第1篇 物业管理公司企业文化简介
物业管理公司企业文化
一、客户承诺:为您想得更多,让您住得更好。
二、工作宗旨: 真诚服务、客户满意。
三、企业精神: 敬业、乐业、创业。
四、质量方针:瞄准国际先进水平,不断提高服务质量; 以严谨管理和优质服务,为客户营造安全、优美、舒适、方便的社区环境。
五、团队精神:所有员工都要有'我的**、**的我'的归属感、责任感和荣誉感,实行轴心负责制,强调1+1+1〉3,即在任何情况下,都要自觉遵守和维护公司利益和形象,使整体效能大于元素效能之合。
六、全程服务:所有员工都要把对每一个客户的每一次具体服务与公司的生存发展、个人的荣辱得失紧密联系起来,明确100-1≤0,就是说即使一次微小的失误,也有可能前功尽弃,必须争取零缺陷、无微瑕服务。
七、经营宗旨:以客为友--您的物业是我们追求完美的事业,即事事以客户满意为大前提,充分满足客户需求并站在客户的角度去不断超越客户需求,增加客户对物业管理的接受和信任程度,不让客户有'花钱买难受'的感受。
八、经营理念:
1、以质量立足市场:质量上做到规范化、标准化,以高标准的质量管理体系立足市场,并不断突破与自我超越,使**物业获得市场的认同。
2、以品牌角逐市场:有优良品牌的企业才有永恒的生命力和吸纳力。'**'的精神内涵就是以品牌去占领、去获得市场。这种精神内涵的实现是以规范管理创造品牌、实施创优发展品牌,自我超越升华品牌、塑造精品演绎品牌。
3、以信誉赢取市场:'**'以'管就高标准,干就创一流',树立起**良好的市场口碑和'有诺必践、一诺千金'的社会信誉。
4、以实力拓展市场:'**'对物业管理实行条块结合、以条为主的专业化管理,和内外并举、以绩为先的规模化、专业化经营,通过组建、磨合、扩充,形成独树一帜的人才优势、技术优势和产业优势。
第2篇 住宅概况物业管理特点分析
住宅项目概况及物业管理特点分析
一、***概况
zz市'***'位于zz市航海路与世纪迎宾大道交叉口,紧邻880亩世纪游乐园、200亩航海广场、多路公交车直通全市,新东南板块龙头地位;经济繁华、交通便利,地理位置极其优越。
运用动静、商住分离的设计手法,集合欧洲城邦百年精华,恢宏创就;集景观大道、协和广场、太阳广场、和平走廊、月亮岛、晨曦广场、十二星座广场、欧式园林有机结合,
***秉承'居住改变生活'的设计理念,针对客户群体特点,强调建筑功能的整体性和时代性,从规划、景观、房型、建材等方面都充分体现了人文、自然、生态和未来。
***以国际最新流行的设计语言,从整体到局部无一不在体现欧洲古典建筑纯粹之美,高低错落、丰富多变的建筑轮廓回应zz东南城市天际线;以欧洲截取生活为摹本突破zz东南商业格局,投资自用两全其美。
***总建筑面积18万平方米,24栋多层住宅,小区内各项配套设备设施齐全,绿化景观广场,高级会所等应有尽有,处处体现了'以人为本'的居住理念,塑造了zz市小康居住生活的新典范。
***为hnz*房地产开发有限公司开发建设的多层和小高层混合型住宅小区,是zz市重点项目,省委、市委、市政府及其他相关部门对其给予厚望。
***为高档多层和小高层混合型住宅小区,机电设备众多,管网也相对比较复杂。
二、***物业管理特点
需要品牌物业管理为之装扮
好的物业需要好的物业管理呵护,需要好的物业管理品牌为之装扮,只有这样才能充分展示物业的特点,才能使物业物有所值。hn**物业管理有限公司是hn**集团的全资子公司,现为国家二级资质。
公司以发展求生存,通过先进的管理策划,规范的操作实施,iso9001和iso14001国际环境质量体系的导入、科学与系统的培训、有效的监督、评估和调整等步骤,广泛借鉴其他知名企业的先进经验,并结合自身的资源优势,实施以关怀员工、关注顾客的需求,关注环境的温馨和谐,关注物业整体氛围为特征的物业管理,形成具有鲜明特色的**物业文化及其雄心勃勃的主体发展规划。
如今,**物业已顺利通过了iso9001和iso14001国际质量体系双认证,并发展成为融住宅物业管理、商业物业管理和复合型物业管理为一体的多元化全程物业管理服务公司,先后有多个项目获得国家、省、市级优秀住宅小区(小区),园林式单位的荣誉称号。**物业人有实力、有决心、有信心,在***的物业管理上再创佳绩。
管理者需对高档多层住宅小区整体运作具有经验和优势
***作为zz市首席小康生活住宅区,凝聚了hnz*房地产开发有限公司无穷的心血和汗水,zz人民对其给予厚望,这就要求物业管理企业必须具备管理高档住宅小区的丰富经验和优势。
**物业现管理多层住宅面积逾80万平方米,高档别墅逾10万平方米,高层写字楼10万余平方。
从高档住宅小区的日常服务,到温馨细致的客户服务,再到独具**特色的社区文化活动服务,**人形成了融'第一责任制'和'一站式服务'为一体的物业管理服务体系,并将在***的管理上具有独特的经验和优势。
设备的安全运行是基本保障
***设备复杂、种类繁多,要保证设备的高效、可靠、安全运行,需要一套行之有效的管理办法。**物业有专业的机电设备维修保养队伍,形成一套独特的机电设备管理模式。公司以iso9001和iso14001质量管理体系中制定的各类设备程序管理文件及其作业指导书为标准,全面推行tpm(totalproductivem计算机技术ntenance )全面生产维修模式,变被动维修为主动保养,使我们的设备设施管理更规范化、程序化。因此我们对于***的设备管理胸有成竹,游刃有余。
安全管理是重中之重
***地理位置的特殊性和使用功能的综合性决定了其人流的复杂性,安全管理是重中之重。针对***的特点,在护管员定岗方面,根据小区规划的特点,按照内外相分离的基本原则,因地设岗,因区设岗,严格控制人流走向,重点加强居住区域安全力量,使业主安心、放心。
采取分类管理,各有侧重的管理模式
***物业管理既要为业主提供舒适、安静、有序的居住环境,又要面对外来单位和个人。这就需要物业管理公司在物业管理服务中,从商业物业管理和住宅物业管理两方面入手,采取分类管理,各有侧重的管理模式,使各分区相对独立。在商业物业管理中着重优质的礼仪和功能服务,尊重业主的个性彰显和自由空间;在住宅物业管理中更多关注人性化管理和亲情关怀。我们要让所有的业主满意,让所有的用户满意,让外来的客户满意,真正感受到我们温馨而周到的服务。
塑造良好的外在形象
***作为zz市的明星楼盘,承担着引领小康生活标准区的重任,这就要求物业公司在作好各项基本服务的基础上,强化工作人员公务礼仪培训,对内营造温馨的生活环境,对外塑造良好的外在形象。
第3篇 交通中心大厦物业资料档案管理
交通指挥中心大厦物业资料档案管理
档案资料的管理是物业管理工作的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为交通指挥中心大厦及公用设施的使用、维修、改建和各项管理服务工作提供有效的质量记录。本公司自成立以来,一贯重视档案资料的建立与管理工作。针对交通指挥中心的物业管理形式,我们拟采取系统化、科学化、电脑化的管理手段,配备专职档案管理人员,建章建制,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理。
一、需建立的档安、资料分类检索
需交通指挥中心提供的资料
1.产权资料
a.项目批准文件
b.用地批准文件
c.建筑执照
d.拆迁安置资料
2.技术资料
a.规划图
b.竣工图
◆总平面图
◆单体建筑、结构、设备竣工图
◆消防、附属工程及地下管网竣工图
c.地质勘测报告
d.开、竣工报告
e.图纸会审记录
f.工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
g.隐蔽工程验收签证
h.沉降观察记录
i.竣工验收证明书
j.钢材、水泥等主要材料的质量保证书
k.新材料、构配件的鉴定合格证书
l.水电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书
m.砂浆、混凝土试块试压报告
n.供水的试压报告
o.绿化工程竣工图纸及相关资料
p.其他技术资料
管理处需建立的资料
1.物业资料
a.大厦基本资料
b.大厦功能分区资料
c.大厦设备资料
2.业主资料
a.业主公约
b.内部办公人员名册
c.内部各科室设置及分布资料
3.日常管理资料
a.保洁管理记录
◆日常巡查记录
◆绿化消杀记录
◆水箱清洗记录
◆二次供水化验单
b.保安管理记录
◆日常巡查记录
◆交接班记录
◆值班记录
◆物资搬运放行记录
◆紧急事件处理记录
◆车辆管理记录
◆夜间查岗记录
◆闭路监控系统录相带
c.车辆管理档案
◆车辆详细资料
◆地下车库使用公约
◆车辆出入及停放记录
d.装修管理档案
◆装修通知书(附图纸)
◆装修工程队安全责任书
◆临时施工人员登记表
◆施工单位营业执照
e.维修服务档案
◆维修服务登记表
◆内部服务协议书
◆维修服务回访记录
f.收费管理档案
◆月收费明细表及汇总表
◆每季度管理费收支公布单
◆委托银行代收款协议书
◆管理处与外单位签订的各类合同
g.设备管理档案
◆各类公用设施保养维修记录
◆各项机电设备保养维修及运行记录
◆设备分承包方维修保养记录
◆设备检查记录
h.社区文化档案
◆各项活动计划及实施记录
◆图片及录像
◆新闻媒介报道剪集
◆业主反馈意见及各项建议
i.顾客意见调查、统计记录
j.服务质量回访记录
k.顾客投诉及处理记录
l.员工管理档案
◆员工个人详细资料
◆员工业绩考核记录
◆员工内务管理检查记录
m.培训档案
◆各项培训计划及实施记录
◆培训结果考核及跟查记录
◆军事训练及消防演习记录
n.行政文件
◆政府部门文件
◆物业公司及集团公司文件
