第1篇 物业管理服务合同协议
物业管理服务合同
第一章 总 则
第一条本合同当事人
委托方(以下简称甲方)：
组织名称：______________________________________________
代表人：_______________________________________________
地址;________________________________________________
联系电话：______________________________________________
受委托方(以下简称乙方)：
企业名称：______________________________________________
法定代表人：_____________________________________________
注册地址：______________________________________________
联系电话：______________________________________________
根据有关法律、法规、在自愿、平等、协商一玫的基础上，甲方将_______(牧业名称)委托乙方实和行物业管理，订立本合同。
第二条物业基本情况
物业类型：______________________________________________
座落位置：____市____区____路(街道)____号四至：____________
占地面积：____平方米
建筑面积：____平方米
(委托管理的物业构成细目见附件)
第三条乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同，承担相应的责任。
第二章委托管理事项
第四条房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重墙体、楼梯间、走廊通道、门厅、庭院__。
第五条共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明、中央空调、供暖锅炉房、楼内消防设施设备、电梯、____、____、____。
第六条公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、包括道路、室外上下水管道、化粪池、泵房、自持车棚、停车场、____、____、____、____。
第七条公共绿地的养护与管理。
第八条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育场所____、____、____。
第九条公共环境卫生，包括房屋共用部位的清洁卫生，公共场所的清洁卫生、垃圾的收集、____、____、____。
第十条交通与车辆停放秩序的管理。
第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、____、____、___。
第十二条管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十三条负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1.物业管理费：________
2.保洁费：________
3.保安费：________
4.房屋设备运行费：________
5.维修养护费：________
第十四条业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方须接受委托并合理收费。
第十五条对业主牧业使用人违反《业主公约》的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、____等措施。
第十六条其他委托事项
第三章委托管理期限
第十七条 委托管理期限为____年。自____年____月____日____时起至____年____月____日____时止。
第四章双方权利义务
第十八条甲方权利义务
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益;
2、制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约;
3、审定乙方制定的物业管理方案;
4、检查监督乙方管理工作的执行情况;
5、审议乙方年度管理计划、资金使用计划及决算报告;
6、在合同生效之日起___日内向乙方提供__平方米建筑面积管理用房(产权仍属甲方)，由乙方按下列第__项执行;
(1)无偿使用;
(2)按建筑面积每月每平方米____元租用，其租金收入用于____。
7.负责归集物业管理所需全部图纸、档案、资料，并于合同生效之日起____日内向乙方提供;
8.当业主和物业使用人不按规定交纳牧业管理费时，负责催交或以____方式偿付;
9.协调、处理本合同生效前发生的管理遗留问题;
(1)________
(2)________
10.协助乙方做好牧业管理工作和宣传教育、文化生活;
第十九条乙方权利义务
1.根据有关法律、法规及本合同的约定，制定牧业管理方安;
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理;
3.按本合同第十五条的约定，对业主和物主使用人违反业主公约的行为进行处理;
4.选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方;
5.负责编制房屋、附属建筑物、设施、设备、绿化的年度维修养护计划，经双方议定后由乙方组织实施;
6.向业主和物业使用人书面告知物业的使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，书面告知有关限制条件，并负责监督;
7.每___个月向全体业主和物业使用人公布一次维修养护费用收支使用情况;
8.对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需扩建或完善配套项目，须与甲方协商后报有关部门批准方可实施;
9.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部管理用房及物业管理的全部档案资料;
第五章物业管理服务要求标准
第二十条乙方须按下列约定，实现管理目标，即业主和物业使用人对乙方的管理满意率达到___%
1.房屋外观：______
2.设备运行：______
3.房屋及设施、设备的维修、养护：______
4.公共环境：_________
5.绿化：_________
6.交通秩序：_________
7.保安：_________
8.急修：_________
小修：_________
第六章物业管理服务费用
第二十一条物业管理服务费
1.管理费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主收取;
2.保洁费由乙方按建筑面积每平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取;
3.保安费由乙方按建筑面积生平方米___元或按套每户___元向业主或物业使用人收取;
4.高层住宅电梯、水泵、___运行费按实结算，由乙方向业主收取;5.管理服务费标准的调整，按___调整;
6.对业务和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金。
第二十二条 住宅区域的非居住用房管理服务费按居住收费标准的___倍收取。
第二十三条 车位和使用管理费用由乙方按下列标准向车位使用人收取;
1、露天车位：______
2、车库车位：______
第二十四条乙方对业主或物业使用人的房屋自用部位、自用设备维修养护及其他特约服务，由业主或物业使用人按实际发生的费用计付。
第二十五条 乙方向业主和物业使用人提供的其他服务项目的收取标准约定如下：
1.______
2.______
第二十六条房屋共用部位、共用设备、设施、公共设施的维修、养护费用由物业管理区域内的全体业主按照各自拥有的住宅区建筑面积比例共同承担，在物业维修基金中列支或直接向业主收取。
第七章违约责任
第二十七条甲方违反本合同第十八条第___款的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一不定期限内解决，逾期未解决的乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第五章的约定，不能完成管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失，乙方应给予甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条甲乙双方任何一方无法律依据提前终止保同的违约方应赔偿对方___元的违约金;造成对方经济损失的，应给予经济赔偿。
第八章附则
第三十一条双方约定自本合同生效之日起___天内，根据甲方委托管理事项，办理接管验收手续。
第三十二条双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与合同具有相同等效力。
第三十三条本合同之附件均为合同有效组成部分。在合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力，但不得修改本合同印制条款的本意。
本合同及其附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十四条本合同正本连同附件____页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十五条因房屋建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量右故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十六条本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协商不成时，提请____市仲裁委员会裁决(当事人双方没有达成书面仲裁协议的，可以向人民法院起诉)。
第三十八条合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该事同期满____天前向对方提出书面意见。
第三十九条本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
附：业主公约
为加强____(以下简称"本物业")和管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，维护公共环境和秩序，保障物业的安全与合理使用，根据国家有关物业管理的法规政策制订本公约。全体业主和物业使用人均须自觉遵守。
一、在使用、经营、转让所拥有物业时，应遵守物业管理法规政策的规定。
二、执行业主委员会或业主大会的决议、决定。
三、委托物业管理企业负责房屋、设施、设备、环境卫生，公共秩序、保安、绿化等管理，全体业主和物业使用人应遵守物业管理企业根据政府有关法规政策和业主委员会委托制定的各项规章制度。
四、全体业主和物业使用人应积极配合物业管理企业的各项管理工作。
五、业主或物业使用人对物业管理企业和管理工作如有意见或建议，可直接向物业管理企业提出，发生争议时可通过业主委员会直辖市解决。
六、加强安全防范意识，自觉遵守有关安全防范的规章制度，做好防火防盗工作，确保家庭人身财产安全。
七、业主或物业使用人装修房屋，应遵守有关物业装修的制度，并事先告知物业管理企业。物业管理企业对装修房屋活动进行指导和监督，并将注意事项和禁止行为告知业主和物业使用人。业主或物业使用人违规、违章装修房屋或妨碍他人正常使用物来的现象(如渗、漏、堵、冒等)，应当及时纠正，造成他人物业损失的应承担赔偿损失，对拒不改正的，物业管理公司可采取相应措施制止其行为，并及时告知业主委员并报有关行政管理部门贪污处理。
八、业主发委托物业管理企业对其自用部位和毗连部位的有关设施、设备进行维修、养护，应支付相应费用。
九、凡房屋建筑及附恬设施设备已经或可能妨碍、危害毗连房屋的他人利益、安全、或有碍外观统一、市容观瞻的，按规定应有由业主单独或联合维修、养护的，业主及时进行维修养护，拒不进行维修养护的，由业主委员会委托物业管理企业进行维修养护，其费用由当事业主按规定分摊。
十、与其他非业主使用人建立佥租赁关系时，应告知并要求对方遵守本业主公约和物业管理规定，并承担连带责任。
十一、在本物业范围内，不得有下列行为：
(1)擅自改变房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格)、设计用途、功能和布局等;
(2)对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆、搭、建;
