- 目录
一、园区物业管理概述 二、组织架构与职责 三、物业服务标准 四、财务管理与预算 五、设施设备管理 六、环境维护与绿化 七、安全管理与应急预案 八、租户关系管理 九、投诉处理机制 十、员工培训与发展
包括哪些方面
1. 园区物业管理的基本原则和政策
2. 管理团队的构建及其各岗位职责
3. 提供的服务类型及质量标准
4. 财务预算编制与执行的流程
5. 设施设备的日常维护与更新计划
6. 园区环境卫生与绿化养护策略
7. 安全防范措施与应急响应程序
8. 租户服务与沟通协调机制
9. 对租户投诉的接收、处理与反馈机制
10. 员工的职业技能培训与职业发展路径
重要性
园区物业管理不仅关乎园区的形象与运营效率，更是保障租户权益、提升园区整体价值的关键。良好的物业管理能够促进租户满意度，降低运营风险，提高资产回报率，为园区的长期稳定发展奠定坚实基础。
方案
1. 园区物业管理概述：制定明确的管理目标，强调服务质量和效率，确保与租户需求保持一致。
2. 组织架构与职责：建立扁平化管理结构，明确各部门职责，优化决策流程。
3. 物业服务标准：设定服务标准，定期进行服务质量评估，确保服务品质。
4. 财务管理与预算：实施透明的财务制度，合理编制年度预算，有效控制成本。
5. 设施设备管理：建立定期巡检制度，预防性维护，延长设备使用寿命。
6. 环境维护与绿化：制定环保政策，保持园区清洁，定期修剪绿化，提升环境质量。
7. 安全管理与应急预案：强化安全意识，定期演练应急预案，确保快速应对突发事件。
8. 租户关系管理：设立租户服务中心，定期征询租户意见，及时解决租户问题。
9. 投诉处理机制：设立专门的投诉渠道，确保投诉得到及时回应和妥善处理。
10. 员工培训与发展：提供持续的员工培训，鼓励个人成长，提升团队整体能力。
以上方案旨在构建一个高效、专业、人性化的园区物业管理体系，以实现园区的可持续发展和租户的满意度。通过不断改进和创新，我们将努力打造一个和谐、安全、繁荣的园区环境。
园区物业管理制度目录范文
第1篇 园区物业管理招标评标决标办法
园区物业管理招标评标、决标办法
根据《中华人民共和国国招标投标法》、《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等有关规定,遵循公平、公正、科学、择优的原则推荐备选中标人和选择中标人。
一、评标、决标组织
评标、决标工作由招标人按有关规定组建的评标专家组(评标委员会)负责,其成员不少于五人。
二、评标方法和内容
评标采用综合评标法。
开标后,评标专家组首先对投标书进行符合性审查。凡投标书中的实质性内容不响应招标文件的要求或格式严重不符合招标文件规定的,经评标专家认定,作为无效投标,予以废除。
三、推荐中标人
对通过符合性审查的投标单位的投标文件进行评比,综合得分最高的两单位分别为第一、第二预中标单位。如得分一致,以报价低者为中标。
四、决标
招标人应将决标结果报招投标管理机构。经批准后向中标人发出中标通知书,其余向各投标人发出决标通知书。
五、评标细则
1、企业资质(2分)
企业资质等级及年检情况:一级2分、二级1.5分、三级1分
2、物业管理项目负责人(5分)
⑴项目负责人学历高中及以下得1分,大专得1.5分,本科及以上得2分;
⑵职称:初级得1分,中级及以上得2分;
⑶上岗证明:有物业上岗证1分。
3、前期物业管理技术方案:(18分)
⑴本项目物业管理人员组成(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑵工器具配备计划(3分)好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑶物业管理单位近期主要业绩(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑷物业管理方案(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑸物业管理服务承诺(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
⑹物业管理服务费测算(3分):好得3分;欠好得2分,一般得1分,缺项为0分
3、评标报价:75分
最佳投标报价值为各有效报价平均值取50%+有效报价次低值50%。根据投标人投标报价与最佳报价的比值,计算报价的评分值,等于最佳报价得满分,每低于最佳报价1个百分点扣2分,每高于最佳报价1个百分点扣4分。
以上内容评分时保留一位小数,计算评分值时保留二位小数。
根据上述综合分析评定,评标委员会应当向招标人提出书面评标报告,推荐前两名最高分者为第一、第二预中标单位。招标人根据评标报告和推荐意见确定得分最高者为中标单位。
第2篇 工业园区物业基本情况管理服务内容
工业园区物业基本情况和管理服务内容
㈠物业概况
z工业园区前期物业管理分为碧湖和南山两个区块。
碧湖区块的道路卫生清扫和市政设施维护等。
南山区块的道路卫生清扫,绿化养护、市政设施维护及路灯维护管理等。
㈡物业管理服务方案与服务标准:
1、基本要求:
⑴园区实行全面保洁,垃圾清扫、清运及时,整体环境舒适,绿化效果佳,环境卫生、绿化维护良好。道路统扫后必须做到车行道净、人行道净、绿化带净,无砂、石、土,无杂草杂物,无跳扫漏扫、漏畚,无烟头纸屑,明沟等畅通无沉积物。
每天收集清运垃圾一次,按时擦洗垃圾箱、垃圾桶等;做到垃圾箱、垃圾桶等整洁无污渍,清扫产生的沙石、土不得扫入下水道或倒入绿化带及沿路边。
⑵物业公司有完善的物管方案,质量管理、维修管理、财务管理、档案管理等制度健全,服务管理人员行为规范,业务素质高,服务主动热情。
⑶园区的配套设施及水、电、消防等共用设施设备运行维护及时。
⑷园区垃圾箱摆设整齐,外观整洁;道路护栏及其它附属设施清洁;道路标志等清洁完美。
⑸实行物业管理服务明码标价,按规定在园区的公示栏或显著位置公示物业管理服务的内容和收费标准以及所提供的特约服务和代办服务的项目和收费价目。
(6)设有服务接待中心,公示服务电话,白天专人值班接待,及时受理业主咨询、投诉,处理有关物业服务事务,并建立完整的投诉、维护和回访记录。
2、市政设施维修养护
⑴维修养护制度健全并在工作场所明示,工作标准及岗位责任制明确,执行良好。
⑵园区设施按照项目配套建设管理责任分工运转正常,维护良好,保养检修制度完备,有设施运行记录;对设施故障及重大事件或突发性事件有应急方案和现场处理措施、处理记录。
⑶急修报修半小时内到达现场,预约维修报修按双方约定时间到达现场,回访率100%。
⑷水、电、消防等设施维护人员技能熟练,严格遵守操作规程及保养规范。
⑸道路平整通畅,停车泊位划定整齐。
⑹道路公共照明设施完好率100%。
⑺市政设施整洁,主要设施标识清楚齐全,危及人身安全隐患处有明显标志和防范措施。
⑻雨水井、窨井每月检查1次,根据需要定期清理疏通、保持通畅,无堵塞外溢。
⑼在接到相关部门停水、停电通知后,按规定时间提前通知用户。
⑽对共用设施定期组织巡查,做好巡查记录,需要维修及时组织修复;道路设施的看护,发现有损坏和被违规占用的,在5小时内报告园区管委会。
3、保洁服务
(1)园区内公共区域(硬化地面、主次干道、人行道)每天清扫1次,干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱、垃圾箱等每周擦拭1次。
(2)生活垃圾日产日清,无垃圾桶、果皮箱满溢现象。
(3)对区内主干道路的积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。
(4)建立消杀工作管理制度,根据实际情况开展消杀工作,适时投放消杀药物,有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。垃圾设施每天清洁1次,无异味。
(5)饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,并报告有关部门进行处理。
4、绿化养护管理
(1)绿化管理养护措施,保证无破坏,践踏随意占用绿地现象。
(2)做好日常绿化养护、定期进行浇水、施肥、整形、修剪、锄草松土、防治病虫害,确保花草树木生长良好,整齐美观。
(3)绿化地内清洁卫生,无纸屑、烟头等杂物。
(4)加大宣传力度,是人人关心爱护花、草、树木。
(5)接受园林绿化管理部门的 技术业务指导、监督、检查。
(6)设有提示人们爱护绿化的宣传牌。
5、公共秩序维护
(1)配合公安部门作好园区的安全防范工作,消除隐患。
(2)按照规定路线和时间巡逻,对园区重点部位每1小时巡查一次,并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问,发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
(3)制定火灾、浸水等突发事件的应急处理预案。
(4)园区箱变等部位,设置安全警示标志。
(5)做好园区的安全宣传工作,增强业主的防范意识。
6、综合管理服务
⑴建立物业管理制度和服务质量管理体系,制定较完善的物业管理方案并组织实施。
⑵按规范签订物业管理服务协议,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
⑶管理人员应持有物业管理上岗证书,特种作业员工应100%持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。
⑷运用计算机对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
⑸建立完善的档案管理制度(包括物业竣工验收资料、设备管理档案、业主资料、日常管理档案等),各种基础资料、台帐报表、图册健全,保存完好。
⑹提供有偿特约服务和代办服务,公示服务项目及收费标准。
⑺采取入户走访、业主座谈会、电话沟通、问卷调查等形式开展回访工作,回访率100%,对薄弱环节进行改进。
⑻建立市政设施维修台帐,帐目清楚、准确,按规定报销市政设施设备维修材料费用,定期汇总报批使用情况。
7、如有需要(遇上级部门考察视察等原因),中标人必须无条件实行突击保洁,保洁人应达到招标人的要求。
8、碧湖区块和南山区块企业内部垃圾清运由中标人负责,费用由企业直接支付给中标人,具体事宜由招标人牵头,中标人与企业另行协商。
