第1篇 某某物业管理公司企业理念
某物业管理公司企业理念
1.企业宗旨:
依法管理,业主至上,五心营造温馨家园
2.企业精神:
敬业修德高效创优 诚信进取
3.工作态度:
主动热情周到细致
4.服务准则:
用我们的真心、热心、爱心、细心、精心为业主提供五心服务
5.企业管理理念:
5.1什么叫做不简单能够把简单的事情天天做好,就是不简单;什么叫做不容易大家公认的、非常容易的事情。非常认真地做好它,就是不容易。
5.2 领导与管理不是耍威享福,而是引导与劝戒,更是支持与服务。
5.3 兼听则明,偏信则暗。
5.4 上级不引导,下级无目标。
5.5要求下级做到的,自己要先做到。
5.6 谁砸企业的牌子,企业就砸谁的饭碗。
5.7 奖励20%的优秀者,鼓励70%的普通者,淘汰10%的落后者。
6.员工修养理念:
6.1 勿以恶小而为之,勿以善小而不为。
6.2 天下大事,必做于细;天下难事,必做于易。
6.3 决不内耗。
6.4 无成见地对待团队中的每一位同事。
6.5 成就企业,成就自己。
6.6 每日学习,每日进步。
7.企业服务理念:
7.1 我们所有的工作就是把客户的不满消除到零。
7.2 客户对同一事件的投诉最多只能一次。
7.3 迅速反应,马上行动。
7.4 不要计较客户的态度如何,你需要做的就是把服务做到位,记住,这就是你的工作。
7.5 永远不要与客户争辩。
7.6 始终保持耐心,始终保持微笑。
7.7服务机制与服务理念创造企业最核心竞争力。
7.8 企业的每一位员工都是企业的形象代言人,每一个人的一举一动都代表着公司形象。
7.9 客户的事,既使是一件小事,也比其它任何事都重要,甚至是领导的事。
7.10客户的关切是我们工作的重中之重。
7.11客户服务无小事。
7.12专精创造卓越。
7.13有缺陷的服务等于无效服务。
7.14将投诉做成惊喜。
7.15日清日审。
业主的报修、投诉、求助事项每天都要清理汇总,检查是否都已经按要求的时限及时处理,是否有遗漏,由于工程复杂程度及难度因素没有处理完毕的,要日日跟踪,及时给业主回复处理的进展情况。
8.企业愿景:
8.1 做本地最好的物业企业,永远领先对手一步。
8.2 危机感不但是企业发展的动力,也是个人成长的动力。
8.3 学则逆水行舟,不进则退;企业不发展就是退步。
第2篇 物业iso9000社区文化活动管理程序
公 司 程 序 文 件版号: a
修改号: 0
ej-qp4.12社区文化活动页码: 1/3
1.目的:
增进住户与住户之间、住户与物业职工之间的友谊,活跃生活气氛,使住户更好地了解、支持公司的物业管理工作。
2.适用范围:
适用于各部门配合综合办公室组织住户开展社区文化建设工作。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.9章
3.2 iso9002标准第4.9章
4.职责:
4.1综合办公室每年组织小区活动不少于一次,并制定《社区文化活动工作计划》。
4.2承办部门根据《社区文化活动工作计划》,承办本部门负责实施的社区文化活动工作。
4.3管理者副代表检查、督促社区文化活动的实施过程。
5.工作程序:
5.1制订计划:
5.1.1综合办公室主任与小区家委会根据社会热点和住户关心的话题,每年度组织小区活动不少于一次,活动前制定《社区文化活动工作计划》(以下简称计划)。
5.1.2承办部门根据活动计划,讨论计划可行性,并提交《社区文化活动可行性报告》,并修改计划。
5.1.3综合办公室主任汇集《社区文化活动可行性报告》和修改后的计划,提交公司副总经理审批,批准后方可实施。
5.2实施计划:
5.2.1各部门根据审批后的计划,制定本部门所承办《社区文化活动实施安排》,报管理者副代表审批。
5.2.2活动开展前两周,物业管理员做好活动内容的宣传工作;家委会做好参加活动住户的报名工作;承办部门做好活动所需器材、钱、物的准备工作和活动现场布置工作。
5.2.3活动开始前两小时,承办部门负责人根据《社区文化活动实施安排》安排、检查各工作人员到位情况,所需设备安置情况。
5.2.4活动开展中,承办部门负责人协调各活动点的工作,遇到特殊情况及时处理。
5.2.5活动开展后,承办部门组织住户有序撤离,保安服务部负责现场清理工作。
5.2.6承办部门做好社区文化活动的文字、照片、音像的记录工作。
5.3活动总结:
5.3.1活动结束的两日内,由管理者副代表召开本次活动总结会,各部门负责人、家委会主任、住户代表参加。
5.3.2承办部门主任根据本次活动计划、记录,做好总结。
5.3.3各部门负责人讨论总结内容,提出应注意事项和应改进方面,记入《社区文化活动总结表》。
5.3.4管理者代表在总结表签署意见后,由综合办公室归档收存。本次活动结束。
5.4社区文化建设的常规设置:
5.4.1建立《需重点照顾居民情况表》,随时为他们提供各种服务。
5.4.2遇国家法定节日,按照《社区文化建设常规设置表》安排各项活动,不执行本程序,只填写《社区文化活动记录表》。
5.4.3发生在小区的大事做好记录。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《社区文化活动工作计划》 ej-qr-qp4.12-01
6.2《社区文化活动可行性报告》 ej-qr-qp4.12-02
6.3《社区文化活动实施安排》 ej-qr-qp4.12-03
6.4《社区文化活动记录表》 ej-qr-qp4.12-04
6.5《社区文化活动总结表》 ej-qr-qp4.12-05
6.10《大事记录表》ej-qr-qp4.12-06
6.7《需重点照顾居民情况表》 ej-qr-qp4.12-07
6
.8《提供为重点照顾居民服务记录表》ej-qr-qp4.12-08
第3篇 某物业管理公司文件编号规则
物业管理公司文件编号规则
1.0质量环境手册代码:zl
2.0部门代码
2.1客户服务中心代码:01
2.2综合事务部代码:02
2.3工程技术部代码:03
2.4环境管理部代码:04
2.5护卫服务部 代码:05
2.6财务稽核部代码:06
3.0质量环境手册 yshz-zl-××
yshz-表示公司名称缩写,zl-质量环境手册缩写,××-标准条款号。
3.1程序文件yshz-c*-□□-××
yshz-表示公司名称缩写,c*-程序文件缩写,□□-部门代码,××-流水号。
3.2作业指导书 yshz-zy-□□-××
yshz-表示公司名称缩写,zy-作业指导书缩写,□□-部门代码,××-流水号。
3.3记录 yshz-jl-□□-××
yshz-表示公司名称缩写,jl-记录缩写,□□-部门代码,××-流水号。
3.4外来文件 yshz-wl-××
yshz-表示公司名称缩写,wl-外来文件缩写,××-流水号。
3.5图纸 yshz-tz-□□-××
yshz-表示公司名称缩写,tz-图纸缩写,□□-图纸类别代码,××-流水号。
其中类别代码为:
dq--电气 js--给排水 tj--土建
*f--消防kt--空调、暖通 yl--园林
编制: 审核: 批准: 日期:
第4篇 某公司物业管理模式
科信物业管理模式
本小区前期物业管理由科信物业管理公司承担。聘请**物业管理有限公司做为物业管理顾问,全面指导本小区的物业管理工作。
科信物业在'严格苛求、精益求精'的管理理念之下,在2006年获得了iso9000质量保证体系,并在此基础上创新、完善,形成了特有的科信物业管理模式:
(一)自我约束机制
科信物业的管理精神与服务质量精神的深入宣传贯彻,已在广大员工中普遍形成了'自觉自律'的意识,'严格苛求、精益求精'是科信物业优质服务的重要前提。
(二)检查监督体系
严密而科学的检查监督体系是确保优质服务的基本保证。科信物业在几年的不断摸索中,已经形成了一套独具特色、卓有成效的检查监督体系。
(三)标准化管理模式
科信物业的管理运作和服务严格遵循iso9001:2000国际质量管理体系的要求,并得到了有效的实施,从人员素质、服务质量、效率、提供手段、细致程度、完整性等六个方面保证了科信物业服务质量的高标准。
(四)专业化运作模式
对于项目的专业性和技术性较强的管理服务,都由科信物业结合社会力量提供专业服务和专业合作,以降低成本,提高效率,确保服务质量。
(五)考核激励机制
大力推行考核激励机制,努力形成了一个'千斤重担大家挑,人人肩上有指标'的工作局面,真正体现在什么岗拿什么钱,以贡献的大小来确定报酬的高低,真正实现了'风险共担,利益共享'的考核激励目标。
(六)信息反馈机制
科信物业在标准化管理运作的基础上建立了信息反馈制度,以持续提高管理质量和服务水平。
第5篇 永安物业管理公司经营理念内容
永安物业管理公司经营理念:
中等收费、高标准服务:公司承诺在整个行业中保持中等收费标准,绝不低价的恶性竞争,也不追求高标准收费,保持合理的收费标准;把更多的实惠让给客户,让客户物有所值;为客户提供高标准的服务,让客户满意是我们的追求。
以质量立足市场:以高标准质量服务立足市场,并不断的超越市场服务,使九洲物业获得市场的认同。
以品牌延续市场:要做就要做好,要做就要做精,并树立良好的市场口碑和“一诺千金”的社会信誉。
企业管理理念:
用人理念:人尽其材,职以能分。
市场理念:市场就是我们的立足点,没有市场,其他一切都无从谈起。
品位理念:品牌是客户用心托起来的。
岗位理念:
对自己工作目标要求的高低与自己对企业的忠诚度成正比。
“想干与不想干”是“德”的问题;“会干与不会干”是“才”的问题;“能干与不能干”是“创新”的问题。
面对业主的一线员工表现如何,决定了企业在市场中的成败。
服务理念:
亲情服务:物业管理不是无所不能,但要竭尽所能;
到位服务:想业主未想之前,做业主未做之前;
细微服务:物业管理无小事;
员工座右铭:
将小事做成精品。
将细节做到极至。
将投诉做成惊喜。
时刻提醒:
天天做小事,件件非小事。
干部不引导,员工无目标。
投入业主的需求,才产出业。
第6篇 某物业治安管理记录
物业治安管理记录
1.任何有关管理工作的记录,或公司指示文件记录,必须妥为保存。
2.上述记录必须要有系统方式处理,如以日期、地区、事故类型、编号分类等方式。
3.物业主管必须确保上述记录完整及准确。
4.公司不会容许任何职员疏忽处理及保存物业之记录。
5.特别事件报告
如意外、偷窃、抢劫、火警或其他特别事件等。
i.凡物业范围内发生任何意外事件,如偷窃、打劫、火警或其他告别事件,管理职员应立即通知上司处理。
ii.照顾伤者,而拥有救伤资格之职员,在救护人员未到时应对僵者施以急救。
iii.在事件发生时,所有职员应遵照大厦主管或在场最高级职员之指示去处理,或遵照上司的指示。
iv.各管理主管应于事件后尽快向上提交报告。
v.管理员工在未得到公司之同意下,不得将事件资料提供予任何人士或传媒。
第7篇 物业公司综合管理部主任职务说明书
物业公司综合管理部主任职务说明书(样板)
职位名称:主任
所属部门:管理处
定员:1人
直接上级职务:财务副总经理
直接下级职务:副主任、主任助理
所辖人员:全体员工
职位代码:工资等级:
工作分析人员:z 工作分析日期:20**-3-20批准人:
工作说明
工作概述
综合管理本部门行政和客户服务工作,协调所属各部门的关系;编制部门工作计划严格执行公司各种计划、方案和规章制度;参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任;主持本部门各种计划、活动和规章制度的编制并监督实施;同时负有管理、指导和培训下属员工责任。
工作职责
1、组织、调动、激励本部门员工执行公司各种计划、方案和规章制度并报告工作;
2、参与绩效目标的分解与制定,并对部门绩效目标承担首要责任,按公司要求在本部门实施绩效管理活动,持续提高部门与员工工作绩效;
3、主持编制管理处各种工作计划、方案与规章制度并监督实施和进行评估;
4、综合管理本部门行政事务,指挥、安排、监控本部门各项日常管理工作,协调所属各部门及员工的工作关系;
5、与客户保持密切联系,采取措施持续提高客户满意度和部门间满意度;
6、指导、培训、激励下属员工,帮助实现员工个人职业生涯规划,持续提高员工满意度;
7、贯彻三体系方针与要求,保持并持续提高经营管理质量和客户服务质量;
8、贯彻终身学习理念,持续提升自身专业水平、管理水平和领导水平;
9、完成上级安排的其他工作或任务。
应负责任影响性质:直接影响管理处日常工作的正常运作、影响公司的形象、管理水平以及公司经营指标的达成。
影响范围:公司及管理处
职务权限自主事项:依据相关的物业管理法规、政策及公司的各项制度处理管理处的日常事务。
请示事项:业主重大投诉及计划实施方案须按规定报上级领导审批。
任职规范
(一)生理要求1、年龄:不限 2、性别:不限
3、身高:不限4、体重:与身高成正常比例,在合理范围内就可
5、听力:正常 6、视力:矫正视力正常
7、健康状况:无残疾,无传染病8、外貌:无畸形,出众更佳
9、声音:普通话发音标准,语音和语速正常
(二)知识与技能要求1、学历要求:大专及以上学历
2、专业要求:管理类专业,物业管理专业更佳
3、工作经验:专业工作经验三年以上,或同等职位工作经验两年以上
4、职业资格/职称:初级以上职称,有物业管理部门经理岗位证书
5、计算机技能:熟练使用windows、office系列办公软件
(三)特殊技能要求素质特点:1、成就需求为主导;2、权力需求为主导;3、亲和需求为主导。
职务核心能力:组织能力、协调能力
职务能力级别:1、信息处理能力级别5级
2、人员管理能力级别5级
3、工具操作能力级别2级
(四)其他要求
1、能随时出差
2、能服从公司内部岗位或职位调配
第8篇 物业管理师备考:不同类型物业管理公共关系
不同类型物业管理公共关系(6课时)
[内容提要]
本章分别介绍住宅小区,写字楼,商业场所,酒店公寓和工业物业公共关系的特点,要求和内容.
