第1篇 物业管理前期介入工作内容-2
物业管理前期介入的工作内容(2)
第二节 销策划阶段介入
营销策划阶段包括:
物业管理模式研究、物业管理方案策划、确定《业主临时公约》内容和签定《前期物业服务合同》、销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理。
物业管理模式研究:
通过对新物业管理项目的深入了解和调研分析,以及对目标客户群的需求调研分析,获得该项目物业管理的特色及物业管理前期规划改进的提示与参考,最终确定明确的、有特色的管理模式。模式应密切结合项目管理特色,可以管理服务概念为主提出,如招商物业推出的'兰溪谷礼宾式管理模式'、'城市主场酒店式管理模式'、'海月社区区域客户助理'管理模式等。
服务内容按照项目的特点及客户群体,结合当地居民消费能力及服务成本测算,有针对性的提出服务内容,如家政服务、家教服务、护理服务、礼仪服务、代购服务、交通、娱乐、饮食、购物、托幼、体育及会所服务及社区文体服务,并对以上服务内容进一步细化,重点展示改进、创新的服务内容。
完整的物业管理概念和模式推出前,需要获得地产公司的批准,并与楼盘营销相结合,必要时物业可在销售现场进行推介和答疑。
编制《物业管理方案》:
在项目正式完成营销推广方案前,需要确定物业管理方案,它是物业公司对物业管理服务工作的全面策划,同时也作为地产与物业签订《前期物业服务合同》重要依据。
1.编制程序
地产下发委托物业管理的意向书,并提供详细的项目资料。
物业对项目及周边情况的考察和调研。
制订编制计划落实责任人,完成项目物业管理方案初稿。
召集专题会议,修改补充相关内容。
报相关领导审阅,并组织召开物业管理方案评审会。
在该项目物业管理方案评审会上,向地产领导及相关部门介绍方案主要内容,听取评审意见。
根据地产评审意见,修改方案,定稿后经物业总经理和地产领导审批后,组织实施。
2.物业管理方案包含内容
物业管理方案中应包含管理模式、服务内容、内部管理机制、管理服务标准、品质控制方式、资源要求及管理费测算等内容。
签定《前期物业服务协议》
《物业管理方案》经地产确认后,据此与地产签定《前期物业服务合同》,并在房屋销售时协助地产购买者签订《业主临时公约》。
销售现场和样板房的日常管理、地产销售活动的配合、以及客户信息的跟踪处理
1.人员筹备:依据营销现场的要求配备相应工作人员; 并对工作人员进行礼仪、售楼知识、物业管理专业知识等岗前培训工作;进行岗前考核,合格者上岗。
2.规范管理:编写各岗位工作说明书,服务操作流程,使工作标准化、模板化如《售楼处服务操作规程》、《样板房服务操作规程》等。
3.沟通:定期与营销中心负责人进行沟通,了解营销状况、所需配合工作及日常工作的开展情况;不定时与营销人员沟通,了解现有工作的不足之处,并及时进行整改;每月以简报的形式向地产相关部门汇报当月的工作情况及下月的工作计划。
4.日常管理:不定时检查、督促员工做好现场接待、服务、秩序维护及物品等的管理工作;配合营销做好楼盘推广活动,落实相应工作;及时对客户信息进行跟踪、处理、回访;
营销策划阶段应注意事项:
物业应主动了解地产在销售时对外宣传和承诺的内容,根据地产需要提供物业推介资料,地产对与物业管理有关的宣传和承诺内容需要获得物业书面确认。地产应适时安排物业相关人员参加相关培训,根据地产委托要求,物业可在销售现场协助地产进行销售推广,了解客户情况,进行客户调查,并现场解答有关物业管理承诺问题。
第2篇 物业车辆管理员工作纪律
物业车辆管理员的纪律
1.模范遵守国家的法律法规及公司内部各项规章制度。
2.坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制。
3.上岗必须做到“五不准”:不准喝酒,不准迟到、早退,不准闲聊,不准容留外来人员,不准擅离工作岗位。
4.执行公司文明礼貌用语规范,讲究文明服务,礼貌待人。
5.爱护各种治安设备,不丢失、不损坏、不转借。
6.严格执行请、销假制度。
7.依法办事,廉洁奉公,坚持原则,是非分明。
8.团结互助,不闹事,不说脏话,不做不利团结、不利公司的事。
第3篇 物业管理前期介入工作内容-4
物业管理前期介入的工作内容(4)
第四节 验收阶段介入
接管验收定义:
物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。
成立验收小组制定验收计划:
1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。
2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
a) 物业接管验收项目清单;
b) 小组人员分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。
3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收
1.应予验收的图纸资料一般应包括:
a)全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);
b)施工承包合同复印件;
c)机电设备使用说明书;
d)电梯使用许可证;
e)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);
f)供水、供电的指标批文;
g)供气系统验收证明(含指标批文);
h)智能化系统验收证明;
i)消防系统验收证明;
j)接地电阴检测记录;
k)防雷引下线焊接记录;
l)地下管网竣工图;
m)设备供货合同复印件;
n)其他资料。
物业的验收
1.房屋及分户(层)设施的验收
a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;
b) 供水、供电情况;
c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);
d) 智能化设备情况;
e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
2验收要求
a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。
3.公共设施验收
a) 给排水系统;
b) 供电系统;
c) 燃气系统;
d) 空调系统;
e) 消防系统;
f) 通讯系统;
g) 安防系统;
h) 电梯系统;
i) 园林绿化系统;
j) 道路、照明系统;
k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。
4.验收要求:
a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;
b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。
c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。
d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。
e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。
f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。
g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。
验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。
5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。
6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。
7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。
8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。
9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。
