物业管理知识问答题-4【16篇】

发布时间：2023-12-18 12:34:02 查看人数：74

物业管理知识问答题-4

第1篇物业管理知识问答题-4

物业管理知识问答题(4)

1、物业管理用房应按什么比例配置产权归谁所有

答:《淄博市物业管理办法》第二十九条规定:建设单位应当按照开发物业总面积3‰的比例在物业管理区域内无偿提供物业管理用房,最低不得少于80平方米,产权归全体业主所有。规划行政管理部门在规划许可时应当明确物业管理用房的具体位置以及相应面积。建设单位在办理房屋预售许可证和房地产初始登记时,应当提交物业管理用房配置的相关资料,经审核符合条件的,方可核发房屋预售许可证和办理房地产初始登记。

2、业主是否可以擅自将住宅用房改为经营性用房

答:《物权法》第七十七条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。”

法律虽然没有明确禁止业主将自己的住宅改为经营性用房,但对这一行为进行了限制:一是必须遵守法律、法规和管理规约的规定。二是应当征得有利害关系的业主的同意。这里所说的“有利害关系的业主”通常是指改变房屋用途可能影响其利益的业主。也就是说,业主要想将住宅用房改为经营性用房,在遵守相关法律、法规的基础上,还必须通过协商,征得有利害关系的所有业主的同意,有利害关系的业主可以实行“一票否决权”,限制这一行为,维护自己的权利。换句话说,只要一个有利害关系的业主不同意,即使其他人都同意,当事人也不得将住宅改为经营性用房。

3、哪些事项应该由业主共同决定

答:《物权法》第七十六条规定:“下列事项由业主共同决定:(一)制定和修改业主大会议事规则;(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;(六)改建、重建建筑物及其附属设施;(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4、物业共用部位、共用设施设备包括哪些部分

答:根据建设部、财政部《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》(建住房[1998]第213号)第三条规定:共用部位是指住房主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等),户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备是指住宅小区或单幢住房内,建设费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

5、业主委员会越权业主该怎么办

答:业主作为物业管理区域内物业的所有权人,不仅对建筑物专有部分享有专有权,对共用部分享有共有权,同时作为小区成员还享有成员权,业主通过业主大会的形式,通过民主协商,个人利益服从共同利益,少数人的利益服从多数人的利益,采取多数决定或绝对多数决定的方式决定小区物业管理、处分、使用等事项。

由于业主委员会、物业管理企业的运作缺少相关监督,侵害业主权益的事件不断出现,在实践中引出了不少矛盾和纠纷。

遇到这种情况业主可以向物业管理行政主管部门投诉调处;也可以采用在业主大会内部设置监督部门等方式,来避免业主委员会的越权行为等。

6、楼道内的照明灯该由谁负责维修

答:应由物业公司负责维修。楼梯间的照明灯属于公共设施设备,它的日常运行维护费用包含在物业管理费中,但楼道公共照明的电费本着谁收益、谁承担的原则应由业主分担。

7、房顶漏水到底应该谁来修

答:分几种情况。国务院《建设工程质量管理条理》第四十条规定,屋面防水最低保修期限为5年,如果你的房子没出保修期,应该由开发商负责维修;如果已经出了保修期,屋面防水的大修、中修工程,已经缴纳物业专项维修资金的,从专项维修资金中列支,未缴纳的由本楼或本单元的全体业主分担。

8、物业公司为业主换水龙头该不该收人工费

答:首先我们要先了解物业管理的内容,物业管理的基本内容按服务性质和提供方式可分为三种:常规性公共服务、针对性专项服务和委托性特约服务。

常规性公共服务面向全体业主和物业使用人,目的是保证物业的完好和正常使用,保证小区内住户的正常生活秩序,美化人们的生活环境,这一服务是物业管理企业提供的基本服务,内容通常在物业管理委托合同中明确规定,业主和承租人不需额外提出要求。这项服务大致包含六项内容:房屋管理、共用设施设备维修养护、公共秩序维护、公共保结服务、绿化养护管理、公众代办性质的服务如:代收代缴水电费、煤气费等公共事业性费用。

针对性专项服务是物业管理企业为改善和提高住户的工作生活条件,满足其中一些住户的一定需要而提供的各项服务工作。一般是指物业管理企业事先设立服务项目,并将服务内容与质量、收费标准予以公布,当住户需要这项服务时,可自行选择。如:家政服务、商业服务、金融服务、中介服务等。

委托性特约服务是为满足小区内个别住户的委托而提供的服务,一般未在合同或专向服务中设立。

为业主家里换水龙头是属于委托性特约服务,物业管理服务费是物业公司提供常规性公共服务而获得的报酬,并不包括专项服务和特约服务的报酬,因此业主要求物业公司提供专向服务和特约服务应当另外支付报酬,具体数额由双方协商确定。

9、建设单位已经聘请了物业服务机构,业主是否有权更换

答:按照《物业管理条例》、《淄博市物业管理办法》相关条款的规定,在业主大会选聘物业管理企业之前,开发建设单位应当选聘物业管理企业进行前期物业管理,并签订前期物业服务合同。

前期物业服务合同可以约定期限。前期物业服务合同期限未满,业主大会选聘新的物业管理企业的,前期物业服务合同终止。

前期物业服务合同期限已满,尚未成立业主大会或者业主大会已成立但尚未选聘新的物业管理企业的,物业管理企业可以按照前期物业服务合同的约定,继续从事物业管理服务,直至业主大会选聘新的物业管理企业之日起终止,但业主大会要求物业管理企业退出的,物业管理企业应当退出。

前期物业服务合同期满不再继续从事物业管理服务的,物业管理企业应当于期满前2个月通知业主。

10、什么情况下住宅小区应当成立业主委员会如何成立

答:《淄博市物业管理办法》第九条规定:“符合下列条件之一的,建设单位、物

业管理企业或者业主(超过20%)可以向区县房产行政管理部门提出成立业主大会的书面要求:(一)新建物业入住率达到50%以上的;(二)物业入住率达到30%以上并且首套房屋业主办理入住手续已满2年的;(三)非新建物业具备实施物业管理条件的。”

区县房产行政管理部门接到成立业主大会的书面申请后,应当和物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织成立由业主代表和居民委员会成员组成的业主大会筹备组。

筹备组负责下列筹备工作:(一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容;(二)拟定《业主大会议事规则(草案)》和《业主公约(草案)》;(三)登记和确认业主身份;(四)确定业主委员会委员产生办法;(五)其他准备工作。

