物业管理手册之物业分公司职能【16篇】

更新时间：2024-11-20 查看人数：21

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物业管理手册之物业分公司职能

第1篇物业管理手册之物业分公司职能

物业管理手册:物业分公司职能

1.执行法律法规及管理公司、项目所在公司的物业管理制度、文件及指令

1.1 遵照法律法规要求开展物业管理业务。

1.2 接受项目所在公司的领导,与项目所在公司签订物业管理目标责任书,并确保实现。

1.3 执行管理公司颁布的物业管理制度及管理公司物业管理部下发的关于业务要求的文件;为物业管理部提供物业管理工作的信息;接受物业管理部的业务决策和指导。

2.内部建设

2.1 依照管理公司物业管理制度、项目所在公司在物业管理方面的要求制定适合的物业管理体系文件,作为整体物业管理系统文件的延伸,并持续审核与改进,不断优化作业流程与组织架构。

2.2 负责本公司内设部门的组建,制定各岗位职责,组织人员招聘,决定中层以下(含)级别人员录用。

2.3 执行集团、管理公司的培训制度,对员工的培训效果负责。

2.4 将目标责任书中的目标分解并下达到部门、岗位,建立计划管理体系加以落实。

3.成本控制

3.1 负责本公司范围的经济测算及收支控制。

3.2 负责开展多种经营,提高经济效益。

3.3 通过合理节能、优化管理等手段降低管理成本。

4.项目开发配合

4.1 负责项目所在公司开发项目的物业前期介入工作,包括方案设计、施工图设计、工程施工、营销及销售过程的参与和配合;配合项目所在公司对相关配套设施进行招商和管理、参与监管施工质量、配合销售开盘等。

4.2 负责物业项目保修期限内的保修协调和跟踪。

4.3 协助项目所在公司处理紧急情况。

4.4 在管理公司、项目所在公司委托的情况下,负责代理发展商产权物业的管理、控制、经营和服务。

4.5 向项目所在公司提供开发过程中发现的与产品质量相关的各种信息。

5.前期物业服务

5.1 负责编制物业管理方案,并负责物业管理项目的承接与物业服务合同签订。

5.2 负责拟定物业项目接管验收工作计划,并负责组织实施。

5.3 负责拟定新物业项目的入伙工作计划,并配合项目所在公司实施。

6.日常服务提供

6.1 全面负责项目的物业管理日常工作。

6.2 按管理公司物业管理制度要求落实日常服务三级检查制度,建立质量统计分析机制。

7.品牌推广及市场开拓

7.1 在物业管理部的指导下,参加国家有关物业管理方面的评比。

7.2 结合项目要求,推广万品牌。

7.3 在项目所在公司批准、物业管理部指导下,开拓物业管理市场。

8.沟通与协调

8.1 协助召开首届业主大会,协调与业主委员会的关系。

8.2 定期组织顾客满意度调查,协助物业管理部组织的第三方顾客满意调查。建立并落实回访制度。

8.3 加强与当地政府机关、项目所在公司、物业管理部的信息交流,传递法律法规、市场动态、典型案例、重大事件、日常工作状况、经营情况等信息。

第2篇物业管理处人员编制任职条件

物业管理处人员编制及任职条件

岗位主要岗位职责任职条件人数

管理处主任对商务楼工作的各过程进行策划,并监视、控制和进行持续改进。负责对业主的服务工作,领导管理处日常工作。大学大专以上学历,中级专业职称以上,持全国物业管理企业经理上岗证。三年以上独立管理商务楼经验,45以下,性别不限。 1

保安班长对固定岗、巡逻岗、车辆管理员实施管理;负责火灾初期(消防部队未达到前)现场的指挥的调度;对固定岗、巡逻岗、实施随机抽检,并作好记录负责一般治安案件/火灾与刑事案件发生率的统计。对固定岗、巡逻岗、义消队员、实施管理并指导其工作。中专以上文化程度,复转军人,持物业管理上岗证,具有三年以上保安管理工作经验,40岁以下,男性。1

保安员对出入商务楼的人员、财物进行登记、验证。负责商务楼公共设施、消防/治安设施设备、治安状况、二次装修现场、车库和露天停车场的巡视检查。高中以上文化程度,复转军人,具有1年以上保安工作经验,35岁以下,身高1.75米及以上,身体健壮的男性。4

维修工根据用户要求和公司相关部门传递的要求,负责对所管辖区域的业主/租赁户按物业管理委托合同或者特约维修服务的简单水电类项目维修。对商务楼内机电设备实施维护保养并作好设备维修/保养记录。负责建议对所辖商务楼内机电设备进行标识,对标识进行维护保养。高中以上文化程度,具有三年以上相关工作经验;或者中专以上文化程度,具有三年以上相关工作经验,持相关操作证35岁以下,责任心强的男性为宜。1

清洁、绿化工

负责所分配区域的清洁/保洁具体工作。

负责所辖商务楼的环境绿化/美化具体工作。初中以上文化程度,45岁以下。下岗职工优先。3

第3篇商业中心物业管理内容

商业中心物业管理内容

一、kh商业中心房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、电梯房、设备机房等)的维修、养护和管理。

二、kh商业中心建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、烟囱、共用照明、天线、加压供水设备、供配电、消防、安保、自动化系统、电梯、发电机等)的维修、养护和管理。

三、该物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、车场、棚、库等)的维修、养护和管理。

四、该物业规划红线内属配套服务设施的维修、养护和管理。

五、公共环境(包括公共场地、房屋建筑共用部位)的清洁卫生,垃圾的收集,清运。

六、kh商业中心内交通、车辆行驶和停放管理。

七、配合和协助当地公安机关进行安全监控、巡视、消防、保安防范工作。

八、物业管理档案、资料及物业的使用管理。

九、多种经营,有偿服务、商务管理。

第4篇物业公司人力资源管理控制程序

1.0 目的

1.1为开发员工的专业潜能,提升员工的综合素质与岗位技能,强化员工的质量服务意识,培养一批适合公司发展的中层干部、业务骨干和专业技术人员,提高公司的整体经营管理水平,满足公司可持续经营健康发展的需要。

2.0 适用范围

2.1本程序适用于公司各职能部和各管理处。

3.0 职责

3.1公司行政人事部是公司人力资源培训的归口管理部门,主要职责:

a)负责公司人力资源开发和培训体系的建立和维护。

b)负责公司年度培训计划的规划和整体培训方案的设计。

c)重点负责公司中层干部、业务骨干和专业技术综合素质提升的培训项目。

d)衔接集团和房地产事业部组织开展的相关培训,对各职能部和各管理处组织和实施的相关培训给予指导、协助、监督和考核。

e)负责公司一级培训效果的评估,对公司二、三级培训考核给予指导和督促。

f)对公司的整体培训质量负责。

3.2公司各职能部是公司专业性培训的管理部门,主要职责:

a)负责二级培训项目或课程的组织实施和考核。

b)协助和配合行政人事部组织的相关培训,对各管理处组织的相关培训给予专业性的指导和配合。

c)对本职能部归口管理的专业技术、操作技能和专业服务质量提高负责。

3.3公司各管理处是公司服务知识和必备技能的培训管理部门,主要职责:

a)负责三级培训项目或课程的组织实施和考核。

b)协助和配合各职能部组织的相关培训。

c)对本管理处的入职引导培训、岗位培训、必备操作技能和个性服务质量负责。

4.0程序要点和实施

4.1原则

a)从实际需要出发,学用一致原则。

b)专业知识培训和服务知识兼顾原则。

c)全员培训和重点提高原则。

d)严格考核和激励原则。

4.2培训项目

a)新入职员工岗前培训。目的是使员工了解公司的基本情况,主要包括:z集团企业文化、公司发展史、公司宗旨、公司精神、公司组织体系和公司发展远景,熟悉掌握公司的通用规章制度、人事制度、基本的服务知识、物业基本相关法律法规和专业性的相关制度等。

b)综合性管理知识培训。

c)物业专业相关法律、法规知识培训。

d)专业性知识和技能培训。

e)房地产和物业相关知训培训。

4.3培训体系

4.3.1由公司行政人事部负责组织实施的各类培训为一级培训,主要包括综合性管理培训、新进员工的岗前培训、派出培训等。

4.3.2 由各职能部负责组织实施的专业性培训为二级培训,主要包括专业技术、操作技能和专业服务要求知识等培训。

4.3.3 由各管理处负责组织实施的相关培训为三级培训,主要指入职岗前、岗位培训和必备技能的操作培训等。

4.4培训基本流程

4.5 培训需求

4.5.1确定培训需求的依据

a)根据公司的发展战略和经营目标。

b)根据公司职位说明中的任职资格和培训需求要求。

c)根据员工岗位绩效考核和员工个人培训需求。

4.5.2确定培训需求的方式

a)分析的方式。

b)座谈的方式。

c)调查的方式。

4.6 培训项目的确定

培训项目的确定是制定培训计划前的一关键性环节,它要对每一个培训需求进行必要性、可行性和有效性分析。依据培训职责的划分。相关部门对相关培训项目要进行严格审核。

4.7制定培训计划

4.7.1年度培训计划

a) 公司各职能部必须在每年的12月10日前向公司行政人事部提交下一年度的二级培训需求计划,审批流程是:

制表人部门负责人审核行政人事部审批

b) 行政人事部根据各职能部的年度培训需求计划,综合公司的实际情况负责组织制定公司的一级、二级年度培训计划,于每年12月底报集团人事行政部。公司的一级、二级年度培训计划审批流程:

人事主管行政人事部负责人公司总经理

c) 各管理处的三级年度培训计划自行制定,经部门主管领导审批后,但必须于12月15日前报行政人事部备案。

4.7.2月度培训计划

a)行政人事部将根据公司的一级、二级年度培训计划及临时培训需求,于每月的月底负责组织制定公司一级、二级年度培训计划,经公司总经理审批后予以下发。

b)各管理处根据三级年度培训计划自行制定三级月度培训计划,经部门主管领导审批后,于每月月底前报行政人事部备案。

4.8 培训计划组织实施

4.8.1公司组织的内部培训

a)行政人事部和各职能部培训负责人根据公司《月度培训计划表》负责其培训职责范围内具体培训项目的实施,相关部门予以协助和配合。

b)各管理处根据自己制定的月度培训计划给予组织实施,相关部门予以协助和配合。

4.8.2公司组织的外出培训

4.8.2.1 公司员工需要参加外出培训必须填写《外出培训申请表》,

审批流程:

申请人部门负责人行政人事部总经理

4.8.2.2公司所有员工参加外出培训,凭审批后的《处出培训申请表》到财务部申请借款。

4.8.2.3培训结束后在一周内,培训参加者必须填写外出培训报告书,报行政人事部。

4.8.2.4外出培训费包括:课程培训费、交通费、住宿费、出差补助费等。在费用报销前,必须与公司签订《培训协议书》。

4.8.3培训实施形式

a)课堂授课形式。

b)实践操作形式。

c)读书会形式。

d)岗位轮换形式。

e)户外拓展形式。

f)模拟形式。

4.9培训考核

4.9.1培训考核方式

a)书面考试。适用于组织的记忆性和理伦性培训课程内容。

b)实施操作考试。适用于技能性的培训课程。

c)采取综合评估的方式。适用于综合管理运用相关知识培训。

4.10培训激励规定

4.10.1员工培训的课时和培训考核结果将作为员工晋升和岗位轮换的重要参考依据。

4.10.2公司专业人员的专业服务质量将作为对公司职能部年度绩效考核的重要指标之一。

4.11 培训费用

4.11.1培训费用是公司人力资源开发投资成本,每年度年底单独作费用预算,培训费用专款专用,其它费用支出不得占用此专项费用。

4.11.2公司一级、二培训经费的使用和报销必须报行政人事部统一审核。财务部核查,总经理审批后方可报销。

4.11.3公司下属单位组织的三级培训经费由各管理处年度费用开支中列支。

4.12 培训纪律

a)公司员工必须按时参加公司组织的各项培训和考核。

b)如因工作原因确实不能按时参加者,必须在组织培训的前一天写请假条,经部门负责人签字同意后报负责培训组织部门。

c)无故迟到者每次予以负激励50元,无故旷课者每次予以负激励100元。

d)培训时,参加员工必须将通讯工具调到震动状态或关机。如有违犯者,每响一次予以负激励20元。

4.13 培训档案

a)行政人事部负责一、二级培训的员工档案资料建档归口管理,各管理处负责三级培训的员工档案资料建档管理。

b)建档资料包括:年度培训计划和总结、月度培训计划、培训教材、培训考核、培训记录表、年度培训效果评估和《培训协议书》等。

4.14内部讲师管理

4.14.1内部讲师级别分类:公司部门中层干部以上(含)人员经考核合格后兼任公司的二级培训讲师,公司主管级以上人员经考核合格后兼任公司三级培训讲师,公司其它员工学有专长可以授课的可申请兼任公司三级培训讲师。

4.14.2内部讲师进级申请方法:公司已聘任的内部讲师在每年度授课课时累计超过10个课时的可以申请上一级培训讲师,经行政人事部审核,报总经理批准后予以正式聘任。

4.15其它规定

a) 岗前培训考试必须培训合格,如不合格者,仅给一次补考机会。如补考仍不合格者在试用期的公司将终止试用。

c)公司所有特种作业人员必须持有效资格证上岗位。

4.16说明

4.16.1本程序由行政人事部组织制订并解释。本程序参照集团的公司相关人事管理制度制定,如有与本程序抵触的以本程序为准。

4.16.2 本程序自下发之日起执行,原《员工培训教育管理制度》自动作废。

5.0引用文件和记录表格

5.1《培训协议书》

第5篇科信物业小区设备管理说明

(1)设备前期管理

a、前期介入

组织对有关物业考察,关于设备选型、安装要求等建议由工程维修中心审核,并向开发商提出。政府有关部门的验收,管理处应参与。

b、设备的接管验收

设备的接管验收由工程维修中心代表公司,组织专家及管理处相关技术人员组成验收组,会同开发商、施工单位进行,依据为设备出厂说明书及国家有关规范、标准。

(2)设备的建帐

a、管理处给所管物业的全部设备编号。

b、管理处对所管理的所有设备设施都应建帐。

(3)设备标识管理

a、未隐蔽的设备须在规定位置贴设备标牌。

b、设备的颜色一律按附表《设备颜色规定》的要求颜色进行刷漆。

c、重要危险设备的工作状态须标识(如配电柜挂'禁止合闸'等),报废、封存的设备须标识。

d、设备标识牌统一设计。

(4)设备使用管理

a、物业公共设备的操作使用权归管理处,供方维修保养时,如需停电、停电梯、停水、操作设备须征得管理处同意。

b、管理处维修人员必须对本管理处的设备进行正确操作使用,确保顾客满意。管理处须认真、全面、细致的作好运行监视、检查工作,并作记录。

c、管理处工程维修中心主管应定期分析各种设备状态记录(含水、电抄表记录),确定系统工作是否正常,及时予以控制调整,并作经济性分析,整确保设备工作在节能状态,。

(5)设备维修保养管理

a、维修保养计划

a、供方应将委托范围内的设备下年度保养计划于每年12月中旬报管理处,管理处审核、调整后,与管理处保养范围内的计划汇总,形成下年度保养计划。

b、设备中修、大修、更新改造计划由工程维修中心制定,并审查确定方案,编制或审查预算。

b、设备检定

a、电梯检定计划由工程维修中心制定,每年进行一次自检,并按规定时限报送政府有关部门检定。

b、计量器具检定计划由工程维修中心制定。万用表、钳形电流计由工程维修中心检定,绝缘摇表、场强仪、转速计等由管理处自行送检,将检定证书原件送工程维修中心存档。

c、有功电能表、无功电能表、水表、燃气表由供电局、自来水公司、燃气公司负责定期检定,管理处须保护好计量表、柜上的铅封。

(6)实施

a、管理处维修班及供方维修人员须按国家标准、规范、有关制度、规定及作业指导书要求对设备进行保养维修。

b、发现设备故障(不属于维修班负责维修范围内),维修班应用《设备故障问题转呈单》立即通知供方,供方接到转呈单后,须在半个工作日内给管理处答复,确定维修时间,关键设备发生故障,造成小区停电、停水、停梯或严重影响业主/用户生活及工作(不含重大设备事故),须按应急程序进行抢修,恢复设备功能。抢修所用的配件、材料标识后可按紧急放行处理。事后须按常规程序补办审批手续。

c、设备中修,大修、更新改造工程由综合部选择供方(招标或指定合格的供方),组织订立有关合同,办理合同会签手续,并由管理处工程维修中心组织有关人员(相关技术人员、工程师或聘请的专家)进行工程施工监督。

(7)维修保养检查

a、维修班人员日常对设备进行巡视时,应对设备重点部位进行检查(点检),并作好记录。发现问题及时解决,无法解决的问题用《设备故障问题转呈单》提交专业公司解决。1、2、3级设备'日常维护保养计划'执行情况由管理处维修班班长检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录;1、2级设备的'一级保养、二级保养'计划执行情况由管理处机电设备主管检查,按同类设备的30%比例进行抽样,并填写保养检查记录。

b、设备维修完毕后,应对设备功能进行检定,属于1、2级设备由综合部组织检定并备案;属3级设备由管理处机电主管检定,所有设备检定记录管理处都应备案。

c、质量管理部每月对保养计划执行情况、设备技术状态、记录资料,进行一次检查、评定,并做相关月检记录。

d、设备中修、大修、更新改造工程竣工验收由工程部组织。验收合格,填写《工程竣工验收证明》,由施工单位、管理处、综合部在单上签字。不合格则由施工单位整改,进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》,未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。