(3)占用或损坏楼梯、通道、屋面、平台、道路、停车场、自行车房(棚)等公用设施及场地;
(4)损坏、排除或改造供电、供水、供气、供暖、通讯、有线电视、排水、排污、消防等公用设施;
(5)随意堆放杂物、丢弃垃圾、高空抛物;
(6)违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危险物质等;
(7)践踏、占用绿化用地;损坏、涂画园林建筑小品;
(8)在公共场所、道路两侧乱设摊点;
(9)影响市容光焕发观瞻的乱搭、乱贴、乱挂、设立广告牌;
(10)随意停放车辆;
(11)聚从喧闹、噪声扰民等危害公共利益或其他不道德的行为;
(12)违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
(13)法律、法规及政府规定禁止的共他行为。
十二、人为造成公共设施设备或其他业主设施设备损坏，由造成损坏责任人负责修复或赔偿经济损失。
十三、按规定交纳物业管理企业应收取的各项服务费用。
十四、业主使用本物业内有偿使用的文化娱乐体育设施和停车场等公用设施、场地时，应按规定交纳费用。
十五、自觉维护公共场所的整洁、美观、畅通及公用设施的完好。
十六、加强精神文明建设，弘扬社会主义道德风尚，互助友爱，和睦相处，共同创造良好的工作和生活环境。
第2篇 物业抓管理、促规范、展形象提升服务工作方案
“抓管理、促规范、展形象”提升服务工作方案
序号项目主要内容需整改的问题整改部门整改计划整改完成时间复查人员完成情况备注（跟进人）（确定完成时间）
一、对客服务
办公环境
前台环境明亮、整洁和美观，VI标识规范，收费价目表、相关制度等资料公示在显著位置；
1.前台比较杂乱
2.前台服务台、背景板不符合公司标准。
客服部
1.整理前台环境
2.在前台左右两边墙上挂齐营业执照、收费标准、相关制度等
5月12日
资料管理
资料摆放整齐，按部门、类别、时间等区分，有统一标识编号，资料保存完好，具有相应的防潮措施
1.部门资料乱放乱堆，资料完好率低，没有统一标识编号。
客服部
1.文档按类分区摆放整齐，查阅方便。
6月30日
服务礼仪
会客亲切有礼，任何时候、任何场合、任何岗位均按照服务标准要求执行，使用规范的语言与客户沟通，微笑问好，主动礼让，充分体现亲情和院的优质服务形象
基本能做到亲切有礼
客服部
加强培训，引导客服人员在园区内遇见业户，不管认识与否，都要主动微笑问好打招呼
6月30日
客户报事报修
业户来电、来访语气亲切友善，服务规范，耐心忍让，对待业户报事报修热情诚恳，从不推脱，处理迅速高效，工作记录清晰、准确，并录入信息化系统，定期统计、归档
收楼遗留问题多，还是按照不规范的方式处理业户报事
客服部
加强培训
6月30日
序号
项目
主要内容
需整改的问题
整改部门
整改计划
整改完成时间
复查人员
完成情况
备注
客户沟通
与客户保持良好沟通，熟悉大部分业户的基本情况，建立业主服务档案，随时关注业户需求，以业户需求动态为依据开展创新服务、社区文化活动等，提升亲情和院品牌形象
缺乏主动的沟通
客服部
加强培训
5月20日
社区文化活动
社区文化活动丰富、多元化，关注业户需求而开展，吸引性强，并充分运用微信平台、社会媒体等进行推广宣传，提高公司品牌影响力
社区活动少，参与人数少
客服部
除了积极配合公司组织举办的各类活动，服务中心将与居委等合作开展多种文化活动，丰富社区文化生活；适时组织类似业主羽毛球赛、毽球大赛等青年、中年参与度较高的活动，改变以往千篇一律的老人、小孩活动
5月20日
二、设备管理
设备房管理
按可视化标准实施管理，照明状况良好，各类标识完整统一，具备相应的安全设施、保障设施，无安全隐患，维护保养状况良好，工作记录详细规范，墙面干净整洁。
有应急灯，灭火器；可视化标准还没做好
工程部
按公司工程管理可视化管理进行整改
6月30日
8工程值班室
办公环境干净整洁，工具摆放整齐，制度墙完善，资料规范存放
工程部值班室工具摆放凌乱、无制度、巡查资料没有及时规案
工程部
按公司要求整理
6月30日
9仓库管理
物料进出仓库按流程登记，仓库物料分类存放，标识清晰，现场整齐干净，无堆放废旧物料
工程部仓库物品未没有分类、标示清晰、物品出入登记不齐全
工程部
按公司规定要求，仓库存放物品做好分隔/标识明细出入台账记录
6月30日
10资料管理
资料完整，按系统、类别、时间等存放，编号完整，资料管理状况良好，资料管理员熟悉资料管理状况
资料存放杂乱，不规范
工程部
按公司规定要求
6月30日
11外委单位监管
外委单位具备专业技能，各类维保设备运行状况良好，维保记录详细清晰
外委单位监管不严、不到位维修技术不强。
工程部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
6月30日
12公共维修
维修及时，施工现场符合规范要求，有显著的工作提示牌和现场围闭措施，人员操作专业
公共维修不及时、维修现场未按规范进行
工程部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
6月30日
三、安防管理
13门岗
卡口管理严格，礼节礼貌良好，主动协助有需要的业户，熟悉小区常住业户，沟通能力强
基本符合要求
安防部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
5月30日
14巡逻岗
熟悉小区环境，落实重点区域、重点部位的巡查工作，善于发现细节和业户需求，警觉性强
基本符合要求
安防部
加强对部门员工培训，对日常工作运用技能着重学习与考核
5月30日
15车场岗
车辆靠近时主动与车主打招呼，服务亲切有礼，车辆进场前观察是否有损毁痕迹，向车主提供停放指引，临保出车时收费准确无误，并用礼貌用语道别
符合要求
安防部
1.领班员坚持每日接班前提出具体要求在岗员工及安防员服装见人务必“点头、微笑，问好”，和随时随地接收业主的请求、意见、建议等，并及时处理和反馈。
2.加强思想教育，主管、领班员随时督导，做好礼节礼貌
5月15日
16监控中心/消防中心
监控、消防系统运作良好，监控图像显示清晰，监控画面有标注具体位置，工作制度、流程按要求张贴
基本符合要求
安防部
按照公司标准
5月15日
17车库管理
标识导向清晰，做好来访人员车辆停车指引，通道内无乱停乱放现象，照明、卫生状况、监控设备良好。车库内设置必要的温馨提示，如关好车窗、保管好贵重财物等
1.没有设置温馨提示
安防部
找供应商做温馨提示
5月15日
四、环境管理
18清洁管理
清洁人员：清洁人员服务意识强，着装规范，清洁工具配备齐全，熟练运用各类清洁工具，操作专业；
清洁人员服务意识弱，着装不规范，清洁工具配备不齐全。
客服部
按照清洁合同来监管到位
5月30日
23绿化管理
绿化人员：着装统一规范，具备专业的绿化养护知识，
绿化工具配备齐全，并熟练使用
绿化人员专业性不强
客服部
要求绿化公司对员工进行针对性的专业技能知识培训
5月30日
24绿化养护：定期进行修剪、除草、除虫、施肥、松土等作业。绿化精心打理，品种多样，观赏性高，层次感强，定期进行病虫害防治，绿化带无显著枯枝落叶、垃圾杂物
大部分绿化无养护，绿地裸露多、杂草丛生、绿化未及时修剪
客服部
督促园林公司整改，若再无回应或将启用第三方进行绿化养护
5月30日
25绿化仓库：仓库物品摆放整齐，电动工具定期检查保养，农药等危险药剂单独上锁存放，相关作业流程上墙
仓库物品堆放杂乱、配备不齐全
客服部
统一制作物品名标识牌；要求绿化公司将各类作业流程制作成图纸或KT版上墙；要求绿化公司配备柜子，将危险物资单独上锁存放
5月30日
26标识：对重要植物配有简要说明的标识牌
没有标志牌
客服部
5月30日
27个性化服务：选取能力、素质较好的绿化养护人员，根据实际情况为有需求的业户提供绿化修剪、除虫等服务
客服部
5月30日
五、内部管控
28财务管控
资料管理：财务管理制度严格落实，预算管理、收支管理记录准确，各类票据、台账、合同等资料完整，账目清晰，装订整齐，定期检查归档
基本符合
财务部
按公司标准整改
5月30日
29现金管理：资金管理按照管理制度执行，每日进行资金盘点
财务部
5月7日
30内部控制建设：招投标管理、工程改造管理、供应商管理、仓库管理、资产管理等严格按规程操作
材料采购流程不够熟悉
财务部
加强材料采购申请的管控，做到先申请后采购，尽量做到合理计划，减少零星采购次数
6月1日
31人事管控
档案管理：人员入职、转正、劳动合同等资料按照公司规范执行，确保员工档案资料完整性，并及时更新
归档有时不及时
综合部
严格按照公司文件执行
5月30日
32请休假手续：审批流程规范，按照国家法规和公司相关制度要求执行
归档不及时
综合部
严格按照公司文件执行
5月30日
33人员管理：着装规范，仪态端庄，礼貌用语
员工着装有时监管不到位
综合部
每天上班前检查员工着装是否标准，规范用语
5月15日
34业务培训：各部门落实业务技能培训，员工具备娴熟的服务技能，业务能力强
个别部门没有严格按照制定的培训计划执行，缺少培训现场照片
综合部
各部门要提高对培训的重视，同时也要让员工积极参与，提高员工的业务技能水平；综合事务部要加强监督，在条件允许的情况下尽量到培训现场查看
5月30日各部门将严格执行此方案，在规定期限内完成上述各项整改，确切落实“抓管理、促规范、展形象”服务提升工作，提高物业管理水平。
二〇年四月二十九日
第3篇 物业辖区车辆管理服务规范怎么写
物业辖区车辆管理服务规范
1、保安工作职责
1.1保安部具体负责机动车辆的进出、停放。
1.2车辆管理员负责广场停车场上车辆的停放。
2、车辆停放制度2.1广场、停车场
2.1.1 广场、停车场为机动车辆提供泊车场地,先到先停,停满为止。
2.1.2 凡进入广场、停车场的车辆都必须服从工作人员的指挥。
2.1.3 遵守禁令标志,通道上严禁停放任何车辆。
2.1.4 驾驶员应做好安全防范工作,保安人员有义务进行配合协助,但对车辆损坏不承担赔偿责任。
2. 2非机动车、助动车、摩托车
2.2.1 自行车、助动车、摩托车应停放在指定位置。
2.2.2 自行车、助动车、摩托车应听从保安人员的指挥顺序停放。
2.2.3 各类非机动车严禁进入车库,严禁随地乱放影响通道。
2.2.4 车主应做好安全防范工作,保安人员不承担赔偿责任。
3、保安车管服务标准3.1引导车辆在指定部位有序停车,提醒车主关好车窗车门,贵重物品不得留放车内。
3. 2督促车辆遵守禁令标志,纠正违章行驶、停放的车辆。
3. 3发生事故应保持现场,立即向保安部长报告。
第4篇 海关办公楼服务报价物业管理费预算说明
(一)、预算编制依据
1、zz海关办公大楼的承建特点和使用对象。
2、国家、zz市政府有关部门的法规或专业文件。
3、本公司多年写字楼的管理经验,参考了现行市场行情。
(二)、预算编制原则
1、先计划,后预算。
2、从实际出发,本着合理、先进、周密、可行的原则,科学计量,合法收、支,不断完善。
(三)、预算中需说明的事项
1、本预算物业管理费年合计2,543,303.58元。
如贵单位接受我公司的各项建议,与我公司签订《物业管理委托合同》时
(1)增加项目,另行协商;
(2)具体收费方式和时间再行确定。
2、因该办公大楼属于新建,各项设施、设备系统应在保修内,本预算中'设施设备运行、维保费'只计入了运行物料费用,未计入维修保养费用。正常年度的设备设施运行、维保费用需根据实际需要核算。因此,本预算专门针对2002年度,不适用于其他年度。
3、本预算中不包括该办公大楼的运行、办公用能源费用。
4、因对该办公大楼的设备、设施了解程度很有限,本预算包总价,不包单价和单项。
5、预算中的人员工资按现行市场水平测算,以后年度将参考市场水平、物价变动情况和国家相关劳动、人事规定进行调整。
6、预算中各项'单位计费标准'及'数量'仅供参考,以'年合计'为准。
7、预算中'人员费用'包括工程、客户服务、行政用管理人员的费用,安保和保洁人员费用分别计入'安保、消防服务费用'和'清洁、绿化费用'中。
8、预算中'公共设备的运行、维保和保养费用'主要是运行消耗物料费用,运行人员费用已计入'人员费用'(工程)。
9、《自带设备情况表》中各项数据仅供参考。
自带设备、工具的使用费用包括固定资产折旧费、低值易耗品摊销费和设备修理费,已计入'物业管理费'预算中。
(四)、财务预算对业主及其产业不同时期利益的考虑
本公司的财务预算同时考虑了维护业主的近期和长期利益。
1、近期内减少业主的一次性资金投入。
考虑到业主自建办公大楼,已经投入巨额资金,为保证该办公大楼的正常使用仍需注入日常物业管理费用所需资金,投入较大。本公司凭借自身实力自带全部物业管理服务所需设备和工具,投资总额约37万元。
2、长期目标:严格管理,积极建议,使业主的产业保值、增值。
(1)严格控制人工成本,着重设备设施及建筑物的维修和养护
将人工成本控制在物业管理费用总额的合理比例内,随着物业使用年限的增长增加设备设施维修、养护投入,做好设施设备的各级维修保养工作,在较长的时期内保持楼宇的优秀品质和良好性能。
(2)加强员工培训,提高服务质量