筹备组应当自组成之日起30日内,组织召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会、制定业主大会议事规则和业主公约等。业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

11、物业服务费到底做什么用的有哪几部分构成

答:《淄博市物业服务收费管理实施细则》第十四、十五条规定业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,期于全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2)物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;

3)物业管理区域清洁卫生费用;

4)物业管理区域绿化养护费用;

5)物业管理区域秩序维护费用;

6)办公费用;

7)物业管理企业固定资产折旧;

8)物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;

9)经业主同意的其他费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

12、物业维修资金如何收缴、管理和使用

答:物业公共维修资金是《物业管理条例》确立的一项制度,在《物权法》中也有具体体现。该资金应由房屋买受人交纳(房价总额的2%),由开发商在房屋出售时代收,在办理房屋产权登记时,统一由房产行政管理部门监管,保障该资金的安全。

物业公共维修资金,由房产行政部门部门按照统一交纳、专户储存、专款专用的原则进行管理。

第2篇 z大学物业管理中心首问负责制

为切实转变本中心工作作风,提高服务水平,进一步密切与师生员工的联系,结合我中心实际,特制定本制度。

一、首问负责制的内容

首问负责制是指来物业管理中心或辖区服务窗口咨询、办事、来访的师生员工最先询问到的中心员工必须完成为其解答、办理或引导办理有关工作事宜。其中,最先接待的中心员工为首问责任人。

首问责任人的责任就是对自己最先接待的师生员工提出的问题负有解答、办理或引导办理责任。

二、首问负责制的基本要求

(一)中心每个员工都要当好首问责任人,方便师生,服务师生,维护中心良好形象的义务和责任。

(二)首问责任人在接待服务对象时要做到语言文明、热情礼貌、态度诚恳、有问必答,不以任何借口推诿、搪塞、拖办或拒绝办理,不能在接待时使用“不知道”、“不清楚”、“不归我管”等言语。

(三)对涉及本人工作岗位职责的事宜,首问责任人要做到按规定程序办理。一次可以办妥的,不让服务对象来第二次。对因其它等原因暂时不能办理的,要向对方讲明理由和注意事项。对不符合学校规定的事项,要耐心做好解释和化解矛盾等工作。

(四)对不属于本人工作岗位职责范围内的事宜,首问责任人要向服务对象讲清办事流程和需要的资料,并帮助其进行办理。

(五)对因特殊原因在节假日或休息时间来办事的服务对象,任何员工不得怠慢,要问明情况,尽力帮助其联系或办理有关事宜。

三、组织领导和检查考核

首问负责制在中心统一领导下,由各部门主管具体负责实施。

首问负责制落实情况要作为年终考核的一项重要内容,本年度内被举报或投诉(经查属实的)的员工,当年不能评为先进。

第3篇某物业辖区消防应急管理程序

物业辖区消防应急管理程序

1 工作目标

为保证初期火灾在最快时间内及时堵住火势向上蔓延,消除火势对人员疏散的威胁,保护着火层以上的人员疏散到安全区,确保业户的安全,特制定本方案。

2 工作职责

2.1 监控中心负责消防监控、报警工作。

2.2 工程人员负责消防设备运行。

2.3 义务消防队队员负责火场灭火。

2.4 管理处人员负责现场维护、警戒及物资疏散抢救工作。

3 工作指引

3.1 报警通报

3.1.1 认真落实值班巡逻制度,保安、清洁、维修等值班人员要勤查,保证在自己防范范围及时发现火情。

3.1.2 有警必报。各岗位当值人员发现火情必须上报值班班长和值班领导,当火势不能在初期扑灭时,应立即报火警'119'。

3.1.3 当自动报警系统显示火警信号或接到火情报告后,消防监控中心要立即通知巡逻保安员前往火警现场观察,并立即报回中心及直报有关领导。

3.1.4 火情确定后,消防监控中心或当班班长(队长)要立即向值班领导报告情况。

3.1.5 火情判定后,当值班长或主管要当即通知消防监控中心报119火警。报警时要做到镇定拨号,详细说明:单位、地址、电话号码、燃烧部位,燃烧物质的性能,报警后保安班长要派人到路口迎接消防队。

3.1.6 打开消防电梯迫降开关,关闭所有客梯。

3.1.7 报警通报程序图:

火警→当值人员→消防中心→派人到场确认或要求现场人员查清情况→消防中心→通报值班领导、班组长、各部门职工到场,向公安消防队报警→公司领导到场确定通报疏散业户、组织指挥灭火抢救(公司领导未到场时,由值班人员或在场的公司级别最高的管理人员组织实施。

3.1.8 通报方法(由监控中心实施)

a. 监控中心通过广播、警铃,疏散楼层业户。

b. 向楼层住户发出火灾通报的次序是:着火层、着火层以上各层,有可能蔓延的着火层以下的楼层。

c. 通报时,一般先用语言通报(利用广播、室内电话等),说明疏散路线,稳定情绪,然后发出警铃。或采取其他措施,将业户叫醒后,才进行通报。

3.1.9 按物业部的消防预案,以最快速度通报,并在在场值班人员或领导的指挥下,同时展开一阶段的工作。

3.2 灭火

3.2.1 首先查明火情和火势发展蔓延的途径,方法是:三查三看八定。一查火场是否有人被困,二查燃烧什么物质,三查从哪里到火场最近。一看火烟定方向、定火势、定性质,二看建筑定结构、定通路,三看环境,定重点、定战力、定路线。

3.2.2 确定灭火策略

a. 室内火灾,内攻近战。

b. 楼房火灾,分层截击。

c. 下层火灾,上层设防。

d. 战力分配上要做到:灭火救人同步进行,救人重于灭火,灭火部份要把主力用于直接灭火上,同时以小部份力量在可能蔓延的地方,防止火势乘隙扩大,当火势已经扩大,就应以主力用于蔓延火势或可能造成更大灾害的方面。

3.2.3 灭火的基本方法

a. 冷却灭火法

b. 隔离灭火法

c. 窒息灭火法

d. 抑制灭火法

3.2.4 组织力量扑救火灾

a. 组织义务消防队,按消防组织的分工任务,进行灭火。

b. 起动消防水泵、满足着火层以上各层的消防用水量,铺设水带做好灭火准备。

c. 关闭防火分区的防火门

d. 组织义务消防队员使用固定灭火装置和灭火器灭火。

δ喷射水流。应把水流喷射到火焰根部,即把水流喷射到燃烧物体上,不要喷射到火焰上,看不见火焰的情况下,不要盲目射水要根据火场燃烧情况,及时变换射流。

δ喷射干粉、1211。对准燃烧物体火焰的根部平等喷射,如果燃烧区火焰面积较大,可将干粉、1211停在距火源5米距离的上风或侧上风的位置,操纵干粉211枪向左右两侧销微平等摆动,使用1211,应居高临下,否则不易扑灭。

