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在企业管理中，配套管理制度是确保组织运行顺畅、提升效率的关键环节。它涵盖了企业运营的各个方面，从人力资源管理到财务管理，从市场营销策略到生产运营流程，无所不包。一套完善的管理制度不仅规范了员工的行为，也为企业的发展提供了清晰的方向。
包括哪些方面
1. 人力资源制度：涵盖招聘、培训、绩效评估、薪酬福利等方面，确保人才的选拔、培养和激励机制公正合理。
2. 财务管理制度：涉及预算编制、成本控制、财务报告和审计，保证企业的经济活动透明且有效。
3. 市场营销政策：包括市场调研、产品定价、广告推广和销售策略，以推动产品的市场占有率和品牌影响力。
4. 生产运营流程：规定原材料采购、生产制造、质量控制和物流配送，确保产品质量和生产效率。
5. 内部控制体系：设立内部审计、风险管理，防止欺诈和错误，保护企业资产安全。
6. 法规遵从性：确保企业行为符合国家法律法规和行业标准，规避法律风险。
重要性
配套管理制度的重要性不言而喻。一方面，它为员工提供了明确的行为指南，减少了工作中的不确定性和冲突，提高了工作效率。另一方面，它通过设定目标和衡量标准，推动企业战略的实施，促进持续改进和创新。良好的管理制度有助于塑造企业文化，增强员工的归属感和忠诚度，进而提升企业的竞争力。
方案
1. 制定详细的操作规程：每个管理制度都应细化为具体的操作步骤，以便员工理解和执行。
2. 定期评估与更新：根据业务变化和员工反馈，定期审查并更新制度，保持其时效性和适应性。
3. 培训与沟通：通过培训和内部沟通，确保员工理解并接受管理制度，形成共识。
4. 监督与反馈：建立有效的监督机制，收集执行情况的反馈，及时调整和完善。
5. 强化执行力：对违反制度的行为进行纠正，必要时采取惩罚措施，以维护制度的权威性。
配套管理制度是企业成功运营的基石，需要我们精心设计、严格执行，并不断优化。只有这样，才能在复杂多变的市场环境中保持稳定，实现可持续发展。
配套管理制度制定范文
第1篇 万科地产前期后期配套管理制度
一、目的
为规范公司工程项目前期及后期配套工作行为及事务处理标准,使工作得以圆满进行,特制定本管理制度。
二、适用范围
本制度适用于本公司工程项目各阶段所有前期及后期配套工作的进行。
三、前期、后期配套工作要求
1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。
3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。
4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。
5、配套工作进行中,涉及费用支出的,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。
6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。
7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。
8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。
四、工程部前期、后期配套工作职责
1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。
2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。
3、办理能源、占路、::掘路、绿化、环保等相关手续。
4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。
5、完成领导交办的其它工作。
五、工作内容
1、项目可行性研究阶段:
(1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。
责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)
(2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。
(3)办理《建设用地选址意见书》。
(4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。
2、项目前期阶段:
(1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。
(2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知 。
(3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。
(4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。
(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能源配套接口。
(6)委托设计单位出设计方案,填报《规划设计方案申报表》。
(7)测量队定桩、放线,交纳相关费用。
(8)办理《房地产开发资质预审》。
(9)办理《内资企业投资项目备案申请》。
(10)办理建委报建工作。
(11)协助组织设计单位招标,办理招标备案。
(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书,交纳相关费用。
(13)办理《建设工程消防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(14)办理《建设工程人防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(15)办理《 供热证明书》,交纳相关费用。
(16)办理《绿化证明书》,如需办理绿化迁移手续,交纳相关费用。
(17)办理《防雷证明书》。
(18)办理《大、小配套手续费》。
(19)办理《扩初设计批复》,项目投资计划,设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计),办理《施工图审查意见书》。
(20)办理设计合同、勘察合同备案。
(21)办理《建设工程规划许可证》。
3、工程招标阶段:
(1)在取得《施工图审查意见书》后,办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。
(2)监理、施工单位招标及招标备案。
(3)办理《工程质量监督申报登记书》。
(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。
(5)办理《工程施工许可证》。
(6)办理《售房许可证》。
4、工程施工准备阶段:
(1)试桩前,进行临时水、电的开户,协调关系,争取充分享受相关优惠政策。
(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费,负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工
阶段:
(1)协调与质量监督站的关系,协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作,做好现场资料的整理、归档工作。
(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验收组织,签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段:
(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作,获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。
(2)组织各单位办理工程档案验收,获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。
(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作,获得《人防合格证明书》
(5)组织消防单位进行消防验收,获得《消防验收意见书》
(6)组织环保单位进行验收,获得《消防影响报告》。
(7)办理《规划验线合格证》
(8)办理《建设工程规划验收合格证》
(9)办理《建筑面积核定书》,办理《房屋产权证》。
(10)经营管理单位竣工验收及资料交接工作。
六、在前、后期配套工作流程中,各职能部门应按照部门职责完成本部门应完成的工作。
七、本制度解释权、修订权属集团工程部
八、本制度于2005年 7月 1日起执行。
九、附图表:
1、前期配套流程图
2、施工竣工流程图
3、请款核销流程图
第2篇 学校配套工程质量管理程序框图
学校配套工程质量管理程序及框图
1主要管理程序
我公司按照国际标准化组织颁布的1s09002质量标准,建立起一套行之有效的文件化的质量保证体系。该体系囊括了从工程项目的投标。签定合同到竣工交付使用,直到交工后保修与回访的全过程,充分体现了is09002中19个要素的要求。该体系以质量手册为核心和指导,以程序文件为日常工作准则,以作业指导书为操作的具体指导,所有质量活动都有质量计划并具体反映到质量记录中,使得施工过程标准化。规范化、有章可循。责任分明。
根据国家规范、标准及公司的质保文件,并结合本工程的特点,该工程拟定的主要质控程序如下:
一、材料采购与材料试验监控程序
1、检查是否是合格供应商。
2、检查出厂材质证明是否真实。
3、检查材料取样试验是否符合规定。
4、检查原材试验报告是否符合相应技术标准。
5、检查材料外观是否符合相应技术标准。
二、计量检测与监控程序
1、检查施工所用计量是否按要求进行测试标定。
2、检查所用计量是否建立台帐。
3、检查所用计量是否到期进行了复检。
4、检查报废计量是否进行封存。
三、施工过程监控程序
1、检查各工序是否按程序进行操作。
2、检查测量定位是否准确。
3、检查自检、互检、交接检是否真实。
4、检查《分项工程评定表》是否符合实际情况。
5、检查隐蔽工程验收是否按程序进行。
6、检查特殊过程是否按作业指导书进行施工。
四、文件控制程序
1、检查文件是否进行了分类管理。
2检查文件收发是否建立了台帐。
3、检查作废文件是否进行标识与封存。
五、不合格品控制程序
1、检查是否对不合格产品进行标识、记录、处置
2、检查施工中不合格品是否进行分级。
3、检查不合格品关闭情况。
六、预控与纠正措施程序
1、检查对出现的质量问题是否采取了纠正预防措
2、检查对出现的质量问题是否进行了原因分析。
3、检查对采取的纠正预防措施是否进行了验证描述。
七、中间验收与竣工验收程序
1、检查工程是否完成合同规定的各项工作内容。
2、检查工程质量是否符合设计规范要求。
3、检查是否进行预验收。
4、检查工程技术资料是否齐全。
5、检查竣工验收程序是否符合现行规定。
2主要质量控制程序框图
一、本工程质量监控和程序控制体系
