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住宅物业管理制度范本旨在规范物业管理服务，保障业主权益，提高小区居住环境质量。它涵盖了日常维护、服务标准、财务管理、业主参与、纠纷处理等多个方面。
包括哪些方面
1. 日常管理：包括公共设施的清洁保养、绿化养护、安全巡逻、停车管理等。
2. 服务标准：明确物业服务人员的服务态度、响应时间、服务质量等具体要求。
3. 财务管理：规定物业费用的收取、使用、审计流程，确保财务透明。
4. 业主参与：鼓励业主参与小区决策，如业主大会的召开、议题表决等。
5. 纠纷处理：设立投诉机制，明确纠纷解决程序，确保公平公正。
重要性
住宅物业管理制度的重要性在于：
1. 维护小区秩序：制度化管理能确保小区公共设施的有效维护，保证居民生活秩序。
2. 保护业主权益：明确服务标准和收费规定，防止业主权益受损。
3. 建立和谐社区：通过业主参与，增强社区凝聚力，促进邻里关系和谐。
4. 防范风险：通过规范的纠纷处理机制，及时化解矛盾，避免小事升级为大冲突。
方案
1. 制定详细操作规程：对于日常管理的每个环节，制定具体的操作规程，确保服务质量和效率。
2. 定期公开财务报告：每季度或半年公布一次财务收支情况，接受业主监督。
3. 建立业主委员会：选举产生业主代表，参与物业管理决策，提高业主满意度。
4. 设立投诉热线：设立24小时服务热线，及时处理业主投诉，改进服务质量。
5. 定期评估与修订：每年对管理制度进行评估，根据实际情况进行修订和完善。
通过以上方案，住宅物业管理制度将更加完善，为业主提供更加专业、贴心的服务，构建和谐宜居的居住环境。
住宅物业管理制度范本
第1篇 某住宅物业保安员管理制度执行标准
住宅物业保安员管理制度执行标准
一.模范遵守国家和地方政府的发法规以及公司内部各项规章制度。
二.服从管理,听从指挥,廉洁秉公,敢于同违法犯罪分子作斗争。
三.坚守岗位,忠于职守,严格执行岗位责任制。
四.仪容整洁,讲究文明礼貌。
五.值班时禁止喝酒、吸烟、吃零食;不准嬉笑、打闹、不准会客、看书报;不准做其他与值班、执勤无关的事。
六.不准包庇坏人,不准贪污受贿,不准徇私舞弊。
七.不准擅自带人进宿舍留宿,需要住宿必须经部门主管领导批准,并填写入住单。
八.爱护各种警械器具装备,不得丢失、损坏、转借或随意携带外出。
九.严格执行请、销假制度。
第2篇 住宅物业区交通管理员岗位职责
住宅区交通管理员岗位职责
交通管理员在安全管理班班长领导下,开展维护住宅区交通管理秩序和进出车辆秩序,负责停车场内的车辆保管,为居民提供一个安全宁静的居住环境,其职责如下:
一、懂得一般交通管理知识和指挥知识,熟悉本住宅区出入口环境,能果断处理及指挥住宅区一般交通事故。
二、严格执行小区停车场管理规定,实行车辆收发证制度。出租车位的车辆必须凭管理处签发车辆出入证进出,并实行一车一证、认人放行。如换车换人需户主陪同,或亲笔委托方可进出。
三、对进出车场的车辆车外表检查,发现可疑情况或不安全因素及时做出处理或报告。
四、严禁非机动车辆和闲杂人员进出车场。
五、保持车场周围环境的整洁和交通设施及标志的完好。
六、认真完成交接手续。
第3篇 住宅物业小区景观湖安全管理预案
住宅小区景观湖安全管理预案
一、目的
加强小区景观湖安全管理,杜绝安全隐患。
二、适用范围
适用于花城物业服务中心。
三、职责
3.1技术部负责人负责监督设施维护组定期巡视景观湖防护设施和及时情况。
3.2安全主管负责督导景观湖当值安全员实施监控职责,以及水上活动安全防范策划和监督实施。
3.3景观湖沿线安全员负责湖畔安全隐患的监控和处理。
3.4服务中心全体人员负有及时报告景观湖防护设施损坏情况和劝阻顾客不安全行为的责任和义务。
四、方法和控制过程
4.1技术部负责人负责在景观湖显眼位置建立清楚明晰的警示标识牌并不定期维护或更新,同时在景观湖沿线设置必要的照明灯具,保证夜间能见度。
4.2技术部设施维护组负责定期巡查景观湖沿线绳索栏杆完好情况,发现松动、损坏等情况及时予以修缮。
4.3服务中心全体职员在工作中发现景观湖沿线安全防护设施损坏,必须及时报告控制中心,控制中心调度公共设施维护组及时处理。
4.4景观湖沿线固定岗安全员和巡逻安全员为景观湖安全主要责任人,负责监控景观湖周边安全隐患,劝阻戏水、擅自动用水上单车等不安全行为。
4.5服务中心全体职员在工作中发现孩童戏水等不安全行为应及时劝阻,并通知就近安全岗位关注。
4.6景观湖沿线须配备救生圈,当值安全岗位配备救生衣,以备不时之需。a湖雨岸桥下电动船由技术部设施维护组负责维保,确保正常使用。
4.7景观湖放置的木船和水上单车由安全管理部负责监管,非开放期间用铁链、铁索固定牢固。
4.8水上单车开放期间,使用人必须穿着救生衣,未成年人需有成年人陪同;安全管理部指派专人分区域监护,同时提醒使用人不要随身携带贵重物品,告知安全注意事项并制止使用人的不安全行为。
4.9技术部设施维护组负责定期或不定期对水上单车进行维护保养,保持水上单车良好的使用功能,避免在水上单车使用过程中发生故障。
4.10清理湖面杂物工作人员必须会游泳,工作时必须穿着救生衣。
