第1篇 物业管理委托合同协议
第一章总则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方):______________________
受托方(以下简称乙方):______________________
根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上,甲方将_____
(物业名称)委托于乙方实行物业管理,订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型:____________________
座落位置:______市____区_____路(街道)______号
四至:东______南______西______北_________
占地面积:________平方米
建筑面积:________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人,本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理,包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、______。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理,包括:共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、_____。
第六条市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理,包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、_____。
第七条公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理,包括商业网点、文化体育娱乐场所、_____。
第九条公用环境卫生,包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运、_____。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序,包括安全监控、巡视、门岗执勤、______。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条组织开展社区文化娱乐活动。
第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用:
1.物业管理服务费;
2._______;
3._______。
第十五条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护,在当事人提出委托时,乙方应接受委托并合理收费。
第十六条对业主和物业使用人违反业主公约的行为,针对具体行为并根据情节轻重,采取批评、规劝、警告、制止、_______等措施。
第十七条其它委托事项
1.___________________;
2.___________________;
3.___________________。
第三章委托管理期限
第十八条委托管理期限为____年。自____年__月__日时起至_
___年__月__日时止。
第四章双方权利义务
第十九条
A甲方权利义务(适用于业主委员会)
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约;
3.审定乙方拟定的物业管理制度;
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用户,由乙方按每月每平方米____元租用,其租金收入用于___;
7.在合同生效之日起__日内向乙方提供___平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第__项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于_____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起__日内向乙方移交;9.当业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)___________________;
(2)___________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
B甲方权利义务(适用于房地产开发企业)
1.在业主委员会成立之前,负责制定业主公约并将其作为房屋租售合同的附件要求业主和物业使用人遵守。
2.审定乙方拟定的物业管理制度;
3.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
4.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算;
5.委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求。
如存在质量问题,按以下方式处理:
(1)负责返修;
(2)委托乙方返修,支付全部费用;
(3)_______________。
6.在合同生效之日起__日内向乙方提供____平方米建筑面积的经营性商业用房,由乙方按每月每平方米___元租用,其租金收入用于______;
7.在合同生效之日起___日内向乙方提供____平方米建筑面积管理用房(产权属甲方),由乙方按下列第___项执行:
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米___元租用,其租金收入用于____。
8.负责收集、整理物业管理所需全部图纸、档案、资料,并于合同生效之日起___日内向乙方移交;
9.当业务和物业使用人不按规定交纳物业管理费用时,负责催交或以其它方式偿付;
10.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题:
(1)_____________________;
(2)_____________________。
11.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动;
12.______________________。
第二十条乙方权利义务
1.根据有关法律法规及本合同的约定,制订物业管理制度;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为,提请有关部门处理;
3.按本合同第十六条的约定,对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务,但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设备、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案,经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定,当业主和物业使用人装修物业时,告知有关限制条件,订立书面约定,并负责监督;
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
8.每__个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目;
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能,如需在本物业内改、扩建或完善配套项目,须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;
10.本合同终止时,乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料;
11._______________________。
第五章物业管理服务质量
第二十一条乙方须按下列约定,实现目标管理。
1.房屋外观:_____________________
2.设备运行:_____________________
3.房屋及设施、设备的维修、养护:___________
4.公共环境:_____________________
5.绿化:_______________________
6.交通秩序:_____________________
7.保安:_______________________
8.急修:_______________________
小修:_______________________
9.业主和物业使用人对乙方的满意率达到:________
具体的物业管理服务质量要求见附件二。
第2篇 管理处物业档案操作流程10
管理处物业档案操作流程(十)
●收集资料(归档范围):
一、工程技术资料:1、项目取得资料(批文等);2、各类建筑许可证;3、各类图纸;4、开竣工、综合验收等报告、通知、会议纪要;5、物业接管验收记录;6、其他合同、资料。
二、客户资料:
1、前期服务协议;2、交房清单;3、业主(客户)入住验房表; 4、装修资料(包括申请、许可证、检查记录、[改建、增设]申请、人员出入登记、装修违规记录);5、家庭情况登记;6、租户资料。
三、维修资料:
1、任务单;2、报修、约修记录。
四、安全维护管理资料:
1、值勤记录;2、交接班记录;3、物品出入登记;4、外来人员出入登记5、车辆管理资料(包括情况、出入登记)。
五、设施、设备管理资料(包括消防):
1、购销合同;2、安装图纸;3、说明书;4、养护计划;5、运行、维修、养护、巡查记录。
六、绿化管理资料:
1、图纸;2、承包合同;3、养护工作计划;4、检查记录。
七、环境卫生管理资料:
1、工作计划;2、检查记录。
八、社区文化资料:
1、活动计划;2、活动通知;3、活动图片。
九、业主反馈资料:回访记录、投诉记录、维修回访记录。
十、行政文件资料:
1、规章制度;2、总结、通知、通报、决定等相关文件资料。
十一、业主委员会资料:
1、筹备、成立等文件资料;2、会议纪要、决议等。
十二、财务管理资料:
各种收费资料(包括综合服务费、日常维修费、车辆管理费等报表、单)。
●资料整理、归档:
按照市、省、全国住宅辖区物业管理综合考核的规定与物业管理档案归档要求进行整理,然后归档立卷。
●档案借阅:
文档查阅须经档案管理部门负责人批准。
范王码●档案的销毁:
根据文档的保存期限,定期对过期和作废的文档进行清理,防止文档资料堆积和混淆。对已过期的档案,经主管领导核实报公司领导审批后予以销毁,同时建立销毁的文档清单备查。
第3篇 物业管理员理论试题
2005物业管理员理论
2005年广东省职业技能鉴定考试
物业管理员(四级)知识试卷
考试须知:本试卷适合物业管理员(四级)考试用,考生须按规定要求填写姓名,单位,考生号码,试卷满分100分,考试时间为90分钟,考试时用蓝色圆珠笔或蓝黑色钢笔答,试卷上不准写与考试内容无关的文字,考试时间一到,考生须将试卷反扣在课桌上,离开考场。
一 二 三 总 分 总分人
分 数 得分 评分人
一、单项选择题(每小题1分,共60分)
