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前期物业管理制度是指在新建住宅小区或商业项目交付使用前，由物业管理公司制定的一系列管理规定和流程，旨在确保物业的顺利交接、维护业主权益和提升服务质量。
包括哪些方面
前期物业管理制度主要包括以下几个关键方面：
1. 项目接管：明确接管验收标准和程序，确保物业设施设备完好无损。
2. 人员配置：规定物业管理团队的组建、培训及职责分工。
3. 服务标准：设定物业管理服务的质量标准和响应时间，包括环境卫生、公共设施维护、安全保卫等。
4. 财务管理：规定物业费用的收取、使用和审计机制，以及业主权益保障措施。
5. 业主沟通：建立有效的业主沟通机制，如定期会议、信息公告等。
6. 合同管理：规范物业管理合同的签订、变更和终止流程。
7. 应急处理：制定应急预案，应对可能出现的突发事件。
重要性
前期物业管理制度的重要性体现在以下几个方面：
1. 保障业主权益：通过制度化管理，确保业主的合法权益得到充分保障。
2. 提高服务质量：明确的服务标准和流程有助于提升物业管理的整体水平。
3. 预防纠纷：完善的制度可以减少因管理不善引发的业主投诉和法律纠纷。
4. 维护物业价值：良好的物业管理能保持物业的使用价值和市场价值。
方案
制定前期物业管理制度时，应采取以下策略：
1. 广泛调研：借鉴行业内成功案例，结合项目特点进行定制化设计。
2. 多方参与：邀请业主代表、开发商、专业顾问共同参与，确保制度的合理性和可行性。
3. 持续优化：实施后定期评估效果，根据反馈及时调整和完善制度。
4. 透明公开：将管理制度向业主公开，增强业主的信任感和满意度。
5. 培训执行：对物业管理团队进行制度培训，确保严格执行。
6. 法制化建设：遵守国家和地方的物业管理法规，确保制度合法合规。
通过上述方案，前期物业管理制度将成为物业管理工作的重要基石，为业主提供高效、专业的服务，同时也为物业管理公司的长期发展奠定坚实基础。
前期物业管理制度范文
第1篇 房地产前期物业管理控制工作程序
1.目的
通过对前期物业管理的控制,确保房屋保持正常的使用功能,为住户提供良好的居住环境,满足住户的需要。
2.范围
本程序适用于公司开发工程项目的前期物业管理工作。
3.职责
3.1策划与营销中心负责组织开展前期物业管理工作。
3.2工程部负责联系施工单位进行工程质量问题的处理工作。
4.控制程序
4.1 策划与营销中心参与工程项目的竣工验收工作,掌握工程的基本情况和质量状况,根据物业的规模、设施、环境等具体情况,组织物业管理机构。
4.2 接管验收
4.2.1 由策划与营销中心根据物业管理移交的安排,组织前期物业管理机构、项目部和有关的设计、施工、监理单位进行物业的接管验收。
4.2.2 物业接管验收各方共同清点房屋、装修、设备和定、附着物,核实其质量状况和使用功能及有关的文件资料,对检查验收中发现的问题,由项目部组织在规定的期限内进行整改。物业管理机构负责对检查整改情况在物业管理接管验收记录表中进行记录。
4.2.3 接管验收合格后,由参加验收各方在物业管理接管验收记录表中签署验收合格意见,办理工程项目的有关文件资料的移交工作,移交文件资料主要包括:
a)工程项目的整套技术资料;
b)工程质量保修书和工程使用说明书。
4.3 由物业管理机构负责组织物业管理队伍,制定有关的管理制度:
4.3.1 根据物业的规模、等级合理确定组织机构和岗位设置,满足前期物业管理的要求。
4.3.2 组建清洁、保安、绿化、维修等管理队伍,对招聘人员签定用工合同,作好岗前技能培训。
4.3.3 制定各项管理标准、岗位工作标准及其它的有关规章制度,并作好培训工作。
4.4 联络、沟通社会有关部门,包括:街道、公安、交通、环卫、卫生、市政、园林、教育、公用事业和文化娱乐等部门,建立代办服务项目的管理网络。
4.5 办理前期物业管理的入伙手续
4.5.1 及时向住户发送有关的入住函件,包括:入伙通知书、入伙手续书和收费通知书。
4.5.2 做好住户入住的服务工作:
a)向住户介绍物业区域的情况,接收住户的咨询;
b)住户签定管理公约;
c)组织住户验收房屋,验收合格后进行房屋的移交;
d)根据房屋的设计结构情况以及国家和地方有关装修的法律法规要求,制订装修管理规定,做好对住户装修的有关服务工作。
4.6 由策划与营销中心组织物业管理机构开展物业管理的日常工作:
4.6.1 保洁绿化工作,执行q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》。
4.6.2 治安保卫工作执行q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
4.6.3 工程质量保修执行q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》。
4.6.4 物业管理机构根据管理公约规定的收费标准和方法,收缴物业管理费。
4.7依据q/tzh-wi-041《顾客满意度调查及投诉处理规定》,做好顾客意见投诉的处理工作。
5.质量记录
5.1 qr23-01物业管理接管验收登记表
5.2 qr23-02入伙通知书
5.3 qr23-03入伙手续书
6.支持性文件
6.1 q/tzh-wi-037《前期物业安全管理办法》。
6.2 q/tzh-wi-038《环境卫生与绿化管理办法》
6.3 q/tzh-wi-029《工程质量保修管理制度》
6.4 q/tzh-wi-041《顾客满意度调
第2篇 某项目前期物业管理服务质量标准
项目前期物业管理服务质量标准
一、物业共用部位的维修、养护和管理
1、房屋外观定期巡查;
2、根据房屋使用年限,编制年度维修计划。
二、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理
1、建立设备房巡查制度和设备管理台帐;
2、停水停电提前通知(市政突发停水停电及设备突然故障除外)
3、电梯困人: 分钟到达现场处理;
4、二次供水水箱清洗及水质检测:____次/年,水质检测结果合格;
5、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
三、物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通
1、服务时间:每天____:00-____:00;
2、楼道清洁:清扫_____次/天,拖洗_____次/天;公共场所、绿地、道路:清扫_____次/天;沟渠池井、标识牌、信报箱:清洁_____次/周;垃圾清运:____次/天;公共雨、污水管道疏通:一次/年;
3、消杀:蚊虫消杀____次/月(夏),____次/月(冬);
4、雨雪天气后及时清扫积水积雪。
四、公共绿化的养护和管理
1、防治病虫害;
2、乔木修剪:____次/年;草坪修剪:____次/年;灌木修剪:____次/年。
五、车辆停放管理
1、经营性停车场有合法手续,有交通标识和进出凭据;
2、引导车辆有序停放,对乱停放车辆进行提醒;
3、经营性停车场有巡视,发现问题按照车主留下的联系方式尽快与车主取得联系。
六、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理
1、安全管理部门建立24小时值班制度;
2、对火灾等突发事件有相应处理预案;
3、定期开展消防和居家安全宣传,消防演习:____次/年。
七、装饰装修管理服务
1、业主在办理装饰装修时,告知其装饰装修中的禁止行为和注意事项;
2、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理;
八、物业档案资料管理
1、建立物业档案资料管理制度;
2、档案资料有专人管理,借阅有记录。
九、其他服务
1、报修服务时间:24小时,急修:______分钟到达或按约定时间到达;
2、向业主公布紧急联系电话、日常服务电话和公司投诉电话。;
3、社区文化活动:每季度开展一次。
第3篇 某住宅项目前期物业管理紧急情况处理预案
住宅项目前期物业管理紧急情况处理预案
一、目的
确保在发生突发事件或紧急情况时,能迅速、果断地进行处理,确保住户及相关方人员的人身安全,降低对环境的不良影响,减少财产损失。
二、 范围
适用于z物业公司受托管理项目内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴、触电及自然灾害等各类突发事件或紧急情况。
三、职责
1、安全组负责各项目之间人员协调及相关方紧急支援。
2、安全组长/项目管理处主任负责抢险现场的指挥与督导。
3、公司相关员工应服从上级领导的调配,支持救护或抢险。
4、安全领班及岗位当值员负责安全防范及紧急抢险处理、维护秩序并保护现场。
5、工程维修组组织专业公司人员负责水、电等设备供应及抢修。
6、相关岗位人员应严守岗位,听从指挥,积极支持救护或抢救。
四、内容
1、盗窃、匪警的应急处理
_安全领班/岗位当值员遇到/接报现行使用暴力或其他手段(如打、砸、抢、偷等)强行索取、毁坏财物或威胁住户人身安全的犯罪行为时,立即前往事发现场迅速制止犯罪,并通知相关部门。
_安全领班/岗位当值员在处理事件时,要保持镇静,控制事态扩展,设法制服罪犯,同时确保自身安全。
_安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
_安全领班/岗位当值员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
_安全领班/岗位当值员可根据事发现场状况拨110电话报警。