物业预验收
1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小
组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。
2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工
程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。
物业的正式验收接管
1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均
完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。
2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。
3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。
4.物业正式验收接管后,物业交付给业主前,开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组
组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。
入伙前信息处理流程图
第4篇 物业卫生管理员执行工作标准
物业卫生管理员执行标准
卫生管理员执行标准如下:
一、做好物业管理公共区域的卫生。
二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。
三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。
四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。
五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。
六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。
七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。
第5篇 某物业环境管理工作程序
环境管理是物业管理工作中重要的关键性环节,是物业管理水平的重要标志,是延长设备和建筑物寿命的重要因素,整洁的物业环境为业主和使用人创造了清洁卫生、健康舒适、优美的工作环境和生活环境。
环境管理可分为二大部分:清洁管理、绿化管理。本课程重点探讨清洁管理的有关知识。
清洁管理的定义:对所管物业范围内(红线范围)进行定点、定时、定人的日常清洁、废弃物的收集和清运,依照管理规定对物业使用人进行宣传教育、管理和监督,通过清、扫、擦、拭、除、洗等常规性的工作,维持公共区域的清洁卫生。
清洁管理工作的五个方面
清洁管理工作范围
清洁外包的招投标工作
清洁工作监管
清洁工作中注意'安全管理'
虫害的防治与消杀工作
一、清洁管理工作范围
分大厦和住宅区两种物业类型进行阐述
(一)大厦
大厦类(含高层住宅)的清洁管理主要工作范围又分室内、室外两种情况。
a、室内:
大堂:
1、地面;2、墙面;3、天花;4、信报箱;5、指示牌;6、服务台(总台);7、宣传板栏;8、消防器材;9、室内绿化;10、果皮箱。
电梯厅:
1、地面;2、墙面;3、天花;4、指示牌;5、消防器材;6、果皮箱;7、室内挂饰;8、室内绿化。
电梯:
1、地面;2、电梯门;3、三壁;4、天面。
扶梯道(人行梯)
1、地面;2、墙面;3、扶手;4、台阶;5、天面。
楼层走道:
1、地面;2、墙面;3、门窗;4、天花;5、消防器材;6、果皮箱。
公共卫生间(写字楼):
1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。
公共茶水间(写字楼):
1、卫生器具;2、地面;3、墙面;4、天花。
楼层垃圾房(住宅):
1、垃圾桶;2、地面;3、墙面;4、天花。
会议厅(写字楼):
1、一切设施。
地下车库:
1、地面;2、墙面;3、天面;4、管道;5、停车场设施(包括自行车、摩托车)。
楼层管道井房
天面:
1、地面;2、水池;3、广告牌;4、水沟;5、其它设施。
b、室外:
外墙面
道路
绿化带
路灯、宣传牌、雕塑
排风口
沙井、雨水井、污水井、管道、化粪池
管线与明装公共设施
垃圾房垃圾桶、果皮箱
(二)住宅区
住宅区(多为多层住宅)的清洁管理工作主要内容也可分室内、室外两种情况。
a、室内:
楼道
1、台阶;2、扶手;3、墙面;4、天面;5、窗户;6、门;7、信报箱;8、电表箱;9、灯具。
天面:
1、地漏;2、水沟。
b、室外:
外墙面:公共管道
道路
绿化带
路灯、宣传牌、指示牌、雕塑
公共游乐设施
沙井、雨水井、污水井、化粪池、管道
垃圾中转房、垃圾桶、果皮箱
自行车棚
二、清洁外包的招投标工作
清洁管理的招投标工作可分解为六个步骤:确定标底、成立招标小组、发标工作、开标过程、发中标通知、签订清洁工作承包合同。
(一)确定标底:编制招标书
(二)成立招标小组:公司领导、智深清洁顾问、业务分管成员、管理处主任。
(三)发标工作
1、发函邀请清洁工作企业。
2、确定投标企业:应具备清洁工作资质、营业执照、税务登记、企业资质。
3、领取招标书。
(四)开标过程
1、标书评定
2、现场答辩
3、清洁工作现场考察
4、招标小组成员的评分确定中标企业
(五)发中标通知书
(六)签订清洁工作承包合同
三、清洁工作监督
(一)清洁工作监管的重要性
清洁工作监管十分重要,是清洁管理过程控制中的重要一环,虽然外包清洁公司配备一定数量的监管人员控制清洁工作质量,::但因监管人员自身素质与责任性的问题,会造成清洁工作达不到标准要求,物业管理公司管理处的日常监管工作一定不能松懈,按照标准和中标承诺去检查,确保清洁工作达标。
(二)清洁监管工作要点:
1、监管工作要熟悉与掌握清洁工作质量标准与承包合同内容。
2、监管工作要不怕脏、不怕苦,认真、仔细的巡查,要做好工作记录。
3、巡查中发现问题及时与承包方现场管理者沟通,及时纠正,如屡提不改,以书面形式上报管理处主任、相关部门,让其与承包者沟通,达到清洁工作标准。
4、清洁工作检查是管理处主任日常巡查工作的重要事项之一。
四、清洁工作中注意安全管理。
清洁工作中的安全管理是十分重要的,由于机械使用不当造成的碰伤、电伤,清洁化学药品使用不当的皮肤烧伤和高空作业中不慎的摔伤等时有发生,一旦发事,将增大日常管理的工作量甚至造成经济损失。
因此,在日常清洁工作中要将安全放在首位,才能确保清洁工作有效运作。
(一)机械使用安全
1、常用机械:
(1)吸尘吸水机;(2)高速磨机;(3)高压水清洁机。
2、操作中的注意事项:
(1)机械使用要严格按照使用说明与操作规程作业;
(2)机械使用前要检查电源是否安全;
(3)机械使用前检查是否完好,完好的才能使用;
(4)机械使用后要保养,完好入库。
(二)清洁化学用品使用安全
1、常用的清洁剂:
(1)碱性清洁剂--全能清洁剂、中性清洁剂(绿水)、洗洁精,适用于各种表面清洁,如墙壁、地板、木制品、家私、玻璃、金属,具有消毒、杀菌功效;
(2)酸性清洁剂--洁厕灵、硫酸、盐酸,适用于洁具、地砖,具有杀菌功效。
2、使用碱性、酸性清洁剂注意事项:
(1)操作时要带胶手套,避免浓度高的清洁剂伤害皮肤;
(2)认真阅看使用说明,掌握剂与水的稀释比例;
(3)禁止酸性与碱
性清洁剂混合使用,混合会产生大量毒气伤人。
3、其它清洁材料:
(1)起腊水; (2)地毯清洁剂; (3)化油剂;
(4)净电除尘液; (5)不锈铜油; (6)漂白剂;
(7)酒精; (8)腊水(地腊、面腊、喷洁腊)。
(三)其它方面安全:
1、工作中意外伤害:
(1)扭伤; (2)跌伤; (3)撞伤;
(4)割伤; (5)姿势不当的劳损。
2、垃圾收集中安全:
(1)细菌、病毒、寄生虫;(2)异味气体;(3)放射性物质。
3、高空作业安全:
(1)操作人员要求; (2)风向、气候;
(3)吊篮、吊板; (4)固定装置。
4、电梯清洁安全:
(1)停层作业; (2)电梯门挤伤。
5、消杀过程安全:
(1)药品浓度; (2)风向。