◆管理处规章制度、通知、通报等文件
◆管理处获得的荣誉
o.业主管理委员会文件
◆筹备期间文件:如通知、选票、选举结果等
◆成立后运作文件:如会议通知、历次会议纪要等
二、档案、资料管理办法
档案、资料建立及管理运作流程示意图
图九档案资料管理运作流程图
档案资料收、发管理程序
*管理处重要资料(如交通指挥中心提供的资料)接收必须经过管理处经理或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷立档。
*管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)按照本公司制定的文件管理程序进行发放及接收手续,并分卷立档。
档案资料管理要求
*采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光盘、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
*尽可能把其他形式的档案资料转化为电脑储存,便于查找和利用。
*电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理,并定期清除过期效文件。
*原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关数据,以保证查阅者及时找到有效的文件。
*档案的鉴定必须由管理处经理或其指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,其他未经授权人士无权决定。
*档案组卷按不同业务性质分块,以内容分类,逐一编号,登记造册,编辑目录,并按不同业务部门分柜保存。
*专人负责档案保管,做到档案标识清晰,分类明确,易于查找;档案出室必须由具备资格的人员经过登记后方可惜出
。档案管理人员需按时检查档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防止因管理疏忽所导致的文件流失。
*档案室内保管环境要求达到防火、防潮、防变质等要求,配置有效的灭火器材,并放置适当的干燥剂用以防潮,档案管理人员需及时进行检查和清理,保证文档保管条件符合公司文件管理要求。
*针对交通指挥中心物业档案资料特点,制定严格的档案保密制度,对档案资料的安全保密管理向业主负责。
第4篇 物业管理法规测试题2
物业管理法规测试题(下篇)
一、判断题(每题1分,共10题)
1、专有部分是指在建筑物中依法取得的独立使用并具有排他性独立空间或区域,包括为这些空间和区域专用的计量设施和管线接驳终端以内的相关设备设施。( √ )
2、共用部分是指物业管理区域以内,专有部分以外的,属于全体业主或两个以上业主共同所有、共同使用的场所、空间、设备、设施。( √ )
3、物业建设单位依法所保留非法定共用部分的物业或配套设施,可以不按照原规划设计的用途和功能使用。( χ )
4、建筑物专有部分的修缮、管理、维护,由业主自行负责并独立承担费用。( √ )
5、物业建设单位在物业管理中应以未出售物业的业主身份依法享有业主的权利并承担业主的义务。( √ )
6、业主或者物业使用人装饰装修物业的专有部分,不论是否涉及到共用部分均应向物业管理企业申报登记。( √ )
7、建筑物区分所有权的所有人对其专有部分享有单独所有权,可以自由占有、使用、收益、处分、并排除他人干涉。( √ )
8、已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费由建设单位交纳。( √ )
9、业主大会会议应当有物业管理区域内1/2以上的业主参加才能生效。( χ )
10、业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳。( √ )
二、选择题(每题1分,共20题)
1、保修期满后,物业共用设施和附属建筑物修缮的最终责任由业主或业主大会承担,执行责任由( b )承担。
a、业主 b、施工单位 c、建设单位 d、物业管理企业
2、( a )不属于物业管理安全防范服务的范围
a、业主人身与财产的安全保障 b、治安协防
c、交通秩序管理 d、消防管理
3、物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向( b )收取有关费用。
a、业主 b、最终用户c、业主委员会
d、业主大会 e、物业管理企业
4、物业管理纠纷的处理,通常分为( a )三个层次。
a、协商解决、调解、仲裁或诉讼
b、协商解决、调解、仲裁和诉讼
c、协商解决、调解、诉讼
d、协商解决、调解、仲裁再诉讼
5、建筑物致人损害的民事责任适用于( b )的归责原则。
a、违约责任原则 b、过错推定责任原则
c、无过错责任原则 d、公平责任原则
6、先行调解制度作为我国民事诉讼的一项基本原则,在物业管理的行政复议和行政诉讼中( d )先行调解制度。
a、也适用b、允许采用c、应该采用d、不适用
7、业主委员会是( d )。
a、全体业主合法权益的代表 b、物业共用部分的经营者
c、重大事项的决策者 d、业主大会的执行机构
8、对于管理运作混乱、滥用职权、严重违反物业管理法律、法规和政策的业主大会,( d )可以责令其整顿或暂停工作。
a、开发建设单位b、全体业主
c、物业管理企业d、政府物业管理主管部门
9、除首次业主大会外,业主行使业主大会会议表决权的依据是( a )。
a、业主大会议事规则 b、业主每人一票
c、业主所拥有的建筑面积 d、物业管理企业的规定
10、依据民法通则第一百二十六条的规定,建筑物或者附属设施等倒塌、脱落、坠落造成他人损害的,它的( b )应当承担民事责任,但能够证明自己没有过错的除外。
a、建造施工者b、所有人或者管理人
c、物业管理企业d、政府主管部门
11、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( a )。
a、 前期物业服务合同约定的内容 b、业主公约约定的内容
c、业主临时管理规约约定的内容d、物业服务合同约定的内容
12、物业管理活动内容的依据是( b )。
a、业主公约b、物业服务合同
c、业主的财产权d、行政主管部门的监督
13、物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对(a)。
a、业主临时管理规约予以书面承诺
b、前期物业服务合同予以书面承诺
c、业主公约予以的承诺
d、物业服务的内容予以的承诺
14、制定物业管理区域内物业共用部位和共设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的权力归(b)
a、物业管理企业 b、业主大会
c、行政主管部门 d、居民委员会
15、业主大会发起的主体是(c)
a、建设单位 b、物业管理企业 c、业主 d、行政主管部门
16、业主大会作出重大事项决定时,必须经过物业管理区域内全体业主( b )通过。
a、2/3以上b、所持投票权2/3以上
c、1/2以上d、所持投票权1/2以上
17、首次业主大会投票权确定办法由( c )规定
a、由《物业管理条例》 b、建设部
c、省、自治区、直辖市 d、全体业主
18、我国有权制定宪法、法律的国家权力机关是( a )
a、全国人民代表大会 b、国务院
c、地方行政机关 d、地方人民代表大会
19、我国第一部物业管理行政规章是( c )。
a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
b、《物业管理条例》
c、《城市新建住宅小区管理办法》
d、《物业管理企业财务管理规定》
20、我国第一部以授权立法形式颁布的地方性物业管理法规是( a )。
a、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》
b、《上海市居住物业管理条例》
c、《厦门市住宅区物业管理服务条例》
d、《海南省物业管理条例》
三、多项选择题:(每小题1分,共20分)
1、国家规定的建筑工程的最低保修期限为( abcde. )
a.地基基础和主体结构为工程的合理使用年
b. 有防水要求的屋面,卫生间、房间和外墙面的防渗漏为五年
c.供热与供冷系统为两个暖期、供冷期
d.电器系统、给排水管道、设备安装为两年
e.装修工程为两年
2、业主管理规约可以对( abcd )作出约定。
a.物业的使用 b.物业的维护及管理
c.业主的共同利益 d.物业应当履行的义务
3、实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括(abc)
a.物业服务成本 b.税费
c.物业管理企业的利润 d.物业管理企业的酬金
4、依据国家发改委、建设部《物业服务收费管理办法》第十三条的规定,( ab )可以按照物业服务合同的约定聘请专业服务机构对物业服务资金的收支情况进行审计。
a.物业管理企业b.业主大会c.业主委员会d.物业建设单位
5、物业管理服务收费标准由( a d)按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
a.业主 b.业主大会 c.业主委员会 d. 物业管理企业
6、合同订立的合法原则所包括的内容有( abcd )。
a.合同内容必须符合法律、法规的规定
b.合同内容不得损害国家利益
c.合同内容不得损害社会公共利益
d.合同订立的程序符合法律、法规的规定
7、以下属于物业建设单位义务的有( abcd )
a. 建设单位应当在销售物业之前,制定业主临时公约
