运作管理制度(15篇)

运作管理制度是企业管理的核心组成部分，它涵盖了企业日常运营的各个方面，旨在确保组织的有效运行和高效产出。内容主要包括以下几个关键点：

1. 组织架构与职责分配：明确各部门及岗位的职能和责任，保证工作流程的顺畅。

2. 工作流程与标准：制定各业务环节的操作规程，提升工作效率。

3. 决策机制：设定重大事项的决策程序，保证决策的科学性和及时性。

4. 人力资源管理：包括招聘、培训、绩效考核、激励机制等。

5. 质量控制：设立质量标准和监控体系，确保产品或服务质量。

6. 财务管理：规范财务操作，保障资金安全和合理使用。

7. 客户服务：建立客户服务标准，提高客户满意度。

8. 风险管理：识别、评估和应对潜在风险，降低运营风险。

包括哪些方面

运作管理制度的具体内容包括但不限于以下方面：

1. 制度建设：制定和完善各项规章制度，形成系统化的管理体系。

2. 培训与教育：定期进行员工培训，提升员工专业技能和制度执行力。

3. 监督与检查：通过内部审计和检查，确保制度执行到位。

4. 反馈与改进：收集内外部反馈，持续优化制度，适应企业发展。

5. 沟通协调：建立有效的沟通渠道，解决跨部门协作问题。

6. 信息化管理：利用信息技术，提升管理效率和决策精度。

7. 法规遵从：确保企业运营符合法律法规要求，避免法律风险。

重要性

运作管理制度的重要性不言而喻，它：

1. 确保合规：遵守国家法律法规，防止违法经营。

2. 提升效率：通过标准化流程，减少工作中的混乱和浪费。

3. 促进协作：明确职责，提高部门间协作效率。

4. 保障质量：设定标准，确保产品和服务的质量。

5. 降低风险：通过风险管理，预防潜在危机。

6. 增强竞争力：良好的运作管理是企业赢得市场竞争的关键。

方案

为了建立健全的运作管理制度，我们可以采取以下措施：

1. 分析现状：全面梳理现有流程，找出问题和改善点。

2. 制定制度：结合企业特点，制定切实可行的管理制度。

3. 培训推广：组织全员培训，确保员工理解并接受新制度。

4. 实施监控：设立监督机制，确保制度执行不打折。

5. 定期评估：定期评估制度效果，及时调整和完善。

6. 激励配合：通过激励措施，鼓励员工积极参与制度实施。

7. 持续优化：随着企业的发展，不断更新和完善管理制度。

以上方案旨在打造一个高效、有序的运作环境，助力企业实现可持续发展。

运作管理制度范文

第1篇 物业物业管理服务运作管理手册

物业公司质量/环境/职业安全管理手册

--物业管理服务运作

1.0 总则

公司制定并执行文件化程序,对物业管理服务、顾客提供的财产、产品的防护、租赁的策划、准备和作业过程进行有效控制,确保服务质量符合规定要求。

2.0 职责

2.1 各部门负责本部的物业服务活动。

2.2 管理部负责协调各管理处的服务活动出现的重大事件。

2.3 总经理负责各部门的协调工作。

3.0 程序概况

3.1 服务策划和准备

3.1.1 公司每一类服务项目(物业管理、租赁),应有针对性地进行策划,明确规定各项服务活动的服务规范和要求。

3.1.2 对直接影响服务质量的各项活动,提供充分且必需的作业指导书或作业规范。作业指导书的编制范围和详细程度,应根据服务作业的复杂程度、作业人员经验/技能和已接受的培训综合考虑。

3.1.3 有关政府或行业的各类法规要求,公司将在相关程序中明确并按规定要求执行。

3.2 服务作业控制

3.2.1 各项服务活动必须有计划地进行,各服务作业班组负责制定具体的工作计划,明确作业内容和要求。

3.2.2 按本手册第6.1章节的规定,对作业人员进行必需的培训,使其具备相应的作业技能。各部门负责人及班组长负责督导作业人员按文件规定的方法进行工作,与用户接触的作业人员必须遵循有关行为规范的要求。

3.2.3 对各项需连续监视和控制的作业活动,由责任部门负责人按各服务过程管理程序的规定执行,并做好监控记录。

3.2.4 对与物业服务相关的设施/设备提供预防性的维护和保养,以保证其持久的工作能力,减少和避免因维护不当造成的突发性故障。

3.2.5 对服务放行、交付和适用的交付后活动实施规定的过程。

3.3 异常处理

3.3.1 服务作业中发生异常的情况,导致不能按计划进行作业,或作业结果可能不满足规定的要求时,由各责任部门进行记录和处理,并定期将异常的情况进行总结改进。

3.3.2 对发生的不符合规定要求的作业结果,由责任部门按本手册第9.5章节的规定执行。

3.4 标识和可追溯性

3.4.1 在各项服务过程中,应根据辨识的需要和工作的方便,确定标识的范围,包括:

a) 采购的硬件产品;

b) 设备和设施;

c) 小区必要的指示标识;

d) 各项服务过程必要的标识。

3.4.2 服务过程及其相关实物的标识内容包括有:不同实物的名称;服务活动的划分、内容、相关责任人员及完成时间等;物料的名称、规格和/或批号、来源。

3.4.3 各职能部门必须按规定的程序对职责范围内服务及相关实物作出标识,并保证其具有规定的可追溯性。对服务活动/过程可采用伴随性文件或记录的方法进行标识,文件或记录必须按规定要求列明标识的内容,并保证所有相关文件的记录标识一致;对采购的物品可采用实物标牌/签,和/或其伴随性文件的方法进行标识。

3.4.4 公司根据内部管理需要、业主委托合同要求以及有关法规的规定,明确需具有可追溯性的方面,并在程序文件中明确规定。所有需可追溯的方面,必须明确规定其标识和记录的方法,及执行的责任部门或人员。

4.0支持文件

4.1《装修管理程序》(___-qp-12)

4.2《机电设备运行及管理程序》(___-qp-05)

4.3《建筑物及公共设施管理程序》(___-qp-04)

4.4《计量器具管理程序》(___-qp-22)

4.5《维修服务管理程序》(___-qp-13)

4.6《社区文化活动管理程序》(___-qp-020

4.7《消防设施运行及管理程序》(___-qp-06)

4.8《弱电设备设施管理程序》(___-qp-07)

4.9《产品/服务标识管理程序》(___-qp-22)

4.10《用户服务管理程序》(___-tp-12)

4.11《安全工作管理程序》(___-qp-14)

4.12《停车场管理工作控制程序》(___-qp-15)

4.13《清洁管理程序》(___-qp-16)

4.14《消杀管理程序》(___-qp-17)

4.15《绿化管理程序》(___-qp-18)

4.16《空置房管理程序》(___-qp-19)

4.17《不合格/纠正预防措施控制程序》(___-tp-11)

4.18《顾客满意度调查程序》(___-tp-09)

4.19《物业租赁管理控制程序》(___-qp-21)

4.20《采购控制程序》(___-qp-11)

第2篇 绿化项目管理机构运作方法及管理制度

绿化项目管理机构运作方法及管理制度

(一)、项目管理组织机构

(二)、项目管理组织措施

我公司在施工过程中,对该项目的质量目标承诺是经过周密考虑及安排的。我们认为要搞好一个工程,不论工程大小,首先要做到组织保证,组建一个强有力的项目班子是搞好该工程的关键,所以我们精心地选择了施工现场管理班子,该项目班子有以下几项特点:

(1)配备较为全面:项目经理、项目技术负责人、现场负责人、安全员、预算员、资料员、专业养护人员、考核监察人员等组成,做到人员齐全、职责明确,整个项目管理班子成员都受过专业知识教育。

(2)有丰富经验:我公司针对本工程特选派公司中曾创造优质工程的项目班子施工,并从事本专业工作多年,具有丰富的施工经验。

(3)对抓工程质量有敢创敢拼的精神,有团结互助共同进取的工作作风。

(4)在工程施工协调方面具有一定的经验。

根据上述项目班子的特色、特点及公司内部一系列质量管理条例、措施、责任制等,我们完全可以达到预期目标。

(三)、目标管理及控制

针对该项目的特点、环境及一些特定条件,公司对项目实行目标管理,针对项目制定如下几项控制目标:

(1)质量控制目标

(2)安全控制目标

(3)现场文明施工和环境保护控制目标

(4)工程成本控制目标

在项目目标管理及控制过程中,各种风险随时可能发生,会不断受到客观因素的干扰,必须通过组织协调,对项目实行动态管理,随时处理和排除影响目标实现的不利因素,从而达到预期的效果。

(四)、项目管理人员岗位责任制

(1)项目经理:全面负责项目部的技术质量管理,监督质量管理体系的正常运行,组织二次深化设计和主要节点的大样认证,参与分部分项工程的验收,做好各项技术洽商。

(2)项目技术负责人:对工程质量负全面责任,负责建立健全项目质量保证体系,明确管理人员职能分配,根据公司贯标程序办法,合理安排生产,定期检查、协调,召开质量分析会,严格执行质量奖惩制度,处理质量事故。

(3)现场负责人:工程现场管理工作,现场施工的责任者,协调各专业技术施工的交叉作业,负责植物景观效果调配。

(4)资料员:管理好项目图纸,图案,规范,标准,做好文件的收发,及时条理、规范地整理收集各项技术资料,保证资料真实地记录工程施工情况。

(5)预算员:工程预、结算及材料计划。

(6)办公室:即使协调业主、公司内部的各种要求和关系,并对养护等队伍进行后勤保障。

(7)考核监察员:对绿化养护项目进行监督考核。

(8)绿化养护队:对项目要求的各项管养工作进行作业。

(9)应急抢险队:在突发事故情况下对辖区内绿化管养区域进行紧急抢险救灾,确保绿化区域安全和植物健康状况。

第3篇 医院治安管理运作程序制度

医院治安管理运作程序

1、门岗值勤、检查、登记来往车辆及进出人员。

2、交接班时,所作登记记录须交接清楚后方可下岗。

3、流动岗值勤,须认真填写巡视记录,发现问题,及时处理并作好记录。

4、如遇紧急情况,立即通知其他保安人员作紧急处理,并报告保安队长及公司。处理完毕后,作好记录。

5、保安班长须每日查阅治安记录,并由保安主管保存,如从中发现问题须及时处理并呈报物业公司经理,所有治安记录定期由保安队长交由内业存档。

6、如监控系统报警,值班保安应立即通知流动岗保安流动岗保安接到通知后,立即到达现场查明原因,作紧急处理,如属于误报,查明原因记录在案。

第4篇 某物业辖区高空及吊装搬运作业管理办法

物业辖区高空及吊装搬运作业管理办法

1、职责

责任部门/岗位工作内容

部门负责人审批是否可以进行高空作业

相关主办负责高空作业现场的具体指挥、监督和落实

现场安全人员负责现场秩序维护及作业过程监护

2、定义

高空作业:指悬挂作业和高位作业。悬挂作业指从建筑物上部,沿立面用绳索通过悬挂机构,在专门搭载作业人员及其所用工具的装置上进行的一种作业。高位作业指在三米以上的部位或需用升降机、搭架先进进行的作业。

