第1篇 物业管理知识--社区工作篇
物业管理知识学习--社区工作篇
001物业管理的综合配套服务的主要内容是:餐饮服务;康乐中心服务;购物中心服务;便民服务。
002康乐中心服务的主要内容有:运动;娱乐;美容美发;健美。
003社区的概念是:社区是社会学概念。是指一个相对独立和稳定的地域,以及在该地域上由某种关系而产生的由某些共同意识、利益和行为的人群组成的一种相对完整的有机体。
004构成社区的四个要索是:相对独立和稳定的区域;有一定关系和数量的人口集团;有公共利益的管理机构;居民有地域上的归属感、参与感和心理上的认同感,及由此产生某些集体的意识和行为。
005社区建设与物业管理的关系是:都是以人为中心开展活动,为人的生存、发展、享受提供各种方便。物业管理主要从完善物业及周围环境的功能来体现以人为中心,为社区创造清洁、优美、舒适、方便、文明、安全的居住环境。社区建设则着眼于协调人际关系,通过建立良好的人际关系来体现以人为中心的各项建设。
006社区建设与物业管理的一致的目标是:形成区内居民心灵沟通;形成社区整体独特的文化品味。
007区域化综合物业管理的涵义是:应用城市管理理论、系统论及可持续发展理论,对辖区物业(包括建筑物土地、市政、环境、配套设施等)实行综合管理,并承担一定的社会职责(公用、公益事业,城区管理,协助政府部门完成相关的责任目标等),以社会效益、经济效益、生态效益并重为目标的综合物业管理类型。
第2篇 某物业管理公司出纳工作守则
物业管理公司出纳工作守则
1.牢固树立服务意识,为客户提供优质服务。
2.对客户讲话要有礼貌、耐心,尽可能回答客户提出的问题,如不清楚,应及时向领导请示,以便给客户一个满意的答复。
3.每日及时登记流水帐,做到日清日结,帐实相符。
4.保管好库存现金,押金凭证、支票等。
5.保管好使用和未使用的发票。
6.按规定签发支票,并催促领用者5日内报帐。
7.按时登记各种现金、银行存款帐,不延误结帐。
8.平时收款、付款现金时,无论是客户还是内部职工,做到当面点清,唱收唱付。
9.协助收付款会计做好收款和付款工作。
10.定期将收款存入银行,做到不坐支。
11.按时交纳税款,不得延期。
12.每月结帐后编制《银行存款余额调节表》。
第3篇 物业总经理办公室主任工作目标管理责任书
物业总经理办公室主任年度工作目标管理责任书
为确保××××物业管理有限公司总经理办公室年度计划目标得以实现,经公司与目标责任人 总经理办公室主任 共同商讨,已确定××××物业管理有限公司总经理办公室二
第4篇 商场物业管理安全工作目标规范
商场物业管理安全工作目标:
以人为本,保障企业价值与社会、员工价值相互依存。
公司致力于为职员提供安全的工作环境,安全防范是我们每个员工的责任。树立“安全工作,人人有责”的思想。规范、条例建档保管。
--各商场负责人牵头定期召开以安全主题的会议,及时了解本商场安全现状,商场安全管理工作情况报告在要求时限内向区域、集团安全管理领导小组作出工作报告。
--造成经济损失超过一万元定为较大经济损失。
--重大安全隐患是指由于该原因,一旦引发安全事故,造成人员或财产重大损失的隐患,即为重大安全隐患。
例如:日常管理大项(未按物业手册执行表格存档缺失、商场存在使用违规大功率电器、商场展位存在易燃物超过3处、商场展位存在空开表面温度超过45℃超过3处、不合格电线超过10m、商场展位存在无灭火器超过3处、商场存在阻挡卷帘门超过3处等)
消防(消防设备设施瘫痪超1小时、故障万元价值以上、不能联动、管道缺水、重要部位缺灭火器等)。
空调(空调设备设施瘫痪超1小时、故障万元价值以上)。
高配、层配(高配、层配设备设施瘫痪超1小时、故障万元价值以上)
二次装修管理(未使用阻燃线超10米、使用木材未刷防火涂料超5
第5篇 物业公司质量管理体系内部审核工作程序
物业公司质量管理体系内部审核程序
1 目的
验证质量管理体系是否符合标准要求,是否得到有效地保持、实施和改进。
2 适用范围
适用于公司质量管理体系所覆盖的所有区域和所有要求的内部审核。
审核是为获得审核证据并对其进行客观的评价,以确定满足审核准则的程度所进行的系统的、独立的并形成文件的过程。
3 职责
3.1总经理
a)批准组织年度内审计划和审核实施计划;
b)批准内部质量管理体系审核报告;
3.2管理者代表
a)全面负责内部质量管理体系审核工作;
b)选定审核组长及审核员,并审核年度内审计划、每次的审核实施计划和内部质量体系审核报告。
3.3 物业部