㈢其他注意事项
1、评标委员会及招标代理机构不向落标的投标人解释落标原因,不退还投标文件。
2、本次招标设标底价,如果投标报价高于标底价,则此项报价无效。
3、中标人应当按照合同约定履行义务,完成中标项目。中标人不得向他人转让中标项目,也不得将中标项目肢解后分别转让他人。
4、投标报价包含:
①承包人对物业管理工作所安排的所有管理人员、保洁、维护、养护人员等相关人员的工资、劳保福利、保险及税收等一切费用。
②承包人对物业管理工作所配备工具、材料、运输车辆等的费用以及垃圾清运至垃圾填埋场运输
费和垃圾处置费。
③包含中标人另需解决的办公及管理用房,临时垃圾转运点。
5、本次招标代理服务费由业主支付给招标代理机构。各投标人不需将招标服务费考虑进投标报价。
三、考核原则
z工业园区管理委员会实行考核制度兑现承包款,制定考核办法和奖罚标准,组织人员不定期对工业区的物业管理范围进行检查考核。考核采取当场记录扣分,每月考核情况予以公布。月考核平均分在90分以下的,每低一分扣50元人民币。如累计三次考核分低于80分,管委会将收回物业管理权,终止承包合同,重新发包,该承包单位五年内不得参加本园区投标。
四、费用支付方式
招标人根据考核结果每月支付应付款,支付基数为月平均物业管理费中标价的90%,余额10%待年终考核合格后支付。
五、考核标准
第3篇 某学校园区物业维修安全运行管理制度
1.根据劳动门有关规定,组织对电工等特殊工种人员进行技术培训并考核,做到持有操作证的才能上岗。
2.根据劳动安全规程,制定各种维修操作规程和安全检查制度。
3.加强劳动安全教育,在进行有危险的作业时值班负责人应亲自到场。
4.对变配电,供热锅炉,电梯必须进行年度检查。
5.对配电柜,锅炉的压力表,保险阀等必须定期报送有关单位进行校验。
6.重要机房如配电室,电梯机房应设警示牌,严禁非工作人员入内。
7.水箱,机房,配电柜均应上锁,钥匙由专人保管。
8.应对员工进行急救和消防知识的教育和考核。
9.建立事故处理制度。
10.对外来施工人员,必须进行安全教育,并签定安全协议书。应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
11.避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
第4篇 园区物业环境管理工作程序
深圳市vk物业管理有限公司
名称:环境管理工作程序
1.目的
明确清洁、消杀与泳池救生的工作内容及要求,确保环境管理工作顺利实施。
2.范围
适用于公司各部门的环境管理工作。
3.职责
部门/岗位工作内容
部门环境负责人编制本部门环境工作细则和作业指导书;指导本部门环境工作的开展
部门负责人审批各类工作细则;抽查环境工作的开展情况
运营组每季度检查一次本片区内的环境管理质量;编制本片区的半年度环境评估报告
品质管理部指导公司各部门保洁工作的开展;引进保洁新材料、新方法;审批各部门的作业指导书;每年举行一次环境大检查
4.方法和过程控制
4.1环境管理工作类别
作业类别未外包项目工作内容外包项目工作内容
清洁卫生公共场所清洁,室内清洁、收倒垃圾等监督服务供方的作业情况
清洁样板房、接待厅等
消杀四害消杀、白蚁防治监督服务供方的作业情况
泳池泳池设备的使用和清洁、水质处理和救生、秩序维护等
4.2环境人员通用要求
项目标准内容
人员素质身体健康,品行良好,熟悉社区的环境和业主情况,熟悉本岗位的工作内容、业务流程。
着装上班时间,按公司规定着工作服;
制服应保持干净、平整,指甲长不超过指尖2毫米。统一穿着深色平底鞋
行为自觉维护干净整洁的工作环境,主动做到人过地净及工完清场;
为顾客指引方向或指点位置时应用手掌指示,手心向上,亲切明确;
在作业时,应放置或悬挂相关的警示标识;
进行高空作业、清理下水井道、消杀作业时,应按要求配戴个人安全防护用具;
路遇客户,应暂时停止操作,主动让路,并向顾客点头/问好,面带微笑;
与顾客沟通时面带微笑并保持适当的(一米以外的)距离;
路遇顾客问询,能正确解决或回答时予以解决或回答。不能解决或回答的,指引顾客到客服前台咨询或主动告知客户相关咨询电话;
家政服务过程中应注意保护顾客隐私、爱护顾客物品、尊重顾客个人生活习惯;
服务中应注意噪音控制和能源资源的节约;
对工作过程中有安全隐患或造成使用不便的部位或设施,设有明显标识或采取有效防范措施。
严禁赌博、打架斗殴等行为。
工具管理工具设备摆放整齐、保持清洁,标识清楚。管理责任落实到人,统一存放于非人流密集处的指定场地。
宿舍管理集体住宿房间应保持干净、整齐,保持通风。禁止存放易燃易爆物品和违禁刀具枪具;禁止私接电源。
4.3环境管理工作内容
部门/岗位工作内容频次/时间记录
品质管理部环境服务质量的临时抽查、业务巡查持续
《保洁工作检查记录表》
环境服务质量的年度检查每年一次
运营组环境服务质量的季度检查每季度一次《保洁工作检查记录表》
《绿化养护检查表》
《 工作评估报告》
编制本片区清洁、消杀、绿化供方半年评估报告
跟进本区域的环境卫生质量整改措施的落实情况
每半年一次
部门负责人审批环境工作作业细则、规章制度
每月对环境现场进行检查、指导每月至少一次《保洁工作检查记录表》