b. 建设单位应当在物业销售前将业主临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明
c. 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围,承担物业的保修责任
d. 承担已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业的物业服务费用
8、《中华人民共和国合同法》的总则中明确规定了( abcde )合同法的基本原则。
a.公平原则b.平等原则 c.自由原则
d.诚实信用原则e.合法性原则
9、依据《中华人民共和国合同法》的规定,有( abcdef )情形之一的,合同无效。
a. 以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益
b. 损害社会公共利益
c. 恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益
d. 以合法形式掩盖非法目的
e. 违反法律的强制性规定
10、住宅物业的建设单位,在下列( ac)情况下,经批准可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
a.投标人少于3个b.投标人少于5个
c.住宅规模较小d.物业建设单位认为没有必要
11、通过招标投标方式选择物业管理企业的,招标人应当按照以下( abc )规定时限完成物业管理招标投标工作。
a. 新建现售商品房项目应当在现售前30日完成
b. 预售商品房项目应当在取得《商品房预售许可证》之前完成
c. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前90日完成
d. 非出售的新建物业项目应当在交付使用前60日完成
12、合同附随义务是因缔约关系而产生的( abc )以及其他诚实用原则或交易惯例产生的义务。
a.协助b.通知c.保密d.保护
13、依据《中华人民共和国合同法》规定,当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应该承担( acdef )的违约责任。
a.继续履行合同b.支付罚款金c.支付违约
d.双倍返还定金e.赔偿损失f.采取补救措施
14、有下列( abcd )情形之一的,当事人可以解除合同
a. 因不可抗力致使不能实现合同目的
b. 在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务
c. 当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行
d. 当事人一迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。
15、以下说法正确的是( a b )。
a. 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
b.物业管理企业应当按照物业服务合同提供相应的服务
c.物业管理企业承接物业时,应当与业主大会办理物业验收手续
d.物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主委员会同意,物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。
16、以下说法错误的是(b c)
a、从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格
b、业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主不再负连带责任
c、前期物业服务合同可以约定期限,且该期限未满,业主委员会不得终止前期物业服务合同
d、住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定,必须告知相关的居民委员会,并认真听取居民委员会的建议。
17、以下属于行政处罚的是( abcd )。
a. 警告 b. 罚款 c. 没收非法所得和非法财物
d. 行政拘留 e.罚金
18、物业管理企业将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门可以(acd)
a. 责令限期改正
b. 处委托合同价款20%以上50%以下的罚款
c. 处委托合同价款30%以上50%以下的罚款
d. 情节严重的,由颁发资质证书的部门吊销资质证书
19、物业建设单位在物业管理区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的,县级以上人民政府房地产行政主管部门可以(abd)
a. 责令限期改正
b. 给予警告
c. 没收违法所得,并处10万元以上30万元以下的罚款
d. 没收违法所得,并处10万元以上50万元以下的罚款
20、依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条的规定,处理相邻关系应遵循( abcd )的原则。
a. 有利生产b.方便生活 c.公平合理 d.团结互助
四、论述题:
1、 试述《物业管理条例》的立法原则(8分)
答:《条例》在坚持民法基本原则和立法法规定的立法原则的前提下,主要遵循了以下基本原则。
一是,物业管理权利和财产权利相对应的原则。
在我国《物权法》尚未出台的情况下,《条例》吸收了发达国家成熟的建筑物区分所有权理论,对业主权利义务的规定,其实就是明确了业主作为建筑物区分所有权人的权利义务。对业主在首次业主大会会议上的投票权的规定,是基于业主拥有的财产权份额,将业主的物业管理权利相应建立在对自有房屋拥有的财产权基础之上。
二是,维护全体业主合法权益的原则。
为维护全体业主的合法利益,《条例》既对物业管理企业的行为、业主大会的职责及其对涉及业主共同利益事项的表决、个别业主不按合同约定交纳物业服务费用损害全体业主利益的行为、有关政府部门的行政监督管理责任等作了明确规定,也对建设单位、公用事业单位等物业管理相关主体依法应当履行的义务作了详尽规定。在处理行政处罚和承担民事责任关系方面,《条例》设定的法律责任充分体现了优先保护全体业主利益的原则。
三是,现实性与前瞻性有机结合的原则。
《条例》注重保持法规、政策的连续性和稳定性,对被实践证明是行之有效的制度,如业主自律、物业管理企业资质管理等制度,予以保留。《条例》注重肯定实践成果,将在实践中积累的良好经验,如主管部门加强对业主大会的指导和监督、物业管理企业做好物业接管验收等,确立为法律规范。对于如何解决现实中存在的问题,如开发企业不交纳未售出物业的物业服务费用、任意扩大物业管理企业的治安责任、公用事业单位向物业管理企业转嫁责任等,《条例》作出了明确规定。《条例》贯穿发展的指导思想,设立的业主大会、强制性维修养护等制度,符合市场经济的基本规律,符合未来立法趋势。四是,从实际出发,实事求是的原则。
我国各地区的物业管理发展很不平衡,沿海地区与中西部地区、大城市与中小城市,在物业管理市场发育程度、市场环境、管理服务水平
等方面差异较大。《条例》在坚持法律制度统一性的前提下,充分考虑各地区的实际情况,对房地产开发与物业管理分业经营、物业管理区域划分等问题仅作出原则性规定,有的规定的具体执行办法,授权省、自治区、直辖市制定。
2、《条例》的基本思路之一是:保护业主的财产权利,协调好单个业主利益和全体业主共同利益的关系。试问:你是如何理解这一基本思路的 (12分)
答案一: 物业管理的基础是业主的财产权。对物业进行管理是业主行使财产权的行为。选聘物业管理企业实施管理只是业主管理自身物业的方式之一,业主还可以根据实际情况决定采用其他方式,比如自我管理,或者将保洁、绿化等各项事务直接委托专业企业。《条例》本着尊重业主财产权利的原则,并不强制业主必须实行物业管理,而只是规范实行物业管理时各方的行为。当然,随着社会对物业管理认同感逐步提高,越来越多的业主会选聘物业管理企业来管理物业。
《条例》充分尊重和维护业主的财产权利。凡是依附于财产所产生的法律关系,均遵循了民事法律关系的基本原则,强调物业管理企业与业主是平等的民事主体,是服务与被服务的关系,保证业主充分行使财产权。对于业主的共同利益,也由业主在民主协商的基础上自行平衡。《条例》对业主财产权利的尊重和保护,还体现在对侵害业主财产权的救济上。建设单位和物业管理企业的行为给业主造成损失的,应该依法承担民事损害赔偿责任;物业管理企业擅自改变物业管理用房的用途,或利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修养护,剩余部分由业主大会决定使用。这充分体现了保护业主权益的立法精神。行政机关在实施对物业管理活动的行政管理中,必须牢牢把握这一精神。
答案二:业主的财产权利是物业管理的基础,物业管理的落脚点就是要保护业主的财产权利,不仅要保护单个业主的权利,而且要保护全体业主的共同利益。条例从如下几个方面加强了对业主合法权益的保护:一是明确列举了业主在物业管理活动中享有的权利及其内容。