4.11景观湖沿线当值安全员必须会游泳,同时服务中心定期聘请专业人士对景观湖沿线当值安全员进行溺水救生技巧培训(包含电动船的驾驶)。
4.12应急处理措施:
4.12.1服务中心任何人员发现落水情况,必须大声呼叫并就近拿取救生圈赶往出事区域,该区域任何工作人员听到呼叫声必须第一时间赶往现场。持有对讲机的任何工作人员必须在奔跑中对讲通知控制中心。控制中心通知相邻安全岗位拿取救生圈赶赴现场并跟进现场处理情况。
4.12.2到达现场后,判定是否溺水。是,距离湖畔20米以内区域,抛掷救生圈,会游泳者下水施救。距离湖畔20米以外,游泳擅长者身着救生衣下水施救,其余人员利用水上单车、木船或电动船赶往出事地点配合施救。若在a湖区域,由2-3名安全员(必须会游泳)驾驶水上单车带救生圈前往施救。
4.12.3现场工作人员职位最高者为自然现场总指挥,安排现场工作人员启动《突发事件处理程序》,负责协调、指挥施救工作并及时将情况向控制中心报告。
4.12.4控制中心确认溺水后,正常工作时段应立即电话请求荔湾医院花城诊所医护人员支持,并通知车场岗安全员引领医护人员赶赴现场;非正常工作时段依据现场总指挥的决定拨打120,并通知相关安全岗位做好引导工作。
4.12.5将溺水者救上岸后,视情况决定是否现场施救。
4.12.6按照《突发事件处理程序》完成后续工作。
第4篇 住宅物业管理服务思路
住宅项目物业管理服务思路
_强化服务意识 树立z_公司诚信形象
hnz_房地产开发有限公司以务实的工作作风和强大的开拓魄力全力打造zj市经济小康生活区--___,足以彰显开发商的雄厚实力和诚信形象,而作为开发商的合作伙伴,如何通过系统化的物业管理服务,树立hnz_房地产有限公司诚信形象,则是__人的首要问题。
__物业将力贯源于心诚止于完美的物业管理服务理念,强化服务意识,尤其要加强对护管、保洁人员的公关礼仪培训,优化各项作业程序,全力配合zj___的各项创优工作,有效树立z_公司的诚信形象,有力推动___销售的继续火爆。
_细化服务质量 营造温馨居住环境
物业管理的产品是服务,质量则是物业管理企业得以持续高效快速发展的根源,作为zj市标准生活区的窗口单位,___则更是如此。
__物业将严格执行iso9001和iso14001国际质量体系,细化服务质量,严格落实各项操作流程及作业程序,尤其是护管、保洁等基础性工作,__物业将利用v型质量控制体系加强考核,一方面可以促使__物业加强客户服务工作,另一方面也可加强各项质量考核,为广大业主和z_公司营造温馨生活新环境。
_分区控制 确保物业服务文明安全
___融多层、小高层、门面房,因此其人流量的复杂性和广泛性,决定了___安全工作的重要性。
__物业将结合其情况,把文明安全工作做为一项重要内容安排在日常管理服务当中,严格按照iso9001和iso14001实行24小时巡逻监控制度,为业主解除后顾之忧,使___的物业迅速保值增值。
_健全服务体系 导入物业服务新模式
___设备众多,如何加强日常各项维护保养工作,延长使用寿命,确保正常生活秩序,是__物业___物业管理服务的重要内容。
__物业将全面导入绿色服务模式,以tpm全面生产维修模式为核心,制订规范的设备维修保养程序,加强设备的日常保养,健全各项服务体系,导入独具特色的__创新服务新模式。
_促进服务沟通 建立有效沟通新渠道
作为zj小康生活小区的标志性建筑,zj市领导和z_公司都对其寄予厚望,如何在日常管理中就服务质量进行沟通,建立起开发商和物业管理企业之间的有效沟通新渠道是__物业___物业管理服务的核心内容。
__物业将结合___实际情况,积极与相关部门沟通,建立定期会谈或客户回访制度,并就单位意见或建议及时进行沟通协调,紧密配合___的各项迎检创优工作,使其能够早日成为zj市小康生活标准区。
_佣金制管理 确保物业管理服务质量
根据___物业及周边物业的特殊情况,方便于和开发商沟通,保证物业管理服务质量,因此__物业管理有限公司拟采用佣金制管理办法。
佣金制核心含义是指物业管理企业是开发商聘请的管家,开发商可对物业管理服务质量按照双方约定标准进行考核,人员定岗由开发商和物业管理企业根据实际情况进行调整,即开发商可对物业管理服务成本进行控制。
按照国家及hn省物业管理条例有关佣金制的说明,所有发生的合理费用不经由物业公司走账,便于开发商有效地控制成本。
第5篇 住宅物业管理服务分项标准承诺
住宅项目物业管理服务分项标准与承诺
一、房屋及配套设施和相关场地管理标准与承诺
1、坚持房屋养护制度,定期对房屋的外墙墙面进行检修护理,确保房屋整洁美观。
2、保证配套设施设备和相关场地的及时维修,合格率达100%,房屋完好率达100%,外表整洁率达98%。
二、房屋配套设施设备零星小修、急修质量标准和保持期承诺
1、房屋及配套设施设备零星损坏及时维修,小修、急修项目半小时内到达现场 ,维修质量达到相关国家标准。
2、保质期正常情况下在一年,特殊保修项目双方约定,保证工程质量合格率达到100%,回访验收率达到100%。
三、小区道路、住宅楼梯道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位报捷次数与洁净度承诺。