_安全领班/岗位当值员负责保护现场,等待公安机关人员前来勘查,并协助进行调查。
_现场如有人员受伤,拨打“120”或就近送医,并报警;若现场有内部员工受伤,应考虑现场急救,同时拨打“120”或就近送医,并报警。
_项目管理处组织当班人员做好事件处理记录,并在一个工作日内以《特别事件报告》/书面报告形式报告安全部/公司领导。
2、火警处理
_灭火原则
先救人后救火,先重点后一般,先控制后扑灭。
_报警方式
― 感烟(温)探测器
― 手动报警按钮
― 消防对讲电话
― 外线电话/值班对讲机
_ 报警处理
― 消防中心值班人员(以下简称值班人员)接到火警信号或报告后,立即确认火警发生的地点、状况、报告人姓名及联系方式。
― 值班人员立即通知附近当值安全员/管理员前往火警现场确认,双方随时保持联系,追踪现场情况。
― 发现现场有火情按4.2.4或4.2.5执行。
― 发现是误报警,由值班人员分析原因,作出相应对策,并记录于《运行记录》。
― 发现有人故意破坏消防设施,立即上报项目管理处主任处理,情节严重的扭送公安机关处理。
_ 报警处理流程见图一(此处略)。
_ 初起火灾处理
― 确认现场有火情,岗位当值员立即通知义务消防队,并利用火警现场附近的灭火器、消火栓灭火,尽力把火灾扑灭在初起阶段。
― 值班人员立即向项目管理处主任报告,并根据火灾情况,拨打“119”电话向区消防大队报警。
― 管理处主任接到报告后,立即赶赴火灾现场指挥灭火。
― 消防箱水带出水压力小时,值班人员应及时启动消防泵。
― 通知消防公司保证消防设备(施)正常运行,并协助灭火。
― 火灾扑灭后,岗位当值员负责保护现场,消防中心值班人员协助调查着火源,作好记录,并与一个工作日内以《特别事件报告表》/书面报告形式报安全部/公司领导。
― 初起火灾处理流程见图二(此处略)。
― 发生火情向周边项目蔓延按4.2.5执行。
_ 扩大火灾的处理
― 若火势无法控制时,由值班人员立即打“119”电话向区消防大队 报警内容为:报警人单位、姓名、身份、火灾发生的具体地点、燃烧物质、起火程度。
― 值班人员向项目管理处主任报告,经理担任灭火救人工作临时指挥,负责布置救人,疏散、警戒、灭火工作,同时向安全部经理/公司领导报告。
― 义务消防队员启动消防车前往灭火,还可用消防箱、喷淋头灭火。
― 岗位当值员负责现场警戒,维护公共秩序。
― 岗位当值员负责引导消防大队/消防车进场,协助灭火救人。
― 消防大队到达现场,公司领导/安全部经理/管理处主任及时向消防支队领导报告火情,服从统一领导、按照统一部署,带领员工执行。
― 管理处其他人员及时疏散人员、物质到安全区,负责伤员护理,组织人员疏散时严禁使用电梯,应徒步从消防楼梯疏散。
― 岗位当值员负责检查,核实人员是否安全撤离火灾现场。
_ 运行人员根据管理处配备的消防设备(施)操作,各消防设备(施)操作如下:
― 启动相应的消防栓系统、喷淋系统、防排烟系统等设备设施。
― 迫降所有电梯,确认电梯内无人后关闭电梯。消防电梯由消防大队支配使用。
― 启动相应的消防风机。
― 切断相应非消防电源。
― 通过广播疏散顾客,内容为:女士们、先生们现在хх项目发生火灾事故,请不要惊慌,有关人员正在处理中,为了你的安全,请立即从楼梯往下疏散,火警安全区为室外广场/避难层。必要时,指导住户疏散。
― 柴油发电机房着火,启动柴油发电机房钢瓶放气灭火。
― 电脑机房场所着火,启动该区钢瓶放气灭火,也可通知就近人员去机房门口按放气按钮灭火。
_ 扩大火灾处理流程见图三(此处略)。
_ 灭火注意事项
― 因电器故障短路引起着火,应迅速切断电源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 汽油、柴油等着火,若有供油阀,应迅速关闭现场输油管道阀门,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
― 液化石油汽等燃气着火,应迅速隔断所有可能的气源,用干粉灭火器或其他阻燃材料进行扑救。
_ 火场烧伤者急救
― 用正确方法迅速把身上的火扑灭
― 义务消防队救护组负责急救工作,初步处理方法:创面用急救纱布、洗净的布单、三角巾或衣服等细心包扎,包扎时避免开水泡,以防感染,包扎不应太紧,以防创面受压。
― 经过初步处理后,立即送医院治疗,伤员转运途中要保持其呼吸畅通。
3、斗殴及暴力事故的处理
_ 安全领班/岗位当值员遇到/接报住户之间有争吵、斗殴的现象时,要及时制止,情况特殊时,报项目管理处主任。
_ 制止原则
_ 劝阻双方住手、住口;
_ 将争吵或斗殴的双方或一方顾客劝离现场;
_ 持有器械斗殴则应先制止持械一方并拨打“110”;
_ 有伤员则送医院救治或拨打“110”和120”。
_ 在制止过程中要确保自身安全。
_ 安全领班/岗位当值员在处理事件时应注意自己的语言、行为,以免引起事态的扩展。
_ 安全领班/岗位当值员在事件处理过程中,可随时通过通讯设备与相关人员取得联系,协助对现场进行追踪/录像。
_ 安全领班/岗位值班员要密切注意现场情况,并向项目管理处主任报告。
_ 安全领班/岗位值班员可根据事发现场状况拨打110电话报。
4 、形迹可疑人员的处理
_ 安全领班/岗位值班员发现可疑人员时,要对其进行盘查,对持无效证件或说不出理由的人员禁止进入或停留在管辖项目。
_ 发现有推销业务和散发广告的要坚决制止,并对其进行规劝教育后责令离开。
_ 发现有作案嫌疑人员或“三无”人员要严格审查,必要时通知公安机关到场处理。
_ 对必须处理的人员报管理处。
5、对失去自我约束能力的或有精神疾患人员的处理
_ 安全领班/岗位值班员发现失去自我约束能力的或有精神疾患的人员先采取安抚措施,对其进行有效控制和监督。
_ 报管理处主任,由经理决定是否拨打110求助。
_ 若知其身份,设法通知其家人前来带回。
6、对强行进入管理项目,破坏管理项目环境、扰乱工作秩序的人员,应立即向管理处主任报告并拨打110求助。
7、遇到急症病人,立即打120或110求助。
8、触电事故的应急处理
_ 发现有人触电时,发现人应设法关闭电源。
_ 若发现人无法关闭电源,立即通知相关工程人员前来关闭电源。
_ 在未关闭电源之前切不可用人体接触触电人,以防触电,应用绝缘的东西把线头或人拉开。
_ 立即对触电人进行人工急救,并视情况拨打120或110求助。 _ 救护方法
如触电者呼吸停止,应立即用人工呼吸吸法;如心跳也停止,必须两种方法同时进行。
人工呼吸法:
― 清理口中杂物/异物(如假牙),使其头部尽量后仰,鼻孔朝上,以防舌根阻塞气道,同时解开触电伤者的衣服和领口,头下不应垫枕头;
― 救护者位于触电者头部的两侧,用一只手捏紧触电者的鼻孔,另一只手掰开嘴巴;
― 深吸气后,贴紧嘴巴吹气,使触电者胸部膨胀,吹两秒,放松三秒,每五秒钟一次;
― 对儿童应小口吹气;
― 换气时放松触电人的口和鼻,让其自动呼吸。
胸外心脏挤压法:
― 解开触电者的衣服,使其仰卧地上或硬板上,找出正确挤压点;救护者跨腰跪在触电者的腰部,双手相迭,手掌根部放在心口窝稍高一点的地方;对触电的儿童只用一只手;掌根用力下压,压击心脏中的血液,成人压陷3-5cm,太轻了效果不好;对儿童应用力稍轻;挤压后掌根应立即放松,让其胸部轮廓自动复原,血又充满心脏,放松时掌根不必离开胸壁。
9、突发性水浸事故的处理
_ 岗位当值员接到突发性水浸事故的报告后,应立即前往现场并报告项目管理处主任/工程维修组值班人员。
_ 抵达现场后,立即进行:
― 观察现场附近的用电设备,如有浸水立即切断电源。
― 通电电梯附近漏水,应先将电梯升至顶层并关闭电梯,同时利用软性材料封堵电梯厅门,尽可能减少水的浸入。
― 查找出水的来源,及时关闭有关的水阀。 ― 检查排水设施,若堵塞立即疏通。 ― 组织人员携带相应设备清理积水。
_ 通知项目管理处主任抵达现场指挥善后处理。
10、电梯困人应急处理
_ 用对讲同轿厢住户联系,并派人到相应的楼层电梯厅门前安慰住户,等待救援。
_ 通知电梯维护人员前来处理,岗位当值员协助。
_ 将电梯机房总电源切断。
_ 用电梯专用门匙小心开启厅门,同时查看轿厢地台与楼面高低情况,采用手动盘车,在确安全全的情况下把住户放出,并询问住户的身体状况,必要时送医务所处理。
_ 在释放电梯内住户的整个过程中,要注意自身的安全。
_ 现场处理不了,即刻与电梯供应商联系前来解决。
11、交通事故的处理
_ 附近岗位当值员第一时间赶到现场,并保护现场,通知当班领班/负责人/交警部门到场处理。
_ 发现有人受伤时,应立即送医院抢救,如伤势较轻,应将其留在现场等待处理。
_ 岗位当值员要协助做好事故现场的交通疏导工作,待事故处理完毕后,及时做好现场的善后工作。
12、煤气泄漏/液、气体泄露的应急处理。
_ 当接到气体泄露的有关信息及报告时,马上通知有关人员不要用电话和对讲系统与现场联络,项目管理处立即派出至少二名安全员/屋村管理员赶赴现场。
_ 在现场应注意:
― 不要穿金属鞋进入现场。
― 不能在现场使用手机、对讲机、电话、电筒。
― 不能按门铃以及任何电源开关。
― 不能使用电动工具开门。
― 泄露现场严格禁止任何人使用明火。
_ 赶赴现场时,要用手拍门并迅速抢救和疏散人员。
_ 确认煤气泄露,而拍门没应声时,方可从阳台进入现场或踢门强行入室。
_ 入屋后,要立即打开所有的门、窗通气,加快气体扩散。
_ 如发现室内有人中毒昏迷倒地,要到远离现场的地方,用通讯系统通知管理处,送医院救治。
_ 采取强行入屋时,通知项目管理处查阅业主通知资料,通知业主到场。
13、应急故障的维修
_ 需要进行紧急维修的故障可以是供水、供电、空调、电梯、消防监控、自控等系统的主要设备(施)的故障.