[学习目标]
通过本章学习,应达到以下目标:
素质目标:培养分析公共关系信息和物业管理公共关系创意的素质.
知识目标:掌握不同类型物业管理公共关系的特点和内容.
能力目标:培养观察事物,分析问题和公共关系的创新能力.
技能目标:培养公共关系调查技能.
[学习建议]
物业是指已建成并具有使用功能和经济效用的各类供居住和非居住的屋宇及与之相配套的设备,市政,公用设施,屋宇所在的 建筑地块与附属的场地,庭院.物业根据其用途可分为:住宅,写字楼,商场,酒店旅馆,工业厂房等等.
物业管理是指物业管理经营人受物业所有人或使用人的委托,运用现代管理与服务技术,按照委托管理合同,对已投入使用的各类物业实施企业化,社会化,专业化,规范化的管理,为物业的产权人和使用人提供高效,周到的服务,创造安全方便的居住和工 作环境,提高物业的使用价值和经济价值.
公共关系是社会组织有目的地运用传播手段,实现与公众的双向沟通,建立良好信誉与形象的一种管理活动.其主要目标是建立社会组织与公众相互了解和相互合作的良好关系,确立组织的整体形象,以提高组织在公众心目中的知名度,信任度和美誉度,建立广泛的公众市场,促进组织不断向前发展,并与公众获得共同的利益.
5.1 住宅小区的物业管理公共关系
5.1.1 住宅小区概述
1)住宅小区的概念
备考资料下载:物业管理师备考-不同类型物业管理公共关系
第9篇 物业管理人事管理技巧及范例精解3
物业管理的劳动人事管理技巧及范例精解(3)
第三节 员工培训技巧与员工档案管理办法
一、培训工作的必要性、内容与任务
人力资源培训与开发是重要的,在具体操作中又是复杂的。它包含了一系列过程,牵涉到时间、金钱、人员的投入,必须精心设计和组织。我们把它称为一个系统,使培训、开发与组织目标紧密相连。同时其中每一环节都能实现员工个人、工作及企业三方面的优化。人力资源培训与开发系统包括三大块内容:一是确定培训需要,设置目标并拟定计划;二是执行阶段,即施行培训和开发的各个项目;三是对培训开发工作进行总结和评估。
(一)物业人员培训的必要性
1.人员素质不高
目前我国城市相当一部分物业管理人员是由房管单位或房地产开发企业转移过来的,专业知识欠缺,服务意识不强,必须进行必要的专业培训和学习,掌握物业管理工作所必需的市场经济、城市规划、建筑、公关、法律等方面的知识,提高物业管理人员的整体素质,逐步实现经过专门培训,通过专门机构的考试,并取得资格证书的物业管理人员从事物业管理工作。
2.素质转化太慢
目前,我国物业正面临着传统管理向现代管理的转变,由于现代物业管理与传统管理的区别(见下表),因而许多物业管理人员不能适应现代物业管理的需要,急需进行培训。(表2-1)
表2-1传统与现代物业管理区别
传统房产管理市场化物业管理
产业(物业)归属公有(国有)业主所有
管理者政府房管部门专业物业管理
管理人员政府委派的人员公开聘用专业人员
管理手段行政手段法律、经济手段
管理范围仅限于使用服务、维修广泛而深入
服务收费多为无偿有偿服务与无偿服务结合
管理费来源政府或单位划拨使用者(业主支付)
费用状况严重不足收支有余
管理效果物业寿命缩短,损坏严重,社会财富浪费延长物业寿命,保值升值维护良好秩序
用户态度无可奈何认为合理而支持
3.物业管理人才缺乏
迄今为止从事物业管理的人员仅10万余人,其中物业管理发展较早的深圳就有4万余人,充分说明物业管理人才缺乏,特别是在内地的广大地区和城市,显得更为突出。而目前从事物业管理的人员中,具有大中专以上文化程度的管理人员所占比例很少,大量的物业管理人员只具备高中文化程度,缺乏必要的文化知识和专业技能,尚未进行过必要的技术培训,专业水平普遍不高。很多管理人员只能做一些诸如收费等简单劳动。而从事住宅小区安全管理的保安人员更是缺乏严格的系统的训练,漏洞不少,常给坏人以可乘之机,有的甚至里外勾结,进行盗窃、行凶等违法犯罪活动,使业主入住无安全感,无法保护业主的合法权益不受侵犯。
然而,目前对物业管理人员素质低下,管理水平不高的状况尚未得到充分重视,物业管理人才的培养工作还很欠缺。据了解,目前相当一部分大专院校的房地产专业尚未开设物业管理课程,而物业管理的职业培训也很缺乏,全国性的物业管理人员培训仅在深圳举办过两次,很多地方和城市还没有制定物业管理人才培训计划和举办过物业管理人员培训班。致使物业管理合格人才缺乏,管理水平低下的状况无法得到改善。
(二)员工参加各类专业培训和业余学习的规定
1.员工参加各类专业培训和业务进修,必须符合以下条件:
(1)专业对口,确因工作需要;
(2)部门同意或推荐,经人事部审批。
2.凡为达到某种学历报考各类业余院校及电大、函大的员工,其学费一律自理,单位亦不提供学习时间。
3.凡经批准参加培训学习的学费,一律凭结业证或成绩合格通知单报销,其学习所占用的工作时间,可酌情按“公假”处理。
4.凡提出报考有关院校脱产学习的个人,必须按规定办理辞职手续。
5.凡经单位出资培训学习的员工,如本人在服务期内提出调动或辞职的,须按规定交纳培训费。
(三)员工辞职和调动工作后收取培训费
1.本规定适用于单位出资培训或由单位交纳培训费的全体在职员工。
2.由单位出资曾在国内接受培训的员工(包括在大中专院校、函大业余学习、参加文化补习、技术工人考级等)辞职或调动工作时,向其收取培训费的标准如下:
(1)毕业或培训期满后,工作满5年,申请辞职或调动工作经批准后,免收全部培训费。
(2)按本人合同期限,逐年递减。
(3)非员工本人主动申请离开大厦的,(辞退、开除、除名者除外),可根据情况少收或免收培训费。
3.单位出资出国培训的员工,申请辞职或调动工作时收取培训费的标准如下:
(1)从培训结束起工作满5年,可免收全部培训费。
(2)工作不满5年者,每工作满1年可减收全部费用的20%,工作不满1年者收取全部培训费。
(3)初次接受出国培训者,工作期限从培训结束算起;再次接受培训者,工作期限及培训费要前后合并计算,满10年可免收全部培训费,每工作1年减收全部费用的10%。
(4)非本人主动申请离开大厦时,(辞退、开除,除名者除外),可根据情况少收或免收培训费。
4.既接受国内培训又接受出国培训人员,在申请辞职或工作调动时,按上述规定分别收取培训费。
5.申请辞职或调离者,须一次付清全部应交培训费后,方可办理离职手续。
(四)培训与开发的需要分析
在进行培训与开发前,为避免盲目性,也为了使培训更有效,首先要做的工作便是分析是否有培训与开发的必要性。培训开发的需要分析主要分为三个层次:组织分析、任务分析和个人分析。由此来了解组织中哪些部门需要培训个人需掌握些什么才能有效地完成某一工作谁需要培训及需要哪一类培训
三种培训需要的调查分析,可以具体采用以下六种方法:观察法、问卷调查法、约见面谈法、会议调查法、工作表现评估法、报告审评法(如需可展开)。
有了明确的目标后,就要将目标具体化、操作化。这往往通过拟定培训计划来达到。培训计划又可分长期计划与短期计划。长期的培训计划考虑企业的发展及所要达到的目标,从长远出发来设立培训课程计划并编制预算;短期的培训计划则主要针对每个不同培训项目,对培训内容、活动进行具体规划。在培训计划中,根据培训目标,确定培训的组织形式、课程设置、培训教师、使用教材或讲义、培训方式、考核方式、培训时限等。
