某物业管理服务纠正预防措施实施程序【16篇】

发布时间：2023-12-02 21:30:07 查看人数：34

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某物业管理服务纠正预防措施实施程序

第1篇某物业管理服务纠正预防措施实施程序

物业管理服务纠正和预防措施实施程序

为了及时纠正在物业管理服务过程中产生的不合格,并对不合格服务产生的原因进行分析,采取有效的纠正与预防措施,消除潜在原因,防止不合格服务的再发生,保证公司服务品质的不断提高,特制定此工作程序。

一、管理职责

1、由产生不合格服务的部门主管级以上人员负责组织调查产生不合格的原因,制定有效的纠正措施,相关职能部门制定预防措施,并分析该预防措施的科学合理程度,管理处品质负责人负责监督纠正和预防措施实施,并验证其效果。

2、品质负责人或相关主管负责落实责任人,实施纠正和预防措施。

3、管理处经理对部门实施纠正预防措施的过程进行监督,对总经理负责。

二、管理过程

1、如果是由质量文件或服务规范引起的不合格,由品质负责人组织有关人员论证,提出修改意见,呈交经理审核及总经理审批后修改、下发,保存与此有关的文件和记录,由管理处经理负责监督.

2、如果是由员工自身素质引起的不合格,由人事或培训负责人会同发生不合格服务的部门负责人进行人事调整、处罚或加强员工的培训等, 由管理处经理负责监督.

3、如果是由服务设备或设施引起的不合格,采取的纠正措施包括增加或更换设备设施,重新选择分承包方或内部调配及进行合理技术改造等, 由管理处经理负责监督。

4、对出现严重的或具有代表性的不合格,由管理处经理按总经理的意见,组织有关部门开展专题讨论,对质量问题进行综合分析,制定措施并组织实施,由管理处部经理负责监督。

5、品质负责人把各部门所采取的预防措施、实施过程和结果记录,进行整理、收集、并提交给公司组织的管理评审。

6、对于管理评审中确定的纠正预防措施,由品质负责人负责监督执行.

三、相关工作记录表格

《不合格报告》

第2篇区行政中心各项物业管理指标承诺措施

某区行政中心各项物业管理指标的承诺及措施

提要:

本服务承诺提供了我公司对**市某某区行政中心进行物业管理服务的基本要求与标准,本服务承诺指标依据中华人民共和国建设部<<全国物业管理优秀示范小区(大厦)>>标准及一级《住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见)》标准制订。

一、服务承诺:

1、承接物业管理之前与委托方签定的物业管理合同。

2、管理区域有常设机构--物业管理事务所为用户提供24小时服务。

3、事务所设立专门服务电话,接受用户对物业管理服务需求、报修、求助、问询、质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,有回访制度和记录。

4、物业管理事务所标识清晰,办公环境安静、整洁、有序。

5、服务项目、收费标准向用户公布。

6、服务人员休息室有序、整洁。

7、区内有护卫值守。

8、服务人员统一配置专门服装。

9、护卫人员配置对讲机等安防工具。

10、每个楼层配备有垃圾收集、果皮箱。

11、应用计算机、智能化设备等现代化管理手段,提高管理效率。

12、管理资料

已入住的物业产权人、使用人资料完善、齐全;

所有楼宇、房号、联系方式清晰,完整率、准确率达100%,随时提供查阅;实行动态管理,发生变更后一周内予以完善。

13、房屋及共用设施、设备档案资料齐全,分类成册。

14、物业竣工验收资料分类保存、完整齐全,借阅有借阅人签字记录并按期归还。

15、各种物业管理资料、记录分类保存,失效的资料有作废标识或销毁记录。更改有更改人及审批人签名。

16、房屋本体及装修管理

房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材料无脱落、无污迹,房屋完好率达100%;无乱贴、乱画、乱涂和乱悬挂现象;

区域标识明显,完好率达100%;楼宇主入口设有引路平面示意图,主要路口设有路标;

楼梯及走道通畅,无阻碍物及杂物堆放;

楼梯及走道窗户完好,开启及关闭自如;

墙面基本完好,无乱贴、乱画、乱涂现象;

室外广告牌、泛光灯等按规定位置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;

房屋移交设施齐全,手续清晰完善;

房屋装修签定合同,申请率达100%;装修管理责任书签订率100%;

房屋装饰装修符合规定,无违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途及拆改管线和损害他人利益现象,房屋装修违章作业制止率达100%,禁止率达95%;

装修废料和垃圾在指定有明显标识的区域堆放,停留时间不超过48小时;

按规定时间装修,不影响他人工作、休息;

冷凝水集中收集,外支架无锈蚀现象;

封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面;无更改原建筑设计有要求;

空房设施齐全完好、干净,无杂物堆放,在工作时间内能保证用户随时能够开启房门;

屋面无滴漏现象,维修及时率、合格率达100%;

房屋本体每周巡检一次, 报修、发现问题两日内处理。

17、设备管理

建立设备24小时管理制度、操作规程,运行、维护保养及维修记录完整;

建立健全设备管理台帐、计量器具及维保工具台帐和技术性文件资料明细表,完整率和准确率达100%;

建立备品备件台帐,备品备件摆放整齐,定期检查,不变质、变形,保证随时提供设备维修;

各种设备标识清晰、完善,使用或停止状态正确;

设备及机房环境干净整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,符合设备要求;

润滑部位油质、油量、油压、油温保持在规定指标内;

设备管理人员具有专业技术资格,持证上岗,并严格执行操作规程;

设备良好,运行正常,一年内无重大管理责任事故;

18、消防系统

消防设施配备齐全、完好率100%,可随时启用,无火灾安全隐患;

消防器材标识清晰,按规定悬挂,不超过保质期;

消防箱标识完好清晰,消防栓阀座不固死,水龙带无破损和漏水现象;

消防管及管道连接部位不锈蚀、不漏水;

消防泵运行正常,压力表正常;

水池(箱)进口、出口和浮标功能正常,清洗水池(箱)要预警并标识,清洗,尽快达到规定水量;

组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,建立义务消防队,明确各区消防责任人,签定责任书;

消防集中控制系统完好、随时可以启用,中心24小时值守操作,运行、维护保养及维修记录完整,日、周、月检记录完整;

19、给排水系统

具有'二次供水设施许可证'和'二次供水卫生合格证';水质符合卫生标准。每半年一次卫生防疫检查。

低位水池清洁卫生,且加盖、加锁。

水表房、管道井房上锁。

供水设备操作人员持有健康证。

二次供水、蓄水设备设施及周围环境无杂物、无二次污染隐患。水泵油标、轴承温度、出水压力等保持正常,每日巡检两次,发现问题当日处理。

阀门、管道等二次供水设施无跑、冒、滴、漏现象,无脱漆、锈蚀现象。每周进行一次检查记录完整。报修、发现问题及日处理。

各类阀门开闭灵活。

水泵运行正常,遇故障在15分钟赶到现场,无大面积跑水、泛水现象;非正常停水不超过48小时,设备完好率达95%以上。

冬季前供水管道及配件做好防冻措施。

水表完好,计量准确。

制定停水及事故处理方案;限水、正常停水提前24小时通知用户,自来水公司未通知除外。

排水、排污系统通畅无阻塞外溢现象,无积水、浸泡现象,无残损现象。

20、供电系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

配电房上锁,标识清晰完好,具有防鼠措施。

配电盘、柜器件齐全,接地、运行完好;配线绝缘完好可靠;报修、发现问题10分钟内处理。

正常限电、停电提前24小时通告用户;应急恢复用电在15分钟内完成。

供电线路规范,无私搭乱接现象。

高压配电装置有明显隔离网隔离。

严格执行供电系统管理措施,每日巡检两次以上记录完整;电表完好,计量准确。

21、弱电系统

制定弱电系统工作制度。每月巡检一次,记录完整,发现问题即时处理。

智能化系统设施设备运行完好,有记录并按规定期限保存。

中央空调系统

维修管理人员持有专业上岗证书。

各类安全和操作标识准确、完善、清晰。

机房上锁,标识清晰完好。

机房具有防鼠措施。

正常送、停提前24小时通告用户,维修有警示。

供电线路规范,无私搭乱接现象。

机组、阀门、管道等设施无跑、冒、滴、漏现象。

严格执行系统管理措施,记录完整,准确。

每日运行及传动部位温度检查两次,保证提前运行正常.满足不定时供应延长.