3.2.5 断电

a. 切断电源。配电房人员要及时切断火灾现场的电源,关闭空调系统。b. 当电器设备发生火灾或引燃附近可燃物时,应尽快关闭总开关,断绝电源,并及时用灭火器材(干粉、1211)进行扑救。

c. 带电灭火,在危险的情况下,为夺取灭火主动权,可在未断电的情况下灭火。

3.3 救人

3.3.1 任务

积极抢救受火灾威胁的业户,是灭火工作的首要任务。在救火时,指挥者应合理分配人力灭火救人。在力量不足的情况下,应将主要力量投入救人工作。

3.3.2 火场寻人的方法和应特别注意的地点:

a. 在火场寻人,主要靠喊、叫、摸、看、等方法,要深入细致地进行观察判断,做到动作迅速,沉着冷静,注意安全。

b. 特别注意如下地点:通向出入口的通道,走廊及门窗附近。

3.4 火场疏散抢救业户

3.4.1 明确分工。在管理处灭火总指挥的具体组织下,把责任落实到参加灭火的消防员,负责引、送、查、接。

3.4.2 疏散次序,先从着火间、着火层以上各层开始,着火层以下的业户,要做好安抚工作,青壮年业户通过安全消防楼梯疏散,行动不便的业户,则护送他们从消防电梯疏散。

3.4.3 方法:

a. 对神志清醒的人员可指定通道或由战斗员引导,让他们自行离开危险区。

b. 对在烟雾中迷失方向的人员要引导他们撤出,必要时派战斗员护送;对处于惊慌失措或固执不走的人员,还要进行安定情绪或说服动员工作。

c. 对于被火烧、烟熏而失去知觉的人员,必要时派战斗员护送撤出。

d. 对于不能行走的老人,以及病残人员,要采取背、抬、抢救等办法救出火场。

3.4.4 疏散的途径

a. 从消防楼梯疏散。

b. 从消防电梯疏散。

c. 采取迂回的疏散方法。

d. 使用救生器材救人。

e. 指导自救。指导自救分别由义务消防员带领或通过楼内通讯指导等方式进行。

组织消防队员鼓励或带领业户沿着消防楼梯冲过烟雾下楼;

当不能从预定的消防通道带领业户登上天台

上风处等待营救时;要劝导他们不要轻生,组织水流喷射掩护;

对于被困在着火层的人员,应通过广播、室内电话等通讯工具,引导启发他们就地取材选择自救方法脱险。

3.4.5 要求:

a. 义务消防员必须具有英勇顽强、不怕牺牲精神和熟练的救人本领。

b. 义务消防员行动时,应随身携带必要的器材工具,如:安全绳、手电筒等。

c. 在危险情况下救人时,对被救人员应加强预防措施,防止由于工作疏忽而造成误伤,救人必须通过烟火弥漫区域时,要用喷雾水枪进行掩护。

d. 不准使用载客电梯疏散人员。

e. 不能让业户再回着火间。

f. 在疏散路线口设立哨位向业户指明方向。保持通道畅通无阻。

g. 使用消防电梯疏散人员,要用专人操作,利用对讲机进行联系,以便电梯出现故障时能采取营救措施。

h. 疏散抢救出来的人员要清点人数,认真核对,切实搞清被困人员是否全部救出。

i. 对受伤人员,除在现场进行急救外,还应及时送往医院进行抢救治疗。

3.5 疏散与保护物资

3.5.1 任务

疏散与保护物资,是灭火战斗的一项重要任务,对受火势威胁的各种物资,是进行疏散还是就地保护,要根据火场的具体情况来决定,其目的是避免国家、私人财产的损失。

3.5.2 疏散和保护物资,主要是在下列情况进行

a. 重要物资受到火、烟、雾等直接威胁而无法保护时,要进行疏散,特别是业户的物品和不能用水扑救的物资,必须立即抢救和疏散。

b. 易燃、易爆和有毒物品以及受较大压力的桶、罐等容器或设备,在火势威胁下有发生燃烧爆炸或析出毒气的危险时,要抓紧疏散或加强保护措施。

c. 当物资妨碍战斗员接近火源而影响灭火行动时,要进行搬移或疏散。

d. 对于能够助长火势蔓延的物质,要予以疏散和保护。

3.5.3 要求和方法

a. 在火场上,疏散与保护物资要分清主次、缓急,避免损坏和丢失物资,并注意人员安全。

b. 在一般情况下,应当先疏散和保护贵重的,有爆炸和有毒害危险的以及处于下风方向的物资。

c. 在受到火势威胁的情况下,要用水枪掩护疏散物资的通道和人员。

d. 疏散和保护物资的具体方法应根据情况相机进行。

e. 疏散出来的物资不得堵塞通路,应放置在免受烟、火、水等威胁的安全地点。并派人保护,防止丢失和损坏。

3.6 防排烟

3.6.1 在扑救高层建筑初期火灾时,为了增大视距,降低烟气扩散,采取防烟排烟的措施,是保证人员安全,加快灭火进程的必要措施,具体措施有:

a. 启动送风排烟设备,对疏散楼梯间、前室保持正压送风排烟措施;

b. 启开通风窗;

c. 关闭防火分区的防火门、防烟门;

d. 把客用电梯全部降到首层锁好,并禁止使用;

e. 使用喷雾水流排烟;

f. 使用湿手巾捂住鼻口、铺伏地面防烟。3.6.2 在排烟时,要注意不要过多地打开着火层下部的门窗,以防止中性压力平面的下降。

3.7 注意防爆

3.7.1 扑救高层建筑防爆的问题,一是防止易爆物体受热面产生的爆炸,二是防止产生轰燃。因此,在扑救火灾时,要注意做到:

a. 把处于或可能受火势威胁的易燃易爆物品迅速清理出楼外;

b. 打开着火房间的房门,要站在房门打开方向的另一侧,要缓慢地开启房门,同时要使用喷雾水流掩护;

