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住宅小区管理制度是对小区日常运营、居民行为规范、公共设施管理等方面的综合规定，旨在维护小区和谐稳定，提升居民生活质量。
包括哪些方面
1. 居民行为准则：包括环境卫生、噪音控制、宠物管理、车辆停放等居民日常生活行为的规范。
2. 公共设施管理：涉及小区绿化、公共设施维护、安全设施运行等方面。
3. 物业服务标准：明确物业公司的职责范围、服务质量和投诉处理机制。
4. 安全保卫制度：涵盖小区出入管理、应急预案及灾害防范措施。
5. 环境卫生制度：规定垃圾处理、公共卫生清洁等事项。
6. 公共活动组织：对小区内举办的各种活动进行规划和管理。
重要性
1. 维护秩序：有效的管理制度能保障小区内部的秩序，防止各种不良行为的发生。
2. 提升满意度：通过明确的服务标准和投诉机制，提高居民对物业服务的满意度。
3. 促进和谐：通过规定居民行为，减少邻里间的冲突，营造和谐的社区氛围。
4. 保障安全：严格的安保制度和应急预案，确保小区居民的生命财产安全。
5. 保护环境：良好的环境卫生制度有助于保持小区的美观，提升居民的生活品质。
方案
1. 制定详细的行为规范：根据小区实际情况，制定具体、可执行的居民行为准则，如设定噪音限制时间，规定宠物活动区域等。
2. 定期评估与修订：每年至少一次对管理制度进行全面评估，根据居民反馈和实际情况进行必要的修订。
3. 加强宣传与教育：通过公告、业主大会等方式，加强管理制度的宣传，提高居民的知晓度和遵守度。
4. 强化物业监管：建立物业服务质量考核机制，确保其履行管理职责，对违规行为进行及时纠正。
5. 建立应急响应机制：设立应急联络点，定期进行安全演练，确保在突发事件中能够快速响应。
6. 搭建沟通平台：鼓励居民参与小区管理，设立业主委员会，定期举行公开会议，共同商讨和解决小区问题。
通过上述方案的实施，住宅小区管理制度将更加完善，为居民提供一个安全、舒适、和谐的生活环境。
住宅小区管理制度范文
第1篇 争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案承诺
争创全国物业管理优秀示范住宅小区方案与承诺
(1)创优方案
指导思想
以业主、用户满意为宗旨,以国家物业管理优秀小区为榜样,以达标创优为目标,通过争创全国物业管理优秀示范住宅小区活动,树立良好的企业形象,提高物业管理服务队伍的整体素质和小区的管理水平。
具体目标
a.房屋及维修管理方面:
房屋外观完好、整洁,定期清洁。
小区内有明显指示标志:交通指示牌、小区平面图及楼宇和单元标识等。
房屋完好率达到98%以上。
无违章搭建。
房屋维修及时率98%以上,零星修理合格率100%,做好回访及记录。
档案管理完善,有专人管理,做到完整、清晰、安全、正确。
b.设备管理方面:
小区内所有公共设备图纸、资料齐全,管理到位。
设备良好,运行正常,无事故隐患,保养检修制度完善。
每日有设备运行记录,操作人员严格遵守操作规程及保养规程。
消防设施完好,可随时启用。
安全监控系统设备完好,使用正常。
c.市政公用设施管理方面:
小区公共配套服务设施完好,不随意改变用途。
供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,运行正常。
道路畅通,路面平坦。
交通管理规范,车辆停放有序。
污水排放通畅。
d.环境卫生管理方面:
小区环卫设施完备,设有垃圾房、垃圾箱、果皮杂物箱等保洁设施。
小区实行标准化保洁,垃圾日产日清,生活垃圾实行袋装化。
根据季节投放灭虫除四害药物,派专人管理。
做好凭证饲养宠物的宣传,小区内严禁饲养家禽,并经常检查,发现问题及时纠正。
小区内道路、公共场所、楼道、地下室等公共部位保持清洁,不留死角,不随意堆放杂物或占用。
小区内无乱设摊点、广告牌和乱涂乱划现象。
高压水泵、水池有严密的管理措施,二次供水卫生许可证、水质化验单应具全。
e.绿化管理方面:
按小区规划要求做好绿化的培植、养护。
小区公共绿地不占用,不随意改变用途,保证小区绿地率。
合理分布树、花的种植,做到四季长绿,月月花香,充满生机。
绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏现象。
f.治安管理方面
小区实行封闭式管理,采取常规防范和技术防范相结合的防范措施,确保安全。
小区实行24小时保安值班、巡逻制度。
小区内安全监控系统有专职人员管理,并严格执行相关制度和纪律。
思想重视,制度落实,以防为主,使小区内无重大责任火灾、交通事故及刑事案件。
保安人员服装整齐,仪容端庄,作风严谨,言语文明。
危及住户安全处设有明显标志,并落实防范措施。
重视对保安人员的思想教育和业务培训。
g.财务管理方面:
建立规范的财务管理制度。
严格遵守国家财经纪律和公司有关规章制度。
为住户提供多项便民有偿服务,以业养业,增收节支,做到管理经费收支平衡,争取略有盈余。
h.社区文化建设方面:
充分利用小区的娱乐场所和设施,定期组织开展健康有益的社区文化活动,比如:游泳比赛、书法比赛、篮球比赛和健身指导等。
积极配合社区开展各项公益活动。
半年开展一次征询住户意见活动,及时了解住户需求信息,调整服务内容,使住户满意率达到95%以上。
提倡住户互帮互助,文明居住,关心病残者、老人、妇女及儿童。
积极开展精神文明建设,使住户能自觉遵守小区各项管理规定。
(2)实施办法
a.建立创建领导小组:
创建全国物业管理优秀示范住宅小区领导小组,由公司领导任组长,负责创建活动的领导协调工作;各部门负责人担任成员,负责创建活动的指导工作。
b.制订实施计划:
根据创建活动的总体安排,制订切实可行的实施计划,要把创建活动与日常管理结合起来,把创国优与创市优、省优结合起来,把长远目标与眼前工作结合起来,通过开展创建活动,真正带动各项工作。
c.强化各项管理制度:
要借创建活动的东风,建立、健全各项管理制度,以制度促进管理,使各项管理规范化、科学化、制度化,做到有章可循、违章必究。
d.加强检查、督导:
对创建活动要经常进行检查、督导,及时总结经验。对存在的问题,要认真查找原因,寻求解决的办法,不搞花架子,不做表面文章,确保创建活动健康开展,取得成效。
(3)奖惩措施
在创建全国物业管理优秀示范住宅小区活动中,对表现突出、成绩卓越者,将给予奖励,奖励标准另定;对表现低劣、工作不力者,将给予批评,并酌情给予行政处分。
(4)创优计划
时间工作性质工作内容
创优达标准备阶段组建创优工作领导小组:设组长一名,成员若干名。为确保创建工作有组织有计划地开展,建立创建工作领导小组例会,每半月召开一次工作例会,总结上一阶段的工作,对发现的问题及时确立解决方案。安排本期创建工作,计划落实情况。
开展宣传动员工作,为保证创建工作的顺利开展,在创建过程中开展宣传动员工作,使全体员工积极参与到创建工作中去,齐心协力完成创建活动。
创优达标实施阶段依照市达标创优标准进行自我初评,通过初评寻找差距,并就相关问题的解决落到人,及时进行整改。
将问题进行整改,根据市达标标准,结合iso9000质量保证体系的相关程序文件及工作规程对发现的问题进行整改,并进行跟踪检查,以确保问题整改的及时性和有效性,最终达所制订的目标。
迎检阶段根据市创优达标的评分标准,组织创建领导小组成员对小区的管理进行自评、自检,做好考评验收工作。
创市(省)优阶段总结经验、积累资料,提高管理水平和服务水准。
根据评审结果,继续保持达标的标准,对未达到标准不足之处加以整改,在达标的基础上进一步
提高服务质量和管理水平,力争在达到市(省)优秀小区标准。
创国优阶段总结创市(省)优的经验,发扬成绩,改进不足。
第2篇 项目争创市物业管理示范住宅小区实施方案
项目争创市物业管理示范住宅小区实施工作方案
20__年按__物业年度规划要求及e花园项目物业管理品质提升的需要,提请开展__市物业管理示范住宅小区创建工作,旨在进一步完善小区的硬件设施,推动小区物业管理服务更加规范化、专业化、精细化、职业化,加强行业交流,多方面吸收物业管理行业发展的创新成果,全面提升小区物业管理服务品质,营造更加和谐的小区生活环境,使业主能享受到__物业更加优质的物业管理服务。
为保障创优工作质量,成功取得__市物业管理示范住宅小区称号及奖牌,根据《国优标准》,结合e花园项目的实际情况,制定本创优工作实施方案。
一、方案依据
建住房物[2000]008号文《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》及__市物业管理示范住宅小区创建申报要求。
二、创优目标:以较好的成绩通过__市示范住宅小区的检查考评,获得市物业管理示范住宅小区称号及奖牌
物业公司已从入住办理开始连续坚持对e花园项目投入资金,不断进行小区硬件设施的整改完善,提升小区硬件标准和养护品质,打造高尚、精品、和谐小区品牌。
本年度创优经费包括项目整改完善费用、资料印刷费、接待费、增加维修材料费等项目,详见《20__年度e花园项目创优费用预算》。
三、组织机构及职责
1、__物业针对e花园项目市优创建工作成立了e花园创优工作小组,负责市优创建领导、支持与督导工作:
工作小组成员如下:
组长:z(__市__物业服务有限公司总经理)
副组长:z(__市__物业服务有限公司副总经理)
z(e花园项目经理)
组员:z
2、创优工作小组工作职责:
1)按照公司创优工作要求,负责制定小区《创优工作实施方案》,及时向公司申报审批同意;
2)负责组织实施小区《创优工作实施方案》;
3)组织创优工作自查自评,组织各级检查发现缺陷的整改完善工作;
4)按照《创优工作考评标准》,制定完善物业服务中心档案资料体系,编制小区《迎检资料目录》;
5)组织国优标准及创优工作规划的员工培训;
6)负责按预算使用创优经费,提高创优工作效益;
7)制订服务中心创优工作绩效考核激励规定,兑现考核奖惩结果;
3、创优工作小组下设四个工作组,分别为资料完善达标组(含财务)、环境养护达标组、设备养护达标组和安全防范达标组,各达标工作组的人员构成及工作职责如下。
管理组
组长:z
组员:z
资料完善达标组
组长:z
组员:z
工作职责:
1)对照《标准》及小区《迎检资料目录》,收集、整理、完善、汇编、装订全部迎检资料;
2)对照小区《迎检资料目录》,负责档案资料管理质量达标;
3)组织实施社区文化活动,宣传小区创优工作及创优工作成果,发动小区住户积极参与创优活动,大力营造和谐社区氛围。
环境养护达标组:
组长:z
组员:z
工作职责:
1)负责小区清洁服务品质和绿化养护服务品质达标,为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的清洁服务和绿化养护服务质量记录资料。
设备养护达标组
组长:z
组员:z
工作职责:
2)负责实施小区硬件设施整改完善项目;
3)负责小区机电设备、设备房、公共设施及房屋外观的维修养护质量达标;
4)为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的设备设施养护服务质量记录资料。
安全防范达标组
组长:z
组员:z
工作职责:
1)负责小区治安防范服务、消防监控服务和车辆停放服务质量达标;
2)负责完善小区安全防范网络和群防体系建设,持续确保小区零案件发生;
3)负责准军事化的护管队伍管理及宿舍内务卫生达标;
4)负责为资料组提供符合iso9000质量体系、规范的安全防范服务质量记录资料。
四、工作阶段及任务
小区市优创建工作自20__年_月_日开始,_月初市优示范住宅小区考评完毕、公司组织总结后结束。分四个实施阶段,具体安排如下:
1、宣传动员及准备阶段(_月_日--_月_日)
1)公司召开物业服务中心主管级以上员工会议:发布公司创市优工作规划,组织《国优标准》培训,部署公司创市优工作总体安排,明确公司职能部门与物业服务中心的分工协作,要求各部门团结互助、齐心协力、分工合作、全身心投入创优工作。
2)公司品质部负责《创优资料汇编目录》的拟定及创优工作培训。
3)行政人事部通过内部培训向全体员工宣传创优工作意义,物业服务中心利用小区宣传栏、温馨提示栏及致小区住户的公开信等形式,向小区住户宣传创优工作,广泛动员住户积极参加小区创建工作,赢得小区广大住户的支持与配合。
4)物业服务中心根据《国优标准》,制定小区《创优工作实施方案》,及时申报公司审批同意。
5)物业服务中心召开全体员工动员大会,发布小区《创优工作实施方案》,安排布置小区创优工作,激发员工创优工作热情和创造性工作。
6)物业服务中心组织全体员工认真学习《国优标准》和小区《创优工作实施方案》。
2、重点难点突破阶段(_月_日--_月_日)(详见附各小组工作计划)
1)环境养护达标组完成清洁服务及绿化养护服务的季度、月度的定期作业项目。
2)设备养护达标组负责小区设备、设施及重点项目改善工作
3)安全达标小组此阶段完成小区治安、车辆、消防防范的改善工作