(8)设备完好率

每年年底由管理处工程维修中心主管组织管理处有关人员对所管设备进行一次检查,于12月15日之前将设备完好率报管理处,管理处按10%抽样核查。

(9)设备安全管理

a、持证上岗与安全检查

特殊工种作业的员工(电工、电梯工等),须持证上岗。

b、事故处理程序

当管理处发生设备安全事故后,须立即通知公司综合部。在调查人员未赶到现场之前,应尽可能地保护现场,拍照或录像。工程维修中心须组织人员抢修,保证对顾客的服务。事后管理处须向公司提交设备安全事故报告,工程维修中心根据管理处的报告及调查结果,事故处理须坚持'三不放过'的原则。

(10)对供方的控制

a、供方的选取原则是其应通过iso9000认证。

b、公司综合部每年(或一个合同期)对供方进行一次评价并做记录,对于不符合要求的供方,不予续签合同。

c、当发生严重投诉或事故时,综合部须组织人员对供方的质量体系进行审核。

d、管理处按本规程要求进行日常监督检查,按合同约定对供方是否按设备保养计划进行保养、按约定进行维修予以确认,在保养、维修记录上签字。管理处的确认(签字)不免除供方对不合格保养、维修进行返工、返修的责任。

(11)设备技术档案管理

a、设备技术资料

设备技术资料由专人负责管理,资料的借阅必须办理相关手续。

b、质量记录

a、所有质量记录均须采用标准表格。

b、设备运行记录、巡查记录、值班记录由管理处填写保存。管理处实施保养、维修的设备,由管理处保养维修人填写记录,分包方实施保养维修的设备,由分包方填写保养记录、维修记录。

c、机电设备月检记录由质量管理部保管。

d、工程部保存ⅰ、ⅱ级设备维修记录、设备诊断记录、设备完好率评定统计记录。

(13)设备(机具)的申请、采购、验证、入库建帐

a、申请

根据楼宇正常工

作或维修需要,由工程维修中心申请,填写《设备(机具)购置申请表》。购置总价在贰千元以下的,由管理处主任批准购买;购置总价在贰千元以上的,经管理处主任同意后,报综合部经理审核并转交有关工程师提出满足使用要求的设备技术指标,然后呈报主管副总经理批准购置。

b、采购

采购人员应会同机具使用人或申请人共同对设备性能、质量等作鉴定。确认质量优良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格证书、价格合适才能办理付款提货手续。

c、验证

对伍千元以下的设备(机具)购进后,在合同规定期内,由管理处主管机电设备主管会同有关技术人员验证,填写《设备(机具)验证单》;五仟元以上的,由工程部委派有关工程师根据设备的说明书或合同规定的技术条件进行验证,验证后的设备(机具),管理处方可办理入库建帐手续。所有购置的设备均须在采购记录中登记。

第6篇物业管理公司的员工培训计划

这个培训计划是开放性的,房地产公司的每一个成员都有必要接受一定程度的物业管理培训。该讲提出了一套简明的培训系统,有助于我们建立基于全局策略物业管理动作机制

第1操作环节:制定一个实战型的培训计划

物业管理的员工培训是要结合招聘计划来进行,通常是分三步到位,即高级管理员、高级技术员、技术骨干和普通员工。

高级管理员包括正副总经理、行政秘书(或经理助理)、工程部经理、电脑工程师、机电工程师、财务主管。这批人通常应于交付使用前六个月到位。他们的前期工作是负责组建管理公司,参与设备安装及试运行,制定管理计划和对下属员工进行招聘和培训。

技术骨干包括部门经理、水电技术员、电脑操作员、业务员和出纳,应该于交付使用前两个月到位,他们的前期任务是熟悉公司运作程序和部门分工,熟悉设备操作。

普通员工包括保安员、清洁工、园丁,应该于交付使用前三周到位,他们的前期任务是熟悉物业情况,熟悉本职工作和实战演习。

要点a:高级管理员培训内容

物业管理理念

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

消防、急救常识及器具使用

管理及公关常识

要点b:技术骨干培训内容

责任感,荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释

应变组织、指挥能力

公关知识及技巧

消防、急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

维修具使用及保养

住户投诉处理能力

要点c:普通员工培训内容

责任感荣誉感培养

管理公司组织架构和运作程序

物业及设备情况

住户情况介绍

物业移交程序

物业管理政策法规及相关法律常识

管理规则及员工守贝

消防急救常识及器具使用

设备操作及维护知识

为使物业管理工作能够一开始就正常运作并且尽旱趋于成熟在对员工进行了全面的专业培训后,还应该在专家的指导下进行多次实战演习,以便及时纠正错误。

第2操作环节:物业管理培训的筹备工作

要点a:培训目的:

迅速认识物业管理建立起正确的管理意服务意识直接运用所学开展实际工作。

要点b:培训对象:

物业管理公司主管以上人员及直接与顾客按触的一线管理服务人员

要点c:培训方式:

集中授课、角色扮演实际操作交流研讨跟班实习收看幻灯录像及现场参观等方式。

第3操作环节:培训的具体内容

具体内容a:入伙前相关课程、

第1课:物业管理概述

物业管理起源于中国古代的皇宫管理,我们的祖先早早就认识到牧业管理的重要性。然而,当今世界性的物业管理会议每二年召开一次,我国却从未参加过。纵观物业管理发展趋势,住宅管理和商业大厦管理将成为物业管理的两大流派,中国必将成为住宅管理高手,能否成为商业大厦管理行家呢

物业管理除了管理物业外还能做什么物业管理的最高境界是什么创新、进取,总是和别人不一样,又总是走在别人前面。

第2课:房屋建筑及管理基础常识

您会辩论建筑物中的承重与非承重部分吗您会计算房屋面积吗您会看建筑图纸吗您了解多少房地产各级市场基本常识您知道房屋主权70年到期后归谁所有吗如果住户向您问起这些问题,回答不出来可就失职了。

第3课:不同类型物业的不同管理手法

住宅管理要寓管理于服务之中;工业厂房管理要把安全放在首位;写字楼管理要抓住它的生命线即机电设备管理;商场管理范围最大,专业程度最高。但是,掌握了管理的基本功,什么样的物业管理都难不倒您。

第4课:物业管理法规

有人说,中国的物业管理大难搞,因为法规不健全,果真如此吗如果5年以后才健全怎么办工作不做了吗不然,怎样熟知现有洁规并利用有关法规,物业管理人义不容辞。香港采取的是有紧有松的'大笼子'策略,让我们剖析一下。

第5课:物业管理机构的设置

多数物业管理公司都设有保安部、工程部、财务部、经营部等,我们不这样设,为什么

一个总经理,一、二个副总经理,这样设置合适吗

一个人必须同时干三件事,否则不称职!怎么于

第6课:房屋的接管验收及其注意事项

认真仔细验收,是为了方便今后的维护工作,验收不认真,麻烦事在后面等着您。

怎样把好验收关验收查出不合格怎么交涉以保护物业公司利益机电设备安装调试要全程跟踪、记录、建立机器档案,如同医生治人建病历一样。调试中曾出现过的问题,可令您在接管后的维护工作胸有成竹,'药'到'病'除。

具体内容b:入伙初期相关课程

第1课:入伙程序及相关事务

办理入伙手续,是接触住户的第一课,上好这一课,可以为今后的双方关系打下良好基础,该说什么话,该做哪些事,想得越全面越周到,今后工作越顺利。

第2课:顾客投诉心态分析及处理技巧

求发泄、求尊重、求补偿,是顾客投诉的三种心态,听其言、观其色,针对不同的心态灵活处理,这里面有策略。

一个不在意,电视报纸曝你光,联名上诉让你慌。那么如何处理投诉呢这里面有技巧。

第3课:装修管理

装修管理不善,可引来住户投诉,造成危险隐患,发生治安案件等。管理手法不当,双方矛盾形成,还可能影响到住户的关系。矛盾激化,你在明处,他在暗处,令你十分被动,怎么办建立装修巡查制度,让我们用案例告诉你有效的管理手段。

第4课:房屋机电设备管

理技巧

制度化,是机电设备管理的有效方法,周一做什么,周二做什么,定好制度,照办就行了,管理人员怎么流动,制度始终不变。

有人说:机器不过是一堆通上电就会动作的钢铁。我们说:机器也是有感知的,你好好照顾它,它就为你认真工作,你不善对它,那它就会对你不客气!