二是规定物业管理区域内全体业主组成业主大会,并选举产生业主委员会,业主大会应当代表和维护全体业主在物业管理中的共同利益,决定物业管理中的重大事项,业主委员会负责公共日常事务,为保护业主合法权益提供组织上的保障。三是规范了业主大会的会议形式和表决方式,业主通过业主大会行使自己在物业管理中的权利,如自主地选聘或者解聘物业管理企业、决定物业服务合同的内容、监督物业管理企业履行物业服务合同等,为保护业主的合法权益提供程序上的保障。四是通过规范建设单位、物业管理企业的行为,来保护业主的合法权益。如条例规定了建设单位不得擅自处分业主依法享有的物业共用部位、共同设施设备的所有权或者使用权;建设单位应当依法承担物业的保修责任。条例还明确了物业管理用房的所有权归业主,物业管理企业不能擅自改变其用途;物业管理企业在代收有关公用事业费用时,不得收取手续费等额外费用;物业管理企业不得擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施的用途等。
五、案例分析:
(一)某业主委员会成立后即发出通知要求物业管理企业在七天内公布物业管理服务收费及支出账目,物业管理企业未在此期限内公布。业主委员会即在小区内张贴告示要求全体业主从即日起停止向物业管理企业交费,并向业主委员会交费。第二天,业主委员会在小区内摆摊收费,并给交费的业主开具盖有委员会公章的收款收据。试分析业主委员会的行为是否合法,物业管理企业应当依哪种途径解决该问题。(8分)
答案要点:
1、业主委员会违反了《物业管理条例》第15条的规定,其收费行为没有法律依据。
2、物业管理企业可通过协商或调解的方法要求业主委员会停止收费行为。
3、物业管理企业也可向物业管理行政主管部门投诉,要求行政主管部门纠正业主委员会的违法行为。
4、依据《物业管理条例》第19条的规定,业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的,物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门,应当责令限期改正或者撤
(二)为了配合政府的市容美化和夜景灯光工程,经政府主管部门的批准,物业管理企业在其所管理的大厦的三楼平台上,设置了一座大型的灯光广告招牌出租。在处理广告招牌的租金中,物业管理企业与该大厦的业主委员会发生了纠纷。为此业主委员会向人民法院起诉物业管理企业设置广告招牌的行为侵害了业主的合法权益,要求拆除招牌。试问:(1) 该广告招牌的出租租金属于什么性质应如何分配(2分)
(2) 物业管理企业设置广告招牌的行为是否侵害了业主的合法权益(2分)
答: (1)租金属于商业收入,应归全体业主所有,可用于弥补物业管理费的不足;
(2)未侵害业主的利益。因为广告牌是由市政府要求设立的,具有公益性。
(三)某花园小区业主陶小姐已有好几个月没缴纳管理费了。物业企业上门催讨时,陶小姐以前不久其家水管渗漏,物业企业没有及时进行维修,给其生活造成了诸多不便为由,而拒交物业管理费用。试问陶小姐的主张是否有法律依据为什么(3分)
答:自来水管属于业主专有设施,其维修应由业主自行负责。当然也可以请物业企业维修,但这种维修属特约服务的范围,不属物业管理综合服务的范围,物业管理企业并无法定维修的义务,所以陶小姐的主张是没有法律依据的。
(四)一天清晨,某车主找到某物业管理企业大厦停车场,称其前晚停放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见了。停车场的值班人员查阅了车辆登记本,没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录,于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后,物业管理企业接到人民法院的传票以及保险企业的起诉书副本,称保险企业已经将红色跑车理赔给了车主获得了代位索赔权,车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费,车主与停车场构成保管合同关系,要求物业管理企业承担车辆丢失的赔偿责任。试问:
(1)物业管理企业应车辆丢失的承担责任吗法律依据是什么(2分)
(2)依据《中华人民共和国合同法》的规定,如何具备保管合同关系(3分)
第5篇 物业创优达标管理效益项自检说明
创优达标管理效益项自检说明
荆州市**物业管理有限公司自承接博盈**广场项目以来,着眼于为荆州招商引资及经济建设树立良好的服务窗口,重视广场的社会效益。为此,**广场管理处实行规范化的物业管理,通过良好的物业服务质量水平,为大厦的业主招商及**广场资产的保值增值服务取得了良好的社会效应。
**广场物业管理处对大厦的招商工作起到了良好的推动作用,自物业公司前期介入大厦的辅助施工验收,确保**广场实现智能化环保型商务写字楼综合功能,并提供专业化的物业管理服务,树立了荆州商务、文化、艺术之都的第一写字楼品牌。大厦招商取得突破性进展,截止2003年10月份,大厦入驻租户达25家,19层楼共租出15层(含凤凰阁中餐厅、地下餐厅、卧龙公寓),入驻率达85%,确保业主军沙公司实现良好的**回报,资金收入稳定上升。
优质的物业管理品牌吸引了大批高质量租户入驻,如:荆州市人民政府**服务中心、太平洋人寿保险公司、康佳公司等知名企业,高素质的租户在不断推物业管理服务水平的同时,均能按时交纳物业管理服务费用,截止十月份,物业管理服务费用收缴率达100%,本年度前期**广场物业管理处营业额接近300万,为物业公司正常运转创造有力的经济基础。
**广场物业管理处为增加营业收入,不断完善对业主、租户的服务,通过独具特色的个性化服务项目,打造物业管理强势品牌,管理处由专业的维修队、保安队、保洁队等服务人员广泛开展以下个性化服务项目,如:私人保安、上门维修、商务保姆、专业保洁、家政服务、商务代办等有偿服务项目,以上项目均赢得了租户的广泛好评。目前,**物业正通过不断积累人才、管理、技术资源优势,重点以承接高档写字楼、别墅小区全方位物业管理服务项目为突破口,广泛开展对外物业个性化特色服务:专业物业、酒店经营管理咨询;人才、劳务、培训输出等业务,进一步打造优质物业管理品牌,为全面推动行业整体管理服务水平不断努力。
截止目前,公司财务状况运行良好,预计全年将实现营业额收入达300万,综合利润达20万。经过一年多的物业经营管理,**广场已成为荆州市招商引资、**服务和商务交流中心,取得了良好的经济效益和社会效益,为荆州树立高档商务写字楼和精品物业管理典范。
第6篇 物业园区电力系统管理维护培训
物业园区电力系统的管理与维护培训
1、供电设备的组成
用电单位的用电来源,一般分为高压供电和低压供电两种。所为高压供电,是用户直接从高压线路上取得电源,通过自备的降压变压器,将高压转换成低压(380伏/220伏),再分配给各用电点;低压供电,是指从供电局已经转换成低电压的线路上直接取得电源。低压供电减少了变压器的投资,也不用对其进行维护(由供电局维护)。用电量小的单位一般多选用低压供电的方式。按照全国供电规则的规定,一般用电容量大于250千瓦以上的单位,必须选用高压引进。
用户将低压电流通过控制闸,根据需要将'电能'分配到各用电点,这项工作称为配电;将高压转换成低压的工作称为变电。用来装置这些设备的场所叫配电室(站)/变压室(站)。每个用电点又通过一定数量的闸刀和熔断器将电能再分配到各个用电器具,如电梯、电灯、插座等处使用。这些装有控制闸刀和熔断器装置的箱体成为配电箱。
用电量大的单位,为监视供用电情况,达到安全可靠运行的目的,还必须设置一些声、光、指示信号、控制计量仪表、保安防护系统、操作控制系统等辅助设施。这些部分共同组成一个完整的共用电系统,使电正常运行。
2、供电设备的管理与维护
(1)供电设备的管理
对供电设备进行管理的目的是保证其正常运行,供电不间断。为此,首先应了解和掌握全部设备的各种资料。应掌握的资料包括以下几个方面:
①供电范围内各建筑物的构造方式、用点内容及主要要求(如住宅和商服设施、工厂车间、办公楼等,对用电的要求是不一样的);
②供电方式、电压等级、用电容量、分配方案、配件方法(如高、低压重点保护单位,单、双路供电等);
③全部电气平面图、系统图;
④施工中的各级各阶段的验收证明书、变更洽商纪录(如绝缘遥测记录,接地点组织的测定,单、全负荷实验结果报告和支路的负荷电流实测记录,电压变化情况记录等);
⑤核对实际安装的线路及设备的数量、规格、型号、位置是否与图纸要求一致,地下埋设管路的具体位置与平面图是否一致;
⑥正式使用后,各用户内的主要用电设备数量、容量及使用规律与负荷变动情况等。
掌握资料后,即应制定管理办法。一般包括下列内容:
①定期巡视维护和重点检测。
根据供电范围内的具体情况,参照供电局的'电气设备运行管理规程',写出固定的巡视日期和内容(可分为一般部位和重点部位、一般项目和重点项目等);根据设备的使用频率和季节的不同,定出测定的项目,如雨季前要进行遥测地极的接地电阻值,夏季要进行遥测线路的绝缘电阻值,以及特殊节日前的有关项目检查等。
②建立各项设备档案。
所有较大的用电设备均应按台编号,建立档案,如锅炉房内的风机、水泵、厨房内的机具。一般建立如下档案:电气平面图、设备原理图、接线图等有关图纸;用电电压、频率、实测电流等有关数据;维修记录、运行记录、巡视记录及大修后的实验报告记录等。
③积极有效地宣传安全用电、和利用电的知识,掌握用电的一般知识和应遵守的用电规定。
(2)供电设备的维护与保养。
供电设备的维护范围,须按照供电规则中所规定的产权分界点的划分原则来执行。依据'全国供用电规则'对维护管理与产权分界的界定,供电局与用户电气设备的维护管理范围遵照以下原则:
①低压供电的,以供电接户线的最后(第一)支持物为分界点,支持物属供电局;
②10千伏及以下变压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一断路器或进线套管的维护责任由双方协商确定;
