第1篇 物业管理法规运用技能培训试卷
一、是非判断题(对的打'√',错的打'×',共30分,每小题2分)
( × )l、行政处分是对公民和法人违反行政管理法律法规的行为所实施的制裁措施。
( √ )2、行政诉讼在审理中不能调解。
( √ )3、分期开发尚未完成的住宅区,只能成立临时业主委员会。
( √ )4、法律关系的实质就是主体的权利和义务关系。
( × )5、违约责任一般为过错责任。
( × )6、行政法规是由国务院所属各部、委根据法律法规所颁布的规范性文件。
( × )7、公平责任同样适用于精神损害赔偿场合。
( √ )8、新设立的物业管理企业,其资质等级按照最低等级核定,并设一年的暂定期。
( √ )9、在复有法律关系中存在主体法律地位不平等。
( × )10、物业管理委托属于具体委托。
( × )l1、行政调解不具[[有法律效力。
( √ )12、法律规范的中心规范是行为规范。
( × )13、在我国,仲裁是两审终审制。
( × )14、合同成立时合同生效。
( √ )15、合同附件与合同正文具有同等法律效力。
二、简答题(20分,每题10分)
1、物业管理合同一般包括哪些主要条款(10分)
答案要点:
合同一般主要包括八项条款
①当事人的名称或者姓名和住所
②标的
③数量
④质量
⑤价款或者报酬
⑥履行期限
⑦地点和方式
⑧违约责任及解决争议的方法第二条和第八条各2分,其余每条各1分
2、物业管理企业的权利与义务有哪些
答案要点:
建设部第33号令《城市新建住宅小区管理办法》指出,物业管理公司的权利是:
1)物业管理企业应当根据有关法规,结合实际情况,制定小区管理办法;
2)依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理;
3)依照物业管理合同和有关规定收取管理费用;
4)有权制止违反规章制度的行为;
5)有权要求管委会协助管理;
6)有权选聘专营公司(如清洁公司、保安公司等)承担专项管理业务;
7)可以实行多种经营,以其收益补充小区管理经费。
物业管理企业的义务是:
(1)履行物业管理合同,依法经营
物业管理企业的义务,首先是履行合同,对合同规定的事项要全面履行。
1)管理服务合同一经签订,受国家法律保护,合同义务受国家法律监督。如果物业管理企业不全面履行合同,要承担相应的违约责任。
2)不得擅自变更和解除管理服务合同,双方必须信守合同。如果发生新的情况,要经双方协议重新达成新的合同。任何一方当事人都不得擅自变更或解除合同,也不允许单方拒绝履行或者变更已经订立的管理服务合同。
3)依法解决管理服务合同中的纠纷。一种是通过协议解决纠纷,一种是通过有关主管部门的调解解决,也可以向人民法院起诉。
(2)接受管委会和住宅小区内居民的监督
(3)重大的管理措施应当交管委会审议,并经管委会认可
(4)接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导
权利与义务答出主要要点即可,每条1分
三、案例分析(50分)
(一)某小区四楼业主张某向管理公司投诉五楼业主李某,称李改造住房时将客厅一角加建了一厕所,由此对其生活带来了不良影响(张家在客厅时常闻李家冲厕水声),要求物业管理公司进行处理。
问:物业公司应如何解释或者处理理由是什么(15分)
答案要点:
物业管理公司应告知住户,此类事件可在物业管理公司配合下先协商解决,如协商不成住户可向法院提起诉讼。(假设物业管理公司并未超越权限审批楼上住户的装修方案)。3分
其理由为:
(1)在物业管理委托合同无特别规定的情况下,物业管理公司的权限范围不包括对住户装修方案的审批,只应对报修的业主尽告知义务,要求其按照《住宅使用说明书》进行使用。4分
(2)业主装修属于对自己所有财产的处分,在不影响其他使用人的情况下是合法的。但是本案中楼上业主改变楼宇使用结构,给楼下业主造成损害。4分
(3)根据《民法通则》,楼上楼下属于相邻关系,楼下业主是否起诉则以造成损害的严惩程度而定。4分
(二)某小区业主黄某一家人'五一'旅游后回到家,发现家里积满污水,经查是与楼上相连处的下水道(管)漫出。事后,小区物业管理公司称:下水管道是畅通的,因此不负管理责任。开发商则称:此楼己通过综合验收,是合格的,包以也无责任。黄某于是投诉到消费者协会。
问:你如何看待此次事件(10分)
答案要点:
(1)下水道漏水,物业管理公司应协助业主查明原因及情况:4分
(2)如在保修期内,由开发商负责维修,如确属先天质量缺陷,亦同。3分
(3)此外其他情形,则由物业管理公司负责维修。3分
(三)2000年10月,某房地产公司在拟建花园住宅小区的报批文件和图纸说明,住宅楼为17层,第一层为本楼地下停车场。办完审批手续后,该小区于2000年11月破土动工,并做售楼广告,称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。2001年年底该楼预售完毕,张某等52户均在售房合同中约定:由房地产公司提供地下停车场的停车位。交付使用后,张某等户在地下停车场停车时得知停车场已转让给小区的物业管理公司,小区住户使用需交纳5元/天的停车费。张某认为购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权,他不应付费。为此,张某等数十名住户与房地产公司交涉,但房地产公司则称合同约定的提供停车位是有偿提供,未说明是无偿提供。鉴于协商不成,张某等诉至法院,要求判决房地产公司对地下停车场无处分权,转让行为本身不合法,合同无效。
请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。15分
答案要点:
(1)停车场在建筑物内形成了一定空间,四周的范围明确是具有独立的出入口,已经构成了与住房相区别的特定物,在构造上和利用上具有独立性,因此停车场所有权仍归房地产公司所有。3分
(2)本案中不能认为因张某等购买了楼房就自然取得了地下停车场的部分所有权,即区分所有建筑物的共用部分。而对于合同上的约定:房地产公司提供地下停车场的停车位,不能认为房地产公司对地下停车场所有权的放弃。因此,房地产公司对地下停车场仍有
处分权,换言之,物业管理公司对停车场的取得合法有效。4分
(3)对于张某等业主信赖利益的损失,如房地产公司售房广告的内容,由于合同已生效履行,故本案中不存在缔约过失责任的承担问题。因为缔约过失责任是指在合同成立前的缔约过程中,因缔约人一方致合同不成立或无效所具有的过失而承担的责任。4分
(4)但本案例中,房地产公司称房地产公司将为本楼住户提供地下停车场的停车位。没有尽详尽告知的义务,即没有告知消费者房地产公司提供的停车位是属于所售楼房的一部分,还仅是公司为购房消费者能够提供的一种有偿服务。它没有告知消费者停车场的所有权或使用权的划分,且有一种误导的嫌疑,对消费者造成信赖利益的损失,应该负一定的责任。但由于我国现行法律没有规定,业主们很难得到这方面的损失赔偿。4分
(四)某物业管理公司不与小区业主委员会协商,擅自将所管辖住宅小区的所有楼内一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给他人设摊经营。该住宅小区业主委员会认为,在购房时,已将该公共部分摊入所购房屋的建筑面积之中,对此公共部位让与他人经营是一种侵权行为,经交涉无果,遂一纸诉状将物业管理公司告上法庭。被告辩称:物业管理公司作为住宅小区的管理者,有权将楼内一层电梯旁的公共部位出租给别人设摊经营。
请你运用所学的物业管理法规相关知识对本案进行分析处理。10分
答案要点:
(1)我国《物业管理条例》第五十条规定:'物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施,不得改变用途。''物业管理企业确需改变公共建筑和共用设施用途的,应当提请业主大会讨论决定同意后,由业主依法办理有关手续。'
我国《民法通则》第78条规定:'财产可以由两个以上的公民法人共有。' 物业的共有是指两个或两个以上的权利主体对同一项物业共同享有的所有权。共有权利主体称为共有人,客体称为共有物业,各共有人之间因物业共有而形成权利义务关系称为共有关系。物业的共有可分为按份共有和共同共有。除夫妻共同共有和家庭共同共有的物业,大都属于按份共有。在住宅小区的大厦中,大门、楼梯、电梯、大厅等都属于业主共有财产。
《民法通则》第106条规定:'公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产,侵害他人财产、人身的,应当承担民事责任。' 5分
(2)本案中的物业管理公司将属于业主所有的一层电梯旁的公共部位300余平方米出租给一单位设摊经营,是一种对财产使用权的处分行为,它的行为侵害了部分业主对公共部分拥有的使用权,物业管理公司应承担相应的民事责任:停止侵权,返还违法所得,赔偿损失。3分