第5课:绿化养护与管理

招个绿化工程师就可以保证树常青、草常绿吗不一定,绿化管理并不那么简单,但也不很复杂,这里面有档次、有文化。

玉兰路上玉兰花香,玫瑰路上玫瑰斗艳,由路认花、由花寻路,这不是档次、这不是文化吗

第6课:紧急突发及特殊事件的处理和防范

火警、匪警等,大家都知道怎么处理。电梯困人、老人犯病、煤气泄漏、住户钥匙忘在屋内进不去、夫妻吵架、丈夫外遇、拾获财物、恐吓电话、派出所检查、孩子深夜未归、接待参观检查、天气突变气候恶劣、停电停水、停煤气、家用电器突然故障、碰伤摔坏、街道办居委会上门公于,政府职能上级主管单位拉赞助乱摊派,特殊车辆及人员不服从管理等等,什么事都可能面对,别怕,我们让你在听故事中学习处理技巧。

具体内容c:进入正常阶段的日常管理相关课程

第1课:有效培训与考核

人员培训是企业内部管理的重要一课,一般的培训,老师讲了100%,学生听进去的80%,理解消化了60%,记住的40%,而能够运用的只有20%,真正起到作用的,可能还不到10% ,这样的效果如何改变呢

考核很难,因为考核标准不易制定,制定出一个好的标准,考核的工作就完成了一半。另一个原因是因为人情观念作怪。

我们追求的考核,是完全客观化的,一个固定标准套在谁身上,就可以考核谁,任何一位考官拿到这个标准都可以实施考核,同时无法掺人个人主观影响。这个标准,就像当年苏联'老大哥'逼我们还债一样苛刻,我们抵债的革果,他们用一个圈来套,大了不行,小了不要!

第2课:物业管理中的财务管理

讲理论,老师累,学主烦。给你一张资产负债表,从头到尾就讲这张表,原来看懂它挺容易,从此,你再不用怕面对阿拉伯数字了!

第3课:业委会的作用及其组建

业委会向往户倡议重新选择物业管理公司说明了什么问题不容置疑,说明了管理公司失误。怎样让业委会为我所用怎样处理和摆准双方关系和位置我们的经验一定对你有用。

第4课:海外物业管理简介

海外物业管理公司做什么我们在做什么帮你比较一下,分析各自特点取长补短。

不用亲身出去,看看照片,若有心,你自己也能得到启发。

听听教员在香港三年物业管理工作的经历,现身说法最生动。

第5课: 1s09002导入

1s09002简称'埃嗦九千',有人戏称之为'噜嗦九千',分析一下,为什么让你感到噜嗦质量是永恒的竞争法宝,但日本人说,未来竞争取胜的不再是质量,而是……,你怎么看搞9002,是为了图名,还是确有大用

第6课:初级电脑

中层以上干部必须掌握简单英语、掌握汽车驾驶,掌握电脑运用,这是现代人基本的工作和谋生本领。

第7篇永金物业管理有限公司简介材料

苏州工业园区永金物业管理有限公司的简介

苏州工业园区永金物业管理有限公司成立于2001年10月,并由中国物业管理协会副会长单位、北京第一家涉外物业管理公司――天鸿集团燕侨物业加盟管理。经过多年的实践与摸索,在借鉴天鸿集团先进管理模式的基础上,结合自身实际不断修正强化,从而在公司内部管理和对外服务两方面逐步形成了一套较为成熟的、并符合苏州地区物业管理实际情况的管理模式。

十几年来,我公司在社会各界的关心和支持下,由创业初期的总计30余人发展到今天的注册资金五百万元,中高层管理人员25名(其中包括高级工程师2名、注册会计师1名、注册物业管理师1名,工程师3名、助理经济师18名),获得物业管理企业经理证书、物业管理员上岗资格证书及其他各类相关专业上岗证书人员40名,一线工作人员300余人,总管理面积达120万平方米以上的中型物业管理企业。

我公司所管理的物业类型众多,包括豪华别墅、普通小区、老新村、写字楼、商业大夏、度假区、大型停车场、学校、厂房及政府机关等,并为其竭诚提供保安、保洁、绿化、客服及工程维修等各项专业服务。

我公司的组织架构设为二室二部一处,分别为:总经理室、综合办公室、客户服务部、物业管理部与各小区物业管理处。近年来,我公司进行了大刀阔斧的内部机构调整,更进一步明确了各相关岗位职责和工作实施流程,大大提升了工作效率及工作质量,并按照管理观念现代化、管理方式程序化、管理组织网络化、管理手段现代化的要求,逐步建立和健全了一整套极具特色且高度切合实际的物业管理体系,由此向着更高、更广、更远的目标稳步前进!

第8篇小区物业质量管理方针目标管理方式

小区物业质量管理方针、目标及管理方式

(一)、质量管理方针、目标

本公司质量管理的方针:

以一流的服务和一流的质量面向顾客;以现代化的管理和良好的社会信誉面向国内及国外市场。

质量管理的总体目标:

物业服务项目做到'家政劳动社会化;安全管理、秩序维护系统化、文化娱乐活动社区化、综合服务能力专业化。

按照量化管理的要求,对照'国家级示范小区'项目标准,保证在合同期内按以下质量管理具体目标进行工作:

1.全年不发生重大安全责任事故

注:'重大安全事故'是指

--因失职或玩忽职守引发的员工死亡事故;

--因失职或玩忽职守引发的公司管理重要财产报废、损毁事故;

--因失职或玩忽职守引发的火灾事故;

--困失职或玩忽职守引发的水浸事故;

--因失职或玩忽职守引发的恶性治安事件;

--因失职或玩忽职守引发的业主/住户重伤、死亡事件;

2.所辖物业设施设备的使用完好率达到98%以上;

3.员工培训合格再上岗率达到100%;

4.员工对企业的满意率达到90%以上;

5.住户对管理、服务工作的满意率95%以上;

6.全年支出控制在预算范围内;

7.业主违章有效处理率100%;

8.房屋完好率100%;

9.住户维修及时率,合格率100%;

10.住户有效投诉率3起/万.平方米,有效投诉的处理合格率(以回访结果为准)100%;

11.住户求助处理率,满意率100%;

12.有效回访率达到100%;

13.培训计划完成率100%;

14.员工绩效考评有效率98%;

15.服务规范的出错率(以检查、投诉记录为准)3%;

16.物业服务标准作业规程的内审严重不合格为零,轻微不合格3项以下,观察项10项以下;

17.物业服务标准作业规程抽检合格率95%以上;

18.社区文化活动有效完成率100%;

19.业主委员会对物业管理服务工作的满意率98%;

20.住户对小区管理公司服务工作满意率98%;

21.消防设施、设备的使用完好率100%;

22.普通治安案件的发生率0.1起/万.平方米,有效处理率100%;

23.其他各类突发事件的有效处理率100%;

24.灭火预案演习达标率100%;

25.治安预案演习达标率100%;

26.训练考核达标率100%;

27.车辆违章停放率5%;

28.住户对秩序维护、消防工作的满意率100%;

29.设备计划保养完好率100%;

30.设备开机完好率100%;

31.设施、设备大、中、小修计划完成率100%;

32.设备运行成本降到行业标准最低;

33.设备临时故障排除的及时率95%;

34.员工工伤事故发生率0;

35.值班记录准确合格率98%;

36.机房卫生达标率100%;

37.住户对维修保养工作的满意率100%;

38.住户对保洁工作的满意率100%。

(二)采用的管理方式

1、在总体管理方式上拟采取'标准化'管理模式。

该管理模式特点有三:一是强调工作的'一次成功率'。物业管理行业是一个'100-1=0'的服务行业,一项工作如果不能在一次性把做其做好会使业主满意率大幅度降低;二是强调服务质量的'稳定性'。物业管理工作重复性高、单调、乏味,突出问题是被动工作及疲惫工作。制度、规程在执行中'雷声大,雨点小',建立制度时轰轰烈烈,不久就行同虚设,标准化管理很有效的解决了长期、稳定的保持工作质量的问题。三是强调'时效性',对不同的工作有不同的时效要求,能够在业主的心理承受范围之内解决业主的问题(详见服务作业标准)。

正因如此,本公司拟采取全方位的标准化管理模式,其基本原理是将预期发生的工作事先用模拟的方法给出最佳的操作方法和操作标准,全体人员必须严格执行,不得私自更改。通俗的讲就是把人员当作'量具模块'来约束(通过对比不难体现,其好处是大大降低了工作的失误,提高一次成功率,降低管理成本,保持工作质量的稳定性。变'人治'为'法制',本公司要求所有员工做到每一句话、每一个动作都是标准的,可大大提高服务水平和能力。