《绿化养护检查记录表》
环境主管/主办合理调整、安排职员的工作岗位持续《保洁工作检查记录表》
《 工作评估报告》
《绿化养护检查表》
编制环境工作作业细则、规章制度持续
制定环境类月工作计划,编写各服务供方的评估报告每月5日前
组织班组例会每周一次
负责环境类记录及时存档每月一次
部门/岗位工作内容频次/时间记录
环境主管/主办负责地产/甲方向物业移交的环境类资料、材料的检查验收/《保洁工作检查记录表》
《 工作评估报告》
《绿化养护检查表》
现场清洁、消杀质量抽查每周至少一次
保洁班长班组日常工作安排持续《保洁工作检查记录表》
《 工作评估报告》
《绿化养护检查表》
环境类工具及用品的申请领用持续
环境类设备工具维护及操作指导持续
职员的日常技能培训、岗前培训每月一次
考核班员的月工作情况每月一次
监督巡视各岗位工作情况每日一次
负责服务区域内空置房的检查按地产或甲方要求操作
保洁员熟悉楼宇结构、单元户数、楼座排列、车行道、人行道及公共配套设施、设备等的分布情况。持续《居家服务情况记录表》
《周期性保洁工作记录表》
熟悉保洁工具、用品的使用。持续
按照规定,对责任区域内的物业进行清扫、清洁,并不断巡视,保持整洁。按文件规定进行
负责提供家政服务。及时
外包监控员掌握基本的保洁、绿化、消杀知识
持续《保洁工作检查记录表》《 消杀(毒)工作记录表》
熟悉保洁外包监控的流程与方法
熟悉外包各岗位的分布情况、各岗位人员状况
每月至少一次
监督检查各岗位工作情况与工作质量持续
核查保洁外包方物料到位情况每月至少一次
核查保洁外包方人员到岗情况
监督消杀外包方消杀药品的配比、定期更换情况
持续
部门/岗位工作内容频次/时间记录
消杀员了解各类消杀药品的性能及使用方法、四害、白蚁的生活习性及危害情况。持续《 消杀(毒)工作记录表》
>
实施消杀。按文件规定进行
泳池管理员做好顾客验证工作,监控泳场区域内的动态,制止不安全的行为。持续
《泳池、泳乐设施运行记录表》
《消杀(毒)工作记录表》
熟练掌握、正确处理水质循环、过滤、消毒、清洁工作。持续
清扫泳池泵房,保持设备清洁卫生。每天一次
泳池、按摩池进行吸尘、过滤;消毒、清洁工作,检测、记录水质酸碱度、余氯,观察水质变化情况并及时调整。
开放期间每天一次;余氯和ph值至少检测三次并记录
4.3部门应编写的环境类作业指导文件
4.3.1除公司所编作业指导书外,各部门应根据实际情况编制相应作业指导书,报品质管理部审批,统一编号。各部门编制的作业指导文件如下表:
序号文件名称序号文件名称
01销售大厅保洁作业指导书04样板房保洁作业指导书
02会所保洁作业指导书05保洁工作细则及流程
03酒吧作业指导书
5.相关文件
vkwy7.5.1-h01-01 《地面清洁保养作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-02 《公共设施/物品保洁作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-03 《保洁设备操作指导书》
vkwy7.5.1-h01-04 《常用清洁剂使用方法》
vkwy7.5.1-h01-05 《办公场所清洁作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-06 《晶面处理作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-07 《地面打蜡和污渍处理作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-08 《洗手间清洁作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-09 《垃圾中转站管理办法》
vkwy7.5.1-h01-10 《消杀作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-11 《泳池管理作业指导书》
vkwy7.5.1-h01-12 《泳乐设施操作作业成绩指导书》
vkwy7.5.1-h01-13 《收倒垃圾作业指导书》
vkwy8.2.3-h01《清洁工作标准与检查程序》
6.记录表格
vkwy7.4-z03-f5 《工作评估报告》
vkwy7.5.1-g04-f1 《居家服务情况记录表》
vkwy7.5.1-h01-10-f1《消杀(毒)工作记录表》
vkwy7.5.1-h01-10-f2《鼠、蟑密度检测记录表》
vkwy7.5.1-h01-11-f1《泳池、泳乐设施运行记录表》
vkwy7.5.1-h02-f1 《绿化养护检查表》
vkwy8.2.3-h01-f1 《保洁工作检查记录表》
第5篇 zz学校园区物业维修安全运行管理制度
学校园区物业维修安全运行管理制度
1.根据劳动门有关规定,组织对电工等特殊工种人员进行技术培训并考核,做到持有操作证的才能上岗。
2.根据劳动安全规程,制定各种维修操作规程和安全检查制度。
3.加强劳动安全教育,在进行有危险的作业时值班负责人应亲自到场。
4.对变配电,供热锅炉,电梯必须进行年度检查。