a)编写《年度内审实施计划》并负责组织实施;
b)组织、协调内审活动的展开。
3.4 内审组长
a)编制、实施本次内审计划;
b)编写内审报告。
4 程序
4.1 年度内审计划
4.1.1根据拟审核的活动和区域的状况和重要程度,及以往审核的结果,由物业部负责策划各部门全年审核方案,编制年度内审计划,确定审核的范围、频次和方法,经管理者代表审核,总经理批准。每年内审至少一次,并要求覆盖本公司质量管理体系的要求,另外出现以下情况时由管理者代表及时组织进行内部质量审核:
a)组织机构、管理体系发生重大变化;
b)出现重大质量事故,或用户对某一环节连续投诉;
c)法律、法规及其他外部要求的变更;
d)在接受第二、第三方审核之前;
e)在质量认证证书到期换证前。
4.1.2年度内审计划内容
a)审核目的、范围、依据和方法;
b)受审部门和审核时间。
c)审核组成员及分工安排。
4.1.3根据需要,可审核质量体系覆盖的全部要求和部门,也可以专门针对某几项要求或部门进行重点审核;但全年的内审必须覆盖质量管理体系全部要求。
4.2审核前的准备
4.2.1管理者代表任命内审组长和内审组员。内审应由与受审部门无直接关系的内审员负责。
4.2.2由内审组长策划审核并编制本次《审核实施计划》,交管理者代表审核,总经理批准。计划的编制要具有严肃性和灵活性,其内容主要包括:
a)审核目的、范围、方法、依据;
b)内部审核的工作安排;
c)审核组成员;
d)审核时间、地点;
e)受审部门及审核要点;
f)预定时间,持续时间;
g)开会时间;
h)审核报告分发范围、日期;
i)评审综述;
j)评审工作文件 ;
k)审核的日程安排。
4.2.3在了解受审部门的具体情况后,内审组长组织编写《审核检查记录表表》,内审检查要详细列出审核项目、依据、方法,确保无要求遗漏,审核能顺利进行。
4.2.4内审组长于内审前5天将内审计划通知受审部门,受审部门对内审时间如有异议,应在内审前三天通知内审组长。
4.2.5内部质量体系审核员应经质量体系认证咨询机构培训、考核合格后方能担任。
4.2.6审核组重点收集与受审部门质量活动有关的程序文件、作业指导书等文件,并以有关质量保证标准、质量手册、合同和有关的法律的功能为依据对这些文件进行审阅。
4.2.7编制《质量审核检查表》要对照质量标准和企业的质量手册的要求,结合受审部门的特点,针对重要质量要素,选择典型、具有代表性的问题抽样检查。
4.3内审的实施
4.3.1首次会议
a)参加会议人员:公司领导、内审组成员及各部门负责人,与会者签到.并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:由组长介绍内审目的、范围、依据、方式、组员和内审日程安排及其他有关事项。
4.3.2现场审核
a)内审组根据《审核检查记录表》对受审部门的程序和文件执行情况进行现场审核,将体系运行效果及不符合项详细记录在检查表中。
b)内审组长需每日召开内审会议,全面了解该日内审情况,对《不符合项报告单》进行核对。
c)内审时审核员要公正而又客观地对待问题。
4.3.3 审核报告
4.3.3.1现场审核后,审核组长召开审核组会议,综合分析、检查结果,依据标准、体系文件及有关法律法规要求,必要时还要依据与顾客签定的合同要求,确认不合格项,并发出不符合报告给相关部门领导确认后,由相关部门分析原因,制定纠正措施,经审核员确认后实施纠正,审核员负责对实施结果跟踪验证,并报告验证结果。
4.3.3.2审核组填写《不合格项分布表》,记录不合格分布情况。
4.3.3.3现场审核后一周内,审核组长完成《内部质量管理体系审核报告》,交管理者代表审核,总经理批准。
审核报告内容:
a)审核目的、范围、方法和依据;
b)审核组成员、受审核方代表名单;
c)审核计划实施情况总结;
d)不合格项分布情况分析、不合格数量及严重程度;
e)存在的主要问题分析;
f)对公司质量管理体系有效性、符合性结论及今后应改进的地方。
4.3.4未次会议
a)参加人员:领导层、内审组成员及各部门领导,与会者签到,并由物业部保留会议记录。审核组长主持会议。
b)会议内容:内审组长重申审核目的,宣读不符合报告;宣读《内部质量管理体系审核报告》;提出完成纠正措施的要求及日期;由总经理讲话。
c)由物业部发放《内部质量管理体系审核报告》到各相关部门。本次内审结果要提交公司管理评审。
d)审核组应定期跟踪验证纠正/预防措施是否按计划实施,以及纠正措施的效果是否能达到预期目标,并形成文件。