本工程质量总体控制程序框图
施工现场质量控制框图
施工技术质量管理程序框图
施工工序质量控制框图
隐蔽工程验收控制程序框图
第3篇 住宅小区电话配套工程管理程序
住宅小区电话配套工程管理程序
1、目的:确保电话配套工程与区住宅建设同步完工,确保第一时间正确解决问题。
2、范围:适用于住宅小区开发项目。
3、职责:
3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集各项下列资料:
3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
3.1.2设计部提供1/1000有效地形图,1/500建筑及室外环境平面图,建筑单体图及单体水电图,项目技术数据。
3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明(衩申请的项目)。
3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程,合同评审、进度、质量及验收标准控制。
3.3.1由于电话行业的特殊性,工程合同统一按电话局合同执行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作业流程,因自来水、煤气使用的是硬管,对敷设位置能变动性小,所以自来水、煤气应先施工,电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动,整个工期30天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致,如果发现建筑施工单位未按要求施工,应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通信线路工程施工规范进行工程质量管理。
4、工程收费标准及申报建筑面积。
4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。
5、作业程序:
5.1送建筑单体图,电、水、煤各一套交电话局营业室审图,电话局收取审图费0.20元/平方米,按新三区3.2万平方米计,审图费6400元,如请客吃饭或送1000元礼品,这笔审图费就可不交。
5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2-3.5的资料。
5.3合同生效后,电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图,负责人将该草图交内配套工程师负责向各施工单位发放,要求出墙管位置严格按该草图施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款条件付款。
5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
5.6负责人联系电话局,设计室工程师安排设计计划书。
5.7负责人落实电话局安排施工计划,与施工单位取得联系,协商进场事项。
5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会,内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施工计划,会上明确各配套管位的敷设区域及分块施工的进度。
5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收,落实电话开通事项。
6、本程序文件应发放到下列人员;
注:1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制:校对: 审批:发放号:
第4篇 开发项目配套环境工程管理规定
开发项目配套及环境工程管理规定
为加强公司配套、环境工程的管理,特制定本规定:
一、组织管理:配套工作由专业工程师负责。熟悉并掌握所辖专业的所需手续,办理程序及有关政策标准。认真调查了解市政设施的大配套环境现状,并结合单体设计,提出合理专业设计方案。小区环境设计与施工要求体现特色,并考虑物业管理便利。
二、技术管理:认真学习自己主管项目的技术知识、新技术、新工艺,熟练掌握国家有关技术规范及行业规范,严格按照各种规范对所负责工程进行管理。做好施工图会审工作,提出必要时修改意见,确保施工图设计更加科学、合理、可行。
三、质量管理:严格把好工程质量关,对于不符合质量标准的施工应马上制止,发现质量问题应坚决要求施工单位予以整改。
1、严格执行国家质量验收标准,对工程施工前、中、竣工后严格认真、仔细、不留任何质量隐患的检查,杜绝质量事故的发生。
2、配合质检部门,并做好工程隐蔽质量签证与质量档案保管工作。
3、若发生质量事故,应协同有关部门查找事故原因,并商定整改措施,解决技术上的难点,做到整改措施经济、有效、及时。
四、施工管理:
1、做好各种施工前的准备工作,向施工单位做好技术交底工作,审查施工单位的施工方案与施工组织设计,尽快办理好各项前期手续,使各项工程得以顺利进行。预算部并应及时提供合理的材料、设备限价。
2、对工程中各隐蔽工程量要实事求是,严格按实际发生量签证,不做任何损害公司利益的事。对于不符合各工艺标准及施工规范的现象应立即勒令停止其施工,并不予签证。
3、施工单位发生施工冲突,应积极协调各施工单位之间的关系,以大局为重,一切为整个工程的总目标着想,帮助解决,做到不耽误工程进度。
五、工程档案管理:负责发放相关工程的施工图纸、设计变更签。建立发放、领取各种资料的登记手续。定期检查各施工单位进场材料、设备的合格证、型号、质量证明、证书等,做到各种进场材料、设备与设计相符。认真督促施工单位施工档案的建立及有关资料的收集,做到施工档案准确、完全。保证工程竣工形成完整准确的竣工档案。
六、本规定由工程部负责解释。
七、本规定自通过之日起施行。
第5篇 某小区电话配套工程管理程序
小区电话配套工程管理程序
1、目的:确保电话配套工程与区住宅建设同步完工,确保第一时间正确解决问题。
2、范围:适用于住宅小区开发项目。
3、职责:
3.1负责项目申请(向电话局)并负责向公司各部门收集各项下列资料:
3.1.1项目发展部提供大市政配套费交费证明、规划许可证。
3.1.2设计部提供1/1000有效地形图,1/500建筑及室外环境平面图,建筑单体图及单体水电图,项目技术
数据。
3.1.3物业公司提供有效项目门牌号证明(衩申请的项目)。
3.1.4项目地盘主任提供项目施工执照。
3.2负责申报合同送工程部、预算部审核。
3.3合同执行过程,合同评审、进度、质量及验收标准控制。
3.3.1由于电话行业的特殊性,工程合同统一按电话局合同执行。
3.3.2工程施工周期,按四大市政公司作业流程,因自来水、煤气使用的是硬管,对敷设位置能变动性小,
所以自来水、煤气应先施工,电话局在电话排管时可根据现场实际管位情况作上下左右变动,整个工期30
天到45天(按30000平方米估算)。
3.3.3电话工程在施工过程中的质量控制主要从管位敷设标高控制、人工井位置及人工井配件安装数量控制
。另每幢建筑单体的出墙管敷设标高及位置管径是否与规划图相一致,如果发现建筑施工单位未按要求施
工,应要求施工单位整改直到符合要求。另负责协助电话局施工队在施工过程中按上海邮电管理局关于通
信线路工程施工规范进行工程质量管理。
4、工程收费标准及申报建筑面积。
4.1新建住宅小区电话配套工程收费标准以上海市物价局沪价经(1998)第132号文执行。
5、作业程序:
5.1送建筑单体图,电、水、煤各一套交电话局营业室审图,电话局收取审图费0.20元/平方米,按新三区
3.2万平方米计,审图费6400元,如请客吃饭或送1000元礼品,这笔审图费就可不交。
5.2向电话局申请住宅小区电话配套工程设计、施工委托申请时需附上本程序文件3.2―3.5的资料。
5.3合同生效后,电话局在30天内给申请方电话配套主干线草图,负责人将该草图交内配套工程师负责向各
施工单位发放,要求出墙管位置严格按该草图施工。
5.4合同生效后,甲方按合同付款条件付款。
5.5电话局在收到工程款后的二个月内组织测绘工程师到现场核实施工内容。
5.6负责人联系电话局,设计室工程师安排设计计划书。
5.7负责人落实电话局安排施工计划,与施工单位取得联系,协商进场事项。
5.8负责人与各配套工程师及地盘主任共同召开协商会,内容主要是落实各配套单位进场施工顺序及分步施
工计划,会上明确各配套管位的敷设区域及分块施工的进度。
5.9负责人协调电话配套工程的竣工验收,落实电话开通事项。
6、本程序文件应发放到下列人员;
注:1、本人保证严格按此文件要求执行。
2、本人有责任在发现问题时,第一时间向本文件审批人提出修改意见。
编制: 校对: 审批: 发放号:
第6篇 小区配套公园物业日常管理建议
小区配套公园日常管理建议
一、公园封闭建议
目前山体公园与都市阳光之间还存在500米左右的长度未进行封闭隔离,随着山体公园的投入使用人流量必定会剧增,其中会有相当一部分为外来人员到山体公园活动,给都市阳光带来巨大的安全压力,建议地产尽快将此地段进行封闭以便控制外来人员通过此地段随意进入都市阳光小区,为业主创造一个安全有序的居住环境。
二、康体健身器材配置建议
根据对都市阳光客户群体的分析,小区内有较多的老人;并且小区内目前未安装任何健身器材,小区内老人健身活动缺少场地及器材,很多老人迫切希望有一处健身锻炼的场地;目前山体公园内设置有门球场根据目前管理处对客户的了解,对门球活动感兴趣的顾客群体相对教少;建议将目前门求活动场地安装老人活动使用的康体健身器材以供老人锻炼使用。
三、增加阅览室建议
目前山体公园共计有管理用房6间,其中预计物业作为管理用房使用2间;为增加小区的文化氛围,建立和谐社区;展现__的人性化服务,为小区中老年群体沟通交流提供一个好场地,建议在山体公园管理用房中设立一间为图书阅览室,(备注:只对__客户开放)配置书架一套,各类书刊、报纸、杂志等刊物预计费用为10000元左右。
四、增加棋牌室建议
为丰富__社区顾客的业余活动,让顾客充分感受到作为__客户的优越感及舒适感;建议在山体公园的管理用房中拿出两间开辟为棋牌室,只供__物业都市阳光、世纪华府专用;预计配置各种棋牌桌椅板凳费用为5000元。
__地产品牌进入瓦房店房地产市场已有5、6年的时间,经过这几年的发展及积累在瓦房店地区也积累一定的人脉关系。可以说,__地产品牌在一定程度上带动了瓦房店房地产市场的发展。
由于前期各个方面的问题瓦房店的客户也出现了部分对__品牌存在一定偏见认识的观点,在这种情况下,如何提升客户对__品牌的信任及追随,是摆在我们__人面前值得思考的一个问题;多年来具有良好的服务意识超前的服务理念一直是深圳企业的优势,也是__物业发展到今天进入国内物业管理行业前三甲的关键成功因素之一,为此在山体公园的物业管理方案中__物业充分体现一切为了客户,为客户一切的服务理念突出__客户的尊贵感让客户充分感受到作为__客户的优越感及舒适感。
我们衷心希望:__都市阳光、世纪华府,是__品牌下地产与物业共同在瓦房店房地产市场打造和谐宜居住宅项目的第一家,让业主相信选择了__就选对了家,项目成功靠大家。