22、电梯管理

(1)日检

卫生厅门地勘槽除尘、轿厢门地勘槽除尘、打扫轿厢内卫生

上下无人运行两次、轿厢在运行中无碰撞、轿厢在运行中无明显摇动

警铃、照明、呼梯按钮、显示、各门锁、安全触板等能正常使用。

(2)周检

每周检查卫生情况,并做保养。

检查门开关灵活、内呼指令(指示灯、到站停靠)正常

轿厢照明风扇良好正常使用、安全回路、控制屏信号灯指示正常、零部件无漏电现象、配电盘空开正常及螺旋保险完好。

(3)季检

导轨润滑、井道传感器、安全钳开关、轿顶检修盒、门系统、控制屏、测速装置正常、曳引轮轴承润滑良好。

曳引绳楼层标识无脱落、限速器轴承加油、抱闸正常、底坑安全回路开关、底坑缓冲器换油、厅门触点调整。

限速器钢丝绳无拉长、断股、井道照明良好、除锈刷漆。

年检(略)

当出现卡梯、电源缺相等障时应立即断电停止,15分钟内修复、施救。

相应记录完整。

23、公共设施

建立健全公共设施管理台帐及其技术性文件资料明细表,完整率和正确率达100%。

建立公共设施管理制度、操作规程,维护保养及维修记录完整。

共用设施无随意改变用途现象。

共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。

路灯、走道灯等无残缺、无锈蚀、粘贴破损现象,路灯及走道灯完好率达100%以上。报修、发现问题10分钟内处理。

各种井盖加盖密封,完好率达100%,维修移动须标识并作好防范措施。

公共道路路面通畅、平整,排水通畅,完好率100%;井盖无缺损、丢失现象,路面井盖不影响车辆和行人通行。

化粪池、积沙井、明暗沟盖板完好率100%,无阻塞现象,每半年进行一次清掏。每周进行一次检查,发现问题及时处理,清掏不超过24小时。

各类水景、喷泉、雕塑、座椅、长廊、扶手、护拦楼梯、宣传栏等完好无损,满足其使用功能,无涂画、无脱漆、损坏等现象。

草坪灯、装饰灯完好无损,满足其使用功能。

公共照明按时开关,背景音乐按时播放。

停车场完好率98%,维修须标识并作好防范应急措施。

公建设施每日巡检记录完整,报修、发现问题当日内处理,每年作季度、年度计划保养。

24、安全防范

管理区域制定安全防范制度,保证24小时值班及巡逻安全防范。

设三个固定岗专人值守,采用限时跨立姿势于指定地点站立服务。

对来访人员提供指引服务,态度须和蔼。善于发现隐患和可疑人员,处理突发事件。大件物品进行出入登记签可制。

巡视人员按规定时间和线路电子巡更,巡视率达100%,频率不低于2小时/次。

监控系统24小时三班值守,对控制区域进行监控并定时录像(待设备到位)。

安全员须统一着装,配证上岗;经岗前培训及每月定期培训,熟悉区内环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责,赋有献身精神。保持良好的岗位形象,态度和蔼、仪态端庄,自然大方、热情。用语规范,说话和气、口齿清楚。

上岗时严禁吸烟、喝酒、看书看报,不做与工作无关之事。不迟、旷准时接班。

每周三下午15:00参加公司资源管理部组织的训练。

配证上岗须着制式服装,冬装,夏装不得混穿。扣好领钩、衣扣,不得披衣, 敞怀,卷裤腿。制式衬衣,内衣下摆不得外露,前后不得打褶。不得在制服外罩便服,不准围围巾。

非管理原因火灾、刑事和交通事故年发生率不超过0。

作好每班《值班记录》、《交接班记录》,时时微笑服务。

25、卫生洁净

实行全环境洁净保障,保洁率达99%,办公垃圾日清两次,袋装垃圾,中转垃圾日产日清。

洁净设施齐全,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站,设施表面干净,无破损。

公共部分无卫生死角,无明显污迹,无灰尘,天棚无蜘蛛网,楼梯扶栏、天台、公共玻璃窗等保持洁净。

洁净工具摆放有序,作业完毕清洗干净每周两次消毒灭菌。

洁净人员经岗前培训,统一着装,配证上岗;明确责任区域,实行责任制酒店化标准化保洁。

排烟、排污、噪声等符合国家标准,外墙无污染。

房屋共用部位无乱贴、乱画和擅自占用、堆放杂物现象。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次以上擦洗率须达100%。

公共楼道、卫生间器具门窗设施每天2次拖洗率须达100%以上。

全日制保洁,共用场地,卫生间。纸屑、烟头等废弃物 15分钟内清理完毕。

公共客户接待区域大厅专设一员保洁,保洁设施及用具干净整洁,烟灰缸内烟头不超过3个。

卫生用品洗手液、卷纸等随时保障1/3以上用量。正常使用率达100%以上。

道路、场地、室内停车场等保洁进行全范围冲洗2次/周。

室外保洁设1人,道路、场地、岗亭、设施等,清扫、擦拭、拖洗

100%。

每日管理人员进行两次保洁检查,记录完整。发现不合格当日内纠正。

卫生区域进行消毒灭杀2次/周。

每月对空房保洁,保洁率、合格率100%。

每年全区域进行灭鼠灭害4次/年。

26、园艺管理

绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象,无纸屑、烟头、石块等杂物。无枯枝、无蛛网等。绿地每日随时保洁,保洁率达97%以上。

树木成活率达100%,无拓枝、枝型垂直均匀每年修剪整形一次。每100平方米草坪死亡面积小于2平方米;苗木死亡后一周内补植。

灌木修剪成形,不超出原形状5公分;无折损现象造型整洁美观,修剪20次/年以上。

乔木无枯枝败叶,树干修枝整形2次/年,无折损现象,无斑秃。

苗木病虫害枝条不高于2%、无枯枝死杈,发现后在一周内治理完毕。全年施药6.8kg、每平米施药量大于0.004。逐月计划实施

根据气候情况及土壤干湿度,适时浇水,保证植物正常生长。浇水不冲苗、苗叶不染土;冬季早晚、夏季中午不喷洒叶面水,无遗漏、无旱死、无干枯。浇水大于2次/周,土壤吃水15-20cm。

定期松土、除杂草,每平方米草坪面积杂草数少于50株,草地纯度在95%以上。无板结、无裸土现象,维养1次/周。

定期施肥4-6次/年,施肥总量294kg。保证植物高度、冠幅、胸径不断增长。肥不露土、不烧苗。

草坪草长不超过5公分,修剪大于1次/月。

花卉在花期内开放。

养护员统一着装,配证上岗。

27、交通及停车场

交通标识清晰准确,无残缺现象。

停车场干净整洁,交通及车位标志线清晰可见。

车辆停放有序,无跨线停车及无证停放现象。

专业停车场管理制度完善,管理责任明确;车辆出入登记完善,登记率达100%。对前来泊车的车辆要作到先敬礼,发卡放入、收卡发行杜绝车辆丢失;指引车辆停放,动作标准,微笑服务。

摩托车及自行车在指定区域(非机动车车场)按指定位置停放,管理有序。

车辆管理员经岗前培训,配证上岗,交通指挥动作统一规范。

危及人身安全处设有明显标识和具体的防范措施。

停车场设专人管理。

28、维修服务

零星维修不超过24小时,及时率达98%以上、合格率达100%。

房屋建筑及水电中、大修按约定期限完工,合格率达99%。

其他项目合格率99%,用户满意率达98%以上。

用户回访率达100%。

设立24小时服务电话,记录受理率达100%,回复时间不超过1小时。

所提供服务及物品价格将低于市场价.