5 相关文件
5.1《改进控制程序》。
5.2《管理评审控制程序》。
>
6.1《年度内审计划》。
6.2《审核实施计划》。
6.3《审核检查记录表》。
6.4《不合格项报告单》。
6.5《内部质量管理体系审核报告》。
6.6《内审首(未)次会议签到表》。
第6篇 物业管理处法律咨询工作人员职责
物业项目管理处法律咨询工作人员职责
一、认真学习国家法律、法规,物业管理相关法规、条例、物业发展动态,有相当的法学理论功底和科学常识,熟悉了解管理处各项规章制度,管理模式等。
二、加强自身修养,廉洁自律,树立良好的职业形象,得到住户、委托人信赖。
三、严格在咨询范围内开展工作,不得接受业务范围以外的委托或兼职经办与法律有关的其他委托代理业务,不得以职业律师的名义从事法律服务活动。
四、严格按收费标准收取咨询服务费,统一由管理处出纳办理,工作人员不得擅自收费,不得附加其他费用或向委托人收取报酬。
五、遵守职业道德,不得利用工作之便泄露在咨询业务中得悉的委托人的隐私、秘密和委托人不愿公开的其他事实和材料。
六、不得在委托人未同意的情况下超越委托权限或利用委托关系从事与委托代理事务无关的活动。
七、工作人员树立良好的敬业精神和全心全意为业主、住户服务的思想,热情为住户排忧解难,不得拒绝业主、住户咨询服务要求,不得无故拖延,玩忽职守,草率处理。
八、工作人员受理法律咨询事务时,应坚持以事实为根据,以法律为准绳,公正分析,提供服务,不得歪曲事实,迎合当事人的需要,给咨询人以正确的指引。
九、工作人员在开展各项业务时不得以任何方式损害其他业主、住户以及管理处的利益,不得违反管理处各项规章制度。
第7篇 物业管理顾问咨询组织工作职责
物业管理顾问咨询组织职责
顾问咨询机构应建立面向顾客的组织结构,以便于和客户沟通,提供'客户满意'的服务。作为公司的主业之一,咨询工作由公司总裁领导,下设职能部门'顾问咨询部' 负责具体工作事宜。咨询部是顾问咨询工作的管理部门,也是面向客户的服务中心。为保证组织形式的简约、高效,咨询部人数不宜过多,应通过调用公司资源、整合社会资源开展顾问咨询工作。
第8篇 z小区物业工程维修部管理工作规定
1.0 目的
规范工程维修部管理工作,确保工程维修部管理高效有序。
2.0 适用范围
适用于zz城服务中心工程维修部的管理工作。
3.0 职责
3.1服务中心经理负责审批工程维修部的年度工作计划,并组织监控工程维修部的总体工作质量。
3.2工程维修部主任负责组织本组的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施 与控制,并对年度、月度工作进行总结。
3.3工程维修部员工依照各相关规程按计划进行工作。
3. 4 工程维修部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。
4.0 程序要点
4.1 工程维修部人员:工程维修主任1人, 维修技工3人。
4. 2 维修技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮流制。
4.3 设施、设备分管责任制:
供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统 1人;智能安防、门禁系统 、消防系统1人;公共设备、设施的维修、维护由所有工程维 修 部人员实施。
4.4工程维修主任全面负责工程维修部的对外联络、日常工作。
4. 5 周例会
4.5.1 实行每周五例会制,每周五下午17:00准时举行例会。
4.5.2 用例会时间全面了解本周的工作完成情况,并计划好下一周的工作安排和需要协助的部门。
4.5.3 每周四下午由主任组织培训专业知识。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是为了奖勤罚懒,考核的原则是公平、公开、公正;
4.6.2 工程维修主任根据每人当月的工作表现和成绩进行考核评分,并将考核结果上报服务中心经理审核。
4.6.3工作业绩和月考核积分相对应,月考核积分与个人经济利益挂钩。
4. 7 维修原则
4.7.1上门维修:工程部接到报修电话后,在10分钟内派维修工到达现场,一般性故障处理不超过1小时;
4.7.2公共设施、设备维修:小修不过夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3维修守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;