培训计划可以用国际上一种“5w1h法”来加以说明。所谓“5w1h”,即why(目的性、必要性)、what(目标)、who(主体和客体)、where(地点)、when(时间)、how(方式方法)。在培训管理的计划工作中,也可以用这“5w1h”来概括之。
why:为什么要培训,培训的目的是什么。
what:要说明培训什么,欲达到何种目标。通过培训,是要员工掌握一些基本技能,还是要达到较高的技能水平。
who:确定哪些人员为培训对象,以及聘请什么人为教员。
where:在什么地方进行培训,是在公司内部还在公司外部。
when:何时开始培训,需历经多长时间,属短期、中期还是长期。
how:采取什么方式进行培训(how to)和提出经费预算报告(how much)。
物业管理公司培训工作的实施是一个复杂的实务过程,各种不同类型的培训实施程序,没有统一的模式可以套用。培训活动的实施技巧,是根据培训的具体目标,灵活运用合适的训练形式与方法,使培训获得预期的效果。
上海广播大厦物业管理的常规培训的程序是这样的:
1.新员工入职培训(迎新培训)。安排在报到后的前2天或延续至半个月视工种岗位而定。课程内容包括办理报到人事手续,介绍公司的背景、提供的服务项目、经营范围、运作方式,以及用工制度、福利待遇、工资结构、发薪日、加班工资;物业管理从业人员的基本要求,教育上岗前的仪容仪表,平时的礼貌礼节要求;安全工作常识,物业管理基础知识,《员工手册》、《规章制度》的学习。培训方式以讲解、观看录像、参观大厦以及讨论、漫谈形式结合进行,并配合简单的考核以巩固有关知识。
2.专业培训课程。这是针对不同的训练要求开展的,如保安人员在入职前要进行为期两个星期的军训、政训,由保安部门制订具体计划,人力资源部门组织协调,外请武警部队官兵进行列队擒拿格斗等专题培训。最后由所有学员讨论、交流学习心得,并撰写培训小结。
> 3.部门实务培训。公司内经常开展的部门岗位培训,由人力资源部门配合各业务部门做好计划安排。例如根据市电话话务员上岗证培训班开办日程安排,协助电话通讯部门安排好人手,参加市话局的业务岗位培训。
(五)培训内容
培训在于弥补员工的素质与公司的要求之间的脱节,这些脱节缺口就是需要培训的内容。培训的分类可以形成一个立体的分类模式。
1.以培训对象的不同层次分类
(1)决策层管理层的培训,指对物业管理公司的高级管理人员,包括正副总经理、各部门正副经理的培训。
(2)督导级管理层的培训,指对物业管理公司部门经理以下的督导(总领班、领班或班组长的培训。
(3)基层操作层的培训,指对物业管理公司运行的实际操作人员,包括保洁员、安保员、技术工人、操作工人及勤杂人员的培训。
2.以实施培训的不同阶段分类
(1)职前培训,指员工在上岗前接受的就业培训。
(2)在职培训,指员工在工作场所、在完成生产任务过程中所接受的培训。
(3)职外培训,指因物业管理公司业务发展或员工升职和工种变更需要,员工暂离岗位,全脱产或半脱产去参加学习或进修的培训方式。
3.以培训的不同内容与性质分类
(1)新员工入职培训(迎新培训),指公司对新员工进行的职前培训。
(2)员工职业素质培训,指公司举办提高职业素质水平的各种培训课程。
(3)物业管理基础知识与操作技术技能培训,指为了使员工能适应工作岗位技术要求所开展的职前或职外系统业务训练(操作竞赛、技术比武)。
(4)部门专业实务培训,指公司各部门在人力资源部门协助下,对自己部门内员工进行旨在改进工作方法、提高工作效率的在职培训。
(5)外语培训,指为了适应物业管理公司对涉外宾馆、写字楼、商场的管理,为加强员工外语能力所举办的各层次、各语种外语培训课程。(6)管理技巧专题培训,指为了不断提高公司的整体形象和管理水准,举办针对性较强的强化培训。
(7)外出参观、考察、进修、实习培训,指公司组织员工外出进行的业务培训活动。
(六)主要职能和任务
1.制订并执行公司的年度培训计划。
2.制订年度培训预算计划,定期向上级汇报培训费用开支情况。
3.确定各级人员的培训需求,并听取各部门的培训要求,制订相应的训练计划。
4.组织实施各种培训课程与活动。
5.做好员工的培训档案管理工作。
6.做好收集培训资料,编制符合公司经营管理特点的基础教材。
7.维护培训设备与场地,充分开发与利用各类培训资源。
(七)培训的三个层次
员工培训内容可按物业管理从业人员的不同工作范围划分为三个层次:
1.对于基层人员培训内容主要着重在操作性上,应学习有关物业管理法律法规,房屋结构营造和保养维修基本知识以及员工工作范围内的专业知识,如治安保卫、清洁卫生、绿化园艺、服务技能、水、电维修和机电设备维修养护等技能。
2.对于中层管理人员的培训内容,除了物业的保养和维护、设备维修、园林绿化等知识外,更要对企业经营管理、物业管理法律知识,有较全面的了解,还需要掌握相关专业知识,如经纪中介专业知识、房产估价知识、财务专业知识等。
3.对于高级管理人员的培训内容,应重点培训掌握*建设中国特色社会主义理论、社会主义市场经济理论、企业管理学、城市社会学、房地产经济学、房地产法律、房产经纪、金融保险学,以及国家有关法律法规。
二、培训方法和技巧
物业管理培训的方法多种多样,需视培训目的与需求,培训内容与教材,受训员工层次与水平,训练时间、场地与人数等因素,而考虑选用适当的方法。
(一)不同培训方法的基本原理
1.利用确认的培训课题引起受训员工的学习注意力;
2.通过传授观念与技巧使受训员工了解培训的内容;
3.经过培训技巧的应用,使受训员工对培训内容产生反应,并逐渐增强反应,由受命接受培训内容而变成潜在的行为意向;
4.让受训员工在新旧经验的对照中作出选择而顺应新经验,再经过多次练习后,巩固培训成效,达到改变受训员工行为的目的。
(二)培训的主要方法
1.讲授法
这是一种较为传统的培训方式。通常由教员向学员们宣讲某一课题或讲解某一方面的内容。在用于企业的培训上,讲授法可用于介绍企业的政策、制度而开设的普及型讲座。它的好处是省时省钱,可同时面对多名学员,一次讲授可使很多人了解有关方面的新信息。
2.研讨会或讨论法
在此种方法中,培训对象就某一主题讲行广泛的探讨,交流各自的意见、看法。这种方法要求学员们积极参与,能够各抒己见,最后达成共识。讨论法的人数不宜过多,以20-30人为宜,可分成5-6人的小组进行,先在各自小组中进行讨论,再由每个小组发表意见。
另一种类型是案例讨论法。通过对某一案例的讨论,培养学员们分析问题、解决问题的能力,并将这种能力运用到日常工作中去。这种方法往往用于对中高级管理人员的培训。
3.视听法
这是培训开发中常用的一种方法,即运用电视机、录像机、幻灯机、投影仪、收录机、放映机等设备来向学员呈现有关资料、信息。
另外,随着计算机的不断发展,计算机辅助教学(cai)也正日渐普及。cai通常可作为传统讲授法的补充。
4.情境模拟
情境模拟的方法除用在招聘遴选人员中,还可用在对人员的培训上。这种方法可使培训对象身临其境地分析、解决问题,对他们的实际工作能力提高会有很大帮助。情境模拟通常用在对管理人员的培训上。通常用的方法是:
(1)公文处理法。即让培训对象在一定时间内完成若干文件的批阅,这些文件与他们日常工作中遇到的有一些相似性。
(2)角色扮演法。让培训对象假想他们是公司中某一角色,以此角色身份来处理问题。
(3)管理游戏法。这种方法寓教于游戏中,通过完成事先设计好的精妙游戏,让培训对象领悟到其中的管理思想。
(4)无领导小组讨论。培训对象自由展开讨论,主持者事先可给予一主题,然后就让参加者自己组织讨论,从中观察每个人不同的人际交往能力、领导能力、说服能力、表达能力等。因其具有较强的针对性、实战性、较受企业欢迎。
5.学徒制
这种培训方法具有悠久的历史,在过去的各种手工艺人中,这是培训新人最常用的方法。直到现在,它仍是企业中用来培训生产一线员工的主要方法之一。它的特点就是由一位经验丰富的师傅,负责帮带一名或几名新来的员工。它的传授技能过程一般分为四步:传授→示范→练习→检查反馈。
(三)培训技巧与应用
1.培训员的选择
人力资源部门组织一支高质量的培训员队伍,是确保培训取得成效的基本因素。通常情况下,培训员是由各部门的经理或有培训经验的管理人员兼任,他们是执行培训计划、传递信息给受训员工的领队与教练。受训员工的学习积极性在很大程度上,要靠培训员引导与激发,因此,培训员应具备的素质与能力包括:
(1)热爱培训工作,具有教的愿望;
(2)具有良好的职业素质与个人修养;
(3)具有能及时察觉到培训需要的敏感性;
(4)对业务工作有全面而深刻的了解;
(5)具备有效的沟通能力,必要的讲授技巧与文字表达能力;
(6)具有群体培训的组织能力。
2.讲授的技巧
课堂讲演是培训中用以传授知识或技能的最普遍应用的方法。培训员对讲授技巧的运用,是讲演法培训获得成功的关键。培训员应掌握好讲授的各个环节是:
(1)授课前必须做好充足的准备;
(2)注重适当的仪容仪表及姿态;
(3)良好的语言表达是讲授的关键,要有清晰的口齿、适当的声音与语调和精确的表述;
(4)使用必要的辅助教具,使讲授更加生动,有利于提高学员兴趣,加深他们的理解记忆。
3.培训指导的方法与技巧
培训员对指导的方法与技巧的运用,是培训质量的重要体现。根据培训课题及形式不同需要,培训员应有选择地运用以下各种指导技巧:
(1)用精确的语言表达即讲授,来说明指导的内容;
(2)使用各种视觉教具,以举例来说明指导的内容;
(3)由培训员做操作示范,说明指导内容;
(4)通过回答问题,由学员复述指导内容;
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(6)通过学员讨论,复习指导内容。
4.提问的技巧
提问与回答是任何形式的培训所广泛采用的方法。培训员对提问技巧的运用,体现培训的质量水准。其运用时要注意:
(1)提问必须简短、清晰,而且措词简单;
(2)避免发问回答“是”或“否”的问题;
(3)每次提问,尽可能只论及一点,并注意问题范围要方便学员回答;
(4)问题应着重检验学员对所学知识与技能的理解程度;
(5)提问后要留给学员充分的思考时间;
(6)注意点名提问的回答面要广,以调动学员的思考积极性。
5.视听教材的运用
在培训中,受训员工主要依靠听觉与视觉感官进行学习。视听教材的运用,可以使培训教学活动更生动活泼,提高学员的学习兴趣,帮助理解与记忆。
视听教材包括视式教材、听式教材及视听兼式教材。不同种类的视听教材要采用不同的教具或设备进行展示。
对不同视听教材的运用,首先要根据培训设备条件,其次要考虑课程的目的、受训员工人数及培训场地条件,再次要根据培训内容来选择适当的教材。
使用视听教材进行培训,要求培训员对内容充分熟悉、精心计划与制作准备,并熟练使用有关的教具或设备,才能使视听教材达到满足的效果。
6.激励技巧的运用
在培训中,运用激励技巧不断激发受训员工的学习欲望,是使培训取得成功的重要环节。激励技巧的运用包括:
(1)把培训学习与受训员工的工作需求及个人前途挂钩,增强他们的学习动力与进取心;
(2)在培训中,培训员要为受训员工创造良好的学习环境,鼓励学员积极参与培训,激发他们的学习热情;
(3)深入了解每位学员的具体情况,采用不同的方法,来促进他们的学习。
(4)不失时机地对在培训过程中,学员所取得的成绩给予适当表扬和奖励。
(四)培训指导的三个阶段
1.指导的准备。培训员对指导的范围及内容、器材与设备的运用、学员的知识及技能现状等要有全面了解。
2.指导的进行。包括介绍课题和要求,以及使用的材料、工具或设备,概述指导的过程,正确进行示范等。
3.指导的结尾。对受训员工的学习予以鼓励,并对指导内容的重点进行归纳和总结。
三、员工档案管理办法
为加强员工档案建设和管理,结合实际,制定本办法。
第一条档案工作任务
1.保管员工档案;
2.收集、鉴别和整理员工档案材料;
3.办理员工档案的查阅、借用和转递;
4.通过档案熟悉员工,为人事工作提供情况;
5.逐步实现员工档案管理工作的科学化和现代化。
第二条档案材料内容:
1.履历表;
2.自传;
3.鉴定;
4.考核材料;
5.政治历史问题的审查及甄别、复查材料;
6.参加党、团材料;
7.奖励及先进事迹材料;
8.处分、取消处分材料;
9.招聘、转正定级、吸收录用审批表、任免报告表、考评技术资格、学位审批表、出国人员审批表、调整工资审批表、离休退休、辞职审批表等;
10.其他可供组织上参考的材料,如员工个人写的思想、工作、学习总结、检查等。形成以上档案材料的部门和职能人员应及时将完备的材料转交档案室存档。
第三条档案的管理
员工档案按照管理(任免)权限实行分级管理。
1.正、副总监以上领导档案,报送总公司人事部。
2.物业管理有限公司部门经理以下员工档案,由各单位人事部门自行管理。
3.根据人事回避原则,档案管理人员的档案由人事部领导直接保管。
4.出国(境)不归及死亡员工档案仍按上述分工管理。
5.员工辞职、自动离职、开除公职、降名及解除劳动合同后,档案管理人员于15日内将其档案转至户口所在地的街道办事处保管。
第四条档案材料的收集和归档
1.人事档案管理人员要根据档案管理规定,通过有关部门收集入档材料。有关部门应积极配合,档案管理人员对归档材料应及时归档。
2.凡归档材料,均应认真鉴别,材料应详实、完整,用钢笔或毛笔誊写(不得用圆珠笔、铅笔等书写),并经组织审查盖章或本人签字后生效,否则不得归档。
3.员工档案必须分类明确,编排有序、目录清楚、装订整齐。
第五条档案的保管
1.员工档案由人事部门设专人保管,档案管理人员必须是*正式党员。
2.员工档案应存入保险柜。档案室必须坚固适用,有防盗、防火、防潮等安全措施
3.对保管的档案要逐一登记造册、编号,每年检查一次,发现缺少,及时查找。
4.档案移交要填写移交清单,交接双方应共同清点并签字留据。
5.严禁任何人私自保存他人的档案材料,对造成泄密或其他后果的,视情节轻重,给予严肃处理。
6.逐步实现档案管理工作的科学化、现代化。
第六条档案的查阅和借用
1.外单位前来查阅员工档案须凭党组织或人事部门的介绍信、公检法系统的组织介绍信,并经人事部门领导批准。