_ 故障发生现场的所属管理处主任负责判定该故障是否进行紧急维修。
_ 紧急维修采取以下步骤:
― 采取措施控制故障的扩大化;
― 技术部组织相关的专业公司立即进行故障的维修;
― 待故障处理完毕后,技术部/项目管理处有关人员根据情况填写相应的记录
五、相关支持文件
此处略。
六、记录表格
此处略。
注:该文件为z物业公司安全作业指导手册内容,编号为ljpm-c-aq-17《紧急情况处理预案》。
第4篇 前期物业管理保安奖罚细则
为了规范保安工作管理,提高保安队员综合素质,更好地为__房地产开发有限公司和业主提供优质服务,特制定本细则。
一、具体内容
第一款:有下列情况之一扣10元/次。
1、在岗仪表不整洁,不按规定戴标志,军容不端正(不带公司规定帽子或戴帽子不够端正,不扎公司规定的腰带,不戴领带,制服混穿)。
2、未经现场负责人同意或上级领导批准私自换班。
3、未按要求做好当班记录,登记不清楚,交接不清楚,不签名。
4、当值期间与外来人员闲聊。
5、不按程序规定及不按时对有关需封闭管理空间进行管理的。
6、值班时乱用对讲机,用语不规范。
7、岗停内不整洁,不卫生。
8、头发不整洁,帽檐下头发超过3cm。
9、早中班有坐岗现象,时间规定为上午7:30至晚上11:30。
10、下班后在岗位长时间逗留。
第二款:有下列情况之一扣20元/次。
1、值班时精神不佳,站姿不端正有东靠西依,勾肩搭背,插裤袋、接起袖口行为。
2、上班、培训、例会等集体活动无故迟到、早退或缺席。
3、上岗时吸烟、吃零食、看书报、写信、听收音机、看电视、玩扑克、下棋、打游戏机、打手机闲聊、用对讲机闲聊等与工作无关的事。
4、军事训练不认真对待,不支持辅导工作。
5、下班后穿制服外出或有公司标志制服借给别人穿戴。
6、随地吐痰、乱扔垃圾等影响小区环境。
7、不按管理规定,乱撕值班登记本、小区通知、告示等。
8、巡逻不到位,造成不良影响。
9、擅自离岗或串岗行为。
10、在岗亭、值班桌、登记本或公司专栏或其它公共设施上乱写乱画。
11、未经许可,私自调整打卡机,代替员工打卡,改卡或破坏卡机等。
12、未经允许私自带外来人员到公司工作区、样板间参观或摄影。
13、在宿舍使用超负荷电器的,造成不安全隐患。
14、值班区内发现有破坏绿化卫生或其它设施行为而置之不理。
15、发现小区内公用照明,公用供水设备故障不及时上报。
16、当值期间发现各种存在问题及隐患不及时汇报的。
17、监督工作不力所造成的不良状态。
第三款:有下列情况之一扣30元/次。
1、无故缺席训练。
2、训练综合考评不合格的。
3、乱_触摸准业主或公司领导车辆的。
4、当月有早退。
5、当班时对讲机正常呼叫,故意不回应。
6、上班时间对客人或同事言行不礼貌,遭到客人或同事投诉,经核查为实者。
第四款:有下列之一者扣50元/次。
1、未经同意私自拿公司或业主物品。
2、上班时乱用公司办公电话,正常接听时电话用语不规范,有损公司形象和声誉。
3、无故迟到或旷工30分钟以上,35分钟以下。
4、工作不忠诚老实,欺骗领导或业主。
5、未经上级同意,擅自使用公司电脑者。
6、不按操作规程,损坏公司物品、设施或保安器材者。
7、不服从上司正常工作调遣者。
8、在当值有睡觉现象。
9、故意损坏消防、煤气、小区交通标志。
10、利用工作之便,谋取私利。
11、训练及考评时表现标准低劣。
13、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚25元。
第五款:有下列情况之一扣款100元/次:若当月超过两次,则作辞退处理。
1、在小区内拾到东西或财物,不及时上交,占为己有者。
2、私自在小区内推销业务者。
3、无故旷工一个工作日。
4、在岗睡觉二次以上者(含两次)。
5、酗酒上岗者。
6、擅离职守或疏忽造成损失。
7、盗窃公司信函、机密或他人公司财物。
8、偷阅公司信函机密或员工私人信件。
9、故意破坏公司或员工财物,价值在100元以下。
10、侮辱、威胁、恐吓、危害业主或同事行为者(若情节严重者,作解雇处理)。
11、当值领班知情不处理、不汇报或隐瞒的,负连带责任,扣罚50元。
第六款:有下列情况之一的嘉奖10至30元/次:
1、工作积极主动,责任心强、忠于职守、乐于助人,受到员工、业主好评的。
2、服从工作安排,不计较个人得失,工作任劳任怨,安心本职工作。
3、在生活中做到团结互助,促进团结工作。
4、以公司为家,有主人翁工作精神。
5、职业道德观念强,作风正派,思想上进。
6、业务技能强,军事技术过硬。
第七款:有下列情况之一嘉奖50至100元/次:
1、当值班人员或非当值班人员在公司范围内,发现安全隐患及时制止,避免恶性事件发生,维护公司和业主利益或减少损失者。
2、对处理突发事件中,表现突出。
3、拾金不味者。
4、全心全意地为公司服务,取得明显成绩。
5、坚持正义,为业主生命或财产安全奋不顾身,勇于牺牲精神。
6、其他属嘉奖行为。
二、实施方法
1、每月主管,领班在检查工作中具体实施,并在登记卡上做好登记。
2、在同月中,前奖不能抵后罚,但后奖可抵前罚。
3、在实施过程中,凡遇到严重违反公司制度或国家法律法规者,则按相关制度或法规处理或解雇处理。
郑重说明:队员犯规后,按相应条款处理时,若队员有对抗心理,对事实不确认的,则可停职进行教育,对事实确认后才能复岗。停职教育期间公司只提供用餐,不发出勤工资。
以上奖罚细则,从2003年7月22日起试行实施。
《奖、罚记录凭证表》附后
---完---
编制人: 审批人/核准人:
维护人: 生效日期:
抄 报:李总经理、公司办公室各一份
第5篇 住宅前期物业管理方案
住宅项目前期物业管理方案
一、成立项目物业管理处
新的物业管理处应于已定的入伙日期前三个月成立,并开始运作,根据实际需要,采取人员分步到位的办法,到入伙时,按定编人数配齐管理处各类人员。(详细见物业管理架构图)
1、管理处各类人员按以下程序,时间集结和分段进入验收现场,但可根据现场条件和实际情况进行调整:
(1)入伙前100天,组成新的管理处筹建班子,并按照物业管理工作方案立即投入实质性准备工作。
(2)入伙前三个月,管理处应提前派出部份工程技术人员进驻现场,与地盘的建设工作人员一起,参与楼宇竣工收尾的监理工作,主要是参与机电设备的安装调试,了解整个楼宇内所装备的设备设施,熟悉各类设备的构造,性能,产地,熟悉水,电,气管道线路的位置及走向等,并提供各项合理建议和整改意见,为入伙后管理,维修养护打下基础。并确保物业在交付时,遗留工程能减至最低,以便日后的物业管理工作中能收到事半功倍的效果,确保业主得到最好的服务。具体工作包括:对设备的容量评估、设备对周围环境的有无影响、设备有无安全隐患、隐蔽管线填埋前的检查等工作。
(3)入伙前一个月管理员全部配齐,经培训后管理处正式实行挂牌办公制度,将企业《营业执照》,《物业管理服务收费标准》等,悬挂于办工室,管理工作人员应挂工作牌上岗,接受业主监督。
(4)入伙前30天,护卫队经10天培训后,负责对所接物业的成品守卫工作。
(5)入伙前20天,环境管理部组建,开始对已接收的物业进行全面清洁开荒工作。
(6)入伙前20天,工程维修部正式成立,人员配齐就位。
2、管理处进驻小区前的工作
(1)由公司为新管理处提供临时办公场所,管理处根据实际需要,拟制办公用品,设施,工具以及管理处员工生活必需品的采购计划,报经公司审批后购置。
(2)在公司的指导下,编写印制收楼,入伙所必须的文件资料和表格,如《客户服务指南》,《临时管理规约》;《收楼指南》,《房屋装修申请表》,《前期物业管理服务协议》等。
(3)联系电信局,有线电视公司商议办理电话报装及有线电视开通手续。
(4)联系燃气公司对小区业主装修时燃气管道改管签订补充协议和商议燃气开通相关事宜。
(5)策划,制作,安装小区门牌,用户信报箱、及其它标识系统。
(6)协助装修公司跟进管理处管理用房装修工程的进度,质量。
(7)在待接物业经市建委,消防等主管部门分项检查验收合格后,管理处及时进驻小区,接管物业。
二、物业接管验收工作
物业接管验收它是在竣工验收基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。主要包括工程技术资料和公共部分,室内部分的接管验收.具体可参照建设部《房屋接管验收标准》执行并达到业主合理要求。
1、工程技术资料:
(1)建筑工程竣工验收合格证书或竣工验收备案表。
(2)建筑工程消防验收合格证书。
(3)建筑工程验收质量保证书。
(4)建筑工程配套设施综合验收合格证书。(包括屋面避雷系统验收)
(5)水、电、有线电视、电话、安防系统、电梯等设备的安装检验合格证书;供水、燃气管道的试压报告及供电系统检验合格证。
(6)竣工图--包括小区建设总平面图、单栋建筑、设施设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;(以备工程维修及小区达标使用)。