4.7.4语言规范,服务热情。
4. 8 通讯保证
4.8.1上班时间必须保持所有对讲机、手机都处于开通状态,以便联络。
4.8.2通讯工具必须保持能随时联络,使用个人通讯工具不接听时要尽快采取其它方式与呼叫方取得联络;
4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等),在接到中控室的呼叫后应立即与中控室联络,并5分钟内赶赴现场处理。
4. 9 物品管理
4.9.1维修人员领用材料进行维修作业时,必须认真填写《物资领用登记表》,加强成本意识;
4.9.2使用公用工具必须及时归还,公用工具每月由仓管员清点;
4.9.3每月月底工程维修主任做好下月材料购买预算。
4. 10值班制度
4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;
4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理,遇无法维修或需要购买材料的维修事项,应及时汇报维修主任,并跟踪转交给谁进行维修,直至维修终结,确实保证不出现'压单'现象;
4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。
4.11工作调度
4.11.1工程维修主任根据服务中心或中控室的通知,随时抽调本部门人员开展临时重要工作;
4.11.2工程维修主任根据维修部人员的变动或实际工作需要,进行轮流责任的调整。
5.0 支持性文件
无
6.0质量记录
6.1 《物资领用登记表》----qp-09-04-f001
第9篇 某公寓物业管理项目部主管工作职责
公寓物业管理项目部主管工作职责
1.学生公寓主管在部长的直接领导下,检查监督管理考核保安、保洁、工程维修的工作质量,突出项目部管理作用;
2.负责所管公寓的月工作计划、工作总结、能耗报表(日报、月报)编制,每月三十日前将报告内容及时报项目部长;
3.贯彻执行各专业职能部门制定的工作方案,并以考核本部门工程、保洁、保安、环卫绿化工作;
4.严格执行院方制定的收费标准与价格,学生1吨水/月、教师2吨水/月,价格2.5元吨/水,40千瓦时/月(指四人间),价格0.45元/千瓦时;按标准,按时为学院代收代交水、电费;
5.负责汇报物为产权人,使用人提出的问题。并按部长安排,及时组织解`决问题,问题解决后验收工作质量,并将情况及时反馈有关部门;
6.负责组织保安、保洁、工程维修,在学生公寓组织实施物业管理与服务工作,对各自工作质量,进行巡检、抽检,工作不达标准责令及时整改;
7.负责配合舍务老师每日查寝工作。详细记录查寝过程中发现学生违章违纪情况,及时将问题反馈至部长,部长以书面报告报信息学院有关部门,以实现学院-物业联合强化管理;
8.考核所管公寓规章制度执行情况,对违章违纪员工,说服教育、检查处理。对严重违纪者报项目部长,通报批评、经济处罚、调出;
9.负责办理学院师生入住及退宿工作,按财务管理制度收取钥匙押金、工本费,负责将所收款项及时报交公司财务部;
10.认真接待各种投诉,并及时加以纠正、解决。重大投诉影响极坏,报部长严肃查处;
11.增强优质服务观念,实行请进来、走出去、深入实际、广泛交流、沟通,征求各方意见,改进工作作风,提高服务质量,做到'师生至上,服务第一'。
第10篇 物业管理招标一般工作程序
1.成立招标机构:
招标人在招标之前要成立物业管理项目招标机构。招标机构可聘请有关部门人员和物业管理专家组成。 主要任务是:负责招标的整个活动;编制招标文件;组织开标、评标、决标和商务谈判;与中标企业签订物业服务合同
2.编制招标文件:
招标文件包括《招标公告》或《招标邀请书》、《招标书》、《投标单》、《投标企业资格审查表》、《投标须知》、《招标章程》、《招标项目说明书》、《物业服务合同》等。
3.发布招标消息:
招标单位可以根椐招标方式的不同,采用不同的途径发布招标消息,如召开招标新闻发布会、公布招标公告(广告)或函寄招标邀请书等。采取公开招标方式的,应当在公共媒体上公布招标公告。
4.招标单位的资格预审:
公开招标的招标人,可以根椐招标文件的规定对投标申请人进行资格预审,但招标人应当在招标公告或者投标邀请书中载明资格预审条件和获取资格预审文件的方法。在资格预审合格的投标申请人过多时,可以由招标人从中选择不少于3家资格预审合格的招标申请人。资格预审的主要内容通常有:企业营业执照、资质等级证书、质量认证证书、财务状况、社会信誉、人员结构、技术装备、有无投票保证书;管理规模;以住业绩,已承担的项目,主要负责人的经历和企业背景情况等证明材料。经资格预审后,公开始标的招标人应当向资格预审合格的投标人发出资格预审合格通知书,并告知获得招标文件的时间、地点和方法。
5.发售招标文件及有关设计图纸、技术资料等:
招标人应在招标公告规定的时间内,向符合条件的物业管理投标单位发售标书,并根椐实际情况,向他们提供有关设计图纸,技术资料等,以利于投标单位在规定的期限内编制出符合本物业区域管理具体情况的投标书。
6.组织投标单位现场勘察答疑。
投标单位在准备投标文件时,可能会向招标单位提出一些问题,要求招标单位给以澄清或解释。招标单位应根椐具体情况,尽快安排有关工作人员,在指定的时间和地点召开投标前会议,或安排投标单位实地勘察物业现场,由招标单位负责对投标单位提出的问是给予解答或澄清,解答或澄清必须以书面形式发送给所有的招标文件收受人,招标人对发出的招标文件进行必要的澄清或修改的,应当在招标文件要求提交投标文件截止时间至少15日前,澄清或修改文件为招标文件的组成部分。
7.接收和收存投标书 。
招标人要按招标文件规定的时间(公开招标的物业管理项目,自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止,最短不得少于20日)、地点接受投标单位的投标文件。经审查,如认为收到的文件各项手续齐全或符合招标文件规定,应向投标人出具标明签收人和签收日期的凭证,并妥善收存投标文件,对于在规定的时间之外送来的投标文件和没有按招标文件中的要求办理的(如没有提交投标保证金),为无效的投标文件,招标人应该拒收,并原封不动地退回投标单位。
8.组织开标。
招标人应按招标文件中明确规定的时间和地点组织开标,开标时间由招标人主持,邀请所有投标人参加,招标人在招标文件中要求提交投标文件的截止时间前收到的所有投标文件都应在检查密封后当众给予拆封,并宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容,整个过程也可由招标人委托的公正机构进行检查并公正。公开召开的物业管理招标、开标答辩会,邀请业主代表、物业管理主管部门、公证机构参加
9.评价和确定中标单位。
评标由招标人依法组建的评标委员会负责,在保密的情况下进行(除现在答辩部分外),评标委员会由招标人代表和物业管理方面的专家组成,成员为5人以上单数,其中招标人代表以外的物业管理方面的专家不得少于成员总数的三分之二。评标委员会应当按照招标文件的评标标准和方法,对投标文件进行评审和比较,并根椐标书评分、现场答辩等情况进行综合评分,同时对评标结果签字确认。完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见,并按照招标文件规定的评标标准和评标方,推荐不超过3名有排序的合格中标候选人,在评标过程中也可召开现场答辩会,但应当事先在招标文件中说明,并注明所占的评分比重。
招标人按照中标候选人的排序确定中标人,当确定中标的中标者放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的,招标人可以依序确定中标候选人为中标人。
10发出中标或未中标通知书。
招标人应在投标有效截止时限(投标有效期在招标文件中载明)30日前确定中标人,发出中标通知书,同时也应将中标结果通知所有投标人,并应
返还其投标书及投标保证书。
11.与中标单位签订物业服务合同。
招标方在通知投标单位中标时,应同时邀请中标单位在一定的期限内与招标方签度物业服务合同。如果中标单位在期限内拒不签约,则招标单位有权没收该物业管理企业的投标保证金。招标人无正当理由不与中标人签订合同,给中标人造成损失的,招标人应当给予赔偿。
12.招标结束。
第11篇 某某物业管理处各部门主要工作范围
某物业管理处各部门主要工作范围
(1)管理处经理、副经理:是日常工作的指挥者,同时又是监督检查者,各项指令下达后,策划、安排和执行机构即开始动作,执行过程中的信息通过反馈渠道回到指挥机构,供经理、副经理作出校正、判断、总结,在整个运作过程中,经理、副经理还要从检查、评比结果中发现管理中存在的问题,并加以纠正,做到有布署、有检查、有总结,从而保证管理的有效性。
(2)综合管理部
--按iso9000要求对文件及各项质量记录进行管理。
--负责对业主(住户)进行意见调查和对调查结果进行分析。
