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入住管理制度是企业对员工宿舍管理的重要规定，旨在维护宿舍环境的和谐有序，保障员工的生活质量，同时也为企业内部管理提供有力的支持。
包括哪些方面
1. 入住资格：明确员工入住的条件和申请流程。
2. 宿舍分配：设定宿舍分配原则，如职务、入职时间等因素。
3. 宿舍规则：包括卫生、安全、噪音控制等方面的规定。
4. 维护保养：规定宿舍设施的使用与保养责任。
5. 违规处理：设立违规行为的处罚措施和申诉机制。
6. 离职退宿：描述离职员工的退宿程序和注意事项。
重要性
1. 提升员工满意度：良好的住宿环境有助于提升员工的工作满意度和忠诚度。
2. 保障安全：严格的管理制度能预防安全事故，确保员工的人身安全。
3. 维护秩序：规范的入住管理可以避免资源浪费和冲突，保持宿舍秩序。
4. 企业文化体现：体现企业的关怀和专业管理，塑造积极的企业形象。
方案
1. 员工入住资格：新入职员工需提交申请，经人力资源部门审核通过后方可入住。特殊情况如实习生、临时工等需按特别程序办理。
2. 宿舍分配：优先考虑离家远、无其他住所的员工，兼顾职务级别和入职时间，公平公正。
3. 宿舍规则：制定详细的宿舍守则，包括定期清洁、禁止大声喧哗、禁止私拉电线等，违反者给予警告或罚款。
4. 维护保养：每位入住员工均有责任维护宿舍设施，损坏物品需照价赔偿；定期进行设施检查和维修。
5. 违规处理：设立违规记录，连续三次警告后将考虑调整宿舍或取消住宿资格；设立申诉渠道，员工对处罚有异议时可申请复议。
6. 离职退宿：员工离职需提前一周通知，清理个人物品，完成交接手续，逾期未退宿者将影响其离职结算。
通过上述方案，我们期望能够构建一个舒适、安全、有序的员工宿舍环境，让每一位员工都能在工作之余享受到宁静的休息时光，从而更好地投入到工作中。
入住管理制度范文
第1篇 质量管理-入住控制程序
质量管理:入住控制程序
1 目的
对业主的房屋接管、入住准备进行控制,使业主、住户在最短的时间内办理入住手续,并对房屋装修进行控制。
2 适用范围
本程序适用于本公司对业主的房屋、设施接管、办理业主及住户入住手续和对房屋装修进行的控制。
3 职责
3.1 综合管理部职责
综合管理部是本程序的编制、修改并实施归口管理的部门。
3.2 工程部职责
工程部是本程序的配合部门。
3.3物业管理部职责
相关物业管理处是本程序的具体实施单位。
4 工作程序
4.1 业主房屋、设施的接管控制
成立接管领导小组,对建筑及其配套设施、设备全面接管。由总经理或分管副总经理负责组织各相关部门和管理处主任组成业主房屋接管领导小组,总经理或分管副总经理为组长,各部门负责人(管理处主任)为组员,按专业分成土建、配套设施和资料三个小组,参与新建建筑及配套设施、设备安装的竣工验收。按照设计图纸和国家相关法规、标准逐项进行检查、核对,发现问题及时提出并记录。如果需要复验,接管小组及相应工作人员必须参加,确保实物与图纸资料相符合,实物与设计功能相符合,才能办理接管手续,并明确保养期及维修责任。如果接管的是以投入使用的房屋及配套设施、设备,也要核查实物与资料的符合情况。
接管的建筑及其配套设施、设备资料按专业分头建档管理。办公室负责房屋及其相关地质水文资料保管,工程部负责配套机电设备资料保管,保安部负责消防设施的资料保管。工程部还须负责环境及职业健康安全设施资料的保管。相关物业管理处在上述相关部门的指导下,做好入住准备。
4.2 入住准备
4.2.1 人员准备。包括管理人员和服务人员均须经过培训、考核合格,持证上岗,执行
〈人力资源控制程序〉。
4.2.2 办公条件准备。根据政府有关政策,由开发商按物业建设总投资划拨一定比例的专用基金,用于管理用房的支出。
4.2.3 资料准备。
(1)接管资料准备。在公司综合管理部、工程部和保安部的指导下,对物业建筑及其配套设施(包括消防设施)、机电设备资料进行复制、编目,由物业管理处建档保存,执行〈文件控制程序〉的有关规定。
(2)入住资料准备。依据相关信息,编制〈入住资料清单〉,调查、准备入住业主、住户必要的文字资料,使入住程序顺利实施,提高入住效率,缩短入住手续办理时间。
4.3 入住实施
业主和住户入住工作直接在相关物业管理处进行,物业管理处房管部(班)具体负责。
房管部在物业管理处设入住接待室,方便业主、住户在最短的时间内一次办清入住手续,当场领取房间钥匙。
(1)验征
查收财务部签发的入住费用收讫通知单。财务部收讫各项费用的标准必须符合当地政府物价部门颁发的有关物业管理收费标准的规定。如果预收物业管理费,不准超过一年的费用。
合同规定时,还应查收入住业主和住户的有关律师的确认文件。
房管部服务人员将所查验的上述证件整理后,以入住业主和住户为单位建档保管。
(2)登记
接待人员向入住的业主和住户发放〈住户登记表〉等相关表格,核收入住业主和住户的身份证及户口本的复印件,造册、编目,建档管理。
如果入住者是外籍人,还应核收其护照、暂住证的复印件,仔细验证其签发期限,确保在有效期内使用。
工作人员须礼貌待人,耐心协助入住的业主和住户正确填写表格,确认自己入住的房间面积和房间号。
(3)验房
在入住登记工作完成后,由房管部派工作人员引导业主和住户查验所入住的房间。
(1)查验房间结构及门窗等的质量情况;
(2)查验相关设备及其说明书等资料。填写〈使用设备及资料交接清单〉,请入住者签名确认。
(3)查验水、电、燃气计量表底数,填写查验记录,请入住者签名确认。
(4)如果房间已装修并设有常用家具,则须填写交接清单,与室内家具核对无误后,请入住者确认签字。
(4)交钥匙
只有当上述各项手续均已办理且无争议后,方可向入住者交房间钥匙,当面验开、关数次,入住者认为可以接受,则填写《钥匙交接清单》。
(5)入住者接收房间钥匙的时候,即是入住者交付各项物业管理费用的开始计算之时。
4.4. 自行装修
如果是入住的业主和住户自行装修,也应填写入住装修申请,并交验施工人员的资质、体检和其他相关证件(身份证、暂住证等),经批准后方可装修。
工程部督促检查其装修施工垃圾的清运处理方式,落实相关废弃物处置措施,验证其处置效果。
5 相关文件
《人力资源控制程序》
《文件控制程序》
《监视和测量控制程序》
6 相关记录
qr-013-01 《入住资料清单》
qr-013-02 《住户规费代收清单》
qr-013-03 《住户家庭情况登记表》
qr-013-04 《楼宇验收情况登记表》。
qr-013-05 《装修申请表》
第2篇 业主管理手册－业主入住及装修控制程序
业主管理手册:业主入住及装修控制程序
1、目的
对业主入住及装修过程进行控制,使业主在规定的时间内顺利入住,并确保业主对房屋的装修符合要求。
2、适用范围
适用于对管辖区内业主入住过程及房屋装修的管理。
3、职责
3.1物业服务中心经理负责业主入住、装修过程的策划、组织和协调。
3.2客服主管负责业主入住、装修手续的办理和装修监管。
3.3维修人员协同客服主管负责对业主装修的有关工程技术问题进行监督、协调控制。
4、程序
4.1入住准备
4.1.1相关人员根据分工,应做好下列工作:
4.1.1.1物业服务中心负责统计业主入住、装修需用的相关资料,报管理部审核备档,保证入住前必要的文字资料齐备。
4.1.1.2对新竣工的物业,如需办理入住典礼仪式,由管理部负责安排和组织,物业服务中心负责具体实施。
4.1.1.3入住手续的办理要尽量提供一条龙服务,为业主节约时间,保证办理入住手续简洁、方便。
4.2入住过程的控制
4.2.1办理入住手续的工作流程:
验证收件、业主登记、物品交接、费用收取、交验房、入住。
4.2.2验证收件
入住通知单、购房合同原件及复印件、购房发票原件及复印件、集团或项目财务领钥匙单、业主身份证原件及复印件、单位购房者请持单位分房证明、委托人请持业主委托书及双方身份证原件及复印件。
4.2.3业主登记
填写《业主名册一览表》、《业主基本情况登记表》,并将4.2.2验证收件存档。
4.2.4物品交接
与业主当面清点所有房间钥匙、所有设备资料、说明书,填写《物品发放登记表》,由业主签字认可,并陪同业主现场核对。
4.2.5验房
管理员随业主一同登记水、电、气表底数,检查房屋设施设备状况,填写《验房表》并由业主签字认可;如房屋存在问题,填写《业主验房情况流转单》,由客服主管联系施工单位维修。
4.2.6入住
业主入住后,客服主管应将交房有关资料存入业主档案并随时补充。
4.3对房屋装修的控制
4.3.1装修时,应执行《房屋装饰装修管理规定》,业主应填写《房屋装饰装修管理协议》、《装修申请表》、《装饰装修施工消防安全责任书》、《装修保证书》向物业服务中心申请备档。
4.3.2装修人员凭已审批的《装修申请表》、营业执照复印件和装饰装修资质证明等有关证件到物业服务中心办理《装饰装修施工许可证》及“施工人员出入证”,缴纳有关费用,按期开工。对个体装修从业人员,应携带个人身份证原件及复印件和1寸照片一张办理手续,并按规定缴纳相关费用。物业服务中心做好《装修情况登记表》、《施工人员出入证登记表》、《装修监管记录》的记录工作。
