物业管理员理论试题【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：61

物业管理员理论试题

第1篇物业管理员理论试题

2005物业管理员理论

2005年广东省职业技能鉴定考试

物业管理员(四级)知识试卷

考试须知:本试卷适合物业管理员(四级)考试用,考生须按规定要求填写姓名,单位,考生号码,试卷满分100分,考试时间为90分钟,考试时用蓝色圆珠笔或蓝黑色钢笔答,试卷上不准写与考试内容无关的文字,考试时间一到,考生须将试卷反扣在课桌上,离开考场。

一二三总分总分人

分数得分评分人

一、单项选择题(每小题1分,共60分)

请将答案按题号填入下列表格:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

31 32 33 34 35 36 37 38 39 40

41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

1、土地使用权出让合同约定的使用年限届满、续期的到续期届满,(c )由国家无偿收回。

a.土地收益权b.土地处分权c.土地使用权d.土地所有权

2、房地产开发企业销售的商品房的质量保修期,从( c )之日起计算。

a.工程峻工验收合格 b.综合验收合格

c.交付 d.购买人取得房屋所有权证

3、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于( b )。

a.上升 b.下降c.不变 d.亦升亦降

4、物业管理人员应具备的职业道德之一是(b)。

a、仪表端庄,形象良好 b、忠于职守,尽职尽责

c、体魄健康,胸怀宽广 d、语言流畅,表达能力强

5、物业管理人员在工作中互相推诿,办事拖拉,不符合(a)的职业道德要求。

a、忠于职守,尽职尽责 b、实事求是,办事公道

c、谦虚谨慎,文明礼貌&

nbsp;d、遵守纪律,奉公守法

6、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。这体现了(a)。

a、积极主动,讲求时效 b、谦虚谨慎,文明礼貌

c、刻苦学习,提高素质d、仪表端庄,良好形象

7、社区公众是指(c)

a组织内部的公众 b组织所有的公众

c 组织所在地的公众 d整个社会的公众

8、在社交场合,无意与别人的目光相遇时,正确的选择是(a)

a、眼神自然对视1-2秒,然后慢慢离开

b、马上移开目光

c、眼神始终注视对方

d、无所谓

9、到他人家里做客拜访,最适宜的时间是在(a)

a、上午十点或下午四点左右

b、中午十二点,或下午二点左右

c、晚上十点左右

d、没有讲究

10、物业指的是( a)的房地产。

a.单元性 b.单体性c.复合性d.综合性

11、下列不是物业性质的是( d)。

a.二元性 b.位置固定性c.寿命长久性d.持续增值性

12、物业管理企业与业主之间是( a)的关系。

a.服务与被服务 b.管理被管理c.雇佣被雇佣d.委托与代理

13、(b )是物业管理的基础和本源。

a.安保服务

b.房屋管理服务

c.共用设备维修服务

d.保洁服务

14、区分所有权人多见于( a)。

a.居住物业b.商业物业 c.工业物业d.特种物业

15、撤换业主委员会成员,一般应由( d)做出;

a.主管部门b.司法部门c.业主委员会d.业主大会

16、按照《物业管理条例》的规定,业主在首次业主大会会议上的投票权依据( b)确定。

a.物业建筑面积 b.省、自治区、直辖市制定的具体办法 c.物业套数 d.户数

17、建设单位应当在销售物业之前,制定( d),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

a、管理契约 b、住户手册 c、管理规定d、业主临时公约

18、业主购房的保修责任应由( a)承担。

a. 建设单位

b. 施工单位 c.物业管理企业 d.销售单位

19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用( a)方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

a、协议 b、批准 c、推荐 d、选派

20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( c)约定的内容。

a、公共维修资金 b、物业装饰装修 c、前期物业服务合同 d、公用面积分摊

21、前期物业服务合同可以( a );但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。

a、约定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年

22、已竣工但尚未出售物业,物业服务费用由(d )交纳。

a.投资单位 b. 销售单位 c.物业管理企业 d. 建设单位

23、物业区域治安日常管理应以(b)为主;

a. 公安部们b.物业管理公司c.联防队d.门卫

24、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以( c)为前提;

b. 公平性b.客观性c.受制性d.实用性

25、(d)的形象从某种意义上代表着物业管理企业的形象。

a.保安部经理 b.保安领班c.巡逻员d.门卫

26、下列不属于停车场正常组织准备工作的是( d)。

a.使停车场清晰明亮

b.设置清晰标识

c.配备安全防范设备

d.配备汽车排污检测设备

27、预防火灾,就是要消除( d)。

a.可燃物b.助燃物c.着火源d.燃烧产生的条件

28、( d)是物业公司防火第一责任人;

a.保安领班b.保安队长c.管理处经理d.物业公司总经理

29、(b)是指提供非人们居住的环境,包括内部居住环境和外部居住环境连个方面。

a、生产环境 b、居住环境 c、商业环境 d、办公环境

30、下列不属于物业环境中的硬环境的是(a )。

a、邻里关系 b、房屋建筑 c、附属设备d、公共设施和相关场地

31、下列不属于环境管理中对资源利用的措施的是( d )。

a、利用工业废渣做建筑材料;

&nbs

p; b、利用固体废弃物做农业肥料

c、回收固体废弃物中的可用资源和能源

d、旧家电的翻新利用

32、下列不是环境污染特点的是( a )。

a、作用时间短b、影响范围广c、作用时间短d、污染物的浓度变化性大

33、环境卫生管理是维护辖区( c)公共场所、共用部位的清洁卫生。

a、一定区域 b、部分区域 c、所有 d、不确定区域

34、所有的清洁“开荒”项目中,( c )的清洁“开荒”难度最大;

a.电梯b.大堂c.洗手间d.办公室

35、一个居住区的规模是(a)万户,人口(a)万人;

a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2

36、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》有(b)个服务等级。

a.2b.3c.4 d.5

37、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的三级标准,小区公共场所应每日清扫(a)次。

a.1 b.2c.3 d.4

38、为了保证物业档案资料的完整性,对于新建物业应( b)。

a在接管物业时严格办理物业管理档案资料接管手续

b在早期介入阶段就要做好资料收集规划与安排,责成专人负责

c从原设计单位、施工单位、建设单位、管理单位、设备、材料供货单位等处收集、核对、补充完善各类资料

d千方百计地得到业主用户的资料

39、物业中的共用设施和房屋建筑的共用部位的维修养护费用应由共有人按(c )分摊。

a人口比例

b各自住房面积比例

c产权比例

d购房价格比例

40、房屋维护是物业管理的基础性工作,认真贯彻( b)的方针是保持房屋完好的保证。

a、有偿服务 b、以防为主 c、区别对待 d、经济合理

41、房屋维修管理的基本原则是(d )

a、经济合理原则 b、区别对待原则 c、有偿服务原则 d、服务原则

42、房屋维修日常服务的首要指标是(d )

a、定额指标 b、经费指标 c、服务指标 d、安全指标

43、房屋维修管理的主要内容不包括(a )

a、房屋附属设备的管理 b、房屋的安全与质量管理 c、房屋维修施工管理 d、房屋维修行政、技术管理

44、小修养护部位费用主要通过收取( b )筹集,不足部分从物业管理公司多种经营的收入中弥补。

a.公共性维修费b.物业管理服务费 c.物业的保修费 d.专项维修资金

45、.物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实行管理,进行( b)的现场检查。

a.定时b.不定时 c.每时每刻 d.定时或不定时

46、下列属于物业绿化精神功能的是( d )。

&nb

sp;a、遮阳、隔声b、改善气候 c、净化空气 d、美化环境

47、联合国确定的城市人均绿地指标为(c)m2,如此才能达到保证人类身心健康的基本标准。

a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70

48、不可用于水泥地面或墙身清洁开荒的是( c );

a.绿水b.烧碱c.盐酸d.全能水

49、( b)是城市绿化系统中最广泛、使用率最高的一部分;

a.公园绿化b.居住区绿化c.校园绿化d.道路绿化

50、居住小区中型游园服务半径不得超过(c)米;

a.500b.600c.800d.1000

51、一般而言,2.5~4.0万居民的居住区要设一个大游园,人均绿地(d)平方米;

a.10b.12c.14d.16

52、游园绿化要求绿化种植用地面积不低于绿地总面积的( c);

a.50% b.65% c.75%d.90%

53、物业绿化利用自然坡度排水,其绿化用地坡度应安排在(a)之间;

a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%

54、物业绿化养护管理考核中,栽植1年以上的树木保存率要大于(d)。

a.90% b.92%c.95% d.98%

55、下列不属于绿化养护管理特点的是(b)。

a、经常性b、偶然性c、针对性 d、动态性

56、物业管理区域(简称辖区)的给水系统(即供水部门向物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(d)管理。

a业主 b使用人

c供水部门 d物业管理公司

57、用电高峰期或潮湿天气,(d )关灯检查接头是否有过流放电现象。

a 每天应不多于两次 b每天应不少于两次

c 每班应不多于两次 d每班应不少于两次

58、计划停电时,物业管理主管部门至少提前(c)将停电事宜通知用户;若不能,最迟应在实施停电前1小时,将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。

a8小时&nb

sp;b12小时

c24小时d48小时

59、应(a)巡查安全防范系统运行情况,发现异常立即处理,并做记录。

a每天 b每周

c每月 d每季

60、(c)电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。

a每班b每周

c每天d每月

得分评分人

二、多项选择题(每小题1分,共20分)

请将答案按题号填入下列表格:

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1、需要补地价的情形主要有( abcd )。

a.更改原出让土地使用权时规定的用途

b.增加原出让土地使用权时规定的容积率

c.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产

d.出让的土地使用权期满后续期

2、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的(bc)。

a、全部要求b、基本要求

c、首要要求d、最高要求

3、谈话的双方在交谈过程中,应从对方的角度考虑,在确定了主要交谈内容后,恰当地选用语言,尊重另一方,避免使用人们忌讳的交谈方式和话题,应注意(acd)

a、重视礼节和习俗

b、使用行话、术语以及方言土语

c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情

d、不涉及对方反感的话题

4、以下属于常规性公共服务的是( acd)。

a.房屋管理服务

b.家居装修服务

c.共用设施维修服务

d.室外保洁服务

5、物业档案资料主要包括( bd)。

a.建设单位资料 b.物业资料 c.管理企业资料

; d.物业业主和租户资料

6、下列属于业主义务的是( acd)。

a.遵守业主公约b.监督业主委员会的工作

c.按时交纳物业服务费用d.执行业主大会的决定

7、国家提倡业主通过( abc )的市场竞争机制选择物业管理企业。

a、公开b、公平 c、公正d、合理

8、国家鼓励物业管理采用( ac),依靠科技进步提高管理和服务水平

a、新技术 b、新知识 c、新方法d、新成果

9、扑救火灾的基本方法有(abcd)。

a.抑制灭火法 b.窒息灭火法c.冷却灭火法d.隔离灭火法

10、巡逻的方式主要有( bcd)。

a.员工巡逻和领导巡逻

b.定时、不定时巡逻。

c.着制服巡逻和便衣巡逻

d.昼间巡逻和夜间巡逻

11、关于物业的清洁保养,下列比较恰当的说法是(bcd);

a.没有什么技术性b.专业性较强c.是物业管理的一项重要内容

d.不仅仅是简单的清、扫、抹、擦

12、物业清洁保养的检查有(abcd);

a.员工自查 b.领班作业检查c.主管巡查d.部门经理抽查

13、用户入住阶段的物业档案信息包括( abcd )。

a.入住通知书、住户须知 b.业主公约

c.用户手册d.购楼须知

14、下列不属于施工、竣工及验收阶段信息的是( abd)。

a项目批准文件

b地质勘察报告

c用户进户验收表

d工程预决算资料

15、电梯井道内应(abcd)等。

a无积水、垃圾,b不得堆放杂物、

c不得敷设水管和d不得敷设煤气管

16、用户有以下(abcd)行为,物业管理公司将按用水量和用水时间追计水费,并按《业主公约》的约定予以处罚,造成的损失由行为人赔偿。

&nbs

p;a私自装表接水 b私自启动水表的封印影响准确计量

c绕表接水 d私自启用水表

17、中央空调系统开机前准备应(acd)等。

a检查电源电压是否正常 b检查水源是否正常

c.检查冷冻水系统d.检查冷却水系统

18、房屋日常维修急修项目包括(abc )

a房屋结构性损坏b室内线路故障引起停电漏电

c水泵水箱及故障和进水表以内水管暴烈和水龙头严重漏水d屋面渗漏水

19、严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必须在(abcd)进行操作。

a有监护人 b有足够的工作场地

c有充足光线 d带绝缘手套、穿绝缘鞋

20、每月空载试运行发电机两次,检查(acd)运行情况,并做好试运行记录。

a电池液位b发电机

c接线端子d外围设备

得分评分人

三、判断题(每小题1分,正确的打√错误的打×,共20分)

请将答案按题号填入下列表格

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

1、建设单位必须首先依法取得国有土地使用权,缴纳土地出让金,才能办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。(×)

2、职业道德经常发生变化,缺乏必要的稳定性和连续性。(×)

3、职业道德具有强烈的纪律性。(√)

4、发展物业管理的主要目的是改善城市环境(× )。

5、一个物业管理区域只能成立一个业主大会( √)。

6、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。( ×)

7、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。(√)

8、潜在危险区域设置危险提示、警告标识可以避免物业管理区域发生危险事故。( × )。

9、一般的固体、液体及带电设备等都可用二氧化碳

灭火器灭火( √ )。

10、洗洁精是一种酸性类的清洁剂。(×)

11、绿化有两个方面的功能:物质功能和精神功能。( √ )

12、物业的产权备案是一个物业管理区域的经营管理服务人员为便于实施物业管理服务进行的一项基础性、强制性的工作( × )。

13、物业管理公司日常服务的房屋小修项目主要是通过走访查房收集和住户报修收集。( √ )

14、大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的30%以上。( × )

15、返工性修缮是指对由于房屋设计或施工方法不当产生质量问题的房屋进行的修缮。维修费用应由设计部门或施工部门负责或拨专款解决。( √ )

16、房屋安全管理是指定期和不定期地对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法,预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。( √ )

17、小修养护工人的劳动效率要98%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额,达到小修养护工程定额的指标,是完成小修养护工作量,搞好日常服务的必要保证。( × )

18、关于走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。

19、外墙每10年应彻底进行1次检修加固。( √ )

第2篇颐和国际物业管理实施计划材料

颐和国际物业管理实施计划

作为一个刚组建的物业公司往往需要经过一年的培训磨合才能成为一个成熟的团队。但根据颐和国际的实际情况以及开发商的需要,雅诗阁物业公司将按照如下计划,争取在2007年3月使整体物业工作走上正轨,达到开发商及业主所要求的标准。

1、近期工作(11月份)

此阶段工作将围绕交楼、设备交接工作进行。保证物业公司能够很好的接收开发商交付的项目,并对公司内部人员进行相应的微调。

2、培训阶段(12月份)

此阶段培训分为三部分进行:

第一部分:

针对物业公司在日常工作中出现的问题有针对性地进行培训,通过工作中所发生的案例,在最短时间内提高员工的工作素质,解决内部运作问题,保证物业公司内部运作顺畅。

第二部分:

系统培训:内容将围绕物业公司人员礼仪礼貌、突发事件处理、日常工作流程、工作规范、服务标准、投诉处理技巧、专业业务能力提高等方面进行。

第三部分:

采取“请进来,走出去”的方式,将邀请部分专业人士如:酒店管理培训人员、物业顾问公司人员、礼仪培训师等进行相应培训。

在走出去方面,因时间关系不能安排人员到北京、沈阳等物业开展较为成熟的地区考察学习。在时机成熟后将安排部分物业公司主要管理人员实地考察学习。

3、考核阶段(2007年1月)

在物业公司所有人员经过系统培训后,全体人员将进行相应考核,考核不过关者,公司将按照规定进行相应处理。

各部门人员将利用此段时间行管理、业务大“比武”。采取公平竞争,竞争上岗的有效机制,提高员工的工作积极性。

4、人员调整、拔高阶段(2007年2月)

通过前一阶段的考核,对物业公司内部不合格人员进行调整,补充新鲜血液。通过对日常工作的不断调整促使物业公司整体工作初步达到开发商及业主要求的工作标准。

第3篇物业管理合同试题

一、单项选择题(每题1分)

1、物业管理优质服务的核心内容是( )

a、早期介入与前期管理b、签订与履行物业管理合同

c、物业的承接查验d、物业入住与装修管理

2、合同的订立,必须经过( )两个阶段

a、要约与要约邀请 b、邀请要约与承诺 c、要约和承诺 d、要约和新要约

3、甲方向乙方发出售出防盗门的意思表示,乙方回复同意购买,并提出能否便宜一点,乙方的回复属( )

a承诺 b反要约c要约邀请 d撤销要约

二、不定项选择题(每题2分)

4、合同要约的构成要件为( )

a要约必须是特定人的意思表示,必须是有订立合同的意图

b、要约必须包括合同的主要内容,并且内容必须具体确定

c、要约生效以要约人发出要约的时间为准

d、要约必须传达到受要约人才能生效

e、要约可以是不特定人的意思表示

5、作为要约以下哪种说法是正确的( )

a、要约在邮件中遗失,要约不发生任何效力

b、要约在邮件中遗失,要约生效

c、要约的内容是否明确,由要约人确定

d、所有的订约提议都可以构成要约

6、以下哪几种行为属于要约邀请( )

a、商业广告b、拍卖中的出价c、商品的标价、陈列d招标 e、悬赏广告

7、要约的撤回或撤销法律规定中正确的是( )

a、撤销要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

b、撤回要约的通知应当在要约到达受要约人之前到达受要约人

c、撤回要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

d、撤销要约的通知只限于受要约人发出承诺通知之前到达受要约人

e、撤销要约的通知应当与要约同时到达受要约人

8、合同法规定不得撤销的情形是( )

a、要约人确定了承诺期限 b、要约人推定要约不可撤销

c、要约人明示要约不可撤销 d、受要约人有理由认为要约是不可撤销的

e、受要约人有理由认为不可撤销的并已为履行合同作了准备工作

9、合同承诺构成的要件包括( )

a、承诺必须与要约内容完全一致b、承诺必须由受要约人或其他代理人作出

c、承诺必须在要约规定的有效期作出d、受要约人不能对要约内容作实质性修改

e、承诺必须传达给要约人

10、合同法规定承诺可以撤回的情形是( )

a、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前到达要约人

b、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人同时到达要约人

c、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之后到达要约人

d、撤回承诺的通知应当在承诺到达受要约人之前或同时到达要约人

11、合同应当具备的必要条件包括( )

a、当事人具备缔约能力 b、当事人的真实意思表示

c、合同的内容合法 d、合同的形式合法

e、合同的程序合法

12、东方贸易公司与大方房地产开发公司签订了一份房屋建设合同,由东方公司负责建造房屋1万平方米,该合同( )

a、有效 b,、无效c、待政府批准后有效d、效力待定

13、车主将车开到停车场进口处,停车场管理员将停车闸打开允许车辆入内后,车辆停放合同即成立,这属于( )

a、口头合同 b、书面合同 c、事实合同 d、默示合同

14、合同法的最高要求是( )

a、主体平等 b、合同自由 c、权利义务公平对等d、守法和维护社会公益

15、诚实信用原则有哪几项基本功能( )

a实质公平b确定行为规则c平衡利益冲突d解释法律与合同 e社会公德

16、合同自由原则包括( )

a、选择缔约相对人b、决定合同内容c、选择合同方式

d、排除法律与国家对合同的适当干预e、解释合同的自愿

17、《物业管理条例》规定( )

a、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同不包括前期物业服务合同约定的内容

b、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同应当包括前期物业服务合同约定的内容

c、建设单位与物业买受人签定的合同买卖合同可以包括前期物业服务合同约定的内容

d、建设单位选聘物业管理企业的,可以签订书面的前期物业服务合同

18、前期物业服务合同涉及( )

