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第1篇 商业大厦物业管理前期介入工作
商业大厦项目物业管理前期介入工作
物业管理的前期介入是物业管理整体阶段的基础和重要环节,在此阶段,物业管理公司要倾注大量人力物力,在纷繁琐碎的事务中理清头绪,了解熟悉并参与整体物业的接管验收工作,详尽登记造册存档,为将来的物业管理工作开个好头,夯下坚实的基础。
总体来讲,物业管理的前期介入工作可以分为以下几个时段与内容:
施工期物业管理
设施设备调试期物业管理
竣工验收及物业接管验收期间物业管理
其他前期准备工作
前期物业管理人员安排与工作进度
1 施工期物业管理工作
1.1 尽快熟悉现场和各类施工图纸,跟踪了解隐蔽工程施工及各类管道检修口预留位置情况并做详细记录;
1.2 了解设计和施工状况,各公共部分水电开关、装饰材料等的造型及位置,环境清洁用水预留接口等;
1.3 根据以往的工程前期介入和物业管理经验,就今后可能存在的施工质量隐患或影响使用和管理的问题,与发展商协商,进行前期协调改进;
1.4 对影响大厦功能、危及设备及业主人身安全、严重影响今后管理运行的问题,及时与发展商洽谈解决,尽量不留后患;一时无法解决时,列出整改报告,提交发展商备案处理。
2 设施设备调试期物业管理
在设施设备调试期,__将委派由机电工程部经理带队、各专业工程师组成的小组来现场协助工作,除进行专业培训工作外,与管理机构的工程技术人员一起,共同开展以下工作:
2.1 对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查,包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
2.2 出席有关工程的会议,参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
2.3 及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报发展商。
2.4 参与设备的调试
将工程技术人员分成四个小组,分别参与大厦的供配电、电梯、空调(包括空调、通风及消防排烟等)、给排水(包括消防供水等)、弱电(包括消防自动报警、楼宇自动化、保安电视监控、综合布线等)等项目的调试,掌握设施设备的性能、结构、参数、工和环境条件和操作要领,进行详细的记录。在进行调试观摩的同时,根据了解的实际情况,编制今后的设施设备操作维修规程和各项作业指导书。
3 大厦竣工验收及接管验收期物业管理
3.1 大厦工程竣工验收
__工程竣工并开始验收,管理处人员将参与建筑质量主管部门与业主组织的工程竣工验收工作,协助为主了解、发现施工质量问题,并作好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报发展商。
3.2 物业接管验收
物业接管验收应在工程竣工验收后进行,也可同时进行。由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不一样,需要区别对待。工程竣工验收是施工单位向发展商移交物业,验收的方式按国家标准进行局部检查或抽样试验检查;而物业接管验收是发展商向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主进驻的使用要求进行检查,大量的工作内容是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其它交接与接管验收注意事项等四个方面。
3.3 现场验收主要项目
a. 土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
b. 装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门框及附件;护拦及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾转运站、各设备及管理用房、信报箱等。
c. 供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房的防鼠;各强电检查并内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
d. 给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;检查并内管线、水表及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及相应供水系统等。
e. 电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
f. 空调系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各风管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
g. 弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、电力、电梯、保安等);弱电检查并内管线、接线箱等。
3.4 资料交接
a. 产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑开工有关资料、丈量报告等。
b. 技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、空调、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
c. 验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
3.5 其他交接
a. 设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等。
b. 具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
c. 公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
3.6 接管验收注意事项
a. 在接管验收前,管理处将主动与施工管理方协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量统一验收标准,明确交接双方的责、权、利。
b. 接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等
类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
c. 针对初验发现的问题,若属于必须改正的,书面报请施工管理方敦促施工单位返修;一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请发展商认可:属于无法返修的项目,报告发展商记录备案。
4 其它前期准备工作
4.1 室外绿化、停车场、道路及园林小品前期介入
根据__室外绿化、停车场、道路标识系统及园林小品的配套计划,管理处将结合日后物业管理运作的需求和实际情况,提出相关工作建议供施工管理方参考。
4.2 清洁卫生与环境卫生前期介入
在大厦启用前,施工管理方将组织施工单位负责进行全面清洁工作,管理处应该予以全面配合。在此项工作中,管理处要注意清洁外墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面所使用的清洁液、清洁工具等,防止腐蚀和划伤以上材料,造成业主的损失及后续物业管理工作的困难。
4.3 消防及安全管理前期介入
大厦的消防工作注重从根本上杜绝火源及控制易燃材料。在室内二次装修中,许多材料是易燃品,施工现场情况复杂,极易发生火险和盗窃事件。管理处将对施工管理方进行严格巡视检查,及时发现危险隐患,报告施工管理方采取措施,以保证生命财产的安全。
4.4 外部公共关系建立
为保证今后物业管理的顺利开展,管理处主任须在__全面启用前,与相应的政府及公用事业各职能机构(工商、税务、物价、供电、供水、电信、环卫、园林、环保、交管、邮电等)建立稳定的沟通渠道,办理相应的法律文本,并获得当局的批准。
4.5 客户全面进驻准备
在__大厦客户全面进驻之前,__将主动与客户协调,确定包括入迁的单位办公场所、日期、时间、搬运物资数量、停车地点、搬迁路线、搬运时间、电梯使用等,并共同制定搬迁计划及注意事项。在迁入过程中,管理处将再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同是监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。
5 前期物业管理人员安排计划与工作进度
5.1 人员安排计划
根据前期管理工作计划及施工进度,__管理处的员工将按计划逐步招调到位。
a. 施工期人员安排及职责
成立前期物业管理小组,组长1人,由__副总经理担任,组员4人,包括__管理处主任以及拓展策划、机电工程、经营管理部的有关人员。负责领导、指挥、安排前期物业管理工作,并在中标15天后,赴__施工现场与施工管理方会晤,安排进一步的调查摸底,制定出具体的__《物业管理前期介入方案》和《经营策划方案》等。
派长驻__施工现场管理人员1人,在中标15天后进入现场,负责与施工管理方保持密切的联系,参与施工方的日常管理工作,完成施工现场的物业管理前期工作。
b. 设备调试期人员安排与职责
成立以工程部经理为组长,由配电、给排水、空调、自动化专业工程师组成的四人小组赴现场,参与设备调试期观摩,负责掌握设施设备的性能、结构、参数等,编制设施设备操作维修规程和各项作业指导书等。
c. 接管验收前3个月人员安排与职责
接管验收前3个月,__派往__的7名管理骨干将全部到位,负责__物业管理的筹备期工作,包括人员招聘、培训、物资装备等。
此阶段__将适时派出由副总经理带队的专业人员4~5人参与接管验收,拟订__《物业管理接管验收方案》,协助管理处开展工作。
接管验收前1个月,管理处全部人员到位。
5.1 工作进度
根据__实际情况和行业惯例,建议在定标后10天内签定《物业管理委托合同》,中标15天后开展前期管理。
__大厦前期介入工作进度表 表 1
月份 项目
5月底6~9月10月初11月底12月底
签定《物业管理委托合同》
施工管理方的初次会晤
熟悉施工情况、隐蔽工程记录,制订《物业管理前期介入方案》
参与设施设备的调试
盆艺摆放
岗亭、道闸与标识系统方案
竣工验收
物业接管现场验收(包括备品备件)
物业各种资料交接
返修、复验及试运行
清洁开荒
公众文件送审并发布
准备迎接全面进驻
物资装备的准备
外部公共关系的建立
全面进驻并开始正式运行
第2篇 待接管物业管理前期准备工作程序
物业管理公司程序文件
待接管物业管理前期准备程序
1.目的
规范物业管理前期准备工作,为入伙做好充分准备。
2.范围
适用于公司待接管物业项目。
3.职责
3.1分管总经理助理负责物业管理前期准备的组织工作。