--对纠正和预防措施报告进行有效验证。
--负责业主(住户)投诉、用户意见、新闻媒体、上级主管部门信息的收集、记录、归纳、统计、分析并及时传递,为决策者、管理人员、质量分析提供依据。
--负责与公司各有关职能部门的信息传递。
--充分利用现代化管理手段获得信息并整理利用。
--负责对外接待工作。
--负责处理行政、总务的管理工作。
--负责收取各项费用收取与帐务公布。
--负责材料采购、验收入库、领料及库房管理工作。
--负责管理处档案资料的管理工作。
--制定社区文化活动计划,丰富业主(住户)的文化生活。
--按计划组织有业主(住户)参加的大型社区文娱、体育活动,致力营造健康向上、个性鲜明的社区文化。
--负责开展管理处宣传教育工作和公益、精神文明活动。
--负责文化设施、场所的管理工作。
--组织开展便民服务。
(3)工程部
--负责工程监督、验收工作。
--负责各设备系统的安全运行、维护,并做好运行维护记录。
--负责设备及设备房的清洁卫生。
--负责处理设备设施的突发事故。
--配合供电公司、自来水公司、电话公司、有线电视台等业务单位的维修检查工作。
--负责对房屋建筑、设备设施的科学养护,保证房屋完好。
--根据业主(住户)报修要求,及时进行维修,保证质量。
--负责监控中心的24小时值班,发现异常情况迅速报告值班领导。
(4)环境管理部
--负责辖区内的清洁卫生。
--做好 '四害'的消杀工作与白蚁防治工作。
--负责将楼内的垃圾清运到中转站并监督环卫部门及时清运。
--负责所辖物业内绿化的养护管理、造型与修剪。
--按iso9000质量管理体系对绿化工作进行质量监督。
--保证绿化设备设施完好,水源有保障。
(5)安全管理部
--负责大厦安全管理工作计划的制订并实施。
--负责各楼层的保卫巡视、巡更,按巡逻路线图和时间实行24小时巡查值班制度。
--控制来访人员,按规定程序办理来访手续。
--维护大厦公共秩序。
--负责维持车辆进出秩序,做好车辆出入记录。
--负责制订突发事件应急方案及预防措施。
--协助公安、武警、派出所做好治安保卫工作。
--负责大厦内消防监督管理。
--参加义务劳动与便民服务活动。
第12篇 某某住宅前期物业管理工作设想
某住宅前期物业管理工作设想
**物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组(工作小组成员组成名单另附),针对'zz'的实际情况,尽快熟悉有关图纸,从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,定期派有关人员参加工程例会,参与工程验收,做好各种资料的收集存档工作。
1、物业公司提供前期物业管理的内容
对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。对小区的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
结合物业管理的实际经验,对'zz'小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。
2、配合开发商做好楼宇销售工作
物业管理服务的前期介入重要任务之一,就是配合开发商的售楼工作,管理服务中心将按开发商的具体要求,拟定关于接待、陪同、解释,样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便,同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛,从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则,为'zz'提供上佳的物业管理服务,并通过矢志不渝的努力,同开发商及全体业主一起,共创物业开发和管理的佳绩,使该小区成为上海地区的亮点。
第13篇 物业管理工作内容设定规范
物业管理工作内容的设定
(一)日常管理工作
1.日常管理工作的内容
(1)物业管理区的安全保卫、清洁、绿化及消防;
(2)房屋及建筑的公共部分、机电设备、公共配套设施的维修、管理;
(3)住户装修管理;
(4)车辆管理;
(5)客户档案管理;
2、安全保卫
(1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的治安问题,制定治安案件
发生率控制标准;