3、方法和过程控制

3、1高空作业的手续办理

(1)悬挂作业,必须委托具备安全生产条件和相应资质的单位承担,作业人员须有高空作业资格。管理处事前必须与其签订协议,明确各自的安全管理责任。

(2)管理服务区域内的高位作业必须事先报告部门经理,并由经理批准后指定专人负责作业现场指挥、监护。

3、2作业前的准备

(1)对顾客出行造成不便或对小区(小厦)有较大影响的高空作业,必须至少提前2天发布通知,以便顾客提前提前准备。

(2)施工现场必须用警戒带圈出警戒区,并在明显位置放置高空作业,请勿靠近等字样的警示标识。

(3)对车辆、人行通道上方的高空作业,必须在通道两边放置警告标识,条件允许时,应尽可能将通道临时封闭,指挥人行、车辆绕行。

(4)在高空作业现场附近停放的车辆、重要设施、绿化带,应尽可能采取保护措施,以防造成不必要的损失。

(5)现场负责人在对高空作业进行指挥、监控时应首先注意自身安全。

(6)现场负责人应对施工作业人员交代安全第一,预防为主的方针及其他要求事项。

(7)悬挂作业前检查内容:

〈1〉吊板:

a座板是否有裂纹损伤。

b安全是否有断裂;连接是否可靠;金属配件是否完好。

c保险绳、工作绳是否有断股、腐蚀等现象。

d自锁钩动作是否可靠。

e绳索固定情况:顶端固定点是否牢靠;固定点绳结是否可靠;绳索与硬件物体摩擦部位的软垫是否可靠。

<2>吊篮:

a钢丝绳:是否有损伤(乱丝、毛刺、断丝、压痕、变形、松散)、锈蚀;是否有砂浆等杂物。

b保险绳:是否有断股、腐蚀等现象。

c悬挂机构:配重块有无损伤、破损;悬臂梁架连接是否可靠;悬挂机构的定位是否可靠。

d悬吊平台:扶手栏杆是否松动;底板是否破损和防滑;防撞装置是否损坏;悬吊平台是否倾斜。

e安全锁:动作是否可靠、灵敏。

f电气系统:开关动作是否正常;插头、插座、批示灯是否完好,电缆线、电气装置的标牌是否完好。

g限位器:动作是否可靠灵敏。

h通讯设备:通讯是否正常。

i其他:导轨工作面有无障碍物;吊篮作业区下方是否设置警戒线及标志牌。

j升降装置:升降装置与悬吊平台的连接是否有松动、裂纹、变形。k是否有异常声音和振动。

l运行试验:将悬吊平台升至离底面2至3米作上下运行2-3次,运行是否正常。

(8)吊装重物时,安全监护员应提前清场,禁止无关人员进入吊篮活动范围内,严禁超载吊装。

(9)高空作业、吊装以及需四人以上的重物搬运,必须设专人指挥。

3、3作业过程监控

(1)现场安全人员应配备必要的安全防护用品,保证自身安全,维护好现场秩序,严禁无关人员进入施工区域。

(2)三米以上的高位作业,必须上、下设一各安全监护员。

(3)高空作业时,不准吊绳、电缆等缠在身上。

(4)高空作业人员必须系安全带,拴安全钩,戴安全帽,穿胶鞋,现场监护人员必须注意可能对安全绳、安全钩等造成磨损、阻碍的构筑物、墙角、窗沿等部位,如有影响,必须立即停止作业,并在采取了可靠的安全措施后方可继续施工。

3、4作业后的处理

作业完毕后应及时对现场进行清理,收回警戒带和标识,并及时将工作结果向部门负责人或相关授权人汇报。

4、相关文件:《安全管理工作程序》、《供方管理程序》

第5篇 国际广场安全管理运作方式

君临国际广场安全管理运作方式

1、岗位设置

安全岗位设置说明:

1)1号岗:位于博爱广场,由安全班长负责

2)2号岗:形象岗,位于b幢办公入口附近

3)3号岗:主出入口岗

4)4号岗:机动车主入口岗,位于b栋西南侧机动车出入口

5)5号岗:外围巡逻岗,位于文化景观带和院士广场

6)6号岗:公寓门童,位于酒店式公寓大堂

7)7号岗:巡楼岗

8)8号岗:停车场管理岗

2、岗位设置原则

(1)充分考虑安全管理特点设立形象岗,展示安全管理良好形象。

(2)巡逻岗巡逻周期能保障在1个小时内全面巡检一次,建筑物内突发事件的快速反应。

(3)出入口、建筑物大堂的重点把控,特别是人员、物资进出的有效控制。

(4)考虑各岗位之间的距离和安全员的体力及快速增援的及时性。

(5)考虑到智能设备控制,君临国际广场出入口、写字楼、酒店公寓、高层公寓、地下停车场、周界保护的安全性、功能性和复杂性。

(6)突出统一调配、分级管理的安全思路,无安全管理盲区。

3、安全岗位工作职责及标准

(1)形象岗:形象岗设专用岗亭,安全员白天8:00-18:00 在岗,要求着装整洁统一、举止规范,对进出广场业主、车辆行军礼。以展示物业风貌和安全管理形象。

(2)巡逻岗:巡逻岗全天24小时在岗,负责物业管理区域内公共安全巡视和写字楼楼层巡视。

(3)门童岗:酒店式公寓设门童岗,24小时负责维护公寓秩序,提供客户相关服务。

(4)车管岗:君临国际广场交通车管岗实行全天24小时在岗,负责车辆交通秩序维护,路面专业泊车、地库停车服务。

4、安全管理队伍建设

安全员是维护和管理君临国际广场治安秩序的专职人员,安全队伍建设是非常重要的。

(1)安全员入职标准

1)热爱安全工作,品行端正,无犯罪前科和违法劣迹,作风正派,态度和善,遇事冷静,机智果断勇敢;

2)具有较强的观察、分析和判断是非能力,思维敏捷,反应迅速,意志坚强;具有高度社会责任感;具有同犯罪分子作斗争的勇敢精神;具有一定的社会经验;

3)具有高中以上文化素质,身体健康,年龄18到25岁,身高172mm以上,裸眼视力1.0以上,无残疾,无重听,无口吃,无色盲和色弱,体形匀称,相貌端正,朴实大方;具有较强的吃苦耐劳的精神和环境适应能力。

(2)业务技能培训

1)安全业务培训主要分上岗前培训和岗位培训两个类型。

2)培训方式:理论讲授、制度学习、经验介绍、操作、模拟训练等。

3)上岗前培训内容:安全员的基本素质、基本专业知识、基本专业技能,公司有关制度和君临国际广场物业现场熟悉。

4)岗位培训内容:形势教育、法律基本常识、专业基础和消防知识、车辆管理、紧急情况处理、擒拿格斗知识、队列风貌、文明礼貌、职业道德、职业纪律、敬业精神等。

(3)日常管理

1)保持安全员队伍的稳定性。提高工作效率和服务质量,增强与客户间的沟通和了解,加强治安防范。在人员招聘中,严格把关;

2)建立行之有效的规章制度,作为安全员的行为准则和工作标准,并建立注重才干、配套考核的机制,竞争上岗,优胜劣汰;

3)严格选配安全领班。领班的选配是安全班组建设工作的重要一环。他们与安全员工作密切相关,最了解其思想动态,是安全工作的中坚力量和骨干。

4)树立安全队伍的良好形象。在日常管理工作中,安全员不仅要讲究文明礼貌,注重仪表修养,并且要懂得相关的法律、法规。因此通过开展必要的军事训练和日常教育工作,树立良好的安全队伍形象。

5、 人防、技防结合,构筑安全屏障

(1)君临国际广场安全屏障构成图

如上图所示,君临国际广场的安全系统形成了封闭性的保护屏障。六大安全系统通过护管队伍的科学运用,显得更全面、更先进、更专业,为君临国际广场主业主放心享受高品质生活提供全面保障。

(2)安全屏障系统运作

安全系统分布点控制目标工作要点

闭路电视监

控系统电梯内、消防梯入口、换层入口、地下停车场出入口电梯、停车场、、走火通道、3楼活动中心 安全监控、消防报警系统昼夜开通,设立24小时监控值班岗,全面了解和严密监视大楼安全状况

密切注意屏幕情况,发现可疑情况定点录像

火灾自动装置报警,立即通知护管员赶赴现场,查明情况。

必须保持充沛的精力,不打瞌睡、聊天、吃零食,以高度责任感认真观察,不向外人提供大楼监控点、消防设备等安全方面的资料

红外线防盗

探测系统大楼围墙;各业主家防止从非正常通道进入人员,在禁止入内的时间内监控出入情况

紧急呼叫系统各业主家中业主发生紧急情况时争取最快时间赶到

火警自动报

警系统大楼公共区域温感、烟感、自动喷啉系统等消防设备的启动,有效地控制火灾

快速反应护

管队伍 管理中心建立快速反应系统,2分钟内集合,争取有效时间,保护业主的安全为已任

大楼广播系统各层公共过道火灾时指引人员疏散;发生突发情况,提醒业主警惕

以上系统和监控中心相连,当发现异常情况时,监控中心将做出积极的反应措施,它是安全设备的运用机构,其作用突出了安全的防范和力量的调配。通过监控中心的统一协调,利用安全警报信息处理网络,调动所有部门力量,及时处理应急突发事件,并做出快速判断,当内部力量不足时及时向社会公众部门寻求支援。

监控中心信息处理图:

6、安全应急方案的设计与演练

针对君临国际广场的建筑结构及周边环境,设计各种突发事件预案,如治安刑事、火警、火灾自然灾害等突发事件的反应预案,进行相应的模疑演练,提高对突发事件的应急处理能力,维护君临国际广场的正常生活秩序。以下是紧急事件处理流程图:

第6篇 保安管理运作方案范本

(一)保安员培训规程

以通过军事化培训,培养成为一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。

其中各培训人员之职责包括:-

i)保安领班负责本班保安员的军体培训及考核。

ii)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。

iii)中心主管保安领导负责检阅、考评保安队员整体素质。而军训之内容将根据国家之军训规范进行。

(二)保安员之工作规定

保安员须根据下列规定进行工作:-

1.0保安员一般守则职责

1.1执行大楼管理办和安管部主任指定之任务;

1.2於指定岗位当值;

1.3防止一切可疑人员和未经允许之人员进入大楼;

1.4保障大楼内人员及财物的安全;

1.5处理一切岗位内发生的事件并上报领导;

1.6执行上级临时指派的工作;

1.7当值时必须着制服,未经接替决不可离岗;

1.8不许与闲杂人员等包括当值员之亲友在岗位上攀谈;

1.9交接岗时,必须将岗位内的情况,详细交待清楚,提前十分钟集队并交接岗;

1.10熟记大楼各部门电话,以便应急联系通知;

1.11当值时不管发生大、小事情都需禀报后记录入薄;

1.12熟悉救火器材的位置及使用方法与实用范围,电源总闸,总水闸等以便应急使用。

2.0保安员不可触犯的纪律

2.1迟到、早退;

2.2衣冠不整;

2.3粗暴无礼;

2.4精神散漫;

2.5当值时不穿制服;

2.6当值擅离职守;

2.7旷工;

2.8不服从上级命令;

2.9当值时於岗位内睡觉、吸烟看书报、收看电视、收听录音;

2.10上岗前饮含酒精类饮品;

2.11牵涉任何治安、刑事案件。

3.0保安员的许可权

3.1在执行任务时,对现行违法犯罪分子,有权抓获并扭送公安机关,但无实施拘留、关押、审讯、没收财产和罚款之权力;

3.2对发在护卫区内的刑事案件或治安案件,有保护现场、保护、维护秩序以及提供情况,但无勘察现场的权力;

3.3按照规定,制止未经许可的人员、车辆进入护卫区;

3.4对於出入护卫区内的可疑人员、车辆及其所携带的物品,按照规定进行检查;

3.5在执行中,如遇不法分子反抗,甚至行凶报复,可采取正当防止;