请将答案按题号填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50
51 52 53 54 55 56 57 58 59 60
1、土地使用权出让合同约定的使用年限届满、续期的到续期届满,(c )由国家无偿收回。
a.土地收益权b.土地处分权c.土地使用权d.土地所有权
2、房地产开发企业销售的商品房的质量保修期,从( c )之日起计算。
a.工程峻工验收合格 b.综合验收合格
c.交付 d.购买人取得房屋所有权证
3、房地产具有保值增值的特性,就我国的土地政策来说,针对一宗具体的房地产,其价格从长远来看是趋于( b )。
a.上升 b.下降c.不变 d.亦升亦降
4、物业管理人员应具备的职业道德之一是(b)。
a、仪表端庄,形象良好 b、忠于职守,尽职尽责
c、体魄健康,胸怀宽广 d、语言流畅,表达能力强
5、物业管理人员在工作中互相推诿,办事拖拉,不符合(a)的职业道德要求。
a、忠于职守,尽职尽责 b、实事求是,办事公道
c、谦虚谨慎,文明礼貌&
nbsp;d、遵守纪律,奉公守法
6、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都要分秒必争,尽快干好。这体现了(a)。
a、积极主动,讲求时效 b、谦虚谨慎,文明礼貌
c、刻苦学习,提高素质d、仪表端庄,良好形象
7、社区公众是指(c)
a组织内部的公众 b组织所有的公众
c 组织所在地的公众 d整个社会的公众
8、在社交场合,无意与别人的目光相遇时,正确的选择是(a)
a、眼神自然对视1-2秒,然后慢慢离开
b、马上移开目光
c、眼神始终注视对方
d、无所谓
9、到他人家里做客拜访,最适宜的时间是在(a)
a、上午十点或下午四点左右
b、中午十二点,或下午二点左右
c、晚上十点左右
d、没有讲究
10、物业指的是( a)的房地产。
a.单元性 b.单体性c.复合性d.综合性
11、下列不是物业性质的是( d)。
a.二元性 b.位置固定性c.寿命长久性d.持续增值性
12、物业管理企业与业主之间是( a)的关系。
a.服务与被服务 b.管理被管理c.雇佣被雇佣d.委托与代理
13、(b )是物业管理的基础和本源。
a.安保服务
b.房屋管理服务
c.共用设备维修服务
d.保洁服务
14、区分所有权人多见于( a)。
a.居住物业b.商业物业 c.工业物业d.特种物业
15、撤换业主委员会成员,一般应由( d)做出;
a.主管部门b.司法部门c.业主委员会d.业主大会
16、按照《物业管理条例》的规定,业主在首次业主大会会议上的投票权依据( b)确定。
a.物业建筑面积 b.省、自治区、直辖市制定的具体办法 c.物业套数 d.户数
17、建设单位应当在销售物业之前,制定( d),对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应履行的义务,违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。
a、管理契约 b、住户手册 c、管理规定d、业主临时公约
18、业主购房的保修责任应由( a)承担。
a. 建设单位
b. 施工单位 c.物业管理企业 d.销售单位
19、住宅物业建设单位,应通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业;投标人少于3个或者住宅规模较小的,经物业所在地房管理部门批准,可以采用( a)方式选聘具有相应资质的物业管理企业。
a、协议 b、批准 c、推荐 d、选派
20、建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含( c)约定的内容。
a、公共维修资金 b、物业装饰装修 c、前期物业服务合同 d、公用面积分摊
21、前期物业服务合同可以( a );但是,期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
a、约定期限 b、不定期限 c、定期二年 d、定期三年
22、已竣工但尚未出售物业,物业服务费用由(d )交纳。
a.投资单位 b. 销售单位 c.物业管理企业 d. 建设单位
23、物业区域治安日常管理应以(b)为主;
a. 公安部们b.物业管理公司c.联防队d.门卫
24、物业区域治安管理的自主性与机动灵活性以( c)为前提;
b. 公平性b.客观性c.受制性d.实用性
25、(d)的形象从某种意义上代表着物业管理企业的形象。
a.保安部经理 b.保安领班c.巡逻员d.门卫
26、下列不属于停车场正常组织准备工作的是( d)。
a.使停车场清晰明亮
b.设置清晰标识
c.配备安全防范设备
d.配备汽车排污检测设备
27、预防火灾,就是要消除( d)。
a.可燃物b.助燃物c.着火源d.燃烧产生的条件
28、( d)是物业公司防火第一责任人;
a.保安领班b.保安队长c.管理处经理d.物业公司总经理
29、(b)是指提供非人们居住的环境,包括内部居住环境和外部居住环境连个方面。
a、生产环境 b、居住环境 c、商业环境 d、办公环境
30、下列不属于物业环境中的硬环境的是(a )。
a、邻里关系 b、房屋建筑 c、附属设备d、公共设施和相关场地
31、下列不属于环境管理中对资源利用的措施的是( d )。
a、利用工业废渣做建筑材料;
&nbs
p; b、利用固体废弃物做农业肥料
c、回收固体废弃物中的可用资源和能源
d、旧家电的翻新利用
32、下列不是环境污染特点的是( a )。
a、作用时间短b、影响范围广c、作用时间短d、污染物的浓度变化性大
33、环境卫生管理是维护辖区( c)公共场所、共用部位的清洁卫生。
a、一定区域 b、部分区域 c、所有 d、不确定区域
34、所有的清洁“开荒”项目中,( c )的清洁“开荒”难度最大;
a.电梯b.大堂c.洗手间d.办公室
35、一个居住区的规模是(a)万户,人口(a)万人;
a.1~1.63~5b. 1.2~1.53.5~5c. 1.5~1.85~6d.1.5~2
36、中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》有(b)个服务等级。
a.2b.3c.4 d.5
37、按照中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的三级标准,小区公共场所应每日清扫(a)次。
a.1 b.2c.3 d.4
38、为了保证物业档案资料的完整性,对于新建物业应( b)。
a在接管物业时严格办理物业管理档案资料接管手续
b在早期介入阶段就要做好资料收集规划与安排,责成专人负责
c从原设计单位、施工单位、建设单位、管理单位、设备、材料供货单位等处收集、核对、补充完善各类资料
d千方百计地得到业主用户的资料
39、物业中的共用设施和房屋建筑的共用部位的维修养护费用应由共有人按(c )分摊。
a人口比例
b各自住房面积比例
c产权比例
d购房价格比例
40、房屋维护是物业管理的基础性工作,认真贯彻( b)的方针是保持房屋完好的保证。
a、有偿服务 b、以防为主 c、区别对待 d、经济合理
41、房屋维修管理的基本原则是(d )
a、经济合理原则 b、区别对待原则 c、有偿服务原则 d、服务原则
42、房屋维修日常服务的首要指标是(d )
a、定额指标 b、经费指标 c、服务指标 d、安全指标
43、房屋维修管理的主要内容不包括(a )
a、房屋附属设备的管理 b、房屋的安全与质量管理 c、房屋维修施工管理 d、房屋维修行政、技术管理
44、小修养护部位费用主要通过收取( b )筹集,不足部分从物业管理公司多种经营的收入中弥补。
a.公共性维修费b.物业管理服务费 c.物业的保修费 d.专项维修资金
45、.物业管理企业应按照房屋室内装饰装修管理服务协议实行管理,进行( b)的现场检查。
a.定时b.不定时 c.每时每刻 d.定时或不定时
46、下列属于物业绿化精神功能的是( d )。
&nb
sp;a、遮阳、隔声b、改善气候 c、净化空气 d、美化环境
47、联合国确定的城市人均绿地指标为(c)m2,如此才能达到保证人类身心健康的基本标准。
a、30~40 b、40~50 c、50~60 d、60~70
48、不可用于水泥地面或墙身清洁开荒的是( c );
a.绿水b.烧碱c.盐酸d.全能水
49、( b)是城市绿化系统中最广泛、使用率最高的一部分;
a.公园绿化b.居住区绿化c.校园绿化d.道路绿化
50、居住小区中型游园服务半径不得超过(c)米;
a.500b.600c.800d.1000
51、一般而言,2.5~4.0万居民的居住区要设一个大游园,人均绿地(d)平方米;
a.10b.12c.14d.16
52、游园绿化要求绿化种植用地面积不低于绿地总面积的( c);
a.50% b.65% c.75%d.90%
53、物业绿化利用自然坡度排水,其绿化用地坡度应安排在(a)之间;
a.0.1%~0.3%b.0.3%~0.5%c.1%~3% d.3%~5%
54、物业绿化养护管理考核中,栽植1年以上的树木保存率要大于(d)。
a.90% b.92%c.95% d.98%
55、下列不属于绿化养护管理特点的是(b)。
a、经常性b、偶然性c、针对性 d、动态性
56、物业管理区域(简称辖区)的给水系统(即供水部门向物业管理区域供水总表以内)一律由辖区的(d)管理。
a业主 b使用人
c供水部门 d物业管理公司
57、用电高峰期或潮湿天气,(d )关灯检查接头是否有过流放电现象。
a 每天应不多于两次 b每天应不少于两次
c 每班应不多于两次 d每班应不少于两次
58、计划停电时,物业管理主管部门至少提前(c)将停电事宜通知用户;若不能,最迟应在实施停电前1小时,将停电通知送达用户或启用广播系统紧急通知用户。
a8小时&nb
sp;b12小时
c24小时d48小时
59、应(a)巡查安全防范系统运行情况,发现异常立即处理,并做记录。
a每天 b每周
c每月 d每季
60、(c)电梯开梯后进行一次电梯全程运行检查。
a每班b每周
c每天d每月
得分 评分人
二、多项选择题(每小题1分,共20分)
请将答案按题号填入下列表格:
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、 需要补地价的情形主要有( abcd )。
a.更改原出让土地使用权时规定的用途
b.增加原出让土地使用权时规定的容积率
c.转让、出租、抵押划拨土地使用权的房地产
d.出让的土地使用权期满后续期
2、忠于职守,尽职尽责是对物业管理人员职业道德的(bc)。
a、全部要求b、基本要求
c、首要要求d、最高要求
3、谈话的双方在交谈过程中,应从对方的角度考虑,在确定了主要交谈内容后,恰当地选用语言,尊重另一方,避免使用人们忌讳的交谈方式和话题,应注意(acd)
a、重视礼节和习俗
b、使用行话、术语以及方言土语
c、不涉及疾病、死亡等不愉快的事情
d、不涉及对方反感的话题
4、以下属于常规性公共服务的是( acd)。
a.房屋管理服务
b.家居装修服务
c.共用设施维修服务
d.室外保洁服务
5、物业档案资料主要包括( bd)。
a.建设单位资料 b.物业资料 c.管理企业资料
; d.物业业主和租户资料
6、下列属于业主义务的是( acd)。
a.遵守业主公约b.监督业主委员会的工作
c.按时交纳物业服务费用d.执行业主大会的决定
7、国家提倡业主通过( abc )的市场竞争机制选择物业管理企业。
a、公开b、公平 c、公正d、合理
8、国家鼓励物业管理采用( ac),依靠科技进步提高管理和服务水平