2、在安全管理上,拟采取全封闭的安全预案制。

由于本物业小区规模较大,人员成分复杂,安全死角多,加之安全问题是业主永远最关心的问题,故本公司拟采取安全预案制管理。其原理是:公司先详细了解安全死角(如让秩序维护人员寻找周界围墙的突破口),将物业在安全管理上的不足和缺陷找出来,制订有针对性的预案措施,将预案作为员工训练的依据,成为习惯性动作后,将大大提高安全管理的实际水平。对人员、物品进出拟进行分类控制。对业主采用'记忆+规范'的方法,,对住户采用凭住户证出入,对于散客采取登记有效证件监控出入。在区域巡逻上拟采用多种方式,如'交叉巡逻出入法'、'循环式巡逻法'、'往返式巡逻法'等,结合监控中心定位系统,建立远红外线及电子巡更网络,实行立体化管理。

3、在服务方式上,拟采取本公司的特色服务与个性化服务。

(1)'时效工作制':

本公司对业主关心的事项员工都要求按规定的时间完成方为有效,否则就是无效劳动。将各工作时效公示给业主监督,对于无效工作均依照业主的投诉按《投诉管理标准作业规程》进行处理,对责任人和责任部门实施处罚,这样才能让业主对我们的服务效率感到满意。比如:住户投诉必须在当日内处理完毕。回访工作必须一周内进行。入伙手续办理工作实行一站式服务,全程完成时间必须控制在15分钟内(不包含业主验收房屋),秩序维护人员收发卡必须在45秒内完成规定动作等等。

(2)'不均衡管理制'

该项制度是本公司独有的使用效果最显著的特色制度。其基本原理是依据业主的生活特点和生活规律来编排工作。员工不是按部就班的上班,而是根据以上规律实施'静音管理'、'无人化管理'和'零干扰服务'。比如:减少业主在活动时进行清洁带来的尴尬。电梯的维修保养安排在夜晚10点后进行,以

免影响业主使用等等,让业主真正感到体贴入微的服务。

(3)'唱喏制':

'唱'是指用动听的语言将有关事项告之业主,让业主成为'知情人',避免产生不必要的认识分歧和提高服务技巧;'诺'是指服务工作要'一诺千金',答应业主的事情必须按承诺完成。比如:业主进行装修时,将业主在装修中可能遇到的常见问题列出清单,站在业主的角度提醒业主,业主感到的是'温馨';管理人员在进行收费的时候,要'唱':您家的面积是…收您…找您…请收好…请慢走…,业主感到的是'认真'。按法规要求,定期将财务报表公示给业主,让业主'明明白白的消费。

(4)'三米微笑制':

为住户提供服务时,应主动向业主展示周到的微笑,不能等到业主到了面前也不理会,虽然是点点滴滴的服务,但能化解很多矛盾。本公司要求员工在面对业主时应面带微笑、和颜悦色、给人以亲切感;与住户谈话时,应聚精会神、注意倾听,给人以受尊重感;应坦诚待人,不卑不亢,给人以真诚感;应神色坦然、轻松、自信、给人以宽慰感;应沉着稳重,给人以镇定感。

(5)'首问责任制':

第9篇物业公司供方环境因素管理作业指导书

1.0适用范围:

适用于公司各供方或相关方提供服务过程中环境因素的管理。

2.0供方分类:

物料供应商、服务提供方、外委工程承包商和其它相关方。

3.0物料供方环境因素的管理

3.1由公司物料管理部门将物料的环保要求通报给供方,供方按要求提供物料。

3.2物料使用部门需采购物料时,应在《采购申请单》中注明环保的要求,经审批后提交物料采购部门进行采购。

3.3物料使用部门对采购物料进行验收,检验物料是否符合公司环保的要求,并要求供方提供符合规定的产品,如不符合则按相应程序处理。

3.4公司物料采购管理部门将物料验收不合格情况反馈给物料供方,并要求物料供方整改,确保物料供方提供符合公司环保要求的合格产品。

4.0服务供方环境因素的管理

4.1相关部门负责人根据文件要求识别服务供方在公司范围内活动产生的环境因素,如公司已对其制定了相关管理方案,则要求服务供方按照方案实施活动,如未制定,则与服务供方共同制定相关管理方案。

4.2相关部门负责人对服务供方环境活动进行日常检查,填写相关检查记录,对不符合公司环境体系或法规要求的服务供方开具《纠正通知单》,限其及时纠正,并对整改情况进行验证。

5.0外委供方环境因素的管理

5.1工程技术部立项时,在《外委工程项目立项申请表》上注明可能的环境因素影响的防范要求。

5.2公司管理者代表组织审查外委工程项目环境因素控制措施。

5.3工程技术部负责人将相应环境管理方案及公司的相关要求,提交外委工程承包商,可将内容写入合同中,并严格按管理方案内容监督外委供方执行。

5.4工程技术部负责人或其指定的责任人随时监督外委供方在公司范围内的活动,以确保其活动符合公司环境管理的要求。

6.0其它相关方(装修、电话、煤气施工等)

6.1其它相关方需在公司所管范围内进行活动中,相关部门负责人应将公司相关的环境管理要求通报给相关方,并要求其按规定执行;

6.2相关部门负责人在责任范围内随时对相关方的活动进行检查,预防出现不合格。

7.0支持性工具

《环境因素调查评价表》

《重大环境因素表》

《重大环境因素管理方案》

《纠正通知单》

编制:审核:批准:日期:

第10篇物业钥匙委托管理作业手册

物业钥匙委托管理标准作业手册

为了规范项目内特定情况下业主委托保管的钥匙及空置房钥匙的管理工作,确保妥善保管好托管的钥匙

01、物业管理处钥匙保管的范围

发展商交楼后,业主未入住时由发展商托管的钥匙

特定情况下业主托管的钥匙。特定情况是指:业主确有委托要求或实际的生活、工作困难确需托管钥匙,又不至于给物业管理处工作带来额外事端的情况

未售出房屋

02、客服中心接管过来的钥匙由档案资料员清楚标明钥匙单位编码并整齐有序的放置在钥匙柜中

03、钥匙的发放工作按照入住流程操作

04、业主在特定情况下的钥匙管理

业主委托保管钥匙时,管理员应按《业主留钥匙登记表》的要求填写相关项目

管理员应特别向业主说明本物业管理处不承担为业主保管家庭财产的责任,业主同意后,请业主在《业主留钥匙登记表》的'业主签名'栏签名确认

05、托管钥匙的管理

物业管理处有维修或空置房管理需要使用托管的钥匙时,由物业管理处管理员在借用人办理钥匙借用手续后,将钥匙交给借用人。钥匙借用手续的办理程序为:借用人在《钥匙借用登记表》中如实填写借用日期、数量、借钥匙原因、借用人联系电话等内容,然后签名确认

办理钥匙退还手续时,管理员应在核对钥匙数量后,在《钥匙借用登记表》中标注钥匙退还日期,并在'接收人'一栏签名确认

客服主管应安排管理员根据各类登记表的记录检查钥匙的借还情况,发现借期超过三天不还钥匙者,应致电借钥匙部门或个人催还

当接到丢失或损坏钥匙报告时,管理员应征求业主同意后,要求损坏或丢失方重新换锁,保证房屋安全。并将处理结果记录在《业主留钥匙登记表》上形成备忘录,入业主档案袋中

06、所有与钥匙管理有关的记录应由客服中心归档、保存。

第11篇物业管理人事管理技巧及范例精解5

物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(5)

第五节物业管理奖惩的管理技巧

一、总则

奖励先进,严明纪律,惩罚违章违纪是激发员工努力工作,忠于职守,提高服务质量和工作水平的重要措施。为保护员工的正当权益,促使每位员工自觉遵守规章制度,充分发挥自己的聪明才智,使干得好的员工精神上和物质上都得到鼓励。

二、奖励办法

奖励一般分部门奖励和单位奖励。

(一)部门奖励

凡符合下列条件之一者,由部门经理从掌握的奖金中实施奖励。

1.微笑服务,体现程序、效率、温暖、主动,服务效果好;

2.1个月之内多次受到客人和上级表扬;

3.工作勤奋认真、自觉奉献,绩效显著;

4.对提高管理水平有明显贡献;

5.合理化建议被采纳,收效明显;

6.增收节支,控制成本成效显著;

7.积极扩大营销,开拓市场,获明显经济效益;

8.积极宣传企业形象、特色,扩大社会影响,获得明显社会效益;

9.维护规章制度,敢于和不良倾向作斗争,技术和业务考核及在行业竞赛中获得优秀成绩;

10.品德高尚,拾金不昧;

11.伸张正义,见义勇为;

12.发现事故苗头及隐患,采取积极措施,避免事故发生;

13.工作创新,使质量和水平有明显提高;