加强员工服务意识和对该办公大楼使用特点的认知培训,让我公司员工的服务水平作为提升物业品质的要素之一是我公司日常人员培训的目标,我公司将为此合理支配培训费用,决不让员工'质素'透支。
(3)管理维修基金的积累和使用
管理维修基金是指由业主(或称'产权人')或使用人按其拥有或占用的产权面积交纳的公共维修基金,用于支付大厦公共区域、公共设施、设备保修期满后的大修、更新或改造以及其他非日常性维修项目等费用。
该办公大楼作为单一业主产权物业,建议由业主在物业投入使用后、保修期满时,开始按建筑面积预提管理维修基金。
该项基金可由业主自行专户存款,专款专用,按批准的大修或大型增改项目计划和预算支付使用,并制定相关的管理制度。遇重大紧急支出,管理基金存量不足,再另行筹措。
(4)进行风险管理,控制风险
本公司对楼宇实行风险控制管理,将保险和日常维修养护工作结合起来,在保证楼宇的正常使用的同时,对楼宇进行风险投资以减少突发事件给业主产业带来的巨额损失。
如贵单位将该办公楼委托我公司管理,建议贵单位将楼宇的保险委托我公司一同办理,一方面利用我公司整体规模优势降低保费支出,一方面维保与保险一体管理、责任分级,可以更好地控制风险。
第5篇 塞纳项目物业管理服务整体设想
塞纳河畔项目物业管理服务整体设想
坚持以社会效益、环境效益为主,经济效益为辅的经营宗旨,倡导“以人为本”的服务理念,形成规模优势,优质服务,保本微利,为业主/住户当好管家。
1在小区全面导入iso9001:2000国际质量体系。
东莞市**物业管理有限公司将导入iso9001:2000国际质量体系,使物业管理服务工作快速走向标准化、规范化运作。
2全面推行酒店式物业管理,建立“服务中心”;寓管理于全面、细致的服务之中。
借助东莞其他先进物业公司成功实施的酒店式物管经验,并会同项目管理处提供全天候、全方位、全过程的酒店式服务,对建筑物、公共设施、机电设备、绿化清洁实行严格的管理,对业主及物业使用人则体现为热情服务,提供全面的酒店式物业管理星级服务。物业管理公司与业主及物业使用人之间,不再仅仅局限于管理者与被管理者的关系,而是充分体现服务提供者与服务接受者的关系。
3推行“全员首接责任制”。
第一代酒店式物业管理模式仅在服务中心实行“首接责任制”,就已经极大的调动了服务中心员工的工作主动性。为了提升服务水平,我们将推行“全员首接责任制”。每一位员工都有责任和义务接待业主和访客的建议,并在第一时间传递到服务中心,并有义务跟踪处理结果,通知建议人,使服务得到自始至终完整体现。
4智能化物业管理。
物业接管后我们将实行封闭式管理,借助原来已完善的先进的楼宇智能化系统,充分发挥智能化设施安全、高效、方便之优点,保障为业主和物业使用人提供安全、方便的工作和生活环境。
5以“社区文化活动”为纽带,融入对业主的尊重与关怀。
以人为核心,以服务为重点,以文化为主题,突出人性化管理理念,通过超前的、创新的、丰富多彩的文化活动渗透、增加物业公司的知名度和美誉度。启迪业主自觉、自律、积极参与、宣扬自我的意识。达到“无为而治、和谐共存”的管理境界。
6根据业主/用户的实际需求提供“个性化”服务。
加大服务深度及广度,在管理公司营造的特定氛围之下,使生活在田禾塞纳河畔物业管理公司下的业主/住户处处感受到舒适、便利,创造温馨和谐的生活环境,真正使业主体会到居住的快乐 。
7 iso9001:2000质量保证体系
田禾塞纳河畔物业公司的管理运作和服务规范便按照iso9001:2000质量管理体系逐步建立、实施。最终全面导入iso9001:2000质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2000 质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒,保障物业公司持续改进,规范发展。
第6篇 物业安全服务管理人员招聘要求模板
物业安全服务管理人员招聘模板
保安员招聘模板
1.个人情况:18~30岁,身体强健,形象端正(其中门岗岗位要求:男身高1.75米以上;女身高1.55米以上)。
2.文化程度:高中以上。
3.工作经验:具1年以上保安工作经验,复转军人优先。
4.必备知识或技能:具安全保卫相关常识。
5.职业素质:为人诚实,服从领导。
视频监控员招聘模板
1.个人情况:20~30岁,身体健康。
2.文化程度:高中以上。
3.工作经验:具1年以上视频监控室值机员经验。
4.必备知识或技能:熟悉视频监控设备,能迅速判断突发事件的性质并按流程处理。
5.职业素质:沉着稳重,责任心强。
注:如另设消防中控室,可在已有模板基础上,将视频监控的概念换成消防中控,须具有消防中控室上岗证,退伍消防兵优先。
车辆管理员招聘模板
1.个人情况:男,45岁以下,身体健康,形象端正。
2.文化程度:高中以上。
3.工作经验:具两年以上相关经验,较长期从事同职业者优先。
4.必备知识或技能:具基本的车辆管理常识,熟悉停车场管理相关规章。
5.职业素质:踏实敬业,责任心强。
消防主任招聘模板
1.个人情况:25~40岁,身体强健。
2.文化程度:大专以上具有物业管理经理上岗证者优先。
3.工作经验:具3年以上消防主任或大型物业公司消防领班相关经验转业消防兵优先。
4.必备知识或技能:熟悉消防、监控等相关管理知识,熟悉消防工作职能及流程,熟知基本火灾应急措施及扑救常识,能在短时间内,对公司制订的各项处理预案及相关应急措施掌握,并应用自如。
5.能力要求:沟通协调能力强,能独立领导团队完成日常消防保卫工作;能独立进行消防保卫工作规程的制订及实施;能迅速组织人员处理并圆满解决突发事件;有一定的写作能力;能够培训下属消防员的相关知识和技能,并指导其很好地实施。
6.职业素质:责任感强,品行端正,遇事冷静,应变力强。
消防领班招聘模板
1.个人情况:男,25~35岁,身体强健。
2.文化程度:高中以上。
3.工作经验:具1年以上物业消防安全管理相关工作经验,转业消防兵优先。
4.必备知识或技能:熟悉消防相关知识,有一定的火灾应急常识。
5.职业素质:有责任心;服从领导,有团队精神;面对突发事件沉着冷静,敢于上前;能吃苦。
消防员招聘模板
1.个人情况:18~30岁,身体强健。
2.文化程度:高中以上,取得消防中控结业证书及相关专业上岗证书。
3.工作经验:具1年以上消防工作经验,转业消防兵优先。
4.必备知识或技能:具消防相关常识。
5.职业素质:认真负责,服从领导。
电梯管理员招聘模板
1.个人情况:45岁以下,身体健康(如需电梯间服务人员,则加上形象较好的要求)。
2.文化程度:高中或中专以上,相关技校毕业优先。
3.工作经验:具两年以上电梯日常维护与保养经验,具备特种设备作业人员从业资格,持相关上岗资格证。
4.必备知识或技能:具基本的电梯管理常识,具有电梯日常保养及维修技能,能够独立处理因停电等引起的突发事件并妥善解决,能够配合电梯维保单位做周、月、季度的评审工作。
5.职业素质:踏实敬业,责任心强。
注以上仅供参考,各物业公司可根据自身具体情况另行增删、修改。
第7篇 zz学校物业维修服务部管理员工作职责
(一)接受维修部主任、副主任的直接领导,负责所在班组的日常管理工作,认真做好工作日志。
(二)必须无条件的认真执行领导下达的各项任务,并要管理好全班组的员工共同完成任务。
(三)负责本班组员工的思想、劳动纪律、工作质量等考核工作,对不服从指挥、消极怠工的员工有权同领导商量后对其进行处罚。
(四)要积极努力工作,带领本班组员工完成领导交给的各项工作,对用户不准索要财物,更不准将材料私拿送人。
(五)负责本班组维修范围内的安全、防火、卫生工作,经常进行安全宣传教育工作。
(六)以身作则提倡员工提高业务技能,注重整体影响和自身形象,工作时一定使用文明用语。
(七)完成领导交办的其他临时性任务。
第8篇 大学分校区家属区实施物业服务管理方案
师范大学分校区家属区实施物业服务管理方案
一、物业服务管理体制
(一)成立住户委员会。由学校工会组织17栋楼住户推选17名住户代表(每栋楼1名)成立住户委员会,住户委员会设主任1名,副主任3名。住户委员会代表全体住户选聘物业公司、确定物业服务内容与物业服务费标准;对物业公司服务质量和服务态度进行监督;处理住户和物业公司之间与物业服务相关的问题;代表住户向学校管理部门反映住户的正当要求,保护住户与学校的正当利益。
(二)后勤管理处、国有资产管理处、公安处、校工会、爱卫会协助住户委员会办理相关事宜,协调住户委员会与物业公司、学校之间的相关工作。
二、物业服务内容
(一)从2023年1月1日起,除供水、供电、供暖运行与管理,售电、售水、收取供暖费用由后勤集团负责外,其他服务(小区安全、保洁、绿化管护、道路与公用设施管理与维修、地下车库管理)全部由物业公司负责(具体服务细则另订)。
(二)由后勤集团实施供水、供电、供暖运行与管理,并售电、售水、收取供暖费用。对无正当理由拒交和拖欠物业的费的住户,物业公司通知后勤集团,后勤集团暂停向其供水、供电;待其交清费用后,恢复供水、供电。
(三)住宅内水表、电表及供暖入户阀门之后管网及室内其它维修,可由后勤集团、物业公司提供服务,也可由他人提供服务,费用由住户承担。
(四)公用部分由物业公司管理与维修,维修费用由后勤管理处审核,按实结算。
三、物业费用的收取
小区地面服务费用标准与地下车库物业服务费用标准分别核算,分别管理。其标准由住户委员会通过招标方式确定,由物业公司向住户全额收取(学校可向职工住户进行适当补贴,考虑雁塔校区家属区的实际情况,长安校区家属区物业费中安全保卫费用可由学校承担),空房物业费由学校承担。
四、物业服务期限
服务期限一般确定为3-5年。
第9篇 某物业服务精细化管理实施方案
物业服务精细化管理实施方案
根据集团“学习实践科学发展观,推行精细化管理”的企业文化活动主题,为切实开展精细化管理,特制定本实施方案,请公司各部门各管理处认真组织落实。
1.0 目的
响应集团公司的统一安排,以“关注细节、精益求精”的现代企业经营理念开展各项日常工作,体现“细化、量化、标准化、协同化、严格化、实证化、精益化”的管理特点,从而提升企业整体服务水平,打造高素质管理团队。
2.0 适用范围
本实施方案适用于物业公司内部贯彻实施精细化管理活动,提升整体服务质量。
3.0 职责
3.1 公司管理者代表负责精细化管理活动的总体督导。
3.2 品管部负责精细化管理的具体实施和检查,其它职能部门负责精细化管理期间其它相关工作的安排布置。
3.3 管理处负责对精细化管理各项工作任务的具体执行。
4.0基本要求
精细化管理要紧密结合物业公司实际,达到以下基本要求:
4.1 公司各部门管理员工要深刻领会实施精细化管理的重要性和必要性,结合实际工作,发现本部门、管理处不 适应、不符合精细化管理要求的工作规定;精细化管理的内容包括安全、保洁、维修、绿化、客户服务等方面的服务理念、服务细节(把小事做细,把细事做透)、服务流程、工作标准等, 要重视员工的建议,制定在本部门推行精细化管理的具体实施措施,改进管理服务工作。
4.2 各岗位主管根据公司和本部门、管理处的实施措施合理有序的安排基层员工开展岗位岗位工作,培训,对基层员工岗位技能予以考核。
5.0 实施措施
5.1 活动实施期:年5―12月。
5.2 精细化管理首先要抓好学习培训和调研交流。
5.2.1 年 6月中旬前公司安排一次主任助理级别以上人员参加的精细化管理纲要的专题培训,由品管部组织。
5.2.2 各管理处从6月份开始每月自行组织一次有骨干员工参加的内部培训,培训内容应包括:
1.清晰认知精细化管理理念,明确岗位职责和技能;
2.清晰认知精细化管理的推行重点;
3.明确公司实施精细化管理的核心规划,传达灌输精细化管理的理念、工作重点和实施安排;
4.树立正确、积极的工作观;
5.树立阳光、积极的职业心态;
6.变员工被动为主动;
7.变员工抱怨为自我改善。
培训要达到下列效果:
1.改善并消除影响效率的瓶颈工序;
2. 提高个体工作效率;
3. 提升班组长现场作业改善能力和作业现场的管理技能;
4. 掌握建设人性化作业环境的方法;
5. 识别作业现场中的能耗浪费。
培训计划和记录交品管部备案,品管部将不定期抽查培训效果。
5.2.3 公司由品管部每季度组织召开一次精细化管理交流小结会,了解活动推行情况。
5.3 各管理处8月前利用宣传栏制作一期精细化管理贯彻推行的板报,在基层员 工中广泛宣传活动情况;公司9月将对各管理处宣传栏制作的精细化管理板 报进行评比,优秀的板报,公司给予奖励。公司利用网站推广精细化管理的 各项规定和理念,宣传活动期间的先进工作方法和事迹(各部门可投稿)。
5.4 各部门6月15前根据公司的总体实施方案制定符合项目运行实际的精细化
管理措施,报公司品管部审核备案。
5.5 各部门每月提出5条精细化管理的改进建议和意见,在每月20日前交品管部备案;7月底前公司归纳整理出100条符合公司实际的精细化运行规范,在全公司推广。
5.6 各部门、管理处要抓好基础管理服务工作,该工作是精细化管理的核心,按公司质量管理体系所要求的程序、标准规范服务工作,达到细化、量化、标准化、规范化的要求。
5.7 各部门在活动实施期间鼓励员工对正在执行的各项规章制度,发现不适合、不规范的工作流程和方式,都可及时向品质部申请改进,经审核后修改。对好的改进意见,公司给予奖励。