清洁工作中一定要牢固树立'安全第一'的思想,才能确保清洁工作顺利开展。
五、虫害的防治与消杀工作分四害防治与消杀、其它虫害防治与消杀。
人类与昆虫之间共存,::昆虫给人类带来疾病与灾害,鼠疫就是由老鼠传播,病疾是由蚊虫传播,苍蝇可传播大肠杆菌。因此,对四害的防治与消杀是清洁卫生工作中的重要工作项目。
(一)四害的防治与消杀:老鼠、苍蝇、蚊子、蟑螂
四害防治与消杀工作重点:
1、掌握与了解四害生存与活动规律,进行有效的诱杀。
2、定期、定人对管辖的公共区域进行虫害消杀,并作好记录。
3、使用防治与消杀的药品、器具必须符合国家和相关的规定的药品,一般去所在地爱卫会与卫生防疫站购买。
4、在喷杀药物前要知会物业使用人,让其作好相应的准备。
5、指导物业使用人进行虫害的有效防治与消杀。
6、消杀后的器具要清洗,剩余药品要放专门库存处,并作好记录,杜绝乱放造成儿童与宠物误用。
7、消杀用完的药瓶与药渣不可随意丢弃,要按规定妥善处理,避免造成污染。
8、防治与消杀尽量在所在地爱委会指导下工作。
(二)其它虫害的防治与消杀工作
1、白蚁的防治与消杀
白蚁与四害的根本区别是不传播疾病、细菌,但也不能小看,白蚁有'无齿老虎'之称,白蚁可以把'价值连城'的古文化艺术、古木、古家私都被其蛀空,它也是物业管理的天敌,因此物业管理工作中也要对白蚁有效的防治与消杀,与白蚁防治所联系诱杀。
2、蚂蚁、黄蜂。
蚂蚁--喷洒杀虫剂,爬走路线。
第6篇 某某物业管理评审控制工作程序
某物业管理评审控制程序
1 目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系,以确保质量管理体系持续的适宜性、充分性和有效性。
2 适用范围
适用于对公司质量管理体系的评审。
3 职责
3.1 总经理批准管理评审计划和管理评审报告,主持管理评审活动。
3.2 管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,提出改进建议,编制相应的管理评审计划和报告,检查整改的落实情况并加以协调、评价。
3.3各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料,并负责实施管理评审中提出的相关的纠正、预防措施。
4 工作程序
4.1管理评审计划
4.1.1每年至少进行一次管理评审,可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。
4.1.2管理者代表于每次管理评审前一个月编制《管理评审计划》,报总经理审批。评审计划主要内容包括:
a)评审时间;
b)评审目的;
c)评审内容;
d)参加评审部门(人员);
4.1.3当出现下列情况之一时,评审内容可增加管理评审频次。
a)公司组织机构、服务范围、资源配置发生重大变化时;
b)发生重大质量事故或用户关于质量有严重投诉或投诉连续发生时;
c)法律、法规、标准及其他要求有变化时;
d)市场需求发生重大变化时;
e)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时;
f)质量审核中发现严重不合格时。
4.2管理评审输入
管理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会:
a)审核结果,包括第一方、第二方、第三方质量管理体系审核的结果;
b)业主和住户的反馈,包括满意程度的测量结果及与业主和住户沟通的结果等;
c)过程的业绩和服务的符合性,包括过程、服务测量和监控的结果;
d)改进、预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果;
e)以往管理评审跟踪措施的实施及有效性;可能影响质量管理体系的各种变化,包括内外环境的变化,如法律法规的变化等。
f)质量管理体系运行状况,包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性。
4.3评审准备
4.3.1预定评审前十天,管理者代表向总经理汇报现阶段质量管理体系运行情况,并提交本次评审计划,由总经理审批。
4.3.2管理者代表根据评审输入的要求,组织各部门收集管理评审的资料,编制《管理评审输入资料》,交由总经理确认。
4.3.3管理者代表将评审会议的时间、地点、参加人员、评审输入内容以《管理评审通知单》的形式发给参加评审的人员。
4.4 管理评审会议
a)总经理主持评审会议,各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价,对于存在或潜在的不合格项提出纠正和预防措施,确定责任人和整改时间;
b)总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。
4.5管理评审输出
4.5.1管理评审的输出应包括以下方面有关的措施:
a)质量管理体系及其过程的改进,包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;
b)与业主和住户要求有关的服务的改进,对现有服务符合要求的评价,包括是否需要进行服务、过程审核等与评审内容相关的要求;
c)资源需求等。
4.5.2 会议结束后,由管理者代表根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》,经总经理审批,并发至相关部门并监控执行。本次管理评审的输出可以作为下次管理评审的输入。
4.6改进、纠正、预防措施的实施和验证
管理者代表根据《纠正和预防措施控制程序》的规定,对改进,纠正和预防措施的实施效果进行跟踪验证。
4.7 如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。
4.8 管理评审产生的相关的质量记录应由总经理按《记录控制程序》保管,包括管理评审计划、评审前各部门准备的评审资料及管理评审报告等。
5 相关文件
5.1 《内部审核控制程序》
5.2 《纠正和预防措施控制程序》
5.3 《文件控制程序》
5.4 《记录控制程序》
6.相关记录 qr-003-01 <管理评审计划>
qr-003-02 <管理评审通知>
qr-003-03 <管理评审报告>
qr-ty-o1 <会议记录>
第7篇 物业项目管理处工作职责2
物业项目管理处工作职责(二)
1、贯彻执行国家的有关政策、法律、法令和公司的各项规章制度;
2、负责管理所辖物业的日常业务、纠正各种违章行为,为住户创造一个优美整洁、方便舒适、文明安全的工作和居住环境;
3、树立住户至上的观念,及时为住户提供各种优质服务;
4、协助公司工程部对物业进行养护和维修,确保其正常使用;
5、积极配合公司其他部门在所辖物业区域开展的各种工作;
6、向住户宣传党的方针政策,协助公安部门和居委会做好安全防范和计划生育工作;
7、调查研究,深入了解住户对管理服务工作意见,处理住户对管理服务工作的投诉,重大问题报请公司物业部或公司领导处理解决;
8、完成领导布置的其他工作。
第8篇 某物业公司财务管理部工作职责
物业公司财务管理部工作职责
1.根据《企业会计准则》和《企业财务通则》的规定、要求,结合公司的具体情况,制订适合物业管理需要的会计核算制度和财务管理制度。
2.根据服务合同、委托协议和公司运作情况,编制财务预算,确定合理可行的管理费用。
3.组织日常的会计核算,遵守各项收入制度、费用开支范围和开支标准,做到帐实相符、帐帐相符、帐表相符。
4.统一归口管理各类票据、现金、存款,监督检查有关收费项目的收支凭证和帐目,杜绝公司收益和资产的流失。
5.定期检查财务预算的执行情况,加强与部门(项目)间的协调,发现问题及时调整,确保管理费收支基本平衡。
6.及时催收应交的管理费、水费、电费、租赁费等各项应缴费用,按期上缴各种税收。
7.妥善保管会计凭证、会计帐簿、会计报表及其他相关档案资料,负责财务管理系统的维护保管和重要资料的备份、存档。
8.参与公司重大业务以及合同签约和管理业务开拓的可行性研究,为总经理室决策提供参考意见。
第9篇 物业工程部工作管理办法-物业前期管理
物业工程部工作管理办法:物业的前期管理
1.竣工验收与接管验收
1.1竣工验收