1、地面清扫每天2遍,12小时保洁,确保地面无杂物、垃圾,道路无泥沙,无积水、清洁率大98%。
2、楼梯道、门厅日清扫1遍,每周拖一遍,确保无宠物和蜘蛛网,无乱贴乱堆放,扶手无尘,清洁率达99%。
3、公共设施设备每周清扫、擦拭,公共场地每日清扫两遍。12小时保洁,保证清洁率大98%。
四、小区道路、路灯及住宅内楼到公共灯具设备完好率承诺。
1、小区道路每日检查,发现问题及时处理,完好率达到98%。
2、小区路灯及住宅内楼道公共灯具设备每日检查,发现问题及时维修、更换,保证路灯、内楼道灯具完好率100%。
五、小区绿化乔木、灌木、草坪和园林建筑附属设施的管护标准和苗木成活率承诺。
1、维护好小区所有的绿化林木、花草,保持绿树成荫,四季有花。
2、定期修剪草坪,草坪高度保持在10cm
第6篇 高层住宅物业管理总体服务理念
高层住宅物业管理总体服务理念
从___项目的规划方案和开发商前期工作的敬业精神和社会责任心来看,___项目的建设将为今后的物业管理服务提供良好的硬件条件,经过对周边市场的调查,未来的居住群众中,以富裕起来的公务员人群为主流,他们处于社会中间偏上的阶层,有着共同的心愿,都十分向往舒适、方便、美好的生活。针对___项目建设以人为本,强调居住环境与大自然的和谐美和我们预测的未来居住群体的特点,综合物业管理服务的各个要素。我们将为广大业主提供阳光般灿烂、周全的服务,真情营造绿色家园,着力打造高品位、高格调的社区文化。
1、提供阳光般灿烂、周全的服务
现代家的功能不仅仅是简单住的概念,而更应是心灵寄托的寓所。我们充分理解业主们的需求,在管理服务中将突破传统意义上的物业管理,始终坚持“设身处地为业主着想,精打细算为业主计算,体贴入微为业主服务”的宗旨,提倡为业主服务重在“人性、关怀文化”,实行全员微笑服务。员工的微笑既振奋了自己的工作情绪和面貌,也感染了业主,使业主感到和我们相处十分亲切、温馨、愉快。同时以业主的满意度作为衡量一切工作的标准,充分尊重每个业主的意见,开展全方位、多层次服务,在服务效率上实现快速反映、快速行动,在服务方式上实现“把业主的想法变为行动”,使___项目的业主居住安心、出门放心、环境赏心和生活舒心,每天有阳光般的心情。
2、把好安全关,确保小区万无一失。
安居才能乐业,安全是小区管理的头等大事,我们将它摆在头等重要的位置,并发挥我们的一切优势,运用各种手段,确保安全工作万无一失。
(1)建立一支高素质的治安队伍。
按高标准、严要求的指导思想,严抓招聘、培训、上岗、考核等关键环节,实施“准军事化管理”,统一着装,尽职尽责,治安员的选出以优秀退伍军人为主。建立以良好的思想品质、业务技能、绩效考核与工资、职位挂钩的机制,治安员管理引入淘汰制,始终保持治安员的高素质和战斗力。
a、小区内实行封闭式管理,每个大门都有专人值班,观察每一处监控点的情况,确保小区安全稳定。
b、保安人员24小时值班巡逻,每30分钟小区内全面交叉巡查一次,值班巡逻情况有详细记录,发现情况及时处置,或报告公安相关部门。
c、主大门实行8小时站岗制度,保证小区保安的良好形象。
d、危及业主安全的地方设有明显标志,防范措施。
e、确保小区内不发生重大火灾、盗窃事故,发生一般事故,接到报案后,五分钟必须到达现场处理,并及时向相关部门报告。
(2)与周边单位建立联防联保制度,与所在地公安机关建立良好的工作关系。
(3)制订应急方案。设想在住宅区内的不同方向、不同部位、发生不同的意外情况,据此制订不同的应急处理预定方案,重点明确小区保安增援的方向、力度和办法。一旦发生特殊情况,即与当地公安机关联系。
3、把好卫生关,确保全天候保洁。
整洁的环境,是小区管理最基本的要求,我们将把它作为提高小区档次的重要方面来抓紧抓好。
(1)严格规定各部位清扫作业制度,严格质量标准和工作流程,真正做到无可挑剔,人人满意。
a、实行全天保洁,生活垃圾日产日清,装潢垃圾做到集中堆放,定期清运。b、内楼道日保洁二次,楼梯扶手日清洁一次,生活垃圾日两次收取到户。
c、公共场所清洁,保洁干净,保证业主有一个良好的生活休闲环境。
d、定期清掏化粪池,保证粪便不外溢。
(2)严格检查评比。通过每天的巡视和不定期的检查,通过公司及管理处的定期检查评比实施奖惩,使每个保洁员保持足够的工作动力和恒定标准,坚持不懈,一如既往地做好本职工作。
(3)实行全员保洁管理制度,特别是赋予巡逻保安监管任务,发现不洁现象,随时处理。
4、把好车辆管理关,确保进出有序。
(1)在办理入住手续时,就将各家各户拥有的车辆分门别类登记清楚,并对要求停在区内的车辆发给预先特别制作的编有停车位号码的停车牌,构成完整的车辆档案资料。
(2)建立24小时车辆管理值勤巡逻制度,尤其是上下班高峰时期增加巡视次数,合理指挥安排停车就位。
(3)绘制地下车库行进方向、停车示意图,只要按图所指示的箭头方向和地面、墙上标记行进、即可迅速顺利找到自己的停车位。
5、把好便民服务关,确保住户的生活质量。
(1)在服务中心设立医疗服务项目。为使___项目的住户人人都能关心自己的健康,我们将在小区服务中心内设立医疗服务项目,主要服务内容包括配备常用药品、急救工具、定期邀请专业医生进行健康咨询、保健医生健身咨询等综合性健康服务。