5.8 公司由品质部牵头,联合人事部、综合部,制定统一、规范的巡查计划(避免无效检查和重复检查)和检查评分表格,对发现的问题要列出详细的整改通知书,向管理处说明不合格原因,重在指导管理处改进工作。巡查以公平、公正、公开为原则;同时,在不影响管理处正常工作的前提下,每次可安排1-2名管理处负责人或主管随同一起巡查,以加强管理处间交流沟通,取长补短。
5.9 管理处要注意节能降耗,特别是每月的公共区域水、电的使用情况,需要有详细的数据来说明(含损耗),对相关的数据进行统计、分析,拿出具体措施,达到比上年度降低5-10%的节能指标。公司工程负责人要进行跟踪,统计公司整体的公共区域水、电数据。
5.10 职能部门和管理处适时组织相关的评比、比武、竞赛活动。管理处对基层班组可开展“流动小红旗”、“季度先进员工”等评比;公司可组织一定规模的比武、竞赛活动,如保安技能大比武、消防演习比武等。通过这些活动营造“爱岗敬业、优质服务”的精细化管理大环境,促进服务质量提升。
5.11 2023年11-12月公司将对执行精细化管理工作以来表现优异的团队、个人予以表彰,激励基层员工进步。同时,管理处推荐推行精细化管理以来的1-2先进员工在表彰会上做演讲,畅谈心得体会或提交书面材料供公司内部交流。
5.12 各部门、管理处在年度管评材料和年终总结报告中要对一年来执行精细化
管理的状况进行总结、评价,公司整理汇总后统一向集团公司汇报。
第10篇 物业经营中外包服务质量控制管理程序
物业经营中的“外包服务”质量控制管理程序
根据目前越来越多的专业化服务公司加入到物业服务管理行业,协助物业服务管理企业分别承担着社区安保;电梯专业维修/检测;保安、消防监控/报警设施、设备维修/检测;水箱消毒/水质检测;社区环境保洁;社区垃圾外运;化粪池清淘外运;社区专业消杀等各项专业服务保障。
随着多元化专业服务公司不断加入物业服务行业之中,分享经营市场,这对细化专业分工、增加有序竞争、发挥专业优势、提高服务质量,无疑有着积极、有效的促进物业行业发展做用。
物业服务企业出于保证专业委托服务质量,减少暗箱操作,控制委托服务成本,降低投标报价,压低服务管理收费标准,增加市场竞争能力,普遍都会采用实行统一“专业委托服务”管理方式。并且,很少采用放权于社区项目经理,让其承担选择“专业委托服务”合作企业责任。
物业服务企业由于直接承担着,各专业合作公司服务质量的责任。所以,对委托服务管理实施认真评选、有效监控、服务指导对物业服务企业履行社区服务合同,保证服务质量、打造服务品牌有着至关重要的做用。
一、委托服务招标:
由于物业服务企业大都通过经营活动分别建有,相对稳定的专业服务伙伴合作关系。并且对各伙伴关系的服务报价、职工质素、服务质量也有大治了解,工作协调相对通畅。所以,物业服务企业高层普遍存在抵触与新的专业服务企业进行合作的心态。也决定了物业服务企业在选择专业服务公司时,极少采用公开招标而是选择邀请招标方式的理由。
1、招标活动组职管理:
物业服务企业可指定企业经营或管理部门承担邀请招标活动的组织管理工作。规模较小,没有专门设置经营或管理部门的物业服务企业,可委托办公室代为承担招标活动组织管理工作。
2、编制招标文件:
2.1招标文件编制人选:
根据物业服务企业中标服务管理投标方案专业分册内容,指派企业资深专业人员承担专业服务招标文件编写工作。
2.2招标文件编制内容:
2.2.1招标邀请函。
2.2.2招标文件。
2.2.3招标技术资料(含:招标社区压缩平面复制图及可以提供的设施设备技术资料等)。
2.2.4评标文件(服务管理分项评分标准、服务管理分项评分记录表;财务管理分项评分标准、财务管理分项评分记录表;投标单位得分汇总记录表等)。
2.2.5招标其它文件(投标单位承诺书、投标单位应标登记表、投标单位有效投标登记表、评标得分排序表、评标候选排名表、中标通知单、参加投标感谢信/函等),可采用企业招标文件范本或委托其他(她)人员编制。
3、招标文件保密规定:
3.1招标文件保密范围:
为充份体现邀请招标活动对所有参加竞标企业的公平、公正原则,物业服务企业应建立相应的招标文件保密规定,配套相应管理程序,提供保密编写环境,控制无关人等接触编写责任人员。并对编制责任人员提出保守“文件”机密要求,并将“文件”稿件、电子档案、编制依据文件一并纳入保密范围。
3.2“组织”与“文件”分离:
物业服务企业在招标活动中,要本着“组织”与“文件”分离的保密工作守则。招、评标文件编制人在完成文件编写工作,将评标文件审批稿连同电子档案交企业办公室进行保密封存后,删除电子文档、消毁编制文稿。另将招标邀请函、招标文件、招标技术资料,一并交企业邀请招标活动组织管理部门,完成编制责任工作。
3.3保密存档:
企业办公室在接收评标文件审批稿及电子文档后,应将审批稿封存入档,电子文档在加密备份保存后,承担评标文件保密存档责任。
3.4保密存档期限:
评标文件保密存档期限,在接到企业总经理签暑的,邀请招标活动组织管理部门,注有准确开标日期的提取评标文件申请,并在开标日的规定开标时间,携带评标文件电子文档到开标现场办理交接手续,解除保密管理。
3.5评标文件打印:
企业邀请招标活动组织管理部门可利用开标后的休息时间,按所需份数打印复制评标文件。
4、招标文件审批程序:
专业服务招标文件编写工作完成后,由承担编写责任人按本企业邀请招标文件审批程序,逐级完成文件审核、批准工作。
邀请招标活动的其它招标文件,可不纳入招标文件审批范围之内。
5、发出招标邀请:
由企业邀请招标活动组织管理部门,可根据企业合作伙伴名录和高层领导推荐,结合专业服务企业合作评价,排出邀请名单。报企业总经理批准后,发出招标邀请。
7、选择专家评委:
由企业决策团队选择内部资深专业人员,组成“专家评委”,使用企业编制的评标文件,依据“文件”评标标准,承担邀请招标活动投标方案评判工作。
8、组织现场考察:
由于中标物业服务企业还未接管进场,无法利用管理权力安排规范的投标企业考察活动。所以,企业邀请招标活动组织管理部门,只能依靠招标社区筹建项目部尽力帮助下,尽可能祥细的完成投标企业现场考察组织实施工作。
9、招标技术交底:
由企业邀请招标活动组织管理部门依据招标文件规定,在预定会议室承担企业招标技术交底会议的组织管理工作。并邀请招标文件编制人、招标社区项目经理、招标专业工程师/部门经理到场,对投标企业提出的有关招标社区之内的专业问题(不含标准)做出回答,其它问题可由“活动组织管理部门”统一做出回答。
10、得出评标结论:
企业内部“专家评委”依据评标文件评标标准,得出投标得分排序名单。由专家组成员招开评审总结会议,形成中标企业综合优势评估报告,由企业总经理审核、批准后,得出评标结论。
11、下达中标通知:
企业邀请招标活动组织管理部门根据“评标结论”,采用电话通知、函件领取的方式,向中标企业及中标候选企业,下达中标及获得候选资格通知。
中标通知单及中标候选人通知单应采用统一格式,并加盖企业公章,放入企业专用信封/文件袋内递交中标及候选企业。
企业邀请招标活动组织管理部门在下达中标通知的同时,应向其它参加专业服务投标的企业,发出参加投标感谢信函。
二、签定委托服务合同:
1、拟定合同文本:
物业服务企业在拟定专业委托服务合同文本时,可采用要求中标专业公司提供委托服务合同文本的方式,用以减轻企业工作强度,调动专业公司发挥自身技术优势。
2、洽商合同条款:
2.1划定服务范围:
物业服务企业在与专业服务公司洽商合同条款时,应首先就合同服务范围形成双方共识。
专业委托服务合同约定的服务范围,应以物业服务企业投标方案专业分册承诺的范围相一至,并符合社区专业服务需要。
2.2确定服务质量:
物业服务企业在与专业服务公司就合同服务范围形成双方共识后,应在满足投标方案专业分册承诺的服务质量基础上,采用高出承诺一些的要求,商定服务质量条款。
2.3确定服务管理程序:
为充分保证社区物业服务得以有序展开,并达到减少干扰业户生活,保障服务质量的要求,专业服务公司应承诺尊守,物业服务企业社区投标方案服务管理程序,并以和物业服务企业社区项目管理保持一至为双方圆满合作前题要件。
2.4适用投诉处置及服务受理程序:
专业服务公司同意使用物业服务企业社区投标方案投诉处置程序,遵循首问服务受理程序,培训职工掌握受理投诉及服务申请。并按程序规定上报客户服务区域管理人员或物业服务值班室,减少严重投诉演变。
2.5服务质量评价:
专业服务公司同意采用客户满意及投诉记录查阅方式,评价服务质量。由社区客户服务部门承担,客户满意调查和统计业户投诉记录,并依此按月做出服务质量评价。
2.6拟定服务进场计划:
物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应针对物业二手项目服务管理接管进场特点,拟定服务进场计划,配合物业服务企业按约定时间准时开始提供约定服务工作。
2.7协商结算方式:
物业服务企业与专业服务公司签定合同时,应就服务费用结算日期、结算方式、未能达到服务质量评价扣减计算方式、服务费用结算审批程序,做出明确合同约定。
2.8制订违约责任:
物业服务企业在和专业服务公司应就违反划定服务范围、确定服务质量、确定服务管理程序、违反适用投诉处置及服务受理程序、未能达到服务质量评价标准违约责任合同条款。促使专业公司认真履行委托服务合同,承担合同义务。并为物业服务企业维护自身权益,做好法律判定依据。
3、拟定专业服务合同:
物业服务企业与专
业服务公司就合同条款内容取得一致时,可由企业邀请招标活动组织管理部门拟定合同文本,并将本企业社区物业服务接管进场日定合同生效日期。
拟定合同文本完成,报企业总经理审核、批准后,转交专业服务公司总经理认可。约定签约时间、确定签约地点、寻问专业服务公司出席签约代表职务,并做出相应安排。
4、签定服务合同:
企业邀请招标活动组织管理部门,应在签约日上班后,做好签约合同打印、装订,备好公章、检查签约场地符合签约环境后,邀请企业委派签约代表,在约定的时间与专业服务公司代表签定专业委托服务合同。
三、社区业主监督:
物业服务企业在承接二手项目服务管理业务时,应该最大限度的将社区业主管理委员会,拉入社区服务决策之中。
1、监督控制范围:
物业服务企业可以选择最易引发服务投诉的社区保安、保洁劳动密集型专业服务,纳入业主参予社区管理监督控制范围,主动邀请做为评委参加全程招标活动。利用“知道越多、陷的越深,参予越多、埋怨越少”的心理学科定率,在评审专业服务投标方案时,可积极诚恳的听取社区业主管理委员会的评选意见,并对其所做出的评选结论予以尊重。
对于其它专业性很强,又不容易与社区业主直接发生投诉纠纷的,委托专业服务项目,可不纳入社区业主监督控制范围。
2、监督控制与服务管理关系:
在实行社区业主实施监督控制管理机制的物业二手社区,其物业服务项目经理的管理权限将会受到不同程度的限制和约束。但与之对比形成的服务投诉减少,对物业服务企业来说,无疑算是一种表达诚信姿态,延长服务期限,保证合同约定收益的有效方法。
而且,在社区业主监督控制与物业服务管理权限的所谓“对立”现象中,其本质只能说是一种心理对立,如果社区项目经理可以放松心态,使用换位思考方式,就会有效的缓和或化解双方所谓的“对立”立场,并在相对和谐轻松的环境中,履行社区物业服务管理责任。
四、赋予社区客户服务经理服务质量评价责任:
为有效发挥客户服务经理可以利用客户服务人员网络,快速掌握社区服务工作进展,了解社区业主投诉事由的优势,结合物尽其用、人尽其责服务管理方法,物业服务企业应当赋予社区客户服务经理,承担专业服务质量评价、编制评价报告责任。
五、赋予社区项目经理管理权力:
虽然物业服务企业出于自身管理需要剥夺了社区项目经理,自主选择专业委托服务公司的权力。但也同样出于为了保证社区服务管理得以有效落实,确保服务质量达到合同承诺标准,并对专业服务过程实施同步监督,及时处置质量投诉,物业服务企业应当赋予社区项目经理,对社区所有专业服务行使决对工作管理权力。用以随时发现并迅速解决违反专业委托服务合同规定事宜,维护企业及社区业主合法权益。
六、利用财务结算约束社区专业服务质量:
物业服务企业应在社区项目建立完善的,专业服务费用结算审批工作程序,用以约束专业服务公司重视服务质量。
其工作程序可为:
1、专业服务公司在委托服务合同约定结算日期前3天,向社区项目(物业)值班室提交当月/季服务费用结算申清;
2、由社区项目(物业)值班室按专业服务分类,通知工程、保安、保洁、绿化服务部门经理/主管签暑结算意见。
3、由社区项目(物业)值班室通知客户服务经理,审核专业部门经理/主管签暑结算意见,查验、统计投诉记录,做出服务质量评价,签暑结算评价意见;对质量评价未能达到合同约定标评的结算申请,在做出展缓予以结算决定后,应将决定意见连同投诉记录一并由社区项目(物业)值班室打回申请企业,限期(2天)拿出整改方案,进入再次审批程序。
4、在客户服务经理做“合格”服务质量评价后,应当面向社区项目经理汇报专业服务质量审核意见,并请社区项目经理签暑结算批示。
5、客户服务经理在取得社区项目经理签暑结算批示后,应将批示交社区项目(物业)值班室,通知专业服务公司按项目经理批示到财务部门办理费用结算业务。