(3)物业管理公司要出租共有房屋部分,必须征得大多数业户或业主委员会同意,且收益要归全体业主所有。2
第2篇 某物业租赁管理培训考试卷
物业租赁管理培训考试卷
片区:_______姓名:________职务:________ 分数:__________
(此考试分数作为片区经理对片区人员考核指标考量,全卷100分,及格60分)
一、填空题(每空3分,总30分)得分:_______
1、 所谓'房屋银行',即指像存钱一样,把房子存给_____________,房东只管每月按期收钱,而房子的出租、租金催缴等事务全部由代理公司负责。
2、“物业”一词译自英语________或estate,自20世纪80年代香港传入沿海、内地,其含义为_____、_____、_____、房地产、产业等。
3、物业管理(property management),受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其设备,公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目进行_____、_____和整治,并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。
4、物业是指已经建成并投入使用的各类房屋及其与之相配套的______、设施和场地。
5、'房屋租赁代理'模式如果正规运营,在运作效率、运作成本、管理成本、资金流转等方面的确有优势,既可以降低房屋空置的风险和浪费,又可以节约___________和__________的交易成本。
二、判断题(每题全对才得分,每题5分,共20分) 得分:_______
1、以下表述正确的请打钩:
(1)一个单元住宅不是物业。()
(2)一座大厦可以是一项物业。()
(3)同一建筑物不可分割为若干物业。()
(4)租赁企业必须持有工商行政管理机关核发的营业执照。()
2、住房租赁企业物业管理的表述正确的请打钩:
(1)住房租赁企业所持物业的销售工作。()
(2)狭义住房租赁企业物业管理是指物业管理及租户服务。()
3、以下表述正确的请打钩:
(1)物业租赁管理是指按照租赁双方签订的租赁契约,这表述是错误的。
()
(2)物业租赁管理是依法对物业租赁的主体和客体、租金与契约进行的一系列管理活动。( )
(3)物业租赁管理分为国家相关主管部门依照相关法规对物业租赁活动的行政管理,物业服务企业对物业租赁双方(业主/租户)所提供的各种日常管理与服务。( )
4、以下表述正确的是:
(1)出租房管理主体包括:房东、二房东、中介代理、房屋银行、房屋租赁代理、规范型住房租赁(平台)企业。( )
(2)'房屋租赁代理'模式如果正规运营,在运作效率、运作成本、管理成本、资金流转等方面的确有优势。()
三、选择题(多选,每题10分,共30分)得分:_______
1、物业管理常规性的公共服务包括( )
(a)房屋建筑主体的管理及住宅装修的日常监督;
(b)房屋设备、设施的管理;
(c)环境卫生的管理;
(d)绿化管理;
(e)配合公安和消防部门做好住宅区内公共秩序维护和安全防范工作;
2、《城市房屋租赁管理办法》认定不得出租的情形有()
(a)属于违法建筑的;
(b)不符合消防安全、人防等工程建设和安全管理等强制性标准的;
(c)违反规定改变房屋使用性质的;
(d)法律、法规规定禁止出租的其他情形。
3、成为租房租赁企业管理的租户须具备的条件( )
a、提供真实有效证件,如实填报有关表格,配合相关管理部门的管理。
b、必须是具有民事行为能力的人。
c、必须具备合理使用房屋和支付租金的能力
4、租赁物业管理的内容,包括
a合同管理b租金费用管理c日常管理与服务
四、问答题(20分)得分:_______
物业管理基本内容按服务的性质和提供的方式可分为哪些
答:
第3篇 物业公司时间管理培训教材timemanagement
物业管理公司时间管理培训教材(time management)
目录
1 什么是时间管理
2 时间管理方法
3 最新的时间管理概念--gtd
4 时间管理的十一条金律[1]
5 时间管理案例分析
5.1 案例一:浅谈高校管理者的时间管理[2]
5.2 案例二:时间管理的小故事[3]
5.3 案例三:时间管理――华为成功之宝[4]
6 几款在线的时间管理工具
7 参考文献
什么是时间管理
时间管理是有效地运用时间,降低变动性。
时间管理的目的:决定该做些什么;决定什么事情不应该做。
时间管理最重要的功能:是透过事先的规划,做为一种提醒与指引。
一、无法管理外在的要求应接不暇
主管最大的困扰就是,太多来自外界的干扰,随时得放下手边的工作去做别的事情。
担任主管的责任之一就是集合多人的努力,共同完成一份工作。换句话说,主管的工作有很大的一部份需要与别人互动,外界的干扰是主管工作的一部份。你可以排定某些时段做为你的工作空挡,当有人临时找你需要讨论事情时,告诉他,你这会儿忙着呢,不急的话儿,在你的空挡时间再来详谈。
时间管理发展得很快,第一代是建立备忘录;第二代就需要事先的计划和准备;第三代会根据你对任务的理解排列优先顺序。到了第四代,就是分工合作的授权管理。
二、做事没有方法阅历
我们常运用自己所熟悉或直觉想到的方法做事,但事实上,这并不是最有效率的方法。
完成一件事情,可以有许多方法,关键在于你能否找出最快速的方法。不要毫不考虑的就直接做了,先花几分钟的时间衡量一下,有什么方法可以更有效率的完成事情
三、周围干扰因素自控
周围众多干扰因素,是时间流逝的致命杀手,嘈杂声、杂志、零食、报纸、美容品、温度、安全感、方向感、氛围、性欲、压力、烟瘾、联想、健康状况,都是诸多的影响因素。
[编辑]时间管理方法
(一)、计划管理
关于计划,有日计划、周计划、月计划、季度计划、年度计划。时间管理的重点是待办单、日计划、周计划、月计划。
待办单:将你每日要做的一些工作事先列出一份清单,排出优先次序,确认完成时间,以突出工作重点。要避免遗忘就要避免半途而废,尽可能做到,今日事今日毕,干一起了一起。
待办单主要包括的内容:非日常工作、特殊事项、行动计划中的工作、昨日未完成的事项等。
待办单的使用注意:每天在固定时间制定待办单(一上班就做)、只制定一张待办单、完成一项工作划掉一项、待办单要为应付紧急情况留出时间、最关键的一项,每天坚持。
每年年末作出下一年度工作规划; 每季季末作出下季末工作规划;每月月末作出下月工作计划;每周周末作出下周工作计划
(二)、时间“四象限”法
著名管理学家科维提出了一个时间管理的理论,把工作按照重要和紧急两个不同的程度进行了划分,基本上可以分为四个“象限”:既紧急又重要(如人事危机、客户投诉、即将到期的任务、财务危机等)、重要但不紧急(如建立人际关系、新的机会、人员培训、制订防范措施等)、紧急但不重要(如电话铃声、不速之客、行政检查、主管部门会议等)、既不紧急也不重要(如客套的闲谈、无聊的信件、个人的爱好等)。时间管理理论的一个重要观念是应有重点地把主要的精力和时间集中地放在处理那些重要但不紧急的工作上,这样可以做到未雨绸缪,防患于未然。在人们的日常工作中,很多时候往往有机会去很好地计划和完成一件事。但常常却又没有及时地去做,随着时间的推移,造成工作质量的下降。因此,应把主要的精力有重点地放在重要但不紧急这个“象限”的事务上是必要的。要把精力主要放在重要但不紧急的事务处理上,需要很好地安排时间。一个好的方法是建立预约。建立了预约,自己的时间才不会被别人所占据,从而有效地开展工作。
时间管理之重要事情
如何区别重要与不重要的事情
1、会影响群体利益的事情为重要的事情;
2、上级关注的事情为重要的事情;
3、会影响绩效考核的事情为重要的事情。
4、对组织和个人而言价值重大的事情为重要事情。(重大包括金额和性质两方面。)
该时间管理方法常常被以如下图式表示:
1、对重要和紧急的事情当然是立即就做
2、而对不重要不紧急的事情不做
3、平时多做重要但不紧急的事情,(因为这是第二象限,常常被称为第二象限工作法)
4、对紧急但不重要的事情选择做。
(三)、有效的时间管理
美国管理学者彼得德鲁克(pfdrucker)认为,有效的时间管理主要是记录自己的时间,以认清时间耗在什么地方; 管理自己的时间,设法减少非生产性工作的时间; 集中自己的时间,由零星而集中,成为连续性的时间段。
(四)、时间abc分类法
将自己工作按轻重缓急分为:a(紧急、重要)、b(次要)、c(一般)三类;安排各项工作优先顺序,粗略估计各项工作时间和占用百分比;在工作中记载实际耗用时间;每日计划时间安排与耗用时间对比,分析时间运用效率;重新调整自己的时间安排,更有效地工作。
(五)、考虑不确定性
