第1篇 z物业管理公司简介物业投标
z物业管理公司简介(物业投标)
aa市z物业管理有限公司为20**年成立的现代新型物业管理企业,公司注册资本50万元人民币,物业管理暂定资质。
z物业公司引进深圳先进的物业管理机制和运作模式,充分吸收丰富的物业管理行业管理经验。并从深圳高薪聘请一批资深物业管理人士担任公司中**.凤凰城职务。z物业公司现有员工12多人,中层管理人员物业管理专业大专以上文化程度占90%以上,所有管理人员均持有建设部颁发物业岗位证书。z物业将建成一支业务精干、专业丰富、训练有素的物业管理人才队伍。
z物业目前正管理和服务着蔚蓝水岸等aa市高档住宅小区等,总管理面积达5万平方米,业务范围涵盖多层和**.凤凰城住宅、综合商住楼的物业管理和服务。
z物业以“以客户为中心”的管理理念和“360度生活管家”的管理模式,运用iso9000:2000国际质量管理体系为手段,积极塑造aa市物业管理的新品牌和行业典范…
z物业从外地引进高级物业管理人才担任公司**.凤凰城管理人员以来,充分吸收深圳先进的物业管理理念,有着自己鲜明的管理特征,并在aa市物业管理行业内率先提出“客户服务中心物业管理模式”、“360度生活管家服务”、 “个性化服务”等令行业人士耳目一新的管理理念。
第2篇 物业管理企业资质行政许可办理指南福建省
一、物业管理企业资质行政许可依据
根据《物业管理条例》(国务院令第379号)第三十二条、《物业管理企业资质管理办法》(建设部令第125号)及《福建省建设厅关于下放审批权限简化审批程序规范行政审批的通知》(闽建法[2004]56号)。
二、物业管理企业资质行政许可条件
(一)一级物业管理企业资质标准:
1、注册资本人民币500万元以上;
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于30人。其中,具有中级以上职称的人员不少于20人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅200万平方米;
(2)高层住宅100万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)15万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业50万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
(二)二级物业管理企业资质标准:
1、注册资本人民币300万元以上;
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于20人。其中,具有中级以上职称的人员不少于10人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4、管理两种类型以上物业,并且管理各类物业的房屋建筑面积分别占下列相应计算基数的百分比之和不低于100%:
(1)多层住宅100万平方米;
(2)高层住宅50万平方米;
(3)独立式住宅(别墅)8万平方米;
(4)办公楼、工业厂房及其它物业20万平方米。
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统,有优良的经营管理业绩。
(三)三级物业管理企业资质标准:
1、注册资本人民币50万元以上;
2、物业管理专业人员以及工程、管理、经济等相关专业类的专职管理和技术人员不少于10人。其中,具有中级以上职称的人员不少于5人,工程、财务等业务负责人具有相应专业中级以上职称;
3、物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书;
4、有委托的物业管理项目;
5、建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准,建立企业信用档案系统。
(四)新设立的物业管理企业按照最低等级核定暂定资质,有效期一年。
三、物业管理企业资质行政许可程序
申报一级企业资质的,申报单位持审批所需材料报省建设厅初审,由省建设厅提出初审意见后,报建设部核准发证;
申报二级企业资质的,由省建设厅审批核发资质等级证书;
申报三级企业资质、暂定资质的,由设区市房地产行政主管部门审批发证。
其中二级企业资质审批程序为:
(1)申请人先向所在地设区市房地产行政主管部门提出申请,提交有关材料;
(2)设区市房地产行政主管部门对申请材料进行初审,提出初审意见,并将初审意见和申报材料(加盖主管部门原件核对专用章)上报省建设厅;
(3)省建设厅进行审核,作出行政许可决定。准予许可的,于法定时间内向申请人颁发资质证书,在福建建设信息网上公告。
二级企业资质办理机构:
省建设厅政务服务中心,办理地址:福州市北大路242号,联系电话0591-。
四、物业管理企业资质行政许可期限20个工作日(报建设部审批的时间不
计算在内)
五、物业管理企业资质办理流程:
1、新设立的物业管理企业到所在地工商行政管理部门取得企业法人营业执照。
2、申报单位登陆福建物业管理信息网查看物业资质管理办法,下载《物业管理企业资质申报表》。
3、申报单位持填写完整的《物业管理企业资质申报表》一式三份和申报材料原件、复印件一份(按内容分类装订成册)到所在地房地产行政主管部门核对原件并进行受理确认,报设区市房地产行政主管部门审批。申报材料复印件由房地产行政主管理部门加盖核对原件专用章。
六、物业管理企业资质行政许可材料目录
(一)申请暂定资质应当提交下列材料:
1、物业管理企业资质申报表;
2、企业法人营业执照副本复印件(加盖单位印章);
3、企业章程;
4、企业验资报告;
5、企业法定代表人任职文件及身份证复印件;
6、企业具有专业职称人员的职称证书、身份证、劳动合同复印件,有调动过工作的另附工作调动证明(或者与原聘用单位解除聘用劳动合同的证明文件、退休人员的退休证明);
7、企业人员中取得各类职业资格证书材料:
(1)取得物业岗位培训证书人员名单及岗位培训证书、劳动合同复印件;
(2)取得保安证、电工、安装、维修等操作证书人员名单及证书、劳动合同复印件。
8、企业服务质量、服务收费等管理制度和标准。
外商投资企业除提供前款规定的资料,还应当依照外商投资法律、法规的规定办理有关审批手续。
(二)申请一级、二级、三级资质应提交的材料目录
1、上述暂定资质的七项材料;
2、企业原资质证书正、副本原件;
3、上年度企业财务审计报告;