14.有其他明显成绩者。

(二)公司奖励

1.成绩突出者,由部门上报总经理给予通报嘉奖。

2.授予“优秀员工”称号。

对于表现突出的员工授予“优秀员工”称号,每月评选一次,由各部门提出候选人,经质检督导办公室进行横向比较,领导批准。授予荣誉称号,同时发给一次性奖金,并记入本人档案。

优秀员工评选标准:

1.热爱本职工作,敬业精神好,集体观念强,工作满1年以上。

2.有高度责任心,工作热情主动,任务完成出色,成绩显著。

3.服务态度好,工作效率高。

4.遵守规章制度,无违章违纪现象。

成绩特别突出者,总经理可给予晋职晋级奖励和一次性奖金鼓励。

三、处罚办法

对违章违纪行为的处罚分为轻度过失、警告、记小过、记大过、撤职和降级、辞退和除名。

(一)轻度过失

有下列行为之一者,质检办及部门经理有权给予扣除10%~50%浮动工资的处罚:

1.迟到或早退超过5分钟,每月达2次;

2.上班时间看书、阅报、吃食物、喝饮料、打瞌睡;

3.随地吐痰,乱丢纸屑、杂物;

4.不按规定时间到员工餐厅就餐,不遵守员工餐厅就餐规定;

5.私自搭乘非员工使用的电梯;

6.不走员工通道,穿行大堂,着便装进入工作岗位;

7.在考勤卡上乱涂乱画,无故缺打考勤卡1月2次以内;

8.进出员工通道口拒绝警员查验拎包;

9.不按规定时间洗澡,违反倒班宿舍各项规章制度;

10.在规定的禁烟区吸烟;

11.当班时间听录音机、看电视;

12.上班时间打私人电话或用电话聊天;

13.上班时间私自外出购物、吃早点、着工装下班;

14.工作时间擅离岗位,串岗或扎堆聊天;

15.下班后无故在厦内逗留;

16.不经请示擅自带厦外人员进入大厦;

17.更衣柜内存放不应存放的物品;

18.对上级分派的工作迟缓、拖延;

19.被客人投诉一次情节较轻者;

20.工作责任心不强,粗心大意,造成工作差错;

21.在工作场所剔牙、挖耳、抓痒、抠鼻孔、照镜子、化妆、打响指、吹口哨、手插口袋、双手叉腰等有失职业风度的举动;

22.在办公室和公众场所仪容不整,不按规定着装,长发过肩,不佩戴工牌等;

23.服务不主动、不热情,不用敬语和礼貌用语,不积极解决客人提出的力所能及的要求和问题,引起客人不愉快。

24.员工有违章违纪行为,在场的管理人员不纠正、不制止,不履行管理责任,情节较轻者;

25.违反有关规章制度和部门规定,情节不足警告者。

(二)警告

有下列行为之一者,质检办及部门经理有权提出并经公司批准给予警告处分并扣罚当月全部浮动工资:

1.1个月之内有2次轻度过失者;

2.没有完成领导交给的工作任务,或有意怠工;

3.服务效果差,被客人投诉2次;

4.言语粗俗,对客人不礼貌,与客人争辩,不经同意擅自闯入客人或上级办公室;

5.当班时间睡觉;

6.代人打卡或托人打卡、弄虚作假,虚报考勤。1月内无故缺打考勤卡2次以上,迟到或早退2次以上;

7.工作中搬弄是非,诽谤他人,散布不利于团结的言论;工作上缺乏协调合作精神,致使工作受到影响;

8.违反部门制定的安全守则、工作程序、操作规范和各项规章制度;

9.旷工1天以内;

10.警员不履行督查责任,发现问题不制止、不汇报;

11.对下属不管理,发现违纪不制止、不批评、不按规章处罚;

12.由于工作责任心不强造成经济损失500元以下(除按原价赔偿外);

13.员工更衣柜内被查获财物,情节较轻者;

14.私自使用客用品和客用设施;

15.所犯错误比轻微过失稍重者;

16.所犯错误不足记小过者。

(三)记小过

有下列行为之一者,领导有权给予记小过处分,并连续扣除3个月全部浮动工资:

1.两个月之内受到2次警告处分;

2.一个月之内连续2次受到客人投诉;

3.上班时饮酒或带有醉态;

4.私自接受客人小费或物品;

5.工作时间高声喧哗或干扰客人休息;

6.由于个人工作失误及责任而影响宾客工作;

7.违反各部、室所制定的工作程序和规章制度以致造成隐患;

8.由于工作责任心不强,单位造成经济损失500元以上至2000元以下(除按原价赔偿外);

9.用不适当手段干扰他人工作;

10.未经批准私自使用单位的设备,如:车辆、餐厅、餐具、洗衣房设备等;

11.明知财物受损失或丢失,而不管不问不汇报;

12.提供不真实的报告、材料;

13.泄露机密;遗失大厦钥匙、单据等重要物品;

14.旷工1天以上,2天以下;

15.所犯错误不足记大过者。

(四)记大过

违反下列规定者,部门经理有权提请人事部及质检办并报主管领导批准,给予记大过处分,连续扣除6个月全部浮动工资:

1.半年内受到2次记小过处分;

2.2个月之内3次受宾客投诉;

3.工作时擅离岗位或玩忽职守,造成一定恶劣影响;

4.旷工2天,不足3天;

5.领导分配工作不接受;

6.造成停电、停水、停机等重大事故的责任者;

7.责任损失在2000元以上;

8.违反外事纪律;

9.违反规章,不足辞退和除名。

(五)撤职或降级

凡有下列行为者,人事部按任免权限或提请总经理,给予撤职或降级处分。

1.所辖部门工作长期无起色;

2.有严重渎职行为;

3.所犯错误丧失领导资格;

4.犯有严重错误。

(六)辞退、除名或开除

有下列行为之一者,根据部门经理提议,人事部提请总经理批准,解除劳动合同,给予辞退或除名,错误严重者作开除处理:

1.试用不符合录用条件;

2.严重失职、营私舞弊,造成重大损失;

3.被公安部门依法追究刑事责任;

4.不能胜任工作,经过培训或者调整岗位仍不能胜任工作;

5.患病或非因工负伤,医疗期满后不能从事原工作也不能从事另

行安排的工作;

6.连续旷工3天或累计旷工15天以上;

7.2个月之内4次受宾客投诉;

8.盗窃或私拿大厦物品;

9.侮辱、诽谤、殴打、恐吓、威胁、危害同事和上级或打架斗殴;

10.酗酒、赌博;

11.其他违反法律或治安条例的行为;

12.不服从上级指挥,拒绝上级指派的工作,经教育无效;

13.故意损坏公物;

14.贪污、挪用公款;

15.利用职务和工作之便,接受贿赂,或利用不正当手段中饱私囊;

16.擅自对外界发表有关公司的诬蔑性言论,发表有损公司声誉的言论;

17.书写匿名诬告信;

18.严重损坏单位形象;

19.记一次大过或两次小过或4次警告或一次小过两次警告处分仍无明显悔改表现。

20.其他严重违纪违章行为。

(七)取消处分

受警告以上处分一律填过失单装入档案。受处分后,本人认真吸取教训,积极努力工作,做出显著成绩者,可以撤销处分。一旦撤销处分,即可从档案撤出处分卡片。撤销处分按处分权限执行。撤销处分的最早时间:警告处分不少于1个月,记小过处分不少于3个月,记大过处分不少于6个月。有特别突出表现者,经总经理批准撤销处分的时间可以提前。

(八)处分作用期限

凡受过警告以上处分者,当年奖金不能全额享受。凡上半年受一个警告处分者,半年奖金享受30%,受记小过以上处分者奖金全免。年内受一个警告处分者,年终奖金享受70%,受记小过处分者,年终奖金享受30%,受记大过处分者,年终奖金全免。凡因改正错误表现突出而被撤销处分者,从撤销之日起的奖金发放不受影响。

四、员工的申诉权

第12篇物管师物业管理实务辅导物业管理企业概述

物管师《物业管理实务》辅导之物业管理企业概述

一、物业管理企业的概念和特征

物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位,依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。其特征可以归纳为以下三点:

第一,是独立的企业法人。物业管理企业严格遵循法定程序建立,拥有一定的资金、设备、人员和经营场所;拥有明确的经营宗旨和符合法规的管理章程,具备相应的物业管理资质;独立核算,自负盈亏,以自己的名义享有民事权利,承担民事责任;所提供的服务是有偿的和盈利性的。

第二,属于服务性企业。物业管理企业的主要职能是通过对物业的管理和提供的多种服务,确保物业正常使用,为业主和物业使用人创造一个舒适、方便、安全的工作和居住环境。物业管理企业本身并不制造实物产品,它主要是通过常规性的公共服务、延伸性的专项服务、随机性的特约服务、委托性的代办服务和创收性的经营服务等项目,尽可能实现物业的保值和增值。因此,物业管理企业的“产品”就是服务,与工业企业等其他经济组织是有区别的。