(2)小区内显眼处设置显示屏,显示时间、气温、气象预报、公共通知等。
6、营造绿色家园,陶冶人的心灵
在创造了愈来愈发达的城市文明的同时,离大自然也越来越远了,我们将用我们的真情播种绿色的祝福,保护人与自然的高度统一性,让人真实感受到自然,努力将___项目营造成绿色家园,我们的目标是:“人人拥有一个绿色的家”。
(1)减轻小区的环境污染。
建立优秀的小区居住环境,必然要求我们最大限度地减轻住宅环境的污染,尽可能使废弃物减少到零排放或零污染。如住宅装修的控制,我们将专门派人员进行管理,建筑垃圾要定时清场。对生活垃圾实行区外清运、严禁区内焚烧等行为。在加强环境建设和管理的基础上,对环保意识、环保文化进行宣传,配合社区文化的开展,引导居民形成环保价值观。
(2)加强绿化管理,美化住宅环境
我们接手管理以后,会大力改善绿化环境,安排专业的绿化工进行养护和管理。做到花草树木长势良好,整齐美观。并与苗圃合作,对所有植物进行分类标识介绍,增加住户的植物知识。同时加强管理,使绿化设施保持完好,并大力宣传文明意识,使住户珍惜、爱护优美的环境。
(3)真情监管居室装修,把好居室装修“绿色”关。
营造绿色家园,须从居室开始,由于装修市场的不规范性,居室的装修已成为一个重要的污染源。我们将同有关组织合作,共同为业主提供“绿色”装修咨询。
第7篇 住宅物业管理测算说明分析
住宅项目物业管理测算说明及分析
(一)交付领房布置费、开荒清洁费由开发商按实承担。
(二)在园区交付前开发商按规定依法无偿提供园区总建筑面积3‰的物业管理办公用房、4‰的经营用房,并提供相应的员工宿舍。
(三)物业管理用房、员工宿舍由开发商负责装修完毕移交至物管公司,员工宿舍并配置必要的生活设施,如空调、床铺、衣柜、桌椅、电视机等。
(四)小高层、高层住宅物业管理服务费为2.5元/月
第8篇 高档住宅物业管理服务总体构想
高档住宅项目物业管理服务的总体构想
由于--香格里拉项目是一个综合性的高档项目,具有设计超前、规划到位、布局合理、配套齐全、道路交通体系清晰、通过环路串接,使之既相互独立,又相互协调。楼盘秉承铸就城市经典的理念,融合地中海别墅风格建筑,以舒适宜人的视角,诠释了名门世家的居住梦想。突出了人与自然和谐相处的居住特点,集多种优势于一体,融合了各种高品质元素,尤其在为提升城市品位和优化人居环境方面起到表率和领军作用。所以对选聘的物业公司也至关重要。为了将--香格里拉项目打造成都市现代化标志性经典社区物业管理的新典范,并顺利而有序推进管理目标及工作要点的有效落实,本公司依据公司《质量手册》具体运行实施,要求项目全体人员认真贯彻执行,优质的服务于--香格里拉项目的业主。
质量方针是公司全体员工开展各项质量活动的总纲领,质量目标是要求达到的水准。我公司把质量方针和目标传达到每个员工,使之理解质量方针和目标并认真贯彻执行。以保证质量管理体系持续有效地运行并满足全体业主要求的高档物业服务。
同时我公司还将采用现代化的管理手段,派驻一流的员工队伍,以创新的服务意识,诚心、贴心地为--香格里拉项目的业主充当好大管家。具体保证措施是:
(一)、充分发挥我公司的优势
我公司在保洁、保安专项服务中做出了优异的成绩并得到了众多企事业单位的认可及好评,充分发挥我公司的优势,派驻我公司出色的专项服务队伍,以标新的形象及先进的管理服务,与--香格里拉项目融为一体。
(一)、高素质的物业团队
各项工作落到实处,需要一支高素质的、团结向上的员工队伍踏踏实实地去做才能实现。为此,我公司在本项目上要抓三个环节:一是配齐各类专业人才;二是制定高标准、高起点的内部管理制度;三是推行 上下循环、交融运行的内部运行机制。要求每位物业人做到三服务,即微笑服务、细微服务、标准化服务,一切从业主角度出发,全力搞好物业服务工作。
(二)、畅通的网络管理系统
管理工作要细化、量化,针对项目特点,我公司运用信息化网络技术,在项目上建立一个畅通的内联网络中心来调控整个项目的运行。项目经理是最高负责人,网络中心可直接进行指挥调度。每个员工都是信息的采集点和执行人。保洁员在从事保洁工作时发现有治安情况要立即通知网络中心,保安员在巡检中发现保洁运行障碍也要向信息中心报告,这就形成了单人多能网状信息面,从而有效控制住项目中的质量缺陷。(见图一)
(图一)
(二)快速反应机制
服务中心通过网络管理,实行快速反应机制,网络中心和各部门全天候不间断服务,保持快速互通反应。当各类人员遇有各种问题(维修、卫生、保安其他服务等)时,可就近通知任何一个物业人员或网络中心,各岗能立即通过内联网络通知各操作岗人员(保洁员、保安员、维修工、绿化工等),快速赶赴现场解决问题。问题处理完毕后,同时向网络中心汇报处理结果,网络中心再向业主进行意见征询。
第9篇 高层住宅物业管理的服务内容
高层住宅项目物业管理的服务内容
本节主要阐述__院项目安全管理,环境卫生及绿化管理、设施设备的维修及维护三个方面的服务内容。
(一)__院花园安全管理
保安工作是物业管理的一个重要方面。人们常说安全第一,保安工作具有第一位的意义,只有物业的安全有了切实的保证,租户才能放心地在楼内工作。因而安全管理也是物业管理的一切基础性工作。门卫、巡逻、消防以及停车场管理等工作都属于安全管理的范畴。