3.2房产后勤管理部负责前期介入移交手续的办理。
3.3总经理办公室负责物业管理合同的评审,标识制作。
3.4人力资源部负责人员编制确定、人员招聘及入职培训工作。
3.5财务管理部负责各类收费项目及标准的核定。
3.6品质管理部负责各项规章制度及入伙资料的审核。
3.7新建管理处经理负责相关各项工作的筹备和实施。
4.方法和过程控制
4.1房产后勤管理部前期准备工作
4.1.1向新建管理处移交前期介入相关资料,保证前期介入资料的完整性。
4.1.2负责与新建管理处对环境、安全、设备维护等工作的移交。
4.1.3负责新建管理处办公用品及办公设备的审核。
4.1.4负责新建管理处交通运输工具的调配工作。
4.2总经理办公室前期准备工作
4.2.1负责新项目委托管理合同的评审,报总经理签定。
4.2.2负责新建管理处员工工作服的订制。
4.2.3负责新建管理处所有标识的设计、制作并指导安装。
4.2.4负责新项目入伙现场的策划、布置及展板的设计、制作和摆放。
4.3人力资源部前期准备工作
4.3.1负责在入伙前三个月正式下发管理处成立的文件。
4.3.2根据《物业管理方案》审核新建管理处人员编制,并确保管理人员及专业技术人员入伙前三个月到位,安全员、保洁员提前一个月到位。
4.3.3负责新建管理处人员的招聘、入职培训及考核。
4.4财务管理部前期准备工作
4.4.1负责前期介入费用及新项目管理费标准的测算,经总经理审批后纳入委托管理合同。
4.4.2负责新项目各项服务收费标准的审定。
4.4.3负责管理处接管物业入伙前清洁费用的审定。
4.4.4负责指导管理处出纳按财务制度建账及财务软件的使用。
4.4.5负责监督新建管理处的物资采购工作。
4.5品质管理部前期准备工作
4.5.1负责质量体系文件的发放及协助编写相关作业指导文件。
4.5.2负责提供有关物业管理行业的相关法律法规、行政规章等资料。
4.5.3协助管理处分类建立物业管理档案资料。
4.5.4负责审核各项规章制度及入伙资料。
4.5.5负责审核保安器材、检测仪器仪表、清洁绿化用品及各类工具等物资的采购申请。
4.5.6协助新项目管理处质量体系文件及入伙工作办理程序的培训。
4.6新建管理处经理前期准备工作
4.6.1负责拟定入伙工作计划时间表,包括:工作内容、负责人及完成时间等,并报分管总经理助理审批。
4.6.2负责内部管理运作相关工作:
a.编制管理处组织结构、各岗位职责,报人力资源部审核、分管总经理助理审批。
b.物资的采购:根据《物业管理方案》负责办公用品、办公设备及维修工具、设备、安全保洁工具、设备的购置计划的制定、询价、报批及采购工作。包括:
a.办公用品:家私、各类文具等。
b.办公设备:打印机、电话、复印机、传真机、空调、电视机、音响等。
c.后勤服务设施:食堂、宿舍用品、用具等。
d.网络设备:电脑等。
e.清洁及绿化设备和工具:洗地机、吸尘器、剪草机、喷雾器等。
f.安全设备:对讲机、电警棍、手电筒等。
g.加工维修设备工具:万用表、兆欧表、电焊机、台虎钳等。
c.根据物业实际情况,完善闭路监控、停车场设施、背景音乐、泛光照明、信箱、康乐休闲文化设施、园林绿化等公共设施。
d.指定专人记录入伙前后发生的清洁、返修及配套完善工程等所产生的各项费用,以便与地产公司结算。
4.6.3负责对外公共关系的建立及有关证照办理:
a.与政府有关部门建立良好的公共关系,包括:自来水公司、供电局、煤气公司、有线电视、电信局、工商、税务、派出所、街道办事处、居委会等。
b.办理管理处营业执照、组织机构代码证、税务登记证、收费许可证等。
c.办理本物业停车场的验收及营业执照、组织机构代码证、税务登记证、收费许可证等。
d.配合项目部办理用水、用电指标的申请、水电抄表到户、电话、有线电视、煤气、通邮、网络等的开通手续。
4.6.4将《入住指引》、《业主(住户)资料卡》于入伙前十天交地产公司,与《入伙通知书》一并发放业主。
4.6.5负责入伙前一周准备好入伙应备资料,包括:
a.《入伙流程》
b.《委托银行代收款协议书》;
c.《业主公约》;
d.《业户手册》;
e.《前期物业管理协议书》
f.《房屋交付验收表》;
g.《常规服务项目表》
h.水、电、气、有线电视开户申请资料;
i.防盗门、窗花、阳台推拉门图样(包括材料、规格、尺寸、安装要求等);
j.房内配送电器或其他需操作设施用品的说明书、保修卡;
k.房间设计平面图(含水电走向);
l.其他与业主相关资料。
m.现场入伙宣传展板及相关入伙指引标识。
n.所有'入伙资料'的填写样本。
4.6.6进行入伙模拟演练,检验入伙流程、资源配置等准备工作是否充分。
5.支持性文件
vkwy7.3-g01《物业管理策划阶段工作程序》
vkwy7.2.2-z01《合同评审程序》
vkwy7.4-z01《采购管理程序》
第3篇 太阳城物业管理前期介入筹备工作计划
太阳城物业管理前期介入与筹备工作计划
_确定物业管理费收费标准
顺驰物业根据以往的物业管理经验,针对项目实际情况,以各时间段和各种收费标准做出比较准确和切合实际的测算,为顺驰水蓝确定物业管理收费标准提供依据。一旦顺驰水蓝确定收费标准后,顺驰物业将与当地物价局取得联系并建立良好的关系,确保在最快的时间内,通过申报审批程序,并最终获得批准。
_安排和招聘管理人员
顺驰物业可抽调在武汉和天津物业分公司的部分骨干到项目任职,只需从荆州本地招聘少量空缺的管理岗位及一定数量操作岗位的员工。由于物业管理处的骨干员工,均在顺驰物业工作了一段时间,因此,在最快的时间内建立物业管理中心的管理架构,熟悉顺驰物业和顺驰水蓝的管理要求,可迅速开展物业管理工作,并达到较高的管理水平。
_完成物业管理人员入职培训
顺驰物业将根据首期入住小区的户数,制定合理的物业管理人员架构。在人员到位后,顺驰物业利用各种培训手段,对所有的员工均进行生态化服务理念、客户第一的服务意识以及礼仪、礼貌和岗位责职的培训;对不同的专业人员,进行岗位技能培训,使每位员工迅速熟悉顺驰物业的企业文化及具备必须的物业管理知识,确保员工的素质能够满足客户的要求。
_准确各种物品和装备
顺驰物业按顺驰水蓝批准的物业管理启动预算,购置各种物业管理所需的物资装备,以保证物业管理处的正常运作,购置工作包括:购置各种办公家具和设备、购置各种通讯器材、定制首期制服、购置警械和安保用品、购置各种设备、工具和维修用品等。此外,顺驰物业还将免费提供物业管理软件和邮件服务信箱软件,以随时保持与总部的联系。
_参与设备调试和验收
顺驰物业将首先派遣的丰富经验的工程主管和工程人员,参与设备设施的调试验收,熟悉物业内的建筑情况和设备配置,检查和记录施工缺陷及影响业主入住的未完工程,协助督促施工单位整改。建立物业设备操作和维护保养制度,为顺利验收和接管做好各项准备工作。
_提供施工现场安保服务
施工临近竣工阶段,工地现场施工单位多、人员杂,顺驰物业将根据顺驰水蓝的要求,在最短的时间内调配和招聘安保人员进场,协助施工单位保卫物业安全、维护成品完好、防止人为损坏和注意防火安全。建立进出小区的检查制度,减少盗窃现象和已安装完备的设施设备损坏现象的发生。
_确保物业管理各种方案
顺驰物业根据小区建设、周边环境、购房及租房对象和物业配置设施等情况,制定一系列适合太阳城的物业管理方案,使管理人员上岗后,能清楚地知道其在本物业内所承担的角色。物业管理方案包括:《物业验收方案》、《小区保安方案》、《小区清洁和灭虫招标方案》、《工程设施维修保养方案》、《财务运行方案》、《人事管理方案》、《物业客户服务方案》、《小区的交通管理方案》、《小区内停车管理方案》、《小区社区活动方案》等。
_制订物业管理的各项规章制度
顺驰物业将根据物业的实际情况,结合国家和有关物业法规,提供合适的管理公约文本,供顺驰水蓝制订正式的《物业管理公约》。顺驰物业将结合《物业管理公约》,制定完整的规章制度和服务规范。其中部分需要印刷后发放小主业;部分需要装帧在镜框内上墙,部分留存物业管理处遵照执行。
_完成物业保险工作
对物业进行保险是物业管理中为了防范和规避各种不可预见的风险一种有效方式,可减轻物业管理在处理各种损失时的应付难度,使意外事件得到圆满的解决。在物业管理筹备期中,顺驰物业利用以往经验,将通过市场公开招标方式,办妥财产一切险和公众责任险。
第4篇 项目工程安全管理前期准备工作
工程项目安全管理前期准备工作
1、依照国家法规规章、规定编制安全管理制度,落实责任制。针对工人素质、文化程度编制职业健康安全技术操作规程。
2、配备经培训考核合格、持证的管理、执行和检查人员。
本工程指派一名安全主任对工程项目进行总体策划控制管理,多名专职安全员结合现场分区的特点分别管理,组成强有力的工程总承包安全施工管理部;土建工程、机电安装工程、装修装饰工程等专业工程,根据施工情况、难度、安全隐患的可发生频繁程度,分别配置不少于两名专职安全员。为了充分发展总承包管理的特点,其他分包专业工程单位必须安排2人以上的兼职安全员进行配合管理。
3、制定施工职业健康安全技术并设置相应的各类安全防护设施。
4、配置临时安全用电技术及防触电措施,消防器材及设施按规定要求配置。
5、配备各类建筑施工机械的限位、过载、避雷等安全装置,并齐全、有效。
6、配备必要的安全检测工具(测定扣件紧固的力矩扳手、风速仪、接地电阻测试仪等)。
7、分阶段编制安全生产活动经费实施计划。
第5篇 物业管理前期介入工作内容-4
物业管理前期介入的工作内容(4)
第四节 验收阶段介入
接管验收定义:
物业公司在接管委托方的物业时,以物业房屋质量和满足使用功能为主的验收,内容包括:资料、房屋本体、道路、工建配套、设施设备、绿化景观等。
成立验收小组制定验收计划:
1.由物业总经理在物业管理合同规定的接管日期前一个月成立物业接管小组,并委任组长,组员包括各工程技术人员、职能部门人员、管理处人员并经过相关专业的教育或培训。
2.物业接管小组组长拟定物业接管计划并报总经理审批,物业接管计划应包括以下内容:
a) 物业接管验收项目清单;
b) 小组人员分工;
c) 接管日程安排;
d) 其他(如提前介入在建工程验收等)。
3.小组组长拟定接管计划时应注意,图纸资料应至少提前于现场十五天完成验收。
图纸资料的验收
1.应予验收的图纸资料一般应包括:
a)全套工程竣工图纸(具体以政府档案管理要求);
b)施工承包合同复印件;
c)机电设备使用说明书;
d)电梯使用许可证;
e)隐蔽工程验收记录(涉及物业管理过程的项目);
f)供水、供电的指标批文;
g)供气系统验收证明(含指标批文);
h)智能化系统验收证明;
i)消防系统验收证明;
j)接地电阴检测记录;
k)防雷引下线焊接记录;
l)地下管网竣工图;
m)设备供货合同复印件;
n)其他资料。
物业的验收
1.房屋及分户(层)设施的验收
a) 房屋墙、地、门、窗装修情况;
b) 供水、供电情况;
c) 水、电设施,洁具及其他设施(按设计及房屋销售合同规定);
d) 智能化设备情况;
e) 其他(按房屋使用功能划分,各功能房屋具有各不同功能设施)。
2验收要求
a) 房屋本体和分户(层)设施符合设计要求和具备使用条件。
b) 质量和使用功能必须符合《房屋接管验收标准》,验收责任人将验收情况记录于《房屋及公共设施接管验收交接表》、《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并提交接管小组组长。