c. 扑救房间火灾,要坚持正确射流方法,防止轰燃的发生。

3.8 现场救护

扑救高层建筑火灾,为防止扩大人员伤亡事故,组织医务人员及时对伤员进行护理,然后送医院救治。

3.9 安全警戒

3.9.1 任务

为保证扑救火灾疏散与抢救人员的工作有秩序地顺利地进行,保安人员必须对大楼内外采取安全警卫措施。安全警戒的部位,包括在大楼外围、大楼首层出入口、着火层分别设置警戒区,设置警卫人员。

a. 大楼外围警戒任务是:清除路障,指导一切无关车辆离开现场,劝导过路行人撤离现场,维持好大楼外围的秩序,迎接消防队,为消防队到场灭火开创有利条件。

b. 大楼首层出入口警戒任务是:不准无关人员进入大楼,指导疏散人员离开大楼,看管好从着火楼层疏散下来的物件,保证消防电梯为消防人员专用,指导消防队员进入着火楼层、消防控制中心,为消防队的灭火战斗行动维持好秩序。

c. 着火层下一层的警戒任务是:不准业户进入或再登上着火楼层,防止坏人趁火打劫,保护好消防装备器材,指导疏散人流向下一层有秩序地撤离。

3.10 通信联络

3.10.1 保持大楼内外、着火层与消防控制中心、值班人员与前后方的联络,使值班领导的指挥预定的灭火疏散应急方案顺利实施,关系到扑救初期火灾的成效。

3.10.2 为达到以上的目的,应该做到:

a. 楼内的自动电话要保持畅通,各值班室要设专人接电话,及时传达电话。

b. 值班领导与消防中心、着火层以上各层、维修班(供水供电)利用对讲机保持联络。

c. 设立通讯人员,负责口语通信联络,但必须是熟悉各部门位置、各部门负责人的,方可担任。

3.11 后勤保障

后勤保障的内容:一是保证水电供应不间断;二是保证灭火器材的及时供给;三是与协同作战部门单位联系;组织提供灭火器材。

4 相关文件

5 质量记录

第4篇物业费用管理试题

第四章物业管理费用的管理

一、单选题

269、物业管理劳动成本分为( )

a、有形成本 b、无形成本 c、固定成本 d、有形成本和无形成本

270、物业管理劳动成本中属于有形成本的是( )

a、城乡基础建设费 b、市容管理费 c、交通管理费 d、排污费

271、小区维修养护专项基金是指用于小区的共用设施设备的更新与大中修基金,单靠日常管理收费无法负担,因此,有必要以基金的形式( )

a、临时筹集 b、事先提取 c、事后筹集 d、按月筹集

272、当商品房出售后,小区维修基金应向( )筹集。

a、开发建设单位 b、业主本人 c、开发建设单位和业主 d、公有住房的售房单位

273、国家规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等公共设施设备的运行、维护和更新费用由( )支付。

a、使用人按建筑面积 b、使用人的单位 c、物业管理公司 d、开发建设单位

274、物业管理费用的计算机除了合理预算每项费用外,关键是( )。

a、不要漏项 b、留出余地 c、加强财务管理 d、节约管理费用

275、物业管理人员的资金根据企业经营管理的经济效益,从( )中提取。

a、管理费 b、服务费 c、维修基金 d、盈利

276、物业管理企业作为独立的自负盈亏的经济实体,也应获得一定的利润。其利润率暂由( )来确定。

a、业主委员会 b、物业管理公司 c、政府房管部门 d、政府物价部门

277、物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策,应缴纳的税费是两税一费,共计为经营总收入的( )

a、5% b、5.5% c、8% d10%

278、物业管理企业的固定资产折旧费的折旧年限通常按( )计算。

a、2年 b、3年 c、5年 d、10年

279、房屋共用部位维修基金是指专项用于房屋共用部位( )的基金。

a、日常保养 b、日常维修 c、所有维修 d、大修理

280、公有住房出售后由售房单位按照一定比例从售房款中提取维修基金。原则上,多层住宅不低于售房款的( ),高层住宅不低于售房款的( )。

a、 0%,30% b、30%,30% c、30%,40% d、20%,40%

281、物业管理服务收费通知单每月要及时送达业主手中,并( )

a、由管理员签字 b、由经理签字 c、业主委员会签收 d、由业主签收

二、多选题

282、无形成本是指因管理劳动过程或发展本行业给社会和环境带来的消极影响,包括( )

a、行政管理费 b、交通管理费 c、市容管理费 d、教育费、科研费

283、物业管理经营应缴纳的税金包括( )

a、营业税 b、所得税 c、印花税 d、房产税

284、住宅小区物业管理经费的来源主要有( )

a、定期收取物业管理服务费 b、小区维修养护专项基金 c、多种经营收入 d、业主委员会的经营收入

285、政府对物业管理企业的资金支持主要表现在( )

a、减免部分物业管理服务费 b、制定相关政策 c、给予一定资金支持 d、从总投资中提取专用基金

286、管理和服务人员的工资福利费包括( )

a、基本工资 b、福利费 c、服装费 d、奖金

287、物业管理企业的办公费包括( )

a、交通费、通讯费 b、福利费、服装费 c、书报费、广告宣传费 d、办公用房租金

288、物业管理企业固定资产折旧费,是指物业管理企业拥有的各类固定资产按其总额每月分摊提取的折旧费用。各类固定资产包括:( )

&nb

sp; a、交通工具 b、通讯设备 c、办公设备 d、工程维修设备

289、收益性物业管理中的收入包括( )

a、租金收入 b、保证金 c、其他经营性收入 d、准备金

290、办公费中的宣传广告和市场推广费支出的数量取决于( )

a、物业的空置水平 b、物业的新旧程度 c、物业管理公司的规模 d、市场的供求状况

291、收益性物业管理的每一项工作都应以( )为中心。

a、提高物业的档次 b、提高经济效益 c、满足当前承租人的需要 d、吸引未来的新承租人

292、任何一种收益性物业的管理,基本都包括( )等方面的内容。

a、制定管理计划和租金收取办法 b、加强市场宣传以提升物业的租金 c、提供安全保卫服务 d、协调与业主和承租人的关系

293、维修基金的收缴对象,有向( )收取。

a、业主 b、开发建设单位 c、物业的出售者 d、物业的管理者

三、判断题

294、( )物业管理费用的构成分为人工费用和设备费用两大类。

295、( )物业管理服务收费的利润率由国家统一规定。

296、( )物业管理费主要用于物业管理公司对所管物业区域内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目开展维护、修缮和整治服务。