a、新技术 b、新知识 c、新方法d、新成果
9、扑救火灾的基本方法有(abcd)。
a.抑制灭火法 b.窒息灭火法c.冷却灭火法d.隔离灭火法
10、巡逻的方式主要有( bcd)。
a.员工巡逻和领导巡逻
b.定时、不定时巡逻。
c.着制服巡逻和便衣巡逻
d.昼间巡逻和夜间巡逻
11、关于物业的清洁保养,下列比较恰当的说法是(bcd);
a.没有什么技术性b.专业性较强c.是物业管理的一项重要内容
d.不仅仅是简单的清、扫、抹、擦
12、物业清洁保养的检查有(abcd);
a.员工自查 b.领班作业检查c.主管巡查d.部门经理抽查
13、用户入住阶段的物业档案信息包括( abcd )。
a.入住通知书、住户须知 b.业主公约
c.用户手册d.购楼须知
14、下列不属于施工、竣工及验收阶段信息的是( abd)。
a项目批准文件
b地质勘察报告
c用户进户验收表
d工程预决算资料
15、电梯井道内应(abcd)等。
a无积水、垃圾,b不得堆放杂物、
c不得敷设水管和d不得敷设煤气管
16、用户有以下(abcd)行为,物业管理公司将按用水量和用水时间追计水费,并按《业主公约》的约定予以处罚,造成的损失由行为人赔偿。
&nbs
p;a私自装表接水 b私自启动水表的封印影响准确计量
c绕表接水 d私自启用水表
17、中央空调系统开机前准备应(acd)等。
a检查电源电压是否正常 b检查水源是否正常
c.检查冷冻水系统d.检查冷却水系统
18、房屋日常维修急修项目包括(abc )
a房屋结构性损坏b室内线路故障引起停电漏电
c水泵水箱及故障和进水表以内水管暴烈和水龙头严重漏水d屋面渗漏水
19、严禁带电工作,紧急情况带电作业时,必须在(abcd)进行操作。
a有监护人 b有足够的工作场地
c有充足光线 d带绝缘手套、穿绝缘鞋
20、每月空载试运行发电机两次,检查(acd)运行情况,并做好试运行记录。
a电池液位b发电机
c接线端子d外围设备
得分 评分人
三、判断题(每小题1分,正确的打√错误的打×,共20分)
请将答案按题号填入下列表格
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
1、建设单位必须首先依法取得国有土地使用权,缴纳土地出让金,才能办理建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。(×)
2、职业道德经常发生变化,缺乏必要的稳定性和连续性。(×)
3、职业道德具有强烈的纪律性。(√)
4、发展物业管理的主要目的是改善城市环境(× )。
5、一个物业管理区域只能成立一个业主大会( √)。
6、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,也可以将该区域内的全部物业管理一并委托给具有相应资质的物业管理企业。( ×)
7、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用,业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。(√)
8、潜在危险区域设置危险提示、警告标识可以避免物业管理区域发生危险事故。( × )。
9、一般的固体、液体及带电设备等都可用二氧化碳
灭火器灭火( √ )。
10、洗洁精是一种酸性类的清洁剂。(×)
11、绿化有两个方面的功能:物质功能和精神功能。( √ )
12、物业的产权备案是一个物业管理区域的经营管理服务人员为便于实施物业管理服务进行的一项基础性、强制性的工作( × )。
13、物业管理公司日常服务的房屋小修项目主要是通过走访查房收集和住户报修收集。( √ )
14、大修工程是指凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构的新建造价的30%以上。( × )
15、返工性修缮是指对由于房屋设计或施工方法不当产生质量问题的房屋进行的修缮。维修费用应由设计部门或施工部门负责或拨专款解决。( √ )
16、房屋安全管理是指定期和不定期地对房屋的使用情况和完损情况进行安全检查,评定房屋完损等级,随时掌握所管房屋的质量状况和分布,组织对危险房屋的鉴定,并确定解危方法,预防和消除房屋的安全隐患等一系列工作的总和。( √ )
17、小修养护工人的劳动效率要98%达到或超过人工定额;材料消耗要不超过或低于材料消耗定额,达到小修养护工程定额的指标,是完成小修养护工作量,搞好日常服务的必要保证。( × )
18、关于走访查房率。一般要求管理员每月对辖区的住(用)户要走访查房50%以上;每季对辖区内住(用)户要逐户走访查房1遍。
19、外墙每10年应彻底进行1次检修加固。( √ )
第4篇 物管培训:物业管理公司的资金结算
物业管理公司的经营管理服务活动都涉及到货币资金的收付,需要连续、系统、全面地记载和核算,并实行有效的控制。理所当然,资金结算也是物业管理公司理财的主要内容之一。本章对物业管理公司资金结算的种类、原则、主要方式和票据作一个介绍。
一、物业管理公司资金结算的含义和作用
(一)物业管理公司资金结算的含义
结算,是指经济活动过程中的资金了结和清算。物业管理公司因商品交换、劳务供应、资金调拨等业务而发生款项往来的清算。结算方式按支付方式的不同,可分为现金结算和转账结算两种。收方和付方直接以现金进行结算叫现金结算,适用于单位对个人、个人对个人,以及单位之间的零星支付行为。通过银行或金融机构划拨转账将款项从付款人账户划转到收款人账户的货币收付结算叫转账结算,它是以存款的转移代替现金的流通。
在商品经济发达的社会里,转账结算是货币收付的主要形式。
在我国,各企业、单位、个人之间经济往来的款项,除少数按《现金管理暂行条例》规定可以使用现金结算以外,大量的都通过转账结算来完成。这样做,对物业管理公司来说,可以简化结算手续,缩短结算过程,有利于资金周转速度的加快,促进资金流通。
由于转账结算是以信用支付代替现金支付,所以必须根据交易的性质、交易双方所在的地点和交易发货的时间等条件,制定出不同的结算方式,明确规定付款的条件、凭证及其传递等内容。因此,作为在物业管理公司工作的同志来说,应该在社会主义货币信用理论的基础上,从货币与商品矛盾的运动规律中,学习我国社会主义市场经济条件下的经济关系,认识转账结算的规律性,不断疏通结算渠道,使物资运动和货币资金运动紧密地结合起来。
在我国,转账结算是建立在金融机构同各经济单位经常的、固定的信用关系基础上的,通过金融机构账户的资金转移来实现货币收付关系。其结果是收款单位的存款增加,付款单位的存款减少,形成货币周转集中为银行信用所代替。可见,社会主义转账结算的实质是以银行信用流通代替现金流通,并用于清算经济往来关系,它是促进流通的一个工具。
(二)物业管理公司结算业务的作用
物业管理公司结算业务的作用表现在以下几个方面:
(1)可以加快结算速度和资金周转,为物业管理公司的健康发展提供保证。这里特别提出转账结算方式,一方面能够适应经济活动中不同特点的货币收付要求,另一方面能够增强合同纪律和支付纪律,为公司及时收回款项和付出款项提供了一定的保证,密切了资金运动与物资运动的结合,提高了资金的使用效益。因此,能转账结算的业务应尽可能转账结算。
(2)能正确、迅速地反映物业管理公司的日常业务并进行有效监督,使公司能及时了解业务活动的全面情况,以便发现并改进工作中存在的问题和缺点。
(3)结算业务关系到各部门、各单位的经济往来,每笔结算业务一般都要涉及到收款单位、付款单位,转账结算还涉及到金融机构,从而为公司的计划编制和计划考核提供了重要证据。
二、物业管理公司资金结算的基本原则和要求
(一)物业管理公司资金结算的基本原则
(1)根据国家规定,各单位之间的经济往来,除按照现金管理办法规定可以使用现金的以外,都必须通过银行办理转账结算。
凡在银行办理结算的单位或个人,都必须按照规定,在银行开有账户或交存现金。开有账户的单位,账户内必须有足够的资金以保证支付。交存现金的,应按结算金额一次交足。
(2)恪守信用,履约付款。办理结算的企业、单位和个人必须遵守信用,按照事先的承诺,履行资金的结算,使经济往来双方的资金往来得以及时清算。对于多次失信违约的单位,金融机构会按相应规定予以制裁。这一原则对履行付款义务的当事人具有约束力,是维护经济合同秩序、保障当事人经济利益的重要保证。
(3)谁的钱进谁的账,由谁支配,银行不予垫款。金融机构作为资金结算的中介机构,在办理结算时必须遵循存款人的委托,按照其意志,保证将所收款项支付给其指定的收款人;对存款人的资金,除按国家法律规定可以冻结、扣款外,一律不得代任何单位冻结和扣款,也不得停止单位存款的正常支付。金融机构办理结算只负责办理结算当事人之间的资金转移,而不能在结算过程中为其垫付资金。
(二)物业管理公司资金结算的要求
1.开立账户
开立账户不仅是办理结算的必要条件,也是办理结算的先决条件,只有开立账户,把应该交存的款项存入金融机构,金融机构才能为他们办理结算业务。
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bsp; 金融机构账户分为基本存款账户、一般存款账户、临时存款账户和专用存款账户,各类账户有不同的设置和开户条件。
(1)基本存款账户的设置与开户条件
基本存款账户是指存款人办理日常转账结算和现金支付的账户。存款人的工资、奖金等现金的支取,只能通过账户办理。
基本存款账户必须是编制预决算报表的独立预算会计单位或实行独立经济核算、独立编制财务报表的企业单位。一个独立的经济单位,只能在一个银行开立一个基本账户。
基本存款账户开立所需的证明文件为当地工商行政管理机关核发的《企业法人执照》或《营业执照》。
基本存款账户开立的程序是:首先由存款人填制开户申请书,提供规定的证件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意,并凭中国人民银行当地分支机构核发的开户许可证,即可开立该账户。
(2)一般存款账户的设置与开户条件
一般存款账户是指存款人在基本存款账户以外的银行借款转存,与基本存款人不在同一地点的附属非独立核算单位开立的账户。存款人可以通过本账户办理转账结算和现金缴存,但不能办理现金支取。
一般存款账户设置的条件和所需的证明文件是:在基本存款账户以外银行取得借款的单位和个人,并需向开户银行出具借款合同或借款借据;或是与基本存款账户的存款人不在同一地点的附属非独立核算单位,并需向开户银行出具基本存款账户的存款人同意其附属非独立核算单位开户的证明。
一般存款账户设置的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。
(3)临时存款账户的设置与开户条件
临时存款账户是指存款人因临时经营活动需要开立的账户。存款人可以通过该账户办理转账结算和根据国家现金管理规定办理现金支付。
临时存款账户设置的条件和所需的证明文件是:外地临时机构,并需出具当地工商行政管理机关核发的临时执照;或是,临时经营活动需要的单位和个人,并需出具当地有关部门同意设立外来临时机构的批文。
临时存款账户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后,即可开立账户。
(4)专用存款账户的设置与开户条件
专用存款账户是指存款人因特定用途需要开立的账户。
存款人对特定用途的资金,由存款人向开户银行出具相应证明即可开立该账户。
特定用途的资金范围包括:基本建设的资金,更新改造的资金,特定用途且须专户管理的资金。
存款人须向开户银行出具的证明文件是经有关部门批准立项的文件或国家有关文件的规定。