3.公共设施验收
a) 给排水系统;
b) 供电系统;
c) 燃气系统;
d) 空调系统;
e) 消防系统;
f) 通讯系统;
g) 安防系统;
h) 电梯系统;
i) 园林绿化系统;
j) 道路、照明系统;
k) 管理配套系统(含管理房、停车场、车棚、垃圾房等)。
4.验收要求:
a) 公共设施完善,符合小区的规划的记载;
b) 给排水系统、电气系统、照明系统、电梯系统、管理配套设施系统的质量和使用功能应符合《房屋接管验收标准》。
c) 对燃气系统,接管小组应索取有关专业公司验收合格证明。
d) 对安防、智能化系统及电梯工程接管小组应索取有关专业公司和政府监管部门的验收合格证明。
e) 消防系统要求有消防部门检验验收合格证明。
f) 系统的质量和使用功能应符合设计图、说明书及安装合同的有关规定。
g) 园林绿化系统应符合绿化设计方案和绿化保养合同的要求。
验收责任人将验收情况记录于《工程验收表》和《房屋及公共设施清单》,并将记录表提交小组组长。
5.物业接管小组在接管理验收前应组织相关人员对接管物业的图纸及技术文件进行学习和研究,在验收组织验收时,应提前至少一天确定验收时间并通知相关人员。
6.验收责任人根据验收情况将存在的问题填写于《交接问题处理单》,并跟进完善情况,该单由移交单位代表和验收人签字后,正本交移交人,副本由验收责任人和接管小组组长交管理处存底备查。
7.验收责任人对自己签发的《交接问题处理单》的执行情况进行监控,并在完善期限满或移交单位要求对存在问题项目重新进行验收时,验收责任人按规定组织人员参与验收,验收合格的,在备注栏内注明,并签字,验收仍不合格的,要求其继续完善。
8.验收责任人在自己签发的《交接问题处理单》全部完成后,提交接管组长审核。
9.接管小组组长根据物业接管验收项目和验收责任人提交的《工程验收表》、《交接问题处理单》对物业接管验收工作进行监控,发现有遗漏的应验收项目时,即时要求验收责任人进行验收。
物业预验收
1.对于在建大型物业,由于工程期长、工程量大,接管小组组长可指定小
组成员适当提前于整体工程的完工前进行预验收(初步验收),如隐蔽工程等。
2.对物业进行预验收时,责任人应同时了解工程建设过程,小区规划、工
程建设进度、物业交付使用(入伙)时间,房屋销售对象(业主)基本情况,房屋结构等,并做好记录。
物业的正式验收接管
1.物业接管小组组长在图纸资料,房屋及分户(分层)设施和公共设施均
完成验收后,制作《房屋及公共设施竣工和接管验收交接表》和《物业整体移交验收表》,物业即正式接管。
2.对新建保修期内的物业,《物业整体移交验收表》应一式三份,由开发商、施工单位和物业管理公司三方签章后各执一份。
3.对保修期满的物业,《物业整体移交验收表》一式两份,由物业管理公司和开发商双方签章各执一份。
4.物业正式验收接管后,物业交付给业主前,开发商基于任何考虑对物业进行改建、增建,接管小组
组长(或管理处主任)均需要求开发商事先提供改建、增建设计资料及委托施工单位的证明、施工计划等,并在施工完毕时对改建、增建部分按要求进行补充验收。
入伙前信息处理流程图
第6篇 地产公司委托前期物业管理工作业务指引书
地产公司委托物业前期管理工作业务指引书
1、目的
以内部市场化为原则,理顺地产公司与物业公司之间前期介入工作的经营和业务关系。
2、适用范围
适用于地产公司和物业公司前期介入相关工作但不限于工程规划设计、施工、工程接管验收、销售配合、售后服务等阶段工作的指导。
3、职责
3.1物业公司新项目管理部、地产项目部和地产客服委员会共同编制、修订和履行本指引。
3.2物业公司新项目部在新项目论证报告中对物业管理准入可行性进行分析。
3.3地产公司和物业公司须参照本规范,结合各项目的实际情况制定具体的工作方案和协议,以明确双方业务和经营关系。
4、原则
4.1物业公司与地产公司之间应本着有利于赢得客户满意、有利于提升招商品牌、有利于促进招商地产销售的原则,合理确定物业公司和地产公司因产品属性不同而带来交叉环节工作的责权,理顺在业务和经营方面的相互关系,建立规范、高效的协同机制。
4.2在业务关系上,物业公司与地产公司之间需建立清晰的业务流程,按照内部市场化原则,明确双方责、权、利,在此基础上理顺双方的人、财、物关系,以确保物业公司的良性经营。作为两个独立经营的经济实体,在各项具体业务上,地产公司与物业公司之间应以契约形式明确各自权利和义务。
4.3地产公司应与物业公司应按照已确定的各项委托业务费用结算办法(确保至少按季度结算一次)和收费标准进行结算。
5、定义
5.1前期物业管理是指房屋集中交付使用之日起,至业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由地产公司委托物业公司实施的物业管理。
5.2前期介入是指项目立项后至房屋集中交付使用阶段,物业公司站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,向地产公司提出建设性意见,以减少产品缺陷的过程。
5.3房屋交付使用是指业主收到书面入住通知并办理完结相应入伙手续;业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的,视为房屋已交付使用。
5.4项目开办费是指在项目集中入伙前,物业公司为实现新项目的正常物业管理而产生的人员储备、办公设施购置、工具材料采购、员工生活设施完善等前期费用。
5.5物业移交是在竣工验收后地产公司将物业的公共部位、配套设施设备和场所移交给物业公司,物业公司对相关设施的质量、使用性、完好性、感观效果等进行验收。
5.6保洁开荒是指项目接管验收合格后,物业公司对项目内各类房屋、共用部位、共用设备设施及场所进行全面清洁,以保证业主入住时的良好状态。
6、方法和过程控制
6.1项目前期介入
6.1.1为提供令客户满意的产品,规避和减少项目缺陷,在项目的规划设计、施工建设和营销策划阶段地产公司应要求物业公司提前介入,物业公司应站在业主使用的角度,从管理需求和使用合理性、管理成本、可发展性(更新、改造、升级)等方面,提出建设性意见。
6.1.1.1规划设计过程的控制。地产公司召集物业公司召开设计说明会,说明相关设计内容、提供相关技术资料。物业公司新项目管理部组织专业人员了解项目设计方案,从物业管理与业主使用角度对设计方案提出建议书供地产公司参考,地产公司决策部门最终确认并决定是否采纳物业公司提出的建议并知会物业公司。
6.1.1.2施工过程的控制。物业公司新项目管理部组织专业人员定期与地产公司项目部召开现场会议或参加地产公司工程例会以了解和跟踪工程进展,熟悉和记录隐蔽工程的管线位置和走向。同时从管理需求角度对小区的环境、安全、设备设施的安装、硬件配套等方面提出建设性意见提交《工程整改建议书》。
6.1.1.3工程接管验收过程的控制。入伙之前3-5个月,物业公司、监理公司对各类工程进行全面的验收检查并提交《物业验收报告》,所有专业工程项目保证在入伙前一个月通过竣工验收。建立工程遗留问题整改工作流程和责任分工并规定完成时限。地产客服委员会为物业公司的对接部门,由客服委员会协调地产各部门对物业公司发现的工程问题进行整改,确保入伙之前的工程质量。
6.1.1.4营销配合过程的控制。物业公司需配合地产公司做好以下工作:销售中心、样板房保洁、保安服务;客户的接待咨询服务;对地产公司开展的业主联谊活动做好组织落实工作;加强楼盘宣传,挖掘潜在客户群;充当地产公司与业主沟通的桥梁,把业主在楼盘销售过程中对小区规划、设计的合理要求反馈给地产公司。
6.1.1.4.1在营销过程中,地产公司和物业公司应对相关问题统一口径,规避售楼出现的矛盾。
6.1.1.4.2对于营销阶段发生的费用,地产公司和物业公司应严格按照《物业服务前期介入委托合同》(附件一)进行。
6.1.2项目前期介入阶段,地产公司应每月组织召开业务联席会议,召集物业公司相关人员就物业公司提出的意见进行沟通。
6.1.3项目前期介入期间物业公司产生的人员成本、物料消耗及相关酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担(参考标准:按前期介入项目建筑面积计算,每平方米2~4元)。
6.2前期物业管理阶段
6.2.1前期物业管理服务合同:
6.2.1.1由物业公司新项目部负责在房屋销售之前,按照相关法规要求,起草《前期物业管理服务合同》、《业主临时公约》。
6.2.1.2经地产公司与物业公司共同认可后,双方签订《前期物业管理服务合同》,明确委托管理事项、委托管理期限、双方责权、服务标准、收费标准、专用房屋、维修资金及违约责任等。在合同签订时应充分考虑其对后期的影响,为从前期物业管理过渡到业主委托管理阶段创造条件,该合同应和地产公司在销售时与业主签订的房屋买卖合同的(关于前期物业管理的约定)内容一致。
6.2.2物业管理方案策划:在房屋竣工验收之前,物业公司新项目部应拟定项目的物业管理方案,该方案是对管理服务工作的全面策划,具体包括管理模式、服务内容、管理服务标准、内部管理机制、品质控制方法、管理费测算等内容。
6.2.3物业管理费测算
6.2.3.1物业公司应在物业管理策划方案中详列物业管理费的测算依据以及测算结果。
6.2.3.2物业管理费定价应参照当地政府指导标准和行业水平,确保物业管理项目(含分期开发项目)收支平衡,原则上不赞同为促进地产销售而降低物业管理费引起管理费定价亏损的做法,如确有必要,地产公司应承担相应亏损。
6.2.4项目开办费
6.2.4.1物业公司应在物业管理费测算
时,将项目开办费在合同期限内分摊到物业管理成本中。
6.2.4.2如果地产公司认为物业公司测算的物业管理费标准偏高,物业公司也可将部分成本单独与地产公司结算,通常应在项目入伙前三个月由地产公司向物业公司支付开办费(参照标准:按接管面积计算,每平方米2~3元),以便物业公司正常开展工作。
6.2.5管理用房提供:
6.2.5.1地产公司应按照法规要求向物业公司或业主大会提供管理用房,用于管理处日常办公、会议、接待、仓库等。
6.2.5.2管理用房的标准,当地法规有规定的,从其规定;当地法规没有规定的,地产公司应按照项目总建筑面积千分之二比例(不足50平方米的按50平方米计)向物业公司提供管理用房,不足部分由物业公司自行解决,由此产生成本应在物业管理费测算时统筹考虑。
6.2.5.3地产公司应在规划设计阶段充分考虑管理用房。办公场所具体位置的规划应充分考虑到项目物业管理模式的需要,可从服务辐射区域、交通、安全、尽量减少扰民等角度考虑;如管理用房中涉及到员工生活用房的,具体位置应根据项目具体情况确定。规划的面积,需要考虑管理处驻场人数和周边活动设施等因素。管理用房的办公和员工住宿不能设在地下室中,须确保通风、噪音应达到国家住宅房内标准。
6.2.5.4管理用房装修由物业公司提出设计和施工方案,报地产公司审核。管理用房装修费用由地产公司承担,装修标准:按照实际提供的建筑面积计算,不低于每平方米500元。
6.2.6保洁开荒
6.2.6.1保洁开荒属产品符合性责任,地产公司应监督各施工单位负责其作业范围的清场及保洁工作。
6.2.6.2地产公司如将保洁开荒工作委托物业公司,期间产生的人工成本、物料消耗和酬金(总成本的10-15%)由地产公司承担.