(2)制定物业管理区治安管理条例,保安员岗位职责及保安工作作业流程;
3、清洁绿化
(1)根据物业管理区的房屋、公共场所及配套设备的特点、制定清洁保洁率;
(2)制定物业管理区清洁卫主管理条例、保洁员岗位职责及保洁工作作业流程;
(3)制定物业管理区绿化完好率标准及绿化管理规定;
(4)明确绿化人员的管理规定、岗位职责及作业流程;
4、消防
(1)向当地有关部门了解物业管理区可能存在的消防隐患、制定消防设备、设备完善率及火灾发生控制率的标准;
(2)制定物业管理区消防管理条例及消防工作内容、明确责任人;
(3)制定消防设备、设备的管理、维护、使用规定及作业流程、确保消防系统符合国家规定要求;
5水、电设备的管理、维护
(1)了解有关水、电设备可能出现的问题或存在的事故隐患,制定水、电设备的故障率、维修及时率和合格率控制标准;
(2)制定水、电设备的使用和维护条例及作业流程,以保证其达到应有的性能标准;
(3)制定水、电设备维护人员的管理规定及岗位职责;
6.房屋及建筑公共部分、公共配套设施的维护、管理
(1)了解物业管理区内房屋及建筑公共部分、公共配套设施可能存在的问题及事故隐患率,制定相应的完好率、维修及时率及验收合格率指标;
(2)制定房屋及建筑公共部分、公共配套设施的使用及管理规定;
(3)制定房屋及公共配套设施维护人员的管理条例、岗位职责及作业流程;
(4)业主自行出租的房屋或公共配套设施,物业管理公司必须要求业主按照当地政府的有关规定完善相应的手续,并制定对承租人的管理规定。
7.住户装修管理
(1)制定住户装修管理规定,明确装修范围、时间、垃圾的处理及装修人员的管理,完善装修申报手续;
(2)建立装修检查监督制度,明确责任人,以确保房屋结构、小区消防、
防盗安全及环境卫生不受影响;
8.车辆管理
(1)车辆管理包括机动车及非机动车的管理;
(2)制定物业管理区内车辆的进出、停放和行驶的管理规定,明确责任
人的岗位职责及作业流程;
(3)制定停车场、自行车棚的完好率、维修及时率和合格率标准。
9.客户档案管理
(1)客户档案包括与客户有关的各类入住资料、申请表格、维修记录、合同、协议、收费记录;
(2)建立客户档案的管理规定,明确责任人的岗位职责及作业流程。
(二)便民服务
.物业管理公司应在管理区内设立便民服务,具体项目可根据物业管理区的特点及自身的实际情况而定。
1.便民服务
(1)可分为无偿服务和有偿服务两类,内容及价格应透明化;
(2)无偿服务的成本费用从管理服务费中支出;有尝服务的价格应按政府有关法规确定;
2.建立便民服务的管理程序及作业指导书,明确责任,规范服务人员的用语及行为。
(三)与业主日常沟通
1.与业主的日常沟通包括以下形式和内容:
(1)通过电话、信函、张贴公布及面对面等形式处理各项与客户有关的事务;
(2)通过登门或约见的形式,定期或不定期拜访客户;
(3)通过组织专题或系列活动,开展社区文化活动;
(4)应邀参加或列席业主大会或业主代表大会。
2.物业管理公司的高层管理人员应高度重视与业主的日常沟通,保持与每一业主的良好关系。
3.如遇业主发生违背管理规定或发生其他不愉快事件时,物业管理公司必须坚持不采取任何制裁性的措施,而应通过正面协调直至寻求法律援助。
(四)处理客户投诉
1.物业管理公司应遵循公司的经营原则,规范客户投诉的处理流程;
(1)接到投诉时,首先要假定我们的工作存在问题;
(2)出现投诉,一定要及时向上反映信息;
(3)面对重大的投诉问题,第一负责人要亲自处理;
(5)在满足客户的要求时,应遵循公司的经营原则办事。
2.物业管理公司应及时分析、总结客户投诉的案例,并列入岗位培训的教材中。
(五)营造社区文化
1.社区文化包括社区文化氛围和社区文化活动两方面。社区文化活动促进社区文化氛围的形成;社区文化氛围又促使社区文化活动层次的提高和住户业余生活的丰富。
2.物业管理公司应把营造社区文化的工作列入日常工作日程并加以重视。
3.社区文化氛围主要体现在以下方面:
(1)物业管理区的整体精神风貌;
(2)家庭的生活方式;
(3)住户的邻居关系;
4.建立物业管理区精神文明建设公约,通过设立专栏或印发信函等形式广泛宣传,物业管理公司的各位员工应严格遵守,起模范表率作用。
5.社区文化活动有各种类型,包括:各类竞技、表演、旅游、购物、培训班、夏令营、节日庆祝活动以及当地政府组织的各类精神文明活动。
6.开展社区文化活动,物业管理公司应:
(1)分析住户的构成,充分了解住户的需求;
(2)针对不同的层面,制定各类社区文化活动方案及经费标准报业主委员会通过;