专用存款户开立的程序是:填制开户申请书,提供相应的证明文件,送交盖有存款人印章的印鉴卡片,经银行审核同意后开立账户。
2.经济合同
经济合同一经成立,就具有法律效力,双方必须信守。要贯彻“重合同、守信用”的原则,认真履行规定的义务。如果一方违反合同规定,给对方造成损失时,应承担经济和法律责任。经济合同是银行办理转账结算、进行结算监督、执行结算纪律的主要依据。没有经济合同,银行将不予办理。
3.结算纪律
物业管理公司是银行结算的重要当事人,应严格遵守结算纪律,按照结算制度办理结算,是严肃信用制度、维护结算程序的前提条件。公司必须遵守的结算纪律可以归纳为:
(1)不准套取银行信用,签发空头支票、印章与预留印鉴不符的支票和远期支票;
(2)不准无理拒付、任意占用卖方资金;
(3)不准利用多头开户转移资金,逃避债务。
以上三不准要求物业管理公司只准在银行账户余额内,按照规定向收款单位或个人支付款项,对应该支付其他单位的款项,必须依约履行义务。
物业管理公司向外发出的结算凭证,必须于当日,最迟于次日寄发。收到的结算凭证,必须及时将款项支付给收款人。结算时间,同城,一般不超过2天;异地(全国或省内直接通汇行之间),电汇一般不超过4天,信汇一般不超过7天。
三、物业管理公司资金结算方式
(一)异地结算
异地结算是指不同地区或城市各单位之间经济往来资金的结算。我国物业管理公司现行的异地结算方式主要有汇兑结算、汇票结算、托收承付结算、异地委托收款结算、信用证结算。
1.汇兑结算
汇兑结算是指付款单位委托银行将款项汇给外地收款单位或个人的结算方式。
(1)汇兑结算有关规定
①各单位通过银行办理汇兑结算是指资金调拨、清理交易旧欠、往来账款和自提自运货物以及采购资金等。
②汇兑有信汇和电汇,单位可选择使用。银行办理汇款(指信汇)时,只代单位附寄与汇款有关的单证。
③单位因急事,将款项汇至交通不方便又无电讯设备的地区,可以向开户银行申请自带信汇。银行一般对自带信汇严格审查,经同意,会将信汇凭证连同银行内部凭证一并密封后,交汇款单位带交汇入行。作为汇款单位自带信汇必须注意以下几点:a.保证密封完整,按开户行在信封上指定的日期带交汇入行,不得自行拆封;b.妥善保管,发生丢失、冒领等事故,一律由汇款单位自己负责;c.不能将原信汇带回汇出行。
④银行会对汇款用途审查,必要时亦可向汇款单位索取有关汇款用途的证明材料。付款单位自提自运的物资必须向银行提供合同,经查验后,银行应在汇款委托书上批注“已验合同,可入收款单位账户”。
⑤汇入银行解付汇款时,一般来说,对单位资金调拨、清理旧欠、往来账款以及汇出行在汇款委托书上批注的已验合同会直接收入收款单位账户。
⑥单位赴异地采购时,汇出银行会审查有关准予外出采购的证明,并在汇款委托书上注有“采购资金”。汇入银行对汇入的采购资金必须凭同意采购证明,以汇出单位名义开立采购账户,由银行按当地市场管理的有关规定监督支付。一般来说,采购资金除采购员携带少量必备现金外,其余均为转账且存款不计息。采购员无权随意将采购资金转汇,汇入行办理采购资金转汇必须由汇出单位在原汇款凭证上事先注明,或来函来电要求转汇方可办理。
⑦汇款单位对汇出款项要求退款时,应备正式文件,携带原汇款单向汇出行申请退汇。汇出行接到申请后,通知汇入行,汇入行对汇款尚未支付,方可退汇。如果已发生支付,汇入行将支付情况反馈于汇出行,并不予退汇。汇入行对于收款单位拒绝接收的汇款,应立即办理退汇。汇入行发出通知,经过2个月的时间,查找后仍无法支付的汇款,也应主动办理退汇。
(2)信汇和电汇的核算
①信汇。汇出单位办理汇款时,应该填制四联凭证,并在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行。其中,第一联为汇款单位的回单;第二联为汇款单位委托开户行办理信汇的支款凭证;第三联为收款单位开户行的收款凭证;第四联为收款单位作为收款通知或代取款收据。
收款单位(或收款人)持汇入行书面通知去银行办理取款手续时,汇入行会取出信汇凭证第四联,核对取款人的有关证件,并将名称、姓名、证件号码批注在空白处。取款人还应在“收款人盖章”处盖章、签字。如果是信汇留交凭印鉴付款的,则所盖印章必须同预留印鉴相符。如果是转账的,则由收款单位填制两联存款单,第一联加盖银行业务公章后,退给收款单位作为收款依据,第二联代收方记账凭证。
②汇款单位办理电汇时,应该填制三联电汇凭证,在第二联上签盖预留银行印鉴,送交开户行;第二联,给汇款单位的回单;第三联汇款单位委托开户行办理电汇的支款凭证;第三联汇出行凭此拍发电报。
收款单位会收到第三联上加盖银行业务公章的收账通知,然后去银行办理有关手续。
2.汇票结算
汇票是出票人签发的,委托付款人在见票时或者在指定日期无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。汇票分为银行汇票和商业汇票。银行汇票是由汇款人将款项交给当地银行,由银行签发给汇款人持往外地办理转账结算或支取现金的票据。商业汇票是由收款人或付款人(或承兑申请人)签发,由承兑人承兑,并于到期日向收款或被背书人支付款项的票据。
(1)银行汇票
汇票签发由指定银行办理,汇票的转账解付由各银行机构办理,现金解付,只能在汇票指定的汇入行办理,汇票一律记名,不准流通转让,不准涂改伪造。汇票的金额起点为500元。有效期为一个月,逾期的汇票,银行不予受理。银行签发的汇票,银行必须加盖结算专用章和使用压数机压印汇款金额方为有效。汇款人可以持票直接向汇票指定的收款单位办理结算。汇票上指定的收款人,也可以持转账支取的汇票向汇入地单位办理结算。收款单位接受汇票时,应审查票面所记载各项内容是否无误。收款人或背书人受理汇票后,应在汇票背面加盖业务用章,连同汇款解讫通知、进账单等,一并送开户行进
账。收款人需要在汇入地分期、分次支取的,可以开立临时存款户办理支付,临时存款户只付不收,付完清户,不计付利息。汇款人由于汇票超过有效期或其他原因要求退汇时,可持汇票和汇款解讫通知到汇出银行办理退汇。
汇款单位委托银行办理汇票结算,应填制汇票委托书,详细填明汇入地点、汇款用途等项内容。有明确收款对象的应详细填明收款单位或个人姓名。需要取现金的,应填明汇入行名称。汇款委托书一式三联:第一联为存根;第二联为支款凭证;第三联为收入凭证。汇款单位交现金办理汇票结算的,第二联注销。汇出行在办完转账或收妥现金后,会签发汇票结算凭证。汇票结算凭证一式四联:第一联为汇出汇款卡片;第二联为汇票;第三联为汇款解讫通知;第四联为多余款收账通知。
汇款单位由于汇票超期或其他原因要求退汇时,应当备函向汇出行说明其原因,并交回汇票和汇款解讫通知。汇款单位因汇票或汇款解讫通知发生短缺一联而不能在汇入地办理结算时,也应当按退汇处理。
汇票填明汇入银行名称和“现金”字样的,收款人到汇入行或汇出行请求挂失时,应提交三联“汇票挂失申请书”,一般以汇票委托书代替,在备注栏加盖汇票挂失明显戳记。挂失待有效期满一个月后,确未发生问题才可按有关规定办理退款手续。
(2)商业汇票
商业汇票按其承兑人不同,分为商业承兑汇票和银行承兑汇票。商业承兑汇票,由收款人签发,经付款人承兑,或者由付款人签发并承兑的票据。银行承兑汇票,是由收款人或承兑申请人签发,并由承兑申请人向开户银行申请,经银行审查同意承兑的票据。
办理商业汇票时的规定有:
签发商业汇票必须以合法的商品交易为基础,严禁签发无商品交易的汇票;使用商业汇票的单位是在银行立账的法人;商业汇票在承兑后,承兑人员有到期无条件支付票款的责任;商业汇票除可以向银行贴现外,一律不允许作为流通手段;商业汇票承兑期限由交易双方商定,一般为3~6个月,最长不超过9个月,特殊情况可适当延期。如属分期付款,应一次签发若干个不同期限的汇票。汇票到期,一律通过银行转账。
商业汇票可以贴现。商业汇票贴现,是指收款单位需要资金时,把尚未到期的商业承兑汇票或者银行承兑汇票转让给银行,即由银行支现,其贴现期一般以贴现之日起到汇票到期日止。贴现时,根据贴现金额和贴现率,计算出贴现利息,并在贴现金额中预先扣除,将其余的贴现金额支付给贴现申请人,汇票归银行所有。
贴现利息的计算公式如下:
未到期天数
银行贴现的付款额=汇票面额×(1-年贴现率×―――――)
365
汇票到期后,贴现银行应向贴现人索回贴现金额,如果贴现人在银行的账户不足以支付的,无力赎回商业汇票,这在实质上如同把汇票卖给银行,贴现银行买进汇票而支付现款。
3.托收承付结算
托收承付结算是收款单位根据经济合同,委托开户行向异地付款单位收取货款;付款单位根据经济合同核对单证或验货后向银行承付款,由银行办理款项划转的一种结算方式。
托收承付结算包括托收、承付、划款和收账四个阶段。
托收,是收款单位委托银行收款,收款单位应填制“托收承付结算凭证”,连同有关单证一并提交开户行。
承付,是付款单位承认付款的过程。验货付款的承付期限为10天,从运输部门向付款单位发出提货通知次日起算起。如果付款单位在规定的承付期内没有向其开户行表示拒付,即为默认承付。
划款和收账。划款是指付款单位开户行从付款单位账户上划款给收款单位。收账是指收款单位开户行将付款单位开户行划来的款项进到收款单位的账户上。每一笔托收承付金额起点为1000元。
4.异地委托收款结算
异地委托收款,是由收款单位向银行提供收款依据,委托银行向异地付款单位收取款项的结算方式。
单位之间的商品交换、劳务供应和其他应收款项,均可使用委托收款结算方式办理结算。委托收款不受金额起点的限制,委托收款的款项划回,分邮寄划回和电报划回两种,由收款单位选用。委托收款的付款期限为3天。(从付款单位开户行发出付款通知的次日计算,如遇法定假日,应当顺延)付款单位在3天付款期满,账户上没有足够的资金支付全部款项,可以允许延期5天(如遇法定假日不顺延),如延付期满账户上仍无足够资金支付全部款项,银行会立即通知付款单位,令其2天内将其有关单证退回银行,由银行填制无款支付通知书,连同有关单证退回收款单位开户行,转交收款单位。如果付款单位逾期不退回有关单证的,由其开户行按每笔委托收款业务,每天收取罚金0.5元。
5.信用证结算
这种结算是付款单位把款项预先交给银行,委托银行开出信用证,通知异地收款单位开户银行转给收款单位,收款单位按照合同和信用证规定条件发货后,银行代付款单位付给货款的结算方式。开出信用证的金额起点,每份100元,每次清付款项起点为30元。信用证结算只能转账,不能提取现金。信用证有效期最长不超过60天。
(二)同城结算
同城结算是指同一城市或同一县内各单位之间经济往来的资金结算。我国物业管理公司现行的同城结算主要方式有:支票结算、同城委托收款结算、商业汇票结算、银行本票结算。
1.支票结算
支票是出票人签发的,委托办理支票存款业务的银行或者其他金融机构在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
支票分为现金支票和转账支票。按《中华人民共和国票据法》规定,现金支票只能用于支取现金;转账支票只能用于转账,不得支取现金。
支票必须记载:表明“支票”的字样;无条件支付的委托;确定的金额;付款人名称;出票日期;出票人签章。支票上未记载前款规定事项之一的,支票无效。
单位签发支票,账户内必须有足够的资金,不准签发空头支票。凡超过银行存款余额、贷款指标、拨款限额,都是空头支票。对签发空头支票的单位,按票面金额处以1%的罚金。
支票实行有效期制。一般有效期为3~5天,从签发的次日算起,到期如遇节假日顺延。对过期支票,银行不予受理。签发支票时,要填写当天日期,不准签发远期支票。
支票的签发只能由单位财会部门指定专人负责,并加盖存于银行的预留印鉴,不准委托收款单位代填支票。支票填写要清晰,不准涂改,也不准出借、出租、转让给其他单位使用,也不准携带盖好印鉴的空白支票外来采购。每张支票的金额,不得低于当地规定的金额起点。