6、社区财务人员在逐项审核社区项目专业经理/主管、社区客户服务经理、社区项目经理签暑意见符合程序规定,对照合同结算约定日期、金额无误后,方可索要服务发票、支付结算费用。
7、未获得结算同意批准的,由其专业公司代表领取批示意见后,接“意见”限时拿出整改方案,进入社区质量不合格处罚审批工作程序。
七、建立社区质量不合格处罚管理制度:
物业服务企业应根据与各专业服务公司签定的委托服务合同,建立建立社区质量不合格处罚管理制度,并依此决定对未达到约定服务质量的,专业服务公司予以施适当过失经济处罚。
社区项目经理在行使过失经济处罚权时,应注意给保持签约服务公司留有继续履行合同的经济基础,并特别应该优先考虑社区保安、保洁低收入人员获得劳动报酬权益依法得到保障。
具体操作方式:
在签约服务公司存在轻微质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的3%左右。在使其受到警示处罚后,达到促使做出整改响应,提高服务质量的目的。
在签约服务公司存在较大质量过失时,其处罚额度应控制在,佣金额度的8%之内。在使其受到较大处罚后,达到促使做出更换项目现场负责人,及时开展对应培训,做出积极整改响应,提高服务质量的目的。
在签约服务公司存在重大质量过失时,在不考虑更换专业服务公司的前题下,依据双方合同,做出相应处罚。在处罚额度超过当次结算佣金时,可采用分期抵扣处罚金额。必要时在报请物业服务企业总经理批准后,可采取向专业服务公司施加力,并在做出继续许可承担社区服务意见后,要求受到处罚服务企业同意,在未足额扣除处罚金额前,由社区项目部直接发放无过失职工工资,用以稳定职工队伍,保证社区服务不受处罚影响的目的。
专业服务公司社区服务负责人应在,职工工资厂审批表上签字,确认代发数额,以便日后进行财务核对。
社区项目部在采用直发工资方式时,可要求专业服务公司提供职工工资统计表单,并加盖公章。社区项目客户服务经理应审核扣除过失职工相应工资后,方可上报项目经理签暑同意发放批示。
八、巧用社区业主促使服务质量达标方法:
物业服务企业可将社区保安、保洁两项最易受到业户投诉的专业服务,纳入社区业户监控范围。并在服务费用结算审批程序中,加上需要得到社区业主管理委员会的满意评价,社区项目经理方可批准结算当月/次费用。促使专业服务公司领导必须将服务质量,是否达到业户满意,将是企业“生死存亡”的高度予以特别关注。
九、专业服务罚金的使用管理:
1、尊重社区业户权益:
社区每个按时缴纳物业服务管理费的业户,都应毫无疑问的得到物业服务管理合同约定的优质社区服务。在社区某个专业服务项目未能达到标准,并受到相应处罚时,按时缴纳物业服务管理费的,社区业户权益也受到了不同成度侵害。他(她)们在向社区物业做出投诉的同时,也同样具有要求得到相应补偿的权力。
所以,物业服务企业在专业服务罚金的使用上,应本着顾大局、忌小帐的眼光审视专业服务罚金的,使用管理是否符合社区业户意愿,是否真正维护社区业户合法权益的角度,能否制定公正的罚金使用管理规定,是检验物业服务企业能否兑现人性化服务管理承诺的有效评判依据。
2、罚金的产生原因:
物业服务企业在采用委托专业服务公司承担社区分项服务责任时,为保证接受委托服务的专业公司所提供的服务达到相应标准,通常都会采用约定质量标准条款的方式,对专业公司的服务做出明确的量化标准限制,并约定相应的违约责任条款。在专业服务公司所提供的服务质量未能达到约定标准时,物业服务企业为维护自已与社区业主签定的,各项服务达到服务管理合同约定标准,维护企业自身信誉,不得不做出的相应处罚措施。其目的是为了促使所有承接社区专业服务的公司,认真履行合同约定条款,达到服务质量限定标准,为所有社区业户营造和谐、舒适的生活质量环境。
物业服务企业在对违规专业服务公司行使处罚权时,只能说明被处罚专业服务公司未能达到质量标准,并不代表专业服务公司没有履行服务约定服务责任。所以,物业服务企业无权做出全部剥夺专业服务公司服务费用的决定。并且,物业服务企业应该、也必须尊重专业服务公司职工所付出的服务劳动成果。特别是那些为祢补质量过失,做出努力的专业服务公司职工,更是应该得到适当奖励,用以表达物业服务企业对他(她)们所付出的努力表示敬意。
3、罚金的使用方式:
物业服务企业社区项目经理应要求财务部门,将专业服务罚金纳入社区财务公示管理范围。并在争得社区业主管理委员会同意后,做为社区专项奖励基金,由社区项目经理代表社区业户对工作表现优秀、获得业户普遍好评和具有拾金不昧、见义勇为品德的专业服务公司职工给予现金奖励。
4、专业服务罚金的监督与控制:
物业服务企业应对社区项目部门行使处罚事项、处罚金额进行有效监督,用以防止处罚过大影响专业服务
管理,损害企业良好协作关系。控制项目部门滋生权力彭账,养成武断专行的陋习管理意识。
4.1、专业服务处罚金的有效监督方式:
物业服务企业应根据社区专业服务合同金额,对项目部门处罚权限做用适当限质。并要求项目部门对严重质量过失拟定处罚前,需将过失事由、处罚额度报请企业批准后,方可行使处罚权力。
物业服务企业在对社区项目部门处罚权力做出限制的同时,还可采取通过处罚总额评定项目经理协调管理能力,并将“零处罚”做为项目经理业绩考核标准之一。
4.2专业服务处罚金的使用控制方式:
由干物业服务企业在专业服务处罚金额以做出有效控制措施,所以,在处罚金的使用控制方面可以适当放宽,主要以社区业主监督为准。只要罚金用于专业服务公司优秀职工奖励,并通过业主管理委员会的批准,就可授权社区项目经理全权承担使用处理责任。
社区项目经理也可利用专业服务处罚金,建立社区专业服务之星奖励基金,用以奖励参予社区服务满一年的,由社区业户评选产生的专业服务职工。
物业服务企业社区项目经理应严格控制不将企业职工纳入处罚奖励范围,并将企业职工奖励划规企业评定奖励范围之内,不得随意占用处罚金额,以勉降低企业公正形象。
第11篇 xx花园物业管理服务模式设计方案
澳洲花园物业管理服务模式设计
目前,大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照iso9000质量管理体系运作,但澳洲花园物业是发展商定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的中高档楼盘,因而建议在建立iso9000质量管理体系标准的基础上,将澳洲花园导入中海物业酒店式物业管理服务,竭诚为澳洲花园小区业主展示其尊贵、高雅、浪漫。
(一)、为业主建立接待服务中心
1、接待服务中心设置的内涵
接待服务中心在功能上划分为接待服务区和业主休息区两大功能区域,其功能主要体现在:
(1)为业主提供一个开放的、舒适和大方的接待服务中心场所,凸现业主的尊贵,使业主舒适而方便地办理入住手续、每月的各项缴费和各类来访事宜,或受业主委托提供其他专项服务及特约服务。
(2)接待服务中心又是整个小区管理服务枢纽传递中心,24小时为业主排忧解难释疑。一方面接受业主主动报修、报警、投诉、咨询等信息,另一方面,在承诺时间内将业主的信息及时反馈给维修班或护卫班、清洁绿化班等方面处理。
2、接待服务中心硬件的配备
接待服务中心与管理处办公室选址定在小区15号楼架空层,以方便业主出入,装修要大方、气派,充分体现业主的尊贵。
(1)办公设施设备:
主要为业主办理商务或其他事务提供服务,包括:电脑及打印机、复印机、传真机、直拨电话等。
(2)便利业主的相应配备
(3)沙发、茶几、报刊杂志架及报刊杂志、饮水机、雨伞架及雨伞。
3、接待服务中心人员职责
主要职责:
a)代表管理处主任接受业主对管理处的投诉处理;
b)根据业主的要求和请求,有效调度各专业班组,保证快捷,程序到位;
c)负责解答业主的一切询问,并向业主提供一切必要的协助和服务;
d)沟通业主与管理处的感情,主动征求业主的意见;
e)处理前台各类难题,负责索赔和催收;
f)完整记录当班时间内所有事项,将特殊的或具普遍意见的问题上报管理处主任;
g)遇紧急情况,及时上报管理处主任。
4、接待服务中心工作流程:
见《澳洲花园顾问考察报告》
(二)建立酒店服务模式
1、 在小区大门入口增设护卫门岗,严格执行来访登记和对出入小区的业主实行微笑服务。
2、 在大门口配备手推车一部,必要时由巡逻护卫负责为业主提货、送货。
3、为老、弱、病、残、小和行李较多的业主提供各类服务。
4、提供有彰泰企业标识的伞具或撑伞;
5、提供其他可能的帮助。
(三)、提供标准、规范、有序的服务
按照iso9001质量管理体系,按照规范的程序为业主提供顶尖的专业管理服务。主要管理服务内容有:
(1)房屋建筑主体的管理:通过维护和修缮,充分保持和发挥房屋的使用功能,从而确保业主的房屋保值增值。
(2)小区设施设备的管理:通过专业保养和维修,使小区的设施设备保持团完好,确保正常运转。
(3)保洁管理:通过专业保洁和清洗,使小区达到严格的星级酒店保洁标准。
(4)绿化管理:通过专业的养护,使小区充分达到环境优美、四季如春、国家级花园小区标准。
(5)保安管理:通过培养一支训练有素的护卫员队伍,并借助高科技的智能化管理手段,为业主提供全天候服务,确保业主高枕无忧。
(四)、为业主提供针对性、便利性的专项服务
其特点是:为业主设立各种专项服务项目,通过各种形式将服务内容、质量、收费标准公开。专项服务的内容主要有以下几大类:
(1)家庭生活类:
主要为业主提供衣、食、住、行等方面的各项家政服务,如代订花卉、生日蛋糕、车船机票,待购牛奶、饮用水、食品用品,代洗衣服,私人区域清洁服务、装修、搬家、打字、复印、传真、接送小孩入托、上学等。
(2)商业服务类:
主要是利用小区的商铺和会所,以及收集市区的商务信息,为业主提供各种商业服务项目,如家电维修等。
(3)文教卫生类:
主要是利用小区会所、幼儿园等场所组织业主在文化、教育、卫生、体育等方面开展各项活动,如琴棋书画比赛与展览,假期培训班,健身、游泳、球类比赛等活动。
(4)经纪代理中介服务类:
主要是受业主委托,办理房屋租赁,代请家教、保姆等。
(五)、受业主委托提供尽善尽美的特约服务
除为业主提供专业服务和专项服务外,还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。
第12篇 一城别墅物业管理服务项目分类
第一城别墅物业管理服务项目分类
1、导入'酒店式物业管理服务模式'和'人性化物业管理理念'所提供的特色化、个性化服务内容
1)酒店级保安的功能分化
特色:
- 形象保安 在zz第一城的主大门入口,聘请外形威武的退役军人为形象保安,这样,每一位业主进入小区时,从形象保安标准有力、干净利索的敬礼中,从他们威武、望庄严的形象里,会有一种油然而生的、作为一个zz第一城的尊贵和自豪感,也极大地提升了楼盘的品质、档次感。
- 服务性保安同其它楼盘与众不同的是,zz第一城小区内巡视的保安将不再以身挎警棍和对讲机,冷冰冰的面孔这样缺乏亲和力和住户认可的形象出现,他们将身着西服,届面时他们会彬彬有礼,面带微笑在小区内巡视,并且随时准备为住户服务,如帮住户提东西,护接送小孩去幼儿园,在雨天将没带伞的住户送到楼门口,纠正不文明的行为,看护区内的安全等,而住户也不用对此感到诧异,因为这一切都是他们份内的工作内容,是他们应尽的职责。试想住户怎能不有宾至如归的感觉呢
- 值班保安晚上的专职巡更保安,主要是保安职能。
操作要点:
各类型保安要严格区分,不能混在一起使用。
各类型的保安的着装要区分开来,让住户一眼就能辨认出是哪类型,更好的为住户服务。
所有类型的保安都有保安的职责。
对于服务性保安,除进行保安培训外,还要进行服务性的多种专业、多种能力的培训。
2)个性化家庭保姆
特色:
1) 钟点工保姆:针对结构较简单的家庭,提供清洁、洗烫、烹饪、家教、接送小孩等服务,将节约住户的费用,免除住户请全职保姆私人空间被打扰的敝病。
2) 专职非住宿保姆:针对有老人、婴幼儿结构较复杂的家庭,提供全天候的各种家庭保姆服务,保姆在晚上工作完成后,将返回物业管理公司宿舍,第二天早上再上住户家服务。这样既保证了服务的全天候,又免除了住户需要单独准备保姆房的不便。并可在广告宣传和销售中作为一个独特的卖点,同时也是项目服务的特色和独创。
3) 专职住宿保姆:针对极少数有老人、病人和婴儿的家庭,提供专职的住宿保姆服务。
操作要点:
1) 所有的家政服务人员(包括保姆),统一由物业管理公司招聘和管理。
2) 保姆尽量在同一地方定向招聘(如同一个村),以便于管理和安全,如有可能,最好于项目周边农村招聘。
3) 家政服务人员要严格进行服务技能、操作规范的培训,住户直接和物业管理公司打交道,充分保证服务的素质和住户的家庭及财产安全。
4) 在销售中销售人员要针对产品无保姆房的特点,对今后提供的个性化家庭保姆服务进行宣传、推广。
3)多重购物系统
特色:
1) 由外至内,由大至小,由住户外出选购到送货上门,多重购物系统保证住户购物的方便、快捷。
2) 购物系统包括:
--网上购物:通过小区局域网进入internet,进行网上购物。
--小区内的小型士多连锁店:引进一个小型士多连锁店(如:7-11专门店),为小区内的住户提供日常购物服务。
--周末购物巴士:在周末定时开通往返大型商场、商业中心的购物班车,解决住户多层次的购物需求。