4)资料完善达标小组,对照创优资料目录完成资料的规档工作及创优资料汇编、创优汇报材料。
5)物业服务中心负责制定并组织实施重点难点工作推动计划,力争在2月28日前全面完成;物业服务中心无法解决的问题,须及时申报创优工作领导小组协调解决。
6)创优工作领导小组,须保障小区省优创建经费落实到位,满足小区使用;
3、品质
巩固提高阶段(_月_日--_月_日)
1)公司创优工作小组组织职能部门,于_月上旬按《国优标准》对参加创优小区进行首次检查,查出存在的问题与不足,并发布首次《创优工作检查报告》。
2)物业服务中心根据首次《创优工作检查报告》及自检结果进行全面整改,整改工作主要集中在日常的、容易解决的问题上,对于难点问题或物业服务中心无法解决的问题提交领导小组统筹研究解决。
3)在6月5日前组织第二次模拟检查,发布第二次《创优工作检查报告》;对各小区的创优工作,提出具体的巩固、提升意见。
4)物业服务中心根据领导小组发布的第二次《创优工作检查报告》及巩固、提升意见,组织细致的完善工作;对容易出现差错而又易忽视的问题,须制定有应急措施。
5)资料完善达标组在_月_日前,完成迎检资料的编制装订工作。
6)环境养护达标组须提前完成季度、月度清洁服务及绿化养护服务的定期作业项目,达到较高的现场服务品质。
7)公司创优工作领导小组完成自查自评,给出自查评分结论。
4、市优迎检阶段(_月_日-市优检查)
1)物业服务中心提前召开全体员工大会,总结小区的创优工作和成绩,进行市优迎检接待工作培训,调整员工的精神状态至最佳;组织清洁公司、绿化公司适当增加服务人员,保持最佳的环境服务品质;完成市优检查接待准备工作,营造小区迎检氛围。
2)公司创优工作领导小组审查小区《创优工作汇报材料》及汇报幻灯片,到小区现场办公,巡回检查,督导迎检准备工作。
五、创建市优工作总结
创市优检查考核结束后,物业服务中心将组织专题总结,向公司汇报小区创优工作总结报告,申报创优工作先进个人及事迹,为公司后期项目创优工作提供经验。
公司在_月份组织召开创市优工作总结表彰大会,对创建工作中涌现出来的先进个人和事迹进行表彰,兑现奖惩结果。
物业服务中心对考评达标项目加以维持和完善;对考评发现的质量缺陷,制定有效的整改措施,在考评结束后半个月内全部逐项落实整改完毕。
六、纪律保障:
创优工作小组成员在创建期间,一律服从工作小组的安排和调配,并严禁擅自调休、请假,如有特殊情况,确需请假或调休的,须征得物业服务中心创优工作小组组长同意后方可。如有违返以上规定,按公司相关规定从严处理。
附:《e花园各业务创优工作计划》
__市__物业服务有限公司
e花园物业服务中心
二0__年_月_日
注意事项:
1、工作阶段中的工作任务,须进一步优化细化,详细排列未达标项目的整改完成时间,,并将其作为附件。
第3篇 一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
z一期小区创建省优秀物业管理示范达标住宅小区自检概述
荆州__是由z集团下属企业荆州zz房地产开发有限公司开发,委托天津z物业管理有限公司荆州分公司进行前期物业管理。其中一期__公园共有住宅15栋410户、商业街1条88套,于20__年3月18日竣工交付使用,目前入住率达到70以上。为更好的促进该小区的物业管理水平的提高,我公司积极创建物业管理示范达标小区,制定了创优工作计划,成立了创优工作领导小组,确定了各项工作安排及责任人和实施方案。创优工作同时也得到了小区业主大会筹备组和开发商的同意和大力的支持。
该小区按规划要求建设,住宅及配套设施齐全并都已经投入使用;zz房地产开发公司在20__年7月与我公司签定了《__前期物业管理委托合同》,明确了在前期物业管理阶段双方的责权利。按照合同约定,经过前期介入及接管验收,我公司于20__年3月16日对该小区进行了正式接管,双方办理了物业移交相关手续。小区在销售时我公司按照与开发商签定的前期物业管理委托合同约定与房屋买受人签定了《前期物业管理服务协议》,明确了业主与物业公司双方的责权利。房屋销售前开发商按照要求交纳了维修基金,房屋销售时业主也按规定交纳了应该交纳的部分维修基金,并在业主临时公约中制定了维修基金的使用管理和续筹规定。小区有房屋使用手册、装修装修管理规定及业主临时公约等齐全的公众制度。我公司在该小区设管理中心,管理中心已建立健全的管理制度和各岗位工作标准,并有具体的落实措施和考核办法;管理中心共有员工55人,其中管理人员5人,全部持有建设部物业管理上岗证;所有员工统一着装及佩带公司工号牌,工作规范,
作风严谨;管理中心配有计算机及电子巡更系统等,大大提高了管理效率;管理中心配有财务人员2名,严格执行收费、财务管理、会计核算、税收等方面的有关规定,至少每半年公布一次物业管理服务费用收支情况。在接管小区后管理中心建立了齐全的房屋及其公用设施设备档案资料,并做到分类成册,管理完善,查阅方便;同时建立了住户档案、房屋及其配套设备设施权属清册,并做到一户一档、一机一档,查阅方便。管理中心设有24小时值班及服务电话,接受业主对物业管理服务报修、求助、建议、问询、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理,并做到回访率100%,有回访制度和记录。管理中心每3个月定期向住户发放物业管理服务工作征求意见单,对合理的建议及时进行整改,满意率达到98%。管理中心建立并落实便民维修服务15分钟上门的承诺制,零修急修及时率100%,返修率不高于1%,并都有回访记录。
小区主入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标,组团及栋、单元、户门都有明显的标号标志。小区无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现象。房屋外观完好、整洁,外墙涂料无脱落、无污迹。室外招牌、广告牌、霓虹灯等按照规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损。封闭阳台统一有序、色调一致,不超出外墙面。小区无安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳棚等;空调安装位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀。房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益现象。
小区共用设施完好、无随意改变用途。共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有记录,无事故隐患,专业技术人员及维护人员严格遵守操作规程与保养规范。室外共用管线统一入地,无架空管线等有碍观瞻现象。排水、排污管道畅通无堵塞外溢现象。道路通畅、路面平整,井盖无缺损、无丢失、无影响车辆和行人通行现象。小区供水设备运行正常,设施完好,无渗漏、无污染,暂时无二次供水设施。水质符合卫生标准,制定有停水及事故处理方案。供电系统制订有管理措施并严格执行,记录完整,供电设备运行正常,配电室管理符合规定路灯、楼道灯等公共照明设备完好,暂无电梯等设备设施。
小区基本实行封闭式管理。有专业安全管理队伍共26人,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉小区的环境,文明值勤训练有素言语规范认真负责,在湖边、开关箱等危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施。消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道畅通;制订消防应急方案。机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车辆进出有登记。非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管理有序。
环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站。清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确的责任范围,实行标准化保洁。垃极日产日清,定期进行卫生消毒灭杀。房屋共用部位共用设施设备无蚁害。小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物。房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;楼梯扶拦、天台公共玻璃窗等保持洁净。商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴、乱画现象。无违反规定饲养宠物、家禽、家畜。排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染。
小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;绿地无改变使用用途和破环、践踏、占用现象。花草树木长势良好,修剪整齐美观,元病虫害,无折损现象,无斑秃。绿地无纸屑、烟头、石地等杂物。
管理中心组织业主成立了篮球队、羽毛球队、乒乓球队、老年健身舞队、书法爱好兴趣组等社区文化活动组,在小区定期开展有意义、健康向上的社区文化活动,创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设。
小区物业管理服务费用收缴率100%,并依托小区建立起家政保洁、植物租摆等便民有偿服务体系,开展多种经营。目前管理中心依靠物业管理基础服务及特约有偿服务费用维持各项开支成本,基本能够持平。
我们认识到,创优是提高我们服务水平、创造一个高水准物业管理小区、带动本市物业管理水平提升的有效手段,公司上下对这项工作十分重视;同时,我们深知创优达标是一项系统工程,尤其是需要长期保持高水平的服务,而不仅仅只是为创优而走过场。对照《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》,我公司就__一期__公园物业管理情况进行了自检,预评预验总分达到98分,达到省级优秀标准,并正式进行申报请主管部门进行考评。
__物业管理有限公司__分公司
20__年6月__日
第4篇 花园小区创建省物业管理优秀住宅小区申请报告
关于花园小区创建“省物业管理优秀住宅小区”的申请报告
省建设厅:
首先感谢省建设厅、aa市房产管理局对_花园小区物业工作的支持,在房管局的正确领导下由aa市某物业管理公司该小区物业管理工作取得了骄人的成绩,在我公司精心、科学和系统的管理和服务下,_花园小区先后获得了“优秀住宅小区”、“平安小区”和“花园式小区”等荣誉称号,为aa市物业管理起到了示范的引领作用。在20__年我们通过真诚的服务、高效的管理申请加入创建山东省优秀住宅小区的行列来,现将小区情况和物业工作汇报如下:
1、_花园小区基本情况
aa市_花园住宅小区由jn市某置业公司有限责任公司建设,某置业公司本着“倡导现代文明,传播居住文化”的开发理念,以高舒适度、高功能配置、高性能标准、高质量保证这“四高”的要求来设计开发建设aa市“_花园”小区。公司力将“_花园”住宅小区打造成aa市标志性高品味居住小区。
同圆_花园地处aa市东部,东邻龙山分局、西接新城办事处广场。小区占地5.5万平方米,规划建设商住楼18栋,总建筑面积8万余平方米。小区紧临aa市最大的市政绿化广场,周边绿化配套为本地最高标准,环境优美,空气清新,是市区最适合居住的地段。户型设计中强调客厅和主卧朝阳,并采用大阳台、落地窗、外飘窗、空中花园等现代居住建筑设计手法,使人与自然能够更自由的交流。
整个小区采用环抱分布、南北朝向、整体围合的立体景观布局。小区主要景点有瀑布涌泉、绿树芳香、小桥流水、曲径回廊,把中国古典园林中的“移步换景”、“情景交融”的景观精髓进行发挥,强调人与自然和谐的生活环境,创造宜人、和谐、自然的现代化的生活小区。
2、本小区物业公司简介
aa市某物业管理有限公司是国家物业管理三级资质企业。20__年8月18日被中国物业管理协会吸收为会员单位,8月23日取得了中国国际诚信体系会员证书,8月25日正式通过iso9001:2000国际质量管理体系认证。
公司不断吸收国内先进技术和管理服务理念,经过不断发展,在实践中已形成了一套完整的高品质服务体系。良好的管理理念与以人为本的企业文化,吸引了众多专业人才的加盟,公司目前拥有员工277人,专业高级职称人员37人,特殊工种人员17人,制定了多种物业管理业务的管理服务作业标准,最大限度地满足各种业主工作和生活的需求。公司对员工“实行半军事化”的管理体系,始终秉承“客户的需求满足就是我们的最终目的”的服务理念,始终坚持“以人为本,业主至上”的企业宗旨,竭诚为开发商和各界业主提供全方位的优质服务。