1、治安管理
(1)治安工作的特点及主要任务
特点:
a、以预防为主。无论是治安也好,消防也好,都应贯彻预防为主的指导思想。不出事故,不出案子,是保安工作的根本目的,也是衡量保安工作绩效大小的主要标准。
b、物业保安与社会治安紧密联系。一个楼宇的安全状况是整个社会治安工作的一部分,因此物业的保安工作离不开社会,离不开政府公安部门,这是保安工作最明显的一个特点。
c、服务性强。从本质上看,保安就是服务,即提供保安服务。作为保安人员,要树立服务第一、用户至上的思想,既要保持公安人员的警惕性,又要有服务人员的和颜悦色;既要坚持原则,按制度办事,又要文明礼貌,乐于助人。
d、软件与硬件同时抓。一个物业保安工作的好坏,既要靠软件也要靠硬件,我们一方面要不断提高保安队伍的素质,另一方面要抓好保安设施的建设,建立完善的保安系统和消防报警系统。
主要任务:
a、门卫工作。着装整齐,维持大门口秩序,疏导交通车辆,为客人开门、咨询指引楼内方位及提送行李等,同时应注意防范进出人员中的犯罪分子,防止各类案件的发生。
b、安全巡检。定时和不定时地对物业内外各个部位进行巡视检查,发现不安全的因素及时进行解决。
c、停车场管理。疏导车辆进出,检查停车证件,收取临时停车费,进行停车场消防和安全管理。
d、治安协助。防止治安事件,对物业内发生的偷盗、行凶、破坏等各种治安案件积极协助公安机关进行处理。
e、消防工作。消防控制室值班检查,消防设备,配备专职消防人员,建立义务消防组织,进行消防训练。
f、与其他部门搞好配合工作。
2、相应的治安防范措施
(1)安保部的组织结构
__院管理处保安部的班组设置与楼宇规模有关,物业面积越大,配套设施越多,班组设置也就也多,越复杂。保安部一般的岗位设置为:
(2)合理安排治安岗
a、电梯服务:服务前台小姐、门童二班倒16小时值班(视实际需要,拟在主出入口设置)
b、智能监控中心三班倒24小时值班
c、地下车库出入口三班倒24小时值班(分设东北岗、东南岗、西部岗三个岗位)
d、小区巡逻岗三班倒24小时值班
e、小区主入口大门三班倒24小时值班
f、保安主管负责花园内安全管理工作的总体协调。
(3)加强非办公时间门岗的监控力度
a.人流出区控制图
门卫岗值勤
业户
问候
询问后、登记
询问后、登记
进入__院
来访客户
进入__院( 跟踪观察)
其他人员
进入__院 (跟踪观察)
b.图
人流入区控
门岗值勤
业户
所带贵重物品须经业户确认
在登记本签字
检查证件(出入证)无异常放行
来访客户
放行
其他人员
放行
c.物流出区控制图
门岗值勤
用户所带物品
询问
执用户证明
执管理处开的放行条放行
来访客户
收回放行
其他人员
确认无误,收回放行条放行
(4)组建机动快速应急分队
快速应急分队直属管理处管理,负责突发事件的快速反应处理。它的特点是机动灵活,基本职能是:区内外巡逻、快速支援、便衣监察、机动。
(5)实行24小时巡视
巡逻人员实行24小时不间断巡视,确保及时发现问题和处理问题,巡逻人员采用徙步巡逻方式。
(6)加强区域巡逻
为加强对治安巡逻的控制,保证巡逻到位。
(7)治安状况统计
对治安状况控制实行每月统计,分析所产生的各种问题,找出原因,制定相应的措施。
(二)车辆管理
车辆管理的重点是防止车辆乱放及车辆丢失,要做到这一点,首先要搞好停车场的建设。
1、位置规划
车辆可分为机动车和非机动车两类,机动车可分为汽车、摩托车等。如果各种规格的车辆混杂存放,既不利于车主,也不利于管理人员的管理。为了避免这种混乱状态,__院管理处把停车场库的区位作适当划分,以下是停车场库划分的一个构想:
2、内部要求
对于机动车,我们将根据物业的整体规划,实施以下管理措施:
(1)了解用户车辆情况,实行便捷停放
(2)实施停车专用车位制度
(3)物业道路设减速坡,限制车辆速度
(4)严禁无牌车进入停车场
(5)做好宣传工作,除在标识牌上标明车辆停放标志外,平时也做好相应宣传,发动大家自觉遵守停放规定
(三)消防管理
消防安全责任重大,这是我们多年物业管理实践中得出的切身体会,消防管理的关键环节在于下列四个方面。
1、宣传教育
开展消防安全教育,树立消防安全意识是贯彻预防为主,防消结合的工作方针为前提,我们的每一位员工都是义务消防队员和义务消防救护员,将采取多样化的宣传形式如一年一度的119消防日,设消防宣传栏、收看录相、发放宣传材料等向用户宣传消防知识。
消防工作不只是少数人的事,而应是物业中全体人员的共同职责,对于物业的全体人员来说,必须了解并掌握如下几个方面:
(1)物业防火工作的各项有关规定;
(2)手提式灭火器的放置位置及其使用方法;
(3)消防应急通道位置和紧急情况疏散方法;
管理处员工还应懂得以下两点:
(1)遇到紧急情况时自己的职责任务;
(2)重要物资(货币、文件等)的转移及办法。
2、日常检查
(1)防火门:是否关闭状态,铰链是否灵活,整体有否损坏。
(2)应急照明灯及指示灯:电源是否正常,整体有无损坏,表面是否有灰尘等;
(3)各种消防标识:安装是否牢固,定位是否准确,整体有无损坏,清扫表面灰尘等。