--商家成立服务联盟:在业主入住后,由物业招集商家成立服务联盟,主要集中于衣、食、住、行、娱等跟日常生活息息相关的方面,基本上是对前期服务的延续。包括:
衣:服装专卖店,儿童用品店、母婴用品店、大型商场和超市等。
食:大型商场和超市、农贸市场、酒楼、食肆、酒店、送餐公司等。
住:水电气公司、电讯、医院、银行、学校、幼儿园、家私、布艺等。
娱:健康中心、卡拉ok。
游:项目附近的休闲场所。
2.常规性公共服务
物业公司履行物业管理合同,为全体业主提供的经常性服务,是所有辖区内业主都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、细微、优质的服务提供给业主。包括
2.1、安全管理服务。安全、消防、车辆管理工作是zz第一城别墅重点管理工作之一,是为了保障所管物业区域内的人员、财物不受损失,为业主营造一种安全、无干扰的生活环境。我们采取内外互防的管理方式对所辖物业区域的治安和消防、车辆工作进行全面管理。
1.安全管理内容
a) 负责维护辖区内部治安秩序,预防和查处治安事故。
b) 维护区域内车辆及来往人员的管理。
c) 实行封闭式24小时保安制度,突发事件第一时间到达现场。
2. 治安管理实施措施
a) 实施'半军事化'管理,实施住宿和24小时备班制,建立业务、绩效考核与工资晋升挂钩,实现10%的淘汰率,保证保安人员的高素质和战斗力。
b) 落实保安各岗岗位职责、管理制度。
c) 明确责任区域及重点部位,实行分岛管理同时定岗与巡查相结合的辖区式管理。
d) 实行24小时保安巡逻制度,各项记录完整。
e) 利用智能化技术安全防范的方法与人防有机结合。
f) 根据各管理阶段的情况,制定相应的管理方法及工作重点。
g) 制定突发时间处理程序,具备处理能力。
2.2、消防管理
对消防工作实施管理,预防物业火灾的发生。最大限度地减少火灾损失,为住户的生活提供安全的环境,保护小区业主、住户的人身和财产的安全。消防管理的主要内容:
a) 在保安部内设置专职管理负责。并做好义务消防队的建立和培训工作。
b) 防火档案制度。建立防火档案对火险隐患、校方设备状况(位置、功能、状态等)重点消防部位、前期消防工作概况等都要记录在案。以备随时查阅。还要根据档案记载的前期消防概况,定期进行研究,不断提高防火、灭火的水平和效率。
c) 消防岗位责任制度。建立各级负责的逐级防火岗位责任制,从经理到员工,都对消防负有一定的责任。
d) 定期进行消防安全检查制度,各种记录完整。
e) 专兼职消防员的定期训练和演习制度。
f) 管理好区域内设施、设备,通过对各种消防设备设施的保养与维修,保持消防设备设施的完好,专业合格状态。以多种
宣传形式加强区内住户消防意识。
2.3、车辆交通管理
对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。
1. 车辆交通管理实施措施:
a) 车辆分类管理:按照车辆类型分为汽车、摩托车、自行车管理,其中摩托车、自行车分区域存放,汽车存入专用车库及指定的道路停放。
b) 小区保安有效组织车流和车辆停放。
c) 汽车凭ic卡,经电脑读卡进入小区。
d) 外来人员及车辆进出由出入口保安员明确来访人员的身份或得到业主确认后引领车辆停放指定地点(区域外),并进行登记,同时通知内保人员引领来访人员进入小区,经业主再次确认后,保安方可离去。如业主不在或业主不愿接见访客,保安员将劝其离开。
2.4 环境卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运,达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
1. 制定作业指导书
a) 清洁工管理规定。
b) 清洁工卫生区域划分表。
c) 主管巡检制度。
2. 管理方法
a) 清洁工必须着装上岗,规范作业。根据《清洁工作作业指导书》,进行日常的清洁工作。
b) 管家部主管按照《清洁工作质量标准作业规程》的规定,对所辖区域卫生状况进行全面的巡视检查,每天不少于2次。发现问题及时对相关人员予以纠正,并在《日常工作检查记录表》上做好记录。作为对清洁工的工作结果评定依据。
c) 管家部根据《卫生消杀管理标准作业规程》对消杀的施过程进行控制。每月(不少于2次)检查小区的虫鼠情况,详细记录填写《保洁消杀工作记录表》,每月抽查消杀施工记录,落实消杀次数和监控消杀效果。
d) 健全各项记录。
2. 保洁各项服务标准如下:
a) 道路的清洁标准:
目视地面无杂物、积水、无明显污渍、泥沙;
道路、人行道无污渍、每200平方米痰迹控制在一个以内;
行人路面干净无浮尘、无杂物、垃圾和痰渍;
路面垃圾滞留时间不能超过10分钟。
b) 广场、花园的清洁标准:
地面洁净无积尘、无污渍、无垃圾;
花坛外表洁净无污渍;
广场、花园里的垃圾滞留时间不能超过15分钟。
c) 绿化带的清洁标准:
目视绿化带无明显垃圾、落叶、漂浮物;
每100平方米烟头控制在1个以内;
花坛外表洁净无污渍。
d) 水面的保洁
作业人员必须会游泳。
水面的保洁工作应每天进行一次,保持水面无飘浮物。
e) 游乐设施清洁标准:
游乐设施表面干净光亮,无灰尘污渍、锈迹;
目视游乐场周围整洁干净、无果皮、纸屑等垃圾。
f) 路灯的保洁
路灯的应保洁每月保一次。
路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行,作业前保洁部主管应通知机电维修部断开电源。
路灯保洁方法具体依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》操作。
g) 雕塑装饰物、标识、宣传牌的清洁
雕塑装饰物的清洁:
有污迹是应用清洁剂涂在污迹处,用抹布擦试,然后用水清洗。不锈钢装饰物依照《玻璃、灯具、不锈钢的清洁标准作业规程》方法进行操作。
宣传标识牌的清洁:
有广告纸时请先撕下纸后再用湿抹布擦抹,然后用干布抹干净,如有污迹应用清洁剂进行清洗;
宣传牌、标示牌等应每天擦试一遍。
h) 果皮箱的清洁
果皮箱每天清洗一次,遇特殊情况应增加清洗次数。
清洗完毕应及进将果皮箱运回原处,并套好垃圾袋。
清标准应达到:目视垃圾筒、果皮箱无污迹、无油迹;垃圾筒、果皮箱周围无积水。
i) 信报箱的清洁
每周擦试住户信报箱两次。
擦试后的信报箱应干净无灰尘、无污迹。
j) 监控探头
监控探头每周擦试一次。
擦试探头的玻璃镜片时必须使用镜头擦纸,以免有毛尘和刮伤镜面。
清洁后应达到镜头光亮洁净、探头外表干净无灰尘。
k) 别墅周边非公共部位的无偿保洁:
每周清扫一次别墅墙面、墙根部分滴水坡、地脚线、指示牌等公共设施。
清洁标准:
地面、台阶、玻璃洁净、无污渍、水渍、灰尘;
室外护栏(铁艺护栏油漆无脱皮)、完好;地脚线干净无灰尘;
大理石地面目视干净、无污渍;
2.5 共用设施、设备的管理
范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、暖气干线、楼内消防设施。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
2.6 共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、湖面、地下自行车库、公共机动车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:湖面、地下机动车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通,水质达标、基本完好。
2.7 智能化设施设备
范围包括:楼宇可视对视系统、如户宽带数据网系统、室内智能报警系统,'六表'远传系统、报警系统、周界红外线对射报警系统、公共区间闭路监控、智能ic卡门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合zz第一城别墅智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管
理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。
a1、修订、完善智能系统管理制度
a1.1、明确智能系统设备责任类别划分:
一类设备:监控中心、室内智能系统主机设备,如:系统管理电脑终端、前端调制解调器及附属设备、闭路摄像监视系统室内设备、保安巡更系统主机设备。
二类设备:监控中心室外的智能系统末端设备、设施,如:远红外探测器、紧急求助按钮、煤气泄漏报警、保安电子巡更签到器。
a1.2、建立设备管理责任制
--监控总值班室人员负责一类设备的运行操作、维护保养和故障处理。
--维修部负责室外二类设备设施的定期巡检、试验和保养及住户家中二类设备设施的故障维修。
--管家部负责指导培训区内住户正确使用室内智能设施,减少错误操作和误报。
a1.3、建立健全的各类岗位责任制,明确相关工作程序、工作制度,如:
--岗位职责
--运行管理制度(值班规定、交接班制度、设备操作规程、设备巡检
--设备维护、保养管理制度(设备日常、定期维护保养规程、设备维护保养检查制度、设备大修改造、管理程序)
--工作程序(报警处理程序、突发事件处理程序、自然灾害处理程序、事故处理程序)
--设备档案管理制度。
a2、重视人员培训
在智能系统安装、调试、验收阶段,选派高素质专业人员提前介入参与配合相关工作,力争尽早熟悉整个智能系统,并对相关上岗人员进行岗前业务技能、技术培训及持续的在职培训。
a2.1、对监控总值班室人员进行系统结构、系统工作原理、所辖设备的性能原理特点、操作规程、维修保养规范、故障处理方法、报警处理程序等方面的培训。
a2.2、对监控室人员、维修部人员、管理中心相关人员进行住宅室内智能系统末端设施操作、使用方法、检查保养方法等方面的培训。
a2.3、对保安员进行住宅内智能末端设施、电子巡更签到器、周边红外线对射仪、停车场设备设施的使用操作方法,各类事件处理程序等方面的培训。
对上述人员分阶段考核,确保日后工作质量。
a3、智能系统设备的档案管理
由管理中心负责设备档案的建立、技术资料的收集、整理、归档。
--监控室人员配合相关工作。
--设备分类及编号。
--建立设备台帐和卡片。
--建立设备技术资料档案。
--定期进行设备核查(年度)。
a4、智能系统的运行管理。
a4.1、监控中心主机设备的运行
监控总值班室值班人员负责保证系统的正常运行、操作。
a4.1.1严格执行相关作业指导书规定(岗位职责、工作方式、运行操作规程)
对各设备进行操作和监视、分系统定时检查和记录各部分、各监控点的工作及运行状态。定期对各类信息、数据进行系统的分析,形成日、月报表,发现异常及时处理。
a4.1.2接到各类报警信号(防盗报警、煤气泄漏、紧急求助、监视图象有异常情况等)立即指挥保安赶赴现场,及时处置各类事件并做好记录。
a4.1.3每日定时查看巡更报表,发现问题(如保安未按时巡更签到或巡逻路线有误等)及时通知当班保安领班或主管,并记录处理情况及结果。
a5、系统的维护保养管理
智能系统设备维护保养分日常维护保养和定期维护保养2个方面。日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养包括性能状态、检查、系统试验和计划性修理的内容。
a5.1、系统的维护保养实施计划的制订
监控中心、维修部分别按责任划分,根据相关设备维护保养规程和设备具体状况,制订所管辖设备年度、季度、月度维护保养实施计划,并确定设备维护保养责任人。
a5.2设备维护保养计划的实施
做到:按期实施、认真记录、发现问题、及时处理。
--监控总值班室值班人员按责任划分,负责智能系统一类设备的日常维护保养和定期维护保养工作。
--维修部负责二类室外设备设施(摄像机、红外探测器、电子巡更器、停车场设备是、设施等)日常维护保养和定期维护保养及传输线路的定期巡检工作。
a5.3设备维护保养工作质量的检查
服务中心主管、维修部主管、监控中心负责人根据《设备管理》程序和《设备维护保养、检查制度》,分层次、分系统、分类别对所辖设备状况,所辖人员维修保养工作质量、进行定期检查和评议,发现问题查找不合格原因,采取纠正措施,并跟踪改进情况,对其所辖人员设备维护保养工作质量的评议作为考核依据,改进工作质量的目的。
a6、设备的维修管理
设备维修分为预防维修和故障维修两种方法。预防维修是指在设备发生故障前预先对其劣化和缺陷部件进行维护和修理。故障维修是对设备发生故障后,对失效损坏的部分进行针对性修理。两种维修方法的使用保证了设备的最佳状态。
3. 特约'酒店式服务'
通过向业主提供高效、多样的'酒店式'服务,形成高档、温馨、和谐的社区环境,营造一种悠闲、便捷的生活。真正从业主的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现管家式服务的全面性和专业性。包括:
3.1 特色贴心服务
类别
热线服务:
1 定时叫醒
2 服务预约
3 电话留言转达
4 飞机航班查询
5 电话号码查询
6 各项便民查询
保安服务 7 24小时安全保卫
8 全天候红外线外围防务
9 24小时保安电视监控
10 住宅室内紧急报警
商务服务:
11 代收、发传真
12 代收、发电子邮件
※13 代请翻译
14 ※代收租金
15 房屋租赁
16 ※代请律师
车辆服务:
17 ※代客加油、代客租车
教育服务:
18 代请家教
19 各类
培训班
20 健康、养身知识讲座
餐饮服务:
21 ※代电话订餐
22 ※代订座
生活服务:
23 ※设立家庭健康档案
24 ※代笔
25 代发信件
26 代发快件
27 代售ic卡
28 代售邮票
29 代订报纸刊物
30 ※代收、发行李托运
31 代缴话费
32 代订奶品
33 代订火车、飞机票
34 代订酒店客房
35 留言代转达
36 上门收、送洗衣
37 电器调试
38 蚊虫消杀服务
39 灭鼠服务
40 代办申请电话
41 物品寄存(小件)
42 物品转交
※43 银行代存款
44 运动场所预订(仅限于物业会馆)
第13篇 大厦物业管理服务规范要求
科技大厦物业管理服务规范及要求
(一)物业档案管理
1、制订并落实物业管理档案的收集、整理、归档及保管、保密、借阅、销毁、统计等制度,并明确专人负责物业管理档案管理;
2、归档材料应为原件、具有凭证作用的复印件或其他载体材料,并保持其历史面貌。档案的书写工具和载体材料应达到耐久保存要求,圆珠笔、铅笔以及纯蓝墨水笔书写的材料不能作为归档材料;
3、材料归档做到分类合理、整理规范、排列有序,并详细编制档案目录,以方便检索利用;
4、保管期满经鉴定无保存利用价值的档案,按规定经批准后,按程序进行销毁,销毁清册归档保存;
5、认真做好档案的安全保密工作,特别是涉及业主、企业的有关档案未经创业中心同意不得擅自提供他人利用;
6、建立档案工作责任追究制度,对不按规定归档造成文件材料缺损,或对档案进行涂改、抽换、伪造、盗窃、隐慝、擅自销毁等,造成档案损坏的直接责任者,依照规定进行严肃处理;
7、物业管理档案主要包括:
(1)精神文明工作档案。物业管理处在大厦范围内开展的各类精神文明、文化活动时形成的各类文件材料;
(2)行政管理和经营管理档案。物业管理处在日常公务活动、内部管理工作及开展经营活动中形成的档案;
(3)基建档案。主要是在接管验收开发建设单位移交的新建物业或接管验收已经投入使用的原有物业时所收到的文件、图纸材料,以及在以后的物业管理活动中对物业进行较大规模的改建、扩建、维修、养护时所形成的文件、图纸材料。如工程竣工图、土建综合材料、水电综合材料、新建维修请示批复、施工验收材料等;
(4)设备档案。作为物业公司固定资产的机器设备、仪器仪表等的档案。包括有关车辆、通信设备、复印机、计算机等的说明书、安装维修记录等的文件、图纸材料等;
(5)经营台帐档案。物业管理处在各项经营服务活动中直接形成的作为历史记录保存起来的文件材料;
(6)人员档案。物业管理在人员管理活动中形成的,记述和反映本管理处员工各方面情况的档案,包括员工档案、专业技术人员档案等;
(7)科教档案。物业公司对员工进行岗位培训等继续教育所形成的档案;
(8)物业管理专门档案。在开展具体的物业管理活动中形成的,反映物业状况、业主和企业变迁以及物业管理部门的管理、服务、经营活动情况,具有查考利用价值的各种形式的文件材料。主要包括:
①物业清册:全面反映所有物业单元的自然状况及权属状况的文件材料。
②物业维修档案:物业管理在维修时所产生的一系列文件材料;
③物业装修材料。入驻企业装修申请审批表、装修管理协议、装修违章处理通知单、施工人员出入证等;
④业主及企业档案:反映业主及企业具体情况的文件材料,包括企业基本情况登记表、物业合同、重要设备、仪器仪表等;
⑤物业管理服务档案:物业部门在开展绿化、环卫、保安、车辆管理等工作及为住户提供委托服务、开展经营活动时所产生的文件材料;
⑥业主大会、业主委员会材料;
⑦消防工作材料。消防中心值班情况记录、消防设备运行记录、消防安全检查记录、火险隐患整改通知书等。
(二)办理企业入驻、搬离手续
1、物业管理处管理员凭业主提供的《入驻通知单》办理企业入驻手续;
2、物业管理处管理员收到《入驻通知单》后,应向企业介绍管理处基本情况、服务内容及收费标准,向入驻企业递交《服务指南》、《装修管理办法》等入驻企业须知材料,并与入驻企业签订《物业管理合同》,需要装修的企业还需签订《装修管理协议》;
3、办理企业搬离手续。根据业主通知,物业管理处管理员检查该企业孵化场地使用及缴费情况,填写《企业搬离单》,确认企业按规定使用办公用房、相关费用已全部缴清后,物业管理处负责协助企业搬离创业大厦。
(三)孵化用房装修
1、物业管理处管理员负责审核入驻企业装修方案,确保企业装修符合创业大厦装修规定,并报创业中心综合业务部审批;
2、与入驻企业签订《装修管理协议》,与施工单位签订《安全责任书》;
3、办理《施工人员出入证》,认真做好装修施工人员的监管工作;
4、装修结束应查看是否与装修方案相符,物业结构及公共设施有无损坏,如发现问题,应立即书面通知限期整改,装修经验收合格后,收回《施工许可证》和《施工人员出入征》。
(四)建筑物及设施维修
1、物业报修实行全年全天24小时电话接待,报修电话;
2、8:30-17:00接到业主或企业报修后,维修人员10分钟到达现场服务。17:00至次日8:30接到报修的,由接电话人员上门查看,并记录情况,8:30报物业管理处,立即安排维修人员上门修理;
3、水、电急修项目,工作日5分钟、节假日1小时到达现场,当日修复;一般维修项目,当日到达现场勘察,三天内修复;较大维修项目,合理安排维修方案,并报创业中心综合业务部审定后组织实施;
4、维修质量合格率达到90%以上,被服务企业满意率95%以上,维修服务回访率100%;
5、明码标价有偿服务项目,开具有效发票,并在发票上注明材料、人工费用等;
6、有偿维修服务项目完成后,由于维修质量原因,导致企业损失的,应按实赔偿;导致重复维修,不再另行收费。
(五)安全保卫
1、基本要求
保安人员应按规定统一着装、装备齐全、精神饱满、用语规范,不得使用污辱性语言。
2、门岗服务
8:00至20:00实行12小时立岗保安服务,对来访者进行详细询问并按要求做好登记,阻止拾荒者、小摊贩、推销人员进入大厦内部,阻止客梯装载货物;雨天摆放好存伞架;平时及时劝阻大厅内不雅行为等。
3、巡视岗服务
实行全年全天24小时保安巡视服务,规范使用巡检系统,及时制止占用公共场所摆放物品或任意施工行为,认真履行防盗、防火、防灾职能,维持管理区域的公共秩序。
4、监控岗服务
大厦安保监控系统全年全天24小时开通运行,并实行专人监控值班服务,对可疑情况作跟踪监视,并立即通知巡视保安员;消防监控系统操作人员需培训合格方可上岗;监控设备报警后,立即通知巡视保安
到位察看。
5、车辆管理岗服务
管理区域内主干道用白色油漆划出交通指示标志,指明行车方向,道路转弯处及入口竖立交通禁令、禁鸣、限速等标志,确保管理区域内车辆行驶畅通、安全;行车道路、消防通道两边侧用黄色油漆划出网格标志,表示禁止停车,确保管理区域内无违规停车现象;对进入管理区域内的特种车辆应予以引导,并指挥车辆按规定停车;在管理区域内各入口处指明地下非机动车场位置;地下停车场有专人管理,实行出入调牌制度,公布管理规定及管理时间(7:00-18:45);地下停车场的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好;停车场保持环境整洁,无渗漏水和积水。
6、建筑物及相关设施的钥匙管理
(1)物业管理区域内各类机房、孵化用房的钥匙,以及入驻企业自行安装的门襟磁卡等,由物业管理处负责收集统一管理,以备突发事件时急用;
(2)所有钥匙必须按类别、房号编号,并按顺序排列整齐挂放到钥匙箱内,以方便使用;
(3)钥匙箱由管理处保安班长负责保管;
(4)企业工作人员因特殊情况,需进入办公室时,保安员应要求其出示有效证件(身份证、驾驶证)登记,如不能确认其身份,应与该企业领导联系确认,并由保安员陪同拿钥匙到现场开门,不得随意将钥匙交企业人员使用。无法联系该企业领导时,由保安员陪同其进出办公室,并不得在办公室内长时间停留。
(六)日常保洁
1、基本要求
保洁人员应按规定统一着装、佩戴胸牌,仪容仪表整洁端庄;适时、及时、准时实施保洁服务,为创业者提供一个清洁、舒适的工作环境;节约用水、用电;作业时不允许使用对建筑物材质造成损伤的材料和清洁剂,注意维护建筑物原貌;文明、有序作业,最大限度地减少对周围环境和创业者工作的影响。
2、室内保洁服务
(1)地面
要求表面、接缝、角落、边线等处保持洁净,无杂物、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等;
(2)墙面
要求表面、接缝、顶角、边线等处保持洁净,无蜘蛛网、灰尘、印迹、污垢、污渍、划痕等;
(3)门、窗
窗台、门框、门套、窗框、窗套及其上下部的缝隙处、玻璃与门框四角的结合处、铰链、旋转门中轴处等部位,无灰尘、印迹、污垢、污渍等;门、窗的玻璃保持表面洁净明亮、投光性好;金属的门、门框、门套、窗框、窗套、扶手、拉手等无氧化斑点,色泽光亮,并保持其金属质感;
(4)电梯
轿厢地坪按(1)规定;电梯门按(3)规定;轿厢壁和操作面板无灰尘、印迹、污渍、污垢、划痕,不锈钢面板表面色泽均一,明亮,有金属质感;
(5)卫生间
卫生间及附近走廊无臭味、异味;地面按(1)的规定;坐厕隔板及隔板门按(3)规定;卫生洁具内部、表面及下面无灰尘、印迹、异味;化妆镜表面洁净明亮、投光性好、镜面人像清晰;卫生间卫生纸架、干手机表面无灰尘、印迹,在规定卫生间及时添加卫生纸;
(6)消防通道
台阶、墙身、天花板、外露设施喉管无灰尘、污渍、污垢;楼梯、平台无灰尘、污渍、污垢;通道门、门玻璃、门框按(3)规定;不锈钢扶手、栏杆及底部、根部无灰尘、污渍、污垢,表面色泽均一,明亮;灯、灯罩、消防报警装置箱体无灰尘、污垢;
(7)吸烟区
放置统一烟缸,烟缸外壳应无灰尘、水迹、污渍,每小时清洁一次;座椅、茶机上无烟灰、杂物、污渍等;保持室内空气流通;
(8)地下车库
地面按(1)的规定;各类设施、照明灯具洁净,无积灰、污迹;
(9)室内植物
置放整齐,生长良好,无枯黄枝叶;花盆及植物枝叶上无积灰、脏物、污渍、污垢等;
(10)其它设施
消防设施、灭火栓箱、警铃按钮的外表保持红色鲜明、无灰尘、污渍,箱内无积灰;录像监控探头外壳无灰尘、污渍、水迹;各类指示牌保持鲜明、醒目,无积灰、污渍、印迹;楼层不锈钢垃圾箱和卫生间垃圾桶定期消毒、不满溢,外表无积灰、污渍、水迹;进风口和出风口保持干净,无积灰、污渍;天花板保持清洁,表面色泽均匀,无积灰、污渍、蜘蛛网、坠挂物等。
3、室外场所保洁服务
通道保持清洁,无积水、脏物、杂物、污渍和车轮印等,路面保持本色;废物箱定期消毒,不满溢,外表无积灰、污渍、水迹,置放点周围清洁,无污水、无臭味及异味;绿地、花坛、隔离带内、行道树周围无杂物、纸屑、脏物等;雕塑无污渍、污迹、灰尘等;标志牌、照明灯具、栏杆等表面无灰尘、污垢、污渍,石料表面、金属表面、玻璃表面均应色泽明亮、无划痕;踏步地毯保持干燥,无污垢、污渍等。
4、外墙保洁服务
外墙保持清洁,无积灰,清洗应无色差、色变;幕墙玻璃清洁明亮,无污迹、手印、水迹,外墙涂料无霉变脱落;外墙立面每两年清洗一次,顶平面每一年清洗一次。
5、专项保洁服务
(1)地毯清洗
会议室地毯按实际情况,定期清洗。选用的清洁剂尽量减少对地毯纤维的损害。清洗后,地毯无缩水、褪色、变形、破损、污点、霉点、残留物,纤维方向一致;
(2)打蜡
大理石面蜡均匀覆盖,不得有漏打之处和气泡存在。封地蜡、面蜡每层的厚度不得低于0.5mm。
(七)电梯管理
1、大厦正门2部为客梯,禁止搬运货物,其余6部为客货梯;
2、选定电梯设备维保单位,对电梯设备进行日常维护保养,物业管理处派人配合并监督其执行;
3、物业管理处做好日常的乘梯文明、安全使用宣传;
4、制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号30分钟内排除设备故障,解救乘客;
5、电梯管理员应持特种作业操作证上岗,并定期参加复审;
6、建立健全各项安全技术管理制度。如:《岗位安全操作规程》、《维修保养制度》、《岗位责任制》、《设备档案管理制度》等;
7、按规定做好特种设备安全技术年检工作。
(八)空调系统管理
1、机房管理
机房门外应悬挂白底红字'机房重地,闲人莫入'警示牌。机房地坪为绿色,机组及非安全区域应划黄色分界线示警。机房应通风良好,照明光线充足,并有应急照明,门窗开启灵活。地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、油渍、污物,油漆完好(金属设备机座漆黑色,燃油管道漆棕色,通风管道漆白色)、整洁光亮。机房内水沟畅通,地面无积水。机
房内严禁吸烟,严禁存放杂物,配齐相关消防器材。对系统冷却水、冷冻水管道有流向标识。检查发现设备异常,应根据弱电系统各设备操作及维修说明书及时进行自查,不能排除故障的,向设备维保单位咨询、排除故障。管理和作业人员应严格遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。机房内应悬挂空调系统运行操作管理规程、安全管理制度及空调系统图;