③35千伏及以上高压供电的,以用户厂界外或配电室前的第一断路器或进线套管为分界点,第一机电杆属供电局;
④采用电缆供电的,本着便于维护管理的原则,由供电局与用户协商确定;
⑤产权属于用户的线路,以分支点或以供电局变电所外第一基电杆为分界点,第一基电杆维护管理责任由双方协商确定。计费电度表及附属件的购置、安装、移动、更换、校验、拆除、加封、启封等均由供电局负责。
对供电设备的维护可分为日常巡视维护和定期检查保养两个方面。应根据供电范围内的具体情况,参照供电部门的'电气设备运行管理规程',定出重点检查的项目。供电规程中的所有规定都是系统正常运行的保证也是维护保养的标准和依据。主要有以下内容:
①观察总盘上的各类仪表、电压是否正常,使用电源的变化情况,高峰用电时的电流数值,三相电流是否平衡,对照值班记录检查分析有无差异;
②核对各个支路的实际负荷是否与装设的保护元件整定值相符合(按规定采用热元件时,整定值为负荷电流的1-1.5倍,采用熔丝时,按负荷电流的1.25-1.5倍选用);
③配电箱的固定是否牢固,箱内期间是否完好无损,各闸具的接头有无松动,操作是否灵活,刀刃及接点有无烧伤,导线绝缘是否老化、变脆,熔短器有无焦痕;
④导线绝缘是否良好(用兆欧表摇测绝缘电阻值,低压线路应不低于0.5兆欧),各类绝缘导线的绝缘是否老化,特别是各接头处有无变焦、变脆,绝缘包布有无失效,接头之间有无电腐蚀现象;
⑤沿墙及沿顶棚架设的明线是否松脱、垂落、损伤,有无其他物品触碰到线,室外架空线的瓷瓶是否破裂,导线垂度是否过大,有风时导线摇拽线间有无相碰现象,电杆是否歪斜,木杆根有无糟朽、缺土、下凹;
⑥金属管连接的地线是否良好,有无虚脱或腐蚀,各种管线固定是否牢固,管子接头有无脱扣拔节现象,管子有无塌腰变形;
⑦各用电器具,如灯头、开关、插座等是否牢固,灯头吊线据地是否太低,有无自行拉扯的临时线路等;
⑧各种地板的接地电阻是否符合规定(防雷接地10欧姆以下,保护接地4欧姆以下),接地导线有无伤痕和腐蚀;
⑨特殊房间应有特殊要求,如潮湿、高温、易燃、放爆等场所应按照有关规定重点进行检查维护。
(3)线路的常见故障及检修
线路的常见故障包括断路、短路、接触不良及漏电等。在检修时,首先应根据各种现象加以综合分析判断,找出故障原因及故障所在,在按情况加以排除。
①断路,分线断路和中线断路两种,应换新线。
②短路,是指相线于相线之间、相线与中线之间或相线与接地线之间断接的现象(即电阻等于或接近于零),应环线或重新包扎。
③接触不良,是指在正常使用中发现电压有较大的波动或者照明发光发暗或忽明忽暗。应分段检查,找出接触不良部位重装重接。
④漏电。这是因为导线老化、受潮、绝缘层损坏或受环境破坏而造成电流
泄漏,严重的能造成人身事故,或造成不能正常用电。检查方法时用兆欧表测量线路或设备的绝缘电阻,然后按具体情况予以修复或更换。
⑤管子配线的绝缘电阻的测量及换线。由于管子里导线在长期不通风、散热极差的状态下工作,导线的绝缘层及易发生粘连、变脆、老化,导致导线绝缘电阻下降。此时,必须对管内导线进行更换。
3、电力系统的操作
设置操作模拟图板的目的如下:
(1)电气设备的实际状态很难一目了然,有了模拟图板,可以明确展示供电方式和电器设备间的相互联系及其各断路器的'合'、'断'状态。
(2)可以正确部署安全措施,防止错误操作事故,并借以指导值班人员进行倒闸操作的模拟演习。
(3)可以进行日常培训练习,提高值班人员的操作技术水平以及处理事故的能力。
(4)可以加深值班人员对电力设备的接线方式、布置方位、命令代号的记忆。
变配电所高低压电器设备部分停电工作的制度如下:
(1)变配电所高低压电器设备部分停电工作,应执行变电停电工作票。工作票的主要内容应包括:工作内容、工作地点、停电范围、停电时间以及安全措施等。
(2)工作范围应在工作票中用单线系统图加以注明,用不同颜色标明停电及带电部分。
(3)在工作票中,应填写清除所要拉开的隔离开关和断路器的高度编号,并应注明装设接地线的确实地点和应设的遮拦和标示牌等。
(4)工作终结,要履行送电前的检查以及工作负责人在工作票上签名等手续。
工作票签发应由电气负责人或电气工程师担任,签发工作票时应重点检查的内容如下:
(1)工作的必要性。
(2)工作是否安全。
(3)工作票上所填安全措施是否正确。
(4)工作票所划停电范围是否正确,有无其它电源返回的可能。
(5)所指派的工作负责人和工作人员的技术水平是否能满足工作需要,能否在规定的停电时间内完成工作任务。
(6)所准备的工具、材料以及安全用具是否齐全。
工作监护制度是保证人身安全及操作正确的主要措施。监护人的职责是保证工作人员在工作中的安全。所监护的主要内容如下:
(1)部分停电时,监护人应时刻注意工作人员的活动范围,使其与带电设备保持规定的安全距离。
(2)带电作业时,除应监护工作人员的活动范围外,还应注意工作人员是正确使用工具、工作位置是否安全,以及操作方法是否正确等。
(3)监护人发现工作人员中有不正确的动作或违反规程的做法时,应及时提出纠正,必要时可令其停止工作,并立即向上级报告。
(4)监护人在执行监护时,不应兼做其它工作。在下列情况下,监护人可参加班组的工作:
①全部停电时;
②在变电所内部分停电时,只有在安全措施可靠,工作人员集中在一个工作地点,工作人员连同监护人不超过三人时;
③所有室内、外带电部分,均有可靠的安全遮拦,完全可以做到防止触电的可能时。
凡遇到下列情况时,可不填写工作票:
(1)事故紧急抢修工作。
(2)用绝缘工具做低压测试工作,如用钳形电流表进行的测试工作等。
(3)线路工作人员在巡视或检查外观时。
工作结束后送电前,进行安全检查的内容如下:
(1)工作负责人应会同值班员对设备进行检查,特别要核对断路器及隔离开关的分、合位置是否符合工作票所填的实际情况,核对无误后,双方在工作票上签字。
(2)拆除临时遮拦、临时接地线和标示牌,恢复常设遮栏、换挂标示牌等。
(3)清点现场工具和材料,不应有遗漏。
(4)工作负责人对工作范围进行全面检查,认为没有问题后宣布工作终结,带全体工作人员撤离工作地点之后,方可办理送电手续。
(5)送电后,工作负责人应检查设备情况,运行正常后才可离开现场。
操作票是防止错误操作的主要措施之一。它的主要内容应包括操作任务、操作顺序、发令人、受令人、操作人、监护人以及操作时间等。执行操作票的方法及步骤要求如下:
(1)当受令人得到操作命令,并复诵无误后方可执行。
(2)在变、配电所的架空或电缆出线上进行工作而要求停电时,值班人员必须在接到工作负责人的书面要求后,填写操作票,方可进行操作。
(3)倒闸操作必须由两人执行,其中由对设备较熟悉者作监护。
(4)操作前,应根据操作票内容和顺序在模拟板上进行核对性操作。
(5)操作时,应先检查断路器或隔离开关的原来位、合位置,并检查是否与工作票所填写的一致。
(6)操作中,应认真执行监护制、复诵制,要求每操作完一步即应由监护人员在操作项目前划'√'。
(7)每张操作票只能填写一项操作任务,并应由操作人填写操作票。
(8)操作票应有编号,以操作过的操作票应注明'已执行',对以执行的操作票,保存期限至少为三个月。
操作人员在执行操作票的过程中,发现操作票上填写的内容有错误,应拒绝执行;同时,应立即向调度员或现场负责人报告,提出不能执行的理由,并指出错误之处,但不可私自涂改。
第7篇 物业公司员工录用管理程序2
质量管理程序文件
--物业公司员工录用管理程序(二)
1.0 目的
明确员工录用流程及岗位任职要求,提供符合要求的人力资源,确保公司管理目标的实现,以满足客户对服务的需要。
2.0 适用范围
适用于公司各部门、管理处操作层人员。管理人员管理办法按**深圳(集团)公司要求执行。
3.0 定义
3.1操作层岗位类别:a) 操作层员工b) 操作层临时聘用工
3.2操作层员工:维修工、电梯工
3.3操作层临时聘用工,包括:保安员、清洁工、绿化工、厨工、救生员、服务员
4.0职责
4.1 总经理负责岗位任职要求的批准及各类人员转正、聘用批准。
4.2 管理部负责除维修工以外的操作层招聘录用及转正审核工作。
4.3办公室负责管理层及操作层维修工的招聘、录用及转正审核工作(按**深圳(集团)公司规定执行)。
4.4办公室负责制定各类人员岗位任职要求(部门经理助理以上任职要求按**深圳(集团)公司要求执行)及人事档案管理。
5.0 工作程序
5.1 申请
各部门、管理处出现空缺职位时,由各部门、管理处负责人填写《人员需求表》,并注明特殊要求及原因,报管理部或办公室会签意见,总经理批准后再由责任部门负责招聘。
5.2 录用
5.2.1 求职员工需填写《面试考核表》,责任部门负责面试。
5.2.2 面试合格者,需到区级以上医院进行体格检查,各项指标合格后方可录用,同时填写《员工入职登记表》。
5.2.3 求职员工需提供资料:
a、身份证原件、复印件
b、计划生育证明
c、深圳户口担保人身份证原件、复印件及担保书
d、岗位资格证书(有资格要求的岗位)
5.2.4 办公室对面试、体检合格的求职员工,在其《面试考核表》上加签意见后报总经理批准,通知接收部门或管理处安排新到岗员工工作,并将其人事资料存档。
5.3 转正
录用后员工试用期一般为三个月至六个月,工作满三个月后填写《试用(见习)人员转正定级呈批表》,经所在部门负责人审核,并报公司领导批准后方可转正。
6.0 相关文件
6.1《岗位任职要求》(***-qp-02-gl-01)
7.0 质量记录
7.1《人员需求表》(***-qp-02-1/a)
7.2《面试考核表》(**(深圳)集团公司统一版本)
7.3《员工入职登记表》(***-qp-02-3/a)
7.4 《试用(见习)人员转正定级呈批表》(***-qp-02-4/a)