3.6对携带匕首、三棱刀等管制刀具和枪支以及其他形迹可疑的人员有权进行盘查监视,并报当地公安机关处理;

3.7对违反《治安中心处罚条例》的人,有权劝阻、制止和批评教育,但无处罚权利;

3.8对有违法犯罪行为的嫌疑分子,可以进行监视、检举、报告,但无权侦察、扣押、搜查。

4.0对讲机的使用

4.1未经领导同意,不得擅自把对讲机带离大楼范围使用;

4.2未经领导同意,不能把对讲机借给与工作无关的人员使用;

4.3对讲机是由保安部防管或领班负责保管,交接班时,领还人必须做好登记签收工作;

4.4交接班时,双方一定要检查对讲机是否有损坏,损坏或遗失的要及时上报;

4.5保安员有责任保护及爱护对讲机,凡遗失或损坏对讲机者按原价赔偿(追犯罪分子,特殊情况损坏除外);

4.6携带对讲机时,应把对讲机放在腰带的右侧或用手拿着,不得任意摆弄;

4.7当值时,不得用对讲机闲谈与工作无关的事情;

4.8当值时不得把对讲机调至其他频道对讲;

4.9在使用对讲机对话时,不能说粗话。

5.0锁匙的保管

5.1锁匙必须小心保管,用完后需放回原处;

5.2发现锁匙丢失现象,必须及时报告保安部领导。

6.0交接班

6.1每班当值员工必须提前十五分钟到位整装待命;

6.2交接班时要认真清点装备之物;

6.3详细记录值班情况。

7.0警棍使用

7.1警棍只用於自卫用途,使用时应避免敲击头部或要害,除警棍外,保安员决不能使用其他任何种类之物品作武器用。

8.0打卡

8.1必须按照公司制度,先检查员工证后确准方可打卡;

8.2禁止允许其他部门人员替自己打卡或代人打卡;

8.3保安员禁止代本部同事或其他员工打卡。

9.0发生打架斗殴事件

9.1保安员发现大楼内有打架斗殴现象,必须第一时间上前劝阻并呼叫同事,上报领导人员一同到场处理,禁止有不劝不管的怕事现象发生或参与一方的斗殴;

9.2对劝阻不了的打架斗殴现象,要第一时间报警,尽量避免大楼所属范围内发生伤人事故。

10.0火灾

10.1第一时间动用灭火器材扑救;

10.2呼叫同事协助并报告保安部和中心;

10.3同时利用走火通道迅速疏散楼层里的客户。

11.0停电

11.1先及时通知工程部;

11.2检查电梯有无降到底层并关闭;

11.3及时性通知各租户做好停电后的照明工作。

12.0台风

12.1一接到台风消息先将大楼周边所有属本公司的物品搬移到安全地带;

12.2检查各楼层门、窗有无关好、防止水浸。

13.0防止水浸

13.1保安员必须熟记工程部值班电话和各值班人员之传呼机,准备有急事时通知维修。

13.2如发现天花板或楼面有水迹,应立即检查漏水之来源,以避免恶化及用容器盛载漏水,然后通知保安部领导或中心;

13.3如发现有水浸入大楼,应使用沙包或其他物品堵塞。

14.0防火措施

14.1必须熟悉自动淋水系统之总制位置,当听到淋水系统之警钟声时应立即通知消防局和保安部领导,同时知会中心领导,如警钟的恨生之声为断断续续,则应检查水压表

,如水压表跌至零度则应通知工程部值班室;

14.2必须熟悉消防器材存放之位置及其使用之方法,如发现失效或损坏,应立即通知保安部或本管理办领导。

14.3火警- -当发现有浓烟冒出或闻到有燃烤之焦味发出,应即前往查看,报告消防局及保安部或中心领导;如因电线短路而走火,首先关闭是电制,如扑救无效,则应立即通知消防局及中心,如发现大火应立即响警钟,报告消防局疏散人员,然后备齐所有门匙等候消防员到达,当到达后带领至现场,然后交由消防员处理,疏散时尽可能将门窗关闭以避免火热蔓延,应从走火通道走避,决不可乘搭电梯。

14.4事后消防员离开现场,应恢复巡更工作,特别留意保护火警现场。

15.0炸弹

15.1如接到电话声称大楼内藏有炸弹,应立即报告大楼管理办负责人及保安部最高领导,由有关负责人决定是否报警,同时保持镇静展开搜索,如发现有可疑物品,应立即报警,先以报告当地之派出所为宜,将该地区内人员疏散,切勿触摸该物体,只可用沙包堆喜人於四周,如人手不够,可於岗位附过巡视,留意可疑人物,当警察到场后,将一切详细情形报告警方,但绝不可向报界透露,事后应将详细资料向中心报告。

16.0_或暴动

16.1无论因劳资纠纷或政治性发生之_行动,保安员处理此类事件,必须特别小心,应如有迹象显示可能发生时,需立即通知有关负责人,然后:

16.2对_者不可回答任何问题或发表意见,保持沉默,以免影响对方之情绪,一切决策由有关负责人决定;

16.3密切注视_者之可能行动,例如张贴标语,投掷石块、纵火、破坏大楼之设施或使用暴力等,未经特别指示,决不可撕下标语,撕去标语时以警方在场控制局面为宜;

16.4如於夜间发生,应将周边之灯光全部打开,以利於观察;

16.5处理此类事件,保安员不宜与_者争论,或以武力对待,此种行并不能解决问题,只能撩起对方之激动,如处理不当,则造成非常严重后果。

17.0拾遗之处理

17.1若於岗位内获现金或其他财物,必须交予保安部领导及落薄。

(三)保安员考核奖惩细则

为加强对物业管理部安全管理人员的管理,充分发挥员工的积极性、创造性,根据《奖惩条例》有的关规定,特制定本奖惩细则。

(1) 奖片细则以积分制形式具体,以安全管理日常工作准则为标准,个人的基数为10分,上下浮动。

(2)每人每月以人民币元作为奖惩依据,单位为元/分

(3)奖惩细则由领班或以上级别员工负责执行,在工作中或其他检查中如发现违反规定者,可即时执罚,并由被处罚人在奖惩细则执行通知书上签字。

(4)安全管理组次月2日前将上月之安全人员奖惩所得分报行政人事部,由行政人事部负责审核并报财务部计发工资或进行处分。

(5)每月实扣分数超过3分,或三个月累计实扣分数超过6分,或六个月累计实扣分数超过10分,管理处将予以书面警告处分。

(6)每月实扣分数超过5分,或三个月累计扣分超过10分,或六个月累计实扣分数超过15分,管理处将予以辞退而不作任何补偿。

(7)违反奖惩条款中第1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11条者将即时予以解聘,在就职期间第二镒违反奖惩条款12、13、14、15、16、17条任意一条也将予以解聘,并且一律不予作任何补偿。

(8)计算个人当月奖惩所得分时可奖励和惩罚之分数不得抵销。

(9)本奖惩细则未尽之事项以管理处奖惩条例为准,管理处保留对扣分或处分的最后决策权,管理处奖惩对本细则之扣分标准也可随时作必要之更改。

(10)本奖惩细则由行政人事部监督执行。

(四)紧急应变方案

1.0火灾应急方案

1.1接到火警后,消防中心人员往现场向现场人员问清情况和侦察火情后,根据火警范围大小、程式多少确定报警范围。

1.1. 1通知安全、保卫部门及应急分队;

1.1.2通知着火区域单位负责人到现场;

1.1. 3通知工程部人员到现场;

1.1. 4报告中心管理处主任和物业部主管。

1.1. 5应急分队接到火警后,五分钟内赶到现场。

1.1. 6侦察火情再次确定报警范围;立即抢救受困人员和疏散物资;

1.1. 7立即运用消防器材扑灭火灾,并负责调查起火原因。

1.2安全、保卫部门接到火警,应在最短的时间内调义务消防医疗救护队赶赴现场。

1.2. 1义务消防队赶赴现场后,第一梯队所有成员迅速携带灭火器材进行灭火,并启动现场的 消防设施进行抢救火灾;

1.2.2义务消防队第二梯队对现场通道进行清理,对人员和物资进行疏散,同时保障前线救火人员的消防器材供给;

1.2.3医疗救护队在火灾现场准备抢救火灾伤病人员。

1.3工程部人员接到火警后,立即派人到现场协助扑救火灾。

1.3. 1根据需要采取着火区域停电;

1.3.2保证消防所需的电力、水力的正常运行。

1.4设施服务中心负责人(即火场总指挥)视情况需要,调集人员援助。

1.5应急分队应在起火后三分钟内到现场进行火势控制和灭火,义务消防队应在起火后五分钟内到现场抢救火灾,其他协助人员应起火后十分钟左右赶到现场进行消防抢教工作。

2.0防爆炸品事件及应采取之行动

2.1各物业管理员工在工作时必须特别小心,尤其是须留意下列各地点是否有可疑物体:

2.1.1会客地点

2.1.2升降机大堂

2.1.3升降费

2.1.4公众厕所

2.1.5走火梯通道

2.1.6废纸箱

2.1.7花盆

2.1.8放置垃圾的地方

2.2如发现有可疑物体或收到任何炸弹恐吓,必须立即报告保安部及物业中心,同时须即时采取下列措施:

2.2.1报警

2.2.2通知安全管理员其他同事

2.2.3在警方人员及拆弹专家到场前,各员工须采取下列行动:

2.2.4隔离发现可疑物体的地方

2.2.5不准未被授权者进行该范围

2.2.6如可疑物体放置在某升降机内,应将该部及同槽及升降机停在升降机大堂及关掉开关,并且将该处范围隔离。

2.3当须要疏散时,必须以平静的语调发出指示,万万不能因紧张而引起恐慌(此行动通常由

警方执

行)。在整个过程中,应避免提及炸弹的字眼。

2.4对一切新闻界所提出之问题必须指示其往管理处查询。

2.5不能碰触或尝试干扰该可疑物体。

2.6紧记:报警、不要引起恐慌、平静地疏散附近人群、封所现场。

2.7若发生爆炸后:保持冷静、抢救生命、灭火、协助警方、消防员和救伤员抢救伤者。

2.8物业经理负责对下属或有关之清洁承办商人员发出正确的指示。

2.9一切公众地方,尤其是放置废物处必须保持整齐及清洁,这样如有任何可疑物体被放置当

能较易被及早发觉。

3.0电力中断

3.1如果是全座大厦电力突然中断,应立即致电供电公司查询,若属大厦供电系统有问题,则应立即通知工程部派员抢修,并且在当眼地方张贴停电通知及检查客/货升降机是否有人被困。

3.2如发现大厦公共设施电力突然中断,控制室应立即派员到停电现场看正确位置。

3.3查看停电区域,通知工程部检查停电原因及进行抢修。

3.4加派安全管理员往停电现场巡逻及查看各项公共电器有否受停电影响,避免住户及访客受惊恐及发生意外,同时避免不法之徒乘虚而入,招致小区之财物受损。

3.5於电力恢复后,应通知有关部门技工到现场检查受影响之公共电器、设施是否也已恢复正常操作,同时须派员详细巡楼一次,确保各项设备已恢复正常。

3.6於事后查明有关停电原因,以书面报告全部经过。

3.7备注:分辨故障之原因

3.7.1若单是掣柜上的三盏来电讯号灯(红、黄、绿)熄了,多数是供电公司供电系统有问题。

3.7.2若同时掣柜上的灯号熄掉,供电开关跳掣及水气表旗躺下,多数是大厦供电系统失灵。

3.7.3若遇部份或个别单位电力中断,应立即检查大厦分层电掣中否有问题,如是则通知公司派员抢修,倘属个别单位电掣有问题时,则通知该用户雇人修理。

4.0供水中断

4.1若属个别单位供水中断,处理如下:

4.1.1先到该单位内检查有关水喉闸掣是否被关上;

4.1.2然后到水表房检查该单位的水表闸掣是否关上,及邻近单位水表数码有否转动;

4.1.3再到天亮检查加压泵操作有否正常。倘上述各项正常的话,则通知自来水公司派员检查或管理处工程部确认水表是否淤塞,然后进行维修疏通。

4.2如果全座大厦供水中断,处理如下:

4.2.1先到地面泵房水缸检查自来水公司的供水是否正常;

4.2.2接着检查泵房的供水系统是否操作正常;

4.2.3然后到天台检查水缸泵系统及加压泵是否操作正常;

4.2.4最后到大厦中层位置检查中途泵系统是否操作正常。

5.0气体泄漏

如发现或接获煤气/石油气体泄漏事件发生,应迅速抵达现场,在安全情况下把怀疑泄漏气体的地

方之所有门窗打开及打掉输送该处气体之分掣,然后立即通知气体供应商处理。或情况严重的

话,应立即打电话报警,[[在消防人员到场前须采取下列行动;

5.1隔离情疑泄漏气体的地方及不准未被授权者入该范围;

5.2当需要疏散时,必须以平静的语调发出批示,万万不能紧张而引起恐慌(此行动通常由保安

部执行)。

5.3对一切新最界所提出之问题必须指示其往中心查询。

5.4备注:

为安全计,到现场调查时,切记不要作出下列可能引爆气体之行动:开关电筒、对讲机、打电话,按动门钟及灯掣等。

6.0意外受伤处理

如发现有人受伤,首先应通知控制室其正确位置及人数,而控制员应按受伤者情况及伤势分配人手增援或致电报案,在场同事应留意下列情况及按情况处理:-

6.1观察伤者情况及伤势,尽可能帮助减轻伤者痛楚,切忌阻延救伤工作及施救。

6.2如伤员伤势轻微及少量流血,安全管理员可协助急嫠或包扎伤口。

6.3如伤者之伤口大量流血,安全管理员应用棉布等制止伤口继续流血。

6.4如觉察伤者伤势严重,则切忌移动伤者,避免影响其伤势。

6.5 如伤者仍然清醒,应以关怀的语调安慰伤者,如有可能,可询问伤者之姓名、地址等有关资料转知主管、同时在场之安全管理员应陪同伤者至救护车或其他同事到场接替为止,於事后以书面报告形式报告事件经过

第7篇 保安部对基本设施运作管理制度

保安员对基本设施的运作管理

当保安员派驻於附加座大厦工作时,他除了必须清楚及了解该大厦之日常保安工作程序及运作方法,他还需要明了及熟悉大厦内各种基本设施。例如消防、走火通道、水务、电力、电梯、气体燃料、空调、警钟、密码锁、闭路电视。录影机等设施及系统。每个保安员都应该清楚知道他们的正确位置、操作方法及效能。至于保安员工作之程序及运作方法,将会在以后几个项目中讨论,现在让我们初步了解上述之各项设施。

(1) 消防系统

现在每一座大厦或厂房,在建筑完成时,都必须经过消防局检查该大厦之消防系统是否符合规格,发出证书之后,才容许客户入住。保安员于大厦内应该清楚地知道消防入水擎之正确位置及如何操作其他消防设备,例如消防喉、灭火筒、消防警钟及消防花洒等。

(2) 走火通道

保安员于巡逻时,一定要小心视察大厦内每一条走火通道是否畅通,照明是否足够及扶手有无损坏和留意防烟门经常需要关闭。

(3) 水务、电力系统、冷气系统

每座大厦,大部分都有自己的维修部门,驻有合格的工程人员作日常之保养及维修。保安员不一定需要认识如何操作及维修之技术,但他们必须清楚知道该些系统的正确位置。

(4) 电梯、扶手电梯

通常都会由电梯公司作保养及维修、保安员只需要知道电梯内外之设备有否损坏、不正常声响,乘客过多时如何指导乘客分批乘搭,有水渗入电梯或 困人时的处理方法。

(5) 气体燃料系统

大致上有煤气、石油气及天燃气等,保安员必须知道该系统闸擎的正确位置,在有事发生时如何关闭。

(6) 警钟、密码锁、闭路电视、录影机

一般大厦,都设有先进的保安系统,由保安员或专人监管及操作,一有事故发生,有关部门即时获得讯息并采取行动。

上述各种设施,将会在未来课程中作深入详尽地讨论。除此之外,当然还有更多、更先进的设备,但以上种种,是每座大厦都不能缺少的

第8篇 保安队运作管理程序制度

1.0目的

1.1本指导书规范了保安队运作管理工作要求,确保辖区治安、消防等管理工作的正常运行。

2.0适用范围

2.1本指导书适用于怡翠花园管理处保安队运作管理。

3.0组织机构与职责

3.1组织机构图

3.2职责

3.2.1保安队队长负责安全队和辖区安全工作的管理、督导。

3.2.2保安队副队长协助队长工作,队长不在时行使队长职权。

3.2.3领班负责本班工作安排、检查监督、异常情况的报告与处理。

3.2.4保安员按本指导书做好本岗位的安全保卫工作及辖区正常秩序维护。

4.0 工作程序

4.1运作要求和内容

4.1.1保安队队长

a)查阅部门前一天值班记录,及时处理下属职责范围以外的事宜;

b)根据实际情况,调动保安员的岗位分配;

c)每天巡视各岗位,确保所有当值保安员尽心尽责;

d)参加管理处会议,参加管理处内部门之间工作协调,向管理处主任、保安部经理提供有关安全、消防等方面的意见、建议;

e)负责对保安队队员的工作指导与效绩考核;

f)调查与处理各班上报的各类问题;

g)认真听取公司各部门关于安全防范、防火等工作方面的意见、建议;

h)制定保安队工作计划及人员培训计划;

i)负责对录用的新员工进行入职前的安全知识及消防知识的培训;

j)组织调查及参与处理保安员违纪事件,辖区内刑事案件,民事纠纷以及住户报失案件;

k)制定消防训练计划和扑灭突起火灾的程序和要求,定期检查小区消防设施。如遇突起火灾,须亲临现场组织扑救和疏散人员;

l)负责小区无线电设备、设施的管理;

m)以书面形式上报安全、消防隐患,防止事故发生。

4.1.2领班

a)提前15分钟到班,对本班人员点名,检查出勤仪表、仪容是否符合要求;

b)分派本班人员工作任务,强调重点注意事项;

c)与上一班做好交接工作,处理好班前、班后工作;

d)与上一班交接对讲机及其它设备;

e)当班期间,不断巡视各岗位及辖区内公共区域;

f)若遇病、事假等造成缺员,应提前调整好各岗位当值人员,必要时须亲自顶岗;

g)制止员工违纪行为,处理辖区发现的闲杂人员;

h)受理报失,首先询问报失人的姓名、住址及失物地点、项目、时间,同时向队长报告,若属刑事事件范围,其处理程序是:

――保护现场,如有可能应现场进行技术处理,并注意对嫌疑人员实行有效的控制;

――向队长报告,协助有关部门对案件进行调查分析;

――经队长报管理处主任同意后,向公安部门报案。

i)协助监控中心,做好防火工作,如遇突起火灾,则指挥本班人员实施《火警、火灾应急处理规程》中的程序处理;

j)如遇意外事件,按《突发事件或异常情况处理规程》处理;

k)做班员的考核记录,下班前检查所属各岗位的工作情况;

l)整理当班记录,必要时起草专项报告;

m)完成领导交办的其它工作;

n)交班后,召集本班人员简要总结当班工作情况,集队下班。

4.2管理工作要求和内容

4.2.1内务制度

4.2.1.1保持宿舍清洁卫生,不随地吐痰、乱扔果皮、纸屑、烟头等杂物;

4.2.1.2床位铺面保持干净平整,不摆放杂物,被子按要求折叠方正,床下的鞋子摆放整齐;

4.2.1.3帽子、腰带口杯、水桶等物均按指定的位置摆放,保持内务的统一;

4.2.1.4室内严禁存放易燃、易爆、剧毒及其它危险品;

4.2.1.5室内应保持安静,不得在室内喧哗、打麻将,以免影响其他队员休息。

4.2.2作息规定

4.2.2.1值班制度:实行24小时的值班制,早班:7:30 ―12:00,17:30-21:00;中班:12:00 ― 17:30,21:00-23:30;夜班:23:30 ― 7:30;每班提前15分钟进行交接班;

4.2.2.2就寝时间:每晚零点之前所有非当值队员必须熄灯就寝;

4.2.2.3军训时间:每周一、三、五上午中班人员9:30 ― 10:30参加军训,每周二、四、六早班和夜班人员15:30 ―16:30参加军训,军训应做好《培训记录表》;

4.2.2.4按时上下班、就寝、参加军训,无特殊情况,不得无故缺席;

4.2.2.5严格执行请销假制度,一般情况下,保安员不得外出,若有急事处理,则请假时间在2小时以内向领班请示,2小时以上、4小时以内向队长请示,4小时以上向必须向管理处主任请示;队员2小时内请假每月不得超过7次,2小时以上4小时内请假不得超过3次,4小时以上请假每月不得超过1次。

4.2.2.6休息(假)期间,如发生紧急情况,一经召唤,必须立即返回保安队,听候

调谴。

4.2.3纪律

4.2.3.1爱岗敬业,服从指挥;遵纪守法,严于律己;文明服务,礼貌待人;积极主动,勇敢无畏;

4.2.3.2爱护公共设施、设备,熟悉小区消防系统及消防器材的安装位置,掌握各种灭火器材的使用方法;熟知各项突发事件或异常情况的处理程序,遇到突发事件能正确进行处理。