目前,我公司直接管理和顾问管理的主要项目有:aa市第一高中教学楼、办公楼、学生公寓、学生食堂及校园园区,面积9万余平方米;一中教书公寓,面接6万余平方;商场和酒店组成的新华大厦,面积约2万平方米;aa市国土资源局信息中心大楼1.2632万平方米;国泰现代城小区包括联排别墅,面积6.2万平方米;_花园小区,面积约8万平方米等,涵盖住宅小区、别墅、商场、学校及政府单位多种物业单位,为我公司的发展奠定了良好的基础。
我们深信,凭借良好的外部形象,超强的服务意识,科学、先进使用的管理体系,不断创新的工作精神,加之总结出的成功经验和模式,势必能够为各方业主提供高质量、高品位、高效率、全方位的物业管理精品服务,从而形成拥有良好口碑的品牌物业公司。
3、小区物业工作情况
我公司自_花园建设之初就对该小区进行了前期物业管理,今天社区的运行管理和_花园物业服务工作奠定了坚实的基础。为了在不同程度上满足业主和使用者的需求,我们将在为小区的物业管理服务过程中体现“差异化服务,人性化关怀”。从而提高物业的使用效率和经济效益,促使物业的保值和增值,构筑起一个有利业主与物业公司良好沟通、业主与业主亲情相处、大家与社区文化融洽的的工作和生活环境。
3.1 基础物业管理工作
小区物业交付使用前,我公司派专业技术人员对小区物业实施前期介入,提出了大量的合理化、人性化的建议,减少了好看不好用、浪费不实用的设计和施工的不足,提高了小区及各种设备设施的实用和舒适性。对每套房屋、小区共用部位、公共设施认真查验验收手续、资料齐全,这一做法既维护了业主利益,保证了物业建造质量,物业公司与开发公司还成立了接管验收小组,为后期高品质的物业管理做好了全方位的铺垫。
在小区正式实施接管、服务前,我公司根据小区物业状况制定了物业服务方案,与开发公司签定了《_花园前期物业服务合同》。业主交房时,逐户与业主签定了《前期物业服务合同》,向业主发放《临时管理规约》和《住户手册》。
3.2 房屋管理与维修养护
根据《_花园物业管理方案》,对房屋共用部位警醒日常管理和维修养护,做好检修、保养纪录,对超过保修期的大中修问题,及时编制维修计划和住宅专项维修资金使用计划。小区无乱搭乱建现象,空调安装规范整齐。按照_花园《临时管理规约》要求,制定了完善的房屋装修管理规定,并与住户签订《_花园装修管理协议书》,物业管理员和保安员轮流检查,确保按要求、按时间的施工,取得良好的效果。
3.3 共用设备设施管理
小区内公共设施设备使用运行情况关系着业主日常生活秩序,为此编制了《公共设备设施维修保养计划》,并及时做好维修、保养和检查记录。对公用设施设备定期检查,巡查中以防、养为主,发现小问题的当场解决,属于大、中修或者需要更新改造的,及时编制维修改建方案和维修资金使用计划。
小区道路平整,设置了必须的各种交通标志,严格限制车速和鸣笛。为小区业主创造安静、安全的环境。对危及人身安全的设备设施挂设明显的标志和必要地防范设施,并制定各种应急预案。小区车辆实行入库及规划固定车位停放,车辆停放规范,无乱停乱放现象。
3.3.1 道路完好率及使用率95%。严格执行道路管理养护制度,合理使用道路,及时整修损坏的路面。
3.3.2 化粪池、雨水井、污水井、完好率的98%。发现问题,立即处理进行疏通,化粪池每半年清理一次,雨水井、污水井每一年全面检修一次。
3.3.3 排水管、明暗沟完好率97%。发现问题立即设计施工方案,处理并进行疏通,每半年进行一次全面检修。
3.3.4 照明灯及疏散灯完好率99%。每日记录检查情况及时更换检修,每月全面检查检修一次。
3.4 保安、消防、车辆管理
小区实现封闭式管理,各楼均安装楼宇对讲系统、监控和可视系统,设有大门岗、巡逻岗、检查岗,保安员均配有对讲机,还配有保安用电子巡更,同时从管理处内部转好制度建设,建立健全安保规章制度,使保安员有章可循。小区主出入口为智能道闸系统,一车一卡,外来车辆换证进出,并详细登记进出缘由和去向,保证了
车辆的有序和安全。巡逻岗每半小时对小区进行全面巡逻一次,发现问题及时用对讲机通知相关人员处理。
消防安全责任重大,这是我公司对物业管理的切身体会。“全员皆兵,预防为主”是我们开展消防管理工作的方式和原则。“全员皆兵”是指管理处的每个员工都是义务消防宣传员、义务消防救护员,他们平时在各自的岗位上从事自己的本职工作,火情发生时则迅速进入火情状态下的对应岗位,履行该岗位职责。“预防为主”是天天讲天天抓的日常工作内容,包括宣传教育和检查。在宣传方法上我们会采取多样化的宣传形式。在检查手段方面,将依照本公司iso9001程序文件的规定,包括“消防工作管理规定”、“义务消防员职责”、“紧急疏散程序”、“灭火救护程序”等等,在各项规定中我们都制定了细致严密的条款:
3.4.1 宣传教育。开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻“预防为主,防消结合”工作方针的前提,设消防宣传栏、收看录相、散发宣传材料等向住户宣传消防知识。
3.4.2 加强监督。加强监督检查可防患于未然,我们将依照本公司iso9001质量保证体系的规定对小区内一切涉及消防安全的生活起居、装修施工进行监督检查,明确规定装修工程队必须配备灭火器材,将事故消灭在萌芽状态。
3.4.3 模拟演习。我们每年安排二次大规模消防模拟演习,训练义务消防队员救护能力,提高住户的消防意识,增强自救能力。
3.5 保洁绿化管理
为充分展现小区洁净、清幽的环境,体现出净化、绿化、美化的人文环境,使小区真正成为一流的花园式住宅区,为创建国优、省优打下坚实的基础,在保洁绿化工作上狠抓落实,责任到人,实行“三级检查,连带责任”的管理方式:
3.5.1 卫生管理机制。全员保洁:在小区管理处,上至经理,下至操作人员,全员树立保洁意识,人人都是保洁员,人人都是绿化员,保安员不仅仅负责环境治安和车辆管理,还将承担起小区清洁维护、监督等工作。
3.5.2专业养护、责任分明,以四有促进管理。有专业管理,以一名物业管理员组成卫生绿化项目小组,全面管理;有专业队伍,保洁队和绿化队,层层落实;有明确的奖励措施,若有扣分因素,相关责任人扣发薪金;有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。
3.5.3服务标准。楼梯、公用过道:每日清扫2次以上,生活垃圾日产日清,保持洁净;路面:实行16小时全天候保洁,无杂物,无垃圾,道路洁净,每周冲洗公共通道2次以上;生活垃圾:每天上门收集3次,周围环境洁净;乔木:每周巡查二次,及时修剪枯枝,病虫枝,名贵树种悬挂标识牌;灌木:每周巡查二次,及时修剪,保持旺盛长势,注意灭虫害;花卉:每周巡查二次,勤浇灌,保持正常生长;草坪:及时修剪,夏季不长于15厘米,春季不长于10厘米。杂草每周巡查拔除。隔离绿化带和环型绿化带:每月修剪一次,定期浇水,关键对有特别形状的绿篱、花球重点养护。彻底达到无五乱的效果,即无乱张贴;无乱涂写;无乱排水;无乱堆放;无乱竖广告牌。
3.5.4监管措施。卫生、绿化离不开监管,在卫生绿化项目小组的组织下,对楼梯、路面、植被等全面质量管理,制定各项考核制度和标准,定时抽查与随机相结合,每季度进行评比检查,对未达标的卫生死角予以清理。
3.6 社区文化建设
社区文化是创造良好的人文环境和提高居民生活品味的重要措施。随着时代的进步、经济的发展,人们已经不满足于一般的卫生、绿化、安全以及良好的服务,人们希望生活在一个体现文化色彩、关注个性发展、富有现代生活品味的环境之中,从而得到高品味人生体验和精神上的满足。住宅区社区文化恰能创造这种环境、满足这种心理需求。
我们在社区文化活动的实践中,积累了丰富的经验,在小区物业处的倡导下先后举办了:_花园业主“泉城一日游”、_花园仲秋联谊会、小区篮球赛、亲子教育讲座等多起大家乐活动,通过小区活动既丰富了业主的生活,也增进了业主与业主、业主和物业服务处的感情,是小区也感觉_花园小区好像是温馨、和谐、充满亲情的大家庭。
我公司认为“创优”,不仅是简单得达标,而是企业的一种自我挑战、一个更高的追求,更是一个有助于公司发展的契机。通过本次“创优”,我们将在管理机制上和服务水平上找差距、找不足、求创新,增强员工的服务意识,优化管理模式,争创知名品牌物业管理企业。
第5篇 创建天津市物业管理优秀示范住宅小区实施方案
熙园创建“天津市物业管理优秀(示范)住宅小区”实施方案
上京熙园投入使用已一年多,在开发商、广大业主和本公司的共同努力下,上京熙园已基本进入了正常的运作和良好的管理状态。为了使上京顺园更加完美,同时为更进一步提高管理工作水平,规范管理工作,根据天津市关于创建“物业管理优秀(示范)住宅小区”的精神,经请示地区公司同意,决定在2007年开展创建市级“物业管理优秀(示范)住宅小区”的活动,并根据国家标准制定本计划。
一、准备阶段
在2007年7月至2007年10月的这段时间里,完成以下工作:
1、组织机构。
创建是一项系统性、长期性的工作,良好的组织、计划和实施是达到“优秀(示范)住宅小区”的标准的先决条件。为此我公司将创建的全部工作内容“分包”,落实责任到具体人员,在创建领导小组的统一组织下协调工作。
(1)建立创建领导小组
创建领导小组由总负责人小区经理洪世宏负责,管理部邓胜阳做现场专业指导,设环境、保安、文件、工程等七个小组,主管七名,成员若干名,为各班组主管和骨干。
专业指导:天津市宝坻区房管局物业管理处
(2)创建领导小组工作制度
创建小组全体成员须以身作则,带领全体员工首先将创建工作的具体内容落实到实际工作之中;第二充分提高工作效率,并以创建为手段,提高我们的管理水平和服务水准;第三提倡无私奉献之精神,利用业余时间去完成8小时内无法完成之全部工作。
(3)创建领导小组例会制度
创建领导小组的全体成员,于每周六上午10:00至11:30召开创建工作例行会议,主要内容为:总结上一时期的创建工作,发现问题、寻求解决方案;安排本期的创建工作;检查计划的落实情况。另外,创建领导小组负责人可根据实际情况,安排相应的专题会议。
(4)建立工作日
第6篇 某绿色住宅小区管理要求
保安管理:
在绿色住宅小区保安管理方面主要从技术设备防范和人手管理防范着手进行管理:
一、依靠技术设备防范管理方面有:
1、各小区主要出入口、通道设置闭路监控系统,各监控镜头连接监控中心系统,实现24小时监控。
2、各小区主要出入口、通道设置车辆出入ic卡闸杆系统。
3、各楼宇楼层内设置有消防监控喷淋装置,并连接到消防监控系统,可以及时发现和通报火灾,并及时采取有效措施,控制和扑灭火灾。
4、各梯间大堂出入口设置有可视对讲系统,可以与住宅小区物业管理中心或小区警卫有线或无线通讯,从而起到防盗、防灾、防煤气泄漏等安全保护作用,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
二、在绿色住宅小区人手防范管理方面:
1、对物品出入放行等情况进行核实登记。
2、对外来人员来访进行登记管理,控制闲杂人员进入,有效加强了社区安全防范。
3、对出入车辆实行放行凭条登记管理,作为车辆出入凭证,从而起到防盗等安全保护作用。
4、对辖区内出租房进行登记管理,清楚辖区出租房居住人员情况,并实施有效管理。
5、保安通过不定时、::定点对辖区实行24小时巡逻、监控管理,及时发现问题,并采取有效措施,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
三.绿色住宅小区建设及管理规章制度:
1、实施《社区文化建设管理制度》,不定时开展社区文化活动,提高社区生活质量,创造社区和谐居住环境。
2、实施《设备维修保养服务管理制度》,并设水电运作组、土建维修组对辖区内的公共设备、设施及时维修保养,确保设备正常运作。
3、实施《安全防范管理制度》,对小区实行24小时临控,为业主的生命财产安全提供最大程度的保障。
4、实施《装修监控管理制度》,根据国家装修管理规定,对不符合环保、消防安全的材料进行有效地控制。
5、实施《清洁卫生环境管理制度》,对生活垃圾实行日产日清,并定期对虫害进行消杀,营造良好的小区卫生环境。
6、实施《绿化环境管理制度》,有独立的苗莆,定期对小区绿化进行维护。
7、制订《突发事件应急处理管理制度》,对台风、洪灾等起到操作指引作用,极大地避免业主的生命财产受到损失。
8、实施《业主(住户)投诉处理、服务管理制度》,对业主投诉问题及时处理,并提供优质服务,为业主营造一个温馨、舒适、安全的居住环境。
第7篇 中国住宅小区物业管理公共服务等级标准(三级)
三 级
项目内容与标准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有有效物业管理资质证书。
2、物业管理企业应制定日常管理制度。
3、按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中统一着装。
5、物业管理项目经理应具备一年以上物业管理经验。
6、管理人员应80%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
8、管理管理企业实施每周5天每天8小时服务接待(公示服务联系电话号码)。
9、年与10%以上业主作有效沟通;年有效投诉处理率>80%。
10、建立档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案等)。
11、建立财务制度,每年一次或按合同约定时间公布物业管理费的收支状况。
12、按规定管理使用公共维修基金。
(二)房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观完好、整洁。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。
4、空调安装无安全隐患。
5、阳台封闭统一有序。
6、房屋装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象。
7、小区主出口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内各组团及各栋、单元(门)、户门有明显标志。
(三)设施设备维修养护
1、供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,设备运行正常,无事故隐患。
2、设立24小时报修值班电话,急修保修一小时内到达现场,建立回访制度,回访率70%以上。
3、设备运行人员严格遵守操作规程及保养规范。
4、消防系统设备完好,可随时启用,保证消防通道畅通。
5、道路畅通,路面平坦,车辆行驶路线明确。
6、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率90%以上,按规定时间定时开关。
7、设备设施保养、检修制度完备,对设备故障及重大事件有处理记录。
8、保持设备房整洁卫生,制定设备房管理制度。
9、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。
(四)公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班(其中8小时立岗)。
2、对小区重要部位每4小时巡查一次。
3、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全警示标志。
4、进出小区的车辆指定位置有序停放。
5、保安人员经过突发事件应急处理培训。
6、每年进行消防演习一次。
(五)保洁服务
一、 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道
(1)公共绿地 1次/天 清理
(2)硬化地面 1次/天 清扫
(3)主次干道 1次/天 清扫
(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/月 擦拭
(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋内公共部位
(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫
(2)高层电梯厅 1次/天 拖扫
(3)高层消防通道 1次/月 拖擦
(4)共用活动场所 1次/天 清扫
(5)楼道玻璃窗 1次/月 擦拭
(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地板地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 打蜡地砖地面 1次/天 全面拖洗 1次/6个月 清洗 地毯地面 1次/天 全面吸尘 1次/6个月 清洗
(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/月 擦拭
(8)公共卫生间 1次/天 清洁
(9)电梯内 1次/天 清洁
(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物。
二、 垃圾的处理与收集
1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、虫孳生;
4、 圾桶、果壳箱每日清理、定期清洗,保持洁净。
三、 排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 定时疏通
2、雨、污水井 定时清掏
3、化粪池 定时清掏四、 二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,定期巡查。
四、 无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制
1、 禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
2、 饲养宠物必须符合法律要求;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
五、 根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。
(六)绿化养护管理
1、草坪保持平
整,按规定进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须清除,并适时按需要补种。
4、绿篱每年应进行修剪,及时清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土。
7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。
附:编制说明
1、为规范住宅小区物业管理服务行为,提高物业管理服务水平,促进物业管理健康有序发展,根据《物业管理条例》及其它有关规定,制定本标准。
2、本标准适用于多、高层住宅小区开发建设单位或业主会对物业管理公共服务等级的确定、以及与物业管理企业签定物业管理服务合同时甲乙双方对物业管理公共服务要求的约定,同时作为测算服务价格的依据。
3、物业管理公共服务是指物业管理企业按照合同约定对房屋共用部位及其共用配套设备、设施和相关场地进行专业化维修、养护、管理,并对相关区域内的公共秩序、环境卫生等公共事项提供协助管理或者服务的活动。
4、本标准由高至低划分为一级、二级、三级三个等级,级别越高,表示物业管理服务标准越高。各等级标准均由基本要求、房屋管理、设施设备维修养护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护管理等六大项内容组成。
第8篇 中国住宅小区物业管理公共服务等级标准(二级)
二 级
项 目 内 容 与 标 准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有国家三级以上资质证书。
2、物业管理企业应制定质量管理制度。
3、应有较完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、管理服务人员统一着装、佩戴标志、规范用语。
5、物业管理项目经理应具备二年以上专业物业管理经验。
6、管理人员应90%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
8、物业管理企业多方面运用计算机管理(业主档案、收费管理等)。
9、小区实施每周六天每天12小时服务接待(公示服务联系电话)。
10、根据小区实际条件,开展业户必需的有偿特约服务及代办服务(公示服务项目及收费价目)。
11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与30%以上业主作有效沟通;每年有效投诉处理率>90%。
12、建立较完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案)。
13、根据小区实际条件,配合开展必要的社区文化活动。
14、建立健全财务管理制度,每年公布一次物业管理费的收支状况。
15、按规定管理使用公共维修基金。
(二)房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁,公共楼梯间墙面、地面无污迹、无破损;外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告,并协助有关部门依法处理。
4、空调安装位置统一,支架无锈蚀,无安全隐患。
5、封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面。
6、除建筑设计有要求外,不得安装外廊及外凸防盗网和屋顶平台护栏等。
7、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修申请及审批记录、日常巡查记录及验收手续等。对危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象及时劝止、报告。
8、小区主出口设小区平面示意图,主要路口设有路标。小区内组团及各栋、单元(门)、户门及公共配套设施场地有明显标志。
(三)设施设备维修养护
1、共用配套设备设施良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完备,有设备运行记录。
2、实行24小时报修值班制度,急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。回访率80%以上。
3、水、电、电梯等设备运行人员严格执行操作规程及保养规范,消防设备设施完好无损,可随时启用;消防通道畅通;制订消防应急方案、进行消防演习。
4、道路通畅,路面平整,路面井盖不影响车辆和行人通行,停车场及主要道路交通标志齐全规范。
5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率95%以上,按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全,并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
7、对设备故障及重大或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
8、各设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全,设备房管理制度明确。
9、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
10、停水、停电,在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户。
(四)公共秩序维护
1、小区主出入口24小时值班(其中12小时立岗)。
2、对小区重点部位每2小时巡查一次。
3、小区设有中央监控室实施24小时监控。
4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
5、 进出小区的车辆实施登记管理,引导车辆有序停放。
6、 进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理。
7、对火灾、水浸、电梯困人等突发事件有应急处理预案,(每年进行消防演习一次)。
(五)保洁服务
一、 小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道
(1)公共绿地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清扫
(3)主次干道 2次/天 清扫
(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/半个月 擦拭
(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋内公共部位
(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫
(2)高层电梯厅(白天) 1次/4小时 拖扫
(3)高层消防通道 1次/半个月 拖擦
(4)共用活动场所 1次/天 清扫
(5)楼道玻璃窗 1次/半月 擦拭
(6)高层大堂、会所 石料地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地板地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 打蜡地砖地面 2次/天 全面拖洗 1次/4个月 清洗 地毯地面 2次/天 全面吸尘 1次/4个月 清洗
(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施1次/15天 擦拭
(8)公共卫生间 2次/天 清洁
(9)电梯内 1次/天 清洁
(10)及时
清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,并进行保洁巡查。
二、垃圾的处理与收集
1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱;
2、垃圾每日收集1次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、蚊等害虫孳生;
4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
三、排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 1次/年 疏通
2、雨、污水井 1次/6个月 检查,并视情况进行及时清掏
3、化粪池 1次/6个月 检查 1次/年 清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求;定期巡查。
四、无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制
1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
2、饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
五、建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。
(六)绿化养护管理
1、草坪保持平整,及时进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,养护中发现的死树,必须在半月内清除,并适时补种。
4、绿篱超过平齐线时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。
7、适时组织防冻保暖、防沙,预防病虫害。
第9篇 中国住宅小区物业管理公共服务等级标准(一级)
住宅小区物业管理公共服务等级指导标准(征求意见稿)
一 级
项 目 内 容 与 标 准
(一)基本要求
1、物业管理企业应持有国家二级以上资质证书。
2、物业管理企业应建立质量管理体系和管理体系。
3、应有完善的物业管理方案。并按规范签定物业管理合同。
4、物业管理企业应在小区管理中建立本企业的形象识别系统:服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务)、现场标识等。
5、物业管理项目经理应具备三年以上物业管理经验,曾担任一年以上项目负责人。
6、管理人员应100%持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
7、一线服务人员每年体检一次,合格上岗。
8、物业管理企业广泛运用计算机管理(业户档案、房屋档案、设备档案、收费管理、日常管理等)
9、小区应设置“服务中心”,实行24小时服务接待,公示服务联系电话。
10、适应业主需求,开展有偿特约服务及代办服务。公示服务项目及收费价目。
11、采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等,每年与50%以上业户作有效沟通,每年有效投诉处理率100%。每年进行一次满意度测评,有效样本覆盖率>20%,并对薄弱环节持续改进。
12、建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、物业租赁档案、日常管理档案等)。
13、适应业主需求,组织、配合开展社区文化活动。
14、建立健全财务管理制度,每半年公布一次物业管理费的收支状况。
15、按规定管理使用公共维修基金。
(二)房屋管理
1、按有关法规政策规定和业主公约约定对房屋及配套设施进行管理服务。
2、房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁,外墙、公共楼梯间的面砖、玻璃等无污迹,无破损,涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象;室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,整齐有序。
3、对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、阻止、报告并协助有关部门依法处理。
4、空调安装统一有序,支架无锈蚀;有条件的组织实施冷凝水集中排放。
5、阳台封闭符合市容管理规定,规格色调一致,不超出外墙面。
6、无超出设计或统一设置的外凸防盗网、晾衣架、遮阳蓬以及屋顶平台护栏等。
7、房屋装修符合规定,有小区装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料,日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。
8、小区主出口设小区房屋、道路平面分布图。小区内各路口、栋、门、户及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。
(三)设施设备维修养护
1、 共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患。有设备台帐、运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。
2、 实行24小时报修值班制度。急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场。回访率90%以上。
3、 水、电、电梯、消防、监控等设备运行人员技能熟练,严格执行操作规程,定期进行消防演习,保证消防通道畅通,消防器材可随时启用。
4、道路、停车场平整通畅,交通标志齐全规范。
5、路灯、楼道灯等公共照明设备完好率98%以上,按规定时间定时开关。
6、维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
7、对设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。
8、办理房屋及公共设施设备损坏险及公共责任险。
9、各设备房卫生、整洁,主要设施设备标识清楚齐全。
10、各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
11、停水、停电在接到相关部门通知后,按规定时间提前通知用户;设有备用应急发电机的按规定时间启用。
(四)公共秩序维护
1、小区主出入口24小时立岗值班。
2、对小区重点部位每小时巡查一次。
3、中央监控室24小时实施监控。
4、应对小区公共娱乐设施、水池、设备房、顶层天台等危险隐患部位,设置安全防范警示标志。
5、对进出小区的车辆实施登记管理,并引导车辆出入,有序停放车辆(含非机动车)。
6、对进出小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理;对可疑人员作盘问、登记管理;对访客指引行走路径。
7、对火灾、水浸、电梯困人、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案(每年预演一次)。
(五)保洁服务
一、小区公共场所、公共绿地、主次干道、房屋公共部位的保洁 (不少于以下频次)
1、小区公共场所、公共绿地、主次干道
(1)公共绿地 1次/天 清理
(2)硬化地面 2次/天 清扫
(3)主次干道 2次/天 清扫
(4)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品 1次/周 擦拭
(5)水池、沟、渠、沙井 1次/天 清理
2、房屋内公共部位
(1)多层楼内通道、楼梯 1次/天 拖扫
(2)高层电梯厅(白天) 1次/4小时 拖扫
(
3)高层消防通道 1次/周 拖擦
(4)共用活动场所 2次/天 清扫
(5)楼道玻璃窗 1次/周 擦拭
(6)高层大堂、会所 石料地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 打蜡地板地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 打蜡地砖地面 1次/4小时 全面拖洗 1次/2个月 清洗 地毯地面 1次/4小时 全面吸尘 1次/2个月 清洗
(7)室内信报箱、消防栓、过道门、扶手等公共设施 1次/2天 全面擦拭
(8)公共卫生间 1次/2小时全面清洁
(9)电梯内 2次/天 全面清洁根据电梯装饰用材情况进行必要的定期养护
(10)及时清扫积水、积雪清洁完成后,清洁区域、部位无垃圾、杂物、异味,外观整洁、明亮;并进行保洁巡查,无乱悬挂、乱丢弃、乱堆放、乱贴乱画现象。
二、 垃圾的处理与收集
1、根据物业实际合理布设垃圾桶、果壳箱,垃圾袋装,并进行垃圾分类收集;
2、垃圾每日收集2次,作到日产日清,无垃圾桶、果壳箱满溢现象;
3、设有垃圾中转站的,每日进行冲洗,冲洗后无异味;根据实际需要进行消杀,有效控制蝇、蚊等害虫孳生;
4、垃圾桶、果壳箱每日清理,定期清洗,保持洁净。
三、排水、排污管道畅通
1、区内公共雨、污水管道 1次/年 全面疏通
2、雨、污水井 1次/月 检查,并视检查情况进行及时清掏
3、化粪池 1次/月 检查 2次/年 清掏四、二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药,水质符合卫生要求,水箱加盖上锁,水箱口、泻水管口安装防虫纱网;定期巡查。
四、 无饲养家禽、家畜,宠物受到严格管制
1、禁止饲养家禽、家畜,对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
2、饲养宠物必须符合相关规定;对违反者及时劝止、报告,并配合有关部门进行处理。
五、 建立消杀工作管理制度,根据当地实际情况定期开展消杀工作,有效控制鼠、蟑、蝇、蚊等害虫孳生;定期对各类病虫害进行预防控制,适时投放消杀药物。
(六)绿化养护管理
1、草坪保持平整,高度不应超过10公分,超过时应及时进行修剪。
2、草坪内常年清除杂草,有效控制杂草孳生。
3、花草树木无枯死,发现死树,应在一周内清除,并适时补种。
4、绿篱超过平齐线10公分时应进行修剪,绿篱根部无死枝枯叶及杂物,当天清除修剪废弃物。
5、造型树木应根据树木品种和生长情况,及时修剪整形,观赏效果良好。
6、根据气候状况和季节,适时组织浇灌、施肥和松土,花草树木长势良好。
第10篇 全国物业管理示范住宅小区大厦工业区标准评分细则
建设部关于修订全国物业管理示范住宅小区(大厦、工业区)标准及有关考评验收工作的通知
各省、自治区建委(建设厅),直辖市房地局,计划单列市建委(房地局):
我部自1995年开展全国优秀管理项目考评验收工作以来,树立了一批优秀物业管理项目典型,对推动建立物业管理体制,提高全国物业管理水平,发挥了重要作用。随着物业管理行业的快速发展和物业管理水平的不断提高,各地普遍反映原标准已不能完全适应物业管理发展的新形势,如继续执行原标准,难免出现评选优秀物业管理项目过多,失去其先进示范作用。为此,在广泛征求各地主管部门及企业意见的基础上,本着高标准、严要求、操作简便的原则对原标准进行了修订,新标准从今年开始执行。现将考评验收工作的有关事项通知如下:
一、从今年起,我部只对申报全国物业管理示范项目进行考评验收,并授予“全国物业管理示范项目”称号;取消全国物业管理优秀项目考评验收及其称号。各地对物业管理项目考评验收是否设立“示范”、“优秀”两个档次,视本地物业管理发展情况自行确定。
二、申报基本条件
1.参评项目符合城市规划建设要求,配套设施齐全。住宅小区、工业区建筑面积8万平方米以上,别墅2万平方米以上,大厦3万平方米以上且非住宅建筑面积占60%以上,入住率或使用率达85%以上。
2.取得“省(自治区、直辖市)级物业管理示范项目”称号一年以上。
3.物业管理企业已建立各项管理规章制度。
4.物业管理企业无重大责任事故。
5.未发生经主管部门确认属实的有关收费、服务质量等方面的重大投诉。
三、各地应在每年7月30日前将参加全国物业管理示范项目考评验收的项目名单及《全国物业管理示范项目申报表》报我部。
四、修订后的标准在条款设置和评分细则上都有较高的要求,各地在进行考评验收时,在质量和数量上都应从严掌握,使评选出来的物业管理项目真正体现先进性和示范性。凡是上报我部的项目,省(自治区、直辖市)预评预验分值不得低于98分。
五、根据建房〔1995〕120号文件要求,全国物业管理优秀项目每三年进行一次复验。各地要认真做好自1995年以来已获得全国城市物业管理示范、优秀项目称号的复查工作。经省市主管部门复查,对管理水平确实下降、群众意见较大、达不到1995年标准、不能起到先进示范作用的物业管理项目,要督促其整改,并提出撤消原称号的意见,报我部批准。今年的复验意见要与申报工作一并报我部。
六、鉴于今年进行原标准修订工作,各地的申报工作与复验意见上报时间延迟到8月30日。
七、新标准颁布后,1995年颁发的《全国优秀管理住宅小区标准》及1997年颁发的《全国城市物业管理优秀大厦标准及评分细则》停止执行。
八、其它有关“全国物业管理示范项目”的考评验收工作仍按建房〔1995〕120号文件要求执行。
附:1.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区标准及评分细则
2.全国物业管理示范住宅小区、大厦、工业区达标申报表(略)
全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|一 | 基础管理 | 32 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,住宅及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|-------
---------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.建设单位在销售房屋前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.在房屋销售合同签订时,购房人与物业管理企业 | | |
| |签订前期物业管理服务协议,双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |符合1.0,已建立但管理、使用、续筹不符合 |
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |规定扣0.5,未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主公约等 | | |
| |各项公众制度完善 | 2 |完善2.0,基本完善1.0,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.小区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位工 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |作标准,并制订具体的落实措
施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 2 |书扣0.1;着装及标志符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定1.0,未执行0;公开1.0,未公|
| |管理服务费用收支情况 | 2 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、 |
| | | |种类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |备大中修记录,共用设施设备的设计安装图 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |纸资料和台帐。每发现一项不齐全或不完善 |
| | | 2 |扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |16.建立住用户档案、房屋及其配套设施权属清册, | | |
| |查阅方便 | 2 |每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |17.建立24小时值班制度,设立服务电话,接受业主| | |
| |和使用人对物业管理服务报修、求助、建议、问询、 | |符合2.0,值班制度不符合扣0.5,未设服务电|
| |质疑、投诉等各类信息的收集和反馈,并及时处理, | |话扣0.5,发现一处处理不及时扣0.2,没有回|
| |有回访制度和记录 | 2 |访记录每次扣0.1 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
| |18.定期向住用户发放物业管理服务工作征求意见 | | |
| |单,对合理的建议及时整改,满意率达95%以上 | 2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| | | |建立并落实1.0,建立但未落实扣0.5,未建立扣 |
| |19.建立并落实便民维修服务承诺制,零修急修及 | |1.0;及时率符合0.5,每降低1个百分点扣0.1; |
| |时率100%、返修率不高于1%,并有回访记录 | |返修率符合0.3,不符合0;回访记录完整0.2, |
| | | 2 |记录不完整或无回访记录0 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|二 |房屋管理与维修养护 | 14 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有 | |符合2.0,无示意图扣0.5,无路标扣0.3,幢、单 |
| |路标,组团及幢、单元(门)、户门标号标志明显 | 2 |元、户号每缺一个扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.无违反规划私搭乱建、无擅自改变房屋用途现 | |符合2.0,每发现一处私搭乱建或擅自改变房屋 |
| |象 | 2 |使用用途扣1.0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.房屋外观完好、整洁,外墙面砖、涂料等装饰材 | |符合2.0,每发现一处不完好、不整洁、脱落、污 |
| |料无脱落、无污迹 | 2 |损扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整 | |符合2.0,未按规定设置0;按规定设置,但不整 |
| |洁统一美观,无安全隐患或破损 | 2 |齐或有破损每处扣0.1,有安全隐患每处扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.封闭阳台统一有序,色调一致,不超出外墙面; | | |
| |除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗 | | |
| |网、晾晒架、遮阳蓬等 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.空调安装位置统一,冷疑水集中收集,支架无 | | |
| |锈蚀 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|---------------
-------------------------------|
| |7.房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构 | | |
| |安全及拆改管线和损害他人利益的现象 | 2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.5 |
|----|--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
|三 |共用设施设备管理 | 15 | |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |1.共用配套设施完好,无随意改变用途 | 1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |2.共用设施设备运行、使用及维护按规定要求有 | |设施设备运行按规定记录0.5,无事故隐患0.5; |
| |记录,无事故隐患,专业技术人员和维护人员严 | |遵守操作规程0.6,每发现一处不符合扣0.2;遵 |
| |格遵守操作规程与保养规范 | 2 |守保养规范0.4,每发现一处不符合扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |3.室外共用管线统一入地或入公共管道,无架空 | | |
| |管线,无碍观瞻 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |4.排水、排污管道通畅,无堵塞外溢现象 | | |
| | | 1 |符合1.0,发现一处堵塞或外溢扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |5.道路通畅,路面平整;井盖无缺损、无丢失,路 | |通畅、平整1.0,发现一处不通畅、不平整、积 |
| |面井盖不影响车辆和行人通行 | |水扣0.2;发现井盖缺损或丢失扣0.6,路面井|
| | | 2 |盖不影响通行0.4,发现一处不符合扣0.2 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |6.供水设备运行正常,设施完好、无渗漏、无污 | |设备运行正常、设施完好、无渗漏、无污染0.6,|
| |染;二次生活用水有严格的保障措施,水质符合 | |发现一处不符合扣0.2;保障措施严格0.4,无|
| |卫生标准;制定停水及事故处理方案 | 2 |措施或措施不严0;水质符合卫生标准0.5,不符|
| | | |合0;有处理方案0.5,无处理方案0 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |7.制订供电系统管理措施并严格执行,记录完整; | | |
| |供电设备运行正常,配电室管理符合规定,路灯、 | | |
| |楼道灯等公共照明设备完好 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |8.电梯按规定或约定时间运行,安全设施齐全,无 | | |
| |安全事故;轿厢、井道保持清洁;电梯机房通风、 | | |
| |照明良好;制定出现故障后的应急处理方案 | 2 |符合2.0,发现一处不符合扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|----------------------------------------------|
| |9.三北地区,冬季供暖室内温度不低于16℃ | 1 |符合1.0,不符合0 |
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
--------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|四|保安、消防、车辆管理 |10| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区基本实行封闭式管理 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;| | |
| |保安人员熟悉小区的环境,文明值勤,训练有素,言 | |符合2.0,无专业保安队伍扣1.0,其它每发现|
| |语规范,认真负责 |2 |一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.危及人身安全处有明显标识和具体的防范措施 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.消防设备设施完好无损,可随时起用;消防通道 | | |
| |畅通;制订消防应急方案 |2 |符合2.0,每发现一处不符合规定扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |制度完善0.5,基本完善0.3,不完善0;因管|
| |5.机动车停车场管理制度完善,管理责任明确,车 | |理责任造成车辆丢失扣0.5(管理单位公开承 |
| |辆进出有登记 | |诺赔偿的不扣);每发现一台车辆乱停乱放扣 |
| | |2 |0.1,出入无记录扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.非机动车车辆管理制度完善,按规定位置停放,管| |符合2.
0,制度不全或不落实的扣1.0,乱停放|
| |理有序 |2 |每部车扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|五|环境卫生管理 |14| |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.环卫设备完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.清洁卫生实行责任制,有专职的清洁人员和明确 | |未实行责任制的扣1.0,无专职清洁人员和责 |
| |的责任范围,实行标准化保洁 |2 |任范围的扣0.5,未实行标准化保洁的扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| | | |每发现一处垃圾扣0.2,未达到垃圾日产日清 |
| |3.垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀 |2 |的扣0.5,未定期进行卫生消毒灭杀扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.房屋共用部位共用设施设备无蚁害 |1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |5.小区内道路等共用场地无纸屑、烟头等废弃物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |6.房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自 | | |
| |占用和堆放杂物现象;楼梯扶栏、天台、公共玻璃 | | |
| |窗等保持洁净 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |7.商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、| | |
| |广告牌和乱贴、乱画现象 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |8.无违反规定饲养宠物、家禽、家畜 |1 |符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |9.排放油烟、噪音等符合国家环保标准,外墙无污染|1 |符合1.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|---------
-------------------------------------|
|六|绿化管理 |7 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.小区内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置 | | |
| |得当 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.绿地无改变使用用途和破坏、践踏、占用现象 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无| |长势不好扣1.0,其它每发现一处不符合扣0.2|
| |折损现象,无斑秃 |2 |分 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |4.绿地无纸屑、烟头、石块等杂物 |2 |符合2.0,每发现一处不符合扣0.2 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|七|精神文明建设 |3 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.开展有意义、健康向上的社区文化活动 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.创造条件,积极配合、支持并参与社区文化建设 |1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
|--|------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
|八|管理效益 |5 | |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |1.物业管理服务费用收缴率98%以上 |2 |符合2.0,每降低1个百分点扣0.5 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |2.提供便民有偿服务,开展多种经营 |2 |符合2.0,基本符合1.0,不符合0 |
| |------------------------------------------------|----|----------------------------------------------|
| |3.本小区物业管理经营状况 |1 |盈利1.0,持平0.5,亏本0 |
----------------------------------------------------------------------------------------
----------------------
全国物业管理示范工业区标准及评分细则
------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
|序号| 标准内容 |规定分值| 评分细则 |
|----|--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
|一 |基础管理 | 21 | |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |1.按规划要求建设,房屋及配套设施投入使用 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |2.已办理接管验收手续 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |3.由一家物业管理企业实施统一专业化管理 | 1 |符合1.0,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |4.建设单位在租售厂房前,与选聘的物业管理企业 | | |
| |签订物业管理合同,双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |5.在房屋租售合同签订时,购房人或承租人与物业 | | |
| |管理企业签订前期物业管理服务协议,双方责权利 | | |
| |明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |符合1.0,管理、使用、续筹不符合规定扣0.5,|
| |6.建立维修基金,其管理、使用、续筹符合有关规定 | 1 |未建立0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |7.房屋使用手册、装饰装修管理规定及业主与使用 | | |
| |人公约等各项公众制度完善 | 1 |完善1.0,基本完善0.5,不完善0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |8.业主委员会按规定程序成立,并按章程履行职责 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |------------------------------------------------
--|--------|------------------------------------------------|
| |9.业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同, | | |
| |双方责权利明确 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |10.物业管理企业制订争创规划和具体实施方案,并 | | |
| |经业主委员会同意 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |制度、工作标准建立健全1.0,主要检查:物 |
| | | |业管理服务工作程序、质量保证制度、收费管 |
| |11.工业区物业管理建立健全各项管理制度、各岗位 | |理制度、财务制度、岗位考核制度等每发现一 |
| |工作标准,并制订具体的落实措施和考核办法 | |处不完整规范扣0.2;未制定具体的落实措施 |
| | | 2 |扣0.5,未制定考核办法扣0.5 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |12.物业管理企业的管理人员和专业技术人员持证上 | | |
| |岗;员工统一着装,佩戴明显标志,工作规范,作 | |管理人员、专业技术人员每发现1人无上岗证 |
| |风严谨 | 1 |书扣0.1;着装及标志符合0.3,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |13.物业管理企业应用计算机、智能化设备等现代化 | | |
| |管理手段,提高管理效率 | 1 |符合1.0,基本符合0.5,不符合0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |14.物业管理企业在收费、财务管理、会计核算、税 | | |
| |收等方面执行有关规定;至少每半年公开一次物业 | |执行有关规定0.5,未执行0;公开0.5,未公 |
| |管理服务费用及维修基金收支情况 | 1 |开0 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| | | |包括房屋总平面图、地下管网图,房屋数量、种 |
| |15.房屋及其共用设施设备档案资料齐全,分类成 | |类、用途分类统计成册,房屋及共用设施设备 |
| |册,管理完善,查阅方便 | |大中修记录,共用设施设备的设计安装图纸资 |
| | | 1 |料和台帐。每发现一项不齐全或不完善扣0.1 |
| |--------------------------------------------------|--------|------------------------------------------------|
| |16.建立业主及使用人档案、房屋及其配套设施权属 | | |
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第11篇 全国优秀管理住宅小区标准范例
全国优秀管理住宅小区标准
一、为加强城市住宅小区的管理,提高城市住宅小区的整体管理水平,进一步推坳城市开展创建优秀管理住宅小区工作,根据国家有关法规、办法制定本标准,以下简称《标准》。
二、本《标准》所称城市,是指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇。
三、本《标准》所称住宅小区(以下简称小区),是按城市统一规划建设,基础设施配套比较齐全,建筑面积在5万平方米以上,已建成并投入使用、入住率达60%以上的小区或小区内的组团。
四、本《标准》所称小区管理,是指对小区内的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等管理项目进行维护、修缮与整治。
五、本《标准》还用于评选全国优秀管理小区。省级(自治区、直辖市)优秀管理小区标准,由各省(自治区、直辖市)参照本标准制定。
六、小区符合城市规划要求,严格按照国家验收标准验收,具有完整的验收资料、图纸、档案及交接手续。
七、小区实行专业化的管理,由专业的管理单位(物业管理公司、房屋管理公司、房管处、房管所或其他管理单位)对小区实行统一的专业化管理,并有固定的管理经营场所。1994年4月份以后竣工验收交付使用的新建小区,必须是由物业管理对住宅小区统一实施社会化、专业化管理。
八、小区管理单位为企业的,要有企业发展规划,建立现代企业制度方案。不是企业的,要有转换经营机制,向企业过渡的规划和实施方案。
九、小区成立小区管理委员会或业主管理委员会(以下简称管委会),1994年4月份以后交付使用的新建小区,必须按照建设部第33号令(城市新建住宅小区管理办法)的规定,成立管委会。
十、小区管委会与小区管理单位责、权、利关系明确。
十一、小区管理单位依照物业管理合同或与上级主管部门签定的小区管理目标责任制,对小区实施管理经营与有偿服务。
十二、小区管理单位制定出争创全国优秀管理小区规划和具体的实施方案。
十三、小区各项管理制度完善,制定了住户公约或业主公约及各项专业管理制度、办法及工作岗位考核标准。
十四、小区管理应用计算机等现代化管理手段,进行科学管理。
十五、小区管理人员果有明显标志,整体素质高,遵守职业道德规范,主要负责人和业务骨干经过房地产管理及物业管理专业培训,有较强的事业心和开拓精神。
十六、房屋及维修管理:
1.房屋外观完好、整洁;
2.小区内组团及栋号有明显标志及引路方向平面图;
3.房屋完好率达98%以上;
4.无违反规划私搭、乱建现象;
5.封闭阳台的,要统一有序。阳台(包括平台和外廊)的使用不碍观瞻。装饰房屋的,不危及房屋结构与他人安全;
6.房租、水、电、气等各项费用,实行便民统一代收代缴,收缴率达98%以上;
7.房屋零修及时率达98%以上,零修合格率达100%,并建立回访制度和回访记录;
8.房屋资料档案齐全,管理完善,并建立住户居住档案,住户所在栋号、门号、房号清晰,随时可查。
十七、设备管理:
1.小区内所有公共设备图纸、资料档案齐全,管理完善;2。设备良好,运行正常,无事故隐患,保养、检修制度完善;
3.每日有设备运行记录,运行人员严格遵守操作规程及保养规范;
4.电梯按规定时间运行;
5.居民生活用水、高压水泵、水池、水箱有严密的管理措施。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全;
6.消防系统设备完好无损,可随时启用;
7.锅炉供暖、煤气、燃气运行正常。北方地区,冬季供暖,居室内温度不得低于16。c。
十八、市政公用设施管理:
1.小区内公共配套服务设施完好,不得随意改变用途;
2.供水、供电、通讯、照明设备设施齐全,工作正常;
3.道路畅通,路面平坦;
4.污水排放通畅;
5.交通车辆管理运行有序,无乱停乱放机动车、非机动车。
十九、绿化管理:
1.小区公共绿地、庭院绿地及道路两侧绿地合理分布,花坛、树木、建筑小品配置得当;
2.新建小区,公共绿地人均1平方米以上;旧区改造的小区,公共绿地人均不低于0.5平方米。
3.绿地管理及养护措施落实,无破坏、践踏及随意占用现象。
二十、环境卫生管理:
1.小区内环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站等保洁设备;
2.小区实行标准化清扫保洁,垃圾日产日清;
3.小区内不得违反规定饲养家禽、家畜及宠物;
4.房屋的公共楼梯、扶栏、走道、地下室等部位保持清洁,不得随意堆放杂物和占用;
5.居民日常生活所需商业网点管理有序,无乱设摊点、广告牌、乱巾、乱画现象。
二十一、治安、保卫管理:
1.小区基本实行封闭管理;
2.小区实行24小时保安制度;
3.保安人员有明显标志,工作规范、作风严谨;
4.危及住户安全处设有明显标志和防范措施;
5.小区内无重大火灾、弄事和交通事故。
二十二、社区文化:
1.小区订有居民精神文明建设公约,居民能自觉遵守住宅小区的各项管理规定;
2.小区居民邻里团结互助,文明居住,关心孤寡老人、残疾人;
3.小区内
有娱乐场所和设施,管理单位定期组织开展健康有益的社区文体活动;
4.管理单位积极配合街道、办事处、居委会、派出所开展各项工作;
5.小区居民支持和配合管理单位的工作,对管理单位的评议,满意率达95%以上。
二十三、管理单位经济效益:
1.为居民开展多项便民有偿服务;
2.一业为主,多种经营;
3.建立财务管理公开、监督制度;
4.有较强的发展后劲及以业养业的发展计划及经济指标。
第12篇 普通住宅小区物业管理服务等级标准
普通住宅小区物业管理服务等级标准
一级项目 内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、 承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、设有服务接待中心,公示24小时服务电话。急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率80%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,主要路口设有路标。各组团、栋及单元(门)、户和公共配套设施、场地有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯24小时正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区道路平整,主要道路及停车场交通标志齐全、规范。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时站岗值勤。
2、对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次;配有安全监控设施的,实施24小时监控。
3、对进出小区的车辆实施证、卡管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时
及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、高层按层、多层按幢设置垃圾桶,每日清运2次。垃圾袋装化,保持垃圾桶清洁、无异味。
2、合理设置果壳箱或者垃圾桶,每日清运2次。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次;电梯厅、楼道每日清扫2次,每周拖洗1次;一层共用大厅每日拖洗1次;楼梯扶手每日擦洗1次;共用部位玻璃每周清洁1次;路灯、楼道灯每月清洁1次。及时清除道路积水、积雪。
4、共用雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月检查1次,视检查情况及时清掏;化粪池每月检查1次,每半年清掏1次,发现异常及时清掏。
5、二次供水水箱按规定清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