在时间管理的过程中,还需应付意外的不确定性事件,因为计划没有变化快,需为意外事件留时间。有三个预防此类事件发生的方法:第一是为每件计划都留有多余的预备时间。第二是努力使自己在不留余地,又饱受干扰的情况下,完成预计的工作。这并非不可能,事实上,工作快的人通常比慢吞吞的人做事精确些。第三是另准备一套应变计划。迫使自己在规定时间内完成工作,对你自己能力有了信心,你已仔细分析过将做的事了,然后把它们分解成若干意境单元,这是正确迅速完成它们的必要步骤。
考虑到不确定性,在不忙的时候,把一般的必然要做的工作先尽快解决。
在工作中要很好地完成工作就必须善于利用自己的工作时间。工作是无限的,时间却是有限的。时间是最宝贵的财富。没有时间,计划再好,目标再高,能力再强,也是空的。时间是如此宝贵,但它又是最有伸缩性的,它可以一瞬即逝,也可以发挥最大的效力,时间就是潜在的资本。充分合理地利用每个可利用的时间,压缩时间的流程,使时间价值最大化。
最新的时间管理概念--gtd
gtd
是getting things done(完成每一件事)的缩写。来自于david allen的一本畅销书《getting things done》,国内的中文翻译本《尽管去做:无压工作的艺术》。
gtd的基本方法:gtd的具体做法可以分成收集、整理、组织、回顾与行动五个步骤:
收集:就是将你能够想到的所有的未尽事宜(gtd中称为stuff)统统罗列出来,放入inbo*中,这个inbo*既可以是用来放置各种实物的实际的文件夹或者篮子,也需要有用来记录各种事项的纸张或pda。收集的关键在于把一切赶出你的大脑,记录下所有的工作 。
整理:将stuff放入inbo*之后,就需要定期或不定期地进行整理,清空inbo*。将这些stuff按是否可以付诸行动进行区分整理,对于不能付诸行动的内容,可以进一步分为参考资料、日后可能需要处理以及垃圾几类,而对可行动的内容再考虑是否可在两分钟内完成,如果可以则立即行动完成它,如果不行对下一步行动进行组织 。
组织:个人感觉组织是gtd中的最核心的步骤,组织主要分成对参考资料的组织与对下一步行动的组织。对参考资料的组织主要就是一个文档管理系统,而对下一步行动的组织则一般可分为:下一步行动清单,等待清单和未来/某天清单。
等待清单主要是记录那些委派他人去做的工作,未来/某天清单则是记录延迟处理且没有具体的完成日期的未来计划、电子等等。而下一步清单则是具体的下一步工作,而且如果一个项目涉及到多步骤的工作,那么需要将其细化成具体的工作。
gtd对下一步清单的处理与一般的to-do list最大的不同在于,它作了进一步的细化,比如按照地点(电脑旁、办公室、电话旁、家里、超市)分别记录只有在这些地方才可以执行的行动,而当你到这些地点后也就能够一目了然地知道应该做那些工作 。
回顾:回顾也是gtd中的一个重要步骤,一般需要每周进行回顾与检查,通过回顾及检查你的所有清单并进行更新,可以确保gtd系统的运作,而且在回顾的同时可能还需要进行未来一周的计划工作。
执行:现在你可以按照每份清单开始行动了,在具体行动中可能会需要根据所处的环境,时间的多少,精力情况以及重要性来选择清单以及清单上的事项来行动。
时间管理的十一条金律[1]
金律一:要和你的价值观相吻合
你一定要确立个人的价值观,假如价值观不明确,你就很难知道什么对你最重要,当你价值观不明确,时间分配一定不好。时间管理的重点不在于管理时间,而在于如何分配时间。你永远没有时间做每件事,但你永远有时间做对你来说最重要的事。
金律二:设立明确的目标
成功等于目标,时间管理的目的是让你在最短时间内实现更多你想要实现的目标;你必须把今年度4到10个目标写出来,找出一个核心目标,并依次排列重要性,然后依照你的目标设定一些详细的计划,你的关键就是依照计划进行。
金律三:改变你的想法
美国心理学之父威廉詹姆士对时间行为学的研究发现这样两种对待时间的态度:“这件工作必须完成它实在讨厌,所以我能拖便尽量拖”和“这不是件令人愉快的工作,但它必须完成,所以我得马上动手,好让自己能早些摆脱它”。当你有了动机,迅速踏出第一步是很重要的。不要想立刻推翻自己的整个习惯,只需强迫自己现在就去做你所拖延的某件事。然后,从明早开始,每天都从你的list中选出最不想做的事情先做。
金律四:遵循20比80定律.
生活中肯定会有一些突发和迫不及待要解决的问题,如果你发现自己天天都在处理这些事情,那表示你的时间管理并不理想。成功者花最多时间在做最重要的事,而不是最紧急的事情上,然而一般人都是做紧急但不重要的事。
金律五:安排“不被干扰”时间
每天至少要有半小时到一小时的“不被干扰”时间。假如你能有一个小时完全不受任何人干扰,把自己关在自己的空间里面思考或者工作,这一个小时可以抵过你一天的工作效率,甚至有时侯这一小时比你3天工作的效率还要好。
金律六:严格规定完成期限
帕金森(c-noarthcoteparkinson)在其所著的《帕金森法则》(parkinsons law)中,写下这段话:“你有多少时间完成工作,工作就会自动变成需要那么多时间。”如果你有一整天的时间可以做某项工作,你就会花一天的时间去做它。而如果你只有一小时的时间可以做这项工作,你就会更迅速有效地在一小时内做完它。
金律七:做好时间日志
你花了多少时间在做哪些事情,把它详细地记录下来,早上出门(包括洗漱、换衣、早餐等)花了多少时间,搭车花了多少时间,出去拜访客户花了多少时间……把每天花的时间一一记录下来,你会清晰地发现浪费了哪些时间。这和记账是一个道理。当你找到浪费时间的根源,你才有办法改变。
金律八:理解时间大于金钱
用你的金钱去换取别人的成功经验,一定要抓住一切机会向顶尖人士学习。仔细选择你接触的对象,因为这会节省你很多时间。假设与一个成功者在一起,他花了40年时间成功,你跟10个这样的人交往,你不是就浓缩了400年的经验
金律九:学会列清单
把自己要做的每一件事情都写下来,这样做首先能让你随时都明确自己手头上的任务。不要轻信自己可以用脑子把每件事情都记住,而当你看到自己长长的list时,也会产生紧迫感。
金律十:同一类的事情最好一次把它做完
假如你在做纸上作业,那段时间都做纸上作业;假如你是在思考,用一段时间只作思考;打电话的话,最好把电话累积到某一时间一次把它打完。当你重复做一件事情时,你会熟能生巧,效率一定会提高。
金律十一:每1分钟每1秒做最有效率的事情
第4篇 物业某园区电梯使用管理守则
物业园区电梯使用管理守则
为保证电梯安全、平稳、高效,更好地为住户服务,请遵守以下规定:
1.0电梯管理
1.1切勿让幼儿单独乘坐或进入电梯,以免发生危险。
1.2乘坐电梯时应注意安全,进出轿厢时保持良好秩序,不得拥挤或冲撞。
1.3严禁在轿厢内吸烟。
1.4严禁携带易燃易爆有毒物品乘坐电梯。
1.5严禁在轿厢四壁涂写、刻划或敲打四壁。
1.6电梯门在关闭时不得将身体任何部位或其它物品伸出门外,以免发生危险。
1.7轿厢内应保持安静、清洁。严禁大声喧哗或乱丢杂物、垃圾等。
1.8运行中电梯出现突然故障,请乘客不要惊慌,请乘客立即按轿厢内的'紧急报警按钮'求救,管理处会及时派来电梯工救援乘客。
1.9发生火警时,切勿乘搭电梯,因电梯可能随时在半途停顿,将人困于电梯内,被困者可能会因浓烟而致命。
1.10电梯全天24小时开放。
2.0电梯做为临时货梯管理规定
2.1电梯做为临时货梯是管理处为业主的装修及搬屋时提供方便。
2.2业主装修时搬运材料及搬家时使用电梯,需先向管理处申请。业主在使用电梯时如对电梯造成损坏,影响电梯安全运行要承担相应责任并赔偿。
2.3搬运人员在搬运物品过程中,造成轿厢及电梯间环境污染要负责清洁干净,违者视情节轻重处以赔偿。
2.4搬运物品时,对可能造成环境污染或造成电梯损坏的物品要妥善包装,细心搬运,物品应尽量放置在轿厢中央并注意不得超载。
2.5搬运水泥等可能对轿厢底部造成污损的物品时要在轿厢底部预先铺好油布或塑料布,违者视情节轻重处以赔偿。
2.6每次电梯运载物品,总重不得超过电梯额定载荷1000公斤,单件物品重不得超过50公斤,大件物品的长*宽*高不得超过120*80*200(厘米),袋装或箱装物品叠放时,不得超过三层。
2.7砂不得用电梯运载,需从安全通道的楼梯搬运,造成楼梯间环境污染的要负责清洁干净;造成楼梯间公共设施损坏的要恢复原状。
2.8货梯开放时间:8:30--19:30;如有特殊情况需向管理处申请。
3.0当发现有水渗入电梯或电梯底坑有积水时,应立即停止使用,以免触电;业主在冲洗屋内卫生时,请注意,切勿让水流入电梯内,以免损坏电梯设备。
4.0电梯维修人员每周对电梯作例行检查、维护保养,因维修、保养而正常停用或其它原因造成停梯,维修人员将会在一楼挂牌告示。
第5篇 物业管理公司管理手册序言
物业管理有限公司管理手册序言