4.2.3.3严格做好交接班,不得迟到、早退,更不能误班、漏班。

4.2.3.4当值队员,不得佩带bp机、手机等个人通讯工具上岗。

4.2.4保安员工作要求:

a)对上级的指令绝对服从;

b)熟记各类法规,通晓小区消防知识和程序;

c)熟记辖区所有通道、机房等重点设施和布局,掌握各类消防器材的性

能及使用方法;

d)熟记《突发事件或异常情况处理规程》、《火警、火灾应急处理规程》;

e)在领班的带领和指挥下,处理辖区内人员的意外伤、亡事故;

f)熟悉本岗位的任务与要求;

g)爱护所执器材和岗位上的各种设施。

h)果断地处理本岗位发生的问题、发现可疑的人和事要礼貌进行盘查或监视,如有火警及其它事故应迅速补救,或采取其它有效措施,保护好现场,并及时报告。

4.2.5保安员职业道德规范

a)严格遵守国家法律、法规、不干违法的事。

b)遵守各项规章制度,认真履行保安员职责,严格执行保安纪律,严格在保安权限范围内进行保安服务。

c)服从命令,听从指挥。

d)坚持原则,秉公办事,不徇私情。

e)见义勇为,不怕牺牲。

f)努力学习,掌握各种保安服务技能。

g)注意道德修养,建立高尚道德情操。

h)忠于职守,忠于公司,爱岗敬业,文明服务。

i)严守国家和服务单位机密,维护公司形象。

j)用户至上,服务第一。

k)端正态度、摆正位置、灵活机动、尽心尽职。

5.0引用文件和记录表格

5.1《火警、火灾应急处理规程》

第9篇 保安部运作管理规程制度

1.0 目的

1.1本指导书明确保安部运作管理工作要求,确保公司安全管理工作的正常运行。

2.0 适用范围

2.1 本指导书适用于公司保安部的运作管理工作。

3.0 组织机构与职责

3.1 组织机构

3.2 职责

3.2.1保安部经理

a)负责组织编制各管理处保安队保安工作计划,检查执行情况,对保安工作进行业务指导。

b)负责新接物业(安全消防)的接管、验收、移交工作。

c)负责指导各管理处保安队保安工作记录的收集、整理、归档。

d)负责组织编制各管理处保安队伍培训计划,并组织实施,效果评估考核。

e)负责对各管理处保安队保安工作服务质量的督导和考核,对不合格项,提出整改意见。

f)协助经营部,负责物业管理投标方案保安部分的编写工作。

g)组织、协调、合理调配各管理处的保安人员。

h)负责主管领导交办的其他工作。

3.2.2 安全消防主管

a)负责各管理处保安队伍的培训计划的组织实施,并进行考核评估。

b)协助部门经理进行对各管理处保安队保安工作服务质量的督导和考核,对不合格项,提出合理化的整改建议。

c)协助经营部,负责物业管理投标方案保安部分的编写工作。

d)负责指导各管理处保安队保安工作记录的收集、整理、归档。

e)负责公司辖管物业的消防管理工作,编写消防管理制度,制定消防应急预案,组织消防培训和演练。

f)完成领导交办的其他工作。

3.2.3 保安队队长

a)做好辖区安全管理和消防安全管理工作。

b)负责落实管理处布置的各项治安、消防工作。

c)建立健全各项治安保卫和消防安全制度并严格监督执行。

d)经常对治安、消防工作进行检查、巡视,发现问题及时协调解决。

e)经常对监控系统进行监督检查,确保监控系统处于良好状态。

f)负责保安队的日常工作安排,合理调配人员。保证流动岗和固定岗24小时无缺岗、无治安死角。

g)负责队员出勤考核,坚持白天和夜晚查岗制度。

h)负责保安员的上岗培训和思想教育工作,对保安员坚持进行职业道德和思想教育。

i)督促保安员遵守员工宿舍管理制度,保持宿舍整洁,安排值班,负责每日的宿舍卫生和队容纠察,保持队伍有良好风气。

j)定期组织队伍进行三级培训,并进行考核。

k)完成领导交办的其他任务。

4.0 工作要求和内容

4.1 计划的制定与实施

4.1.1 保安部安全消防主管负责编制年度保安工作计划和培训计划,保安部经理审核,报主管领导批准后,下达到各管理处。

4.1.2 管理处保安队队长根据保安部制定的年度保安工作计划和培训计划及管理处主任的工作安排,制定本辖区内的年度保安工作计划和培训计划,经管理处主任、保安部经理审核,报主管领导批准后执行。

4.1.3 保安队队长负应根据年度保安工作计划和培训计划安排开展各项工作,督促各岗位人员完成计划中的各项任务。

4.1.4 保安部经理、安全消防主管负责对年度保安工作计划和培训计划的执行情况进行检查、指导。

4.2 保安队根据下列规程开展治安、消防工作:

a)《服务文明礼貌用语及专业服务语言规范》

b)《突发事件或异常情况处理规程》

c)《保安队运作管理规程》

d)《保安员军体培训规程》

e)《保安员考核规定》

f)《保安队警用器械管理规程》

g)《保安队各岗位管理标准作业规程》

h)《消防管理工作手册》

4.3检查、考核

4.3.1治安、消防工作的日、周、月检按照《服务检验规程》执行。

4.3.2保安员的考核按照《保安员考核规定》执行。

5.0引用文件和记录表格

5.1《服务文明礼貌用语及专业服务语言规范》

5.2《突发事件或异常情况处理规程》

5.3《保安队运作管理规程》

5.4《保安员军体培训规程》

5.5《保安员考核规定》

5.6《保安队警用器械管理规程》

5.7《保安队各岗位管理标准作业规程》

5.8《消防管理工作手册》

5.9《服务检验规程》

第10篇 小区常规管理运作阶段运行方案

小区常规管理运作阶段的运行方案

对小区的常规物业管理运作阶段,管管公司将全面按照物业管理质量管理体系进行,严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考证、加强日检、周检、月检工作。

(一)管理处内部运作管理

1、管理处内部检查工作

为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。

(1)管理处各部门主管负责辖内各项工作的日检。

(2)管理处主任负责主管工作的周检。

(3)总公司部门主管及管理处主任负责组织每月的月检。

(4)物业公司总物业经理实施不定期巡检。

2、用户报修处理工作规程

尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。

(1)中央值班调度室负责记录报修,并传达至工程部。

(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。

(3)工程部主管负责维修监督,对维修服务项目表以外的报修内容进行评审。

3、用户投诉处理工作

确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。

(1)中央值班调度室负责对用户投诉的记录的协调处理工作。

(2)被投诉部门按照物业部投诉处理的安排具体解决有关问题。

(3)管理处主任负责对投诉处理的效果进行检查。

4、服务收费管理

规范管理处服务收费(包括管理费、水、电费)程序,确保用户对服务的满意。

(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。

(2)管理处财务人同负责办理各项费用的银行托收工作。

(3)物业助理负责派发名项收费通知单,并协助财务做好费用的催缴工作。

(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。

(5)管理处主任对有偿维修服务收费进行审核。

5、社区文化活动管理

管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动当中,创建高品位的人文环境。

(1)物业部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。

(2)管理处主任负责审核、批准社区文化活动计划。

(3)管理处其他部门员员工有责任配合社区文化活支的顺利开展。

6、突发事件或异常情况处理

确保管理处小区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。

(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。

(2)当值人员应严守岗位。

(3)保安员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。

(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。

7、应急分队工作规程

(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。

(2)管理处主任在紧急情况下负责应急事件的全面处理。

(二)给排水设备(设施)管理

1、给排水设备(设施)运行管理

确保给排水设备(设施)保持良好技术状态,保证生活、消防用水的需要。

(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。

(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。

(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。

(4)管理处主任负责上述工作的检查监督。

(5)物业助理负责向有关用户通知停水情况。

2、操作

使给排水设备(设施)性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。

3、排水设备(设施)的维修保养

及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。

(三)消防管理

1、中控室设备运行管理

确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。

(1)中控室保安员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。

(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。

(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。

(4)管理处主任负责上述工作检查监督。

2、中控室设备操作

确保消防设备、保安闭路电视系统操作的安全性,正确性。中控室保安员负责中控室机电设备操作。

3、中控室设备维修保养

确保中控室设备(消防系统、保安闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。

(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。

(2)工程主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。

4、防火管理

建立行的有效的消防管理安全体系,保证小区内用户的生命和财产安全。

(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。

(2)工程主管对上述工作进行检查监督。

(3)管理处唐人街对小区消防工作全面负责。

5、火警、火灾应急处理

定期对迅速扑灭火灾,保证用户生命财产安全。

(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。

(2)工程人员负责消防设备运行。

(3)义务消防队员负责火场灭火。

(4)物业助理负责现场维修警戒。

(四)机电设施养护和修缮管理

对e公共设施机运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范动作,具体主要工作内容如下:

1、设施设备运行:

保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。

2、保养维修:

负责机电设施,设备的务项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备的设备房;负责对设备

设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。

(五)治安管理

1、保安队管理

通过制定保安员内务、作风、纪律的管理规定,确保保安员自身素质的提高,自觉维护保安工作的正常运行。

(1)保安员负责本岗位的治安保卫工作及小区内正常秩序维护。

(2)保安班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。

(3)保安主管负责和小区治安工作的管理。

2、保安员仪容仪表要求及用语规范

保证保安员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。

(1)保安员应遵照仪容仪表要求执行,并使用规范用语。

(2)当班保安班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。

(3)保安主管负责检查和考评。

3、保安员军事培训

通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的保安员队伍。

(1)保安班长负责保安员的军体培训及考核。

(2)保安主管负责监督、指导保安队全面军体培训工作与考评。

(3)公司保安部经理负责检阅、考评保安队员整体军体素质。

4、门卫值班岗工作

通过对小区进出人员的控制,确保小区的安全。

(1)熟悉本小区人员情况。

(2)维护小区内环境卫生。

(3)严格执行来人来访登记制度。

(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。

(5)协助邮递员做好邮件收发工作。

5、巡逻岗工作

监视和巡察管理小区,防止不安全事件发生。

(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。

(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。

(3)维持小区内的治安秩序和交通秩序。

(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。

(5)主管负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。

6、中控室岗位工作

监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。

(1)负责消防监控及录像。

(2)负责本责任区内设施设备的保养。

(3)负责相关消防表格的记录。

(4)听从中控室工程师工作安排。

(5)保障消防电话的畅通。

(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。

(六)清洁管理

对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。

物业公共区域清洁的工作内容

序号场所日常作业定期作业

每日工序次数每周工序每月工序每季工序

1大堂电梯厅1.扫、拖地面

2.清洁地毯

3.清洁入口处周围地面

4.擦拭不锈钢电梯门及饰板

5.擦拭服务台信箱消防设备

6.玻璃门、柱擦净

7.喷洒空气清新剂

8.烟灰缸垃圾清理、擦净

9.门扇扶手擦净

10.大理石抛光、保养

11.云石墙壁擦试适时

21.洗地毯

2.云石墙面除尘

3.刮大门玻璃

4.入口大门玻璃清洗

5.室内绿色植物清洁

6.大理石地面水晶保养

7.消防通道及设施清洁

8.电梯沟槽清理

9.不锈钢电梯门保养

10.垃圾桶清洗1.洗地打蜡并抛光

2.擦拭壁面

3.擦拭装饰灯具

4.排风口、空调口清洁

5.墙面清洗

6.指示牌清洁

7.大理石晶面保养

8.玻璃不锈钢全面清洗

9.消防通道清洗1.高位照明灯具清洁

2.高位空调清洁

2楼梯走廊1.扫拖地面

2.擦拭扶手、玻璃窗

3.垃圾收集清运处理

4.墙身擦拭

5.巡回清扫

6.隔门、门扇、窗台擦净

7.电梯按键擦拭2

适时1.墙面除尘

2.擦拭消防设备、窗台

3.擦拭楼梯扶手电梯门

4.地面清洗

5.天花除尘

6.地脚线擦试

7.玻璃刮洗1.地面洗净

2.洗垃圾桶

3.排风口清洗

4.墙面清洗

5.走火梯清洗、拖净

6.客户大门外清洁1.高处、天花除尘

2.照明灯具清洁

3.洗防火门

4.高位消防设施清洗

5.机房、管井房清洗

3电梯1.扫、拖地面

2.擦拭不锈钢

3.擦拭电梯门

4.按键擦净

5.电梯沟槽吸尘2

1.擦拭高处壁面

2.擦拭顶部镜面

3.上保护油

4.电梯除尘

5.立体面除污1.洗地面

2.墙面清洗

3.天花、地脚线除尘

4.不锈钢清洁保养

5.电梯门槽除污、抛光

6.排风口清洁1.照明灯具清洁

2.天花除尘

3.不锈钢门槽保养

4裙楼1.巡回清扫1.冲洗清扫地面

序号场所日常作业次数定期作业

5外围天面1.打扫及清洁走道及绿化带

2.地面垃圾清理

3.垃圾桶清理、擦净

4.清理花槽垃圾

5.擦拭指示牌、设施设备

6.清洁垃圾房

7.入口除沙垫

吸尘

8.地灯、灯柱擦净

9.不锈钢护栏擦净4

11.清理排水沟

2.洗烟灰缸、垃圾桶

3.地面清洗

4.消防设施擦净

5.垃圾房清洗

6.地面冲洗.1.刷洗走道、楼梯

2.清洁标志

3.铁围栏除尘

4.垃圾房全面清洗

5.下水道疏通

6.清理沙井垃圾杂物

7.擦拭地灯1.洗花槽瓷砖

2.擦拭路灯

.

6售楼部管理处1.地面清扫、吸尘

2.擦拭办公桌、电话

3.垃圾处理

4.擦拭门、门扇

5.清洁服务台.1

21.清洁门

2.办公设备清洁

3.玻璃内外清洁

4.垃圾桶清洗

1.清洗墙面地面、上蜡

2.刮室内、外玻璃

3.空调机面罩/百页清洁

4.装饰品、指示牌清洁

5.灯照清洁1.擦拭灯箱除尘

2.高位灯照清洁

3.高位空调清洁

4.高位消防设施清洁.

7停车1.巡回清理

2.扫拖电梯厅

3.擦拭玻璃、不锈钢

4.清扫值班站岗2

21.擦拭排风口

2.刮玻璃擦窗台

3.擦拭消防设备

4.擦拭指示牌1.电梯厅地面洗净

2.擦拭电梯厅墙壁

3.冲洗地面及排水沟

4.墙面、天花除尘5.清洗值班站岗1.擦拭灯管盘

2.水池水沟清理淤泥

3.清洗安全护栏

8会所1.清扫、拖净地面

2.地面抛光、保养

3.清洁烟灰缸垃圾桶

4.擦拭服务台、围栏

5.擦拭门、门扇

6.喷洒空气清新剂

7.不锈钢电梯门擦净保养

8.外周垃圾巡回清扫

9.装饰物品清洁

10.台面擦拭、清洁

11.墙壁清洁适时

21.洗烟灰缸、垃圾桶

2.擦拭壁灯

3.壁面、墙壁除尘清洁

4.室内绿色植物清洁

5.不锈钢保养

6.擦拭会所各用房壁灯

7.地面水晶保养

8.外周地面冲洗

9.电梯沟槽清理

10.消防设施清洁1.洗地打蜡、晶面积

2.金属磨光

3.天花灯饰全面清扫

4.通道清洁

5.天花灯饰全面清扫

6.排风口、空调口清洁

7.墙面清洁

8.装饰灯、指示牌清洁

9.玻璃清洁

10.不锈钢清洁1.擦拭排风口

2.扫楼顶地面

3.高位灯照清洁

4.高位消防设施清洁

5.天花除尘、清洁

序号场所日常作业定期作业

9厕所1.扫、拖地面

2.处理垃圾

3.清洗卫生陶器并消毒

4.清洗镜子

5.刮玻璃

6.补充卫生纸、皂液及香球4

11.冲洗地面

2.擦拭垃圾桶周围

3.擦拭隔板、门1.用洗地机洗地面

2.全面刷洗墙壁

3.洗垃圾桶

4.擦拭排风扇1.擦拭灯管盘

10商场1.扫拖地面

2.地面磨光

3.清洗烟灰缸、指示牌/架

4.擦拭服务台、围栏

5.擦拭门扇

6.清洗镜子

7.地毯吸尘

8.处理垃圾4

11.洗烟灰缸

2.擦拭壁灯

3.壁面、墙壁尘

4.室内绿色植物清洁

5.擦洗水龙带卷箱外部

6.地毯除污

7.擦拭椅子装饰

8.洗门扇

9.壁面除尘

10.擦洗镜子、指示牌1.洗地打蜡

2.金属磨光

3.天花灯饰全面清扫

4.乾洗地毯

5.清洗植物盆

6.洗大垃圾箱

7.空调机面罩/百页清洁1.擦拭排风口

2.擦拭灯管盘

3.高处除尘

4.擦洗天花板

5.每雨季清洗一次所有外墙部份

11设备房1.门扇外侧擦拭

2.维修事务跟进1

适时1.地面垃圾清扫

2.除尘清洁

3.特别事务跟进1.地面清洗、拖净1.高位灯照清洁

2.高位消防设施清洁

物业公共区域清洁服务标准(参考内容)

场所清洁效果要求备注

大堂地面无水渍、无垃圾、无灰尘、无污渍、光亮

墙面无灰尘、无污迹、光亮

不锈钢架无污迹、无灰尘

结构钢架无污迹、无灰尘

玻璃无灰尘、无手印

防火门无污迹、无手印、上方无灰尘

垃圾桶光亮、无异味

植物花盆无污迹、无积水、无灰尘、光亮、植物叶面无灰尘

电梯门、按键无手印

照明灯具无灰尘

天花无蜘蛛网

电梯沟槽无砂石、杂物

信箱、消防器材、公告栏无灰尘、无手印、无污渍

公共走廊电梯厅消防器材无灰尘

地面光亮、无灰尘、无纸屑

墙面无污迹、无灰尘

不锈钢光亮、无灰尘、无污迹、无手印

卫生桶光亮、无异味

开关、照明灯具无灰尘

指示灯无灰尘

防火门无灰尘、无污迹、光亮

地脚线无灰尘、无污迹

天花无灰尘、无污迹、天棚无灰尘、无污迹

电梯天棚无灰尘、无污迹

照明灯无灰尘

墙面不锈钢玻璃无灰尘、无污迹、无手印

按键无灰尘、无明显手印

地面无水渍、无杂物、无灰尘

扶手光亮、无污迹、无灰尘

脚踏板无污迹、无杂物、无灰尘

不锈钢光亮、无尘、无手印

消防器材无灰尘

场所清洁效果要求备注

管理处台面无污迹、无杂物

镜子无污迹

地面无杂物、无灰尘、无污迹

墙面无灰尘、无污迹、光亮

便器光亮无污迹污垢、无异味

隔墙光亮无污迹、无灰尘

开关、照明灯无灰尘

设施用具无灰尘、无污迹

门光亮无污迹、无灰尘、无手印

纸篓、卫生桶无污迹、无异味

设备房地面无水渍、无污迹、无灰尘、杂物

照明灯具无灰尘

开关无灰尘

门光亮、无灰尘、无手印

消防设施无灰尘

特别事务跟进及时

外周天面停车场地面无垃圾、无污渍、无积水

指示牌、广告牌、灯无灰尘、无污迹、光亮

排水沟、无杂物

设备用具无灰尘

绿化带里面无垃圾

门、玻璃、窗无污迹、无灰尘

排水沟无杂物

天棚无蜘蛛网

防火门光亮、无灰尘、无污迹

(七)、园林绿化管理

对小区绿化养护工作安排:

(1)每天上午6:30-9:30浇水。

(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16;00-18:30浇水。

对小区绿化养护工作内容:

(1)整型造形:6次/年

(2)施肥:春秋各一遍

(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。

(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。

(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。

(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭

(7)保洁:12小时

(八)、车辆管理

对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区车道出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场,否则不能进入小区停放。具体管理方式如下:

1、车辆进岗:

(1)当发现有车辆需进入小区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。

(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。

(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。

(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。

2、车辆出岗:

(1)当发现有车辆驶出小区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。

(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。

(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。

(九)、房屋管理

对e的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:

1、每天工作安排(参考方案):

上午8:00-8:30处理业户申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-12:00跟踪监督;1:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-18:30走访、回访。

2、房管服务内容:

(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天

(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天

(3)走访:3次/月,1遍/月

3、房管日检项目:

(1)装修巡视(2)投诉接待(3)违章检查(4)车辆管理

(5)治安(6)清洁(7)绿化(8)维修(9)机电设备

(10)社区活动(11)员工宿舍(12)内容巡视

4、房管日检处理方法:

(1)记录巡视发现问题,搜集业户的反馈意见。

(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。

a、填写意见转呈表

b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。

c、发现违章行为按违章处理规定执行。

d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。

(十)、物业管理工作抽查与考核管理

建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。

1、公司主管领导担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。

第11篇 起重搬运作业安全管理规定

第一章 一般规定

第一条 起重机械系指桥式起重机、门式起重机、装卸桥、缆索起重机、汽车起重机、轮胎起重 机、履带起重机、铁路起重机、塔式起重机、门座起重机、桅杆起重机、升降机、电葫芦及简易起重 设备和辅助用具(如吊篮)等。

第二条 新购置的起重机械,其生产厂家应是政府主管部门颁发具有资质的专业制造厂,其安全、 防护装置必须齐全、完备,具有产品合格证和安全使用、维护、保养说明书。新安装的起重设备应由 当地政府相关检验部门进行检查试验,取得颁发的使用许可证后,方可正式投入使用。

第三条 设计、制造、改制、维修、安装、拆除起重机械(包括临时、小型起重机械),需由取得 政府部门或其授权机构颁发许可证的单位进行。改造、安装后的起重装备,应取得当地政府相关部门 颁发的使用许可证后,方可使用。

第四条 起重作业按起吊工件重量划分为三个等级,大型为 100 吨以上;中型为 40 吨至 100 吨; 小型为 40 吨以下。各类起重机械,应由设备管理部门负责建立台账,使用单位建立技术档案。

第五条 自制、改造和修复的吊具、索具等简易起重设备,必须有设计资料(包括图纸、计算书等), 并应有存档资料。施工过程中应严格按照图纸进行,经具有检验资质的机构检验合格后方可使用。

第六条 起重机具的吊勾及滑轮组必须有防脱落装置,否则禁止使用。 第二章 安全管理

第七条 使用单位应按照国家标准规定对起重机械进行日检、月检和年检。对在检查中发现问题 的起重设备,应进行检修处理,并保存检修档案。

第八条 起重指挥人员、司索人员(起重工)和起重机械操作人员必须持有国家政府颁发的、有 效的《特种作业人员操作证》后,方可从事指挥和操作;取得一种或几种起重设备操作证的人员,去 承担另一种新型起重设备的操作前,应经过该项新设备的单独测验,取得相应操作证后方可正式工作。

第九条 在进行大型起重作业前,安全监督部门应对施工方案、施工安全措施和应急预案进行审 查。

第十条 安全监督部门应对从事起重作业指挥和操作的人员进行资格确认。 第十一条 起重作业前作业负责人应进行以下项目的安全检查:

(一)对起重机械和吊具进行安全检查确认,确保处于完好状态;

(二)对安全措施落实情况进行确认。

(三)对吊装区域内的安全状况进行检查(包括吊装区域的划定、标识、障碍);

(四)核实天气情况。 第十二条 作业中安全措施

(一)起重作业时必须明确指挥人员,指挥人员应佩戴明显的标志。

(二)起重指挥必须按规定的指挥信号进行指挥,其他作业人员应清楚吊装方案和指挥信号;

(三)起重指挥应严格执行吊装方案,发现问题应及时与方案编制人协商解决;

(四)正式起吊前应进行试吊,试吊中检查全部机具、地锚受力情况,发现问题应先将工件放回 地面,故障排除后重新试吊,确认一切正常,方可正式吊装;

(五)吊装过程中出现故障,应立即向指挥者报告,没有指挥令,任何人不得擅自离开岗位;

(六)起吊重物就位前,不许解开吊装索具。 第十三条 起重操作人员应遵守以下规定:

(一)按指挥人员所发出的指挥信号进行操作。对紧急停车信号,不论由何人发出,均应立即执 行;

(二)当起重臂、吊钩或吊物下面有人,吊物上有人或浮置物时不得进行起重操作;

(三)严禁使用起重机或其他起重机械起吊超载或重量不清的物品和埋置物体。在特殊情况下必 须超铭牌使用时,应经过计算和试验,并经主管生产的副厂长(或总工程师)批准。没有制造厂铭牌 的各种起重机具,应经查算,并作荷重试验后,方准使用;