第8篇 北城小区物业管理近期目标和远期规划
北城春色小区物业管理近期目标和远期规划
1、'北城春色小区'的管理目标
'北城春色小区'的物业管理实行公司的品牌模式一一酒店式物业管理。创优目标确定为接管一年内达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入诚信物业的倡议活动,二年内达到宁波市'物业管理示范小区'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
2、近期管理目标(1-3年)
(1)第一年,重点抓好装修阶段的管理,使小区设施、设备保护完好,运行正常,小区的建筑风格不被破坏。
具体措施包括:做好前期宣传和资料发放工作,加强与业主沟通,动态巡检,发现违章行为,及时制止。同时各项物业管理服务逐步推出运行,设立'北城春色小区'网上服务平台。协助成立业主委员会。听取开发商和业主对管理服务的意见和建议,不断改进,使 '北城春色小区'推出的酒店式物业管理得到业主的认可,小区管理水平达到'市级优秀',参加诚信物业活动,并通过多种物业延伸服务,增加收入,达到盈亏基本平衡。
(2)第2-3年,在巩固和提高第一年管理成果、总结经验的基础上,结合创优达标、社区文明创建等开展各种社区活动,利用网站论坛开设'小区管理大家谈'专栏等多种方法,逐步增强业主参与管理意识。充分发挥业主委员会的作用,使业主参与到物业管理中来在经营管理上,奉行'业主满意第一'的服务理念,在管理服务中去发现、挖掘业主的需求,以满足业主需要为核心和经营导向,全方位提升服务质量,使小区管理逐步从持平走向盈利,同时让业主感受到与日俱增的温馨服务。第三年小区管理水平达到'全国示范'标准。
3、远期规划
(1)按照'统一管理,综合服务'的原则,在管理服务中动态监督工作质量,不断引入新的理念,强调员工的培训,不断提高业务水准。尽量减缓物业的折旧率、大自然的侵蚀、人为破坏和不当使用物业造成的损失。
(2)一方面充分利用北城春色小区的现有资源,另一方面不断引入高新科技,增加物业的附加值,保障投资者的利益,为物业保值、增值打下基础。
3、通过全体业主和物业公司齐抓共管,形成'北城春色小区'的物业管理特色,使小区在空间的利用方式、程度、结构、功能等方面与自然生态系统相适应,创造一个安全、舒适、倍受尊重的居住环境。使业主实实在在体验到优质物业管理所带来的物业保值、增值。
第9篇 s物业档案管理培训
物业档案是物业形成、变迁和管理工作中的历史记录。因此物业档案管理是物业管理工作的重要组成部分。
物业档案是指关于某物业所有的包括过去和现在的一切活动中所形成的,具有参考价值,应当归档保存的各种文字、图表、声像等不同形式的历史记录。
1、物业档案的内容:
物业档案的内容主要由物业设计施工图、物业产权档案和物业卡片三部分组成(简称图、档、卡)。此外,根据物业管理的工作需要所编制的各种帐册和表格也属于物业档案资料的内容。
物业设计施工图是一种反映物业现状的图纸,在物业大修或改建时,它们反映了物业的功能和结构等的变化情况,使之成为与物业的现状相吻合的专业图纸;是物业使用、保养、维修的重要依据。
物业管理公司可以通过图纸了解物业的分布,占有、结构、面积、层数、建成年份以及各户房屋与土地的权属范围和面积,了解物业使用、维修、改建后在结构与功能上的变化情况,为正确使用和维护物业提供了重要依据。
2、物业档案的特点:
专业性、动态性、真实性、价值性、法律性。
3、物业管理档案的要求:
物业档案管理工作是一项动态性较强的管理工作,当物业的产权发生移动或房屋现状因大修、改建等原因发生变化时,各种物业资料应及时进行变更异动,才能保证物业资料的准确、完整、真实、真正反映物业的状况。为此,物业档案管理要求做到规范化、科学化、经常化。具体的要求是:
(1)收集资料要全面;
(2)整理资料要规范;
(3)保管资料要科学;
(4)变更资料要及时;
(5)使用资料要得当;
(6)统计资料要准确。
4、物业档案的收集
收集的实质就是集中,收集工作是物业档案管理工作的起点,是一个重要环节。物业档案收集的要求是:
(1)纳入计划、明确责任;
(2)内容要齐全、完整、准确、翔实;
(3)形式要标准规范;
(4)载体要丰富。
5、物业档案的整理
(1)物业档案的整理要求:
整理工作就是将处于零乱状态和需要进一步条理化的档案进行基本的分类、组合、排列和编目,使之系统化。
要求做到:分类科学,组卷合理,排列有序,保管期限准确,装订整齐、牢固,案卷封面、脊背、卷内目录和备考表(异动记录)填制准确、字迹工整、图样清晰,载体和装具质地优良,便于保管和利用。
(2)设备档案管理
设备的标识、建帐和资料的管理
①设备的标识:
所有设备实现单机悬挂《设备卡》,标识该机的编号、技术资料、责任人、运行状况等。
②设备的建帐:
建立《机电设备台帐》,台帐内容包括:设备名称、统一编号、型号、生产厂家、技术资料、保养人等。
③设备资料的归档:
每台设备资料依次编入:每台设备所涉及的设备检查保养计划表、设备检查保养表、机电设备维修保养记录表及说明书、合格证等。
第10篇 物业管理处客服接听电话的艺术
管理处客服接听电话的艺术
别让讲筒悬挂在肩膊,也不要让它离开嘴唇太远。你要把讲筒放得近些,大概距离嘴唇两寸,然後对正它讲话,就会有最佳的效果,切勿昂首向天或向着窗口讲话。
假如说话含糊不清,或声线太低,对方便不会明白你说的是什麽,别亢声疾呼。用平时友谊的语调来谈话就可以,并且要来得自然。
假如你是zz广场职员,你便应该向对方说明:我是***管理处×××。你先把大厦说出显示你愿意在友谊的平面下和对方通话;这样,会鼓励对方也把他的名字说出,因
第11篇 物业管理公司人力资源管理程序
1.0目的:规范公司职员招聘、培训、辞(退)职的管理,确保员工掌握相关岗位的服务质量的要求和操作技能,增强服务意识,从而提高企业整体素质和服务质量。
2.0适用范围:公司各类人员的招聘、培训、辞(退)职。
3.0职责:
3.1 用人部门负责提出用人申请。
3.2 综合事务部负责发布招聘信息及收集应聘信息。
3.3 综合事务部负责组织对应聘人员进行管理。
3.4 综合事务部全面负责公司员工培训的日常管理工作。
3.5 综合事务部负责制订公司《月培训计划》,组织实施,并予以评估。
3.6 对涉及岗位技能的培训由相关部门组织实施并予以评估。
3.7 综合事务部负责职员的辞(退)职管理。
3.8 综合事务部负责员工人事档案的建立。
4. 0程序
4.1 职员的招聘及其考核
4.1.1 用人部门根据工作需要提出用人申请,填写《用人申请单》,报综合事务部审核,由综合事务部上报总经理审批。
4.1.2 综合事务部负责按公司文件规定的人员素质要求发布招聘信息,并将收集的应聘资料移交综合事务部。
4.1.3 综合事务部与用人申请部门共同对应聘资料进行筛选,通过面试或考核,确定录用人选。
4.1.4 综合事务部负责职员试用期满的转正考核,并保存考核记录。
4.2 培训
4.2.1 入职培训:综合事务部应在一周内对新入职员工进行入职培训,内容包括公司规章制度、企业文化等,培训完成后须对培训效果进行评估,并保持记录。
4.2.2 在职培训
4.2 .2.1 综合事务部每年底组织调查各部门对下年度培训的需求。
4.2.2 .2综合事务部汇总培训需求后,制订年度培训计划。
4.2.2 .3各部门每月底上报下月培训计划,并按计划实施与考核。
第12篇 xx物业清洁卫生管理手册概述
物业清洁卫生管理手册概述
保洁管理是物业管理中的环境清洁卫生工作项目之一,它包括辖区内的所有公共场地、辖区内楼宇从楼顶到底楼(包含地下)共用场地垃圾的收集、清运以及区域内的'四害'消杀防疫等。环境清洁卫生主要工作思路包括:
一是要将纠正不良卫生习惯与清洁卫生管理相结合,注重宣传教育,提高业主的卫生意识;
二是要将业主参予卫生清洁管理与卫生清扫相结合,尽量避免随手乱扔垃圾、从楼上往下乱扔废物杂物,废旧物品占公共场地,乱涂、乱画、乱张贴、污水、烟尘产生、垃圾堵塞下水道等现象的发生。
三是预见性防范治理与实时保洁相结合,超前的环境维护计划对作好保洁管理非常关键,只有树立前瞻意识,才能确保小区环境清洁卫生满足业主不断增长的需求。
第13篇 学校物业管理处员工守则
学校项目物业管理处员工守则
(一)工作态度
1.礼仪-是员工对顾客和同事的最基本态度。要面带笑容,使用敬语,'请'字当头,'谢'字不离口,接电话时先说'您好'。
2.喜悦-最适当的表示方法是常露笑容。'微笑'是友谊的大使,是连接顾客桥梁,它会使员工乐业并给人以亲切和轻松愉快的感觉。
3.效率-提供高效率的服务,完成高效率的工作,急顾客所急,为顾客排忧解难,藉以赢得满意及公司的声誉。
4.责任-无论是常规的服务还是日常的管理工作,都应尽职尽责,一切务求得到及时圆满的效果,给人以效率快和良好服务的印象。
5.协作-是公司管理的重要因素之一。各部门之间、员工之间应互相配合,真诚协作,不得互相扯皮,应同心协力解决疑难,维护公司的声誉。
6.忠实-忠诚老实是员工必须具有的品德,有事必报,有错必改,不得提供假情况,不得文过饰非,阳奉阴违。
(二)仪态
1.所有必须以立姿的员工,其正确姿势应是:双脚以两肩同宽自然垂直分开(体重均落在双脚上,肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹)。
2.所有以座姿工作的员工,必须座姿端正,不得翘二郎腿,不得将腿搭在座椅扶手上,不得盘腿,不得拖鞋。
3.工作时间,身体不得东歪西倒,前倾后靠,不得伸懒腰、驼背、耸肩、背手、插兜。
(三)仪表
1.身体、面部、手部必须清洁,提倡每天洗澡,换洗内衣物。