5.对配电柜,锅炉的压力表,保险阀等必须定期报送有关单位进行校验。
6.重要机房如配电室,电梯机房应设警示牌,严禁非工作人员入内。
7.水箱,机房,配电柜均应上锁,钥匙由专人保管。
8.应对员工进行急救和消防知识的教育和考核。
9.建立事故处理制度。
10.对外来施工人员,必须进行安全教育,并签定安全协议书。应在施工中进行检查监督,避免事故发生。
11.避雷装置必须在雨季前进行测试检查,对锈蚀部分要敲铲上漆。
第6篇 某某工业园区物业管理人员配备人员培训办法
某工业园区物业管理人员的配备、人员培训
一、物业管理处人员配备
该管理处人员配备因考虑对外形象和设备配置情况,帮我们在人员配备上坚持以公司“精干、高效、敬业”的用人原则为基础,确定“重学历也重能力、重水平更重品德”的用人标准,严把人才选聘关。我们要求管理人员必须是一专多能。在管理队伍建设上,我们将采取规范管理和人性化管理相结合的方式,运用激励机制,严格管理、考核,并实行淘汰制,才能确保管理目标实现。
(一)、管理处人员配备图
(二)、物业管理处人员岗位分布说明
1、管理处 主任:1名,负责全面工作。
2、文员:负责前台服务,和处理行政、物业事务等工作,并协助管理接待等工作,及负责档案管理、会务管理等工作。
3、品管:1名,负责各部门、各岗位的工作质量的检查、监督。
4、维修部:2名,负责工业园物业和配套设施设备及场地的日常维修、保养、巡视、维修检查监督等工作。
5、保安队中队长:1名,负责保安队全面工作及对部门人员检查监督工作。
保安:13名,分三班24小时值班(其中一名轮休),负责当班期间的安保工作。
6、环境管理部部长:1名,负责清洁、绿化全面工作及对部门人员检查监督工作。
绿化技师:2名,负责绿化养护工作。
环卫工人:8名负责工业园区公共区域卫生。
二、人员培训
企业的竞争是人才的竞争,而人才的竞争关键在于企业是否最大限度地开发人力资源,要实现人才资源开发战略,我们确定了“全员培训,全过程考核”的培训方针,使培训真正落实到实处。
1、培训的目标:
通过培训,提高员工的文化素质、业务技能和管理服务水平,使物业管理更加富有成效。
2、培训内容:
(1)新员工入职培训:
a、企业培训:企业质量方针、质量目标、企业理念、企业精神等;
b、员工手册培训:员工守则、礼仪行为规范、职业道德教育等;
c、管理处概况培训:工业园区概况、公众管理制度、内部规章制度、管理架构等;
d、物业管理基础知识及强化服务意识的专题培训;
e、军训与参观学习。
(2)岗位专业技能培训:
a、基本技能培训:相应岗位的专业知识、iso9001文件(包括质量手册、程序文件、工作指示、记录表格等);
b、新技术(能)培训:智能化技术、新设备仪器的使用与管理技术等。
(3)素质提高培训:
a、操作层自我开发培训:进行有关学历、职称的外送培训,或利用现有条件,举办电脑、消防、环保等相关知识讲座;
b、管理人员实行“四个一”常规培训,即坚持每月写一篇文章,读一本专业的好书、参加一次讲座、参与一次竞赛。
(4)新政策、新理论培训:
物业管理理论动态、有关法律、法规、同行业新动向等。
(5)培训者培训:
培训者更新知识及观念,吸收新理论,不断创新培训工作思路的培训。
3、培训计划(不具体阐述)
4、培训的评估考核
(1)培训中考核:根据实情,边培训、边考察、理论与实践相结合,这样便于了解员工是否按培训要求和标准指导工作,对没有按要求做的员工进行监督和指正。
(2)培训后考核:分为实操考评和书面考核两种,反馈培训绩效、把考评的结果作为薪资发放的依据。
第7篇 某园区物业档案建立与管理
园区物业档案建立与管理
档案资料管理是物业管理工作中的一个重要组成部分,科学的、规范化的档案管理能有效地为园区的公用设施的使用、维修、改建和各项管理工作提供指引和服务。为此,管理处将配备档案管理人员,建章立制,充分利用智能化系统、电脑系统和原始文件资料管理三个手段,建立与完善【__新城国际】档案管理体系,对所有档案资料进行严格的、科学的、集中的管理,为业主服务。
(一)档案建立
档案资料的分类:
1、开发商提供的资料
各类图纸;
各类设施设备单位和联系人、保修卡和说明书;
所有房屋验收的合格证明;
所有业主商品房买卖合同的复印件;
业主基本情况表等;
房屋维修记录。
2、管理处自建档案资料
物业资料;
住户资料;
日常管理资料;
车辆管理档案;
装修管理档案;
工程返修档案;
维修服务档案;
收费管理档案;
设备管理档案;
社区文化档案;
业主意见征询、统计记录;
服务质量回访记录;
住户投诉及处理记录;
员工档案管理;
培训档案;
行政文件;
业主管理委员会文件。
(二)档案管理
档案建立和管理流程
收集-整理-分类-分级-编号-登记-输入电脑-入柜-利用-检查
档案管理要求
1、多种形式的档案储存方式并利于保管。
2、电脑储存,便于查找和利用。
3、原始文件按照其使用性质及重要性分类并编制相应文件目录。
4、档案按不同业务性质分块,以内容分类,逐一编号,登记造册,编辑目录并分柜保存。
5、档案管理人员必须做到档案标识清晰、分类明确,易查找,档案借阅必须办理手续并及时收回,防止文件流失和泄密。
6、档案存放的环境要求达到防火、防潮等,配置有效的灭火器材,遇潮湿天气需放置生石灰等物质,以保证档案资料的完好无损。
第8篇 园区物业管理处服务星级评比方案
园区物业管理处《星级评比方案》--星级园区及个人计分考核标准
一、个人计分考核标准
1、 园区管理处主任、副主任
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 按时上下班,无迟到、早退、脱岗、离岗现象发生(2分),挂牌上岗(1分),员工上岗前培训合格率100%(2分),在报刊上发表相关文章(5分)
迟到、早退累计5分钟扣2分,脱岗每次扣2分;相关文章(每篇)发表在省级报刊上加3分,国家级报刊上加5分 10分
2 熟悉园区和业主基本情况(2分),走访业主率90%(有相关文字记载)(3分),文体活动丰富多彩(3分),业主对园区物业管理处管理工作满意率达到80%(4分)
走访率每提高1%加0.5分;满意率提高1%加0.5分 12分
3 定期对园区内员工进行培训(1分),服务人员全部实现挂牌上岗(1分),接到业主表扬信2次(3分),对管理员做到每日工作的检查(1分),定期查岗(园区内所有工作人员)每月四次,不定期查岗每月四次,做到有记录(4分)
每增加一封表扬信加1分;得锦旗(匾额)一面(块)加3分;批评信经核查情况属实每封扣2分 10分
4 房屋完好率98%(3分),公共文化娱乐、休息设施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),公共设备、设施完好运行率98%(3分),公共区域火灾控制率100%(2分)
上述项目每提高1%加1分;发生重特大火灾取消评比资格。 13分
5 园区内可控制性案件发生率0(1分),园区内交通、治安违章处理及时率98%(2分),突发事件处理率100%(2分),
每发生一起治安案件(公安立案)扣5分;每发生一起盗窃案每次扣3分;及时制止治安案件发生加5分;制止盗窃嫌疑人加6分 5分
6 有效投诉处理率97%(5分),投诉回访率98%(5分),业主满意率95%(5分)
有效投诉每下降1%加0.5分;以上各项每提高1%加0.5分 15分
7 绿化完好率95%(3分),绿化覆盖率38%(3分),花草树木修剪整齐,造型丰富(1分)
由于看护不利造成的人为损坏草坪每平方米扣3分;由于看护责任或可控制性意外损害造成死树每棵扣2分 7分
8 清洁卫生及时率98%(3分),园区内无死角,园区整体清洁、有序(3分),垃圾及时清运率98%(2分),
冬季扫雪每次及时完成加3分,被市区除雪办处罚扣5分 8分
9 经费收支合理无乱收费现象(2分),收费率提高10%(8分),
每提高1%加0.8分;收费率突破60%加10分 10分
10 园区报修及时率达97%(3分),派人督办维修合格率达97%(3分),业主对维修结果满意率达到95%(4分)
协助业主搞好维修前的处理工作,为业主减少不必要的损失,每件加2分;上述标准每提高1%加0.5分;由于处理不当,延误时间扩大损失,每件减5分
10分
合 计 100分
2、园区管理员:
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 按时上下班,无迟到、早退、脱岗、离岗现象发生(5分),挂牌上岗(5分),工作态度端正,服从领导,积极工作(5分)
迟到、早退累计5次扣2分;脱岗一次扣2分;抽查发现未挂牌服务扣1分, 15分
2 熟悉园区业主基本情况(3分),每周至少走访两户业主(有文字记录)(2分),熟练掌握计算机的使用(2分),岗位技能考核合格(2分),在报刊上发表相关文章(8分)
岗位技能考核不合格扣2分;相关文章(每篇)发表在市级报刊上加3分,省级加5分,国家级加8分 17分
3 接到业主表扬信2次以上(3分),所辖园区业主档案的及时更新,上报(2分)
每多收一封表扬信加1分;锦旗、牌匾每块(面)加3分 5分
4 熟悉园区内楼宇的基本情况(2分), 做好每日的巡检记录(4分)
对楼宇情况不能如实掌握的,虚填记录的每次扣3分 6分
5 接待业主或来访人员大方有礼、谈吐文雅,处理问题方法得当,不推卸责任(2分),接待来电、来访、投诉有记录(2分),回访业主率96%(4分),有效投诉处理率95%(4分),业主满意率90%(3分)
每增加1%加1分,每减少1%减1分 15分
6 突发事件处理及时率100%(2分),收费率比上一年增长10%(10分)
每提高1%加1分;收费率突破60%加10分,比上一年减少1%扣3分 12分
7 钥匙有序的管理(3分),信件收发、投送(3分),通告的及时张贴/整理(2分),对管理处各类设备、工具及物品的领用、发放、使用、保管(2分)
不能准确掌握钥匙的存放位置,使用方法扣1分;对通告内容不能准确理解,有业主投诉的,每次扣1分 10分
8 对园区各业主动态信息及时、准确了解(5分) 5分
9 配合公安、社区工作(2分),监督保安、保洁的工作(4分),配合/跟踪维修工作开展(4分)
按各项工作的开展情况酌情加分
10分
10 协助园区主任做好工作(5分) 在管理部介绍经验加2分,在公司介绍经验加5分 5分
合 计 100分
3、园区保洁人员:包括保洁班长
