第1篇 x物业管理公司简介材料
吉祥物业管理公司简介
(一)企业概况
*企业名称:**吉祥物业管理有限公司
*筹建时间:20**年8月1日
*注册资金:200万元
*管理机制:总经理负责制
*企业资质:国家三级资质物业管理企业
*管理类型:高档写字楼、二级住宅小区与别墅、高级大型超市及商业文化广场。城市绿化及大道养护,建筑装饰及装璜,中央空调及大型电梯养护,房屋修缮、水电安装与维修,保安、技防、劳务会务礼仪服务,房地产中介、法律法规咨询等。
*职能部门:行政人事部、品质培训部、财务审计部、项目管理部、工程技术部、保安服务部、策划开发部。
(二)企业理念:
*企业使命:缔造经典物业品牌、协助发展商建立持久的竞争优势
*企业宗旨:业主至上、服务至诚、热情奉献、精益求精
*企业精神:团结、奋斗、拼搏、务实
*质量方针:实施科学管理、持续改进服务、不断开拓创新、确保业主满意
*管理思路:成本运作,保证质量、节约成本的运作核心,服务行为标准化、人性化。
◇致力于与业主建立平等的现代契约关系,达到互惠双赢的合作目标
◇强调成本控制和成本管理程序
◇强调维修基层效能管理,向维修计划有机结合原则实施
◇确保公众服务规范化与特约服务个性化
◇确保配套设施的不断完善与商务服务的日臻完美
◇致力于培养职员的专业素质以及全员的参与意识
◇致力于企业文化的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
◇倡导从传统的物化管理逐步提升到现代文化管理
◇倡导先进的物业管理软件和办公自动化平台上的远程服务
(三)**吉祥物业的成长历程:
涉足物业管理共性化常规管理服务领域,吉祥物业已一步一个脚印,做出了不懈的努力,逐步走向成功的彼岸。
*20**年是公司组建年,吉祥物业引进了一批高级管理人才,其中中、高级专业技术人员15人,现职工队伍超过 48 人,拥有固定资产 200 万元。创立了吉祥物业管理真实民营股份企业。
*20**年是公司的'管理质量'年。为了不断提升吉祥物业的先进技术及管理质量,并引进了国家建设部物管全套高科技软件,能严格参照iso9002质量体系管理和操作,对现代化小区管理有了更充足的经验。
*在短短几个月的发展过程中,吉祥物业奉行'业主至上,服务至诚,热情奉献,精益求精'的宗旨,以满腔的热情,优质的服务、严格细致的管理,立足长沙,面向全国,今后、吉祥物业将与时俱进,开拓创新,发挥公司的专业经验与技术管理优势,为业主们安居乐业尽心奉献,以推进中国物业管理事业的发展。
(四)吉祥物业的优势
*超前、创新:
吉祥物业认为:一流的服务,不只是被动地满足业主的暂时需求,还要以超前的意识去引导业主,满足业主的潜在需求;以创新的精神去推陈出新,满足业主变化需求。吉祥物业作为'个性化服务的倡导者',力争成为一体化管理、市场化运作和专业化监督发展道路上的先行者。
*前期服务
吉祥物业始终把每一个合作发展商作为自己最重要的服务对象,把物业管理企业作为发展商的前期服务部门,倾心为发展商提供前期介入,销售促进及信誉延续等服务。
*以高素质的专业人才,利用高科技手段,去实施高质量的管理
吉祥物业把高素质专业人才作为高质量服务的基础,一直注重提高员工队伍的整体素质和业务技能,对招聘、培训、激励、考核严格把关,造就了大批优秀专业人才。
*人性化管理
吉祥物业在管理中强调沟通,理解与接纳倾诉,关注生活细节,在日常工作中,工作人员是顾客倾诉的对象,倾心聆听,还开通了24小时服务的绿色热线电话。同时管理人员作为顾客理性的使者,为其出谋划策、排忧解难,还可以作为顾客产生共鸣的朋友等,吉祥物业为顾客创造了健康、和谐、向上的绿色环保心理空间,在顾客中产生了巨大的向心力、凝聚力。
*专业化施工
吉祥物业坚持'做精、做强'战略,将运用现代物业管理技术与专业化设备,保证所接管的每个业务都能成为服务精品,使公司在业主单位中树立良好的形象和口碑。
*特色
吉祥物业管理有限公司筹备于二o**年,公司以业为主,发展多种经营,立足**,面向全国,拥有一支训练有素、管理严谨、效率卓着的专业物业管理以及保洁、清洗、工程队伍,引进了国际最新专业物管、保洁、清洗设备和技术,为我国物业管理领域增添了靓丽的风采。
第2篇 物业管理公司质量记录控制程序-13
物业管理公司质量记录控制程序(13)
1.0目的:
为规范质量记录的控制与管理,确保质量记录的完整、有效、清晰,以便为管理体系的有效运行提供客观证据。
2.0适用范围
本公司各类质量记录的管理。
3.0职责:
3.1综合管理部负责公司质量记录的统一管理和控制。
3.2各部门负责相关质量记录的控制。
4.0程序:
4.1质量记录的分类。
4.1.1管理体系实施方面的记录,包括有:
内部管理体系审核记录;合同评审的记录;材料、服务、工程等分包方档案;设备管理记录;测量器具的检定记录;纠正与预防措施记录;客户投诉处理记录;员工培训记录;质量策划记录等。
4.1.2管理服务质量验证方面的记录,包括有:
管理评审记录;进货物资验证记录;服务质量评价记录;服务的标识和可追溯性记录。
4.2程序:
1、使用钢笔或黑水笔填写;2、填写工整、清晰;3、按栏目填写,若某项不必填写,应划'-'号;4、填写人签名,并标明填写日期,必要时标明填写时间;5、质量记录存放地点的干燥、清洁、安全,防止质量记录被污损、遗失。
1、经部门负责人批准,本公司人员可以借阅存档的质量记录。
2、质量记录的借阅期一般以三天为限,文件保管人员办理借阅手续并监督借阅人员归还。文件归还时,确保完整无缺。
超过有效保存期的质量记录,由文件保管人员向部门负责人汇报过期情况,记录类别、名称、日期、数量并进行适当处理。。
5.0支持性工具
《质量记录目录》
编制:审核:批准:日期:
第3篇 某写字楼物业财务管理
一、物业管理的收费项目
(一)物业管理费
物业管理费一般是以建筑面积为单位按月向业主或客户收取。
(二)代收代缴项目
1、电费
2、水费
3、有线电视管理费
4、通讯费
(三)多种经营收费
1、停车场收费
2、租售代理收费
3、家政服务收费
4、其他特约服务收费
5、其他多种经营服务收费
(四)其他收费项目
1、罚款费用:包括收取的管理费滞纳金等;
1、各种押金:租房押金、施工押金、出入证押金;
2、出租租金:是指物业管理企业自有房产出租的收入;
3、大修改造资金:由物业管理企业对物业公共设施、设备提出大修改造计划,报业主委员会审核同意后,按受益业主的建筑面积分摊给各业主。
二、管理费的核定
(一)制订收费标准的原则
1.收支相抵,略有节余
2.准确测算的原则(是制订收费标准的重要基础)
3.前瞻性及相对稳定性原则
(二)收费标准的预算
1.资料准备
2.收费项目分解与归集
3.标准试算
(三)物业管理费的构成
1.管理服务人员的工资及福利,包括工资、津贴、福利、社会保险费等;
2.办公费用,包括交通、场地、办公用品、接待费等的支出;
3.公共设施、设备日常运作、维修、保养费用,包括物业所有附属设备、设施的定期维护、保养及维修开支;
4.清洁绿化费,包括公共区域的清洁、除四害、垃圾清运、绿化摆设及养护等的费用;
5.保安费用,包括消防演习、保安人员人身保险、服务费、保安系统设备、器械等的配置及日常维修费、向当地派出所缴纳的治安联防费等;
6.公共水电支出;
7.不可预见费用;
8.节日装饰费,如重大节日的场地布置等的支出;
9.聘请专业人士费用,如聘请律师、会计师等的支出;
10.经理人酬金;
11.法定税费。
(四)收费标准的调整
影响管理费变化的主要因素有:
1.物价上涨引起的水电费、人工费、材料费等支出的增加;
2.外汇汇率变化引起的管理费收支的变化;
3.外包设备及服务项目承包费考虑到物价指数也在合同中规定了逐年上升的比率。
管理费的调整一般采取“增加法”,即在原来预算的基础上,将增加的项目和金额加上去,再按使用功能、使用性质和面积分摊,加上原来的标准即为调整后的标准。
三、费用的缴纳
(一) 物业管理企业要事先制订好
费用缴纳的办法,让用户做到心中有数。同时,还应设立滞纳金与违约处理条款,要注意鼓励用户养成良好的交费习惯。
(二) 物业管理企业在催收过程中,不应盲目派单或派完催款单就完事,而应该与未缴费业主或客户取得联系,了解业主或客户的情况,具体问题具体分析。
四、管理收益
(一) 在代理型的管理模式下,物业管理企业在为业主或客户提供服务的过程中,其物业管理收支是按实列支的,对企业来说是没有利润的;而物业管理企业作为一个经济实体,必须有一个合理的利润率,否则其经营将失去动力。管理企业与开发商或业主委员会商定的一个按管理企业管理费收入/支出的一定比例,提成给管理企业作为企业利润的资金,即为经理人酬金
(或称管理者酬金)。
管理酬金的支付:按定额利润百分比取酬金:定额利润率一般在10%~15%左右,通常根据物业的档次、智能程度及管理的力度等具体情况商定。
第4篇 物业管理师模拟题-单选题
2008年物业管理师模拟题-单选题
1、物业管理的经费是搞好物业管理的物质基础,管理企业所收的费用要让业主和使用人感到( )。
a 质价相符 b 能够接受 c 价格优惠 d 价格偏低
2、物业管理涉及到的法律很多,遇到的问题又十分复杂,在处理问题时应以()为依据。
a 企业的规章制度 b 业主委员会章程 c 上级行政部门的指示 d 法律、法规
3、物业管理人员应具备的职业道德之一是( )。
a 仪表端庄,形象良好 b 忠于职守,尽职尽责 c 体魄健康,胸怀宽广 d 语言流畅,表达力强
4、物业管理人员在工作中相互推诿,办事拖拉,不符合( )的职业道德要求。
a 忠于职守,尽职尽责 b 实事求是,办事公道 c 谦虚谨慎,文明礼貌 d 遵守纪律,奉公守法
5、物业管理人员要做到人找工作,不要让工作找人。凡是用户需要做的事都是要分秒必争,尽快干好,这体现了( ) 。
a 积极主动,讲求实效 b 谦虚谨慎,文明礼貌 c 刻苦学习,提高素质 d 仪表端庄,良好形象
6、讲求实效,要做到急修零活当时到现场;如果是一般水、电、气、暖方面的问题,虽然当时不处理也不会发生危险,也( )。
a 必须马上修好 b 必须三天内解决 c 要力争当日给用户答复 d 要力争三天内给予答复
7、物业管理企业是指专门从事永久性建筑物、基础配套设施以及( )的现代化科学管理,为业主和用户提供良好的生活、工作和学习环境的服务性企业。
a 场地 b 绿化带 c 道路 d 周围环境
模拟题下载:2008年物业管理师模拟题-单选题
第5篇 物管培训:物业管理公司的组织机构
一、物业管理公司组织机构设置的要求
物业管理公司组织机构的设置必须为实现公司的经营管理目标服务,它的设置应满足以下四个基本要求:
(一)具备服务性的功能
物业管理公司是专门从事物业管理与服务的服务性企业,它的组织机构的设置必须保证具备这些功能,并有助于实现企业的服务宗旨。
(二)充分发挥公司员工潜能
物业管理公司的管理、经营和服务活动都是依靠每一个人来实现的。因此,组织机构的设置要求每一位职员都能人尽其才,充分发挥个人智慧。
(三)关系协调
公司是一个有机整体,是由人、财、物、技术、信息等要素和子系统组成的开放系统,这种系统能否最大地发挥出整体功能,有赖于系统内各要素的协调配合。因此,组织机构的设置必须保证公司内部各种关系的相互协调。
(四)效率与效益
物业管理公司组织机构的设置要求从实际出发,以低成本的投入达到最好的工作效率、经济效益、社会效益以及环境效益。
物业管理公司不是孤立的经济实体,而是开放的组织系统。要设计一个功能齐全、结构合理的组织机构,首先必须明确每一个组织机构的功能作用和具体目标,其次则需要考虑人、财、物等资源分配以及各部门之间、人与人之间的协调关系。组织机构设置的目的性和科学性是保证公司整体协调和高效运作的关键。
二、物业管理公司组织机构设置的原则
为了发挥物业管理公司组织机构的整体功能,实现公司的总目标,根据上述四个基本要求,组织机构的设置应遵循以下原则:
(一)目标原则
公司有自己的经营发展目标,组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲,组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构,因机构设职设人,这是组织机构设置的目标原则。
(二)统一领导与层次管理原则
物业管理公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中,而日常工作的管理与经营权力则逐级授权,实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证,分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题,则不仅会影响各层次管理人员的积极性,而且会使企业逐渐失去长远的战略目标,甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情况下,高层领导尤应注意的层次化管理问题。
(三)分工协作原则
分工协作是社会发展进步的标志,它不仅能提高劳动生产率,而且能发挥整体效益。物业管理公司能否最大程度地发挥出整体效益,取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门,使之各司其职,相互协作,目标也就不难实现了。
(四)责权对应原则
整个公司的责任和权力是对等的,委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权,不仅不能调动管理人员的积极性,而且使责任形同乌有,最终无法保证公司任务的完成;有权无责,必然助长官僚主义,导致权力滥用。
(五)有效管理幅度原则
在处理管理幅度与管理层级的关系时,一般情况下应尽量减少管理层级,尽可能地扩大管理幅度;否则,管理层级多了,人员和费用也多了,会影响公司的经营效率。但是,有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素,管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。
三、物业管理公司组织机构的类型
物业管理公司组织机构的基本类型一般有直线制、直线职能制、生产区域制、事业部制等。目前,我国物业管理公司的组织机构主要采用以下几种形式:
(一)直线制
直线制是企业管理机构最早的一种组织形式。采用这种类型的物业管理公司一般都是小型的专业化物业管理公司,以作业性工作为主,如专门的保洁公司、保安公司、维修公司等。这些公司下设专门的作业组,由经理直接指挥。
直线制的
特点是企业的各级组织机构从上到下实行垂直领导,各级主管人员对所属单位的一切问题负责,不设专门职能机构,只设职能人员协助主管人员工作。
直线制的优点是责权统一,行动效率高;缺点是对领导者的要求比较高,要通晓多种专门知识,亲自处理许多具体业务。
(二)直线职能制
直线职能制是在直线制的基础上吸收了职能制的长处。各级组织单位除主管负责人外,还相应地设置了职能机构。这些职能机构有权在自己的业务范围内从事各项专业管理活动。
目前,一般的大中型物业管理公司都采用直线职能制组织形式。如广州市建设物业管理公司的组织机构基本上即属于这种类型。公司总部设有物业管理部、计划开发部、财务部,下设经营部、房产管理部、江南管理部、江北管理部、天河管理部等,江南、江北和天河等管理部下设业务部门、职能部门,如天河管理部下设土建、水电、绿化环卫、保安队、管理处、资料、预算等业务部门和职能部门。
直线职能制综合了直线制和职能制的优点,既保持了直线制集中统一指挥的优点,又具有职能分工的长处,它将机构形式分为两个层次,一是管理层,一是作业层,这对减轻主管领导的负担,提高决策质量和工作效率起到了非常重要的作用。
直线职能制的组织形式也有不足之处,它的下级往往缺乏必要的自主权,各个职能部门之间因缺乏横向联系而容易产生脱节和矛盾,信息反馈的速度以及对环境的敏感度比较差,等等。因此,采用此种类型的组织机构,应特别注意克服它的弱点。
(三)现行常见的组织机构
物业管理公司的组织机构虽然可以有多种类型,但无论是哪种类型,都必须从实际需要出发,根据自己公司的特点进行设置。目前,一般物业管理公司的机构设置大都采用经理室管理层、职能部门层、下属企业及管理处等三个层级的组织形式。
四、物业管理公司的集团化选择
物业管理公司的集团化选择,是指多家物业管理企业(法人)以实力雄厚的大企业为核心,按一定的关系组成的多法人联合体。物业管理公司随着自身业务的不断拓展和下属企业的不断增多,也可自身发展壮大为企业集团。物业管理公司选择集团化经营的发展道路,实际上是市场竞争的必然结果,它对改善物业管理有以下优点:
1.有利于资源共享,节省管理成本
现代大型物业需要现代化的维护保养设备。但是物业管理公司往往由于业务量不够而不敢购置或不能发挥这些设备的作用,从而造成许多浪费。集团化管理可统筹调配人力物力,降低人力成本,提高设备利用率,从而大大提高市场竞争能力。
2.有利于实施品牌管理
集团化管理将所管辖的物业统一在一个品牌的旗帜下,使每个物业项目在管理理念、服务宗旨、运作模式、规章制度、行为规范甚至制服徽标等方面都能体现品牌的特色,这对推行统一规范化的有偿性服务、树立企业形象都是十分有益的。
3.有利于产生规模经济效益
集团化管理通过对每个物业项目的管理取得合理利润,虽单个项目利润有限,但集中各个项目的微利就合成为可观的经济效益。
4.有利于实现物业管理的社会化和专业化
集团化的物业管理使管理权分散的物业相对集中到一批有品牌的、有实力的集团公司麾下,这对打破“谁建设,谁管理”的物业管理格局是有促进作用的。
第6篇 物业公司质量管理体系
e物业公司质量管理体系
1、 目的说明对公司建立、实施和保持质量管理体系的总体性要求及对质量管理体系文件编制的总要求。
2、 适用范围适用于对公司质量管理体系及体系文件的控制。
3、 职责
3.1 总经理a)负责领导公司建立、实施和保持质量管理体系;b)批准质量手册和发布质量方针和目标。
3.2 管理者代表a)确保质量管理体系的过程得到建立、实施和保持;b)向最高管理者报告质量管理体系的业绩,包括改进的需求;c)确保在整个公司内提高满足顾客要求意识的形成;d)代表公司就与质量管理体系有关的事宜进行联络。
3.3 质管部a)在管理者代表的领导下,确保公司质量管理体系正常运行;b)负责组织编制与质量方针和目标相一致的质量管理体系文件。
4、 对质量管理体系及文件编制的要求
4.1 质量管理体系的总要求公司按照gb/t19001- 标准要求建立了质量管理体系,形成文件,加以保持和实施,并予以持续改进。为此应做到下述要求:a)公司为质量管理体系所需要的过程进行识别,并编制相应的程序文件;这些过程可以是从识别顾客需求到顾客评价的大过程,也可以是具体的质量活动的子过程,如管理评审过程,人员培训过程,服务质量检查与考评过程等;b)明确了过程控制的方法及过程之间相互顺序和接口关系,通过识别、确定、监视、测量分析等对过程进行管理;c)对过程进行管理的目的是实施质量管理体系,实现公司的质量方针和目标;d)对过程进行监视、测量和分析及采取改进措施,是为了实现所策划的结果,并进行持续的改进。
4.2 质量管理体系应形成文件,并贯彻实施和持续改进。
4.2.1 按照gb/t19001- 标准的要求及公司的实际情况,编制了适宜的文件,以使质量管理体系有效运行。
4.2.2 公司质量管理体系文件结构图:
4.2.3 第二级文件可分为两类:a)各部门工作手册,作为各部门运行质量管理体系的常用实施细则:包括管理标准(各种管理制度等),工作标准(岗位责任制和任职要求等),技术标准(国家有关的法律法规、服务规范、服务提供规范、质量控制规范等),部门质量记录文件等;b)其他质量文件:可以是针对特定服务、项目或合同编制的服务质量计划、标准、规范等,文件的组成应适合于其特有的活动方式。
4.2.4 文件规定应与实际运作保持一致,随着质量管理体系的变化及质量方针、目标的变化,应及时修订质量管理体系文件,定期评审,确保有效性、充分性和适宜性,执行《文件控制程序》的有关规定。
4.2.5 文件的详略程序应取决于公司规模、服务类型、过程复杂程度、员工能力素质等,应切合实际,便于理解应用。
4.2.6 文件可呈现任何媒体形式,如纸张、磁盘、光盘或照片、样件等,都应按照《文件控制程序》进行管理。
4.2.7 为实施上述要求,本章编制了下列程序文件:标题 gb/t19001- 标准条款对照
4.1 文件控制程序
4.2.3
4.2 质量记录控制程序
4.2.4 安全生产岗位责任制柴油发电机操作规程塔式起重机安全规程切割机安全操作规程升降机安全操作规程砂轮机安全操作规程
第7篇 某农贸市场物业资料管理计划
**农贸市场物业资料管理计划
科学的、规范化的档案管理能有效地为**农贸市场及公共设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。**农贸市场作为高档住宅项目,其档案资料是十分繁杂的,我们拟采取系统化、科学化、信息化的科学管理手段,明确指定档案管理人员,抓住档案资料的收集、整理、归档、利用四个环节,对所有档案资料进行严格、科学、集中的管理,达到提高物业管理水平、更好地服务业户的目的。
1.物业资料管理流程:
收集:工程技术、维修、改造资料;
证件、装修审批表;
历次管理活动书面、音像记录
整理分类:产权资料;
技术资料;
管理规章及内部管理制度;
历次管理工作资料、记录;
业委会文件、通知、资料、活动记录;
财务帐表及分布方案
归档:按国家示范住宅小区标准及评分细则及iso9001(2000版)质量体系标准建立双档制。
利用:按权限取用,领取时登记,使用后立即归还。
2.档案资料的分类检索
(1)开发建设单位移交档案资料
1)产权资料
项目批准文件
用地批准文件
建筑执照
拆迁安置资料
2)技术资料
**农贸市场规划图
建筑施工图
竣工图
a.总平面图
b.单体建筑、结构、设备竣工图
c.消防、附属工程及地下管网竣工图
地质勘测报告
工程合同
开、竣工报告
工程预决算
图纸会审记录
工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)
隐蔽工程验收签证
沉降观察记录
竣工验收证明书
钢材、水泥等主要材料的质量保证书
新材料、构配件的鉴定合格证书
水电、卫生器具等设备的检验合格证书
砂浆、混凝土试块试压报告
供水试压报告
3)物业资料
**农贸市场基本资料
**农贸市场分项资料
商业配套资料
娱乐设施资料
(2)管理处自建档案资料
1)业户资料
a.业户基本情况
b.产权证书复印件
c.各项签约文件
2)日常管理资料
a.环境管理记录
a.日常巡查记录
b.垃圾清运记录
c.消杀记录
d.噪音检测记录
b.保安管理记录
a.日常巡查记录
b.交接班记录
c.值班记录
d.物资搬运放行记录
e.紧急事件处理记录
f.车辆进出记录
g.夜间查岗记录
c.车辆档案
a.车辆详细资料
b.车位使用协议
d.装修管理资料档案
e.维修服务档案
a.维修委托单
b.维修服务回访记录
f收费管理档案
a.管理费收支公布表
b.管理处与外单位签订的各类合同
c.其它
g.设备管理档案
a.公用设施保养维修记录
b.机电设备保养维修及运行记录
c.设备分承包方维修保养记录
d.设备设施巡视检查记录
e.设备台帐
h.业户意见调查、统计记录
i.业户访问记录
j.业户投诉及处理记录
k.员工管理档案
a.员工个人详细资料
b.员工培训考核记录
c.员工业绩考核记录
d.员工内务管理检查记录
l.培训档案
a.培训计划及实施记录
b.培训考核及跟查记录
c.军事训练及消防演习记录
m.行政文件
a.政府部门文件
b.公司规章制度、通知、通报等文件
c.公司荣誉资料
n.其它
3、档案、资料使用流程:
4、档案资料收、发管理程序
(1)公司重要资料(如开发建设单位提供的资料)接收必须经过管理处主任或其指定负责人验收,完善交接手续后方能分卷归档。
(2)日常管理文件按照公司制定的文件管理程序进行发放及接收,并分卷归档。
5、秀嘉农贸市场档案资料管理要求
(1)采用多种形式的文档储存方式,如电脑磁盘、光碟、录像带、录音带、胶卷、照片、图表等,并采用相适应的保管、储存方法。
(2)尽可能把其它形式的档案资料转化为电子档案储存,便于查找和利用。
(3)电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理,并定期按相关管理流程清除过期失效文件。
(4)原始文件按照文件使用性质及重要性进行分类,并编制相应的文件目录。当文件状况有所变动时,应及时调整目录的有关内容,以保证查阅者及时找到有效的文件。
(5)档案的鉴定必须由管理处指定人员负责,对档案是否有效、作废、复印份数以及保存期限、保存数量等做出决定,未经授权人士无权决定。
(6)档案按不同业务性质分块,以内容分类,统一编号,登记造册,编辑目录,分类保存。
(7)档案保管必须有专人负责,以达到文档管理要求,必须做到档案标识清晰,分类明确,易查找;档案出室必须由授权人员经过登记后方可借出,文件借阅者需妥善保管所借文件,不得涂改、撕毁等,否则追究相关责任;档案入室时必须经过检查,如有轻微破损应立即修补,损坏严重需追究借阅人员的责任。档案管理人员应定期检查档案借阅情况,以便及时收回在外文件,防
止因管理疏忽所导致的文件丢失和泄密。
第8篇 物业管理公司企业文化建设规划纲要
鹏基物业管理公司企业文化建设方案
内强素质，外树形象，开创企业发展新局面
——深圳市鹏基物业管理有限公司企业文化建设规划纲要
企业文化部撰写
绪言
企业文化建设，归根到底，其目的无非是促进企业发展生产力。企业文化是为企业发展服务的。企业文化建设的准绳是企业的发展战略及其目标。围绕这一目标，我们对企业文化建设的规划表述为以下几个方面：一、企业文化建设目标;二、企业核心竞争力;三、企业广告语;四、企业价值观体系;五、企业心理意识;六、步骤、方法与途径;七、企业文化建设组织、职能与运作机制;八、企业文化建设制度;九、企业文化建设配套措施与环境氛围;十、结语。
一、企业文化建设目标：
1、企业文化建设引擎：
合理、切实、宏大的企业抱负及其慎密的发展规划，是企业发展的强劲动力。企业的战略目标是“做深圳最好，创行业一流”。那么，我们对物业管理市场状况的认识是什么?WTO对物业市场的冲击如何?我们的竞争对手在以什么样的方式手段抢占市场?全国物业市场饱和状态如何?还有多大的发展空间?如果我们想进入国际市场，那我们自己又应该从哪些方面努力?公司提供的《物业市场发展与我们的策略》所提供的对物业管理市场的深刻分析与公司所议定的明晰、科学的发展战略，为我们展现出波澜壮阔的市场前景，明确的自我认知和市场定位，理想远大的宏伟蓝图和坚定信心，大胆、新颖、细密、审慎的战略措施与步骤。对国际国内市场风云变幻的敏锐把握、为实现理想而拟定的科学策略和坚定不移的信心决心，构成企业文化建设的广阔背景与动力引擎。
2、企业文化建设向标：
我们企业文化建设基本指向是：“继续创新企业文化建设理论，形成企业文化建设新机制、新模式、新格局，内强素质、外树形象，深化企业品牌的文化底蕴，带动公司管理机制与模式创新，为公司的市场发展战略提供文化资源与精神资源支持。”
3、企业文化建设目标：
总目标：
形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观，培养符合企业价值观要求并具备相当技能的鹏基物业人，建设创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强的核心团队，创造一流的品牌文化，将鹏基物业塑造成“中国物业王”。
分目标：
1、形成与公司发展相适应的、并随着企业发展战略调整而调整的企业核心价值观体系;
2、建立以企业价值观与物业专业技能为框架的培训体系;
3、配合办公室继续建立、完善以市场为导向的激励性人力资源管理机制;
4、确立公司在物业管理理论研究领域的领先地位;
5、建设一支物业管理理念模式研究创新的专家顾问队伍;
6、建设一支符合企业价值观与物业管理技能要求的员工队伍;
7、建设一支“创新力强、凝聚力强、竞争力强、事业心强”的四强核心团队。
二、企业核心竞争力：
当今世界，物业管理市场竞争越来越激烈，而物业管理产品与生产技术却越来越均质化，这就要求，任何一个物业管理企业，要想生存与发展，就必须一方面继续提高物业管理服务的技术专业水平，另一方面，在细分市场的前提下，提供个性化产品与服务，以个性化企业文化塑造企业品牌个性。而后者已经成为当今物业管理市场的主要竞争力。我们鹏基物业管理有限公司的企业核心竞争力是“个性化”。“个性化”的本质是创新，是通过创新实施差别化市场竞争战略。“个性化”作为我们公司的企业核心竞争力，主要由个构件：
个性化市场细分选择;
个性化文化;
个性化管理服务;
个性化创新力;
个性化的人。
公司的企业核心竞争力就是由个性化的人在个性化文化理念氛围中，运用个性化创新力创造出个性化管理服务。
三、企业广告语：
“鹏基物业，阳光家园!”
阐释：突出温馨二字，突出“家”的概念。
“鹏程万里，四季如春!”
阐释：第一句，一是表明公司的抱负与志向，二是表现对业主住户的祝愿。第二句表现三层含义，一是环境优美;二是良好的服务，使人如坐春风;三是在这样的物业环境与服务中的清爽惬意的心情。
“小管家!巧管家!好管家!”
阐释：突出管家角色,表现公司人员精干、管理专业、服务良好的企业形象。
四、企业价值观体系：
(一)、企业精神：“雏鹏精神”、“鹏基精神”或“大鹏精神”
“同心协力，无私奉献;开拓创新;敢为天下先。”
阐释：企业精神是对企业理念、企业价值观的提炼，是鹏基人传统的应有的区别于其他物业公司的价值核心。四句分别表明我们处理对员工与员工的关系、对简单平凡的工作、对风云变幻的市场、对同行业者的关系时公司任何员工都具有和应该具有的精神，也是对公司标识的合理解释。
(二)、企业理念
1、企业宗旨：“营造理想生存空间，
提升现代生活品质，
造福生态民众社会。”
阐释：宗旨也就是使命，从行业性质看，物业管理公司就是要通过对房屋、绿化、卫生、公共设施设备以及安全的维护维修保养保障，营造理想生存环境。但生存是最低基本要求，对生活的高品位追求才是时代的发展方向，民众对服务态度、质量，社区文化的高要求就是表现之一。现代生活方式多样化是必然趋势，但无论何种生活方式，提升品位则是我们一切努力不约而同的方向，也是我们可以有所作为的。另外我们的管理目标之一，毫无疑问，应当是人类与生态环境的和谐统一，这也是目前我们能够想到的最理想的生存境界。三句话，从生存到生活，再从生活到生态民众社会，是递进的追求，是物业企业递进的责任境界要求。
2、发展目标：“创行业一流，做深圳第一。”
阐释：这应该是我们追求的目标，永远的目标。我们立足深圳，逐鹿中华，永远以行业一流为我们的奋斗目标。一流的目标必然要求员工具备争创一流业绩，争当一流员工的思想与意识。宏伟的理想追求成为鞭策员工创新进取的不竭动力。
3、经营理念：“创造五个价值。”“客户是我们的最好传媒。”
阐释：专业化的服务、规范化的管理是我们取胜的手段;为客户、员工、企业、行业、社会创造价值，我们才能得到客户认可、员工热爱、企业认同、同行欣赏、社会承认;客户认可我们的作为，就成为我们自然的、最好的传播媒体，他们为我们做世界一流的市场宣传。
(三)、企业价值观：
1、工作作风：“说就说，干就干;说干就干，干就干好
阐释：这既是鹏基物业的工作方法与态度要求，也是工作效率要求，更是工作质量要求。鹏基人是“秀才”加“兵”于一身。决策时，畅所欲言，集思广益;工作时，雷厉风行，追求卓越，追求第一。不是被动地完成任务，而是主动地创造成果;
2、工作信念：“追求精彩每一天。”
“没有枯燥的工作，只有平庸的人。”
阐释：物业管理工作是单调的，大多是简单重复的工作。但在鹏基人眼里，没有枯燥与乏味，只有无尽的创造、无穷的乐趣。我们每天都在即兴创作出优良的管理服务，每一款给付的服务，都是世间罕有的艺术精品。微笑的艺术，爱心的艺术，专业的艺术，使我们与客户的生活精彩纷呈。只有平庸无能的人才会把工作作得越来越简单，越来越枯燥无味，越来越没有意义。这种人绝对不是鹏基人。精彩生活每一天，是我们工作生活的态度，也正是有了我们，社区生活的每一天都会更加精彩。
3、服务理念：“尽心为客户着想，
尽力让客户满意”
“人文关怀，情感服务。”
阐释：公司要发展，我们就要善待客户。我们的客户不仅是业主、住户，还有地产发展商等，这些都只是外部客户。现代客户服务理念中除了外部客户外，还将公司员工视为公司的内部客户，要求象对外部客户一样对待内部客户。内部客户满意，自然把笑容带给外部客户。没有心里乐开花却脸皮如霜打的怪物。一切以客户为中心，以人文主义的精神，象对待家人一样，善待员工，善待业主，善待发展商，全力做好每一件事情。内外客户的满意度是衡量我们工作优劣的标准。
4、人才观念：
“人才是干出来的，不是看出来的。”
“人人是才，量才适用，发挥特长，优势互补。”
阐释：我们高度重视人才，认为人才是鹏基物业发展壮大所必需的力量源泉;我们选拔人才的标准是干，不是说，也不是看出来的。我们认为任何员工都有自己的特长，都是公司发展所需的人才;每个人的特长不一，不等于人格的高贵与鄙*，而是相互依存，相互欣赏;而且，通过努力学习，不断创新，都可以成长为技能更精的复合型人才;公司为人才创造一个良好的成长环境：我们惟才是用、量才适用，始终将人才视为我们的创业伙伴;人无完人，天生人人皆可用，只要具备公司的企业精神，只要符合公司行为规范要求，大家可以相互信任、相互尊重、相互竞争、相互帮助、取长补短，优势互补，大家和企业一起成长，共创美好明天。
5、质量方针：“客户满意，超越国优，追求卓越。”
阐释：我们以客户满意为最高服务质量标准，力争超越“国优”，创造卓越的质量标准。
6、道德规范：“诚信为人，敬业爱岗”
阐释：鹏基人以诚信为做人立业之本，对客户、同事、亲人、朋友等都要诚心诚意，做老实人，说老实话，办老实事;要信任他人，欣赏他人，关心他人、帮助他人，并讲求信誉;信任人，也要争取让别人也信任自己。我们富有创造性地投入自己的本职工作，相信自己的工作能为他人、为企业、为社会作贡献，同时也是为自己创造价值。
7、管家意识：“开源节流，精打细算，勤俭持家。”
阐释：公司要生存，一*开拓市场，广进财源;二*处处节约，控制功耗。在我们与业主的关系中，我们的角色定位是为业主当好管家，必须精打细算，勤俭持家。
五、企业心理意识：
面对国内国际政治经济形势的深刻变革，作为鹏基人，要想在未来十年内不被日趋激烈的竞争淘汰出局，要想在风云变幻的市场中争得生存、发展的一锥之地，就必须具备基本的企业心理意识：
1、危机意识：政企分开，是中国政府的切肤之痛，开放对国计民生没多大影响的服务业，让外国优秀企业进入中国市场，通过竞争，淘汰那些*政府喂奶的弱者，造就适应国际市场竞争的强者，是发展民族企业的根本途径。我们现在已经没有时间去等待，等天等地，不如奋起一搏。争一争，有可能生;一味坐等，只能是死。混一天是两晌的心态，只会害了企业，也害了自己。只有懦夫，才只会悲天吝人，而不抓紧时间，练就一身本领，使自己强大，使企业强大，只等企业倒闭之后去领救济金。
2、竞争意识：市场经济，就是要市场以价格与供求关系为杠杆，调节社会资源的流向。竞争，就是要与竞争对手争得社会客户资源、文化资源、资金资源、人力资源、科技资源等等。没有竞争意识，无疑于将生存发展的机会拱手让人。
3、创新意识：创新是企业发展的不竭动力。只有创新，才有生机勃勃的人，才有生机勃勃的企业。创新意识是创新行为、创新能力的启点。
4、服务意识：物业管理处于第三产业，属于服务性行业。优良的服务是当今企业竞争的重要砝码。服务性行业以服务为业，是本分;以服务制胜，是战略。
5、成本意识：无论是生存还是发展，都需要成本。物业管理行业是微利保本行业，开源乏术，就必须抓好节流问题。我们的管家角色也要求我们必须学会精打细算、勤俭持家。用最少的钱，办最多的事。
6、安全意识：安全是物业管理的首要任务，没有安全的物业，即使地藏黄金，也是不宜人居。
7、协作意识：包括两个基本点，一是协助别人，这是真正将企业利益置之于个人利益之上的根本标志。是作为企业人的最基本的道德与素质要求。二是请别人协助。这是承认、欣赏别人的最好表示。个人主义、小集团主义是协作的大敌。对内与同事协作，对外与同行、客户协作，才能为大家争取最广阔的生存空间与良好氛围。
8、主人翁意识：树立“企业即我，我即企业”的主人翁意识，员工与企业荣辱与共，同甘共苦，企业才有前途与希望。
9、创业意识：我们公司成立时间不长，“我家有女初长成。”还没有经历真正的市场风浪洗礼.实际上,我们还处于创业阶段.因为我们还没有真正脱离生存危机,因此,我们需要具备创业意识;因为我们是一批血性男人,因此我们具有创业精神.六、步骤、方法与途径：
正是由于鹏基物业管理有限公司不仅赋予自己创新的企业精神，而且拥有相应的创新组织及创新激励机制。因而，在企业文化的建设中，我们对自己的企业文化建设不断及时检讨，不断深化对企业文化建设的认识，进而不断调整企业文化建设格局。最近，我们对自己的企业文化建设状况有了更加清晰的认识，建设力量投入分布更加合理，目标更加明确，从而使我们的企业文化建设进入可控性与可操作性更强的境界。
(1)基本理论：
鹏基物业企业文化建设的FED理论
1、F(Factor，因素、要素)。我们认为鹏基物业的企业文化主要以下因素构成：①精神理念、②物化标识、③制度规范、④行为方式、⑤诱发性社区文化。其中，精神理念指企业理念、思想、精神、理想等，属于价值观范畴;物化标识是传达精神理念、思想的物质形式，如CI标识、环境装饰、员工服饰、产品等;制度规范是精神理念价值观细化而成的规章制度、行为规范;行为方式则是企业精神理念在企业管理行为、员工工作、生活行为上的具体表现;诱发性社区文化是企业精神理念在企业与社区其他主体互动关系中的体现。
对企业文化建设因素(Factor)认识的理清有三个方面的意义:一是有助于我们明白企业文化建设应从哪些方面着手，并由此建立我们对企业文化建设状况的衡量指标，便于我们检讨自己企业文化建设完整性、系统性;二是我们将Factor诸要素与时代背景、企业发展阶段等坐标指数联系考察，审视我们在诸要素建设上的力度、深度与合理性、科学性。三是当我们按照Factor
的要求，确立诸个要素的具体内涵时，它意味着我们只是完成了企业文化的基础工作，是属于企业文化建设的初始阶段，也是企业文化建设最浅层次的境界。我们称之为第一层境界。
2、E(Emphasis，重点)。企业文化按照存在状态看，它可以分为静态文化和动态文化。静态文化包括企业环境装饰、CI标识、规章制度、准则条例、产品等;动态文化则包括思维活动、行为等，是在行动中体现出的文化。我们认为，建设企业文化的重点是企业文化由静态到动态的转化。如果我们所建设的企业文化只停留在纸上，那这样的企业文化是浅层次的、虚幻的文化。因而，企业文化由静态到动态的转化是企业文化建设的重点。对企业文化建设重点(Emphasis)的认识的厘清，有助于我们合理分配时间和精力，集中力量研究这一转化的机制及过程，研究其转化途径与办法，把握转化的方向与性质，使企业文化真正从理论、概念、思想、制度、规则转化为实实在在的精神活动与工作活动，使企业人的行为转化为企业理念的具体表现。我们自己把这一转化过程实施称为企业文化建设的第二层境界，是略高于掌握Factor的另一层境界。
3、D(Difficulty，难点)。企业文化按照它的表现形式看，可以分为显文化与潜文化。显文化是指被企业所认可的企业基本理念和价值观及其在诸要素的展现。然而，这种显文化只是处于被企业所认可的状态，大多有规范的文本表现形式，如制度、CI系统等。作为分散的个人或小团队所认可的思想与行为模式，如习惯、习俗、员工个人思想及行为等，是与显文化相对的潜文化。潜文化的存在，导致了企业文化建设过程中的一种病态现象，即“说”与“做”不一致的“两张皮现象”。我们认为促使潜文化对显文化的认同，或者将潜文化限制在一定范围内，大力弘扬显文化，使显文化尽可能地渗透、支配潜文化，是企业文化建设的最大难点。我们同时认为，恰当处理潜文化，促成显文化对潜文化的同化，合理利用潜文化，是企业文化建设的最理想的境界。我们称之为企业文化建设的第三层境界。FED理论的创立是鹏基物业管理有限公司全体员工在鹏基集团公司“新理念、新机制、新模式”思想的指导下，致力于企业文化建设理论创新的成果。它成为我们今后一段时间内进行企业文化建设的基本思路与指导思想。我们理出的基本思路是：
(二)基本步骤：
首先以Factor(因素)为指导，整理整合鹏基物业管理有限公司现有企业文化资源，检讨、改进企业文化诸要素建设状况;然后以Emphasis(重点)为指导，强化企业静态文化向动态文化转化，积极探索静动转化途径与办法，建立科学的转化机制;最后是以Difficulties为指导，通过对企业相关制度的改进，建立激励机制，促成潜文化对显文化的认同。
(三)基本措施方案：
系列企业典礼与仪式方案;
标准化行为模式推广方案;
企业文化与专业技能培训课程开发实施方案;
企业文化建设项目量化考核方案;
企业文化媒体立体化方案：内刊·网站·公众媒介·公共舆论
开展系列“创优胜，树标兵，授勋章”活动方案;
实施以理论武装品牌战略方案;
社区文化系列主题活动方案;
七、企业文化建设组织、职能与运作机制：
“建立网络化企业文化建设组织”：
成立了企业文化部，负责公司企业文化建设理论创新、发展规划、活动策划、组织企业文化考核以及企业文化建设有关制度的制定等工作，构造出公司企业文化建设运作中心;成立了企业文化研究会，主要由各职能部门负责人及企业文化建设骨干组成，定期研讨企业文化建设理论，审议企业文化建设方案，组织落实企业文化建设项目等，将行政力通过非职能组织方式运作起来，实现职能化与非职能化的有机结合，使企业文化建设得到可*的组织保障;
三是组织企业文化联络小组，由企业文化联络员组成，主要负责协助企业文化部上传下达的联络工作，负责业主、员工的意愿调查和建议收集，组织各类宣传稿件，监督企业文化建设项目进程，参与企业文化效果考核。这样，我们就构建了纵横相连的企业文化组织网络，使每位员工成为这一组织网络的一个网结，牵一发而动全身，大大提高了企业文化建设功效。例如，一个员工对公司企业文化提出一个建议构思，很快通过联络员反馈至企业文化部，企业文化部通过调查、研究予以采纳认为应当立即执行的，可以提出方案，提请企业文化研究会审议通过，并将任务分配以文件形式下达给各责任人，由联络员负责跟踪监督，企业文化部组织考核验收，而考核成绩作为决定年终奖金的重要参考依据，从而形成一套比较完善的非职能化组织管理系统。
八、企业文化建设制度：
包括：1、《企业文化建设组织制度》;
2、《企业文化项目管理制度》;
3、《企业文化培训制度》
4.>等相关配套制度。
九、企业文化建设配套措施与环境氛围：
包括以下事项:
1.公司大力倡导;
2.领导以身作则;
3.共同参与激励;
4.政策配套支持;
5.硬件配套支持。
十、结语：
企业文化的核心是企业价值观，关键在于建立一整套有效的落实机制，需要高层强力推动，全体参与与配合。我们相信，在大家的共同努力下，鹏基物业人的优良传统与作风完全可以成为世界一流的风尚，鹏基物业的品牌必定成为世界一流的品牌。
第9篇 某小区前期物业管理招标程序
小区前期物业管理招标程序
1、 2004.06.30成立招标机构
2、 2004.06.30编制招标文件完成
3、 2004.06.30申请招标(招标申请书)
4、 2004.06.30招标人资格预审通知
5、 2004.07.15投标人资格预审(投标人资格预审文件)
6、 2004.07.15投标单位确定
7、 2004.07.15招标邀请
8、 2004.07.30招标会
9、 2004.07.30编制投标书
10、2004.08.10投标(交投标保证金)
11、2004.08.11评标
12、2004.08.15议标
13、2004.08.15定标(中标通知书、中标承诺书、履约保证金)
14、2004.08.30签订前期物业管理委托合同
房地产开发有限公司
年 月 日
第10篇 物业管理商会章程-范文
物业管理商会章程范文
第一章 总则
第一条 本会名称为:z省物业商会。