当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件,我们称之为竣工。工程项目竣工以后,施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给建设单位,这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志,也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。
1.2接管验收
接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后,整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序,是因为物业在完成验收后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加上物业管理公司参与了前期设计和施工,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括制定管理规章,组织人员进行岗位培训等。另外,在房屋产权分散的情况下,也只有由物业管理公司代为接管验收,才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时,移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成,如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。
1.3质量记录:
《接管验收申请表》ed-tb-0309-001
2.接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事,放宽标准,最后可能自食其果。因为一但接管合同生效,物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用,在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此,物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响,另一方面还应站在业主的立场上,充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:
2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2.2确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收,能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。
2.3为后期管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理事务中可能出现的问题,计划安排好各管理事项,建立物业管理系统,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
3.物业接管验收的程序及条件
3.1接管验收程序
3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;
3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;
3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;
3.1.4对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;
3.1.5经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。
3。2物业接管验收的条件
新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:
3.2.1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;
3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;
3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。
3.3物业接管验收应检索提交的资料
3.3.1产权资料:
a)项目批准文件;
b)用地批准文件;
c)建筑执照;
d)拆迁安置资料。
3.3.2技术资料:
a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
b)地质勘察报告;
c)工程合同及开、竣工报告;
d)工程预决算;
e)图纸会审记录;
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g)隐蔽工程验收签证;
h)沉降观察记录;
i)竣工验收证明书;
j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
k)新材料、新配件的鉴定合格证书;
l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;
m)砂浆、混凝土试块试压报告;
n)供水、供暖的试压报告。
3.4验收的组织
3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。
3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。
3.4.3参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。
3.5质量记录
《验收提交文件目录》ed-tb-0309-002
接管验收程序
4物业接管验收的标准
在接管验收过程中,对工程质量,要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时,要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准,对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出,要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目:
4.1主体结构:
4.1.1地基基础的沉降不得超过gbj202-83(地基与基础工程施工及验收规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
4.1.2地下室防水工程应符合gbj208-83(地下防水工程施工及验收规范)的规定。
4.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过gb50204-92(混凝土结构工程施工及验收规范)的规定值;
4.1.4木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合gbj206-83(木结构工程施工及验收规范)中的有关规定;
4.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;
4.1.6凡应抗震设防的房屋,必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的规定
4.2外墙:
4.2.1不得渗水。
4.2.2保温层完好。
4.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固,无损坏。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墙工程技术规范)的有关规定。
4.3屋面:
4.3.1各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;
4.3.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;
4.3.3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。
