物业管理方案15篇

第1篇 物业管理方案制定控制程序

公司程序文件版号: a

修改号: 0

ej-qp1.2 物业管理方案的制定和控制程序 页码: 1/3

1.目的:

扩大公司业务范围,在投标或承接新物业项目中制定管理方案,体现开发商和产权人(单位)的要求,促进管理合同的签定。

2.适用范围:

适用于公司新投标或承接拳物业项目的管理。

3.引用文件:

3.1质量手册第4.2章

3.2iso9002标准第4.2章

4.职责:

4.1在公司总经理或副总经理的主持下成立了物业项目的策划小组。

4.2策划小组对新物业项目管理进行可行性分析。

4.3策划小组制订物业管理方案。

5.工作程序:

5.1策划小组的建立。

5.1.1策划小组由公司总经理或副总经理牵头负责。

5.1.2公司各部门负责人为策划小组的成员。

5.1.3经营管理部负责组织、策划的具体工作。

5.2物业的考察:

5.2.1策划人员到现场了解物业的现状及周界环境,特别对物业的施工质量重点检查。

5.2.2策划人员走访开发商,弄清物业的设计、配置、内外装修程度,附近的配套服务设置等情况,并索要施工图纸、物业平面图及其它必要材料。

5.2.3策划人员拜访产权人(单位),征询他们的要求,建议特别是物业的施工质量、今后的服务项目和服务程度等。

5.2.4经营管理部根据物业管理委托合同及物业的特点来编制管理方案。

5.3管理方案的制定:

5.3.1策划人员根据本章5.2考察到的情况,结合政府有关法规和本公司现有物业管理方案,编制该物业管理方案的草案。

5.3.2管理方案内容:

a物业概况

b物业管理的机构设置及职责

c物业管理的近远期目标

d物业管理日常服务项目设置及服务程度

e物业管理服务项目收费标准依据

f物业配套设施的管理办法

g物业管理收支预算

h物业管理质量的评定方法

i纠正和预防物业管理发生的问题的措施

5.3.3物业管理方案草案制定后要经总经理和副总经理审批。

5.3.4策划人员根据总经理或副总经理对草案审批的内容修改草案,直至定案。

5.3.5定案后的物业管理方案须经总经理批准后方可生效。

5.4物业管理方案发放控制

5.4.1管理方案经本章5.3.5程序后,可提供给开发商和产权人(单位)作为投标书。开发商和产权人(单位)与公司正式签定物业管理合同后,管理方案由综合办公室发放到各部门和新成立的物业管理机构。

5.5物业管理方案的修改:

5.5.1开发商或产权人(单位)对物业管理服务提出新的要求或出现其他新的情况时,经公司总经理或副总经理同意后,由经营管理部负责对管理方案进行修改。

5.5.2修改后的管理方案,由总经理或副总经理批准后方有效。

5.5.3批准后的方案,由经营管理部转交综合办公室,由综合办公室发放,收回已废除的方案。

5.6本质量体系文件针对思源小区而设计,不另编制物业管理方案,当合同提出新的要求时,按上述程序进行策划。

6.支持性文件与质量记录:

6.1《物业管理方案》无固定格式

6.2《程序文件的控制》ej-qp6.1

第2篇 某大型住宅小区物业管理人员培训方案

大型住宅小区物业管理人员培训方案

为了保证管理服务质量,___物业一贯坚持'员工先培训后上岗'的原则。培训可以让新员工、在岗老员工了解工作要求,增强责任感,从而保证服务质量,提高劳动生产率,从而达到提高全体员工的精神面貌和物业形象的目的。

1. 培训目标

为了充分体现____智能化、多功能的生活环境和___物业管理的形象,必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍,确保____物业管理目标的顺利实现。

(1)确立员工年度培训在150课时以上;

(2)新员工培训率100%,培训合格率100%;

(3)管理人员持证上岗率100%;

(4)特殊工种人员持证上岗率100%;

(5)员工年度培训率100%,培训合格率100%;

(6)确立和完善工作、训练系统、网络。

2. 培训方式

(1)自学。自学是提高学识和技术、增长知识才干的行之有效的方法,___物业公司非常重视和鼓励员工利用业余时间参与自身岗位相关的专业培训班、大学自考班,在学习时间上给予照顾和安排。

(2)自办培训班。举办物业管理及相关专业培训班,加强和提高员工专业素质和职业道德修养。

(3)外派学习培训。安排外派专业培训,积极选派员工参加行业主管部门组织的各项专业技能培训。

(4)理论研讨或专题讨论。针对物业管理工作中发生的疑难、典型案例及时聘请有关专家同管理层举行专题研讨会或专题讲座,总结探讨具有超前意识的管理途径或管理措施。

(5)参观学习。管理处组织全体员工分期、分批参观同行业优秀项目,开拓视野,总结经验。

(6)岗位轮训。通过岗位轮训,给员工提供晋升机会;通过人才横向、纵向交流,达到'专职、多能'的目的,从而提高综合素质和人才培养的功能。

3、培训工作程序

a) 培训工作计划

为确保四季雅苑各项管理工作能按目标完成,取得培训应有的满意效果,按培训的需求,制定以下培训计划:

序号培训目标培训时间授课人参加人员培训

方式 考核方式 培训目标

1基础培训,包括《员工手册》、《劳动法》、公司概况、公司的规章制度等五天物业公司行政人事部管理处全体新员工内部

培训考核让新员工了解公司的组织、企业文化、政策及公司各部门职能和运作方式

2结合接管前期人员培训计划有关内容进行强化培训十天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核了解小区管理内容、接管程序及运作方式

3各岗位职责及佳兆业物业管理制度一天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核熟悉本职工作程序,管理运作程序

4物业管理方案和要求一天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核对小区物业管理有较深层次的认识

5进行各种专业培训五天各有关主管部门和协办单位管理处全体新员工内部

培训与外派相结合考核熟悉掌握本专业的工作技巧,适应工作之要求

6职业道德和职业

礼仪培训三天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核加强职业道德建设,提高服务水平和管理水平

7模拟上岗培训二、三天各部门主管管理处全体新员工内部

培训考核学习、领会基本操作方法为正式上岗提供经验

8深圳市物业管理法规条例及相关规定三天管理处主任管理处全体新员工内部

培训考核熟悉掌握条例、实施细则等内容

9智能化专业知识培训二天智能化系统工程师部分管理层人员和维修人员内部

培训考核了解智能化

工作要点

10深圳市住宅局举办的物业管理上岗培训六天市住宅局培训中心需持物业管理证上岗的人员外派

培训考核确保持证上岗率100%

11小区管理目标及模式和管理方案有关内容二天管理处主任管理处全体

人员内部

培训考核明确各项工作要求、目标、模式

12岗位职责和物业管理运作制度二天工程部主管管理、维修技术人员内部

培训考核熟悉小区管理及基本运行

13房屋整体布局、水电设施、消防设施、电梯性能、智能监控系统、环境导示系统等内容介绍二天工程部主管管理、维修技术人员内部

培训考核熟悉小区管理、运行

14房屋验收交接程序一天工程部主管管理处全体人员内部

培训考核要求掌握房屋交接的全过程

15公用设施及设备维护标准及作业程序一天工程部主管工程部员工、安管队员内部

培训考核明确公用维修范围及标准

16住房装修管理办法一天工程部主管装修管理小组成员内部

培训考核熟悉装修管理要点

17治安保卫工作目标及作业程序一天安管队

队长安管队员内部

培训考核熟悉治安保卫的范围和目标

18清洁卫生标准及

作业程序一天保洁

主管管理处全体人员内部

培训考核熟悉清洁卫生范围和目标

19绿化标准及作业程序一天保洁

主管管理处全体人员内部

培训考核熟悉绿化范围和目标

20住户入住手续办理程序一天客户服务部主管管理处全体人员内部

培训考核熟悉住户入住程序、要求

21各工种工作技巧和服务语言规范及人际沟技巧一天客户服务部主管管理、维修及服务人员内部

培训考核行为、语言规范及技巧

22消防职责及灭火作战实施程序和急救常识一天安管队队长管理处全体人员、安管队员内部

培训考核掌握应急方案及常识

23代客维修服务标准及作业程序一天工程部主管管理、维修及服务人员内部

培训考核了解代客服务范围及要求

24业主、客户有关保密事项和管理人员熟记事项一天物业部主管管理处全体人员内部

培训考核确保业主、客户资料保密和熟记率达100%

第3篇 办公楼物业管理实施整体设想策划方案

办公楼物业管理实施的整体设想与策划方案

一、办公楼构建'三化四定五制'的管理模式:

本公司对办公楼的管理模式是一个系统化整体的管理体系,其核心机制是三化、四定、五制。

1、专业化、标准化、制度化'三化'模式

对员工队伍配置的服务工作,坚持'三化'的管理标准,据此形成管理机制。包括对服务队伍的配备和服务工作的实施,均按专业化的要求来考虑,保证人员、设备、作业均符合所要求的技术水准;对服务工作和管理实行程序规范化和质量标准化,使每个管理部门的管理服务都有明确、系统、全面的质量体系和考核标准;公司各部门都必须服从管理,从各个层级,各个方面建立健全规章制度,使服务管理活动制度化。

2、定任务、定人员、定成本、定奖罚'四定'目标管理

对各级服务部门,凡无特殊的,均应实行'四定'目标管理,由上级部门与下级部门签订其任务和具体目标、配置的岗位和人员数量,成本开支定额和奖罚的方式和标准。'四定'的内容要求全面、具体、科学合理。'四定'目标管理责任书由公司总经理或各办公楼的经理与公司管理部经理签订,一经生效,即以此为依据实施管理。

3、1+3责任制

为确保办公楼服务责任真正到位,办公楼的服务部门对每个员工实行一个主岗加三个辅助岗位的1+3责任制。即在岗位责任方面,每个员工配置ab岗责任,以a岗为主,协助b岗,a或b岗员工离位时相互自然顶替;同时,还有两个责任区,一是直接责任区,每个员工在所在部门和班组的责任范围和区域内,都有共同协助责任,不仅要协助部门班组的责任落实,而对在责任活动区内属于其他部门责任的事项,负有相互协助、协调和监督、相互通报信息和有需要时主动提供协助的责任。二是综合责任区,每个员工服务求助,均有责任立即予以帮助和协助处理,发现办公楼服务责任的漏项、漏控情况和项目,均有责任立即协助处理。

4、限时复命制

公司和办公楼对服务工作的管理,除建立完善的制度体系外,必须实行限时复命制,即下级对上级交办的任务和工作事项,有时间要求的,必须按时将完成情况向上级汇报。对没有明确时间要求的任务和事项,承办人必须每隔一天向下达任务和事项的交办人复命一次,报告任务和事项进展情况。限时复命制的建立,用以强化管理和监督机制,有利于上级及时掌握情况,有利于使事事落实和保持工作节奏的快捷。

5、服务访查制

办公楼实行定期访查制度,公司在办公楼除日常经常性的就服务进行检查、征询意见外,一是实行每周一次的服务大巡查,由经理率各服务部门负责人,全方位巡查办公楼的各个部门和服务区域及各个部位,对安全状况、设备设施状态、工作态度、员工纪律作风各方面进行查访和检查。二是实行服务中心每二个季度对下属部门的服务满意率、公司对办公楼的管理服务满意率书面或面询形式进行一次访查,据此改进服务。

6、考核监督制

一是实行严格的员工录用制度,每个新加入办公楼的员工,无论公共的招聘还是推荐选职,必须经过公司人事部门按程序考核考试和经理面试,必须达到规定的条件,择优选用,并且均实行试用。二是实行考评成绩末位淘汰制。除对不适宜聘用的员工随时实施辞退外,定期实施员工考评,对成绩处于末位的员工给予辞退。三是各服务部门对员工实行每月考核制度,考核成绩逐级上报备案。

7、责任追究制

从公司到办公楼的服务中心,实行责任追究制。通过制订出各个方面实行责任追究的事项和标准,以及追究方法的措施。一旦发生属责任追究范围的事项和情形,必严格追究,按标准处理。

二、锁定'六个一'服务目标

本公司对管理综合服务的办公楼,力求通过运用自身积累的经验,按'六个一'的目标,构造一个全方位的优质服务目标体系,使办公楼服务从整体获得实用、先进而有效的服务。

1、设计一套无时无处不在和星级服务模式

让办公楼的后勤服务形成全方位,具有星级化水平,这是本公司综合办公楼服务必须追求的目标,这一目标在模式上展现为三个方面:第一,办公楼委托的所有服务项目在内容、标准和质量上必须到位,追求最高满意度;第二,以办公楼后勤服务'管家'的大概念责任定位和服务意识,延伸服务的义务和施展范围,并通过公司的'1+3'服务责任制加以保证,使员工对办公楼的一切责任和义务的事项,凡耳闻眼见就动,不分彼此,自觉进行服务。使服务覆盖于每个区域,每个场合和时间,无时无处不在;第三,以办公楼为中心,充分体察和办公楼的需要,以搞服务为出发点,以微利、保本或无偿的方式,增设扩展适其所需的各种有益服务。通过以上模式,使办公楼的后勤保障处于全方位、高水准,使办公楼职工和每一位顾客进入办公楼即处于被服务之中。

2、创建一套'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制

办公楼是全天运作的公共场所机构,如何使服务处于方便,运作顺畅快迅而高效,这是办公楼管理长期解决不好的一个难题。追求在这个方面获得突破,是本公司在办公楼服务上设定的重要目标之一。公司确定的目标理念是:要使发生在办公楼的服务事项,只要一声知会,就能获得落实解决。这种'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务,需要一套科学有效的机制来实现。在探索中,本公司创建的'办公楼服务受理监控中心',赋予其统一对外受理公司责任义务范围内的服务事项。并对所受理的服务在内部进行分办、协调、跟踪、监控、督导及反馈的功能和责任。办公楼、顾客人员,只有将有关事项向受理监控中心打一个电话或知会一声,就能解决问题,避免了有事不知打哪里,不知找谁,不知能不能放心和不按时间、要求落实交办的事项等现象,既方便了服务对象,又理顺了内部运作和监管,使服务便捷、落实而高效。'一个电话、一声招呼ok'的便捷服务机制,是本公司办公楼服务新模式的一项有特色的构成环节,也是公司在所服务的办公楼创造优质服务和管理的目标要求。

3、输入一套人性化、高品味的服务文化

使办公楼后勤服务适应现代办公楼文化建设和当今的精神生活品味的追求,这是本公司服务管理运营所侧重的另一个目标。引入现代化服务意识和文化,改变办公楼建筑风格单调、色彩贫乏、氛围神秘、人面严肃,的传统风格。本公司开展后勤服务的文化建设,在办公楼引入体现人性化和高品味的服务文化,为办公楼构造多一点的高雅文化信息,输入多一点人性化服务,多一点姿彩;少一点冷漠,多一点热情;少一点疑虑,多一点自信;多一点轻松微笑的面容,让办公楼真正成为顾客信赖的地方。

4、导入一套显示现代办公楼形象的视觉与标识系统

办公楼的形象,是办公楼获得社会效益和经济效益的重要因素。办公楼现代化的标志之一,是对办公楼自身形象的重视和追求。如果一所办公楼建筑设施残缺,水电和各类供给时好时断,环境和服务不佳,则难以想象可以让人出

现好的印象和良好的经营效益。而与上述相关的办公楼后勤保障服务体系,无疑是办公楼的一项重要的形象工程,是办公楼后勤服务企业必须重视的重要方面。本公司追求为办公楼创造优质服务,必须把办公楼的后勤服务作为形象工程来打造。除了通过严格有效的管理确保办公楼的机电设施良好运转,生活保障服务到位外,须十分注意并以现代化美感追求来努力造就办公楼视觉形象,重点是以最大潜力创造建筑外观新颖,室内外环境优雅,并导入一套完整、清晰、视觉效果好的识别系统,使本公司所服务的办公楼具有良好的现代办公楼形象。

5、建立一套全方位高系数的应变和安全保障体系

办公楼后勤管理与其它住宅区等类型的物业管理相比,难度更高的一个重要点,是办公楼作为高强度运转的公共服务机构和场所,它既对安全保障和应变能力要求高,而又是安全事故易发地和应对突发事件的责任机构。如何确保办公楼平安,如何最佳配合办公楼应对好突发事件,这是后勤服务的一个极重要的经营管理目标,就是在这个方面以最大努力,按照办公楼的实际和特点,充分研究和把握好办公楼的各种重要安全隐患和事故发生的源头、规律和因素,以及办公楼应对社会危难救灾等各种突发事件的运作,制定出横到边、纵到底、全方位的预防、处理各类安全事故和安全管理的措施,以及协助配合办公楼应对突发事件的运作方案,从而在办公楼建立起全方位高系数的应变和安全保障体系。

6、打造一个专业物业、优秀办公楼

专业物业、优秀办公楼、人性化服务,是城市综合管理的重要指标项目,对一所办公楼而言,它则是办公楼建设和行政后勤管理的综合指标,是反映办公楼建设、管理水平的重要标志。

本公司对办公楼的后勤服务管理,必须打造成专业物业、优秀办公楼、人性化服务为目标,按照专业物业、优秀办公楼、人性化服务的管理标准,制定办公楼服务和管理指标和措施,并务求保证目标的实现。

三、管理人员'五训导'

各级管理人员对办公楼服务工作任务的完成起关键作用。必须在实践中不断学习、钻研和总结,励精思想和工作方法,不断提高能够实施有效组织管理的领导水平,在日常工作中,应学会、掌握和运用如下之行之有效的方法:

1、不断扩充所需信息

(1)深入具体充分了解掌握办公楼物业和运作全况及特点。

(2)充分了解各项办公楼服务运作情况。

(3)掌握员工的个人情况、工作表现和思想动态。

(4)关注社会各方面的有关信息和方法。

(5)经常了解掌握行业先进经验。

(6)经常学习研究有关理论读物和政策。

2、切入管理和追求完美

管理人员应强化自我切入管理和追求完美的意识,时时注意、提出和思考以下问题:

(1)进入办公楼要注意到:在视线内有无值得注意和重视的问题。

(2)进入办公楼要注意到:办公场所是否具有影响企业形象的问题。

(3)巡视每个部位的服务,要注意思量:员工是否处于最佳服务状态,质量是否达到最佳水平,有无潜力可挖。

(4)一天工作下来要想想,今天的服务工作有哪些不尽意的地方,明天应如何改进;今天有哪些工作尚未落实和完成,明天应优先处理哪些工作。

(5)要经常思考:服务和管理措施上有哪点不妥或不完善,有无必要立即改进。

(6)要经常注意:在服务和员工队伍中,有哪些现象需要表扬或立即制止。

(7)每天都需注意到:今天有哪些信息值得关注,有无运用的价值和可能。

(8)每到一个地方,都要问问,这个地方有无值得借鉴和吸取的经验,有无引以注意、防止的问题。

(9)要经常思考:现行服务和管理哪些方面可以创新办公楼的后勤服务要出什么品牌,目前有哪些差距,怎么办

3、重视团队精神

(1)管理人员自身并高度重视引导下属管理骨干树立始终以事业为重,相互间保持正常的沟通,议论问题对事不对人,不相互猜疑。

(2)管理人员之间应经常相互通报情况,重要问题共商决定,工作中相互维护和支持,决不拆台和相贬。

(3)管理人员应经常与下属部门骨干平等讨论工作,与员工平等交谈,关心员工,通过自己的亲和力,来凝取骨干和员工的向心力。

(4)高度重视企业理论导向和文化建设的作用,把抓服务、抓业务、抓管理与抓教育和开展多种形式的企业文化活动相结合。

(5)经常注意团体性的活动和讲评,激励、促成团体之间的良性竞争,培养和激发团队精神。

4、充分注意公共关系

(1)重视公共活动,协调办公楼管理处的内外关系,树立管理处和公司的良好形象。

(2)组织员工积极参与社会公益活动,经常组织宣传推广工作,扩大服务中心和公司的知名度和社会影响。

(3)重视与各科室的相互沟通,积极、主动地征询各方意见,通过接待、走访、组织联谊等活动,积极宣传服务中心服务内容,为服务中心工作的开展及处理,创造友好氛围。

(4)重视各种信息的搜集和分析,既善于用最佳时机宣传自己,又能在不良事件发生时妥善处理,将不良后果及影响降低至最低。

(5)经常指导员工学会与顾客、各科室人员保持沟通,让他们感觉舒适、赢得好感,创造良好的人际环境。

5、以我为标杆

(1)带头维护公司的风气、形象及公司内部和服务单位之间的团结。

(2)带头遵守劳动时间、纪律和各项规章制度。

(3)带头维护上级领导的威信。

(4)带头维护公司和服务单位的利益。

第4篇 小区物业管理方案投标文件

小区物业管理方案(投标文件)

一、投标函

第二章:×××小区物业概况;

第三章:×××小区物业管理服务方案

第一节:小区环境管理

第二节:小区卫生绿化管理

第三节:小区的安全保卫管理

第四节:设施的维修管理

第五节:小区的文化建设

第六节:其他物业服务项目

第四章:×××小区管理组织结构图

第五章:人员配备;

第五章:金费收支预算;

一、投标函

致:×××小区业主委员会:

根据贵区日前发布的招标公告,现决定参加“×××小区物业管理”项目的竞标,并作出如下法律承诺:

1、严格遵守《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》等法律法规的一切规定,履行相关义务。

2、受法定代表人授权全权处理与本次投标项目有关的事务。

3、投标文件的内容真实可_。如果中标,本投标文件即成为中标合同必然的附属法律文件。

4、同意提供招标人所要求的其他资料。

5、招标人无义务必须接受或有权拒绝我们的投标。

6、所有有关本次投标的联络请函、电下列地址:

地址:邮编电话:传真

法定代表人(签字或盖章):

投标人全称:(投标单位公章)

年月日

第二章×××小区物业概况

×××小区住宅部分面积约为21000平方米,共4栋252套单元房;公共部分面积约为1000平方米,有一个自行车棚和一个值班室。楼楼之间独立成为封闭小院,与周边围墙组成一个封闭式的小区,由一个大门出入。小区原由青城物业公司托管,后由业主委员会负责日常卫生等部分物业服务工作。

第三章×××小区物业管理服务方案

根据×××小区的实际情况,并贯彻×××物业公司“尽心服务,超值服务”的服务宗旨,我公司拟将物业服务重点放在环境管理、卫生绿化、.安全保卫.设施维修.文化建设五个方面。

第一节环境管理

维护规划的严肃性,定期进行检查维修,禁止乱凿洞,乱开门窗的破坏行为,禁止个别业主随意改动房屋结构或乱搭建行为,保证业主的居住安全。我公司将严格按照国家有关的装修规定制定符合小区实际情况的管理制度,保证住宅楼的结构不被破坏,从根本上使小区不动产保值增值。

第二节卫生绿化管理

小区的卫生环境和绿化环境是体现小区面貌的重要因素,为搞好×××小区的卫生和绿化,我公司将严格按照iso9001质量标准的要求,规范作业。我们要树立全员保洁意识,制定严格的保洁制度、工作标准和奖惩措施,并层层落实。目标管理达到:一日三清扫,垃圾日日清,严格控制二次污染。具体实施方案如下:

一、每栋住宅楼后添置两只垃圾桶

二、配备两名保洁人员,负责小区的环境卫生:

(一)公共卫生:

1、路面净、花坛净、绿地净、无杂草枯叶;

2、垃圾桶保持光亮、无锈渍、无污迹;

3、各明沟沟盖无积尘、无锈迹,站立侧目可清晰见字。

(二)室内卫生:

1、楼道净、玻璃净、楼梯扶手净

2、定期清扫、保洁;

(三)绿化环境:

1、保护:在草坪上树立温馨提示标牌,防止花草人为伤害;

2、养护:定期浇水、修剪花草树木,营造优雅、温馨的花园式居住环境;

(四)装潢垃圾:

会同业主委员会制定《室内装潢管理制度》,室内装潢有可能影响建筑物的结构,减少建筑物寿命,并且在装潢中出现大量的建筑垃圾,影响环境,对于室内装潢必须要有严格的规定,这关系到各业主的切身利益,也是物业管理公司义不容辞的责任。

(五)张贴警示牌,倡导文明新风。

第三节小区的安全保卫

小区住户以科大、省教院教师为主,文化层次较高,素质较好,故安全保卫工作除消防安全外,我们将以“人防为主,技防为辅”的方式重点对外安全的保卫,具体做到以下几点:

(一)整体排查,清除消防安全隐患;

我们将按国家消防标准对各住宅楼的消防设施进行排查,配齐所需的消防器材,培训消防员,消除消防隐患。

(二)实行封闭式管理,24小时保安值班、巡逻,保障住户安全;

我们将南北两个铁门按实际情况定时开关,以中间的大门为主出入口,保安尽快熟悉住户,对进出的外来人员,严格实行登记制度,禁止无关人员入内,大力加强夜间巡查力度,保障业主人身、财产安全。

(三)报警电话,为随时处理紧急情况做好准备。

“急住户之所急,想住户之所想”,设立报警电话,对于突发的各种事件,制定突发事件应急处理程序,保证突发事件的及时解决。

第四节设施的维修管理

小区的公共设施,极大地方便了住户生活。为解决住户的后顾之忧,我们将做到以下几点:

(一)对于公共设施进行全面检查;

在正式接管小区时我们将对公共设施进行检查、登记,对于损坏的公共设施进行修理,如1号、2号楼的部分防盗门,公共的照明灯等。

(二)配备专业水电工,制定合理价格,设立保修电话,保证及时维修服务。

我们将和业主委员会按国家的相关维修规定,对于住户水、电等维修项目制定合理的收费标准,配备专业水电工,在小区管理处设立一部便民热线,在住户提出维修要求时,及时完成维修工作。

维修管理的目标达到:

1、24小时受理报修,一般情况下10分钟内维修人员到场,维修及时率100%。紧急情况随叫随到,确因特殊情况不能及时到场处理的,应向保修人说明情况,做好解释工作,并尽快安排处理。维修结束后,将地面清理干净,物品归位,经用户签字确认方可离去。维修满意率100%。

2、定期对公共照明设备系统进行巡查,及时更换损坏的灯器具。公共照明完好率98%以上。

第五节小区文化建设

为各业主创造和谐、友爱、健康的生活氛围是我们追求的另一个重要的目标,由于×××小区住户文化素质较高,完全可以利用现有资源做到以下几点:

(一)建立老年活动室

住户中有不少是老年人,应该为老年人创造一个能和外界沟通交流的好环境,这样既给老年人带来了欢乐,也让其子女少了一份担心。

(二)用小区文化资源组织文艺社团

小区住户多为教师,物业公司和业主委员会共同邀请具有一定文艺功底的住户,成立文艺社团,在空闲时间组织诸如舞蹈,书法,歌咏活动,相互学习,相互交流,增进邻里了解,全面提高小区精神风貌。

第六节其他物业项目的管理

此外,还有其他的一些物业项目的管理,如自行车、轿车的停放管理,宽带网接入、水电费的收取等,我们将本着为住户着想、便利住户的宗旨和业主委员会共同协商,从而使业区内所有的工作都能有条不紊的开展。

第四章×××小区管理组织结构图

(3人) (2人) (1人) (1人)

第五章:人员配备

一、管理处经理(1名)针对小区实际情况制定工作计划,费用收缴工作

二、管理员(1名)绿化养护、监督各项工作的开展情况,执行主任安排的具体事务。

三、保洁人员(2名)负责小区卫生;

四、保安人员(3名)负责小区安全,24小时巡逻;

五、水电维修工(1名)公共设施维护,水电维修。

第六章费用核算

一、人员工资

1、管理区主任:1人_800元/月=800元

2、管理员:1人_750元/月=750元

3、保洁:2人_500元/月=1000元

4、保安:3人_600元/月=1800元

5、水电维修工:1人_650元/月=650元

二、垃圾清运费:2车/日_10元/车_30日=600元

三、公共用电:300元/月

四、每月水损:300元/月

五、日常维护保养费、保洁材料费:500元/月

六、固定资产折旧(2000元按3年):56元/月

合计每月共需费用:6756元/月

第5篇 新城项目物业管理服务指标及方案

新星城项目物业管理服务指标及其方案

根据本公司的服务宗旨和管理目标,为搞好新星城项目的管理工作,参照《全国城市物业管理优秀小区评分标准》和iso9000质量标准,制订如下管理指标及措施。

序号栏目名称国家标准指标计划/指标管理实施措施

1房屋及配套设施设备和相关场地管理标准与完好率98%98%落实责任人,实行巡检制度,记录建档,确保房屋完好,无违章及公共设施损坏。

2房屋零星小修急修质量标准和保持期99%100%接到维修通知20分钟内到现场,及时完成并建立回访档案。

3维修工程质量合格率和回访验收率100%100%分项检查,一步到位,并进行回访,确保质量合格,满足客户需要。

4电梯、二级生化、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率100%100%以通过国家相关质量检测机构标准为准,确保使用质量。

5街坊道路、路灯、草坪及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。

6住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保设施完好,方便使用。

7小区街坊道路管护措施和完好率100%100%落实责任人,实行巡视监管制度,记录建档,确保管路完好,方便使用。

8小区绿化乔灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率95%98%落实责任人养护,实行巡查监管制度,记录建档,确保绿化无破坏、无践踏,无黄土裸露现象,发现问题立即修复。

9管理服务质量投诉处理及时率95%100%按政策法规做好管理服务工作,同时加强与客户的沟通,定期举行客户恳谈会,了解客户的愿望与要求,满足客户的需要。如发生投诉及时妥善处理,并做好记录,建立档案,跟踪回访。

10业主及使用人对管理服务满意度95%98%加强物业管理服务的超前意识,及时收集客户的需求信息,尽可能满足客户的需要,加强与客户的沟通和感情联络,以确保客户对物业管理的满意率。

第6篇 物业管理卫生保洁实施方案格式怎样的

物业管理项目卫生保洁实施方案目的:为确保__集团江北计划发展中心的营销中心及办公大楼日常卫生保洁,提供一个干净、整洁、舒适的办公环境。范围:营销中心销售大厅、办公大楼、过道、道路、场地、墙面、玻璃、标牌等附属设施、设备的日常卫生保洁。职责:

1.负责每日对__集团江北计划发展中心公共环境,以及室外道路、场地等附属设施、配套设备的日常卫生保洁;

3．负责垃圾的分类存放(可回收、不可回收),并设置环保建议箱和废旧电池回收箱;营销中心及办公楼办公人员可根据垃圾的分类垃圾桶进行放垃圾;

4. 每日收集、清空垃圾桶、果壳箱等,将垃圾堆放到制定地点,做到责任区内的垃圾随产随清;

5. 积极主动配合__集团江北计划发展中心节日活动开展等和活动前的环境布置和卫生准备,以及及时地清扫活动后的场地还原其本貌;

6. 在相关部门的允许下,积极配合并及时做到突发事件后的现场卫生清扫工作;

7. 在卫生保洁程中注意周围环境变化,当发现有环境卫生隐患或异常情形时,应及时、准确地告知负责人和相关方;

8. 员工必须自觉爱护环境,爱惜并保存好保洁工具或卫生用品等。内容、程序及标准:

1.室内公共环境:楼面、墙面、顶棚、过道、电梯厅、楼梯、扶手、门窗、卫生间、垃圾桶、灯具、开关、插座等;室外附属设施:道路、场地、绿化带、标牌、沟渠、外墙等。

2. 程序及周期:

(1) 、每日一次,楼面、过道、楼梯等进行自上而下、自内而外的拖、擦;

(2) 、每日一次,墙面、顶棚等利用长毛掸进行自上而下除尘、除蛛网;

⑶ 、每日一次,扶手、门窗等利用毛巾、洗涤剂等进行擦洗、除尘、除污垢;

(4) 、每日上下各一次,卫生间进行拖、冲、刷,并开窗通风;中间进行巡扫;

(5) 、每日一次,自上而下、自内而外地收取垃圾、清空垃圾桶,并对垃圾桶外观擦洗(若桶内较脏,利用洗涤剂进行桶内洗刷,防止异味。);

(6) 、每日一次,利用毛掸掸去灯具、开关、插座等外观浮尘和蛛网;

(7) 、每日一次,道路、场地、标牌、绿化带、沟渠等清扫,除去积水、杂物、枯叶(枝);

(8) 、每日一次,电梯厅卫生清扫;

(9) 、五天一次,用吸尘器利用上班前时间清扫地毯,除去灰尘、杂物;

(10) 销售大厅、办公楼大厅、走廊、楼梯、卫生间、地面不间断的巡拖;

(11) 、根据实际进行区域消毒;

(12) 、若举办活动,可以根据甲方要求进行保洁。

3．标准:

(1) 、楼面、过道、楼梯、地毯等无烟头、纸屑、积尘,干净、明亮、;

(2) 、墙角、顶棚、扶手、窗台、门头等无浮尘、蛛网;

⑶ 、卫生间内干净,无异味,空气畅通;

(4) 、窗户、玻璃门、玻璃墙等明亮、干净,并在下班后检查门窗是否 ;

(5) 、垃圾桶内垃圾不得超出桶的2/3,且无散发刺鼻异味,外观干净、整洁并摆放整齐;

(6) 、垃圾分类存(摆)放,并且清晰;[ a、可回收垃圾:办公垃圾(如:报纸、文稿)、玻璃垃圾(如:玻璃瓶、碎玻璃)、金属垃圾(如、易拉罐、金属)、塑料垃圾等(如:饭盒、塑料瓶);b、不可回收垃圾:污染性垃圾(如:厕纸、过剩茶叶)、控制性垃圾(如:各类废旧电池)、指定性垃圾(如:墨盒、复印墨粉)];

(7) 、开关、灯具等无浮尘、蛛网;

(8) 、活动室保洁根据指示进行布置,摆放整齐,无杂物、积尘、异味,空气畅通;

(9) 、道路、场地、绿化带等无积水、杂物、枯叶;标牌、路灯等无积尘、污垢;沟渠畅通。附:保洁项目程序方式保洁周期保洁标准室内

1、 大理石、木地板地面

2、 面砖地面

1、 利用吸尘器、尘推、清洁地面

2、 用拖布进行清洁

1、 每日推尘保洁,定期保养

2、 每日数次保洁

3、 每日一次不间断巡检

1、 干净、光亮、无尘、无垢、无杂物

2、 无水迹、干净无尘

3、 干净、无尘

1、 墙体表面

2、 墙面开关

3、 踢脚线

1、 用尘掸清洁表面浮尘

2、 用毛巾清洁

3、 用毛巾,毛刷清洁

1、 每月一次

2、 每日一次

3、 每周一次

1、 无尘、无蛛网

2、 干净、无积尘、手印

3、 干净、无尘

1、 玻璃门

2、 玻璃

1、 用毛巾、玻璃刮、人字行梯子清洁玻璃、金属把手

2、 用抹玻璃刮、清洁剂清洁

1、 每日清洁,一周一次全面保养

2、 每月一次周期进行

3、 一季度一次周期进行

1、 干净、明亮、无尘、无垢

2、 干净、无尘、无垢、明亮

1、 栏杆、扶手

2、 台阶

1、 用毛巾、鸡毛掸、清洁液保洁

2、 用拖把、地拖清洁每日三次,不间断巡检

1、 干净、无积尘

2、 干净、无尘地面、洗手台、镜面、小便器、蹲坑、隔板、纸篓、室内气味用清洁剂清洁墙面、地面、镜面,对座便器、蹲坑、隔板用84消毒液、128去圬剂、洁厕灵进行消杀并喷撒空气清新剂,垃圾篓不超过2/3每日清洁数次,垃圾及时清倒,喷撒空气清新剂数次干净、无尘、无尿迹、无异味、无水锈、地面干燥地面、墙面、饮水机用毛巾、地拖清洁每日一次,定时开关电源无污垢、水迹、饮水机干净壁灯、吊灯用毛巾、尘掸清洁一季度保养一次明亮、无蛛网、积尘垃圾桶内外部

1、 用毛巾、清洁剂清洁表面

2、 用垃圾袋套住桶心每日清洁,及时更换垃圾袋,不间断巡检桶外无污迹、干净、垃圾不超过2/3门窗、物品用毛巾、地拖清洁每日一次,具体内容根据实际要求进行物品摆放整齐,地面无积尘、墙面无蛛网室外

1、 地面

2、 地角线大扫把、水管、地刷、簸箕清洁

1、 每日两次不间断巡检

2、 每季度一次冲洗地面无杂草、无泥沙、积水、杂物,地角线无积尘

1、 地面

2、 路灯

1、 用扫把、毛巾清洁

2、 用毛巾清洁

1、 每日清洁

2、 每季度一次周期进行

1、 干净、无尘、无杂物

2、 干净、无尘

1、 室内灭火器箱

2、 室外消防栓

1、 用抹布、清洁剂清洁

1、 每日进行

2、 定期进行干净、无尘

1、 标识

2、 宣传栏

3、 车棚扫把、抹布清洁每日一次干净、明亮、无尘、无积水、无泥沙、污垢室内、室外放置药品、喷射药水根据季节制定计划:

一、四季度每季一次;

二、 三季度根据实际情况增加,夏季每月至少一次干净、无异味、老鼠蚊蝇较少应急措施:

1.接到紧急卫生清扫通知时,应停下现有活及时进行通知区内的先行保洁;

2. 突发事件(如:火灾)发生后,在有关部门的许可下,及时进行灾后的卫生清扫;

3．在狂风暴雨来临时,应当即停下手中日常工作及时检查门窗是否关好;并在风雨后将道路、场地等先行清扫(保持道路畅通),一些吹散物的还位。注意事项:

1.对灯具、草坪灯擦洗时,注意是否漏电、电源是否断开等,以免触电;

2. 高空作业,应严格按《高空作业程序》进行,以确保人身安全;

3．未经允许不得私自进入办公室等室内清扫,不得翻阅文件、档案等;

4. 突发事件后,必须由相关部门同意,方可进行现场的清扫。检查、考核:

1.每天打扫时,员工进行自检;

2. 项目部按职责、标准每周进行一次卫生保洁周检,并填写《卫生保洁周检表》;

3．认真接受__集团江北计划发展中心的卫生保洁监督、检查和提议,做好记录;

4. 项目部或总公司可以进行不定期的抽检。

第7篇 某某工业区物业管理服务管理方案实施

某工业区物业管理服务管理方案的实施

1、设想

企业的竞争由'产品质量、安全的环境、洁净环境'决定的,尤其是在洁净的环境与工作环境改善方面越来越重要,而'安全、放心、人性化'的物业管理服务已经得到当今社会及企业的普遍关注社会话题,因此引入__工业区的物业管理服务已经是势在必行了。

物业物业管理服务于__工业区的功能性价值主要体现于前三个层次,而附加性价值依托于后三个层次。全方位、系统化、层次化、多元化的综合服务是我们的工作方向。因此本公司除了向__工业区提供一般的保安、日常保洁以外,还可以提供绿化养护服务。

2、物业管理服务关键在于不断的值守、整理整顿与清洁维护

公司将不断的加强对全体保安、保洁进行岗位职责和环境卫生意识

培养与培训,尤其是抓紧对新进来的保安、保洁培训,并使之掌握

运用正常值守和保洁管理的方法和技巧,'安全优于一切'、'卫生

服务质量第一'是贯穿于每天的工作之中,靠的是责任、认真、负责。

3、物业管理服务管理方案实施步骤

⑴与__工业区交流、沟通直至签约;

⑵招聘并培训保安、保洁(5天);

⑶购置服装及保安装备、保洁用品,对保安、保洁进行适应性见习上岗训练;

⑷按照__工业区作息时间进行适应性上岗考察;

⑸上岗15天后再培训考察(试用期2个月);

⑹向__工业区汇报保安、保洁管理工作;

⑺与__工业区再交流、进行改善对策。

4、保安、保洁人员配置、分工与职责

⑴保安人员配置:2人(男);保洁人员配置:1人(男)

⑵分工:1、保安周一~周五每天2人同时上班,每天晚上常住工场。周六、周日轮休;

⑶保洁周一~周日上班,周六休息

⑷绿化实行按时、按季进行施工、维护与管理,人员由公司适时安排。

zz物业管理服务有限公司

附件:保洁质量标准

一、正门、广场

1.绿化带、花草盆:无垃圾、无脏杂物,花草叶无枯萎和明显积尘,花草盆侧面及槽边无污迹、无积尘、无积水和异味,花草修剪整齐,摆放美观。

2.所管区域道路和地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无表苔。

3.阶梯:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

4.扶手:无污迹、无水迹。

5.墙面:无污迹、无乱张贴物。

6.门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7.指示牌(包括大厦招牌):无污迹、无积尘、

8.消防栓:无污迹、无积尘。

9.出入口栏杆:无污物、无阻塞。

二、洗手间

1.地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

2.墙面:无污迹、无乱张贴物。

3.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

5.窗户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

6.镜台:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7.洗手盆:表面光洁、无污迹。

8.镜面:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

9.排气口:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

10.尿槽:表面光洁、无尿迹、无污迹、无水锈迹、无烟头、无杂物、无异味。

11.厕座:厕盖及厕体内外表面光洁,其内无尿迹、无污迹、无水锈迹、无阻塞。

12.厕纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

13.手纸箱:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

14.门户:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

15.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

三、茶水间

1.地面:无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物。

2.墙面:无污迹、无乱张贴物。

3.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

5.洗手盆:无污迹、无茶叶及杂物。

6.垃圾桶:垃圾不可超过桶盖。

7.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

四、电梯及走廊

1.地面:无脚印、无污迹、无水泥迹、无口香糖胶迹、无积水、无堆放杂物、无垃圾。

2.天花:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

3.光管罩:无污迹、无积尘、无蜘蛛网、无霉迹。

4.墙面:无污迹、无乱张贴物。

5.铜牌:无污迹、无积尘、无铜油迹。

6.水牌及指示牌:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

7.门户(管井门、隔烟门、厕所门):无污迹、无积尘、无乱张贴物。

8.垃圾桶:桶体光洁无污迹、无痰迹;烟灰缸盖上无烟头、杂物;桶内垃圾不得超过桶口。

9.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

五、露台(包括天台、平台、阳台)

1.消防栓:无污迹、无积尘、无乱张贴物。

2.地漏及水沟:无污物积聚、无堵塞。

3.地面:无堆放杂物、无垃圾、无污迹。

六、垃圾房无堆积垃圾。垃圾做到日产日清。做好垃圾袋装化,将所有垃圾集中堆放在堆放点,做到合理、卫生、四周无散放垃圾。可做废品回收的垃圾,要另行放置。垃圾间保持清洁、无异味,经常喷洒药水,防止发生虫害。

七、消杀无蝇、少蚊、少虫。

八、灭鼠、灭蟑螂

第8篇 小区分项物业管理方案：档案建立

华庭小区分项物业管理方案:档案建立

14.小区档案建立与管理

建立j华庭的资料档案,加强资料档案的管理,对于保存小区的历史信息,维护管理的连续性和规范化,便于楼宇及设备设施的检查、维护、更新和住户的沟通、联系,作用不可低估。

(1)管理内容

a.工程档案:从接管开始的所有工程技术、维修、改造资料、各种竣工图及各类设施资料等;

b.住户档案:所有住户购(租)房合同(复印件),住户基本情况登记表、装修申请表和住户健康状况登记表等;

c.商场档案:商场名称、经营范围、审批手续、交费情况、经营情况等;

d.管理档案:绿化资料、日常巡查、(清洁、维修、保安)记录、值班记录、车辆管理记录、监控记录、监控录像、各类活动的照片资料、维修记录、设备运行记录、有偿服务记录、会议记录、荣誉资料等;

e.财务档案:逐年形成的小区财务收支报表、物业维修基金使用报表等;

f.文件档案:有关物业管理法规政策、公司文件等。

(2)管理措施

a.制订档案管理制度,并严格执行;

b.按照档案管理要求,分门别类,编目造册,方便查阅,利于管理;

c.专人管理,责任到人,存放有序,管理规范;

d.配置专门的档案管理用房和必要的设备设施,以满足档案管理要求;

e.根据档案资料的形式、性质,采取不同的管理手段,科学管理,确保档案资料完整、安全;

f.实现电脑化管理,提高管理水平。

第9篇 小区分项物业管理方案：早期介入

华庭小区分项物业管理方案:早期介入

小区的物业管理大体上分为早期介入顾问管理、接管验收管理、业主入伙管理、治安防范管理、消防管理、清洁绿化管理、房屋及共用设备设施管理、财务管理、质量管理、人力资源管理、社区文化建设等方面,在实际操作中,应根据各阶段的特点,有重点、有步骤地逐项落实。

1.早期介入顾问管理方案

在物业管理早期介入阶段,通过顾问咨询,从物业管理的角度,对物业的规划设计、建筑安装、设施配套、设备选型等方面提出合理化意见和建议,使之既符合物业管理的要求,又满足广大业主的需求,尽可能地减少疏漏,避免遗憾,保证质量,节约成本。根据j华庭工程进展情况,特制订如下方案:

(1)咨询内容

a.从政策法规的角度,提供有关物业管理的意见和依据;

b.从物业管理的角度,对以下方面提出合理化意见:

园区的规划设计

建筑设计和选材

环境整体设计

标识系统的设计、配置

绿化设计

其他公建配套设施配置

消防设施配置

安全监控系统配备选型

隐蔽工程施工

熟悉掌握物业管理法规政策、做到有法可依,有章可循;

a.(2)管理措施

b.学习运用各类专业技术知识,提高早期介入的专业技术含量;

c.制订早期介入计划,积极稳妥地开展工作;

d.参与有关工程联席会议协调各方面关系;

e.深入基层,刻苦钻研,确保顾问咨询质量。

第10篇 物业保安管理部班长考核方案

物业(保安)管理部班长考核方案

(一)考核纲要

课目:班长考核

目的:检验阶段性训练效果,为部门建设选拔优秀人才,激发比、学、赶、帮、超的练兵热情,提高管理人员素质。

内容:一.业务知识考核(笔试)

二.演讲

三.单兵队列1-8

四.擒敌拳与车辆指挥动作

五.体能测试(3km、100m以及俯卧撑100)

六.教学法与班队列

七.处突方案评估

方法:全队统一组织,分项实施

时间:一个小时

地点:训练场或考核场

要求:一. 服从命令,听从指挥;

二.充分发扬'争第一'的精神,比出素质,赛出风格;

三.组织严密,将考技术与练作风紧密结合。

器材准备:

一. 人员着装,迷彩服、迷彩鞋(体能时不限)

二.场地提前20分布置;

三.考核成绩统计由办公室人员完成;

(二)考核评分标准

1.单个军人队列动作

(1)标准:着装整齐,仪容仪表严整,姿态端正,精神饱满,动作迅速、准确,协调一致,干净利落,快速有力,节奏明朗,力度感、定位感强,满分为20分;

(2)扣分:动作失误一次扣1分;违反队列纪律一次扣2分;动作懒散扣5分;

2.车辆指挥手势

(1)标准:着装整齐,仪容仪表严整,姿态端正,精神饱满,指挥动作舒展、大方,协调一致,干净利落,节奏感、力度感、定位感分明,满分为15分;

(2)扣分:同上

3.教学法

(1)标准:着装整齐,姿态端正,精神饱满,语言表达流利,口令清晰,声音洪亮,清楚正规,讲做协调一致,组织有条不紊,镇定自若,指挥示教位置合理,讲解内容全面,示范性强。(50分);

(2)扣分:语言不流畅,重复一次扣1分;示范动作僵硬,无力度,总评扣3分;出入列动作不正规,指挥位置错误扣1分;声音不够洪亮,总评扣2分;讲做结合不紧密,总评扣2分;

4.擒敌拳

着装整齐,精神饱满,气质较佳,动作连贯、迅猛、狠、准,节奏感、力度感强,舒展大方,身体灵活,动作一步到位(满分10分)。

5.演讲考核标准

着装整齐,精神饱满,气质较佳,姿态端正,仪容严整,语言流利,口齿清楚,声音洪亮,内容全面、朴实,层次分明,条理清晰,有鲜明的中心。

6.班队列

(1)标准:着装整齐、仪容严整、精神饱满、口令清晰、生硬洪亮; 自身工作标准,示范作用强,组织缜密,条理清晰(满分50分);

(2)扣分:语言不流畅,出现一次扣1分;指挥位置出错一次扣1分,口令不正规、清楚扣1分;自身动作不标准扣5分。

7.体能评分标准(附表)

体能评分标准(共50分)

(三)班长考核评定表

1.物业管理部班长考核总表(附图)

物业管理部班长考核总表(250分)

2.演讲评核表

演 讲 评 核 表

3.车辆指挥评核表

车辆指挥手势考核评分表

4.教学法评核表

队列教学法考核表(30分)

5.单个军人队列评核表

单个军人队列动作考核表

6.体能评核表

体能测试评分表 (50分)

第11篇 小区分项物业管理方案：接管验收

华庭小区分项物业管理方案:接管验收

2.接管验收方案

为确保小区的环境、建设和设备设施符合有关法规政策及规划设计的要求,维护业主的合法利益,满足业主的质量要求,方便日后的物业管理,特制订接管小区方案。

(1)管理内容

a.了解接管物业的基本情况;

b.编制《j华庭物业接管验收计划》,确定验收的标准、方法和日程安排;

c.与开发、设计、施工单位一起,依照接管验收标准,对小区物业进行现场初步验收,并将验收结果记录在《物业交接验收表》上,同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改;

d.与开发、施工单位一起,对小区物业进行现场复验,直至符合规定的要求和标准;

e.与开发、施工单位联合进行小区物业交接:

核对、接收各类房屋和钥匙;

核对、接收各类图纸资料,并加以整理归档;

核对、接收各类设备设施;

核对、接收各类标识标牌。

(2)管理措施

a.抽调管理、业务骨干,组建接管验收小组,负责小区物业的接管验收工作;

b.制订接管验收规程;

c.掌握接管验收的标准和程序;

d.提高对接管验收重要性的认识;

e.实事求是地开展接管验收工作;

f.按规定办理接管验收手续。

第12篇 __家园物业日常管理方案：前期介入

盛世家园日常管理方案:前期介入

日常物业管理是一项涉及面广、长期连续的管理工作。按阶段可以分为介入期、入住期以及正常居住期。按专业又可以分为物业维修、交通管理、安全管理、社区文化建设等诸多项目。其中部分项目我们已在其他章节予以阐述,此处不再重复。本部分着重对前期介入、业主入住、二次装修管理、业主投诉及处理、安全管理、交通管理、消防管理、环境保护与管理等八个专题进行叙述。

第一章前期介入

前期介入是现代物业管理的一项基础性工作,其核心是把物业管理的思想注入到物业的规划、设计、施工过程中,使物业最大限度地满足业主的需求。我们将着眼于以下几方面的工作:

一、协助做好销售工作,力争物业管理成为楼盘销售的卖点

盛世家园管理处将在前期介入期配合e盛世家园售楼部做好销售工作。管理处将与售楼中心签定物业管理服务的补充协议,并严格按照协议规定密切配合,提供物业管理的优质服务。为此,从楼盘销售开始,管理处人员将做好以下工作:

1.协调配合e盛世家园售楼中心工作人员做好售楼咨询服务工作:

2.做好售楼中心、样板房、车场和花园广场的保洁及花花圃绿化的管理服务工作:

3.做好售楼中心、样板房和花园广场的安全护卫工作,做好前来看楼买房客户汽车的指挥疏导工作:

4.做好销售中心、样板房和花园广场的维护管理工作。

二、开展业主服务需求凋查

在销簋部门的帮助下,协调小组在入住前将进一步开展业主需求调查以了解居住区内业主的年龄结构、文化层汉、兴趣爱好及各类服务需求,并臧调查结果进行统计、分析,使令后的物业管理工作更力□贴进业主。同时,与e地产集团共同举办准业主联谊活动,集中了解业主反馈的信息。

三、进行物业交付前的实操性工作

在较深入了解物业及业主需求的墨础上,与e地产篥团携手,做好以下

各项前期准备工作:

(-)协助e地产集团销售工作,在销售现场提供物业管理咨询,解释业主提出的相关问题;

(二)提供相关专业建议,协助制订园林布置及环境设计方案;

(三)协助制订居住区内交通管制方案及保安岗事设置方篥:

(四)收集工程图纸资料,现场参与设备的安装调试:

(五)对设备设施及各类管线的隐蔽工程进行跟踪管理,确保施工质量;

(六)建立与社会专业机构的联系,开展玫□通邮、通电、通水、通气、电话申请、有线电视、地名申报等准备工作:

(七)针对末来需要完酱的物业管理问题建立专项档案。

四、按规范实施接管验收

充分利用前期介入取得的各种资料和数据,以及对物业的了解,本着'对业主负责,对e地产集团负责'的宗旨,对盛世家园居住区进行严格、细致、全面的接管验收(详见4e iso9001体系文件)。

五、承担前期介入所需费用

按物业管理行业接管物业的惯例,物业管理前期介入所需费用应由房地产开发商承担,但是,考虑到e地产(集团)公司对e物业的一贯支持,我司愿意承担e盛世家园物业管理前期介入费用,金额为人民币19.02万元(详见《e盛世家园前期介入费用测算表》)。

e盛世泉目前期介入费用测笫表项灾项目名称计 算 式支出金额(元)

员工工资项目经理1人5000元/人。月×1人×12月150000

3人1000元/人。用×3人×12月

护卫员3人1500元/人,月×3人×12用

人员办证费6人×400元/人2400

办公费用(//b公消耗品、通讯、交通等)2000元/用×12用24000

四员工培训7人×250元/人1750

五材料赍保洁材料费500元/用×12月6000

维修材料费500元/月×12月6000

台计:19015元

第13篇 物业管理内容模式方案

物业管理内容模式方案

我,一个从默默无闻的小角色,做到现在算是能独挡一面,心中总有些想法。今天,我想把自己从业六年多来的一些经验写出来,与各位同行共勉。首先与大家共享的就是我的物业管理方案,请各位行家多提宝贵意见。

前 言

物业管理行业发展至今天的状况,社会化、企业化、专业化的特征已不仅仅表现在规范化和精细化的管理上,各大物业公司经过多年的精心运作,在规范化和精细化服务上已形成了一套很完善的制度,如果想在物业行业异军突起,那么除了做好规范化和精细化服务外,经过举办多种活动(特约服务和社会文化)突出表现出人性化的贴心服务,将如晴天霹雳,一鸣惊人。本文将从传统的规范化和精细化服务阐述物业管理的过程,并介绍几种人性化的新颖服务内容。

管理目标

一、管理目标:

1、业主委员会成立后12个月至18个月,达到深圳市安全文明(优秀住宅)小区标准;

2、业主委员会成立后24个月至30个月,达到广东省优秀住宅小区标准;

3、业主委员会成立后36个月至42个月,达到全国城市物业管理优秀住宅小区标准;

4、小区实行封闭式管理,护卫班实行24小时值班,确保业主和住户生合财产安全;

5、小区清洁实行专职保洁员责任制,保证小区内24小时全天候干净、卫生、整洁;

6、小区车辆实行智能化ic卡管理,车辆凭卡进出,无卡无证车辆禁止驶出小区,所有外来车辆未经许可不得进入小区;

8、水电维修班实行24小时值班制度,业主遇到问题随叫随到,公共机电设备运作正常,设备完好率100%;

9、绿化按时修剪、维护、保持花草树木茂盛美观,绿化完好率99%以上;

10、营造小区浓厚的文化氛围,每年社区文化活动不得少于12次,每次参与人员不得少于300人;

11、实施不少于10项的特约服务,把物业的服务内容融入到业主的衣、食、住、行中。

二、分项指标:

1. 房屋完好率: 100%

2. 房屋零修、急修及时率: 99%

3. 维修工程质量合格率: 100%

4. 管理费收缴率: ≥98%

5. 绿化完好率: 99%

6. 清洁、保洁率: ≥99%

7. 道路完好率及使用率: 100%

8. 化粪池、雨水井、污水井、沙井完好率: 100%

9. 排水管、明暗沟完好率: 100%

10. 路灯完好率: 100%

11. 汽车场完好率: 100%

12. 公共文体设施、建筑小品完好率: 100%

13. 小区内重大刑事案件发生率: 0

14. 小区内治安案件发生率: ≤1/年

15. 消防设施、设备完好率: 100%

16. 火警发生率: ≤1%

17. 火灾发生率: 0%

18. 违章发生率: 2%

19. 违章处理率: 100%

20. 用户有效投诉率: ≤2%

21. 有效投诉处理率: 100%

22. 管理层员工专业培训合格率: 100%

23. 特种作业员工持证上岗率: 100%

24. 维修服务回访率: ≥30%

25. 业主(住户)对物业管理综合满意率: ≥98%

服务特色(“菜单式”服务模式)

一、 实行“菜单式”服务模式

即物业公司除了提供常规性的公共服务外,还提供了多种多样的特约服务,将服务深度渗入到客户的衣、食、住、行中,并明码标价,除公共服务是必选的项目外,客户可根据自己的需要选择不同的特约服务,并支付相应的费用。

二、快速、完善的服务形式:首按责任制 三分钟服务承诺

1、首按责任制

每一位员工都有责任和义务接待客户的建议,任何一位员工接到建议后,统一传递到办公室,并告诉建议人我处在二日内反馈处理结果。第一接待人负责跟踪这项服务建议处理的情况直至客户满意为止。

接待服务建议时应对处理时间做出适当的承诺,尽量在最短的承诺时间内处理完毕,因故未能在承诺时间内处理的应及时通知对方,争取取得理解。但不得出现同一件事情有两次推迟处理的情况。承诺时间最好控制在1 ~ 2天,一般不超过一周,特殊情况除外。处理完毕后,由处理人与对方交代清楚,需要让对方签字确认的应该留签字记录,并告知第一接待人。

2、三分钟服务承诺

第一接待人接到客户的建议时,应及时将客户的建议反馈到办公室,由办公室安排相关人员到客户指定的地方,为客户提供相应的服务,这一过程不能超过三分钟。若有特殊情况,无法在三分钟赶到客户指定的地方,应在事先跟客户解释,取得客户的谅解,在客户同意的同提下,在最短的时间内,赶到现场为客户服务。

三、突出、贴心的文明礼貌:三米微笑服务 站立式服务

1、三米微笑服务

管理处人员见到客户必须微笑示意,具体做法是:在距离客户三米时,必须自然微笑示意,微笑时以露出八颗牙齿为标准,等客户到身边时,轻声、清晰道早上好、下午好或晚上好。管理人员在见到认识的客户时,也必须遵守三米微笑服务原则。

2、站立式服务

站立式服务表现在:(1)各固定岗(道口岗、门岗护卫员)根据接待客户的不同,应在不同时期进行站立服务。道口岗实行16小时站立服务,早班和中班在工作服务均应树立站姿势的形象。门岗则应在客户上下班的高峰期站立迎宾,时间为:7:30~9:00,11:30~12:00,13:45~14:30,17:30~18:30。(2)接待员或办公室人员在接待客户时,在客户进门时,也必须站立并微笑致意,客户离开时,也必须站立微笑送别,并目送客户出门为止。

四、全天候的服务时间

1、 护卫班实行24小时专人服务,客户有任何需求可以得到最及时的服务。

2、 维修班实行24小时专人服务,客户普通维修事项可以得到是及时的服务,有危及客户安全的大维修也能得到紧急处理。

3、 客户服务中心实行16小时专人服务,并在无专人值班的时间段出示客户服务中心所有人员的联系电话,以便客户在无水值班的情况下可以找到相关的人员。所有不值班人员在接到客

户求助电话后,若不能在电话中处理了客户的问题,应第一时间赶到事故现场,给予客户最及时的关怀与帮助。

4、 管理处全体人员非特殊情况都必须留守小区,随时待命,以便为客户提供服务。

五、丰富的社区文化活动

丰富的社区文化活动不仅仅表现在举办多次的大型活动,还在于让大部分客户能自觉的加入到社区文化活动中来,变客户被动接受管理处提供的文化活动,为客户主动参与各种活动,并在整个小区中形成一种独特的文化氛围,一种有别于其他小区的文化氛围。

六、多种多样的特约经营服务

常规的物业服务内容仅是对公共设施设备进行维修、保养,对公共场所进行管理,对全体客户提供共同的服务,而没办法渗透到客户个人的衣、食、住、行中,因此开展多种多样的特约服务,不仅仅是物业服务内容的深入,也大大方便了客户的生活,同时也可为管理处获得一些额外的收入。做好多种多样的特约服务将是除了社区文化活动以外的另一种新颖的服务内容。

七、实行完全的封闭式管理

第14篇 物业管理手册之物业方案管理

物业管理手册:物业方案管理

1 总则

1.1 物业管理方案是物业管理策划的具体表现,是物业管理工作开展的依据和前提。各项目所在公司和物业分公司必须遵照管理公司批准的物业管理方案开展工作。

1.2 各物业分公司在制定物业管理方案时必须遵循'基于事实的决策方法'原则, 将物业服务策划建立在信息收集和数据分析的基础上,进行必需的市场状况、顾客 需求的调查和分析。