英文名称:z propeity management association
缩 写:hpma
第二条 本会是z省从事物业管理及相关行业的企业及专业人士自愿结成的非营利性社会组织。
第三条 本会的宗旨是遵守我国宪法、法律、法规和政策,遵守社会主义道德风尚,引导和教育会员爱国、敬业、诚信、守法,维护会员的合法权益,反映会员呼声,发挥联系党和政府与会员的桥梁、纽带作用,为我省物业管理行业的规范和发展做出贡献。
第四条 本会接受z省工商联、z省民政厅的业务指导和监督管理。
第五条 本会所在地为z省郑州市。
第二章 业务范围
第六条 本会的业务范围:
(一)宣传、贯彻党和国家的方针政策,引导物业管理企业树立社会主义公私观、信用观、义利观和法制观,引导企业回报社会,规范企业行为,促进行业自律;
(二)建立与政府部门沟通渠道,向政府主管部门反映行业的建议和诉求,在政府和企业之间起到桥梁作用;
(三)积极为政府、社会、企业服务,维护会员的合法权益,为会员提供维权服务,反映会员的困难、意见和要求,积极协助企业化解矛盾,调解纠纷;
(四)搞好行业评选,推广行业经验;
(五)为会员提供信息服务,建立综合信息库,做好信息收集与发布服务;
(六)推动行业内外横向联合,组织国内外物业管理及相关行业交流研讨会,组织专家对物业管理发展走向和现实疑难问题进行探讨、论证,提出科学权威的观点和理论及解决问题的办法,组织行业学习、考察,提高物业及相关行业管理水平;
(七)组织会员举办各种形式的活动和专业培训,开展咨询服务;
(八)组织会员参加z省工商联开展的各项活动,承办政府等有关部门委托办理的其他事宜。
第三章 会员
第七条 本会的会员种类:
(一)单位会员:从事物业管理及相关行业的企业;
(二)团体会员:本行业的社会团体;
(三)个人会员:物业管理及相关行业的从业者,经济、理论、法律工作者以及其他相关人士。
第八条 申请加入本会的会员,必须具备下列条件:
(一)承认并遵守本会的章程;
(二)有加入本会的意愿;
(三)单位会员在本会业务领域内信誉良好,无不良经营行为记录,在行业内具有一定的影响力;个人会员无违法违纪记录。
第九条 会员入会的程序是:
(一)提交入会申请书;
(二)经理事会讨论通过;
(三)由理事会或理事会授权的机构发给会员证。
第十条 会员享有下列权利:
(一)本会的选举权、被选举权和表决权;
(二)参加本会的活动,优惠取得本会拥有和掌握的最新信息资料;
(三)获得本会开展的所有服务项目的优先享受权;
(四)对本会工作享有批评建议权和监督权;
(五)入会自愿、退会自由;
(六)向本会提出帮助维护自身合法权益的要求。
第十一条 会员履行下列义务:
(一)遵守本会章程,执行本会的决议;
(二)维护本会合法权益,不发生违反章程行为;
(三)参加本会活动并完成本会交办的工作;
(四)按规定及时缴纳会费;
(五)向本会反映情况,提供相关资料。
第十二条 会员要求退会应书面通知本会,并退还会员证。本会会员一年内不履行义务,包括一年不缴纳会费或不参加本会活动的,视为自动退会。
第十三条 会员如有严重违反本章程的行为,经本会理事会表决通过,予以除名,并收回会员证,单位会员被工商部门吊销营业执照的,其会员资格将随之自动取消。
第四章 组织机构和负责人产生、罢免
第十四条 本会的最高权力机构是会员代表大会,其职权是:
(一)制定和修改章程;
(二)选举和罢免理事;
(三)审议理事会的工作报告和财务报告;
(四)决定终止事宜;
(五)决定其他重大事宜。
第十五条 会员代表大会须有五分之四以上的会员代表出席方能召开,其决议须经到会会员代表三分之二以上表决通过方能生效。
第十六条 会员代表大会每届四年。如因特殊情况需要提前或延期换届时,须由理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意,但提前或延期换届不超过一年。
第十七条 理事会由会员代表大会选举产生,是会员代表大会的执行机构,在会员代表大会闭会期间,理事会是本会最高领导机构,对会员代表大会负责。
第十八条 理事会的职权是:
(一)执行会员代表大会的决议;
(二)选举和罢免会长、副会长、秘书长、常务理事;
(三)筹备召开会员代表大会;
(四)向会员代表大会报告工作及财务状况;
(五)聘任名誉会长、顾问,决定会员的吸收和除名;
(六)决定设立办事机构、分支机构、代表机构和实体机构;
(七)决定副秘书长、各机构主要负责人的聘任;
(八)领导本会各机构开展工作;
(九)制定内部管理制度;
(十)确定本会的工作方针、工作任务并制定本会工作计划;
(十一)决定其他重大事项。
第十九条 理事会须有五分之四以上理事出席方能召开,其决议须经到会理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十条 理事会会议每年召开一次,情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十一条 常务理事会由理事会选举产生,选举会长一人、副会长若干人、秘书长一人、常务理事若干人,组成常务理事会。在理事会闭会期间,常务理事会行使理事会职权,对理事会负责并报告工作。
第二十二条 常务理事会须有五分之四以上常务理事出席方能召开,其决议须经到会常务理事三分之二以上表决通过方能生效。
第二十三条 常务理事会会议半年召开一次;情况特殊的也可采用通讯形式召开。
第二十四条 本会的会长、副会长、秘书长必须具备下列条件:
(一)坚持党的路线、方针、政策、政治素质好;
(二)在本会业务领域内有较大影响,热心商会工作;
(三)会长、副会长、秘书长最高任职年龄不超过70周岁,秘书长为专职;
(四)身体健康,能坚持正常工作;
(五)未受过剥夺政治权利的刑事处罚;
(六)具有完全民事行为能力。
第二十五条 本会会长、副会长、秘书长的变更,需经会长会议提名,报省工商联考察同意,提请理事会表决通过后,方可任职;
本会会长、副会长、秘书长如超过最高任职年龄的,须经理事会表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职。
第二十六条 本会会长每届四年,连任最多不超过两届;副会长、秘书长每届四年,可以连选连任。但在任职期间,若发生不符合任职条件的情况,由理事会作出相关处理意见,并报z省工商联和z省民政厅审核批准。因特殊情况需延长任期的,须经会员大会到会人员三分之二以上表决通过,报z省工商联审查并经z省民政厅批准同意后,方可任职”。
第二十七条 本会的法定代表人不得兼任其他团体的法定代表人。
第二十八条 本会会长行使下列职权:
(一) 召集和主持理事会或常务理事会;
(二) 检查会员代表大会、理事会、常务理事会决议的落实情况;
(三) 代表本会签署有关重要文件;
(四) 其它有关事项。
第二十九条 本会秘书长行使下列职权:
(一) 主持办事机构开展日常工作,组织实施年度工作计划;
(二) 协调各分支机构、代表机构和实体机构开展工作;
(三) 提名副秘书长以及各办事机构、分支机构、代表机构和实体机构主要负责人,交理事会或常务理事会决定;
(四) 决定办事机构、分支机构、代表机构和实体机构专职工作人员的聘用;
(五) 处理其他日常事务。
第五章 资产管理、使用原则
第三十条 本会经费来源:
(一)会费;
(二)捐赠及有关部门资助;
(三)在核准的业务范围内开展活动或服务的收入;
(四)创办经济实体收入;
(五)其他合法收入。
第三十一条 本会按照国家有关规定收取会员会费。
第三十二条 本会经费必须用于本章程规定的业务范围和事业的发展,不得在会员中分配。
第三十三条 本会建立严格的财务管理制度,保证会计资料合法、真实、准确、完整。
第三十四条 本会配备具有专业资格的会计人员,会计不得兼任出纳。会计人员必须进行会计核算,实行会计监督。会计人员调动工作或离职时,必须严格按照国家相关政策规定执行,与接管人员办清交接手续。
第三十五条 本会的资产管理必须执行国家规定的财务管理制度,接受会员代表大会和财政部门的监督。资产来源属于社会捐赠、资助的必须接受审计机关的监督,并将有关情况以适当的方式向社会公布。
第三十六条 本会换届或更换法定代表人之前,必须接受省工商联和省民政厅组织的财务审计。
第三十七条 本会的资产,任何单位、个人不得侵占、私分和挪用。
第三十八条 本会专职工作人员的工资和保险、福利待遇,参照国家及本行业薪酬标准执行。
第六章 章程的修改程序
第三十九条 对本会章程的修改,须经理事会表决通过后报会员代表大会审议。
第四十条 本会修改的章程,须在会员代表大会通过后15日内,经z省工商联审查同意,并报z省民政厅核准后生效。
第七章 终止程序及终止后的财产处理
第四十一条 本会完成宗旨或自行解散或由于分立、合并等原因需要注销的,由理事会或常务理事会提出终止动议,终止动议须经会员代表大会表决通过,并报z省工商联审查同意。
第四十二条 本会终止前,须在z省工商联及有关机关指导下成立清算组织,清理债权债务,处理善后事宜。清算期间,不开展清算以外的活动。
第四十三条 本会经z省民政厅办理注销登记手续后即为终止。
第四十四条 本会终止后的剩余财产,在z省工商联和z省民政厅的监督下,按照国家有关规定,用于发展与本会宗旨相关的事业。
第八章 附则
第四十五条 本章程经 年月日会员代表大会表决通过后生效。
第11篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、电梯运行与管理。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
7、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。
(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。
(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。
(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。
(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。
(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。
第12篇 物业管理师技能考试题新
物业管理师技能试题
1、 物业管理对物业的基本要求
物业管理对物业的基本要求,不仅是从物业交付使用后便于管理的角度考虑,更要从业主和使用人的角度考虑。具体要求有:
1)、物业的设计要“科学、合理、适用、美观”,并要方便维修和养护。
2)、建筑质量要好减少使用成本。
3)、设施齐全,能为使用人提供多种服务。
4)环境优美、安全、舒适。
5)、为物业管理提供必要的设施。
2、 物业管理早期介入的物质准备包括那些方面的工作
1)、人员准备,综合素质高。
2)、资料准备,对方的资料和法规。
3)、设备准备,车辆、器材。
4)、资金准备。
3、 规划设计阶段的工作应该注意反映那些问题