4.4楼地面:
4.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;
4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;
4.4.3楼地面应平整牢固,接缝密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及验收规范)的规定。
4.5装修:
4.5.1钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度:
4.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;
4.5.3门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固;
4.5.4抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;
4.5.5饰面砖应表面洁
净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑装饰工程工程施工及验收规范)的规定。
4.6强电:
4.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;
4.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;
4.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合gb50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求;
4.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过gbj232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;
4.6.6可电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置共用天线;
4.6.7除上述要求外,同时应符合'低压电器安装规程'的有关要求。
4.7水、卫、消防:
4.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验,保温及防腐措施必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。
4.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;
4.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;
4.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、操作灵活;
4.7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动;
4.7.6消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。
4.8空调采暖:
4.8.1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;
4.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;
4.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支、吊架应牢固;
4.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;
4.8.5经过48小时连续试运行,冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。
4.9附属工程及其他:
4.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;
4.9.2化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;
4.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象;
4.9.4房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象;
4.9.5烟道、通风道应畅通,无阻塞物;
4.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求;
4.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
以上为接管验收的一般要求,具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。
5.物业移交
在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。
5.1交接双方的责任
5.1.1为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
5.1.3房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。
5.1.4新建房屋从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
5.2交楼流程
用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行,物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主,以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》,并举办学习班贯彻物业管理的各项规定,便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后,组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户,一般都要对房屋进行不同程度的装修,物业管理公司应对其进行管理,以保证物业的安全和其他用户的合法权益。
5.3质量记录
《房屋及设备验收表》ed-tb-0309-003
《遗漏、缺陷工程申报表》ed-tb-0309-004
交楼流程图
销售部通知用户或其代表前来
管理处收楼,并缴付有关费用
第10篇 物业管理公司前台工作守则
第一条 前台由办公室主任直接领导。
第二条 前台上班须穿公司制服、化淡妆。
第三条 前台应按以下程序工作:8:15到公司,穿制服,监督检查签到;8:20,站立迎候员工上班。
第四条 前台接听外线电话的标准用语为:'您好,××公司'告知分机电话时,说:'请稍等!'如分机占线,说'电话占线,请稍后再打!'接听内线电话的用语为:'您好,前台!'其他内容视情回答,总的要求是规范、简洁、礼貌。
第五条 前台对待员工或来访客人,要礼貌大方,热情周到,对来找高层领导的客人,要问清事先有无预约,并主动通知被找领导,按照领导的安排安置客人。
第六条 要保持前台的整洁。
第七条 前台负责打印电话清单,每月末报办公室主任。
第八条 前台的上班时间为8:15-17:30,其间12:00-1:00为午餐时间。前台工作时间离岗应告知办公室。下班前应检查各办公室,如发现办公室没有工作人员时,应即时锁门关灯,做到人离灯灭。
第九条 前台人员应遵守公司所有规章制度。
第11篇 物业公司项目绿化管理控制工作程序
物业公司项目绿化管理控制程序
1.0 目的
通过对各辖区的绿化环境实施全面指导和监督管理,为住户创造最佳的生活环境。
2.0 范围
适用于公司管辖项目的绿化工作。
3.0职责
3.1清洁绿化部负责制定绿化工作程序、标准和检查验收标准。
3.2质管部每月(季)对各管理处进行绿化检查。
3.3管理处负责对日常绿化的维护并对各分包方进行监督。
4.0程序