(4)各种灭火器:瓶体是否完好,固定是否牢靠,保险栓是否完好,气体压力是否在规定的范围内等。
(5)消防栓是否完好,水压是否符合要求。
3、让用户参与物业的消防管理
(1)组织物业人员开展消防演习。
(2)请消防支队做有关知识讲座。
(3)成立义务消防检查队,对物业消防设施进行检查。
4、消防报警特殊处理程序
通知--往现场
报警--往现场
往现场-- 报告
掌握现场情况--报告
往现场--通知
(四)__院项目环境卫生及绿化管理
物业清洁保养是物业管理的重要组成部分之一,是体现物业管理水平的重要标志。高质量的物业清洁保养为业主或用户提供整洁、舒适、优美的工作环境与生活环境。而且,物业通过清洁保养,可以延迟和减缓物业装饰物表面自然老化及人为磨损,保护物业的装饰材料,延长物业再装修翻新的周期,既经济又能保持物业美观。
在__院项目,我们将指导管理处对物业的清洁卫生、绿化等项目提供高标准的服务,努力营造一个舒适、整洁、明亮的办公环境,我们将切实做好以下几项工作:
1、全面实施iso9001:2000质量保证体系和导入iso14000环境管理体系
实施iso9001:2000质量保证体系是进行物业规范化管理的保证,建立和实施iso14000环境管理体系则保证__院
项目成为三无的生态绿色环保办公物业。
2、 环境管理主要任务和组织结构
(1)环境部主要任务:
负责物业各个楼面和各部位公用用具,使其达到标准的清洁要求;
负责制定清洁设备和清洁用具的采购、使用意见,掌握清洁费用的支出;
负责对清洁员工的业务培训,使他们不断提高业务素质;
负责接受客户的委托清洁业务。
备注:__院环境保洁工作拟建议考虑以外包的方式委托专业保洁公司实施,管理处负责对受托专业保洁公司的保洁工作进行监督和管理,具体外包分析和建议将进行充分调查后在后续的顾问工作中专项提供贵司。
(2)组织结构
(3)16小时保洁制度
物业实行16小时两班组保洁制度,早晨7:00上班直至晚上11:00时下班。以保证物业的卫生达到要求,每日的卫生全面清扫在物业人流低谷时和下班时进行,尽量减少对用户办公的影响。
(4)噪音污染控制
噪音污染已是一个现代都市普遍存在的环保问题,据了解,目前环保部门接到的环保投诉中,有关噪音的就占65%以上。把噪音控制在国家规定的白天不高于55分贝,晚上不高于45分贝的标准,是噪音控制工作的重要目标。
3、垃圾分流
在狠抓环境管理和培养用户环保意识的基础上,我们将对垃圾实施三化管理,即垃圾收集袋装化、垃圾回收资源化、垃圾处理无害化,从而实现有效的垃圾分流。
(1)垃圾收集袋装化:垃圾的收集,统一采用垃圾袋进行袋装并投于三合一功能的垃圾箱。
(2)垃圾回收资源化:通过垃圾箱,从中分捡出可回收物品进行回收利用,避免资源浪费。
(五)设施、设备的维修与维护
高档物业对机电设备维护管理要求甚高,为保障设备运行的安全、高效,我们将结合__院项目的实际情况,把zz在设备管理方面的成功管理经验和模式运用到本物业的设备管理与维护当中,在实际的管理运行中建立一套有效而完善设备管理模式。
此外,我们将在__院项目的设备管理中导入环保、节能的管理理念,在降低运作成本的同时,尽可能为用户创造一个舒适的绿色办公环境。为此,我们对该物业设备管理与维护制定了以下管理方案。
1、机电设备管理的基本原则
(1)、物业设备设施的管理采用zz安全而高效的管理模式
建立完善的设备管理维护体系。服务使用部门依据管理体系对设备进行正常规范的使用,设备的基础功能系统均由工程部负责其日常运行管理及定期检查维修。运行管理将严格执行相应设备运行操作规程。
制订高标准的设备的维护保养计划。设备维护保养分为日常巡视保养和定期维修保养,设备设施的日常巡视保养由便用单位或责任单位负责,设备定期维护保养则均由工程部负责。设备的维护保养由相关单位根据《设备管理规定》和《巡视检查记录》开展工作,并作相关记录。
实施高效的设备维修规程。设备的修理分简单维修,如更换灯具、开关、疏通管道等,超出简单修理范围为设备的大、中 修。维修均应有记录,其中主要设均将建立《设备修理保养情况记录卡》作为履历性质一直保留。。
(2)、建立完善的设备编码及标示方案
a、根据物业图纸资料的有关图则及通用图则,制定《设备编码规则》
b、制定含有设备编码编号的《设备总览表》。
c、依《设备总览表》设立《设备卡》并执行设备责任人制度。
d、对于标贴明显的将导入zz视觉标示系统。
e、机电的编号编码由公司工程部统一进行。
(3)、主要设施设备将建账册、建立设备台账
a、设备台账内设备均需建立相应的《设备修理保养情况记录卡》,这些表为履历形式,将跟踪设备至报废。
b、工程部建立内部例会制度,创造学习、讨论.督促.建议的平台,便各项工作均朝良性方向发展。
(4)、建立完善的质量记录体系
a、任何工作做到有据可查。
b、以工作记录考评员工的工作能力、工作绩效。
c、完善合格供应商供货渠道。前期介入时将考虑特定设备零部件的供应商事项以确保今后各设备系统维修需要和可靠运行。
d、利用金地物业公司强大的技术资源结合供应商技术力量对__院管理处形成有力的技术支持。
(5)、技术资料的管理