付款单位将已签发的支票遗失时,应出具公函后向开户行申请挂失止付(登报声明不能作为向银行挂失)。付款单位遗失未填日期、收款单位、金额的空白支票,银行不受理挂失,由单位更换账户的支款印鉴来解决。收款单位将收进已签妥的支票遗失,应出具公函,并经付款单位签注意见盖章证明后,到付款单位开户行申请挂失。开户单位将支款印章遗失,应由单位出具公函,向开户银行办理挂失手续,并将账户余额核对相符,经银行同意后更换印鉴。
2.同城委托收款结算
同城委托收款是收款单位向开户行提供依据,委托银行向付款单位收取款项的一种结算方式。该结算方式不受金额起点限制。
同城委托收款结算与异地委托收款结算是不同的,主要区别是:
①同城委托收款的付款期为2天,异地委托收款的付款期为3天;
②同城委托收款结算只能用邮寄划回资金,异地委托收款结算可用邮寄划回与电报划回资金。
3)商业汇票结算
商业汇票在异地和同城结算中均可使用。其余同前述。
4)银行本票结算
银行本票是申请人将款项交给银行,由银行签发的,承诺自己在见票时无条件支付确定的金额给收款人或者持票人的票据。
本票自出票日起,付款期限最长不得超过2个月。
银行本票具有可以代替现金用以流通的特点,银行见票付款。但是银行本票与现钞又有本质的区别,它是介于现钞和支票之间的一种结算工具。收款或持票人可以直接将银行本票用于商品交换、劳务供应和其他款项往来的结算。收款人拿到本票时应注意:本票是否属真是否过期是否有涂改手续是否符合规定本票背书是否连续在同城结算中,银行本票可以视同现金。
四、票据和票据行为
如前所述,我们可以清楚地看到在物业管理公司理财的资金结算中经常会遇到各种各样的票据,作为物业管理公司的理财者也必须掌握票据方面的一些知识,本节就对票据作一个简要介绍。
(一)票据
1.票据的概念
票据的含义有广义和狭义。广义的票据是指商业上的各种单据,例如发票、提货单、核单、保险单等等;狭义的票据是指按规定格式签发和流通的汇票、支票、本票等信用工具而言。本书中所指的票据是狭义的票据。
票据是由出票人签发的,约定出票人自己,或要求他人按照规定
期限向收款人支付一定金额并可流通转让的书面凭证。票据是在商品或货币的让渡中,为反映债权债务关系的发生、转移和清偿而使用的一种信用工具;它是一种权利财产,持有票据的人有权在约定期限向票据债务人索取票据上所表明的货币金额。它经过背书转让,可以成为支付手段和流通手段;也可以通过贴现成为融通资金的工具。
2.票据的特征
票据在长期的使用和流通过程中形成了各种特征,具体主要体现在:
①票据是一种有价证券。票据是一种表示财产权或债权的书面凭证,也以一定货币金额表示其价值。这种价值随票据的设立而取得,随票据的转让而转让,占有票据就是占有了票据的价值。票据权力的行使以提示票据为条件,以交还票据偿付票款为目的。
②票据是一种设权证券。票据上的权力和义务,完全由票据行为创设。票据的权利和义务设立后,便于原对价关系相分离,到期必须偿付。
③票据是一种法律要式证券。票据作为建立在信用基础上的书面债务的支付凭证,必须具备法律规定的必要形式和内容。这就是说,票据必须具备法律要式,才能发生法律效力,否则票据无法律效力。换言之,在我国,凡符合《中华人民共和国票据法》规定的票据才具有法律效力。
④票据是一种无因证券。票据是根据一定的信用行为等原因而产生的,它的设立是有因的。但是,票据一经设立便具有独立的权利义务关系,与它所产生或转让的原因相分离。持票人行使票据的权力时,不必向债务人证明取得票据的原因,只要具备法律要式,债务人应无条件支付。
⑤票据是一种名义证券。票据上的权利和义务须依据票据上所载名义来决定其效力。超出票据上的权利和义务,债务人概不履行。因此,票据可以说是一种名义证券。
⑥票据是一种流通证券。票据可以依据背书、交付程序而转让流通,这种转让流通无需通知债务人或征得债务人的同意,债务人也不能以未曾接到转让通知为理由而拒绝承担义务。
⑦票据是一种返还债券。票据的债权人在接受给付时,必须将票据交还债务人,使票据关系终结。若票据金额是由次债务人因被追索而偿还时,则债权人返还票据后,票据清偿人可以向其前手进行追索。
3.票据的种类
①汇票
按不同标准,汇票还可分为:
a.按承兑人不同,可分为银行承兑汇票和商业承兑汇票。
b.按付款时间的不同,可分为即期汇票(见票即付)和远期汇票。
c.按有无附属单证,可分为跟单汇票和光票。
d.按流通领域的不同,可分为国内汇票和国外汇票。
e.按使用货币的不同,可分为本国货币汇票和国外货币汇票。
f.按汇票上是否说明收款人名称,可分为记名汇票和不记名汇票。
②本票
a.按出票人不同,可分为银行本票和商业本票。
b.按付款时间的不同,可分为即期本票和远期本票。
c.按本票上是否说明收款人名称,可分为记名本票和不记名本票。
d.按本票产生基础不同,可分为交易性本票和融资性本票。
③支票
a.按抬头人不同,可分为记名支票和不记名支票。
b.按支票上有无划线,可分为划线支票和非划线支票。
此外,票据根据主债务人不同,可分为商业票据和银行票据;票据根据用途不同,可分为随物性票据和融资性票据。
(二)票据行为
票据行为主要有以下八种:
1.出票
出票是创造票据的行为,即签发票据。出票的具体行为是开票和交付。开票是出票人按照票据的要式和付款人的约定开出票据,并加上自己签章的行为。交付是物权的自愿转移,是指票据持有者从一个人转移至另一个人的行为。不得签发无代价的票据用以骗取银行或者其他票据当事人的资金。
票据必须记载下列事项:
①表明某种票据的字样;
②无条件支付的承诺或委托;
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nbsp; ③确定的金额;
④付款人名称;
⑤收款人名称;
⑥出票日期;
⑦出票人签章。
票据上未记载以上规定事项之一的,票据无效。
2.背书
背书是以票据权利转让为目的的行为。通过背书,使票据的权利从背书人转移至被背书人,由被背书人取得票据所有权。背书由背书人签章并记载背书日期。票据以背书转让或者以背书将一定的票据权利授予他人行使时,必须记载被背书人的名称。以背书转让的票据,背书应当连续即转让票据的背书人与受让票据的被背书人在票据上签章依次前后衔接。以背书转让的票据,后手应当对其直接前手背书的真实性负责。背书不得附有条件,若背书时附有条件的,则所附条件不具有票据上的效力。背书人以背书转让票据后,承担保证其后手所持票据承兑和付款的责任。背书人在票据上记载“不得转让”字样,其后手再背书转让的,原背书对后手的被背书人不承担保证责任。背书记载“委托收款”字样的,被背书人有权代背书人行使被委托的票据权利,但被背书人不能再以背书转让票据权利。
3.承兑
承兑是指汇票付款人承诺在汇票到期日支付汇票金额的行为。性质上是一种附属票据行为,但却是确定付款人责任的一个重要步骤。
承兑有两个具体行为:
(1)提示承兑。提示承兑是指持票人向付款人出示汇票,并要求付款人承诺付款的行为。定日付款或出票后定期付款的汇票,持票人应在到期日前向付款人提示承兑。见票后定期付款的汇票,持票人应自出票日起一个月内向付款人提示承兑。
(2)承兑或者拒绝承兑。承兑是指在票据上作文字记载并签章,表明对票据承担支付义务。若提示承兑时,付款人不同意承担支付义务,则发生拒绝承兑行为。付款人对向其提示承兑的汇票,应当自收到提示承兑的汇票之日起3天内承兑或拒绝承兑。付款人承兑汇票,应当承担到期必须付款的责任,不能附加条件。若附加条件可以看作是拒绝承兑。
4.保证
保证是保证人对于出票、承兑、背书行为所发生的债务予以担保的票据行为。保证的目的是为了加强票据的可靠性,提高票据的信用程度。保证人由票据债务人以外的他人担当,其承担保证责任。保证不能附有条件,附有条件不影响对票据的保证责任。被保证的票据,保证人与被保证人对持票人承担连带责任。票据到期后不能付款的,持票人有权向保证人请求付款,保证人应该足额付款。
5.贴现
贴现是持票人在票据未到期时,为融通资金而向银行贴付一定利息所作的票据转让行为。贴现有贴现、转贴现和再贴现。具体情况,如前所述。
6.付款
付款是票据到期,持票人作出付款提示,主债务人支付票款的经济行为。见票即付的票据,自出票日起一个月内持票人应向付款人提示付款;定日付款,出票后定期付款或者见票后定期付款的票据,自到期日10天内持票人向承兑人提示付款。在我国,汇票金额为外币的,按照付款日的市场汇价,以人民币支付,另有约定的,从其约定。当付款人依法足额付款后,票据的债权债务关系结束。
7.退票
退票是指承兑人把申请承兑的票据或付款人把持票人用以付款提示的票据退还给持票人的行为。实际上,退票就是拒绝承兑或拒绝付款。
8.追索
第5篇 某小区前期物业管理招标程序
小区前期物业管理招标程序
1、 2004.06.30成立招标机构
2、 2004.06.30编制招标文件完成
3、 2004.06.30申请招标(招标申请书)
4、 2004.06.30招标人资格预审通知
5、 2004.07.15投标人资格预审(投标人资格预审文件)
6、 2004.07.15投标单位确定
7、 2004.07.15招标邀请
8、 2004.07.30招标会
9、 2004.07.30编制投标书
10、2004.08.10投标(交投标保证金)
11、2004.08.11评标
12、2004.08.15议标
13、2004.08.15定标(中标通知书、中标承诺书、履约保证金)
14、2004.08.30签订前期物业管理委托合同
房地产开发有限公司
年 月 日
第6篇 物业突发事件管理控制程序作业指导文件
物业程序文件:突发事件管理控制程序
突发事件处理流程图
发生部门部门负责人管理处经理公司领导/执法部门品质管理部公司管理层/管理者代表
1.目的
对突发事件做出及时、正确的处理,降低经营管理风险,减少公司及顾客损失,维护公司信誉及顾客利益。
2.范围
适用于公司各管理处对突发事件的处理。
3.定义
打破正常的管理或服务秩序,意外发生的具有一定影响或造成人身伤害或财产损失的事件。
4.职责
责任部门/岗位工作职责时效
公司管理层/管理者代表组织对质量事故的分析处理。事件发生后24小时内,并持续跟进事件落实情况直至事件关闭。
总经理办公室向集团或地产公司反馈质量事故信息。事件发生后24小时内
品质管理部
判定突发事件是否属于质量事故,并根据判定结果及时组织召集事件评审会。
提出突发事件处理和指导意见,并将信息传递给总经理办公室。
现场验证质量事故及突发事件纠正预防措施的落实情况。
统计分析。事件发生后12小时内
接到文字(含邮件)记录后11小时内
整改期限到达后1周内
半年
管理处经理
突发事件现场协助处理。
若现场判定为质量事故通报公司管理层。
审批纠正预防措施并发送品质管理部。
监督并验证突发事件纠正预防措施的落实情况。及时
事件发生后30分钟内
事件发生后12小时内
部门申请后持续,整改期限到达后3天内
管理处部门负责人突发事件的现场协调处理、控制。
向管理处经理和品质管理部上报突发事件发生情况。
制定纠正预防措施并报管理处经理审批。
落实纠正预防措施并申请管理处经理验证。及时
事件发生后30分钟内
事发发生后8小时内
按整改期限完成
现场员工及时上报部门负责人,现场处理、控制。及时
5.方法及过程控制
5.1突发事件的分类:
安全类:治安:报警(周界、居家)、抢劫、盗窃、斗殴等;
消防:易燃、易爆、危险品泄漏;居家火警、车辆着火等
交通:交通堵塞、车辆冲卡、凭证丢失、车辆损伤等。
设备类:房屋;设施、设备类;机电类;停电、停水、电梯困人等;
其他类:服务缺陷、公共传媒类突发事件等:
灾害类:酷热、严寒、暴风雨、沙尘、地震等;