6.2.7房屋集中交付使用(集中入伙)
6.2.7.1房屋集中交付使用实行地产公司项目组总经理负责制,成立由地产客服、营销、工程、物业等各部门、各专业口联合组成的入伙工作小组,策划、组织入伙工作。集中入伙期间发生的费用由地产公司承担,具体包括:现场布置、办公设备消耗、验房费用、材料印刷费、各种活动费用等。
6.2.7.2地产公司如委托物业公司全权办理房屋集中交付使用手续的,物业公司需提前将集中入伙策划方案和费用预算(人工成本、物料消耗、现场布置、管理酬金等)报地产公司审核,费用由地产公司承担.
6.2.8售后服务
6.2.8.1地产公司按照《房屋质量保证书》规定承担房屋维修、公共设施设备保修期内的返修以及完善责任,此外对已过保修期但经专业机构认定属质量问题的仍需地产公司承担责任。物业公司只负责正常的工程返修工作(具体参见地产、物业、施工三方《保修协议书》)
6.2.8.2地产公司如将保质期内的维修、返修工作委托物业公司落实,应与施工单位、物业公司签订三方协议书,明确保修的服务质量标准、监控方法和处罚措施,物业公司有权对施工方的服务质量进行评估和扣罚。
6.2.8.3地产公司委托物业公司管理维修、返修工作,物业公司酬金收取标准按照《保修协议书》相关内容执行。
6.2.8.4地产公司项目部工程结束后,须留专业工程师负责工程后续问题的跟踪处理以及与物业公司的工程对接。
6.2.9空置房管理
6.2.9.1空置房是地产公司因销售或其他原因,造成房屋未交付使用而空置的。空置房的管理费及水、电、供暖等费用由地产公司承担。
6.2.9.2.为避免在客户看房时出现不良现象,地产公司应对空置房建立巡查制度,对门窗、水管、开关、暖气、水喉、门锁、玻璃、墙面、钥匙等进行定期检查,必要时对空置房定期清洁。如地产公司将上述工作委托物业公司,费用由地产公司承担,具体收费标准由地产公司与物业公司双方协定。
6.3其他
6.3.1代垫款项和代收代付业务按照相关财务管理规定执行。
6.3.2因地产公司销售或其它需要,承诺向业主赠送的物业管理费应由地产公司承担,此部分费用由地产公司划拨给物业公司。
6.3.3若地产公司在开发建设时已经缴纳了水电气等配套设施的开户费用,地产公司应在签订房屋销售合同、代办房产证、按揭手续时一并收取该项费用。若委托物业公司在业主入住时收取此笔费用,可参照地产委托代理业务操作。
6.3.4因市政配套不到位而销售有承诺等原因,造成项目用水、电、气、暖等费用形成的交费与收费之间存在的价差、量差,如按施工用或工业用标准交费与按民用标准收费之间形成的价差,以及前期施工、售后返修等造成水电开支过大等,即实际存在的收支价差和量差,应由地产公司承担补差责任。物业公司应至少每季度统计一次并报地产相关部门。
6.3.5地产公司在制定与物业管理相关的资料(楼书、广告、合同及宣传资料)时,应充分征求物业公司意见。
6.3.6地产公司不得对购房者作出超过《前期物业管理服务合同》范围的承诺,双方应在房屋销售前对可能出现的问题统一口径;对因销售承诺过失导致日后增加物业管理成本和难度的,应由地产公司承担责任。
7、相关文件
《前期物业服务委托协议》
《前期物业服务合同》
《保修协议书》
第7篇 搞好线损管理必须做好的几项前期工作
一、建立和完善各级电量考核体系。以实现分压、分线、分台区统计电量为目的，必须在各个电压等级、各条线路、各台配变电压器总路安装电能计量表计，用以计量各级电量。将各变电站来电侧总路表计定为一级考核表；变电站各条出线总路表计定为二级考核表；各条出线上配电变压器总路表计定为三级考核表；各用电客户表计定为末端表计，末端表计所计电量即为用电量。按这一体系，一级考核表与二级考核表之间形成的电量差即为变电站损耗；二级考核表与三级考核表之间形成的电量差即为主干线线路损耗；三级考核表与用电量之间形成的电量差即为末端线损，这部分线损将是各供电企业应该重点管理的对象。
二、配合电量考核体系分类整理营销基础资料。根据所建立的电量考核体系，重新对各用电客户档案资料进行分类整理，尤其对于计费卡信息要分配电台区与现场实际核实无误后，将属于同一个配电台区的客户抄表卡归集在一个抄表本中，每月据此统计各配电台区的用电量，并与三级考核表对比分析计算末端线损。同时，将各专变客户电能表与公变考核表分线路进行资料、数据归集，以此计算主干线线损。为了保证线损数据的准确性，资料分类归集必须彻底、准确，确保不发生串线路、串台区的现象；同时，还必须要求抄表人员排定每条线路、每个台区中各用电客户抄表时的抄表路线、时间，并长期固定下来，以提高线损数据的时效性和分析价值。
三、合理确定各级考核体系的线损率水平。要组织人员开展好理论线损计算工作，分析计算各级电量考核体系的理论线损率，将理论线损率与以往年份的实际线损率进行对比分析，找出产生差距的各种原因，并分析这些原因各自对线损的影响程度，分类排序后剔除当前不能解决的影响因素和影响程度较小的因素，即可看出降损的主要工作方向和降损的空间大小，从而确定出符合本企业当前实际管理水平的一个合理的线损率。
第8篇 物业管理前期介入工作内容-1
物业管理前期介入的工作内容(1)
1.前期介入的一般程序:由地产、物业双方确定工作内容要求;并物业组成前期工作小组;制定工作计划并按照计划实施。
2.前期介入的工作内容:前期介入主要分五个阶段实现:规划设计阶段、营销策划阶段和施工建设阶段,验收阶段,项目入伙交付业主使用。
第一节:规划设计阶段介入
规划设计阶段包括:
物业对项目总体设计、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、设备配套、新材料、新技术、管理用房、生态环保、公共空间、景观配置、绿化配置、室内配置、房屋单体、智能化配置、管理用房等方面应注意的内容提出合理划建议。
规划设计评估的程序:
1.地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
2.物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.开发资料包括:企划文件(市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料);设计文件(规划图、建筑、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等)。
4.地产接到资料目录后及时内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
5.物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
6.评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
7.物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
8.评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
9.经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
10.物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
11.项目规划设计总体评估要点:
住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
便于物业组织管理,节约管理成本。
各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
项目规划设计分类评估要点:
1.安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速。
2.消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
3.交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5,以上指标可以按照不同地区需求进行调整),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
4.生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。(指标供参考)
5.设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用
节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
6.智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道闸管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平
台系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜管理处相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
7.房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
8.室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相
d)邻时,应采取安全隔离措施。
e)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
f)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
g)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
h)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
i)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
j)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
k)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
l)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
9.绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
10.景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
11.公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
12.生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
13.管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理处用房面积=住宅区总建筑面积/100_0.2(指标供参考)
位置:住宅区中央,底层。
>
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理处相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
14.新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
15.管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
16.与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d)劣势
第9篇 某住宅小区前期物业管理工作内容
住宅小区前期物业管理工作内容