1)、配套设施的完善问题。
2)、水电供应容量问题。
3)、安全保卫系统。
4)、垃圾处理方式。
5)、高层建筑物外观的清洁问题。
6)、消防设施问题。
7)、物业管理需要的设备问题。
8)、对建筑材料得意见。
9)、其他问题。
4、 物业建设阶段的工作应从哪些方面对工程进行监督
1) 监督工程质量,漏水、渗水问题,水电管线的布置。
2) 监督建设工程,是否按图纸施工,建筑材料的规格质量。
3) 监督物业附属设施设备的配套建设过程。
4) 监督特殊附属设施设备的建设过程。
5、 拟管项目全面情况调查研究的主要内容
1) 项目的位置。
2) 项目的面积。
3) 项目建筑情况。
4) 配套交通状况。
5) 消防、安保、清洁等设施状况。
6) 项目性质及特色。
7) 政府的支持、扶持和介入程度。
8) 开发商的背景。
9) 周边环境状况。
6、 竟标项目进行全面调查的主要内容,从什么渠道得到信息
1) 派人实地考察。
2) 从新闻媒介收集信息。
3) 向政府有关部门了解。
4) 其他途径。
7、 怎样对住区人员自然状况进行分析
1) 总人数,它决定需求的总体规模。
2) 性别,不同性别具有需求的差异性。
3) 年龄,不同年龄段有需求的特殊性。
4) 职业和学历,这决定了需求的种类和档次。
5) 民族,不同民族的生活习惯各异。
6) 经济收入,收入水平直接决定需求水平。
8、 我们应该按什么思路对住区人员需求进行分析
1) 按需求的对象分为物质需求和精神需求。
2) 按需求的弹性分为小弹性需求和大弹性需求。满足需求弹性小的公共设施是必须的,满足弹性大的公共设施应从实际出发,注意提高其效益。
3) 按需求的条件分为现实的需求和潜在的需求。
4) 马斯洛的需求层
次划分法:生理、安全、社会、尊重、自我实现需求。
5) 人的需求是由低级向高级不断发展。
6) 既要定性分析又要定量分析制定方案才有针对性。
9、 怎样分析用户需求特性
1) 对象性,人的需求总是指向某种物品和事物的,管区的各种设施越能满足人们的需求,就越能激发人的需求。
2) 条件性,人的需求是在一定条件下产生的,最主要的条件是购买能力。
3) 欲求性,需求一旦产生就会形成一种欲望,进而产生消费动机。
4) 关连性,前一种需求得到满足,后一种需求就会产生。
5) 反复性,有些需求会产生周而复始的现象。
6) 选择性,对品种或地点的选择。
10、 如何进行对竞争对手企业情况的调查
1) 竞争对手总体情况调查,对手有多少,分布如何,具体竞争对手是谁
2) 竞争对手能力调查,资金、规模、业绩、技术水平和经营水平。
3) 竞争者成功的奥妙。
4) 本企业与之竞争成功的机会有多大。
11、 拟定物业管理方案前企业应该做好哪些准备工作
1) 组建工作班子。
2) 对人员进行培训。
3) 准备经费。
4) 准备设备。
5) 准备相关资料。
12、 物业管理方案包括哪些内容
1) 物业管理档次,物业的类型、功能将决定不同的物业消费水平,从而确定物业管理的不同档次。物业管理档次的确定是制定物业管理方案的基础,管理档次不同决定了管理与服务的项目、标准及费用的不同。
2) 物业管理服务的标准,物业的类型、功能、和档次决定物业管理服务的项目和质量标准。
3) 物业管理财务收支预算,物业管理是有偿的服务与管理,物业管理方案的核心是物业管理档次决定管理应达到的服务标准和收费标准。
13、 物业管理方案的基本结构
1) 项目管理的整体设想与策划。
2) 管理模式,包括:运作模式、工作流程、组织架构、激励机制、信息反馈处理机制。
3) 人力资源管理,人员的配备、培训、管理。
4) 规章制度建设,规章制度的建立、档案的建立与管理、办公自动化管理。
5) 经营管理指标,经营、管理指标承诺及采取的措施。
6) 社区文化建设与社会服务。
7) 财务管理及经费收入测算。
8) 日常管理。
9) 物业维修养护计划和实施。
14、 制定物业管理方案的主要步骤
1) 成立机构、培训人员。
2) 准备经费、设备、资料。
3) 项目、使用人需求、竞争对手调查。
4) 研究分析调查资料。
5) 确立管理档次、管理目标。
6) 确立主要措施和服务管理项目。
7) 经费预算。
8) 草拟方案文本。
9) 向专家顾问咨询。
10) 送公司领导审阅。
11) 修改、研讨、可行性研究。
12) 定稿、实施、反馈。
15、 制定物业管理方案的主要方法
1) 经理意见法。经理意见为主,征求意见为基础。
2) 内部征询法。广泛征求意见,综合归纳后制订。
3) 学习借鉴法。借鉴国内外对相似物业管理的思路。
4) 专家意见法。在向专家全面介绍调查结果的基础上,请专家协助制订。
5) 综合制
定法。综合运用以上四种方法制定。
16、 物业管理企业内部制度的建立主要有哪些内容
1) 员工管理条例:劳动用工制度,员工行为规范,员工福利制度,企业奖惩制度。
2) 各部门的职责范围:办公室、财务部、管理部门、服务部门。
3) 员工岗位责任制:经理室人员、办公室人员、管理处人员岗位职责。
17、 建立物业管理企业外部制度,应该从哪些方面着手建立
1) 物业接管验收规定。
2) 楼宇入住规定:入住通知单书,收楼须知,入住手续书,入住合约。
3) 物业管理合约:明确业主、开发商、管理者的权利与责任,明确对物业公共部位及公共设施的管理,对物业损坏无法正常使用的规定,管理费用的规定,法律责任和其他事项。
4) 住户手册:居住区概况与管理,业主须知,日常管理与维修,物业管理条理,综合服务和有关部门电话号码。
5) 住宅区房屋及设施接代管制度:对接管范围、标准程序的规定,对房屋代管权责的规定。
6) 房屋管理服务制度:房屋维修养护规定,房屋装修管理规定。
7) 住宅区管理规定:治安消防车辆,卫生绿化,楼宇市场管理,禁止违章。
8) 业主公约和业主委员会章程。
18、 制定物业管理制度的程序
1) 研究所管物业的实际情况。
2) 研究业主及使用人的全面情况。
3) 正确评价本企业现状。
4) 学习有关政策法规,借鉴外企业经验。
5) 形成规章制度条目及思路。
6) 分头草拟,征求意见,讨论修改。
7) 定稿-批准-执行。
19、 业主公约其法律依据
1)《民法通则》规定:不动产的相林各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则,正确处理藏水、排水、通行、通风、采光等相临关系。
2)建设部《城市异产毗连房屋暂行规定》:所有人和使用人对公用的部位和设施,应共同合理使用并承担相应义务。
20、 业主公约的特点
1) 公约的主体是全体业主。
2) 公约的客体是物业使用、维修和管理等方面的行为。
3) 公约的内容是有关物业使用维修管理方面的权利和义务,既有法律规范又有社会公德的内容。
4) 公约经业主签约,大会审议通过,对全体业主和使用人都具有约束力。
5) 公约的立足点是订约主体的自我意识与行为的把握。
21、 业主公约的主要内容
业主公约一般由政府行政管理部门统一制订示范文本。业主大会可根据本物业区域的实际情况进行修改补充,经业主签约或业主大会通过后,上报行政主管部门备案。业主公约应包括的内容有:
1) 物业的名称、地点、面积及户数。
2) 公共场所及公共设施状况。
3) 业主大会的召集程序及决定重大事项的方式。
4) 业主使用公共场所及公共设施的权益。
5) 业主参与管理和监督的权利。
6) 各项维修,养护和管理费的交纳。
7) 业主应遵守的行为准则。
8) 违约责任及其他有关事项。
22、 业主公约订立的原则
1) 合法性原则。符合有关政策法规和土地使用权出让合同规定。
2) 集体性原则。以全体业主的集体利益为目标。
3) 民主性原则。通过业主大会的形式订立,反应全体业主的利益和要求。
23、 首次制订业主公约一般按什么程序进行
1) 组织人员学习有关政策法规,研究“示范文本”。
2) 结合实际情况,依照“示范文本”制定公约草案。
3) 公约草案提交业主大会讨论修改。
4) 业主大会通过。
5) 业主签字,业主公约生效。
24、《业主公约》和《物业管理公约》有什么区别
二者约束的主体不一样。
在物业管理中,用来约束主体行为的公约有《业主公约》和《物业管理公约》。《业主公约》的主体是全体业主,《物业管理公约》的主体是业主、使用人、物业管理经营者。因此,违反《公约》行为一般分为三种:
1) 业主违反《公约》。
2) 使用人违反《公约》。
3) 物业管理公司违反《公约》。
25、装修时违反《公约》的行为界定
装修时违反公约的行为有:
6) 随意改动房屋结构,拆出承重墙,改变水电气管线走向。
7) 外墙任意添装防护栏和晾衣架。
8) 装修时违章使用或损坏公共设施设备。
9) 拒绝交纳装修垃圾清运费。
26、搬迁时违反《公约》的行为如何界定
搬迁时违反公约的行为有:
1) 占用或损坏公共部位和设施设备,违章使用电梯等设备。
2) 不按规定时间搬迁,妨碍滋扰他人。
3) 用超长超重易污染物品损坏公物或伤害他人。
27、日常违反《公约》的行为怎样界定
日常违反公约的行为有:
1) 违规转租房屋。
2) 不执行业主大会决议。
3) 拒绝交纳管理费和毗连部位的维修养护费。
4) 任意搭建放置自用设施。
5) 违章使用水电气和电梯设备。
6) 占用或损坏公共部位和公共设施。
7) 随意堆放杂物,丢弃垃圾和高空抛物。
8) 违规存放易燃易爆等危险品。
9) 践踏占用绿化用地。
10) 乱设摊点、广告牌。
11) 随意停车,噪声扰民。
12) 违规饲养家畜家禽。
28、做到及时发现各种违章行为应该注意哪些方面
1) 物管人员要加强责任心,认真履行岗位职责。
2) 各部门负责人经常检查员工是否到位,及时发现并处理业主或使用人的违约行为。
3) 提高业主和使用人自觉遵守公约的意识,建立有效的监督机制,认真接待并处理业主和使用人反映的违约行为。
29、公约与物业管理制度有哪些共性和个性违反了公约或管理制度应如何正确处理
1) 公约与管理制度的共性有:1目的相同,都是为了维护物业的完好及正常使用。2实质内容相近,都是规范主体在物业管理活动中的行为。
2) 公约与管理制度的个性有:1制订者不同,管理制度由物业管理企业制订;公约由业主委员会制订。2承诺人与制约人不同,管理制度由物业管理公司承诺,制约业主和使用人;公约由全体业主或业主、使用人和物业管理公司共同承诺,相互制约。3性质不同:制度是管理性,属于硬性约束;公约是承诺制约性,具有软约束的特点。4对违反者处理方式不同,违反管理制度轻者批评教育,严重者给予民事或刑事处理;违反公约只能按公约约定的方式处理。
3) 正确处理违反公约行为的方法有:1规劝。2制止。3批评。4警告。5按管理制度处理。6提起民事诉讼。
30、有关装修管理规定(装修的流程)
1) 住户装修申报:1业主装修前必须向工程部提出申请。2工程部对业主的资格进行确认并提供有关资料。3业主尽快请设计公司设计并选择合格的装修单位。4业主15天内将装修设计图纸交工程部。
2) 物业管理公司审批:1业主递交装修方案一周后,工程部会同安保部对方案进行审核。2装修方案最终由物业管理公司批准后方可实施。3方案批准后按规定签协议,领取装修许可证。