(3)提高并逐步改善活动场地。
第14篇 某物业项目业主委员会工作经费管理办法
(20**年*月*日业委会会议通过)
第一条 根据《北京**业主大会议事规则》第二十五条规定制定本办法。
第二条 本办法规定的工作经费包括按照《物业服务合同》规定由物业公司提交给业主大会和业主委员会的费用、业主共有资产经营所得、业主捐赠等。
第三条 工作经费按照业主大会通过的《业主大会和业主委员会工作经费年度预算》执行。
第四条 工作经费用于与**业主大会、业主委员会工作有关的经费开支,包括业主委员会(含筹备阶段)办公经费、业主委员会委员工作补贴、聘用人员工资保险、业主大会会议开支、组织业主活动开支、代管会计事务所报酬、律师费、审计费、网站开发和托管运营费,经业主委员会批准的其他开支。
第五条 会计外聘,出纳由业主委员会委员担任。
第六条 工作经费报销时,经办人须填写报销单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳核报。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可交出纳报销。
第七条 工作经费预借申领时,经办人须填写申请单,报业主委员会秘书长审核、业主委员会主任签批,方可交出纳领用。业主委员会秘书长或主任为经办人时,须报常务副主任或其他副主任签批。金额超过两千元的开支,开支项目须事先列入业委会会议议题,超过半数的业主委员会委员同意,秘书长和主任才能签批,承办人可从出纳领用。预借经费,必须在开支后一个月内销账。
第八条 业主委员会秘书长在每月一次的业主委员会委员通报一次工作经费使用情况,接受全体委员的日常监督。每位委员均有权查看工作经费开支账簿,财务人员不得以任何理由加以拒绝。
第九条 业主委员会每半年须向全体业主公布一次工作经费使用情况,接受业主监督。
第十条 业主委员会换届时,由新一届业主委员会聘请专业机构或人员对上一届业主委员会工作经费使用情况进行审计,审计完毕后,方可进行财务交接。
第十条 本办法的修改、补充、解释须经主委员会会议全体委员三分之二同意,并按照《议事规则》第二十六条公示。
第十一条 本办法经业主委员会会议三分之二委员同意通过,按照《议事规则》第二十六条公示后生效。
第15篇 物业管理员外勤岗位工作职责
岗位名称:物业管理员(外勤)
主要职责及权限:
1、为业主及时、准确的办理入伙手续。
2、对项目范围每天至少两次巡视,对装修户的卫生、安全、文明施工、用电范围等进行督促检查,检查项目道路、绿化、楼宇内外环境,发现违章和不文明行为及时制止。
3、热情接待业主,及时处理业主要求和报修的项目,如无法及时解决,需向上级汇报,并向业主及时做出解释。
4、统计水、电、煤气表读数,计算收费,发出收费通知,并按时收缴。
5、负责分发业主信件和各类通知等。
6、完成领导交办的其他任务。
第16篇 物业精细化管理--维修讲解记录工作精细化
物业精细化管理--维修讲解及记录工作要精细化
一、维修程序
写字楼内一业主入驻不久,办公室里的小套间门锁不能开关了,于是给管理处打电话,要求赶快检查维修。维修人员立即赶到,熟练地将锁芯拆掉,换了新的安上。钥匙一开一试,门锁正常,故障排除了,于是给业主开了单据收取维修费用。不料业主坚决不付,认为维修人员未经检查测试,怎么就确认是这个锁芯的故障呢定然是写字楼内这种故障太多了,由此说明房地产开发公司选用的门锁以次充好,应该由房地产开发公司支付这笔费用。维修人员拿着管理处近期的维修记录,请业主查看,证明写字楼内出现此类故障并不像业主所说,业主这才解除疑虑交了维修费用。
精细化操作建议:
1、首先向业主讲明故障原因、维修方式和收费标准,经业主同意后再进行维修;
2、每次维修结束要做好工作记录,以便关键时刻能派上用场;
3、物业管理服务工作要讲究时效,如果事先将工作做细,则事后会规避诸多麻烦,同时也会取得客户的信赖和认可。
二、维修方式
某日一业主投诉所住单元楼道内的声控照明灯多处有不亮或长明现象,管理处随即通知了地产公司进行更换和修复。因施工人员紧张,四天以后才能修复。又因该小区二期工程未竣工,地产施工人员通过管理处的协调,同意尽快在两天后处理此事,管理处安排维修人员。两天内,对长明灯白天将电源断掉,天黑前再将电源连接上。
精细化操作建议:
1、暴露的照明灯电源在修复之前。其附近一定要有警示标识,必要时应有保护措施。以文字形式告知业主,严防有触电或漏电现象。
2、加强巡视检查次数,提高工作质量。