4.3.3装修中,若改动室内设施由业主书面报请物业服务中心,由物业服务中心协调工程部审核、批准后方可施工。
4.3.4物业服务中心加强对装修作业现场的监督管理,预防公共设施、设备的损坏、噪音扰民、污染或安全事故发生。发现违章应下发《违章整改通知单》,限期整改恢复,并做好装修监管记录。
4.3.5装修后的验收:业主装修完毕,物业服务中心应按照《房屋装饰装修管理规定》、《房屋装饰装修管理协议》对房屋内装修情况进行检查,确保无违章现象。
5、相关文件
5.1《房屋装饰装修管理规定》
5.2《房屋装饰装修管理协议》
6、相关记录
6.1《业主基本情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-001
6.2《业主名册一览表》jw/jl-7.5.1-2-002
6.3《物品发放登记表》jw/jl-7.5.1-2-003
6.4《验房表》jw/jl-7.5.1-2-004
6.5《装修申请表》jw/jl-7.5.1-2-005
6.6《装修保证书》jw/jl-7.5.1-2-006
6.7《装修情况登记表》jw/jl-7.5.1-2-007
6.8《施工人员出入证登记表》jw/jl-7.5.1-2-008
6.9《违章整改通知单》jw/jl-7.5.1-2-009
6.10《装饰装修施工许可证》jw/jl-7.5.1-2-010
6.11《装饰装修施工消防安全责任书》jw/jl-7.5.1-2-011
6.12《装修监管记录》jw/jl-7.5.1-2-012
第3篇 s园小区入住期治安管理措施
盛和园小区入住期治安管理措施
1、保安队伍建设--建立一支高素质的治安队伍。
治安队伍建设,按高标准、严要求的指导思桢严抓招聘、培训、上网、考核等关键环节,实施准军事化管理。保安员选聘退伍的优秀军警战士,这批战士具有良好的思想品质和精湛的业务技能,党团员占总人数的90%以上。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制。保安员管理引入轮换制和淘汰制,对服役一年的保安员,进行轮换上岗,在年终考评中,实行未位淘汰制,淘汰率不大于10%,保持保安员的高素质的战斗力。
2、确立治安重点--加大对入住期人流、物流、年流的有效监控:
(1)人流控制
对来访人员须能过门岗,与主人通话后方可进入,并进行行访问登记和离去注销手贯。对装修、搬运人员采取出入证管理,并交管理押金,对他们的活动范围进行一定限制;经常配合派出所查户口,把可疑分子清出小区;对可疑陌生人,采取追踪、监控的措施,必要时可上前的礼貌地查验证件。
(2)手流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制。业户物品的搬入(出)须向管理处提出申报,向相关部门传达并提供方便;保安员有责任和义务对物资的出入进行礼貌盘查;所有的物资流动实际登记入行手续。
(3)车流控制
针对e小区内的实际情况,合理规划的车辆行驶路线,处理好车辆的流向并确保车辆停放安全。
3、治安防范--实施三二制科学防范体系:
(1)全面防范实施三岗结合,即巡逻见风岗、门卫岗、机动岗三岗联合防范,着重安全防范点、线、面的配合与互动;
(2)针对小区的特点,保安巡逻采用正常线路、交替轮换、突击重点等巡逻,统筹安排三类巡逻的时间,并利用智能巡更系统及安防系统对巡逻进行绩效监控;
(3)机动增援进行三级调度,即实施快速推进体系。第一梯队的快速反应分队随时听候候调遣,在报警5分钟内赶到现场;第二梯队的快速支援分队在紧急状况下随时召集,对第一梯队及时支援;在确实需要紧急增援的情况下,由物业公司调度管理人员实施紧急增援。此外,我们将坦步密切与当地治安派出所的联系,积极配合派出所工作,加大治安综合客理力度。
4、承诺的相应惩罚条款
我们承诺没有因公司责任造成的重大弄事案件、安全事帮和消防事故。
第4篇 某工程项目入住验收管理工作细则
工程项目入住验收管理工作细则
一、目的:
1.1为业主提供专业化服务,快速彻底地处理隐藏的施工质量问题,保证业主顺利入住。
1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题,为将来的项目提供借鉴和参考。
二、范围:
2.1时限:入住开始后的前三个月。
2.2新竣工的项目。
三、人员:经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员。
四、要求:
4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。
4.2争取维修一次成功。
4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应,不能因工作失误让业主有不良印象。
五、程序:
5.1向业主简单介绍验收内容及标准。
5.2陪同业主验收,并请业主在验收单上签署意见。
5.3填写维修通知及维修情况记录单并让施工单位签收,且存档。
5.4监督维修。
5.5通知业主复验,并在维修通知单上签字认可。
5.6如复验未通过或业主发现新问题,重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。
5.7把入住验收资料移交给物业(包括验收须知、维修单、维修记录单)。
5.8三个月结束后,与物业公司办理工作移交手续。
5.9对业主提出的不合理要求(如赔偿等),如不能处理,须及时向上级领导汇报并协助解决。
六、资料:
6.1入住验收须知(包括验收单,管道、地漏通水记录表,卫生间渗水试验记录单)。
6.2维修通知单及维修情况记录单。
第5篇 入住验收管理细则
施工iso-入住验收管理细则
一、目的:
1.1为业主提供专业化服务,快速彻底地处理隐藏的施工质量问题,保证业主顺利入住。
1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题,为将来的项目提供借鉴和参考。
二、范围:
2.1时限:入住开始后的前三个月。
2.2新竣工的项目。
三、人员:经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员。
四、要求:
4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。
4.2争取维修一次成功。
4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应,不能因工作失误让业主有不良印象。
五、程序:
5.1向业主简单介绍验收内容及标准。
5.2陪同业主验收,并请业主在验收单上签署意见。
5.3填写维修通知及维修情况记录单并让施工单位签收,且存档。
5.4监督维修。
5.5通知业主复验,并在维修通知单上签字认可。
5.6如复验未通过或业主发现新问题,重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。
5.7把入住验收资料移交给物业(包括验收须知、维修单、维修记录单)。
5.8三个月结束后,与物业公司办理工作移交手续。
5.9对业主提出的不合理要求(如赔偿等),如不能处理,须及时向上级领导汇报并协助解决。
六、资料:
6.1入住验收须知(包括验收单,管道、地漏通水记录表,卫生间渗水试验记录单)。
6.2维修通知单及维修情况记录单。
第6篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明物业管理办公室字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的办理入住手续流程图,办理手续窗口设置要求做到一条龙服务,各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中装修管理规定的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打√承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及三无人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内完工验收栏目签署初验合格,并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明复验合格后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
_.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第7篇 小区早期介入及入住管理方案