;a、政府物业管理主管部门b、法院c、建设单位d、物业管理企业e、业主

19、前期物业管理服务由( )选聘物业管理企业

a、建设单位b、业主委员会c、政府物业管理部门d、业主代表

20、前期物业服务合同的主要内容除合同当事人、物业的基本情况、服务费用、服务内容和质量外还包括( )

a、物业的经营与管理b、承接查验和使用维护

c、专项维修基金d、违约责任e、业主大会的成立

21、前期物业服务合同当事人中一般是法人组织包括( )

a、业主委员会b、建设单位c、物业管理企业d、物业协会e、物业管理主管部门

22、前期物业服务合同中基本情况包括( )

a、收费标准b、公共秩序维护c、收入分配办法d、坐落位置e、建筑面积

23、前期物业管理服务应达到( )质量标准

a、法定b、约定c、合理d、必要

24、签订前期物业管理合同中收费约定的方式一般有( )

a、计时制b、计件制c、包干制d、酬金制e、年薪制

25、前期物业管理服务合同应注意的事项包括( )

a、物业的承接验收b、物业服务的费用c、合同的解除d、合同的终止e、合同的撤销

26、物业承接验收中无需在前期物业服务合同中约定的( )

a、物业共用部位b、共用设备的承接验收内容

c、业主自有物业专有部分d、共用设备的验收标准、责任

27、前期物业服务费用中应当在物业销售前予以明示或约定的费用部分是( )

a、建设单位支付的b、物业公司支付的c、业主支付的d、政府支付的

28、前期物业合同具有( )

a、不确定性b、确定性c、时间性d、不可变性

29、前期物业合同规避风险的方式包括( )

a、撤销合同b、解除合同c、中止合同d、要求补偿e、转让合同

30、有必要时前期物业合同中对解除合同的条件( )

a、推定b、不需约定c、明确约定d、默示

31、物业服务合同是( )之间关于物业管理、服务达到的权利义务关系的协议

a、建设单位与物业管理企业b、物业管理企业与业主

c、建设单位与业主d、业主与业主委员会

32、业主大会经物业管理区域内全体业主所持投票权( )以上通过,决定选聘物业管理企业

a、1/2b、3/4c、2/3d、1/3

33、物业服务合同签订之后应及时向政府物业管理主管部门( )

a、核准b、批准c、审议d、备案

34、《物业管理条例》对物业服务合同主体资格作出明确规定( )

a、业主大会成立b、业主委员会选举必须符合法定程序

c、物业管理企业必须具备相应的资质证书d、建设单位必须具备相应的资质证书

e、业主委员会主任产生并经过批准

35、物业管理服务是( )

a、公益性质b、无偿性质c、有偿性质d、约定性质

36、某小区2/3业主决定选择a物业管理企业,1/3业主选择b物业管理企业,a企业中标后选择b企业的业主( )相应的物业服务合同

a、不承担b、必须承担c、可以承担d、视情况而定

37、物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别是( )

a、合同的内容不同b、订立合同的当事人不同

c、合同的主管机关不同d、合同期限不同e、合同审批程序不同

38、关于物业服务合同错误的说法是( )

a、期限明确b、稳定性强

c、主体是业主与物业管理企业d、期限受前期物业服务合同的影响

39、物业服务合同( )时生效

a、经签字或盖章b、附条件时,该条件成熟

c、应当在成立时d、通常在成立时e、必须在成立时

40、签订物业服务合同应注意的事项包括( )

a、明确业主委员会的权利义务b、明确物业管理企业的权利义务

c、对违约责任和免责条款的约定d、主要条款宜粗不宜细e、明确违约责任的界定及争议解决方

第4篇物业园区设备管理改进计划

**20**年度设备管理改进计划

设备管理以设备的使用,保养,维修三方面为核心;将设备技术资料,有关的信息,日常设备管理活动,进行有效地分门别类记录,反映,统计,分析,实时掌握设备的动态,延长设备的使用寿命.

针对**花园建筑设备的特点及现状,要完善对设备电器技术资料、设备日常保养维修、设备使用、设备配件、能源消耗等几方面设备管理规章制度,做为20**年度**设备管理改进的基础。

1.完善设备技术资料管理:

全面收集设备,辅助装置,轴承,传动机构;技术档案等技术资料档案,进行分类,排序,存储.做到设备编号和技术标牌齐全,设备资产帐,物,卡相符.对设备实行全过程的管理,从选型、安装、调试、使用、维修、改造,直至报废更新等都管理起来。

2. 完善设备日常修理管理(包括设备故障管理),减少设备故障率.

对设备电器的小修和大修、技术改造、设备故障、能源消耗、设备运转时间等信息进行详细记录。便于设备管理人员根据记录制定最佳维修方案,并指导维修人员按照设备运转部位的性能,技术要求,运转情况,而采取正确地维修方法,缩短因设备修理而停机的时间。使设备管理工作深入细致,实现维修工作量的考核数量化.

设备故障管理:主要记录了设备故障发生的日期、故障维修方式、故障类型,并掌握设备运转状态磨损情况。设备管理人员根据对历次设备故障记录的分析,故障类型的统计可得出:易损另配件,在正常条件下的磨损和使用期限,有计划地进行更换维修;对非正常的设备故障,设备管理人员就可采取相应的措施,进行改进性维修,降低故障率。

3. 完善配件管理,使配件的库存处于一个合理的水平.

对配件的管理从以下几个方面入手:从设备管理的角度说:编制<<配件清单>>;记录各台设备所需要更换的主要易损件的编号、名称、规格型号、使用数量、计划库存量和实际库存量。通过对主要配件的管理,基本上就掌握了设备的配件需求量,

4. 减少能源消耗

确认各设备的能耗状况,提出确实可行的节能方案,在**花园中,中央空调的耗能占总能耗的55%,在20**年度,要对会所中央空调,各栋大堂空调进行多管齐下的维护保养,包括冷冻水管,冷却水管的清洗等,减少电能的消耗。

随着**入住率的提高,原来申请的水指标已不能满足业主的需要,水指标的更改申请的前期准备工作进行中,估计20**年初可完成.

5.加强对工程维修人员的管理,是改善设备管理的前提.

其中包括对工程维修人员的培训, 工程维修人员的考核. 培训包括三方面:上门维修服务的规范,专业技术的培训,安全方面的培训加大对专业知识的培训深度,如变频技术,弱电方面的技术. 在工程人员考核方面

20**年度设备管理改进计划将围绕以上五个方面开展

序号内容估计完成时间责任人

01用水指标的更改申请20**年初 z

02大堂空调的维护保养单位的确定20** 1-4月 z

03规范及专业技术的培训(详见20**年度的培训计划)20** 1-12月 z

04安全规范的培训20** 1,4,7月 z

第5篇物业管理招标文件编制指引

物业管理招标文件是物业管理招标人向投标人提供的指导投标工作的规范文件。招标文件编制的好坏,直接关系到招标人和投标人双方面的利益,因此招标文件的内容既要做到详尽周到,以维护招标人的利益,又要做到合理合法,以体现招标公平、公正的原则。本章分为两部分,第一部分是对招标文件内容的剖析;第二部分是以一份详尽的招标文件样本作为编制招标文件的参考。

一、招标文件的内容

不同类型的项目其招标文件的内容也繁简各异,然而按照国际惯例,招标文件的内容大致可概括为三大部分。第一部分,投标人为投标所需了解并遵循的规定,具体包括投标邀请书、投标人须知、技术规范及要求;第二部分,(投标人)物业管理企业必须按规定填报的投标书格式,这些格式将组成附件作为招标文件的一部分;第三部分,中标的物业管理企业应签订的合同的条件(包括一般条件和特殊条件)及应办理的文件格式。

三大部分的内容具体可归纳为组成招标文件的六要素:①投标邀请书;②技术规范及要求;③投标人须知;④合同一般条件;⑤合同特殊条件;⑥附件(附表、附图、附文等)。

1.投标邀请书

投标邀请书与招标公告的目的大致相同,其目的是提供必要的信息,从而使潜在投标人获悉物业管理项目招标信息后,决定是否参加投标。其主要内容包括:业主名称、项目名称、地点、范围、技术规范及要求的简述、招标文件的售价、投标文件的投报地点、投标截止时间、开标时间、地点等。投标邀请书可以归入招标文件中,也可以单独寄发。如采用邀请招标方式招标,投标邀请书往往作为投标通知书而单独寄发给潜在投标人,因而不属于招标文件的一部分;但如果采取公开招标方式招标,往往是先发布招标公告和资格预审通告,之后发出的投标邀请书是指招标人向预审合格的潜在投标人发出的正式投标邀请,应作为招标文件的一部分。