(7)电梯使用合格证。
(8)机电设备使用说明书。
2、公共部分接管验收
公共部分接管验收包括楼宇本体,公共配套设施,机电设备的接管验收。
(1)、其项目和标准如下:楼宇本体;楼地面;内墙面、项棚抹灰面;门窗;楼梯扶手;公共照明;水表、电表、燃气表;卫生洁具;给水设施;排水管道;其他配电设施。
(2)、公共配套设施:散水坡;路灯、装饰灯、灯柱;绿化符合设计、绿化水管;道路;消防系统;楼宇门牌、楼栋号牌、信报箱;保安岗亭、保安道闸;停车场地面;单车,摩托车棚;沟、暗沟排水;沉沙井、检查井、化粪池排水;护坡,档土墙;台阶;招牌,广告牌。
(3)、机电设备:电梯;变配电设备;发电机、风机;消防监控设备;保安监控设备;同消防监控设备;经对所接管设施设备检验后建立相应的物业设施、设备台帐。
(4)、室内部分接管验收:入户门;卫生间;阳台;各排水管;电源箱;电源线;有线电视、电话线、网络、可视对讲;室内卫生间、厨房防水;燃气管道、纯净水管;地脚线;预埋线;土建部分验收同楼宇本体部分验收相同。
三、物业入伙时的工作
1、需向发展商收集的资料
(1)为了尽快了解用户的基本情况,需要销售部门提供的业主姓名、地址、联系电话、建筑面积清单。
(2)参入建设该小区的设计,工程监理及施工队伍(含分包队伍)等单位的名称、负责人、联系人、联系电话清单(对外包工程在接管时遗留问题的处理使用)。
2、在业主办理入伙手续同时,管理处应发给业主的资料:《客户服务指南》;《房屋装修申请表》;《临时管理规约》;《前期物业管理服务协议》;《房屋验收交接单》;《房屋质量保证书》;《住宅使用说明书》;室内管线分布图(含电、气、给排水平面图);
3、接管问题的处理
(1)对资料验收中发现的问题;如资料不全、不真实等问题,接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收资料遗留问题记录表》,并交发展商相关人员签字确认。接管验收小组积极同发展商联系补齐,必要时请公司总经理协助解决。
(2)对物业硬件设施,接管验收中发现的问题;接管验收小组应当将问题逐项记录在《接管验收设施设备遗留问题记录表》,并交发展商相关人员签字确认。小修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一周内解决;中修问题接管验收小组应当积极要求发展商在一个月内解决;大修问题接管验收小组应当积极要求发展商在两个月内解决。必要时请公司总经理协助进行。
(3)对于在同业主收楼过程中发现的遗留问题,管理处将根据《住宅质量保证书》规定的内容积极联系返修。(对部分外包工程将联系原施工单位保修)。
(4)对于长期未能解决问题,势必影响物业管理日常运作,物业管理公司将以备忘录的形式将问题登记后交发展商进行备案。或对长期未能按要求整改的问题,由物业管理公司按实际维修所产生的费用找发展商收取。(凭售楼处收楼
通知书)
4、入伙工作流程图:检查房屋质量并填写物业交接表房屋交接记录、预收物业管理费3个月;文件存档;房屋钥匙交接;办理装修申请手续见装修申请表;签订物业管理协议一式两份,一份交管理处;签订业主公约一式两份,一份交管理处;填写业主资料交回管理处;办理入伙手续;
四、管理机制及人员架构
1、物业公司组织机构设置图
考虑到物业公司的发展过程,因此在设计物业公司组织架构上预留了发展空间,目前管理面积不大,所以公司有一定规模后才使用公司与管理处相对分离的原则。基于对人员的成本考虑,目前启用总体管理架构设想的管理架构比较适合物业的现状。
(1)、物业公司总经理1名:监督、检查、管理下属各部门的工作,完成公司下达的各项指标和任务。
(2)、物业公司副经理1名:协助总经理监督、检查、管理下属各部门的工作。
(3)、品质管理部设品管员1名。负责监督、检查各职能部门的各项品质方面的问题,及时反映并提交相关的整改意见和预防措施。
(4)、物业财务部设会计1名:监督各职能部门完成的经济指标,有效地控制公司财务预算,并向地产总公司财务负责。
(5)、行政人事部1名。主要负责宿舍及后勤管理,人员招聘、离职和入职培训等相关事宜。
2、管理处组织架构
备注:1、除清洁对外分包以外,管理处共需服务人员30名。
2、清洁岗位暂设置为8人(含机动)。
(1)、主要工作职责:
(一)管理处经理(5500元-6500元)
(1)、负责管理处全面管理工作,含安全、清洁、绿化、维修、客服等内容;
(2)、负责管理中心财务监督;
(3)、负责对外联系,处理好与地方政府关系、发展商关系;
(4)、对上级部门负责,全面负责公寓式物业的服务与管理及运作;
(5)、协调属下各部门的合作关系;
(6)、开元节流,控制经营中的管理、服务成本。
(二)客服行政主管(3000元-3500元)
(1)、负责服务中心的管理工作及考勤;
(2)、负责办公室文件资料、业主资料的管理工作;
(3)、负责接待客户投诉问题的跟进;
(4)、负责行政人事工作的管理;
(5)、负责小区清洁、绿化肥厂服务质量的监督,确保清洁、消杀服务工作达标;
(6)、协助管理处经理的工作。
(三)工程主管(3000元-3500元)
(1)、负责维修班的管理工作和维修技能培训;
(2)、负责机电设备维修养护,机电设备保养计划的制定;
(3)、负责住户二次装修装饰审批和管理;
(4)、负责住户维修和回访工作;
(5)、负责与各建筑单位进行联络和沟通,做好房屋保修工作;
(6)、负责住户室内维修的管理工作;
(7)、完成领导交办的其它工作。
(四)安全主管(3000元-3500元)
(1)、负责护卫班的管理工作;
(2)、负责安全护卫培训、考核工作;
(3)、负责停车场管理工作;
(4)、完成领导交办的其它工作。
(五)事务助理
(1)、负责接待客户来访,为客户提供常规服务和特约服务;
(2)、负责多种经营和物业管理特色服务的实施;
3、负责订报、订票、代订酒店客房、代办邮政服务、代叫出租车、代租汽车、代约搬家公司、代购鲜花等免费服务项目;
4、负责办理房地产中介服务项目,并按规定收取费用;
5、负责家政服务项目如衣物干洗、家教、卫生清洁、绿化养护、保姆等有偿服务内容的办理;
6、负责商务中心如打字、复印、传真、上网、电话等有偿服务项目的办理;
7、负责办公物资采购、食堂管理、电脑文档打印;
8、负责财务日常收费及财务报表制作等工作;
9、协助客服主管工作;
10、完成领导交办的其它工作。
(七)绿化工
1、负责指定区域花草、树木的养护管理。
2、每天巡查本岗位所有绿化植物及设施是否正常,及时解决发现的问题,不能处理的要及时上报绿化班长。
3、做好浇水、清理绿地内垃圾、补植及零星病虫防治、除杂草和修剪等日常工作和全面修剪整形、施肥、除杂草、松土和全面病虫防治等定期工作。
4、做好室内、室外庭园景点布置及换花工作。
5、负责定期保养各种园林机械设备,保证机械设备处于正常的工作状态。
6、完成领导交代的其它任务。
(八)出纳
1、严格执行财会制度,遵守职业道德;
2、做好管理费催收工作;
3、制作管理费催收单,做好收支账目;
4、定期进行现金盘点,进行账实核对,发生差错及时汇报。
(九)厨师
1、负责保障员工的用餐标准和用餐质量,烹制品种丰富、营养可口的菜食,合理配给食品数量,督导就餐人员珍惜粮食,杜绝浪费;
2、按管理处规定用餐时间开饭无特殊情况不得提前、推迟开饭时间。非规定用餐时间,不得擅自允许他人用餐,开餐后,分菜人须掌握用餐期间用餐人数量,定量分菜,保障后来的人有充足的菜量,外来就餐人员,若无特殊指示,须持管理处就餐票,否则不予用餐。
3、每日用餐结束后,须做好厨师房、餐厅及库房的清洁卫生工作,每周进行一次彻底清洗。不购买和接受腐烂变质的原料,剩余的食物须严密保存,防止老鼠、蟑螂等污染食物,确保食物干净卫生,确保整洁的用餐环境。
4、严格按公司的伙食标准购买食物,份量要足、花样要多,并确保就餐人员的需要。多购买营养丰富的菜质,确保就餐人员的健康和成长。
5、主动了解市场菜价,了解就餐人员对伙食的意见和饮食习惯,在保证伙食费不超标的前提下,及时合理调整饮食口味。
6、做好消防工作,开火前认真检查煤气阀是否正常、下班时要认真检查煤气阀是否关好,杜绝意外事故发生。
下属各部门员工各司其职,完成公司及领导安排的各项工作。
人员配置及简要说明:
1、管理处设经理1名,目前可由物业经理兼任。
2、服务中心配客户服务主任1名;
现场管理人员3名(包括轮休和前期装修巡查);
文员1名(负责业主档案和公司相关文件管理、负责管理处物品管理);
社区文化1名(负责管理通知的发放、商务接洽和社区活动策划并协助文员工作);
前台接待3名(包括轮休和值班至晚21点)。
客户服务部共计9名。