**市zz物业管理有限公司是隶属于mm房地产开发有限公司的下属子公司,专责处理mm房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有:管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部,现有员工108人。
自去年二月份成立至今,迎来第一批业主后,管理公司全体员工以'依法管理、业主至上、热情周到、服务第一'的宗旨为业主及住户提供良好服务,力求使mm房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。
在对物业进行管理的同时,我处更切身处地想业主所想,不断开拓提供多项服务,并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此,管理处全体将继续秉承一贯的宗旨,不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。
**市zz物业管理有限公司
20**年*月**日
第6篇 z建设厅机关大院物业管理目标
某建设厅机关大院物业管理目标
根据招标文件中《物业管理质量目标》和我公司就**省建设厅机关大院社区的建设模式构想,拟按下列管理服务质量目标分阶段逐步实现。
(一)总体目标
我公司中标后,力争半年内达到社区环境协调统一,房屋外观整洁美观;设施设备运行良好;实现封闭式管理,无治安消防责任事故;环境卫生整洁美观;绿化景观规划合理,管理有序,长势良好;社区精神文明建设全面展开,社区活动丰富多彩,初步实现'文化交流建社区,物业服务创品牌'的目标;特色物业管理服务逐步开展,为业主分忧解难;优美、温馨、文明的小区环境初步形成。
(二)房屋及维修管理目标
1、严格执行业主公约,建立健全房屋附着物管理制度,杜绝各种有损观瞻和违反有关法规和业主公约的私搭乱建行为;
2、制定房屋年度维修保养计划,承担房屋保修期外的小修;及时报请业主委员会房屋大中修计划,并严格按照公开、公正、公平的原则聘请专业公司进行大中修;保修期内出现的房屋质量问题,及时敦促开发商进行整改;
3、建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%。
4、建立健全房屋装修管理制度,并严格控制装修全过程,决不永许违规操作,对小区负责,对业主负责。
5、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%。
(三)共用设备管理目标
1、供电系统
(1)建立健全安全用电管理制度及停电应急处理措施;
(2)与供电部门保持良好关系,提前做好应急准备;
(3)每月对配电箱、每季度对配电设备及其线路进行一次维护保养,每半年对配电设备及其线路进行一次小修;
(4)建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修及时率100%,检修一次合格率≥98%,安全运行率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。
2、弱电系统
(1)建立健全弱电管理制度及事故应急处理措施;
(2)设备运行记录保存年以上;
(3)每周对弱点系统进行一次维护保养;
(4)建立巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,检修及时率100%,检修一次合格率≥95%,安全运行率100%。
3、消防系统
(1)消防知识宣传教育和消防演习每年两次;
(2)建立健全消防设备维修保养计划,确保设备正常启用;
(3)房屋装修严格审查,杜绝易燃材料进入小区和电线私拉乱接等火灾隐患;
(4)制定突发火灾应急处理预案,疏散示意图,引路标志完好,消防通道畅通;
(5)建立消防设施巡检制度,月检/季检覆盖率100%,完好率100%,安全运行率100%,重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。
(6)年度无火灾事故发生。
4、给排水系统
(1)设备、阀门、管道工作正常,排水系统通畅,建立台帐,清楚点位;
(2)制定事故应急处理预案;
(3)宣传节约用水;
(4)制定给排水系统维修保养计划,并按计划严格实施;
(5)建立巡查制度,月检/季检覆盖率100%,完好率98%,检修及时率100%,检修一次合格率100%,安全运行率100%,设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%。
(6)年度内无人为损坏。
(四)共用设施管理目标
1、楼道灯、庭院灯、草坪灯完好率100%;
2、儿童游乐设施无安全隐患,完好率100%;
3、道路通畅,路面平坦;
(五)业主报修
1、急修:随叫随到,两小时有结果;
2、小修:及时到位,一天内有结果。
(六)保安及车辆管理目标
1、安全管理
(1)封闭式管理,建立外来人员登记制度,杜绝安全隐患;
(2)24小时值班巡逻,固定岗与游动岗相结合,实行点面控制,不放过任何安全死角;
(3)加强投递管理,推行代订代送服务。保安代送投递,杜绝送货员进入社区;
(4)业主废旧物品回收,须在指定地点处理,回收人员不再进入社区;
(5)制定安全防范措施及安全管理制度,进行安全知识宣传;
(6)在危及人身安全的地方设立警示标志;
(7)限时巡逻(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)覆盖率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(8)年度内无治安责任事故。
2、车辆管理
(1)增加导向标线、标志,转弯处设立警示标牌;
(2)更换半地下停车场车位牌,提高档次,增加行车标志;
(3)建立业主车辆档案,凭小区专用车牌停车;
(4)外来车辆进行登记管理,凭证进出;
(5)重新规划自行车停车棚,集中停放,统一管理,凭证进出;
(七)环境卫生管理目标
1、清洁卫生划片包干,责任到人;
2、清洁卫生执行**省建设厅机关大院小区卫生标准;
3、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%;
4、环境卫生日检查合格率≥95%;
(八)绿化管理目标
1、根据植物生长特性和季节变化制定年度养护计划,分解到夏秋季和冬春季分段执行;
2、保持植物生长茂盛,修剪整齐美观,无虫害达到二级标准;
3、绿化检查合格率≥95%;小区绿化年成活率≥95%;
(九)精神文明建设
1、充分利用双休日、节假日和民族传统节日有组织的开展丰富多彩的文体活动,包括老年健身活动,私家车自驾游、'六一'儿童文体晚会等;
2、聘请乐于公益活动的退休教师成立社区协会,开展社区宣传以及书法、绘画、灯谜、故事会、时政演讲等竞赛,丰富社区文化氛围;
3、利用宣传栏和增设具有浓厚文化氛围的警示语路牌、标牌营造社区外围文化环境;
4、物业管理服务注重营造尊老爱幼、安定祥和的社区氛围。
5、业主满意率95%以上;
> (十)特色物业管理服务
1、通过我公司保洁服务中心和机电维修中心逐步在社区内开展家政服务,包括家庭保洁、家电维修服务;
2、开展有偿代订代送服务;
3、开展有偿洗车服务;
4、开展业主空置房代租代售服务。
(十一)业主投诉
1、业主有效投诉处理回复率100%;
第7篇 物业管理费用收取管理程序
公司程序文件版号:a
修改号:0
ej-qp4.13物业管理费用的收取管理程序 页码:1/4
1.目的:
为规范物业管理服务收费行为,确保公司的经济收入,促进公司事业的运作、发展。
2.适用范围:
适用于公司经营管理部对住户收取费用的工作。
3.引用文件:
3.1 质量手册第4.9章
3.2 iso9002标准第4.9章
4.职责:
4.1经营管理部主任负责年物业管理费用收取的计划工作和月收费情况的检查工作。
4.2收费员负责年度、日常物业管理费用的收取。
4.3物业管理员负责年度、日常物业管理费用收取的统计报表工作。
5.工作程序:
5.1计划工作:
5.1.1经营管理部主任每年年初根据物业管理委员会通过的收费标准和政府的各类收费标准制定《物业管理服务费收费计划》,并报副总经理审核。
5.1.2物业管理员检查收费员各项收费项目表格、报表是否齐全。
5.1.3物业管理员协助综合办公室检查微机内收费系统数据:住户的姓名、楼房号、面积等是否反映现实居住情况,由综合办公室打印出收费表。
5.2费用的收取:
5.2.1物业管理委托服务费:
5.2.1.1此项费用收费期为每年底和次年初,收费员在大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴收费通知。
5.2.1.2住户交纳费用时,收费员向住户出示《物业管理委托服务收费表》,住户确认无误后,由住户在表上签字,同时请住户交纳费用,收费员开出票据,在收费过程中执行服务规范用语。
5.2.1.3收费完毕,收费员填写《物业管理委托服务收费台帐》,作复写收据,将钱或支票交与财务部。
5.2.1.4完成上述程序后,收费员将程序中涉及的文件移交物业管理员,物业管理员审核后归档。
5.2.2“五费”的收取:
5.2.2.1“五费”是指冷水费、热水费、燃气费、电费、电话费。收费员每月或每两月向住户收取。
5.2.2.2收费员接到市政部门送来的水、电、气费交纳通知单后,将费用、表数分别填写到《五费统收(单元)记录》表上。
5.2.2.3收单后第二天开始,物业管理员下户查表,准确记录各表示数,将数据计入《五费统收(分户)记录》。
5.2.2.4收单后第四天,收费员在小区大门宣传栏和单元防盗门右上角张贴交费通知。
5.2.2.5住户交费时,收费员向住户出示《五费统收(分户)记录》,住户确认后,向住户收取费用,并开据收据。过程中实行服务规范用语。
5.2.2.6收费后收费员将钱和支票填写复写收据后交与财务部。
5.2.3车辆的收费:
5.2.3.1每年不定期向车主收取车辆有关费用,收费员严格按照《车辆通行停放收费规定》收费。
5.2.3.2当车主通行证、停车证即将到期时,保安服务部车辆管理员应通知车主交费。
5.2.3.3车主到保安服务部交费时,保安服务部记清车主姓名、住址、车牌号,将收取的费用及时交给经营管理部收费员。
5.2.3.4收费员核准后,填写收据,钱或支票交与财务部。
5.2.4有偿服务收费:
5.2.4.1住户申请有偿服务时,物业管理员如实填写《有偿服务派工单》,并转交有关部门执行。
5.2.4.2工作人员完工后,将派工单由住户签完字后交回收费员,由收费员通知住户交费,并填写《有偿服务收费台帐》。
5.3收费标准调整:
5.3.1收费员应严格按照各项收费标准收费,不收无标准的费、不收无批示的费。
5.3.2当政府对某项收费标准调整时,经营管理部主任将政府的文件和本小区调整的范围上报公司审批,无需物业管理委员会批准,若公司对内部自定的收费标准调整时,应上报公司审批后,经物业管理委员会通过后才能执行。
5.3.3审批和通过后的标准,经营管理部主任组织管理员、收费员学习调整收费的文件和本小区实行新收费标准的测算方法,以便工作人员向住户解释。
5.3.4收费员及时将调整费用的通知在宣栏中通告住户,物业管理员将审批文件的复印件给综合办公室保存。
5.3.5在质量体系运行前已执行的收费标准,在质量体系运行中未作调整的不执行本章程序。
5.4收费报表的制定:
5.4.1收费员根据各项收费记录表,将各项费用汇总,每月最后一个工
作日填写月《物业管理服务费汇总表》,每年十二月最后一个工作日填写年度《物业管理服务费汇总表》。
5.4.2上述报表需收费员填写,物业管理员核准,经营管理部主任
审核。
5.5催缴费用:
5.5.1住户逾期未交纳物业管理服务各项费用,由收费员发出《费用催缴通知单》,限期交付。
5.5.2《费用收缴通知单》发出后,过期不交又无正当理由的,物业管理员和收费员应登门征徇住户意见,做其工作直到住户交费为止。
6、支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理服务费收费计划》 ej-qr-qp4.13-01
6.2《交费通知》 ej-qr-qp4.13-02
6.3《物业管理委托服务收费表》 ej-qr-qp4.13-03
6.4《物业管理委托服务费台帐》 ej-qr-qp4.13-04
6.5《五费统收(分户)记录》 ej-qr-qp4.13-05
6.6《五费统收(单元)记录》 ej-qr-qp4.13-06
6.7《物业管理服务费汇总表》 ej-qr-qp4.13-07
6.8《五费统收台帐》 ej-qr-qp4.13-08
6.9《费用催缴通知单》 ej-qr-qp4.13-09
6.10《有偿服务派工单》ej-qr-qp4.13-10
6.11《有偿服务费台帐》ej-qr-qp4.13-11
6.12《机动车车位登记表》ej-qr-qp4.8-01
6.13《费用调整的请示》无固定格式
6.14《车辆通行、停放收费规定》ej-wi-qp4.13-01
6.15《物业管理服务规范行为》ej-wi-qp8.1-01
第8篇 物业管理分公司员工手册序言
物业管理分公司员工手册
序 言
欢迎您加入重庆**lh花园物业管理分公司!
我公司直属于重庆**置业有限公司,主要业务是小区住宅物业管理和服务咨询、接受委托、提供物业租赁、中介服务等。
现我公司管理的物业是国家2000年小康住宅示范小区--lh花园。
我公司以科学、现代的管理、合理的薪酬、良好的福利以及更多的晋升机会,为每位员工提供充分发挥个人才智的舞台。希望您能真正成为公司的一份子,为共同的美好将来作出贡献。
为让您更加了解公司制定的有关规定,特此编制《员工手册》,请您熟记其内容,严格遵守各项规章制度,理解及执行在职岗位职责,若有疑问可向部门主管或行政部咨询。
《员工手册》将依据公司的管理状况而修订,以最新版本为准。修订内容将张榜公布,由员工添入本手册附录的《修订表》中并予确认。
第9篇 物业保洁工具物品管理作业指导书
序号 作业内容 岗位 相关作业记录
1)保洁人员向保洁管理员提出领用申请。
2)保洁管理员审查其物品领用记录,确认是否重复或频繁领取。
3)审查通过后,由保洁人员填写《工具领用单》,签字批准后发放
4)所有工具都要进行建账管理,做到帐物相符,每人必须在各自的《工具领用单》上签字。
5)所有工具必须正确使用,要严格遵守安全操作规程,不准违章使用。
6)所有工具坚持'交旧领新'的原则,在领用新工具时必须交回旧的工具,交回的工具统一由保洁管理员处理,不准外流。
7)专业工具未经培训不得随意使用。较大型的专业工具应随用随借,当日归还。
8)所有工具实行丢失赔偿的原则。保洁员
保洁管理员《工具领用单》
《报废审批表》
1)保洁组长每天对保洁工的工具使用情况进行检查,做好检查记录,发现不合格情况,要求保洁工整改。
2)保洁管理员每月需提交领用物品及数量的预算,向仓库一次性领取。
3)保洁主管每月对保洁工的工具使用情况进行抽查。
4)管理处经理根据主管的汇报以及清洁工作的随机检查结果,对整体工具使用状况进行把握和监督,发现不合格情况,责令保洁主管整改管理处经理
保洁主管
保洁管理员
保洁组长《检查记录表》
检验标准:物品领取及时、规范
第10篇 物业管理员工业区的物业管理试题
一、单选题
177、工业区内各企业、车间应按照楼层的承受负荷要求放置和货物,不按要求造成的损失由( )。
a、责任企业负责 b、物业管理公司负责 c、由双方负责 d、施工单位负责
178、物业管理区域内的标志牌、路灯、垃圾桶等属于( )环境小品。
a、装饰性 b、功能性 c、分隔性 d、人文性
179、工业区物业管理公司在管理区域内( )
a、只能使用原有停车场 b、不能建设新的停车场 c、可以规划设计新的停车场 d、不能设立停车场
180、工业区停车场内要求光线充足,便于查找,还必须便于( )的实施。
a、多种经营服务 b、绿化管理 c、岗位责任制 d、消防管理
二、多选题
181、工业区物业管理包括( )等房屋建筑的管理。
a、工业厂房 b、生产车间 c、仓库 d、住宅区
182、工业区物业管理工作难度较大,主要是因为( )
a、管理面广收益低 b、噪声污染大 c、固定资产比重大 d、维修保养费用高
183、工业厂房和仓库的服务,主要是做好各项保障工作,包括( )
a、供应保障 b、环境保障 c、售后服务保障 d、工作条件保障
184、工业区环境污染的类型有( )
a、水体污染 b、固体废弃物污染 c、空气和噪声污染 d、电磁波污染
185、各类环境小品的功能有( )
a、强化管理 b、方便耐用 c、美化环境 d、组织空间
三、判断题
186、( )工业区物业管理负责厂房和仓库范围内所有设备设施的管理、养护和维修。
187、( )工业厂房和仓库用作生活居住时,须经公安部门批准同意。
188、( )工作区内的工业废弃物应由各企业、车间自行处理,不可向外乱扔乱放。
189、( )在工业厂房的外墙或屋顶设置广告,应事先向房地产管理部门申请,经批准后方可实施。
190、( )在工业厂房和仓库的公共场地堆放货物时,须经物业管理公司批准。
191、( )搞好工业区的环境卫生工作,工厂职工负主要责任,物业管理公司要密切配合。
192、( )工业区车辆管理的重点是防止车辆乱放和丢失,因此,应搞好车场的建设。
第11篇 x湾项目物业管理范围
御景湾项目物业管理范围
**物业提供管理服务的范围包括常规性的公共服务、针对性的特约服务和委托性的专项服务,具体如下:
1、公共服务
(1)房屋建筑共用部位维修、养护和管理。包括:住宅主体承重结构部位(基础、内外承重墙、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、设备机房等。