2.技术规范及要求

这一部分主要是说明业主或开发商对物业管理项目的具体要求,包括服务所应达到的标准等。例如对于某酒店项目,招标人要求该物业的清洁卫生标准应达到五星级,这些要求就应在“技术规范及要求”部分写明。对于若干子项目的不同服务标准和要求,可以编列一张“技术规范一览表”,将其加以综合。

另外,在技术规范部分,应出具对物业情况进行详细说明的物业说明书,以及物业的设计施工图纸。物业说明书和图纸应在附件部分中作详细说明。

3.投标人须知

投标人须知的目的是为整个招标投标的过程制定规则,是招标文件的重要组成部分,其内容包括:①总则说明;②招标文件说明;③投标书的编写;④投标书的递交;⑤开标和评标;⑥授予合同。以下分别予以具体说明。

(1)总则说明

总则说明主要对招标文件的适用范围、常用名称的释义、合格的投标人和投标费用进行说明。

(2)招标文件说明

招标文件说明主要是对招标文件的构成、招标文件的澄清、招标文件的修改进行说明。

(3)投标书的编写

投标人须知中应详细列出对投标书编写的具体要求。这些要求包括:①投标所用的语言文字及计量单位;②投标文件的组成;③投标文件格式;④投标报价;⑤投标货币;⑥投标有效期;⑦投标保证金;⑧投标文件的份数及签署。如果由于采取邀请招标或议标方式招标,而没有进行投标资格预审,则在招标文件的投标人须知中还应要求投标人按预定格式和要求递交投标人资格的证明文件。招标文件对投标书编写要求的说明通常有两种,一是文字说明,应归入投标人须知部分;另一种是在招标文件中列出投标文件的一定格式,要求投标人只要按格式要求填入内容。这些格式通常包括:投标书格式、授权书格式、开标一览表、投标价格表、项目简要说明一览表及投标人资格证明书格式等。这些格式统一归入“附件”部分。

(4)投标文件的递交

投标文件的递交的内容主要是对投标文件的密封和标记、递交投标文件的截止时间、迟交的投标文件、投标文件的修改和撤销的说明。

(5)开标和评标

开标和评标是招标文件体现公平、公正、合理的招标原则的关键,包括以下内容:

①对开标规则的说明。

②组建评标委员会的要求。

③对投标文件响应性的确定。即审查投标文件是否符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离和保留。

④投标文件的澄清。即写明投标人在必要时有权澄清其投标文件内容。

⑤对投标文件的评估和比较(说明评估和比较时所考虑的因素)。

⑥评标原则及方法。

⑦评标过程保密。

(6)授予合同

授予合同的内容通常包括:

①定标准则。说明定标的准则,包括“业主不约束自己接受最低标价”的申明等。

②资格最终审查。即说明招标人会对最低报价的投标人进行履行合同能力的审查。

③接受和拒绝任何或所有投标的权力。

④中标通知。

⑤授予合同时变更数量的权力。即申

明招标人在授予合同时有权对招标项目的规模予以增减。

⑥合同协议书的签署。说明合同签订的时间、地点以及合同协议书的格式(详见附件)。

⑦履约保证金。

4.合同一般条款

合同的一般条款不是合同的主要内容,通常包括以下条款和内容:

(1)定义。即对合同中的关键名称进行释义。

(2)适用范围。即写明本合同的适用范围。

(3)技术规格和标准。该条款的内容一般与招标文件的第二部分“技术规范及要求”的内容相一致。

(4)合同期限。一般可参照委托管理的期限。

(5)价格。即物业管理费的计取,一般应与中标人的投标报价表相一致。

(6)索赔。索赔条款主要说明在投标人(合同的乙方)发生违约行为时,招标人(合同的甲方)有权按照索赔条款规定提出索赔。其具体内容包括索赔的方案和索赔的程序。

(7)不可抗力。不可抗力条款是指在发生预料不到的人力无法抗拒事件的情况下,合同一方难以或者不可能履行合同时,对由此引致的法律后果所作的规定。不可抗力条款一般包括三个部分:不可抗力的内容;遭受不可抗力事件的一方向另一方提出报告和证明文件;遭受不可抗力事件一方的责任范围。

(8)履约保证金。该条款主要是规定中标人在签订合同后,为保证合同履行而须提交的履约保证金的比例,以及提供履约保证金的形式。

(9)争议的解决。该条款主要的内容是预先规定合同双方在合同履行过程中发生争议时的解决途径和方法。如在该条款中规定以仲裁作为解决争议的途径等。

(10)合同终止。该条款的主要内容是说明合同的期限和合同终止的条件(如物业管理企业违约情节严重;业主破产;物业被征用等)。

(11)合同修改。该条款应申明对于合同的未尽事项,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。

(12)适用法律。即写明合同适用的法律。

(13)主导语言与计量单位。

(14)合同文件及资料的使用。条款中应写明合同文件及资料的使用范围及事宜,如对保密的规定等。

(15)合同份数。

(16)合同生效。

5.合同特殊条款

合同的特殊条款是为了适应具体项目的特殊情况和特殊要求作出的特殊规定,例如对执行合同过程中更改合同要求而发生偏离合同的情况作出某些特殊规定。此外合同特殊条款还可以是对合同一般条款未包括的某些特殊情况的补充,如关于延迟开工而赔偿的具体规定,以及有关税务的具体规定等。

在合同执行中,如果一般条款和特殊条款不一致而产生矛盾时,应以特殊条款为准。

6.附件

附件是对招标文件主体部分文字说明的补充,包括附表、附文和附图,具体有:

(1)附表

①投标书格式;

②授权书格式;

③开标一览表;

④项目简要说明一览表;

⑤投标人资格的证明文件格式;

⑥投标保函格式;

⑦协议书格式;

⑧履约保证金格式(通常为银行保函)。

(2)附文

物业说明书。

(3)附图

物业的设计和施工图纸。

二、招标文件样本

这里以物业管理公开招标为例,以一份完整的招标文件样本来说明物业管理招标文件全文的编制方法。

招标文件

招标编号:____________

招标项目名称:________

年月××招标中心统一印制

招标文件目录

第一部分投标邀请

第二部分技术规范及要求

第三部分投标人须知

a 总则说明

1.适用范围

2.定义

3.合格的投标方

4.投标费用

b 招标文件说明

5.招标文件的构成

6.招标文件的澄清

7.招标文件的修改

c 投标文件的编写

8.语言及计量单

位

9.投标文件的组成

10.投标文件格式

11.投标报价

12.投标货币

13.投标人资格的证明文件

14.投标有效期

15.投标保证金

16.投标文件的份数和签署

d 投标文件的递交

17.投标文件的密封和标记

18.递交投标文件的截止时间

19.迟交的投标文件

20.投标文件的修改和撤销

e 开标和评标

21.开标

22.评标委员会

23.投标文件响应性的确定

24.投标文件的澄清

25.对投标文件的评估和比较

26.评标原则及方法

27.保密

f 授予合同

28.定标准则

29.资格最终审查

30.接受和拒绝任何或所有投标的权力

31.中标通知

32.授予合同时变更数量的权力

33.合同协议书的签署

34.履约保证金

35.中标服务费

第四部分合同一般条款

1.定义

2.适用范围

3.技术规格和标准

4.委托管理期限

5.价格

6.索赔

7.不可抗力

8.履约保证金

9.争议的解决

10.合同终止

11.合同修改

12.适用法律

13.主导语言与计量单位

14.合同份数

15.合同生效

第五部分合同特殊条款

第六部分附件

第一部分投标邀请

受用户委托对________________项目的物业管理服务进行公开招标。兹邀请合格投标人以密封标书的方式前来投标。

1.招标编号:

2.招标项目的简要说明:

3.项目开工期:

4.投标地点:

5.投标截止时间:年月日(北京时间),逾期收到的或不符合规定的投标文件不接受。

6.开标时间、地点:

7.凡对本次招标提出询问,请在年月日前与联系(技术方面的询问请以信函或传真的形式)。

地址:

邮编:

电话:

传真:

联系人:

(署名)

年月日

第二部分技术规范及要求

1. 项目技术要求一览表

2.项目所在地

关于物业所在地及物业的详细情况和资料详见物业说明书和物业图纸(略)。

第三部分投标人须知

a 总则说明

1 适用范围

1.1 本招标文件仅适用于本投标邀请中所叙述物业的物业管理服务。

2 定义

2.1 “招标方”系指第一部分所指的组织本次招标的招标机构。

2.2 “投标方”系指向招标方提交投标文件的物业管理企业。

2.3 “项目”系指物业管理企业(即投标人)按招标文件规定,须向用户提供的物业管理服务。

2.4 “用户”系指委托进行本次招标的××开发商或业主委员会。

3 合格的投标方

3.1 经过本次招标的资格预审确认为合格的投标人称为合格的投标方。投标方应遵守有关的中国法律和规章条例。

4 投标费用

4.1 无论投标过程中的做法和结果如何,投标方自行承担所有与参加投标有关的全部费用。

招标文件说明

5 招标文件的构成

5.1 招标文件用以阐明所需物业管理服务、招标投标程序和合同条款。招标文件由下述部分组成:

(1)投标邀请;

(2)技术规格及要求;

(3)投标人须知;

(4)合同一般条款;

(5)合同特殊条款;

(6)附件。

5.2 招标文件以中文、英文两种文字编印,两种文字具有同等效力。中、英文本如有差异时,以中文本为准。

5.3 投标人被视为熟悉上述与履行合同有关的一切情况。

6 招标文件的澄清

6.1 投标方对招标文件如有疑点,可要求澄清,应在投标截止时间前15天按投标邀请中载明的地址以书面形式(包括信函、电报或传真,下同)通知到招标人。招标人将视情况确定采用适当方式予以澄清或以书面形式予以答复,并在其认为必要时,将不标明查询来源的书面答复发给已购买招标文件的每一投标方。

7 招标文件的修改

7.1 在投标截止日期10天前,招标方可主动地或依据投标方要求澄清的问题而修改招标文件,并以书面形式通知所有购买招标文件的每一投标方,对方在收到该通知后应立即以电报或传真的形式予以确认。

7.2 为使投标方在准备投标文件时有合理的时间考虑招标文件的修改,招标方可酌情推迟投标截止时间和开标时间,并以书面形式通知已购买招标文件的每一投标方。

7.3招标文件的修改书将构成招标文件的一部分,对投标方有约束力。

c 投标文件的编写

8 语言及计量单位

8.1 投标文件及投标方和招标方就投标交换的文件和来往信件,应以中文或英文书写。

8.2 除在招标文件的技术规格中另有规定外,计量单位应使用中华人民共和国法定计量单位(国际单位制和国家选定的其他计量单位)。

9 投标文件的组成

9.1 投标文件包括下列部分:

(1)投标书、授权书、开标一览表以及项目简要说明一览表;

(2)投标资格证明文件;

(3)投标符合招标文件规定的证明文件及投标方认为需加以说明的其他内容;

(4)投标保证金。

投标应将投标文件装订成册,并填写“投标文件资料清单”。

10 投标文件格式

10.1 投标方应按招标文件提供的投标文件格式填写投标书、授权书、开标一览表及项目简要说明一览表(见附件1~4)。

11 投标报价

11.1 投标方应在招标文件所附的开标一览表(附件3)上写明投标项目的单价和投标总价。如果单价与总价有出入,以单价为准。投标方对每种项目只允许有一个报价,招标方不接受有任何选择的报价。

11.2 投标方按格式填写报价以供招标方评标方便,但不限制××开发商以其他方式签订合同的权力。

12 投标货币

12.1 投标书和开标一览表中的报价对国外投标方用美元或其他国际主要货币填报(若采用其他外国货币报价,为便于比较价格,招标方将按12.2款规定折算成美元)。

12.2 以开标日中国银行公布的卖出价作为折算报价的依据。

13 投标人资格的证明文件

13.1 投标方必须提交证明其有资格进行投标和有能力履行合同的文件(格式见附件5),作为投标文件的一部分。

14 投标有效期

14.1 投标文件从开标之日起,投标有效期为90天,特殊招标项目在“技术规范及要求”部分另行规定。

14.2 要求投标方同意延长有效期,要求与答复均应为书面形式。投标方可以拒绝上述要求而其投标保证金不被没收。对于同意该要求的投标方,既不要求也不允许其修改投标文件,但将要求其相应延长投标保证金的有效期,有关退还和没收投标保证金的规定在投标有效期的延长期内继续有效。

15 投标保证金

15.1 投标保证金为投标文件的组成部分之一。

15.2 投标方向招标方提交不少于投标总报价2%的投标保证金。

15.3 投标保证金用于保护本次招标免受投标方的行为而引起的风险。

15.4 投标保证金币种应与投标报价币种相同,可以下列任何一种方式提交:

(1)由下列银行开具保函:

①中国银行总行或其分行;

或。

②中国银行在海外的往来行通过中国银行;或。

③在中华人民共和国营业的任何其他中国或外国银行;或。

④由中国人民银行授权的其他银行。

投标保证金保函应按招标文件附件6格式提供,并在投标文件有效期过后30天内继续有效。

(2)银行本票、汇票、支票或现金(在投标有效期满前,因票据即将到期,招标方有权暂时行使票据权力)。

15.5 未按规定提交投标保证金的投标,将被视为投标无效。

15.6 未中标的投标方的投标保证金,将按31.2款的规定予以无息退还。

15.7 中标的投标方的投标保证金,在中标方签订合同并交纳履约保证金和中标服务费后,经银行扣除手续费,予以无息退还。

15.8 发生以下情况投标保证金将被没收:

(1)开标后投标方在投标有效期内撤回投标;或。

(2)如果中标方未能做到:

①按本须知第33条规定签订合同;或。

②按本须知第34条规定提供履约保证金;或。

③按本须知第35条规定缴纳中标服务费。

16 投标文件的份数和签署

16.1 投标方应准备一份正本和四份副本,在每一份投标文件上要明确注明“正本”或“副本”字样,一旦正本和副本有差异,以正本为准。

16.2 投标文件正本和副本须打印并由经正式授权的投标方代表签字。

16.3 除投标方对错处作必要修改外,投标文件中不许有加行、涂抹或改写。若有修改须有签署投标文件的人签字。

16.4 电报、电话、传真形式的投标概不接受。

d 投标文件的递交

17 投标文件的密封和标记

17.1 投标方应将投标文件正本或副本分别用信封密封,并标明招标编号、投标项目名称及正本或副本。

17.2 为方便开标唱标,投标方应将正本的投标书、开标一览表和投标保证金保函单独密封,并在信封上标明“开标一览表”字样,然后再装入正本投标文件密封袋中。

17.3 第一密封信封上注明“于__________之前(指投标邀请中规定的开标日期及时间)不准启封”的字样。

17.4 如投标文件由专人送交,投标方应将投标文件按19.1~19.3款中的规定进行密封和标记后,按投标邀请注明的地址送至招标方。

17.5 如果投标文件通过邮寄递交,投标方应将投标文件用内、外两层信封密封。

(1)内层信封的封装与标记同17.1~17.3款规定。

(2)外层信封装入17.1款及17.2款所述全部内封资料,并注明招标编号、管理项目名称、招标方名称、地址。同时应写明投标方的名称、地址,以便将迟交的投标文件原封退还。

17.6 如果未按上述规定进行密封和标记,招标方对投标文件的误投或提前拆封不负责任。

18 递交投标文件的截止时间

18.1 所有投标文件不论派人送交还是通过邮寄递交,都必须在招标方在投标邀请中规定的投标截止时间之前送至招标方。

18.2 出现5.2款因招标文件的修改推迟投标截止时间时,则按招标方修改通知规定的时间递交。

19 迟交的投标文件

19.1 招标方将拒绝在投标截止时间后收到的投标文件。

20 投标文件的修改和撤销

20.1 投标方在提交投标文件后可对其投标文件进行修改或撤销,但招标方须在投标截止时间之前收到该修改或撤销的书面通知,该通知须有经正式授权的投标方代表签字。

20.2 投标方对投标文件修改的书面材料或撤销的通知应按第16和第17条规定进行编写、密封、标注和递交,并注明“修改投标文件”或“撤销投标”字样。

20.3 投标截止时间以后不得修改投标文件。

20.4 投标方不得在开标时间起到投标文件有效期期满前撤销投标文件,否则招标方将按14.7款的规定没收其投标保证金。

e 开标和评标

21 开标

21.1 招标方在招标通告或投标邀请规定的时间和地点公开开标。投标方派代表参加。

21.2 开标时,查验投标文件密封情况,确认无误后拆封唱标,唱正本“开标一览表”内容,以及招标方认为合适的其他内容并记录。

22 评标委员

会

22.1 招标方将根据物业管理的特点组建评标委员会,其成员由工程技术、市场、商贸、法律等方面的专家和招标机构、招标委托方的代表组成。

22.2 评标期间,希望投标方派代表参加询标。

23 投标文件响应性的确定

23.1 开标后,招标方将组织审查投标文件是否完整,是否有计算错误,要求的保证金是否已提供,文件是否恰当地签署。如果单价与总价有出入,以单价为准;若文字大写表示的数据与数字表示的有差别,则以文字大写表示的数据为准。若投标方拒绝接受上述修正,其投标将被拒绝。

23.2 在对投标文件进行详细评估之前,招标方将依据投标方提供的资格证明文件审查投标方的财务、技术和管理能力。如果确定投标方无资格履行合同,其投标将被拒绝。

23.3 招标方将确定每一投标是否对招标文件的要求作出了实质性的响应,而没有重大偏离。实质性响应的投标是指投标文件符合招标文件的所有条款、条件和规定且没有重大偏离或保留。

23.4 招标方判断投标文件的响应性仅基于投标文件本身而不靠外部证据。

23.5 招标方将拒绝被确定为非实质性响应的投标,投标方不能通过修正或撤销不符之处而使其投标成为实质性响应的投标。

23.6 招标方将允许修改投标中不构成重大偏离的微小的、非正规、不一致或不规则的地方。

24 投标文件的澄清

24.1 为了有助于对投标文件进行审查、评估和比较,招标方有权向投标方质疑,请投标方澄清其投标内容。投标方有责任按照招标方通知的时间、地点指派专人进行答疑和澄清。