新城小区早期介入及入住管理方案
1营销配合方案
为使业主在购房的过程中就能够感受物业管理的质素,项目前期介入人员将在前期介入期配合售楼部开展如下工作:
a.配合售楼部受理物业管理咨询,同时对售楼人员进行物业管理相关法律法规、服务内容、契约的培训;对销售人员的各项承诺文书从物业管理视角予以审核,避免入伙后口实不符导致纠纷。
b.高标准做好售楼中心、样板间、停车场和室外广场的保洁及花圃绿化的管理工作;
c.提供售楼中心、样板间和室外广场的安全护卫以及车辆停放的疏导、指引服务;
d.做好售楼中心、样板间的设施设备的维修养护工作。
f.开展业主服务需求调查
业主需求是我们提供服务的重要依据,项目前期介入人员将在销售部门的帮助下,在入住前开展业主需求调查,以求了解业主的年龄结构、文化层次、兴趣爱好及各类服务需求,并对调查结果进行统计、分析,以此对客户服务体系进行精心设计,确定服务标准,使今后的物业管理工作更加贴进业主。同时,与开发商共同举办准业主联谊活动,集中收集、了解业主反馈的信息。
2早期介入工作计划
第一篇组建前期介入小组及工作标准
一、自20__年8月7日开始派驻专职工程师到现场,视工作需要公司顾问小组不定期介入物业在建工地,在尊重原有设计的基础上,对在建房屋从业主使用角度提出合理的建议供开发商参考;
二、工作内容及标准:
(1)为开发商提供合同约定内关于前期介入的服务项目。
(2)物业项目经理和工程师每周不定期到现场,关注项目在建情况,开展必要的可行性工作;
(3)根据物业特点及配套情况,向开发商提供《物业建议书》,建议需合理、实用,尊重原有设计,充分利用现有资源。
(4)为项目接管验收做好准备工作,按照接管验收要求准备接管验收的资料。
(5)为管理处入伙做好准备。
(6)做好与外部公共关系的联系。
(6)每周不定期与开发商沟通,对需配合工作在开发商要求时限内提前完成。
第二篇fh新城工作计划
(20__年8月5日至10月20日)
人员到位时间及工作职责
岗位人员配备到位时间工作范围及职责备注
项目经理1人20__年8月5日全面负责现已到位
客服主任人20__年9月1日配合项目经理工作
财务1人20__年10月8日小区财务工作
护卫主管1人2006年10月8日小区公共秩序
技工5名2006年9月1日小区的日常维修、维保跟踪、一户一验
一期所有岗位人员2006年10月8日按计划定编
fh新城小区工作计划
工程组(责任人:)
序号工作内容工作明细事项完成时间
1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。
2确定物业办公用房,编制办公室装修计划,包括:管理处办公室、客户服务中心、员工宿舍、员工食堂等确定选址、装修效果图、装修施工期、办公设施配备。
3编制房屋接管验收计划1、与开发商工程协调,确定接管验收及遗留问题等处理的流程、责任人、时间、办法等
2、各种接管验收表格及接管验收注意事项的编制。
3、对小区施工进行跟进,主要了解小区设备设施整体情况,熟悉各类设备的构造、性能等;熟悉水、电、气、消防等管道线路铺设位置及走向。
4、确定接管验收领导小组和对验收小组人员进行专业分组、任务分配。
5、确定接管验收所需人力配置计划、物料准备计划、验收日程安排。
6、对验收小组成员分别进行理论培训和实操培训。统一验收标准、工作方法等。
7、接管验收不合格工程问题的处理
4制定本项目的物质、工具配备计划结合物业管理方案及实际工作编写计划报公司
5新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)
6编制二次装修须知及二次装修审批要点包括:装修申请、装修方案、装修注意事项、二次装修竣工验收。
7编制二次装修巡查要点1、巡查方法(分为安全巡查和工程巡查)
2、装修巡查频次
3、装修巡查要求、
4、注意事项(大厦公共设施方面、文明施工方面、装修安
全方面、住户室内装修方面)
8编制二次装修验收要点1、影响大厦外观的情况
2、墙体改动的情况
3、管线变动的情况
4、孔洞改动情况
9编制装修垃圾清运管理方案1、电梯的管理
2、楼层的管理
小区标识(vi)的制作
1、名称标识(路名牌、栋号牌、楼层牌、房间牌、形象牌、宣传栏等)
2、警示标识(消防疏散批示牌、安全标识通告牌等)
3、指示标识(指路牌、导向牌等)
4、示意标识(电梯使用注意事项等)
5、设备设施标识(设备名称牌、状态牌等)
6、绿化标识(品名牌、温馨提醒牌等)
11编制生活垃圾收集方案1、利用分类收集垃圾桶和废电池回收箱,倡导环保生活方式,为达到iso14000标准做好硬件建设。
2、室外适当位置配置分类垃圾收集桶。
3、垃圾从楼层收下楼后应在合适的位置设置垃圾中转站,同时提供垃圾收集车存放位置。
13停车场管理系统小区竣工时,应确保各类停车场设施得到完善,包括减速带、路面导向线、车位线、警示牌、挡车器、限速标志、车位号、车牌号、反光板、反光镜等,以上均应符合福州交通行政主管部门的要求。
14设置信报箱在各单元设置统一的信报箱,信报箱应符合邮政部门的通邮要求。
15供水、电、气、电视、电话、网络等办理情况咨询书面形式,落实地址、电话、收费标准等。
16选定装修垃圾堆放处提前设置好装修垃圾公共堆放点,要求用塑料布围起来,安装装修垃圾公共堆放点标识,安装装修垃圾公共堆放点导引牌。
16跟踪现有的工程遗留问题。
fh新城工作计划
客户服务中心(责任人:客服主任)
序号工作内容
目标值工作明细事项完成时间
1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等公司。
2编制入伙方案入伙工作人员的配置及工作职责:
3编制和印制入伙资料《业主公约》、《居家指引》、《房屋装修申请表》、《业主基本情况表》、《前期物业管理协议》、《委托银行收款协议》、《业主房屋验收单》、《装修审批要点》、《入伙手伙办理流程单》、《房屋装修许可证》、《施工人员临时出入证》、《放行条》、《装修施工人员登记表》等资料。
4编制入伙须知及入伙流程图1、入伙手续办理地点和时间:
2、业主需要向验资组提供的资料
3、向验资组交验资料:
4、业主领取的物品:《房屋质量保证书》、《房屋使用说明书》、门禁对讲机等物品
5、验房手续办理;
6、装修手续办理流程
5准备各类房屋的平面图,并标明梁、柱、剪力墙等不能改动的位置
6与发展商联系提供业主名册、联系电话等相关资料。
7牵头制定入伙的收费类型、标准等
8设立入伙办理咨询点与开发商工程部、监理公司三方共同组成咨询小组,负责对入伙业主的现场咨询;
10制作入伙资料的填写样板并贴在白板上公示
11新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)
12与开发商联络落实入伙前期施工及工程进度、与开发商之间的接口
fh新城工作计划
客服组(责任人:客服助理)
序号工作内容工作明细事项完成时间
1根据各项目组的实际核定人数、标准进行招聘确定人数,审批后,提前到位。
2制定《职员薪酬体系执行办法》制定相应的文件,报批后执行。
3制定相关岗位服装款式、数量等方案确保入伙前服装到位
4入伙场地布置1、确定入伙场地
2、入伙祝贺标语的横幅制作
3、车辆、桌椅板凳、就餐、照相、录相的安排
4、喷绘制作二次装修须知及二次装修审批要点看板
5、喷绘制作入伙须知、入伙流程图、收费标准看板、竣工验收备案表
5制定《物质购置计划》督促各项目上报,安排采购,确保入伙。
6落实职员的食宿安排根据人员招聘等情况安排。
7制定推动管理处员工的培训计划根据各项目上报情况组织培训。
8印制名片、工牌等
9联系确定灭火器的购买标准
10临时装修材料的摊点设置
11二次装修垃圾的分包方确定
提前设置好砂子、水泥堆放点和标识,并公示价格
fh新城工作计划
环境组(责任人:)
序号工作内容工作明细事项完成时间
1制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。
2新聘人员及员工的接管验收及入伙等培训工作制定方案(时间、课题、讲授人)
3入伙前拓荒清洁
fh新城工作计划
护卫组(责任人:护卫主管)
序号工作内容工作明细事项完成时间
1fh新城的接管保安公司按预算派护卫员
2制定本项目组的人员配备方案包括人数、工种、岗位分布等报公司。
3人员军训、知识培训等制定方案(时间、课题、讲授人)
4物质装备根据计划物质装备逐步到位
a.公共设施设备接管验收
为了使fh新城设施设备的接管验收工作有序进行,确保接管项目的安全和正常的使用功能,按国家规定标准制订周详的方案及计划,严格按标准执行。文件包括:
《验收项目一览表》、《资料交接一览表》、《验收标准》、《公共设施验收单》、《工程遗留问题统计表》、《楼宇智能化电设备验收单》、《弱电设备缺陷报告单》、《公用变配电设备验收单》、《室内电气设备缺陷报告单》、《楼宇接管验收移交工程资料清单》、《室内给排水验收单(标、复)》、《室外给排水验收单》、《室内土建及装修验收缺陷报告单》,基本验收接管程序如下:
a.发展商书面通知管理处、工程部进行接管验收;
b.工程部召开接管验收专题会议,组建接管验收小组;
c.建立接管验收项目一览表以及资料交接一览表;
d.根据国家有关标准、屋宇原设计要求等制定针对性的验收标准;
e.根据资料交接一览表,要求提供所需资料;如提供资料不齐全,要求施工单位必须做出书面承诺具体提供时间;
f.发展商所需提供的资料到位后,工程部制定接管验收计划以及日程安排书面通知发展商;
g.工程部组织有关人员进行初次验收工作;
h.将接管验收中出现的质量缺陷分类报告发展商处理;
i.配合发展商组织各施工单位实施整改,各施工单位应在规定时间内完成整改项目,如为重大整改维修项目,不能及时完成,要求施工单位必须书面承诺具体完成时间;
j.发展商书面通知工程部进行接管验收复验(质量缺陷的针对性地再验收);
k.全面验收合格后,接收所有钥匙,接管验收区域;
l.流程图:
责任人工作要求
3入住策划及实施方案
一、团队组建时间:20__年10月10日前
二、工作内容及标准:
1、管理架构:结合fh新城一期入住户数及情况,配置合理的人力资源。
2、物资及入伙工作计划:
(1)物资按适合于fh新城情况草拟配置计划,并于10月15日到位;
(2)入伙资料(入伙手续办理流程单、居住手册、业主档案、前期物业管理协议、房屋装饰装修协议、验房单等)于10月20日到位;
(4)入伙布置及vi标识制作:包括入伙现场和小区主干路及大堂的布置,摆放花篮、盆景、悬挂条幅、张灯结彩、插放彩旗、高挂气球等,综合体现服务的人性化。于11月10日前完成;
(5)入伙期间方便业主的增值服务:如土建、装修公司、五金、窗帘布艺、装修材料等公司统一规划引进。
(6)培训计划:
序号培训内容培训对象培训方式备注
1小区基本情况介绍及管理要点:
1.项目定位;2.开发商简介及理念
;3.楼盘详情;4.业主群体全体员工内培/外培
2《物业管理委托合同》全体员工内培
3《答客问》全体员工内培
4fh新城综合工作计划、任务;入伙工作安排全体员工内培
5fh新城房屋建筑基本情况管理层、工程内培/外培
6fh新城开荒保洁及工作标准保洁组内培
7fh新城护卫工作重点及标准护卫员内培
8fh新城工程工作重点及标准工程组内培
说明:
a、外培意为请开发商或施工单位进行讲解;
b、其他培训按公司运营体系要求培训;
c、其他
一、联系人:z电话1_______
二、参照文件:
《物业管理条例》
《建设部房屋接管验收标准》
《建设工程质量管理条例》
《住宅工程质量分户验收管理规定》
《公司运营体系文件》
4装修管理要点
1.0室内
1.1室内的墙体进行改造,分为两种:承重墙改造和非承重墙改造。
1.1.1承重墙体禁止改动。若必须改动,承重墙体改造要求有相关部门审批、批文(特别是原设计部门的审批文件);承重墙要打洞,半径不能超过5cm(只允许打圆形),并且必须有加固措施。
1.1.2非承重墙体改造必须查阅工程图纸,各类管线的走向情况,同时做好安全措施(如防水),禁止使用锤子强行砸断。
1.2室内装修使用的各类装修材料以轻、防火、环保为主。
1.2.1禁止用1厘米以上厚度的石材铺设地面。
1.3室内卫生间的防水要求。
1.3.1室内卫生间墙体防水必须做1.8m;地面防水卷起地面30cm;所有防水都必须做三次以上。
1.3.2室内其它地方的防水没有硬性要求(有改造必须注意防水要求)。建议厨房地面做防水处理。
1.4户型内的各种使用功能不能改变(如厨房、洗手间等);
洗衣机的位置可以调动,但要注意排水(排到污水管中)、噪声、防水问题。禁止在北阳台放置洗衣机。
1.5厨房抽油烟机在烟道的排气位置不可以改动。
1.6室内各种水、电、气管道改造必须符合相关要求,并且在改动后应对所有接头、三通进行紧固,改动后的所有责任由业主负责。
1.6.1户内水管包括给水管、排水管和暖气管,改造必须注意防水、防漏。埋暗管不能有接口,改造后的所有责任由业主负责。
1.1给水管线的改造只能做水表以后的管线改造(水表至户内的管线为表后管线)。中水和自来水管线禁止混接。
1.2原设计排水管线不允许改动,新增加的排水管线参照1.6、1.6.1条款。
1.3暖气管道(地埋管线)禁止改造,地面禁止打孔、定钉。
1.6.2户内电路改造,电线必须是2.5平方以上的硬铜线,必须穿管,埋暗线不能有接口。
1.6.3户内天然气管道的改造必须找专业公司(天然气公司指定的施工单位)。
2.0外观部分
2.1入户门不可以改动。
2.2入户门可加装防盗门,门样式注意美观、建议用防火材料,禁止超出门框范围。
2.3小区安装防盗网、雨篷必须在业主委员会成立后征询广大业主意见才可以施工,样式、颜色仍需保持一致。除有相关法律法规的硬性规定或特殊原因外。顶层露台禁止搭建(具体执行参照分公司顶层露台处置办法)。
2.4每户的阳台墙体、窗户原则不允许改动;如有特殊原因必须保持同小区其它玻璃颜色、窗框颜色一致;维保、防水等相关问题业主负责。
3.0其它设施
3.1安装空调按原设计的位置安装;安装中央空调可以在指定位置安装,空调架样式、颜色和原设计的保持一致。
3.2室内、室外搭建建筑物、构筑物的要求。
3.3室内允许进行改造,禁止增加楼宇负重,请参照1.2条款。
3.4任何人、任何单位、任何车辆不可占用消防通道、公共场地。
4.0广告招牌(大厦、小区)
4.1小区内不允许做商业广告牌(商业楼除外)。
4.2商业店铺的广告牌待定。
4.3所有商业广告牌都必须有城管部门的审批。
5.0附件:以上各部分涉及的图纸
5.1装修涉及的相关图纸若业主有需求可以到物业管理处复印。
第8篇 __家园物业日常管理方案：业主入住
盛世家园日常管理方案:业主入住
第二章业主入住
入伙是物业管理工作最为繁忙和关键的一个阶段,同时也是物业管理公司展示自身形象,打开工作局画的一个良好契机。
一、办理入住高效迅捷
(-)合理安排业主的入伙时间,节约业主办理手续时间,加强节假日的入伙办理:
(二)设立入伙服务流程台,一条龙办理入住手续,随到随/ql,简洁高效。(详见__体系文件);
(三)联系供气、供电、供水、电信、银行等相关社会专业机构现场同步办公,方便业主入住。
二、入住期的便民服务措施
(-)延长入住办理时间,提供装修咨询:
(二)在入伙期内由管理处保洁员组建一支入住服务义工队,满足业主提出的合理要求,同时应付各类突发事件。
(三)组织家私及装修建材展销。入住期间我们将组织一些品质优良、信誉良好的家私厂商和装修建材商家,到小区内进行现场展销服务,方便业主按需选m8。
(四)成立便民搬运队。为解决小区入住期间搬运量大、业主搬家难的问题,我们将组织便民搬运队,为业主提供各类搬运服务。
第9篇 _佳园入住管理方案
南湖佳园入住管理方案
1.接管验收
我公司本着以人为本的原则,从业主的角度及日后物业管理角度进行项目考察,并提出意见和建议。物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作。从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益。
由施工单位向投资方进行交接,再由投资方向我物业公司交接。投资方也可委托我公司直接与施工单位进行交接,但得签订物业接收委托书。
交接工作时应注意明确双方交接的人员、交接内容、时间等,并就交接物品的数量、性能、位置等进行清点并做详细记录。相关资料应保存好。如在交接过程中发现问题,双方应就问题的原因、责任、解决方法和时间等进行协商。
接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格。
落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用。
2.入住管理
2.1入住准备
入住前拟派各岗位人员分步到岗,做各项准备工作。成立验收小组,了解园区的构造、设备设施性能、水、电、气等的走向及管线位置,并做好详细记录。以备后查。
2.2入住
业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。
凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。
若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
2.3入伙作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。
业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。
3.装修管理
装修施工前:填写《装修申请表》、《施工人员登记表》并将装修图纸、施工单位资质证书一并交物业公司管理处验审批准。
业主装修前应提前告知我公司,由我公司人员告之装修人员装修的禁止行为和注意事项,使业主了解房屋结构及物业公司的相关规定,物业公司为其办理临时出入证。