伤病类:疫情、中毒、危病、受伤等;
事务类:媒体报道、群众*、客户纠纷、扰乱办公等。
5.3一类质量事故:公共媒体负面报道,负有管理责任的火灾,员工盗窃客户财产,员工与客户打架,员工集体脱岗,负有管理责任的客户群诉,10000元以上的赔偿责任,经政府机构鉴定属人员重大伤残或非正常死亡的事故等。
5.4二类质量事故:小区发生的入室盗窃案(以户为单位),汽车被盗,5000元以上的赔偿责任,其他由公司确定的对公司声誉造成较大影响的事件等。
5.2方法和过程控制
5.2.1突发事件信息传递原则
5.2.2及时性:事件发生部门应按规定时间将信息传递到指定对象,规定时间见'3.职责'。
5.2.3完整性:各管理处传递信息应包括事件发生的具体时间和地点、处突现场人员岗位名称、事件发生起因、造成财产损失情况或人员伤亡情况、现场处理情况、从物业管理角度提出的原因分析以及制定相应的纠正措施。如现场判断为质量事故的,在初次上报信息时应优先保证及时性,同时通过后续信息上报保证其完整性。
5.2.4真实性:各管理处应根据事实制作信息,不得含糊其辞、隐瞒现场情况或加入主观臆测。
5.3突发事件处理流程
5.3.1突发事件发生后,事件当事人或第一接报人应立即通知监控中心和部门负责人,对现场情况作要点性叙述和处理需求。
5.3.2事件当事人应根据现场情况做好事态控制处理及保护工作,以先自救后救人再救物为原则,尽量减少损失,同时注意规避公司风险。
5.3.3监控中心在得到突发事件的信息后,立即将信息传递至管理处前台及管理处经理,并在《监控室值班记录表》上记录接报准确时间、事件发生地点、事件主题以及报送人员。
5.3.4事发部门负责人接到信息后,应根据突发事件处理预案在第一时间赶赴现场协调处理,并须在突发事件发生后的30分钟内以电话形式告知品质管理部经理或对口业务督导,并叙述事件发生时间、地点、原因、现场基本(损失)情况及当时采取的应急措施。
5.3.5管理处在处理完事件现场后,事发部门负责人应了解事件发生的全过程,分析事件发生主要原因,确定事件性质分类并制定纠正和预防措施,填写《突发事件处理记录表》上报管理处经理或管理处授权负责人审批,管理处须在事发后12小时内将记录表发送品质管理部和总经理办公室。
5.3.6品质管理部经理或对口业务督导根据传递信息或现场调查核实结果进行分析,按职责要求时间内在《突发事件处理记录表》回复处理指导意见,并同时抄送总经理办公室信息负责人。
5.3.7管理处判断或品质管理部判断为质量事故的突发事件,品质管理部应在获悉事故发生后12小时内到达事故发生现场,调查事故发生原因、经过、涉及方、涉及人员情况、初步估计损失、现场纠正措施、对我司可能产生的影响等。
5.3.8总经理办公室按照职责规定时间向集团和地产公司上报质量事故信息,并根据事态的进展情况及时报送后续信息及跟进落实集团或地产公司指导意见,品质管理部协助其跟进各管理处事态进展情况和监督、验证集团或地产公司指导意见。
5.3.9发生质量事故后,总经理办公室应在职责规定时间内召集质量事故分析处理会议,参会人员至少包括总经理,分管事发管理处经理处理,事发管理处经理或负责人,事发部门负责人,事发当事人,品质管理部经理、对口业务督导,必要时相关职能部门负责人以及法务人员也应参加。
5.3.10管理处经理按职责规定时效监督、验证突发事件纠正预防措施的落实情况。品质管理部跟据管理处措施验证反馈进行现场验证。
5.3.11品质管理
部每半年对突发事件进行统计分析并提交管理评审。
5.4预警信息上报流程
5.4.1当发现突发事件的预兆时,应及时通过邮件形式告知相关责任部门,信息内容至少包括目前了解到的事件、可能产生的影响、事件涉及方、相关人员的情况简介、管理处采取的预防措施等。
5.4.2相关部门在接到预警信息后,作出预防准备。
5.5突发事件处理预案
5.5.1突发事件发生后,应根据《突发事件处理办法》(见附件)中规定的相应流程,按各管理处制定的突发事件处理预案进行现场应急处理。
5.5.2各管理处应结合本项目实际情况,编制各类突发事件处理预案,经管理处各部门负责人审核、管理处经理审批,在品质管理部备案后生效。
5.5.3各类突发事件处理预案的控制管理依《文件资料控制程序》执行,编码方法见《质量体系文件编写导则》。
5.5.4各管理处将各类突发事件处理预案的培训列入《管理处年度培训计划》,结合实际需求有计划的开展相关人员的培训和实战演练,并对培训和演练效果进行评估和总结,并填写《演练情况记录表》上报品质管理部备案。
5.5.5各管理中心依据演练及突发事件实际处理情况,不断修改完善本管理处各类突发事件处理预案。
6.支持性文件
tjzzwy7.5.1-a01-04 《消防管理办法》
tjzzwy8.2.3-a01-01《突发事件处理办法》
7.质量记录表格
第7篇 古城饮食文化街概况物业管理思路
古城饮食文化街项目概况与物业管理思路
一、古城饮食街项目概况
古城饮食街由**(zz)置业有限公司开发,位于zz古城内荆北路与内环道之间的玄妙观东侧,建筑规划总面积20800平米,地理位置独特,建筑风格采用仿古结构,与盆景园、玄妙观融为一体,更赋予了独特的旅游文化内涵。是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能的现代商业饮食文化街。
二、项目物业管理总体思路
1、客户服务需求分析
根据项目特点,古城饮食文化街的物业管理服务对象为业主和商铺租户及消费客户群,作为一个大型的开放式综合商业街区,对物业管理的服务总体需求是:
大型的集中式商业街区需要高效、有序、尊贵、舒适的商业经营环境的营造,物业管理正是提供这样的基础服务满足业主需求,包括治安防范、车辆管理、消防管理、环境卫生、园林绿化、房屋公共部位和共用设施设备的管理等;
考虑到商业经营的长期成本和对招商的有利,合理的消费价格与可靠、优质的物业管理服务一样同样是客户关注的重点,而依靠丰富的管理经验和在内部管理上的优势,为客户提供质优价廉的高性价比物业管理服务正是我们**物业公司的优势;
项目建筑本身及业态都非常有特色,物业管理的个性化和差异化增值服务能够为项目增添更多的风采,包括方便和提升经营环境的各项特约服务等。
2、服务定位与管理思路
根据项目实际情况,我们对古城饮食街的物业管理服务定位为星级酒店式一体化管理服务,即把各个分散经营的街区商户通过各项管理和服务措施重新整合为一个综合星级酒店式的整体,实现有形资源共享和品牌形象共享两大目标,切实为业主或商户节约经营成本、实现利润最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服务模式
在管理组织结构上,设置客户服务中心,作为街区物业管理的中枢,适应项目商业经营需要,提供高效的服务:客户服务中心对外统一协调和调度、提供一站式服务需求与投诉处理的响应,对内同时是管理和控制核心。
星级酒店式服务标准
在服务操作标准上,按照星级酒店管理及服务模式执行:所有工作人员统一着装,微笑服务,严格遵守作业流程确保服务标准化和规范化;在具体的操作上,为体现酒店式服务的规范和温馨,贴合街区的商业氛围,成为本地商业物业管理的亮点,我们将在服装式样、服务流程设计等方面进行特色创新,如安全护卫人员我们就要求着西装巡逻而不是生硬的制服,在提供安全防范巡逻和停车引导服务的同时充当各店面的接应生,主动为前来消费的客户带路等等。
一站无忧式服务产品
在服务产品设计上,更有针对性和实用性,提供体贴和周到的各项经营协助服务,让街区商户尽享物业管理带来的便捷与尊贵:包括专业的地毯和店堂清洗、员工集中代招聘与培训、各项营销活动整合等,物业管理服务让整个街区能够成为一个商业经营整体形成集约化效果,对商户经营所需的一些专业分工的分担则能够大大降低经营成本。
人性化的服务细节
在日常管理细节上,竭尽全力体现以人为本、以客为尊的宗旨,以客户便利、安全防范和设施维护三个方面作为重点:从街区各业态商户及消费客户的角度,设计车辆停放等各项配套服务设施的服务流程与标识系统等,遵循商户的需求调整物业管理的作业时间,尽可能地方便客户;安全防范方面做到外松内紧、人防技防结合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用设施的维护则着重于店铺装修对房屋结构与外观的监管和配套设施的及时维护等。
一体化的服务特色
在服务特色上,突出一体化管理和服务,除了在周末节假日统一进行街区布置营造商业氛围、统一提供招聘和培训输送人力资源、统一进行商业促销活动和对外宣传、设置消费投诉服务中心统一代各商户处理客户投诉等特色服务外,还将充分利用现代it技术,打造古城商业街的it信息岛,统一制作精美网站宣传推广商户吸引消费,将街区内所有商户进行联网实现信息资源共享……。我们致力于通过物业管理技术实实在在的为客户提供节约经营成本、吸引消费客户、增加回报利润以及形成古城饮食街独特品牌的特色服务,并最终把古城商业街打造成为一个高效有序、尊贵舒适的经营天堂,成为zz商业物业管理的成功典范。
三、项目管理目标
1、总体目标
公共服务达到等同于《zz市物业管理公共服务等级标准》中的一级标准。
2、管理目标
全面参照iso9000质量管理体系建立项目质量管理体系,确保服务质量持续改进。
3、分项目标
客户服务:
客户服务满意率95%以上;
有效投诉率1%以下;
物业管理费收缴率95%以上;
回访率100%。
安保服务:
重大管理责任事故发生率0
一般管理责任事故发生率0.1%以下
维修保养服务:
维修及时率98%
维修合格率98%
设备完好率98%
维修回访率100%
维修服务满意率95%
保洁服务
保洁合格率98%
保洁服务满意率95%
绿化养护服务
绿化成活率98%
绿化养护合格率98%
四、工作计划
如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商,我公司将设立专门的古城饮食街管理处,采用逐级负责制,'互动式物业管理'模式,以全方位收集信息反馈,全面执行质量体系和相关岗位的'三定五按'操作方式,以确保物业管理质量目标的落实和提升,并利用反馈信息进行决策修改,循环往复,千锤百炼。各阶段的相关工作计划如下。
(一)前期介入阶段
1、与开发商签订《物业管理委托服务合同》
时间:双方洽谈确定意向后。
2、组建古城饮食街管理处
时间:第1项完成后十天内
人员:管理处前期介入需要的人员约3人(管理处主任、助理、工程师各一名)在管理处成立后的一周内到位。
3、管理处内部人员培训
时间:人员到位后三天内
培训内容:见培训计划(略)
4、研究项目规划,设计方案,并向开发商有关人员学习,交流
时间:管理处成立前后
内容:全面熟悉掌握项目规划设计思路和方案,以达到前期能有效
介入。
5、配合项目的展销工作,派员参加销售各环节的物业管理服务形象展示。
6、参加现场施工管理
时间:由管理处成立至工程竣工
内容:全面了解施工过程,工程内容,特别是隐蔽工程的情况
7、参与智能化系统,机电设备的安装、调试
时间:按工程进度要求
内容:作为智能化系统的现场培训,借此项工作充分了解项目的智能化系统、机电设备系统
8、参与项目的竣工验收
时间:开发商安排
内容:建立记录档案,督促施工单位修整,并进行复验。
9、会同开发商行接管验收并移交
时间:竣工验收之后,与开发商商议
内容:按建设部《房屋接管验收标准》进行
10、建立项目物业档案资料
时间:接管验收后即开始
内容:有关的产权资料、技术资料
11、建立业主资料档案
时间:接管验收后即正式开始
内容:产权资料、业主身份资料、特定资料
(二)入住阶段
1、办理入伙手续,并组织策划一大型活动仪式
时间:由开发商安排
内容:办理业主入伙事宜,并与开发商及其它相关部门联合行动,