6、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、草坪生长良好,及时修剪和补栽补种,无杂草、杂物。
3、花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况,及时修剪整形,保持观赏效果。
4、定期组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、定期喷洒药物,预防病虫害。
二级
项目
内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示16小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修和回访记录。
7、根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
8、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
9、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
10、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率75%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,适时检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每3日巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,做好巡查记录,并及时维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每3日巡查1次装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、小区主出入口设有小区平面示意图,各组团、栋及单元(门)、户有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。
3、设施设备标志齐全、规范,责任人明确;操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
; 4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、设备房保持整洁、通风,无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。
8、小区主要道路及停车场交通标志齐全。
9、路灯、楼道灯完好率不低于90%。
10、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区主出入口24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。
3、对进出小区的车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放。
4、对进出小区的装修等劳务人员实行登记管理。
5、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、按幢设置垃圾桶,生活垃圾每天清运1次。
2、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次,半月拖洗1次;楼梯扶手每周擦洗2次;共用部位玻璃每月清洁1次;路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每季度检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每2个月检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定期清洗,定时巡查,水质符合卫生要求。
5、根据当地实际情况定期进行消毒和灭虫除害。
(六)绿化养护管理
1、有专业人员实施绿化养护管理。
2、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
3、定期清除绿地杂草、杂物。
4、适时组织浇灌、施肥和松土,做好防涝、防冻。
5、适时喷洒药物,预防病虫害。
三级
项目
内容与标准
(一)基本要求
1、服务与被服务双方签订规范的物业服务合同,双方权利义务关系明确。
2、承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备进行认真查验,验收手续齐全。
3、管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。
4、有完善的物业管理方案,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。
5、管理服务人员佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
6、公示8小时服务电话。报修按双方约定时间到达现场,有报修、维修记录。
7、按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。
8、按合同约定规范使用住房专项维修资金。
9、每年至少1次征询业主对物业服务的意见,满意率70%以上。
(二)房屋管理
1、对房屋共用部位进行日常管理和维修养护,检修记录和保养记录齐全。
2、根据房屋实际使用年限,检查房屋共用部位的使用状况,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围的,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修。
3、每周巡查1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等,定期维修养护。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约(业主临时公约)要
求,建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前,依规定审核业主(使用人)的装修方案,告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。至少两次巡查装修施工现场,发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的,及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。
5、对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻,并报告业主委员会和有关主管部门。
6、各组团、栋、单元(门)、户有明显标志。
(三)共用设施设备维修养护
1、对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外)。
2、建立共用设施设备档案(设备台帐),设施设备的运行、检修等记录齐全。
3、操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范;设施设备运行正常。
4、对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造。
5、载人电梯早6点至晚12点正常运行。
6、消防设施设备完好,可随时启用;消防通道畅通。
7、路灯、楼道灯完好率不低于80%。
8、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施;对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
(四)协助维护公共秩序
1、小区24小时值勤。
2、对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次。
3、车辆停放有序。
4、对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施。
(五)保洁服务
1、小区内设有垃圾收集点,生活垃圾每天清运1次。
2、小区公共场所每日清扫1次;电梯厅、楼道每日清扫1次;共用部位玻璃每季度清洁1次;路灯、楼道灯每半年清洁1次。
3、区内公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每半年检查1次,并视检查情况及时清掏;化粪池每季度检查1次,每年清掏1次,发现异常及时清掏。
4、二次供水水箱按规定清洗,水质符合卫生要求。
(六)绿化养护管理
1、对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。
2、定期清除绿地杂草、杂物。
3、预防花草、树木病虫害。
附件2:
《普通住宅小区物业管理服务等级标准》(试行)的使用说明
1、本《标准》为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。物业服务收费实行市场调节价的高档商品住宅的物业服务不适用本标准。
2、本《标准》根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况,由高到低设定为一级、二级、三级三个服务等级,级别越高,表示物业服务标准越高。
3、本《标准》各等级服务分别由基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理等六大项主要内容组成。本《标准》以外的其他服务项目、内容及标准,由签订物业服务合同的双方协商约定。
第13篇 大某型住宅小区智能化系统管理维护方案
(一)____智能化系统说明
____智能化系统,包括红外线周边防越系统、摄像监控系统、室内智能系统、保安对讲系统、消防报警系统、区内背景音乐系统,该五系统均与管理处智能控制中心连接。
(二)____智能化系统的管理和维护
针对____智能化系统的特点,结合我公司智能化系统管理的经验,制定如下管理及维护方案:
1. 建立设备运行及维护人才队伍
由高素质的专业人员来使用和维护设备,设备的功能才能得到充分的发挥。我们将从公司现有的骨干中抽调多名专业人员组成一支精干的设备运行及维护队伍,并邀请相关单位(如该系统的设计、安装单位)对所有技术人员进行强化培训,确保每一个人都能谙熟该系统并能正确使用及维护。
2. 对用户进行多种形式的培训
用户能否正确使用室内智能系统,是减少误报警及延长设备使用寿命的关键,我们将从第一个入住的用户开始,通过提供详细的使用操作指引、举办培训班、上门指导等多种形式,让所有的业户都能全面了解室内智能化系统的各种功能并熟练操作。
3. 严格监控装修及其它施工工程
首先,我们将对所有的管理人员进行全面培训,让每一个人员都能清楚知道隐敝线路的具体位置。其次,我们将对所有的装修进行严格监控,监管人员每天至少二次到现场查看,防止线路被损坏。
4. 建立供应商档案
我们将对所有的器件、配件建立详细档案,包括型号、产地、制造单位、供应单位等等,并与供应商、制造商保持联系,确保以最快速度取得所需的配件,并能跟踪产品的更新换代,使____的智能化系统得到及时的完善。
5. 处理好入住初期的误报警问题
____的智能化系统科技含量较高,住户对这一系统必然有一个接受及熟悉的过程,在这一过程中,各种误操作都会随时出现,造成智能中心的报警频繁发生,所以区分并处理好这种误报警是管理好这一套智能系统的关键,我们将根据实际情况,在入住初期设定一个n秒的滞后报警(由软件实现),当住户误操作时,可在n秒内通过室内的操作键盘,解除报警,这样智能中心就不会发出报警信号,从而有效地解决了初期频繁误报警的问题。
6. 日常巡视与定期保养
日常的巡视检查是及时发现缺陷的最佳途径,而定期维护则是发现、解决软性隐患的最佳办法。我们将采取日常巡视及定期保养结合的办法来确保设备安全运行。具体计划见表:
____智能化系统巡视和保养计划
项目 内容 周期
摄像监控系统巡视、检查一周
保养半年
煤气泄漏探测器试验、保养半年
三表自动抄表系统巡视、检查一个月
红外探测器、紧急按钮、门磁开关、门锁系统保养一年
智能控制中心设备保养一年
区内背景音乐系统保养半年
消防报警系统巡视、检查一月
保养半年
其它智能化系统保养、检查
(三)报警应急处理
安装于每套住宅单元内的各类探测器(红外线探测器、紧急按钮,煤气泄漏探测器等)对户内警情进行实时检测。当有警情发生时,探测器将通过室内的cdt向智能控制中心发出讯号,控制中心将即时反应,立即发出报警铃响并显示报警地点、报警性质及住户的相关资料。值班人员将根据报警的性质,做如下应急处理:
1、 煤气泄漏报警紧急处理程序
2. 紧急求助处理程序
3. 消防报警紧急处理程序
4. 异常现象的紧急处理程序
智能控制中心的值班人员通过摄像镜头发现小区内有异常现象(偷车、抢劫、交通事故等)时,将按下图进行紧急处理。
第14篇 某区住宅小区物业管理办法
_区住宅小区物业管理办法
××区住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
第15篇 某区住宅小区物业管理办法
×区住宅小区物业管理办法
×区住宅小区物业管理办法
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动,保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益,创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境,特制定本办法。
一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理,是指物业管理企业受业主、使用人的委托,依据物业管理委托合同,对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护,修缮和整治,并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格,从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同,其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等,并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所,专线电话,专职工作人员24小时值班,确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费,并由物价部门统一定价,设“公示板”公开收费标准,便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。(1)物业管理企业应对房屋主体,水电设施,排水设施,消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修,确保设备运行正常,居住安全。(2)对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理,确保业主和使用人财产不受损失。
(3)对二次供水水箱,应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次,日常派专人看管,确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体,既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置,重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式,向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育,使人人都来关心爱护绿化,并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人,定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍,全日保洁,质量应达到“六不”、“六净”。既:不见积水、不见积土、不见杂物,不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系,接受指导,争取配合,做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度,增强消防意识,警钟长鸣,常抓不懈,因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车,摩托车,自行车应在指定位置存放,由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同,并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门,按规定主动交纳各种费用。
3、业主,使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局,随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施,不准随意占用公共用地乱堆杂物;不准损坏花草树木、小品、健身器材;不准在楼道内乱写乱画;不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品,排放有毒、有害物质;制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用;也可以向法院提起诉讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定,任何一方当事人有权解除合同,并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的,可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提起诉讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户,做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难,化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业,保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理办公室。
四、本办法自公布之日起施行。
二00五年四月十日