装修人员应严格遵守装修规定,不得给其他业主造成损害。
装修时间安排在上午8:00-12:00时,下午13:00-19:00时内进行,以免影响他人休息。
装修材料如沙石、水泥等一律袋装化进入园区,否则不予放行。当搬运装修材料、家具进入装修单元时,请注意保护公共设施,损坏或污损任何墙壁、地面、天花板等均由业主负责赔偿。
装修垃圾一律袋装化,装修垃圾应及时清运到园区内指定地点,由物业管理公司统一排放,严禁向窗外、阳台外、楼梯、过道等公共场所抛撒、堆放。
施工中不得将水泥、砂石、胶类等建筑用料或垃圾投入厕所或厨房的下水道。由此引发的后果,由业主承担责任。
每天有物业管理人员不定时巡逻检查,对违反规定的装修行为及时给予阻止,对态度蛮横不改者报之相关主管部门给予处罚。
装修后业主装修后应陪同物业管理人员对装修结果进行验收。
第10篇 现代城酒店式公寓入住管理方案
现代城酒店式公寓项目入住管理方案
提示业主在入住之前明白办理入住手续时应带的文件资料及准备工作为业主办理入住手续时,应当程序顺畅,手续完善,票据正规。
即时完成入住注记。服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
1.业主入住流程
业主向开发商办理售房手续后,签订售房合同并开出入住通知书。
凭售房合同与入住通知书到物业管理公司办理入住手续。
物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代开发商与业主签订《长春市前期物业管理服务协议》。
业主入住流程图如图所示。
2、入住作业标准
入住接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
入住各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。
入住各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。
特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量。
内部手册登记及时,即时完成注记。
入住按户汇总,次月5日前全部归档。
3.入住作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业主携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
业主到管理中心 签收入伙资料,付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水、电表底数并共同确认。
业主验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理中心加签意见后,由管理中心协助发展商进行工程质量问题的返修工作,如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。
业主验房确认后领取钥匙,办理签收手续。
4.入住作业检查规范
为了保证__现代城入伙工作正常有序,物业公司经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
集中入住时管理中心经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
正常情况入住阶段,管理中心经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格 发书面通知并整改。
第11篇 物业管理处入住期日常管理工作内容
物业管理处入住期日常管理工作内容
进入全面管理阶段后,物业管理处将以公司企业标准为指导,主要开展以下工作(但不限于):
1.房屋管理:建筑物以及其附属物的保养、维修;
2.装修管理:监督产权人根据物业的装修管理规定进行房屋装修;
3.设备设施管理;对物业范围内的共用设备设施日常的运行、保养、维修;
4.清洁服务:加强清洁员工的管理,维护物业范围内的清洁卫生;
5.绿化服务:物业范围内的绿化建设和养护;
6.消防管理:建立消防队伍,对物业范围内消防器材、消防设施等管理;
7.安全管理;加强保安队伍的建设管理,确保物业内安全、舒适;
8.车辆管理:维护行人、车辆的交通秩序,以及车辆停放秩序;
9.产籍管理:指对产权登记过程中所产生的各种图表、登记资料进行完善和修正,保证产籍的完整、准确、与实际相符;
10.财务管理:对物业管理资金运作和管理。
第12篇 某某前期介入服务与接管验收入住管理方案
某项目前期介入服务与接管验收及入住管理方案
一、 前期介入服务
将根据委托方物业施工进度的实际情况,对××项目(---)制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划,并按计划和阶段开展各项工作,为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计,物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论,从管理的角度审视规划设计方案是否合理,力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
_监控和消控中心的设置;
_小区人车分流的设计;
_公共照明开关设置位置;
_公共照明开关开闭形式;
_物业管理用房的位置设计;
_小区垃圾房的设置;
_公共洗手间的设置;
_信报箱的设立;
_公共告示栏的配置;
_家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留;
2、建设施工阶段
_提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议;
_分析物业建造选料及安装,改善设备使用效果,减轻后期管理的压力;
_审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见;
_提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见;
_提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见;
_帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤;
_提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能;
_检查工程施工进度(根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等);
_检查前期工程的施工质量,并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议;
_配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量;
_提出遗漏工程项目的建议;
_对小区公建配套设施设备的进行探讨,能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标(iso9001、iso14001、ohsas18001等)需要,减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;
_发现可能存在的施工隐患,并列出遗漏工程;
_参与重大设备的调试和验收;
_制订物业验收流程;
_指出工程缺陷,就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
制定合理的物业管理收费标准,为物业销售作好准备;
_售楼处及样板房的保安、保洁指导,规范服务,建立良好的物业形象;
_委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问;
_对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作;
_提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
二、 项目的接管验收
1)物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2)依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3)物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施,而且还包括道路、场地和环境绿化等,应特别重视对综合功能的验收。