4、管理各部门负责人任职文件,其中工程、财务负责人应具备中级以上专业职称
5、物业管理委托合同(复印件加盖单位印章);
6、企业服务质量、服务收费等管理制度、标准的执行情况,企业获得的良好业绩材料。
七、省外一、二级资质物业管理企业报备程序
(一)报备依据及报备管理部门
福建省建设厅关于转发建设部物业管理企业资质管理办法的通知》(闽建房[2004]39号)文件,规定省外一、二级资质物业管理企业在我省境内从事物业管理服务活动的,应到项目所在地设区市房地产主管部门报备。
(二)报备应提交的材料:
1、申请进闽从事物业管理服务活动的报告;
2、企业法人营业执照(加盖公司印章);
3、物业管理企业资质证书正、副本复印件(加盖公司印章),同时提交证书副本原件核验;
4、企业章程;
5、企业验资报告;
6、企业法人授权委托书;
7、企业驻闽的所有人员名单和各类专业技术人员的资格证书和劳动合同复印件,同时提供资格证书原件核验;
8、拟管理项目的有关证明材料。
物业管理项目承接后,必须在项目所在地设立分支机构,到工商行政主管部门领取非法人营业执照。
八、注意事项
第3篇 别墅项目物业管理人员配置培训
别墅项目物业管理人员配置与培训
人员配置:
1. 项目经理:1人,本科以上学历,年龄35岁以下,具有15万平米以上物业管理经验,有亲和力及应变能力,有良好的组织、协调、沟通能力,有敬业和创新精神。
2.项目助理: 2人,专科以上学历,年龄24--30岁熟知物业管理并有酒店管理服务经验,具有一定生活经验,善于沟通,协调能力强。具有强烈的服务意识,和吃苦耐劳甘做业仆的思想理年。
3. 保安员: 16人,男性,年龄30岁以下,退伍军人,具备游泳技能,身体健康,有较强的工作责任心,能吃苦耐劳,善于沟通,具有良好的团队协作精神。
4. 维修员(水、电、智能化):4人,具有强弱电、水暖、土建、园林绿化、电梯、智能化等方面的专业技能,有上岗证书,专业技术掌握握熟练,有丰富的实际操作经验,沟通能力强,工作认真、踏实。
5. 保洁员:4人,男女不限,年龄45岁以下,身体健康,工作责任心强,能吃苦耐捞,有敬业精神。能,品貌端正,责任心强,善于沟通,具有良好的团队协作精神。
(架构图 共计27人)
部门岗位人数职责专业素质
服务中心项目经理 1人 全面负责悦
第4篇 物业环境污染控制管理手册
物业公司质量/环境/职业安全管理手册
--环境污染控制
1.0 总则
建立文件化程序,以便对于废水、废气、噪声及固体废弃物对环境产生的污染进行控制。
2.0 职责
管理部负责对各种污染物实行总的管理、控制,并负责定期检查和监测。
3.0 程序概况
3.1 公司将尽可能采取清洁生产技术,使用无污染式少污染的原材料,减少废弃物和产生,控制废弃物质的排放。
3.2 编制文件化的程序《污染控制程序》、《固体废弃物污染控制程序》,以加强对于废水、废气、噪声、固体废弃物和管理及光污染的控制。
3.3 对于新、改、扩建等新项目的环境管理,制定《新、改、扩建项目环境管理程序》,以便对其控制。
4.0 支持性文件
4.1《污染控制程序》(***-ep-03)
4.2《化学危险品管理程序》(***-ep-04)
4.3《对相关方环境施加影响程序》(***-ep-05)
4.4《环境/安全绩效监测控制程序》(***-ep-08)
4.5《固体废弃物污染控制程序》(***-ep-09)
4.6《新、改、扩建项目环境管理程序》(***-ep-10)
第5篇 物业管理师考试:物业管理实务
物业管理师考试大纲-物业管理实务
第一章 物业管理企业的设立和组织机构
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理企业类型、特征、设立程序、内部组织机构设置以及物业管理相关法规等知识的掌握程度和综合运用能力。
(二)考试基本要求
掌握:物业管理企业的设立程序,物业管理企业的组织机构及其职能。
熟悉:物业管理企业主要特性、组织结构形式,物业管理企业资质管理制度。
了解:物业管理企业主要类型,物业管理企业组织结构设计的要求和主要影响因素。
(三)要点说明
1.物业管理企业的类型及特征
2.物业管理企业的常见模式
3.物业管理企业的设立程序
(1)工商注册登记
(2)资质管理
4.物业管理企业的组织形式与机构设置
(1)物业管理企业的组织形式
(2)物业管理企业组织机构设置的影响因素
(3)物业管理企业组织机构设置的要求
(4)物业管理企业职能机构及其职责
第二章 物业管理招标投标
(一)考试目的
本部分的考试目的是测试应考人员对物业管理招标投标相关法规和物业管理招投标内容、步骤、要求,以及物业管理方案编写等知识的掌握程度和综合运用能力。
(二)考试基本要求
掌握:物业管理招标投标相关法规,物业管理招、投标的内容、步骤和要求,物业管理投标文件及方案的编写。
熟悉:物业管理招标的条件和程序,投标的策略和技巧。
了解:物业管理招标投标的基本要求与原则。
(三)要点说明
1.物业管理招标投标及其特点
2.物业管理招标投标的原则与要求
3.物业管理招标投标的策划与实施
4.物业管理招标的类型
5.物业管理招标的方式
6.物业管理招标的内容
考试大纲下载:物业管理师考试大纲-物业管理实务
第6篇 银行住宅区物业管理人员培训
某银行支行住宅区物业管理人员培训
培训,是dy公司内部管理的一大特色,也是一大优势,不断地对各级员工进行不同阶段的在职培训,也将是支行住宅区管理处圆满完成合同期内委托管理目标的重要保证。管理处按照培训的总体要求,结合住宅区的实际情况,通过对人员周而复始的培训,培养出一大批专业高级管理人员和既有专业知识技能,又具备现代管理水平的作业人员。使得支行住宅区在高素质的管理队伍的管理下,创造出精品住宅区的效应,达到物业保值增值的目的。
1、培训目标
培训的目标是针对管理者的目标而言,其目的是在态度、知识、技能三个方面改变、加强或改进员工的意识和行为,提高管理人员的素质、技能及管理水平。对dy物业而言,培训的目标就是要使培训要求通过各级管理人员的现场管理展现出来,为广大业户提供尽善尽美的服务。
2、培训方式
培训方式分为三种,公司自行培训、公司外送培训和外聘培训。其中公司自行培训由总公司行政部和物管部负责统筹安排,外送培训由培训申请人填写《培训申请表》经总经理审批后进行,外聘培训可结合实际情况予以采用。
3、培训组织机构
公司成立员工培训领导小组,常设机构在公司物管部,全面负责员工的培训及考核。小组设组长一名,由公司物管部主管担任;宣讲员2名,由行政部和物管部按各职能指定。