2、日常巡视和运行管理
空调设备运行时,应每隔2小时巡视一次,巡视内容为设备电压、冷冻油、冷却水、冷冻水等是否符合使用说明书要求;检查空调主机运转是否有异常振动或噪音;检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常;检查管道、闸阀是否有渗漏,冷冻保温层是否完好;检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。供暖锅炉运行时,当值人员每隔2小时巡视一次锅炉。巡视部位包括:锅炉本体、燃烧机、水泵机组、电气控制柜(箱)、供(回)油泵、排烟系统、回风系统;观察各水管、油管是否有漏、滴现象;各种压力表、水温表、排烟、温表的指示是否正常;是否有异常声响或振动,是否有异常气味;注意锅炉水位、油箱油位是否正常;有无松动的螺栓、螺母等;
3、定期检查、维护保养
应每年对空调与通风系统进行一次全面保养。选定专业维保单位,定期开展空调系统的维修保养。
(1)对中央空调系统主机,每月进行一次检查,测定主机的油位,测定加热器、散热器、排风机、各传感器、各安全保护开关的性能,因季节更换停用时,对主机应做保养处理;主机应每年两次进行专业保养,测定主机制冷、制热的能力和系统制冷剂量,检查电脑运行性能、电气控制各安全保护装置、过滤器等完好状况,确保主机完好;
(2)冷凝器、蒸发器每半年应进行一次清洗保养。清洁柜式及箱式蒸发器的空气过滤网;清洁蒸发器散热片;清洁接水盘;拆开水冷式冷凝口、蒸发器两端进出水法兰,清洁滤网,全部清洁完毕,安装后检查是否漏水,若法兰的密封胶垫老化,则应更换;
(3)冷却水塔机组的检查和维保,每年保养一次,包括冷却水塔电机维保、风叶除锈、机组油漆等;
(4)新风机、变风量空调机、风机盘管等通风系统滤网每月清洗一次,如有破损及时更换,新风系统、冷暖送风系统、排风系统每半年按要求做一次保养;
(5)检查附属闸阀是否漏水,如漏水则应加装、压紧密封填料,检查附属闸阀开关是否灵活,如有阻滞现象则应在螺杆上加注黄油。按实际情况清除储油箱内的污物和积水。
4、资料管理
日常巡视运行管理时应认真填写《空调系统运行表》(分冷水机组和油锅炉)。每年12月份制定下一年度空调保养维修计划。妥善保管系统设备资料及所有运行管理的维护保养记录。
(九)消防系统管理
1、消防中心值班员负责消防中心内消防设备(报警系统、联动柜等)24小时运行操作、监控、记录。显示火警信号后,应立即派人前往查看。确认火情后,通过警铃疏散人员并启动相应灭火设备;
2、如有设备故障,监控中心值班人员应及时通知物业管理处进行维修处理;
3、当日值班人员负责消防中心的清洁工作,保持地面、墙壁、设备无积尘,水渍,油渍;保持机房内消防用具的整洁、有效;
4、选定消防报警设备维保单位,对消防报警设备进行日常维护保养,物业管理处派人配合并监督其执行;
5、物业管理处每季定期对大楼消防系统进行模拟检测,确保消防设备处于正常状态;
6、消防系统如因维护或其他原因要暂时改变消防系统的状态(如手动/自动等),应由物业管理处通知创业中心,并提出相应的临时措施,确保大楼消防安全;
7、确保各楼层应急灯、疏散指示灯功能正常,任何人不得私自拆除、移位和取用;
8、保安巡视人员每天检查一次应急灯具,发现异常马上通知管理处进行维修。检查内容包括灯具是否正常发亮,表面玻璃有否破损,安装是否牢固,按下测试按钮是否仍然发亮。
(十)变配电管理
1、机房管理。机房门外应悬挂白底红字'机房重地,闲人莫入'的警示牌。设备表面应保持本色、干净、整洁、无污物、积尘。机房内应悬挂与实际运行方式一致的'一次系统图',该图应按原设计图用国标电工符号绘制,设备的进出线命名应准确无误。机房内配置电业规定型号的消防器材及各类警示牌,并严禁吸烟及堆放杂物。机房应通风良好,门窗开启灵活,并配置应急照明装置。发现设备有异常情况,应根据变配电设备使用、维修说明书及原理图实施抢修,尽快恢复正常运行。管理和作业人员应遵守有关环保、安全生产等方面的规定;
2、变配电站运行规定。高压变配电站中的开断、闭合和保护主要是由断路器负荷开关、隔离开关、操作机构、避雷器各熔断器等完成。目前创业大厦高压电为10kv,供电方式采用双电源可靠供电。变电站应有一套完整的运行维护措施,其中主要包括:电气运行操作规程、电气安全工作规程、变配电站事故处理规程、电气巡视检查制度、高压设备维护检修制度、调荷节电制度、母线闸刀运行维护及操作、安全保卫及交班制度;
3、电气运行操作规定。变配电站值班人员应具备变配电运行知识技能,只有具备供电管理部门考核合格,颁发有效安全操作上岗证的人员才能承担值班运行工作。应严格执行正确的倒闸操作规定,倒闸操作是变配电站人员按指定的运行方式对各种开关设备进行分闸和合闸的操作,这是变配电站人员日常的工作任务,有关人员应能熟练和正确地进行操作。物业管理处应制定正确的倒闸规程及倒闸监督保障制度;
4、高压配电安全规定。非工作人员不得进入变配电站,因工作需要进入变配电站的应办理登记手续。高压室内应有固定位置放置绝缘手套、绝缘靴、高压验电器、接地线以及消防器材等安全用具。高压室内严禁存放危险品,禁止吸烟。高压室值班人员应认真做好高低压运行日志、安全巡视、设备操作等工作记录,并配合供电所每两年一次对变配电站设备进行绝缘电试工作,确保安全供电。
(十一)给排水系统管理
1、机房管理
机房门外应悬挂白底红字'机房重地,闲人莫入'警示牌。机房应通风良好,照明光线充足,并有应急照明,门窗开启灵活。机房地面、墙壁、天花板、门窗、设备表面无积尘、油渍、污物,油漆完好,整洁光亮。机房内严禁吸烟、严禁存放杂物,并配备相关消防器材。生活用水管道油漆成绿色,消防用水管道油漆成大红色,污、废水管道油漆成黑色,金属设备机座油漆为黑色,各类泵、阀、电机等机电产品按本色复漆。发现设备有异常情况,应根据给排水系统各设备使用和维修说明书实施抢修,直至恢复正常运行。管理和作业人员应遵守有关排污、噪音、安全生产等方面的规定。机房内应悬挂给排水系统运行操作规程、安全管理制度及给排水系统图。
2、日常巡视和运行管理
观察供水泵机组的流量、扬程、电机温升、噪音、振动等运行状况。观察水箱浮球阀、进水出水阀门、溢水管、排污阀等有无泄漏、堵塞情况。观察污水泵、排水泵等运行情况是否正常,系统管道、阀门有无堵塞泄漏。观察系统电气控制柜运行(电压、电流等参数)是否正常。日常巡视检查应每日一次,认真做好设备、设施清洁、保养工作,并确保正常运行。
3、定期检查、维护、保养
供水泵、排水泵、污水泵每季度检漏和注润滑油一次,每年保养一次。运行泵和备用泵每月交替运行。消防泵、喷淋泵、恒压泵每月启动运行一次,运行泵各备用泵每月交替运行。系统管道中的阀、过滤器每季度应检漏并注润滑油一次,必要时对过滤器作滤芯更换。生活水箱每半年清洗一次。清洗后,作水质化验,确保水质符合卫生防疫指标要求。污水出墙横管每年疏通一次,污水总管每年疏通一次,油漆一次。室外的外围、外露管道每年整修并油漆一次,室外排水窨井每半年检查一次,若有堵塞及时清理。
4、日常巡视
运行管理应认真填写《给排水运行记录表》。每年12月份制定下一年度给排水系统保养、维修计划。妥善保管系统设备资料及所有运行管理的维护保养记录。
(十二)空房日常管理
1、每月一次巡查空房内各部位设备、设施,发现问题及时修复;
2、做好空房每周一次清洁工作,确保室内整洁;
3、每年春、秋两季要做好空房的通风工作,防止室内墙面、天花板霉变;
第14篇 商业步行街物业服务保安服务管理描述
商业步行街物业服务管理描述:保安服务
6、商铺保安服务管理
1)监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视,尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生,监控人员应及时录象,寸作查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车辆被窃,万一遭窃,录象将提供证据、线索,有利破案等等。
这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
2)消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难;
商品多(且大多是易燃品),火种容易迅速燃烧;面积广,因无防火墙阻隔,烈火蔓延极快;如商厦火灾,高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情,烟雾和温度各达到一定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到'统一指挥,分区管理,层层负责,责任明确,防患未然',切实贯彻'预防为主,防消结合'的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时,立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身安全,事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报,应迅速消除警铃使之还原,并立即通知维保部,协助维保部尽快排除故障,并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查,防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会使用消防器具,掌握火灾逃生知识,不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等。
第15篇 新接管小区物业服务管理措施规范
新接管小区物业服务管理措施
在具体操作管理过程中,我们采取如下的十项措施:
1.实施高素质人才队伍,加强培训、动态管理;
2.全面贯彻'以人为本'服务理念,主动为业户提供动态的、主动的服务;
3.对整个小区全面导入ci识别系统,规范管理;
4.实施制度化服务、人性化管理,执行激励机制和末尾淘汰机制;
5.采取人防与技防相结合,建立健全各种值班制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施,加强各岗位的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,做到万无一失;
6.按'预防为主,宣传先行,防消结合'指导思想,做好消防设备、设施的日常维护保养与检测,并建立各项消防安全管理制度,组建一支义务消防队,实行军事化管理,提高员工突发事件的处理能力。
7.清洁保洁是小区管理的一个重要环节,我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制,实行划分区域,定期清洗梯位及公共通道,保持小区整洁,垃圾日产日清,做到路无树叶影,过道无烟头杂物。
8.美化小区环境,维护小区的绿化地带,定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害,给业户创造一个人与自然和谐的环保小区,做到绿树成一线,草地绿成片,黄叶看不见。
9.设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障,我们在加强设备、设施的日常维护、保养,对设备的故障及时维修与处理,定期检查等日常工作外,做到因管理责任造成的责任事故率为0,正常供水、供电率为98%,设备、设施完好率达98%以上。
10.为方便小区业户,满足其要求,我们拟在小区内设置服务中心,配置相应的各种有偿服务和无偿服务,使小区内的业户于区内就能解决生活中的各种需求。
第16篇 物业服务中心档案资料管理规定
根据国家《档案法》和《档案管理规定》,为进一步提高服务中心文档管理工作的质量和管理水平,确保文档的完整与安全,特制定本规定:
一、服务中心档案管理员负责服务中心所有文件(通知、规定、公函、总结、报告、通报、会议纪要等)及资料(技术图纸、说明书、手册、声像、员工档案、市府法规、车辆档案等)的收集、存档和保管工作,做到资料系统、准确、完整。
二、保密级文件由档案管理员妥善保管,不得散播其内容,未经领导批准,任何人不得翻阅、复印、或带离办公室。
三、文件资料存档时要进行合理分类,做到标识清楚,查找方便,并注明保存期限。
四、定期检查存档文件,过期的文件资料,经服务中心领导批准后,做销毁处理。
五、服务中心购置的重要设备到货时,会同有关部门,检查验收说明等材料,并及时归档。
六、服务中心各项活动拍摄的照片、声像材料,必须在活动结束后一周内整理完整,注明时间、地点、来宾姓名、活动内容,交资料室保存。
七、政府往来文件、公司下发的文件须按类别及时存档,保证资料的完整性。
八、服务中心内部发文须由档案管理员对格式、方法等方面进行审核,编发文号,并在电脑内保存后,交项目/部门经理批准,方可按规定发送,同时发文原件由资料室存档。
九、文件、资料的借阅须按公司有关文件的规定执行,由档案管理员负责完善借阅手续。