2.大厦部门领导和党组织、纪检人员查阅员工档案应经人事部门领导批准。
3.档案管理人员应根据主管领导指示提供有关材料。
4.员工档案一般不外借,特殊情况,经人事部门领导批准亦可借阅,但必须严格履行登记手续,按期归还。
5.私人不得查阅或借用员工本人及其亲属的档案。
6.查阅档案必须严格遵守保密制度,严禁涂改、圈划、拆换档案材料,不得向无关人员谈论或泄露档案内容,违犯者将视情节轻重,给予批评教育甚至纪律处分。
第七条档案的接收与转递
1.员工试用期满转正后,应及时到人事档案室办理档案调入手续,档案管理人员接收档案后应及时进行登记,并将档案回执及时退回原单位。
2.员工调出或辞职后,档案管理人员要及时办理档案转递手续。
3.员工档案转递应密封,一般应通过机要交通转递,也可由组织指派专人传送,但不得由员工本人自带。4.有关职能部门应及时将员工奖励材料、入党团的材料转交档案室存档。
第八条档案工作人员守则
1.认真学习党和国家的劳动人事政策、档案管理规定,不断提高工作水平。
2.热爱本职工作,忠于职守,刻苦钻研业务,提高业务水平和工作能力,努力为人事工作服务。
3.保护档案安全,不得擅自转移、分散和销毁档案。严禁在档案室用火、吸烟或存放易燃、易爆等危险品。
4.严格遵守保密制度,不得向他人提供或泄露档案内容,无关人员不得进入档案室
第10篇 某物业管理内部质量审核报告
编写:** 批准:**
一、引言
本次内审是公司iso9002-1994向iso9001-2000转版审核前,组织的第一次内审,随着龙湖花园物业管理公司知名度、美誉度的不断提高,其品牌形象已深入人心,客户对我们的要求愈来愈高,这就要求我们注重服务改进工作标准要愈来愈高。加之物管公司接管的物业面积骤增,组织架构进行了调整。为验证iso9001质量体系在各部门中的运行情况,特安排本次内审,拟达以下目的:
1、全面检查各项工作,发现问题并促进解决。
2、加深新老员工对iso9001质量体系文件的应用与理解。
3、为本转版审核作准备。
二、审核情况:
1、本次审核时间安排较紧,准备不充分,对各部门的审核只是针对重点,未全面开展。
2、审核前的准备:依据以往的内审经验,本次内审采取新老搭配分组,新内审员在审核过程中学到了很多审核的技巧和方法,::同时对审核过程的实操有了全面的了解。使之基本具备了独立审核的能力。
3、本次内审进展较顺利,各部门都很重视,均能正确对待审核,内审员对各部门也能做出客观公正的评价。
4、不足之处:
(1)由于iso9001体系运行的时间不长,员工对体系的了解不够深入,对文件的内容不够熟悉。
(2)且对内审的质量控制不够,内审员对不符合项,观察项的判断不够精确
(3)审核技巧也有待提高,审核方式比较直接;
(4)签发《内审不合格报告》中,对纠正预防措施的忽略,往往只提出'补救措施方案',很少提到要采取'原因分析和预防措施'无形中导致出现不合格的部门及负责人心存绕幸,出了问题也没啥,补上就行,被动应付而没有心思放在主动预防上,违背了iso9001预防为主的思想,故要坚定予以纠正此类情况。
5、本次内审发现4个轻微不合格项,签发4张《内审不合格报告》涉及保安保洁客户服务中心及行政部,16个观察项,这次的内审,在较大范围内发现了工作中存在的问题,同时指明了今后工作努力和改进的方向及具体内容。
三、原因分析及改进方向
从本次审核工作
的结果分析其原因有以下几个方面:
1、是物业公司急剧的扩张,服务的深化,相应人员配置未能跟上,且有较大的流动性,组织架构新近调整,各部门的职能分工协调尚未达到理想状态,人员更多,而机构更大,对品质体系的维护、监控缺乏力度,对人员的培训也较粗浅,对iso9001的理解不够全面和深入,从本次内审中审核员较多依靠三层文件而少于参考标准和手册二层文件,就是个例子。
改进方向:
1、公司行政部应加强体系运行的监察力度,制定出可行的检查计划,确保体系的有效性。
2、对is9001体系的培训,各部门须纳入各自的入职培训和在职培训,行政部须对各部门的助理、培训教员、资料员进行针对性的培训。
第11篇 x园小区物业管理设想
御佳园小区物业管理设想
1、管理服务整体设想
**物业公司经过近十年的实践摸索,不断总结、创新发展,形成了一套严谨、先进的管理模式,并转化成公司独特的管理优势。对于福建龙岩这样高档、优美的个性化健康豪宅小区,我公司必将把各项优势全部运用到实际工作中去,全力以赴,塑造精品,把**物业的品牌浓缩在龙岩御佳园的管理与服务之中。
1.1在御佳园物管中全面导入iso9000国际质量体系。
作为国内通过iso9001认证的物业管理知名企业,将通过实际的运作,结合市场的需要将在御佳园实际管理过程中全面导入iso9000国际质量体系。
1.2在日常物业管理中引入环保理念,将iso14001环境管理体系标准运用到日常管理中。
体现福建龙岩倡导的绿色、健康生态的居住环境。作为通过iso14001认证的物业管理企业,将通过管理保证环境的高度整洁与和谐,通过回归自然的氛围,培养物业使用人的自律意识,从而爱护环境、关心环境、关心生态的良好习惯,使御佳园成为 '绿色家园'。
1.3全面推行酒店式物业管理,寓管理于全面、细致的服务之中。
在公司多个项目成功实施的酒店式物管经验,并将由我司策划部、质量部会同龙岩分公司提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
1.4全面推行智能化物业管理。
我司下属工程部曾给深圳数个知名楼盘担任智能化系统的前期介入和设计,对施工、维修、保养工作,有其丰富的经验将用于御佳园设置的楼宇智能化系统,对小区智能化管理系统进行全面、专业性的维护与管理,以期发挥智能化设施安全、高效、方便之优点。
1.5公司将根据业主、用户的实际需求提供' 个性化'服务。
加大服务深度及广度,在管理上分公司营造的特定氛围之下,使在御佳园生活的人们处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到'御佳园天下胜景 **情诚健康人生'的快乐 。
1.6分开管理方式
根据小区自然环境优势,小区将全部实行封闭式管理,加强人防与技放防相结合;强化技防,降低管理成本,提升服务质量。
1.7创优
条件具备后第一年创市优秀住宅小区,第二年创省优,第三年创国优。
2、具体服务方式、内容及办法详见:(略)
第12篇 居住小区物业管理经费来源测算
居住小区物业管理经费的来源与测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此,居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15%)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中,接受业主委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括:
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电
梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第13篇 顾问物业管理公司组织架构
顾问项目物业管理公司组织架构
一、********公司组织建设的基本思路:
示范:
****物业管理有限公司成立初期,管理项目限于****花园一项目,若组织层级过多则易造成在工作沟通、衔接方面的不畅并导致管理效率低下。因此,在公司发展初期,应先行规范业务管理,同时从发展的角度考虑,设立的组织架构必须具有丰富的可塑性,必须既能满足当前阶段发展的需要,又易于职能的扩充与转换。
项目初期拟设立****物业管理有限公司与****花园管理处合二为一的组织架构,在组织层级和部门设置上进行了精简与压缩,易于工作协调。同时以业务管理和职能管理为两大主干,组织职能的线条划分比较明晰,避免了职能重叠,多头管理。在该组织架构中,物业公司总经理下设两名部门经理,公司内部分设综合办公室和客户服务中心共两个部门,两位部门经理向总经理负责。
随着公司业务的发展壮大,当出现多项目操作时,可将原架构中综合办公室的职能提升,设置为职能管理部门;客户服务中心则转变为物业管理处,其中客户服务中心对外代表公司接受客户服务,对内代表客户提出服务需求,因此客户服务中心经理具有组织协调其他业务部门的职责和权利,在组织上保证以客户为中心原则的体现。
****物业管理有限公司组织架构的基本思路是:全面顺利介入****花园的物业管理,保证****花园的物业管理在一个较短时期内,达到较高的管理服务水平。在此基础上逐步推进物业公司的发展,丰富健全物业公司的各项职能。
二、该组织架构特点:
1)体现了以顾客为中心的服务理念。四个业务部门围绕客户服务中心运作,客户服务中心对内代表客户提出服务要求,对外代表管理处接受服务申请。
2)调整灵活。在业务范围逐渐扩大的过程中,可通过在业务口增加人员,在行政职能口岗位细分(品质和培训分拆、人事、信息、资料分拆、行政后勤和采购分拆)来加以解决,而不必在架构上进行大的调整。
3)便于人才培养及储备.除各业务口负责人外,客户管理员、品质培训人员均对部门的各项业务较熟悉,有利于公司管理梯队的培养。
三、****物业管理有限公司组织架构图
四、****物业管理公司组织架构说明
公司内部共设置两个部门,分别为:综合办公室、客户服务中心。
公司总经理下设一名综合办公室主任和一名客户服务中心经理。项目初期业务量不大且成本控制要求高时,客户服务中心经理可由总经理兼任,也可在公司发展壮大或需要人员储备时,单独任命经理。由于该经理职责涉及管理处主要业务,可作为管理处经理的储备人选,客户服务中心经理的选择既可从客户管理员中提拔也可从业务部门负责人中抽调;
客户服务中心设立安全管理、工程技术、清洁绿化部门、客户服务部门,下设现场操作岗位,安全班、公共维修班、设备运行班、家政维修班、绿化运行班、家政服务班、清洁运行班、前台接待、装返修管理、经营管理、客户大使、社区文化的岗位。
综合办公室主任负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理。在初期部分岗位可以兼任(如人事与培训,信息与资料管理),业务扩大后则可拆分为品质、人力资源、行政后勤部等职能部门。
以上组织架构人员可考虑前期运行阶段的成本和工作量,适当在人员上进行兼职,待后期管理规模扩大和收入正常后再分别设立。
第14篇 物业人力资源管理管理手册
物业公司质量/环境/职业安全管理手册
--人力资源管理
1.0 总则
本公司建立并保持员工培训程序,明确培训需求,确保全体员工,尤其是重要岗位的相关人员能够胜任其所担负的工作,以满足质量/环境/安全管理体系建立及运行要求。
2.0 职责
2.1 各部门负责提出相关的《培训需求计划》。
2.2 公司管理部根据培训需求制订年度的《培训计划》,并组织实施。
2.3 管理者代表负责全体员工的培训批准工作。
2.4 品质部负责有关培训的支持性工作。
3.0 程序概况
3.1公司需经培训的员工包括:
a. 管理层人员;
b. 技术人员;
c. 操作人员;
d. 新员工。
3.2培训需求
3.2.1 公司管理层人员需接受相关的质量/环境/安全管理体系文件内容培训。
3.2.2 技术人员和操作人员将规定岗位资格要求和安全卫生意识的培训要求。对国家政策要求持证上岗的将按国家规定执行。
3.2.3 对可能产生重大事故的岗位人员应进行培训,使其明确自己的职责,并熟悉本岗位应急准备与响应措施。
3.2.4 特殊工种的员工必须接受相应的特殊工种培训、安全操作规程训练,持有关证件才能正式上岗。
3.3培训实施
3.3.1 每年公司管理部根据各部门培训计划制订公司年度的《培训计划》,管理者代表审核后,总经理批准。
3.3.2 各部门及管理处负责具体实施培训,公司管理部进行监督检查。
3.3.3 各项培训结果由相关部门建立相应的《员工培训档案》,培训考核不合格者不得上岗工作。
3.4培训绩效考核
3.4.1 根据员工所受的教育、培训和经历情况,对员工的能力进行考核,以确保其具备相应的专业技能和必备的质量/环境/安全卫生意识。
3.5培训记录
3.5.1 员工培训的结果将形成必要的记录,以证实培训的实施。
4.0支持性文件
4.1《员工培训程序》(***-tp-08)
4.2《员工录用管理程序》(***-qp-02)
第15篇 绿城物业管理有限公司概况
浙江绿城物业管理有限公司概况
浙江绿城物业管理有限公司成立于1995年3月,注册资金500万元,隶属于绿城控股集团,是具有国家一级资质的物业管理企业,被杭州市房地产管理局和浙江育英职业技术学院分别定点为'杭州市物业管理教学示范基地'和'教学实训基地'。
我司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、安保部、企业策划部、企业发展部、企业文化部、工程技术部、维修中心、保洁中心等部门,并在北京、上海、安徽、湖北、湖南、河南和浙江绍兴、舟山、慈溪、嘉兴、宁波、金华等地设立分(子)公司和管理处。
目前,公司接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等,介入咨询和接管物业的总建筑面积达3098万平方米。已成为国内介入咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式,以依法管理、业主至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、自主经营、自我发展的运行机制,确定了科学规范、依法管理、竭诚高效、安全文明、持续发展的质量方针,制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围,同时,通过多年经营,公司已形成了以人为本、和谐共存,'真诚、善意、精致、完美'的独特文化理念,为企业的健康发展建立了强大的精神支撑和厚实的人文基础。