a、对于技术资料管理,遵守二级制模式。管理处工程部资料部门掌握所有的一手资料,工程部对于需要的技术资料以复印件(或原有两套则可留一套)存档于本工程部资料柜中,这将有效防止因失误及人员流动使资料遗失。
b、工程部资料柜钥匙管理,纳入部门钥匙管理体系中。
(6)、有关设备类钥匙的管理
a、定义设备类钥匙:所有设备功能钥匙,及其门柜、门房钥匙。
b、设备类钥匙均统一存放在工程调度室专用钥匙箱,分楼层防火门及井道钥匙箱、设备房及设备钥匙箱。
c、设立与本物业相适应的钥匙掌管制度,对内方便工作,对外防范破坏及恐怖行为。
(7)、技术工种的管理
因物业机电设备的特殊性、对技术工种进行岗位兼职,一岗多能,既提高工作效率和应急处理能力,作到人力资源的合理配制。
2、设施、设备的维护管理
物业的公共设施、机电设备的维护管理采用zz成熟完善的管理模式。
a、消防中心、停车场及物业周围由工程部和保安部联同负责,设备的日常运行和使用由工程部门负责,并严格遵守各项制度和规程。
b、设施、设备的维护保养分为日常保养、定期维护保养和分级维护保养,设备设施的日常保养、设备定期保养和分级保养由工程部负责,根据有关设施、设备的管理规定开展工作并作好详细记录。
c、拟建议外聘专业电梯维保公司对电梯进行专业化管理并充分发挥zz物业公司的电梯管理技术特长,技术支持和配合管理处作好小区电梯的管理工作。
d、建立完善的设施、设备编码和标示方案。根据物业的图纸资料制定《设备编码规则》和《设备总览表》,并设立设备管理人和设备管理责任人。
e、对设施、设备及有关场所、通道及标贴明显处将导入zzci视觉标示系统,充分显示zz的规范化管理模式。
3、增收节支,不断提高管理水平
(1)、增收节支措施
a、经常对员工进行艰苦奋斗,励行节约,勤俭办企业教育,增强节约意识,在管理中,自觉地从一滴水,一度电做起,努力降低维修维护成本。
b、努力学习业务技术,不断提高专业素质,提高维修技术服务水平。
c、加强成本控制,原材料控制,在确保服务质量的前提下,引进现代化的设备和手段,减少人力投入,减少人员开支。
d、加强各类消耗品的管理和控制,做到计划采购,专人保管,合理领用。
e、物业内外路灯、停车场照明采取控光措施,节约用电,减少公用电费支出。
(2)、提高公共设施,机电设备管理水平的新设想。
a、提高工程部主要技术人员的素质,加强工程部工作的领导。
b、配备先进的维修工具和管理设备,实现管理微机化。
c、继续完善配件的供应商体系。
d、配备用于高空作业的液压升降台。
e、加强公司技术职能管理作用,发挥公司的技术优势,加大技术和管理的督导作用。
f、维修服务、公共设施、机电设备的管理参照国优物业的标准进行运作。
g、建立激励机制,每季度、年度评选优秀员工,并给予精神和物质奖励,提高员工的积极性。
h、实行公司、管理处工程例会制度,及时沟通解决工程技术难题。
第10篇 高层住宅物业管理服务理念
高层住宅项目物业管理服务理念
__院作为高层住宅项目,在规划建设、环境配套、信息网络设施设备以及智能化等方面的定位均很高。结合__院业户的特征,针对诸多层面,我们确立了__院物业管理的目标定位和整体构想。
我们目标定位是:使__院环境、安全保障、文化氛围、智能管理、商务服务、信息服务等方面形成高层住宅物业的典范,树立起名牌物业形象,并通过高效、规范、专业的顾问指导提升深圳__物业有限公司的物业管理品牌形象,使物业管理成为__院租售的核心卖点之一。我们对管理服务的整体设想可概括为:
打造__物业管理品牌
建设规范管理专业队伍
实施酒店物业服务管理
提升管理服务重要措施
(一)打造__物业管理品牌
__院虽然地处深圳市的非繁华地带,但具备规模和配套俱全、先进的优势,具有创立品牌的先天优势。我司与深圳金地公司合作,利用其雄厚的管理实力,在金地高级顾问管理人员的指导下,并拟在管理、理念、机制上大胆创新,建立__的企业文化,创立具有自身特色的物业管理品牌。
(二)建设规范管理专业队伍
在实施__院物业管理的过程中,我们将建设一支能够实现开发公司要求的具有专业、规范的物业管理人员队伍,建立理论学习和实际演练相结合的人才培养机制。因此,我们有信心培育一支既有物业管理理论知识、又有物业管理实践经验的高素质的物业管理队伍。
(三)实施酒店物业服务管理
1、全面导入酒店式物业管理
在__院将全面导入以业户为中心的酒店式商务物业管理,倡导以人为本全方位个性化的业户服务。现代酒店服务的国际标准及相关要求为:
(1)酒店式物业管理的行为标准:
smile(微笑):每一位员工必须对所有服务对象(业户)保持真诚的微笑;
e_cellent(杰出):要将每一项微小的服务工作都要求完善,做得出色。
ready(准备):主动,要求能随时准备好为服务对象(业户)提供专业、规范的服务;
viewing(看待):要把每一位服务对象(业户)都看作需要特殊照顾的贵宾。
inviting & creating(创造):要精心创造出使服务对象(业户)能感受到的热情气氛和关怀体贴的服务;
eye(关注):始终要用热情友好的关注态度对待服务对象(业户),关注业户服务需求,及时提供服务,使之时刻有令人重视的感受;
国际酒店业认为,service(服务)的概念含义可用上述每一英文的每头一字母所包含的内容来理解,这也是我们对酒店式物业管理服务的行为标准要求。
