第1篇 物业管理方案制定控制程序
公司程序文件版号: a
修改号: 0
ej-qp1.2 物业管理方案的制定和控制程序 页码: 1/3
1.目的:
扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。
2.适用范围:
适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。
3.引用文件:
3.1质量手册第4.2章
3.2iso9002标准第4.2章
4.职责:
4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。
4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。
4.3策划小组制订物业管理方案。
5.工作程序:
5.1策划小组的建立。
5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。
5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。
5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。
5.2物业的考察:
5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特别对物业的施工质量重点检查。
5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,附近的配套服务设置等情况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。
5.2.3策划人员拜访产权人(单位),征询他们的要求,建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。
5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。
5.3管理方案的制定:
5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。
5.3.2管理方案内容:
a物业概况
b物业管理的机构设置及职责
c物业管理的近远期目标
d物业管理日常服务项目设置及服务程度
e物业管理服务项目收费标准依据
f物业配套设施的管理办法
g物业管理收支预算
h物业管理质量的评定方法
i纠正和预防物业管理发生的问题的措施
5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。
5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。
5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。
5.4物业管理方案发放控制
5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。
5.5物业管理方案的修改:
5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。
5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。
5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。
5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。
6.支持性文件与质量记录:
6.1《物业管理方案》无固定格式
6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1
第2篇 物业项目机动车停放管理方案
物业项目机动车停放管理方案为维护项目交通秩序,加强机动车辆停放管理,方便客户车辆保管,预防交通事故和盗窃事件发生,特制定本方案:1.概述
1)停车场简介电视中心地下停车场,车场面积
6.58万平方米,拥有停车位982个,其中地上停车位90个,地下停车位892个。
以先进的设施、设备和专业的管理技术水平为电视中心工作人员及中外宾客提供便利、整洁、安全的停车服务。
2)停车场管理指导思想电视中心拥用设施先进的现代地下停车场,物业管理处通过派遣、选聘高素质的物业从业人员应用先进的计算机管理系统,组建一支装备精、素质高的管理队伍。
进而体现'以人为本,零距离对客服务'的宗旨。
3.)停车场管理整体目标
(1)地下停车场的管理目标是通过科学的手段和专业化管理经验,来实现社会效益、经济效益、环境效益的统一。
(2)保障停车场各项设备、设施的正常运行,为员工、宾客提供安全、整洁、便利的停车环境。
(3)以相对低廉的成本,提供最佳的物业管理服务,逐步树立良好的企业形象。
2. 管理人员配置及岗位设置:
1)停车场区域保安主管1人,负责停车场日常人员、设施、环境的车辆管理工作,办理车辆通行证,停车场车位出租业务,停车管理费的收取工作。
2)停车场保安领班3人,负责停车场各班次人员、设施、环境的车辆管理工作,办理车辆通行证,停车场车位出租业务,停车管理费的收取工作。
3.)停车场管理员:24人岗位设置:4个(停车场入口岗、停车场出口岗、地下车场管理员、地面车场管理员)3.管理制度
1)停车场安全管理制度
(1)车主在办理长期使用车位手续时,须向保安部提供车主/驾驶员姓名、身份证、联系电话、车牌号码及车辆必备的合法手续。
(2)车位使用人领取停车卡后,登记资料如有更改,需及时通知项目保安部。
(3)车位使用人的停车卡如有遗失,需到保安部声明作废,补办新卡,并交纳相应的工本费。
(4)地下停车场严禁超高车辆进入(限高米),车辆进入地下停场后应慢速行驶(限速5公里/小时),不能抢行或高速行驶。
(5)在本停车场内发生的车辆、物品被盗事件,保安部应协助车位使用人向公安机关报案和履行保险索赔手续。
(6)车主/驾驶员须严格按照停车场内的行驶路线行驶。
车辆不得停放在车位范围之外,也不得在非停车区域内停车。
(7)进入停车场的人员应爱护停车场内一切公物及设施设备。
如因车主/驾驶员在停车场内行驶或停车过程中造成设施设备损坏,肇事者应按价赔偿。
(8)车位只限停放车辆使用,不得改作其他用途或存放杂物。
(9)车辆在驶入正确位置后,车主/驾驶员在离开车辆前,应检查门窗是否锁好。
贵重物品、机密文件、有纪念价值的物品等不得放置在车内。
(10)车主/驾驶员严禁携带易燃、易爆等危险品或非法物品进入停车场。
(11)停车场内严禁加油或动用明火,严禁吸烟。
(12)如因漏水、维修、油漆、清洁等工作需要临时改变停车位置,车主/驾驶员应予以配合。
管理部门对此安排不会给予补偿。
(13)有固定车位者必须将车辆停放在指定车位内,无固定车位者不得占用固定车位的空间。
(14)不得在车位上加建任何临时或永久性建筑物,亦不可私自加放标牌,或在墙、柱及天花板上打孔,或在其空间张贴、书写或悬挂任何东西。
(15)车主/驾驶员需保证车辆报警器处于工作正常状态,避免车辆引起误鸣。
(16)在停车场内,车主/驾驶员不得离开已经启动引擎的车辆。
(17)本停车场仅供车辆停放使用,车主/驾驶员不得在停车场内洗车、修车。
(18)如在停车场内发生轻微交通事故,车主/驾驶员必须相互登记对方资料,管理部门在现场拍照后,即须将车辆靠边停放,不得阻塞通道。
(19)车主应购买各类有关保险。
因天灾与不可抗力所带来的车辆损坏,物业管理公司不承担责任。
2)地下停车场管理员岗位制度
(1)详细记录出入车辆的车牌及出入时间;
不得遗漏登记;
妥善保存车辆登记表;
(2)注意检查进入车辆的车况,发现车辆损坏应及时与车主确认,并进行记录;
(3)注意检查进入车辆是否有物业公司核发的'车辆通行证',无'通行证'车辆不得进入地下停车场;
(4)在未经物业管理公司负责人允许下,任何无关车辆不得在停车场停放;
(5)发现可疑人员在停车场内徘徊或逗留,需查明其身份来历;
(6)车主在停放车辆时,应提醒车主停车入位,不影响其他车辆停放;
(7)停车场发生交通刮蹭等事故时,应及时上报相关领导,并暂留肇事人员;
(8)检查发现车辆有漏油等危险情况时,通知相关岗位人员协助进行及时处理,并报客服中心通知车主,将车辆开出停车场;
(9)发现车辆有被盗,被撬痕迹及时报告安保部主管及值班负责人,如发现盗窃破坏分子及时通知相关岗位抓捕和扣留犯罪嫌疑人。
(10)提醒车主,请勿在车辆内存放物品, 好车门、车窗;
(11)对进出地库出入口车辆安全检查后,进行登记;
(12)工作期间对车辆随时进行安全检查,发现未关门、窗、后背箱未锁车辆,报客服中心通知客户。
夜间对停放车辆安全检查后,进行登记。
(13)与保安班长,保持联系每小时对车场情况报告一次。
(14)对停车场内的物业设施、设备,机房门状态定时检查,如发现问题及时上报;
(15)值班期间应保持服装整洁,仪容仪表合乎公司标准;
不得从事与工作无关事宜;
(16)妥善使用对讲机等值班器械,保管好值班用品;
(17)在行使管理过程中,应以理服人,礼貌待人,不得与对方发生争执;
(18)地下停车场属于重点保卫区域,当值管理员不得以任何理由擅离岗位。
3.)收费岗管理制度
(1)值班人员应忠于职守,努力工作,严禁迟到早退。
(2)接班人员因故不能按时到岗,当班人员应主动顺延工作时间直到接班人员到岗,或请示主管安排替班,不得擅离职守。
(3)值班人员如有特殊原因需要暂时离开,必须有人替岗后方可离开。
(4)因故因病不能出勤者必须提前向主管请假,并应在事后提交相应证明以说明情况。
因故需要倒班者,应提前24小时征得主管同意后方能安排实施。
(5)爱护收费机以及室内一切设施,严禁私自拆卸和不按程序操作,严禁磕碰、损坏设备,严禁无关人员触动、使用室内设备。
(6)收费机存储、打印的文字材料、特定指示及内容均属保密范围,值班人员无权向他人透露或外借。
(7)值班电话系处理情况、应急联系之用,必须保持线路通畅,任何人不得因私事占用。
(8)非工作需要,不得在值班室接待、容留任何外部人员。
(9)定期检查、保养收费机系统设备、通讯器材,保证所有设备、设施的完好、有效和畅通。
(10)自觉维护室内卫生,努力营造洁净整齐的工作环境。
4)停车场防火安全管理办法:为了加强地下停车场的防火安全管理,根据国家和市公安局有关法规,制定本管理办法。
(1)机动车停车库是楼宇防火重点部位。
进入本停车库的车辆和人员,应执行物业机动车停车库防火安全管理办法。
(2)机动车停车库管理人员,应按本办法的要求,逐级落实防火责任,加强防火安全管理,维护停车场正常秩序。
(3)车辆按顺序停放,不得阻塞消防通道和堵压消火栓,车辆之间保持一定的安全疏散距离。
(4)严禁载有易燃易爆化学危险品的机动车在车库停放。
(5)严禁在停车库加油、修车。
(6)严禁在停车库吸烟和动用明火。
(7)严禁在停车库放汽油、柴油等燃料以及其他易燃、可燃物品。
用过的油棉纱等废弃物,需及时清理,不准存放在停车场内。
(8)出现火警时应及时报警、扑救并采取应急措施予以妥善处理。
(9)凡违反以上管理办法者,将按照国家消防法、市防火安全责任制的相关规定予以警告或处罚。
4. 应急预案
1)火灾参照《火灾处理程序》。
2)水浸参照《水浸事件处理程序》。
3.)车辆被盗处理预案
(1)发现有车辆被盗事件发生时,当班人员要立即通知保安主管或经理赶赴现场处理。
(2)经证实确实发生案件,应立即向项目经理报告。
(3)记下被盗车辆的相关情况。
(4)细致的了解现场情况,逐一询问与案件有关人员当时的情况。
(5)协助车主向公安局报案。
(6)公安人员抵达现场后,应积极配合其开展工作并随时关注事件进展情况。
4)车辆事故导致项目设备损坏处理预案
(1)当车辆在物业管理区域内发生意外事故导致设备损坏时,发现者应立即通知保安主管或经理,并记录驾驶员详细资料,包括车辆号码及驾驶执照牌号等同时保护现场。
(2)保安主管或经理接到报告后,迅速到达现场处理,了解肇事车辆情况,设备、设施损坏情况,与肇事者协商赔偿事宜,有关损坏设备、设施的价格问题应听取工程部和厂家意见。
(3)损坏设施需紧急处理的,应尽快通知工程部处理。
(4)保安主管或经理应根据事态发展情况,及时向项目经理报告;
如与肇事者不能协商解决,可向公安机关报案解决。
(5)公安人员抵达现场后,应积极配合其开展工作并关注事态发展。
第3篇 国际医院物业管理方案
**国际医院物业管理方案
**国际医院在规划、设计建设以及物业管理方面都要求全新的创意和更高水平,追求“更加优秀”的立意,坚持以人为本,树立“服务永远是第一”的理念,强调每一细节都能想病人所想,随病人所愿,无论从整体规划、设计建设,还是对物业管理的要求来看,**国际医院都是高起点、高水准、高品位的智能化大型医院。
针对**国际医院物业管理的各个要素,在深入挖掘医院的设计和运作思路的基础上,充分把握泰达国际医院对物业管理的高标准需求,仔细琢磨物业管理工作重点和难点,确立了我们的整体构想和管理经营思路,可概括为:
创造性地采用星级酒店结合医院特点的管理模式
天津**大酒店是**集团经营管理的四星级酒店,从规模、内部项目构成、部分服务管理内容来看,都有相似之处,同时又都具智能化、高标准的特点。我们具备了星级酒店的管理经验和建全完善的管理制度。经过调研和论证,我们认为创造性地采用星级酒店的管理模式,针对医院的特殊要求和特点进行调整改进,是泰达国际医院物业管理的最佳选择。
我们的体制是:企业化、专业化、一体化。
我们抓的三大效益是:社会效益、环境效益和经济效益。
我们的质量方针是:规范的管理、高效的服务、文明礼貌的环境。
我们的服务理念是:服务是核心,安全是生命,文化是灵魂,商誉是资产。
*
*国际医院物业管理的工作重点:
1.制定科学合理、切实可行的设施运行计划、设备养护和维修计划,确保设施设备的正常运转。在具体操作上,我们强调“三个到位”。一是对设施设备的技术性能、操作程序的学习掌握到位,二是专业技术操作人员的选聘、培训到位,三是管理人员的管理质量和管理水平培训考核到位。
2.杜绝因管理原因造成的治安事件的发生,确定在前期物业管理期间以“人防为主,技防为辅”,在常规物业管理期间以“技防为主、人防为辅,科学防范”的整体治安防范思路。在具体操作中我们强调“三防”结合,即人防、物防、技防相结合。保安力量由泰达国际医院物业管理处统一指挥,多重结合,即流动岗相结合,全面防范与重点防范相结合,着装与便装相结合,白天宽松与夜晚严密相结合。在充分调动人的因素的前提下,运用医院的智能化保安设施,统一管理,快速调动,确保安全防范万无一失。
3.认真做好院区内的卫生清洁工作,制定卫生管理制度,划分责任区域,确定卫生标准,做到垃圾日产日清,楼道、公共区域无乱堆乱放,定期杀灭蚊、蝇、鼠,并做到无滋生源。维护管养好院区内的园林绿化项目。
4.运用合理手段对进出医院的车辆进行有序管理、秩序停车。随着医院的投入使用,就诊人数的不断增加,进出车辆在院内的行驶和停放的管理问题至关重要。我们将在车辆的入口和停车场派车管员现场指挥疏导,对急诊抢救车辆进行专门引导,划分行驶路线和停车车位,坚决维护医院范围内的驶停车秩序。
三、拟采取的管理方式
面对**国际医院对物业管理工作高质量、高标准的要求,
我们的基本管理思路是:严格资质管理,确保各类人员的专业素质和综合素质;提供24小时全方位专业化的星级酒店式服务;严格法规和标准制度,规范组织和个人的管理服务行为;运用现代管理手段科学管理,实施品牌和形象战略。
我们的方式分组织机构、整体运作、信息反馈和激励机制四部分。
1.组织机构
(1)组织机构的设置原则是精干高效,一专多能。**国际医院管理处实行公司领导下的管理处负责制,实行物业处整体统一管理和职能部门专项管理相结合的管理方式。
(2)管理处内部实行垂直领导,减少管理环节,提高工作效率。
(3)管理处设管业部、保安部、工程部、环保部。管业部是指挥控制的枢纽,24小时值班,行使信息收集、归档、整理和日常事务、服务的管理职能。其中包括医院商务中心、银行、餐厅、食堂、鲜花礼品店、商店等的管理服务,及对就诊病人进行导诊服务,对专家门诊展示公告牌及时更换和养护。保安部负责医院治安、交通与消防管理。工程部负责设施设备运行、维护、保养工作。环保部负责院内环境卫生、园林绿化服务。
2.整体运作
(1)整体运作分提前介入、机构组建,验收接管和常规管理几个阶段。运作的原则是全面、合理、高效、环环相扣,保证各环节紧密衔接,无盲点、无积淀。
(2)运作流程坚持全过程管理,保证指挥和监督的有效性。
(3)运行操作职责明确,工作程序有严格的标准进行规范。
3.信息反馈
(1)信息是重要的经营资源,全面真实的反映**国际医院的物业管理的所有信息,是不断完善和调整管理和服务内容的根本依据。
(2)信息反馈通道畅通,信息内容集中分析整理,管理处发出指令跟踪检查。
(3)对反馈信息的检查核实,我们采用行政检查、专项检查、外部监督等方式,对不合格的服务制定改进处理措施。
4.激励机制
(1)激励是我们人性化管理的方式。尊重个人权利,保持团队精神,服务业主和创造经济和社会双重效益是考核的标准。
(2)激发员工潜能,发挥群众效能,充分调动员工积极性。
(3)在实际工作中以奖为主,以惩为辅,坚持优胜劣汰,奖惩分明,通过奖励鞭策员工积极向上。
四、根据泰达国际医院的物业管理要求,拟定管理指标:
序号 指标名称 国家标准 执行指标 管理指标实施措
施
1 房屋及配套设施完好率 98% 100% 采用管理处统一管理,工程部分区负责,责任到人,建立完善的巡查、监管、维护制度,健全档案记录。
2 零修急修
及时率 99% 100% 建立严格的修缮制度、要求维修人员接到维修单后携带工具5分钟内到现场,零修工程及时完成,急修工程不过夜,并建立回访制度和回访记录,以优质服务为本,实行24小时值班制度。
3 维修工程质量
合格率 100% 100% 分项监督,工程部严格把关,按照工序一步到位,杜绝返工,并及时回查确保功效。
维修工程质量
回访率 100% 建立维修回访制度,及时征求报修部门意见,保证反馈渠道畅通,以确保维修服务质量。
4 清洁保洁率 99% 100% 院内楼内保洁责任分片,落实到人,进行24小时保洁工作,巡查制度,记录完善,监督检查措施严谨,严格考核制度,实行10%淘汰制。
序号 指标名称 国家标准 执行指标 管理指标实现措施
5 道路完好率
及使用率 95% 100% 落实责任人,坚持对院内道路、路灯及停车场等公用设施进行日常巡视检修和定期维护保养,由工程部监督执行,检查落实,并建立建全档案记录,完善规章制度,确保公共设施完好并正常使用。
停车场、存车棚完好率 95% 100%
6 路灯完好率
及使用率 95% 99%
7 治安案件发生率 杜绝因管理原因造成的事件发生 实行24小时保安巡查制度,保安监控中心24小时监控值班,接受报警及实施调度,根据实际情况,确立“人防、技防、全面防范”的治安思路。明确保安职责,层层防护,确保院区内的人员及财产安全。
车辆被盗率 杜绝因管理原因造成的事件发生
8 火灾发生率 全员义务消防员制,定期培训和演习,加大宣传力度,由保安进行日常巡视,发现隐患及时处理,确保院区安全。
9 违章发生率 建立交叉巡视制度,跟踪管理,及时发现及时处理,加强宣传工作,杜绝违章发生并建立相应的回访记录。
违章处理率 90%以上 100%
10 有效投诉率 2‰以下 1‰以下 按照政策规定做好做细各项工作,采取措施,加强沟通,定期走访院方,征求管理意见,强化服务意识,提高员工素质,及时为院方排忧解难,投诉处理有结果、有记录和进行回访。
投诉处理率 95%以上 100%
投诉回访率 95%以上 100%
11 院方对物业管理工作的满意率 100% 采取现代化的科学管理手段,开展温馨服务、亲情服务、助残服务,完善院区服务内容,在日常工作中,注意收集信息意见,加强院管双方的沟通交流,以确保院方对物业管理工作的满意。
12 绿化完好率 95% 99% 建立专业化的清洁卫生,园林绿化养护队伍,责任到人,区域负责与巡查制度相结合,发现问题及时修复,确保小区公共绿化无破坏,无践踏,无黄土裸露。
13 机电设施设备
完好率 95% 100% 完善机电设备的运作制度和维护保养制度,配备专业工程技术人员,所有维修人员全部持证上岗,实行24小时正常运转,出现故障及时排除。
五、**市房地产信托集团情况简介
**市房地产信托集团是1993年4月组建的大型房地产企业集团。集团以房地产开发经营为重点,以物业管理为基础,集房地产、科、工、贸、餐饮娱乐、金融为一体,实行多元化经营,拥有房地产开发、房产经营管理、物业管理、建筑施工、装饰、建设监理、供热服务、物资供销、酒店旅店等十多项业务,50余家控股、参股及国内外合资合作企业;资产总额20亿元,年创利税5000万元以上。**市房地产信托集团是房信集团的核心企业,具有房地产开发一级资质和物业管理一级资质,年开发建设达60余万平方米。
凭借先进的技术与科学的管理,集团先后开发建设了水上村、翠湖温泉花园、宾泰公寓、佳怡公寓等十几个大型项目,此外还投资与兴建了康岳大厦、金美大厦、金坤大厦等一批综合商贸写字楼以及华苑地华里、北洋花园等安居工程。以其高质量的建筑品质、独特的设计风格、完善的物业服务赢得了社会的高度评价。
第4篇 x物业人力资源管理方案
物业人力资源管理方案
一流的物业必需一流的管理,一流的管理必需一大批高素质的管理人才和专业技术人才,而人才的管理与培训,对于保持员工队伍的高质量,提高物业管理的水平,具有十分重要的意义。
1、管理内容:
(1)按照合理的人才结构配置各类人才;
(2)任人唯贤,量材录用;
(3)开展业务培训,全面提高业务素质;
(4)进行业绩考核,优胜劣汰。
2、管理措施:
(1)制定岗位职责,做到责、权、利分明;
(2)建立约束与激励相结合的运行机制,充分调动工作积极性;
(3)加强思想作风建设,树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识;
(4)岗前培训与在岗培训相结合,走出去培训与请进来培训相结合:
(5)全面考核,做到公开、公平、公正。
第5篇 小区物业管理创优规划具体实施方案
住宅小区物业管理创优规划和具体实施方案
一、争创'物业管理优秀住宅小区'的可行性方案
我们把'**小区'的物业管理基本思路定位在酒店式物业管理。
把创优目标确定为接管一年后达到宁波市'物业管理优秀小区'标准,并加入'诚信物业'的行列,二年内达到市级'物业管理示范住宅'标准,三年内达到全国'物业管理示范小区'标准。
1、在'**小区'小区物业管理整个运作过程中,我们将引入酒店服务理念,采用到宾馆培训和直接引进宾馆管理人员相结合的方式,实行走动式管理,沿用'内紧外松'的酒店管理准则等措施,达到优势互补。结合实施公司一系列的规程、制度、工作流程,强调监督、激励、反馈机制的作用,使员工的规范操作从思想意识出发,落实到实际行动上。
2、加强员工的培训,建立高素质管理队伍。公司重视员工培训。除派到顾问单位培训和企业内部培训外,还把员工送到公司内部的星级宾馆培训,作为一个亮点和重要措施,让他们到宾馆跟班实习,学习现场督导管理、对客服务的意识和技能,接受酒店服务意识的熏陶,造就一支既乐于奉献,又具有综合素质的管理服务队伍。
3、切实支持配合业主委员会工作,强调人性化管理,变单向推动为双向共管。
首先,尊重业主,从思想上重视业主的作用;
其次,尊重员工,把企业文化融合在小区管理过程中,管理方案的实施事先征求业主的认可和员工的认同,定期听取业主的意见和建议,通过创建文明小区、物业管理示范小区和社区文化活动,增强业主的自治、自律意识,获取广大业主的真诚回应,共同推进小区物业管理工作。
4、坚持业主满意第一,保持企业发展的后劲。我们在物业经营过程中,坚持以'业主满意第一'为核心,通过对不同年龄层次和群体的个性化需求分析,推出各类服务项目,在提供优质服务的同时使企业获利。
5、开展社区文化活动,推进社区精神文明建设。我们在规划物业管理方案中,把社区文化建设放在重要位置。利用小区会所,长期开展文体活动,并以'生态、环保、智能'为社区活动主题,创小区文化特色。通过各类活动的开展,推进社区精神文明建设,使小区物业管理迈向新的高度。
二、房屋设施、设备管理,维修管理方案
(一)全面掌握房屋的数量、建筑结构、权籍及使用情况等,利用物业管理软件,建立健全房屋、设施、设备档案以及业主维修档案,及时将维修养护情况记录存档,做到档案完整、准确、随时可查。
(二)加强房屋的日常维修养护工作
1、通过落实巡回检查制度,及时发现房屋的日常零星损坏并安排修复。每日巡检公共照明、开关、消防系统等设备设施运行情况,发现故障及时排除,并记录维修情况(需联系供电、供水、煤气、网通、有线电视、电讯等管理部门解决的及时联系)。根据不同季节特点,分轻重缓急,合理安排,实行有计划养护,做到日有巡视、周有安排、月有计划、年有统筹。
2、制定维修养护计划,安排落实房屋日常维修养护工作。
3、建立维修值班制度,公布值班/报修电话和报修联系办法,24小时受理报修,业主服务中心12小时专人接待业主来访,还可以通过公司网站进行报修。
4、健全报修约修制度和维修服务规程。接待人员填写报修单,并按维修项目紧急程度,安排维修人员到达现场,零修及时完成,急修当日完成,小修3日内完成。电力、照明、供水、排水故障等特急项目,及时赶到现场,组织抢修。维修完成后,由维修人员填写到达时间、实际维修时间、费用情况,业主对维修质量进行验收,并签字认可;与业主约定的维修时间如有变动则提前通知业主;维修人员入户工作自带鞋套,做到入户维修不扰民,工完料净场地清。
5、在保修期内,密切同开发商的联系,保修期内如建筑单位不能及时处理的,采取先处理后协商的办事原则。
6、实行维修服务承诺制度和维修回访制度。公布《维修服务承诺制度》,切实做好回访和记录,接受业主对维修质量的监督和评议。
7、遇有抢险应急情况,按照应急预案及时组织人员处理。
8、健全维修养护质量管理制度,抓好维修施工质量管理。明确各级管理和维修人员职责,严格掌握房屋维修范围和标准,精心施工,合理安排,关键结合部位严格把关,严格按照工序操作,抓住材料、施工、验收、回访四个环节,并将之列入维修人员考核的重要指标,确保维修质量。
(三)设备设施安全管理运行方案
1、供电系统管理方案。
根据我市一般做法及开发商意图,小区供电系统由供电部门负责管理,作为物业管理部门重点做好以下工作:
(1)做好巡视和记录。发现有异常现象,或停电跳闸等故障及时与供电部门联系。
(2)做好供电局管理范围以外的公共线路和电气的维修工作。接待小区业主用电故障报修,并及时做出处理,如属供电部门的,及时与之联系,如属业主报修求助的,按服务规程尽快给予维修。
(3)做好公共照明系统维护保养工作。
(4)制定《应急预案》,并按《应急预案》规定处理供配电方面应急事件。
2、弱电系统及自动化系统管理方案。
(1)有线电视及电话通讯系统,重点做好与有线电视台及电话公司之间的联系、衔接及装机、故障处理等相关配合工作。
(2)保安监控系统,做好监控中心/可视对讲系统设备的日常运行操作,24小时专人值班监控,及时发现和处理监控中发生的问题,按《应急预案》规定处理应急事件,出现故障,通知维修人员及时排除。
做好摄像监控系统设备维护保养工作。包括依照保养规范每月定期对摄像头、传输部分、电源、显示部分、数码录像机等各部分清洁、检查、保养和校调。
(3)可视对讲系统/电控防盗门/巡更系统调界报警系统。定期进行可视对讲系统的维护保养,保证可视信号良好,通话系统正常,主机联系情况良好。
(4)车管系统。每月两次例行检查保养车管系统,包括出入口控制机、道闸、主机,做到故障及时排除,读卡有效,显示正确,道闸启闭灵活,车辆进出联动正确,主机设定、维护、查阅、报表等功能有效。
3、消防系统管理方案。
(1)制定消防系统设备维修保养制度,并切实执行。
(2)每季度检查和试验消防系统/设备功能,包括探测器、电源、防火门、消火栓。
(3)每年一次全面检查所有灭火机,按不同类型做好灭火机更换或灭火液体更换等工作。
4、给排水系统管理方案
(1) 做好日常检查养护工作。每月对供排水设备、管道、阀门、地漏和上下水等情况进行巡检和维修。每年一次检查各种水管、阀门、减压阀和排水井等工作情况,做到供水正常、排水排污无阻塞外溢。若遇
台风或大暴雨过后,及时检查排水管和排水井,解决发现的问题。
(2)严格水泵房管理制度,做到水泵房内各水泵及其控制箱(柜)一一对应编号,所有管道标明水流方向。保持机房整洁,排水沟通畅,管道及支架定期油漆。机房内无易燃易爆物品及杂物堆放,检修通道畅通。机房定时巡视,水泵运行状态、管道压力有记录。无关人员不进入机房,进出人员情况有登记。
(3)严格执行水泵运行操作规程。例如开泵前检查进出水泵的阀门是否打开,阀门有否漏水,压力表读数、控制柜电源指示灯和电压是否正常,然后开泵运行。开泵后每二小时检查记录各项数据,泵的填料允许有少量滴水,若出现大量漏水,应做适当调整,泵要轮换开启等。
(3)做好各类水泵的维修保养工作。一般采取自行维护,故障报修的方法。每月二次巡视检查各类水泵,主要内容:声响、震动、电流、电压及压力表等。每二年对泵进行一次大修保养,检查维修水泵的电机绝缘、自动控制箱、轴承、叶轮和密封等。对于未投入使用和不经常开启的各种消防水泵,每季度进行一次试运转,运转时间一般不低于10分钟,运转时特别注意超压保护,谨防发生事故。
三、市政等公共设施管理具体实施方案
(一)掌握情况。全面准确掌握所配置的设备种类、数量、分布位置、管线走向、性能、使用操作要求、维修保养要求等情况,了解房产商、施工单位的保修期限。
(二)建立设备管理台账。在设备上设置设备卡或喷刷相应的编号,做到账、物相符,做好年度设备清查、核对和使用鉴定工作。关键设备的易损件和低值易耗的材料有备品备件,以便能及时更换设备。
(三)日常维护。
建立设备的日常运行、保养、定期检查、维修制度,并作好详细记录,做到预防为主,并有计划地开展设备的改造和更新工作。做到日常保养与计划维修并重,保证设备的大、中、小修合格率100%,设备运行处于良好状态。
四、环境卫生的具体实施方案
(一)保洁设施
根据开发商设计,小区按环卫部门规定配备了垃圾桶和果壳箱,考虑统一按每个单元配置一垃圾桶,商业用房按4-5间门面配一只垃圾筒,果壳箱区域内及沿街间隔50米左右配一只。同时在装修管理方案中考虑好装修垃圾的堆放地点和清运时间。
(二)保洁措施及考核
1、保洁人员的安排:小区配保洁人员2名,其中1人负责小区沿街和外围清扫保洁及整个小区的垃圾清运,另1人负责多层住宅内公共部位清扫保洁。
2、保洁措施及考核
(1)推行标准化清扫保洁,建立和完善一整套行之有效的清卫保洁标准、操作程序细则、考核奖惩办法,实行12小时动态巡回保洁。按日工作、周工作、月工作的要求,分别落实,并检查考核,达到建设部全国示范标准。
(2)保持垃圾亭、垃圾桶清洁无异味,减少二次污染。实行垃圾袋装化,每天两次收集垃圾,并选择适宜的通道和时间,运送至垃圾中转站,运输车辆车容整洁,不污染道路,及时收集清运散放垃圾,做到日产日清,清除垃圾时,不将垃圾散落在楼梯和楼面上。
(3)积极做好国家卫生城市的创建工作。落实有效措施,环卫设施设备完好率98%以上,做好小区环境及公共设施、场所依照规范消毒杀菌,周围整洁无蝇蛆,维护住户健康。并运用宣传窗等宣传工具,积极开展健康教育工作,使居民基本卫生知识知晓率大于70%,健康行为形成率大于60%。
(4)利用小区宣传窗,设立健康教育专栏。内容有控烟和预防艾滋病、性病等宣传内容及宣传品。
(5)加强保护环境,讲究卫生的宣传。如订立'业主公约'和'精神文明建设公约',倡导业主环保意识,形成良好习惯,使业主成为环境卫生管理的参与者。
(6)配合我市开展生态城市的建设。利用宣传窗及社区文化活动等宣传工具,加强生态教育,倡导生态消费,崇尚生态文化,让生态文明观深入人心。
3、清扫时间:实行12小时保洁制,从早上7时至晚上7时。沿街首次清扫,在8:00前完成,并在规定时间内巡回保洁。垃圾清运首次在8:30左右,晚上在7:00左右清运,期间根据季节特点和垃圾量适当增加次数。
(三)、商业网点管理
加强宣传工作,请商户配合和自律,清卫人员按规范完成12小时滚动清扫保洁,及时清理垃圾桶。每月1次与商户联系沟通,每年1次召集评选文明商户活动,积极配合政府部门对沿街商业网点的管理工作,使之符合卫生标准,秩序良好,无乱设摊点、广告牌、跨门营业,无乱贴、乱画、乱丢垃圾。
五、绿化养护管理的具体实施方案
(一)绿化管理方案、措施
1、绿化养护人员的安排。根据小区规模及绿地面积,配置日常绿化管理人员1人,绿化养护管理纳入公司绿化队统一管理。绿化养护在保养期满接手后进行。
2、制定绿化养护、管理制度,制订养护计划,健全养护工作职责、规程。并切实贯彻执行,按照不同季节以及不同树木的生长习性做好养护工作,使养护计划落到实处。
3、通过日常的物业管理、各种宣传活动、社区文化活动,以及管理处员工的垂身示范,感染业主,强化业主的绿化保护意识,防止人为毁坏。
4、在绿化特色方面,重在营造生机盎然的环境氛围,在大门入口处和大楼主要公共区域,以四季花卉和绿色耐荫植物点缀小区环境,展示'**小区'绿色文化。
5、建立绿化管理档案。花木品种数量及生长情况有记录,主要品种挂牌标识,养护工作有计划、有实施、有记载。
6、建立馨情园植树区。我们将在小区的园林用地,规划专门场地,根据业主的喜好,种植树木,比如结婚纪念树,小朋友的同龄树等,并制作统一的标牌。
(二)绿化养护设施的配备使用及养护工作标准
1、割草:配置割草机一台用于草坪的修割作业,小区配备修剪刀等进行局部修整。
2、清除杂草:每月1次,对草坪杂草严重混杂的进行换草。
3、施肥:普遍施肥每年2-3次,根据生长情况,安排好重点施肥。
4、做好浇水工作,尤其在夏季,草皮和花草作为重点。
5、及时修剪整形,达到形状整齐,造型美观,层次分明。
6、补苗。清除枯枝死树,及时补栽,保证无缺苗现象。草坪补缺随缺随种,保证草坪的完整率达到98%以上。
7、做好病虫害防治工作。每天巡回检查观察,发现病虫害及时对症施药,每季度全面防治。
六、公共秩序的维护、治安配合的具体实施方案
安全防范管理方案
1、保安队伍的建立:从公司内部选派有工作经验,熟悉各类治安管理操作的保安骨干担任队长和班长,新进队员经正常培训分期安排到公司所管理的
优秀楼盘实习,经考核合格后正式上岗。岗位体系分为保安队长、保安班长、门岗、监控岗、巡逻车管岗(班长兼),互相配合。具体安排见第三章。
2、24小时执勤、巡逻,标准化管理。保安实行24小时运转服务,3班2运转。实行保安队长日检、现场主管周检、主任月捡的常规检查,结合专题捡查与随机抽查的监督制度,并充分利用巡更系统,加强监管。
3、制订保安交接班规定。保安交接班,依规定办理移交手续,签字,明确各自职责。
4、建立多重安全防范体系,争创无刑案小区。
(1)按照小区安全防范系统,首先发挥好小区周边红外报警系统的作用,及时发现和处置翻越围墙的可疑人员。
(2)充分发挥摄像监控系统的作用,对进入小区的可疑人员进行监视和跟踪,必要时进行盘查,对于违法行为录下证据,并及时运用无线对讲机,纽织保安人员处置紧急事件。
(3)重视第三道防线,单元电控防盗门/门禁系统的作用。将不速之客,拒之门外。
(4)有效发挥可视对讲系统的作用,使之成为业主拒绝生人、方便家人的眼晴,也成为管理处与业主沟通联系的桥梁。
(5)通过多种方式,积极开展宣传活动,增强业主自防意识,学会合理有效地使用好室内报警系统的作用,并宣传业主配合管理处群防群治,不要随意给生人开启单元防盗门,以免被不法分子利用,危害自己或邻居。
(7)制定应急事件处理预案,提高火警、冲突、浸水、匪警等紧急事件的快速反应和机动应急能力。
5、装修期间,加强流动人口管理。
6、保安工作标准:
(1)门岗:依照规定立岗和实施礼仪服务;对外来人员进行询问、登记,禁止拾荒者、推销人员、衣冠不整者进入;对进出车辆进行记录、收发证、按规定收取停车费;及时为进出车辆开关大门/车闸,并用对讲机通知巡逻岗;对大件物品进出进行必要的登记和盘查;按规定交接岗。
(2)巡逻车管岗:依规定执行巡逻,巡视内容:公共设施、场地、消防通道、设备机房、装修场所、停车场及车辆等,发现问题做好记录;巡逻中遇业主要求应及时提供服务或立即通知有关人员到现场处理;接到监控中心对讲机呼叫,立即赶到现场进行处理,并向上级报告,将处理结果反馈监控中心;遇紧急情况按《应急预案》执行;巡逻中发现可疑人员进行查问、检查证件,必要时可带到管理处或提交派出所处理。
(3)监控岗:依规定做好数据硬盘容量捡查、调换,保存期二周,对于重要证据及时刻录到光盘,查看存盘经主任同意后方可进行;执勤期间密切注视显示屏,发现异常情况立即用对讲机向班长报告,跟踪处理结果,并作好记录,遇紧急情况按《应急预案》执行;保持显示屏、录像机清洁;接到消防报警系统、周界报警系统警报时,立即用对讲机向班长报告,并跟踪处理结果作好记录,然后将系统重新复位、布防;接到业主电子对讲电话,铃响三声之内应答,作好记录,根据需要向班长报告;负责对讲机的保管、充电、调换和借用手续;负责防汛防台期间应急通讯;对备用钥匙使用进行登记。
七、各类管理档案的建立与管理
(一)档案按照达标创优的要求,分18类建立:包括小区验收与交接资料、管理单位概况、企业发展规划、管理人员概况、企业经济效益、配合街道居委会派出所工作、业主委员会概况、业主委员会与管理单位关系、企业各项管理制度、现代化管理、财务管理、房屋及维修管理、设备管理、共用设施管理、绿化管理、环境卫生管理、安全防范管理、社区文化。上述档案按年度建立和装订。建档流程:收集一一整理一一分类编目录一一登记一一电脑储存一一入柜存档一一汇总装订。
(二)制定《档案管理制度》,规范档案管理工作。
(三)档案的计算机管理:利用计算机储存档案信息,以方便管理和档案的查询利用。可按照地址、姓名、电话等多种特征检索查找。
(四)业主档案管理
1、管理处建立业主档案,业主档案一户一档;
2、业主档案的管理按公司《档案管理制度》要求执行;
3、业主服务中心负责业主档案的收集、整理、归档、利用;每月5日前把上月的有关业主资料、产权清单、租赁清单整理归档;
4、管理处主任每季度检查一次业主档案工作,发现问题书面通知整改;
5、业主档案内容:入住交房通知单、交房手续流转单、前期物业管理服务协议、业主临时公约、装修申请表及检查记录、装修管理服务协议、房屋共有部位共用设施维修委托协议、业主登记表、房屋验收单、入住资料发放签收单、产权(租赁)清单、售房合同复印件、业主身份证复印件、权证复印件、业主房屋维修档案、缴费情况一览表、其他有关业主资料。
(五)房屋及配套设施权属清册
内容包括产权人;房屋类型;使用面积、建筑面积;土地分摊面积;使用情况;附设设施情况;车库使用情况等。
(六)共用设备、设施管理档案
1、对设备、设施分门别类地予以编号登记,制定成《设备、设施台帐》。
2、业主服务中心每月出一份产权清单、租赁清单,正确反映目前实际情况,以便合理分摊设备使用费。
3、管理处主任负责审核产权清单、租赁清单。每月一次抽查管理手册,对于抽查中发现的问题及时整改。
第6篇 物业小区秩序维护管理工作方案
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;
控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。
做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第7篇 某小区物业管理方案
小弟在此发这个方案希望前辈指点指点
××物业管理方案
前 言
×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高尚楼盘,其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适:物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面,以满足其“生理上的基本需求”。
安全:安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作,同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵:“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高尚社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上,充分实现物业管理服务的内容,让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
优雅:高尚的住宅离不开优雅的环境,优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上,公司将充分考虑和利用会所的功能,将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求,让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
第一部分 ×××物业管理有限公司简介
公司简介
….
二、 公司总经理介绍
…….
三、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点,公司采取以下管理理念:
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、队意识和吃苦精神:在当前资本企业向人本企业转变的过程中,团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制:在人本企业中讲的是如何用人,如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式,人有不同层次的需求,员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性,有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段,相马不如赛马,赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理:作为物业管理企业在当前有多种模式,如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式:以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定,国际质量管理体系(iso9001:2000)、环境管理体系(iso14000)、职业健康安全管理体系(gb/t28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择,企业成立开始便导入一体化管理体系,用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
“真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说,物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系,是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作,在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。
财务部:
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析,供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。
2、负责日常账务工作的实施与管理。
3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案
通过对“×××”的调查和基础数据的分析,结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向,特制定以下管理方案:
一、***管理处组织构架及各部门职责:
部室主要工作职责:
总经理:
1、对董事长负责;
2、制定公司的经营方针和目标,对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
>3、按“权责利”相匹配的原则,任命各层次负责人,实施透明式的系统管理;
4、主持新的经营项目的开发;
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性;
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境;
7、对公司组织构架进行策划;
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。
办公室:
1、对总经理负责;
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作);
3、内外进行沟通;
4、内外公文的处理及档案的管理工作;
5、后勤保障工作;
6、公司库房的管理工作。
***管理处:
1、对总经理负责;
2、负责***的前期介入策划、实施工作;
3、负责***的接管验收策划、实施工作;
4、负责***的业主入主的策划、实施工作;
5、负责***的管理和服务的策划、实施工作;
6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。
7、负责楼宇相关费用的收取,并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析,并及时按规定时间和渠道加以传递。
二、人员配备情况:
1、总经理:1人。
2、办公室:2人,其中主任1人,文员兼库管1人。
3、财务部:2人,其中经理1人(兼会计)、出纳1人。
4、***管理处:33人。
其中经理1人;工程组主管1人,土建工1人,水电工(含强弱电)4人,电梯工(直梯)1人,杂工1人;保卫队队长1人,队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人,绿化工1人,保洁员3人;业主接待组主管1人,接待员1人、收费1人。
总计:38人
三、管理目标
(一)、公司总目标
1、年度业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95%
2、年度房屋及设施设备完好率递减≤3%
3、年度无重大责任事故发生。
(二)、目标分解
1、财务部
(1)、公司各项财务管理工作实现pdca循环率100%
(2)、财务分析覆盖率100%
2、办公室
公司各项行政管理工作实现pdca循环率100%
人力资源科:
(1)、员工培训覆盖率/合格率100%
(2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80%
(3)、员工配置优化率比上年提高≥25%
(4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2%
行政公关:
(5)、内外文件起草合格率≥90%
(6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95%
(7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3
(8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90%
(9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100%
(10)、合同评审率100%
(
11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。
后勤保障:
(12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%,
(13)、入库物品检验合格率100%
(14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100%
(15)、库管物品年差错率≤0.1%
(16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85%
3、***管理处
业主接待组:
(1)、管理处各项工作实现pdca循环率100%
(2)、业主/租赁户有效投诉处理率100%
(3)、限时服务承诺实现率≥95%
(4)、内外关系沟通成功率≥80%
(5)、内外关系信息传递准确率/及时率100%
(6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100%
(7)、物管费收取率≥90%
(8)、收费金额差错率≤1‰
(9)、小区物业管理费半年收支公告率100%
(10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100%
(11)、业主/租赁户动态档案建档率100%
(12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85%
(13)、社区服务管理策划成功率100%
(14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80%
(15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。
(16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10%
绿化保洁组:
(1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100%
(2)、环境卫生日检查合格率≥95%
(3)、绿化检查合格率≥85%
(4)、小区绿化年成活率≥95%
保卫队:
(1)、保卫各项管理工作实现pdca循环率100%
(2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1%
(4)、年度重大火灾/刑事和交通事故发生率=0
(5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
(6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100%
(7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2%
工程维修组:
(1)、各项工程管理工作实现pdca循环率100%
(2)、设备设施维护验收合格率100%,修缮/整治合格率96%
(3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100%
(4)、设施设备保持完好率≥95%
(5)、机电设备检修及时率100%
(6)、设施设备检修一次合格率≥95%
(7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100%
(8)、保障设备设施安全运行率100%
(9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100%
(10)、设施设备标识标牌正确率100%,完好率98%
四、
服务内容及标准
(一)前期物业管理服务内容
前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益,保障其利益的重要环节,也是搞好今后物管工作的前提条件。
1、项目设计方案的建议;
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改;
3、参与单项工程的甲乙方交接验收;
4、参与整体工程的甲乙方交接验收;
5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促;
6、 接受业主入住前的相关咨询;
7、 供业主入住前的上门服务。
(二)、业主入住管理
1、 办理业主入住及接房的相关手续;
2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
(三)、后续物业管理服务内容
1、公共性服务
公共性服务提供常规性服务,是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目:
(1)、清洁卫生管理;
(2)、绿化日常维护管理;
(3)、治安管理;
(4)、共用蓄水池的维护管理;
(5)、水电管理;
(6)、排污设施管理;
(7)、道路维修管理;
(8)、房屋共用部位的日常养护维修;
(9)、物业档案资料管理;
(10)、车辆停放及交通秩序管理;
(11)、安排社区文化活动,协助政府宣传教育;
(12)、代收代交水电气费;
(13)、根据需要增设的其他服务项目。
2、特约性服务
特约性服务指提供公共性服务以外的,为满足业户的个别需求,受其委托而提供的服务
(1)、家居设施维修
包括:维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。
(2)、家居清洁服务
包括:地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。
(3)、家居杀虫服务
包括:白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。
(4)、家政服务
包括:提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。
(5)、租赁服务
包括:物业出租、转让、市场调查、物业估价等。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
(1)、房屋完好率达到底90%以上,楼宇外观美观、整洁,无改变使用功能,无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上,水电、电梯等设施随报随修,房屋土建方面的问题接报后三天内完成,零修合格率达98%以上。
(3)、实行代收代缴各项公用事
业费及水电气费,收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全,管理完善,可随时查阅,配备所需各种专业技术人员,维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施,确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行,出现故障,立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户,外线停电时,自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全,完好无损,可随时起用。
(2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序,设立消防疏散示意图,紧委屈疏散通道畅通,照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后,维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒,保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生,无二次污染及隐患。
(2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通,汛期道路无积水,楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故,维修人员能及时进行抢修,无大面积跑水、泛水,
(5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一,排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
(2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全,工作正常。
(3)、交通车辆管理运行有序,无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护,无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清,公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁,无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌,乱贴、乱画现象。
11、治安管理
(1)、实行封闭式管理,并实行24小时安全防范制度。
(2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉,对物业管理公司的评议,满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求,管理处工作人员的素质要求相对较高,这不仅是高档物业的要求,更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展,一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才,另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分 ***管理项目启动所需资金情况
物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下:
一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月)
总经理 1名 1000 =1000
物业经理 1名 1500 =1500
工程主管 1名 1200 =1200
保安队长 1名 1200 =1200
财务经理 1名 800 =800
行政部经理 1名 800 =800
技术员 4名 800 =3200
&nbs
p; 绿化保洁主管 1名 800 =800
附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5
13723.5
三个月小计为 41170.5
二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200
三、 区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750
不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600
指示牌(若干) =1000
大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500
大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400
小计: 6250
四、 管理处各办公室用品及设备
办公桌椅 15套 300 =4500
文件柜 7套 500 =3500
对讲机(含备件) 10套 1200 =12000
电脑 2套 4500 =9000
打印机 1台 2000 =2000
复印机 1台 10000 =10000
传真机 1台 1500 =1500
保险箱 1个 1500 =1500
管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000
饮水机 2台 100 =200
装订机 1台 300 =300
照相机 1台 1000 =1000
管理处装修 =60000
会议室家具 1套 4000 =4000
办公细项物品 =10000
小计: 124500
五、工程部用品
1、 测试仪表 个 200
万用电表 个 500
电流流量度:300a 个 800
电流钳式800a 个 1500
电流钳式3000a 个 1500
对地阻值测试表 个 1500
绝缘值测试表(500v-1000v) 个 1500
温度计:电子数字式 个 200
手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300
手提式风量和风速计 个 1500
电源测试电笔 支 20
卷尺:1m 把 30
卷尺:5m 把 300
钢尺:3m 把 50
钢尺:1m 把 300
水平尺:600mm 把 250
角尺:300mm 把 250
小计:
2、 安全设备
高空工作安全带:降伞式 套 1200
50/500反光衣 件 100
耳塞100db 打 500
耳筒500db 个 500
安全过滤口罩:100cdn 打 500
护眼罩:眼镜式 个 200
护眼罩:全式 个 500
护眼罩:焊接用 个 1200
;护镜(焊接用1000gda) 个 600
手套:绵布 打 200
手套:皮革 打 400
铝梯:1m 把 1000
铝梯:1、5m 把 1500
铝梯:4m 把 3000
高空工作台:6米全护式 个 15000
高压电工全护装 套 2500
连输工具:轴流板式车 部 200
手推车 部 200
小计:
3、 工具
木锄 把 50
扳手:活动150mm 把 50
扳手:200mm 把 50
扳手:300mm 把 100
扳手:450mm 把 150
菊花板身:3mm36mm 套 350
组合式:4mm-45mm 套 500
夹具:大力钳(平口) 把 50
o形夹100mm 个 50
o形夹:150mm 个 50
o形夹:200mm 个 50
o形夹:300mm 个 50
虎钳150mm 个 200
钢管工具连弯头 套 1500
切割工具:水管用切刀 把 200
铁片用剪刀 把 100
界刀 把 30
剪刀把50
紧急爆破工具:大手锤 个 100
斧头(消防队用) 个 150
铁笔 支 100
压力钳 把 800
润滑油加油枪 把 200
6角起子(0、5mm-16mm) 套 100
管子钳:200mm 把 50
管子钳:300mm 把 50
管子钳:450mm 把 100
管子钳:600mm 把 300
拉钉钳 把 150
小计
4、 手工具
螺丝起子:平咀形100mm * 4mm 支 30
150mm * 6mm 支 30
200mm * 8mm 支 30
250mm * 8mm 支 30
400mm * 10mm 支 30
十字形:100mm * 3mm 支 30
175mm * 4、5mm 支 30
250mm * 6mm 支 30
350mm * 7、5mm 支 30
电子部件专用:平咀 套 40
十字咀 套 40
平咀钳 把 30
尖咀钳 把 30
斜口钳 把 30
专线开口钳 把 100
剪线钳 把 100
鲤鱼钳 把 30
水泵钳 把 60
弹簧专用
用尖咀钳:平咀 把 300
弓咀 把 300
电线护套管钳:100a以上 把 500
800a以上 把 1500
手锯:金属450mm 把 50
手锯:150mm 把 30
手锯:木工600mm 把 100
手锯:250mm 把 50
手锤:电工 把 50
手锤:球表1kg 把 50
手锤:1、5kg 把 50
手锤 套 200
吊重滑轮1吨 套 1500
铁钻 个 200
木工专用工具 套 1200
泥水工专用工具套800
5、 电动/机械工具
手电钻电池式0-12mm 把 1200
油压手电钻:小 把 1500
大把2500
油压式手电锤:小 把 1000
锯条式切割机 把 800
片式切割机:小 把 1000
大把1500
金属磨轮式切割机:手提小 把 1000
手提大 把 1500
磨轮床 部 1500
60a电焊机 部 2000
气焊枪:氧气式 套 3500
乾手机:小 套 1000
大 套 2500
高压水枪(手提式) 套 2000
高压气泵(手提式) 套 2000
高压吹风扇(手提式) 部 1500
高压吸尘机(手提式) 部 1500
手提射灯 支 350
气动打钉枪 把 600
小计:
工具共计:30000.00
6、 值班室/办公室家具
值班工作桌、椅 7套 400 =2800
工具2桌 2张 600 =1200
工具柜 2个 1000 =2000
物料架 2个 1000 =2000
工具箱 7个 200 =1400
文件架 7个 100 =700
小计:10100
六、保安部用品
值班电筒(充电式) 20套 100 =2000
雨具 20套 80 =1600
办公桌椅 9套 500 =4500
小计:8100
启动预算总计:222320.50元
第四部分 合作方式分析
根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈,我们认为合作方式可采用以下三种进行:
第一种:完全托管型。
该种方式操作简便、灵活,易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房,我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式,其需启动资金和管理用房为:
启动资金:如果按《***市物业管理办法》的规定,启动资金的分摊
按五年平均分摊,首次合同签约为三年,那么该笔费用为:222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场,则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场,则余下金额再按所签合同按年分摊。
管理用房:按照***市的一般惯例,管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么,“***”的总建筑面积为38937
第8篇 物业服务中心住宅部管理提升方案
2023年是集团管理提升年,作为物业公司,管理提升,就是服务质量和水平的提升。对于省立医院住宅部来说,要想把物业管理服务提升到一个新的水平,必须将内部管理和外部沟通有效的结合起来,充分发挥所以员工的服务潜能,真正做到为业主当家,超越业主期望!具体方案如下;
一、内部管理
首先,提升管理水平,要从管理层开始,管理人员的水平决定了管理处的发展方向。
1、管理人员加强自身文化知识的学习,特别是与管理处管理有关的各种知识。
2、要有一定的职业道德,对公司有强烈的归属感和忠诚度。
3、明确工作职能,善于思考,思路清晰,注重团队合作,关爱员工。
4、在工作中尽职尽责,要有不怕苦不怕累的兢业精神。善于在工作中发现问题,并及时解决。
每一名员工都是管理处的一份财富,只要把他们凝聚在一起,才能为管理处创造最大的价值,才是提生管理的根本。
1、在员工的管理方面,要有一套严格的规章制度和纪律做后盾,做基础。没有规矩,不成方圆。管理处根据公司的各项相关规定,结合自身的情况,制定管理制度,对员工进行约束和考核,做到奖罚分明。好的员工就要给予一定的表扬和奖励,犯错的员工同样也要给予批评和处罚。日检、周检工作,认真负责,发现问题及时解决。
2、管理层和各班组要做好每周、每月的例会工作,总结周、月工作制定有效的工作计划,并认真落实。
3、真正做好培训工作。管理处以前的培训,做的并不好。只是流于形式上的,片面的。要想提高服务质量,必须把培训工作做到扎实、有效、合理。因此,管理处在以后的培训,首先不能单纯的为了培训而培训。每周各班组,必须根据制定的培训计划,认真落实培训内容。管理处主任或助理要做好监督检查,一些重要内容,要亲自讲解。在培训效果方面,因人而异,有的员工可能很快能接收吸收,有的员工却不行,这就要培训人员根据员工特点的不同,进行培训。培训内容,要把理论知识与实践技能相结合,根据管理处自身的管理特点,在培训中加入不同元素,提高培训质量。
4、企业文化学习是培训工作的重点,企业文化是集团精神支柱,只有真正的将其灌输到每位员工的心里,才能提高员工对公司的归属感和忠诚度。
5、关爱员工,注重团队合作。日常的工作生活中,要真心的体贴员工,多沟通接触,及时了解员工的情况和想法,为其解决实际困难。定期组织各项活动,加强员工之间的交流。
6、根据管理处的情况,增加新的服务项目。
二、外部沟通
首先,要明确业主的身份就是消费者,花了钱,就应该得到好的服务。而我们所要做的,就是提供优质的服务,满足业主的需求。而优质的服务,就是提供舒适、卫生、安全、和谐的生活环境。而在做好日常的保洁、秩序维护、设备与维修管理的同时,和业主之间的沟通关系更是重要的。
1、从管理处主任,到以下的各个员工,都要做到礼貌微笑服务,日常的服务规范,礼貌用语是最基础的。不论是和业主交谈,或是相遇,都要使用文明用语。微笑,是最好的服务体现。
2、交流。人和人的交流,有很多种方式。只有在不断的交流和沟通中,才能了解业主的意见和要求,才能真正知道业主的所需和心声。交流的根本是真诚真心,也是做人的道德标准。同时,还要掌握一定的技巧。
3、定期组织社区文化活动,丰富业主的业余生活。
外部沟通还有和甲方监管人员、设备设施维修方、市政管理等部门的沟通,这就要求管理处要在日常工作中必须充分做好各项协调工作。
管理服务提升,就要求管理处从管理层到一线员工,服务以人为本,必须从每天的日常工作做起,扎扎实实,兢兢业业。同时,要不断总结经验教训,及时发现问题,开拓创新。将业主放在心上,我们的明天更美好!
省立医院物业服务中心住宅部
第9篇 海城小区物业管理人员的培训方案
海滨新城小区物业管理人员的培训方案
企业的竞争是人才的竞争,而人才的竞争关键在于企业是否能最大限度地开发人才资源。物业管理行业日益趋向市场化、专业化、综合化、社会化的发展趋势,随之也带来了强烈的市场竞争,大大推动了物业管理市场经济化的进程。
根据我们丰富的人才培训经验,将除在组建管理人员队伍上要招聘引进优秀的管理专才外,更应注重对企业自我人员的培训,把管理人员的培训再教育作为公司的发展战略。物业管理中心将在我司的监督指导下,制定系统的员工培训计划及培训内容,定期组织全体员工学习培训、集中与分工种培训、本单位内部与派出培训相结合,不断提高员工自身的综合素质与业务水平,更好地为公司、为社会、为广大业主提供优质的服务,并使员工意识到个人对于工作的'自主性'和对于企业的'主人翁地位';并由我司专业管理人员根据物业管理中心人员的不同级别、不同工种的培训需求及岗位需求分别提供专业的、定期的、实战型的物业管理培训。如下是我们根据***的特点制定的一套物业管理人员的培训方案。
(一)培训目标:
通过培训加强企业的人事管理,注重管理人员的培训再教育而提高员工的知识面、业务技能和管理服务水平等综合技能,同时养成高尚的品德,处理业务能达成科学化,成为自强不息的物业管理从业人员,为小区培养一支品质优良,专业过硬的物业管理队伍,使该小区的物业管理水平更上一台阶。
各部门的培训要求:
客服部:
1、培养良好的服务意识;
2、熟练掌握客户服务技巧、物业的接管验收及交付使用流程和验收标准以及物业的装修管理;
3、熟悉物业管理相关法规、法律知识;
4、掌握突发应急处理程序及措施,为业主提供高质量、高标准、高水平的服务;
5、了解小区物业概况,熟悉小区设施设备系统;
6、掌握其维护保养、安全操作技能;
7、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序,为业主提供妥善、优质的维修服务;
8、熟悉清洁绿化的操作流程及质量验收标准。
保安部:
1、了解小区安全防范的重要性及消防工作的意义;
2、熟悉消防监控系统及各智能化系统的操作规程及维护保养规程;
3、熟练掌握消防器材的操作规范及各应急处理程序,增强小区安全防范意识,加强小区人员出入及车辆出入管理。
(二)培训职责:
1、公司负责年度培训计划的制定和监督实施工作;负责对各类员工培训效果进行考核和鉴定;并负责公司一级组织的培训记录的保存。
2、总经理负责批准公司年度培训计划。
3、管理中心项目经理按公司年度培训计划的要求,制定本管理中心相应的培训计划,并负责组织实施,培训记录由各部门负责归档保管。
(三)培训方法:
1、入职培训:
a、所有新入职本公司的员工在入职的第一周内都应该接受培训及考核。
b、培训时间不得少于两个工作日(其中最后半个工作日为考核时间)
c、对新员工的培训主要包括以下内容:
(1)物业管理的理念;
(2)物业的概况、设施设备情况、公司的基本情况、组织机构及主要领导成员;
(3)公司的质量方针、目标、企业精神及物业管理工作基本知识;
(4)《员工手册》、职业道德及质量意识教育;
(5)对员工的期望及要求。
d、新员工入职培训资料保存记录,作为员工转正参考。
2、上岗培训:
a、员工入职培训合格或转换工种需经上岗培训,培训时间不得少于1周时间。
b、上岗培训主要内容包括
(1)应知部分:如岗位的基本情况(岗位的职责、人员配置及设备、设施的分布等);
(2)应会部分:岗位工作操作规程,异常状况时的特殊处理程序等。
c、上岗培训由各部门负责组织,并指定专业人员进行。培训记录由各部门保存。
3、在职培训:
a、特种作业人员,由所在部门或公司组织参加培训。
b、公司定期或不定期组织有关员工参加物业管理知识、消防安全知识等方面的培训。
c、根据岗位工作要求或政府职能部门的要求,公司组织相关岗位人员接受外部培训,以更新知识和丰富技能。
d、培训记录由组织的部门负责保存。
e、在职员工培训内容(根据不同岗位需求进行培训):
*物业管理理念及物业管理模式
*物业管理政策法规及相关法律常识
*物业管理客户服务实用技巧
*员工礼仪礼貌与客户关系的处理
*物业的前期介入、接管验收及移交程序
*房屋的装修管理
*小区的人员进出与车辆进出的管理。
*车辆停放及停车场的管理流程(含设备操作)
*突发事件的处理程序
*消防、急救常识及消防器具使用
*小区巡查及各项执勤的工作要领
*各项专职工程设备的操作和维护保养
*公共区域各项设施的操作和维护保养
*特殊设备(如发电机、供水池等)的操作与维护保养
*清洁、绿化的操作流程及验收标准
*清洁用品的使用规范及安全操作事项
*常见病虫害及防治专业操作常识及验收标准
4、外部培训方式:
a、在职进修:主要形式有专题讨论、摸拟实践演练;
b、脱产进修:参观学习、参加建设部主办的物业管理上岗培训、外送专职培训;
c、自我培训:提倡在职自学。
d、管理中心中层管理人员到顾问单位进行对口培训。
5、培训后培训效果的跟踪、考核和总结
a、员工经过培训后,组织培训的人员要对参加培训的人员进行培训效果的跟踪、评估和总结,即在员工的实际工作中跟踪、评估员工的行为是否得到有效改变,该员工是否按培训要求和标准进行工作,对不按要求做的员工进行督导和指正。
b、培训结束后需进行现场考核及评核工作,现场考核分为实操和书面考核两种形式;评核工作是在员工工作一段时间后,由培训组织者检查员工受训前与受训后的工作状况,并做好记录,以便员工的直接上司、管理中心经理或公司领导及时了解和掌握员工工作或思想
第10篇 花园物业消防管理方案
佳园物业管理有限公司
e花园消防管理方案
一、总则:
(1)e花园实行'消防结合、预防为主'谁主管、谁负责和多层次防火安全包干责任制管理程序。
(2)e花园本着自防自救的准则,设立消防工作小组,设置组长一名,副组长二名,成员六员,负责e花园消防安全工作的管理、检查、救助工作。
(3)e花园消防中心全天候二十四小时对e花园进行各方位的监控,防火工作要落实到各部门各责任人,增强所有员工责任感,尽职尽责做好防火安全工作。
二、消防管理准则:
(1)e花园内严禁存放易燃易爆,有毒和腐蚀性物品,确因工作需要使用时,事前必须报告主管消防部门批准后方可带入违者追究当事人和使用单位的责任,造成事故者交送公安机关处理。
(2)禁止占用e花园内各安全通道、安全出口、走火通道及e花园消防车道等部位,必须保持时刻畅通,严禁堆放一切物品。
(3)电房、变压器房、空调机房、消防控制中心等重点部位严禁堆放可燃物品,严禁吸烟及闲杂人员的进入。
(4)严禁挪用、损坏e花园内配置的消防器材、设备、设施,人为的损坏除照价赔偿外将给予处罚处理。
(5)e花园内安装的疏散指示灯和应急灯,安全防火门应保持完好,防火门在营业时间内严禁上锁。
(6)在日常营业中,使用易燃气体、酒精、天那水、汽油等要配备专人负责,统一保管,用后残液要带出场外处理。
(7)严格用火用电管理,e花园各部门、各住户不准乱拉乱接电线,严禁使用电热器具,各类电器要配备相应的保险装置。
(8)严禁随意摆弄、玩耍消防设备、设施和消防器材,影响其功能的发挥。
(9)在e花园装修或施工时,必须经公司领导同意,并采取有效的防火措施,配备足够的灭火器材,施工时由e花园电工统一提供电源,严禁乱拉乱接。
(10)为确保e花园各消防系统,设备正常动作,消防检查人员可以随时对e花园各部位进行安全检查,任何单位或个人不得以任何理由妨碍工作的进行。
(11)e花园工作人员及住户发现火警时,应迅速准确地向消防中心报警,并积极参加扑救。
(12)消防指挥部在发生火灾时,统一组织和指挥火场扑救工作,有权调动管理各住户、各部门工作人员。
(13)e花园保安部负责火场的扑救,抢救人员及物资工作,同时协助公安消防部门调查火灾原因。
(14)e花园所有经营者、工作人员以及外来施工人员,必须自觉遵守和严格贯彻执行本方案。
(15)消防检查人员在实施过程中,必须'以礼待人、文明执勤'的服务宗旨,纠正违规时不得态度粗暴,出言不逊。
第11篇 大厦物业设备管理方案-1
大厦物业设备管理方案(1)
提要:
设备管理做到'三好'、'四会'、'五定'。
制定各系统的应急处理方案。
量身订做一套经济运行方案,提高运行效率,节能降耗,为**广场**号楼项目(---)节约运行成本。重大会议、活动,早准备、早落实,加强值班和巡视,确保万无一失。
**广场**号楼项目(---)是综合性强的现代化物业,其机电设备设施系统较为复杂,运行时间长,而且各系统大量运用现代高新技术,自动化程度高。作为政府公益性物业,其设备运行安全正常是保证整个物业正常运作的基本条件。所以,机电设备的管理显得尤为重要。
1**广场**号楼项目(---)机电设备设施特点
**广场**号楼项目(---)的机电设备设施系统主要由供配电系统、中央空调系统、电梯系统、供水系统、排水系统、消防系统、楼宇自控系统、停车场管理系统、保安监控系统及银行专用设备设施等组成,整个机电设备系统的特点主要体现在:
1.1装机种类复杂,涉及专业面广,设备先进,进口设备多,现代高新技术被广泛应用于机电设备中,对设备管理与维修人员素质要求高。
1.2机电设备性能先进,设备运行管理与维修难度大。
1.3设备数量多,分布区域广,停机影响大。
1.4机电设备容量大,运行时间长,运行费用高,节能降耗是本物业高效运作与管理的重要方面。
2机电设备设施管理的重点和难点
1**广场**号楼项目(---)机电设备装机容量大、技术含量高,属智能型物业,管理的技术难度相对较大。
2**广场**号楼项目(---)是商业性物业,各区域能耗时间不同,这给机电设备的运行管理提出了更高的要求,如何控制不同设备的运行时间,节能降耗,尽量降低运行成本,是机电设备管理工作的重点和难点。
3机电设备管理的原则和目标
3.1机电设备管理的原则
3.1.1预防为主,坚持日常保养与计划性维修保养并重,使设备时刻处于良好状态。
3.1.2对设备做到'三好'、'四会'和'五定'。'三好'即用好、修好和管理好设备;'四会'即维修人员会使用、会保养、会检查、会排除故障;'五定'即对主要设备的清洁、润滑、检修做到定量、定人、定点、定时和定质。
3.1.3实行操作人员维护与专业人员维修相结合。以操作人员进行日常维护保养为主,同时要求专业维修人员对出现的问题及时维修处理。
3.1.4完善设备管理和定期检查、维修制度。制定科学的保养规程,完善设备资料和维修登记卡片管理,合理制定定期维修计划。
3.1.5修旧利废,合理更新,降低设备维修费用,提高经济效益。
3.1.6规范供配电设备设施运行与维修保养管理工作,确保供配电设备设施正常运行。
3.1.7推行科技型物业管理模式,采用科学的管理方法和手段,如采取冗余策略,即在设备备件储备、技术支援服务等方面实现冗余,以备设备出现故障时能迅速处理。
3.2机电设备管理的目标
通过经常性养护与及时性维修,使设备设施时刻处于最佳的运行状态,延长设备设施使用寿命,提高物业的运作效益,确保机电设备完好率99%以上,设备设施零修、急修及时率100%。
4加强与有关部门协调,做好重大会议、活动的设备管理
针对**广场**号楼项目(---)机电设备特点及重要性,遇重大会议、活动,须做好以下工作,确保会议、活动的顺利进行。
4.1维修人员全部到位,分工负责。
4.2预先检查各系统的运行情况,对会议、活动中涉及的设备设施重点检查,确保安全、正常运行。
4.3备足备品备件,以被急用。
4.4加强与有关部门的协调,提前通知下列部门:
①与供电部门联系,将工作联系函件亲自送与供电部门,强调会议或活动的重要性,并与属同一供电线路上的外部单位协调,避免会议或活动期间进行电力负荷试验,尽量停止对其供电线路的改造工作,同时提前做好供电线路的检查工作,确保万无一失。
②与自来水公司联系并派发工作联系函,指出会议或活动期间避免进行管道维修等不利于供水的活动。
5机电设备管理维修保养方式
5.1日常维护保养。操作维修人员根据日常管理经验,用听、闻、看、摸等方式,利用检测仪器、仪表对设备的关键部位进行重点检查,发现故障及时排除,并做好记录。操作人员每班至少巡视两次,维修人员每周至少检查一次。
5.2一级保养。维修人员对设备进行局部解体,进行清洁调整,每季进行一次。
5.3二级保养。维修人员对设备进行全面清理,部分解体检查和局部修理,更换或修复磨损件,每半年进行一次。
5.4中修。对设备进行全面检查,部分解体修理和更换磨损部件,调整部分机构,每年进行一次。
5.5大修。对设备全部解体,更换主要部件或修理不合格的零部件,每三年进行一次。
6实行机电设备的动态管理
6.1设立24小时值班维修服务电话,随时满足各种维修服务需要。
6.2利用先进的监控设备,推行例行巡视抄表检查制度,对设备运行状态实行动态技术监控。
6.3工程部除实行日常巡查、设备的例行保养工作外,每个维修工要求配备移动电话等通讯工具,在24小时内随叫随到,以便于开展应急抢修工作,实行动态管理。
6.4积极实现与公司技术委员会在技术指导和质量监督、信息反馈等方面的相互支持和动态协作。
6.5建立方便、畅通的沟通渠道,积极主动与**广场**号楼项目(---)相关部门沟通,提前了解有关活动、会议、展览的安排时间,充分做好各项准备工作。
6.6组建一支由专业技术人员组成的应急维修队伍,制定应急程序和方案,并备齐各种应急物品,经常进行各种应急演练。
第12篇 物业管理方案制订程序
物业管理方案的制订程序
1目的
本程序规定了制定物业管理方案实施质量控制的职责、方法和要求,以保证制定的物业管理方案符合法律法规的要求和满足业主/委托方的服务需求。
2使用范围
适用写字楼管理、工业厂房管理、停车场管理、商场管理、住宅管理等方案的制定。
3相关标准要素
gb/t19002-iso90024.24.5
4相关文件
4.1质量手册第4.2章质量体系
4.2《深圳市经济特区住宅区物业管理条例》
4.3《深圳市建设安全文明小区五条标准》
5职责
5.1物业管理项目小组负责物业管理方案的编制。
5.2物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心负责提供物业管理方案的输入,参与物业管理方案的制定。
5.3总经理审核并批准实施物业管理方案。
6实施程序
6.1物业管理方案的提出
公司在新接收物业管理项目时,将制订物业管理方案以保证满足业主(客户)的要求。物业管理方案的制订由总经理指定物业管理项目小组负责。
6.2物业管理方案的编制
6.2.1物业管理项目小组在编制方案时应考虑:
a.物业发展商的要求;
b.业主委员会的要求(必要时);
c.国家/政府的法规要求。
6.2.2物业管理项目小组在组织编制物业管理方案时,将要求物业管理部、沙河管理部、机电工程部、消防治安部、电梯维修中心提出与管理方案相关部分的内容。即:
a.物业管理部/沙河管理部将提供物业维护、清洁、绿化管理的要求;
b.机电工程部将提供有关物业机电设备的控制管理要求;
c.消防治安部将提供有关物业消防治安的管理要求;
d.电梯维修中心将提供电梯维护保养的管理要求。
6.2.3物业管理项目小组在接收到各部门提出的要求后将进行汇总,编制成公司规范的物业管理方案。物业管理方案文件的格式参见运作程序文件格式。物业管理方案的内容将包括:
1)物业管理范围;
2)物业管理的财务预算;
3)本区物业管理的质量目标;
4)本区物业管理的组织结构和职责描述;
5)本区物业管理主要业务过程的描述:
a.物业的验收和入伙;物业的日常管理(供电、供水、供冷、清洁、绿化、保安、消防、高层电梯、物业收费管理、车辆管理、装修管理、对住户的管理);物业管理的应急处理(自然灾害、匪警、火灾);物业管理中部分分包项目的管理。
a.6)本区物业的支持性业务过程描述:采购管理;标识和可追溯性管理;人员培训管理;文件和记录的管理。
a.7)本区物业管理的质量评价和改进:内部评价(日常检查、定期大检查、内部质量审核);外部检查(业主、客户评价、国家/政府检查评定);质量改进。
物业管理方案的审批和发放。物业管理项目小组完成物业管理方案的编制后,将提供相关部门进行必要的审查,并根据审查意见进行必要的修改定稿。定稿的物业管理方案提交总经理进行审批。经审批的物业管理方案由物业管理项目小组控制发放。物业管理方案为公司受控文件,应在发放的文件上加盖红色受控标识,发放前有物业管理项目小组确定发放范围,发放时有接收人签字,发放的记录方式参考程序文件cpm-op-028《运作程序文件的控制》。
物业管理方案的修改物业管理方案编制完毕后,由原物业管理项目小组形成的物业管理处进行实施。在实施过程需修改时,由修改提出人员提出书面申请,交物业管理处主管批准后,由物业管理处进行修改。修改后的物业管理方案应提交总经理批准。修改后的物业管理方案按6.3.3发放,并收回作废章节,统一销毁,作废的原件加盖'作废'章后保存一份。记录物业管理方案
第13篇 物业协助销售工作可行性方案与空房管理说明
物业协助项目销售工作的可行性方案与空房管理说明
一、经营定位
1.优越的地理位置
***华庭住宅小区位于**县城,长安路东侧、海兴中路北侧、枣北路西侧、盐北河南侧,用地规整,交通便利,可以说是市商业圈的中心位置,是商家选址办公的上风上水之地。
2.销售的商业化定位
针对***华庭住宅小区自身的物业特点,及其所在的地理位置周边的环境,应该确定其销售方向为住宅楼、商业性写字楼、大中企业办公,及与金融密切相关的商业型办公,如银行、保险、证券等。
3.选好进驻商家,将名物业加名店的优势发挥出来,以进一步做好销售、招商。
二、销售的整体策划
根据市***华庭住宅小区小区建设的工程进度和实际情况,年月日实行前期物业管理,我公司接到中标通知书后,按照标书上的承诺立即组建物业管理处。与此同时,配合业主或接受业主的委托,实行销售策划、销售宣传、接待业户现场勘察、销售实施及完成业户入伙等工作。
1.成立销售工作小组和专用的办公地点
物业管理处在对市***华庭住宅小区小区进行前期管理的同时,成立销售工作小组,组长由物业管理处经理担任,组员由具有销售经验的人员、工程技术人员和管理员组成。
办公地点应设立在小区的醒目的地方,为独立办公室,做出清晰可见的标识,以方便业户。
2.销售策划阶段
销售策划阶段主要是销售前的准备工作,内容包括建立租赁房屋清册、划分等级和价格、制定销售办法并报上级主管部门审批、完成宣传策划(销售公告)、完成《业户手册》等一系列准备工作。
2.1 建立售租房屋清册
在征得业主同意后,可与业主一起或接受业主的委托,清点租赁房屋的套数,划分等级,从租赁房屋的朝向问题和面积、结构等方面来考虑,将租赁房屋暂时划分为三个不同等级(不同等级单位价格不同)。准确无误地清点后,建立租赁房屋清册,项目包括:面积、面向、室内已安装的装饰、装修家具、卫生洁具等,作为对向出租的基本资料。
2.2 确定销售房屋的等级和价格
将租赁房屋暂时划分为三个不同等级,租赁价格一般采取定价的办法。房屋单价根据物价局的规定,经市工商行政主管部门审批后确定价格。
2.3 制定销售办法并报上级主管部门审批
销售活动,本着公平、公正、公开、一次性定价的原则。凡符合条件的单位,不分单位注册所在地、按租赁时间的长短和报名先后优先的原则。
3.完成宣传策划
本次借销售广泛地对外宣传的机会,旨在树立***华庭住宅小区的社会形象,展示***华庭住宅小区的实力。
按区域对不同的办公物业进行有针对性的组织宣传推介,通过电视、报纸、杂志、户外广告及各类印刷品等宣传媒体广为宣传各功能区的功能及其一流的物业管理,扩大影响,吸引业户。
3.1与电视台联系,制作形象宣传片
电视台播映宣传片的时间为每天三次,每次15秒。
3.2与报纸、杂志社联系,刊登广告。
3.3召开新闻恳谈会,邀请市主要媒体及其他主流媒体,通过恳谈形式介绍小区的良好环境。
3.4在市内主要报纸上刊登销售广告。
3.5在小区现场举办新闻发布会,邀请主要媒体及有意向租赁单位或个人,参加开幕式活动及其他采访活动,宣传小区对外租赁的优惠政策及安全保证措施。
3.6利用网站,发布消息及具体的销售办法。
3.7 市区主要公交车站设置灯箱广告。
3.8在相关银行所在的营业网站挂上巨幅广告。
3.9在小区现场挂出巨幅宣传广告。
3.10印制宣传广告单。经业主同意和有关部门批准后,派物业公司的管理员到指定的地方发放。
4.完成《业户手册》
内容包括:
4.1物业概况;
4.2物业管理公司简介;
4.3物业管理公司性质和简介。包括:物业管理公司的主要负责人的姓名、相关事务负责人的联系方式;
4.4物业管理公司的责任。其中包括:管理服务范围,免费服务,有偿服务等;
4.5业户责任。其中包括:租赁费用的交纳方式和交纳时间,管理服务费交纳方式和交纳时间,房屋本体维修基金的交纳等;
4.6防火须知;
4.7防风、沙尘、防震;
4.8安全防范;
4.9乔迁及办公家具搬运规定;
4.10停车须知;
4.11小区的出入管理规定;
4.12房屋用途限制;
4.13电梯使用须知;
4.14噪音骚扰规定;
4.15业户的装饰装修规定;
4.16园艺绿化介绍及管理规定;
4.17环境卫生管理办法;
4.18高空抛物的违害;
4.19小区机电设备设施简介用及用电、用水的有关规定;
4.20张贴告示海报的有关规定;
4.21投拆和建议;
4.22晾晒衣服等有关规定;
4.23突发事件的自救办法及联系方式。如电梯困人、煤气中毒、触电抢救、溺水抢救等措施;
4.24违约责任及违约解决的主要途径。
三、销售宣传阶段
根据《销售策划方案》的安排,实施宣传。
1.接待业户现场勘察和咨询
物业管理公司的工作重点之一,就是热情接待来自四面八方前来洽谈和咨询的业户,耐心细致地回答业户提出的每一个问题,应用调研掌握的详实情况,真诚为业户出谋献策,提供参考意见。同时也为市***华庭住宅小区小区树立良好的公众形象。
2.接待业户现场勘察
对于来到现场的有意向的业户,物业公司有专人负责接待。
(1)察看来访人员的身份证或有效证件;
(2)登记来访人员的姓名、单位及联系方式;
(3)安排保安人员带到现场勘察;
(4)认真、详细回答来访人员所提出的问题,不清楚的地方需请示,不能做出错误的回答;
(5)记录来访人员的意
见,所提出的要求及有意向的楼层及具体单元。
3.电话咨询
安排专门接听电话,并做好记录。对于电话咨询的业户,因其没来现场实地考察,或者打来电话后再来现场,更应耐心、细致、周到地做好咨询服务。
4.建立意向业户登记册
由接待人员即物业公司的管理员建立意向业户登记册,详细雨记录各种信息。
四、销售实施阶段
1. 确定业户名单
根据《销售办法》上规定的原则,确定业户名单,并及时通知业户。在确定业户名单时,应由业主参加,并对外公布,以使体现公平、公正、公开的原则。
2.签定业户销售(租赁)合同
根据建设部颁发的《城市商品房屋销售管理办法》及有关规定确立合同,双方签字、盖章、备案。
3.办理相关手续
在签定合同后,积极地主动帮助业户办理经营和入住的相关手续。
(1)交纳押金;
(2)签定《业户公约》;
(3)业户验收房屋;
(4)交付钥匙;
(5)将《业户手册》交给业户;
(6)发出业户《迁入通知单》,帮助业户办理入住后办公(开业)所需的事项。
五、完成业户入伙阶段
1.做出入伙方案。主要包括:
(1)做出明显的指引标识;
(2)入伙车辆的引导工作;
(3)保安的安全保卫工作;
(4)入伙期的日常保清工作;
(5)办公家具的包装物及杂物的及时收拾工作;
(6)协助物品的搬运及摆放工作;
(7)小区区内搬运小车及搬运工具的配备准备工作;
(8)水电工的供水、供电的保障工作;
(9)欢迎入伙的准备工作;
(10)确定入伙时间。
2.每个房间的通电、通水检查和最后一次清洁开荒
在入伙的前一个星期,由工程部主管带领水电维修人员,对供电供水情况进行每个房间的仔细检查,以确定入伙后水电畅通。
在入伙的前一个星期,在水电维修人员检查后的房间,进行最后一次的清洁开荒,然后关闭门窗,锁好房门。
3.挂彩旗等迎接准备工作
在入伙的前二天,我们根据事先的准备安排,做好入伙欢迎工作。
(1)在小区现场的主要出入口挂职出横幅标语;
(2)在南北方向的两个门口设置充气拱门;
(3)在小区的四周设立彩旗;
(4)在建筑物的周围悬挂气球等。
4.现场的保障及配合
按照《入伙方案》中的相关内容,入伙的当天和入伙阶段,切实做好现场的保障和配合工作,以使业户方便、快捷、安全、省时、省力地顺利地入住。
六、空房管理办法
1、管理要求
1.1管理处每月对空关房的管理情况进行抽查,督促管理处做好空关房的日常安全巡视及停电、停水管理,实施空关房日常维护,确保能随时投入使用,每月末将空关房的动态情况记录在案。
2、空关房日常管理
2.1每月一次巡查空关房内各部位设备、设施和上下水管道,发现问题及时修复。
2.2做好空关房的定期清洁工作,确保室内干净。
2.3每年春、秋两季要做好空关房的通风工作,防止室内墙面霉变。
2.4空关房巡视中发现问题一般情况三天内予以解决,特殊情况安排计划整改。
2.5任何部门不得擅自使用空关房,如确需使用应报开发商审批。
3、空关房屋管理收费
第14篇 滨海物业小区公共秩序管理方案
滨海新城小区公共秩序管理方案
一、保安部人员岗位设置及各岗位职责
(一)保安部主要工作
(1)负责安全防范工作,做好'防火、防盗、防破环、防泄密、防骗、防抢、防灾害事故'等七防工作。
(2)对小区实施全方位公共秩序维护、安全监督和巡查工作,做好外来人员的登记、指引工作。
(3)制定、执行、落实各项安全防范措施,抓好保安队伍的建设和业务培训。
(4)负责小区消防系统的运行管理,制订消防设施、设备安全检查制度和开展消防知识的宣传工作。
(5)负责小区出入车辆的登记、收费、保管等工作。
(6)负责公共区域范围的配套设施和车场等监控管理工作。
(二)保安岗位设置及人员的配备
1、岗位设置(视实际情况再定)
根据前面保安人员的配备,保安部共配备40人,其中主任1人,领班3人,保安员36人,根据对该项目的考察,保安员岗位拟按如下进行设置:
(1)小区大门保安岗:配备6人,早、中、晚班各2人(共三个门);
(2)停车场保安岗:配备3人,早、中、晚班各1人;
(3)小区车场巡逻保安岗:配备3人,早、中、晚班各1人;
(4)监控中心保安监控岗:配备3人,早、中、晚班各1人;
(5)小区巡逻保安岗:配备12人,早、中、晚班各4人;
(6)商业街巡逻岗:配备6人,早、中班、晚班各2人
(7)机动保安员:配备3人。
2、工作时间
保安员实行24小时三班轮值守卫、巡逻、监控制度:早班(8:00-16:00)、中班(16:00-24:00)、晚班(24:00-08:00),每天工作8小时,每周工作6天,休息1天,每隔10天轮岗一次。
3、各岗位主要工作
(1)主管:负责小区全面的安全防范管理以及保安员的招聘、培训、考核工作,监督检查保安员的思想道德和劳动纪律。
(2)领班:协助主管工作,对小区各重点防范部位每天定时进行巡逻,监督检查保安员的工作。
(3)小区出入口保安岗:主要负责小区出入口人流、车流秩序,进行外来人员、物品进出、车辆出入登记、车辆临时停放收费等,按规定做好物品出入管理。
(4)小区监控保安岗:主要负责小区内重点区域和重点部位的安全监控。
(5)小区巡逻保安岗:主要负责小区内的公共秩序,包括车辆停放、装修监督、消防报警设施设备巡视检查以及小区内各重点防范部位的安全巡视等。
第15篇 x物业公司4r业务管理系统推广方案
hj物业公司4r业务管理系统推广方案
单位名称:s市hj物业管理有限公司
时间:20**年*月*日
事项 具体内容 具体要求
对照4r系统,找出公司存在的差距
r1:计划/预算系统:①公司年度经营指标不能为广大员工所认知。②有经营目标,但缺少实现该目标的行动措施、资源要求及风险分析,工作计划性不够。
r2:岗位职责系统:①工作分析不到位,分析方法单一,部分岗位的工作分析缺乏该岗位在职员工的参与,在此基础上的职务说明书比较粗疏。②不能根据岗位、职责的变化进行工作分析,职务说明书版本老化,与实际工作岗位不适应。③部分中层管理人员不了解职务说明书,不能根据员工的工作职责确定下属员工的绩效指标。
r3:业绩跟踪系统:①部分中层管理人员对绩效管理理解不够,只注重业绩完成情况,不注重过程,缺乏对下属员工的绩效指导。②业绩的跟踪主要以例会的形式完成,业绩的跟踪主要以工作汇报的形式进行,缺乏业绩质询的议程。
r4:考核系统:①注重业绩的考试,缺乏对员工的能力及发展潜力进行评估,为能将绩效考评和员工的职业发展规划统一起来。②考核激励机制有待加强。 ③部分中层管理人员在考评过程中受人情关系因素的影响,没有做到客观公正。
--联系公司实际,逐项找差距
4r推广的预期目标
1、必须让员工明确认识公司的总体经营目标,并把公司经营指标分解到各部门、各员工,同时帮助各部门指定工作计划,做好财政预算。
2、在工作说明书和各岗位工作流程的基础上,建立起完善的岗位任职资格体系,为公司的发展提供必要的人才支持。
3、使各层管理人员的绩效管理是一个的过程,加强业绩跟踪系统的建设。
4、完善公司的绩效管理制度,合理应用绩效考核结果,将绩效管理与员工的职业发展规划相结合。
--列出要达到的目标,做到定量或定性
行动措施
1、明晰各部门各岗位的工作目标:
必须在每年初制定公司的经营任务书,把公司绩效目标分解到部门、员工,公司与员工签订《绩效合约》(年度、季度),《绩效合约》中各项指标将是员工的绩效考核指标。
2、在20*5年度建立起科学完整的任职资格体系:
①在公司范围内推行各部门、各岗位的工作流程,实现工作的标准化、规范化,工作流程推广由业务管理部负责。
②对公司各岗位进行科学有效,在广泛征询各岗位员工后,编制一套完整的职务说明书,此项工作由人力资源部负责此项工作。
③工作流程和职务说明书构成公司的任职资格体系。
3、建立有效的业绩跟踪系统:
①完善公司例会制度,在工作例会中指导员工绩效水平的提高。
②阶段性绩效工作会议,在每一绩效期间结束后,及时召开绩效工作会议,总结经验、教训,并提出绩效改进办法。
4、实施《员工绩效管理制度》:
①在整个公司范围内,实施《员工绩效管理制度》。
②加强公司中层管理人员的培训,保证绩效管理制度能正确执行
③将绩效考核结果作为员工工资增减、奖金发放和职务升降的依据。
--要求列出每一项行动的具体步骤、时间、责任人
第16篇 某研发楼物业管理质量方案
研发楼物业管理质量方案
导入iso9000质量体系标准,实施全面质量管理,有助于实现'以人为本'的管理理念,有助于实现决策、计划与控制、协调的结合,实现既定的质量目标。
(一)管理内容:
1、参照iso9000质量体系标准要求,制定大厦质量工作计划;
2、实施所制订的工作计划和措施;
3、对照计划,检查执行的情况和效果,及时发现和总结存在问题;
4、根据检查的结果,采取相应的措施,巩固成绩、吸取教训。
(二)管理措施:
1、抓好管理人员的质量学习,开展质量管理培训教育工作,不断提高质量意识;
2、制订质量责任制,保证质量管理工作落到实处;
3、接受公司对大厦管理工作的现场指导;
4、配合公司开展质量体系审核,发现问题及时纠正,对系统性的问题制定整改方案。