29、精神文明建设和社区文化

设有服务联谊栏。联谊栏每季度至少更换一次。

每年至少组织开展两次健康向上的文化活动。

第3篇交通指挥中心物业管理特色服务优惠服务措施

但凡称得上“特色”的,皆不只在于其形式的如何新奇。物业管理服务的“特色”,其实更是一种企业精神和企业文化的沉淀。

s市vk物业管理有限公司致力于物业管理行业近十年来,经过长期的行业经验积累和不断创新,已形成被同行所公认的vk特色。

vk物业管理的特色是朴实的,渗透在每个具体的工作细节之中。每一管理环节、每个管理人员都能充分地体现出vk物业的服务特色。

vk物业管理的特色也是具有创新精神的,始终能够根据每个物业的特点制定出适宜的管理模式并不断地完善。

我们始终清醒地认识到,vk特色是源于“全心全意全为您”这样的热忱和执着,它将融惯在我们共同缔造交通指挥中心“酒店式管理”的每一步历程中。

细致入微的体贴,这里,让您一一体会繁忙工作之中,不失雅尚悠游

物业管理特色服务

1、个性化服务

*vk物业99年推行“个性化服务”,引发行业关注。

*它是一种新的服务模式,在满足顾客共同需求的基础上,同时关注顾客个体的个性需求,并予以满足。

*个性化服务基于物业公司对顾客个性需求的发现能力、预测能力。

*个性化服务同时要求物业公司具有极强的服务开发与实施能力。

*新型的服务体系和服务能力,服务始终更专业、更细致、更贴切。

*公司将针对交通指挥中心各科室特点,量身订作个性化服务方案。

2、酒店式管理

*公司于94年在行业中首创高层商住楼“酒店式管理”模式。

*六年来的不断创新,公司此项管理服务模式业已成熟。

*无论任一细处的硬件管理抑或软性服务,我们将令干警们倍感温馨惬意,尽享“星级酒店式”的尊荣与便利。

3、callcentre顾客服务中心系统

*callcentre是目前国际流行的客户服务管理系统。

*公司在行业内首家采用该系统,致力不断提高服务品质。

*该中心直接由公司管理,直接沟通顾客,全天24小时随时接受顾客投诉,并负责即时服务回访,监督管理处的服务行为。

*您随时可通过拨打9******3(vk专用号码)与公司联系。

4、管理报告制度

*每季度向交通指挥中心提交《季度管理报告》。

*该报告真实反映整体管理状况和财务状况。

*交通指挥中心能够定期全面地掌握物业管理的整体情况。

5、物业管理恳谈会

*定期与贵中心有关部门举行恳谈会,汇报管理情况,听取意见。

6、公司职能部门、公司专业化委员会、协管运作制。

*在分管总经理助理指挥下,以管理处为主体,公司职能部门,公司各专业化委员会对管理处工作进行督导、协作、配合和支持,形成一个完善的管理体系。

7、便衣安全督察

*为保持大厦内部轻松和谐的气氛和优雅的环境,同时增强楼内安全管理的隐蔽性,白天楼内安全机动岗和巡逻岗均着西装或便衣上岗,配备隐蔽式开线对讲机。

8、管理作业分时性

*根据大厦作息时间,将大厦的机电设备、公用设施维修及保洁和绿化消杀等各项工作,安排在适宜的时间。

*将管理活动对正常工作的影响降至最低程度。

9、办公环境质量监控

*环境与健康息息相关,管理处将提供环境质量监控服务

*首先推出空气质量监测服务。公司将配置一套空气质量检测设备,定期对大厦主要的公共场所、办公室、会议室、食堂等主要部位。

*定期对中央空调的通风管道以及其它管道等进行监测,测定空气的温度、湿度、洁净度、co、co2等有害气体浓度,管道内细菌、霉菌等有害微生物、积垢等状况。

*根据检测情况,研究并实施环境质量改善,使干警们拥有一个优良的办公环境。

10、医务服务

*开设“医务室”

*为干警提供常见疾病之医疗服务

*紧急救护服务

11、信报收发、报章杂志订阅服务

*负责报刊订阅办理、信报分类收发,信函发寄等工作,免除指挥中心日常琐事。

12、ci标识系统

*公司具有专业设计和制作能力,97年全面推行ci识别系统。

*公司将按照ci系统规则,建立完整的交通指挥中心标识系统,包括引导标识、功能标识、交通车辆停泊、楼层指示。公益标识等各类标志牌、标识系统。

*采用统一设计风格,使用标准字体、色彩及款式、规范化装设和使用,避免视觉污染,提高大厦的整体档次。

13、公共信息发布及预警

*利用多种方式,及时发布有关的各类社会公共信息

*提前48小时发布台风、暴雨的预警

*负责发布或张贴各类通知、通告

14、商务服务

*代订酒店、机票等商务

*代办打字、传真等事务

15、会务服务

*对外往来活动礼仪接待

*大型会务之全套后勤服务

*大型庆典会场设计

*日常会议会务准备

16、节日装饰

*节日灯饰

*节日绿化、鲜花装饰

*节日景观、小品制设

*其它节日装饰

17、食堂服务

*可根据交管局需要,负责食堂膳食服务

*提供精致早点、丰盛中、晚餐,精美小炒、暑季降暑糖水、降暑凉茶、夜宵服务等。

*杜绝利润,如有盈余则用作改善干警伙食之资。

18、制服、衣物洗烫

*利用物业洗衣房设施,为干警洗烫制服。

*负责公共物品如台布、窗帘等的清洗工作。

19、室内绿化设计、装点

*根据楼内各区域的建筑特点及室内特点,进行绿化美化装点

20、后勤供应保障

*在交通指挥中心授权范围,提供后勤供应保障服务

*各类办公用品、设施的购置,办公家私用具的维修等

21、体育休闲、各类活动组织

*组织开展各类体育比赛、业余娱乐活动,

丰富干警业余生活

*邀请干警及其家属参加vk集团及vk小区之各类活动

22、工间茶点

*安排专人于每天为干警提供下午茶服务,提供多款饮品及糕点

23、社区文化建设

*除在正常开建的社区文化和社区精神文明建设之外,为保障交通指挥中心职工健康,保持良好的工作环境,公司将加强环保社区文化建设。

24、工间健身操

*建议交通指挥中心组织职工开展工间健身操,由管理处经过健身操培训的人员,教授健身操运动,增强体质。

25、三人篮球赛

*管理处将组织交通指挥中心职工开展三人篮球赛、带动交通指挥中心职工群众性体育活动的开展。

26、拔河比赛

*管理处将在秋冬季节举行拔河比赛,丰富职工业余生活。

27、棋牌类娱乐

*组织喜爱棋牌类娱乐的职工组成象棋、围棋、桥牌等各类爱好者协会,为各协会开展娱乐性的活动和比赛提供后勤组织报务。

28、登山俱乐部

*结合s市及附近座落有众多风景秀丽的名山的地理环境特点,管理处将组织交通指挥中心喜爱登山的职工登山俱乐部,有组织地开展登山活动,增强职工体质。

29、职工书画、摄影等展览活动

*组织开展形式多样的展览活动,如职工书画展、摄影展等展览活动,丰富干警的文化生活。

30、体质测试

*每年组织干警参加由s市体育发展中心体质测定研究中心进行的“中国成年人体质测定”。

*研究中心将测试结果经电脑分析后,给出适宜的运动方式建议。

优惠服务措施

1、万客会

*万客会是svk地产公司的一个会员组织,全称“vk地产客户俱乐部”。

*效能指挥中心的干警将享受万客会资深会员之全部优惠待遇。

2、赠阅《vk周刊》

*《vk周刊》位列s十佳企业刊物之首,有着较大的影响力。

*公司将向交通指挥中心赠阅每期《vk周刊》。

3、名誉业主

*公司授予交通指挥中心干警为“vk名誉业主”

*“名誉业主”可在vk任一小区免费办理泳池准用卡

*“名誉业主”可获准使用vk各小区内会所设施

*公司赠送交通指挥中心vk俊园尊贵会所会员卡十张(常年卡)

4、美发服务

*开设美发室,为干警保持良好警容提供周到服务

5、汽车美容护理

*享受vk汽车美容中心最优特惠服务

*为交管局车辆建立维修保养档案

6、干警健康档案

*为干警建立个人健康档案,关爱干警健康。

*定期组织年度体检和体质测定。

7、职工家政服务

*有家政服务需求的干警,由vk物业家政服务专员为其料理家政。

*提供如钟点工、家居清洁、代请家教,家电、电脑维修,代办房屋维修等数十项便利服务,为职工干警分忧解难。

*服务收费以服务成本为收费标准。

8、少儿夏令营活动

*vk传统少儿活动――“vk暑期少儿夏令营”享誉鹏城,曾成功组织了“vk童军旅英团”,“20**vk少儿奥运游学团”,体验异国生活与情趣。

*干警适龄子女可参加一年一度的“vk少儿夏令营”

9、自助安全雨具架

*管理处将于办公大堂设置美观的自助安全雨具架及公共伞具,方便职工干警使用,并保持大厦内部环境的整洁美观。

10、工间茶点

*安排专人于每天为干警提供下午茶服务,提供多款饮品及糕点

重点说明

第4篇君临广场物业交通管理措施

君临国际广场交通管理措施

(一)车辆管理

1、严格执行车辆出入证卡制度,完善物业内各类交通标志,引导车辆在指定位置停放;

2、机动岗每小时对停车点巡查一次,并用规范的动作指引车辆的驶放;

3、科学的配置及维护停车、指示标识;

4、提醒车主关好车门窗,并将车内贵重物品带走;

5、留意进入地下车库车辆的情况,拒绝载有危险品的车辆进入;

6、发现无关或可疑人员在车场闲逛,应劝其离开,若有突发情况,按紧急事件处理流程图处理;

7、车管员每小时至少详细检查车况一次,发现漏油、未上锁、未关好车门、窗等现象及时处理并通知车主,并在《车况检查表》上做好记录,同时报告班长。

8、临时车辆进入社区按指定线路行驶,服从安全员管理,即停即走,不得长时间停留。

(二)车辆行驶和停放管理

1、监督进入辖区的车辆不超过10km/h慢行、禁鸣喇叭,并指挥车辆按规定方向靠右行驶,停放在指定的停车位置,以便于车辆停放整齐。

2、提醒司机关锁好车门、窗,并将车内的贵重物品随身带走。

3、巡检车辆情况,发现门、窗未关好,有漏油、漏水等现象应及时通知车主。

4、留意进入辖区内的一切车辆情况,漏油车辆及载有易燃、易爆等危险物品的车辆禁止进入辖区,对两轮摩托车营运或两轮摩托车超载(含驾驶员超过两人以上的)的车辆严禁进入辖区。