3、工程维修部设主管1名;设备电工(高压工)2名(主要负责各设备房的巡检、商业广场广告灯具);低压维修电工4名(包括24小时值班、轮休);电梯工1名;泥水工1名。工程维修部共计9名。
4、护卫服务部设主管1名(按12小时工作制/班编制);下设班长2名;巡逻保安8名(其中楼层巡逻2名/班,外围及商业广场巡逻包括顶岗2名/班);固定岗保安16名(按一期五栋计算,每栋设大堂保安1名或叫门童)。监控中心保安2名(24小时值班制度,晚21点后包括接听客户服务中心电话及智能报警);地下车库车场保安6名暂无(出入口各1名,车场巡查加顶岗1名)。销售中心门口礼仪岗1名。护卫服务部共计36名。
5、环境部设主管1名;下设绿化工2名;清洁领班1名;清洁工楼层设5名(即每栋1名,按3000-6000平方建筑面积1人计);外围加平台花园、商业广场设3名;机动加顶岗2名;环境部共计14名。
6、收款员1名(轮休时可由前台接待代收,物业公司设会计一名并向总公司负责)。
7、样板房按设置1名或两样板房相邻的也可只配置1名。负责引领客户看房和样板房物品的看管、清洁等。
会所因在建设中未列入此次人员配置内,因前期时业主在二次装修中人员进出较杂,环境容易遭到破坏,所以在人员配置方面按其最大化的要求配置,护卫服务部轮休人员因工作时间问题还未确定需添加。另:购买二楼住宅靠近平台花园的阳台如销售时同意其开设拉闸门也会造成安全隐患,也需添加护卫人员。再因田禾塞纳河畔属商住结合,在保安管理上只能采取半封闭式管理。
以上是我个人在现场大致了解后草拟的工作方案,如有不当之处请多给予赐教,实际到场人数可根据实际需要,采取人员分步到位的办法实施。
五、iso9001:2008质量保证体系
小区接管之后,公司的管理运作和服务规范便按照iso9001:2008质量管理体系逐步建立、实施。最终将全面导入iso9001:2008质量管理体系。在今后的日常管理之中,利用iso9001:2008质量标准管理体系,全面确保物业服务质量持之以恒,保障物业公司持续改进,规范发展。
5.2建立全面、严谨、系统的管理运作模式和管理机制:
日常管理运作模式;
服务质量过程控制机制;
检查监督机制;
管理处客户信息反馈机制;
安全管理机制;
设备管理机制;
专业化运作模式
5.2.1管理运作控制模式如下:日常物业管理;计划制定;设备管理;清洁管理;绿化管理;安全管理;装修管理;消防管理;社区文化;
第6篇 公馆前期物业服务管理：二次装修管理
公馆前期服务管理:二次装修管理
第五节 二次装修管理
装修宣传
针对项目户型的特点,将国家及大连市有关装修管理规定要求汇编成册,制订成详细的《装修指南》送与每位业主,让业主了解家居装修有关规定及禁止进行的装修项目,指导业主合理进行装修。
装修培训
与当地著名装修公司合作,聘请装修专业人士为业主在装修设计、材料选用、工程施工管理及预算等多方面提供专业意见;并组织三至五家有合法资质、信誉良好的装修公司供业主选择。如业主需要,专属管家还可代为选择,并作为一项特色服务。
装修管理流程
业主签署装修施工责任书
业主阅读装修管理规定
填写二次装修申请表
递交装修申请相关资料
专职管家会同工程专业人员审验装修申请资料
核准后由专职管家为业主及施工单 递交申请表
位到处办理施工管理手续
按装修管理规定施工 填写施工人员登记表
管家部及工程部跟踪装修施工情况签署装修协议书
装修完专职管家会同工程人员验收 签署安全责任书
办理退证手续与归档手续 办理施工人员出入证
装修期间的日常巡查管理
在装修管理中将注重以下措施和步骤:
◎在装修的审批过程中,专职管家会同工程人员接待审查业主提交的《装修申请表》和施工设计图;
◎加强对施工队伍的管理,实施“二证一书”制度,要求装修施工单位办理“装修许可证”和“施工人员出入证”,并签订“装修责任书”,缴纳装修保证金。
◎加强装修过程的监督。为防止房屋结构、外观受损及违章搭建,在实际工作中除要求管家部大管家和专职管家的例行巡查外,工程、安保、保洁等各岗位也对装修现场进行全方位监督,消除管理盲点,形成立体交又式的监管网络,一经发现问题及时处理,把违章装修控制在萌芽状态。
◎加强对施工队的管理,控制未经允许的动火作业:实施对外来人员准入制度,严格管制各区出入□,对搬出/入物品一律登记后放行;严格控制施工的时间及装修垃圾的搬运,消除因装修而带来的噪音和垃圾污染。
装修违章管理
对违规装修的业主我们将以说服教育为主,以理服人,劝其整改。
对整改不良的我们将以装修责任书和国家及地方相关法律法规为依据,有理有节采取一下措施:
a.先劝导予以尽快整改;
b.劝导无效,责令违规装修部分停工限期整改,限制违规装修物资进入;
c. 对极个别情节严重且不服从管理的业主,先上报公司及政府相关部门,采取法律途径予以解决,确保房屋主体及外立面的完好、统一。
装修验收
装修完毕后,着重验收房屋结构、外观及上下水、电气线路等隐蔽工程的质量。房屋装修完成后我们将依据验收标准严格验收,同时要求施工单位提供齐全的施工图纸存档以备查验,并建立装修回访制度,在装修完毕后的二个月内,专职管家再次上门复查,对复查中发现的隐患予以坚决消除。
装修保护
由于高层住宅的特点,为保护公共设施,在大厅、走道处、电梯将铺设夹板,作临时性保护。合理规划电梯口前的场地,指定临时材料堆放区,使材料的运送进入单元大堂,再通过电梯将材料运送到楼内。
二次装修特色服务
a.安排专用的手推车,供施工单位使用,这有利于保护人行道,减少材料洒、漏的污染;
b.装修时间弹性管理:入住率不足10%,7:00 ~22:00
入住率达到10%以上,9:00~12:00 14:00~18:00
有业主入住后,周末禁止施工
c.业主乔迁之日服务中心将提供多方面的帮助和方便,如给每一位乔迁业主送福字等活动;
第7篇 公馆前期物业服务管理：入伙管理
公馆前期服务管理:入伙管理
第四节 入伙管理
入伙是物业服务工作最为重要和关键的一个阶段,同时也是__公关管家服务正式展示自身形象、服务品质的首演,尊崇、贴心、便捷、高效是入伙阶段工作核心思想。
一、入伙工作标准及要求
入伙地点安排要便于有效的分流、控制入伙当日的人流量,能在第一时间里掌握控制好等候业主和验房业主的比例,控制好交房的速度,避免了人员众多和现场的混乱;
入伙安全戒备要能有效的控制闲杂人员(装修公司人员等)当日进入项目入伙区域,免去了给业主带来的不必要的麻烦;
考虑业主特性,合理安排业主的入伙时间,节约业主办理手续时间,强化节假日的入伙办理;
主动提示业主在入伙前明确办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。
入伙全程由专职管家提供贴身的一对一服务,协助业主办理入住手续,并通过入伙环节让业主认识自己,认识vip 服务;
入伙现场布置尊贵、华丽,现场提示及门牌设计体现温馨之家的感觉。
二、入伙作业标准
入伙接待工作应做到耐心、细心、贴心;
资料齐全,记录规范完整,按户建立业主档案;
入伙各项收费明确,做到日结日清、帐款相符;
三、入伙流程
业主凭项目公司开具的《入伙通知书》和身份证原件等有关资料到入伙现场办理入伙手续。
在核对业主身份和资料后,业主按《业主入伙款项交接表》缴纳入伙相关费用
在核对业主身份和资料后,业主按《业主入伙款项交接表》缴纳入伙相关费用
业主凭《入住通知书》,由入伙工作人员与业主签订《临时管理规约》、《住宅消防安全责任书》、
不满意
《物业管理费收缴协议》,业主填写《业主(用户)情况登记表》等相关资料,领取房屋钥匙。
验收满意 / 不满意
物业公司协调地产公司对业主房屋存在问题进行整改。
入伙工作人员与业主共同对房屋进行验收验收满意
入伙工作人员协助业主抄读水、电、气表底数,双方在房屋交接验收记录上签字
业主资料整理归档
四、入伙工作督导
入伙期间,大管家每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每日2 次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,通知相关人员进行整改,对确属运作上的不完善处,经分析后加以落实完善;
每月4 次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题立即应以整改。
五、入伙期间的vip 贵宾服务
预约入伙
专职管家先行拟定每位客户的入伙时间,并会同置业顾问与业主确认后,依业主需求做相应调整。以更具人性化的服务精神,遵循业主实际需求,展示作为一线豪宅所特有的vip 服务准则,充分突显了业主们的尊贵身份。
“3对1”vip 验房服务
每一位业主入户验房时,专职管家、工程、施工单位三个部门人员都同时在场,全程陪同业主完成验房工作,对于发现的问题,能够得到一站式解决。
第8篇 公馆前期物业服务管理：成品保护
公馆前期服务管理:成品保护
第三节 成品保护