4.1绿化工每天要对管辖区内的园林景观及花草树木进行保养、修剪和整形。
4.2根据花草树木的长势,按照绿化工作程序,绿化工要对生长不良、肥力不充足的花木适量施肥,提供花木正常生长发育所需的营养。
4.3清洁绿化部负责制定绿化工作程序、检查和验收标准,并定期对绿化工作人员进行行业务知识的培训、考核。
4.4清洁绿化部要根据花木病害发生规律,制定预防管理措施,防止病虫害的发生。
4.5管理处在日常生活和管理中要对本管辖区的绿化进行维护,要制止一切对绿化植物、绿化设施的破坏行为。
4.6质管部在每月(季)检查中要对花木造型美观定期修剪,防止病虫害等情况进行检查,根据问题对管理提出要求,并限期纠正绿化中存在的不合格项。
4.7在台风暴雨来临时 ,管理处要对易吹折的树木做好预防措施,防止在台风暴雨期间花木遭受损害。
5.0相关文件和记录
wi/q《清洁绿化管理手册》
第12篇 物业园区门岗安全管理工作措施
门岗包括进出入口,员工通道,车辆通道等。
设在物业人员及车辆进出的主要通道口,由保安员负责门岗安全保卫工作。在当值时,对人员、车辆及物品的进出进行控制,做好检查和登记工作。发现可疑的人或事,必须认真妥善作出处理,并向上级汇报同时做好记录。原则上对客户我们应24小时提供方便,并做好人员进出的登记工作。对大楼内进行装修的施工人员必须实行出入证管理制度,否则不得进入。门岗之间必须互通情况,相互协调进行工作。
由于门岗的职责相当重要,因此列出下列岗位责任供参考:
大堂主要职责
1.大堂保安兼有保安员和迎宾员的双重职能,除做好本区域的安全警卫工作外,在不影响本职工作的情况下,尽可能多地向客人提供优质服务。
2.岗位设置应固定在视野开阔的位置,按规定穿着和佩带胸牌,精神饱满,跨立站好,不得与无关人员闲聊或做与工作无关的事。
3.提高警惕,认真进行观察,注意发现可疑人和可疑物,必要时有礼貌地进行盘问,发现可疑情况立即妥善处理,处理不了的及时向自己的上级报告,并做好值班记录。
4.熟悉本物业客户及员工的情况,对从非员工出入口出入的员工,应有礼貌地进行劝阻,并做详细记录。
5.积极完成领导交办的各项具体任务和稳妥处理各种突发事件。
员工进出入口职责
1.文明礼貌,站立服务,严格检查进入物业员工的证件,对未带员工证件者应将其部门、姓名及原因做详细记录,并通知其部门领导,才准放行。
2.私人来客、来访者一般不得进入物业,若有紧急情况先通知其部门领导,请部门领导通知本人到物业外会面。
3.施工人员进入必须持有保安部签发的施工出入证,保安须核实施工证上的姓名、日期等,如发现有不符或其它问题,及时报告领班和主管。
4.提高警惕,发现员工出入口附近的可疑人物应禁止进入,禁止任何易燃、易爆及其它危险品带入物业,对用明火施工者,要主动检查其是否持有保安部签发的动火证,否则不准将动火用具带入物业内。
5.任何携带物业物品出店必须持有部门经理签发的携物外出证明,否则,保安人员有权将物品扣留,并交还当事人部门经理进行处理。
停车场岗位职责
1.积极指引车辆安全驶入车位停车。
2.检查并提示车主锁好车门,并详细记录车辆进出时间、车况及牌号。
3.做好对机动车的监护及车场(库)的安全巡视工作。
4.提示司机严格遵守停车场(库)的安全管理规定和使用规定。
5.严格杜绝停车场(库)内有明火发生。
6.认真检查停车场(库)内的消防设施、器材,使之保持正常使用状态。
7.对停车场(库)周围的施工情况进行管理,避免因施工影响到物业的正常停车秩序。
8.阻止未经许可或未办理停车位的机动车辆使用地下车库。
9.阻止装有易燃、易爆、危险物品的车辆驶入停车场(库),发现问题应立即向领班或保安主管报告。
10.阻止无关人员、闲散人员(包括非工作需要的员工)穿物车库或在停车场(库)内逗留。
11.对停放一天以上的车辆要记录,并报告领班和主管。
12.严格禁止在停车场(库)内停放非机动车和存放货物。
13.认真做好当班各种记录,并做好交接班工作。
14.完成上级下达的各项工作。
物品的进出管理
对外来各类物品的进出,各岗必须认真检查,并问清物品所到部位。对危险的易燃、易爆、易污染物品,不得擅自进入大厦。对物品的出门,必须凭有效的出门单。客人的物品进入大厦原则上必须使用货梯搬运,但在货梯有故障的情况下,可以根据实际情况使用客梯搬运。但必须避免人流高峰。当值保安员必须做好检查核对及记录工作。
车辆的进出管理
外来车辆运输物品,要强化验证这一环节,仔细检查核导。发现车辆强行闯进闯出、停车则又不接受检查的,一方面要采取有效的措施,加以制止;另方面要详细的记录车型、车号及司乘人员的相貌特徵,以备后查。在物业主要出入口要做好车辆的流通工作,防止因车辆聚集过多或急抢进出而造成交通堵塞等事故的发生。
巡逻工作管理
管理处当值的巡逻人员必须对物业进行定时或不定时的以安全为主的综合性巡查。内容包括物业设备、设施、防火、防盗以及清洁、绿化等各个方面,夜间和节假日应加强巡逻,在巡逻中发现可疑的人或者事,必须作出追踪盘查。施工现场以及停车位置、各种通道是巡逻的重要目标,必须认真仔细。例如在施工现场发现有不安全因素应立即责成有关施工单位进行整改,发现重大隐患应立即责成停止操作,并做好记录,逐级上报处理。
第13篇 物业公司质量管理体系评审控制工作程序
物业公司质量管理体系评审控制程序
1 目的
按计划的时间间隔评审质量管理体系,以确保其持续的适宜性、充分性和有效性。
2 范围
适用于对公司质量管理体系的评审。
管理评审控制程序是由最高管理者就质量方针和目标,对质量体系的现状和适应性进行的正式评价。
3 职责
3.1总经理主持管理评审会议。
3.2管理者代表负责向总经理报告质量管理体系运行情况,提出改进建议,编写相应的管理评审报告。
3.3物业部部负责评审计划的制定、收集并提供管理评审所需的资料,同时按策划的计划时间对各相关部门进行评审,负责对评审后的纠正、预防措施进行跟踪和验证。
3.4各相关部门负责准备、提供与本部门工作有关的评审所需资料,并负责实施管理评审中提出的相关的纠正、预防措施,并提前三个工作日将有关内容书面报物业部。
4 程序
4.1管理评审计划
4.4.1每年组织一次管理评审,时间间隔不超过12个月,可结合内审后的结果进行,也可根据需要安排。
4.1.2物业部于每次管理评审前一个月编制《管理评审计划》,报管理者代表审核,经总经理批准。计划主要内容包括:
a)评审日期;
b)评审目的;
c)评审范围及评审重点;
d)参加评审组成员;
e)评审依据;
f)评审内容;
g)评审工作文件;
h)评审综述。
4.1.3当出现下列情况之一时可增加管理评审频次。
a)公司组织机构、运行机制、服务范围、资源配置发生重大变化时;
b)发生重大质量事故或用户关于质量有严重投诉或投诉连续发生时;
c)当法律、法规、标准及其他要求有变化时;
d)市场需求发生重大变化时;
e)即将进行第二、三方审核或法律、法规规定的审核时;
f)质量审核中发现严重不合格时。
4.2管理评审输入
管理评审输入应包括与以下方面有关的当前的业绩和改进的机会:
a)审核结果,包括第一方、第二方、第三方质量管理体系审核、服务质量审核等的结果;
b)顾客的反馈,包括满意程度的测量结果及与顾客沟通的结果;
c)过程的业绩和服务的符合性,包括过程、服务测量和监控的结果与产品有关的要求;
d)改进、预防和纠正措施的状况,包括对内部审核和日常发现的不合格项采取的纠正和预防措施的实施及其有效性的监控结果;
e)以往管理评审跟踪措施的实施及有效性;
f)可能影响质量管理体系的各种变化而引起的体系的变更,包括内外环境的变化,如法律法规的变化等。
g)质量管理体系运行状况,包括质量方针和质量目标的适宜性和有效性。
h)由于各种原因而引起的有关组织的产品过程和体系改进的建议。
4.3评审准备
4.3.1预定评审前十天,物业部以书面形式向管理者代表汇报现阶段质量管理体系运行情况并提交本次评审计划,由管理者代表审核,总经理批准。
4.3.2物业部负责根据评审输入的要求,组织评审资料的收集,准备必要的文件,评审资料由管理者代表确认。
4.3.3物业部向参加评审的人员发放《管理评审通知单》,及本次评审计划和有关资料。
4.4管理评审会议
a)总经理主持评审会议,各部门负责人和有关人员对评审输入做出评价,对于存在或潜在的不合格项提出纠正和预防措施,确定责任人和整改时间;
b)总经理对所涉及的评审内容作出结论(包括进一步调查、验证等)。