(2)房屋建筑共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括:共用的上下水管道、落水管、电线、供电线路、照明、煤气管线、消防设施、安防设施、路灯、标识标牌、公益性文体设施等。
(3)物业规划红线内的公用设施的维修、养护和管理。包括:道路、围墙、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、自行车房(棚)、停车场(库)等。
(4)物业规划红线内的配套附属服务设施的维修、养护和管理。
(5)专业装修工程质量监理与装修管理。
(6)公用绿地、花木、建筑小品等的园林式绿化养护与管理。
(7)公共环境的酒店式清洁服务。包括:公共场地、房屋建筑物共用部位垃圾的收集、清运,定期消杀以及化粪池、沟渠的清掏等。
(8)交通、车辆、道路的有序行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对住宅区实行封闭式管理,全天24小时倒班轮值,维护公共秩序和安全。
(10)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险和保管责任)。
(11)对物业内消防管理。包括:火灾的预防及发生火灾时的救护与处理。
(12)负责向业主和租(用)户收取物业管理服务费等政府规定的各项费用,维护全体业主公共利益。
2、特约服务/专项服务
(1)节日期间装饰物业,包括灯光及其它饰物。
(2)结合地域特色和本物业的特点,组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动,以协调社区人际关系、沟通情愫。
(3)管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
(4)接受业主和租(用)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
(5)全方位居家服务。包括公共事业申办(如水电气、电话、有线电视)、代订报刊杂志、收发邮件、家政服务、室内维修服务、各类商务服务支持等。
(6)理礼并用、德法共行,对业主和租(用)户违反业主公约及物业管理法规政策的行为进行处理。
第12篇 物业园区临时管理规约-9
物业园区临时管理规约(九)
第一章 总则
为落实本物业的售后管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共环境和秩序,根据国务院《物业管理条例》及有关法规、规章、规范性文件制订本公约,由本物业区域内全体业主共同遵守。
第二章 物业基本情况
第一条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称 ;
座落位置 ;
物业类型 ;
建筑面积。
第二条 根据有关法律、法规和《商品房买卖合同》,业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权:
1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位,包括该幢建筑物的承重结构、主体结构,公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面等;
2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备,包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、照明设施、消防设施、避雷设施等;
3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房等。
第三条 在本物业管理区域内,根据《商品房买卖合同》,以下部位和设施设备为建设单位所有:
1、商务中心及其与之相配套的设施设备;
2、产权为建设单位所有的停车场;
3、产权为建设单位所有的商业用房;
4、产权为建设单位所有的公共性用房。
第三章 物业的使用
第四条 业主对物业的专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利,但不得妨碍其他业主正常使用物业。
第五条 业主应遵守法律、法规的规定,按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则,在供电、供水、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。
第六条 业主应按原设计用途使用物业。因特殊情况需要改变物业设计用途的,业主应在征得相邻业主书面同意后,报有关行政主管部门批准,并告知物业管理企业。
第七条 业主需要装饰装修房屋的,应事先告知物业管理企业,并与其签订《房屋装饰装修管理协议》。
业主应按《房屋装饰装修管理办法》和《房屋装饰装修管理协议》的约定从事装饰装修行为,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修的禁止行为。
第八条 业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不得擅自占用物业共用部位和公共场所。
第九条 因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的,业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。
第十条 业主应按有关规定合理使用水、电、气等共用设施设备,不得擅自拆改。
第十一条 业主应按设计预留的位置安装空调,未预留设计位置的,应按物业管理企业指定的位置安装,并按要求做好噪音及冷凝水的处理。
第十二条 在物业管理区域内行驶和停放车辆,应遵守本物业管理区域的车辆行驶和停车规则。
第十三条 本物业管理区域内禁止下列行为:
1、损坏房屋承重结构、主体结构,破坏房屋外貌,擅自改变房屋建筑及其设施设备结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台、平台、景观台等部位设施的颜色、形状和规格)、设计用途、功能布局等;
2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,擅自损坏、拆除、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
3、影响园区或本物业外观的违章搭建、设立广告牌、私设摊点等;
4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物;
5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品,排放有毒有害物质;
6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画;
7、践踏、占用绿化地,损坏、涂划园林建筑小品;违反规定饲养家禽、宠物;
8、随意停放车辆、制造超过规定标准的噪音以及其他不文明行为;
9、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;
10、法律、法规及政府规定禁止的其他行为。
第四章 物业的维修养护
第十四条 业主对物业专有部分的维修养护行为不得妨碍其他业主的合法权益。
第十五条 因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时,业主或物业管理企业应事先告知相关业主,相关业主应给予必要的配合。
相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的,应负责修复并承担赔偿责任。
第十六条 发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况,必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的,物业管理企业可向相邻业主说明情况,在居委会或派出所的监督下,进入相关业主的物业专有部分进行维修养护,事后应及时通知相关业主并做好善后工作。
第十七条 因维修养护物业或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地的,应当征得建设单位和物业管理企业的同意,并在约定期限内恢复原状。
第十八条 物业存在安全隐患,危及公共利益或其他业主合法权益时,责任人应当及时采取措施消除隐患。