由于__公馆项目属于精装修公寓,所以需要对现场各类成品进行专业保护,确保交给业主时,每一分,每一毫,每一处都是完好无损,全新交付。
一、成品保护基本原则
1、责任明确原则
成品生产方对已方产品的保护负有最终的责任,包括对成品采取防护措施的责任、看管和巡查的责任、与后续施工方的协调和交底的责任等。成品生产方必须保证在交接或验收时,其产品的品质和数量符合合同的要求。户门安装上锁后,室内成品保护进入专人看护集中管理阶段。
后续工序进出室内需要办理移交手续。项目每周组织召开协调会,明确后续每个工种以流水方式进入具体房间的时间表,看护人员根据此表组织场地移交,提供开门、检查、关门、再检查的工作。
2、工序合理化原则
合理规划工序,尽量避免多工种在同一作业套内交叉施工。对于产品保护难度较大的材料如进户门、地板等安排在大部分装饰工作量完成后进行安装。
3、防护措施的持续维护原则
成品生产方负有对成品防护措施进行巡视检查的责任,同时负有对已破坏的部分及时进行修补的责任。
二、成品保护标准(详见附件)
第9篇 公馆前期物业服务管理：物业接管验收
公馆前期服务管理:物业接管验收
第二节 物业接管验收
一、工程参竣工验收
与建筑质量主管部门组织的工程竣工验收工作,协助项目公司了解、发现施工质量问题,并做好验收记录,属于必须解决的及时书面呈交施工管理方协助,并报项目公司。协助项目公司组织各专业工程、设施设备的验收工作,对不合格处提出整改意见,由项目公司责成有关施工单位进行整改,然后进行复验,最后协助收集验收报告。
在项目公司需要对物业设施设备系统进行增加、减少或改动时,协助项目公司进行整改,并提供切实可行的方案和解决办法,确保系统的稳定。
二、物业的接管验收
按业主进驻的使用要求进行验收检查,进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接、其他交接与接管验收注意事项等四个方面。
◎现场验收主要项目
土建工程、装饰工程、供配电系统、给排水系统、电梯系统、空调系统、弱电系统
◎资料交接
产权资料、技术资料 、验收资料
◎其他交接
设施设备的备品备件、施工剩余材料备品等;具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等;公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、检查管井、信报箱钥匙等。
三、设施、设备的试运行
为保证物业启用后设备即能正常运行,必须在设施设备验收完成后有一个设备试运行阶段,在这个时期,物业工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
第10篇 公馆前期物业服务管理：前期介入
公馆前期服务管理:前期介入
第一节 前期介入
我们将提供全面的前期介入服务,并从物业管理角度在项目规划、设计、施工、验收等阶段提供合理化建议,为今后开展物业服务工作及控制管理成本打下良好的基础,同时为进入实操阶段做好充分的准备工作。
前期介入工作内容主要以下四个方面的内容:
规划设计期间的介入工作
工程施工期间的介入工作
设施设备调试期间的配合工作
销售推广配合工作
一、规划设计期间的介入工作
安排各专业人员对项目及所在区域进行实地考察,通过研读、消化、理解项目公司提供的初步规划、方案设计、项目模型、全套施工图纸等资料,了解项目的规划意图和设计内容。
考查整体工程进度,协助项目公司各专业工程的阶段性实施进度计划提议方案;
建筑设计(地下、地面、标准层、屋面)是否满足物业服务的需求;
设备机房的环境、通风是否满足要求;
对室外空调机位置确定,冷凝水的排放处理等问题的建议;
根据清洁管理经验及物业规划要求,提出垃圾房的建造位置和价格建议;
管理用房位置确定的原则及设计、装修标准,管理用房位置的参考意见以及管理用房的布局;
在不增加项目开发成本的情况下,为配合国际环保理念的推行,对适当设置一些环保设施,如感应式开关、自闭式水喉、分类垃圾箱(房)等提出建议;
对原电梯安装设计及配套设施提出合理化建议,并依据我司对楼宇机电设备和电梯市场的了解,结合项目本身的市场定位,为项目公司提供质量价格比最优的品牌与型号建议,以供参考选择;
从消防设施设计布局、产品选型等方面提出建议;
根据国家消防规范及公安消防主管部门的审核意见对设计中的缺陷(例如布局不合理造成人力浪费等),提出纠正及修改建议;
协助审查园林绿化设计图纸,选择因地制宜的环境绿化植物,使其既美观又方便长期养护,对不利于以后物业管理的问题提出调整建议;
从安全管理、员工生活、社区文化活动的开展需要等方面提出修改建议;
根据公共部位建筑材料的选用情况,提供保洁标准和程序;
对建筑外墙的选材和设计提供专业建议,以方便外墙清洗,使之保持长久的美观;
对配套设施的规模、结构、配套项目、装修格局标准、面积分配及经营模式等提供咨询和建议。
物业管理角度提供专业咨询和改进建议以降低成本提高效益:
物业周边围栏、岗亭、垃圾中转站的位置、规格及标准等;
公共部分装修材料的选用;
协助项目公司对多家电梯品牌进行优化选择,从性能价格比等多方面确定最优方案,最终帮助拟定电梯品牌、型号、规格;
在满足消防规范的前提下,提供最新的设备技术或施工方法;
协助项目公司选择性能稳定、质量可靠、售后服务良好的消防产品和分包商;
从业户使用的私密及安全角度考虑是否需要增设安全防护设施等;
从智能化的角度,提出专业建议:
在建筑给水与排水方面的节能、环保等的成功经验提供专业建议;
根据项目增设的配套设施,从节能和环保的角度,提出建议;
解答项目公司关于物业管理相关法规、政策的咨询或提供相关法规、政策文本;
二、工程施工期间的介入工作
工程施工中,工程前期介入人员会经常到现场了解工程进度、施工情况,逐步对物业的硬件增加了解,对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决,为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联络会议和项目工程师定期碰面会等);
检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
提出遗漏工程项目的建议;
对项目公建配套设施、设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后业主的需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
三、设施设备调试期间的配合工作
在设施设备调试期,配合项目公司监督各专业设备安装和调试工作,确保工程质量。
对设备的选型、安装提出建议,对现场设施设备安装状况进行检查包括电梯井道防水、安装过程的质量监控,各种管线的预埋等;
参与机电设备的测试检查,建立调试档案;
及时发现可能造成的隐患或妨碍今后日常维修维护的问题,列出遗漏工程,从物业管理专业角度提出相应的整改意见,及时通报项目公司;
参与设备的调试。
四、销售推广配合工作
此阶段重点突出营销现场管家式服务的展示,并使之贯穿于整个营销全过程,让潜在业主在置业之初就提前体验到亲切、温馨、恰到好处的的服务,增大楼盘的亮点,最大程度促进销售,具体工作开展如下:
项目销售期间的物业服务展示
项目进入销售阶段时,我们将提供驻场管家、安管员、保洁、吧台客服对销售现场进行物业的维护及物业服务形象的展示。
_安管人员销售大厅的形象展示、礼仪引导、看楼车辆指引、临时停车场管理;
_安管人员样板房的形象展示、礼仪引导、巡逻;
_保洁人员对销售大厅、样板间的滚动式保洁,保证环境的清洁、明亮;
_绿化人员对销售大厅、样板房室内绿化植物及园林环境的养护;
_驻场管家对业主物业管理相关问题的现场咨询、解答,做未来管家式服务的展示;
_根据项目公司营销部对销售中心功能的特殊需求,配备门僮或吧台客服人员。
项目销售推广工作的配合
根据项目的基本经济技术指标进行详细测算,同
时考虑物业档次的定位、周边同类物业项目服务调查,确定最适合的物业管理标准和服务范围,包括常规性服务和针对性特约服务、有偿服务和无偿服务的内容和标准,以便在销售中给业主以全面、可靠的信息。
_根据项目实际情况和项目定位,配合项目公司编制相关宣传资料;
_对销售人员进行物业管理基础知识培训,模拟业主购房咨询问题解答场景;
_ 销售中心和样板房驻场管家、保安形象的展示、保安和清洁人员工作安排;
_ 参与现场销售,对购房者有关物业管理的问题进行解答与咨询;
_ 在销售现场配合项目公司向购房者宣传物业管理的有关法规,使购房者做到明明白白消费。
项目销售所需物业文件的编制与审定
参与项目公司同业主或使用人的签约,就购房合同中涉及物业管理事项的条款进行严格把关。
根据《物权法》和《物业管理条例》的有关规定,《前期物业服务协议》和《临时业主规约》作为购房合同的附件在业主签约时一并提供。