第三,具有一定的公共管理性质的职能。物业管理企业在向业主和物业使用人提供服务的同时,还承担着物业区域内公共秩序的维护、市政设施的配合管理、物业的装修管理等,其内容带有公共管理的性质。

二、物业管理企业的分类

物业管理企业的分类方法有很多种,本书只介绍其中具有代表性的几种分类方法。

(一)按照投资主体的经济成分来划分

1.全民所有制物业管理企业

全民所有制物业管理企业的资产属于国家所有。这类企业从已有的全民所有制企业或行政事业单位中分离出来,以原有企业或行政事业单位的房屋管理和维修部门为基础,由原有企业或行政事业单位负责组建。这类企业在刚成立时,往往依附于原来企业或行政事业单位,管理的物业一般是由原有企业或行政事业单位自建的,具有自建自管的特点。随着物业管理市场的不断发育和全民所有制企业改革的不断深入,这类企业已逐步走上市场化发展的轨道。

2.集体所有制物业管理企业

集体所有制物业管理企业的资产属于集体所有。这类企业一般是以街道原有的房产管理机构为基础,由街道或其他机构负责组建,管理街道区域内的物业或其他物业。此外,这类企业还可以由集体所有制的房地产开发公司负责组建,主要管理企业自己开发的各类房产。

3.民营物业管理企业

民营物业管理企业是指民营性质的物业管理企业。

4.外资物业管理企业

外资物业管理企业是以外商独资经营、中外合资经营或合作经营等形式进行运作的物业管理企业。

5.其他物业管理企业

其他物业管理企业是指企业资产属于多种所有制经济成分的投资主体所有的物业管理企业。

(二)按股东出资形式来划分

1.物业管理有限责任公司

物业管理有限责任公司的股东以其出资额为限,对公司承担有限责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

2.物业管理股份有限公司

物业管理股份有限公司的全部资产被分为等额股份,股东以其所持股份为限对公司承担责任,公司以其全部资产对公司的债务承担责任。

3.股份合作型物业管理企业

股份合作型物业管理企业的股东通过订立合作经营章程,按其股份享有权利和义务,企业以其全部资产对其债务承担责任。

三、物业管理企业的常见模式

(一)房地产建设单位的附属子公司或部门

房地产建设单位的附属子公司是指由房地产开发建设单位投资成立的法人或非法人物业管理企业。另外,也有部分房地产企业在其内部设立专门部门(不属于企业),承担售后物业的管理工作。这种企业的特点是:房地产建设单位与物业管理单位之间属上下级关系。这类物业管理企业过去的主要管理对象为上级建设单位开发的房地产项目,但近年来随着市场化进程不断推进,除了管理上级建设单位开发的项目以外,也通过市场获取物业管理项目。

(二)独立的物业管理企业

独立的物业管理企业是指不依附于房地产开发建设单位和其他单位,独立注册、自主经营、自负盈亏的物业管理企业。

(三)物业管理集团公司

物业管理集团公司主要由集团总公司和下属子公司或分公司构成。集团总公司是宏观控制机构,集团发展的战略决策由总公司负责,总公司机关中设若干业务处室和行政办公部门;子公司或分公司既可按地域设置,也可按专业服务内容划分,如楼宇设备的维修公司、清洁服务公司、保安服务公司以及物业管理公司等。

第13篇物业管理手册自定义术语

《物业管理手册》自定义术语

1 管理制度

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“管理制度”的定义和解释,并将“管理制度”与iso9000标准中的“文件”定义统一起来。

2 备案、核准与审批

本手册沿用管理公司《经营管理制度》中对“备案”、“核准”、“审批”的定义和解释,并严格区分管理公司、项目所在公司、物业分公司的相关权限。

3 物业管理(物业服务)

“物业管理”的定义完全采用国家《物业管理条例》中的规定,“是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。”为突出本公司在物业管理活动中的服务定位,强化服务提供者的角色,本手册及其支持文件中均将“物业管理”称为“物业服务”。“物业服务”、“物业管理”、“物业管理服务”在本手册及其支持文件中具有相同的含义。

4 顾客

“顾客”是指物业服务的接受者,具体包括业主、租赁住户,以及配套商业网点的经营商户或其他物业使用人。

5 前期介入

“前期介入”是指物业管理企业在正式验收、接管物业项目前,依据开发商要求或与开发商签订的前期物业咨询服务合同的约定,有偿参与项目开发过程中涉及有关物业管理领域的活动。

项目对外承接物业项目时,前期介入工作的阶段和内容按服务合同约定执行。管理公司范围内开发项目的前期介入阶段和内容,各级物业管理部门(公司)必须按本手册及其支持文件的规定和开发业务部门(公司)的具体要求执行。

6 专责人员

“专责”是指对某一项工作的结果负完全责任,或主要责任。但“专责”并不意味着专职,也可以是兼职。

7 授权人员(部门)

“授权人”或“授权人员”是指公司规定具有某项决策、执行或监督检查权力的人员,授权方式可以是在管理制度中明确规定,也可以是上级领导根据实际工作需要,在其职权范围内做出的临时授权。

临时授权工作的责任一般仍由上级权力授予人承担,除非该项授权得到了更高一级管理人员的书面批准。

第14篇大市场物业管理总则

大市场项目物业管理总则

搞好****大市场三期的物业管理对于大市场的稳定、繁荣、发展、及房产的保值、增值具有特别重要的作用和意义。基于以上认识,为把大市场建设成为繁荣活跃、经营规范、健康有序、秩序井然、环境优美、安全文明的华东最大的商贸物流批发基地、商品集散批发基地,同时为了不断提高各商户的经营效益、切实维护各商户、顾客的合法权益,根据有关法律法规之规定,就商户经营暨物业管理有关事项制定如下条款,以资业主/经营户等所有在市场参与经营活动者共同遵守。

第一条总则

业主/经营户自愿将所购/承租大市场内的商铺及其共用部位、有权使用的共用设施设备委托给****大市场物业管理有限公司(以下简称物业公司)进行管理,并且接受****大市场物业管理有限公司对自己在大市场内的经营行为所进行的管理及所提供的服务。

第二条商户经营管理内容

1、物业公司将采取有力措施宣传、推广和完善大市场的商业形象,以不断促进**大市场的活跃、成熟和繁荣。为此,物业公司会进行广告宣传、招商工作,并根据市场情况对专业市场及商户的经营范围、经营品种、经营方式、营业时间进行调整及采取认为适当的促销活动、促销措施或其它商业手段,业主/经营户同意无条件予以积极配合。

2、市场经营的指导、服务和管理

(1)做好大市场的宣传,提升大市场的品牌和知名度,引进国内外知名商家进驻大市场;

(2)协调与政府各职能部门的关系,防止有关部门对大市场的不合理干预及对商户的不合理收费;

(3)协调商户间的纷争;

(4)制止及协助有关部门处理大市场内的违法违规活动;

(5)及时提供商品信息、价格信息、供求信息、物流信息;

(6)根据需要,在市场时机成熟时可提供物流配送等服务;

(7)规范经营、维护市场秩序,预防、制止、查处违规行为。

3、为提高商业信誉,维护****大市场三期的良好形象,业主/经营户承诺所出售商品来源合法且货真价实、物美价廉,严禁摆放、出售不符合卫生标准或环境污染控制标准或内容不健康或国家禁止流通的商品。

4、商户必须合法经营、文明经商、礼貌待客、明码标价,严禁掺杂使假、短斤少两、欺行霸市、强卖骗卖、哄抬物价。

5、为维护大市场整体形象,经营户须规定摆放证照、商品及其他物品。

6、按政府规定缴交各种税费。

第三条物业管理内容

1、负责商铺外观及大市场整体形象的维护和完善,商铺共用部位、共用设施设备的维护和管理,并严格按照建设部标准保养、维护设备,保障各类设备正常运行。共用部位指商铺公共屋顶、户外墙面、户外场地、设备机房和共用设施设备使用的房屋等;共用设施设备指共用的上下水管道、落水管、天线、通讯线路、照明、锅炉、消防设施、公厕、绿地、道路、路灯、沟渠、池井、广场、公益性文体设施等。

2、环境卫生

负责公共场地、建筑物共同部位的清洁卫生和垃圾的收集、清运,以确保公共场所干净整洁。加强绿化,保证绿化带无明显黄土裸露;及时修剪、施肥、补种并及时防治病虫害。

3、治安

协助公安部门维护大市场区域的公共秩序和治安防范,对大市场区域内实行二十四小时巡查。

4、交通秩序

(1)维持大市场区域内的道路畅通;