297、( )物业管理费用=物业管理劳动成本+物业管理经营应缴纳税金+物业管理经营利润。

298、( )物业管理的劳动成本主要是指在物业管理工作中耗费的物质资料及活动经费。

299、( )公有住房或商品房出售后,当维修基金不敷使用时,经物业管理公司研究决定,可以临时向业主筹集。

300、( )物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业。

301、( )公共设施设备日常运行、维修及保养费用的测算方法分简单测算法和成本法。

302、( )在公共设施维修保养费的测算方法中,简单测算法适用于高档住宅、写字楼和商贸中心等物业的费用测算。

303、( )当物业管理企业不能百分之百地收缴物业管理服务费时,造成的损失应由全体业主分摊。

304、( )物业管理保险费项目包括物业本身的保险、员工的医疗保险和失业保险。

305、( )我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收,按年计征,分期缴纳。

306、( )就单位建筑面积所分摊的费用来看,办公费等相对固定的费用,随着物业管理企业所接管物业数量的变动成正比变动。

307、( )收益性物业管理是指以出租经营性房屋为主体对象的物业管理。

308、( )收益性物业管理关注的重点是承租人对物业的环境满意,并希望继续租用。

309、( )对收益性物业管理进行评价时,良好的物业管理意味着百分之百的出租率。

310、( )物业管理公司在任何情况下,都不能采用停止服务的手段来处理拖欠管理费的问题。

311、( )在追讨托欠的管理费时,应注意保存好催款工作的书面记录,因为安是按照法律程序解决时的物证。

312、( )商品房和公有住房出售后,由业主分担的维修基金可一次性筹集,也可分次筹集。

313、( )开发建设单位在将物业移交委托给物业管理企业维修时,必须支付一定数额的维修基金。

第5篇物业管理公司公司办公室部门岗位职能说明书

1办公室职责

做好公司人事、工资、档案、新员工入职培训等方面的工作及管理。

做好各部门的后勤保障工作。

2办公室主任岗位职责

学习当前国家的方针、政策,贯彻落实公司的各项工作指令。

负责公司程序文件等各类文件的起草审核工作。

协助总经理处理日常工作,当好参谋和助手,做好各部门、各服务中心之间的协调工作。

负责公司人事工作,根据总经理的指示做好员工的接收、调查、辞退等管理工作。

负责公司员工的工资管理。

协助综合管理部做好员工培训工作。

做好公司员工的思想教育工作。

完成总经理交办的其他工作。

3办公室文秘岗位职责

负责公司日常的打印工作。

负责公司及各服务中心往来文件、电脑资料的存档工作。

负责办公室的日常卫生。

做好开会前的会场安排及会议记录工作。

每日信件的核发工作。

任何其他秘书工作。

第6篇物业公司人员招聘甄选录用管理程序

物业公司人员招聘、甄选与录用管理程序

一、招聘的原则

1.人员招聘录用以提高组织效率、提高组织竞争力、促进组织发展为根本目标。

2.人员招聘必须坚持计划性原则。

3.人员招聘必须坚持任人唯贤、择优录用的原则。

4.招聘录用程序必须坚持科学化、规范化原则,为部门提供可靠、及时、适当的人力资源保障。

二、招聘条件

1.管理人员

大学专科以上文化程度,年龄22-40岁之间,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有两年以上相关工作经验,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,无不良习惯。应聘会计、出纳者须持有效的**市财政局发放的《会计上岗证》,出纳人员及汽车驾驶员本人须具有**市主城区常住户口,或须由具有**市主城区常住户口的人员提供担保。

2.专业技术人员

中技以上文化程度,年龄22-45岁之间,身高男1.70米以上,女1.60米以上;有三年以上相关工作经验,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,无不良习惯。应聘特殊岗位人员必须持有效的**市劳动局发放的《特种作业人员操作许可证》。

3.安全管理员

高中以上文化程度,年龄在18-28岁之间,身高1.75米以上,两眼裸视视力均在0.80以上,退伍军人优先,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,反应灵敏,无不良习惯。

4.保洁员

初中以上文化程度,年龄18-40岁之间,男性身高1.60米以上,女性身高1.55米以上,政历清楚,身体健康,五官端正,思路清晰,反应灵敏,无不良习惯。

三、招聘与录用程序

1、用人部门根据职位空缺情况,填写《职位空缺申报表》报给人事管理员审核后,报经理审批。

2、人事管理员统一组织、安排招聘场地、时间、人员及有关事宜。

3、人事管理员根据招聘情况、应聘资料等对应聘人员进行初选。

4、人事管理员统一组织应聘人员的笔试,合格后方可参加面试。

5、用人部门负责人须参加应聘人员面试工作。

6、面试合格人员需参加由人事管理员组织的心理测评。

7、用人部门负责人与人事管理员协商,初步决定拟录用人员。

8、安全管理员、保洁员由人事管理员确定录用,管理及技术人员由部门经理审批确定录用。

9、人事管理员检查拟录用人员的各类证件之有效性及合法性。

10、人事管理员安排拟录用人员在指定医院进行体检。体检表上须贴本人一寸近照,并由部门加盖骑缝章。

11、人事管理员向体检合格人员发放《录用通知书》,并组织其参加入职培训。

12、参加部门入职培训并通过考核的人员方可被部门正式录用。

四、被录用人员必备资料

1.身份证复印件(须交验原件);

2.学历证书、职称证书复印件(须交验原件);

3.体检合格表(部门指定医院)原件;

4.婚育证明(结婚证、独生子女证)复印件(须交验原件);

5.其它能证明自己特长、能力的资料;

6.***市**银行活期存折复印件。

7.应聘人员如无本市主城区常住户口,还须备以下资料:

流动人口婚育证明(由户籍所在地街道办事处或居委会办理,已婚、未婚均须)复印件(须交验原件);

有效的暂住证复印件(须交验原件);

本市常住户口的担保人身份证复印件(须交验原件);

该担保人须有正式工作单位,并留存单位开具的有效身份证明、家庭住址、办公或住宅电话;

担保人在人事管理员亲笔签署的担保书。

五、部门内部招聘

1、人事管理员接到各部门职位空缺申请表后,根据职位性质确定是否在部门内部招聘;

2、人事管理员将需内部招聘职位及条件向全部门公告,符合条件的员工经所在部门经理同意均可参加;

3、人事管理员审核报名人员的材料,组织考试、面试、考核;

