计划。你知道计划的格式吗某住宅小区经常发生自行车被盗案件,业主对物业管理公司的治安保卫工作强烈不满,请你协助起草一份加强治安管理的工作计划。
8. 张先生在房展会上咨询一套看好的楼房,他想知道居住区哉的概况和业主须知的具体内容,你能告诉他吗
9. 王先生是刚刚搬入小区的业主,他很想知道物业管理区域的管理规定,你作为一个物业管理人员,请详细告诉王先生有关具体内容。
10. 御景园小区业主委员会通过招标方式选聘一家新的物业管理公司,无论采取什么方式选聘物业管理企业都应该签订物业管理委托合同。请你列出物业管理委托合同应具备的主要条款。
11. 《合同法》第十条对合同采用的形式作了哪些明确规定请你写出物业租赁合同应包括的具体内容。
12. 业主张先生擅自将自己闲置的小区商品住房对外出租,受到有关部门的查处,你知道房屋租赁的特别规定吗
13. 国家纪委、建设部计价费(1996)266号文《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中第八条明确规定了住宅小区公共性服务收费的费用构成,请你详列具体内容。
14. 你知道不可遇见费和法定税费的比率吗请你列出收益性物业管理中经营费用的具体项目。
15. 业主有享受物业管理公司提供服务的权利,同时也有承担费用缴纳费用的义务,如果业主不按期缴纳管理费,你知道该怎样追讨
16. 在物业管理员培训班上,小赵是刚刚毕业的高中学生,对定额指标,经费指标,服务指标和安全指标常常混淆,请你告诉他这几项指标的具体内容。
17. 某物业管理公司工程部经理在员工培训时间道:房屋质量等级与房屋安全检查的基本任务是什么他让小周回答,小周没能回答上来,你能回答这个问题吗
18. 确保房屋住用安全,是房屋维修的最基本方针与原则。作为物业管理企业必须切实做好指定危房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构和危房处理措施工作,你知道这几项工作的具体内容吗
19. 物业公司没有自己的维修队伍,能否在社会上随便找一个维修施工管理工作的基本内容有哪些
20. 作为物业管理公司工程部管理人员,应该掌握房屋附属设备日常性保养的内容。你掌握这方面的知识吗
21. 房屋附属设备维修类型根据设施的完损状况分为零修工程,中修工程,大修工程,你知道它们具体内容吗
22. 如果你被聘为工程部主管,你知道给水系统的管理养护和维修的内容吗
23. 给排水设备验收,执行国家验收规范,凡不合格者不能接管,你知道验收时应该注意哪些问题
24. 水泵房是提供生活用水和消防用水的要地,应该怎样制定相应的规章制度,严格加强管理
25. 供电设备的管理与供电设备的维护、保养都包括哪些内容
26. 电梯的管理和维护直接关系到千家万户的安全和乘坐方便,如何做好电梯的管理与维护工作请你告诉我。
27. 畅春园物业管理公司采用择有聘用的方法,从公司工作人员中选聘保安部经理。如果你准备参与竞争这个职位,请你回答一个保安部经理的职责是什么
28. 新来的保安员小李被分配到欣龙大厦做门卫工作,大厦门卫保安的职责和工作要求都包括哪些请你告诉他。
29. 环宇物业管理公司要求保安部人员24小时负责管区的安全保卫工作,保安部采取'四班三轮转'的方式分班,每个班都有消防、巡逻、门卫、电视监控、车辆管理员等。如出现人员空缺,由班长替班。今天消防中心一名监控员请假,班长在顶替消防监控员工作时应履行那些职责
30. 某住宅小区发生失窃案件,假如你是值班经理,你会怎样处理
31. 物业管理企业全体员工都是业务消防员,都要掌握各种器材操作技术和使用方式。你了解灭火器的种类、性能和方法吗消防栓你会使用吗
32. 物业管理员小李被临时安排替补停车场门卫老杨值班,小李不了解停车场门卫的职责,你能告诉吗
33. 物业管理人员应该知道水体污染防止的途径,尤其是加强生活饮用水及其卫生管理,按照有关规定应该履行哪些职责
34. 你了解污水三级处理技术吗
35. 假如有一天让你担任保洁主管工作,你知道他的岗位责任吗
36. 你知道绿化主管的责任吗他与绿化技术人员的责任有何不同
37. 某小区要搞一个新年联欢活动,你作为这次活动的主办者,在实施活动前应了解的主要工作内容包括哪些
38. 作为物业管理公司,在开展管区内文体娱乐活动时制定管理规章制度的基本思路是什么
39. 管理者的素质和水平决定了管理工作的效果。因此,开展文体娱乐活动主要负责人的素质很重要。请你说出选择活动主要负责人的条件及对一般工作人员培训的主要内容。
40. 开展文体娱乐活动时,发现违章行为,纠正、处理违章的主要措施是什么
第16篇 大厦物业管理搬运物品责任书
大厦物业管理中心搬运物品责任书
为确保本大厦全体客户的利益、方便客户乘坐电梯、保证大厦财产不受损失、给搬运物品人员提供方便热情的服务,特制定本责任书:
一、为客户提供物品运输(包括搬家等服务项目)的公司或人员(以下简称为:乘运人);需要运输大件或多件物品出入本大厦时,乘运人代表在阅读本文后,签字确认遵守本协议的全部条款。
二、在乘运人代表签署本责任书后,前台将安排一名门卫或保安人员(以下简称为服务人员)引领乘运人进行客户物品的运输服务,直至全部物品运输完毕为止。
三、**物业管理中心指定本大厦16号电梯为货运电梯,乘运人在使用电梯时只能使用该部电梯进行货物的运输及人员的往返。
四、乘运人在进入本大厦后,应服从服务人员的管理,禁止将易燃、易爆、有毒等危险品带入本大厦;禁止在公共区域内吸烟、大声喧哗,嬉戏打闹等不文明行为,禁止乘运人进入与运输货物无关的区域,乘运人如违反本规定所引起的一切后果,将由乘运人负担全部责任。
五、乘运人在搬运物品的过程中应做好对公共区域及公用设备、设施的保护工作,如在运输物品过程中发生损坏公共设备、设施的情况,应暂停运输服务并将损坏情况于第一时间通告前台,前台将请管理中心工程部对损坏部位进行估价或维修,对于发生维修费用的情况,管理中心将依据工程部出具的工程维修报价明细向乘运人收取维修费用,并加收10%的服务费,乘运人故意隐瞒损毁情况、逃避责任者,管理中心将在要求承运人赔偿损失以外,视情节轻重,给予人民币200至1000元罚款。
六、乘运人的车辆进入本大厦区域后,应服从保安人员的调动,禁止私停乱放;乘运人在运送物品经过大堂时,严禁拖拽物品,以免造成地面损坏,严禁用物品撞击大门,并禁止在大堂逗留以及将物品摆放在大堂内。
七、乘运人在运输物品的整个过程中,均不得阻塞公共区域的通道,包括楼内的电梯厅、电梯门、消防楼梯、楼道,并不得妨碍大厦内其他客户对上述区域的正常使用;一旦发现乘运人违反上述规定,管理人员均有权暂停乘运人的搬运工作,直至乘运人将错误更正后,方可继续从事搬运工作。
八.乘运人在完成全部物品的搬运工作后,如所提供的服务是将物品运出本大厦,请乘运人的代表到前台办理物品出门手续。
单元号码:
搬入 搬出
搬运内容:
乘运公司名称:乘运 人: .
联 系 电 话 :日期/时间:.
**物业管理中心乘运公司:
物业部 (公章):
负责人: 负责人:
日期:日期:
