第1篇 项目管理处员工行为规范工作准则
项目管理处员工行为规范及工作准则
一、仪容仪表
1、精神饱满,举止大方,行走敏捷,坐姿端正。
2、着装整洁,上岗是必须着企业统一配备的工服。
3、头发要梳理整洁,男发不过耳;不准涂染头发。
4、面部整洁,男士刮净胡须,女士要着淡妆,不戴过多饰品。
5、经常修剪指甲,保持手指清洁。
6、皮鞋要保持明亮,夏天穿凉鞋时要穿袜子,不准穿拖鞋。
7、去施工现场,要按规定带安全帽。
二、办公室礼节
1、每天与同事第一次见面时,要互相打招呼问好。
2、在办公楼道、走廊行走,要步伐敏捷、遇到与领导或客人同行时主动让行。
3、与上级领导同行时,应行走在领导的左侧或后面。
4、语言文明礼貌,不说粗话、脏话,严禁在工作时间和办公场所吵架、打闹、大声喧哗,严禁在办公场所吸烟。
三、接待客人礼节
1、客人来访,要主动迎接问好、让座、倒水、礼貌接待,并询问其姓名,职务及所在单位。
2、对来客一视同仁,依次接待,但对上级领导要先行接待。
3、来客留言要及时转达。
4、来客告辞要热情送行。
四、打电话礼节
1、接外来电话时应先说'您好,银座物业',并主动通报部门名称。
2、接听重要电话要问明对方所要办的事,如实做好记录,语言要柔和、亲切。
3、打电话要事先核准对方电话号码、部门、姓名并做到简明扼要,长话短说。
4、接到对方打错电话,要礼貌告诉对方电话打错了,并尽可能帮助对方找到正确的电话号码。
5、挂断电话前要说'再见',等对方挂断后才可轻轻放下话筒。
第2篇 物业管理顾问服务项目规范
根据物业管理的特性,我们将分为介入期和实操管理期二个时段提供相应的顾问服务。
1.前期介入期(从顾问合同签订之日起至入住之日止):
在顾问合同签订之后至正式入住起的介入期内,派出由各专业人员组成的顾问专家小组。为客户提供前期的各项准备及策划服务。包括对规划建设方案进行物管参议,工程项目跟进服务。参与接管验收、准备入伙事宜、组织培训等等。
1.1物业接管前期
1.1.1 从物管角度参议规划设计方案,提出改进性建议。
1.1.2 减少规划设计上的问题或缺憾,提升物业的品质和形象。
1.2物业营销阶段
1.2.1 提供物业管理配合售房工作及营造销售现场的建议;
1.2.2 协助联系、落实房交会参展事宜,协同开发商售房;
1.2.3 提供营销过程中与物业管理相关的政策法规解释;
1.2.4 提供《前期物业管理服务协议》。
1.3物业接管阶段
1.3.1 协助制定接管验收标准,参与物业接管验收;
1.3.2 确定相关设施设备的维修保修操作办法;
1.3.3 确保物业的顺利交接和接收后的正常运行。
1.4筹备阶段
1.4.1 协助组建本物业的管理机构、设立职能部门,配备物管人员;
1.4.2 进行ci形象策划,统一标准,树立专业服务形象。
1.5体系建立阶段:
1.5.1 指导建立管理体系,进行与建立体系相关的系统培训;
1.5.2 完成相关软件设计;
1.5.3 建立物业管理档案,拟定本物业的管理计划。
1.5.4 根据物业情况制定服务标准,按标准进行物业管理服务的前期准备。
1.5.5 设计业主入住管理流程,按照有关文件规定,制定本物业的装修、消防、车辆管理等规定。
1.5.6 协助管理机构做好物业管理人员的招聘与培训工作,对物业管理相关人员进行政策、法规、物业管理知识的培
训。
1.5.7 拟定特约服务的内容及收费标准。
2.实操管理期(从入住之日起至合同期结束之日止)
在正常管理期内,客户可根据需要选择:
(1)提供常驻物业经理及相关专业人员,担任客户的常务经理或其他重要职务,全权代表公司履行顾问工作职责。
(2)为保持顾问工作的连贯性,公司将与派驻的物业经理签订协议以保证其在顾问期间完成全部顾问服务。
(3)派遣由各专业人员组成的顾问专家小组定期到现场指导。
2.1指导入住手续的办理
2.1.1 按入住流程的设定,提供各项入住资料;
2.1.2 保证入住工作的顺利进行。
2.2协助建立公共关系
构筑与供水、供电、供气、消防、电信、有线电视、派出所、街道办事处及行业主管部门的良好关系。
2.3提供物业管理公司的财务咨询
协助制定管理的成本预算方案并指导建帐,组织实操管理体系的全面试运行,以实现本物业的合理收益。
2.4指导物业管理的正常运行
对房屋、公用设施、设备,治安、消防、绿化、保洁、经营等日常管理进行指导。
2.5协助建立业主委员会:
2.5.1 提供体系文件的参考范本;
2.5.2 指导管理机构制定本物业的业主管理委员会章程,并与之签订物业管理委托合同。
2.6导入质量管理体系
2.6.1 提供参考范本,协助物业管理机构导入iso9001质量管理体系;
2.6.2 指导申请认证。
2.7创优指导
2.7.1 制定创优方案,指导本物业的创优达标工作;
2.7.2 使本物业的管理水平在顾问期内达到约定的目标。
3.顾问期限:分为顾问期和跟踪期
3.1顾问期包括前期介入期和实操管理期两个阶段,期限根据本物业需要由双方商定;
3.2跟踪期半年(顾问期结束后半年内)
如因委托方需要,经双方协商,合同期可适当延长,因此而增加的顾问费由双方商定。
4.顾问服务费用的构成
4.1品牌及知识产权费;
4.2文本范本资料费;
4.3培训人员费用;
4.4顾问小组成员、顾问期派驻人员的差旅费、工资及劳保福利费;
4.5对本物业各阶段进行顾问指导的费用;
第3篇 房地产项目负责制管理规范
一、现场销售主管的产生
每上一个新项目之前,每一位销售员可就本项目的定位、策划、销售方式、销售员的管理提出自已的意见和建议,公司就提出的意见和建议择优选取项目主管。项目主管非终身制,并且实行考核制度,充分体现竟争、平等。
二、现场销售主管待遇
每一位项目确定了现场销售主管后,其基本工资可由原来的销售员工资调升到部门业务主管,享受现场主管津贴,另可享受销售提成。
三、现场销售主管职责
1、严格遵守公司的规章制度,检查销售员每天的工作情况,
组织现场销售工作,发现纠正销售过程中存在的不足,激发销售员销
售激情,保证销售员以饱满的热情投入工作,对现场销售工作的组织、
人员的管理负有责任。
2、实行目标管理制,每一位现场销售主管上岗前需向销售经理提交一份项目销售方案及管理草案,销售经理以此并根据项目实际情况制定出本项目的销售目标,并经公司批准,作为本次对现场销售主管的考核标准(如因公司原因调整销售计划,按调整后的销售计划执行考核)。
3、现场销售主管可根据销售经理的安排参加项目前期的准备工作,包括项目定位、项目命名、项目市调、销售政策、销售口径、销售价格等和销售过程中与广告、策划中心衔接工作。
4、现场销售主管要根据公司的管理制度对销售员进行严格的管理,拥有对违反公司规章制度的销售员提出处罚建议的权力。
5、妥善处理好现场的日常事务,不能处理的及时上报。
6、将每天的销售情况(客户访谈记录、电话接听记录,回访客户记录)总结后上报销售经理。并完成每天的销售日记。
7、安排销售员轮流值班和轮休,每周一报表报销售经理,如有变动,应提前一天通知销售经理。
8、掌握销售进度,提出销售策略。
9、现场销售主管绝不允许将本公司的业务转给其他公司,若确实因特殊原因需和其他公司合作,可向销售经理上报,由销售经理上报公司并由公司负责签订相关合同。
10、维持售房处的正常销售秩序,维护售房处的整洁,接受销售经理的监督与管理。
四、项目主管奖惩
1、若在考核期内未能达到销售经理和本人既定的目标,销售经理有权撤销该现场主管并另外选取主管。
2、项目封盘以后,若完成公司制订的总销售任务,则以该项目总销售额的万分之二奖励现场主管。
3、项目销售提前完成,将会作为下一个项目现场主管或销售经理的优先候选人。
4、项目结束后,现场主管的一切权力即告终止,其工资待遇即降为销售员同级(优秀项目主管除外)。
5、在项目进行过程中,如现场主管违反公司规章制度,视其情节轻重,可给予警告、降级、停职、开除等处分,如给公司造成名誉及经济损失,应承担相应的法律及经济责任。
6、一个月本现场销售部销售人员违纪事件超过三次(以处罚单为准),给予该现场主管销售部内部通报批评,并处以100元罚款,一个月内本销售组销售人员违纪事件超过六件,全公司通报批评。自动解除现场主管职务,并处以300元处罚。
7、销售部如未完成当月销售任务,销售部当月销售提成中项目系数降一档以示处罚。
第4篇 建筑工程项目中安全管理规范
1认识建筑工程项目管理中的安全管理工作
所谓安全管理,就是通过一系列的措施、办法和手段,维持企业的安全状态,最大限度地控制、减少甚至杜绝事故的发生,保障人民的生命安全和国家财产不受损失,促进企业生产经营工作顺利进行,从而实现安全生产的目标。有人认为经济效益是中心、是第一位的。安全是处于从属或次要地位。严格地说,安全是第一位的,无安全事故就是效益。九届人大二十八次会议通过的《巾华人民共和国安全生产法》中就安全生产提出“安全第一、预防为主”的方针,党的十六届五中全会上又提出了了要“综合治理”,可见安全管理在安全生产中的重要地位。但是长期以来由于认识上的偏差、运行上的错位,必然导致安全生产被动,经济效益也难保。其实质量、安全、经济效益是相互统一、不可分割的。安全和质量同样重要,甚至可以说没有安全很难保证质量,更谈不上经济效益,一个只注重质量和经济效益的施工过程也不符合科学发展观“以人为本”的要求。施工现场的安全管理工作就是必须要让人的不安全行为、物的不安全状态以及环境的不安全因素都在可控的范畴内,不断克服管理上的缺陷,提高安全管理水平。有了到位的安全管理,才能保证安全生产,从而促进施工产品质量的提高,最终实现经济效益的提高。
2建筑工程项目中安全生产现状与存在的问题
“安全第~、预防为主”说明了预防在安全生产工作中的重要性。而事故仍在发生,其具体有以下几种情况一是思想方面存在侥幸心理,认为事故离自己还远。二是技术方面的问题。一方面是施工方案不完善,现场施工方案都是借用以往的施工方案,经简单修改变换工程概况等内容后即定稿,没有与本工程的实际环境、管理水平、人员素质等条件相结合。加上审批程序不到位,使施工方案对施工没有现实指导意义。另一方面,施工一线工人的素质较差,许多施工现场师傅太少、徒弟偏多,有的还没出徒就已经开始带徒工,这种不良循环致使建筑业施工一线工人素质普遍不高。三是安全资金落实不到位。相关规定明确指出安全专项资金占工程造价的2%但在生产实践中这一数字很难落到实处。
3建筑工程项目管理中安全管理工作需要努力的方向
结合上述内容,安全管理工作应从以下几方面努力提高
3.1认真做好全过程安全管理。安全管理应全方位、全天候、全过程管理。即横向到边、纵向到底。单位必须实施安全管理。这是法律责任赋予的要求;职工必须接受安全管理,这是每一个职工自身利益的需要;领导干部必须模范执行安全管理,这是素质的表现。要通过制度的制定激发调动项目部全体管理人员投入到项目安全生产中。从最初进场时的三级安全教育,到施工过程中具体环节的安全交底,直致完工时的安全撤场,让安全管理充满项目管理全过程。要充分利现代媒体、宣传车、标语、安全讲座、安全知识竞赛等形式,广泛宣传安全生产管理知识,并在报纸、电视开辟安全生产专栏,宣传安全生产的法律法规。通过强化安全生产法律、法规和安全技术标准、规范的教育培训,提高人员素质。要让安全工作深入人心、不走过场、不流于形式。
3-2做好安全资金的专用款、落实到位的有效措施。在建筑行业走向市场经济的今天,一些企业把提高经济效益、扩大生产规模、拓展企业领域为主导,在建筑中只抓施工进度,忽视安全生产,把资金都用在购置施工材料上,而在配置安全设施及劳动用品上非常吝啬。只把“安全第一,预防为主”的方针挂在口头上,而不去认真落实。对于相关法规中提到的2%的安全专项资金,可以借用由监理工程师审批或第三者介入监督使用等方法,使安全资金落到实处。用在安全设施和安全防护等安全管理活动中。
3.3 做好安全生产中的技术工作,编制真正能指导施工的施工计42find施工技术方案。工程技术人员在安全管理中的作用是不可淡化的。项目工程技术人员应根据本工程现场的环境条件、设备配备情况、人员配备情况、工程款的支付情况等,紧密结合本工程的特点、难点、关键点制定出经济、安全、合理的施工技术方案,编制出能够确实指导施工的施工组织设计(作业指导书)和合理的进度计划。不断优化施工方案,改进施工方法,从而提高施工的安全性。对于比较特殊的施工部位,要严格执行相关规范的要求,该计算的一定要计算,该组织论证的一定要聘请符合要求的专家进行可行性论证、安全性论证,提出意见和建议,决不能只凭借过去的经验甚至自我感觉简单套用。要让技术文件真正地能够在细部工序上指导施工实践中的安全生产工作,做到从技术角度预防施工中安全事故的发生,在施工实践巾切实体现技术先行的特点和作用。
3.4把“安全文化”作为“企业文化”的重要组成部分。要积极总结和丰富企业文件中的安全内容,让安全管理内容融入企业文化。通过安全文化建设,充分体现对人的高度重视、高度尊重、高度负责,其目的就是使安全意识增强。安全生产管理的根本是对人的管理,从事安全生产管理的人员应该掌握基本心理学,提高安全生产管理的技巧和水平。安全心理学是探讨人在安全生产过程中的行为和心理活动的科学,安全生产管理者必须自觉地把安全生产心理学的知识运用到日常工作中,通过随时掌握员工的愿望动机和心理诉求,把安全管理从事中、事后的被动控制变成事先的分析、预测、控制。
3.5从源头上做到高起步。万事开头难。许多安全工作不是项目部不去做,而是开始没有做或没做好、没做到位。因此,在建筑施工中,安全管理工作必须从基础抓起、从细节抓起。如果我们从项目部组建时就真正落实安全设施必须与主体程同时设计、同时施工、同时投人生产和使用的“三同时”思想,就会从源头上防止安全生产事故的发生,在施工过程中不断消除可能存在的各种施工安全隐患。做到高起点、高标准、高要求,对每道工序工作在安全方面也这样严格实施的话,安全事故必定会大大减少。
3.6牢固树立安全就是效益的思想。在管理实践中处理好施工安全和经济效益关系是件重要的事。一些单位施工时持有不在乎的态度,小洞不补以致酿成大事故发生。因此,我们要通过开展多种形式的安全宣传教育活动提高职工和临用民工的思想认识,增强政治责任感和社会责任感,增强工程项目经理负责抓安全生产管理的紧迫意识,使广大施工人员深刻认识到安全问题不单纯是一个经济问题,还有着重大的政治影响和社会影响,施工安全问题解决不好无论对社会还是对单位都会造成不良后果和负效应。没有安全保障,提高经济效益就只能是一句空话。因此,只有解决思想认识问题,广大施工人员才能真正树立“安全第一,安全就是效益”的思想观念,从而有效地预防事故的发生。
第5篇 工程项目经理部组织协调管理规范
工程项目经理部组织协调管理
项目经理部按照集团颁布的《项目管理手册》、《质量保证手册》、《项目技术管理手册》、《项目质量管理手册》、《项目安全管理手册》、《项目成本管理手册》、《ci工作手册》等执行。
根据管理体系图,项目经理部建立岗位责任制,明确分工职责,落实施工责任,各岗位各行其职。
工程施工过程是通过业主、设计、监理、总包、分包、供应商等多家单位合作完成的,如何协调组织各方的工作和管理,是能否实现工期、质量、安全、成本、文明施工的关键。因此,为了保证这些目标的实现,特制定以下制度,确保将各方的工作组织协调好。
1制定图纸会审、图纸交底制度:
在正式施工之前,由项目经理部主任工程师组织技术部、工程部和机电部的人员仔细核对图纸,并进行内部会审,形成会审纪要。然后参加由业主组织的图纸会审、图纸交底会,解决各方发现的图纸问题,确保工程顺利开始。
由总包方及时组织分包商进行二次图纸交底。
2建立周例会制度:
在每周的固定时间召开由监理主持,业主、设计、总包、业主指定分包参与的周例会,会上商讨一周的工程施工和配合情况,解决问题。由于设计参加,可以将一周内的问题在召开周例会时,统一办理洽商。
若遇到急需解决的事情,可以立即找业主、设计、监理商讨解决。
3制定专题讨论会议制度:
遇到较大问题时,业主、设计、监理、总包、有关分包方应聚到一起,商讨解决。此专题讨论会不定时召开。
4制定考察制度:
根据iso9002体系管理要求,项目的分包、分供方要组织三家以上参与竞争。因此,制定考察制度,集团或项目经理部组织对主要分包、分供方进行考察,经过综合评比,最终选定合格、满意的分包、分供方。同时报请业主、监理审批认可。
第6篇 零星项目工程管理控制细则规范
零星项目工程管理控制细则
1、目的:规范施工管理,提高工作时效,配合主体工程完成零星应急项目,使总体达到设计要求。
2、范围:主体工程外10万元以下(包括10万元)的零星土建、安装(塑钢窗检查,外、内墙修补,屋面修补,卫生间渗水,室内水电维修,入住整改等)、环境改造及物业公司无法承担的维修,水、电、电话、煤气四大公司配合(清高土、打碎砼、转移建筑材料、搭临时施工栅、地下管线移位等),绿化翻挖、临时围墙、临电临水、公司搬场清理、设计上的盲地、宣传架子、广告安装、文明标化工地管理等。
3、职责:
3.1设计部负责零星工程设计。
3.2配套部负责施工管理。
4、程序:
4.1根据总体规划意图,由设计部出图或由公司总经理、副总经理授权示意的内容(经预算部初审)。
4.2配套部选择合适的施工单位,本着平等互利原则挑选施工队伍(与万科有合作关系、资质全、信誉好。
4.3零星工程先发放零星工程委托书,确定施工单位。
4.4施工方必须严格按甲方要求施工,施工和验收标准按国家现行施工验收规范执行。
4.5隐蔽工程必须经甲方代表查验通过签字后隐蔽,否则甲方代表有权要求复查,复查费用由乙方支付。
4.6乙方必须对已完工程负责保护,否则造成损坏、污染由乙方赔偿。
4.7保护期内发生重复质量问题,其费用由乙方承担。
4.8安全、文明施工,做好场地的清洁卫生工作、落手清,否则甲方有权强制管理。
4.9按图施工中,图纸无法反映工程量须经甲方代表现场签证方可认可。
4.10竣工验收,除验收工程实物外,竣工图纸资料应与工程实现同步验收。
4.11竣工结算经甲方代表现场签证,有关图纸经预算部审核通过后可予结算。
4.12做好质量、进度、投资三控制。
4.13其它按现行承包合同条例执行。
4.14项目结算资料由预算归档。
5、相关文件:
5.1建筑施工手册。
5.2上海市给排水通用图。
5.3水泥混凝土路面施工规则。
5.4建筑设计资料集。
5.5体育场地建设。
6相关表单
6.1零星工程委托书
修改记录
页码 修改日期 修改人 修改状态 修改单号 生效日期
编制:审核: 批准:
日期:日期: 日期:
第7篇 委托运行项目管理处设备检修规范化管理规定
委托运行项目管理处规章制度
发布通知2023年第13号
《委托运行项目管理处设备检修规范化管理规定》，已经于2023年9月15日通过，现予发布，自发布之日起施行。
签发人：
二○一二年九月十五日
规章制度控制表
制度名称
委托运行项目管理处设备检修规范化管理规定
制度编号YGC-SC-013分管领导
审核
是否修订
版本
2012签发日期
2012.9.15下次评估日期
起草人
部门审核
签发人
此次修订的主要内容
首次制定发布。
解释
安全生产部
部门
实施及完善执行人
安全生产管理部主管
委托运行项目管理处
设备检修规范化管理规定
目的
1.1为贯彻执行上级公司设备检修规范化管理规定，保证电力设备的可利用率、安全性和经济性，延长设备的使用寿命，有效地控制生产成本，结合运管处所管各风电场设备的实际情况，制定本管理规定。
1.2贯彻“预防为主、计划检修”及“质量第一、应修必修、修必修好”的方针，学习和运用当代先进的检修管理方法和有效的在线、离线的检测手段，坚持质量标准，严格控制工期和成本，求得可靠性、经济性、可调性的优化组合。
1.3安全生产管理部是检修管理工作的职能部门，负责贯彻落实运管处的检修工作目标及要求，制定相关的检修政策，对年度检修计划的审批和控制；各单位负责所管设备、建(构)筑物、设施等检修工作的具体实施。
2适用范围
本规则适用于委托运行项目管理处（简称：运管处）及所管各分公司、合资风电场及委托运行的风电场等单位（简称：各单位）。
年度例行维护周期
3.1正常情况下，除非设备制造商的特殊要求，风力发电机组的年度例行维护周期是固定的，一般如下：新投运机组：500h（一个月试运行期后）例行维护；已投运机组：5000h（一年)例行维护。
3.2例行维护的组织形式，集中平行式作业和散流水式作业两种形式。
3.3可以根据设备的运行状态，结合技术改造，对计划检修进行调剂。对主设备技术状况不好的机组，为确保机组的安全，经过技术鉴定并报运管处安全生产管理部批准后，其检修间隔可低于上述规定。机组在计划检修过程中，如发现重大缺陷需要变更检修天数，在计划检修工期过半之前向运管处安全生产管理部提出申请，经批准后进行实施。
3.4尽可能利用限电时段进行机组消缺和维修工作。
检修计划管理
4.1计划检修标准项目和非标准项目的确定
4.1.1计划检修标准项目
4.1.1.1检修标准项目的主要内容是：
（1）厂家要求的项目；
（2）进行较全面的检查、清扫、测量和修理；
（3）进行定期监测、试验、校验和鉴定；
（4）更换已到期的需要定期更换的零部件；
（5）技术监督规定进行的一般性检查工作；
（6）更改项目、安措反措、节能措施等；
（7）设备消缺；
（8）消除运行中发生的缺陷；
（9）重点清扫、检查和处理易损、易磨部件，必要时进行实测和试验；
（10）机组辅助设备的检修。
4.1.1.2检修的标准项目及定额由安全生产管理部编制，报上级审核。
4.1.1.3状态检修是设备检修工作的发展方向，要在逐渐完善设备测点，不断使数据分析科学化的基础上，使用先进的测试仪器、仪表和分析方法进行检测分析，循序渐进地开展状态检修工作。
4.1.1.4各级检修的标准项目可根据设备的状况、状态监测的分析结果进行增减，原则上在一个检修周期内所有的标准项目都必须进行检修。
4.1.2计划检修非标准项目
非标项目系指标准项目以外的项目，一般指技术复杂、工作量大、工期长、耗用器材多、费用高或对系统、设备结构有重大改变的特殊项目，如大型更改项目、反事故措施项目等。检修的非标准项目由风电场根据具体情况确定，经报上级主管部门批准后进行处理。
4.2“三年滚动规划”的编制
4.2.1三年滚动规划主要是对检修后需要在检修中安排的重大特殊项目进行预安排。
4.2.2三年滚动规划的内容应包括：工程项目名称、上次检修的时间、重大特殊项目的立项依据和重要技术措施概要、预三年修时间、预定停机天数、需要的主要备件和材料。
4.3维护计划的编制
4.3.1根据各单位主、辅设备技术指标和健康状况，合理编制年度检修计划。风力发电机组年度例行维护计划的编制应以机组制造商提供的年度例行维护内容为主要依据，结合风力发电机组的实际运行状况，在每个维护周期到来之前进行整理编制。计划内容主要包括工作开始时间、工作进度计划、工作内容、主要技术措施和安全措施、人员安排以及针对设备运行状况应注意的特殊检查项目等。
4.3.2在计划编制时还应结合风电场所处地理环境和风力发电机组维护工作地特点，在保证风力发电机组安全运行的前提下，根据实际需要可以适当调整维护工作的时间，以尽量避开风速较高或气象条件恶劣的时段。这样能减少由维护工作导致计划停机的电量损失，降低维护成本。
4.3.3“年度检修计划”的编制内容应包括检修项目的名称(按机组、公用系统、生产建筑物、非生产设施分列)、非标项目名称及主要的技术措施、检修的进度安排、标准项目总的工时和费用、各非标项目的工时和费用。
4.4“年度检修计划”的编报和批复
4.4.1每年7月15日之前，安全生产管理部应经过充分论证和研究提出下年度“检修工期计划”（包括检修项目、距上次检修的时间、检修工期、检修时间安排、重大非标项目及其立项依据）。
4.4.2安全生产管理部在8月15日之前，根据检修计划、设备状况和重大非标项目，经综合平衡后报上级部门审批。
4.5检修计划的调整和落实
4.5.1检修计划一经批准要严格执行，做好检修计划的落实工作（如落实备件、材料，对重大特殊项目做好设计工作并制定施工技术措施，搞好内外联系和协作）。
4.5.2检修计划经过批准后，检修人员如果要求调换检修机组或需要增减重大非标项目，必须向安全生产管理部申报，批准后方可实施。
4.6检修物资管理
4.6.1年度检修计划中特殊检修项目所需的大宗材料、特殊材料、机电产品和备品配件，由使用部门编制计划，综合部组织供应。
4.6.2为保证检修任务的顺利完成，三年滚动规划中提出的重大特殊项目经批准并确定技术方案后，应及早联系备品配件和特殊材料的订货以及内外技术合作攻关等。
4.6.3各单位应有管理备品的人员或机构负责备品和图纸、资料的管理。
4.6.4对标准项目及部分非标项目，都应在分析历次检修用料的基础上制定材料消耗定额，以便检查检修节约成果。
检修费用管理
5.1计划检修费用由安全生产管理部负责归口管理，财务部门负责监督、考核。
5.2计划检修费用，要从严控制使用，不得超支。
5.3发、输电主、辅设备的日常维护、生产建筑物和非生产设施的维修及事故抢修所发生的材料、人工费用分别在材料费及其他费用（修缮费）中列支。事故处理费用由安全生产管理部核定列入相关科目。
5.4各检修标准项目的费用额度。
5.5检修费用每年作适当的调整。
5.6计划检修费用由运管处下达。计划检修标准项目的费用及非标项目、生产建筑物、非生产性设施的大修费用由安全生产管理部审核批准。
5.7维修费按运管处下达的指标，从严掌握使用，并按实际发生的数额直接计入生产成本。
5.8严格按下达的检修项目和费用额度编制检修工程实施计划，提倡修旧利废，坚决反对大拆大换。
5.9含技术改造性质的重大特殊项目，其费用应列技改费用；在完成年度检修计划的前提下，主、辅设备、生产建筑物的检修费用经允许可互相调剂使用，但非生产设施的检修维护费不得与生产设备和生产建筑物的检修资金互相调剂使用。
检修的实施管理
6.1检修工作实行全面合同管理，设备和大宗材料、工程施工和外委加工项目实行招投标管理。
6.2加强合同的管理，对合同的项目、费用、时效、安全和技术文件进行全面的审定，在项目开工之前必须签定相关的合同，否则不允许开工。
6.3在进行设备检修时，按运维合同主要依靠运维公司的检修力量，在不能满足要求时，考虑借工或对其余的检修项目实施外包。
6.4检修工作对外承包的管理：
6.4.1检修工作对外承包，资质审查及招标的方式进行，只有具备公司检修资格的检修施工单位才能参与各单位机组设备检修外包工程的投标。安全生产管理部每年将按照有关检修施工单位的资质认证、工作业绩、技术素质及信誉进行资格审定，对检修队伍进行动态管理。
6.4.2应按运管处“检修工程外包管理办法”和“检修工程外包安全管理办法”进行检修项目对外招标、签定施工合同，并进行检修外包项目的质量和安全管理。
6.4.3为了便于检修现场的安全文明施工和质量的管理，减少检修的成本，招议标时要充分考虑检修工作的专业、设备和系统的完整，尽可能地减少现场外包队伍的数量。
6.5加强检修基础管理工作，检修基础管理工作主要有以下内容：
6.5.1编制机组检修工艺规程。
6.5.2根据有关的规程制度，结合运管处具体情况制定检修质量标准、工艺方法、验收制度、设备缺陷管理、设备异动管理和各项技术监督管理制度。
6.5.3编制机组检修文件包。检修文件包应包括检修项目工艺卡（工序、工艺方法、工艺质量标准、施工记录表单、验收签证）、检修项目技术措施、安全措施及组织措施）。
6.5.4建立设备检修台帐并及时记录好设备检修情况，加强技术档案管理工作，要收集和整理好设备、系统原始资料，实行分级管理，明确各级职责。
6.5.5加强对检修工具、机具、仪器的管理，按照有关管理规定对工器具进行定期的检查和检验。
6.5.6搞好材料和备品的管理工作，编制设备检修项目的备品和配件定额，合理安排备品配件的到货日期，既要满足检修的工期要求，又要减少库存资金的占用量，提高资金的周转率，并做好备品配件的国产化工作。
6.5.7建立和健全检修工时、材料消耗和费用统计制度，编制并不断完善设备定期检修的工时和费用定额，使定期检修工作逐步规范化。
6.5.8加强设备的定期试验工作，做好各种试验的记录。
6.5.9加强对建筑物和构筑物的管理，做好定期观测和检查及检修的计划和安排。
6.6检修开工前准备：
6.6.1大修开工前必须做好如下准备工作：
6.6.1.1针对机组设备的运行情况、存在的缺陷和最近一次检修的检查结果，结合上次检修总结进行现场查对。按照年度检修计划确定三年修项目，制订符合实际的对策和措施，并做好有关的设计、试验（检修前机组的性能试验）和技术鉴定工作。
6.6.1.2落实物资（包括备件、材料、安全用具、专用工具及施工机具等）的准备和检修施工场地布置；对在大修中使用的起重设备、运输设备、施工机具、专用工具、安全用具、试验设备按照规程进行检查和相关试验。
6.6.1.3制订施工安全措施、技术措施和组织措施。
6.6.1.4准备好检修文件包。
6.6.1.5确定需测绘并校核的备品配件加工图
6.6.1.6制定实施检修计划的网络图及施工进度表。
6.6.1.7组织检修班组学习、讨论检修计划、项目进度、措施及质量要求，并做好特殊工作部署安排，明确三年检修项目的施工和验收负责人。
6.6.2检修开工10天前，应根据合同法完成所有检修项目外包施工合同，签订协议。
6.6.3各施工企业必须按照合同规定的时间进入现场并配合进行检修前的各项准备工作。
6.7检修过程的质量管理
检修工作必须贯彻质量第一、修必修好的方针，为此应强化检修全过程质量管理，根据运管处的实际情况，加强对检修质量的监督和考核。
6.7.1检修过程中必须严格按照质量计划中制定的“W”、“H”点执行质量验收。
6.7.2质量检验实行检修人员自检和验收人员检验相结合、共同负责的办法。检修人员必须坚持质量标准，在检修过程中严格执行检修工艺规程和质量标准；验收人员必须深入检修现场，调查研究，随时掌握检修情况，不失时机地帮助检修人员解决质量问题，工作中应坚持原则，坚持质量标准，认真负责地做好质量验收工作；
6.7.3质量验收的职责分工如下：
6.7.3.1管理人员对检修项目质量验收方奖惩办法的制定与执行情况等负责。
6.7.3.2管理人员对设备检修的工艺过程、验收点质量标准、验收技术指标及执行情况负责。
6.7.3.3管理人员对检修工艺质量及测量的数据准确性负责。
6.8检修的进度管理
6.8.1制定检修进度计划时，应采用网络图的方法来统筹规划和管理检修进度和检修质量相互的联系，检修项目应用网络图来控制该项目的进度。
6.8.2安全生产管理部要随时掌握检修工作的进展情况，对主线的工作进行跟踪分析及时修正，控制检修的进度。
6.8.3检修期间风场每周向运管处书面汇报检修工作的进展情况；检修中发现重大设备问题，要立即向公司安全生产部汇报并制定解决方案，如果该问题影响到检修的工期时，要及时向运管处申请延期。
检修总结与设备评估
7.1在检修后，对所有检修设备的状态进行跟踪，并对设备发生的问题、原因进行分析，总结经验。
7.2检修除按规程的要求进行总结外，还应对下列问题做进一步跟踪分析：
7.2.1按照年度检修计划对项目进行分析和评估，对检修标准项目进行必要的调整。对非标项目进行论证，是否达到预期的安全经济、技术进步和环境保护等目标。
7.2.2对检修中消耗的备品配件及材料进行分析，并对备品配件、材料定额进行修订。
7.2.3对检修项目的工时费用进行分析、总结。有关标准项目的定额报安全生产管理部。
7.2.4对检修外委项目的招标进行说明，对参加检修的队伍的资质重新进行评价。
7.2.5对检修资金进行效能监察，核查是否超计划、是否超定额等。
7.2.6对设备日常维护和运行工作提出建议。
7.2.7设备检修之后，按照《检修规程》等办法进行设备评级，对设备遗留问题应进行重点分析。
8支持性文件及相关纪录
8.1本规定与国家的法律、法规，行业标准、规程，集团公司制度要求相抵触时，以国家的法律、法规，行业标准、规程，集团、上级公司及公司制度、要求为准。
8.2本规定由运管处安全生产管理部负责解释。
8.3本规定自发布之日起执行。
9支持性文件和图表
9.1支持性文件
9.1.1原电力部《电力工业技术监督工作规定》.9.1.2《防止电力生产重大事故的二十五项重点要求》
9.1.3《中国电力投资集团公司技术监督管理规定》
9.1.4《中国电力投资集团公司发电设备运行管理规则》
9.1.5《中国电力投资集团公司发电设备检修管理指导意见》
9.1.5《吉林电力股份有限公司设备检修规范化管理规定》
9.2相关图表
9.2.1制度执行情况反馈意见表(附件1)。
附件1制度执行情况反馈意见表
制度名称
委托运行项目管理处设备检修规范化管理规定
制度编号YGC-SC
第8篇 抓好项目班组管理规范提升队伍施工管理水平
项目班组是企业的基本战斗细胞，是企业一切管理工作的立足点和公司不断发展的活力源泉。作为一个企业，经营战略的有效实施根基于各个作业班组长。班组建设水平及班组长的综合素质能力不仅关系到公司的发展，还决定着公司未来的命运。因此，班组作为建设企业基本业务单元，必须一如既往地提升安全、质量、效率、成本及人员管理水平，不断地强化内部管理，打造高效的精益运营系统。
一、加强班组建设 促进队伍素质
通过抓企业班组、抓标准化建设、抓细节监督、抓运行规范，实施班组管理规范化工程。争取将所有矿山企业全部实现安全责任全员化、制度建设规范化、现场管理精细化、教育培训常规化，全面夯实并提高非煤矿山企业安全生产的风险管理水平。
以实现“安全生产零事故”一个目标，增强“安全意识和责任意识”两个意识，坚持“事故原因分析不清不放过，事故责任者和群众没有受到教育不放过，没有采取切实可行的防范措施不放过”三不放过 原则，完善“班组安全责任全员化、制度建设规范化、现场管理精细化、教育培训常规化”四项内容，提高“现场管理能力、安全操作能力、隐患发现能力、应急处置能力、班组执行能力”五个能力为重点，以创建两个“标杆”班组为载体，通过加强企业班组责任落实、制度建设、现场管理、教育培训等工作，广泛开展以“比安全、比质量、比贡献”和“无‘三违’、无轻伤、无事故”为内容的班组竞赛，深入开展岗位练兵、技术比武、提合理化建议、争创学习型班组、争当知识型员工、争做安全示范岗（班组）等系列活动，全面加强班组安全建设，培养安全意识、责任意识强的优秀班组长，培育职工良好的安全行为习惯，实现班组安全责任全员化、制度建设规范化、现场管理精细化、教育培训常规化，形成“事事有标准，处处有规范，人人讲安全”的企业安全管理保障机制，提升安全生产管理水平，最大限度避免各类事故发生，实现企业本质安全。
二、突出关键环节，全面深入推进
一是突出重点环节，抓好班组长的选拔培养和使用。着力培养教育班组长牢固树立安全意识，提高班组长的技能素质，培养班组长执行和落实安全生产法规和规章制度的自觉性、主动性。通过培训教育等多种形式，提高和激发班组长身体力行并抓好落实的自觉性、主动性，把班组长纳入企业重要人才培养计划，从政策上、机制上、管理上采取有力措施，营造优秀班组长脱颖而出的良好氛围。
二是注重能力建设，提高班组整体素质。树立安全生产、培训先行的理念，建立以能力建设为核心的培训制度，制定长远培训规划和年度培训计划，常抓不懈，注重质量，务求实效，区别不同人群和岗位，坚持理论培训与生产实践相结合、素质教育与人才培养相结合、现场讲解与实际操作相结合，在企业班组安全建设中完善班组安全责任全员化、制度建设规范化、现场管理精细化、教育培训常规化四项内容，全面加强现场管理能力、安全操作能力、隐患发现能力、应急处置能力、班组执行能力“五个能力”建设，提高班组全员的安全素质和岗位技能。
三是严格现场管理，落实规章制度和安全措施。加强班组本身组织性、纪律性，坚持现场安全管理做到严细实，注重把握现场管理的每一个过程和每一个细节，通过全面落实各项操作规程和制度措施，严格执行班前布置、班后总结和交接班等制度，推行作业现场精细化管理，实现班组各项安全管理工作内容指标化、要求标准化、步骤程序化、考核制度化、管理系统化。具体为：
1、严格落实班前会制度。把开好班前会作为现场管理的第一道程序，结合上一班作业现场存在的问题，针对每个环节、每个岗位，布置好当班安全生产及各岗位应协调处理的事项。明确工作中注意的问题，识别不安全因素，落实相应的防范措施，做到安全注意事项不讲明不下井、责任不明确不下井。
2、严格执行交接班制度。特殊岗位严格执行相关规定，除带班人员、要害岗位人员必须在现场交接班以外，严禁其他人员现场交接班；要填写好交接班日志，必须把相关安全生产原始记录一一交接清楚，防止问题不明、措施不当而危及安全生产。
3、充分发挥安全检查员的作用。明确职责，坚持把查找隐患、制止“三违”作为非煤矿山工作的重中之重，做到班组长不违章指挥、班组成员不违章作业、所有人员不违反劳动纪律。对“三违”现象要当作事故进行分析处理，做到治之于未现、防患于未然。加强现场监督检查，严格监督落实现场安全技术操作规程，严格监督按批准的技术措施进行施工或生产，严禁违规作业。
4、搞好安全标准化动态达标。积极开展安全标准化工作，推行作业现场文明生产；每班要对作业现场工程质量、岗位工作质量进行验收和评估，实现动态达标。
5、加强隐患排查治理。抓好隐患排查，实行班组隐患分级管理，落实治理责任。对生产作业场所、安全生产设备及各系统进行定时、定点、定路线、定项目巡回检查，及时排查治理现场事故隐患，隐患没有排除班组长不得组织生产；对限期治理的事故隐患，要严格落实现场防范措施；遇到重大险情要及时报告，并有序组织人员及时撤离现场，避免事态扩大。
四是加强文化建设，培养和弘扬重安全、讲奉献的团队精神。把班组安全建设寓于企业安全文化建设之中，通过发放安全手册、举行安全知识竞赛、演讲比赛、事故案例专题教育等形式，开展“我为企业找隐患”、“我当一天安全员”等体现班组特色的安全文化活动，加强企业安全文化建设，充分发扬职工群众的首创精神，激发职工的积极性、主动性和创造性，增强企业职工的主人翁意识，努力培养和造就一大批优秀班组团队，进一步提高安全生产工作前置预防能力，为公司的安全发展注入强大动力。
三、强化责任落实，确保活动实效
一是加强组织领导，迅速宣传发动。严明责任，各级主要负责人亲自安排部署，亲自跟踪落实，及时研究解决项目班组安全建设工作中的重大问题。分管领导具体负责，全力靠上，细化分解任务，抓好工作落实。其他班子成员按照“一岗双责”的要求，抓好分管范围内的企业班组安全建设，形成一级抓一级、层层抓落实的工作格局。将动员会议开到所有企业，传达到每一个班组。充分利用广播、电视、网络、报纸等各类媒体，多形式、多渠道的加大社会宣传力度，着力营造全区加强企业班组安全建设的浓厚氛围。拓宽宣传教育形式，加大项目内部宣传教育力度，积极宣传班组安全建设中涌现出的先进典型和经验做法，积极推动公司企业班组安全建设持续深入开展。
二是创新方式方法，加强监督检查。结合项且生产情况，积极探索适合本项目实际和行之有效的班组安全建设措施，总结好的经验，学习先进典型，完善建设方案，持之以恒抓好落实。
三是注重总结提高，建立长效机制。按照项目自评申报、分公司推荐、公司领导小组审查的方式，认真评选安全生产示范班组、优秀班组、优秀班组长和先进个人。把开展企业班组安全建设作为安全生产工作当前和今后的一项重要任务，深入研究新情况、新问题，努力探索创新加强班组安全建设的新方法，健全完善与班组安全建设相配套的制度规程、技术标准与管理规范，不断充实班组安全建设内涵，建立班组安全建设长效机制，促进企业安全生产形势持续稳定。
第9篇 房产项目客户预留楼盘管理规范
房产项目客户预留楼盘规范
1.客户填写预约单、交付预约金后,可保留三天,需特别延长的须经营销经理批准。
2.置业顾问预留房号,应明确登记客户姓名、选定楼号、预留日期,经营销经理批准后立即将情况通知助理,并在销控表中注明。
3.预留房号到期,置业顾问应主动报告是否续留,如续留再做登记、如不续留则自动予以注销,同时可对其他置业顾问开放。
4.如发生2个以上置业顾问同时想预留同一套房的情况,则遵循时间优先原则,谁先登记谁作预留,其他置业顾问做等待记录。但如先预留的置业顾问到期,则记录的其他置业顾问优先续留。置业顾问之间可做协商,但优先照顾等待的置业顾问,除非原置业顾问的客户先交款。
第10篇 某某工程项目总包管理规范
1、总承包单位须在开工前7日内提供对项目的整体工作规划,且根据目标工期要求制定总进度计划。总进度计划应包括总包和各分包的开工时间节点、进度安排、验收移交等,并充分考虑各分包的合理工作时间。总承包单位必须承担总包的现场管理职责,有权利和义务对各分包(含业主指定分包、独立分包、材料采购单位)的进度、质量、安全、文明施工、验收移交等工作进行管理、协调、控制、服务。整个工程中,总承包单位应制定详细的、具可操作性的管理制度,并对分包的进度、质量、安全、资料等负有总包责任。
2、总承包单位必须对现场所有施工单位的成品保护负有管理责任,对现场所有的施工安全、成品保护及财产安全等负有管理责任。若有伤亡、偷盗、损坏,违反当地城市管理规定、环保要求、河道管理规定等,均由总包单位负管理责任。
3、总承包单位必须对施工现场进行合理规划,为各分包提供必要的临舍、施工材料堆放场地,为各分包单位提供必要的临电、临水(要求每单元至少每3层一个供水点,每5层一个供电点)。水电的布置必须满足各施工单位的施工、生活的用水用电需要。总包尤其是要保证高层楼层的用水用电,并在所有分包均不需要后才能拆除。
4、总承包单位必须配合必要的设备进场和安装工程的需要。总承包单位必须按照甲方的指令,按照机电、设备等专业安装厂家要求的时间节点,提前施工完成和移交的建筑物内的配电房、电梯机房、水泵房、管道井等土建条件。总包必须在规定时间内完成上述土建条件的交付,总承包单位不得以影响自身进度安排等原因,拖延交付。
5、总承包单位必须配合市政、园林景观等专业分包的施工。总承包单位必须按照甲方的指令和专业分包的要求,在规定时间内将建筑物周边堆放的材料、设备等搬离到不影响专业分包的施工之处或撤离现场。塔吊、人货电梯等设备基础破碎后必须清除,必须将建筑物周边的所有建筑垃圾清运出现场,并且进行场地平整,上述所有发生的费用已包含在合同总价中。
6、总承包单位必须按要求进行四口五临边的围护。尤其是在阳台栏杆、电梯门、进户门未安装前,总承包单位必须进行防护和封闭,以确保施工安全和防止偷盗现象发生,否则一切责任由总承包单位承担,费用已包含在合同总价中。
7、总包单位必须不得将中标工程另行转包,如被甲方、监理发现有转包情况发生,一切责任将由总包单位承担。
第11篇 小区项目入伙管理工作规范
住宅小区项目入伙管理工作
第一节前期准备
一、入伙前准备工作
1、小区竣工后,政府有关部门验收全部合格,消防系统须经消防局验收合格。
2、小区管理处有固定的管理用房,并达到使用功能。
3、小区内应保证水、电'二通',即拧开室内水龙头有水,打开电闸有电,电话、电视到户。
4、小区二次供水水质经防疫部门检疫合格。
5、住宅区内排水管道能正常使用,排水畅通无阻。
6、小区应保证有通畅的消防环形通道,区内道路没有建筑垃圾和泥土侵占路面。
7、小区应采用通透式围栏与外界隔离,实现封闭式管理。
8、小区内场地平整,无堆土,对于需分阶段竣工交付使用的在建工程,应采取围护等措施隔离。
9、小区内园林绿化应初步完成。
10、开发公司与业主签订的合同中对业主所承诺的项目全部兑现。
11、入伙前十五天向物业公司办理楼宇接管验收。在进行楼宇交接时,开发公司出具《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》中的质量保修部门必须是承建商。
12、设备接管验收前需移交资料。
13、入伙前十五天,开发公司发《入伙通知书》,在《入伙通知书》中附带物业公司的入伙流程及客户必须准备的资料明细。
14、与当地派出所确定小区及各栋各户门牌号。
15、与当地供电、供水、有线电视、电讯、燃气、等单位联系,尽可能做到在入伙当天就完成抄表到户及费用托收工作。
17、完成所有入伙资料的准备工作。
第二节入伙准备
二、入伙准备工作
1、物业管理处在入伙前1个月制定入伙工作计划,该计划中应明确:
(1)入伙时间。
(2)负责入伙工作的人员及其职责。
(3)入伙手续。
(4)入伙过程中使用的文件和表格。
2、入伙工作计划应由管理处主任批准,管理处应提前1个月向业主发出《入伙通知书》,并详细说明:
(1)需业主准备的证明材料。
(2)需业主填写的表格。
(3)办理入伙手续的程序。
3、办理入伙手续的工作现场将张贴入伙公告和明确的指示标识,并指定专人负责业主办理入伙手续时的各类咨询和引导,以便于业主办理各项手续。
4、审核入伙必备资料,查验业主身份,签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》,发放《住户手册》、《装修指引》等有关资料。
5、发放入户门钥匙,引导和协助业主收楼,收集、整理收楼单并及时送达有关单位。
6、由管理员负责,回答业主提出的有关房屋装修的问题,发放装修资料并做好解释工作。
二、物业公司、管理处与开发公司、施工单位在入伙接待处联合办公,实行一条龙服务,先由开发公司为业主结清购楼手续,再由管理处办理入伙手续,同时向业主宣传解释《业主公约》、及有关管理规定等,做到热情接待,处理好新业主的投诉,做到件件事事有着落,有回音,尽最大努力使业主满意。
第12篇 办公住宅楼项目物业管理措施规范
办公和住宅楼项目物业管理六项措施
措施一:派遣精锐骨干,组建管理团队
1、精锐骨干。实践证明,委派项目经理和管理骨干的综合素质是项目管理成功的关键本物业管理公司高度重视广州**研究所办公和住宅楼项目,拟在物业交接期间委派多名管理、技术骨干深入现场,全力配合,掌握基本情况。在正式接管后,公司全面负责项目策划,根据管理处主任目标责任制具体组织实施。另有质量控制、工程技术、财务管理等专业人员级成富有效率的管理团队。
2、核心竞争力。本物业管理公司承接小区项目的核心竞争力就体现在管理团队上。敬业、服务、创新的企业精神;业主满意为最高服务原则的经营理念;创建中国物业管理行业名牌企业的发展目标。正是这套企业文化体系,形成了管理团队共同的价值观、信念追求和行为准则,这批进取型的业务骨干善于运用最新科技,经验丰富、热爱物业管理工作,是做好项目物业管理工作的根本保证。
措施二:树立中高档次、人性化的整体形象
本物业管理公司从小区角度分析,确定了小区中高档次、人性化的整体形象定位。如何树立和维护这种整体形象,从物业管理工作方面,我们不仅要在观念上高度重视,组织环节上明确安排,还要着重做好以下四方面的工作:
1、对小区主体建筑的管理。从楼内到楼外,从天台到地下,确保楼宇完好率达到98%;杜绝乱张帖、乱搭建、乱拉线、乱摆杂物等不规范行为;车辆疏导和停放有序;小区泛光照明和公共照明系统无故障。
2、设备管理形象规范。建立设备标识系统,完善机电设备档案,所有设备无油污、无锈迹、无带故障运行,各项设备有责任人。
3、突出环境工程管理。首先,在原有绿化广场基础上,增加小区立体绿化和楼内盆栽植物布置,使小区本体绿化与广场绿化融合为一体,形成花园式居住环境;其次,整合区域环境形象,统一规划区域内环境管理方案,包括中英文环境导示和多媒体信息系统。编制专用环境手册,加强区域环保意识的宣传、灌输,启发区域成员对爱护环境的自律意识;再次,实施区域噪音、水质、空气监测和管制,楼宇清洁无盲区、死角,实施垃圾分类处理并加强排污系统环保措施。
4、管理人员形象。所有管理服务人员严格执物业管理公司员工行为规范,全面贯彻iso9002质保体系,并根据实际情况采用隐性化服务概念,即在优质服务前提下,最大限度地减少对小区业主(住户)的影响。需要提供物业管理服务时,有关人员迅速到位,无需求时,管理服务人员尽量不出现在公共区域。
措施三:提高楼宇设备运行管理保障能力
1、在前期交接期间,本物业管理公司将委派最优秀的机电工程技术人员,参与交接验收,除熟悉各类设备情况外,重点帮助业主把好验收关。
2、本物业管理公司进驻一个月内,完成机电设备档案,安排富有操作性的楼宇设备管理方
案,确保水电供应、消防等正常运行。
措施四:引入iso9000及iso14000环境质量保证体系
iso9000质保体系是保证物业管理质量不可缺少的大纲。该体系引入小区项目后,结合项目特点,确立适合的质量目标。我们高度重视各业主(租户)的意见和建议,通过意见征询,改善服务质量。在管理处员工培训过程中,要增强质保体系实操能力,使广大员工熟悉体系内容,增强质量意识和规范意识,使质保体系正常运作,并力争在接管半年内,全面导入iso9000质保体系。本物业管理公司还将广州**研究所办公和住宅楼物业管理中积极引进iso14000环境控制体系。
措施五:有效的成本控制
物业管理是微利行业,主要靠内部管理、靠有效的成本控制来保证管理酬金的获取。相信:专业的物业公司重要特征之一就是物业管理预算及执行能力,成本控制是评价物业管理项目成功与否的重要指标。
如何充分利用这有限的管理费用提供更全面的物业管理服务是重要且实际的问题,我们物业管理公司的做法是:
1、采用模拟成本倒算原则,制定切实可行的物业管理年度预算案。
2、执行预算过程中实行成本否决制,即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时,采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段,使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。
3、划小核算单位,费用控制上采用'内部购粮本',保证资金正常运作并保持物业管理发展后劲。
4、通过节能降耗措施,降低物业能源费用,减少行政支出。
本物业管理公司掌握了中高档小区财务收支各项细节,特别是对费用支出各项常规比例以及如何控制各项管理成本富有经验。接管小区后,我们将发挥成本控制优势,体现专业管理的效果。
措施六:注重业主导向,倡导服务创新
1、服务创新概念。由于物业管理行业的快速发展,业主导向正在逐步取代市场导向的观念,影响行业发展的因素不仅在于当前市场,更在于业主对物业管理服务潜在和未来的需求。小区对物业管理服务的要求将趋向于求新、求变以及更高的科技、信息和文化含量。现代物业已不仅仅满足于管理服务人员随叫随到、爱岗敬业,而且还要求服务上品位、重科学、讲环保、有文化内涵和新颖感。因此,物业管理服务需要一种超乎规范和程序之上的变革和创造。物业管理服务工作有其特殊性,程序、制度不可能约束管理中每个细节,管理人员需要借助行为科学、心理学、统筹学等知识,创造性地完成服务工作。
2、服务创新措施。本物业管理公司在策划小区物业管理方案中,特别倡导服务创新。对整体形象的定位和工作重点分析本物业管理公司[经营型]物业管理模式的应用、隐性化服务、综合配套服务、管理处体制的变革、业主服务中心的设立以及贯穿环保教育、提倡健康概念、引导节能降耗、提供信息服务、融合区域文化等,都是服务创新的具体体现,创造性服务是一项永无止境的工作。
第13篇 物业项目东西门岗管理操作规范
物业项目东、西门岗管理操作规范
一.东、西门岗值岗人员上岗前应自上而下整理着装并经领班检查后方可上岗,仪表仪容达到规定要求。
二.交接岗:
1.保安队员须在领班的带领下列队逐一换岗。
2.换岗时须列队站立,互相敬礼。
3.交接人员交清当班的主要情况及完成事项,交接保安用品。
4.交接后无异议,互相敬礼,交接班完成。
三.工作内容及要求:
1.保证保安装备的完好。
2.检查东、西门设施状况(包括:不锈钢拉门、大门挡竿等)发现情况立即报告领班或上级主管。
3.保安在岗值勤中必须保持精神饱满,双眼不左顾右盼,时刻保持高度的警惕性。
4.对进出的主要领导须主动问好,敬礼。
5.大件物品出门须作好出门单的验收工作,所需证明盖章有效。
6.维持好大门内外的秩序,合理安排车辆停放,避免意外的发生,及时疏散东门的人员,保持东大门的交通井然有续。
7.对进入的人员应进行有效的分辨,陌生人进入必须查验有效证件,登记后方可进入;非工作时间(周一至周五19:00-次日7:00、节假日)进入的人员必须查验有效证件,登记后方可进入,对不登记者应礼貌的做好解释工作。
8.保持与其他各岗位的联系。
第14篇 项目施工现场安全管理规范
1、项目经理是项目施工安全生产第一责任人,对公司经理负责,应根据施工现场的具体情况落实安全生产责任制,加强责任管理,保障安全。
(1)建立完善以项目经理为主的宣传科领导班子,有组织有领导的开展定期安全检查和日常安全检查活动。
(2)项目施工的一切管理人员,特种作业人员,应是生产业务素质高、能力强的人承担,并要持证上岗,并配合公司安全管理部门对特种作业人员进行复审培训工作。
(3)工程技术人员在下过施工技术交底的同时,下过安全技术交底书,安全技术交底应根据施工现场和工艺的具体情况进行分部分项分工种,交底要并有一定的针对性,交底书经双方签字生效。
2、对新进场的工人、外施队工人及来施工现场的实习生进行安全教育,并填写安全教育卡报公司安全科备案,未进行安全教育的,不得安排工作。
3、加强对外来施工队和民工队的管理,双方要签订安全责任书,除进行必要的安全生产知识教育外,还要督促外施工队、民工负责人到公司保卫科办理治安管理方面的有关手续(保卫部门登记、办暂住证等)。
4、自行对外承包的工程项目,要书面通知公司安全科备案,并接受安全管理部门的监察。
5、根据季节性施工的特点,应采取行之有效的措施,防止在夏季或冬季施工中,发生中暑或中毒等事故。
6、项目施工现场应设置消防设施,易燃易爆物品要有专人管理和专门外汉存放仓库,必须动火的地方,要做到火在人在,人走火灭。
7、在加强项目施工的安全防护工作上,要有一定资金投入,确保安全防护到位,“三宝”、“四口”、及临边防护的设置经常检查、维护、安全标志牌的设置应醒目并有针对性,损坏的应及时更换。
8、发生重大伤亡事故,应立即组织人员抢救伤员,负责保护好事故现场,同时上报企业领导,写出发生事故的经过及原因的报告,参加事故的调查、分析,不得隐瞒不报。
第15篇 项目物业档案建立管理计划规范
项目物业档案建立与管理计划
1.资料收集
资料的收集坚持内容丰富的原则,根据实体资料和信息资料的内容,在实际工作中从需要和服务的角度出发,扩大信息的收集来源,从时间上来讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料,从空间上讲是指物业构成的全部,大到房屋本体公共设施,小到花草苗木都应有详细的资料。
2.资料分类整理
(1)分辨真伪。
(2)分类排序。
(3)组编档号。
(4)装订精美。
3.档案资料管理
(1)采用原始档案和电脑档案双轨管理制。
(2)采用多种形式的文档储存方法,便于原始档案的管理(如:采用录像、刻盘、胶卷、照片、图景等方法)。
(3)建议尽可能的采用电脑储存,便于查找调用,以便更好地保护原始档案的资料免受翻动的磨损和损坏。
(4)建立健全的档案外借管理规定,档案管理必须专人负责,应做到保管、保密,工作细致;如有破损,应及时修补。
(5)档案管理室必须达到防火、防潮、防变质的“三防”标准。
第16篇 物业项目管理范围规范
物业项目管理范围
**国际中心项目规划红线以内,4栋楼产权人业权部位以外区域;业权部位与公共区域关联不可分割管理的区域和为整体建筑提供服务及能供运营的公共设备设施部位发生的相关公共事务管理。包括:设备设施管理、能源管理、交通秩序管理、清洁卫生管理、绿化管理、垃圾清运管理、发生的与2号楼相关的各项成本费用包括法定设施年检费等,均由共享人按照区划分摊标准即:面积分摊原则或使用量受益原则的比例承担。
地上部分:
1、管理范围:指业主业权搂座幕墙、散水以外、**国际中心项目规划红线以内的路面、空地、行车道、绿地、围栏、人行及车辆出入口、人防出入口、消防通道、三包责任区等区域。
2、管理设备设施:高压配电系统、楼外广场照明泛光系统、路灯、市政供水排污系统、化粪池、市政管线和管井(自来水井、雨水井、污水井、电力井、通信电缆井)、通风井、燃气调压站、停车场(交通指示设施、标识等)消防室外水泵接合器、地下消火栓、监控系统等。
3、服务内容:包括保洁、绿化、公共秩序维护、交通疏导、公共设施的维护保养。
地下部分:
1、管理范围:夹层、地下一、二层的销售区域的公用部分及地下三层人防空间。
2、管理设施设备:公共行车道、坡道;消防水泵机房、中水机房、电缆分界小室、中央变电站、卫星、有线电视信号机房、通讯机房、电缆线槽、消防水池及水管线、消防喷淋系统、消火栓系统管网、保安监控系统、人防疏散楼梯、物业用房等处。
3、服务内容:保洁、交通疏导、共用设备设施的维护保养。