营造喜庆气氛,达到宣传效果。
2、举办'业主入住沟通座谈会'
主要沟通内容有:
(1)物业管理法规培训;
(2)垃圾分类知识培训;
(3)智能化系统使用培训;
(4)装修管理培训。
时间:用户装修前不定期举办
内容:帮助业主物业管理情况等。
(三)日常管理阶段
第8篇 物业精细化管理培训4
第四篇:清洁服务工作要精细化
在商场二层的休息厅内,餐桌旁一位小朋友突然将冰粒饮料碰翻在光滑的通道地板上,没过多久一位老年顾客在此经过,来看清地面的饮料而摔倒在地,家人找到管理处要求为老人进行体检。
精细化操作建议:
1、保洁员应立即采取紧急措施,置放'请绕行,防滑倒'的标识牌,并及时进行清洁;
2、如不能及时摆放标识牌,可临时用椅子等障碍物放在洒落的饮料上,或工作人员站在泼洒的饮料处附近,告知顾客小心绕行,并迅速转告保洁员立即清洁;
3、增加保洁员的巡视频次,或者在客流高峰期内合理调配。
第五篇:钥匙领用、借用、使用及归还
写字楼内有业主办理入驻手续后,领了钥匙由工作人员带着去验房,但钥匙无论如何也打不开房间,业主因急于入驻而与工作人员争吵起来。工作人员一边安慰业主并致歉,一边派维修人员火速换上一副新锁,当场验证后,业主才放心的领走钥匙。
精细化操作建议:
1、房屋在接管验收时,钥匙一定要进行核对,确保接管的钥匙准确无误;
2、核对钥匙时务必做到将每把锁的每一把钥匙--试开,而不能抽查;
3、如果发现钥匙与门锁不匹配的情况。应该马上采取措施进行更换;
4、钥匙由专人负责保管,做好记录并有发放人和领、借、使用人的签名,以及借出时间、事由和归还时间,当面清点,发放人在限定时闻内负责追还;
5、钥匙一律存放在指定的钥匙箱内,由专人负责发放:
6、交还钥匙时,应履行清点的程序,确保交还的钥匙准确无误,并双方签名;
7、租户或业主领取钥匙的记录,要区分于领、借、使用人的记录。
第9篇 物业工程管理部文员职务说明书
工作概述:
根据部门有关部门规定和制度,对办公室内务和档案资料的管理,以及完成上级交办的其他事项。
(一)任职资格
1、性别:女性;
2、年龄要求:30岁以下;
3、学历要求:中专或以上学历;
4、工作经验:具备1年以上的办公室文职或档案管理工作经验;
5、工作技能:持物业管理上岗证及物业管理职业资格证书;经部门招聘考核标准(文员)评测合格可录用,试用期经员工转正考核标准(文员)评测可转正。(见附表)
(二)工作关系
1、直接上级:工程管理部副主管
2、合作部门
(1)内部部门:管理公司,建筑公司,售楼部,装修公司,机电公司等;
(三)岗位职责
1、负责区内日常服务单的管理工作;
2、负责部门资料档案的管理工作;
3、负责部门办公室内务的管理工作;
4、负责部门人员通讯费、车辆燃油费的报销管理工作;
5、负责部门人员办公用品的签领管理工作;
6、负责区内装饰装修的指引工作。
(四)工作目标及衡量标准
1、目标:按《服务单管理规程》对日常服务单进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
2、目标:按《部门档案资料管理规程》对档案资料进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
3、目标:按《办公室内务管理规程》对办公室内务进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
4、目标:按《费用报销管理规程》对费用报销进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
5、目标:按《办公室用品签领管理规程》对办公室用品进行管理,确保每人每月违反规程扣分不超过10分;
6、目标:按《装饰装修指引规程》进行指引,确保由于装修指引不明而引起的投诉每人每月不超过3次。
(五)工作要领和注意事项
1、礼貌、热情、大方,说话的语速、语调、语气要恰当。
2、熟悉业务流程,快捷、准确。不擅自离岗、串岗,做与岗位职责无关的事。
3、切忌工作随意,做事无计划安排或做事无条理。
4、工作细心、认真负责。切忌粗心大意,马虎应付。
5、切勿只顾手头上的工作而怠慢客户。
第10篇 某研发楼物业管理应急预案
研发楼物业管理应急预案
1.突发性水浸应急处理预案
1.1程序
a.任何人发现爆管浸水事故后,立即告知监控中心。
b.监控中心接到爆管浸水信息后,立即电告就近保安赶赴现场维持秩序,同时立即通知工程部领导、工程部、人员携带工具、设备赶赴现场。
c.工程经理立即到达现场担当现场指挥,统一调度分派各部门人员。
d.工程部人员应立即关闭爆管或渗水的管道阀门,打开系统排水阀(如喷淋系统末端放水阀)减少事故水损,如现场积水较深应首先用手提排水泵进行排水;
e.保安人员首先用止水砂袋封堵设备机房门,防止机房设备因浸水产生触电事故,防止事件进一步扩大,同时根据现场实际情况用水带将爆管处水引至附近排水点;
f.工程部设备运行工将电梯手动提升至水浸区域以上楼层,同时暂时关闭此电梯的使用;
g.保洁人员用吸水器、推水器立即将机房及现场带的积水排净;
h.保安人员维持好现场秩序,同时协助工程及保洁人员抢险。
i.保安人员对现场进行疏散,对业主住户及顾客进行解释安慰,并告之故障将马上消除;
j.故障消除后,各部门将现场恢复原状,同时总工程师/工程经理向上级管理者有关人员汇报;
k.现场恢复原状后,设备人员迅速查明原因,根据现场实际情况组织实施修复,修复过程中应尽可能减小对客户的影响。
2.防台、防汛应急预案
2.1接到、获得有关台风等信息后,通知各部应做好预防措施。
2.2设备组对户外的灯具、广告、天线、设备层等设施设备进行全面检查,确保牢固。
2.3特别对排风机设备、设施进行检查,确保完好和畅通。
2.4服务部向业主传达台风信息,及时做好关好门窗的工作。
2.5保安加强巡逻次数,各当值保安监守岗位,无人接替不准擅离岗位。特别加强对物品的监视,发现情况及时通知设备人员进行紧急维修。
2.6设备人员加强夜间值班人员,增加对设施设备的巡查。
2.7在夜间或节假日应派员进行值班。紧急情况及时向上级汇报。
2.8台风过后,如对设施及服务产生后果或影响的,由各部立即实话修复或整改,提出纠正和预防措施。
3.设备故障应急处理预案
3.1一用一备的设备如有故障,立即停止使用故障设备起用备用设备,并立即通知相对应的维修人员前来修复。
3.2备用的设备如有故障,则立即通知维修人员前来修复。
3.3遇节假日,通知相关设备人员到场抢修。
3.4消防设备:
消防设备(如消防泵、喷淋泵、正压风机、排烟风机等)在火警时如发生故障,应立即赶赴设备现场,将手、自动转换开关扳至手动档并手动起动,如还不能起动且在短时间内不能排故,应采用强制起动的方法,方法有二种:设法另接主接触器线圈电源,使其吸合,保证设备强行起动工作。设法直接将设备主电源泉接在大容量开关上,然后合上电开关,保证设备强行起动工作。
4.触电事故的应急处理预案
4.1变配电站、配用电设备、设施必须使弹簧门保持安全、可靠的状态;工程部人员要定期对供配用电设备、设施进行检查。
4.2一旦发现供配用电设备、设施有会引起人员触电的危险,应立即报告领导或工程部人员;紧急情况下可采取断电措施。
4.3一旦发生触电事故,现场人员要设法先断开造成触电事故的电源,然后立即对触电者实施紧急救护。
4.4救护者要认真观察触电者的全身情况,用少于5秒的时间来观察触电者神志状态,用少于10秒的时间来观察触电者呼吸、心跳情况;发现呼吸、心跳停止时,应立即在现场用心肺复苏法就地抢救,不得拖延。
5.电梯困人应急处理预案
5.1发生电梯困人,值班保安员应及时电话通知维保单位,并通过对讲机/电话通知项目处管理人员及就近保安人员5分钟内到达事故现场,加强安全防范,疏导客人流向,配合工程部采取各种措施,以避免因故障而发生各种人、财、物损失的事件。
5.2维修单位人员接报后在30分钟内到达现场处理与维修,并应在事后完整填写电梯急修单,并工程部电梯组审核备案。
5.3事故消除后,设备管理部应在当日将事故报告以书面形式向业主及公司汇报,事故报告中写清事故发生时间、地点、处理事故时间、事故发生原因、以及今后防止事故发生的措施。
6.停电事故应急预案
6.1发生停电事件,立即通知管理人员。
6.2检查后如属本区域全部断电,立即向变配电站查询,如无法立即恢复则按应急程序疏散乘客。
6.3如一路断电,则起用务用电源泉并用联络柜实行切换。
6.4如属局部停电,立即组织抢修,同时向中心领导报告情况。
6.5检修完毕恢复供电前,工程部应通知相关用电部门关闭所有设备,恢复后再开启。停电恢复后,设备组检查各有关设备,保证所有设备正常运作。
6.6事件结束后,工程部在当日将详细情况报管理者,如存在管理问题应提出纠正和预防措施。
7.火灾事故应急预案
7.1火灾发生后消防设备联运状态
7.1.1层面喷淋头(温度>68℃)自动喷水
7.2消火栓启用
7.3气体灭火设备启用
7.4火灾发生后的联动设备
7.5火灾发生后的现场指挥
消控中心保安值班员接报警后,立即通知巡视保安三分钟赶到现场,五分钟内确认火警回复消控中心保安,及时报告第一责任人三分钟赶到现场。如火警较小,即启用楼层现有消防设备,组织现场补救。如现场火势较大无法自行补救时,第一责任人出任应急总指挥,监控室即为应急指挥中心,总指挥由现场回到指挥中心,指挥实施消防应急方案。以下行动必须有总指挥的命令:
7.6气体灭火设备启用
第11篇 s物业管理公司管理体系总则
广州**物业管理有限公司管理体系总则
为加强公司的规范化管理,完善各项工作制度,促进公司发展壮大,提高经济效益,根据国家有关法律、法规及公司章程的规定,特制订本公司管理制度大纲。
一、公司全体员工必须遵守公司的各项规章制度和决定。
二、公司倡导树立“一盘棋”思想,禁止任何部门、个人做有损公司利益、形象、声誉或破坏公司发展的事情。
三、公司通过发挥全体员工的积极性、创造性和提高全体员工的技术、管理、经营水平,不断完善公司的经营、管理体系,实行多种形式的责任制,不断壮大公司实力和提高经济效益。
四、公司提倡全体员工刻苦学习科学技术和文化知识,为员工提供学习、深造的条件和机会,努力提高员工的整体素质和水平,造就一支思想新、作风硬、业务强、技术精的员工队伍。
五、公司鼓励员工积极参与公司的决策和管理,鼓励员工发挥才智,提出合理化建议。
六、公司实行“岗薪制”的分配制度,为员工提供收入和福利保证,并随着经济效益的提高逐步提高员工各方面待遇;公司为员工提供平等的竞争环境和晋升机会;公司推行岗位责任制,实行考勤、考核制度,评先树优,对做出贡献者予以表彰、奖励。
七、公司提倡求真务实的工作作风,提高工作效率;提倡厉行节约,反对铺张浪费;倡导员工团结互助,同舟共济,发扬集体合作和集体创造精神,增强团体的凝聚力和向心力。
八、员工必须维护公司纪律,对任何违反公司章程和各项规章制度的行为,都要予以追究。
九、公司各项规章制度共分三等:一级制度为公司基础性制度,二级为各职能部门制定的业务管理规定规程,三级为各项目制定的业务流程指引。如下级文件与上级文件表述有矛盾,以上级文件为准。
第12篇 物业入伙管理程序-5
物业入伙管理程序(五)
1目的
本程序明确了对物业的入伙管理实施控制的职责、方法和要求,以确保业主(客户)准确而有秩序的入住。
2适用范围
适用于公司所承接管理的住宅楼的入伙手续。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.8 4.9 4.10
4相关文件
4.1质量手册第4.8章、4.9章、4.10章
4.2物业的验收程序
4.3业主(客户)维修安装服务
4.4物业装修管理
4.5提供给业主(客户)的文件的控制