c)物业部对责任部门的整改项目进行跟踪和再次验证,并向总经理作汇报。
4.5管理评审输出
4.5.1管理评审的输出应包括以下方面有关的措施:
a)质量管理体系及其过程的改进,包括对质量方针、质量目标、组织结构、过程控制等方面的评价;
b)与顾客要求有关的服务的改进,对现有服务符合要求的评价,包括是否需要进行服务、过程审核等与评审内容相关的要求;
c)资源需求等;
d)对质量管理体系及其过程运行情况的说明。
4.5.2会议结束后,由物业部根据管理评审输出的要求进行总结,编写《管理评审报告》,经管理者代表审核,交总经理批准,并发至相应部门并监控执行。本次管理评审的输出可以作为下次管理评审的输入。
4.6改进、纠正、预防措施的实施和验证
物业部根据《改进控制程序》的规定,对改进、纠正和预防措施的实施效果进行跟踪验证。
4.7如果评审结果引起文件更改,应执行《文件控制程序》。
4.8管理评审产生的相关的质量记录应由物业部按《质量记录的控制程序》保管,包括管理评审计划、评审前各部门准备的评审资料、评审会议记录及管理评审报告等。
5 相关文件
5.1《内部审核程序》。
5.2《改进控制程序》。
5.3《文件控制程序》。
5.4《质量记录控制程序》。
6 质量记录
6.1《管理评审计划》。
6.2《管理评审会议签到》。
6.3《纠正和预防措施记录表》。
6.4《管理评审报告》
6.5《文件发放登记表》
第14篇 物业管理处采购控制工作程序
物业管理处采购控制程序
1.目的
对物资采购的申请、计划的编制、审批等过程制定相应程序,确保采购物资符合规定要求。
2.适用范围
适用于物业管理处提供服务所需物资的采购,其他物资(如办公用品)的采购可参照执行。
3.术语(略)
4.职责
4.1提出采购的部门制定《采购计划》和其他采购文件,由部门负责人审核报公司批准。
4.2经批准后的《采购计划》发至财务部,由财务部负责实施采购。
5.工作程序
5.1物资的采购
5.1.1计划性采购
a.财务部库管员根据物资库存情况,做出下月补充物资采购计划。
b.各部门主管每月下旬制定下个月的物资采购计划,说明物资的名称、型号、规格、数量等(如有特殊要求,须说明)。
c.采购计划经部门负责人审核后,报经理批准,各部门将批准后的《采购计划》交给财务部,由财务部采购人员在合格供方处进行采购。
5.1.2零星采购
a.公司零星采购是指在物业管理活动中少量随时采购的物品。
b.各部门需要零星物资和计划外的物资时,先填写《申购单》,说明物品的名称、型号、规格、数量、用途等(如有特殊要求,须注明)。《申购单》经部门负责人审核,经理批准。
c.申请部门将批准后的《申购单》交财务部,财务部安排采购人员进行采购。
d.采购人员一般在合格供方处进行采购,如有急需等特殊情况,经物业管理公司总经理批准后也可在其它供应商处对实物质量进行验证后购买。
5.2供方的选择按《供方评价和选择程序》执行。
5.3采购物资的验证。
5.3.1财务部库管员依据审批后的《申购单》或《采购计划》对所采购回来的物资进行入库检验。工程部专业技术人员参与工程设备.材料及工具的质量验收。
5.3.2验证根据情况采用核对数量、外观检查和合格证检查等方式进行。对涉及安全性能的产品如电器类、水绝缘材料类、标准件类暖器材、消防用具类、化工原料类必须要有合格证;对小五金类、其他杂项类应核对规格、型号和数量与采购文件是否一致,外观和包装有无破损等。
5.3.3由库管员对物资验证结果进行记录,《物品验证记录表》验证栏签名确认并保存,参与验收的工程部专业技术人员也应签名。对验证中发现的不合格品按《不合格控制程序》执行。
5.4采购人员在进行采购时,将采购物资的时间、供方登记在计划表或《申购单》相应栏目内。
5.5采购回来的物资交仓管员办理入库手续并作记录。
6.相关文件和记录
6.1《供方评价和选择程序》
6.2《采购计划》
6.3《申购单》
6.4《物品验证记录表》
第15篇 商城前期物业管理服务工作内容
商城项目前期物业管理服务工作内容
我司若能得到zz国际商城的管理服务资格,在签订《物业管理服务合同》后,将正式介入该项目的前期物业管理服务工作。
1前期介入按以下内容开展:
*与原管理单位协调交接工作
*设施设备调试物业管理跟踪
*物业接管验收前期物业管理资料储备
*其它前期准备工作
前期管理是物业管理整体阶段的基础和重要环节,我司将倾注大量人力物力,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,资料登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
*进驻准备方案
1.1设施设备调试工作:
1.1.1管理要点: 设施设备性能了解及调试。
1.1.2管理方式: 由各专业工程师组成的小组到现场协助工作除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起参与调试工作。
1.1.3管理内容:
a、对现场设施设备状况进行检查
b、及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,从物业管理专业角度提出相应的整改意见。
c、设备的调试:将工程技术分成四个小组参与设施的调试,分别参与供配电、电梯、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工作环境条件和操作要领,进行详细的记录,在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制zz国际商城的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
1.2接管验收期物业管理工作:
1.2.1管理要点:做好物业的接管验收和全面进驻的准备。
1.2.2管理方式:在此期间,我司委派公司接管验收小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的物资、设备、及财务帐目,并按管理方案开展工作。
1.2.3管理内容:
a、物业管理验收:接管验收是业主向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是功能检查,物业接管验收分现场验收,资料交接,其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
b、现场验收主要项目:土建工程、装饰工程、供配电系统、弱电系统、环境配套设施。
c、资料交接:产权资料、技术资料、验收资料
e、其它交接:设施设备的备品备件、公共区域各通道门、设备及管理用房、各种管井等。
1.2.4物业接管验收流程图
不合格 合格
1.2.5接管验收注意事项:
在接管验收前,管理处将主动与原管理单位协商接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准明确交接双方的责、权、利。
接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、随机资料、绿化小品等的类型、数量及其它要求的参数,验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
针对初验发现的问题,,若发现必须改正的,书面报请施工管理方督促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定维修的期限并请认可;属于无法返修的项目,报告记录备案。
1.3其它前期准备
1.3.1清洁卫生与环境卫生前期介入
管理处要注意清洁外墙石材墙地面、玻璃面、瓷砖墙地面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具、作业方式等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
1.3.2消防及安全管理前期介入
zz国际商城的消防工作重点从根本上杜绝火源及控制易燃材料。管理处将严格巡视检查,及时发现并解除危险隐患,以保证生命财产的安全。
1.3.3外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处经理须在全面接管前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、供气、电信、市政、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本、文件,并获得主管部门的批准。