第7篇 小区配套休闲场物业管理模式
小区配套休闲场管理模式
__物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现__客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。
针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出__客户的尊贵身份,(__客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)__物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,__客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于__的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;
项目开放模式开放时间收费标准
篮球场封闭式10:00---18:00免费
羽毛球场开放式10:00---18:00免费
网球场封闭式10:00---18:0010元/小时
(__客户免费)
门球开放式10:00---18:00免费
备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;
第8篇 住宅区内配套商铺运营物业管理设想
住宅区内的配套商铺运营及物业管理设想
(一)商铺运营
商铺是有计划的商业聚集,对商铺进行统一管理、分散经营是商铺区别于其他房地产的核心特点。
统一管理,要求商铺必须由代表业主权利的、受业主、开发商委托的管理公司统一管理,没有统一管理的商铺是难以经受激烈的零售业市场竞争。
分散经营,是商铺对消费者和经营者间的交易提供场所,商铺的管理者不能直接进行商业经营,只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。
1.商铺的统一管理的理念在于统一招商管理、统一营销、统一服务监督、统一物管
为了达到统一管理,分散经营的管理模式,在商铺销售合同中都应该约定承租户必须服从管理公司的统一管理。在法律上确定商铺管理公司的管理地位。
1.1统一招商管理要求对招商的品牌审核管理和有完善的租约管理。
品牌审核管理指:招商对象需经品牌审核后才能进入。审核包括对厂商和产品的审核,须具有有效的营业执照、生产许可证、注册商标登记证、产品合格委托书(适用于批发代理商)、品牌代理委托书(适用于专卖代理商)、税务登记证、法人授权委托书等。
完善的租约管理指:签定租约、合同关键条款必须进入。租约管理包括约定租金、租期、支付方式、物业管理费的收取等,还有其他比较关键的租约条款管理,比如:承租户的经营业态是受到整个商铺的统一商业规划的限制,例如:
①本项目拟定位于旅游纪念品市场。如果商场定位发生变化,须经商铺所有业主的认可(业主委员会(商会)成立之前,经开发商认可)
②承租户的店名广告、促销广告的尺寸大小、悬挂位置、语言文字方面须接受统一管理;
③为整个商铺促销各单个经营户需承担的义务;
④承租人对停车场的使用,确定有偿还是无偿,有无限制;
⑤投保范围事宜;
⑥是否统一收银、事后结算等
另外营业时间的确定也要经统一表决或经开发商认可;
1.2统一的营销管理有助于维护和提高经营者的共同利益。
由于目前商业竞争激烈,打折降价的促销竞争手段比较流行,以吸引购物者光顾。管理公司应该为商铺策划好1年12个月的营销计划,所谓大节大过、小节小过、无节造节过。
组织策划相关的促销活动,所发生的费用应预先与业主沟通预算,经业主同意后,对实际发生的费用按照承租户销售额的一定比例进行分摊。如果商铺统一收银管理,就能较好地执行按销售额分摊费用。
1.3统一的服务监督有助于经营者间的协调和合作。
商铺须设立由开发商领导、商业专家组成的管理委员会,指导、协调、服务、监督承租户的经营活动,保证商铺的高效运转。常见的方式有:
①指导项目:店铺布置指导、促销活动安排;
②协调项目:协调经营者之间的紧张关系,增进经营者之间合作;
③服务项目:行政事务管理;
④监督项目:维护商铺的纪律、信誉,协助工商、税务、卫生、消防等部门的管理。
2、商铺的统一管理理念下的物业管理与服务内容包括:
1.商铺业户服务管理
2.商铺装修服务管理
3.商铺设备、设施维保服务管理
4.商铺建筑物的养护及维修管理
5.商铺保安服务管理
6.商铺保洁服务管理
7.商铺绿化服务管理
8.商铺经营服务管理
9.商铺广告管理
10.商铺保险管理
11.商铺业户服务管理
3、本项目商铺物业管理机构设置和人员配备
商铺管理的人员配备原则是因事设岗、一专多能、精简高效、使业户感觉没有虚职,没有闲人,业户交纳的管理费都用在刀刃上。
对本项目商业部分拟在zz第一城物业管理中心下设商业物业管理点一,对人员和部门作如下配置:
1.业户服务部
设主管一人,可由物业主任兼任。该部主要职能是业户接待与内部管理、下设业户接待员若干名,分别兼任行政人事、文书档案、计划财务、物料管理等职。接待员的多少主要依据于业户服务部的工作时间和工作量,通常每班保持1人便可。
2.维保服务部
设主管一人,全面负责房屋、设备、设施的运行、保养和维修工作。该部门主要职能是保证商铺不间断地安全运行,使物业保值和升值。维保服务部的作业人员应根据商铺经营服务需要、商铺设备的多少和技术难易程度进行合理配置。
3.保安服务部
设主管一人,全面负责商铺的门卫、巡逻、监控、消防和车管工作。该部门主要职能使安全防范与消防管理。具体作业人员根据商铺保安的值勤点、工作量和作业班次进行配备。
4.保洁绿化部
设主管一人,全面负责商铺的室内保洁、室外保洁与绿地养护工作。该部门的主要职责是保洁服务管理和绿化服务管理。具体保洁和绿化作业人员根据商铺保洁范围、保洁面积、保洁频次以及商铺的绿化面积进行安排。
5.经营服务部
设主管或兼职主管一人,全面负责商铺业户委托给物业管理公司的租赁代理、广告策划及项目开发等经营服务工作。该部门的主要职责是配合业户的经营活动,促进商铺经营销售和物业管理工作。
4、本项目商铺物业管理分项细化方案
1、业户服务部的工作职能。有两部分工作职能,一是业户服务,二是内部管理。
1.1接待与联系
接待与联系是业户服务的重要内容之一,是物业管理方为业户、顾客提供服务并与业户、顾客进行交流的窗口。其主要职能与其他类型物业管理的业户服务一样,包括倾听建议和意见,接受投诉,安排维修和回访,收取管理费与内外联系等。
1.2纠纷、投诉接待
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说,所有投诉、处理结果都要有记录,作为年终表彰与履行管理公约业绩考核依据之一;
1.3报修接待
商铺铺位的照明或其他设施出问题,对业户营业将造成很大的影响。业户报修,应迅速做记录,填写《维修任务单》,即时派维修工到现场抢修;
1.4走访回访
接待员的走访内容包括三方面:
一是听取业户和商铺方对物业管理服务的意见、建议;
二是对报修后的维修结果进行回访;
三是对业户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进,晓之以理,动之以情,用实际行动去感化业户,让他们明白:我们所做的一切,都是为了商铺的自身形象,我们的目标是一致的。
1.5内外联系
商场内部联系:
商铺的内部联系包括向业户收取租金、管理费、水电能耗费、铺位的报修抢修费等;向商铺方收取物业管理费、能耗费。商铺服务管理做得如何,必将影响到收缴率的好坏。
商场的外部联系:
商铺与街道、居委、警署、消防、劳动、环保、水、电、煤、电信及媒体都有业务上的联系,如处理不好这些关系,会使商铺的经营活动很被动。处理得好,往往事半功倍。
1.6、商铺装修服务管理
装修管理应包含在业户管理中,因管理难度较大,故单独列出论述。装修管理职能主要包括:审核装修申请、签订装修管理协议,现场监督管理等。
1.61商铺楼宇的租赁往往以整个层面向外出租,出租后,由承租商依据经营要求,提出装修申请;也有的业主把一个层面装修完毕之后出租铺面。承租商户对铺面只能通过申请批准后作一些小的变动装修,装修管理应做好以下几个方面:
建立周全、详细、便于操作的管理制度;
专人负责对工程实行严格的监督;
选定资质高、信誉好的工程承包商进行装修;
对装修现场进行监督管理。
1.62商业铺面制定装修管理规定的要点
二次装修过程应遵守物业管理处制订的《二次装修施工管理规定》;业户装修需使用电焊、气焊、砂轮、切割机等设备的,应严格遵守《商铺动火申请制度》的各项规定;禁止擅自更改水、电管线及负荷用电;装修完毕后,物业管理处根据装修前业户递交的经认可的装修设计图、装修协议,对工程进行竣工验收,如发现有违反装修设计图及装修协议某些条款的,应视情节轻重作不同的处理;为了保证业户在装修过程中不损伤楼宇结构等重要部位,装修工程施工方事由物业管理处选定还是由业户选定应视工程涉及的方面来确定,通常分以下几种情况:
凡涉及电力设备(由铺外的配电架至铺内的终端空气开关箱等)进行增建、改装的;为该层的消防设备(包括消防喷淋装置、管道、警铃等)进行增建或改造的
;为该层的电梯、自动扶梯进行增建或改装的,以及电视监控系统、公共天线分布系统等进行增建或改装的,都由物业管理处选定工程实施工方。业户则按工程费用的一定比例支付给物业管理处作为工程监督管理费。
凡涉及铺面、商号招牌、天花板、墙面、墙壁装饰、内部间隔,水管、排水道、电力装置,通风设备、电话等小规模装修可由业户自行选定工程施工方,也可由物业管理处选定施工方。
业户递交的装修设计方案所附的图纸,应包括:清楚显示楼层内部间隔的平面图;楼层平面图的正视图、切面图(附铺面、商号招牌的细节);排水系统的分布图(附由关细节);电力供应设备分布图及电线敷设简图(附有敷设电线资料及负荷量);照明设备位置图;假天花的平面,切面图;及其他一些物业管理处或商铺要求提供的建筑细节;装修工期、开工期、防火措施、环保、环卫要求、违约责任、施工期保险等。等等
1.63装修现场监督管理
在施工过程中,物业管理处应派专人在现场进行管理。管理的内容主要包括3方面:
对施工人员的管理,以及对工程是否按图施工、按装修协议要求和对装潢现场环境卫生(装潢垃圾)进行监督管理。一般建筑施工队的人员情况复杂,大多是临时工,施工方对他们可能也缺乏有效的控制;装修施工与整个楼宇的建筑不同,他通常局限于一个单元或一个楼层内施工,而其他层面则照常营业,如对施工人员无有效管理,势必会影响其他业户的营业活动。对于装修的工程监控主要着眼于施工人员有否严格按认可的设计图纸进行施工,有否违反已签订的装修管理协议上的条款,有否违反物业管理处的其他管理规定等,如有违反规定要及时联系,发出整改通知单等。如装修时损及商铺的装饰、装置或公用设施,则由业户负责将其修复,直至商铺方满意为止。当然,也可由物业管理处修理,但有关费用则由业户支付。这些管理服务都应做好详细记录,作为竣工验收时的证据或参考。等等
2、维保服务部
2.1商铺设备、设施维保服务管理