我司现有员工近2800人,其中80%以上的管理人员具有大专学历。为了适应我司企业发展的需要,我司开展了多层次、多形式的员工培训,不断提高员工素质,提高服务质量,提高管理水平,为公司的可持续发展奠定了坚实的基础。
公司对未来充满信心,通过不断地自我完善、自我发展,正在努力创建全国一流的物业管理企业,争取为我国物业管理行业的发展做出应有的贡献。
第16篇 物业管理目标责任书范本
授权管理:深圳市ky物业管理有限公司
管理方: 管理处
根据《中华人民共和国经济合同法》、建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则等国家、地方有关物业管理法律、法规和政策,为贯彻公司工作方针,确保各项工作指标顺利实现,长期为住户提供安全、清洁、优美、舒适、方便的生活和工作环境,公司授权管理处对(物业名称)实行专业化、一体化的物业管理并订立本责任书。
第一条 物业基本情况
座落位置:市区路(街道)号;
占地面积:平方米;
建筑面积:平方米;其中住宅平方米;
物业类型:
其它:
第二条:管理处应管理事项
1、房屋建筑本体共用部位(楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、……)的维修、养护和管理。
2、房屋建筑本体共用设施设备(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯、中水系统等)的维修、养护、管理和运行服务。
3、本物业规划红线内属物业管理范围的市政公用设施(道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房棚、停车场、…)的维修、养护和管理。
4、本物业规划红线内的属配套服务设施(网球场、游泳池、商业网点、…)的维修、养护和管理。
5、公共环境(包括公共场地、房屋建筑物共用部位)的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
6、交通、车辆行驶及停泊。
7、配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但含人身、财产保险保管责任)。
8、社区文化娱乐活动。
9、物业及物业管理档案、资料。
10、法规和政策规定由管理处管理的其它事项;
第三条:管理期限
本责任书期限与开发商(业主委员会)同公司签订的合同期限相一致。
第四条:公司的权利和义务
1、与管理处议定年度管理计划、年度费用概预算、决算报告;
2、对管理处的管理实施监督检查,公司有关部门月、季度、年进行考核评定,如因管理处管理不善,造成重大经济损失或管理失误,经公司认定,有权免掉管理处主任及其他责任人的职务。
3、公司要求管理处对违反物业管理法规政策及业主公约的行为进行处理:包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付违约金、对无故不缴交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取相应的催缴催改措施。
4、公司负责处理非管理处原因而产生的各种纠纷;
5、协助管理处做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
6、公司人事部负责制定培训大钢,协助管理处做好培训、考核工作。
7、公司管理部负责协助管理处制定各项规章制度,并监督管理处的执行情况。
8、公司工程部负责小区的全面验收。
9、法规政策规定由公司承担的其他责任。
第五条:管理处的权利和义务
1、根据有关法律、法规政策及管理小区的特色的规定,应制订具有该物业特色的管理办法、规章制度、实施细则,自主开展各项管理经营活动(各种经营应申报公司),但不得损害大多数业主(客户)的合法权益,获取不当
利益。
2、遵照国家、地方物业管理服务收费规定,按物业管理的服务项目、服务内容、服务深度,测算物业管理服务收费标准,并向公司提供测算依据,严格按合同规定的收费标准收取,不得擅自加价,不得只收费不服务或多收费少服务。
3、负责参照公司有关文件编制所管辖房屋及附属设施、设备年度维修养护计划和大中修方案,经公司工程部议定后由管理处组织实施。
4、有权依照法规政策、合同和业主公约的规定对违反业主公约和物业管理法规政策的行为进行处理;
5、接受公司和物业管理主管部门及有关政府部门的监督、指导,并接受业主的监督。
6、至少每3个月向全体业主张榜公布一次管理费用收支账目;
7、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改扩建完善配套项目,须报公司工程部批准后方可实施;
8、建立本物业的物业管理档案并负责及时记载有关变更情况;
9、开展有效的社区文化活动和便民服务工作;
10、不承担对业主及非业主使用人的人身、财产的保管保险义务(另有专门合同规定除外)。
第六条:管理目标
根据开发商(业主委员会)同公司签订的委托管理事项制定出本物业'管理分项标准'(各项维修、养护和管理工作的标准和考核标准),与公司协商同意后作为本责任书的必备附件。
第七条:管理服务费用
1、本物业的管理服务费按开发商(业主委员会)同公司的标准向业主(住用户)收取,即每月每平方米建筑面积元。
2、管理处对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护,及其它特约服务,采取成本核算方式,按实际发生费用计收;但公司有权对管理处的上述收费项目及标准进行审核和监督。
3、房屋建筑(本体)的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造,由管理处提出方案,经与公司及开发商(业主委员会)议定后实施,所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。房屋本体维修基金的收取执行市政府物业管理主管部门的指导标准。管理处有义务督促业主缴交上述基金并配合维护。
4、管理处在接管物业中发生的前期管理费用由公司垫支管理处分5年从管理费用中摊销;
5、因开发商责任造成的物业空置并产生的管理费用,按其与公司签订的委托管理合同有关约定执行。
第八条:奖惩措施
1、管理处全面完成合同规定的各项管理目标,公司将视情况对管理处进行奖励。
2、管理处未完成合同规定的各项管理目标,公司分别下列情况,对管理处进行处罚;
第九条:违约责任
1、如因公司原因,造成管理处未完成规定管理目标或直接造成管理处经济损失的,公司应给予管理处相应补偿。
2、如因管理处原因,造成不能完成管理目标或直接造成管理处经济损失的,公司有权要求管理处限期整改,并提出警告,直至对主任及其他负责人进行行政和经济处罚。。
3、因开发商房屋建筑和设施设备质量或安装技术等原因,造成重大事故的,由开发商承担责任并负责善后处理。因管理处管理不善或操作不当等原因造成重大事故的,由管理处承担责任并负责善后处理。(产生事故的直接原因,以政府有关部门的鉴定结论为准)
第十条:其它事项
①
②
公司签章: 管理处签章:
法人代表: 管理处主任:
