- 目录
有哪些
xz小区设备设施综合管理规程涵盖了以下主要内容：
1. 设备设施分类与登记
2. 设备设施日常维护与保养
3. 故障报修与应急处理
4. 安全管理与风险防控
5. 能耗监控与节能措施
6. 设备更新与淘汰机制
7. 用户使用指导与服务反馈
模板
1. 设备设施分类与登记
- 设备设施应按功能、用途进行分类，并建立详细的设备清单，包括设备名称、型号、购置日期、使用状态等信息。
- 定期进行设备盘点，确保设备信息的准确性和完整性。
2. 日常维护与保养
- 制定定期维护计划，包括清洁、润滑、检查等，确保设备正常运行。
- 建立设备保养记录，跟踪设备保养情况，及时调整保养策略。
3. 故障报修与应急处理
- 设立统一的故障报修渠道，如热线电话、在线平台等，确保快速响应。
- 建立应急处理预案，对突发故障进行快速定位和修复。
4. 安全管理与风险防控
- 对高风险设备设置安全警示标识，定期进行安全检查。
- 开展安全培训，提高用户和工作人员的安全意识。
5. 能耗监控与节能措施
- 实施能耗监测，定期分析设备能耗数据，提出节能改进措施。
- 推广节能设备，优化能源使用。
6. 设备更新与淘汰机制
- 根据设备使用年限和性能下降情况，制定合理的更新淘汰计划。
- 对老旧设备进行评估，决定是否升级、替换或报废。
7. 用户使用指导与服务反馈
- 提供设备使用手册，指导用户正确操作。
- 设立用户反馈渠道，收集用户意见，持续提升服务质量。
标准
- 执行本规程时，必须严格遵守国家相关法规和行业标准，确保设备设施的合规性。 - 管理工作应以提高设备设施的运行效率和使用寿命为目标，确保小区居民的生活质量。 - 所有记录和报告需真实、准确，以便于分析问题、追踪效果和优化管理。 - 在设备设施管理中，应注重预防性维护，减少突发故障，保障小区的正常运行。 - 定期评估管理效果，针对存在的问题及时调整管理策略，持续改进设备设施的管理水平。
通过上述规程的实施，xz小区将实现设备设施的高效、安全、节能管理，为小区居民提供舒适、便捷的生活环境。
xz小区设备设施综合管理规程范文
第1篇 _z小区设备设施综合管理规程
小区设备设施综合管理规程
1.0目的
保持所有设备设施的安全、有效、低成本运行。
2.0适用范围
本小区所有的设备设施。
3.0管理职责
3.1 流程负责人:工程主管
4.0定义:
无
5.0程序(或操作细则)
5.1 服务特性:及时、准确、安全有效
5. 2流程图
6. 0接口
6. 1与施工单位:
设备设施保修期间,工程部应作好各施工单位保修工作的联络与监督,确保设备设施故障的及时恢复及施工缺陷的及时整改。
6.2与外委维修保养单位:
对于各类设备设施的外委维保项目,工程部应按相关委托合同,对承包方实施监管,确保合同条款的正确实施、所有维保项目的及时完成且符合国家或行业相关规范,且作业完后,应作故障内容、维修措施、零部件更换等相关内容的记录,并由委托、承包双方签字确认。
6. 3与使用部门:
6.3.1设备使用过程中,使用部门应对设备进行日常点检,发现问题立即通知工程部进行处理,对于使用中发生故障的设备应立即停止使用,并关掉电源,等待工程人员排除故障后方可恢复使用。使用部门还应按设备使用说明书,对设备进行必要的维护保养工作,以使设备维持良好的使用性能。
6.3.2分体空调,窗式空调盘管机及风口过滤网,每月由使用部门清洗一次,其它区域过滤网由工程部统一安排。
6.4与服务中心采购:由于维修工作的不可预见性,设备设施零配件的供应存在一定程度的随机性,不可能全部按计划进行,服务中心采购应做好有关应急材料及零配件的及时供货。
第2篇 小区污水处理站设备操作规程制度
1.污水处理站操作人员必须是负责该站维护保养的维修人员,并熟识该污水处理系统运作原理的。
2.本站的运行已按使用要求设定控制运行程序,任何人未经本司技术部书面通知不得随意改变,任何改变须在巡检记录上作详细记录。
3.工程人员检修时必须严格执行检修程序,填写工作票,悬挂警告牌,停电验电并作好其它防护措施及做好维修记录。
4.启动时的注意事项:
自动、手启动:确认没有异常现象时启动。
5.运行时的注意事项:
运行中巡检人员每人应对下列情况进行充分的检查并作好记录:电源电压、电流值、网管压力、轴承部温度、振动、噪音、润滑油量、脏污情况、传动皮带松紧。
6.定期检查有关注意事项:
⑴ 每周清洁空气过滤器及清洁机房设备。
⑵ 每季度首月第二周:
①更换黄油、润滑油;
②调整传动皮带松紧度;
③检查各电器的触点、接线,液位控制元件;
④检查管网的各阀门及单向阀,连接法兰水泵、污泥泵、机房抽排气扇。
⑶每年六月份:
①更换传动皮带,
②更换电机及风机的轴承、密封圈。
7.闲置时间较长的设备在投入使用前必须作绝缘检测,确认合格后方可送电,并测定启动电流及检查机械运转状态。
8.检查及清洁过滤池、调节池、暴气池时必须先切实做好通风措施,至少两人同时在场,一人操作一人监护。无论发生任何情况,必须保持专人作现场监护。
9.注意检查污水泵、污泥泵、风机的运行状况。
10.每天必须检查风机的润滑油情况,不足时应及时补充,润滑油不得混合使用。
11.每天必须检查风机的各螺丝有否松动,皮带的磨损、松紧情况。
12.每天坚持检查污水处理站照明及动力配电线路。
13.每天检查各电气控制部件。
14.每天对污水处理设备巡查不小于两次。
15.每周启动污泥泵运行半个小时。
16.每季度检查清洗滤池,过滤池一次。
17.每周清洁风机空气滤清器一次。
18.保持标志、符号准确清晰,场地整洁,室内不得有任何杂物。
19.凡涉及电气作业,必须有不小于两人在场方可进行。
第3篇 物业小区供水设备运行和维修保养工作规程制度
物业小区供水设备运行和维修保养工作规程
1.0目的
对供水系统设备进行有效的运行管理和维修保养工作,减少故障的发生,确保为顾客提供不受污染符合卫生标准的生活和工作用水。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的供水系统设备的运行及维修保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责供水设备运行和维修保养工作的计划、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责供水设备运行和维修保养工作的安排和实施工作。
3.3工程部技工负责供水设备运行和维修保养工作的实施和记录工作。
4.0工作程序
4.1水泵运行工作规程
4.1.1启动泵前检查
4.1.1.1手动检查,用手转动联轴器,感觉是否灵活、是否均匀、有无受阻和异常声响;
4.1.1.2轴承检查,检查轴承中润滑脂或润滑是否清洁、适量,油位是否符合标准线;
4.1.1.3阀门检查,吸水管侧阀门及出水管侧阀门是否全开;
4.1.1.4仪表检查,电流表、电压表是否处在合适位置,压力表等是否正常;
4.1.1.5外部条件检查,供配电设备、电动机是否完好,周围环境是否正常;
4.1.1.6排除空气,将排空阀打开,观察流水中无空气冒出后,再关闭排空阀。
4.1.1.7阀门操作
a、开关阀门需根据方向均匀用力,关闭阀门后要回转半圈以防卡死;
b、用工具开关阀门需使用相应规格工具,以防过力损坏阀门。
4.2水泵运行检查规程
4.2.1察看仪表,水泵、电机,水压力表、电流表、电压表直接反映了水泵是否正常工作,对每一个水泵来说,都有自己固定的压力、电流、电压的额定值。检查时如果超过额定值或水表压力不在标准范围变化,要仔细检查异常原因。
4.2.2声响和振动,水泵电机在正常运行时,机组应该平稳、声音应该正常,连续而不间断。如发生不正常的噪声或振动,原因很多,要仔细查找声响与振动的具体部位及产生的原因,需及时排除。
4.2.3注意温升,泵与电动机轴承温升一般不得超过周围温度35℃;最高不超过75℃,如感到烫手,就要停车检查。
4.2.4观察滴水,填料函处一般以每分钟10滴左右速度滴水,如果填料处发热不滴水,说明填料压得太紧,应将压盖放松;如果填料处漏水太多或进气,说明太松,则可将填料再旋紧些。
4.2.5保持蓄水池中的水位器或浮球阀正常工作,运行中应该注意变频控制的供水系统中,水泵能否正常切换运行。
4.3水池、水箱清洗规程
4.3.1通知,
4.3.1.1工程部主管于每次水池(箱)清洗及消毒计划实施前两天通知物服中心。
4.3.1.2物服中心在计划实施前24小时出停水告示,通知顾客。
4.3.2放水,为确保用户的正常供水,水池放水工作必须提前到清洗、消毒水池(箱)的前3小时进行(具体时间可视水池大小确定),并记录开始放水时间和结束放水时间。
4.3.3二次供水清洗、消毒程序
4.3.3.1工具用具的准备:扫把、尼龙刷、铁铲、消毒药物、照明灯具、潜水泵等。
4.3.3.2安全须知
a、电源:水池内作业光源要用36v以下安全电压工作照明,最好用手电、应急灯,三相水泵要装有漏电开关。
b、缺氧:有些水池长期封闭、无通气孔、空气流通极差,可在水箱底部水口处连接鼓风机吹风,约3小时通风时间。
c、注意事项:在清洗水池的过程中,消毒人员须带防护眼镜和口罩,如在水池内感到身体不适,产生头晕、眼睛酸通、心闷、气紧,要马上离开水池,用
4.4水池、水箱维护规程
4.4.1每半年清洗水池一次;每半年检查或更换水池管道过滤网。
4.4.2每周清扫水池顶面,水箱及连接设备上的尘土。
4.4.3每年更换水池进水阀门密封填料(盘根)。
4.4.4每年对水池防虫网,水池盖及消防水箱盖刷漆一次。
4.4.5认真做好维修保养记录。
4.5取水样送检程序
4.5.1水样抽取及送检工作由机电工程师完成。
4.5.2水样抽取地点应从底层水池和顶水龙头各抽样一支。
4.5.3盛放水样的容器为矿泉水或蒸馏水瓶,盛容量为500毫升的水,并在瓶外贴上送样单位及送样日期。
4.5.4在取水样的当天应交客户中心人员将水样送至卫生防疫站受检,并负责取回《卫生检测结果报告单》交物服中心文件管理员存档。
4.5.5如《卫生检测结果报告单》结果为不合格时,应由物服中心副主任(主管)安排重新清洗和消毒水池(箱),必要时请卫生防疫部门派人监督全过程,直至检测合格为止。
4.5.6认真做好维修保养记录。
第4篇 物业小区自购设备工器具使用和维护保养工作规程制度
物业小区自购设备、工器具使用和维护保养工作规程
1.0目的
确保自购设备、工器具的合理使用和良好维护。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的自购设备、工器具使用和维护保养工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责自购设备、工器具使用和维护保养工作的计划、管理和督导。
3.2工程部领班负责自购设备、工器具使用维护保养工作的实施和检查。
3.3工程部技工负责自购设备、工器具使用和维护保养工作规程的实施。
4.0工作程序
4.1对讲机操作维护保养规程
4.1.1操作
4.1.1.1打开开关,调至适当音量;
4.1.1.2调整至相应频道,这时可以接收声音;
4.1.1.3送出声音时,可按主机身旁的切换按钮,对着送话筒讲话即可。
4.1.2维护保养
4.1.2.1勿使对讲机暴晒、进水;
4.1.2.2勿使对讲机靠近强磁场方检查机上各开关、按钮是否良好;
4.1.2.3检查对讲机送出、接收的声音是否清晰;
4.1.2.4检查电池是否正常。
4.2疏通机操作维护保养规程
4.2.1操作
4.2.1.1将疏通机放置在平整、牢固的地方;
4.2.1.2选择相应的疏通杆,插进疏通机;
4.2.1.3启动疏通机,用手将疏通杆导入待疏通的管道。
4.2.2维护保养
4.2.2.1检查电机绝缘电阻是否合格;
4.2.2.2检查电线、插头、开关是否有破损、漏电现象;
4.2.2.3检查各机械传动部件是否转动灵活并加注润滑油。
4.3电焊机操作维护保养规程
4.3.1操作
4.3.1.1将电焊机接好电源,注意电源等级;
4.3.1.2将焊把线牵至工作地点,即可进行工作。
4.3.2维护保养
4.3.2.1检测电焊机绝缘电阻;
4.3.2.2检查电源线、焊把线及焊把是否有破损;
4.3.2.3检查连接部位是否有松动、接触不良现象。
4.4电钻电锤磨光机操作维护保养规程
4.4.1操作
4.4.1.1使用前检查电线、插头、开关是否破损;
4.4.1.2使用人员必须带防护眼镜;
4.4.1.3插上电源,即可工作;
4.4.1.4使用完毕,檫净工具,妥善保管。
4.4.2维护保养
4.4.2.1检测电机部分绝缘电阻;
4.4.2.2检查电机碳刷是否磨坏;
4.4.2.3检查机械转动部分并加润滑油;
4.4.2.4检查机械转动部分并加润滑油;
4.4.2.4检查电线、插头、开关是否破损、漏电。
4.5潜水泵操作维护保养规程
4.5.1操作
4.5.1.1将潜水泵接上电源,注意潜水泵所使用的电源等级;
4.5.1.2将潜水泵放入水中,直至水泵被淹没;
4.5.1.3送上电源,启动水泵即可;
4.5.1.4使用完后清洗水泵,晾干后妥善保管。
4.5.2维护保养
4.5.2.1检测电机部分绝缘电阻;
4.5.2.2检查蹦体是否密封、叶轮是否损坏;
4.5.2.3检查电线、插头、开关是否破损、漏电。
4.6气焊装置操作维护保养规程
4.6.1操作
4.6.1.1将氧气钢瓶、乙炔气钢瓶搬至工作地点;
4.6.1.2装上减压阀,将压力调至适当压力;
4.6.1.3连接好两条气管,装上焊枪或割枪,点火即可工作;
4.6.1.4工作人员应穿戴防护面具和手套。
第5篇 小区给排水设备设施运行管理规程制度
小区给排水设备(设施)运行管理规程
一、目的
确保给排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。
二、适用范围
小区给排水设备(设施)的运行管理。
三、职责
1、机电人员负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
2、机电主管负责给排水设备(设施)综合管理及上述工作的检查监督。
3、工程部主管负责上述工作的检查监督。
4、管理处负责向用户通知停水情况。
四、工作程序
1、管理人员工作程序
(1)机电人员
(a)机电人员负责给排水设备的运行、操作、每天对泵房及相关设备设施巡视不少二次,对设备运行状态进行监控,并记录于《水泵运行日志》。排水控制盒(箱)每周手动运行检查一次,再打回自动位(或下水池位)。
(b)水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次,设备、地面、墙壁无积尘、水渍、油渍。
(c)按《给排水设备检查保养计划表》及《给排水设备(设施)检查保养表》要求进行维修保养。
(2)机电主管
(a)机电主管负责给排水设备(设施)的综合管理,外委修理的联系工作。
(b)对给排水维修保养提供工作指导及检查监督。
(c)每年12月制订下一年度《给排水设备(设施)检查保养计划表》、并按运行情况制定中修、大修计划。
(3)工程部主管
(a)不定期组织有关人员对给排设备(设施)进行检查。
(b)审核《给排水设备(设施)检查保养计划表》、《给排水设备维修记录表》、《给排水设备保养记录表》、中修、大修计划。
2、水泵房管理工作程序
(1)非工作人员进入水泵房须经机电主管或管理处主任批准后,由机电人员陪同,方可进入。
(2)水泵房内机电设备由机电人员负责操作,其他人不得擅自操作。
(3)控制柜上转换开关,无特殊情况下应打在自动位置。生活固定变频泵每隔15天进行轮换。(适用于阳光一期、阳光二期及银峰苑。其它小区因采用变频自动循环控制方式可不必改线轮换)
(4)保持良好通风及照明,门窗开启灵活无破损。
(5)不得擅自改动机房线路、器材,若需改动,须经上级领导同意后,方可进行。
(6)消防设施完好,禁止吸烟。
(7)保持机房整洁无积尘,不得堆放杂物。
3、停水管理工作程序
因工作维修等原因停水,管理处应提前24小时通知用户。因突发事件停机,机电人员应及时进行抢修,并在恢复供水后24小时内向用户作出解释。
五、相关方件及记录
1、《设备管理控制程序》
2、《水泵运行日志》
编 制 审 核
批 准 生效日期
第6篇 小区消防系统设备管理规程19
小区消防系统设备管理规程(十九)
1.0目的
本规定用于规范zz城服务中心消防系统的操作运行及维修保养,确保消防系统设备处于良好的运行状态。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心消防系统的运行与维护。
3.0职责
3.1 中控室值班员负责消防系统运作情况的监视和各类报警信息的处理。
3.2 工程维修部的消防设备分管责任人,负责消防设备的维修和保养以及定期检查工作。
4.0程序要点
4.1消防系统设备的运行管理
4.1.1设备责任人每天对消防栓及喷淋系统、气体灭火系统、防排烟设备、防火卷帘门、疏散指示灯、手持(推车)式灭火器等消防设备的工作状况进行巡视检查,并将巡视、检查情况记录在《维修工作日志》内。
4.1.2中控室值班人员负责每天24小时监控火灾自动报警系统及消防联动柜的运行情况,并将每天发生的事件记录在《中控室值班记录表》中。发现报警等异常情况,及时通知值班秩护员查看,对设备故障,发出《维修通知单》通知当班维修工处理。
4.1.3如小区确认发生火警,中控室值班员应按照4.2消防系统设备操作规程正确操作消防设备,并遵照《火警灭火应急处理规程》要求,进行紧急灭火处理。
4.2消防系统设备操作规程
4.2.1火灾报警控制器联动主机平常处于自动状态,当发生火警时联动相关消防设备、设施。
4.2.2当火灾自动报警控制器收到报警时,主、分机报警指示灯亮,并显示报警地点,同时伴有警铃声音提示。
4.2.3火警处理:
4.2.3.1中控室值班人员根据报警地点通知就近当值安全员进行查看,如为误报等引起的非真火警信号,则应通知当班维修工查清原因并排除后将主、分机复位。
4.2.3.2如为设备故障,则通知当班维修工维修或更换设备元件,未能及时处理的先将该故障点屏蔽,待处理完毕,再将屏蔽解除。
4.2.3.3如确认为火警,中控值班员按《火警灭火应急处理规程》处理。
4.2.4消防设备联动关系(各设备均处于自动状态下):
4.2.4.1
第7篇 小区给排水设备设施管理规程19
小区给排水设备设施管理规程(十九)
1.0目的
为保证zz城排水设备(设施)处于良好技术状态,保证生活、消防用水的正常运行,特制定本规定。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心给排水设备设施的管理。
3.0职责
3.1工程维修主任负责给排水系统设备设施的运行、维护、保养计划的制定,检查、监督设备责任人按规程运行维护管理;
3.2设备责任人按本规程规定的内容进行给排水系统设备设施的运行、维护。
4.0程序要点
4.1给排水设备操作规程
4.1.1给水设备(水泵)操作规程
开启出水阀--开启进水阀--将水泵控制柜的转换开关拨到手动位置--按控制柜上启动按钮开启水泵供水--按控制柜上的停止按钮水泵停止供水--将控制柜上的转换开关拨到自动位置,泵进入自动状态
4.1.2排水设备(潜水泵)操作规程
控制箱转换开关拨至“手动”--按控制箱“启动”按钮--排水泵启动、并排水--按控制箱“停止”按钮--排水泵停止排水--控制箱转换开关拨至“自动”
4.2给排水设备(设施)运行管理
4.2.1日巡视检查流程
值班室--水泵房--地下水池--供排水干管--地下排水泵
4.2.2设备责任人每天根据上述工作流程进行巡视,检查各设备的运行状况,并将巡视、检查情况记录在《维修工作日志》内。
4.2.3设备责任人每天隔两个小时须对水泵房巡视检查一次,并记录设备运行数据及状况(电压、电流、声音、温升、压力等)于《给排水设备运行记录表》内。
4.2.4水泵房的管理按照《设备房及设备管理规定》执行。
4.2.5给排水系统运行故障应急处理方法:
故障现象原因分析处理方法
水管或配件破裂如新安装属质量问题更换
铸铁管破裂,则为外力冲击更换
无缝钢管锈蚀用水中胶堵漏、焊补或更新
镀锌管锈蚀更换
阀门漏水压盖破裂更换或焊补
阀门铰或销断落更换
阀门破裂更换
喷淋头破裂撞坏或火焰温度造成更换
水泵能运转
但是不出水水池或水箱缺水检查水池、水箱
水泵漏气打开放气螺丝放气
进出水阀是否打开打开进出水阀
泵过滤网是否堵塞清洗过滤网
泵不运行电源是否正常检查
热继电器是否动作、接触器是否烧坏检查排除
泵是否卡住盘车
电机是否烧坏更换
水压不够过滤网是否堵塞清洗过滤网
阀门是否打开检查排除
电机转速是否正常检查降压起动转换是否正常
雨水、污水排不出排污泵控制线路是否正常检查排除
排污泵叶轮是否被杂物堵塞清除杂物
叶轮扎头螺丝是否松动紧固叶轮扎头螺丝
排水管阀门是否全开打开排水管阀门
市政突然停水落实停水原因、供水时间,检查蓄水情况,必要时通知用户
发生大面积跑水或洪涝管道或阀门破损、失灵采取应急措施,报告主管组织人员、材料抢险,保护好机电设备
雨水泵、污水泵不能正常启用或不够用组织人员排洪抢险,若潜水泵不够用,应立即请求公司其它部门支援
4.3给排水设备的维修保养
4.3.1按照管理规程维修及保养上的要求进行。
4.3.2给排水设备检查保养内容及周期。
序号检查保养项目保养内容周期
1.水泵房清洁控制柜、水泵、电机及管道、阀门等附属设施1次/月
2各类水泵及配套电动机1、外观清洁、除污、除锈,补刷油漆
2、手动盘动、排气手动启动,检查密封性能
3、轴承加润滑油、更换损坏的密封圈
4、检修联轴器、传动轴,填料函,更换填料
5、清洗或更换轴承,并换油,修复磨损件
6、检修附属阀门、零部件、仪表
1次/月
每次保养时,可视其质量和使用情况适当取舍。
3控制柜检查、清洁1次/月
4电机主回路、控制回路检查主触点、清洁、紧固1次/年
5设备机座检查/紧固地脚螺丝、补刷油漆1次/半年
6进水电动蝶阀开闭是否正常(模拟动作)1次/半年
7泵房各种阀门启闭情况、更换损坏填料、加油1次/季
8给水主干管道清洁、补漏、除锈、刷漆1次/半年
9排水主干管道清洁、疏通1次/年
10管道固定支架、抱箍如有松动、脱落,紧固、更换1次/半年
11浮球开关模拟高低水位、检查动作情况1次/半年
12水表读数是否正常,如卡阻,清洗、更换1次/半年
13压力表检查、如损坏,更换1次/年
14y型过滤器清洗1次/年
15集水坑清除泥沙、杂物1次/半年
16污水井、化粪池清除泥沙、杂物,疏通排水管1次/半年
17室外排水地漏清除杂物、疏通地漏1次/半年
18地下排水沟冲洗1次/半年
19高区水箱、地下水池清洗、消毒1次/半年
20室外雨水、污水进盖除锈、刷漆1次/年
21综合检查保养项目及完好标准1、技术性能(流量、扬程、电流、功率、效率)达到设计要求;
2、运转正常,无过热、异常振动及不正常噪声
3、主体和附属设施设备完整无缺;
4、电动机及控制系统齐全,接线紧固,接地正常
5、各阀门启闭灵活、密封良好,无泄漏现象
6、轴承、轴封冷却润滑良好,运转正常
7、设备基台光洁平整、稳,设备外观清洁。1次/年
5.0支持性文件
5.1《设备房及设备管理规定》
6.0质量记录
6.1《给排水设备(设施)运行记录表》--qp-09-11-f001
第8篇 物业小区电梯设备运行检查工作规程制度
物业小区电梯设备运行检查工作规程
1.0目的
保障电梯设备处于良好的运行工作状态,确保电梯平稳安全可靠运行,为顾客提供舒适安全电梯运送服务。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的电梯设备运行检查工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电梯设备运行检查的管理和督导工作。
3.2工程部领班负责电梯设备运行检查的实施和检查工作。
3.3工程部技工负责电梯设备运行检查的实施、巡查和记录工作。
3.4电梯维修保养合同单位负责完成合同规定电梯运行检查工作。
4.0工作程序
4.1操作运行工作规程:
4.1.1顾客如有大量或大件货物运送,使用电梯需到物服中心申请电梯手动操作运行,经物服中心同意,通知由工程部电梯工执行,或指派工程部其他人员执行手动操作运行电梯,手动操作电梯运行完成后需恢复自动状态,并做好相关记录;
4.1.2运送货物占用电梯时间超过1小时需得到客服中心主管同意,超过2小时需报物服中心主任同意;
4.1.3电梯运送货物手动操作运行或维护保养时由工程部主管通知客服中心,由客服中心通知受影响的顾客,并在电梯口放置电梯检修,暂停使用等告示牌;
4.1.4做好相关的记录。
4.2巡视检查工作规程:
4.2.1每天应对小区内所有电梯的主要部分至少巡视一次;
4.2.2检查通讯设施是否灵敏畅通,指示牌、标示牌是否完好,盘车手轮、开闸板手等救援工具是否已放置在指定位置;
4.2.3检查曳引轮、曳引绳、限速器、测速机等运行是否正常,有无异常声响;
4.2.4检查轿厢内照明、风机、通信是否正常,检查操控面板、招梯面板各按钮和指示是否正常, 各继电器、接触器动作是否正常、有无异常声响,变压器、电阻器、电抗器温度是否正常, 有无过热现象;
4.2.5检查门厅门、轿厢门是否启闭灵活顺畅,门导槽内是否有异物堵塞,检查门厅门、轿厢门等安全开关、限位开关装置是否正常;
4.2.6检查机房内控制柜、电机等发热是否正常,各传动机构是否松动、漏油;曳引电机有无异常噪音或气味, 温度是否过高, 曳引电机轴承是否需要加注润滑油, 减速箱是否需要加注润滑油, 油色、油位是否正常, 联轴器是否牢固可靠, 螺栓是否松动;
4.2.7检查制动器动作是否正常, 制动线圈是否过热, 制动轮上是否有油污,曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机补偿链等运行是否正常, 有无异常声响;
第9篇 小区大厦设施设备维修运行控制规程制度
小区、大厦设施设备维修运行控制规程
1目的
对设备的维修及维护保养进行控制,确保其处于良好的运行状态,满足正常的运行需要。
2适用范围
适用于小区/大厦公用设施设备的保养、维修及事故处理过程的控制。
3引用文件
《设施设备综合控制程序》
4术语和定义
应急维修:设备在使用过程中发生故障或损坏,为尽快恢复其功能而采取即时的非计划预定的修理活动。
返修:对于不合格的产品所采取的措施,使其能满足预期的使用要求。
返工:为使不合格产品满足规定所要求而采取的措施。
5职责
5.1工程技术部负责设施设备维护、维修的控制和管理。
5.2维修中心、各小区维修组负责责任范围内设施设备的维护、维修与管理。
5.3常务副总经理负责年度设施设备维修、保养计划的审核与批准。
6程序要求
6.1维修流程图(附后)
6.2维修计划的制定
6.2.1维修中心、小区维修组负责制定本小区年度设施设备维修、保养计划。
6.2.2工程技术部负责对小区年度设施设备维修、保养计划进行审核,并在此基础上编制公司年度设施设备维修、保养计划。
6.2.3常务副总经理负责公司年度维修、保养计划的审核和批准。
6.2.4维修、保养计划有多项内容
具体内容包括:
a)根据每台设备的使用性能和工作特点分别制定大、中、小修期限,维护保养内容及质量标准;
b)根据公用设施的性质特点分别制定定期维护保养的期限,维护保养内容及质量标准;
c)根据公司现有技术力量和操作能力,确定公司自行检修及委托外单位检修的设施设备清单;
d)年度计划分解,工时测算,及维护保养的时间安排。
6.3设备维护保养工作的实施
6.3.1设备的日常维护
6.3.1.1设备的日常维护保养由操作人员负责,应做到:整齐、清洁、润滑和安全。
6.3.1.2设备应加强日常维护保养
维修保养内容包括:
a)擦拭、清洁机器外表;
b)紧固外表易松动部位;
c)检查外部零件及电气部分的完整性。
6.4.2设备的定期维护
6.4.2.1设备的定期维护由维修人员负责完成。设备维护保养规范中应包括设备定期维护的内容。
6.4.2.2定期维护包括多项内容
定期维护的主要内容有:
a)彻底清洗、擦拭机器内外;
b)检查、调整各部件配合间隙,紧固摆动部位,更换个别易损件;
c)清扫、检查、调整电器线路及装置;
d)疏通油路,添加润滑剂。
6.4.2.3定期维护分多个类别
具体分类有:
a)一级保养
一保的作业内容就是对设备进行内部清洗,沟通油路,调整配合间隙,紧固有关部位及对有关部位进行必要的检查,一保工作具有一定的技术要求,其保养工作应在维修工的指导下,由操作员完成。
b)二级保养
二保的作业内容除了一保的全部作业外,还要对设备进行局部解体检查,清洗换油,修理或更换磨损零件,排除异常情况和故障,恢复局部工作,检查并修理电气系统等。
6.4.3重要设备的维护
6.4.3.1配电房、冷水机组、燃油锅炉、电梯机房、水泵房是小区的重要设备。
6.4.3.2重要设备应由工程技术部制定详细的维护保养规程。
6.4.2.3重要设备的维护内容除包括定期维护的内容外还应包括其它内容
具体内容包括:
a)重要设备长期停用,应定期进行擦拭、润滑及空运转;
b)重要设备的润滑油料、擦拭材料和清洁剂必须严格规定使用,不得随意代用;
c)重要设备需用的备件要根据供应情况优先准备。
6.4.4设备封存和启封前的维护
6.4.4.1设备封存前由使用部门通知工程部,工程部会同该设备操作工对设备进行清洁、润滑、防锈和性能检查。
6.4.4.2设备启封时应由工程部会同该设备操作工进行启封检查并试车。
6.5设施设备维修工作的实施
6.5.1日常报修
6.5.1.1设施、设备发生故障,小区管理处应及时填写报修单向维修组、维修中心进行报修。根据管理处的报修单,维修组派员维修,具体工作程序详见《日常报修规程》。
6.5.1.2注意事项
设施设备在维修过程中应注意多个事项包括:
a)设备无法修复时,维修组应及时与报修部门联系,并提出处理意见;
b)维修人员对急修的赴修反应时间(接到通知到进入现场时间)不超过10分钟。
6.5.2巡查维修
维修组应安排人员对公共区域的公共设施设备进行日常巡查检修。在巡检过程中发现的一般故障由巡检人员现场修复,较大故障由巡检人员填写报修单向班组汇报,另行安排检修。
6.5.3设备的项修
6.5.3.1工程技术部应根据设备的实际情况,对劣化状态已达不到技术要求的项目,按实际需要派员进行针对性的修理。
6.5.3.2项修时,一般要进行部分拆卸、检查,更换或修复失效的零部件,从而恢复所修部分的性能和精度。
6.5.4设备的大修
6.5.4.1设备大修应该认真考虑,并列入年度维修计划。
6.5.4.1大修可由工程技术部或维修中心承担,也可委托专业单位进行。
6.5.4.2大修时要对设备进行全部解体,修整所有基准件,修复或更换磨损、腐蚀、老化及丧失精度的零部件,使之达到规定的技术要求。
6.5.5计划维修
计划维修按年度设施设备维修、保养计划实施。
6.5.7委托维修
对于委托维修的实施,小区的责任维修部门应派技术人员进行监督、检查。各有关部门应做好配合协助工作。维修完成后,应由责任维修部门和修理方共同进行验收,并填写维修保养单。维
修方应在保质期内承担相应责任。
6.6设备的事故管理
6.6.1凡各种设备因非正常原因造成损坏,使精度、性能、功率降低甚至造成不能使用,以及表面虽未损坏而内伤严重者,均称为设备事故。
6.6.2设备事故的性质
根据引发原因的不同设备事故分不同性质:
a)责任事故:因人为原因(如违反操作规程)而造成的事故;
b)质量事故:因设备设计、制造、安装等原因而造成的事故;
c)自然事故:因遭受自然灾害而造成的事故;
d)其他事故:凡不属于上述三类原因的事故。
6.6.3事故的处理
6.6.3.1公司发生设备事故后,由使用部门报告工程技术部。由工程技术部负责进行处理并修复。
6.6.3.2工程技术部会同使用部门对事故进行分析,填写设备事故报告书,做出处理意见。
6.6.3.3设备事故报告书经由使用部门和工程技术部经理签字后送总经理批示、处理。
6.6.3.4设备事故经分析、处理并修复后,工程技术部应计算出实际损失,报送财务部。
6.6.3.5公司发生的各种事故,应由工程技术部在设备事故登记表内予以登记。
7相关文件
《锅炉维修保养规范》
《电梯维修保养规范》
《空调维修保养规范》
《给排水设备维修保养规范》
《供配电设备维修保养规范》
《日常报修规程》
《电脑信息系统维修保养规范》
8记录
维修单
年度设备维修、保养计划
月度设备维修保养计划
设备事故报告书
设备事故登记表
公共区域巡查表
维修保养单
第10篇 住宅小区游泳池设备运行操作保养规程制度
住宅小区游泳池设备的运行、操作和保养规程
一、目的
保证泳池水处理设备的正确操作,满足水质要求,确保泳池设备处于完好状态。
二、职责
1、泳池卫生工负责泳池卫生的清洁。
2、机电人员负责设备的操作及维修保养,并负责检测水质。
三、工作程序:
a、泳池循环水处理成套设备的运行、操作和保养(适用于龙珠、金禧泳池)。
1、循环水处理程序:
(1)游泳池内的水通过循环水泵和管道,经过毛发聚集器,毛发、纸屑、杂物等被截留在滤筒中;
(2)水流在循环水泵前加入混凝剂,在循环水泵内充分混合后进入过滤罐,含在液体中的微悬浮物被过滤罐截留,使水净化;
(3)净化后的水在回到游泳池前,加氯消毒,杀死病原微生物。
2、循环水处理流程:见附图
说明:(1)正常水循环阀门操作。1#、3#阀半开,2#、4#阀关闭,调整1#、3#阀门,罐前1#阀管道水压约1.2kg/cm2,罐后3#阀管道水压约0.9kg/cm2;根据水质情况,启动运行1台或2台循环泵。
2、过滤罐反冲洗操作:2#、4#阀打开;1#、3#阀关闭,根据水质情况,不定期对过滤器进行反冲洗,启动两台循环泵,对每个过滤罐进行反冲洗。直至罐出水纯清无浑浊物为止。每个罐反冲洗时间约5分钟。
3加药操作。在循环泵进水前端通过投药泵加入,如混凝剂、ph值调整剂,除藻剂。
(1)混凝剂。加快池水中微小颗粒的絮凝,提高过滤效果,采用碱式氯化铝,如发现水质浑浊,应加碱式氯化铝溶液,投加量为5~10mg/l,配制药液浓度为5~10%。
(2)ph值调整剂。目的是保持池水中的ph值在标准规定的6.5~8.5范围内,ph调整剂采用纯碱或碳酸盐,投放量为3~5mg/l。
(3)除藻剂。为防止和消除池水中的藻类和浮游生物,增加池水的透明度,除藻剂采用硫酸铜,投加量不大于1mg/l。
4、清毒剂的操作。对过滤后的水进行消毒处理,用次氯酸钠作为消毒剂,将次氯酸钠经过滤罐后管道用投药泵加入。
5、检测ph值和含氯量,并做好记录。
6、设备的保养。
(1)循环水泵在运行过程中,如发现噪音异常或温升提高,应立即停机检查。
(2)毛发聚集器视水质情况拆盖清洁,一般半个月1次;吸污泵前端过滤器当出水受阻时,即应拆盖清洁。
(3)循环泵房卫生每周清洁一次。
(4)循环泵、过滤罐、电控柜、管道每月清洁一次。
(5)集水井潜水泵及控制器每月检查一次。控制器应置于自动位。
龙珠循环泵房雨季时,应经常检查潜水泵运行情况。
(6)循环水泵、管道、阀门、过滤罐、电控柜每年进行一次全面检查保养。
b、戴思乐泳池过滤系统的运行、操作和保养(适用于__花园)
1、前期启动
(1)检查控制器各开关、水底灯、变压器等电气部分是否完好;
(2)泳池全面清洁后,水位加至过滤器进水口的3/4处;
(3)检查过滤袋及预滤网篮;
(4)合上控制器漏电开关,按下漏电试验按钮,开关应跳闸。
2、控制器操作
(1)将保险管放入座内,并合上;
(2)将漏电空气开关合上;
(3)将过滤循环方式置于manual(手动)位或auto(自动)位,当置于auto位时须先设定定时器on或off时间段;
(4)将灯开关打至on位,过滤器水底灯应亮。
3、戴思乐过滤系统的使用
(1)过滤袋清洗,根据水质情况,当过滤系统出水受阻时,应及时清洗滤袋,将两固定环圈取下,滤袋翻面,用高压水流冲洗,再重新装回。
(2)泳池底吸盘除污
①过滤器出水管口引接一条排水软管,关闭左侧出水管阀;
②将滤袋取出,把中空塑盘置于预滤网篮上;
③启动循环泵,将吸盘软管充水后,迅速插入中空塑盘中,并将水排至池外排水沟;
④移动吸盘操作杆,将沉淀在池底的污物抽掉。
(3)消毒。用次氯酸钠或持久氯片作为消毒剂。当使用持久氯片时,每个循环过滤器预滤篮放2块200g的持久氯片,约4天添加一次。
(4)加药。碱式氯化铝、ph值调整剂及硫酸铜的使用,根据水质情况选用。
(5)检测ph值及含氯量并做好记录。
4、设备的保养
(1)控制器漏电试验按钮每月试验一次,漏电开关应跳闸;
(2)循环泵及管道的运行情况,在泳池使用时,每月检查一次;
(3)各扶手紧固螺丝,过滤器出水调节阀门,每月检查一次;
(4)各电气接线盒、水底灯、变压器、控制器等电气部分每年全面检查保养一次。
5、相应记录
(1)泳池设施运行检查记录;
(2)设备维修记录表;
编 制审 核
批 准生效日期
(3)设备检查保养记录。
第11篇 小区电气设备运行工作规程3
小区电气设备运行工作规程(三)
1.0目的
保障电气设备的的正常运行,为顾客提供稳定可靠电源,方便生活和工作。
2.0适用范围
适用公司管辖的各物业小区的电气设备的运行工作。
3.0职责
3.1工程部主管负责电气设备的运行管理、组织和督导工作。
3.2工程部领班负责电气设备运行的实施和检查工作。
3.3工程部技工负责电气设备运行的实施、巡查和记录工作。
4.0工作程序
4.1运行检查工作规程
4.1.1每班必须清洁配电室环境,保持配电室清洁卫生,地面、墙壁、门窗、无积尘、无水渍、油渍;
4.1.2配电室每两小时必须对所有配电设备的运行情况(环境温度、电流、电压、功率因数、运行状况等)巡查一次, 做好巡查记录;
4.1.3变配电设备发生异常要及时报告工程领班、主管,派人协助排除故障;
4.1.4配电超负荷运行时,应立即检查原因,通知相关超负荷用电单位,同时报告工程部领班主管;
4.1.5无关人员禁止入内;非工作人员进入配电室,须经工程部主管同意, 由值班人员陪同方可入内;
4.1.6保持消防设施完备,配电室内禁止吸烟;保持室内照明、通风良好;
4.1.7不得擅自更改变配电室工程设备线路及器材,若要整改须按规程报批同意后组织实施;禁止乱拉乱接线路、堆放杂物;
4.1.8交接班时认真听取和察看交班人员的值班和设备运行报告,对于记录不清楚的要当面询问;
4.1.9运行人员严格按变配电设备的操作说明操作,供电操作开关的标志要明显,保证设备正常运行;
4.1.10全部停电或部分停电作业时,应在断开的开关分闸把柄上悬挂有人工作,禁止合闸的指示牌;
4.1.11严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作衣、绝缘鞋,确认安全才可进行作业;
4.1.12自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次;
4.2供配电系统操作规程
4.2.1高压系统安全操作规程
环网柜的变压器高压电源断路的操作:仅在接到物服中心主任命令或检修变压器及高压侧设备时才进行停送电,其操作规程如下:
4.2.1.1停电
a、值班操作人员认真验证电气工作票;
b、切换相应变压器低压侧负荷;
c、切断变压器高压侧断路器;
d、投入高压侧接地闸;
e、悬挂标志牌严禁合闸,有人工作;
f、于变压器低压端进行验电、放电,在高压电缆头上挂上三相短路接地线;
g、由专人监护。
4.2.1.2送电
a、检查变压器及设备上有无工具、材料遗漏;
b、拆下三相短路接地线;
c、填写电气工作票终结情况;
d、摘下警告标志牌;
e、拉开高压接地闸;
f、合变压器高压侧断路器;
g、再送低压端负荷。
4.2.2低压系统安全操作规程
4.2.2.1停电
正常停电检修,根据停电区域范围,部分或全部停电(低压部分指配电房)、
动力设备及用户,停电前四小时通知受影响的用户。运行技工按照工作票的停电范围关闭相关配电屏开关,在出现事故情况下,应按事故处理规程处理。
4.2.2.2操作顺序
a、由低压到高压;
b、由分开关到总开关;
c、经验电无误后,挂上严禁合闸,有人工作的警告牌于操作键上;
d、维修(检修)工在验定无电后,挂上接地线加以保护。如果是检修电容或摇测电
缆阻值时,应先充分放电后,才能进行下步作业。
4.2.2.3送电
a、操作工认真填写通知单终结情况,并签名;
b、检查地线是否拆除,工具材料是否清理干净及负荷的分配是否配合要求;
c、确定一切正常后,摘下警告牌按送电顺序进行合闸;
d、由高压到低压;
e、由总开关到分开关。
4.3电气安全工作规程
4.3.1在电气设备上工作,应填用工作票或按命令执行,其方式有下列三种:填用甲种票;填用乙种工作票;口头或电话命令;
4.3.2填用甲种工作票的工作为:高压设备上工作需要全部停电或部分停电者;高压室内的二次接线和照明等回路上的工作,需要将高压设备或做安全措施者;
4.3.3填乙种工作票的工作为:带电作业和带电设备外壳上的工作;控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作;二次结线回路上的工作,无需将高压设备停电者;转动中的发电机上的工作;
4.3.4其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确,值班员应将发令人、负责人及工作任务详细记入操作簿中,并向发令人复诵对一遍;
4.3.5工作票要用钢笔或圆珠笔填写一式二份,应正确清楚,不得任意涂改,如有错别字、漏字需修改时,应字迹清楚 。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点,由工作负责人收执,另一份由值班员收执,按值移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入操作记录簿中;
4.3.6一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点,以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部完全措施应一次做完。事故抢修工作班可不用工作票,但应操作记录簿内。在开始工作前必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护,即:停电,验电,装设接地线,悬挂指示牌和装设遮拦。乙工作票签发人有效时间,以批准检修期为限;
4.3.7需要变更工作班中的成员时,须经工作负责人同意;
4.3.8工作票签发人由强电工程师担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员。
第12篇 小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程制度
小区质量保修阶段工程和设备管理监控规程
1.0目的
为入伙后房屋、设备设施进入免费保修阶段提供操作指引,以便及时处理客户报修和确保各类设备设施正常安全运行。
2.0范围
适用于房地产开发公司和其下属的物业管理公司(以下称地产、物业)。
3.0职责
3.1物业公司负责编制、发布和修订本工作规程。
3.2地产公司工程部负责对入伙及保修阶段工程质量问题的处理。
3.3地产工程部负责监督、督促各施工单位工程质量问题的处理工作。
3.4地产对保修期内的房屋和设备质量问题承担管理责任。
3.5物业公司负责在保修阶段对设备设施进行日常管理和巡查。
4.0方法和过程控制
4.1工程质量问题处理方法
4.1.1地产在入伙前,需结合具体情况确定工程质量返修的管理办法。目前工程质
量返修问题的处理主要有两种方式:a、由地产直接负责跟进处理;b、地产委托物业代理跟进服务。
4.1.1.1由地产直接负责跟进处理
1)物业任一部门接到客户反映的工程质量问题时,须予以记录,并反馈至地产相关部门;
2)地产相关部门通知施工方并会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等,并将处理信息反馈给物业,以便协助处理和跟进;
3)地产工程部每月需统计并填报《工程质量保修记录表》,并报地产总公司;
4)在处理过程中,积极与客户进行沟通,防止问题的升级。
4.1.1.2地产委托物业代理跟进服务
1)地产与物业在入伙前签订工程返修委托代理合同或施工方、地产、物业签定三方协议,明确工作方法及相关责任;
2)为物业便于管理,地产并将施工方的保证金转至物业直接管理。物业内部须制订保证金的扣罚审批流程,并将扣罚标准通知施工方;
3)物业负责受理业主报修、联系施工方会诊、约定维修时间,跟进、验收、交付、记录等工作,物业服务中心指定工程维修助理负责处理工程质量问题,
4)服务中心接到工程质量问题时,须进行记录,并开具《房屋返修工作记录单》,交工程维修助理负责处理。
5)工程维修助理联系业主进行现场查看,并将查看结果记录在《房屋返修工作记录单》上。如查看结果为业主误报或业主自身原因造成,无须维修或业主自行解决的,工程维修助理将《房屋返修工作记录单》进行存档。
6)确认为工程质量问题,工程维修助理通知施工单位负责人安排返修,施工单位负责人制定返修方案填写在《房屋返修工作记录单》上,并签名确认。
7)如保修单位不履行责任,或多次返修不成功的,由物业制定返修方案,安排返修,并填写扣款通知单交返修单位确认。
8)如为小修项目(五金配件、门窗配件等),返修完毕后,工程维修助理需对业主进行回访,并将回访结果的填写在《房屋报修登记表》的备注栏。如较大维修,工程维修助理需与业主商定维修时间,与施工队进行现场交底,并与施工队负责人在《房屋维修任务书》上签名确认。工程维修助理安排施工队进场维修。维修完毕后,工程维修助理随即进行初验,合格后会同业主、施工队负责人进行验收,并请业主在《房屋返修工作记录单》上签名确认。
9)工程维修助理每月需汇总填报《工程质量保修记录表》报地产工程部。
10)工程维修助理将返修资料归档。
4.1.2对于业主反映的普遍公共设施配套等问题,由物业提交专题报告报地产,由地产负责处理。
4.2设备保修期内的管理工作
4.2.1地产与物业按照《新建物业接管验收指引》,办理验收手续,对部分在《物业管理委托合同》中未明确的设备设施免费维保的管理工作可一并交接给物业,同时对供应商保证金的扣罚流程共同进行确定。
4.2.2为在接管初期设备设施免费维保期内对施工或安装单位的维保工作进行有效监控,地产应确保移交时,提供设备设施采购及安装的合同复印件、维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件,设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。
4.2.3物业应制定各类设备的保养作业指导书,包含对保修期内的设备设施的维修、保修监督工作,并严格按照作业指导书进行操作,填写相关质量记录。
4.2.4保修期内是由安装单位/供应商进行日常保养维修的,服务中心应按照维保方提供保养计划,将维修方每次到现场进行保养的情况记录在《服务供方设备保养维修记录表》上,并将日常出现的故障和服务不及时等情况在记录表中记录。
4.2.5电梯保修期结束后如物业公司仍须分包给社会专业公司维保的,物业公司应在电梯保修到期前二个月,着手准备供方的评估工作,确定有资格的合格供方。
4.2.6对于保修期内的各类设备,在出现或发现故障和问题时,服务中心应及时通知安装单位处理,如影响到业主使用的,应同时做好防范措施。服务中心将故障及处理情况进行详细记录在《保修期内设备故障处理记录表》,报送物业公司和地产公司相关部门。
5.0支持性文件
qp-15-02工程质量和设备保修协议书
6.0质量记录
qp-15-01-f001保修期内设备故障处理记录表
qp-15-01-f002服务供方设备保养维修记录表
qp-15-01-f003工程质量保修记录表
qp-05-01-f008房屋返修申报表
qp-05-01-f009房屋返修处理登记表
第13篇 小区变配电设备管理规程19
小区变配电设备管理规程(十九)
1.0目的
为保证各管理处变配电设备的安全运行,优质供电,特制定本规定。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心变配电、住户供电系统的管理。
3.0职责
3.1工程维修主任负责变配电、住户供电系统的运行、维护、检查、保养计划的制订和监督实施;
3.2工程维修人员(具备电工进网许可证)负责按设备责任落实系统的运行、维护、检查、保养,安全操作。
4.0工作程序
4.1运行管理
4.1.1巡视检查流程
值班室--高低压配电室--变压器室--抽查1~2个电表箱
4.1.2设备责任人每天根据上述工作流程进行日常巡视,检查各设备的运行状况,并将巡视、检查情况记录在《维修工作日志》内。
4.1.3当班维修工每班至少须对高低压配电室、变压器室各巡视检查一次,并记录设备运行数据(环境温度、电流、电压、功率因素等)于《变配电设备运行记录表》内。
4.2停送电操作方法
4.2.1送电操作流程
4.2.2停电操作流程:与上述送电操作流程顺序相反。
4.3高压环网柜操作方法
4.3.1高压环网柜在非授权的情况下一般严禁维修工操作;
4.3.2送电操作
a)送电前,穿戴好防护用品,用高压验电器确认市高压电正常;
b)检查线路无杂物,无接地状态;
c)分断接地刀:将操作手柄插入环网柜接地装置锁孔,分断接地刀,听到分断声后,通过观察窗(标识)可看到呈分断显示状态;
d)闭合负荷开关:将手柄插入合闸锁孔,合上负荷开关,听到闭合声后,通过观察窗(标识)可看到呈接通显示状态,此时变压器应已带电。
e)送电确认:用高压验电器分别对l1、l2、l3相进行查验均呈闪烁状态,确认无缺相。
4.3.3停电操作
a)断开低压进线柜上的总开关。
b)按下环网柜上的红色(off)跳闸按钮,会听到跳闸声。
c)用高压试电器分别对l1、l2、l3检查指示灯应无闪烁呈白色,确认已分断。
d)将操作手柄插入接地锁孔,合上接地刀,听到闭合声后,通过观察窗(标识)可看到呈接通显示状态。取下手柄挂上禁止合闸警示牌。
e)完成停电操作后,可对环网柜更换保险或对变压器、低压配电柜进行检修保养。
4.4低压配电柜操作方法
4.4.1送电操作
a)送电前,穿戴好防护用品,通过低压进线柜电源指示灯确认需送电的变压器是否在工作,如未投入工作,则按高压环网柜操作规程给所需的变压器送电。
b)按照由末级向上级的顺序,依次断开将各回路负荷出线开关,并检查联络柜主断路器是否已分断。
c)根据需要合上对应的进线柜总开关,此时绿色分闸灯应熄灭,红色运行灯亮,通过电压转换开关检查母线三相电压是否正常。
d)如需投送联络开关,则在投送联络开关前,首先检查变压器的运行状态,严禁变压器并列运行。
e)按照由上级向末级的顺序,依次合上所需送电回路的负荷开关,并通过指示灯及电压转换开关检查三相电压是否正常。
4.4.2停电操作:按照与送电操作顺序相反的步骤执行。
4.5安全管理
4.5.1变配电设备责任人应严格按照操作规程操作供配电设备, 严禁变配电设备不合理的超负荷运行。
4.5.2一般情况,严禁带电作业,紧急情况须带电作业时,应有监护人和足够的照明、空间,并穿戴绝缘手套、工作服、绝缘鞋,确认安全才可进行。
4.5.3对变配电设备检修,均须提前办理申请,批准后,方可进行检修。
4.5.4对变配电设备进行停送电操作必须填写《停(送)电工作票》,并在《高低压开关操作登记表》内记录。操作必须由两人执行,一人操作,一人监护。
4.5.5全部停电或部分停电作业时,应在断开的分闸把柄上悬挂有人工作,禁止合闸的标示牌。
4.5.6自动空气开关跳开或熔断器熔断时,应查明原因再进行恢复,必要时允许试送电一次。
4.5.7电流互感器不得开路,电压互感器不得短路。
4.5.8不得带电用欧姆表测量绝缘电阻。
4.5.9操作高压电器必须穿戴经检验合格的绝缘手套、绝缘鞋,并安排监护人。
4.5.10未征得供电部门同意,严禁操作高压环网柜中的市电环出柜(接地刀及断路器)和进线柜(接地刀)。
4.6变配电设备(设施)的维修及保养
4.61根据《供用电合同》上的产权或责任分界点,确定保养和维修范围。属供电部门负责的,发现异常情况时,应在采取必要措施的同时,立即通知供电部门处理。
4.62对不属于供电部门负责的变配电设备(设施),按照管理规程上相应的维修及保养要求进行。
5.0附件《变配电设备(设施)检查保养内容及周期》
6.0支持性文件
6.1无
7.0质量记录
7.1《变配电设备运行记录表》--qp-09-10-f001
7.2《停(送)电工作票》--qp-09-10-f002
7.3《高低压开关操作登记表》--qp-09-10-f003
附件:变配电设备(设施)检查保养内容及周期
序号检查保养项目主要检查保养内容及要求周期
1配电柜、箱外表清洁,零部件完整,操作手柄灵活,油漆良好,警告牌完备,照明散热、消防设施到位,温湿度在允许范围内。 1次/月
2电器仪表及二次线外表清洁,显示正常, 接线紧固,标识正确、清晰,电流互感器二次侧接地良好。1次/月
3各类继电器,交流接触器外表清洁,.触点完好,,接线紧固,声音正常,无过热。1次/月
4电容及无功补偿密封良好,无鼓肚变形、无渗油、无锈蚀,放电保护装置齐全完好,电容柜投切正常,功率因数达0.9以上。1次/月
5指示灯,按钮,转换开关外表清洁, 标识清晰,固定可靠,转动零活1次/月
6绝缘设备(鞋、手套
等)在指定位置放置,完好无损。1次/月
7各类开关触点完好,,接线紧固、动作灵活、标识完好。1次/年
8接线柱、母线排、电缆压接良好,色标清晰、正确,绝缘良好,无过热及腐蚀现象,线距符合要求,无异响。1次/年
9接地电阻测试接地良好,电阻值符合设计要求。1次/年
10绝缘靴、手套、有无破损、老化,有疑问则送检做耐压试验或更换。1次/年
11干式变压器外表检查、清洁,接线紧固、温控器检查、绝缘测试(高压侧大于20mω,低压侧大于13 mω,测试完毕后需放电)。绝缘体表面无老化现象(保养工作前在断开电源后,应先充分放电)。1次/年
12综合检查保养项目检修操作机构、触头、开关、接触器,紧固松动部件、更换磨损件、补齐失落件。(保养电容柜在断开电源后,应先放电)1次/年
13综合检查项目
及完好标准1、零部件完整无缺,指示灯、仪表安装牢固,指示正确
2、无异常声响、振动、过热,清洁,无污积,油漆良好
3、操作机构灵活,联锁动作可靠,接触良好、紧固
4、二次线路布线排列整齐,线号清晰,主体接地良好
5、保护装置齐全可靠,整定值符合要求
6、变压器能达到输出功率,围栏、门锁齐全,温升正常
第14篇 小区弱电系统设备管理规程19
小区弱电系统设备管理规程(十九)
1.0目的
规范zz城服务中心各弱电系统的操作运行及维修保养,确保弱电系统设备处于良好的运行状态。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心弱电智能化系统的运行、维护管理。
3.0职责
3.1工程维修主任负责与智能化系统公司对接,制定弱电智能化系统的维护保养计划,并监督实施;
3.2弱电技术人员负责实施弱电智能化系统的日常维护保养和运行管理;
3.3中控室值班员负责智能化系统的日常运行。
4.0程序要点
4.1弱电系统设备的运行管理
4.1.1弱电系统设备日常巡查
4.1.1.1设备责任人每天对责任区域内的无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼栋对讲、闭路监控、防盗报警、门禁、停车场等设备)的运行状况进行巡视性检查,并将巡视、检查情况记录在《维修工作日志》内。
4.1.1.2中控室值班人员负责对弱电系统(包括智能化各系统)进行24小时的监控,并将运行情况记录在《中控室值班记录表》上。如有异常情况立即通知当班维修工进行处理,对电视、电话系统只负责监护责任,发现问题直接通知相关专业公司进行处理。
4.2弱电系统设备操作规程
4.2.1智能化系统操作规程
智能化系统之门禁管理系统、停车场管理系统、防盗报警等管理电脑保持24小时运行,中控室电脑严禁作其它使用。
4.2.1.1停车场管理系统可以实现ic卡感应、遥控器操作和管理电脑操作控制车辆出入。具体操作详见其使用说明书。
4.2.1.2门禁管理系统可以实现ic卡感应、中控室管理电脑操作开启门禁锁,进行出入管理。具体操作详见其使用说明书。
4.2.1.3闭路监控管理系统可以对摄像机图像进行循环切换、多(单)画面显示、多台控制等多种操作。具体操作详见其使用说明书。
4.2.2无线电对讲系统:按照对应的说明书进行操作与使用。
4.3弱电系统设备安全规程
4.3.1智能化系统之管理电脑为专用电脑,严禁做其它无关的操作,以防止电脑病毒侵犯。
4.3.2严禁向外泄露各系统管理电脑的操作密码。
4.3.3业主和员工用门禁ic卡必须按公司相关规定进行授权,严禁超越权限进行授权。
4.4弱电系统设备的维修与保养
4.4.1按照管理规程上维修和保养的要求进行。
4.4.2对于弱电系统设备之有线电视、电话机宽带网络系统设备,设备责任人只负责对其运行情况进行监控,发现问题后,立即通知相关专业单位进行维修处理。
5.0附件:弱电系统设备检查内容及周期
6.0支持性文件
无
7.0质量记录
7.1《弱电系统设备检查保养记录表》--qp-09-014-f001
附:弱电系统设备检查保养内容及周期
序号检查保养项目检查保养主要内容周期
1门禁管理系统读卡器表面清洁、检查读卡器性能应良好1次/月
检查电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月
电锁动作正常、开启灵活1次/月
全面检查系统软件运行情况1次/月
检查、测试系统电源工作正常1次/月
2停车场管理系统道闸、票箱表面清洁1次/月
感应器接收信号良好,遥控器发送信号良好1次/月
检查电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月
机械转动部件加润滑油、内部清洁1次/年
紧固各接线端子1次/年
全面检查系统软件运行情况1次/年
3可视(或非可视)对讲系统控制柜内清洁、各设备安装牢靠1次/月
呼叫、通话性能良好,功能完备1次/月
正确接受、显示报警,图像监看清楚1次/月
主备用电源工作正常、接线端子无松动1次/年
检查、测试系统整合器、住户信号分配器1次/年
4内部电话电话机无损伤、丢失,交换机箱清洁1次/月
各分机拨号、通话效果良好1次/月
主备用电源正常1次/年
5巡更管理系统巡更卡无损伤、丢失,巡更器读卡正常1次/月
巡更器充电正常,系统软件运行正常1次/年
6闭路监控及防盗报警系统摄像机探头清洁,摄像机焦距调整1次/月
探头及各分区设备报警测试1次/月
控制柜、显示器、画面分割器、录像机清洁1次/月
录像机磁头清洗1次/月
电脑无病毒侵犯,电脑硬盘整理1次1次/月
紧固各安装设备1次/年
多媒体软件运行正常1次/年
各设备电源工作正常1次/年
7无线电对讲系统主机清洁1次/月
检查充电器、测试通话质量1次/月
检查、紧固系统电源g及信号线1次/年
送相关维修特约点年检1次/年
第15篇 小区弱电设备设施系统维修保养规程
质量/环境/安全管理体系作业指导书
--小区弱电设备设施系统维修保养规程
1.0 目的
规范弱电系统维修程序,确保高效率、高质量完成弱电系统的维修工作。
2.0 范围
适用于公司各小区的弱电系统的维修。
3.0 职责
3.1 机电班长负责检查弱电系统维修工作的实施情况。
3.2 维修工负责弱电系统的维修工作。
4.0 工作规程
4.1 防盗对讲系统保养
4.1.1 主机、闭门器、电控锁、防盗铁门每月检查、保养一次,加润滑油一次,以保证铁门转动灵活、无杂音,同时,注意紧固有关螺丝,高层大厦铁门尤须加强保养;
4.1.2 主、手机通话清晰无杂音和串音、失音及振鸣等现象;
4.1.3 闭门器在铁门打开90度或以上能自动将铁门复位锁上,否则,调整闭门器;
4.1.4 电控锁体坚固牢靠,锁舌和弹子灵活,电控和机械开锁应灵敏;
4.1.5 铁门框与墙体连接应牢固,铁门的装锁侧面与门框配合,转动灵活,油漆无大面积剥落等锈蚀现象;
4.1.6 主机面板清洁,层号、胶片无丢失、脱落,每月检查一次;
4.1.7 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
4.2 消防烟感、广播系统保养
4.2.1 消防广播主机每星期检测一次,保证主机功放输出正常,并作记录;
4.2.2 分路控制输出每个月检查一次,保证终端用户声音清晰;
4.2.3 广播喇叭每月检查一次,发现丢失或虫蛀损坏,及时维修、更换;
4.2.4 对喇叭控制线路维护检查为主,发现因装修、老鼠或其它原因造成短路、断路时要立即报告备案,同时对该线路进行维修,保证控制线路完好无损;
4.2.5 每季度对消防广播系统主机进行除尘清洁;
4.2.6 每年对全系统各功能进行一次全面测试,检查各路输出音频是否正常,活筒广播音质是否清晰;
4.2.7 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
4.3 公共天线(卫星电视)系统保养
4.3.1 前端设备、线路放大器每月检查、保养一次,并记录检查情况;
4.3.2 保证用户终端图像电平不低于50b,图像目视无干扰、串扰现象;
4.3.3 卫星电视每月检查、维护保养一次;
4.3.4 保养(维修)完毕,做好保养(维修)记录。
5.0 相关文件
5.1《弱电设备设施管理程序》(___-qp-07)