1、全面了解小区公共用电、用水量,及小区照明布线情况,是否分组布线(分组布线:就是小区同一条线路上公共照明采用两组线路控制,以便于在夜间不需要太多照明需求时,适当的关闭部分照明,常采用的布线方式为单、双数控制布线;公共用水:住宅物业的绿化面积一般较大,夏季日常灌溉用水量较大,江河边常采用就近取水,另一种方式是在小区适当的位置设置蓄水池,收集屋面水,通过水泵加压来供应绿化灌溉用水)。总之,物业公司要从节能降耗入手,做好小区日常运行开支控制;
2、小区的安全问题。有无陡坎、湖泊、江河或具有安全隐患的设施设备。如果说小区内存在上属隐患,物业公司必须建议发展商做好安全防范工作,理想的做法是放置安全提示牌,加装护栏,并在护栏内侧种植木瓜子树(带刺类植物),一定要确保万无一失,不可有侥幸心理;
3、前期物业管理,物业公司要将重点工作放到小区已完工遗留问题的处理上。交房前,物业公司要组织专业人员对发展商已完工项目进行试验收,要有鸡蛋里找骨头的精神,对业主负责,同时也是对发展商负责,尽最大可能在交房时业主找不出问题;
4、将试验收发现的问题上报给发展商工程部,有必要的话也上报给发展商行政部备案,并督促发展商工程部解决,要有钉子精神,要有不完成誓不罢休的架势,当然,对事实客观成在且不属于质量方面的问题,物业公司相关人员必须具备说服业主的理由;
5、在小区内加强物业管理条例及相关法律的宣传,让购房业主更多的了解物业管理知识、什么是物业管理业主应该怎么做具有什么权利、责任和义务为以后物业管理工作的开展垫定基础;
6、利用小区业主装修资源,出租小区部分位置,收取一定的租赁费,收费标准不限,当然能收得越多越好。
第10篇 物业工程部工作管理办法-物业前期管理
物业工程部工作管理办法:物业的前期管理
1.竣工验收与接管验收
1.1竣工验收
当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件,我们称之为竣工。工程项目竣工以后,施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给建设单位,这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志,也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。
1.2接管验收
接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后,整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序,是因为物业在完成验收后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加上物业管理公司参与了前期设计和施工,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括制定管理规章,组织人员进行岗位培训等。另外,在房屋产权分散的情况下,也只有由物业管理公司代为接管验收,才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时,移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成,如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。
1.3质量记录:
《接管验收申请表》ed-tb-0309-001
2.接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事,放宽标准,最后可能自食其果。因为一但接管合同生效,物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用,在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此,物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响,另一方面还应站在业主的立场上,充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:
2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2.2确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收,能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。
2.3为后期管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理事务中可能出现的问题,计划安排好各管理事项,建立物业管理系统,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
3.物业接管验收的程序及条件
3.1接管验收程序
3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;
3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;
3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;
3.1.4对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;
3.1.5经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。
3。2物业接管验收的条件
新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:
3.2.1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;
3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;
3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。
3.3物业接管验收应检索提交的资料
3.3.1产权资料:
a)项目批准文件;
b)用地批准文件;
c)建筑执照;
d)拆迁安置资料。
3.3.2技术资料:
a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
b)地质勘察报告;
c)工程合同及开、竣工报告;
d)工程预决算;
e)图纸会审记录;
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g)隐蔽工程验收签证;
h)沉降观察记录;
i)竣工验收证明书;
j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
k)新材料、新配件的鉴定合格证书;
l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;
m)砂浆、混凝土试块试压报告;
n)供水、供暖的试压报告。
3.4验收的组织
3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。
3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。
3.4.3参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。
3.5质量记录
《验收提交文件目录》ed-tb-0309-002
接管验收程序
4物业接管验收的标准
在接管验收过程中,对工程质量,要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时,要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准,对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出,要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目:
4.1主体结构:
4.1.1地基基础的沉降不得超过gbj202-83(地基与基础工程施工及验收规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
4.1.2地下室防水工程应符合gbj208-83(地下防水工程施工及验收规范)的规定。
4.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过gb50204-92(混凝土结构工程施工及验收规范)的规定值;
4.1.4木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合gbj206-83(木结构工程施工及验收规范)中的有关规定;
4.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;
4.1.6凡应抗震设防的房屋,必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的规定
4.2外墙:
4.2.1不得渗水。
4.2.2保温层完好。
4.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固,无损坏。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墙工程技术规范)的有关规定。
4.3屋面:
4.3.1各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;
4.3.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;
4.3.3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。
4.4楼地面:
4.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;
4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;
4.4.3楼地面应平整牢固,接缝密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及验收规范)的规定。
4.5装修:
4.5.1钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度:
4.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;
4.5.3门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固;
4.5.4抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;
4.5.5饰面砖应表面洁
净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑装饰工程工程施工及验收规范)的规定。
4.6强电:
4.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;
4.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;
4.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合gb50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求;
4.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过gbj232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;
4.6.6可电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置共用天线;