商业物业的日常养护标准较高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同。商业物业的重点在于各种设施,设备上,因为商业物业设施设备使用频率较其它物业相比是最高的一类,设备、设施养护及维修管理的好坏直接影响经营环境和经营活动的正常运行。一些设备如电梯,自动扶梯等易出故障的设施设备,保证其正常运行主要靠平时养护。
商铺设备管理主要是防止商铺停电和保证中央空调、自动扶梯的正常使用。商铺供电需要绝对保证,因为一旦停电,漆黑的营业厅将给顾客、商品和营业款带来不安全的因素,对商铺声誉带来不利影响。所以应选派优秀员工,日夜监测电气运行状况和空调系统、自动扶梯的运行状况,一有异常情况及时安排维修,确保电气和中央空调、自动扶梯正常运行。
商铺设备设施维保管理的具体实施过程与办公项目类似,在此省略。
2.2、商铺建筑物的养护及维修管理
2.21商铺修缮的计划、资金管理。
为了确保商铺建筑物的完好,应制订完整的修缮制度,编制每年的修缮计划,安排年度修缮投资,经管理处审核后报商铺业委会方审批(大中修要落实资金),检查修缮结果。
2.22工程性质的确定。
依据商铺建筑物的损坏程度,将修缮工程大致分为大修、中修、小修三类。
大修工程是指建筑物主体结构的大部分严重损坏,或有局部倒塌的危险;部分附属设施必须拆换、改装或新装,如上、下水道等。由于大修工程施工场地和安全的要求,通常是经营业户必须停止营业。因此,工期安排和开工前的筹备工作非常重要;
中修工程是指建筑物部分损坏,在局部维修中只牵动或拆换少量主体构件,保持原楼宇规模和结构的工程。如楼顶的局部修缮或部分重做面层,加固部分钢筋混凝土梁柱,外墙的全面粉刷装饰等。中修工程影响面为局部,商铺发生突法事件,保安、管理人员应按《应急事件处理规程》操作。防止事态扩大,注意保护现场,及时向上级报告或呼叫救护车。应特别强调,在发生恶性事件紧急疏散围观顾客时等等
3、保安服务部
3.1监控中心管理
监控是指利用电视监控系统对商铺进行全方位多角度的监视,尤其是对出售贵重商品如钻石珠宝、高档手表等铺面应进行日夜监视。
如发现可疑人员或突法事件、恶性事件的发生,监控人员应及时录象,寸作查证。
另外地下车库或露天停车场亦须安置监控摄像探头,防止车辆被窃,万一遭窃,录象将提供证据、线索,有利破案等等。
这项工作的重要性要求监控中心的保安人员工作认真、敬业。
3.2消防管理
商铺消防工作的重要性不言而喻,商铺内人流大,楼梯、通道(尤其是放火楼梯、通道)相对面积较小,这给火灾时的人员疏散带来很大困难;
商品多(且大多是易燃品),火种容易迅速燃烧;面积广,因无防火墙阻隔,烈火蔓延极快;如商厦火灾,高楼内的竖井多,烟囱效应可使火灾热烟上升速度达到每秒8米,瞬间整个商厦将全被烟雾笼罩。烟雾窒息死亡往往是火灾死亡率中最高的。鉴于防止火灾的重要性,商铺都安装有先进的火灾探测装置(烟感探测器和温感探测器)和自动灭火装置(喷淋装置)。这些装置直接与火灾自动报警系统联网。只要易各地方出现火情,烟雾和温度各达到一定的限度,这两种装置便自动通过导线将报警信号传输至报警器,进行有效监控与预防。
制定切合本商铺实际的消防管理制度(包括几套火灾应急处理方案);商铺的各部门及物业管理的各部门都要把各自放火职责、范围规定清楚;消防监控中心的保安员应明确自身的职责范围。做到统一指挥,分区管理,层层负责,责任明确,防患未然,切实贯彻预防为主,防消结合的消防方针。
发现监控屏幕有火灾报警号时,立即用对讲机通知就近的保安人员赴现场核查与处置;如确为火警,按应急方案实施,报告保安部主管组织扑救,重点是商铺内人员的疏散,保障人身安全,事故后作好调查分析报告并备案。
发现故障警报,应迅速消除警铃使之还原,并立即通知维保部,协助维保部尽快排除故障,并作好详细记录。
定期对消防设施、设备、器材及消防通道、标记、放火门进行检查,确保完好备用、通道畅通、标记清晰。对一些业户可能擅自增加电气设备要认真检查,防止发生电气超负荷火接触电阻过大、线路老化、过载、摩擦等危险现象。
在员工、管理人员和业户中定期开展消防培训及消防演习,使人人都会使用消防器具,掌握火灾逃生知识,不断提高大家的防火意识和消防业务水平。等等
4、商铺保洁服务管理
商铺的环境有外部环境和内部环境。
外部环境包括楼宇的外墙、附属建筑设施及周围的绿地、广场、停车场等;
内部环境包括过道、扶梯、自动扶梯、电梯、卫生间、会议室等一切公用场所,以及业户的铺内、办公室内等非公用部位。
搞好商铺的环境卫生和绿化养护的主旨在于创造整洁优美、和谐怡人的商业氛围,为业户提供一各理想的经营环境,为顾客提供一个轻松愉快的购物环境。
4.1商铺保洁管理方法
要做好商铺的保洁服务管理,首先要确定做什么,即什么地方需要保洁,然后定出清洁的标准,根据这些标准、要求再定出保洁的频率(次数),还要再加上检查手段,如目视检查还室手摸检查或白纸擦一米检查等,制作《商业街商铺环境清洁的作业标准》,内容有检查的部位、项目、清洁的标准、保洁的频率、检查的手段等。重要的问题是怎么做等,制订《商业街保洁服务作业规程》,这个规程指导保洁工对商铺各部位的清洁按规定的操作程序去做,是保洁工岗前岗中的培训教材,其要点有:地面清洁、打蜡;墙角线清洁;墙面除尘;大理石清洁、打蜡;不锈钢面清洁;卫生间清洁;玻璃幕墙清洁;窗户清洁;地毯清洗干净等。
4.2商铺保洁管理的重点
商铺的清洁管理重点之一是地坪清洁。随着人流的进出,给商铺地坪带来的灰尘、纸肖;定时的清洁能够带给顾客舒适、优美的购物环境;
商铺的玻璃无框门、室内柱上镜、电梯内镜面等,由于顾客触摸频率较高,留下的手印带给人视觉上的不舒服,应定时清洁以消除不洁现象;
商铺盥洗室墙面、洁具、地坪的清洁、干燥和无异味,也是清洁工作的重点;
商铺外的铜牌,因暴露在室外,风吹雨淋会使铜牌便黑,定期擦拭,能保持其程亮,提升商铺的形象。
商户铺内产生的垃圾须袋装并放至指走位置,及时清理;
雨大进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器,尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时注意清洁卫生。
对商铺的杀虫灭鼠工作要引起重视,但放置鼠药时,要充分考虑儿童的安全,要放在摸不到的地方;为了安全也可以聘请专业队伍进行消杀工作;
在商铺的营业时间内,保洁工不能使用长柄拖把,更不能使用湿拖把拖地,以免造成顾客滑倒伤害事故;
在雨雪天,商铺进门处应勤保洁并放置地毯或防滑提示牌;
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对一切能利用的再生垃圾(包装纸、箱)要回收处理。等等。
5、商铺绿化服务管理
绿化环境是保持生态平衡,营造舒适、美观、清新、幽雅的购物环境的基础。商铺内外的绿化搞得好,能使周围得环境得到改善,又提升了商铺得品位。绿化管理应配备专业技术人员,依据季节、气候,地域条件的不同和树木花草的生长习性及要求,制定详细的管理细则,指导养护人员实行。
5.1商铺绿地管理
商铺外围的绿地,在基建时就已定型,商铺得整体绿化风格和局部独立的构图要统一协调,水平绿化和垂直绿化要相得益彰。
为保证草坪生长良好,劝阻顾客、游客进入草坪;
保持绿地环境整洁;及时清除死株、病株,缺株要补檀:定期对花木修剪整形;
发现病虫害要进行捕捉或喷药,药物防治要注意安全,并挂警示标识;
草坪要经常除杂草:定期轧剪,每季度施肥一次,施后浇水或雨后施撒;
台风前对花木做好立支柱、疏剪枝叶的防风工作,风后清除花木折断的枝干,扶正培植倒斜的花木。等等
5.2商铺室内绿化管理
花卉摆放前要有设计图,造型变更要有小样图,与商铺总体设计风格相协调;
花卉上挂名称牌,简介花卉学名、俗称、习性,宣传养花的常识,争取业户和顾客的配合,共同创造幽雅清新的购物环境,同时又陶冶情操,增加商铺的文化氛围;
花卉搬运时,注意保护花卉株形不受损伤,不散落盆泥,注意场地整洁;
商铺人流量较大,因此商铺内摆放的花卉要经常检查,及时修剪,清除黄叶,枯萎的花卉立即更换:由于各点摆放位置的光照度不一,花卉就要定期相互调剂、更换位置;等等
5.3检查督导
部门主管对保沽、绿化,服务各组工作时时进行巡视,发现问题记录在案,并追究各组长责任:管理处经理、业户部督导不定期对各组工作进行抽查,发现问题立即督促主管部门整改,每月累积数次,对主管进行处罚。
6、商铺经营服务管理
商铺方和物业管理公司所签订的委托物业管理合同中,往往会把商铺经营管理范畴的租赁管理,广告筹划、新项目开发同时委托给物业管理公司,以配合其商铺的经营管理.作为物业管理公司也应将商铺经营管理的好坏与自己的物业管理服务紧密地联系起来。
6.1租赁管理
出租方式的管理主要是在租金商定时要考虑多方面因素,如商品经营的范围及类别;附近商铺楼宇的空置率;承租户的经营特色;商铺所处的位置。另外经营商品给管理带来的易难也应作为一个因素。租金计算可采用两种形式,一种先规定一个固定的月租金(根据面积),然后根据市场情况和货币升、贬值决定几年后再增加合理的幅度。
一种是按面积定出最低租金,然后根据承租户销售总额按一定的百分比收取租金。
6.1.1竞标租赁的注意事项:
严格审定投标者的资格,主要是审核其个人或公司的商业零售管理经验、经营业绩,资信状况及经营品种是否符合行业规定等;
投标的程序须规范、严密、全面,尤其是租金的计算方式及规定,预付竞标租金的保证方式,有关撤回投标的规定,以及中标后延时签约的赔偿,应作更为周全和深人的考虑。
6.1.2协议租金出租的注意事项:
在和业户签订租赁协议之前亦应了解承租人的资格、经营管理经验,资金状况,以及目前所经营店铺的数目,业绩情况及所经营品种是否符合行业的规定等;
承租人的经营性质,经营范围,所经营的商品档次和质量.是否有能力进行一定投入的商业推广活动,从而使商铺的业务前景有较大的发展等。
6.1.3租金条款
租金制定的参考因素:
要参考周边社区人口数目,流动人口的数目及可能吸引其他社区的顾客量、商铺地理位置的优劣,交通是否便捷等情况:
要参考商品经营的范围及类别、附近区域商铺的空置率、承租人的经营特色、承租人要承租的层次、位置等情况等:
要参考周围区域同行业的营业面积、租金状况、及经营状况等。
租金的组成要素:
租金的组成包括商铺固定投资的折旧、保险,贷款资金利息、投资回报率等。
水电能耗费、商铺管理酬金、商铺利润,物业管理费等。
大中修整改更新基金等累加应分摊到每平方米。(也有租金中不包含大中修整改更新基金要素的)等
7、商铺广告管理和统一策划
7.1广告统一管理
业户为了树立企业形象,追求经济利益,必然采取许多宣传和促销手段。除电视、报刊广告以外,最有效、最直接的就是在商铺主体周边与商铺内部悬挂醒目的招牌、广告牌、条幅,张贴宣传品。物业管理处为了规范商铺的环境秩序和整体形象,在支持商业宣传策划的同时,必须加强商铺的广告宣传管理。商铺的整体布局设计是很重要的,而各铺位上的宣传广告(包括灯光广告、灯饰、条幅、张贴、悬挂品等)要和商铺整体设计相协调,这就要求承租业户的广告设计必须经过物业管理处审核,以做到管理有序,不会破坏商铺的整体设计格调。
7.2广告策划
楼宇内外的广告牌、条幅、悬挂物、灯饰等凡属商户铺内的,由商户提出设计要求或制作,必须由物业管理公司统一安装在合理位置;广告策划是商铺经营服务管理的一项重要任务,就是要设法把顾客吸引进来,把承租人留住。因此要策划和组织各项商业推广宣传活动,如综合表演、纳凉晚会、模特表演,摄影展,商品使用演示等.