(2)指导车辆的行驶、停放,使车辆摆放有序。

(3)提供车位租用服务。

5、商铺装饰装修管理与服务

(1)经营户室内装修的审批、审核及验收;

(2)装修施工单位的监督与管理;

(3)广告、宣传经营活动的管理。

6、消防

(1)协助公安消防部门对大市场经营户消防安全知识的宣传工作;

(2)协助公安消防部门对大市场内的消防隐患进行检查、整改;

(3)组建义务消防队,并与业主/经营户安全工作小组长保持联系,达到群防群治;

(4)检查消防设施,配备相应的消防器材。

7、商铺共用部位、共用设施维修

(1)小修:小修小问题立即答复并积极处理;小修较大问题当天答复并积极处理;

(2)急修:急修小问题立即派人积极处理;急修大问题立即组织足够人力积极处理。

第四条业主/经营户权利和义务

1、依法享有对自己所拥有物业的各项权利。

2、有权按有关规定在允许的范围内进行室内装修、维修和改造。

3、有权自己或聘请他人对房屋自用部位的各种管道、电线以及其它设施进行合法维修养护。

4、有权要求物业公司对市场内各种违章建筑、违章装修以及违反物业管理规定的其他行为予以制止、纠正。

5、有权参加业主大会,并对大市场的各项管理决策拥有表决权。

6、就大市场和物业管理的有关问题向物业公司提出意见和建议。

7、遵守国家法律法规、政策及物业公司对大市场的有关管理规定、公约。

8、依据合同、约定和有关标准按时足额向物业公司交纳市场和物业管理费及有偿服务费用。

9、不得占用、损坏商铺的共用部位、共有设施设备或改变其使用功能及破坏墙体外观、主体结构等。

10、因搬迁、装饰装修等原因需合理使用共有部位、共有设施设备的,应事先通知物业公司,使用完毕后在物业公司限定的期限内恢复原状,造成损失的,要给予相关权利人赔偿。

11、业主/经营户、商铺其他使用人及访客等违反本规定的行为造成损失的,由业主/经营户承担或连带承担赔偿责任。

12、业主/经营户、商铺其他使用人在大市场公共范围内经营活动须有谨慎和自我保护之义务,如不幸发生摔跤、打架斗殴、财物丢失或被盗、被侵害事件等,自行处理善后事宜并承担一切后果。

13、业主/经营户、商铺其他使用人对其所监护的限制民事行为能力或无民事行为能力人(如未成年人、精神病人等)在市场内的行为和活动有完全监管责任,发生侵害或被侵害事件,自行承担一切后果。

14、业主/经营户、商铺其他使用人对商铺上搁置物、悬挂物负有安全维护之责任,如因搁置物、悬挂物脱落、坠落对他人造成损害的按国家规定承担完全民事责任。

15、按照维护大市场整体利益、方便生活、团结互助、公平合理原则,正确处理商铺的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系;给相邻方造成妨碍或损失的,应当停止侵害、排

除妨碍、赔偿损失。

16、为保持大市场的整体形象,业主/经营户不得改变商铺的结构、用途、外貌,业主/经营户如因经营需要需对商铺进行装修、维修,必须将装修、维修的设计图样、尺寸、施工单位及施工方案呈报物业公司,经物业公司书面同意后方可施工,并应在物业公司规定的合理时间内施工、完工。完工后应向物业公司申请验收,验收合格后方可开业,且施工单位和业主/经营户须交纳一定的管理费及保证金。严禁对承重墙进行挖、改、拆。

17、业主经营户不得对窗户、阳台、屋面、外墙做任何改变。如需搭建户外雨棚、遮阳棚或安装空调、防盗网或进行其他加建、改建的商户,须申报物业公司审核批准后方可进行,除此以外,业主/经营户不得进行有对商铺存在任何损毁、潜在损毁以及对商铺外貌、形象有任何改变的装修、维修、改建、加建、搭建。

18、未经物业公司的书面同意,业主/经营户不得改变商铺的用途及经营范围、类别或品种,更不得擅自停业、歇业或将商铺长期闲置;如业主/经营户须出租或转让所购商铺,应提前一个月通知物业公司,并应确保其承租人、受让遵守物业公司关于大市场管理的相关规定。业主/经营户承诺物业公司享有该转让或出租商铺的优先受让、承租权。

19、遵守物业公司依法律法规及本手册规定所进行的管理,不得阻碍、干扰物业公司履行管理职责。

20、业主/经营户必须在营业执照核准的经营范围内持照、亮照经营且只能经营物业管理合同约定范围内的商品,国家有特殊规定的,还必须持有关部门核发的经营许可证照,做到资质合格、证照合法齐全。如果市场发生变化,业主/经营户可根据市场需求适当调整经营范围,但其经营范围不能与大市场商业规划相违背,并须事先经物业公司书面同意并办妥有关工商登记手续。

21、业主/经营户应按物业公司确定的开业时间准时开业,否则按照《****大市场三期商户经营暨物业管理合同》规定处理。

第五条市场经营和物业管理费用

1、市场经营和物业管理费用收费标准按建筑面积计算,暂定为人民币0.50元/平方米/月。业主/经营户同意物业公司享有对以上收费标准在大市场正式开业后根据管理实际需要以保持收支平衡和正常运转为目的的调整权利。该收费标准的调整经双方协议或**市物价局批准后,由物业公司以大市场管理公告的形式在市场公告栏内公布视为送达业主/经营户。

2、业主/经营户应按物业公司入市通知书中载明的日期和项目、数额向甲方业主/经营户交纳首期市场经营和物业管理费及其他相关费用。

3、业主/经营户应于每月五日前向物业公司交纳本月市场经营和物业管理费;于每月五号前向物业公司交纳上月所实际发生的水电费及其他费用;缴交方式可以为现金、支票或转帐。

4、业主出租其商铺,市场经营和物业管理费用由业主交纳。

5、业主经营户转让其所有的商铺,须交清转让之前的市场经营和物业管理费及其他相关费用。

6、上述费用均不包括商铺共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用。

7、公用照明、公用动力及水电线网损耗按所占有的商铺建筑面积的比例分摊,每月由物业公司向业主/经营户收取。

第六条其他有偿服务费用

1、车位及其他管理费按双方协议或物价部门的有关规定执行。

2、物业公司可根据大市场实际情况,开展各项有偿服务和多种经营活动。

第七条物业维修基金的管理与使用

1、物业维修基金的使用由物业公司提出年度使用计划,经当地物业管理行政主管部门审核后划拨。

2、维修基金不敷使用时,经当地物业管理行政主管部门审核批准,由物业公司向业主按其所占有的商铺建筑面积的比例续筹。

3、业主转让商铺时,结余基金不退还,随商铺同时过户。

第八条环境卫生与秩序维护

1、商户应自备垃圾袋,将垃圾置于指定的地点,不得饲养家畜禽及宠物,负责'门前三包'即包卫生、包秩序、包绿化。

2、在市场内,禁止摆放、张贴、发送内容不健康的书报刊、宣传单或播放内容不健康的音像制品;不得滥张滥贴、高声吆喝、高分贝播放音像;不得打骂闹事。

第九条保险

商铺及其范围内的财产与人身安全的保险由业主/经营户自行办理并承担相应费用。

第十条广告

1、大市场区域内的所有广告(包括但不限于霓虹灯、广告牌、横幅、条幅、宣传单等形式)发布权属于物业公司,业主/经营户如需发布广告,须将广告内容、设计图样、尺寸、色彩效果、广告形式、发布位置等,送物业公司审核,由物业公司统一管理、委托专业广告公司制作,在报经有关广告管理部门审批并交纳一定的广告费后,方可在物业公司确认或指定的方式、位置、期限内发布。

2、凡违反本规定发布广告的,物业公司有权制止并责令其消除影响,并处以一定数额的违约金。

3、物业公司在大市场内的所有屋顶及外墙面上均可制作、发布广告,但业主/经营户所发布的广告内容应有利于宣传和促进大市场的繁荣与发展。

第十一条其他

1、具体规定详见细则。

第15篇医院物业管理投标书编制说明

1、aa市第一人民医院后勤服务管理项目,按行业划分应属物业管理行业经营范畴,本方案主要以物业管理行业的法规、标准等为依据。

2、考虑项目所在地aa市物业管理法规的具体情况,对其没有规定或虽有规定操作性较难把握或标准与医院的特殊要求距离较大的内容,编制时参考了国家、广东省aa市、深圳市和zz物业zz物业的相关法规和标准以及zz物业zz物业目前正在管理服务且规模相近的其它物业的相关数据。

3、本方案的主要编制依据如下:

a、政府有关物业管理、医疗行业政策法规;

b、aa市中心医院现状;

c、调研资料;

d、zz物业zz物业医院后勤服务多年管理经验;