4.6.7除上述要求外,同时应符合'低压电器安装规程'的有关要求。
4.7水、卫、消防:
4.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验,保温及防腐措施必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。
4.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;
4.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;
4.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、操作灵活;
4.7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动;
4.7.6消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。
4.8空调采暖:
4.8.1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;
4.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;
4.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支、吊架应牢固;
4.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;
4.8.5经过48小时连续试运行,冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。
4.9附属工程及其他:
4.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;
4.9.2化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;
4.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象;
4.9.4房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象;
4.9.5烟道、通风道应畅通,无阻塞物;
4.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求;
4.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
以上为接管验收的一般要求,具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。
5.物业移交
在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。
5.1交接双方的责任
5.1.1为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
5.1.3房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。
5.1.4新建房屋从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
5.2交楼流程
用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行,物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主,以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》,并举办学习班贯彻物业管理的各项规定,便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后,组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户,一般都要对房屋进行不同程度的装修,物业管理公司应对其进行管理,以保证物业的安全和其他用户的合法权益。
5.3质量记录
《房屋及设备验收表》ed-tb-0309-003
《遗漏、缺陷工程申报表》ed-tb-0309-004
交楼流程图
销售部通知用户或其代表前来
管理处收楼,并缴付有关费用
第11篇 水电建设应重视前期的设计管理工作
水电建设管理的核心是项目效益，效益靠电力市场的需求，低工程造价和缩短工期来实现。而光靠施工建设期来努力是不的，因为设计原则、技术参数、案的确定都是在项目的前期工—预可研、可研阶段就确定，也就是说水电项目的基本轮早在前期设计工作中就已形成，到建设施工和生产运行中发现问题，要纠正十分困难。水电建设项目要取得良好的经济效益和社会效益，加强前期设计管理工作尤为重要。
1水电建设前期工作存在的问题
1.1当前水电的建设需兼顾防洪、航运、灌溉、环保等多方面的社会效益，发电仅仅是其中的一方面。但行业部门不愿合理分担相应投资，使水电项目效益在前期工作阶段易处于被动、不利的境地，对投资者缺乏吸引力，也不同程度反映出有关综合管理部门协调工作的不到位。1.2水电站的装机、单机容量的规划设计规范原则还不适应厂网分家、电厂独立经营、竞争上网的电力市场要求。在前期设计中追求理想的水能经济指标，水能利用率取值过大，使电站在并网运行后与设计的水能经济指标相差甚远，以致影响投资效益。
1.3建设资金运作测算单一，财务评价抗风险能力差，对投资者、经营者决策指导作用较弱。
1.4前期工作费用紧张，到位严重滞后，不少项目深度勘测工作缺乏科学客观的检查手段与核定方法，使某些项目的地质问题，在前期工作阶段暴露不充分或者认识不足，造成因地质原因影响工期与造价的情况时有发生。
1.5水电设计工作未引入竞争机制。投资者对水电前期工作的原始资料、研究成果并不享有知识产权，由于没有引入招投标机制从而产生设计部门为业主服务的观念淡薄。
1.6水电建设的移民安置工作停留在补偿安置上，没有深入细致的进行开发性安置与后期扶持项目实施规划的研究，达不到稳定移民的目标。
2加强水电建设前期设计管理工作的思考
云南电力集团公司为推进云南水电的开发，在有关部门的帮助与支持下，积极筹资、贷款参与前期工作，并本着尊重前期工作管理的历史与惯例，充分发挥与调动各部门的积极性，妥善协调和处理好有关筹资方关系的原则，积累了丰富的水电前期设计管理工作经验。但从规范前期设计管理工作看，还应进一步做好以下几个方面的工作。
2.1 规范水电建设前期管理工作
水电前期工作目前分为河流的流域与河段规划，项目的预可研、可研等阶段。这些工作的管理在我国经济向市场经济转轨中，必须把政府、行业、企业三者行为的关系，恰当地进行分离，并逐步到位。流域和河段规划，主要是解决开发方式，资源的综合利用，经济与社会效益的体现，以及行业间的统筹兼顾，协调平衡，保护投资者合法、合理的权益，都是政府部门的职责，应由政府综合管理部门为主导进行管理，相关行业主管部门配合，企业积极参与，这也与目前规划工作经费的来源为财政开支与行业专项费用相一致。
项目的预可研和可研阶段是在规划基础上，结合项目而开展工作，这时资金来源，转入以行业、企业或开发公司投入与融资。从目前情况看，不论是规划或是预可研、可研的任务只能是水电专业设计院来承担，一个项目的各个阶段设计工作尽管在理论上可由不同的设计院来完成，但在实施上，由于各方面的原因，目前仍有相当的难度。结合国家电力体制中改革与设计任务由指令性改变为合同形式，这就为水电设计管理体制的改革带来了丰富的内容与深刻的内涵。由于目前电力公司与开发公司管理人员知识面相对较窄、较浅，对参与水电前期工作时间较短，深度较浅，且专业不齐全，设计管理的经验不多，要胜任设计管理工作，一方面要提高自身素质，配备相应人才；另一方面更应充分发挥和调动各方面积极性。我们认为水规总院的领导、专家和工程技术人员，多年从事水电前期设计管理，不少同志具有丰富的管理经验和较高的工程技术水平，应成为我们的高级顾问和咨询专家，不论以个人或公司的形式，在项目业主聘请下参与水电前期设计管理工作，并以协议或合同形式做好投资者的顾问，使设计院把优秀设计成果作为商品推入市场竞争。
2.2 以市场为导向，因地制宜确定水能经济指标
随着市场经济的确立与完善，必然形成市场是水电发展的导向，效益是前提的格局。在水能资源丰富的省份，特别是水电比重较大的省网，如何因地制宜合理确投资，而脱离电力市场的扩大装机规模论证、提高单机容量的规划时有发生，使年利用小时下降，闲置容量偏大，投产后长期达不到设计水平。在没有调节水库建成以前，电网内枯期缺电，汛期窝电十分突出。同时在只算投入分析和理想计算收益的情况下，往往把原本一、二期建设装机的工程，缩短为一次建成，却得不到超前投入的效益。所以必须改变全国统一的水能规划原则，要因地制宜，以市场为导向，电网对项目的要求特点，作为项目容量规划原则，结合水能经济指标，近期、长期项目效益统一分析。从而作出合理的选择容量与装机台数，以及分期建设还是一次建设的方案，以求得到最大效益目标。
2.3 深入细致地做好移民安置和后期扶持工作
妥善做好移民安置是水电项目本身的需要和能否持续发展的关键问题。历来水电前期工作对移民安置侧重在实物调查和补偿指标上，静态计算工作较为细致，无法适应项目立项后的动态实施。随着国家对移民工作的更加重视，需要水电立足开发性移民，做到长治久安，要求我们设计部门，积极争取各级政府的支持，与各级移民机构合作，做好移民安置实施规划，后期扶持规划。开发性移民不仅仅增加移民投资，更重要的是做好相关开发项目的市场分析、效益分析、项目实施等可研工作，这对我们前期工作提出了很宽的工作范围与较高、较深的工作要求。这是以前从未经历过的，设计院、地方移民部门要共同努力，象对待电站可研设计那样，做好每一个开发性项目的工作，在试点基础上总结经验。
2.4 重视财务评价工作
财务评价是经济评价的前提和基础，项目财务评价是否可行是项目生存的前提。电这一特殊商品，它要求在瞬间完成产、供、销流通过程，必须做好电站并网地区电力、电量需求平衡测算、电价允许水平测算。水电的电量受年际与月际间不平衡性外界条件影响较大，并直接反映在电网对电力、电量的吸收和上网电价上。以往水电项目财务评价的基点是以项目本身的设计水能利用，建成电站投入总费用与生产运营成本为基础，以电站自身的利益为保证，这脱离了电力销售与用户这一核心环节。因为电价快速上升势必带来电力、电量增加趋缓、甚至在部分地区停滞或负增长，一些部门电费回收困难与欠费大幅上升，最终仍不能保证项目的财务评价测算。其二，财务评价中电价测算边界条件，物价部门与设计部门在这方面是有差别的。如还贷原则、投资者的回报率，生产期的成本等方面。其结果是一般物价部门核定的电价远低于设计部门的测算电价。这里需要指明的是高上网电价的财务评价恰恰说明了该项目竞争能力差，在市场经济中是高风险的投资项目。
而按物价部门核定电价的新建电厂，基本上能正常经营，这说明我们设计部门的电价测算方法必须修改。按物价部门电价测算为基础，电网吸收电量必须以整个经营期电网需求分段加权平均计列为准则。此外资金运作方法对财务评价影响相当敏感，应做到合理安排建设期资金，合理安排资本金的注入时机，以及多渠道融资、延长还贷年限。
2.5 以合同形式加强前期设计费管理
前期工作设计费的核定和支付目前在我国基本上仍是行政管理形式，按规定的计费办法、设计定额、调整系数计列，由设计主管部门核定，有关方面按协议筹资，或企业贷款支付，费用的核定和支付很不规范，投资者的权益不能充分体现，设计部门也往往不能及时得到完成工作的相应费用。通过中泰合作进行景洪水电站的可研阶段的设计管理，得到了极大的启示，已在省内中型水电项目试行，并取得了经验。从尊重历史、面对现实、推进改革、规范未来的前提出发，设计费的核定可以现行计费方法为基础，协商确定系数的调整；对勘测费的核定，借鉴景洪方式，把设计院所列勘测量明确为预估量，合同结算将按在实施中设计提出计划，经合同甲方批准后实际完成并提出的成果量，以合同中分项单价进行结算；对待特殊专项费和科研试验费结合工程实际需要列入合同，同时在合同中明确双方的责、权、利。我们认为这样可以体现投资者的权益，合理使用前期费，提高出资方对前期工作管理力度，推进设计工作的商业化进程，确保电站地质工作质量，为最终设计工作引入招标竞争打下基础。