4、入职培训
(1)培训目的
通过培训,使新入职员工对行业概况、员工手册、公司纪律、礼貌礼节、职业道德规范等有初步的认识,对公司保安、消防、设施设备及节能降耗的重要性有初步的了解。
5、在职培训
(1)培训目的
通过培训,使在职员工重复加深对岗位职责、员工手册、公司纪律、礼貌礼节、保安消防等的认识,解决员工正式上岗后的实际问题和需要。
(2)培训内容
a、《员工手册》--加强培训,提高员工素质;
b、《岗位职责》--工作责任感,反复加深理解、应用;
c、《操作规程》--安全教育,事故案例分析;
d、各管理处业务协作及投诉问题,进行案例分析教育;
e、消防安全再培训或实操演练;
f、新设备、新技术、新操作技能培训;
g、礼貌礼仪深化培训;
h、政治素质教育;
i、专题讲座。
(3)培训进度:
在职培训系统不间断地穿插进行,结合日常工作交叉开展。
(4)培训考核
a、考核方式:以实地技术考核及日常工作的抽查为主,理论考试、实操演练为辅;
b、考核时间:培训后一周内为考试考核期;
c、考核标准:理论考试以考试成绩85分为合格,实操以熟练'上手'及日常无违规现象为合格;不合格者补考或重新开展针对性的再培训工作,补考不合格者,予以降薪或辞退处理。
6、培训汇总
(1)考核成绩由宣讲员统计汇总,交培训领导小组;
(2)宣讲员定期以书面形式上报日常工作监督和考核情况;
(3)培训领导小组半年就培训工作做一总结,报总经理审批;
(4)阶段培训结束后,行政部将相关培训资料登记存档。
7、奖惩条例
为提高培训质量,保证培训计划的顺利进行,对在培训工作中涌现出来的优质个人或集体给予物质及精神奖励;但对于敷衍了事,不认真按计划、保质保量完成工作导致工作出现滞后的个人或集体,将酌情给予处罚。
附件一:支行住宅区管理处二0**年管理人员培训计划
序号培训内容培训
时间授课人参加人员培训方式考核
方式
1《广东省物业管理条例》及相关法规2课时总公司物管部管理层人员理论讲解试卷 考核
2《员工手册》1课时行政部全体员工理论讲解试卷 考核
3《质量手册》作业指导书及公司规章制度3课时行政部全体员工理论讲解
现场指导岗位考核 试卷考核
5经理岗位培训十天建设部管理处经理外培试卷考核
6礼仪礼貌知识培训3课时物管部全体员工理论讲解实操培训实操考核
7消防知识培训5课时物管部全体员工理论讲解实操培训试卷考核实操考核
8住户装修管理培训2课时物管部保安员操作讲解实操考核
9治安工作目标及作业程序5课时物管部保安员理论讲解实操培训试卷考核实操考核
10清洁卫生标准及作业程序2课时物管部清洁员理论讲解实操培训实操考核
11实操及考核1课时行政部全体员工
12合计24课时
注:此计划培训期为两个月。
附件二:员工礼仪礼貌培训课程表
时间培 训 内 容达标要求培训形式课时
安排培训员备注
1、员工队列训练;(立正、向右看齐、报数等)
2、礼节礼貌理论讲习(仪表上的礼节)。
3、提出仪表上需改进的地方。1、队列训练初级达标,能基本领会动作要领;队列操练
2、理论学习要点清楚、明了,能及时纠正存在的问题。理论讲课
1、员工队列训练;(同10日安排)
2、复习仪表礼节的要求,进行员工仪容、仪表及个人卫生的检查验收。1、队列训练基本达标,整齐规范。队列操练
2、员工仪表达到着装清洁整齐、大方得体、个人卫生好、精神状态佳的要求。实操评定
1、队列训练;
2、表情礼仪理论培训;
3、做'微笑大使'训练课程。1、队列训练统一标准,进入强化巩固阶段;队列操练
2、理论清楚,接受程度好,能自觉运用于实际工作之中。理论讲习
1、队列训练;
2、表情礼仪的实操点评,理论考试。1、队列整齐,人员精神面貌好;队列操练
2、表情自然、面带微笑、待人坦诚、热情耐心。实操评定
1、日常队列训练;
2、仪态方面的理论培训;
3、仪态方面的注意事项和存在的问题。1、队列训练规范;队列操练
2、要点明白,能完全理解仪态方面的标准及要求。理论讲习
1、体能及队列训练;
2、仪态礼仪的实操训练;1、队列整齐规范;队列
操练
2、站、行姿正确,手势标准,举止自然亲切。实操点评
1、体能及队列训练;
2、继续仪态礼仪的实操训练;1、队列整齐规范;队列操练
2、站、行姿正确,手势标准,举止自然亲切。实操训练
1、体能及队列训练;
2、仪态礼仪的考核;1、队列整齐规范;队列操练
2、站、行姿正确,手势标准,举止自然亲切。实操考核
1、体能及队列训练;
2、举止上的礼节礼貌理论培训;1、队列整齐规范,体能达标;队列操练
2、举止端庄,动作文明,尊重业户,热情周到,应对技巧好。理论讲习
1、体能及队列训练;
2、举止上的礼节礼貌实操训练1、队列整齐规范,体能达标;队列操练
2、举止端庄,动作文明,尊重业户,热情周到,应对技巧好。实操点评
1、体能及队列训练;
2、举止上的礼节礼貌实操考核1、队列整齐规范,体能达标;队列操练
2、举止端庄,动作文明,尊重业户,热情周到,应对技巧好。实操考核
1、体能及队列训练;
2、服务用语要求。1、队列整齐规范,体能达标;队列操练
2、礼貌用语、态度和蔼、语言亲切、热情耐心。实操点评
1、体能及队列训练;
第7篇 路发物业管理公司简介材料
杭州路发物业管理有限公司的简介
杭州路发物业管理有限公司成立于2023年1月,注册资金50万元,具有国家三级资质。
公司是几个志道合的物业管理专业人士合作成立,致力于提升物业管理行业品质。
公司于2023年3月实施iso9002质量管理体系标准。
公司设有总经理办公室、财务部、人力资源部、质量管理部、保安部、企策划与发展部、工程技术部、保洁中心等部门,目前在在安徽、杭州、江西等地有物业管理项目及单项服务外派项目。
公司按照市场化、专业化、集团化的管理模式,以住户至上、服务第一为宗旨,建立了独立核算、自负盈亏、依法管理、自主经营、自我发展的运行机制,确定了科学规范、竭诚高效、安全文明、持续发展、依法管理的质量方针,制定了一整套严格的管理制度和操作规程,通过科学的管理和优质的服务,努力营造安全、文明、整洁、舒适、充满亲情的社区氛围,同时,通过多年经营,公司已形成了以人为本、和谐共存,“真诚、善意、精致、完美”的独特文化理念,为企业的健康发展打下了厚实的人文基础和强大的精神支撑。
公司的管理和服务在未来将会不断上台阶、上档次、上水平。
公司目前可对外接管物业的类型有别墅、多层公寓、小高层公寓、写字楼、酒店式高层公寓、学校等。
公司目标成为国内介入顾问咨询和接管面积最大、类型最多、覆盖区域最广的一流物业管理企业之一。
您正确的选择将会是您企业的提升转折!