a.公司选派素质好、业务精,对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作;
b.既应从今后物业维护保养管理的角度验收,也应站在业户的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业户的合法权益;
c.接管验收中若发现问题,要明确记录在案,约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决,直到完全合格;
d.落实物业的保修事宜。根据建筑工程保修的有关规定,由开发主体负责保修,向物业管理公司交付保修保证金,或由物业管理公司负责保修,开发主体一次性拨付保修费用;
6)接管验收的作用
a.明确交接双方的责、权、利关系
b.确保物业具备正常的使用功能,充分维护业户的利益
c.为以后的物业管理创造条件:通过物业的接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面根据接管有关物业的文件资料,可以摸清掌握物业的性能与特点,预防管理中可能出现的问题,有利于计划安排好各项管理,为以后的物业管理创造了条件。
三、入住管理方案
_提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作
_为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。
_即时完成入伙注记。
_受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
1、业主入伙流程
1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。
2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。
6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
8)业户入伙流程图如图所示。
2、租赁住户入住流程
1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。
4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
3、 入伙作业标准
_入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
_入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。
_入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。
_特约服务手续
齐全,收费合理,守时守约,保证质量。
_内部手册登记及时,即时完成注记。
_入伙按户汇总,次月5日前全部归档。
4、入伙作业规程
_由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
_业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
_业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。
_由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。
_业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
_如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。
_业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。
5、入伙作业检查规范
为了保证××项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
第13篇 入伙入住管理方案
提示业主在入伙前明白办理入伙手续时应带的文件资料及准备工作,以免办理手续时徒劳往返。
为业主办理入伙手续时,应程序顺畅,手续完善,票据正规。
即时完成入伙注记。
受理代办服务手续齐全、收费合理、守时守约、保证质量。
1、业主入伙流程
1)业主向售房单位/发展商办理售房手续后,签订售房合同并开出入伙通知书。
2)凭售房合同与入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
3)物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;代发展商与业主签订《使用公约》。
6)若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
7)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
8)业户入伙流程图如图所示。
2、租赁住户入住流程
1)签订《租赁意向书》,并交付定金。如一次看中房子的可直接签署租赁合同。
2)签订《租赁合同书》。合同应附有《管理公约》等有关附件。
3)由物业管理公司工作人员带业户到现场验收房屋,如发现有房屋质量问题的,由物业管理公司通知工程队整改。
4)整改后或验收房屋没问题,业户就同物业管理::公司签验收单,并从物业管理公司领取房屋钥匙。
5)交付押金和首期租金。
6)如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
3、入伙作业标准
入伙接待工作应做到耐心、细心、百问不厌。
入伙各项资料齐全,记录规范完整,按户建立业户档案。
入伙各项收费正确,做到日结月清、帐表相符。
特约服务手续齐全,收费合理,守时守约,保证质量。
内部手册登记及时,即时完成注记。
入伙按户汇总,次月5日前全部归档。
4、入伙作业规程
由房产发展商或物业管理部门向业户发出入伙通知书。
业户携带购房合同书、入伙通知书、入伙手续书前往指定地点办理手续。
业户到管理处签收入伙资料,付清物业管理费用。
由指定的业户服务人员和维修技术人员陪同业户验房,抄录水电表底数并共同确认。
业户验房后若提出质量问题,填质量返修表,管理处加签意见后,由管理处协助发展商进行工程质量问题的返修工作。
如发展商或施工单位将工程质量问题委托物业管理公司返修时,双方须签字确认。
业户验房确认后领取钥匙,办理签收手续。
5、入伙作业检查规范
为了保证××广场××号楼项目(---)入伙工作正常有序,管理处经理负责对入伙工作的各个环节进行检查以保证工作规范和服务质量。
1)集中入伙时管理处经理每天巡视各个接待环节,发现问题,分析原因予以解决。每月4次抽查入伙资料、记录,发现不符合作业要求,用书面通知相关人员整改,对确属运作上的不完善处,经分析后开具纠正/预防措施通知单加以落实完善。
2)正常情况入伙阶段,管理处经理每月一次抽查入伙工作资料,收费情况、记录情况及归档情况,发现问题应以不合格项发书面通知并整改。
『入伙通知书』
女士/先生:
您好!您所认购的 弄 号 室的商品房, 日前已经政府有关部门检查验收合格,准予入住。现将有关入伙事项通知如下:
一、我公司拟定于年月日至月日,集中办理入伙手续。您可在回执中选定具体入伙日期前来办理,并在收到本通知后一周内将回执寄回我公司。如您不能按时前来,在年月
日后,请到销售中心办理入伙手续(法定节假日休息,恕不受理)。
二、集中入伙办理地址:
三、办理时间:上午 至,下午 至。
四、集中入伙期间,我公司有关部门和物业管理::公司将派员现场接待办公服务。
五、回执邮寄地址:
邮编:传真:
特此通知。
××房地产开发公司
年月日
『入伙通知书回执』
入伙通知书回执
公司:
兹接贵公司入伙通知书,本人购买的号室商品房,拟定于年____月日前来现场办理入伙手续。此复。
业主(签章):
年 月日
『入伙须知』
入 伙 须 知
女士/先生:
欢迎您成为的业主!
我公司为提供良好的管理服务,兹先介绍有关入伙事项和有关收楼程序,以免您在接受新楼时,产生遗漏而导致不便。请您认真阅读,以免产生麻烦。
请您在接到《入伙通知书》后,按约定的日期来办理入伙手续,以便我们及时为您提供服务。
您来办理入伙手续时请带齐以下物件:
购房预售合同;
业主身份证(或护照)及印章;
公司购买的还应带公司法人证件和公章;
《入伙通知书》;
已缴款项的收据(调换正式发票);
未缴的购房款和物业管理应缴的款项。
如您委托他人来办理,还应带上:
您(业主)的委托书,应由律师见证;
您(业主)身份证(或护照)的复印件;
代理人的身份证或护照。
4、您办理手续时请按入伙手续书的排列顺序依次进行。
5、您收楼时,请认真检查室内设备、土建、装修是否有缺少、损坏等质量问题。如有问题,请填入《房屋验收表》中,管理处将代表业主利益向发展商协商解决。
祝您顺利入伙!
××物业管理有限公司
××广场××号楼项目(---)管理处
第14篇 酒店客务前台入住登记验证管理制度
酒店客务前台办理入住登记、验证管理制度
1.新员工上岗前,将登记验证作为重点工作进行培训,经公安机关考试合格后持证上岗。
2.登记时,接待员必须认真地核对住宿登记表上的所有项目,严格执行公安部门的有关宾客登记、验证及户籍管理的规定;身份证和护照、签证必须齐全、有效,发现过期失效的一律不得办理人住登记手续;发现查控人员,立即报告安全部门。
3.当班经理、主管负责检查当班接待员人住宾客的登记,若有遗漏,要及时与宾客联系补齐,以确保信息的准确。
4.在登记、验证过程中,如遇特殊情况接待员不能处理,须逐级上报,不可擅自处理。
5,定期对登记、验证工作进行考核,考核不合格者不允许上岗。对在登记、验证方面出现问题的接待员,视情节轻重进行处理。
第15篇 业主入住管理工作内容
业主入住的管理工作内容
一、业主(住户)入住前筹备工作
竣工验收时间是在楼宇入住前一至三个月进行的,接着是住户入往时间。
(一)附典型的业主入住筹备时间表
1.竣工验收前三个月,公司任命管理处主任,房管员2人(收款1人)到位,组成管理处新的筹建班子;其他人员根据工作进展需要,采取分步到位的办法,业主(住户)入住时,管理处各类人员必须全部到位。
2.管理处各类人员可按以下程序和时间到位,但应根据小区条件和实际情况进行调整(以下人员名额按建筑面积5万平方米的住宅小区拟定):
a.入住前三个月,任命管理处主任,房管员2人(收款1人)到位,投入入住前的各项准备工作;
b.竣工验收前二个月,大厦消防中心值班人员3人(机电1人,给排水1人,电梯1人)进入现场,与机电维修工程部人员一起,参与机电设备安装调试的监理工作,掌握大厦设备设施的基本情况和操作规程;
c.竣工验收前半个月,电工2人,给排水1人,进入现场,熟悉楼宇结构、公共配套设施和设备等,参加竣工验收,配合房管员监督楼宇工程遗留问题的整改工作。
d.竣工验收前半个月,部分保安人员到位,上岗培训后,负责对所接受的物业守卫工作;
e.入住前一个月,管理处管理层人员到位,管理处挂牌办公;
f.入住前一个月,炊事员到位,食堂开餐;
g.入住前半个月,卫生人员到位,开始对区内环境和已接收的房间进行清洁工作;
h.入住前半个月,全部保安人员配齐上岗
i.入住前半个月,维修班组成立,人员配齐到位;
(二)入住工作方案制订
管理处成立后,管理处主任负责根据物业管理部编写的《物业管理方案》,编写管理处入住工作方案,入住工作方案的内容包括以下内容:
1.核实《物业管理方案》中拟定的管理处人员配备情况;
2.根据小区的实际情况和《物业管理方案》中对小区管理的要求以及要达到的标准,拟定小区入住后在加强治安、车辆管理、垃圾清运等方面的配套改进意见或整改措施,如下所示:
(1)治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
(2)车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出或二进二出等;增设自行车棚;加固架空层车库;
(3)垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
(4)楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)
3.拟定管理办公用房和员工宿舍的装修方案;
4.根据《物业管理方案》的开办采购计划,拟定分步购置计划; 5.制定入住流程;
6.印刷入住表格;
(三)协调工作
1.与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
2.代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
3.与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
二、业主、使用权人入住
业主、使用权人的入住是物业销售或租赁工作完成后,物业公司面临的又一项具体工作。物业公司应根据自己对物业的了解和熟悉的情况,拟定合理的入住程序,使业主、使用权人方便入住。并配合业主及使用权人对物业状况进行验收。此外,为了清楚地界定业主与物业公司的权利、责任与义务,使业主、使用权人更好地遵守物业管理的规范,还须认真推敲和制定物业管理合同与物业管理公约。从而建立物业公司与业主、使用权人的新型关系,使各方面形成合力,推动小区或楼宇的物业管理水平。
(一)业主、使用权人入住的程序
业主及使用权人的入住,有些房地产公司习惯地称之为入伙。它是指业主或使用权人根据购买或承租物业的契约规定,在交付各项费用和款项后,领取钥匙、向购买或承租的物业迁入或进驻。它是业主产权或使用权人使用权的行使与体现。作为物业管理公司应创造条件,为业主及使用权人的顺利入住提供方便。业主及使用权人入住的程序包括以下几个环节。
1.向业主或使用权人发放入伙通知书及入伙手续书
入伙通知应包括:入伙时间、入伙须知、收楼须知等,并分别约定日期,分批地请业主或使用权人带齐有关证件和费用,到指定地点办理入住手续。入伙手续包括进驻之前需要提供的资格审查文件;需缴纳的费用和相关款项;需要签署的相关文件领取钥匙等。
2.业主、使用权人验楼,并最终取得认可
验楼是业主或使用权人的一项基本权利,也是其入住的秘要程序。物业管理公司应派专人接待地向业主或使用权人介绍物业。业主或使用权人最终取得认可,才补交购置物业或承租物业的余(欠)款,再进行下一步程序。
3.签定物业管理合同和物业管理公约
签约之前应给业主或使用权人一定的时间,让其细细阅读和认真推敲物业管理合同及物业管理公约的各项条款。经充分考虑在不存在疑义的情况下缴纳各项管理费用。
4.组织搬迁入住
在业主或使用权人办理完各项入住手续后,物业管理公司帮助其联系专门的搬家公司或自行组织力量帮助业主及使用权人搬迁入住,为其尽可能提供各种方便。 5.进行装修管理
由业主或使用权人提出书面申请,按照报批程序进行申报,物业公司经审核同意后,业主或使用权人方可进行物业的装修或二次装修。但装修过程中仍需执行建设部统一的装修管理要求及业主或使用权人与物业管理签定的物业管理合同及物业管理公约中的约定。
(二)业主、使用权人入住的有关手续、文件
1.入伙通知书
入伙通知书应直接寄往业主或使用权人处,须载明下列事项:①入伙时间;②前来办理入伙手续的时间和地点;③办理入伙时应携带的证件和款项等。 入伙通知书示例
入伙通知书
女士/先生:
您好!我们热忱欢迎您入住××公寓!
您所认购的××公寓 区 栋 单元 室,经建设单位,施工单位及市有关部门的联合验收合格,现已交付使用准予入住。现将有关情况通知如下:
(一)请您按入伙通知书、收楼须知
等办理入住手续,办理地点在 楼 室。届时房地产开发公司地产部、财务部、物业管理公司等有关部门和单位将到现场集中办公。
(二)为了您在办理过程中能顺利而快捷地办好入伙手续,请您按规定时间前来办理各项手续。各楼各层次办理入伙手续的时间表(略)。阁下如届时不能前来办理入伙手续,请您及时与我公司联系,落实补办的办法。
联系电话:
特此通知
××房地产工发公司
××物业管理公司
年 月 日
2.入伙手续书
应与入伙通知书一并寄往业主或使用权人处,讲明入住本物业段办理的手续及先后顺序,使业主或使用权人清晰、明了,有所准备。
入伙手续示例:
入伙手续书
女士/先生:
您认购的 区 栋 单元 室楼宇,现已交付使用具备入住条件。请仔细阅读收楼须知,按下列顺序办理入住手续: 1.在房地产公司财务部付清楼款,与销售部验楼,签署验楼文件。
盖章: 签字
2.在房地产公司地产部进行入伙资格审查,审查合格出具证明。
盖章: 签字
3.在物业管理公司财务部交付各项入伙费用,结清手续、出具证明。
盖章: 签字
4.在物业管理公司管理处签定物业管理公约,领取和查验钥匙,办理完毕,签具证明。 盖章: 签字
××房地产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