第12篇 住宅前期日常管理工作方案
住宅项目前期日常管理工作方案
一、入住前的管理
1、协助好建筑工地作好治安工作
随着房屋建设接近后期,前来看房的业主增多,外来人员也趁机进入工地,我们拟派4名保安24小时门岗值班,为业主指路,对外来人员进行劝止,防止扰乱工地秩序,防止施工对业主人身构成危险。
2、协助监督施工后期设备设施安装、房屋装饰和绿化种植等施工
随着房屋建设接近后期,施工进度加快,电梯安装、水泵安装、电气电线安装、水管安装和绿化中指等各专业施工队几乎同时施工,为配合开发单位对施工质量的监督,加快施工进度,我们将拟派各类维修技术人员进驻现场,一方面协助开发公司对施工队质量进行监督,另一方面把我们在日常管理中容易发生的问题消除在安装施工过程中。
3、协助作好开发公司的参谋
我们在日常管理中发现,如绿化布局上为避免住户绕近路而影响绿化,应在可能绕路处种一些较高的乔木,又如应统筹考虑各类管道的铺设,在主要道路预留一些管道,防止今后对道路的损坏。
4、人员招聘及相关入职前的培训和保安人员的军训工作。
二、入住管理
1、入住公约
为创造合适、整洁、安全的居住环境,希望共同遵守:
(1)热爱祖国,热爱人民,遵纪守法,自觉履行公民义务,遵守“八不一做到”,做文明市民。
(2)尊老爱幼,和睦相处,团结互助,争当文明住户。
(3)爱护园林绿化和公共设施。
(4)加强治安综合治理,群防群治,勇于同不良行为做斗争。
2、入住手续及相关工作程序
住户提供入住资料:进住通知单,发放入住文件袋通知单加盖“已领资料”章领取《业主公约》、填写《家庭登记表》等资料凭入住交费收据发放钥匙,在住户手册加盖注名发放日期,业主在《钥匙发放登记表》验收签字。
凭已签字之进住通知单收费收回进住通知单进住通知单、业主公约,住户手册盖章综合管理部协助住户验收房屋抄水表、电表;填写验收交接表,双方签字各持一份;记录业主维修要求,约定维修时间,业主在入住登记表签字文件汇总、分类、装订、归档、核对钥匙、填写入住情况表
3、便民服务措施
我公司本着服务至上的原则,切实为住户着想,建立一整套从装修到入住的便民措施。
(1)解决小区入住期间搬运量大、业主搬运难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。
(2)为维护楼梯内墙、踏步不受损坏,我们将为住户提供吊装工具。
(3)设立入住办公室,提供24小时一条龙服务。入住办公室内设咨询岗、资料岗、收费岗、代办业务岗、发配钥匙和维修服务岗,合理安排入住程序,力争20分钟办好住户入住手续。
(4)我们将组织一批品质好、信誉好的装修材料供应商,在管理处安排固定场所,为住户提供优质优价廉装修材料供应服务。
(5)住户装修时,管理处将设立快餐服务部,解决居民的临时就餐问题。
(6)提供租车服务。住户急需车时,管理处可提供双排座车,为住户提供应急服务,收取成本价。
(7)增设公用电话亭,我们将和电信公司积极联系,在小区增设ic卡公用电话点,方便业主入住期间拨打电话,也可便于在紧急情况下作报警使用。
(8)设置临时公厕,解决装修期间作业人员上厕所难的问题。
4、管理服务收费标准公布上墙及宣传工作
为提高物管收取的透明度,在房屋交付时将收费标准发放给每一业主,同时在宣传窗、楼道告示牌处张贴收费标准及依据,同时小区在醒目处设置收费价目牌。在正常运作情况下,我们将定期将有关物管费的收支情况分别通过小区简报、宣传窗、小区局域网等多种宣传载体公布于众,主动接受广大业主的监督。
5、装修管理
(1)住宅房屋外观方案
房屋外观完整统一;统一雨蓬颜色和式样;空调安装定点定位;露台不搭棚;不改变墙体色泽;外墙打洞统一管理;防盗窗安装严格按形象工程的要求执行。
(2)步行街及周边店铺的装修管理
a、统一雨蓬规格式样、大小,统一设置空调机位,对灯箱标牌实行统一规格、统一材料。
b、实行夜间灯光布置,路灯高中低搭配。
(3)装修管理措施
为维护___项目外观形象的统一、美观和物业安全,保障职能化系统的正常使用功能不被破坏,着重抓住户入住前的准备工作、装修规定宣传培训、装修审批、装修跟踪监管、违章装修及时处理、装修验收六个环节的工作。
(4)住户入住前装修管理准备工作
装修前准备工作是为了更好地保证装修管理的开展,主要准备为:装修规定宣传资料、图片、录像等素材的准备,特别、是对住户反映较大的不安装雨蓬、不在上违章搭建及空调安装如何统一规格等问题上,准备大量有说服力的材料。便民服务人员的落实,如查验人员、搬运人员等。对所有审批装修和查验人员进行装修管理规定培训。
(5)装修期间管理,确保无一例违章装修
在住户入住和办理装修手续时,我们要求广大业主做到在小区内不违章搭建,不损坏或影响物业外观统一、不损坏房屋承重结构,并与住户签订装修责任协议书。装修审批,严格按照《建设部房屋装修装饰管理办法》及事实细则执行。办理装修审批时,审批人员到现场听取住户装修方案,对违反装修规定的内容要当场指出、制止,这样既控制了违章装修的产生,又避免给住户造成损失。
(6)建立装修跟踪监管体系
工程人员和保安人员每天巡视施工现场不少于2次,并把煤核施工进度上墙记录,通过现场巡查及时与住户沟通,了解施工方案变动,把违章装修消灭在初始阶段。
a违章处理手段
业主出现违章装修,做到以理服人,以情感化业主,争取业主的支持和理解。
b行政手段
在业主不愿整改的情况下,向上级机关及业主的所在单位反映情况,取得行政上的支持,通过行政压力督促整改。
c经济手段
根据《建设部房屋装修装饰管理办法》有关规定,对严重违反小区有关规定的行为,提请房屋管理行政执法部门处于相应的经济赔偿和规定的处罚,已维护其他业主的利益。
d法律手段
业主装修申报手续中,管理处分别与业主和装修单位签订具有法律效力的《装修协议书》和《装修责任书》,划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权,对小区装修进行法制管理。
第13篇 物业管理前期介入工作内容-3
物业管理前期介入的工作内容(3)
第三节 施工建设阶段介入
物业在施工建设阶段的介入主要侧重于项目土建工程的尾声,即在设备、门窗安装阶段,时间上大致在竣工验收前5-6个月。
施工建设介入程序与内容
1.成立工程介入小组,一般2~3人,专业组人员专业搭配合理,具有水电气专业知识和良好的沟通技巧,并经过相关工作的培训。地产项目部应设定专人与物业对接,及时回复物业的建议。
2.介入小组按照施工安装进度进行现场跟进,发现问题及时通过与地产、施工方等进行沟通解决。要建立对日常各项工作的监督和记录制度,通常可通过建立一套报表体系来实施,报表包括的主要内容有:工作计划、检查情况及对问题处理的建议。
3.实行填报前期介入情况周报制度,将在施工现场发现的问题以周报的形式书面呈报给地产相关部门,并跟进所呈报问题解决情况。
4.物业定期参加地产组织的项目现场工作协调会,及时沟通相关问题和进度。
5.物业对介入中发现的重要问题应以书面报告的形式上报给地产公司领导,并跟进问题整改落实情况。
物业公司在项目施工阶段介入应注意的要点
1.了解委托项目各类机电设施设备配置或容量、设施设备的安装调试、各类管线的分布走向、隐蔽工程、房屋结构等,并指出设计中缺陷、遗漏的工程项目,加强常见工程质量通病及隐蔽工程等特殊过程的监控。从业主使用功能角度,注意完善相关设计规划缺陷,包括各类开关、空调位(孔)、插座、排水、预留电源、排烟道、门的开启方向等。
2.地下室工程
地下室因其结构埋藏于地表以下,受地下水或雨季雨水渗入泥土里形成的水压环境,是渗漏问题的常发部位。因此,根据其设计采取的防水施工方案而相应地重点监理以下事项:
a)无论采取何种防水设计施工,基坑中不应积水,如有积水,应予排除。严禁带水或泥浆进行防
水工程施工。
b)采用防水混凝土结构时,除严格按照设计要求计算混凝土的配合比之外,应重点检查:砼搅拦
时间不得少于2分钟(用机械搅拦);底板应尽量连续浇注,须留设施工缝时,应严格按照规范中的留设要求和施工要求施工后,墙体只允许留水平施工缝;后浇带、沉降缝等应尽量要求在底板以下,墙体外侧相应部位加设防水层(可用卷材、涂膜等);预埋件的埋设应严格按规范施工;养护时间和养护方式应严格监控,此项是承建商经常忽视的工序,但对砼的防水能力有较大的影响。
c)采用水泥砂浆防水层,除按设计及规范施工外,应注意阴阳角应做成圆弧形或钝角;刚性多层
作法防水层宜连续施工,各层紧密贴合不留施工缝。
3.回填土工程
回填土工程涉及首层楼地面(无地下室结构的)、外地坪的工程质量,如回填质量不好,将会导致地面投入使用一段时间后出现下沉、损坏埋设管道,使地面开裂等问题。因此,应对此项工程回填土成份、分层打夯厚度进行监控,有问题应坚决要求返工,否则后患无穷。
4.楼面、屋面砼工程
楼面、屋面砼工程质量,通常是引发楼面、屋面开裂的一个主要原因,亦是物业在以后的维修工作中无能为力的问题,故在楼面、屋面砼工程中应重点注意。
a)钢筋绑扎:钢筋绑扎是否按图按规范施工,其开料长度、绑扎位置、搭楼位置、排列均匀等问
题,均造成以后楼板的开裂,特别是楼板的边、角位置、悬挑梁板的钢筋绑扎应重点检查,同时应监督施工单位切实做好钢筋垫块工作,以免出现露筋现象。
b)砼浇注:除发展商的监理人员注意按施工规范监理施工外,鉴于物业常见质量问题,物业参与
监理的人员应重点对厨房、卫生间的地面浇注进行监理,有剪力墙结构的亦为重点监督。如这些部位施工出现问题,通常会引发厨、厕、卫生间地面、剪力墙墙面出现大面积渗水,还会出现难以检查维修的问题。如剪力墙因砼捣制不密实,出现外墙面雨水渗入外墙面后,在墙体内的孔隙内渗流一段距离后渗出内墙面,导致维修困难,故对以上部位砼的振捣应严格监控。
5.砌筑工程
建成物业常有墙体与梁底的结合部出现裂缝的现象,造成此问题,通常是墙体砌筑至梁底时的砌筑方式不对,砂浆不饱。因此,在砌筑工程中应对砌筑砂浆的饱满、墙顶砖砌方式进行监督,墙顶与梁底间的砌砖,应把砖体斜砌,使砖体两头顶紧墙顶和梁底,并保证砂浆饱满。
6.装饰工程
a)外墙面:外墙面抹灰及饰面施工的好坏常常是影响外墙是否渗水的一个关键,应严格监督。
b)内墙面及天花板:内墙面及天花板常用混合砂闪抹灰。如混合砂浆中含石灰、纸筋等材料,应注意砂浆的搅拦均匀,以免造成墙体饰面开裂,墙体与砼梁、柱搭接处,最好加设砂布等材料后再抹灰。
c)地面:厨、厕地面,作为湿区应重点监理,注意砂浆密实及查坡泄水方面。
7.门窗工程
木门与墙体接合处,由于材质的差别,经常会出现缝隙,外墙窗户通常会出现窗框与墙体间渗水,这些都是施工问题,应按有关施工规范及设计方案严格监理施工。
8.给排水工程
a)给水工程:如供水管道埋设在墙内,则应在隐蔽前做试水、试压试验。
b)排水工程:原有常用的铸铁管,常因质量问题,出现管壁砂眼渗水、接口容易渗水,使用年限短等问题,使物业管理公司维修困难、管理费用增多,在可能的情况下建议改用pvc水管。
第14篇 前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
项目前期物业管理规划设计阶段介入工作指引
1规划设计评估准备
1.1规划设计评估需要获得的资料。
1.1.1报批报建文件
《可行性研究报告》及批复、《详规》及批复、项目选址意见书、《勘测定界报告》、配套条件明细资料、扩初批复。
1.1.2企划文件
市场调研、产品定位、目标客户定位、目标客户资料。
1.1.3设计文件
总说明、修建性详规规划图、建筑〈设计说明书、设计图纸(平面图、立面图、___图)〉、结构设计说明书、给水排水设计说明书、电气设计说明书、弱电设计说明书、采暖通风空调设计说明书、动力设计说明书、交通分析、绿化分析、经济指标等。
1.2地产需组织项目说明会,会同其所属项目、设计、工程、营销、物业等相关部门专题介绍项目情况并解答疑问。
1.3物业公司组织对项目宗地状况、类似典型楼盘,周边配套状况,进行实地考察。
2项目评估细则。
2.1总体评估。
2.1.1住宅区规划功能区分合理,居住私密性和社区交流协调。
2.1.2住宅区道路交通规划合理,车流人流组织兼顾,停车位充足。
2.1.3建筑与自然和谐,采光、通风充足,环境优美。
2.1.4生活便利,基本生活配套齐全,出行便捷。
2.1.5设备、设施保障充分,水、电、煤、电信、广播电视、电梯、污水处理等可靠完善。