第8篇 物业管理处租售业务管理程序
物业程序文件
--项目管理处租售业务管理程序
1目的
加强租售现场业务操作的规范性。
2范围
适用于公司各管理处全体租售业务。
3职责
3.1管理处负责租赁业务的独立操作,转让业务的现场接待、委托受理工作。
3.2租售中心负责转让业务的跟进、洽谈和手续办理,对管理处租赁业务进行管理监督;并负责管理处租售专员租售业务的培训及指导。
3.3租售人员负责客户收款工作的沟通,经营管理组人员负责收款。
3.4经营管理组负责监督各项收款工作。
4方法和过程控制
4.1基本要求
4.1.1熟悉小区内所有委托租、售房的信息,如朝向、面积、楼层、有无装修、价格等,并清楚每套房的优、劣势。
4.1.2熟悉小区内的配套设施及周边相应的配套设施。
4.1.3熟悉小区内房屋总户数、闲置户数及闲置情况。
4.2接待
4.2.1对前来委托、咨询的业主,给予及时、热情的接待。
4.2.2业主委托房屋租售时,通过听、问、看等方式,尽可能多了解其房屋的具体情况。
4.2.3当业主确定委托时,与其签订《楼宇出租(售)委托书》,如业主通过电话委托,可先在《房屋出租/转让登记表》上登记。
4.2.4对前来委托、咨询的客户,与接待业主相同,在听取客户需求后,介绍适合的房屋,并带领看房。如客户选中意向房屋,要与其签订《楼宇求租(购)委托书》,并及时和业主和租售中心联系,并把客户需求告知,促进买卖双方达成交易;如客户当时并没有特别满意的,要将其需求登记在《客户委托登记表》中,有合适房源再通知。
4.2.5按业主的委托价向客户报价,业主委托价如和市场价有很大差距,要建议业主采用市场价。
4.2.6对于登记委托的业主和客户,要做好后续服务,一个月至少要联系一次,告知房屋的租售情况,并了解业主、客户委托意向有没有更改。沟通的方式不限,可以电话,也可以是面谈。
4.3签约
4.3.1《楼宇出租(售)委托书》,一式两份,每份后面要印有《交易须知》。签订时要注意核实相关产权证明、业主身份证等有关资料原件,并保存复印件。如委托代理人办理须提交合法的委托书。
4.3.2租赁交易时,应组织出租方与承租方签订房屋租赁合约;转让交易时,则应由买卖双方和租售中心三方共同签订《房屋转让协议书》。
4.3.3房屋租赁合约一式叁份,由出租方、承租方签字成立,租售中心、管理处均不可在房屋租赁合约上签字或盖章,但应留存一份合约原件存档。
4.3.4《房屋转让协议》一式叁份,签订时必须符合以下条件:买卖双方共同自愿、买卖双方具有合法的身份证明和行为能力、转让房屋产权清晰、无抵押(或即将无抵押)查封等限制产权转移登记的条件;《房屋转让协议》必须经租售中心主管或授权人审核后,由所在业务部门盖章。
4.3.5交易时,可向交易双方提供房屋出租/转让设施清单,供交易双方使用。
4.4收款
4.4.1收款原则:在房屋交易过程中,租售业务人员不得经手订金、房款、佣金及其他款项和现金,所有收款均由管理处经营管理组人员经手,并出具'正式收款收据'。
4.4.2租赁业务佣金,在出租方、承租方签订房屋租赁合约时由经营管理组人员收取。
4.4.3转让业务收款:佣金在买方进行产权登记(或出买方产权证明)时由经营管理组人员收取;转让定金、购房款买方交管理处后,需转付定金、购房款时,由经办人向管理处申请,经租售中心主管核对后按管理处付款程序办理。
4.4.4代理业务收款
a.客户定金,根据委托代理协议确定。如委托方委托现场人员收款,现场人员必须开具由委托方提供的正式收款收据。
b.销售代表在收到现金后,立即知会直接主管,并在一个工作日内存入指定帐户(或交委托方)。收款人员对所收款项负有保管责任。
c.定金款和收款收据财务联交委托方时,必须要求委托方人员签收。
d.收款收据不可遗失、损坏,作废的收款收据必须完整保存,现场销售人员对收据负保管责任。
e.所有租售业务人员不得接受客户任何形式的物质酬谢。
4.5转让业务操作指引
4.5.1转让流程图(略)
4.5.2签定《房地产买卖合同》须提交的资料:买卖双方身份证明;转让房屋的《房地产证》;卖方的婚姻证明,如已婚需提供配偶有效同意转让的证明。
4.5.3按揭申请人的条件:具有合法的身份证明、婚姻证明,年满十八周岁的国内公民;有稳定的收入和充足的还款来源;同意以购买的房屋作贷款抵押。
5支持性质量记录表格
**wy7.5.1-g06-f1《楼宇求租委托书》
**wy7.5.1-g06-f2《楼宇出租委托书》
**wy7.5.1-g06-f3《楼宇求购委托书》
**wy7.5.1-g06-f4《楼宇出售委托书》
**wy7.5.1-g06-f5《房屋转让协议书》
第9篇 物业管理名词培训
新建住宅小区:是指达到一定规模,基础设施配套比较齐全的新建住宅小区(含居住小区、住宅组团)。
住宅小区管理:是指对住宅小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮及整治。
物业管理:是指专业化的物业管理机构接受业主或业主委员会的委托,对业主所拥有的房屋及其设施、设备进行维修养护,并对相关环境和秩序进行维护的一系列管理和服务活动。
产权人:指拥有全部或部分房屋所有权及相应土地使用权的公民、法人和其他组织。
业主委员会:是在房地产行政主管部门指导下,由住宅小区内房地产产权人和使用人选举的代表组成,代表和维护住宅小区内房地产产权人和使用人的合法权益的法定组织。
物业管理公约:是指开发商、业主和物业管理公司就物业投入使用后,三方各自的权利义务关系,房屋的维修、使用、管理等问题达成的契约性文件。
物业管理委托合同:是指业主或业主委员会与物业管理公司之间就双方的权利、义务、物业管理服务与收费等问题达成的契约性文件。
维修基金:是指商品住房和公有住房出售后建立的专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造的基金。业主转让房屋所有权时,结余维修基金不予退还,随房屋所有权同时过户。因房屋拆迁或其他原因造成住房灭失的,维修基金代管单位应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。
共用部位:是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。
共用设备设施:是指住宅小区或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