3.收楼须知
收楼是业主或使用权人经对物业的验收、认可,并缴纳各项购楼余(欠)款、租金和管理费之后,接收楼房(单元、楼盘)的活动。它是物业出售和出租环节的结束和物业管理环节的正式开始。作为物业管理公司,应在收楼须知中载明业主或使用权人在办理入住手续过程中须注意的事项及应携带的各种有效证件、合同文书及款项,避免客户的遗漏和往返及由此造成的不便。
作为业主或使用权人,应仔细阅读收楼须知,遇有不明事项及时向在场的工作人员询问。 收楼须知示例:
收楼须知
欢迎阁下成为××公寓的新业主:
我公司愿为您提供良好的管理服务,现介绍有关收楼事项和程序,避免您在收楼时发生遗漏而引致不便。
1.业主在接到入伙通知书起1个月内,到本公司办理产权登记和入伙手续。逾期办理者每逾期一天应缴纳人民币元;超过半年不办理登记手续的房产,由房产管理单位代管;超过三年不办理登记手续,视为无主房产,交由有关部门依法处理。
2.收楼时请认真查验室内设备、土建、装修等是否损坏或未尽妥善。如有投诉,请在收楼时书面告知管理处。管理处将代表业主利益就提出的投诉与发展商及施工单位进行交涉、协商解决。
3.根据本公寓的承建合同,保修期为1年,保修期间,如因工程质量所致故障,施工单位将为业主免费维修。如因业主使用不当,则由业主自行支付费用。
4.业主有权对您的住宅进行装修和维修,但应保证绝对不影响楼宇结构和公共设施。装修、维修前,业主须向管理处提出书面申请,获准后方可进行,并按规定由装修、承修者向管理处缴纳一定的装修管理费。
5.办理各项入伙手续的程序详见入伙手续书。
××房动产开发公司
××物业管理公司
年 月 日
(三)物业公司迎接业主、使用权人入住要进行的工作
1.物业公司自身应先期进驻,熟悉物业,了解情况
具备条件的物业公司可通过物业的前期介入,来熟悉物业的各方面情况;而没能在前期开发阶段介入的物业管理公司则必须在业主、使用权人入住之前的一段时间进驻物业内,唯此才能熟悉本物业、了解相关的情况,为工作的衔接和协调做好准备。在这方面切忌物业公司与业主同时进驻物业,业主不清楚的物业公司也不清楚,业主不熟悉的物业公司也不熟悉。必须有个提前量,才能在熟悉情况的基础上做好服务,使业主及使用权人满意。
2.准备、推敲和制定相应的入住手续
入住的手续既关系到业主、使用权人的入住是否便捷、顺利,又关系到物业公司、发展商及业主或使用权人的权利、责任与义务。因此,物业公司要仔细地推敲,作出明确的规定。对某些问题不准时可向有关法律及财务方面的专家进行咨询,尽量避免各种手续、文件的含混和歧义。
3.做好相应的组织协调工作,体现效率、规范和周到热情
一般地说,接纳业主、使用权人入住的整个过程,最能体现物业管理公司的组织水平、管理效率和服务质量。因这一过程要面对多户。有通知、接待、办理手续、现场实地考察、签署有关文件、缴纳相关款项甚至联系搬家公司等诸多环节的工作,哪个环节工作不力或缺乏协调都会给业主或使用权人带来不便,哪个环节上出现态度生硬、冷漠、不负责任等都会给业主或使用权人带来不快。因此,物业公司应在此之前进行充分的动员,在过程中不断进行协调减少差错和脱节,并有专门的人员巡查各个环节的服务。把所有的麻烦和不便留给物业公司自己,把更多的方便留给业主和使用权人。
(四)搬迁入伙
在完成以上程序之后,住户才能签领钥匙,准备搬迁。在用户搬迁过程中,物业管理公司应做如下的工作:
1.协助用户搬迁
物业管理公司一般可以通过两种方式协助用户搬迁。
(1)代请搬迁公司。
(2)提供搬迁服务。
2.维持搬迁秩序
在用户搬迁过程中,应尽量避免由于时间集中而造成的混乱,对搬运车辆应有专人指挥出入停放,以避免交通事故及损坏花草公物的事件发生。
3.收取搬迁押金
在发放入住通知时,物业管理公司一般都会向用户收取搬迁押金。如果搬迁过程中发生损害公物的事件,则视情况扣除部分或全部押金,如果未发生事故、押金应如数退还。
三、业主、使用权人对物业的验收
(一)对物业的验收是业主、使用权人的权利
对任何一位业主,置下一处房产往往是一生中重要的长期投资,要倾大半生的积蓄、甚至还要向银行机构或亲朋借贷部分资金才能凑齐。因而,业主一旦置下物业,便具有受法律保护的种种权益。为了使自己的权益不受欺诈与损害,业主在入住前甚至在办理最后一笔购房款缴纳事
宜之前,就有权要求房地产开发公司(销售部)或物业管理公司的人员带其到现场,查验所购物业的状况。这是业主的一项基本权力,也是业主或使用权人进入物业前的一项程序。这个程序对业主是不可少的。有了这个程序,便可在很大程度上减少甚至避免房地产开发公司及物业管理公司在销售或租赁环节上实行黑箱操作,及对业主的欺诈以及对业主其它方面权益的损害和践踏。
通过现场查验,业主可直接了解所购置的物业的状况,发现问题或瑕疵,请销售人员或有关人员当场作出解释或说明,不能得到清楚和满意答复的,业主可拒绝在后面的手续和文件上签字及其余款项的交付。要求开发商或施工单位根据购房合同及施工图纸规定的技术指标,重新进行局部返修,直至达到图纸、合同的要求为止。因此,有经验的业主在感到自己对物业的状况和技术指标把握不准时,往往请一些房地产或建筑、装饰方面的专业人员来一道查验,帮自己把关。
而作为物业公司,在接待业主现场查验物业时,要仔细地和业主介绍物业的全部情况,及物业与合同条款、与施工图的对照之处,解释业主提出的问题。对不能说清或即刻答复的问题做好记录,请公司的相关业务人员对业主进行答复。对物业确实存在问题的,要及时向发展商及施工单位反馈,并组织必要的返修直至业主满意。
(二)业主、使用权人对物业进行验收的参照系
1.对比图纸和技术规范进行验收
如图纸标明的使用面积、墙体厚度、建筑材料;室内净高、内部格局、阂窗尺寸及材料;各种管线的分布、走向;各设备、设施的落位情况;各面积、结构及设备设施的几何误差等。通常上述内容有较强的专业色彩,业主如不清楚图纸的情况,可请有关专业人员帮自己把关。
2.对比销售(承租)合同及物业管理合同来进行验收
如物业坐落的位置(要有相对固定的坐标,不能用10分钟车程等含混概念);物业开发、出售、(出租)的手续即五证是否俱全;物业的面积(房屋面积与分摊面积,分摊面积是否按建设部统一规定)及误差(小于合同面积的误差应控制在一定的范围内,否则是对业主经济权益的侵犯;大于合同面积的误差在一定范围内业主不须再缴房款,而应由发展商承担;超过合同面积一定范围内,则发展商有强卖之嫌,业主也有权拒付或双方协商按较低的价格水准补齐多出的差价);此外,还包括物业的结构与内部分隔,物业设备、设施的产地(如卫生洁具是进口的还是国产的,是美标还是toto)、规格(型号)、档次;装修的用料与施工等。
(三)住户对物业的验收
住户在迁入所选择的物业之前,应对其房屋质量进行验收。此时,物业管理公司应有专人受理住户对房屋质量提出的问题,如确属物业管理公司接管验收时的疏漏,则应立即通知施工单位予以解决。住户对物业的检验应特别仔细,尽量把问题都解决在入住之前。一般从以下几个方面检查:
1.给排水系列。包括水管、水龙头是否完好,没有漏水和锈蚀的情况,下水道是否有建筑垃圾堵塞,抽水马桶、地漏、浴缸的排水是否通畅、有无泛水现象等。
2.门窗系列。包括框架是否平整、牢固、安全;门窗是否密实、贴合,开闭是否灵活;门锁是否启闭灵活、合用,门的开关能否自如;玻璃是否有防水密封等。
3.供电系列。包括电灯、电线(管线)是否有质量问题,开关所控是否是火线,电表的流量大小是否能满足安装空调及微波炉等大功率家用电器的要求(北京市已将住户电表的容量由原来的5a增至20a,应检查本楼宇是否执行新的标准)。
4.地面、屋顶及地板系列。包括是否平整、起壳、起砂、剥落,是否裂缝、渗水;次砖、地砖和墙砖贴面的平整、间隙、虚实(听敲击声)等。
5.公共设施及其它。查验水表、电表、煤气表(天然气表)是否都是从0开始或仅有少量试电、试水、试气所经过流量和数值(一般为0._或0.0_),对超出数值过大的用户有权要求物业公司重新换表。此外,还需查验垃圾桶、扶梯、电梯、防盗门、防盗窗、电话电线、天线、信箱等。对高层建筑除检查电梯的运行外,还要检查步行楼梯的延时触摸照明系统是否能正常使用等。