2.每天要刷牙漱口,提倡饭后刷牙漱口,上班前不吃异味食物。
3.头发要常洗、整齐。男员工不准蓄长发、烫发,头发不得有头屑。
4.女员工上班要化妆,但不得浓妆艳抹,男员工不得化妆。
5.不得佩戴任何饰物、留长指甲,女员工不得涂色在指甲上。
6.必须佩带工号牌或名牌,统一佩在左胸处,不得任其歪歪扭扭,注意修整,发现问题及时纠正
(四)表情
1.微笑,是员工最起码应有的表情。
2.面对宾客住户应表现出热情、亲切、真实、友好,必要时还要有同情的表情,做到精神振奋,情绪饱满,不卑不亢。
3.和宾客交谈时应眼望对方,频频点头称是。
4.双手不得叉腰、交叉胸前、插入衣裤或随意乱放。不抓头、抓痒、挖耳、抠鼻孔,不得敲桌子、鼓击或玩弄其他物品。
5.行走迅速,但不得跑步,不得二人搭脖、挽手而行,与客人相遇应靠边而走,不得从二人中间穿行。与宾客同时进出门(如电梯门),应让宾客先行。请人让路要讲对不起,不得横冲直撞,粗俗无礼。
6.不得哼歌曲、吹口哨、不得谈笑、大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品,发出不必要声响。咳嗽、打喷嚏时应转身向后,并说对不起。
7.不得当众整理个人衣物。不得将任何物件夹于腋下。
8.上班期间不得抽烟、吃东西、读报刊杂志。
9.不得用手指或笔杆指客人和为人指示方向。
10.要注意自我控制,随时注意自己的言行举动。
11.客人和你讲话时应全神贯注,用心倾听,不得东张西望,心不在焉。
12.在为客人服务时不得流露出厌烦、冷淡、愤怒、僵硬、紧张和恐惧的表情,不得扭捏作态、做鬼脸、吐舌、眨眼。
13.员工在服务、工作、打电话和与客人交谈时,如有客人走近,应立即示意以表示已注意他(她)的来临。不得无所表示,等客人先开口。
(五)接听电话
1.所有来电,务必在三响之内接答。
2.接电话先问好、报单位,说'请问能帮您什么忙',不得倒乱次序。
3.通话时,听筒一头应放在耳朵上,话筒一头置于唇下约五公分处,中途若需与他人交谈,应用另一只手捂着听筒。
4.必要时要作好记录,通话要点要问清,然后向对方复述一遍。
5.对方挂断之后,方为通话完毕,不得先于对方挂线及用力掷听筒。
6.在岗位上,不得打私人电话、传私电话,家人有急事来电,应从速简洁结束通话,他人接听,只代为记录。
7.对话要求按本守则'言谈'一节规定办。
(六)言谈
1.声调要自然、清晰、柔和、亲切,不要装腔作势,声量不要过高,亦不要过低,以免客人听不太清楚。
2.不准讲粗言、使用蔑视和污辱性的语言。
3.三人以上对话,要用相互都懂的语言。
4.不得模仿他人的语言语调和谈话,不讲过分的玩笑。
5.说话要注意艺术,多用敬语,注意'请'、'谢'字不离口。
6.不得以任何借口顶撞、讽刺、挖苦客人。
7.要注意称呼客人姓氏,未知姓氏之前,要称呼'先生'或'女士'。
8.指第三者时不能讲'他',应称'那位先生'或'那位女士'。
9.无论从客人手上接过任何物品,都要讲谢谢。
10.客人讲'谢谢'时,要答'不用谢',不得毫无反应。
11.客人来时要问好,注意讲'欢迎您的光临',客人走时,注意讲'祝您愉快',或'欢迎下次再光临'。
12.任何时候不准讲'喂'或说'不知道'。
13.暂时离开面对的客人,一律讲'请稍候',如果离开时间较长,回来后要讲'对不起,让您久等'。不得一言不发就开始服务。
14.当为客人完成一项服务后应主动询问是否还有其他事需要帮助。
(七)工作服
1.工作服应干净、整齐、笔挺。
2.非因工作需要,不得在小区以外穿着工作服。
3.扭扣要全部扣好,穿西装服时,不论男、女第一颗扭扣须扣上,衬衣的第二颗扭扣须扣上,不得敞开外衣、卷起裤脚、衣袖,领带必须结正。
4.工作服外衣衣袖、领口和衬衣领口,不得显露个人衣物及个人物品,如纪念章、笔、纸张等,工作服衣袋不得多装物品,显得鼓起。
5.只准按规定着鞋上班,皮革不准钉金属掌,禁止着凉鞋,女员工只准着肉色袜,其它颜色和带花边、通花的袜子一律不准,袜头不得露出裙脚,袜子不得有破洞。
(八)保密
未经批准,员工不得向外界传播或提供有关公司之任何资料,公司的一切有关文件及资料不得交给无关人员,如有查询,可请查询者到总经理办公室接洽。
第14篇 某物业管理有限公司章程
_______物业管理有限公司章程
第一章总则
第一条依据《中华人民共和国公司法》和国家有关法律、行政法规及_____人民政府有关政策制定本章程。
第二条本公司在____工商行政管理局登记注册,注册登记名称为:
_____________物业管理有限公司(以下简称公司)
公司法定代表人:__________;
公司住所:______________________。
第三条公司宗旨是:依法管理,业主至上,服务第一。
第四条公司依法登记注册,具有企业法人资格。公司股东以其出资额为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。公司以其全部法人财产,依法自主经营,自负盈亏。
公司一切活动遵守国家法律法规规定。公司应当在登记的经营范围内从事活动。
公司的合法权益受法律保护,不受侵犯。
第二章公司的注册资本和经营范围
第五条公司的注册资本为人民币____万元。
第六条公司经营范围是:主营房地产物业管理、维修、养护,楼宇机电配套设备管理维修,清洁卫生,庭园绿化及辖区内车辆停放管理。兼营与住宅(含大厦)相配套的商业、饮食业、便民服务业。
第三章股东姓名(或名称)和住所
第七条____公司股东共__个,分别是:
第四章股东的出资额和出资方式
第八条公司的注册资本全部由股东自愿出资入股。
第九条股东的出资方式和出资额:
第五章股东的权利和义务
第十条股东享有下列权利:
(一)享有选举和被选举权;
(二)按出资比例领取红利。公司新增资本时,原股东可以优先认缴出资;
(三)按规定转让和抵押所持有的股份;
(四)对公司的业务、经营和财务管理工作进行监督,提出建议或质询。有权查阅股东会议记录和公司财务会计报告。
(五)在公司办理清算完毕后时,按所出资比例分享剩余资产。
第十一条股东履行下列义务:
(一)足额缴纳公司章程规定的各自认缴的出资额;
(二)在公司办理清算时,以认缴的出资额对公司承担债务;
(三)公司一经工商登记注册,不得抽回出资;
(四)遵守公司章程,保守公司秘密;
(五)支持公司的经营管理,提出合理化建议,促进公司业务发展;
(六)不按认缴期限出资或者不按规定出资额认缴的,应承担违约责任。
第六章股东转让出资和条件
第十二条股东之间可以相互转让其全部出资或部分出资。股东向股东以外的人转让其出资时,必须经全体股东过半数同意(公司只有两名股东的,必须经全体股东同意);不同意转让的股东应当购买该转让的出资,如果不购买该转让的出资,视为同意转让。经股东同意转让的出资,在同等的条件下,其他股东对该出资有优先购买权。股东转让出资后的公司股东人数必须符合法律规定。
第十三条受让人必须遵守公司章程和有关规定。
第七章公司的机构及
其产生办法、职权、议事规则
第十四条公司股东会由全体股东组成,股东会是公司的最高权力机构。
第十五条股东会行使下列职权:
(一)决定公司的经营方针和投资计划;
(二)选举和更换执行董事,决定有关执行董事的报酬事项;
(三)选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;
(四)审议批准执行董事的报告;
(五)审议批准监事的报告;
(六)审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
(七)审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(八)对公司增加或者减少注册资本作出决议;
(九)对股东向股东以外的人转让出资作出决议;
(十)对公司合并、分立、变更公司形式、解散和清算等事项作出决议;
(十一)修改公司章程。
第十六条股东会的议事方式和表决程序按照本章程的规定执行。
股东会对公司增加或减少注册资本、分立、合并、解散或者变更公司形式以及公司章程的修改作出的决议,必须经代表三分之二以上表决权的股东通过。
股东会会议由股东按照出资比例行使表决权。
第十七条股东会会议分为定期会议和临时会议。定期会议半年召开一次。
股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持,执行董事或者监事,可以提议召开临时会议。
第十八条召开股东会议,应当于会议召开十五日以前通知全体股东。股东会应当对所议事项的决定作成会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十九条公司不设立董事会,设执行董事一人。
第二十条执行董事为公司的法定代表人,其产生程序是由股东会选举产生。
第二十一条执行董事对股东会负责,行使下列职权:
(一)负责召集股东会,并向股东会报告工作;
(二)执行股东会的决议;
(三)决定公司的经营计划和投资方案;
(四)制订公司的年度财务预算方案、决算方案;
(五)制订公司的利润分配方案和弥补亏损方案;
(六)制订公司的增加或减少注册资本的方案;
(七)拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案;
(八)决定公司内部管理机构的设置;
(九)聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬事项;
(十)制定公司的基本管理制度。
第二十二条执行董事任期3年。任期届满,可以连选连任。执行董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。