节日期间还可以相应地进行节日布置,既增添了商铺热闹兴旺的气氛,提高了商铺的文化氛圈,又扩大了商铺的知名度,吸引大批消费者来购物助兴。
协调好社会关系,与政府及其他组织机构保持联络,参与社会公益活动如捐助失学儿童等,会给业户带来潜在的商业机会。
8、服务项目开发
物业管理处还应不断增加服务项目,扩大服务领域.如:开办商铺儿童乐园,让儿童能尽兴地玩耍,父母能放心地购物:
开办商务中心,为业户提供传真、复印、打字、电报、长途电话、电子邮件等服务:
开办为顾客提供休憩,饮茶、品味小吃的场地:举办卡拉o、节日庆祝,年终联欢等文娱活动,活跃业户的文化生活:
办好商铺内部食堂.为业户提供清洁卫生、美味可口、物美价廉的饭莱,为顾客提供寄存包袋、代订报刊、代办保险、兑换零币等服务:
开办投币洗衣店、快速冲印照相店,鲜花店、礼品店、电脑屋等
为顾客,业户提供全方位的服务,使顾客生活中的大多数服务要求都能在商业街中得到满足。等等…
9、商铺保险管理
商铺的物业管理中保险管理是必不可少的。在商铺的维修施工和广告安装中,均有可能发生意外的事故(包括火灾),对业户、顾客、员工造成伤害;在保洁操作中,也有可能保洁工未按规程操作,用了湿拖造成顾客滑倒摔伤;或雨天地滑,顾客在商铺进门处滑跤跌伤;这些都有可能向物业管理方提出索赔。为了规避风险和最大限度地减低这方面的损失,商铺的物业管理处应采取两种措施:
工程或服务的公众责任险、财产险(火险);物业管理方可以向保险公司投保公众责任险等险种,在考虑保险额度时,可以根据事故发生率的高低选择投保的金额。
还有一种是财产险,是为防止商铺可能遭受火灾、台风、暴雨、水浸等损失而投保的,物业管理处应主动出面向商铺方(大业户)和各业户的投保减灾提供建设性意见。
(二)本项目涉及商业街、酒店外围广场公共场所物业管理方案
为维护商业广场、商业街、酒店门前广场等公共场所的治安防范,泊车,人流、车流疏导,绿化、景观、市容的整洁有序,在商业物业管理点一下辖的保安一部、保洁一部必须同时担负起针对商场、酒店外围,即广场部位的保安、保洁、门前绿化工作,拟由这两个部门内专门挑选形象较好和工作细心的保安、保洁人员负责。
具体配置:商城广场部位保洁设2人,保安设外围巡逻兼市容纠察兼停车指引3人,内部巡逻2人;酒店广场部位设保洁2人,外围巡逻兼泊车指引4人,如有需要,酒店内部的工程维修和动力保障可交由物业公司代管。则酒店工程部需配备4人,24小时值班。
(三)商业物业管理点一总体人员配置表:
总计:32人
(四)商业物业管理点一物业管理支出明细
(一)员工薪金:计30500元/月
1、酒店、商业区管理处主任1人
1500元/月人×1人=1500元/月
2、各部主管4人
1300元/月人×4人=5200元/月
3、保安队,保安员12人
(1)外保兼泊车员(6人):
950元/月人×6人=5700元/月
(2)内保队员(6人):
900元/月人×6人=5400元/月
4、保洁绿化部(7人):
700元/月人×6人=4200元/月
5、维保服务部,维修工2人
1100元/月人×2人=2200元/月
6、业户服务部,接待员4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、经营服务部,设计员1人,文员1人
设计员1300元/月人×1人=1300元/月
文员1000元/月人×1人=1000元/月
(二)员工福利计12121元/月
1、社会保险金:
(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)
工资总额×31.3%=30500元/年×31.3%=9455元/月
2、年终奖及加班费计2666元/月
按每人1000元/人/年计,1000元/人×32人=32000元/年。
(三)办公事业费=800元/月
1、管理处办公用水电费
400元/月×12个月/年=4800元/年
2、办公电话费(含业主服务热线)
200元/月部×2部=400元/月
(四)管理行政费用=600元/月
1、办公用品及印刷:300元/月
2、办公行政(加档案费、交通费等):200元/月
3、招聘费、培训费:100元/月
(五)设备维修及保养费=4319元/月
1、公共照明、附属设备、设施维护更新费用(各类管道、阀门、龙头等配件)
年度维护费:51823
第9篇 某某房地产公司前后期配套管理工作要求
某房地产公司前、后期配套管理工作要求
以下是某公司的前期、后期配套工作要求,仅供参考。
1、工程部前、后期配套工作人员应熟悉房地产开发全过程的程序,熟悉政府土地、规划、建设、配套、工程管理体系的办事程序。
2、了解开发项目的占地面积、容积率和绿化率等规划指标,项目红线内外水、电等能源配套设施情况及收费,是否九通一平,楼盘的地理位置,交通状况以及规划状况,项目周边地块供求状况、自然条件、社会环境、周边经济发展状况、有无政策限制等及将采取哪些节能、环保和智能化设施、物业管理方式等。
3、以项目为基础了解施工进度,从实际出发制定合理的工作计划,实现与工程建设的统一、协调、同步。
4、所有有关工程项目的政府批件、权证资料,一经获得将原件并复印件转交资料员保管,做好交接记录工作。
5、配套工作进行中,涉及费用支出的,填写《签呈》及《付款申请单》,由总裁、副总经理、财务部、预算部签字同意后领取,将相关票据交财务部。
6、工程结束后,对工程期间工作做总结报告,交主管经理审阅。
7、搜集政府有关建筑、能源等相关政策,提前完成项目前期配套的计划工作,上报主管经理进行相关决策。
8、应定期上报工作进度计划及相关政策法规研究报告。
工程部前期、后期配套工作职责:
1、办理从项目立项开始到申请《建设工程规划许可证》的全部手续工作。
2、办理申请《建筑工程施工许可证》的全部手续工作。
3、办理能源、占路、掘路、绿化、环保等相关手续。
4、协助组织工程竣工、档案验收工作,办理《房屋产权证》。
5、完成领导交办的其它工作。
工作内容
1、项目可行性研究阶段:
(1)搜集市场相关信息,为公司决策层提供可靠数据,办理土地准备工作,制定严密工作计划,计划包括征地(买地)、拆迁、补偿等方案。责任部门:集团公司决策层(可行性研究报告、初步方案、项目论证资料等)
(2)测量队测绘获得现状地形图,填报《建设用地申请书》。
(3)办理《建设用地选址意见书》。
(4)办理《建设项目环境影响报告表》,环保局出具《环评证明书》。
2、项目前期阶段:
(1)缴纳土地转让金、土地契税,获得《土地使用权出让合同》、《交纳土地出让金证明》。
(2)办理《建设用地规划许可证》。可得到经规划部门盖章的《现状地形图》及核发通知。
(3)办理《土地使用权证》。配合测量队、地籍管理部门做指界工作,获得土地地籍图。
(4)办理《设计阶段能源可供证明》或《大、小能源配套证明》。
(5)联系各水、电、燃气、热力、市政等单位,了解能源和市政配套要求,配合设计单位找到能源配套接口。
(6)委托设计单位出设计方案,填报《规划设计方案申报表》。
(7)测量队定桩、放线,交纳相关费用。
(8)办理《房地产开发资质预审》。
(9)办理《内资企业投资项目备案申请》。
(10)办理建委报建工作。
(11)协助组织设计单位招标,办理招标备案。
(12)各专业(水、电、燃气、热力、市政等)设计要点、方案证书,交纳相关费用。
(13)办理《建设工程消防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(14)办理《建设工程人防设计审核意见书》,交纳相关费用。
(15)办理《供热证明书》,交纳相关费用。
(16)办理《绿化证明书》,如需办理绿化迁移手续,交纳相关费用。
(17)办理《防雷证明书》。
(18)办理《大、小配套手续费》。
(19)办理《扩初设计批复》,项目投资计划,设计单位施工图纸设计及各专业项目图纸设计(根据专业公司要求或由专业公司设计),办理《施工图审查意见书》。
(20)办理设计合同、勘察合同备案。
(21)办理《建设工程规划许可证》。
3、工程招标阶段:
(1)在取得《施工图审查意见书》后,办理《监理、施工单位工程招标监督管理》。
(2)监理、施工单位招标及招标备案。
(3)办理《工程质量监督申报登记书》。
(4)交纳墙改费、散装水泥费、安全文明施工等相关费用。
(5)办理《工程施工许可证》。
(6)办理《售房许可证》。
4、工程施工准备阶段:
(1)试桩前,进行临时水、电的开户,协调关系,争取充分享受相关优惠政策。
(2)向辖区绿化、环保、环卫、市政、交通管理等部门办理相关手续、交纳管理费,负责协调与相关部门的关系。
5、工程施工阶段:
(1)协调与质量监督站的关系,协助组织申报桩基、基础、主体、竣工等各阶段的验收工作,做好现场资料的整理、归档工作。
(2)能源(水、电、燃气、热力、市政等)单位验收组织,签订使用正式使用协议、合同。
6、工程竣工备案验收阶段:
(1)负责组织勘察、设计、监理、施工及各专业局进行备案工作,获得《勘察单位工作质量合格证明书》、《设计单位工程质量合格证明书》、《监理单位竣工验收评估报告》《施工单位质量保修书》、《工程质量验收证明书》、《建筑工程质量监督报告》、《工程竣工备案通知书》。
(2)组织各单位办理工程档案验收,获得《建设工程档案移交清册》、《工程档案验收合格证》。
(3)委托防雷、室内空气质量监测单位进行相关监测。
(4)组织人防监督站进行人防竣工验收工作,获得《人防合格证明书》
(5)组织消防单位进行消防验收,获得《消防验收意见书》
(6)组织环保单位进行验收,获得《消防影响报告》。
(7)办理《规划验线合格证》
(8)办理《建设工程规划验收合格证》
第10篇 房地产项目水电配套管理工作内容
房地产开发项目水电配套管理工作内容
一、前期准备