3) 装修施工单位:1与物业管理公司签订《装修施工责任书》,领取施工许可证。2按批准的方案进行施工,不得有任
何更改。3在施工期间严格遵守管理规定。4严格执行建设部《建筑内部装修设计防火规范》。
4) 物业公司验收:1装修完工后由业主通知有关部门验收。2隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。3验收合格后由工程部向业主出具竣工验收单。4业主贫验收单到管理部和安保部办理必要的手续。
31、物业管理资金的概念、物业资金管理的概念
1) 物业管理资金是:为保持物业及附属设备设施的状态完好和使用安全,充分发挥物业的各项功能以满足业主需要而投入的货币总和。物业管理资金根据所处阶段不同,分为物业管理启动资金和日常物业管理资金。
2) 物业资金的管理是:物业管理企业对管理资金的筹措、使用、运作所进行的财务管理活动的整个过程。管理对象是物业管理资金,管理目的是有计划低成本、最大限度地筹集资金和提高资金的运用效率。
32、物业管理启动资金的来源
物业管理启动资金是物业管理企业开展工作初始阶段所需各项必要开支的资金,以及物业公共设施专用维修基金。其中包括两部分:
1) 管理企业形成、建立、组成所需的资金。来源-房地产开发企业单位组织及个人出资入股形式。用于-企业的注册资本、办公场所、办公用品、职工工资等。
2) 物业公共设施维修基金。来源-从三方面收取:国家、集体、个人。用于-物业的意外事故大修及日常维护。
33、物业公共设施维修基金如何进行管理
1) 物业管理委员会设帐存入银行专户。
2) 使用时专款专用,由管委会监察批准。
3) 不宜由管理企业掌管,防止短期行为。
4) 近期不用时应在确保安全的基础上,争取合理运作使其增值。
34、日常物业管理资金的来源与管理
1) 物业管理服务费。由管委会、管理企业和政府物价部门几方面考虑,共同协商制定。
2) 物业管理企业开展多种经营收入。
3) 其他收入。政府政策性拨款、单位个人捐赠、物业升值、投机性收入。
日常物业管理资金的管理主要有两个方面:
1) 收取使用管理。及时有效地收取各种费用,有计划地使用、量收支出、专款专用。
2) 财务方面管理。加强财会制度的建立和监督力度;杜绝内部财务漏洞,避免发生意外事故;防止贪污冒领等现象发生;加强安全保卫工作。
35、物业管理资金的性质
1) 根据物业管理所有者不同可分为国有资金、集体所有资金、私有资金、多产权所有资金。
2) 根据物业管理的对象和目的分为经营性资金和消费资金。
3) 物业管理资金性质的不同,决定了经营者对物业管理资金的管理与使用方式不同。
36、物业管理资金的使用要实行总量控制法,既要集中统一计划,又要保证一定的灵活性,具体包括哪些方面
1) 成本性资金支出与使用。用货币形式表现的劳动生产耗费,包括劳动对象如原材料、劳动手段如设备、劳动力工资福利。必须支出无资金回收,是管理企业必须保障的资金。
2) 公益性资金支出与使用。物业管理企业必须承担社会责任与义务的资金性支出,包括各种捐资、赞助,做公益性广告。必须支出无资金回收,有利于树立企业形象。
3) 投资性资金支出与使用。为了筹集发展使用的资金,把暂时不用的资金用于受益性投资以求得更大的资金回报。四注意:选好投资的方向,资金的安全性,资金的回收周期,占整体资金的比例。
37、物业管理资金使用责任制
1) 管理资金的使用由单位领导负领导责任,财务人员负管理责任,使用人员负使用责任。
2) 领导下达资金使用指令与计划,财务人员负责把资金拨给使用人使用。
3) 领导与财务人员及资金使用人之间互相监督,各负其责。
4) 责任到人,层层负责,互相监督,使资金安全准确地使用到位。
38、物业管理资金的预算及其所必须的前提条件
物业管理资金的预算管理是以物业管理目标为导向,以提高管理效益为出发点,以财务管理体系为保障,全面控制物业管理与经营活动的一种计划管理模式。物业管理资金的预算及管理要达到目标必须具备的条件是:
1、 扎实的会计工作和基础管理工作。
;2、 完善的制度体系。
3、 好的领导体制与领导集体。
4、 充分利用管理会计的职能。
39、物业管理资金预算编制程序和编制原则
资金预算的编制程序有:
1) 资金预算的编制由预算专业部门负责。
2) 根据往年的资金使用情况及预测今年物业管理的发展。
3) 根据现有管理资金的掌握情况,于每年初编制出本单位的资金预算计划。
4) 领导审批后执行。
5) 较大的管理企业应分层编制,层层审核把关,最后汇总论证。
6) 资金预算的编制可以自上而下、自下而上,或上下结合论证。
资金预算的编制原则有:
1) 目标性原则。预算的编制应围绕管理经营目标进行。
2) 全面性原则。做到全面、系统、平衡、完整。
3) 范围与周期性原则。确定预算单位范围和预算周期。
4) 人本原则。预算应成为激励人,使人看到希望,适合人完成。
40、房屋修缮定额都包括哪些内容如何选用修缮定额
1) 总说明。综合说明修缮定额的编制原则、指导思想、编制依据、适用范围、组成和作用,同时还要说明编制定额时已考虑和没有考虑的因素。
2) 分部工程说明。说明本分部工程定额的编制依据,项目划分原则,施工方法的确定,定额的主要内容及换算方法,选用材料的规格和各种材料的损耗率的确定。
3) 分部工程量计算原则。计算方法、计量单位、尺寸起止范围、应扣除和应增加的部分、计算附表。工程量是以物理计量单位或自然计量单位表示的房屋修缮工程中各分项工程项目的实物量。工程量是修缮预算的基本数据,工程量的准确性直接影响到修缮预算的准确性。
4) 定额项目表。规定了各分项工程项目的人工、材料消耗用量指标,还列有人工工资标准、材料预算价格及汇总的基价。项目表上方为该分项工程的工作内容和计量单位。
5) 附录。包括各种混凝土沙浆配比表,建筑材料名称及规格表。
选用修缮定额时应注意:
1) 应选用当地现行的修缮定额。
2) 利用附近地区的修缮定额。
3) 利用工程预算定额。注意增加工料消耗数量,旧料回收利用。
41、房屋修缮预算的编制步骤包括哪些
1) 熟悉施工图纸,收集预算材料。
2) 计算工程量。
3) 选用修缮预算单价。
4) 编制修缮工程预算表。
5) 编制主要材料用量表。
6) 编制主要材料调价计算表。
7) 编制修缮工程预算费用表。
8) 写编制说明、装订签章。
42、编制房屋修缮预算需要了解收集了哪些方面的情况
1) 熟悉施工图纸。
2) 收集预算材料。
3) 收集施工组织设计资料。
4) 了解施工现场情况。
5) 了解施工方式。
43、如何计算工程量
1) 先根据施工图纸、修缮定额、施工组织设计资料和现场实际情况,确定工程量计算项目。
2) 将分项工程项目名称、定额编号和计量单位一并列出。
3) 在计算工程量列项时,要按照先拆除、后新作和修补的修缮施工顺序进行。
4) 注意拆除工程对对其他部位的影响,应同时考虑修缮工程量。
44、如何选用修缮预算单价
1) 按照修缮定额的分部分项顺序,逐项套用与施工图纸中内容相应的预算单价。
2) 如遇工程内容与定额项目内容不符时,应换算成所需的修缮预算单价。
3) 如遇定额中没有的项目时,应编制补充修缮预算定额。
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p; 4) 选用修缮预算单价时,还要考虑旧料的回收利用。
45、修缮工程预算表应反映出哪些主要费用
1) 单位工程的工程直接费。
2) 分部工程的工程直接费。
3) 单位工程的人工费、材料费和机械费。
4) 各种主要材料需用量。
46、列出编制工程预算表的步骤和方法
1) 按定额编号的顺序,把工程量计算表中相应的定额编号、分项工程名称、单位和工程数量,填入工程预算表内。
2) 将预算单价和主要材料的定额量填入表内。
3) 将各分项工程项目的工程数量乘以预算单价,得出总价。
4) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以人工费、材料费和机械费的单价,得出合价。
5) 将各分项工程项目的工程数量分别乘以各种材料的定额量,得出需用量。
6) 将各分项工程项目的总价、合价及各种材料的需用量分别汇总,填入小计栏。
第13篇 x园物业管理员岗位说明书
**佳园物业管理有限公司
物业管理员岗位说明书
直接上级:物业主管
直接下属:无
1.熟悉管理部的各项管理制度、收费标准及其构成、住户情况、小区结构、功能等;
2.负责办理业户的收铺和单位装修进、离场手续;
3.负责业户有关资料的建档;
4.负责小区的锁匙的管理工作;
5.负责空置商铺、住宅、小区公共场地、场所的监管;
6.负责工程维修单的跟进处理;
7.协助做好费用的计核和催缴工作,并妥当解释业户提出的相关问题;
8.负责住户投诉处理跟进,并及时进行回访,做好回访记录,统计总结;
9.负责分发客户邮件及派发各种通告、通知单;
10.负责小区范围内的巡视和检查工作;
11.熟悉并严格执行本部门各相关服务的工作程序;
12.完成上级交办的其它工作任务。
第14篇 某物业公司管理者代表任命书
物业公司管理者代表任命书
为了贯彻执行《质量管理体系-要求》(gb/t19001-2000 idt iso9001:2000), 确保质量管理体系持续有效地运行,特任命曹庆秋为我公司管理者代表。
管理者代表的职责和权限规定如下:
1、确保公司质量管理体系所需的过程得到建立、实施和保持;
2、向最高管理者报告质量管理体系的业绩和任何改进的需求;
3、确保在整个公司贯标范围内提高满足顾客要求的意识;
4、负责与质量管理体系有关事宜的外部联络。
最高管理者:
任命日期:
第15篇 物业管理培训:电话礼仪
物业管理培训资料:电话礼仪
一、通话前的准备工作
1、左手听筒右手笔
拨电话前,请保持以左手持听筒,右手拨号码的姿势。当需要详细记录电话内容时,就能逐一详细记录。
2、挺直脊背说话
当我们站立说话时,其声音较坐着时更为清脆悦耳。当然,为打电话而特地自座位中站起似乎有所不便。为此,请您拨打电话前,务必尽量挺直脊背,再拿起话筒。只要您姿势端正,声音自然会清新悦耳。
3、拨打电话前先'清场'
准备打电话时,请先环顾四周情况是否嘈杂不安。当电话本身性能好时,4米内的细微声响,都能使对方察觉,所以,拨打电话前,应先'清场',以免对方深受干扰。
平日放置物品时,也应极力避免将可能发出声响的物品,诸如茶杯、花瓶等物品,放置于电话旁边,否则匆忙举起话筒之时,极有可能使电话碰到上述物品,导致翻覆,从而弄得满桌狼藉。因此,请切记务必将上述诸项物品,置放于不致发生任何危险的地方。对于卷起的电话线,也请务必于拨电话前将其拉直,以免有碍通话。
二、接听电话基本礼仪
1、电话铃响三声内接起电话。对于客服前台,工作电话应对的第一句话,应自报项目名称,如:'您好,世纪华府';或'您好,星海湾';或'您好,世纪华庭';或'您好,世纪大厦'。对于公司内部电话,应报出部门名称,如:'您好,保洁部';或'您好,工程部'。
2、接听电话时,需询问对方姓名、所属单位或部门(业主房号)、接听时间及事情内容(简述一下即可),并详细记录。学会边听边记要点,特别是对人名、地点、时间、问题记录无误,不明确处应向对方问询清楚,记好后报给对方听一遍。