物业管理服务收费:是指物业管理单位在接受物业产权人、使用人委托,对其居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展的日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。物业管理服务收费应当根据所提供服务的的性质、特点等不同情况、分别实行政府定价、政府指导价和经营者定价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价;凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务、除政府物价部门规定有统一收费标准外,服务收费实行经营者定价。
特约服务:是指物业管理单位为居住小区内的产权人和使用人提供的非标准化的服务,如接送小孩、小区开设的专车、为住户打扫室内卫生等服务。
第10篇 物业公司管理处办公规则
物业公司项目管理处办公规则
1 信件
所有寄予本管理中心的信件,均需交由获授权人开启和登记,然后交有关部门处理。
2 文件传阅
内部文件传阅,由总经理办公室将文件送达相关的部门与人员,阅后立即交还总办,中央存档,从速完成文件要求的事项。
3会议室
使用会议室需提前一天与办公室联系,经批准后,服从办公室的安排。使用完毕,关好门窗及电器开关。
4来访接待
因公接待来访者,有关部门需派适当人员带领客人进入会
客室或会议室或其他办公地点,陪同来访者直至离开公司。
5告示牌
管理中心内部告示牌将设在明显处,随时将管理中心与政府的有关政策、要求、指示等的通知贴于此,敬告员工。
6就餐
午餐时间 小时,员工不可因用餐而迟到。
7差旅费
按差旅费规定办理。
第11篇 x物业公司管理处人员任职条件
为加强员工队伍的建设,进一步本完善企业员工招聘考核制度,特制定以下职位分类及要求。
根据公司现状,将公司各级员工分为管理层人员和一般操作层员工两大类,人员总的要求是:品行端正、身体健康、有相关工作经验。
具体的职位分类及要求如下:
一、管理层人员职位分类及岗位要求
(一)区域经理(管理处经理)
文化水平要求:大专以上学历,具备初级以上技术职称
工作经验要求:具有从事物业管理行业二年以上工作经验,能全面地负责起管理处各项工作。工作能力要求:了解和掌握物业管理法规政策,对所负责区域的各项工作全面掌握,具全面管理一个物业管理管理处的经验,在工程管理、客户投诉、社区文化、业务拓展等工作有良好的管理能力,
资格证书要求:取得全国物业管理部门经理上岗资格证。
计算机应用水平:熟练使用计算机,能运用常用办公软件及物业管理专用软件
英语水平要求:具一定的英语运用能力
(二)物业助理(办公室文员)
文化水平要求:中专或以上学历,具备初级以上技术职称
工作经验要求:具有从事物业管理行业一年以上工作经验,能协助经理负责管理处各项工作。工作能力要求:掌握物业管理法规政策,对所在区域的各项管理工作有一定的掌握,在工程管理、处理客户投诉、管理处日常管理工作等有良好的管理协调能力,
资格证书要求:取得省市物业管理上岗资格证。
计算机应用水平:熟练运用计算机,熟练运用常用办公软件及物业管理专用软件
英语水平要求:具一定的英语运用能力
(三)领班
文化水平要求:高中以上学历,
工作经验要求:具有物业管理行业一年以上工作经验
工作能力要求:能对管理处经理交办的工作及时处理,了解和掌握物业管理常用法规政策,对所负责的管理工作能全面掌握,在处理客户投诉、管理处日常管理工作等有一定的组织能力。
资格证书要求:取得省市物业管理上岗资格证。
计算机应用水平:会运用计算机,能运用常用办公软件及物业管理专用软件
英语水平要求:掌握基本的英语能力
二、操作层
(一)保安管理员
年龄及身高要求:18岁以上,男性身高170公分以上,女性身高160公分以上
文化水平要求:初中以上文化学历,一般要求为高中毕业
工作经验要求:具有一定工作经验
工作能力要求:恪尽职守,敬岗爱业,服务热情,对待业主及客人彬彬有礼,工作认真负责,并具有处理日常管理事务的能力,有一定的房屋水电知识、消防设备使用知识。。
资格证书要求:有退伍证、士兵证、身份证、劳务证、计划生育证及无犯罪记录证明。
(二)大堂管理员
年龄及身体要求:60岁以下之男性,要求身体健康,能适应管 理处工作要求
文化水平要求:初中以上文化学历,
工作经验要求:具有一定工作经验
工作能力要求:工作认真负责,恪尽职守,敬岗爱业,服务热情,对待业主及客人彬彬有礼。
资格证书要求:有身份证等证明。
第12篇 物业管理处文件传递作业指导书
管理处文件传递作业指导书
1.0目的
为了员工正确地掌握文件处理程序,避免行文混乱,加速公文运转,从而提高管理职能和办事效率。
2.0范围
适用于zz广场管理处文件传递作业。
3.0职责
管理处综合主管负责将审批后的文件传递至相关部门。
4.0内容
文件传递程序
管理处上报公司文件均按公司规范格式由相关责任部门起草、校对、打印报部门领导审批后交综合主管传递,并记录在《文件传递登记表》上;公司下达执行文件交综合主管经部门领导批示后传递相关部门执行,并记录在《文件传递登记表》上。
1、内部发文
1)上行文:指管理处上报公司领导批准执行的文件,包括报告、请示等,文件传递程序如下:
《发文处理单》、内容、格式审查--签发-- 传递--批准
文件-- 部门签署--综合主管--公司
传递
相关部门(阅办、存档)--综合主管
签发(复印件)
2)平行文:指部门之间为共同完成某项工作而以部门名义发往其他部门的文件,包括通知等,文件传递程序如下:
存档
文件 综合主管部门签署 相关部门
3)固定格式的表格及单据传递程序如下:
表格及单据 综合主管经部门签署公司批准 综合主管相关部门
执行、存档
2、内收文
公司向管理处下达的执行文件,包括总公司来文、行政主管机关来文、业务单位来文、业户来文等,文件传递程序如下:
传递
执行文件综合主管部门领导
签发批示
相关部门执行综合主管
5.0 记录
《文件传递登记表》
第13篇 物业公司住户意见调查分析管理程序
公司程序文件版号: a
修改号: 1
ej-qp9.4物业公司住户意见调查和分析管理程序页码: 1/2
1.目的:
对物业管理服务质量实施控制,及时有效地处理住户意见,并采取纠正和预防措施,确保物业管理服务质量,为住户提供安全、舒适、优美、整洁的居住环境。
2.适用范围:
适用于本居住小区的物业管理。
3.引用文件:
3.1质量手册4.14、4.20章
3.2 iso9002标准第4.14、4.20章
4.职责:
4.1在住宅小区门口明显处标明公司的投诉电话。
4.2综合办公室负责设计《住户意见调查表》,管理者副代表审核同意后,由经营管理部负责对住户进行意见调查。
4.3综合办公室协同经营管理部统计和分析住户反馈意见,并将统计结果报送副总经理和管理者副代表。
4.4管理者副代表会同综合办公室负责组织处理住户的意见,对住户意见的调查结果采取纠正和预防措施,并征求管理委员会的意见报副总经理。
5.工作程序:
5.1综合办公室在住宅小区门口明显处标明公司投诉电话。
5.2综合办公室负责设计《住户意见调查表》,管理者副代表审批后,由经营管理部负责对住户进行意见调查。
5.3每年不少于一次由经营管理部向住户发放和回收《住户意见调查表》。发放比例占长期在小区居住户数的90%;回收率应达到发放数量的90%。
5.4综合办公室负责汇总调查结果,并形成《住户意见调查统计表》送交总经理、副总经理及有关部门。
5.5公司副总经理组织管理人员及相关人员召开分析会议,对住户意见调查报告制定纠正和预防措施,并督促落实和实施情况记录在《纠正及预防措施报告》中,报公司总经理审核,由管理者副代表负责跟踪实施情况。
5.6公司每年至少召开一次物业管理委员会会议,副总经理(或管理者副代表)向物业管理委员会成员汇报本年度公司的经营管理情况,征求管理工作的意见,以促进和提高公司的物业管理质量水平,确保服务质量。物业管理委员会成员的意见由综合办公室整理后交副总经理处理,必要时由综合办公室会同经营管理部发出《纠正及预防措施报告》,责成有关部门采取必要措施,管理者副代表不定期征求物业管理委员会成员的意见。
5.7管理者副代表组织有关部门人员不定期的走、回访住户,对住户反映的问题进行处理并记录,填写《走/回访住户记录表》
5.8对住户到公司来访必须热情接待,处理各种问题,听取合理意见,并填写《住户来电/来函/来访登记表》。
5.9根据住户及物业管理委员会反映的问题,需要采取的纠正预防措施,参见 ej-qp10.1《纠正预防措施》程序。
6.支持文件与质量记录:
6.1《纠正及预防措施报告》 ej-qr-qp10.1-01
6.2《住户意见调查表》 ej-qr-qp9.4-01
6.3《住户来电/来函/来访登记表》 ej-qr-qp9.3-02
6.4《走/回访住户记录表》ej-qr-qp9.4-02
6.5《物业管理委员会会议记录》 ej-qr-qp9.4-03(无固定格式)
6.6《住户意见调查统计表》 ej-qr-qp9.4-04
第14篇 古城饮食文化街概况物业管理思路
古城饮食文化街项目概况与物业管理思路
一、古城饮食街项目概况
古城饮食街由**(zz)置业有限公司开发,位于zz古城内荆北路与内环道之间的玄妙观东侧,建筑规划总面积20800平米,地理位置独特,建筑风格采用仿古结构,与盆景园、玄妙观融为一体,更赋予了独特的旅游文化内涵。是一座集购物、餐饮、娱乐、休闲、旅游、观光六大功能的现代商业饮食文化街。
二、项目物业管理总体思路
1、客户服务需求分析
根据项目特点,古城饮食文化街的物业管理服务对象为业主和商铺租户及消费客户群,作为一个大型的开放式综合商业街区,对物业管理的服务总体需求是:
大型的集中式商业街区需要高效、有序、尊贵、舒适的商业经营环境的营造,物业管理正是提供这样的基础服务满足业主需求,包括治安防范、车辆管理、消防管理、环境卫生、园林绿化、房屋公共部位和共用设施设备的管理等;
考虑到商业经营的长期成本和对招商的有利,合理的消费价格与可靠、优质的物业管理服务一样同样是客户关注的重点,而依靠丰富的管理经验和在内部管理上的优势,为客户提供质优价廉的高性价比物业管理服务正是我们**物业公司的优势;
项目建筑本身及业态都非常有特色,物业管理的个性化和差异化增值服务能够为项目增添更多的风采,包括方便和提升经营环境的各项特约服务等。
2、服务定位与管理思路
根据项目实际情况,我们对古城饮食街的物业管理服务定位为星级酒店式一体化管理服务,即把各个分散经营的街区商户通过各项管理和服务措施重新整合为一个综合星级酒店式的整体,实现有形资源共享和品牌形象共享两大目标,切实为业主或商户节约经营成本、实现利润最大化。主要的管理思路是:
客服中心式服务模式
在管理组织结构上,设置客户服务中心,作为街区物业管理的中枢,适应项目商业经营需要,提供高效的服务:客户服务中心对外统一协调和调度、提供一站式服务需求与投诉处理的响应,对内同时是管理和控制核心。
星级酒店式服务标准
在服务操作标准上,按照星级酒店管理及服务模式执行:所有工作人员统一着装,微笑服务,严格遵守作业流程确保服务标准化和规范化;在具体的操作上,为体现酒店式服务的规范和温馨,贴合街区的商业氛围,成为本地商业物业管理的亮点,我们将在服装式样、服务流程设计等方面进行特色创新,如安全护卫人员我们就要求着西装巡逻而不是生硬的制服,在提供安全防范巡逻和停车引导服务的同时充当各店面的接应生,主动为前来消费的客户带路等等。
一站无忧式服务产品
在服务产品设计上,更有针对性和实用性,提供体贴和周到的各项经营协助服务,让街区商户尽享物业管理带来的便捷与尊贵:包括专业的地毯和店堂清洗、员工集中代招聘与培训、各项营销活动整合等,物业管理服务让整个街区能够成为一个商业经营整体形成集约化效果,对商户经营所需的一些专业分工的分担则能够大大降低经营成本。
人性化的服务细节
在日常管理细节上,竭尽全力体现以人为本、以客为尊的宗旨,以客户便利、安全防范和设施维护三个方面作为重点:从街区各业态商户及消费客户的角度,设计车辆停放等各项配套服务设施的服务流程与标识系统等,遵循商户的需求调整物业管理的作业时间,尽可能地方便客户;安全防范方面做到外松内紧、人防技防结合、消防常抓不懈;房屋公共部位和共用设施的维护则着重于店铺装修对房屋结构与外观的监管和配套设施的及时维护等。
一体化的服务特色
在服务特色上,突出一体化管理和服务,除了在周末节假日统一进行街区布置营造商业氛围、统一提供招聘和培训输送人力资源、统一进行商业促销活动和对外宣传、设置消费投诉服务中心统一代各商户处理客户投诉等特色服务外,还将充分利用现代it技术,打造古城商业街的it信息岛,统一制作精美网站宣传推广商户吸引消费,将街区内所有商户进行联网实现信息资源共享……。我们致力于通过物业管理技术实实在在的为客户提供节约经营成本、吸引消费客户、增加回报利润以及形成古城饮食街独特品牌的特色服务,并最终把古城商业街打造成为一个高效有序、尊贵舒适的经营天堂,成为zz商业物业管理的成功典范。
三、项目管理目标
1、总体目标
公共服务达到等同于《zz市物业管理公共服务等级标准》中的一级标准。
2、管理目标
全面参照iso9000质量管理体系建立项目质量管理体系,确保服务质量持续改进。
3、分项目标
客户服务:
客户服务满意率95%以上;
有效投诉率1%以下;
物业管理费收缴率95%以上;
回访率100%。
安保服务:
重大管理责任事故发生率0
一般管理责任事故发生率0.1%以下
维修保养服务:
维修及时率98%
维修合格率98%
设备完好率98%
维修回访率100%
维修服务满意率95%
保洁服务
保洁合格率98%
保洁服务满意率95%
绿化养护服务
绿化成活率98%
绿化养护合格率98%