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 按时上下班,无迟到、早退、脱岗、离岗现象发生(3分),挂牌上岗(3分),着装整齐(2分),工作态度端正,服从领导,积极工作(3分)
迟到、早退累计5次扣2分;脱岗一次扣2分;抽查发现未挂牌服务扣1分, 11分
2 熟悉岗位责任制和公司有关管理制度(2分),熟悉园区楼宇的基本情况(3分),熟悉责任区的楼宇及其附属的保洁设备、设施的情况(5分)
岗位技能考核不合格扣4分; 10分
3 道路、绿地整体干净、整洁,至少每天清扫2次(4分),雨后无积水、雪后1日内无积雪(4分),垃圾桶每日清运3次,垃圾袋装化,垃圾桶清洁、无异味(3分),灭鼠除害至少每月1次(3分)
冬季扫雪每次及时完成加3分,被市区除雪办处罚扣5分;园区内有鼠害出现每次扣1分 14分
4 园区内公共设备设施每月清洁2次(
4分),业主的有效投诉率低于1%(3分)
业主有效投诉每上升1%,扣3分 7分
5 垃圾清运及时率98%(3分),及时清除随时、随地出现的垃圾率98%(3分),生活垃圾存放时间不超过8小时(2分)
每降低1%扣1分; 8分
6 楼道每日清扫2次,每天拖洗1次,楼梯扶手每日擦洗1次(4分),各种表箱、单元门、屋面门、通告栏、公共部位的玻璃等公共设施至少每周擦洗1次(4分)
抽查有灰尘、污物每次扣2分 8分
7 正确、合理的使用保洁工具(4分),做好保洁记录的填写(2分),保洁用房的清洁、卫生(4分)
抽查记录不合格的,每次扣1分
10分
8 接待业主或来访人员大方有礼、谈吐文雅,处理问题方法得当,不推卸责任(3分),接到业主表扬信2次(5分),掌握各种灭火器材的使用方法(2分)
每多收一封表扬信加1分;锦旗、牌匾每块(面)加3分;接受灭火知识的考核,考核合格加2分,不合格减2分
10分
9 通告及时张贴(4分),定期参加相关部门组织的培训(3分),掌握一些急救生活小常识(3分),突发事件的处理及时率97%(2分)
培训不合格,每次扣1分, 12分
10 协助园区主任做好工作(3分),协助管理员做好工作(2分),介绍工作经验(5分)
在管理部介绍经验加2分,在公司介绍经验加5分 10分
合 计 100分
4、园区保安人员:包括保安班长
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 按时上下班,无迟到、早退、脱岗、离岗现象发生(3分),挂牌上岗(1分),着装整齐(1分),工作态度端正,服从领导,积极工作(4分)
迟到、早退累计5次扣2分;脱岗一次扣2分;抽查发现未挂牌服务扣1分 9分
2 熟悉岗位责任制和公司有关管理制度(4分),掌握有关国家的法律、法规,以及国家和省市的有关治安条例的基本内容(3分)
考核合格加4分,不合格减4分 7分
3 上岗无睡觉现象(5分),制止违法乱纪行为的发生(3分),搞好小区内的车辆的管理,有效制止业主车辆违反园区规定的停放(3分)
因为没有合理、有效制止业主行为,造成极坏影响的,每次扣2分,如果造成业主损失或事故的,每次扣5分
11分
4 熟悉园区的基本情况(3分),熟悉保安(防火、防盗)设备、设施的布置情况(4分),掌握各种灭火器材使用方法(3分),定期进行相关知识(火警、匪警、队列等)的学习(3分)
每季度对防火、防盗相关知识考核一次,考核合格加5分,不合格减5分 13分
5 园区可控制性案件发生率0(5分),机动车、非机动车在园区内被盗,按车的价值扣(2-4分)
每发生一起治安案件(公安立案)扣5分;每发生一起盗窃案每次扣3分;及时制止治安案件发生加5分;制止盗窃嫌疑人加6分 9分
6 有效控制外来人员的进入(4分),为业主服务时不接受业主馈赠的钱物(4分),突发事件的处理率100%(4分)
对外来人员有记录,抽查无记录每次扣1分 12分
7 业主的有效投诉率低于1%(3分),按规定立岗巡逻并保持良好形象(4分)
接到业主投诉没有立岗或没有保持良好形象每次扣1分
7分
8 正确、合理的使用保安设备、设施(4分),保安各项交接班记录填写完整(3分)保安用房的清洁、卫生(3分)
对保安设备造成损坏的除做相应赔偿外,每次扣2分 10分
9 接待业主或来访人员大方有礼、谈吐文雅,处理问题方法得当,不推卸责任(4分),接到业主表扬信2次(4分),立岗巡逻时接到业主求助时,主动热情(4分)
接到业主有效投诉,每次扣2分;每多收一封表扬信加1分;锦旗、牌匾每块(面)加3分 12分
10 协助园区主任做好工作(3分),协助管理员做好工作(2分),介绍工作经验(5分)
在管理部介绍经验加2分,在公司介绍经验加5分 10分
合 计 100分
5、维修人员:
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 按时上下班,无迟到、早退、脱岗、离岗现象发生(4分),挂牌上岗(2分),工作态度端正,服从领导,积极工作(3分)
迟到、早退累计5次扣2分;脱岗一次扣2分;抽查发现未挂牌服务扣1分,岗上睡觉每次扣4分; 9分
2 熟悉小区内楼宇及其附属设备、设施的基本情况(2分),做好每日的巡检记录(5分),在报刊上发表相关文章(8分)
楼宇基本情况包括:水、电、煤气的管道(线路)的走向、位置、阀门的控制方法;相关文章(每篇)发表在市级报刊上加3分,省级加5分,国家级加8分;