24.2 重要澄清的答复应是书面的,但不得对投标内容进行实质性修改。

25 对投标文件的评估和比较

25.1 招标方及其组织的评标委员会将对实质性响应的投标文件进行评估和比较。

25.2 评估时除考虑投标价以外,还将考虑物业管理服务的质量、物业管理企业的信誉和物业管理方案的先进程度等因素。

26 评标原则及方法

26.1 对所有投标方的投标评估,都采用相同的程序和标准。

26.2 评标严格按照招标文件的要求和条件进行。

26.3 在评标时按下列程序确定最低评标价标:

(1)开标后,将对实质性响应的投标报价分别与标底价比较,并按其报价的合理程度给予打分,合理性越强则得分越高。

(2)在第一次打分的基础上,根据第25条考虑因素,对投标进行第二次打分,服务质量越高,管理方案越先进,则得分就越高。

(3)将两次打分分别与商务评审权权数和技术评审权权数加权求出总得分,最高得分者即系最低评标价标。

27 保密

27.1 有关投标文件的审查、澄清、评估和比较以及有关授予合同的意向的一切情况都不得透露给任一投标方或与上述评标工作无关的人员。

27.2 投标方不得干扰招标方的评标活动,否则将废除其投标。

f 授予合同

28 定标准则

28.1 合同将授予其投标符合招标文件要求,并能圆满地履行合同的、对买方最为有利的最低评标价标的投标方。

28.2 最低报价不是被授予合同的保证。

29 资格最终审查

29.1 招标方将审查最低评标价标的投标方的财务、技术、管理能力及信誉,确定其是否能圆满地履行合同。

29.2 如果确定该投标方无条件圆满履行合同,招标方将对下一个最低评标价标的投标方资格作出类似的审查。

30 接受和拒绝任何或所有投标的权力

30.1 招标方在授予合同之前仍有选择或拒绝任何或全部投标的权力,并对所采取的行为不作任何解释。

31 中标通知

31.1 评标结束15日内,招标方将以书面形式发出中标通知书,但发出时间不超过投标有效期。中标通知书一经发出即发生法律效力。

31.2 招标方在收到中标方提交的履约保证金后,将向落标的投标方发出落标通知书,并退还其投标保证金。

31.3 中标通知书将作为签订合同协议书的依据。

32 授予合同时变更数量的权力

32.1 招标方在授予合同时有权对“项目一览表”中规定的项目规模或工作量予以增减。

33 合同协议书的签署

33.1 中标方按中标通知书指定的时间、地点与开发商或业主委员会按指定的协议书格式签订合

同协议书(见附件7)。

33.2 招标文件、中标方的投标文件及其澄清文件,均为签订合同协议书的依据。

34 履约保证金

34.1 合同签订后30天内,中标方须根据合同条款的规定按招标文件附件8格式向甲方提交履约保证金。

35 中标服务费

35.1 中标方须向招标方按如下标准和规定交纳中标服务费:

(1)以中标通知书中确定的中标总金额作为收费的计算基数。

(2)中标服务费为中标总金额的1.5%。

(3)中标服务费币种与中标签订合同的币种相同,或以人民币支付(按开标日中国银行公布汇率卖出价折算)。

第四部分合同一般条款

1 定义

1.1 “合同”系指甲方和乙方(简称合同双方)已达成的协议,即由双方签订的合同格式中的文件,包括所有的附件、附录和组成合同部分的所有其他文件。

1.2 “合同价格”系指根据合同规定,在乙方全面正确地履行合同义务时应支付给乙方的款项。

1.3 “甲方”系指通过招标方式,接受合同服务的开发商或业主委员会。

1.4 “乙方”系指中标后提供合同服务的物业管理企业或单位。

2 适用范围

2.1 本合同条款仅适用于本次招标活动。

3 技术规格和标准

3.1 本合同项下所提供服务的技术规格和标准应与本招标文件技术规格规定的标准相一致。

4 委托管理期限

年。即自年月日起至年月日止。

5 价格

5.1 除非合同中另有规定,乙方为其所提供物业管理服务而要求甲方支付的金额应与其投标报价一致。

6 索赔

6.1 乙方对所提供服务与合同要求不符负有责任,并且甲方已于合同规定的委托管理期内提出索赔,乙方应按甲方同意的下述一种或多种方法解决索赔事宜:

(1)乙方同意甲方取消其不符要求的服务项目,退还已经收取的该类项目的物业管理费、佣金和酬金。

(2)对于情节轻微的,经双方同意可降低该类项目的物业管理服务价格。

(3)对于情节严重,造成甲方损失金额巨大的,同意甲方终止全部委托管理合同,并赔偿甲方因此造成的损失。

6.2 如果甲方提出索赔通知后30天内乙方未能予以签复,该索赔应视为已被乙方接受。若乙方未能在甲方提出索赔通知的30天内或甲方同意的更长一些的时间内,按甲方同意的上述任何一种方式处理索赔事宜,甲方将从议付款或乙方提供的履约保证金中扣回索赔金额,同时保留进一步要求赔偿的权利。

7 不可抗力

7.1 签约双方任一方由于受诸如战争、严重火灾、洪水、台风、地震等不可抗力事故的影响而不能执行合同时,履行合同的期限应予以延长,则延长的期限应相当于事故所影响的时间。不可抗力事故系指甲乙双方在缔结合同时所不能预见的,并且它的发生及其后果是无法避免和无法克服的事故。

7.2 受阻一方应在不可抗力事故发生后尽快用电报或传真通知对方,并于事故发生后14天内将有关当局出具的证明文件用特快专递或挂号信寄给对方审阅确认。一旦不可抗力事故的影响持续120天以上,双方应通过友好协商在合理的时间内达成进一步履行合同的协议。

8 履约保证金

8.1 乙方应在合同签订后30天内,向甲方按合同货币提交合同总价10%的履约保证金,履约保证金的有效期至合同有效期满。履约保证金应由以下银行开具:

(1)中国银行,或。

(2)根据国外银行给中国银行的反保函,由中国银行开具,或。

(3)在中国境内营业的其他银行。

8.2 乙方提供的履约保证金按规定格式以银行保函的形式提供,与此有关的费用由乙方负担。

8.3 如果乙方未能按合同规定履行其义务,甲方有权从履约保证金取得补偿。

9 争议的解决

9.1 在执行合同中发生的或与本合同有关的争端,双方应通过友好协商解决,经协商在60天内不能达成协议时,应提交仲裁。

9.2 提交正式仲裁的争端属涉外的,应在北京或在中国国内其他地点内指定的国际经济仲裁委员会根据该委员会的仲裁程序或规则予以最终裁决。

9.3 合同双方均为国内法人的,其争端的仲裁应由当地工商行政管

理局根据其仲裁程序和暂行规则进行。

9.4 仲裁裁决应为最终决定,并对双方具有约束力。

9.5 除另有裁决外,仲裁费应由败诉方负担。

9.6 在仲裁期间,除正在进行仲裁部分外,合同其他部分继续执行。

10 合同终止

10.1 本合同期限为年。合同到期甲乙双方均未提出新的意向,合同自行终止。合作期内任何一方不得擅自停止协议,否则应负担所造成的一切损失。如一方因故需终止合同,必须提前三个月书面通知另一方,经双方达成一致意见后,方可终止。

10.2 出现下列情况时合同自动终止:

(1)发生不可抗力时。

(2)一方不履行合同条款,造成另一方无法执行合同协议,协商又不能求得解决。合同终止,责任方赔偿损失。

(3)物业被征用或甲方破产。

11 合同修改

11.1 对于合同的未尽事宜,需进行修改、补充和完善的,甲乙双方必须就所修改的内容签订书面的合同修改书,作为合同的补充协议。

12 适用法律

12.1 本合同应按中华人民共和国的法律解释。

13 主导语言与计量单位

13.1 合同应以中文或英文书写。甲乙双方所有的来往信函以及与合同有关的文件均应以中文或英文书写。

13.2 除技术规格另有规定外,计量单位均使用中华人民共和国法定计量单位。

14 合同份数

14.1 本合同正本连同附件共____页,一式三份,甲乙双方及物业管理主管部门(备案)各执一份,具有同等法律效力。

15 合同生效

15.1 除非合同中另有说明,本合同经双方签字盖章,并在甲方收到乙方的履约保证金后,即开始生效。

第五部分合同特殊条款

具体条款(略)。

合同特殊条款是合同一般条款的补充和修改。如果两者之间有抵触,应以特殊条款为准。

第六部分附件

附件1

投标书

合同名称:

致业主:

先生们:

1.在考察了物业现场和研究了上述项目的投标人须知、合同条款、技术规格、图纸以及第号至第号补充通知或修改书后,我方愿以人民币元(大写)(rmb 元)的总价或上述招标文件确定(算术上的核实与改正后)的另一金额,按招标文件的要求,承担上述项目的全部物业管理工作。

2.如果贵方接受我方投标,我方保证在接到项目开工的指令后天开工,并在招标文件规定的期限内完成合同规定的全部工作。

3.我方同意在从规定的递交标书截止之日起天内遵守本投标。在该期限满期之前,本投标对我方始终有约束力,并可随时被接受。

4.在正式合同协议制定和签署之前,本投标书连同贵方的中标通知书应成为约束贵、我双方的合同。

5.我方理解,贵方不一定接受最低报价的投标或其他任何你们可能收到的投标。

年月日

签字:

姓名:

以资格经授权并代表签署标书。

投标人地址:

证人:

签字:

姓名:

所在单位及地址:

职务:

附件2

授权书

根据本文件宣布,签名人(姓名)、(职务)、(公司名称)、(公司注册地点)合法授权代表上述公司,特此任命在下面签字的(姓名)、(职务)、(公司名称)为正式和合法的代理人,并授权该代理人在有关(项目名称)的投标方面,以该公司的名义代表该公司签署投标书,进行谈判,签署合同和处理一切与此有关的必要事务。

现分别在下面签字以资证明。

年月日

授权人签字:

代理人签字:

公证人签字:

公证人姓名:

公证人地址:

公证人职务:

附件5

投标人资格的证明文件

投标人概况

1. 投标人的身份证明

第6篇物业管理投诉处理原则：五清楚一报告

物业管理投诉的处理原则:五清楚,一报告

1、听清楚。在接待用户投诉时,应耐心听用户讲完,不得打断用户的讲话,更不能急于表态。

2、问清楚。待用户讲完后,要进一步问清有关情况。切忌与用户正面辩驳,应客观、冷静地引导用户叙述清楚实际情况。

3、跟清楚。受理用户投诉要一跟到底,直到问题得到解决并回复用户为止。对不能解决的投诉,应婉转地向用户讲清楚,并确定下次回复的时间。

4、复清楚。对用户的投诉在充分了解有关情况后,应衣时把处理的过程及结果清楚地回复用户,以表明用户的投诉已得到足够的重视和妥善的解决。

5、记清楚。处理用户投诉后,应把投诉的事项、处理过程及结果清楚地记录于'用户意见受理表'内,由用户添加意见后收回存档案。

6、报告。重大投诉,必须马上报告部门主管或公司领导。

第7篇家居商场物业移交接管管理流程

家居(广场)商场物业移交和接管管理流程

1预备移交接管的工作程序:

*新建家居广场成立后要安排物业工程技术人员提前介入项目建设,熟悉整个项目情况,为接管验收工作做好准备,应主动收集工程资料,并及时向工程项目部提出物业管理方面需要整改的意见和建议。

*新建家居广场于开业前一个月组成内部预接管验收小组,尽早掌握设施、设备的性能、操作方法,以利于接管验收的顺利进行,并分步进行家居广场内部组织的验收登记,填写预验收记录,将所发现的问题汇总后反馈给项目部,由其督促施工单位实施整改工作。

2移交接管的准备工作:

*移交新建家居广场工程竣工验收后、开业前,家居广场应及时组建验收接管小组,对所接管的物业从使用人的角度进行综合性的验收接管,以确保所接管的物业基本合格,满足家居广场的质量要求和使用要求。

*由区域物业部负责,抽调业务骨干组成物业接管验收小组;

3接管验收小组应当由以下部门人员组成:

*由商场物业部经理任接管验收小组组长

*商场物业部文员接管物业的产权、工程、设备资料和相关合同资料;

*商场部抽调楼层管理人员协助本楼层的验收移交工作;

*商场物业部具体负责房屋本体、公共设施设备和机电设备的验收移交工作;

*商场安全部负责对消防验收合格意见书的收集及对消防设施设备的验收移交

*制定接管验收工作计划;

*准备接管验收记录表格:

*《物业接管验收工作计划表》;

*物业设备设施交接清单》;

*《物业图纸资料交接清单》;

*《物业备品备件交接清单》;

*《物业工程遗留问题清单》;

*与工程项目部协调接管验收事项、具体时间、工作进度等;

第8篇物业品质管理员职务说明书

物业公司品质管理员职务说明书

品质管理员职务说明:

1协助主管处理日常事务;

2负责本部门文件、资料、表单的打印、发放、建立、归档、保存等管理工作;

3督促、检查各部门的服务质量,对质量体系运行过程中发现的不合格项进行跟踪验证;

4参与公司质量活动的策划,以及质量事故的处理;

5负责收集各类讯息并及时提供给主管;

6承办主管临时交付的事项;

7协助主管对公司各部门服务质量的考核,建立考核档案;

8与其他部门的联系与沟通;

9按时完成主管临时交办的其他工作。

第9篇物业管理知识题库二

一、单项选择题(本大题共30小题,每小题1分,共30分)

在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的,请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。

1.我国物业管理中最主要、最直接、最高效力的行政法规是(a )

a.《物业管理条例》 b.《建筑工程质量管理条例》

c.《城市房地产管理法》d.《物业服务收费管理办法》

2.立法机关颁布的物业管理方面的专门法律或法规,称为( b )

a.狭义的物业管理法 b.广义的物业管理法

c.物业管理法规 d.物业管理行政规范

3.以下说法正确的是( c )

a.共同共有人按照份额行使权利

b.共同共有的财产划分份额

c.共同共有以一定的共同关系的存在为前提

d.共同共有人必须三个或三个以上

4.建筑物区分所有权是指( d )

a.对专有部分的专有权b.对共有部分的共有权

c.成员权d.包括专有权、共有权和成员权的集合

5.以下属于房屋所有权继受取得的是( c )

a.新建 b.没收

c.赠与 d.添附

6.新建的房屋,申请人向登记机关申请房屋所有权初始登记应当在房屋竣工后的( b )

a.一个月内b.三个月内

c.六个月内d.一年内

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第10篇物管培训:物业管理公司的资金结算

物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。

一、物业管理公司资金结算的含义和作用

(一)物业管理公司资金结算的含义

结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。

在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。

在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。

由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。

在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。

(二)物业管理公司结算业务的作用

物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:

(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。

(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。

(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。

二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求

(一)物业管理公司资金结算的基本原则

(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。

凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。

(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。

(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。

(二)物业管理公司资金结算的要求

1.开立账户

开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。

bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。

(1)基本存款账户的设置与开户条件

基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。

基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。

基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。

基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。

(2)一般存款账户的设置与开户条件

一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。

一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。

一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(3)临时存款账户的设置与开户条件

临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。

临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。

临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。

(4)专用存款账户的设置与开户条件

专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。

存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。

特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。

存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。

专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。

2.经济合同

经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。

3.结算纪律

物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:

(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;

(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;

(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。

以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。

物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。

三、物业管理公司资金结算方式

(一)异地结算

异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。

1.汇兑结算

汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。

(1)汇兑结算有关规定

①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。

②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。

③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。

④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。

⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。

⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。

⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。

(2)信汇和电汇的核算

①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。

收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。

②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。

收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。

2.汇票结算

汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。

(1)银行汇票

汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进

账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。

汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。

汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。

汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。

(2)商业汇票

商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。

办理商业汇票时的规定有:

签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。

商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。

贴现利息的计算公式如下:

未到期天数

银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)

365

汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。

3.托收承付结算

托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。

托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。

托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。

承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。

划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。

4.异地委托收款结算

异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。

单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。

5.信用证结算

这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。

(二)同城结算

同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。

1.支票结算

支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。

支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。

单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。

支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。

支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。

付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。

2.同城委托收款结算

同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。

同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:

①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;

②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。

3)商业汇票结算

商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。

4)银行本票结算

银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。

本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。

银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。

四、票据和票据行为

如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。

(一)票据

1.票据的概念

票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。

票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定

期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。

2.票据的特征

票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:

①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。

②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。

③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。

④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。

⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。

⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。

⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。

3.票据的种类

①汇票

按不同标准,汇票还可分为:

a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。

b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。

c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。

d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。

e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。

f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。

②本票

a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。

b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。

c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。

d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。

③支票

a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。

b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。

此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。

(二)票据行为

票据行为主要有以下八种:

1.出票

出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。

票据必须记载下列事项:

①表明某种票据的字样;

②无条件支付的承诺或委托;

nbsp; ③确定的金额;

④付款人名称;

⑤收款人名称;

⑥出票日期;

⑦出票人签章。

票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。

2.背书

背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。

3.承兑

承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。

承兑有两个具体行为:

(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。

(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。

4.保证

保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。

5.贴现

贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。

6.付款

付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。

7.退票

退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。

8.追索

第11篇某物业机动车管理规则条约

物业机动车管理规则条约

1、新大地奥林花园b区为业户提供的地下停车场,由物业服务中心秩序维护人员进行24小时定时巡逻。

2、地下停车场凭卡进入,整齐停放,无证车辆一律不得入内。已购车位的业户,须到物业服务中心交纳泊车费,并办理领取出入卡;如有可租用地下车库停车位情况下,业户有需求请到物业服务中心办理相关手续,领取出入卡。

3、业户若停止租用地下停车库,请及时到物业服务中心办理注销手续,交回出入卡.若卡丢失,应及时到物业服务中心补办.

4、外来车辆出入小区,请服从秩序维护员人员的疏导,合理停放.

5、停泊车辆不得占用路口、消防通道(黄线以内)及人行道等.

6、车辆停放后,贵重物品请勿放置在车内.物业服务中心特别提醒您随车物品请随身携带,以免丢失,物业服务中心不承担保管责任。

7、为共同维护停车场的环境卫生,确保停车场的安全使用,请不要在停车场范围内洗车/修车或清理杂物,漏油车辆请勿进入停车场.

8、为杜绝意外事故发生,入场位的车辆严禁携带易燃易爆、剧毒物品.停车场内严禁吸烟.

9、进入停车场的车辆需遵守车场内交通规则、标志和服从车场内车辆管理人员的指挥,如损坏路面或公共设施,应按原价赔偿或恢复原状.