四、工作计划
如我公司获聘成为古城饮食街的物业管理服务商,我公司将设立专门的古城饮食街管理处,采用逐级负责制,'互动式物业管理'模式,以全方位收集信息反馈,全面执行质量体系和相关岗位的'三定五按'操作方式,以确保物业管理质量目标的落实和提升,并利用反馈信息进行决策修改,循环往复,千锤百炼。各阶段的相关工作计划如下。
(一)前期介入阶段
1、与开发商签订《物业管理委托服务合同》
时间:双方洽谈确定意向后。
2、组建古城饮食街管理处
时间:第1项完成后十天内
人员:管理处前期介入需要的人员约3人(管理处主任、助理、工程师各一名)在管理处成立后的一周内到位。
3、管理处内部人员培训
时间:人员到位后三天内
培训内容:见培训计划(略)
4、研究项目规划,设计方案,并向开发商有关人员学习,交流
时间:管理处成立前后
内容:全面熟悉掌握项目规划设计思路和方案,以达到前期能有效
介入。
5、配合项目的展销工作,派员参加销售各环节的物业管理服务形象展示。
6、参加现场施工管理
时间:由管理处成立至工程竣工
内容:全面了解施工过程,工程内容,特别是隐蔽工程的情况
7、参与智能化系统,机电设备的安装、调试
时间:按工程进度要求
内容:作为智能化系统的现场培训,借此项工作充分了解项目的智能化系统、机电设备系统
8、参与项目的竣工验收
时间:开发商安排
内容:建立记录档案,督促施工单位修整,并进行复验。
9、会同开发商行接管验收并移交
时间:竣工验收之后,与开发商商议
内容:按建设部《房屋接管验收标准》进行
10、建立项目物业档案资料
时间:接管验收后即开始
内容:有关的产权资料、技术资料
11、建立业主资料档案
时间:接管验收后即正式开始
内容:产权资料、业主身份资料、特定资料
(二)入住阶段
1、办理入伙手续,并组织策划一大型活动仪式
时间:由开发商安排
内容:办理业主入伙事宜,并与开发商及其它相关部门联合行动,
营造喜庆气氛,达到宣传效果。
2、举办'业主入住沟通座谈会'
主要沟通内容有:
(1)物业管理法规培训;
(2)垃圾分类知识培训;
(3)智能化系统使用培训;
(4)装修管理培训。
时间:用户装修前不定期举办
内容:帮助业主物业管理情况等。
(三)日常管理阶段
第15篇 物业管理公司质量方针3
物业管理有限公司质量方针(三)
真诚服务,精益求精;
管理规范,求实创新。
我谨代表本公司的管理者,确定以上质量方针,这不仅是对全体员工的要求,也是对顾客(业主)服务质量的承诺。本公司将通过严格的培训和考核体系(机制),确保全体员工理解并坚决贯彻执行本质量方针。我们的目标是持续满足我们的顾客不断增长的期望。
河南省**物业管理有限公司
总经理(签署):
二○**年五月二十日
第16篇 管理处年度物业部考核试卷
(说明:1、本试卷满分100分;2、本试卷适用于管理处物业部考核使用。
一、单项选择题(每题1分共20分)
1.一级资质物业管理企业注册资本应为人民币( c )万元以上。
a.50 b.300c.500 d.1000
2. 某物业管理公司仅管理高层住宅类型的物业,管理总面积达120万平方米,从管理类型和面积上看,该公司符合申报( c )资质条件。
a. 一级 b. 二级 c. 三级 d. 三级暂定
3. 在前期物业管理招标投标中,评标委员会根据评标结果向招标人推荐不超过3名有排序的合格的中标候选人。招标人( d )。
a. 可任选其中一个作为中标人
b. 应以报价最低的为中标人
c. 应报请房地产行政主管部门确定中标人
d. 应按照中标候选人的排序确定中标人
4. 物业管理投标的过程包括:①准备投标文件,②获取招标信息,③登记并取得招标文件,④参加开标、现场答辩会议,⑤送交投标文件,⑥签订物业服务合同(或前期物业服务合同)。正确的投标步骤是(d )。
a. ③-②-①-④-⑤-⑥ b. ③-②-①-⑤-④-⑥
c. ②-③-①-④-⑤-⑥ d. ②-③-①-⑤-④-⑥
5. 物业服务合同由(c )与业主大会选聘的物业管理企业签订。
a. 各业主分别 b. 业主大会
c. 业主委员会代表业主 d. 物业建设单位
6. 业主临时公约由(a )制定。
a. 建设单位b. 购房人c. 物业管理企业d. 房地产行政主管部门
7. 前期物业管理是指从前期物业服务合同签订之日起至(d )之日止的物业管理活动。
a. 首次业主大会会议召开 b. 业主大会成立
c. 50%业主入住 d. 物业服务合同生效
8. 业主大会选聘了新的物业管理企业,原物业管理企业应向(b )交还有关的物业管理资料和物业管理用房等。
a. 建设单位b. 业主委员会c. 政府主管部门d. 新物业管理企业
9. 因住宅室内装饰装修活动造成相邻住宅的管道堵塞、渗漏水、停水停电、物品毁坏等,(a )应当负责修复和赔偿。
a. 装修人b. 装修企业c. 装修施工人员d. 物业管理公司
10. 检查墙体装饰面是否空鼓最适合采取(b )查验方法。
a. 测量 b. 敲击 c. 使用 d. 目测
11. 对于重点和重要设施设备的维修,应该更加强调( c)。
a. 事后维修b. 紧急抢修c. 预防性维修d. 大修
12. 下列四项工作中,不属于小区绿化日常养护工作的是(d )。
a. 浇水b. 病虫害防治c. 杂草防治d. 绿化改造工程
13. 下列关于物业管理区域内安全防范工作责任的说法中,表述正确的是(a )。
a. 物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作
b. 物业管理企业对管理区域内的治安防范工作负有全部责任
c. 物业管理区域内发生刑事案件时,物业管理企业不承担任何责任
d. 物业管理企业可对嫌疑人进行留置讯问
14. 下列关于消防通道管理的说法中,正确的是(b )。
a、物业管理公司可视具体情况将部分消防通道划为停车位
b、物业管理公司任何时候都不能将消防通道划为停车位
c、物业管理公司如将消防通道划为停车位,应做好安全警示
d、业主在消防通道停车与物业管理公司无关,无须进行管理
15. 电梯出现紧急情况时,乘客应采取的正确措施是(c )。
a. 确认电梯处于静止状态,撬开轿厢门逃生
b. 通过安全窗撤离轿厢
c. 通过电话或对讲系统通知管理人员,静候救援
d. 通过电话或对讲系统,在管理人员的指挥下采取措施自救
16. 实行物业服务费用酬金制的,物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每( c)不少于一次公布物业服务资金收支情况。
a. 三个月 b. 半年 c. 一年 d. 二年
17. 住宅专项维修资金属于( b)所有。
a. 物业管理企业b. 全体业主
c. 物业管理企业和全体业主d. 建设单位