立项同时,供电问题要作前期规划。作为建设单位的电气专业人员,应作好以下工作:_根据建设项目的建筑面积,估算供电负荷:按50w/m2建筑面积指标估算。见《北京市区民用建筑近期市政能源规划指标》。
再根据所需供电负荷量,估算供电方案:建筑面积40万m2需要由供电局的区域变电站用2根3×300mm2高压电缆供电到建设方开发区的开闭站,再由开闭站分别向小区各配电室供电。(2根3×150mm2电缆)
建筑面积4万m2时)要设小区变配电室一座,其上一级10kv高压电源由开发区的开闭站
第11篇 国际新城公共配套设施管理维修方案
新城国际公共配套设施管理及维修方案
管理内容
(一)根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。
(二)建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。
(三)根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
(四)对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。
(五)按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。
(六)按照有关规范标准,设专职设备运行操作员对高低配、燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。
管理措施
(一)制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。
(二)建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。
(三)制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。
(四)做好设备事故的防范和处理,根据园区设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。
第12篇 _小区公共配套设施管理方案
花园小区公共配套设施管理方案
_水电工具体负责路灯、庭院灯、楼梯灯、污(雨)水井、污(雨)、水沟、管道、化粪池的维修保养工作。
_物业经理负责对屋面、内墙面、道路(人行道)、停车场、外墙、公共场所等方面的检查工作。
_路灯、庭院灯、楼梯灯每周检查一次,要求灯泡亮度正常,灯罩完好,亮灯率保持在99%以上。
_所有污(雨)水井沟每沟每周检查一次,根据检查情况,必要时,请市环保公司对其进行清理,并对清理过程进行监督。
_屋面每周检查一遍,做到无积水、无渗漏、隔热层无破损。如发现渗漏严重、隔热层有破损的应及时报管理部工程处并请专业施工队给予修复。
_内墙面,每三至四年翻新一次;外墙每三年翻新或清洗一次(费用另计)。
_道路(人行道)、停车场每周检查一遍,针对检查结果及时进行维修保养,遇到难题请工程处解决,做到平整、无积水、无破损。
_公共娱乐场所每周检查一遍,根据检查结果及时进行维修保养,做到安全、整洁,无乱涂改、乱搭建、乱堆放。
_外墙面每个月检查一遍,将检查结果填写在《公共基础设施周检查表》上。根据检查结果及时报管理部工程处请专业施工队维修,并做到无空鼓、无渗水,外观整齐、清洁。
第13篇 网络信息安全系统配套设施建设管理规范
1适用范围
某某油田各单位通用。
2规范解释权
某某油田管理局信息安全管理中心队本规定拥有解释权。
3概述
本标准规定了某某油田通用计算机系统在使用中的实体(场地、设备)的安全管理与技术要求。
4术语定义
计算站场地: 计算机系统的安置地点,计算机供电、空调以及该系统维修和工作人员的工作场所。 计算机机房: 计算站场地最主要的房间,放置计算机系统主要设备的地点。 非燃烧材料:是指材料在受燃烧或高温作用时,不起火,不微燃、不碳化、只软化的材料。 难燃烧材料:是指材料受到燃烧或高温作用时,难起火、难微燃、难碳化的材料。 活动地板:是指计算机机房内安装的、可灵活装、拆的地板。 干式变压器:冷却介质非油浸式的变压器。 温感探测器:指在物质燃烧时,使周围空气温度升高致使发生报警信号的装置。 烟感探测器:指物质因燃烧或发热而分解生成的烟雾致使发出报警信号的装置。 应急断电装置: 计算机机房发生意外事件时,能立刻切断计算机系统供电电源的装置。 接地:指计算机系统的直流地、交流工作地、安全保护地和防雷保护地与大地之 间的连接。 二次破坏: 由于为了消灭火灾而采取的灭火方法不当,造成对设备、信息等的再次破坏。 安全区:采取安全措施能达到的区域。
5计算机机房的安全分类:
1) a类:对计算机机房的安全有严格的要求,有完善的计算机机房安全措施。2) b类:对计算机机房的安全有较严格的要求,有较完善的计算机机房安全措施。3) c类:对计算机机房的安全有基本的要求,有基本的计算机机房安全措施。4) 计算机机房的安全要求详见表1。表1 计算机机房安全要求
安全项目
指标
安全类别
c类安全机房
b类安全机房
a类安全机房
场地选择
/
+
+
防火
+
—
—
内部装修
/
+
—
供配电系统
+
+
—
空调系统
+
+
—
火灾报警及消防设施
+
+
—
防水
/
+
—
防静电
/
+
—
防雷电
/
+
—
防鼠害
/
+
—
电磁波的防护
/
+
+
说明 : / 无需要求;— 必须要求; + 有要求或可增加要求
6场地的选择
1) b类机房的选址要求:应避开发生火灾危险程度高的区域。应避开有害气体来源以及存放腐蚀、易燃、易爆物品的地方。应避开低洼、潮湿、落雷区域和地震频繁的地方。应避开强振动源和强噪音源。应避开强电磁场的干扰。应避免设在建筑物的高层或地下室,以及用水设备的下层或隔壁。应避开重盐害地区。2) c类安全机房参照b类各条执行。3) a类安全机房除第1)条规范要求外,还应将其置于建筑物安全区内4) 以上各条如无法避免,应采取相应的措施。
7结构防火
1) c类安全机房和一般的已记录媒体存放间,其建筑物的耐火等级应符合tj16 《建筑设计防火规范》中规定的二级耐火等级。2) 与c类安全机房相关的其余基本工作房间及辅助房间,其建筑物的耐火等 级不应低于tj16中规定的三级耐火等级。3) b类安全机房和重要的已记录媒体存放间,其建筑物的耐火等级必须符合gbj45 《高层民用建筑设计防火规范》中规定的二级耐火等级。4) a类安全机房和非常重要的已记录媒体存放间,其建筑物的耐火等级必须符合gb45规定的一级耐火等级。5) 与a、b类安全机房相关的其余基本工作房间及辅助房间,其建筑物的耐火等级不应低于tj16中规定的二级耐火等级。8计算机机房内部选择1) a、b类安全机房应符合如下要求:计算机机房装修材料应符合tj16中规定的难燃材料和非燃材料,应能防潮、吸音、不起尘、抗静电等。计算机机房的活动地板应是难燃材料或非燃材料。活动地板应有稳定的抗静电性能和承载能力,同时耐油、耐腐蚀、柔 光、不起尘等。具体要求应符合gb6650《计算机机房用活动地板技术条件》。异型活动地板提供的各种规格的电线、电缆、进出口应做得光滑、防止损伤电线、电缆。活动地板下的建筑地面应平整、光洁、防潮、防尘。 在安装活动地板时,应采取相应措施,防止地板支脚倾斜、移位、横 梁坠落。2) c类安全机房参照14条执行
9计算机机房环境及技术条件
1) 计算机机房的使用面积计算方法如下:s=~σsb (1)式中:s----计算机机房的面积,平方米;sb----指与计算机系统有关的并在机房平面布置图中占有位置的设备的面积,平方米;σsb----指计算机机房内所有设备占地面积的总和,平方米。第二种方法为:s=ka (2)式中:s----计算机机房的面积,平方米;a----计算机机房内所有设备台(架)的总数;k----系数,取值(4.5~5.5)平方米/台(架)。2) 计算机机房最小使用面积不得小于20平方米。3) 根据计算机系统对湿、湿度的要求,可将温、湿度分为a、b、c三级,机房可按照某一级执行,也可按某些级综合执行(综合执行指的是一个机房可按某些级执行,而不必强求一律,如某机房按机器要求可选:开机时a级温、湿度,停机时b级的温、湿度)。4) 开机时机房内的温、湿度,见表1。5) 停机时机房内的温、湿度,见表2。
等级
项目
指标
a级
b级
c级
温度,℃
22±2 夏20±2 冬
15~30
10~35
相对湿度,%
45~65
40~70
30~80
温度变化率,℃/h
<5
<10
<15
要不凝露
要不凝露
要不凝露
表1开机时机房内的温、湿度
等级
项目
指标
a级
b级
c级
温度,℃
5~35
5~35
5~35
相对湿度,%
40~70
20~80
8~80
温度变化率,℃/h
<5
<10
<15
要不凝露
要不凝露
要不凝露
]表2停机时机房内的温、湿度6) 照明 :计算机机房内在离地面0.8m处,照度不应低于200l_。数据录入室、上机准备间、维修室内的照度参照。 其它房间的照明应符合tj34的规定。7) 事故照明:计算机机房、终端室、已记录的媒体存放间,应设事故照明,其照度在距地面0.8m处不应低于5l_。主要通道及有关房间依据需要应设事故照明,其照度在距地面0.8m处 不应低于1l_。8) 噪声 :开机时机房内的噪声,在中央控制台处测量应小于70db(a)。9) 电磁场干扰