第12篇物业管理知识竞赛题--维修篇

物业管理知识竞赛题库--维修篇

001房屋维修的涵义是:狭义的房屋维修仅指物业管理公司对房屋的养护和修缮,广义的房屋维修则还包括对房屋的改建。房屋维修包括物业管理公司对房屋的日常保养,对破损房屋的修缮,以及对不同等级房屋功能的恢复、改善,装修、装潢改善,同时结合房屋维修加固,增强房屋抗震能力等。

002导致物业管理公司经常性、持久的进行房屋维修的原因是:房屋竣工交付使用以后,由于受到自然因素、使用因素、生物因素、地理因素、灾害因素的相互交叉影响或作用,房屋逐渐破损,使用价值逐步降低。

003砖木结构房屋的修缮周期一般是12--15年。

004砖混结构房屋的修缮周期一般是15--20年。

005钢筋混凝土结构房屋的修缮周期一般是20--25年。

006房屋维修主要有以下特点:只能在已有的房屋基础上进行;可以借鉴与发展优秀的建筑艺术;工程项目小,零星分散,用料品种多、规格多,新料、旧料都使用;人少但接触的工种多;工程往往在业主或非业主使用人监督下进行。

007房屋维修的原则是:“安全、经济、合理、实用”的原则;“能修则修,应修尽修,以修为主,全面保养”的原则;对不同建筑结构、不同等级标准的房屋,采取不同维修标准的原则;为业主或使用人服务的原则;有偿服务的原则。

008房屋维修主要有:按不同的结构、装修、设备条件,把房屋划分成一等和二等以下两类标准。

009主体工程维修标准是:指主体屋架、梁、柱、墙、楼面、屋面、基础等主要承重构件。当主体结构损坏严重时,不论对哪一类房屋维修,均要求牢固、安全,不留隐患。

010楼地面工程维修标准是:应牢固、安全、平整、美观,不空鼓开裂;卫生间、厨房、阳台地坪无倒泛水现象,防水层密实,无渗漏现象。

011天面工程维修标准是:确保安全,平整不渗漏,排水畅通,隔热层完好。

012墙面工程维修标准是:平整、不开裂、不起泡、不起壳、不松动、不剥落。

013水、电、卫等设备工程维修标准是:保持完好,保证运行安全,正常使用,及时更换老化管线。

014金属构件维修标准是:牢固、安全、不锈蚀。

015房屋维修工程主要有:翻修工程;大修工程;中修工程;小修工程;综合维修工程等类型。

第13篇物业管理师考试:物业管理综合能力

物业管理师考试大纲-物业管理综合能力

第一章经济学知识与应用

(一)考试目的

本部分的考试目的是测试应考人员对经济学知识的掌握程度,以及对需求理沦、供给理论、均衡价格的确定、弹性理论、规模报酬、成本理论、市场失灵等知识在物业管理中应用的掌握程度。

(二)考试基本要求

掌握:需求以及影响需求的主要因素和需求法则的基本内容。供给的方式,供给规律,弹性理论,边际收益递减规律,规模报酬,以及成本理论。

熟悉:均衡价格的决定,影响需求弹性的主要因素,影响供给弹性的主要因素,生产理论,以及市场失灵与政府调节相关内容。

了解:需求量与需求的异同,个人需求与市场需求的关系,供给函数,市场均衡,弹性系数及其意义,生产函数,边际成本,外部性问题。

(三)要点说明

1.个人需求

2.市场需求

3.局部均衡价格理论及在物业管理中的应用

4.弹性理论及在物业管理中的应用

5.生产及生产要素

6.总产量、平均产量以及边际产量

7.边际收益递减规律

8.边际技术替代率

9.生产规模与规模报酬原理及在物业管理中的应用

10.内在(不)经济与外在(不)经济原理及在物业管理中的应用

11.总成本、固定成本与可变成本

考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业管理综合能力

第14篇物业iso9000物业的入住管理程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp 3.1 物业的入住管理页码: 1/3

1.目的:

使管理人员明确住户入住的工作步骤,准确无误地办理手续,确保住户及时顺利有序地入住。

2.适用范围:

适用于经营管理部办理住户入住手续(包括产权人或单位变更的入住)。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.8、4.9、4.10章

3.2 iso9002第4.8、4.9、4.10章

4.职责:

4.1经营管理部主任根据工程维修部对房屋接管验收情况安排入住工作。

4.2物业管理员准备各种文件资料为住户办理进住手续。

4.3收费员根据工作内容准备各种收费文件向住户收取物业管理费用。

4.4看房员根据工作内容准备每套房钥匙。

5.工作程序:

5.1入住前工作:

5.1.1经营管理部主任接到副总经理的可办理入住通知后,召集本部工作人员与工程维修部召开联合会议,了解房屋现状,包括施工遗留问题、正在整改部位及待整改内容详见《整改通知书》,并索取“房屋平面图”及“小区平面图”。

5. 1.2经营管理部主任与物业管理员到开发营销部门了解房屋产权归属,并索要《房屋分配单》样票。

5.1.3经营管理部主任带领本部门人员到入住现场考察。确认管理用房,熟悉栋号。

5.1.4经营管理部主任,根据了解的情况,安排本部门工作人员,各工作人员准备入住手续所用的各类资料、表格。

5.1.5在综合办公室配合下,布置管理用房,张贴办公指引标识及欢迎住户入住等标语。

5.1.6零星入住的住户由经营管理部看房员负责接待。

5.2入住手续:

5.2.1住户持《房屋分配单》来办理手续时,物业管理员向住户索取《房屋分配单》、购房合同正本、购房结算清单及住户的身份证、户口本。检查《房屋分配单》与购房合同上的房屋面积、房号是否一致。通过购房结算清单检查房屋设施费用是否交清,确认后将购房合同正本退还住户。

5.2.2确认上述程序后,物业管理员在《房屋分配单登记表》上进行登记,向住户发放《住户须知》,当场请住户填写《住户登记表》,并检查填写内容与身份证、户口本是否一致。

5.2.3物业管理员通知看房员带齐该房全部钥匙并带领住户对房屋设施状况、设备、数量进行清点,对钥匙逐一试用,并检查热水、冷水、电表、燃气表底数,一并填入《房屋设备明细表》。

5.2.4住户执行5.2.3程序时,收费员将住户姓名、房号、面积请综合办公室人员输入电脑,打印出《物业管理委托服务收费表》,并核对表上金额;物业管理员填写《物业管理委托合同》。

5.2.5住户完成5.2.3程序后,收费员向住户收取费用,并开具票据,再将收费表盖章后移交物业管理员。

5.2.6物业管理员收齐《房屋分配单》、《购房结算清单》、《住户登记表》、《房屋设备明细表》、《物业管理委托服务收费表》,核实无误后,与住户签订《物业管理委托合同》。

5.2.7合同签定后,物业管理员通知看房员将住户钥匙如数交与住户,并请住户在《房屋设备明细表》上签字。

5.2.8如住户要装修由物业管理员陪同住户到工程维修部,向工程维修部工作人员介绍情况,接洽装修之事。

5.2.9完成上述程序后,物业管理员及时将住户资料建档归案,并综合办公室输入电脑。《物业管理委托合同》一份存在经营管理部,另一份由收费员与所收费用一起交予财务部。

5.3房屋产权单位(人)更改(买卖)后的入住手续执行本章5.2程序。所需文件中《房屋分配单》应调整为《产权证书》。

5.4对于在iso9002质量保证体系运行前已入住的住户,物业管理员应保留其原有的文件。

5.5在执行本程序全过程中,工作人员言行应执行《物业管理服务规范用语》和《物业管理服务规范行为》。

5.6在iso9002质量保证体

系运行前签定的《房屋委托管理合同》保留其原文件;运行后签定的合同名称为《物业管理委托合同》。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《住户登记表》ej-qr-qp3.1-01

6.2《房屋分配单登记表》ej-qr-qp3.1-02

6.3《房屋设备明细表》ej-qr-qp3.1-03

6.4《物业管理委托服务收费表》ej-qr-qp4.13-03

6.5《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01`

6.6《物业管理服务规范用语》ej-wi-qp8.1-02

6.7《整改通知书》ej-qr-qp4.9-05

6.8《住户须知》

第15篇物业管理手册之项目前期管理

物业管理手册:项目前期管理

1 总则

1.1 物业管理职能的全程参与和配合是ee房地产项目开发业务的竞争优势之一, 为确保房地产开发项目全面、准确满足顾客需求和期望,赢得顾客忠诚,持续提升 au*地产品牌,各地项目所在公司管理层应切实加强项目前期管理工作,充分识别和明确物业管理职能前期参与的任务和要求,提供物业管理介入所需的资源,并对物业管理职能的参与过程进行监督和评价。

1.2 各地物业分公司应充分重视项目前期管理工作,主动参与、积极配合,有计划、有序地开展物业管理筹备、项目前期介入等工作,为后续的物业服务有效运营奠定坚实的基础。

2 项目前期管理业务范围

根据ee物业管理服务的特点,前期管理特指以下方面的物业管理活动,包括但不限于:

a) 物业项目承接;

b) 物业服务策划(详见 4.1 方案管理);

c) 物业管理组织的组建;

d) 项目前期介入;

e) 项目验收与接管;

f) 入伙管理; g) 物业保修; h) 装修管理。

3 项目前期管理制度的执行

为全面规范管理公司相关职能部门、管理公司物业管理部、项目所在公司、各地物业分公司在项目前期阶段的权责和工作关系,管理公司将尽可能地建立统一、细化的制度规定,各地项目所在公司及其所下属的物业分公司必须遵照执行。

第16篇 xx物业清洁卫生管理手册概述