18. 新建物业承接验收时,物业管理公司应向(b )索取物业档案资料。
a. 业主 b. 建设单位 c. 施工单位 d. 监理单位
19. 某项目管理处拟购置固定资产,须书面报请公司批准,采用的文书类型应是(c )。
a. 通知 b. 报告 c. 请示 d. 决定
20. 按照《住宅室内装饰装修管理办法》(建设部令第110号),业主在办理住宅装饰装修手续时,物业管理企业(或指定方)可以按照装饰装修管理服务协议,收取(a )。
a.管理服务费b.审批费c.施工现场管理费d.装修保证金
二、判断题(每题1分共10
分)
1、 房屋的所有权人为业主。(√)第六条
2、 业主不可以委托代理人参加业主大会会议。(×)答:可以。第十二条
3、 一个物业管理区域可以成立两个业主大会。(×)答:一个。第九条
5、 业主大会的决定对居住在物业管理地域内的业主具有约束力。(×)答:全体业主。第十二条第四款
6、 经10%以上的业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。(×)答:20%。第十三条第二款
7、 业主公约对全体业主具有约束力。(√)第十七条
8、 一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理。(√)第三十四条
9、 物业管理企业不能提供物业服务合同约定以外的服务项目。(×)第四十四条
10、 物业管理企业接受委托代收供水、供电、供热、通讯、有线电视等费用的,可向业主收取一定的手续费。(×)答:不得向业主收取手续费等额外费用。第四十五条
三、简答题(每题8分共40分)
1、 物业管理的作用主要表现在哪些方面
答:一是改善了人民群众的居住条件,提高了人民群众的居住质量。二是维护了社区的安定团结。三是有利于扩大就业和实施再就业工程。四是刺激了城镇居民服务消费支出的增长。五是推动了社区精神文明建设。
2、《物业管理条例》中建立的十项基本制度是什么
答:一、告知制度。二、业主委员会备案制度。三、招标投标制度。四、承接验收制度。五、保修责任制度。六、资质管理制度。七、人员资格制度。八、交接制度。九、报告制度。十、专项维修资金制度。
3、物业管理的基本原则
答:一、物业所有权与经营权相分离的原则。二、公平竞争的原则。三、业主至上的原则。四、统一管理的原则。五、权责分离的原则。六、专业和高效的原则。七、经济合理的原则。八、依法管理的原则。
4、物业管理企业的义务主要有哪些
答:(一)履行物业服务合同,依法经营。(二)接受业主委员会和业主、物业使用人的监督。(三)定期公布物业服务费用和代管资金收支帐目,接受质询和审计。(四)接受有关行政主管部门的监督管理。(五)法律、法规规定的其他义务,如发现违法行为要及时向有关行政管理机关报告。
5、物业服务合同应包括哪些内容
答:一、物业管理事项。二、服务质量。三、服务费用。四、双方的权利义务。五、专项维修资金的管理与使用。六、物业管理用房。七、合同期限。八、违约责任。除此之外,合同双方还可以在合同中约定其他未尽事宜,如风险责任的承担,合同附件的效力,合同的变更、补充,索赔及争议解决方式等。
四、案例分析(每题10分共30分)
1、两年前王先生在某小区购买了一套三房二厅的住宅,但一直没有入住。最近物业管理公司多次发出通知,催他补交一年的物业管理费。王先生以未居住为由拒交。
试析:王先生的做法是否正确为什么
答:(要点)
1、王先生的做法不正确。
2、日常所说的物业管理费严格意义上大多属于公共部位及公共服务的收费,像保安、清洁、绿化和公用维修等,是为整个楼宇、整个小区的服务,不管你是否居住,你的房产都已享受到了,并因这些服务而得以保值和增值。还有,公共服务的收费不便以住户多少来划分,物业管理人员并不会因为个别住户离开而减少工作量,何况这对其他业主也是不公平的。
因此,只要业主购买了住房,开发商又及时有效地发出了入住通知书,就不管房子是否有人居住(或居住频率如何),原则上都应支付物业管理费,但因居住才会发生的费用是不用缴的,至于公共费用收取多少则可以与物业管理公司协商。
2、张先生在某一住宅小区购买了一套高级住宅。因为他是位生意人,所以将住宅作抵押向某银行进行了贷款。银行为了确保贷款回收,将该套房进行了诉讼保全措施。张先生由于生意上的不成功,停止了向物业公司交付物业管理费。物业管理公司认为张先生的房子在,暂时不交物业管理费也没什么大的关系,只要房子在,不怕业主不交费。
由于张先生没有及时返还银行的贷款,银行向法院提起诉讼。经过长时间的诉讼,法院判决将张先生的房子进行拍卖,拍卖结果银行竟买成功。于是,该套房子易主。该银行又将该套房通过房地产中介代理机构转让给了胡女士。这时,物业管理公司决定正式追讨该房所欠的物业管理费。结果,银行拒付,胡女士也拒付过户前的物业管理费,张先生又不知去向,致使该房所欠的物业管理费一直没能收缴。
分析:1、物业管理公司该向谁追讨该房的物业管理费
2、物业管理公司的做法有什么缺陷该怎样做才是正确的
答:(要点)
1、物业管理公司应该向原业主张先生追讨物业管理费。
2、在本案例中,物业管理公司混淆了物业管理法律关系。
3、物业管理公司在发现张先生未支付物业管理费时,首先应当直接要求张先生履行其义务,而不是去消极等待。因为房产是不会也不可能承担应当由法律关系中的主体承担的义务的;其次,物业管理公司可以根据其与张先生所签订的物业管理协议去诉诸法律,以法律的强制力去保护自己的合法权益。如果不采取上述两个措施,物业管理公司就会坐失良机。因为当张先生的房产随着主体的变更而易主,新的主体尚未与物业管理公司签订任何协议,所以在法律上新业主不会也不可能继续履行张先生(原业主)的义务,虽然房产还是原来的房产,但房产的主人已经变更,即原物业管理法律关系中的主体已变更,而房产本身已变成新的法律关系的客体,这一新的法律关系的客体是不可能为老的物业管理法律关系承担任何义务的。所以,本案例中的物业管理公司这种收管理费跟着房产走的观点和做法从一开始就是错误的。
3、某物业管理公司所管某公寓大厦的业主欧阳先生长期拖欠物业管理费,物业管理公司应如何处理此事
答(要点):
1、首先,当廖先生上月费用拖欠后,物业管理公司在第二个月即应向其发催款通知书,此单将上月费用连同滞纳金以及本月费用一起通知廖先生;
2、如果第二个月依然拖欠,物业管理公司应在第三个月再次发催款通知书,将前两个月的费用、滞纳金和当月的费用一并通知,并限期缴清;
3、业主廖先生长期拖欠物业管理费,物业管理人员以及经理需亲自登门进行劝导和解释,争取廖先生的理解和支持;
4、如果廖先生确有苦难,费用方面可以考虑适当给予优惠;
5、如果廖先生没有特殊困
难,当收费员上门催款时依然拒付,物业管理公司可以根据物业管理公约停止对其提供服务;