5、严密注视车辆情况和驾驶员的行为,若遇醉酒驾车者应立即劝阻,避免交通意外事故的发生。

6、对辖区出租的士进行管理:

(1)指挥出租的士到指定的下客点停靠。

(2)在纠正司机乱停乱放时,应面向司机敬礼,再有礼貌的要求司机将车辆停放道指定的停车位置。

7、指导行人走人行道,自行车靠右侧道路行驶。

8、对辖区内路面的一切车辆实行统一停放管理:

(1)单车、摩托车必须统一在自行车库内停放;

(2)小车、中巴等车辆必须统一在规定的黄线内停放;

(3)其它任何未画线路段和消防门前,斑马线、人行道上一律禁止停放车辆。

(三)大型活动交通管理

1、制定具体活动交通管理计划(方案)

(1)安全部主管制定来客、来宾的车辆出入路线;

(2)指定辖区需封闭时间与解封时间;

(3)组织落实车辆行驶及停放的管理。

2、中心经理对交通管理方案(计划)的可行性进行审批:

(1)对计划停放车辆位置及停放车辆是否满足车辆停放需求进行复核;

(2)所封闭的道路及封闭的时间是否与辖区的正常交通有抵触;

(3)对车辆行驶、停放的管理工作进行监督。

(4)中心经理向有关业主、公司驾驶员、辖区住户进行有关道路交通管理的法规、道德等方面的宣传教育。

(四)交通设施的管理

1、安全班长在每班接班前对辖区各道路标志,禁鸣喇叭标志,禁止驶入标志等交通标志牌、减速线、停车线、让行线、人行道线等进行检查,发现有损坏的应予以记录并及时报部门主管处理。

2、安全部主管对班组长报告的交通标识的损坏进行核实,并按《报修管理规程》处理。

3、安全部班组长负责检查交通设施的状态,当发现有损坏、歪斜移位的风化变色时,应及时报告安全部主管以便及时修复或更换。

4、安全部主管应对整个辖区内的交通设施的效能和合理性做出评价,报中心经理以便为改进和完善道路交通设施系统提供依据。

(五)保护各种交通设施不被破坏

1、交通设施的管理,除安全班长进行系统管理外,还应将此项内容纳入当值安全的责任范围;

2、对有意或过失造成交通设施损毁的责任者,按公司《行政奖罚标准规程》进行处罚或令其赔偿。

3、安全组班长将辖区交通设施的管理状况填写在《交通设施检查保养记录表》上。并归档保存两年。

(六)停车场管理

1、泊位管理

泊车对象及收费情况

(1)赁车位:主要针对业主,收取泊车位月租金及车位管理费;

(2)临时车位:主要针对将车停放在地面的车辆,按政府相关规定要求,收取临时停车费;

(3)免费车位:免于收费,主要是特种车辆及临时停车不超过15分钟。

除特种车辆外,其余车辆均不准在社区广场内停留,必须即停即走。

2、停车场管理流程

(1)租赁车位

申请租赁--签订《车位管理协议》--制作停车卡--银行自动转账--凭卡收费--凭发票--资料输入--1、收费系统--发卡--机器验票--2、管理软件--收费工作程序--开闸放行

(2)临时车位

(3)免费车位

3、车辆进场停放

(1) 停车场只对辖区内的住户、公司职员及前来辖区内的客人开放,其余外来车辆不允许在停车场内停放。

(2)当有车辆进场时,当值车管员应迅速指引车辆慢行,安全地停放在相应的车位上,提醒车主锁好车锁、随身带走车上的贵重物品。

(3)检查车辆是否有损坏或其他不正常情况,如有不正常情况应立即当面向车主提出,并在《车辆停放登记表》上作详细记录。

(4)填写收费收据交车主(或刷卡),并在《车辆车位使用费登记表》上准确登记。

(5)填写《小区车位使用牌》并贴于车辆明显处。

4、车辆离场

(1) 当有车辆离场时,当值车管员应及时检查车主证及相关资料。

(2)检查车主证件与车辆是否相符;

(3)检查车位使用费是否已交足,没有交足车位使用费,应要求车主补交车位使用费后在离场;

(4)若检查中发现异常情况,应立即拦截车辆,并及时通知班长或主管前来协助处理。

(5)车辆离场后,及时在《车辆停放登记表》上登记。

5、巡视

(1) 车辆当值车管员每小时至少详细检查车辆的车况一次,发现漏油,未上锁等现象及时通知车主,并在值班记录本上做好记录,同时报告班组长处理。

(2)发现无关人员和可疑人员到车场时要及时劝其离开,若有紧急情况按《突发事件处理报准作业规程》处理。

(3)协助清洁工维护

好车场卫生。

附:车辆状况检查表

第5篇小区物业管理增收节支措施

华庭小区物业管理增收节支措施

(1)增收节支内容

如我公司在j华庭招投标中胜出,在正式接管物业后,将审视物业内的公用水、电的消耗情况,重点检查各设备的运行状况,总结研究节能措施,其中包括:

制订切实可行的增收节支、反对浪费规章制度,开展经常性的节约活动。

建立有效的节约激励机制,通过明确的奖惩措施,从小处着眼,集水成流。

加强设备设施管理和养护,保持良好状态,减少维修支出降低经营成本。

严格控制办公用品消耗管理,坚持反复利用,节约行政开支。

加强物料采购、使用、保管、审批等程序管理,少库存、多周转,做到物尽其用。

经常检查和关闭楼道灯

按时关闭照明灯具

平时关闭机房内和部分车库照明

杜绝跑、冒、滴、漏现象发生。

严格把好采购关,货比三家,杜绝采购伪劣产次品,杜绝浪费。

根据物业的实际情况及小区的特殊性,制订合理的管理服务人员,以求人员最精干,人员配备最有效。

强化服务中心资金、物资的管理职能,制订严格的管理制度,监督各部门的财务消耗过程。

在每一财务审计年度开始时,公司将根据自身的管理经验,制订当年的小区服务中心物业管理财务预算,对于超出预算的部分进行分析讨论,在不降低小区管理质量的前提下,以求将物业管理开支严格控制在预算范围内。

(2)物业细节建议

我公司以往接管小区和物业管理服务中,常常发现许多细节上的不足,特在此标书对j华庭的细节处提出如下建议,希望对j华庭的建设有所帮助。

a.活动室或会所设计时,是否考虑设置一间多功能厅,以利于举办小型业主联谊会或文化沙龙,暑假能举办少儿学习班(面积在100

第6篇物业管理手册－不合格控制及纠正预防措施

物业管理手册:不合格控制及纠正、预防措施

1总则

1.1为了便于理解,本手册中的不合格是指:在责任范围内,公司管理体系未符合体系要求,各工作过程未符合策划所规定的要求,设施设备及使用工具未符合使用要求,以及其它影响物业服务的事项。由于外部或不可控因素造成的不合格均以整改项处理。

1.2及时有效地处理不合格事项,防止因不合格造成进一步的影响和危害,不仅是保证物业服务质量,实现顾客满意的需要,也是物业分公司成本控制的重要环节。

1.3各物业分公司在日常物业服务过程中,所有发生的不合格事项都必须按规定程序进行处理,包括对不合格事项进行标识、记录、评审和处置,确保物业管理服务实施和质量体系运行过程中的不合格及时得到控制,从根源上减少和防止不合格的发生。

1.4为了使不合格得到纠正和预防,结合公司的实际情况,发生不合格时,各物业分公司须追究造成不合格的责任。

2职责

2.1物业分公司各部门操作层员工负责对工作中发现的不合格进行及时纠正。

2.2物业分公司各部门、班组负责人负责依据本程序对工作中出现的各类轻微不合格及时进行纠正、整改。

2.3各部门经理负责对职责范围内发生的不合格和潜在的不合格,制定纠正、预防措施。

2.4物业分公司总经理负责体系不合格的控制,主持不合格评审,批准不合格评审记录/报告和不合格纠正、预防措施。

2.5物业分公司品质部负责组织不合格评审,对不合格纠正、预防措施实施效果的验证。

3程序要点

3.1不合格来源包括但不限于:

a)工作过程中;

b)顾客投诉;

c)顾客满意调查;d)社会传媒曝光;e)突发事故;

f)内部检查;

g)内审及外审。

3.2不合格划分

3.2.1根据性质及类型将不合格划分为:

a)体系不合格:文件没有作出规定或提出要求;文件不相容;文件不适用;在某一时间内,不合格集中分布在个别要素或个别部门。

b)管理不合格:没有按程序、规定进行管理和控制。

c)实物产品不合格:采购的有形产品不合格;设备、设施、装置不合格。

d)服务不合格:没有满足顾客的要求;没有达到公司规定的要求。

3.2.2根据影响程度可划分为:

3.2.2.1整改项:

a)问题未达到不合格,但通过整改后取得良好效果,更有利于提供物业服务。

b)外部或不可控因素造成的不合格,这种不合格不是组织内部原因造成的,可以通过施加影响给予整改。

3.2.2.2轻微不合格:不合格事项对物业服务提供影响不大,可以即时整改。

3.2.2.3一般不合格:

a)因管理疏漏、操作失误造成,对服务质量有一定影响,或存在事故隐患;

b)擅自停止使用或替代公司文件制度,公司文件精神得不到贯彻(情节严重按'严重不合格'评定);

c)造成轻微影响但范围较大;

d)质量检查中同一个轻微不合格连续两个月出现;

e)文件管理、记录填写与控制的问题中涉及到比较重要的文件资料;

f)负有责任的(责任判定依据《物业管理合同》及物业管理方案)顾客投诉。

3.2.2.4严重不合格:

a)责任人在相关工作中,没有按制度规定、行业准则、专业要求进行管理,后果影响大。

b)不合格问题所覆盖的范围较大,严重影响服务质量;

c)质量检查中同类不合格连续或多次出现。

d)公司文件精神得不到贯彻,造成严重影响;

e)在上级做出工作决策、布置工作重点或多次强调有关规定后,拒不执行;

f)在一段时间内(如一个月)单项不合格引起较多顾客投诉;

g)对媒体曝光的消极事项负有责任。

3.2.3在进行质量分析,问题的追根溯源时,可根据3.2.1的划分类型进行分析,便于找到问题主因,制定出适宜的纠正及预防措施。

3.2.4需要追究造成不合格责任时,可根据本节3.2.2的划分类型进行量化考核(详见《9.2物业服务检查》)。

3.3在质量活动中,受控状态下的质量改进不应纳入不合格范围。如上一级检查/审核发现的问题在下一级已发现,而且做了有效的纠正/预防措施,上一级不应将其作为不合格处理。

3.4除在工作、作业过程中由实施人员发现并立即纠正的不合格外,服务和管理工作的不合格应由发现者(投诉处理部门、检查及审核部门)或归口管理部门按规定予以记录,需要考核的转考核部门进行。

3.5顾客对服务结果的评价,是不合格的重要反馈途径。这种反馈可在'住户投诉'、

'回访记录'或提供服务确认单中得到。

3.6采购的有形产品不合格。除接收后发现的应予记录外,原则采用退货或拒收的处置方式,但在退货前应予以标识。

3.7设备、设施不合格。除记录外,应停止使用进行检修处置。直接提供顾客使用的设备(如电梯)应设置'检修'或'暂停使用'等标识。

3.8管理和服务工作的轻微不合格一经发现或指出,由责任者自行纠正。

3.9不合格的评审

3.9.1所有不合格都必须经过评审。除3.9.2所列之外的不合格评审由检查发现部门

或归口管理部门按3.2及3.9.4要求进行评审。

3.9.2下列不合格应进行集中会议方式评审:

a)发生严重不合格;

b)对满意度调查结果的统计分析,发现顾客表达的集中、突出不满意问题;

c)发生重大责任事故时;

d)连续两次及以上上级检查/审核未达标时。

3.9.3物业分公司对3.9.2所列的不合格的评审由品质部组织,总经理主持,以公司主管经理及有关部门主管参加评审会议的形式进行。由项目所在公司或管理公司进行评审时,则由项目所在公司总经理或管理公司物业总监主持,物业分公司部门主管以上人员参与。

3.9.4评审的主要内容为:

a)确定责任部门或责任者;

b)评价影响程度和范围;

c)提出处置意见。

3.9.5物业分公司品质部应负责建立《不合格评审记录/报告》,总经理负

责批准《不合格评审记录/报告》,重大问题报项目所在公司总经理批准,送管理公司物业管理备案。

3.10不合格的处置

3.10.1不合格处置有下列方式及其组合:

a)返工;

b)请求顾客让步接收;

c)赔礼道歉;

d)赔偿损失;

e)补充完善文件、资源;

f)对员工进行培训;

g)按规定对责任者进行处罚。

3.10.2凡经评审的不合格,总经理应责成责任部门采取适当的纠正措施给予纠正,并给予验证。对仍不合格的必须采取进一步的措施给予纠正,从根源上加以纠正。

3.11不合格纠正、预防措施的制定

3.11.1下列情况之一时,应制定纠正措施:

a)设备、设施由于维护检修不及时或未达到适用要求而影响服务质量48小时及以上时;

b)发生治安、刑事案件时;

c)检查/审核发现严重不合格时;

d)顾客的投诉符合严重不合格条件时;

e)不合格进行了评审时。

3.11.2下列情况之一时,应指定预防措施:

a)当服务质量发生周期性、系统性波动,如不采取措施有可能导致不合格发生时;

b)内部质量审核、管理评审指出的潜在不合格的问题;

c)质量体系运行不畅发生'有事无人管理'或'工作推托、扯皮'时;

d)对顾客的意见、建议、抱怨、期望进行分析,需采取措施以满足顾客的需要和期望时。

3.12发生不合格的部门负责对现存不合格原因或其他不良因素进行分析,对符合上述条件需要采取纠正/预防措施的不合格,由不合格的部门组织相关部门制定出相应的纠正/预防措施,填写相关记录,报物业分公司总经理批准。

3.13制定纠正/预防措施的基本要求

3.13.1必须从根源上分析实际和潜在的问题的原因,不应把纠正与纠正措施混淆。

3.13.2实际的和潜在的不合格,其根源可能是下述一种或多种:

3.13.2.1人员:

a)文化素质不够,不能接受或掌握岗位所需的知识和技能;

b)缺乏必要且适宜的培训;

c)缺乏必要的教育,没有树立正确的质量观念和责任感。

3.13.2.2设备(含设施、装置、测量设备):

a)缺乏必要的设备或设备不配套;

b)选用的设备与服务的质量要求不相宜;

c)维护、保养、调整无规范或未按规范。

3.13.2.3材料(含原材料、元器件、配件、辅材):

a)选择不当,不能满足设备需要的要求;b)搬运贮存不当造成损坏或混料(批);c)使用错误;

d)标识错误或不清。

3.13.2.4方法(含作业、作业流程):

a)必须的规范作业流程不完整、不适用;

b)规范的要求不一致;

c)未按规范执行;

d)使用失效或作废的文件。

3.13.3纠正/预防措施必须具体,定量化,并落实具体实施和完成期限。措施所涉及的部门应予以实施或配合,并承担相应责任。

3.13.4纠正/预防措施实施结束后,应提请品质部验证。措施涉及的资源配置、文件更改或增添应按公司相应程序规定办理。

3.14跟踪验证

3.14.1纠正/预防措施实施部门的负责人应对纠正、预防措施的实施情况和实施效果进行检查,并将检查结果及时向品质部报告,品质部应对实施情况和效果进行检查验证,并向总经理报告。

3.14.2总经理应对检查和验证情况做出反应。达到预期目标的责成品质部纳入相关文件或形成新的文件予以巩固,对未按措施实施或实施结果未达到预期目标的应予以批评、处罚并由品质部再次填发《纠正/预防措施报告》,由责任部门重新分析,再次制定并实施纠正、预防措施。

3.14.3在管理评审活动中对纠正措施的状况及其有效性进行评审,具体见9.6。

3.15记录管理

3.15.1应保存不合格记录,其保存期按提出记录要求的规程规定执行。

3.15.2纠正、预防措施的实施情况和验证应及时记录于《纠正/预防措施报告》。

3.15.3品质部应保存《不合格评审记录/报告》原件(正本)和已完成验证的《纠正/预防措施报告》,保存期均为3年。

4记录

4.1wdwy-fr-mm9101《不合格评审报告》

第7篇销售中心物业管理工作督导协调措施

1、在销售中心现场建立早检查早点名制度。每天上午8:50进行早检查,早检查时,上岗人员统一在销售中心门口适当位置列队集合,由现场综合管理员对上岗人员个人着装、仪容仪表进行检查讲评,对工作情况、注意事项、工作安排进行讲评和安排,并将检查结果进行记录,作为员工绩效考核的重要依据。

2、建立周例会制度。由现场综合管理员组织,对本周的情况进行讲评,对下周工作进行安排。周例会时应请示销售负责人,征求其工作中的建议及意见或请销售负责人直接参加。

3、现场综合管理员要定期参加开发建设单位的有关会议,向开发公司领导汇报物业服务工作,并听取领导的意见,了解项目进展情况,并将情况及时反馈到物业公司。

4、现场综合管理员每天应按照《清洁工作质量检验标准》和《秩序维护员物业服务质量检验标准》,对各岗位员工完成的工作质量进行检查,并详细记录在《工作日志》上。

5、对建设单位和销售工作人员提出的问题及现场检查发现的问题,现场负责人应记录在《员工个人工作质量不合格事件登记本》上,并通知相关人员及时整改处理。

6、现场管理员每月25号前,应将服务工作完成情况、建设单位和销售中心领导的评价意见及建议、员工的工作表现和服务工作中的改进建议等进行月总评,并将汇总情况以书面形式上报公司上级领导。

第8篇物业维修和管理的应急措施

为应对突发事件，应按制定的应急措施演练计划，定期组织演练（每年1--2次），并作好演练记录。

第一节业主、使用人自用部位突然断水、断电、无天然气的应急措施

1、维修工五分钟内迅速赶到现场，检查断水、断电、无煤气原因，并告知业主。

2、如是供水、供电、供气部门原因，协助业主联系各有关部门解决问题。

3、如不牵涉供水、供电、供气部门，则对业主讲明有偿、无偿维修服务内容。

4、维修工迅速抢修，以免给业主带来生活的不方便。

5、修复后，打扫被污染处，直到目视无污物。

第二节本项目范围内突然断水、断电、无天

然气的应急措施

1. 在接到本项目范围内突然断水、断电、无天然气的报告后，管理运作部应立即将突然断水、断电、无天然气线路、区域、时间、电梯使用以及安全防范要求等情况通知每个住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告；同时，工程物料部应做好突然断水、断电、无天然气前的应变工作。

2. 在没有接到任何通知、突然发生突然断水、断电、无天然气的情况下，工程物料部应立即确认是内部故障突然断水、断电、无天然气还是外部突然断水、断电、无天然气。若系内部故障突然断水、断电、无天然气，应立即派人查找原因采取措施，防止故障扩大；若系外部突然断水、断电、无天然气，一方面要防止突然来水、电、气引发事故，一方面致电相关职能部门查询突然断水、断电、无天然气情况，了解何时恢复供水、电、气，并将了解的情况通知管理运作部。

3. 秩序维护部立即会同工程物料部派人分头前往各楼检查电梯运行情况，发现电梯关人立即按照电梯困人应急预案施救。

4. 管理运作部立即将突然断水、断电、无天然气情况通知小区内住户和商户，并在主要出入口发布突然断水、断电、无天然气通告，必要时启用紧急广播系统通知住户，要求住户保持冷静，做好防范。

5. 若突发停电时，正值晚上商场营业，秩序维护部应协助商场维持好秩序，指导商户启用应急照明灯、蜡烛等备用照明，疏散顾客，并要注意防火，防止发生火灾。

6. 安排员工到小区各主要出入口、电梯厅维持秩序，公共秩序维护加强公共秩序维护措施，严防有人制造混乱，浑水摸鱼，必要时关闭大门。

7. 派人值守办公室、值班室，耐心接待住户和商户询问，做好解释和疏导工作，防止与住户、商户发生冲突。

8. 详细记录突然断水、断电、无天然气事故始末时间、发生原因、应对措施以及造成的损失。

9. 突发断水、断电、无天然气的预防措施：

1) 工程物料部应经常检查应急照明和紧急广播系统，确保正常。

2) 管理运作部应提醒写字楼住户、商户备置一些应急照明灯或蜡烛，以防停电。

3) 秩序维护部、工程物料部除配置巡逻、检修用的电筒外，还应配置手提式应急照明灯，并时时充电保养，保持完好。

第三节业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施

（1）维修工五分钟内迅速赶到现场，检查阻塞原因。

（2）对业主告知阻塞原因，讲明有偿、无偿维修服务内容。

（3）进行疏通，防止污水外溢造成不良影响。

（4）将雨污水井、管中捞起的污垢，杂物直接装上垃圾车，避免形成二次污染。

(5)疏通后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。

第四节雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施

1、当接到使用人投诉或报告后，立即前往现场查勘情况；

2、维修工迅速抵达现场后，观察现场附近的电闸，如有浸水应立即切断电源，以防水浸漏电人。

3、查出水阀位置，关闭有关水阀，并及时查找出水原因，如下水道堵塞，应立即疏通；防止污水外溢造成不良影响。

4、如短时间不能修复，寻求临时方法正常排水或书面告知业主。

5、修复正常排水后，保洁员迅速打扫地面被污染处，用水冲洗地面，直到目视无污物。

第五节消防应急措施

一、目的

规范火警、火灾的处理程序和方法，确保火警、火灾得到及时有效的控制的处理。

二、适用范围

适用于祥和物业服务公司辖区内火警、火灾的应急处理。

三、职责

1、项目经理负责监督及抽查培训实施情况，验证培训效果及对外联系培训教师。

2、秩序维护主管负责制定年度培训计划，并负责具体组织实施。

3、秩序维护部门负责组织灭火扑救。

四、程序要点

1、报警与确认。

（1）火警信息。火警信息可以是：

a) 秩序维护员接受火警信号（包括灯光、音响、消防主机显示屏显示）；

b)秩序维护部、值勤和巡逻中发现的火警；

c）住户的报警。

（2）火警信息的确认。根据火警信息来源不同，火警信息确认可以是：

a)消防控制中心从自动报警装置系统接受到的火警信息，应立即用

对讲机/电话通知秩序维护部当值电工（或附近保安员）赶赴预警现

场确认是否事由于自动报警装置系统误动发出的信息或有人违章（如

烧纸、施工、向探头喷烟）引起的报警，若属于非误报，则应查明预

报原因，追查烟雾来源，确认中应随时保持与消防控制中心的联系，

并报告确认情况：

b)发现火警的秩序维护员应立即赶赴火警现场，判明是否属于火警

若是人为违章造成的火警现象应予以制止，若是火警，则按火警、火

灾处理方法进行处置；

c)公司任何人员或部门接到住户报警时，应立即用最有效的手段报

告秩序维护部，并按火柴警、火灾处理方法进行处理。

2、火警、火灾处理原则及方法。

（1）火警、火灾的处理原则；

a)确认的火警应在第一时间内向秩序维护部和“119”台报警的原则；

b)立即开展扑灭火警、火灾的原则；

c)积极疏散所影响的住户，抢救被困人员的原则；

d)将易燃易爆物品迅速撤离火源及毗邻场所的原则；

e)尽力抢救公司财产和住户生命财产安全的原则；

（2）火警、火灾的处置方法：

a)公司任何员工发现火警，应立即就近取用灭火器材迅速扑灭火警；

b)若火警有发展趋势，应一边呼叫临近人员参与控制火势，一边呼

叫秩序维护部主管（或班长）和相关人员前往扑救；

c)取用灭火器材时应正确选用灭火器（根据物质的燃烧特性）以免

用错灭火器使火复燃

d)若是机房、电气发生火灾，应先切断一切电源，选用干粉灭火器

直接喷射火源处，如有油的电器设备（如变压器、油开关）着火时，

也可用干燥的黄沙盖住火焰，使火熄灭，装有自动灭火装置的现场，

直接开启自动灭火装置施放药剂灭火。

3、火灾扑救及现场控制。

（1）秩序维护部门根据预先制定的灭火预案立即组织灭火和对现场

进行控制，秩序维护主管应亲临指挥，具体要求如下：

a)向“119”台报警，并派队员到必经路口引导；

b)通知秩序维护部门紧急组织秩序维护员赶赴火灾现场，进行外围警戒和交通管制；

c)通知秩序维护部门立即组织秩序维护员赶赴火场尽疏散，救护被

困人员，抢救财务，协助灭火；

d)通知机电维修部电工段开相关电源，开启自动灭火系统、排烟系

统、防水泵，保障消防用水；

e)秩序维护班组长在主观指挥下带领消防员铺设水带，施放灭火，

控制火势。

（2）交通管制和现场治安的维护；

a)秩序维护主管亲临火灾现场组织并指挥所属秩序维护员对火灾

现场进行交通管制和现场控制；

b)撤出或移走妨碍消防或救护车辆通行的障碍；

c)阻拦与扑救无关的人员进入火灾现场或影响区，防止火灾中物品被盗窃；

d)看管被抢救的公私财务，在火灾扑救前严禁任何人转移；

e)保护现场使用的消防器材装备正常使用。

（3）疏散及转移物资；

a)秩序维护主管带领所属秩序维护员协助安顿、疏散住户，协助运

送火场中被困或受伤人员；

b)秩序维护员应积极主动进入火灾现场，撤出易燃易爆物品，抢救公私财物。

4、火灾扑灭后的处置。

（1）秩序维护主管以及相关人员应配合公安消防部门对火灾现场进

行调查分析，评估火灾造成的损失，填写《火警、火灾事故报告表》，

组织对灭火预案的可靠性和有效性的讨论，必要时进行修改。

（2）秩序维护主管应组织秩序维护员对抢救出的物品进行确认领取及转移到仓库保存。

（3）公司领导对受灾住户进行安慰及解决实际问题。

（4）项目经理应召集参与实施灭火扑救的部门负责人，总结灭火工

作的经验及教训。

（5）工程部对消防设备设施进行依次检查和清点，对已损坏的设备

设施进行修复或提出补充申请。

五、记录

《火警、火灾事故报告表》

六、相关支持文件

1、《消防系统操作标准作业规程》

2、《灭火预案标准作业规程》

第六节住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案

当住宅外墙或建筑物发生危险时，所有工作人员应立即赶到现场，然后视情况配合和处理，迅速向有关领导汇报。

1、紧急疏散人员，注意保护现场，不准任何人擅自移动任何东西，不得让外人进入现场；在有关人员未勘查现场或现场勘查完毕之前，不能离开。

2、若现场有人员受伤，应立即采取措施尽快送医院抢救医治。

3、小区所有员工应保持镇静，根据现状，力所能及地做好疏散人员、抢救物资等工作。

第9篇商小区物业档案管理措施

住宅小区物业档案管理措施

1、建立档案管理制度

根据档案资料初建的情况,拟首先制定如下制度:

<物业档案管理制度><档案查询制度>

<库房管理制度><档案移交验收制度>

2、确定档案的内容

物业管理中档案管理具体管理内容涉及建筑物、业主档案、管理运作、历史档案。根据要求以下仅就建筑物档案,管理工作档案的管理具体的说明。

①建筑物档案

a、建筑物原始档案

包括竣工验收资料、房屋单体竣工图,具体清单如下:

产权资料。包括:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。

(1)产权资料。包括:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照。

(2)技术资料。包括:竣工图-总平面图、建筑图、结构图、附属工程及隐蔽管的全套图纸、地质勘察报告、工程预算决算分项单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定书、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图。

(3)竣工验收证明书。包括:基建工程竣工验收书、建筑消防验收合格证、电信局电话工程竣工验收证书、主要材料的质量保证书、新材料、构配件的鉴定合格证书,水、电、卫生器具等设备及卫生洁具的检验合格证书、砂浆、混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、物业公司代管的设备。

(4)房屋使用资料。包括:业主名单、地址、电话清单、建筑面积计算书。

(5)供电、供水系统如需物业公司临时代管的,竣工验收后加办以下协议及证书。包括:供用电协议书、用电许可证、委托银行代收电费合同书、变压器报停申请表、用水申请审批表、月供水计划报告单。

b、建筑物维护、改造档案

建筑物维护、改造档案是指物业管理单位在物业管理工作中对所管物业建筑本体进行维护、改造的有关资料:

(1)维护改造申请表及批准文件

(2)维护改造工程施工许可证

(3)维护改造方案

(4)维护改造工程合同

(5)维护改造工程预算书及批准文件

(6)维护改造工程验收说明书

(7)维护改造工程结算(核算)表

(8)各设备及工程使用维护说明书]

(9)各设备及工程使用许可证(政府规定需要申办的应全部具有)

(10)维护改造工程施工设计图及竣工图

c、用户装修、改造工程档案

用户装修改造档案是指住户对自己拥有产权或经业主授权的房屋进行装修、改造工程所产生的文件和图纸材料,一般内容如下:

(1)装修、改造申请表及审查意见

(2)装修设计图

(3)装修、改造过程中的管理、监理资料

(4)完工后的验收意见

②管理工作档案

管理工作档案是指物业管理公司在物业管理日常工作中产生形成和需要收集归档保存的文件材料,主要为:

(1)政府颁发的物业管理各项法规、条例、通知等;

(2)制订的各种管理规定、公约;

(3)公司 iso体系文件

(4)财务资料

(5)工作计划、方针、目标记录

(6)各项管理工作日志

(7)纠正和预防措施方案

(8)质量/环境/安全控制记录

(9)设备设施保养规程,巡查、维修、养护记录

(10)满意度调查记录、回访记录日志及回访登记表

(11)投诉及投诉处理记录

(12)其他需要收集归档的工作记录、服务记录。

3、档案的管理

(1)档案的分类、编目及着录

(2)档案的整理装订

(3)档案的电脑化管理

4、管理条件:

(1)库内温度不超过20摄氏度,湿度不超过5%,密闭防光、防鼠防虫,严禁烟火,配气体或干粉灭火设备。

(2)办公条件,适量的存储和查阅空间,符合规定的整理装订设备、工具和装具。

(3)管理人员要求:经过档案管理专业培训。

第10篇盛世家园物业管理人员管理措施

盛世家园物业管理人员的管理措施

一、量才录用,培养提升

我们在用人机制上:重视管理人员的品德修养、工作能力以及在职培训:强调管理人员的一专多能和管理队伍的年轻化、知识化。

在管理人员的选拔上,我们将严格按照岗位要求制定招聘标准,根据招聘标准择优录用。不片面强调工作年限和学历资格,以'适用'为原则,避免'大才小用'的现象。

在管理人员的培训上,我们对每一岗位的工作技能都规定了达标要求,并通过在职教育、岗位轮训、职务轮换等多种形式对管理人员进行培养,不断提升其综合素质。

二、默契合作,充分授权

强调分工合作的工作态度。我们将采用管理处经理全权负责的直线职能管理方式,各项目组本着精干、高效的原则设置岗位,一方面保证管理人员工作负荷的饱满,另一方面避免各岗位职责的交叉,做到'人人有事做,事事有人管'。同时我们倡导全员协调管理(在其他章节有相应阐述),员工应以合作的姿态开展工作。

倡导合理授权,在业主面前,每个员工都是管理处经理。学会授权是我们对管理人员的基本要求。管理处经理通过授权,将更多的精力和时间放在把握全局,正确决策上。各项目主管通过授权从繁琐的日常事务中脱离出来。同时,通过授权,每位员工都能迅速地解决业主提出的服务需求,让业主在第一时间得到满意的服务。同时建立检查齐□反馈制度,各级管理人员通过定期检查,检验授权效果。对偏离服务标准的行为及时纠正,避免管理失控。

坚持分级指挥和逐级反馈的原则。我们强调一个上级的原则,并在管理处内部建立逐级向上负责的垂直指挥系统。管理处经理及各项目主管根据实际情况发出工作指令,并通过现场指导、工作例会、内部电脑网络等形式逐级向下传达和执行。无特殊情况下,管理人员不得随意越级指挥,而作业员工遇到问题也必须逐级向上汇报,不得越级请示。

三、定期考核,绩效为本

绩效考核,是我们人力资源管理的重要组成部分。其根本目的是营造'以效率为导向'的良好工作气氛。

管理人员的绩效考核将严格依照公司已建立并有效运作的绩效考核体系进行考核。通过公司品质管理部等相关职能部门、管理处经理、经理助理的多种途径、多种方式对管理处管理人员进行日常工作的绩效考核。

四、奖惩严明,优胜劣汰

对员工实施准确及时的奖惩,是维持员工长久工作动力的有效手段。将以公司的《员工奖惩条例》为依据,对管理人员进行相应的激励和约束。对工作努力,成绩优异的管理人员,我们将视情况授予'e物业公司特别奖'、'优秀员工奖'及'特殊贡献奖'等荣誉,并给予一定的物质奖励。对工作不负责任或违反纪律的管理人员,则给予一至三级的相应处分。我们规定:受到三级处分的员工将视情况给予降级或辞退处理。

同时我们倡导e盛世家园管理处所有员工积极参加物业管理公司的竞争上岗及双向选择。我们要求主管以上的管理人员必须通过竞争的方式获取上岗资格,作业人员通过双向选择的方式获取上岗资格。上岗后必须围绕'质量一成本双否决'的运作,定期接受考核,对无法完成质量指标或成本指标的个人,不但否决其效益工资和奖金,并且与其任职(或上岗)资格挂钩。每年底,对于个人绩效考核排位在后几位的管理层人员和操作层人员实施末位淘汰制,通过补充新的员工,增强内部竞争力,从而保持整支队伍的活力。

第11篇物业管理质量体系文件：纠正和预防措施控制程序

物业管理公司质量体系文件:纠正和预防措施控制程序

1.0目的

通过分析不合格产生和潜在的原因,制订并实施纠正和预防措施,以消除造成实际或潜在不合格的原因。

2.0适用范围

适用于日常服务过程中发生的服务质量不合格、内部质量审核、管理评审和第三方审核机构中提出的不合格的处理。

3.0职责

3.1管理者代表负责组织对重大服务质量问题和管理评审中提出的纠正和预防措施的跟踪和验证。

3.2各部门负责人负责组织本部门对需采取纠正和预防措施的问题制定方案并监督实施,对处理结果进行跟踪和验证。行政部对各部门制定和实施的纠正和预防措施要进行监督和检查。

4.0工作程序

4.1 纠正和预防措施的提出

4.1.1针对以下情况应考虑采取纠正和预防措施

4.1.1.1出现重大的服务不合格见《不合格品/服务控制程序》;

4.1.1.2日常服务过程中重复出现的相似特性的不合格;

4.1.1.3征询、调查、检查中发现的重复出现或影响恶劣的服务过程的不合格;

4.1.1.4用户提出的不合格见《处理客户投诉的工作流程》;

4.1.1.5内部质量审核、管理评审或第三方机构审核中提出的不合格;

4.1.1.6任何不符和质量文件或gb/t19001-2000:iso9001-2000标准的情况;

4.1.1.7发现的潜在不合格。

4.1.2各部门人员均可根据上述情况提出应采取纠正和预防措施的问题。

4.2纠正和预防措施的应用

4.2.1各部门之间依据4.1.1条款的内容随时都可以书面形式签发《不合格/纠正、预防措施报告》对提出的不合格项,应在报告中进行描述。

4.2.2《不合格/纠正、预防措施报告》的签发

4.2.2.1管理评审中提出的不合格由管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.2.2内部质量审核中的不合格由内审员签发《内审不合格报告》。

4.2.2.3服务过程中的不合格或用户提出的不合格属部门行政权限范围以内能解决的,由责任部门主管或分管领导签发《不合格/纠正、预防措施报告》,超越责任部门权限以外或涉及到其他部门的,应提交管理者代表签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.2.4第三方机构审核中提出的不合格由该机构审核员签发《不合格报告》。

4.2.2.5征询、调查和检查活动中发现的不合格,由该项活动的负责人签发《不合格/纠正、预防措施报告》。

4.2.3纠正措施

4.2.3.1实施的责任部门,应对报告中提出质量问题进行分析,查明发生不合格的原因,提出防止问题再发生具体措施和完成期限,填写在《不合格/纠正、预防措施报告》的相关栏目。

4.2.3.2由部门主管提出的纠正措施方案或重大的质量问题和管理评审中提出的不合格制定的纠正措施方案应报经理审批后实施。

4.2.4预防措施

4.2.4.1各部门根据公司内部或外部的消息,如对服务过程有影响的信息及反馈信息(如审核结果、服务报告、用户意见调查、投诉记录等)分析潜在不合格的原因,并制定相应的预防措施,组织人员填写《不合格/纠正、预防措施报告》,报公司分管领导批准。

4.2.4.2管理者代表负责组织对预防措施的监督实施和验证,具体监督验证工作由行政部实施。如预防措施实施有效,应纳入质量体系文件。

4.2.5在规定的时间期限内,《不合格/纠正、预防措施报告》签发人负责对纠正和预防措施的实施进行验证,以确定其是否执行和有效。当有客观证据证实纠正或预防措施已经完成并且是有效的,《不合格/纠正、预防措施报告》即予以关闭;若纠正和预防措施尚未完成或没有实际效果,签发人应组织有关人员进一步深入分析原因,重新制定措施,确定完成日期。

4.3《不合格/纠正、预防措施报告》由发出部门和行政部各保存一份。必要时管理者代表可保留一份。

4.4当纠正和预防措施引起质量体系文件更改时,则由各相关部门将更改内容纳入相应的体系文件中,按《文件和资料控制程序》要求审批后实施。

5.0相关文件

5.1 《不合格品/服务控制程序》

5.2 《文件和资料的控制程序》

5.3 《处理客户投诉的工作流程》

6.0相关记录

6.1 《不合格/纠正、预防措施报告》

6.2 《内审不合格报告》

编写:审批:

第12篇新城物业维修和管理的应急措施

住宅项目物业维修和管理的应急措施

项目管理处处理方案相关部门处理

业主使用人突然断电、断水、无天然气

1.立即通知业主使用人。

2.管理处以最短时间派维修工

上门服务,分析原因,马上维修

1.如果管理处维修工处置有难度,及时通知相关管线部门维修

2.配合相关管线部门维修

3.正常情况下,1小时之间完成维修任务。

本项目范围突然断电断水、天然气的应急措施

1.立即通知开发商或业主委员会

2.管理处立即派维修工到现场

3.分析原因,配合开发商进行维修1.如管理处处置有困难,及时同通知相关管线部门维修。

2.配合相关管线部门对损坏管线部门维修。3.正常情况下,2小时之间完成维修任务。

业主使用人自用部位排水阻塞措施

1.立即通知管理处维修工到现场

2.同业主使用人一起分析阻塞原因

3.及时疏通排水设施

1.与业主使用人商讨收费情况,管理处只收取材料费和工时费。

2.出现此类问题,要求在半小时之间完成维修任务。

污水及排水管网阻塞

1.立即通知管理处维修工到现场进行检查

2.及时通知开发上或业主委员会

3.管理处组织施工队进行疏通

1.如果建设施工单位原因,请施工单位进行维修或承担费用。

2.如果开发商原因,请开发单位进行维修或承担费用。

3.不是上述原因,在物业费中列支。

第13篇商务楼物业服务要点管理措施

商务楼项目服务要点管理措施

物业类型要点管理措施

商务楼

*对环境保洁要求较高

*对照明、中央空调要求较高

*对电梯运行要求较高

*对消防安全管理要求较高

*商务服务需求大

*服务细小过程要求高

*上下班期间人流集中

*办公时间外来人员出入频繁

*装修工作的不定期性较大

*个性化需求较大

*通信、网络设备要求较高*

--建立业主/用户档案,收集完善商务楼竣工资料

*制定上岗培训教材,经培训考核合格后上岗

*建立、健全各项规章制度,完善工作流程,提高工作效率

*严格按照设备运行、保养管理规定进行日常保养及巡视工作

*制定符合当地消防管理规定及装修管理规定的装修准则,并给予宣传

*协助客户对涉及屐消防设备的装修范围向主管理单位申报

*积极开展各项商务服务,满足客户需求

*制定符合市场标准的清洁、绿化作业规程,并监督执行效果

*导入iso9001:2000体系,使各项工作得到持续改进

*加强对分包单位(电梯、外墙清洗)的监管,确保设施设备正常运行

*统一完善公共区域的种类标识, 搞好写字楼物业形象

*定期进*认真对待客户投诉,及时给予解决、回访

*人防与技防相结合,确保商务楼安全(设施、设备、资料)

*定期开展消防,制定社会活动事件处理程序,明确主要责任人

*积极配合、公安、卫生防疫等政府部门工作,做好各项预防工作

第14篇太阳城物业管理特色主要措施

荆州太阳城物业管理特色与主要措施

*将太阳城项目赋予'管家式'管理的理念

a.服务距离的拉近:顺驰物业管家将致力于服务太阳城业主,业主工作和生活的需要就是我们的工作方向。

b.重视服务的内容、品质与效率,切实了解太阳城业主对物业服务的需求,有针对性的提供服务。

c.形成一种'祥和、安全、品位'的社区人文环境

*高标准管理的措施

a.建立和实施完善的物业管理基础服务和'公寓式'管理、服务相结合的管理形式。

b.培育高素质的员工队伍-企业核心价值观的宣贯,各种专业教育的培训。

c.加大项目基础服务工作的力度--考核标准、监督机制。

*外延与内延服务管理

a.建立方便的外部联系网,方便业主的需求。

b.想业主之所想,服务业主之所需,实施项目全方位服务--提供业主需要的多种生活服务、办公服务、特约服务(保安、保洁、维修、礼仪服务)。

c.创造'都市生活'的快捷、整洁、优美、安全、文明、无干扰环境。

d.加强环境治理,项目内、外环境实行定时清洁,随时保洁。

e.对垃圾的分类处理,定时清理。

f.严格机动车与非机动车管理,划区域管理,凭证进入。

g.设置宣传公益牌,做好文明宣传与标识。

第15篇古城项目物业管理人员培训措施

古城饮食街项目物业管理人员培训措施

无论从事何种行业,工作最终是由人去落实完成。所以,我们始终高度重视人力资源的开发,尤其强调企业对员工的内部潜能开发--培训。因此,我们把培训工作提升到物业管理公司是否能按照既定目标实现物业管理优质服务的战略高度来对待。我们相信,一个好的物业管理服务模式必定包含一个良好的培训机制。我们认为:培训是企业壮大的催化剂,是员工职业生涯的加油站,是企业给员工最实惠的福利。

我们在人员培训工作上拟采取如下措施:

结合利嘉物业管理公司在物业管理优质服务方面的经验,并根据物业管理市场及行业动态的最新变化,随时调整培训策略,不断更新培训内容,保证培训的效果。

树立'管理者就是培训者'的观念。每一位管理人员都应该担负起培训下属员工的职责。我们尤其强调培养员工实际工作中的能力,要求员工通过培训结合自己的工作实践来不断提高自己的工作能力,掌握和熟悉日常工作的程序、要求、方法和技巧。

培训考核绩效化。我们将把管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩,目的就是落实培训,量化培训,避免管理处培训流于形式。

结合实际不断持续改进培训课程的内容。我们将不断总结实际工作中的良好经验,并用以指导员工,防止员工在机械循环的培训中丧失学习动力。采用先进科学的方式(例如拓展训练、感受性训练、游戏等),使培训形式多样化,增加不断培训的效果。

采用目前国际企业管理培训行业中流行的'kas'培训方法,即集知(knowledge)、能力(ability)和技巧(skill)于一体的培训方法。具体方法如:讲授法、讨论法、案例法、模拟角色法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等。

培训工作制度化,保证员工有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度,制遣员工的紧迫感和压力感,将传统的被动性接受培训,变为员工自发性的主动参与。

第16篇某物业园区资料管理措施

物业园区资料管理措施

(1)工程资料

1)要求标准

①分门别类地接收整套(房屋、设施、设备、绿化等)接管验收资料,填写相关表格。