2入驻准备方案
2.1全面调查,掌握需求
我司将组织专人与委托方联系,全面了解和掌握业主在使用、维护等方面的需求,做到有的放矢,心中有数。
2.2周密策划,制订计划
我司在全面分析研究业主需求和掌握商城周边环境(交通治安、公共设施)等基本情况的基础上,针对整个商城可能出现的各种问题,以及需要提供的各种服务作出周密的安排。
主动与业主联系、协调,补充、完善入驻计划。
2.3人员安排计划
2.3.1临时派往人员计划安排:
工期项目负责人部门职责备注
接管验收期管理处经理
(1人)管理骨干(7人)*负责物业筹备期工作
*负责招聘、培训
*参与验收工作拟定〈物业管理接管验收方案〉
机电运行维修组长
(1人)机电运行维修人员*负责机电设备的接管与运行调试工作
接管期管理处经理
(1人)管理处主要骨干人员*协助管理处开展工作
注:*派驻人员包括临时前往的项目组成员和外派长驻人员。
接管验收前十天内,管理处全部外派人员到位。
3接管前各种物资准备工作
3.1物资准备计划
配备物品:确定管理用房以后,装备计划装备的办公、生活、交通及通讯设施,设备工具及用品的装备、小型机具,备品备件不足部分,易损易耗品。以上的物资配备宜在7月底之前完成(随接管时间的变化可做修改)。
3.2建立公众文件
为保证业主能够全面了解商城物业管理服务项目及管理处的有关管理规定,管理处将建立一系列公众文件,如《用户手册》、《装修管理规定》等,将注意事项、管理处联系电话,值班电话、管理承诺等一系列文件放于《用户手册》中。由甲方审阅后,整理装册,再行发放。
第16篇 酒店物业安全管理工作程序
1.0 目的
为有效开展安全防范工作,消除安全隐患,贯彻'安全第一,预防为主'的方针,确保人身、财产和设备安全。
2.0 范围
适用于**酒店物业管理有限公司各项目的安全管理。
3.0 职责
3.1 分管领导负责相关单位安全管理工作的具体领导。
3.2 公司礼宾部负责安全工作的监督和指导。
3.2 各项目负责人为物业管辖区域安全管理工作第一责任人。负责管理范围内安全管理领导小组的组建,任命小组成员,并承担相应的安全责任。
3.3 礼宾主管为管理范围内治安、消防、车辆安全管理的直接责任人,负责组织制定和落实各类安全防范方案、应急预案。
3.4 工程部负责人负责设备安全的管理,定期检查,制定维护保养计划并组织实施。
3.5 项目其他部门负责人负责本部门安全管理工作。
3.6 品质督导部负责完善相关安全管理制度,对各项目安全管理工作进行检查、监督。
4.0 工作内容
4.1安全管理组织
4.1.1 分管领导为所管区域安全管理工作主要责任人,是区域安全工作的总指挥,对所分管项目的安全管理工作负全面领导责任。负为责审定各项目安全管理制度,与各项目经理签订《安全管理责任书》。
4.1.2 礼宾部经理是公司专设的安全组长,为公司安全工作的直接责任人,负责各项目安全工作的指导,协助项目经理开展安全管理工作。
4.1.3 项目经理为项目安全工作第一责任人,为安全管理副组长,全面负责所管项目的安全防范。
4.1.4其他人员由项目经理直接指定,组建管理范围内安全应急工作小组。
4.2 安全管理内容
4.2.1 治安管理
4.2.1.1项目礼宾部为各项目治安管理的直接责任部门,负责管理范围内治安监控、秩序维护、巡逻,治安突发事件的处理,协助、配合公安部门、居委会等做好本社区的治安工作。
4.2.1.2治安管理具体按各岗操作细则执行。
4.2.2 消防管理
4.2.2.1消防工作实行'预防为主,防消结合'的方针,落实'谁主管,谁负责'的原则,建立公司、项目、班组三级防火责任制。
4.2.2.2 由项目礼宾部负责消防安全的管理工作,组织进行消防安全大检查,及时督促整改,消除安全隐患。
4.2.2.3项目礼宾部设消防专员,负责园区消防安全工作,进行消防安全宣传,编制消防预案,定期组织进行消防演练。
4.2.2.4工程维修部负责消防设备的维修保养,协助项目礼宾部做好消防安全工作。
4.2.2.5消防管理工作具体按《消防安全管理办法》执行。
4.2.3车辆管理
4.2.3.1项目礼宾部负责园区车辆停放和交通安全的管理,引导园区车辆有序停放,保证车辆和行人的安全。
4.2.3.2项目礼宾部对园区车辆进行登记,按规定收取服务费用。
4.2.3.3车辆管理具体按《停车场管理办法》执行。
4.2.4设备安全管理
4.2.4.1由工程维修部负责园区设备设施的安全管理工作,工程维修部经理为设备安全管理第一责任人。
4.2.4.2加强对有毒、有害、易燃、易爆等危险物品和特种设备的管理,确保所使用的设备设施符合国家的安全标准规范。
4.2.4.3各系统工程师定期组织培训,提高员工的安全意识,防微杜渐。
4.2.4.4系统工程师编制设备维护保养计划,按计划组织实施,确保设备的正常运行。
4.2.4.5对设备设施的管理具体按《设备设施管理程序》执行。
4.3 建筑物安全管理
建筑物安全管理按《房屋建筑本体维护管理程序》执行。
4.4 安全操作管理
4.4.1 工程维修部所有技术人员都必须持证上岗,对设备进行操作时须做好安全防范措施,严格遵守相关操作规程。
4.4.2 保安人员熟练使用消防器材,操作消防设备。
4.4.3 绿化、保洁机具要指定专人负责管理,定期进行维修保养。操作人员须经培训合格后方可使用、操作机具。
4.4.4 其它设施、机具的操作要严格按照使用说明书和注意事项进行。
4.5 工程施工安全管理
4.5.1 各项目应在工程施工前编制方案,进行施工组织,做好安全防范措施,工程质量符合相关技术规范、标准。
4.5.2 对外委工程项目,各项目须做好工程安全监管工作,消除安全隐患。
4.6 安全标识管理
4.6.1 各服务中心应对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识,告示注意事项,明确禁止行为。同时,对以下部位强化防范措施:
4.6.1.1游泳池、水景、亲水平台:应标明水深,照明及线路应有防漏电装置;
4.6.1.2 儿童娱乐设施、健身设备:应在醒目位置设置使用说明标示牌,注明使用方法、注意事项等,部分须注明生产企业名称,提供质保承诺和维修电话;
4.6.1.3假山、雕塑:应标明禁止攀爬等行为;
4.6.1.4楼宇玻璃大门:应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识;
4.6.1.5电梯:应设有安全使用和故障注意事项的标识,维修养护时应设置围护措施;
4.6.1.6电表箱、消防箱:应保持箱体、插销、表具和器材完好,设置警示标识;
4.6.1.7水箱、水池:应加盖或加门并上锁;
4.6.1.8窨井、水污水处理池:应保持盖板完好,维修养护时应设置围护和警示标识;
4.6.1.9垃圾堆放:应规定生活和建筑垃圾分类堆放,建筑垃圾实行袋装化;
4.6.1.10挖沟排管:应标明施工期、设置围护和警示标识;
4.6.1.11脚手架:应确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。
4.6.1.12 提醒居民对雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架等部位及阳台扶手摆放花盆、吊挂杂物等行为,防止高空坠物。
4.6.2 对安全标识的管理可参照《标识管理程序》执行。
5.0 相关文件
5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本体维护管理程序》
5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《设备设施管理程序》
5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停车场管理办法》
5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理办法》
5.5 **wy/wi/7.5.3- 《标识管理程序》
6.0记录表格
6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理责任书》