2.1.6注重环境生态,使用环保、节能等环保材料、设备设施。
2.1.7安全防卫设计完备,运用先进技防手段,安全及消防配置充分。
2.1.8智能化配置先进,网络资源充分,便于数字化小区建设。
2.1.9便于物业组织管理,节约管理成本。
2.1.10各项技术经济指标在同类住宅区中水平领先。
2.2分类评估
2.2.1安保布局
a)便于安保管理区域分割,消除管理死角。
b)便于安保管理视线的巡查,避免管理的盲点。
c)人员及车辆各级出入口设置清晰,便于动态管理。
d)安保设备设施配置齐全,可采取有效措施防范。
e)安保技防措施完备,形成多层次的安保体系,信息汇总通畅,反应快速(详见2.2.6智能化设备)。
2.2.2消防布局
a)消防设备、设施配置(灭火器、消防箱、室内(外)消防栓、消防泵、烟感、自动喷淋等)充分合理,使用可靠。
b)消防车道设置合理,其位置及转变半径符合国家规范。
c)消防登高面(场地)设置合理,其位置及面积符合国家规范。
d)消防通道、门、墙、避难区设置合理,符合国家规范。
2.2.3交通布局
a)各级道路的功能分配充分合理,有层次感,线路清晰,便于分流管理。
b)主要道路和出入口人车分流,在设计和设施配置上考虑到限速要求及回车余地。
c)机动车位配置充分(一般住宅不少于户数的2:1、另加访客车位占车位数的5%,联排别墅等高标准住宅应按户数1:1,另加访客车位占车位数的10%)。非机动车位配置充分(一般住宅不少于户数1:1.5),便于停放。
d)有条件,宜设置地下机动车停车库,应符合国家规范。
2.2.4生活配置
a)根据小区周边(1公里范围)市场、商业配套状况设置充足市政、商业用房。
b)一般应考虑超市、菜市场、医疗、教育、邮政、银行、餐饮、美容美发、建材、文化娱乐、交通等的配套服务功能。
c)如住宅区设置商业配套,宜独立集中,并事先规划商业功能的划分和商业经营的配套条件,应尽量避免产生干扰。如利用住宅层设置营业场所,出入口或楼梯须与住宅分开。
d)如住宅区设置会所,宜独立设计。会所面积、活动项目宜根据住宅区面积、档次、经营方式合理配置。例如:一般10万平方米以上的住宅小区宜设置项目:健身、乒乓、阅览、儿童活动室、棋牌、桌球、多功能厅等;面积在400平方米左右,住宅区建筑面积每增加10万平方米会所面积增加200平方米。
2.2.5设备配套
a)水、电、煤、电信、广播电视、污水处理等的设计容量应能满足使用需要,并留有适当扩展余地。
b)配电、水泵、电梯、中央空调的设备定型成熟可靠。
c)沟、管、渠、井的设置合理,便于维护保养。
d)公共照明、楼道照明配置合理。公共照明数量、亮度、位置合适,宜采用节能装置。楼道照明十层以下住宅宜采用节能自熄开关,十八层以上高层住宅宜应设疏散诱导照明和灯光疏散指示标志。
e)配电房、水泵房、电梯机房、中央空调机房等设备房设计应符合国家规范。水泵房不应设在住宅建筑内,给水泵房内不应有污水管穿越,电梯井不应紧邻卧室,紧邻书房及起居室时,应采取隔音措施。
2.2.6智能化配置
a)安保智能化一般可配置红外线周界防越系统、门禁可视对讲系统、小区巡更系统,电视监控系统、车辆道匣管理系统、室内紧急呼叫系统、电梯内紧急呼叫系统、居家安防系统等,并与中央控制中心联网。
b)网络智能化一般可配置社区宽带、电子公告牌、社区物业管理网络平台、家电远程控制系统。
c)设备管理智能化一般可配置公共照明管理系统、停车库管理系统、电梯运行状态管理系统、消防管理系统、配电及给排水管理系统、家庭表具管理系统、煤气泄漏报警系统、紧急广播系统等,并与中央控制中心联网。
d)中央控制中心位置宜设于管理部内,或与管理部相邻相近,布线系统应分考虑与中央控制中心的距离和由此造成的信号衰减。
e)智能化设备和技术应考虑技术先进性、设备标准化、网络开放性、系统可靠性及可扩性,采用成熟产品。
2.2.7房屋单体
a)屋面应充分考虑到防水及隔热效果,可上人屋面及屋顶花园满足其特殊要求。
b)墙体应充分考虑到防水、隔热、隔音效果。
c)楼板厚度与隔音符合国家规范。
d)住宅分户门宜采用统一制作的安全防卫门。
e)住宅外窗应考虑开启方便,尺度(安装空调要求),隔音防水效果好,不宜近距离直接面对其他住户的门窗。
f)厨房设计应遵循洗、切、炒流线,操作面长度宜在2-3米,燃气热水器位置合理,灶宜
避开窗口设置。
g)卫生间不应直接开向起居房,餐厅或厨房不应布置在下屋住户厨房、卧室、起居房和餐厅上层,有上下水的洁具宜尽量避开卧室墙面布置。
h)厨房、卫生间隔楼板及墙身应充分考虑防水隔声设置,地漏位置合理,便于检修。
i)管道、管线布局合理、互不干扰碰撞,尺寸符合国家规范,管道井检修孔应设置合理,便于检修。
j)宜采用垂直烟道,断面尺寸充分(一般不少于250mm),应有防止油烟回流和串烟措施。出屋顶口高度适中,高层宜安装无动力风帽。
k)底层地坪应充分考虑防潮措施。
l)房型设计应考虑生活习惯,不宜引起装修时的大改动(敲墙、再次分隔等)。
m)有上部屋面阳台或管道可直接下至下一层屋面(阳台)时,应考虑防盗措施。
n)阳台栏杆或栏板高度合理(一般不少于1.10m),宜采用垂直杆件,杆件距小于0.10m,防止儿童攀爬。
2.2.8室内配置
a)室内空调机位设置合理,应与家具布置一并考虑。卧室内宜避免对床直吹。
b)室外空调机位应考虑外墙美观、设置统一机座、安全隐蔽。
c)室外空调机位应考虑安装及维修便利。距离过近而对吹的室外机应相互错开,与邻套住宅机座相邻时,应采取安全隔离措施。
d)空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放,或接入阳台排水系统。
e)室内空调洞位置合理,应靠近室内机位,管中应距地2.2米左右,向外倾斜10度左右。
f)当户型或厅房过大时,应考虑柜式空调的要求。
g)如使用小型中央空调,层高应大于3.3m,并留有室外机位置。
h)室内各类插座、开关位置合理,应与家俱布置和使用习惯一并考虑。配电箱配出回路设计分配合理。
i)电视、信息(电话和数据)插座宜在主卧、起居、书房分别设置,且不宜并行设置。
j)联排别墅及跃层宜在二层设置进户对讲。
k)高档住宅宜考虑居家安防系统的配置及扩展功能。
2.2.9绿化配置
a)绿化布局合理,乔木、灌木、花、草的配置层次丰富,数量品种充足,造型优美。
b)绿化率、集中绿地率设置合理,分布均衡,集中绿地位置适中,便于人流自然汇聚。
c)绿化品种适宜当地气候条件,以变色观叶植物为主,茂盛期长,成活率高,抗病虫性好。
d)绿化品种便于养护,养护成本节约。
e)绿化布局不遮挡住宅采光,便于人行通行,宜考虑行走习惯。
f)绿化品种宜无污染,兼具吸收有害污染功能(如尾气)。
g)主干道两侧及集中绿地宜有大型树木。
2.2.10景观配置
a)景观装饰布局合理,宜处于相对而言对人流集中的区域。
b)采用水景应考虑水系的水质、清理、保洁、排泄、补充、养护。
c)水系岸床设计应考虑防渗漏效果。
d)不宜在小区内设置深度超过1米的水系,并有防护或警示。如利用自然河道水系超过1.5米,,还应配置相应的救生设备、设施。
e)景观装饰应便于清洁、养护,宜采用牢度较高、不易污染、损坏、变型、破旧的材料。
f)泛光照明不影响住户,不造成光污染。
2.2.11公共空间
a)应充分考虑雨水排泄能力的设计,避免排泄不畅通。
b)宜设置可开展社区活动的集中场所及避难场所。
c)公共活动区域分布合理、均衡,位置适中,并尽量减少对住户的影响。
d)绿化及保洁用水取水口设置合理(一般距离不大于150m)。
e)各类表具、表箱设置合理,便于查看、收发。楼道内应设置公告栏,宜预留牛奶箱,休闲椅位置,室外信报箱应有防雨措施。
f)楼宇入口处及公共场所宜考虑残障人员出入,宜设置无障碍通道和设施。
g)公共空间的道路、踏步、坡道应考虑老人、小孩等行动不便人员,宜设置相应保护措施。
h)高层住宅通至屋顶平台宜为普通玻璃门。
i)楼道、楼梯、过道便于家具搬运、人员不易碰撞。
2.2.12生态环保
a)住宅区内无污染环境的生产性经营性项目。
b)住宅区内污水处理排放符合国家规范。
c)住宅区内无各类污染源。
d)周边应无直接或间接严重影响住户的污染源。
e)宜采用对太阳能、雨水、绿化枝叶等的再次利用技术。
f)垃圾收集宜采用有害、有机、无机的分类收集,宜采用垃圾压缩或生化技术处理。
g)垃圾房及变电房、煤气调压站或其他信号发射装置应选择隐蔽位置,尽量不影响住户及环境。
h)宜在住宅区内形成自然生态链。
2.2.13管理用房
a)物业管理处
管理中心功能:经理室、接待区、资料室、办公区、会议室、卫生间、中央监控。
作业用房功能:保安值勤室、用具房、维修清洁绿化工具房、员工休息室、员工生活用房。
总面积:根据住宅区管理面积和功能配置。(各地法规要求不一样)一般:
管理部用房面积=住宅区总建筑面积/100_0.2
位置:住宅区中央,底层,管理本部及各作业面相对集中。
b)业委会、居委会(根据当地政策)
功能:办公室、资料室、会议室、接待室
面积:根据具体情况而定
位置:和管理部相对接近,业委会与居委会可联合设置于一处
2.2.14新材料、新技术
a)应尽量采用较为成熟并有先例的新材料、新技术。
b)试验性新材料、新技术应充分论证,先行试点。
c)采用新材料、新技术应预留充足备品备件。
d)采用新材料、新技术应充分考虑今后的维修养护便利及成本。
2.2.15管理成本测算
a)对规划应充分测算今后产生的管理成本。
b)管理成本应与市场上类似住宅接近,如因规划设计原因造成差距过大,应知会地产共同协商,相应改进规划、设计。
2.2.16与相似典型项目的比较
a)相似点
b)差异点
c)优势
d
)劣势
e)改进建议
3规划设计评估的程序:
3.1地产提前1个月向物业提出书面知会,要求物业参与某项具体项目规划设计的评估,并提供评估报告。
3.2物业接到书面知会后,于3日内回复,由相关部门牵头组成评估小组,并向地产提交评估所需的开发资料目录。
3.3地产接到资料目录后3日内向物业提供具体资料,对不能提供的资料,书面知会物业,并于一周内组织所属项目、设计、工程、营销等部门召开项目说明会,介绍项目情况并解答疑问。
3.4物业接到开发资料后一周内,组织评估小组研究,完成项目及类似典型项目的实地考察。
3.5评估小组根据开发资料中针对项目评估细则所列内容,及项目说明会、实地考察情况,于一周内详细编写完成《项目规划设计评估报告》,并提交物业相关部门。
3.6物业相关部门在评估小组提交报告3日内,组织公司评审组对《项目规划设计评估报告》进行评审。
3.7评估小组根据物业公司评审会议的意见,于3日内完成对《项目规划设计评估报告》的修改。
3.8经修改的《项目规划设计评估报告》由物业公司相关部门组织相关评审组成员会签后,提交物业公司总经理审核签发。
3.9物业公司总经理签发后,评估报告提交地产公司。
第15篇 房地产公司前期物业管理控制工作程序
房地产公司质量手册:前期物业管理控制程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2接管验收
4.2.1由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在“物业管理接管验收记录表”中进行记录。
4.2.3接管验收合格后,由参加验收各方在“物业管理接管验收记录表”中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1及时向住户发送有关的入住函件,包括:“入伙通知书”、“入伙手续书”和“收费通知书”。
4.5.2做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定“管理公约”;
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订“装修管理规定”,做好对住户装修的有关服务工作。
4.6由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4物业管理机构根据“管理公约”规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2qr23-02入伙通知书
5.3qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》