第二十三条公司设经理,由执行董事聘任。经理对股东会负责,行使下列职权:
(一)主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;
(二)组织实施公司年度经营计划和投资方案;
(三)拟订公司内部管理机构设置方案;
(四)拟订公司的基本管理制度;
(五)制定公司的具体规章;
(六)公司章程和股东会授予的其他职权。
第二十四条执行董事、经理、监事行使职权时,必须遵守下列规定。
(一)董事、经理、监事应当遵守公司章程,忠实履行职务,维护公司利益,不得利用在公司的地位和职权为自己谋取私利。
董事、经理、监事不得利用职权收受贿赂或者其他非法收入,不得侵占公司的财产。
(二)董事、经理不得挪用公司资金或者将公司资金借贷给他人。
董事、经理不得将公司资产以其个人名义或者以其他个人名义开立帐户存储。
董事、经理不得以公司资产为本公司的股东或者其他个人债务提供担保。
(三)董事、经理不得自营或者为他人经营与其所任职公司同类的营业或者从事损害本
公司利益的活动。从事上述营业或者活动的,所得收入应当归公司所有。
董事、经理除公司章程规定或者股东会同意外,不得同本公司订立合同者进行交易。
(四)执行董事、经理、监事除依照法律规定或者股东会同意外,不得泄露公司秘密。
(五)执行董事、经理、监事执行公司职务时违反法律、行政法规或者公司章程的规定,给公司造成损害的,应当承担赔偿责任。
第二十五条公司设监事一人,由股东会选举产生。执行董事、经理及财务负责人不得兼任监事。
第二十六条监事行使下列职权:
(一)检查公司财务;
(二)对执行董事、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
(三)当执行董事、经理的行为损害公司的利益时,要求执行董事、经理予以纠正;
(四)提议召开临时股东会;
第八章 公司财务、会计
第二十七条公司应建立、健全如下财务、会计制度:
(一)公司应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并依法经审查验证,并在每年的1月1日至1月15日送交各股东审阅。
财务会计报告应当包括下列财务会计报表及附属明细表:
①资产负债表;
②损益表;
③财务状况变动表;
④财务情况说明书;
⑤利润分配表;
(二)公司应当按照公司章程规定的期限将财务会计报告送交各股东。
(三)公司分配当年税后利润时,应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金,并提取利润的百分之五至百分之十列入公司法定公益金。公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的,可不再提取。
公司的法定公积金不足以弥补上一年度公司亏损的,在依照前款规定提取法定公积金和法定公益金之前,应当先用当年利润弥补亏损。
公司在从税后利润中提取法定公积金后,经股东会决议,可以提取任意公积金。
公司弥补亏损和提取公积金、法定公益金后,所余利润,公司可按照股东的出资比例分配。
股东会违反前款规定,在公司弥补亏损和提取法定公积金、法定公益金之前向股东分配利润的,必须将违反规定分配的利润退还公司。
(四)公司的公积金用于弥补公司的亏损,扩大公司生产经营或者转为增加公司资本。
(五)公司提取的法定公益金用于本公司职工的集体福利。
(六)公司除法定的会计帐册外,不得另立会计帐册。
对公司资产,不得以任何个人名义开立帐户存储。
第九章 公司的合并、分立
第二十八条公司合并或者分立,由公司股东会作出决议。
(一)公司合并可以采取吸收合并和新设合并两种形式。
本公司吸收其他公司为吸收合并,被吸收的公司解散。本公司如与其他公司合并设立一个新的公司为新设合并,合并各方解散。公司合并,应当由合并各方签订合并协议,并编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出合并决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保,不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得合并。
公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。
(二)公司分立,其财产作相应的分割。
公司分立时,应当编制资产负债表及财产清单。公司应当自作出分立决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。债权人自接到通知书之日起三十日内,未接到通知书的自第一次公告之日起九十日内,有权要求公司清偿债务或者提供相应的担保。不清偿债务或者不提供相应的担保的,公司不得分立。
公司分立前的债务按所达成的协议由分立后的公司承担。
第二十九条公司需要减少注册资本时,必须编制资产负债表及财产清单。
当公司作出减少注册资本决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。
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p;公司减少资本后的注册资本不得低于法定的最低限额。
第十章公司解散与清算
第三十条公司有下列情形之一的,可以解散:
(一)公司章程规定的营业期限届满;
(二)股东会决议解散;
(三)因公司合并或者分立需要解散;
(四)遇自然灾害或外界不可抗拒的原因需要解散。
第三十一条公司解散,应在十五日内由股东、有关主管机关或有关专业人员成立清算组,进行清算。逾期不成立清算组进行清算的,债权人可以申请人民法院指定有关人员组成清算组进行清算。
清算组在清算期间行使下列职权:
(一)清理公司财产,分别编制资产负债表和财产清单,同时制定清算方案并报股东会确认;
(二)通知或者公告债权人,应在清算组成立之日起十日内通知债权人,并于六十日内在报纸上至少公告三次;
(三)处理与清算有关的公司未了结的业务;
(四)清理所欠税款;
(五)清理债权、债务;
(六)处理公司清偿债务后的剩余财产;
(七)代表公司参与民事诉讼活动。
第三十二条公司财产能够清偿公司债务的,分别支付清算费用、职工工资和劳动保险费用,缴纳所欠税款,清偿公司债务。
公司财产按前款规定清偿后剩余财产,公司按照股东出资比例分配。
第三十三条公司清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
附则
一、本章程于二零零四年十月二十七日订立。自______工商行政管理局登记注册之日起生效。
二、由全体股东签名、盖章确认。
全体股东签名:
第15篇 物业房屋本体及公用设施管理要求
物业项目房屋本体及公用设施管理要求
1、制订钢管桁架、砌体、钢筋混凝土、防水、装饰、门窗等结构、工程以及公用设施的详细维修养护计划和实施细则。
2、定期进行房屋查勘。确保房屋和公用设施的安全、正常使用。
3、规范二次装修,全程跟踪监督。
4、编制详细的、符合行政办事中心及会议大厦物业和东莞气候特点的房屋及公用设施维修养护计划。
5、严格制定维修养护工作时间,在不影响用户活动、办公、交流的前题下开展维修养护工作,并确保人员和财产的安全。
6、严格搞好房屋结构及公用设施的维修养护工作,确保房屋及公用设施的优良性能和安全运行。
7、严格做好房屋公共部分内外装饰工程的维修养护工作,确保装饰工程的持久性和完好性。
8、以养护为目的,以维修为手段,确保维修养护的及时性,发现问题立即处理,消除隐患。
9、确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料的环保性能。
10、各安全巡逻岗及保洁岗在工作中加强对房屋停车场、道路等状况的巡查,发现问题及时报告工程技术部补修(单项费用超过3000元的工程书面报机关事务局协调处理),做到'零修不过夜',中修不超过72小时,大修有计划。
1l、对于需分承包的维修项目,严格进行分承包商评审,严格监督施工,保证维修质量。
12、定期检查所有标志,损坏或脱落的标识类标志,在发现后24小时内予以修复。
13、物业服务中心经理每年就物业房屋的使用维修情况,做出管理报告。
第16篇 物业区绿化管理守则
物业园区绿化管理守则
为搞好园区绿化管理工作,共建美好家园,共创一流小区,特制定本规定:
1、园区的绿地、假山、人工湖及其他配套设施,由本管理处实行统一管理。
2、园区内所有人员都应树立主人翁意识,自觉爱护园区内一草一木一景。
3、违反本规定,有下列行为之一者,由本管理处管理人员责令其限期纠正、清除或采取补救措施,并赔偿。
(1)践踏草坪,在绿地上吐痰、便溺、抛纸屑、烟头等杂物者,管理处将责令其纠正和及时清除。
(2)在鱼池、湖中洗手、掷物、泼污水者,管理处将责令其纠正。
(3)攀折树枝、采摘瓜果,在树干、假山及园林小品上乱刻乱画、张贴广告、打钉拉绳、晾晒衣物者,管理处将责令其清除和限期改正。
(4)占用绿地,在绿地堆放物品、倾倒垃圾、私搭乱建者,将赔偿绿地损坏费用的二倍。
(5)凡需在园林绿地上挖掘施工的,必须经管理处批准,凭《岭南新世界花园施工许可证》在绿化管理员的指导下施工,否则,将赔偿由此造成的一切损失。
4、为了您和他人的安全,本园区阳台护栏及外窗台一律不得摆放花盆。由此引起的后果本管理处概不负责。
5、破坏假山结构,损坏、盗窃花木、园林小品、观赏鱼、瀑布、喷泉、自动喷灌设备等配套设施者,处以2倍至10倍重建(购)价的赔款。违反园区管理规定的,由园区保安部给予处理;情节严重构成犯罪的,由处法机关追究其责任。