4、考核合格后。由人事管理员开出调动通知单,方可上岗。

六、试用与转正

1、员工试用两个月后三个月内,须独立填写《新员工试用情况反馈表》,于参加部门组织的'强化培训'时交给培训老师。

2、通过强化培训考核的人员,由其主管上级根据其工作表现及能力,为拟转正人员填写《转正审批表》,并于每月25日前报人事管理员审核。

3、经人事管理员审核同意后,须将该员工的《转正审批表》报部门经理审批。

七、有关转正的相关规定

1、试用期一般为两个月,原则上试用期最长不超过四个月,录用人员必备资料不齐全者不能转正。

2、入职培训考核不合格者延期一个月转正,可有一次补考机会,补考仍不合格者作解除劳动合同处理。

3、参加部门组织的强化培训并通过考核方具备转正资格,考核不合格者延期一个月转正,可有一次补考机会,补考仍不合格者作解除劳动合同处理。

4、员工延期转正的,部门经理须对其进行延期转正面谈,每延长一个月试用期需面谈一次,并填写《面谈表》经当事人签名确认,《面谈表》原件报人事管理员存档,部门保留复印件。

八、附相关表格:

《职位空缺申报表》;

《求职表》;

《报到通知书》;

《面谈表》;

《转正审批表》;

《新员工试用情况反馈表》。

第7篇物业管理员招聘试题答案60分钟

物业管理员招聘试题及答案(60分钟)

一、填空(20*2分)

1、根据物业管理条例,物业管理活动的主体是: 。

2、专项维修资金专项用于住宅共用部位共用设施设备保修期满后的中修、、、。专项维修资金归所有;

3、《物业管理条例》第三十五条规定业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业管理事项、、、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

4、《物业管理条例》第三十六条物业管理企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。

物业管理企业,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。

5、正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期:屋面防水年;墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏年;管道堵塞

个月;供热、供冷系统和设备个采暖期或供冷期。

6、一般的民用建筑是由、、楼地面、楼梯、屋顶、门和窗等六大块组成。

7、一套完整的施工图,除了要有图纸目录和设计说明书以外,还应包括以下专业图纸:

①图 ② 图 ③ 图 ④ 图

8、物业管理综合服务一般分为: 服务和服务。

二、问答题(2*10分)

1、在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交哪些资料

2、物业管理员在物业管理活动中的主要职责是什么

三、论述题(2*20分)

1、根据您以往的经验,您认为物业管理工作中最棘手的问题是什么您是怎么处理的

2、谈谈您对物业管理市场或者物业管理企业的认识。(比如:一个好的物业公司应该有怎样的组织机构或管理模式怎样的服务理念当前市场的物业管理企业主要存在哪些优势或弊端请不拘形式随意发挥,可以谈一个问题,也可以谈多个问题)

答案:

填空

1、业主2、大修、更新、改造3、服务质量或服务标准、服务费用

4、违反合同约定或违约或未按合同约定提供服务或未提供约定的服务

5、 5年 1年 2个月 2个 6、基础墙体

7、建筑施工结构施工设备施工电气施工 8、常规性特约

简答

1、第二十九条在办理物业承接验收手续时,建设单位应当向物业管理企业移交下列资料:

(一) 竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(二) 设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

(三) 物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(四) 物业管理所必需的其他资料。

2、

1) 配套设施的完善问题;

2) 水电供应容量的问题;

3) 安全保卫系统;

4) 垃圾的处理方式;

5) 高层建筑物外观的清洁问题;

6) 消防设施问题;

7) 物业管理所需设备问题;

8) 对建筑材料的意见;

9) 其他问题。

第8篇学校物业管理部职能3

学校物业管理部职能(三)

a、负责制定部门的工作目标。组织部门内部各班组协同配合共同完成集团赋予的职能。

b、做好本部门人员的专业知识培训和各项规范化操作流程的建立,培养和建立一支工作高效服务专业的队伍。

c、配合集团各部门开展工作,做好维修、环境管理和物业服务工作。

d、做好部门的人力、财力、物力的预算,合理节约,降低运行成本。

e、做好学校周边环境的协调沟通工作,给学校的正常教学工作创造一个和协的环境。

f、接受集团的检查、指导,组织人员参与集团各项活动,加强团队意识,激活员工工作的热情。

第9篇某小区管理处物业验收程序

小区管理处物业验收程序

1.1验收准备工作

a) 在未验收前,管理处经理须联同工程主任与发展商、承包商招开协调会议;

b) 由承包商及供应商呈交一份竣工验收及交接计划表和组织架构;

c) 管理处经理组织管理处各部门制定楼宇接收联检方案,提交发展商审批。

d) 按《图纸资料移交清单》对产权、技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式通知发展商及/或承包商提供。

1.2移交验收

1、按《设备移交清单》对楼宇各类设备按规格进行对照检查;

2、发现设备设施与移交清单不符或有缺漏的,管理处应以书面形式通知发展商及/或承包商予以解决。

a) 对各单元的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查结果记录在《接管检查记录表》中,对发现的问题应书面通知发展商/及承包商予以解决。

b) 将所有有关资料归档。

c) 在保修期内因施工、安装、设备因素产生的质量问题,管理处应报发展商及/或承包商限期解决。

第10篇物业区域时花养护管理方法-5

物业区域时花养护管理方法(五)

1.0适用范围

2.0适用于室内外摆放的时花及种地时花的养护。

3.0内容

序号项目内容

1外观保养1)绿化管理员及时清除残花、黄叶、断枝、盆内杂物,并调整好花盆。

2)及时抽换提前开败的时花,确保花摆的整体效果。

3)及时清除杂草、剪掉高出时花的竹签。

4)室外种地时花每周一修一次边,以防边上的草坪草侵入,每半个月松一次土并清除杂草。

2淋水1)室内花卉按《室内观叶植物管理作业规程》操作。

2)室外栽植时花淋水应视天气而定,以泥面不干裂、时花无缺水枯萎现象为原则。

3施肥1)长寿命盆花及种地时花应每月施一次高磷钾的复合肥。

2)种地时花入冬前应施一次高钾肥。

4更换时花摆放后期,若每盆时花内处于较佳观赏状态的花朵不超过最佳观赏期的1 / 3时应定为待换花。若某个花坛中待换花的比例超过1/2时应全部更换。

5病虫害防治1)时花摆放前应先喷一次广谱性的杀虫、杀菌剂,注意喷杀花盆泥面的蚊虫。

2)已摆出的时花每天应注意巡查,发现病虫害应及时喷药,没有特别病虫害的时花坛要求每两周喷一次药。

3)室内时花严禁使用剧毒、强刺激性、污染叶面粉剂的农药如有机磷类农药、百菌清粉剂等。

6时花养护质量标准达标时花应达到以下标准:

1)无残花、黄叶、杂草,无高出花面的竹签等。

2)花盆摆放整齐,盆内无杂物,最外一圈面对客人的盆边整洁美观。

3)整个花坛待换花不超过1 / 2。

4)地栽时花生长良好,无杂草,无秃斑,边界分明,边界草不蔓入时花境内。

5)无明显病虫害,大叶时花叶面无虫咬孔。

6)无缺水干旱现象,植物生长良好。

第11篇物业管理公司管理手册序言

物业管理有限公司管理手册序言

**市zz物业管理有限公司是隶属于mm房地产开发有限公司的下属子公司,专责处理mm房地产辖下住宅小区的物业管理事务。设有:管理处、办公室、各区管理处、财务部、清洁绿化部、水电维修组、工程维修部,现有员工108人。

自去年二月份成立至今,迎来第一批业主后,管理公司全体员工以'依法管理、业主至上、热情周到、服务第一'的宗旨为业主及住户提供良好服务,力求使mm房地产辖下各区真正成为人们梦寐以求的安居家园。

在对物业进行管理的同时,我处更切身处地想业主所想,不断开拓提供多项服务,并赢得了普遍业主和住户的认同。以致曾多次收到业主各住户来人或来函表扬。在此,管理处全体将继续秉承一贯的宗旨,不遗余力为业主和住户创造并保持一个优美舒适的生活环境。

**市zz物业管理有限公司

20**年*月**日

第12篇商业物业中央空调管理要求

商业物业中央空调管理问题

商业物业包括各类商业广场及shopping mall等,由于商业物业公共设施配套齐全,每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分,运行期间水电费的消耗颇巨,控制其运行成本,并有效地处理实际管理中遇到的各类问题,是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节,特别是对多产权、多业态的商业物业而言,尤为突出。

笔者根据对江苏省首家shopping mall四年多的管理实践,对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。

一、中央空调运行费用

中央空调系统,由于管道多,覆盖面积大,运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时,应主要考虑以上因素:

1、用电成本(p1、k1、p2)

主机(p1、k1)

根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等,对一年中夏冬二季的运行成本进行计算,然后按一年12个月进行平均,得出每个月的平均电费p1。

在实际操作过程中,由于主机并非满负荷运行,故根据具体情况,在计算中要考虑其负荷系数k1,k1≈0.6~0.9。

辅机(p2)

此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率,进行估算。需注意的是因季节的不同,在制冷和供暖时,辅机的数量和类型亦有所不同。

2、用水成本(p3)

中央空调管道内的循环用水,开放式冷却塔的日常消耗用水,应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。

3、用汽成本(p4)

对于以蒸汽为能源的溴化锂机组,除考虑空调系统的用电成本外,还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等,计算出每月的平均蒸汽费用。

4、管道损耗(k2)

冷暖气在中央空调管道输送过程中,因气流的紊流损耗,管壁损失等所产生的管道损耗,以管道损耗系数k2表示,k2≈1.02~1.05。

5、预温损耗(k3)

因管道内外温度差异,冷暖气在输送过程中,在管道内要经过一段时间的预热或预冷后,才能达到一定的出口温度,故冷暖气在传输过程中的能量损失,可用预温损耗系数k3表示,k3≈1.05~1.08。

夏季预温时间随管道长短不同而有所变化,通常在40分钟左右,冬季预温时间较夏季短。

6、变损线损(k4)

广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担,变损线损约占供电量的1%~3%,作为中央空调系统,该项损耗可在其用电成本中,取变损系数k4≈1.01~1.03加以考虑。

7、电价差异(k5、k6)

在估算上述用电成本中,注意各地动力用电和照明用电的电价差异,动力用电比照明用电通常约低15%左右,故应根据各地实际电价对之进行计算。

另外,白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同,在计算中,应根据用电的不同时间段加以区分,在此白天和夜间的电价分别以k5、k6表示。

8、周期变化

由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季,同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区,通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外,其他月份每月耗能量均不同,因此计算中央空调运行成本时,在考虑到全年各种气温的变化因素后,按月均价格向业主收取费用较为合适。

9、成本汇总(p)

以p表示空调运行总成本,则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下:

p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)

二、季节和温度变化的影响

在长江中下游地区(其他地区可根据当地实际情况进行修正),夏季空调供应时间平均为五个多月,冬季约四个多月,根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料,如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1,则全年不同月份,不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。

由图1可见,中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月,其最高成本约为平均成本的178%,且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。

三、公摊空调费

对于单一产权的商业物业,无须区分自用空调和公摊空调的费用,但对于多产权多业态的商业广场而言,计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙,但由于冷暖气的流动和热量的交换,自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比,故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高,分别计算其容积,由此确定公共部位的容积(含室内中庭、公共用房等)占商业物业室内总容积的比例,并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法,对公摊空调费用的估算作一探讨。

1、气体的不均匀影响

由于冷暖空气性质的差异,存有暖升冷降的情况,同时由于公共部位如中庭等处,空间较大,温度难以均衡,故存在温度的不均匀性,因此在计算公共部位冷暖气容积时,应考虑气体的不均匀性影响,此处以影响系数k表示:k≈0.75~0.95。

2、计算步骤

①首先依据施工竣工图,并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量,对存有变化之处,做好记录,对实际容积进行修正,作为数字统计的基础。

②把修正过的实际数据填入表1中。

③业主自用和公摊空调费估算

a、业主自用空调费用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)

b、物业公摊空调费用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)

④使用实例

时代广场五楼由某娱乐公司经营,根据行业特点,开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施,故室内空调全由业主另行安装,室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题,业主认为应该交,但要求管理公司作出合理的收费依据,在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后,业主愉快接受了该项费用。

四、延时空调费

延时空调费指在正常的营业时间之外,按部分业主或使用人的要求,另外开启空调系统所产生的费用。

延时空调费在多产权多业态的商业物业内,使用较为频繁,如扬州时代

广场因业态多,经营主题不同,在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少,也有清晨即需供应空调的商家。

延时空调费的计算,除根据实际开机时间的长短,按第一部分所述内容逐一计算空调成本外,还需考虑加班人员的加班费用,即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和,计算延时空调费成本,由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高,如果业主较少或使用面积不大,则费用相对较高。

五、小结

根据四年多的工作实践,对商业物业中央空调管理工作的几个问题,小结如下:

1、对于单一产权的商业物业而言,计算中央空调的运行成本和收费标准,是一项重要的基础性工作,由于商业物业面积大,能源费用运行成本高,如对成本估算不足或对收费标准制定有误,则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果,故应引起各级管理人员高度重视。

2、对于多产权,多业态的商业物业而言,由于业主众多,各业态经营时间差异较大,且业主入住的前期硬件条件又各有不同,故计算业主或商家的自用和公摊空调费用,是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。

3、在多业态的商业物业中,延时空调费的出现是一种常见的情况,由于前期建设和后期招商的变化,以及不同业态对中央空调的需求不同,导致空调运行成本增加,也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家,或是在商家入驻后,根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计,应尽量避免长期延时使用空调。

4、中央空调费的支出,在一年中起伏较大,夏季达到高峰,下半年的该项支出比上半年约增加30%~50%,为便于搞好成本控制和收费工作,在全年应按月均价收费,年终决算。

第13篇物业公司网上客户信息管理作业指导书

文件名称

网上客户信息管理作业指导书

编号:

编制审核批准人

生效日期年月日版号共页

1目的:规范通过网络向客户传递信息的过程。

2适用范围:在**内部、外部网站和其他社会网站上,回复客户问题,以及向客户发布通知。

3管理内容:

3.1 总负责人:营销部客户中心

3.2 项目各阶段负责人

3.2.1 项目销售组组建前:营销部客户中心

3.2.2 项目销售组组建后,撤消前:销售组

3.2.3 项目销售组撤消后、项目交房前:营销部客户中心。

3.2.4 项目交房后:

第14篇物业人力资源管理管理手册

物业公司质量/环境/职业安全管理手册

--人力资源管理

1.0 总则

本公司建立并保持员工培训程序,明确培训需求,确保全体员工,尤其是重要岗位的相关人员能够胜任其所担负的工作,以满足质量/环境/安全管理体系建立及运行要求。

2.0 职责

2.1 各部门负责提出相关的《培训需求计划》。

2.2 公司管理部根据培训需求制订年度的《培训计划》,并组织实施。

2.3 管理者代表负责全体员工的培训批准工作。

2.4 品质部负责有关培训的支持性工作。

3.0 程序概况

3.1公司需经培训的员工包括:

a. 管理层人员;

b. 技术人员;

c. 操作人员;

d. 新员工。

3.2培训需求

3.2.1 公司管理层人员需接受相关的质量/环境/安全管理体系文件内容培训。

3.2.2 技术人员和操作人员将规定岗位资格要求和安全卫生意识的培训要求。对国家政策要求持证上岗的将按国家规定执行。

3.2.3 对可能产生重大事故的岗位人员应进行培训,使其明确自己的职责,并熟悉本岗位应急准备与响应措施。

3.2.4 特殊工种的员工必须接受相应的特殊工种培训、安全操作规程训练,持有关证件才能正式上岗。

3.3培训实施

3.3.1 每年公司管理部根据各部门培训计划制订公司年度的《培训计划》,管理者代表审核后,总经理批准。

3.3.2 各部门及管理处负责具体实施培训,公司管理部进行监督检查。

3.3.3 各项培训结果由相关部门建立相应的《员工培训档案》,培训考核不合格者不得上岗工作。

3.4培训绩效考核

3.4.1 根据员工所受的教育、培训和经历情况,对员工的能力进行考核,以确保其具备相应的专业技能和必备的质量/环境/安全卫生意识。

3.5培训记录

3.5.1 员工培训的结果将形成必要的记录,以证实培训的实施。

4.0支持性文件

4.1《员工培训程序》(***-tp-08)

4.2《员工录用管理程序》(***-qp-02)

第15篇物业管理知识--停车场管理篇

物业管理知识学习-停车场管理篇

001物业管理辖区车辆管理主要是:停车场(库)的建设;建立健全停车场管理规章制度。

002停车场(库)的规划应注意:是否经济;是否因地制宜。

003停车场(库)内部主要有光度要求;设施要求;区位布置等方面的要求。

004一个标准车位大概为2.5 m *5.0 m面积。

005车辆被盗的主要处理办法是:车辆在停车场被盗,由管理处确认后协同车主迅速向当地公安机关报案。同时,被保险人(车主、停车场)应立即通知保险公司。车管员、管理处、车主应配合公安机关和保险公司作好调查处理工作。

006车辆被损的主要处理办法是:当车管员发现停车场里的车辆被损坏时。车管员应立即通知车主,并报告班长和管理处。属撞车事故的,车管员不得放行造成事故的车辆,应保护好现场;未及时发现肇事车辆的,要积极排查,协助受损车主处理。属楼上抛物砸车事故,车管员应立即制止,并通知肇事者对造成的事故进行确认;未当场发现肇事者,要对大概区域住户发出警告性告示,并协助受损车主处理。车管员认真填写“交接班记录”,如实写明车辆进场时间,停放地点、发生事故的时间以及发现后报告有关人员的情况。

007车辆出入停车场(库)应注意:1.车辆出入后切记放下道闸,以防车辆冲卡。2.放下道闸时应格外小心,防止道闸碰损车辆和行人。3.遵守服务礼貌用语中车辆管理服务文明礼貌用语。

008住宅区(大厦)的停车场(库)的管理者是:从事该住宅区(大厦)的物业管理的物业管理公司。

009机动车在辖区内道路上的限速是:时速不得超过15公里。

010进入小区(大厦)停车库机动车限速是每小时5公里以下.

011进入小区(大厦)停车库机动车,物业管理公司不承担业主或非业主使用人之车辆保险责任,除非双方另有约定;车辆人库后,贵重物品请勿放在车内,由此所造成的损失均由车主自负。

012车库内车位已停满车辆,管理员应放置车位已满标志,并禁止车辆再进入车库。

013车辆进入小区应停放在:规划好的停车位上。

014如果小区内车位已满,业主或非业主使用人的车辆:应服从车辆管理员的指挥停放。

015除私家车位外,车辆不可以长期在小区内停放。

016办理了停车场营业执照和许可证的停车场,对进入停车场临时停放的车辆必须缴费。

017业主在小区停放车辆应注意:锁好车门,设置防盗报警系统,车内贵重物品随身携带,停车卡不能留在车内。

018有些小区,管理处要求进入小区车辆停放时关闭防盗报警喇叭。这是因为为防止由于雷暴、触动等发生鸣叫,影响小区居民休息。这种措施是以高质量的保安服务为基础的。