1.3 制定《物业管理方案》或针对某项具体任务的服务方案,须与管理公司的制度 规定保持一致。

1.4 物业服务策划是一个动态的、持续的过程,是将顾客需求和期望转化为内部管 理规范的重要途径,各物业分公司管理层应重视物业服务策划工作,不断总结和提 高策划水平和工作效率。

2 相关职责界定

2.1 物业分公司负责根据物业管理部确定的原则、指标及目标进行物业服务策划及 相关的物业市场和顾客需求调查工作,编制物业管理方案及各项服务专案,并组织 实施。

2.2 项目所在公司负责审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》,并将 其纳入本公司《项目经营策划书》。

2.3 项目所在公司负责根据管理公司批准的《整体物业管理方案》、《分期物业管 理方案》与物业分公司签订目标管理责任书。

2.4 管理公司物业管理部负责根据项目情况提出物业管理方案制定原则,确定方案 中的经济指标、质量目标,指导各物业分公司开展市场调查和物业管理方案编制, 并审核《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》。

2.5 管理公司经营管理委员会负责审批《整体物业管理案》、《分期物业管理方案》。

3 物业服务策划时机

3.1 根据物业服务运作特点,需要进行物业服务策划的情形包括(不限于):

a) 针对项目所在公司新开发项目(分期开发项目)进行的物业服务策划,根据

策划结果编制整体(分期)物业管理策方案;

b) 对外承接物业项目时进行的物业服务策划,根据策划结果编制整体物业管理 方案,须在委托方要求的期限前获得批准并递交;

c) 进入前期物业管理阶段的物业项目,进行的物业服务内容再策划,根据策划 结果调整物业管理方案,须在入伙前获得批准;

d) 进入正常运营阶段的物业项目,定期(年度)进行物业服务策划,根据策划结 果调整物业管理方案;

e) 进入正常运营阶段的物业项目,新增服务项目时进行的专项服务策划,根据 策划结果补充物业管理方案内容;

f) 进入正常运营阶段的物业项目,因改进服务质量或参加评比创优进行的专项 服务策划,根据策划结果调整物业管理方案。

3.2 各类物业服务策划均由物业分公司(筹备处)负责完成,并以书面文件形式表达, 包括针对物业项目整体服务形成的物业管理方案,以及针对某项具体服务任务形成 的专项服务方案或专项工作方案。

3.3 针对au_地产新城市新开发项目,《整体物业管理方案》应作为项目所在公司项目经营策划书的一个必需组成部分,在新城市新项目第一期,与施工图预算同步 完成上报。

3.4 针对au_地产分期开发项目,还应分期编制《分期物业管理方案》作为每期项

目经营策划书的必需部分,如当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形 态差异不大,则在建筑单体方案审批完成后 20 天上报,如与所在城市前期开发的建 筑形态差异太大,可与施工图预算同步完成后上报《分期物业管理方案》的编制。

3.5 对外承接物业项目时,物业管理方案应作为物业分公司投标文件的重要组成部 分,是投标报价的主要依据。

3.6 所有进入正常运营阶段的物业项目,物业分公司应定期(至少每年一次)对物业 管理方案进行评审和更新,对新服务内容、服务质量改进等专项工作还必须有针对 性地进行策划。

4 物业管理方案编制

4.1 各类物业服务策划必须根据策划对象的涉及的范围、项目定位、市场环境因素,以及au_物业服务标准等,对以下方面进行明确:

a) 物业服务承诺和服务标准;

b) 特定项目的物业服务任务、过程及其活动;

c) 适宜的组织机构、人员编制及组建(人员到位)安排;

d) 确保服务有序运作所需的管理文件和资源;

e) 为保证服务质量所需的监督、检查、评价活动,以及满足要求的判定准则;

f) 财务测算等。

4.2 物业分公司(筹建处)在针对新开发项目进行物业服务策划时,应按管理公司《物 业服务市场调查指引》、《顾客需求调查指引》的规定进行系统的调查和分析,并按《物业管理方案编制要点》的规定形成《整体物业管理方案》和《分期物业管理 方案》。

4.3 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》编制完成后,物业分公司(筹备 处)总经理负责组织相关专业人员参与方案评审,并形成书面评审记录。方案评审应考虑的方面包括(不限于):

a) 是否符合企业理念、承诺及管理模式;

b) 是否符合现行物业管理的法律法规;

c) 是否能够保障物业服务合同所规定的目标、标准的实现;

d) 资源配置及各项管理服务费用的设立、测算是否合理;

e) 方案是否具有可操作性;

f) 方案有无创新性。

4.4 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经评审完善后,由项目所在公 司经营委员会负责审核,并作为项目所在公司《项目经营策划书》的一部分报管理 公司经营管理委员会批准,管理公司经营委员会对方案的主要指标要书面批复。

物业管理方案(含物业服务成本、收费标准等)上报时间:新城市项目第一期,与施工图预算同步完成上报

已有开发项目的城市,当各期开发的建筑形态与所在城市前期开发的建筑形态差异

不大,则在建筑单体方案审批完成后20天上报,如与所在城市前期开发的建筑形态差异太大,可与施工图预算同步完成后上报

4.5 对外承接项目时编制的物业管理方案按本手册 6.1 节规定执行,由经项目所在 公司审核、管理公司物业管理部批准。

5 项目开发期间的物业管理方案执行与修订

5.1 《整体物业管理方案》、《分期物业管理方案》经正式批准后,管理公司相关 职能部门、项目所在公司、物业分公司均必须严格执行。项目所在公司内部制订的 管理制度,以及管理公司职能部门对物业分公司的工作指令均必须保证与管理方案 协调一致。

5.2 为保证物业管理方案的切实执行,项目所在公司依据《整体物业管理方案》、

《分期物业管理方案》分别与其下属的物业分公司签订《整体物业管理责任书》、

《分期物业管理责任书》,并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。

5.3 新开发项目的物业管理方案执行过程中,因项目条件发生变化的可根据项目开 发实际情况对物业管理方案进行调整、修订,凡涉及目标变更的必须经管理公司经 营委员会批准。对不涉及目标变更的修订,由项目所在公司审批,报管理公司物业 管理部备案。

6 项目正常运营后的物业管理方案评审与修订

6.1 物业项目进行正常运营后,各物业分公司应对管理方案进行定期评审,以保证 管理方案内容充分、适用。管理方案的适宜性评审至少每年一次,可与管理评审同 时进行。

6.2 为保证物业管理方案定期评审工作的有效性,物业分公司总经理应在方案评审 前组织必要的顾客满意调查和需求分析,以及行业市场调查工作。

6.3 因顾客需求、经营环境变化需变更原管理方案,或新增服务内容时,必须重新 进行相应的物业服务策划,修订物业管理方案,针对变更内容或新增服务项目明确

规定:

a) 服务承诺、服务方式、活动和控制要求;

b) 需制订的内部运作(执行和检查)规范文件;

c) 顾客沟通事项和内容,以及发布必要的公开文件;

d) 所需资源条件及提供安排;

e) 变更(新增)服务过渡时限、方法和控制措施等。

6.4 进入正常运营阶段的物业管理方案的任何修订之前,均应与业主委员会达成一 致意见。修改内容凡涉及目标变更的必须经管理公司经营委员会批准,对不涉及目 标变更的修订,由项目所在公司审批,报管理公司物业管理部备案。

6.5 修订后物业管理方案应作为项目所在公司与物业分公司签订《年度物业管理责 任书》的依据之一,并按本手册第 4.2 节的规定实施目标责任制考核。

7 相关文件与记录

7.1 wdwy-wi-mm410

1 物业服务市场调查指引

7.2 wdwy-wi-mm4102 顾客需求调查指引

第15篇 某物业项目财务管理方案

物业项目财务管理方案

一、财务管理

1.财务管理原则

项目财务人员将定期提供本项目的成本费用支出报表及相关情况的分析与说明;

对于大宗物品、设备设施的采购,物业管理公司将在招标方相关部门的领导和指导下,配合执行有关采购决策,协助招投标管理和投标人考察,以保证产品的质量与价格符合本项目的要求;

2.财务管理规定与措施

严格执行预算(月计划)审批制,超预算(月计划)支出应事先以请示报告的方式进行报批,待批准后方可执行;

大宗物品、设备设施的采购应订立合同,合同的审批,按公司规定的程序执行;

单价超过1000元的物品采购,应有三家进行比价,力争达到质优价优;

日常消耗品(如清洁用品)的采购,应执行定期寻价的原则,以确保采购价格与市场价格相吻合,并低于市场价格;

办公用品的使用,应按照部门实行领用和登记制,以杜绝浪费和冒领,并减少不必要的开支;

相关人员通讯费用的报销,应按照相应的标准执行,并尽可能与实际工作需要接近,不断进行完善。

二、供应商管理

1.供应商管理的主要内容

大宗物品采购实行预算审批制;

遵循公开公正的公平的方式及选择最合