我们将负责《前期物业服务合同》和《临时业主公约》条款的制定并提供草拟的装修施工管理办法、门禁出入办法、停车场管理办法、管理费收取办法等物业辖区综合管理办法。
项目销售服务定期信息反馈协调机制
第11篇 住宅小区项目的前期物业管理服务投标书前言
住宅小区项目的前期物业管理服务投标书前言
首先,十分荣幸能参与___华庭住宅小区项目的前期物业管理服务投标工作。我公司将依托自身的专业管理实力,结合___华庭住宅小区的现状,对___华庭住宅小区的物业管理模式、组织机构、财务收支计划、服务配套等作出统筹策划。
我们将以崭新的物业管理服务理念,在结合国家政策法规和贵方的实际需要的前提下,凭借在长期物业管理服务过程中积累的丰富经验以及充足的人才,为___华庭住宅小区的业主创造一个和谐而优美的居住、办公及购物环境,提升___华庭住宅小区的物业价值,并使___华庭住宅小区成为__县乃至嘉兴市又一个知名的高档综合物业管理品牌。
本投标书是根据贵方提供的___华庭住宅小区前期物业管理服务招标文件要求,结合我公司的企业服务理念及标准,经我公司考察研究之后,编制的前期物业管理服务投标书。
我方同意一旦中标,投标书中的所有承诺,招标方有权要求写入物业管理委托合同,否则,招标方可以在中标候选单位中重新确定中标单位。
再次感谢__jc房产给予我们这次合作的机会!
我公司接管___华庭住宅小区的优势
1、我公司是国家三级资质的物业管理企业,在管理中拥有丰富的经验,公司有充分适合市场化运作的管理机制。
2、我公司是目前档案管理完善的物业管理企业,对___华庭住宅小区将来的档案管理将起到了保障作用。
4、管理经验丰富,具备同类物业的管理经验。在___华庭住宅小区的物业管理中,我们将进一步融会提炼小区物业的管理经验,铸就一流的物业管理的品牌。
5、根据___华庭住宅小区智能化程度较高的特点,我公司将对楼盘早期介入,协助开发商在智能化设备设施的选型、评估和设计方案改进方面提供建议和参谋。之前我们曾参与多个高档楼盘的早期介入,都取得了较好的效果,用我们的经验,为开发商带来了较大的利益。
6、具有超前的服务理念:公司长期从事物业管理服务行业,在管理各类物业领域进行不懈地探索,主动借鉴国际先进的服务理念,不断学习总结,同时结合各地的传统风俗和不同用户的需求特点,寻求各类物业最佳的管理方法。通过学习国内外先进的服务理念与管理方法,并与自身的实践相结合,我公司提出了独具特色的具有超前性、创造性、全方位的管理服务理念,并在具体工作实践中取得了良好的效果。
第12篇 住宅前期物业管理综合服务费测算
住宅项目前期物业管理综合服务费测算
第一章 前期物业管理服务成本测算
一、测算依据及说明
1、政策法规与市场物价依据
_荆州市政府有关物业管理的法规和文件。
_开发商所提供的项目原始数据,若实际情况与其有较大差异,双方应予以协商,再作相应调整。
_根据项目分析所设定的服务标准、相应的人员配置和物资装备计划。
_荆州市现有物价水平及相关的市场行情、同类相似物业水平和客户消费水平的综合预计。
_税费按管理处总收入的5.7%计算。
2、管理处员工每月工资待遇测算标准如下(月_人/元):
岗位标准岗位标准岗位标准
管理处经理2500 经理助理1500客服主管1100
客户助理800前台接待800工程主管1100
安全队长1000安全班长900保洁班长700
安全护卫员800工程维修员900保洁员500
3、设备设施运行与维护
_所有设备设施的能耗都按照正常使用标准以z物业经验综合估算,不考虑特殊因素,如装修使用电梯运送装修材料的情况需要另外加收使用方适当费用来平衡成本增加。
_非居照明电价0.8745元/kwh(按0.88元计算),居民照明是0.5653元/kwh。其他能耗指标按经验值估算。
二、__.凤凰城前期物业管理成本测算总表 单位:元/月
序号项目计算公式合计
一、管理服务人员工资福利(一)至(四)和70772
(一)管理、服务人员工资1-4之和61900
1、客户服务中心共10人9900
(1)项目经理2500×1人2500
(2)项目助理1500×1人1500
(3)客户服务主管1100×1人1100
(4)客户助理(小区管理员)800×4人3200
(5)前台接待兼收费员800×2人800
(6)信息档案管理员800×1人800
2、安全部共39人34100
(1)安全队长1000×1人1000
(2)轮班班长(兼监控值班员)900×3班×1人2700
(3)安全员800×38人30400
3、环境部共26人13200
(1)保洁班长700×1人700
(2)保洁员500×25人12500
4、维修部共5人4700
(1)工程维修主管1100×1人1100
(2)工程维修员900×4人3600
(二)按规定提取福利费1-3之和3714
1、福利基金61900×3%1857
2、工会经费61900×2%1238
3、教育经费61900×1%619
(三)劳动保险费1-4之和0
1、养老保险、23% 均以包含在工资中0
2、医疗保险7%均以包含在工资中0
3、失业保险2%均以包含在工资中0
4、工伤保险1%均以包含在工资中0
(四)加班费5158
1、法定假日加班费61900÷30×10/12×300%5158
二、设施设备运行维保费1至4和7000
1、公共照明等电费估算5000
2、办公管理电费经验值500
3、管理及服务、景观水费经验值(不含绿化施工维护)500
4、其他公共设施设备维保费每年1.2万÷12个月1000
三、绿化养护、管理费估算2000
1、绿化景观维护费(外包)每年2.4万元÷12个月2000
四、清洁卫生费1-4之和4677
1、物料费年3600元÷12个月300
2、化粪池清掏费年4800元÷12个月400
3、卫生防疫消杀年2400元÷12个月200
4、垃圾外运处理费1259户×3元3777
五、保安费1-3之和300
1、保安活动费年2400元÷12个月200
2、保安物耗年1200元÷12个月
六、办公费1-5之和1600
1、24小时客户服务电话年3600元÷12个月300
2、办公文具等低值易耗品费年2400元÷12个月200
3、员工培训活动等费用估算500
4、人力资源培训等费用年2400元÷12个月200
5、公共关系费用年4800元÷12个月400
七、社区文化活动费年6000元÷12个月500
八、税金一至七之和86849×5.7%4950
九、固定资产折旧估算10万×年15%÷12个月 1250
成本支出合计一至八之和93049
三、测算汇总说明
以上测算中已包含所有楼道照明及其他日常服务开支,除特约服务外业主不再承担其他任何费用。
第二章前期物业管理服务投标报价
根据以上测算及汇总说明中的平衡原则,荆州市z物业管理有限公司对荆州__.凤凰城住宅小区前期物业管理投标报价为:
1、普通多层住宅物业管理综合服务费:每平米每月0.55元;
2、商业门店物业管理综合服务费:每平米每月1.2元;
3、其他如车辆停放服务和装修垃圾清运服务等收费标准按荆州市政府物价部门制订标准收取。
第三章 前期物业管理收支平衡情况测算
一、__.凤凰城前期物业管理收入情况测算
1、物业管理综合服务费收入共计为:10.175万元/月;其中:
_普通多层住宅16.1万平米×每平米每月0.45元=8.855万元/月
_商业门店1.1万平米×每平米每月1.2元=1.32万元/月
2、其他收入如车位泊位费收入等在前期物业管理阶段并非可确定收
入,本测算暂不计算,如有收入用以补充物业管理服务资金之不足。
二、__.凤凰城前期物业管理收支平衡情况
根据以上测算,__.凤凰城住宅小区前期物业管理可预计收入为10.175万元/月,预计支出成本为9.3049万元/月,可以实现基本收支盈利8701元,可以保证项目的正常运作。
三、增收节支的措施
物业管理服务费用取之于民、用之于民,为业主节约每一分钱、做好物业的维护管理是服务的根本,为保证最大限度的增收节支,如我公司中标,我们将积极推行以下措施:
_根据业主的需求,不断拓展有偿服务项目,利用小区业主的消费需求开展多种经营活动,以增加营业外收入。
_推行“质量、成本双否决”机制,将成本指标完成情况与员工的利益直接挂钩,增强员工的成本意识,提高员工控制成本的积极性和主动性。
_严格控制办公用品消耗,坚持物尽其用的原则,节约办公费用开支。
_加强物料采购、使用、保管、审批等程序的管理,加强物料成本的控制。
_加强设备管理和养护,使之保持良好状态,减少维修支出,降低返修费用。
第13篇 凤凰城小区前期物业管理模式
凤凰城小区项目前期物业管理模式
一、针对项目的管理思路
根据我们对__.凤凰城项目的实际情况的分析,我们拟订的__.凤凰城项目的管理思路为:
_强调成本控制意识和成本管理程序
_强调流程团队的有效运作和服务流程的持续改进
_强调公众服务的规范化与特约服务的个性化