无线电干扰环境场强 机房内无线电干扰场强,在频率范围为0.15~1 000mhz时不大于120db。磁场干扰环境场强 机房内磁场干扰场强不大于800a/m(相当于10oe)。10) 接地:计算站一般具有以下几种地: a. 计算机系统的直流地。 b. 交流工作地。 c. 安全保护地。 d. 防雷保护地(处在有防雷设施的建筑群中可不设此地)。计算机系统直流地电阻的大小、接法以及诸地之间的关系,应依不同计算机系统的要求而定。交流工作地的接地电阻不大于4ω。安全保护地的接地电阻不应大于4ω。防雷保护地的接地电阻不应大于10ω。11) 供电频率:50hz; 电压:380v/220v; 相数:三相五线制或三相四线制/单相三线制。据计算机的用途其供电方式可分为三类:一类供电:需建立不间断供电系统;二类供电:需建立带备用的供电系统。 三类供电:按一般用户供电考虑。依据各等级计算机的性能允许的变动范围见表3:
等级
项目
指标
a级
b级
c级
电压变动,%
5~+5
10~+7
5~+10
频率变化,hz
0.2~+0.2
0.5~+0.5
1~+1
波形失真率,%
≤±5
≤±7
≤±10
表3 供电性能参数12) 尘埃:机房内的尘埃依机器的要求而定,一般分为ab两极。见下表
等级
指标
a级
b级
粒度,μm
≥0.5
≥0.5
个数,粒dm
≤10 000
≤18 000
注:a级相当于少于30万粒/ft3,b级相当于少于50万粒/ft3
表4 尘埃参数13) 媒体存放条件:见下表5
介质
项目
指标
纸
磁 带
磁 盘
温度,℃
5~50
5~50
4~51.5
相对湿度,%
40~70
20~80
8~80
磁场强度,a/m_
< 3200
<4000
表5 媒体存放条件
10计算机机房专用设备
1) 配电设备2) a、b类安全机房应符合如下要求:计算站应设专用可靠的供电线路。计算机系统的电源设备应提供稳定可靠的电源。供电电源设备的容量应具有一定的余量。计算机系统的供电电源技术指标应按第26条执行。计算机系统独立配电时,宜采用干式变压器。安装油浸式变压器时应符合gbj232《电气装置安装工程规范》中的规定。从电源室到计算机电源系统的分电盘使用的电缆,除应符合gbj232中 配线工程中的规定外,载流量应减少50%。计算机系统用的分电盘应设置在计算机机房内,并应采取防触电措施。从分电盘到计算机系统的各种设备的电缆应为耐燃铜芯屏蔽的电缆。计算机系统的各设备走线不得与空调设备、电源设备的无电磁屏蔽的 走线平行。交叉时,应尽量以接近于垂直的角度交叉,并采取防延燃措施。计算机系统应选用铜芯电缆,严禁铜、铝混用,若不能避免时,应采用铜铝过渡头连接。计算机电源系统的所有接点均应镀铅锡处理,冷压连接。在计算机机房出入口处或值班室,应设置应急电话和应急断电装置。计算站场地宜采用封闭式蓄电池。使用半封闭式或开启式蓄电池时,应设专用房间。房间墙壁、地板 表面应做反腐蚀处理,并设置防爆灯、防爆开关和排风装置。计算机系统接地应采用专用地线。专用地线的引线应和大楼的钢筋网及各种金属管道绝缘。计算机系统的几种接地技术要求及诸地之间的相互关系应符合gb2887 中的规定。计算机机房应设置应急照明和安全口的指示灯。3) c类安全机房应满足gb2887中规定的三类供电要求。4) 空调设备5) a、b类计算机机房应符合下列要求:计算机机房应采用专用空调设备,若与其他系统共用时,应保证空调 效果和采取防火措施。空调系统的主要设备应有备份,空调设备在能量上应有一定的余量。应尽量采用风冷式空调设备,空调设备的室外部分应安装在便于维修 和安全的地方。空调设备中安装的电加热器和电加湿器应有防火护衬,并尽可能使电 加热器远离用易燃材料制成的空气过滤器。空调设备的管道、消声器、防火阀接头、衬垫以及管道和配管用的隔 热材料应采用难燃材料或非燃材料。安装在活动地板上及吊顶上的送、回风口应采用难燃材料或非燃材料。新风系统应安装空气过滤器,新风设备主体部分应采用难燃材料或非 燃材料。采用水冷式空调设备时,应设置漏水报警装置,并设置防水小堤,还 应注意冷却塔、泵、水箱等供水设备的防冻、防火措施。6) c类安全机房的环境条件应满足计算机厂家关于安装环境中的对空调系 统的技术要求。7) 其它设备和辅助材料:计算机机房使用的磁盘柜、磁带柜、终端点等辅助设备应是难燃材料和 非燃材料,应采取防火、防潮、防磁、防静电措施。计算机机房不能使用地毯。计算机机房内所使用的纸,磁带和胶卷等易燃物品。要放置于金属制的 防火柜内。8) 门禁系统 :在重要的机房或者场所,安装门禁系统。保安人员进行24小时监护。
11火灾报警及消防设施
1) a、b类安全机房应设置火灾报警装置。在机房内、基本工作房间内、活动 地板下、吊顶里、主要空调管道中及易燃物附近部位应设置烟、温感探测器。2) a类安全机房应设置卤代烷1211、1301自动消防系统,并备有卤代烷1211、 1301灭火器。3) b类安全机房在条件许可的情况下,应设置卤代烷1211、1301自动消防系统,并备有卤代烷1211、1301灭火器。4) c类安全机房内应设置卤代烷1211或1301灭火器。5) a、b、c类计算机机房除纸介质等易燃物质外,禁止使用水,干粉或泡沫 等易产生二次破坏的灭火剂。
12其它防护和安全管理
1) 防水:有暖气装置的计算机机房,沿机房地面周围应设排水沟,应注意对暖气 管道定期检查和维修。位于用水设备下层的计算机机房,应在吊顶上设防水层,并设漏水检查装置。2) 防静电: 计算机机房的安全接地应符合第7.10条规范。 注:接地是防静电采取的最基本措施。 计算机机房的相对湿度应符合第7.4、7.5条规定。 在易产生静电的地方,可采用静电消除剂和静电消除器。3) 防雷击 计算机机房应符合gb157《建筑防雷设计规范》中的防雷措施。 在雷电频繁区域,应装设浪涌电压吸收装置。4) 防鼠害 在易受鼠害的场所,机房内的电缆和电线上应涂敷驱鼠药剂。计算机机房内应设置捕鼠或驱鼠装置。
第14篇 地产自营物业及公建配套经营管理制度
地产集团自营物业及公建配套经营管理制度
一、总则
第一条 为理顺自营物业及公建配套的经营管理程序,明确各部门职责,根据公司实际情况,制定本制度。
第二条 基本定义:
1、未售商用物业:指各楼盘交楼后的应售未售商铺或自营商用物业。
2、公建配套:指各楼盘按照国家及地方有关规定在小区与住宅或商用物业配套修建的各种建筑,一般包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用、物业管理用房、车库等。
第三条 相关主要管理部门职能:
1、广东公司商业部(以下简称商业部)为自营物业及公建配套的统筹管理部门。负责属于公司产权的各楼盘未售商用物业的前期策划及招商方案的撰写,对不移交或暂不移交的公建配套进行招商管理等。
2、物业集团下属各物业公司(管理处)负责自营物业及公建配套的日常维护及管理,各物业公司在接受商业部委托下可对自营物业及公建配套进行招商。
3、开发部为各楼盘公建配套物业移交的管理部门,负责与政府相关部门协商做好公建配套物业的移交工作。
第四条 本制度由商业部负责考核,综合计划部负责监督执行。
二、自营物业及公建配套的日常管理
第五条 商业部提前介入各楼盘商用物业的前期规划设计,并提供相关经营意见或建议。
第六条 总工室须在每期楼宇交楼前30天内向商业部提供该期楼宇的规划报建图或竣工图。
第七条 开发部须在每期楼宇交楼前30天内向商业部书面明确该期楼宇公建配套必须移交项目及范围,对于暂不移交物业应与政府相关部门明确移交时间;在取得《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《预售证》、《建设工程规划验收合格证》等证件后3日内向商业部提供相关复印件。
第八条 预决算部须在每期楼宇交楼前15天内向商业部提供该期楼宇商业部分的成本预(决)算及面积测算表,以便商业部做好商用物业招商的成本测算。
第九条 商业部必须在每期楼宇交楼前10天制定自营物业及公建配套的招商方案,确定自营物业及公建配套的经营定位及租赁价格等。
第十条 销售部必须在每期楼宇交楼前7天内向商业部提交应售自营物业及公建配套的明细。
第十一条 工程部必须在每期楼宇交楼前7天内向商业部提供该期楼宇的《消防验收合格证》、《电梯验收合格证》、《单位(子单位)工程质量验收意见》等相关证书复印件。
第十二条 若该期楼宇未售商铺或公建配套有抵押的,资金中心必须在该期楼宇交楼前5天内向商业部提交相关业务银行同意自营物业及公建配套出租的承诺函。
第十三条 商业部必须在每期楼宇实际交楼前5天内根据总工室、预决算部、开发部、工程部提供的相关资料内建立该期楼宇自营物业及公建配套台帐并进行分类。
第十四条 工程部必须在该期楼宇交楼前3天内将自营物业及公建配套(含钥匙)及物业公司分户验收意见移交商业部签收,商业部同时将应售自营物业及公建配套的全套钥匙移交物业公司保管。(分户验收不合格的,商业部应拒绝接管)
第十五条 因自营物业及公建配套招商需要,商业部可根据总工室提供的最新规划报建图纸或竣工图纸出具新划分方案,经公司领导审批同意后,总工室根据新的划分方案在3天内重新出图,并委托预决算部5天内完成面积的测算;工程部参照《房地产开发建设管理制度》进行相关实施工作。
第十六条 物业公司必须每天对自营物业及公建配套巡查一次, 发现问题必须立即报商业部。商业部定期对自营物业及公建配套进行巡查,物业公司必须派人共同巡查并由商业部作好巡查记录,巡查完毕后二方巡查代表共同签字确认,发现问题由物业公司限期整改。
第十七条 自营物业及公建配套的销售及经营台帐管理程序如下:
1、销售台帐的管理。如住宅销控发生变动的,销售部须在每周二前书面通知商业部;如商铺销控发生变动的,销售部须在次日书面通知商业部。商业部根据销售部的最新通知及时更新经营台帐。
2、经营台帐的管理。如应售未售商铺已出租的,商业部须在合同生效的次日书面通知销售部更新销售台帐。
三、自营物业及公建配套的经营管理
第十八条 自营物业及公建配套中应售未售住宅原则上以销售为主。若长时间空置未售的,由物业公司负责维修整改,整改合格后营销中心根据周边市场价格重新定价报董事局主席审批后统一对外发售。特殊情况下,应售未售住宅也可根据实际情况由商业部负责对外出租。