4.6物业管理费用收取
5职责
5.1物业管理部负责入伙管理中的主要事务。
5.2财务部负责向业主(客户)收取管理费押金及水电增容费等。
5.3机电工程部负责入伙管理中必要的维修服务。
5.4消防治安部负责入伙管理中消防设施的验收。
5.5经营部负责制定入伙预交费用标准。
6实施程序
6.1入伙准备工作
6.1.1物业管理部在入伙前一个月应制定入伙工作计划,该计划中应明确:
a.入伙时间;
b.负责入伙工作的人员及其职责;
c.入伙手续;
d.入伙过程中使用的文件和表格。
6.1.2入伙工作计划应由物业管理部经理批准。
6.1.3开发商应提前一个月向业主(客户)发出《入伙通知书》,详细说明:
a.需业主(客户)准备的证明材料;
b.需业主(客户)填写的表格;
c.办理入伙手续的程序。
6.1.4办理入伙手续的工作现场应张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主(客户)办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主(客户)办理各项手续。
6.2入伙审查登记
6.2.1管理处应建立入伙登记表,管理处对业主(客户)提交的《入伙通知书》进行查验,确认无误后收取《入伙通知书》,在入伙登记册中注明,并向入伙申请人发放资料,应包括:
a.《入住说明》;
b.《住户手册》;
c.《住户公约》;
d.《管理协议》;
e.《预交费用标准》;
f.《装修须知》;
g.《住户登记表》;
h.《装修审批表》;
i.《验收交接表》。
6.2.2上述发放的资料应在《入伙登记册》中由业主签收,或由管理人员注明,并按运作程序文件《提供给业主(客户)的文件的控制》进行控制。
6.2.3在提供给业主(客户)的《入住说明》中应明确由业主(客户)填写并提交的资料,一般包括:
a.身份证或工作证复印件;
b.《业主(客户)登记表》;
c.购/租房合同的正本及复印件;
d.已签署的《住户公约》、《管理协议》。
6.2.4管理处对业主(客户)提交的资料进行审核验证,验证内容包括:
a.表格填写是否完整、正确和清晰;
b.公约和管理协议是否已签署;
c.身份证明文件与购/租房合同、及《业主(客户)登记表》是否一致。
6.2.5审查通过后,入伙管理员收取购/租房合同复印件、《业主(客户)登记表》、《住户公约》一份、《管理协议》一份,在《入住通知书》注明签收。
6.3预交费用
6.3.1经营部应根据政策、法规及发展商或业主委员会的规定,制定《入伙预交费用标准》。
6.3.2经营部在审查并接收业主(客户)提交的文件后,应通知业主(客户)去财务部交纳相关的预交费用。(或由管理处代收缴后转交财务部)。
6.3.3财务部根据《入伙预交费标准》向业主(客户)收取各项费用,并开立相应票据给业主(客户)。费用项目包括:预交管理费押金、水电增容费等。装修保证金及清运费等由管理处负责核收和控制。
6.3.4财务部应通知管理处已交纳预交费用业主(客户)的姓名或单位,并由管理处在入伙登记册中注明。
6.4发放钥匙及房屋验收
6.4.1上述手续完成后,管理处查验入伙登记表及已签署的《管理协议》、及各项收费票据后向业主(客户)发放钥匙,并在《钥匙发放登记表》上登记。同时应和业主(客户)协定验收房屋的时间和方式。
6.4.2管理处与业主(客户)一起验收其名下的物业,登记水、电、气表底数,双方在《验收交接表》上签字确认。
6.4.3验收过程中双方确认需维修的事项由管理处通知相关部门。具体参见运作程序《业主(客户)维修安装服务》。
6.5入伙后的装修管理
6.5.1物业管理部在提供给业主(客户)的文件中应明确装修管理的要求,具体内容参见运作程序《物业装修管理》。
7记录
7.1入伙通知书
7.2入伙登记表
7.3住户登记表
7.4验收交接表
第13篇 物业管理公司董事会职权
物业管理有限公司董事会职权
(l)议定本公司的长远规划和经营方针。并报上级公司审定。
(2)依据公司的长远规划与经营范围,讨论和决定本公司的机构设置、人员编制和职责范围,并报上级公司备案。
(3)讨论和通过公司的年度工作计划和财务预算。
(4) 定和通过公司的年度工作报告与财务决算。
(5)提出公司董事、总经理、副总经理以上管理人员的任免和奖惩的建议,报上级公司审定,讨论和决定各部、室和管理处正副职人员的任免和奖惩。
(6)依据上级公司制定的工资政策和标准对本公司的工资标准进行制定和修定。
(7)讨论和议定公司的重要规章制度和职工队伍的组织建设、思想建设等重大问题。
(8)讨论和审核有关购买房屋、汽车、开工建设等以及在*万以上的非生产性设备、物品及开支,并报上级公司批准。
(9)根据工作需要作出授权的决议和讨论其他重大问题。
第14篇 物业公司程序文件－装修管理控制程序
物业公司程序文件:装修管理控制程序
1.0目的
通过对顾客装修过程的控制,确保装修符合规定要求。
2.0范围
适用于顾客入住后进行装修的全部过程。
3.0职责
3.1工程部负责制定《建筑、装饰管理手册》,并对管理处进行不定期的装修检查。
3.2管理处负责办理具体的装修手续并进行装修过程的管理。
3.3管理处负责一般装修方案的审批。工程部负责对结构、室内管线等有重大改动的装修方案的审批。(商场、写字楼装修方案由消防局主管部门审批)。
4.0内容
4.1装修申报
4.1.1装修方案的审批。业主装修前需填写房屋装修的审批表,将拟定装修方案及相关资料报管理处审批。
1)无违反相关规定的一般装修方案(如:结构、管线、外观的变更、防水层的破坏等),管理处可进行审批。
2)结构、管线、外观等有重大变动的装修,管理处需将相关资料报公司工程部审批。
3)商场、写字楼部位的装修需报消防局主管部门审批。
4.1.2装修施工单位的审查。业主装修前携带装修施工单位营业执照、资质证书、施工人员身份证明等资料报管理处审批。管理处对相关资料进行审查。
4.1.3办理施工许可证。装修方案审批合格,装修施工单位审查合格后,管理处与业主签定《房屋装修管理协议书》,按照相关规定收取装修押金,办理装修施工许可证及装修施工人员出入证等相关手续。
4.2装修施工过程的管理
4.2.1装修过程中,管理处负责装修管理的人员每天检查装修情况,严格按《建筑、装饰管理手册》的内容与标准检查,发现有违反规定的,按相关规定要求业主整改,对于拒不执行的,可根据《深圳市家庭居室装修管理规定》及《业主公约》中相关规定强制执行。
4.2.2房屋装修完毕,管理处按《建筑、装饰管理手册》及协议中约定的相关标准进行验收,对于不符合要求的,督促业主及时改正后再进行验收。
4.2.3重大装修,需经公司工程部验收。商场、写字楼装修需经消防局主管部门验收。
4.2.4从验收合格之日起十日内管理处对装修情况复验,合格后将押金退还顾客和施工单位。
4.2.5对装修档案的管理应放入业主档案内,保存期至业主搬迁后。
5.0引用文件与记录
fg/g《北京市家庭居室装修管理规定》
wi/z*《建筑、装饰管理手册》
第15篇 物业辖区车辆管理作业指导书
1.0目的
确保顾客车辆得到有效控制,达到顾客满意的目的。
2.0范围
适用于公司管理过程中涉及到的顾客车辆出入及停放管理。
3.0主要职责和权限
管理处保安队全面负责管理区内顾客车辆的管理和有效控制。
4.0作业用具
太阳伞、停车场收费系统、设施、防盗桩、减速档。
5.0作业准备(安全方面、环境方面)
5.1上岗作业准备:
5.1.1检查道闸是否松动;
5.1.2检查太阳伞安装是否稳固;
5.1.3检查防盗桩及减速档是否稳固;
5.1.4检查停车场收费系统运行是否正常;
5.1.5检查通讯设备性能是否良好;
6.0作业内容
6.1管理处保安队对停车场实行24小时三班运行制度,并在停车场设有闭路监控镜头,确保车场全天候处于监控状态。
6.2财务部收费室负责将发展商出售的车位情况登记在《车位出售一览表》中,并将车位的出售、出租信息反馈给保安队,以便保安队参照管理。
6.3出售或出租车位车辆出入管理
出售或出租的车位由用户交款时在财务部收费室领取《停车场出入证》。车辆进入停车场时由用户在感应器上刷卡自行进入。车辆离开停车场时由用户在感应器上刷卡,车场管理员依据《联合广场停车场收费管理系统操作指导书》操作比对电脑显示器中车辆的型号与车牌号是否与离场车辆相符,车场电脑图像识别车辆如相符则予以放行。若发现问题应联系值班领班处理。
6.4临时车辆出入管理
临时出入大厦的车辆进入停车场时,由车场管理员抽取一张《停车场出入证》(临时卡)刷卡,待监控系统摄入车型、车牌图片并在显示器中显示后,将《停车场出入证》交给车主开闸放行。车辆离场时,车场管理员收回《停车场出入证》(临时卡)刷卡,比对显示器中车辆型号与车牌号是否与离场车辆相符,如果相符,则收取停车费,提交《发票》(特殊车辆除外),特殊车辆应将时间、卡号、车牌号、单位登记在《值班记录》中。若发现问题应联系值班领班处理。
6.5巡逻岗管理员应不断巡视停车场,检查车辆情况,检查车辆是否有漏油、漏水、损坏现象,清点车场内车辆数量,并随时与岗亭车管员联系,以核对车辆数量,确保车辆安全。
6.6消防中心值班人员通过闭路监控镜头密切注视车辆情况,如发现有可疑人员或异常情况,应及时通知车辆管理员和巡逻保安进行处理。
6.7车场管理员,每小时填写一次《值班记录》记录发生情况,在交班时将相关问题和当值班收取停车费及票据交接清楚,填写在《值班记录》中。
6.8当发生车辆丢失、损坏时,值班领班应填写《顾客财产丢失、损失报告》向业主报告,同时,应及时上报有关主管机关。
7.0异常情况处理
7.1遇车辆逆行,打出停止(打停止手势时且不可站在车辆的正前方和后方,应站在车辆的左前方或右前方,以防车辆刹车不及和刹车失灵时被撞伤)手势后敬礼:'您好,先生/小姐,本车场是单行道,为了安全,请您按路标指引的方向行驶,谢谢您的合作。'
7.2遇占用消防通道车辆,敬礼:'您好!先生/小姐,这是我们大厦的消防通道,请您把车停放在车位上(或地下车库)好吗谢谢您的合作。'遇用消防水洗车的车主应先敬礼:'您好!先生/小姐,消防水只能限于火灾时使用,不可以改为其它用途,谢谢您的合作。'
7.3车场有闲逛人员时,敬礼:'您好!先生/小姐(或小朋友),停车场内车辆较多,为了安全,请您不要在车道上停留好吗谢谢您的配合。'
7.4遇占用固定车位时,'您好!先生/小姐,这是大厦*层业户的固定车位,请您把车辆停放到其它车位上,谢谢您的合作。'
7.5当发生紧急情况时,参照《应急事件处理作业指导书》执行。
8.0质量记录
《值班记录》《顾客财产丢失、损失报告》
第16篇 别墅前期管理物业招标申请报告
关于别墅前期管理物业招标的申请报告
zz市房屋产权管理局:
我司是**投资有限公司,是由**集团和**国有资产投资经营总公司合资组建的高尚住宅开发建设的专业公司,成立于20**年7月16日,注册资金壹仟万元,目前正开发位于长沙望城含浦科教产业园的香格里o**别墅高档住宅小区。**别墅小区总占地1300亩,总建筑面积35多万平方米,容积率0.44,绿化率46%,规划户数约900户,为澳大利亚五合国际担纲设计,园林景观由香港怡境景观设计公司担纲,风格为原生态景观为主,设有超级会所、景观游泳池、商业街、幼儿园等配套设施
香格里**别墅分三期开发,在2004年初动工,预计2008年将全部完工。现在一期已通过竣工验收,预计在2005年12月交付使用,由于一期规模较小,我司经过市场调查,决定对**别墅一期前期物业管理权进行邀请招标,拟邀请**物业管理有限公司、**物业管理有限公司、长沙**物业管理有限公司三家在本地具一定知名度和市场赞誉的物业管理专业公司。
特此申请,望速批复。
zz投资有限责任公司
二零**年九月*日