3、如听不清对方讲话内容时,应确切地将情况告诉对方,并请对方改善。如'对不起,听筒好像有问题,听不太清楚,请您大声点,好吗'或者'对不起,我没有听清,请您重复一下,好吗'
4、如对方打错电话,不要直接说:'您打错了!'然后扣下电话。应是'对不起,老师,这里是保安部,**部的电话是******'。
5、与对方通话即将结束时,要先确定对方已挂电话后才可放下听筒。
6、如果对方要找的人不在时,要试着询问对方有无重要的事情,或者试着了解对方来电的目的,再看情况决定处理的方式。如:'对不起,某某暂时不在,您有重要的事情吗。。。。或我可以转告他(她)吗
三、接听电话禁忌
1、正和同事谈话时,不要立刻拿起听筒,以免把跟朋友谈话的轻松语调带给对方。电话没有挂断前,不要和他人谈笑,更不要批评对方。
2、放电话时,不要用力'啪'地一声摔下。这样不但易损坏电话,而且还会影响其他同事,一定要等对方挂电话后,轻轻放下电话。
四、接听电话技巧
1、当你微笑着与对方讲话时,对方会从你的语气中听到你'微笑的声音',而且也会积极地回应您。千万不要认为对方看不到你,你就可以放松了。如果你的声音里带着疲倦、无精打采、不耐烦、不高兴,对方也会感觉到不高兴,并且很容易和你发生冲突。因此,当你开始进入工作状态时,就要学会调整好自己的状态,不要因为你的不良情绪,影响到自己的工作或者同事的关系。
2、如果你是公司新员工,在遇到没有把握是否可以应付的电话时,应该立刻将听筒交给老员工或者主管,特别是当你判断谈话内容自己无法应答时,绝不能擅自应付。
3、如果对方来电表现出不满、抱怨情绪时,即使对方有所误会,也要静静等对方倾诉完后,再做出解释或澄清误会。
4、对于语速、音量的控制要根据来电者的年龄和表达意思的需要而定。对老年人要放慢语速,放大音量,使其产生被人尊敬的喜悦感;对少年儿童要轻言慢语、谦和,使其产生安全、亲切、信任感;对同龄人,快慢正确适宜,应快速讲时不急促,语言流畅;应慢说时不'拖泥带水'。
5、接听电话时要求要多用礼貌用语,如'您好','对不起','请','谢谢','再见'等;
6、接通电话应先讲话,表示线路接通,并在讲第一句话时就要使用礼貌用语,如,'你好,是李老师吗'。。。。。。。
第16篇 物业公司食堂管理作业指导书格式怎样的
物业公司食堂管理作业指导书
(三)
1.0目的通过对员工食堂进行安全、卫生、健康、服务意识和服务质量的管理,保证就餐人员的健康安全和提高饭堂服务的满意度,实现服务员工、服务业主的宗旨。
2. 0适用范围适用于公司开办的员工食堂。
3. 0职责3.1食堂管理员负责制定各岗位操作规程;
合理调配食堂人力、物力资源;
控制进货质量;
核算食堂成本;
安排、检查食堂整体的环境、安全事项。
3. 2食堂出纳负责管理就餐卡。
3. 3食堂仓管负责统计调配进出货物。
3. 4食堂检查员负责协助食堂管理员检查食堂整体的环境、安全事项,并负责统计调配进出货物。
3. 5食堂各操作岗位执行本岗位操作规程。
4.0作业用具
4.1厨具(锅、铲、菜刀、盘、碗、碟、桶、勺、夹子、贴板、菜框等)
4.2柴油炉灶、液化气炉灶、和面机、压面机、切肉机、冰箱、蒸笼
4.3消毒柜、洗洁精、漂白水、消毒药品
4.4餐桌、一次性餐盒、一次性筷子
4.5工作服、一次性口罩、一次性手套、胶手套、围裙
4.6抹布、扫把、拖把、地刷、垃圾斗、垃圾桶
4.7抽油烟设备、排风机、防滑地毯、'小心地滑'警告牌、灭火器
4.8音响设备
5.0作业流程
5.1食堂管理员每周五编制下周菜单。
编制菜单的内容(品种)要适应就餐人员的要求,数量要尽量做到无剩余。
存放干货和日用品类的饭堂仓库应经常保持通风,防止食品霉烂变质,存放油类的仓库应做好通风防火设备,库内严禁烟火。
饭堂仓库实行专人保管,保管人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
5.2菜单编制完后,经后勤主管确认报选定的送菜公司进行送菜。
选定的送菜公司必须是市政府指定的菜蓝子工程,具备工商、卫生等部门的许可证,能够保证送菜的质量、数量和时间,价格合理,具有良好的信誉,将其列入长期供方,按照《供方控制程序》加以控制。
5.3菜送达后应由饭堂管理员进行数量、质量的检查。
发现不合格品或不足量的应立即通知送菜方进行退换或补量。
对屡次出现送菜质量严重不符合的应对其重新评定或另选送菜公司。
5.4菜检合格后肉类食品首先由送菜方派人进行初加工。
对肉类食品(如肉、鸡、鱼等)不得留有毛屑、鱼鳞、残皮,做到无异味。
送菜方派出的粗加工人员必须是身体健康(出具有效的健康证)、责任心强、有一定的厨房工作经验;
蔬菜类食品应去根、去表皮、去腐烂枝叶,将菜清洗干净,做到无虫草、无杂物、无异味,并符合切配要求。
5.5菜经初加工、洗净后,切配工按每日菜单进行切配,切配前应将贴板和刀清洗干净,熟食和生食贴板应分开专用,将肉类、蔬菜原料加工成丝、片、丁、块等,尽量做到厚薄均匀、长短一致、不能连刀,完成切配后应将菜置于盆、筐、盘等容器中并放于工作台上,以便取用烹炒。
5.6进入饭菜烹制流程,厨师在点燃柴油炉灶时应先检查有无漏油情况,防止外部起火;
点燃液化气炉灶应注意检查有无漏气,防止液化气爆炸伤及人员。
使用炉灶时,还应控制冷却水的流量,使用完毕后即时 。
完成饭菜烹制后应即时 风机。
厨师应熟悉菜谱,并根据营业情况,合理调配菜的数量、出菜时间,确保菜的出口质量、口味,做到不甜、不咸、不糊,口味适中标准化。
5.7面点师应掌握水面、发面等面的性能及各制作技巧(蒸、炸、烤等),馅料的份量、质量、咸淡等要恰到好处,馅料冰箱内储存时间不得超过48小时,应确保新鲜。
5.8售买饭菜时必须穿着干净的工作服、戴工作帽、一次性手套、一次性口罩,上岗前要洗手,打饭打菜时数量要均匀,计算费用要准确、快速,并熟练操作卡机。
5.9洗碗程序:一刮、二洗、三冲、四消毒;
一刮指将碗碟剩菜剩饭刮除干净;
二洗指用洗洁精清洗碗碟油污,并放入消毒盆;
三冲指将碗碟的油污和洗洁精、消毒水冲洗干净;
四消毒指将碗碟放入消毒柜。
洗碗时应带防水胶手套,避免洗洁用品直接与人体皮肤接触。
清洗时碗碟盘应做到清洁光亮,无油污和剩余杂物。
清洗碗碟后的脏水应过滤出剩饭菜,不得将带有饭菜的水倒入排水沟。
6. 0员工管理
6.1食堂所有入职员工应持健康证和培训证,并每年定期检查。
各类厨师应持相应的等级证书。
食堂所有员工每年体检两次。
6.2服装、鞋帽:根据饮食行业规范制服样式,每人每年配备白色长短袖衣各两套、白色帽子两顶,小洗(自行清洗)每天清洗,大洗(外送清洗)每周清洗两次;
每人每月配备一双防滑雨鞋;
一次性卫生口罩、一次性手套若干,口罩和手套每人每餐一换。
6.3仪容仪表:男员工发不过耳,鼻毛不外露、不留胡须、女员工发不过肩,不得佩戴首饰,不得纹身、不得有头屑,指甲不超过2毫米,不得穿赤脚穿拖、凉鞋;
食堂工作人员须讲究个人卫生,做到勤洗手、勤剪指甲、勤理发、勤洗澡、勤洗衣被、勤换衣;
手被弄脏或上卫生间后必须经洗手后方可再工作;
有感冒或皮肤出现伤口或化脓感染者应立即安排到与食物接触不到的工作岗位工作或暂时离岗。
6.4食堂所有员工应佩戴员工证,凭员工证出入工作场所,厨房出口处贴警示标识'闲人免进',维修人员、检查人员进入厨房时须由厨房工作人员引领进入。
6.5食堂所有门锁配有两套钥匙,一套由食堂管理员保管,一套由值班人员保管。
值班人员在交接班时须将钥匙完整移交并有记录。
6.6食堂实行24小时值班制度,就餐时间外,值班人员应负责检查各进出口房门是否 ,检查灶口主油管开关是否 ,检查除冰箱外所有电器是否 。
7. 0作业用具管理
7.1绞肉机、切肉机、压面机7.
1.1不能湿手插接电源插头和开关。
7.
1.2将肉、面放入机器时不能直接用手按压,要用硬物按压。
7.
1.3清洗机器时应切断电源。
7.2厨具和餐具须经消毒处理。
7.3炉灶排烟罩每半年清洗一次
7.4使用标有'环保'标记的洗洁精、一次性饭盒、筷子、汤杯等。
8. 0环境管理
8.1饭堂要做好防尘、防蝇、防潮、防霉变、防腐烂工作。
8.2就餐开始前应拖干净地面,保持地面的卫生。
对重要地方应铺设防滑地毯,同时在饭堂进出入口设置明显的'小心地滑'警告牌。
8.3就餐时,卫生清洁人员应及时把餐桌和地面上的垃圾清理掉,保持就餐环境的卫生。
8.4烹制饭菜时,排风机、抽油烟机应保持正常工作,防止火灾隐患。
油烟排放应进行分离处理,
8.5每餐烹制或制作完毕应将厨房地面卫生彻底打扫干净,保证厨房的卫生。
厨房内应定期进行消杀工作,防止有害细菌产生或传染。
8.6消杀管理8.
6.1蟑螂每周消杀一次。
8.
6.2食堂配备应八台灭蝇灯作为日常蚊蝇消杀措施。
8.
6.3联合广场管理处环境组放置粘鼠板、老鼠药,及时清理、更换。
8.7食堂垃圾清理由专门垃圾清倒公司负责清理。
每日的剩饭剩菜由专人送至禽畜养殖点作为饲料,食堂管理人员不定期对禽畜养殖点进行实地考察。
地沟排放的废油废水由联合广场管理处统一处理。
对有污染环境或散发异味的垃圾要及时分开清理。
8.8节水节电8.
8.1公共区域照明控制:根据就餐人数分组控制灯光开启,做到人少开少、人走即关。
8.
8.2作业区域照明控制:做到人走灯灭,作业完毕后 相关用电器。
8.
8.3大功率的用电器(电炉、蒸锅、汤锅、空调)在确保食物煮熟的前提下,不得人为延长使用时间。
汤锅工作时间为早晨8:30-10:00;
经理餐厅空调开启时间为周一至周五7:00-8:00、11:30-12:30、17:30-18:30。
8.
8.4洗菜、洗碗时控制水流量,杜绝长流水现象,对漏水的笼头应及时进行修理,减低水资源的流失率。
同时,还应尽量做到水的二次利用(如洗地、洗防滑毯、洗拖把)。
9.0仓库、油库管理
9.1食堂仓库实行专人管理,存放干货和日用品类的饭堂仓库应使存量为保证正常运作的最低限量,并经常保持通风,防止食品霉烂变质。
仓库管理人员要及时掌握库内的物品数量、质量情况,不足时或有变质时应及时通知饭堂负责人分别进行补充和核实并清理。
9.2油库管理9.2.1地面铺沙20公分,能够吸收两桶油量。
9.2.2配备一个悬挂式自动干粉灭火器,三个手提式灭火器。
9.2.3配备一个14公分换气扇。
9.2.4油库钥匙由专人保管,每次加油由专人负责。
10.0异常情况处理
10.1切配时发生割伤手脚时,情节轻利用就近止血药品和纱布进行止血和包扎。
如伤势严重应在进行止血同时立即送往医院就治,并上报公司。
10.2发生油锅起火时,如火势轻应选用就近的灭火器材进行初期火灾的扑灭。
如火势较大,无法控制时,应立即隔离附近可燃物,并进行灭火,同时立即报火警和上报公司领导。
10.3发生油管或燃气管破裂造成漏油漏气时应立即通风或清扫,同时通知燃油管道公司进行维修。
10.4当饭堂地面发生不慎饭菜倒地造成地面打滑时,在进行清扫的同时应放置警告牌,在清理完毕前提醒人员绕道而行,以防摔伤。
10.5当发生食用饭堂食物有不良反应时,应立即停止出售相关物品,并把人员送往医院检查,查找原因。
1
1.0 记录无。