第十九条 大型商用物业(含商场、综合楼、写字楼等)可采取直接租赁或招标方式,各相关部门按以下程序执行:
1、根据商用物业本身规划设计及集团公司经营要求,商业部牵头组织销售部、总工室、开发部、物业公司等部门召开综合协调会讨论制订招商方案,并报公司领导审批。
2、商业部通过直接对外租赁或招标的方式选择承租人,并与其办理相关租赁手续。
3、合同管理部审核租赁合同条 款,无误后盖章,3个工作日内交由商业部。
第二十条 各楼盘零散自营物业及公建配套的租赁按以下程序执行:
1、商业部根据周边市场价格制订租赁方案后统一上报公司领导审批后直接对外租赁。若租赁方案须根据市场情况有所调整,商业部须另行上报公司领导审批后执行。
2、自营物业及公建配套成功招租后,商业部按统一制订的租赁合同范本与承租人签订租赁合同,合同管理部在5个工作日内须将审批盖章完毕的合同交由商业部。
第二十一条 办理登记备案手续
1、商业部根据合同总金额计算登记备案印花税,向财务总部申请资金后陪同承租方到物业所在地租赁管理所办理登记备案。
2、合同登记备案完毕后,商业部负责到租赁管理所领取合同,并与财务总部做好销帐手续。
3、已登记备案的合同正本叁份,副本贰份。租户执正本、副本各壹份,房管局租赁管理所执副本壹份,财务总部及档案室各存正本壹份,商业部及合同管理部存复印件。
第二十二条 物业交接手续
1、商业部在办理完登记备案手续后电话通知承租人在5个工作日内领取合同,承租人领取合同时向甲方缴纳第一个月的租金。
2、商业部会同物业公司按租赁合同约定时间通知承租方办理物业交接手续,物业公司负责与承租人签订物业服务协议。
第二十三条 集团公司下属独立核算单位如需使用自营物业及公建配套,由商业部确定租赁价格,并与其签订租赁协议。
第二十四条 租赁期限内凡承租方提出变更经营内容、延长租赁期限等日常经营管理事宜,由商业部书面报公司领导审批后执行。
第二十五条 商业部按租赁合同有关条 款监督承租方履约
1、承租方应交租5天前,商业部按约定交租时间前5天内电话通知承租方交租。
2、若承租方逾期7天未交纳租金,商业部须通过发催收款通知书、上门追催或停其水电等方式催缴租金。
3、若承租方逾期一个月仍未交纳租金,商业部须在5天内采取有效措施乃至解除合同、收回物业。
第二十六条 经营收入汇总、上报
1、各物业公司每月5日前将上月委托经营物业的经营收入明细汇总表报商业部。
2、商业部每月5日前将本部门经营物业经营收入明细汇总、制表备案。
3、商业部每月10日前将本部门经营物业及委托经营物业的经营收入明细汇总、制表并编制经营工作报告上报集团公司领导审阅。同时报财务总部以做好帐务处理。
第二十七条 租赁合同届满后,按以下程序执行:
1、若承租方有意续租,商业部在合同到期日前与承租方协商并重新签订租赁合同或补充协议。
2、如承租方无意续租,商业部须通知物业公司在合同到期日前30天内不定期对物业使用状况进行检查;在合同到期日前3天内会同集团财务总部、物业公司核查承租人是否已交齐租金、管理费、水、电、煤气等费用;各方面核查无误后可按合同约定与承租方办理相关停租手续,不符合收回条 件的,商业部按租赁合同有关条 款执行。
第二十八条 合同期限内商铺拟出售的,须按以下程序办理手续:
1、销售部须将租赁情况知会新业主。
2、商业部确认业主已办理完毕收楼手续后,通知新业主及承租方协调相关事宜,并将原权利与义务转给新业主。
3、填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务总部负责退还承租方履约保证金。
4、商业部以新业主办理完收楼手续的时间为准,计算应转让给新业主的租金,填写《资金审批表》报公司领导审批后由财务总部负责结算工作。
四、公建配套的专项管理
第二十九条 开发部负责公建配套规划调整、移交的总体协调工作;商业部移交前整体经营管理,并协助开发部出具移交公建配套的经营管理意见。
第三十条 政府规定必须无偿移交且无经营价值的公建配套(如小学、幼儿园、派出所、公厕等),开发部必须根据政府相关规定在规划验收合格后与相关接收单位谈判协商该物业移交时间、价格及条 件,报公司领导审批后办理移交手续。
第三十一条 政府规定必须无偿移交但有经营价值的公建配套(如居委会、街道办事处、文化站等),开发中心牵头联系政府相关部门,商业部进行物业经营效益及经营成本测算后,并提供相关经营管理意见,开发部与政府部门协商移交面积、移交时间及移交条 件,达成共识报集团公司领导审批后签订移交协议。
第三十二条 政府规定须有偿移交的公建配套(如卫生站、书店、电信营业所、邮政局、煤气站等),开发部根据规定的移交价格比例与相关政府部门进行谈判、协商,商业部进行物业经营效益及经营成本测算后,并提供相关经营管理意见,开发中心并根据公司领导审批意见确定应向政府移交物业的移交方式、价格、移交面积,并签订移交协议。
第三十三条 开发部与政府相关部门签订移交协议后3天内必须向商业部提供移交协议复印件,并明确无须移交面积及范围,商业部在2天内负责自营物业及公建配套台帐的更新工作。同时商业部根据开发部公建配套的移交范围对无须移交的公建配套进行对外招商。
五、附则
第三十四条 本制度与公司已发文件有冲突的,以本制度为准。
第15篇 业主公约手册-配套设施服务管理
业主公约手册:配套设施服务管理
电梯
大厦配置四部日本日立客梯为相应楼层提供垂直运输服务,另有一部为消防电梯。,消防梯保持24小时正常运行,大厦办公时间以外部份电梯有限度使用,大厦管理公司将会根据大厦实际情况调整电梯使用部数(非办公时间进入应于大堂前台登记方可使用电梯),业主/使用人如需特别电梯安排请事先联络管理公司。
大厦为业主/使用人提供电梯运行服务,业主/使用人需爱护电梯、保持电梯清洁。电梯内禁止吸烟、涂抹、吐痰和抛掷果皮、纸屑等杂物;业主/使用人在使用过程中严禁装载超重、超长物品。
业主/使用人在使用电梯的过程中遇到问题或异常故障,应立即将情况报告物业管理处,物业管理处将对电梯做必要的维修及处理。
电梯处于维修状态时,除工程维修人员外,业主/使用人不得使用,以防发生意外。
凡因违反上述要求,业主/使用人承担由此产生的责任和费用。
空调服务
整幢大厦提供中央空调服务,中央空调系统由风机盘管和新风机组构成,空调供应时间为:
办公室周一至周五早上8时至下午6时、周六9时至12时(周日及节假日停止空调供应),如业主/使用人要求以上供应时间以外之额外提供空调服务,费用由业主/使用人自付。
大厦自动系统
大厦自动系统主要包括暖通空调、给排水、照明与电梯管理智能化系统。并且由大厦地下一楼室内中央控制室监视系统运行,此系统将由专人24小时监控,保证大厦安全,紧急情况下,各客户在使用电梯时可通过电梯轿厢内之对讲与系统监控人员联络。
卫生间
大厦向业主/使用人提供卫生间设备、设施,并有专人负责清洁卫生间工作。
请勿在卫生间洗涤衣物或存放物品,并请保持其内部清洁。
国际会议中心
以高科技的硬件,配备多功能的特点,如多媒体投影演示系统等,满足业主/使用人各种会务服务。业主/使用人如需租用,可与大厦物业管理部联系。
王子铂金饭店
提供一流的服务与一流的就餐环境,带来尊贵、豪华、舒适的用餐享受。
设备维修
为方便业主/使用人,物业管理处为业主/使用人单元内各种自用设备、设施提供维修服务,费用由用户承担,收费标准敬请详见《服务指南》。
邮递服务
大厦通讯地址:
陕西省西安市高新技术开发区唐延路__号
邮编:___
邮递服务内容包括:快递服务及信件分拣服务,敬请业主/使用人每日于自用信箱内自取信件、报刊等。
保险
大厦物业管理处提供保险服务,物业管理处负责购买大厦的第三者责任险、公共区域的财产险及物业管理处认为必要的其它险种,保额、保期及保险公司由物业管理处决定,费用从管理基金中支付。
业主需为其自有房产进行保险,业主可自行办理或委托大厦物业管理处代其办理保险事宜,费用由业主承担。
业主/使用人可自行为其使用单元内的财产、物品进行保险,或委托物业管理处代其办理保险事宜,费用由业主/使用人承担。
为了方便业主/使用人及统一安排,建议业主/使用人委托物业管理处统一购买保险。
业主/使用人不应做出使大厦和单元的保险成为无效或令该等保险的保金提高的行为。如有前述事情发生,则该业主/使用人需对因此产生的所有损失、损害、费用、诉讼、索赔及要求或因此而引起的额外或增加的保金对物业管理处和其他业主/使用人承担责任。如因该业主/使用人之行为而令大厦或其中任何一部分遭受损失,而投保项下全部或部分保险金无法得到赔偿,则违约之业主/使用人应立即将全部重建或修复损毁部分的费用支付与物业管理处。
清洁服务
大厦所有公共区域之清洁由物业管理处全权负责,所有有关此方面之意见和要求请随时提交给物业管理处,我们会及时给予高度的重视。
消灭害虫服务
大厦内所有区域内的消灭害虫服务将定期由指定防疫单位进行。
办公室清洁服务
1)业主/使用人如需要对其单元内办公环境进行日常或特殊清洁服务,可与物业管理处联系进行安排。
2)为方便业主/使用人,由物业管理处安排的清洁服务时间一般在非工作时间进行,需用户提供必要的协助。
3)日常清洁服务包括:每日地毯吸尘、室内家具、桌面、台面的擦尘;及倾倒垃圾等。
4)特殊清洁服务包括:洗地毯、擦拭室内玻璃、空调风口、照明灯具清洁、硬地面打蜡、起蜡、清运单元内废弃物等。
服务费用敬请详见《服务指南》。
5)业主/使用人如需自行负责单元内清洁工作,请将垃圾封存于垃圾袋内,置于大厦每层的垃圾间内,并尽可能保持垃圾间的清洁,垃圾间的清扫工作由物业管理处负责。
办理临时出入证
装修公司雇员需办理临时出入证手续,有效期为一周,如有特殊情况,可提出申请与装修期相同。