15分
3 园区维修工作处理及时率达97%(4分),维修工作合格率达97%(3分),维修工作返修率小于3%(3分),业主对维修工作满意率达95%(4分),维修电话24小时开通,急修半小时、其他报修按双方约定时间到达现场(3分)
每提高1%每人加3分,每降低1%每人减3分, 17分
4 房屋及配套设备、设施完好率达98%(3分),园区内的公共附属设备、设施完好率达95%(3分),公共设施的运行率98%(2分)
每降低1%每人减3分 8分
5 加强业务学习,掌握工民建的基础知识(2分),能识、读、画各种图纸(5分),能清楚找出故障的位置及处理方法(5分),定期接受相关业务知识的考核,考核成绩在及格以上(3分)
考核不合格减3分;图纸包括:简单的平面图、结构详图、管线系统图 15分
6 熟悉岗位责任制和公司有关管理制度,考核合格(3分),熟悉有偿维修的收费价格(2分)
考核不合格减5分。 5分
7 严格遵守安全操作规则(3分),定期对水电表查核、维护(3分)
出现业主投诉没有遵守安全操作规则的每次扣1分, 6分
8 正确、合理的使用维修工具(3分),做好每日维修记录的填写(5分),维修用房的清洁、卫生(4分)
抽查没有完整填写维修记录的每次减3分, 12分
9 接待业主或来访人员大方
有礼、谈吐文雅,处理问题方法得当,不推卸责任(2分),接到业主表扬信2次(3分)
有业主投诉态度不好的每次减1分;处理问题方法不得当,造成损失的每次扣5分,每多收一封表扬信加1分;锦旗、牌匾每块(面)加3分
5分
10 协助园区主任、管理员做好工作(3分),向大家介绍工作经验(5分),
在管理部介绍经验加2分,在公司介绍经验加5分 8分
合 计 100分
二、星级园区计分考核标准:
序号 考 核 内 容 加减分说明 基础分 实得分
1 房屋及配套设备、设施完好率98%(2分),住宅公共部位、公用设施设备有完整的日常管理和维修养护说明,并有完整档案(3分),有完善的住宅装修管理制度,园区内无违反规定的私搭乱建建筑物(3分)
(注:房屋及配套设施中包括安防、消防设备、设施),以上降低1%扣2分 8分
2 公共文化娱乐、休息设施和小品雕塑完好率99%(3分),道路完好使用率99%(2分),属于小修及时组织人员维修,属于大、中修的或者更新改造的,及时编制维修、更新改造和住房专项维修基金使用计划,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,根据业主大会的决定,组织维修或者更新改造(3分)
以上每降低1%减3分 8分
3 可控制性案件发生率0(2分),交通、治安案发处理及时率98%(2分),公共区域火灾控制率100%(2分),对于进入园区的车辆、人员有登记(2分),对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施(2分)
每出现一次盗窃事件,按影响程度大小扣3-8分 10分
4 有效投诉处理率97%(3分),回访率96%(3分),业主满意率95%(3分),有效投诉下降10%(9分),每月至少做一次业主意见调查(3分)
其他每项增加1%加3分;有效投诉每下降1%加0.9分 18分
5 绿化完好率95%(3分),绿化覆盖率38%(3分),花草树木修剪整齐,造型丰富(2分)
由于看护不利造成的人为损坏草坪每平方米扣3分;由于看护责任或可控制性意外损害造成死树每棵扣2分 8分
6 清洁卫生及时率98%(1分),园区内无死角,园区整体清洁、有序(1分),垃圾及时清运率98%(1分),道路、绿地干净、整洁,雨后无积水、雪后1日内无积雪(1分),垃圾桶每日清运3次,垃圾袋装化,垃圾桶清洁、无异味(1分),灭鼠除害至少每月1次(1分)楼道每日清扫2次,每天拖洗1次,楼梯扶手每日擦洗1次(1分),各种表箱、单元门、屋面门、通告栏、公共部位的玻璃等公共设施至少每周擦洗1次(1分)
冬季扫雪每次及时完成加3分,被市区除雪办处罚扣5分 8分
7 收费率提高10%(10分) 每提高1%点加1分,收费率达到60%加10分 10分
8 园区报修及时率达97%(2分),维修处理合格达率97%(2分),维修工程返修率3%(2分),业主对维修工作满意率达95%(2分),有完整的报修、维修和回访记录(2分)
每出现一次由于报修不及时造成损失的每次扣5分 10分
9 每年至少与社区联合举行一次与业主沟通的文化活动(4分),管理员、专业操作人员按照国家有关的规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书(3分),园区受控的iso9001:2000文件齐全、完整(3分)
没有文化活动的扣4分(年终审核) 10分
10 管理服务人员统一着装、佩戴胸卡,行为规范,服务主动、热情(3分)对国家、省、市、公司有关文件的有力宣传(2分),按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况(3分),园区内有明显的警示牌和温馨提示牌(2分)
每发现一次管理服务人员违反规定扣1分;业主对宣传文件表示疑意,不能正确合理解释的,每次扣2分 10分