_致力于共用设施、设备的持续改进和功能提升
_致力于培养员工的专业素质以及社区全员的参与意识
_致力于文化功能的提升,塑造符合现代文明的人居理想环境
二、管理服务模式
根据我们对__.凤凰城项目的定位分析,我们确立__.凤凰城项目的管理模式是:
_紧密围绕“质量、成本双否决”的运作核心,提供“质优价廉”的服务产品;
_倡导“以客户为中心”客户服务前向化的流程管理思想,建立以流程为基石的客户需求满足价值链;
_致力于与业主建立平等的现代契约关系,推广“平等互动”的服务文化。
在确定管理模式的基础上,针对__.凤凰城的特色及实际情况,我们进一步提出了全方位物业管理的基本思路。
我公司将秉承“服务创造价值,品质成就未来”的管理理念,依托我们在已有项目的成功经营模式和经验,完善的质量管理体系,根据开发商在招标文件中对__.凤凰城的客户定位、综合公共设施的智能化程度等因素,我们拟在__.凤凰城采用以“以客户为中心、以品质为导向”的 “客户服务前向化”经营管理模式。
三、创建有效的服务价值链
围绕“服务创造价值、品质成就未来”的经营理念和我们拟在__.凤凰城采用的“以客户为中心,以品质为导向”的经营管理模式,如中标后我公司将在__.凤凰城项目全面推行竞争型服务战略;采取有效的管理策略提升我管理公司的服务价值,建立一支高效的、既能为业主、住户提供优良的服务,又能向周边展示我管理公司风采的团队。
我用高性价比的优质服务为客户提供使用物业的便利、安全和舒适的生活环境、促进物业的保值增值,同时为自己创造生存和发展空间,我们用服务为客户创造消费价值、为公司股东、员工创造投资和工作价值、同时为社会创造我们的存在价值。我们把员工满意、客户满意、股东满意作为我们的追求目标。
创建有效服务链示意图(略)
四、物业管理外部沟通导向图
外部沟通导向图说明:
_在___凤凰城业主委员会成立之前,开发商通过招标选聘物业管理企业,并与之签订物业管理合同。
_如我公司中标,我们将设立___凤凰城管理处,全面负责项目物业管理工作。
____凤凰城管理处在业务上接受荆州市房管局物业科、街道办事处和社区居委会等政府主管部门的监督和指导。
_在小区入住后达到法规规定的条件时,按法规规定成立业主委员会。
_管理处将在物业管理公司原有的社会公共关系基础上不断完善、扩展各类社会公共关系,以确保管理目标的实现。
第14篇 某某住宅前期物业管理工作设想
某住宅前期物业管理工作设想
__物业公司从得到中标通知起成立专门的工作小组(工作小组成员组成名单另附),针对zz的实际情况,尽快熟悉有关图纸,从物业管理的角度对建筑结构、建筑材料、水电、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议,定期派有关人员参加工程例会,参与工程验收,做好各种资料的收集存档工作。
1、物业公司提供前期物业管理的内容
对整个物业从结构构造到材料选购、装饰、装修、设备的安装等以大楼使用者和管理者的角度提出建议。从实际出发,对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理及有碍整体协调的部分,提出补充建议和改进建议。对小区的配套部分,包括客户的进出通道和道闸等设置提出建议。
结合物业管理的实际经验,对zz小区所用的设施设备的型号、质量、性能等提出参考意见,并配合开发商进行验收,包括检验其质量是否符合国家有关标准要求,有无质检合格证书,配件是否齐全,安装是否平整,是否便于维修,各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确,运转是否正常,辅机和工具是否齐全等。对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程从物业管理角度提出意见和建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充和修改性建议。协助业主做好验收和接管工作,制定验收表格,清点物品数量,检查施工质量。
2、配合开发商做好楼宇销售工作
物业管理服务的前期介入重要任务之一,就是配合开发商的售楼工作,管理服务中心将按开发商的具体要求,拟定关于接待、陪同、解释,样板房管理等一系列方案确保开发商的信誉不受影响和售楼工作的方便,同时让有购房意向的参观者初步体会优良物业管理服务的真谛,从而激发置业欲望。公司将遵循上述原则,为zz提供上佳的物业管理服务,并通过矢志不渝的努力,同开发商及全体业主一起,共创物业开发和管理的佳绩,使该小区成为上海地区的亮点。
第15篇 z苑小区前期物业管理运作工作
某苑小区前期物业管理与运作工作
管理处人员应在工程验收后进行,也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同,验收的侧重点及程度也不同,需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业,验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业,验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收,资料交接、其它交接等三个方面。
第一节现场验收主要项目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;
三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
第二节资料交接
一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;
二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。
第三节其它交接
一、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等;
二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。
三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项:
(1)在接管验收前,管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。
(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。
(3)针对初验发现的情况,必须整改的,书面报请施工管理方督促施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可,属于无法返修的项目报告__苑 开发商记录备案;属于暂无须返修的问题,列出清单报请__苑 开发商备案。
四、设施设备试运行:
为保证业主进驻后设备即能正常运行,在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
五、清洁开荒:
在业主、租户进驻前,管理方将负责进行初次全面清洁工作,在清洁开荒中,管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液,防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。
六、公众文件的确立:
为保证__苑业主全面进驻后得到良好的服务,管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交__苑发展商审阅,在修改后整理成册,公布于业主、租户。
七、做好业主全面进驻的准备:
在全面进驻之前,我公司将主动与发展商联系,确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等,并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中,管理处应再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同时监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。
根据__苑的具体情况来看,目前还没有业主、租户入场,物业管理公司将提前进入管理,配合施工和出售和招租工作。若__苑发展商选中与我司合作进行管理,我司将与发展商共同商议入场前的费用问题,若前期进入管理,对于人员配备,我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备,满足广大业主的需求,提高服务档次,真正做到令业主、租户、发展商领导满意。