(四)在制动器、安全装置失灵、吊钩防松装置损坏、钢丝绳损伤达到报废标准等情况下禁止起 重操作;

(五)吊物捆绑、吊挂不牢或不平衡而可能滑动、吊物棱角处与钢丝绳之间未加衬垫时不得进行 起重操作;

(六)无法看清场地、吊物情况和指挥信号时,不得进行起重操作;

(七)起重机械及其臂架、吊具、辅具、钢丝绳、缆风绳和吊物不得靠近高低压输电线路。必须 在输电线路近旁作业时,必须按照中国__集团公司电力安全作业规程(热力和机械部分)的规定保 持足够的安全距离,制定专门的作业安全技术措施,经批准后执行,作业时必须进行安全监护,安全 距离不能满足要求时,应停电后再进行起重作业;

(八)在停工或休息时,不得将吊物、吊笼、吊具和吊索悬吊在空中;

(九)在起重机械工作时,不得对起重机械进行检查和维修。不得在有载荷的情况下调整起升、 变幅机构的制动器;

(十)下放吊物时,严禁自由下落(溜)。不得利用极限位置限制器停车;

(十一)用两台起重机械吊运同一重物时,应遵守下列规定:

1.两台起重机的起重量如大小不同,则在挂绳子时,应根据起重容量计算绑扎钢丝绳的距离来分 配荷重,或按不同的起重容量制作横梁来承受起重量,以免一台所受的负荷过重,一台过轻,造成事 故;

2.两台起重机的升降、运行应保持同步,起重物应保持水平,起重绳应保持垂直;各台起重机械 所承受的载荷不能超过各自额定起重能力的 80%;

3.应由专人统一指挥,指挥人应站在两台起重机的驾驶人员均能看清的地方;

4.应在工作负责人的直接领导下,按照由主管生产的厂副厂长(或总工程师)批准的安全技术措施进行。

(十二)遇 6 级以上大风或大雪、大雨、大雾等恶劣天气时,不得从事露天起重作业。 第十四条 司索人员应遵守以下规定:

(一)听从指挥人员的指挥,并及时报告险情;

(二)根据重物的具体情况选择合适的吊具与吊索;不准用吊钩直接缠绕重物,不得将不同种类 或不同规格的吊索、吊具混在一起使用;吊具承载不得超过额定起重量,吊索不得超过安全负荷;起 升吊物,应检查其连接点是否牢固、可靠;

(三)吊物捆绑应牢靠,吊点和吊物的重心应在同一垂直线;

(四)禁止人员随吊物起吊或在吊钩、吊物下停留;因特殊情况进入悬吊物下方时,应事先与指 挥人员和起重机司机(起重操作人员)联系,并设置支撑装置,不得停留在起重机运行轨道上;

(五)吊挂重物时,起吊绳、链所经过的棱角处应加衬垫;吊运零散的物件时,应使用专门的吊 篮、吊斗等器具;

(六)不得绑挂、起吊不明重量、与其他重物相连、埋在地下或与地面和其他物体冻结在一起的 重物;

(七)人员与吊物应保持一定的安全距离,放置吊物就位时,应用拉绳或撑竿、钩子辅助就位。 第十五条 起重作业完毕,作业人员应做好以下工作:

(一)将吊钩和起重臂放到规定的稳妥位置,所有控制手柄均应放到零位,对使用电气控制的起 重机械,应将总电源开关断开;

(二)对在轨道上工作的起重机,应将起重机有效锚定;

(三)将吊索、吊具收回放置于规定的地方,并对其进行检查、维护、保养;

(四)对接替工作人员,应告知设备、设施存在的异常情况及尚未消除的故障;

(五)对起重机械进行维护保养时,切断主电源并挂上标志牌或加锁。 第十六条 人工搬运

(一)工作人员应根据搬运物件的需要,应穿戴符合生产过程中为免遭或减轻事故伤害和职业危 害的个人防护用品(ppe);

(二)搬运的过道应当平坦畅通,如在夜间搬运应有足够的照明,如需经过山地陡坡或凹凸不平 之处,应预先勘测道路;

(三)用人工搬运或装卸重大物件而须搭跳板时,须使用厚 50mm 以上的木板,跳板中部须设有支 持物,防止木板过度弯曲。从斜跳板卸物件时,须用绳子将物件从后面拴住,工作人员应站在卸放重 物的两侧,不准站在卸放重物的正面下边;

(四)不准肩荷重物登上移动式梯子或软梯;

(五)容易破碎的物品必须放在适当的框、篮或架子上搬运;

(六)搬运管子、工字铁梁等长形物件,应注意防止物件甩动,伤害附近的人员或设备。用车推时应绑扎牢固;

(七)加热的液体应放在专门的容器内搬运,并且不得盛满,应用车子推或两人抬,不准一人肩 荷搬运。

第十七条 手工搬运及其安全要求

(一)肩扛,其重量以不超过本人体重为宜。最好有人搭肩,搭肩应稍下蹲,待重物到肩后,直 腰起立,不能弯腰,以防扭伤腰部;

(二)肩抬,两个以上抬运重物时,必须同一顺肩。换肩时重物须放下。多人共同搬运、抬运或 装卸较大的重物时,应有一人担任指挥,搬运的步调应一致,前后扛应同肩,必要时还应有专人在旁 监护;

(三)使用撬杠。可根据具体情况采用长短大小不同规格的撬杠。操作时,撬杠应放在身体一侧, 两腿叉开,两手用力。不准站在或骑在撬杠上面工作,也不准将撬杠放在肚子下,以防发生人身伤害 事故。

(四)使用跳板时应注意以下事项:

1.必须使用厚度大于 50mm 的跳板,凡腐朽、扭纹、破裂的跳板,均不得使用;

2.单行跳板,其宽度不得小于 0.6m。双行跳板,其宽度不得小于 1.2m;

3.跳板坡度不得大于 1:3。凡超过 5m 长的跳板,下部应设支撑;

4.跳板两头应包扎铁箍,以防裂开。

第十八条 用管子滚动搬运必须遵守下列规定:

(一)使用滚杠搬运应由专人负责指挥;

(二)管子能承受重压,直径相同,长短适合,光滑垂直。管子承受重物后,两端各露出托板长 度宜在 150~300mm 内,以便调节滚动搬运转向

(三)在重物滚动搬运中,放置管子应在重物移动的前方,并应有一定距离。在移动中需要增加 滚杠时,必须停止移动;

(四)在移动中需要调正方向时,应采用锤击方式,严禁用手直接调整。禁止用手去抓受压的滚 杠,拿取滚杠时,四指伸进筒内,拇指压在上方,以防压伤手指;

(五)重物上坡时应用木楔垫牢管子,以防管子滚下;下坡时,必须用绳子拉住重物的重心,防 止下滑过快。

第12篇 某某小区物业管理运作观念

某小区物业管理运作观念

安全观念

zz的设计定位决定了物业使用人对物业安全和人身财产安全的需求,作为物业管理服务者,就必须确立安全观念,因此,安全防范工作显得极为重要。安全防范工作应包括:防火、防毒、防盗、防乱、防溢、防事故(包括突发性公共卫生事故)、防故障、其它。

服从观念

物业管理服务过程中,分分秒秒都有可能发生各种障碍的可能性,从这个意义讲,物业管理服务从业人员只有服从,障碍就是命令,杜绝不、不会、不知道、不是我管的现象发生,并且坚持三不放过原则。(即障碍原因不查清楚、责任者未查清、处理意见和改进措施未拿出来)。

营销观念

物业管理服务在实施过程中,是营销的过程,也是创造希望市场的过程,每位员工的每个作业节点,都将影响企业营销的成功与否。我们要通过我们不懈地努力,使我们所提供的服务潜在地进入业主和使用人的心中,并占据明确、独特、牢固的地位,从而在界定的领域内占具应有的份额。

参与观念

物业管理服务作为开发商的延伸部分,楼宇建设过程的参与是非常重要的,根据我们的经验,物业管理服务公司的参与,应严把四关,即功能设计关、建设配套关、工程质量关、业户入住关。

科技观念

当今社会,科学技术日新月异,高新技术的普及应用遍及社会经济活动的各个领域,作为一名现代物业管理者,必须拥有很强的科技观念,才能使自己所管理的物业走在时代的前列,满足业主和使用人的各种合理要求,尤其针对zz物业而言,显得更为重要。

细微观念

评价物业的优劣,不仅仅在于其豪华程度,功能设施、地理位置等硬件,更重要的是管理和服务这个软件。什么是优质服务我们认为,所谓优质服务,在于那温暖如春的一份微笑,在于那清泉纯静而快乐的一声问候,在于那感觉到家一般的一缕温馨……。那无数个沁人心脾的一,这些不能言传却无时无刻存在于顾客身边的细微之处,能让人体会到什么是优质服务。

人才观念

无论是企业品牌的树立,还是优质服务的提供,都离不开人的作用,用什么样的人,将决定着企业经营的结果。物业管理服务行业属劳动密集型行业,人的主观作用将更明显。提高从业者的文化知识,作业技能、职业道德、服务观念以及提升服务能级是我们公司的立业之本。

第13篇 雅园物业服务理念方针内容运作机制管理措施

雅园物业服务理念、方针、内容、运作机制及管理措施

一、服务理念

坚持以人为本专业服务、用心管理的理念,聆听客户的需求,提供创新及符合用户需求的专业服务。以管理职能社会化,管理组织企业化,管理形式专业化,管理过程商业化,管理关系契约化为管理目标。提供全方位综合管理和全天候的优质服务,为小区业户提供一个安全、整洁、和谐、文明、优雅、舒适的现代化居住条件和环境,使所管理的物业得到保值、增值。

二、方针

实现有效经营、独立核算、自负盈亏的方针,开展服务为主,多种经营,从管理服务转换经营管理机制,求得自身的生存与发展。

三、内容

从全天候服务、全过程管理的物业管理要求出发,服务的重点内容有:

第一类 前期管理

(一)配合开发商:做好项目前期的规划设计,从物业管理的角度对物业的环境布局,功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、管线布置、竣工验收等多方面提供合理化建议。

(二)配合销售:在销售过程中对业主(客户)进行常规物业管理知识、装修制度的宣传及解答。向业主征询物业管理的需求。并与业主签订《业主临时公约》。

(三)接管验收:对主体建筑、附属设备、配套设施、道路、场地和环境绿化。特别重视综合功能的验收。

第二类物业的基础管理

(一)房屋建筑管理:此项是物业管理的基础工作,即对楼宇、附属建筑的保养、维修,使之保持良好的使用状态,并使物业整体保持完好、美观,延长其使用年限。

(二)房屋设备维修管理:对供排水、供电、市政公用设施、安防、消防系统等设备的运行、保养、维修,使之保持良好的使用状态。我们深信设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障。对此,我们组建一支专业化水平高的水电技术人才,制定一套完善、严谨、科学、合理的设备管理、操作流程的规章制度,运用电脑技术对设备进行包括设备档案、维修保养计划,日常保养安排及出勤事项进行管理,做到设备故障发生率控制在1%以下。

第三类物业的综合管理

(一)入住装修管理:「 」是一个新建小区,入住的业主/业户在二次装修中给物业管理工作带来了很大的工作量,为防范违章装修的情况,管理公司贯通以人性化管理的手段,加强宣传工作,在业主/业户收楼入住时就对其进行宣传培训,并填写装修申请表。提供装修特别提示,有据可依。在装修审批上严格把关,并明确双方的契约关系。加强装修户的追踪监管,采用管理员、工程人员、保安员三级巡查齐抓共管的方法,对违章装修的业户晓之以理,动之以情耐心做业户思想工作,做好人性化的协调工作,将违章装修消灭在萌芽状态。