第十九条 建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。
建设单位在保修期限和保修范围内拒绝修复或拖延修复的,业主可以自行或委托他人修复,修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。
第二十条 本物业管理区域内的全体业主按规定缴存、使用和管理物业专项维修资金。
第二十一条 业主应及时对屋内影响相邻业主权益的损坏部位和设施进行维修;业主发现房屋内属公共维修责任的共用部位和设施损坏时,应及时通知物业管理企业,并采取合理措施防止损失扩大。
第二十二条 对异产毗连的物业维修,各相邻业主应积极支持、配合,不得人为阻挠维修。因阻挠维修,造成物业及他人人身伤害和财产损失的,阻挠人应承担赔偿责任。
业主应配合物业管理企业和相邻业主必要时进行入户维修,如不配合维修而损坏其他业主利益,应予以修复或适当赔偿损失。
第五章 业主的共同利益
第二十三条 为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利:
1、根据本临时公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示
、上报行业主管部门等必要措施,制止业主、物业使用人违反本临时公约和规章制度的行为。
第二十四条 建设单位应在物业管理区域内显着位置设置公告栏,用于张贴物业管理规章制度,以及应告知全体业主和物业使用人的通知、公告。
第二十五条 本物业管理区域内,物业服务收费采取包干制方式。业主应按照前期物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。
物业服务费用是物业服务活动正常开展的基础,涉及全体业主的共同利益,业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务。无正当理由逾期未缴纳物业服务费用的,物业管理企业可采取适当催缴措施。业主除全额补交所欠的物业服务费用外,还将按所欠费用的日万分之四的标准缴纳滞纳金。
第二十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、物业管理企业的同意后,按规定办理有关手续,业主所得收益主要用于补充专项维修资金。
第六章 违约责任
第二十七条 业主违反本临时公约关于物业的使用、维护和管理的约定,妨碍物业正常使用或造成物业损害及其他损失的,其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第二十八条 业主违反本临时公约关于业主共同利益的约定,导致全体业主的共同利益受损的,其他业主和物业管理企业可依据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第二十九条 建设单位未能履行本临时公约约定义务的,业主和物业管理企业可向有关行政主管部门投诉,也可根据本临时公约向人民法院提起诉讼。
第七章 附则
第三十条 本临时公约所称物业的专有部分,是指由单个业主独立使用并具有排他性的房屋、空间、场地及相关设施设备。
本临时公约所称物业的共用部位、共用设施设备,是指物业管理区域内单个业主专有部分以外的,属于多个或全体业主共同所有或使用的房屋、空间、场地及相关设施设备。
第三十一条 业主转让或出租物业时,应于买卖合同或租赁合同签署之日起一个月内,将房屋转让或出租情况书面告知物业管理企业,并要求物业继受人签署本临时公约承诺书或承租人在租赁合同中承诺遵守本临时公约。
第三十二条 本临时公约自首位物业买受人承诺之日起生效,至业主大会制定的《管理规约》生效之日终止。
物业名称:号楼单元房
房屋买卖合同编号:
承诺书
为维护本园区的管理,本人已阅读过《业主管理规约》,同意遵守本公约内的一切条款,如有违约,愿意承担相应违约责任。
购房人姓名/名称
签章:
第13篇 某物业公司收费管理员岗位责任书
物业公司收费管理员岗位责任书
1、岗位名称:收费管理员
2、直接上级:物业公司经理
3、岗位职能:管理费及水电费的征收工作
4、工作时间:每天时间自行安排
5、主要工作:
◎住户个人管理费、水、电费的收取工作
每年1月~3月份通知住户到物业公司交纳当年综合管理费,3月~6月对未交纳的住户进行上门收费,上半年完成全部个人综合管理费的收取工作,每年3月、6月、9月、12月的10~30日,对住户用水、电情况进行抄表登记、上报财务并实行现场收取费用.
◎单位管理费、水、电费的收取工作
每年7月书面通知对方结算费用,10月份完成综合管理费的征收工作,每月1~10日对公司管理的单位住宅的用水、电情况进行抄表登记,上报财务并在当月20日前收取费用,
◎从财务开出的发票(收据)第二天必须结帐,收取的费用必须在24小时内交到财务,
◎每月28日前上交本月收费工作详细报告,经财务核对签字后,作为本月工资业绩考核之依据,并上交下月份工作计划,得到批准后执行,工作计划及工作总结必须详细到完成多少户、收取多少金额数,
◎完成本月工作计划的95%,发放全月工资,少于95%的、少多少按比例扣发当月工资,超过100%以上的、超多少按比例提取奖金。
岗位责任人:公司经理:
第14篇 蓝湾物业小区装修管理作业指导书
蓝湾小区装修管理作业指导书(安全班)
1、目的:加强对小区装修户的管理,规范装修管理制度。
2、范围:蓝湾管理处。
3、方法和过程控制:3、1楼层巡逻安全员必须对装修户装修情况全面了解,每天需对装修户的 《装修许可证》和《装修工程施工责任书》进行验证和检查,巡查时间为早8点至晚上22点,巡查次数每天不得少于1次,并在《装修现场监控纪录表》上进行记录,《装修现场监控记录表》须张贴在装修现场。
3、2对施工人员的出入证、施工情况进行检查,对已经过期的证件要予以回收并及时通知管理处。
3、3检查施工场地有无按规定配备灭火器,并向装修户讲解相关消防知识,防止火灾的发生。
3、4检查装修施工过程中有无违反《装修申请表》所约定的内容,如有违反,通知部门负责人处理。
3、5在装修过程中,如需动火作业时,必须检查作业人员有无上岗证,相关防范措施是否落实。
禁止装修队在装修现场生火做饭。
3、6深圳市规定装修施工作业时间为每天7时至12时及14时至19时。
巡逻岗须对装修户的装修时间进行检查,发现超时施工者应立即制止。
对于无证留宿者,应予以劝离,并督促尽快往管理处办理相关的留宿证明。
⑺监督施工人员只能使用货梯和指定的通道进出及搬运材料等。
装修人员搬运垃圾只能在晚上18点后进行,禁止装修队在清运车进场之前,把垃圾搬出户外。
⑻制止装修垃圾堆放、堵塞消防通道。
垃圾清运完后,检查清运垃圾的通道墙面、地面、天花及公共设施有无损坏、磨花现象,发现问题及时处理或协助装修检查人员处理。
第15篇 某物业管理有限责任公司章程
为适应社会主义市场经济的要求,发展生产力,依据《中华人民共和国公司法》(以下简称《公司法》)及有关法律的规定,北京恒达物业管理有限责任公司重新增资扩股,由北京恒达物业管理有限责任公司、华融大厦、北京人银科工贸有限责任公司重新共同出资,并制定本章程。
第一章公司名称和住所
第一条:公司名称:北京恒达物业管理有限责任公司(以下简称公司)。
第二条:住所;北京市门头沟区新桥南大街甲28号。
第二章公司经营范围
第三条;公司经营范围:接受委托从事物业管理(租赁房屋);停车场;装饰装修;房地产信息咨询(除中介);销售;食品;百货;机械电器设备;五金交电;建筑装饰材料;通讯器件(无线电发射设备除外);汽车配件;木材;钢材;针纺织品;办公用品;文化体育用品;儿童玩具;照相器材;箱包鞋帽;化工产品;家具;劳保用品;工艺美术品;日用杂品;酒;饮料;电子计算机及外部设备;食用油;烟;蔬菜;音像制品;食品加工;体育健身(经营项目以工商局核批为准)。
第三章 公司注册资本
第四条:公司增资为500万人民币
公司增加或减少注册资本,必须召开股东会,由全体股东通过并做出决议。公司减少注册资本,还应当自作出决议之日起十日内通知债权人,并于三十日内在报纸上至少公告三次。公司变更注册资本应依法向登记机关办理变更登记手续。
第四章 股东的姓名、出资方式及出资额
第五条股东的姓名、出资方式及出资额如下:
股东姓名出资方式 出资额(万元)
中国人民银行
机关服务中心 货币300
华融大厦 货币100
北京人银科工 货币100
贸有限责任公司
第六条 公司成立后,应向股东签发出资证明书。
第五章 股东的权利和义务
第七条股东享有如下权利:
1、参加或推选代表参加股东会并根据其出资份额享有表决权;
2、了解公司经营状况和财务状况;
3、选举和被选举为董事或监事;
4、依照法律、法规和公司章程的规定获取股利并转让;
5、优先购买其他股东转让的出资;
6、优先购买公司新增的注册资本;
7、公司终止后,依法分得公司的剩余财产;
8、其他业务。
第八条 股东承担以下义务
1、遵守公司章程;
2、按期缴纳所认缴的出资;
3、依其所认缴的出资额承担公司债务;
4、在公司办理登记手续后,股东不得抽回投资;
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p;5、其他业务。
第六章股东转让出资的条件
第九条股东之间可以相互转让其部分出资。
第十条股东转让出资由股东大会讨论通过。股东向股东以外的人转让出资时,必须经全体股东同意。
第十一条股东依法转让其出资后,由公司将受让人的姓名或者名称、住所以及受让人的出资额记载于股东名册。
第七章公司的机构及其产生办法、职权、议事规则
第十二条股东会由全体股东组成,是公司的权利机构,行使下列职权:
1、决定公司的经营方针和投资计划;
2、选举和更换董事,决定有关董事的报酬事项;
3、选举和更换由股东代表出任的监事,决定有关监事的报酬事项;
4、审议批准执行董事的报告;
5、审议批准监事的报告;
6、审议批准公司的年度财务预算方案、决算方案;
7、审议批准公司的利润分配方案和弥补亏损的方案;
8、对公司增加或减少注册资本作出决议;
9、对股东向股东以外的人转让出资作出决议;
10、对公司合并、分立、变更公司形式,解散和清算等事项作出决议;
11、修改公司章程;
12、聘任或者解聘公司总经理(以下简称经理),根据经理的提名,聘任或者解聘公司副经理、财务负责人,决定其报酬等事项。
第十三条股东会的首次会议由出资最多的股东召集和主持。
第十四条股东会会议由股东按期出资比例行使表决权。
第十五条股东会会议分为定期会议和临时会议,并应当于会议召开十五日以前通知全体股东。定期会议应每年召开一次,临时会议由董事或者监事提议方可召开,股东出席的股东会议也可书面委托他人参加股东会议,行使委托书中载明的权利。
第十六条股东会会议由董事长召集并主持。
第十七条股东会会议应对所议事项作出决议,决议应由全体股东表决通过。股东会应当对所议事项的决议作出会议记录,出席会议的股东应当在会议记录上签名。
第十八条公司设董事会成员为3人,由股东会选举产生,董事任期三年,任期届满,可连选连任。董事在任期届满前,股东会不得无故解除其职务。董事会设董事长1人。董事长由董事会选举和罢免。
董事会对股东负责,行使下列职权:
1、负责召集股东会,执行股东会决议,并检查股东会议的落实情况,向股东会报告工作;
2、决定公司的经营计划和投资方案;
3、制定公司的年度财务预算方案、决算方案。
4、制定公司的利润分配方案和弥补亏损方案。
5、制定公司增加或者减少注册资本的方案;
6、拟订公司合并、分立、变更公司形式、解散的方案。
7、决定公司内部管理机构的设置;
8、代表公司签署有关文件。
9、在发生战争,特大自然灾害等紧急情况下,对公司事务行使特别裁决权和处置权须符合公司利益并在事后向股东会报告。
10、提名公司经理人选交股东会报告。
11、制定公司的基本管理制度。
第十九条公司设总经理1名,由股东会聘任或者解聘,经理对股东会负责,行使下列职权:
1、主持公司的生产经营管理工作,组织实施股东会决议;
2、组织实施公司年度经营计划和投资方案;
3、拟订公司内部管理机构设置方案;
4、拟订公司的基本管理制度;
5、制定公司的具体规章;
6、提请聘任或者解聘公司副经理,财务负责人。
7、聘任或者解聘除应由股东会聘任解聘以外的负责管理人员;
8、公司章程和股东会授予的其他职权。
经理列席股东会会议
&nbs
p;第二十条公司设监视一人,由股东会选举产生,监视任期每届三年,任期届满,可连选连任。
第二十一条监视行使下列职权:
1、检查公司财务;
2、对董事长、经理执行公司职务时违反法律、法规或者公司章程的行为进行监督;
3、当董事长和经理行为损害公司的利益时,要求执行董事和经理予以纠正;
4、提议召开临时股东会。
5、公司章程规定的其他职权。
监事列席股东会会议。
第八章财务、会计、利润分配及劳动用工制度
第二十二条本公司应当依照法律、行政法规和国务院财政主管部门的规定建立本公司的财务、会计制度,并应在每一会计年度终了时制作财务会计报告,并应于第二年1月31日前送交各股东。
第二十三条公司的利润分配按照《公司法》及有关法律、法规,国务院财政主管部门的规定执行。
第二十四条劳动用工制度按国家法律、法规及国务院劳动部门的有关规定执行。
第九章公司解散事由与清算办法
第二十五条公司的营业期限20年,从《企业法人营业执照》签发之日起计算。
第二十六条公司有下列情形之一的,可以解散:
1、公司章程规定的营业期限届满或者公司章程规定的其他解散事由出现时;
2、股东会决议解散;
3、因公司合并或者分立需要解散的;
4、公司违反法律、行政法规被依法责令关闭的。
第二十七条公司解散时,应依据《公司法》的规定成立清算组对公司进行清算。清算结束后,清算组应当制作清算报告,报股东会或者有关主管机关确认,并报送公司登记机关,申请注销公司登记,公告公司终止。
第十章 股东认为需要规定的其他事项
第二十八条公司根据需要或涉及公司登记事项变更的可修改公司章程,修改后的公司章程不得与法律、法规相抵触,修改公司章程应由股东会全体股东表决通过。修改后的公司章程应送原公司登记机关备案,涉及变更登记事项的,同时应向公司登记机关做变更登记。
第二十九条公司章程的解释权属于股东会。
第三十条公司登记事项以公司登记机关核定的为准。
第三十一条本章程经各方出资人共同订立,自公司结构重组之日起生效。
第三十二条本章程一式三份,并报公司登记机关备案一份。
全体股东亲笔签字、盖章
中国人民银行机关服务中心华融大厦
(签章)(签章)
北京人银科工贸有限责任公司
(签章)
第16篇 物业管理中心人员聘用调配管理流程
1目的
明确中心人员聘用的流程和各岗位人员素质要求
2范围
本手册规定了**管理中心选聘员工的工作流程和转正工作流程。
3职责
3.1中心综合管理部负责中心人员选聘的组织、协调、面试工作。
3.2中心相关职能部门和管理处主任负责人员的面试工作。
3.3中心经理负责中心选聘人员的最后把关面试工作。
4人员聘用流程
4.1工作流程图
职能部门、管理处申请--中心经理审批(沟通确认)--综管部联系公司行政人事部--综管部负责人负责面试(必要时职能部门负责人、管理处主任也参与)不合格--中心经理把关面试--综管部上报公司行政人事部进行复试,协调办理相关手续--公司行人部办理入职手续--相关职能部门(或管理处)负责人员岗前培训[不合格]--培训合格后,综合管理部将人员调配至相关职能部门和管理处
4.2新进人员选聘流程
4.2.1职能部门、管理处根据实际工作需要提出用人需求,报中心经理审批,中心经理根据职能部门、管理处人员编制和管理处实际工作情况,决定是否招聘新人。
4.2.2根据中心经理批准的招聘新人的用人需求,综合管理部联系公司行政人事部,书面提交《员工需求计划表》。
4.2.3行政人事部根据用人需求,安排人员持《应聘人员登记表》到中心面试或者直接安排人员到中心进行面试,中心安排填写《应聘人员登记表》,综合管理部进行初试,如面试不合格在面试表上填写面试意见,返还给行政人事部。如合格,并在面试评审表上填写面试意见(如中心经理认为有必要,则安排相关职能部门负责人和提出用人需求的管理处主任参与面试)。
4.2.4经上述面试合格的人员,最后经中心经理把关面试,并在面试评审表上填写面试意见。
4.2.4综合管理部根据中心经理面试意见,对不合格的人员,将材料退还行政人事部;对合格的人员,报公司行政人事部,要求聘用,请公司行政人事部按公司程序安排进行复试。
4.2.5行政人事部开出人员录用通知书,新进人员凭通知书到中心综管部报到,综管部安排其到相关职能部门或管理处接受上岗培训。培训合格后由综管部开出《中心内部人员调配单》,安排到相关职能部门或管理处进行试用。
5 人员调配流程
5.1中心内部调配:中心根据工作需要,需从相关职能部门、各管理处之间调配人员,先由中心经理与相关职能部门、管理处负责人进行沟通确定后,由人员调出的职能部门、管理处和综合管理部分别负责与调配人员的面谈,由综合管理部开出人员调配单,安排到相关职能部门和管理处报到。
5.2公司调配至中心:员工凭公司行政人事部开出的调配通知单到管理中心报到,由中心经理与相关职能部门与管理处负责人进行沟通,确定安排至相关职能部门和管理处,由综合管理部开出《**管理中心人员调配通知书》,安排到相关职能部门和管理处报到。
5.3公司从中心调配人员:因工作需要需从中心调配人员到别的部门和管理中心,由中心经理与相关职能部门与管理处负责人进行沟通后,由人员调出的职能部门、管理处和综合管理部分别负责与调配人员的沟通,安排到公司行政人事部报到。
相关质量记录
1、《员工需求计划表》 zc-04/b01
2、《应聘人员登记表》 zc-04/b02
3、《**管理中心人员调配通知书》 gg-jr-02/b02