(二)

(三)清洁管理:包括对小区公共部位的清洁,垃圾、废物、排污管道等的清除和污水、雨水的处理,以保持小区的干净整洁。

(四)绿化管理:小区的绿化日常的养护,提供良好的生态环境,并创造条件建立小型花圃,既美化小区环境,又可满足业户的需要。

(三)消防管理:包括对业户物业使用人的消防宣传教育,消防器材、设施的养护,消防力量的组织和管理。

(四)安全管理:包括小区范围内的治安、保卫、巡逻、监控等,并包括排除各种干扰,处理小区内突发事件,保持小区良好的生活环境和秩序。创一方文明,保一方平安是我们全体员工肩负的职责与义务,我们将24小时的严密保安服务,实施人防、物防与技防的相结合。人防由监控管理中心统一指挥调度,强调多重结合,白天宽松与夜晚严密相结合,实行多重巡查;物防上通过封闭式的围墙、围栏、内置式防盗窗花等手段提高防范能力,在充分强调人的因素的前提下,以技防为主,运用小区的智能化保安设施,如闭路电视、红外探头、门禁、巡更点等,结合管理中心的统一管理,确保治安防范的快速反应。

(五)车辆管理:对小区内机动车辆、非机动车辆实施安全管理,疏导与管理车辆进出和停放,维持小区良好的交通秩序。

(六)社区文化建设:社区文化是中国物业管理行业的重要特征。进入21世纪的人们对自身的居住环境已不满足于过去刚刚发展起来的单一的物来管理服务,小区是人们工作八小时以外享受精神文明熏陶的重要场所,所以他们都希望生活在社区文化气息浓厚,富有现代生活品味的环境之中,从而得到高品味人生体验和精神上的满足。因此,对于社区文化建设,凭借多年以来的管理经验,强调以社区成员为中心,尊重业户,相信业户,依靠业户,充分调动业户的积极性,通过富教于乐,循序渐进的社区文化建设,培育社区精神,提高居民的文化素质,整合共享价值观念,增强社区凝聚力和向心力,使物业管理收到事半功倍的功效。我们的目标是使「大唐世家」的文化建设具有代表性、先进性和实用性,使之成为整个文化生活中的一个标志性典范。

四、管理运作机制

公司每年与管理处签订管理目标、经济指标责任书,管理处各级员工与管理处签订服务质量保证书,实行计划目标责任制管理,同时,还贯以督导管理,全面质量管理,协调管理及实行值班经理日常管理责任制。

严密、科学、规范的管理运作机制是为广大业主提供优质、高效、便捷服务的保证,更使管理运作逐渐走向良性循环,实施物业管理服务运作机制如下:

(一)计划目标管理

根据《福州市物业管理若干规定》、《物业管理条例》的要求,按照全国优秀物业管理住宅小区的标准制定各项管理指标;制定三年内将「」创建成福建省物业管理示范住宅小区。

(二)督导管理

采取有效的督导管理方式,对各职能部门实施监督指导管理,保证工作正常运作,提高工作效率和工作质量,具体有以下四种作法:

⑴经济管理 :公司与各级员工签订劳动责任状,明确员工的权利与义务,并制定各员工所在岗位和工作绩效相挂钩的工资制度,以此来调动员工的工作积极性。

⑵法规管理 :遵循既订的规章制度和工作程序来规范员工的言行,提高工作效率和工作质量。

⑶行政管理 :实行每月、每周部门详细的工作计划,物业经理每天上班前20分钟组织管理级召开早会布署当日工作,下达工作任务,总结前一天的工作情况,分析存在的问题,提出解决办法;并每周召集主管人员开一次办公会,讲评和布置工作,听取汇报,分析存在问题,提出解决办法。

⑷激励、培训管理: 物业管理是多工种的服务行业,平凡而朴实无华,为预防员工在一天天的重复工作当中滋生惰性,我们采取通过各种培训教育手段唤起、培养员工的敬业精神、职业道德、职业的荣誉感和责任意识,让广大员工都能在不断挑战平凡的过程中不断超越,

并树立员工与管理中心利益一致性的认同感和与小区荣辱与共的使命感,不断提高员工自身素质和工作水平。

(三)全面质量管理。

根据国家质量评定质量标准,全面推行质量管理,成立全面质量管理小组,按照既定的质量管理操作规程标准,各级管理人员要认真检查质量情况,发现质量问题及时纠正,使工作质量不断提高。

(四)协调管理

运用协调的管理办法解决在管理服务过程中经常发生的各部门之间、部门与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。一是鼓励员工、业户对管理服务工作提出合理化建议、批评意见或投诉,增强服务气氛和管理的凝聚力,把存在的问题暴露出来,从而尽早防止严重后果的发生;二是在解决因员工士气低落、服务质量低劣,造成业户有不满情绪的问题时,若说服或协商无效,可采取行政办法,运用行政纪律与指令加以解决。

(五)实行中央值班经理日常管理责任制

管理处设值班调度室,由各部门经理轮值行使管理日常工作的指挥权,及时处理日常事务和突发事件,协调各部门的工作,接受业户投诉,保证管理机制的高效运转。这样不但有利于管理,方便业户,而且有利于主任集中精力做好各种工作,有时间深入到工作现场抓落实。

(六)导入物业管理ci系统战略

在管理运作中全面推行ci视觉识别系统,从细处入手,创大品牌效应,在小区内设置各种形象指示牌,形成独有的社区文化个性和文明建设特色的住宅小区。

五、管理措施

在具体操作管理过程中,我们采取如下的十项措施:

1.实施高素质人才队伍,加强培训、动态管理;

2.全面贯彻以人为本服务理念,主动为业户提供动态的、主动的服务;

3.对整个小区全面导入ci识别系统,规范管理;

4.实施制度化服务、人性化管理,执行激励机制和末尾淘汰机制;

5.采取人防与技防相结合,建立健全各种值班制度,坚持定期检查楼宇防盗与安全设施,加强各岗位的警卫及中央监控,坚持24小时值班巡逻,做到万无一失;

6.按预防为主,宣传先行,防消结合指导思想,做好消防设备、设施的日常维护保养与检测,并建立各项消防安全管理制度,组建一支义务消防队,实行军事化管理,提高员工突发事件的处理能力。

7.清洁保洁是小区管理的一个重要环节,我们制定完善的保洁细则及部门岗位责任制,实行划分区域,定期清洗梯位及公共通道,保持小区整洁,垃圾日产日清,做到路无树叶影,过道无烟头杂物。

8.美化小区环境,维护小区的绿化地带,定期对小区内的花草树木洗淋、修剪、补种、培土、施肥、除杂草和防治病虫害,给业户创造一个人与自然和谐的环保小区,做到绿树成一线,草地绿成片,黄叶看不见。

9.设备、设施的正常运行是小区业户生活的基本保障,我们在加强设备、设施的日常维护、保养,对设备的故障及时维修与处理,定期检查等日常工作外,做到因管理责任造成的责任事故率为0,正常供水、供电率为98%,设备、设施完好率达98%以上。

第14篇 z苑小区前期物业管理运作工作

某苑小区前期物业管理与运作工作

管理处人员应在工程验收后进行,也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同,验收的侧重点及程度也不同,需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业,验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业,验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收,资料交接、其它交接等三个方面。

第一节现场验收主要项目

一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。

二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);

公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;

三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;

四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。

五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。

第二节资料交接

一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;

二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。

三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。

第三节其它交接

一、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等;

二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。

三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。

接管验收注意事项:

(1)在接管验收前,管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。

(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。

(3)针对初验发现的情况,必须整改的,书面报请施工管理方督促施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可,属于无法返修的项目报告__苑 开发商记录备案;属于暂无须返修的问题,列出清单报请__苑 开发商备案。

四、设施设备试运行:

为保证业主进驻后设备即能正常运行,在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。

五、清洁开荒:

在业主、租户进驻前,管理方将负责进行初次全面清洁工作,在清洁开荒中,管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液,防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。

六、公众文件的确立:

为保证__苑业主全面进驻后得到良好的服务,管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交__苑发展商审阅,在修改后整理成册,公布于业主、租户。

七、做好业主全面进驻的准备:

在全面进驻之前,我公司将主动与发展商联系,确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等,并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中,管理处应再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同时监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。

根据__苑的具体情况来看,目前还没有业主、租户入场,物业管理公司将提前进入管理,配合施工和出售和招租工作。若__苑发展商选中与我司合作进行管理,我司将与发展商共同商议入场前的费用问题,若前期进入管理,对于人员配备,我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备,满足广大业主的需求,提高服务档次,真正做到令业主、租户、发展商领导满意。

第15篇 滨海物业管理服务运作模式

滨海新城物业管理服务运作模式

根据滨海新城的特色,拟在滨海新城推行科学、实用的礼宾助理服务及二全管理特色管理运作模式,从而扩大物业管理的服务领域,使服务更为细致,反应更为快捷;使物业管理公司的人员更为精简、工作更为高效。二全管理倡导全程控制、全效管理,礼宾助理既是物业区域的服务员,又是所辖区域内服务质量的管理和监督者,既要做好本职工作,又要监督解决物业管理所涉及的其他岗位工作。双重身份,双重管理服务意识,使员工的积极性大为提高,自主、自律性增强,很多问题在萌芽阶段就被发现,被处理解决。

二全管理即指:全程管理、全效管理。

(一)全程管理

即对管理和服务的全过程进行管理和控制。遵循这一管理原则,首先要求在制定管理和服务流程时要确保服务由计划安排、运作执行、监督检查到反馈整改,形成一个闭环管理控制系统。其次,在运作中要做到对闭环管理中的每一环节都能有效控制。另外,还要在员工中建立一种管理理念:员工不光是物业区域内的服务者,同样还是物业区域内服务质量的管理者和监督者,要积极参与服务流程的管理和控制。只有这样,才能保证全程管理的有效执行。例如,业主向物业管理中心服务前台提出报修,物业管理中心服务前台应马上派出工程人员到现场维修。工作结束后,物业管理中心要在有效时间内回访或电话问询业主,询问维修情况如何,服务过程是否满意,并向公司反馈业主信息。如有问题,物业管理中心要拿出整改措施,保证业主满意。同时分析问题原因,找出根源,进行整改。

(二)全效管理

即指对物业管理和服务的效果的管理和评估,也即对服务质量和水平的管理和控制。建立第三方评估体系,第三方可以是物业管理行政主管部门与质量管理专业机构组成的专业评估小组以明访或暗访的形式进行评估。由第三方来评估可以做到客观、准确和实效。另外,物业管理公司在制定管理流程时,按照iso9000质量管理体系作为指导,并严格按照iso9000体系要求进行内部质量跟踪和评估,形成一个内部的服务运作监督、管理体系。由内部的自我监督、自我完善的质量保证体系,加之外部的客观评价,双向监督和控制,保证物业管理的全过程是有效的,服务质量是优质的。

礼宾助理服务的体现

(一)分别于每一个住宅大堂设礼宾助理,24小时接受咨询和服务。

(二)礼宾助理负责向住客提供全方位的尊贵服务,接收客户电话之服务要求、投诉等,向各部门转达住户的要求,协调各部门的工作,保证住户需求在24小时内获得反馈。助理对客户提出的服务要求进行全程监控,务求按时确保服务质量;定期拜访客户,听取服务质量反馈意见。