(2)酒店式物业管理服务满足个性服务需求的标准:
要满足服务对象的个性服务需求,具体要注意下列两点:
要事前了解服务对象的各种不同的需求:
不同类型的业户具有不同的个性服务需求。一般而言,业户追求的是便利、迅速、安全、舒适、文明的商住活动环境。酒店式物业管理过程中,在满足业户归属需要方面,应特别注重业户对管理项目和服务水平的不同感受,满足其自我实现需要方面的需求;这样,必须事前了解各种类型业户的个性,归类集中,拟定服务项目的实施计划。
按物质性的需求差别与心理性需求差别来分别满足服务对象(业户)的需要:
物质性的需求差别是指服务对象对具体物质产品(物业管理职能实施效果)的不同需求。心理性的需求差别是指其对具体物质产品的需求是相同的,但对产品的形式和表象(即物业管理职能的实施过程)有不同的要求。
在提供服务时,不仅对物业管理职能的实施效果有一致性的要求,特别应注重实施过程中的业户的感受差异,在物业管理范畴中,尽所能满足其差异服务。由此,应凭以物业管理为依托、以业户服务为中心的理念,推行充分体现酒店式的隐性管理管理模式。
(3)服务工作的指导方针(服务诫条):
微笑。真诚、热情的微笑是良好服务的开始。
沟通。诚恳、亲切的沟通方式是维系良好服务关系的纽带。
快捷。根据业户的服务要求和投诉问题,及时采取行动,时刻关注业户。
职业礼貌。保持职业礼貌,主动问侯和主动向服务对象咨询服务感受。
职业仪表。整齐佩带名牌,以自己经过修饰的仪表容貌为骄傲;注意个人卫生;时刻留意员工就是公司的形象的体现者。
团体合作。互助合作,良好的服务不仅仅是每一位员工的努力行为,而且更应是集体的精神体现。
工作技能。熟知工作流程、工作标准,始终如一保持专业、规范的工作水准进行物业管理服务。
(4)业户服务感受描述:
安全方面有职业仪表、工作规范的安全巡视人员、岗位执勤人员、折射纪律严明、训练有素的安全防范行为。
大堂优雅的布置、温馨的气氛,主动热情的大堂助理的真诚微笑、礼貌问侯,让业户体现星级酒店服务的感受。
整洁仪表、操作规范的清洁人员,24小时保持洁净的公共环境之外,如有需要,上门提供酒店标准的细致清洁服务。
任何时侯需要,通过信息网络的传递,随即配送所需要的商务用品;且常备红十字应急医药,以备不时之需。
通过定期组织有主题的社区文化娱乐和体育活动,注重客户感受、使客户常保身心开朗并真正体会__院家园感。
2、实施多层面个性化服务
我们在物业管理基本职能方面(包括:安全管理、环境管理、机电工程维护管理、行政事务管理等),借鉴金地公司的经验,全面导入iso9001(2000版)质量管理体系职能管理标准化,并结合__院实际和溶入我司特色,落实国优物业量化管理标准;同时推行以业户为中心的酒店管理服务模式,主动了解业户的服务需求(包括潜在的、特别的),在物业管理范畴内实施我司倡导的以人为本全方位个性化的业户服务,并维护良好的沟通,共同营造全新的居住型物业的文化氛围。
(四)提升管理服务重要措施
1、塑造个性鲜明的物业文化
我司根据__院的客户定位,就是__院环境要富有个性风格,__院规范要高度一致,__院业户行为具有高品位的文化意义。努力创造出独具特色的物业文化,物业管理的水准达到国际上公认的酒店服务管理标准,在__院绿化、环境卫生、安全保障、智能化管理、文化氛围以及服务管理方面,都能达到国内同等物业水平,树立独树一帜的名牌物业形象。
2、全面推行人性化物业管理模式
人性化物业管理模式可以表述为:
(1)关注员工和业户不同层次的需求;
(2)环境建设中人性化因素的融入;
(3)对业户深度关怀;
(4)现代物业人文精神的塑造。
简而言之,就是在管理、环境、空间各个层次和环节营造一种既相互信任、相互尊敬,又有明确的行为规则这样一种和谐、有序的舒畅环境和文化氛围,使人们在工作、生活、文化上的品味需求得到满足。未来__院的人文环境十分适合用这种具有人性化和文化色彩的物业管理模式。
3、实践即时服务和隐性管理相结合的管理设想
我司将在__院的管理中引入即时服务和隐性管理的先进物业管理概念。
即时服务:就是我们将对业户的服务需求做全面、深入、细致的了解,保证在业户需要帮助时会即时出现,为业户提供及时满意的服务。
隐性管理:就是做到在业户需要时即时出现,业户没有服务需要时则看不到有人在管理,比如治安管理,我们只让固定执勤岗位的保安员穿着职业保安制服,其它保安员一律穿西装;__院清洁管理,我们将清洁工作时间进行合理划分,在确保环境整洁的前提下又使__院住户上下班高峰期看不到保洁员,充分尊重业户的私密空间。
4、全面实施mis、cis系统及cs系统工程
物业管理服务的各种信息快速反馈并及时处理十分重要,为了保证信息反馈渠道通畅,确保所有信息都能得到及时处理,将在中央调度中心设置信息控制及处理职能,对__院所有信息进行接收和处理,并在处理措施指令发出后进行跟踪。
我司将对__院进行形象设计。该设计内容包括__院标识导视系统等,这些设计完成并实施以后,__院将有一个独立完整的形象系统,形成独特的物业形象。
我司将对__院实施顾客满意战略,一切从业户需要出发,以业户满意为服务目标,业户普遍需要的,我们一定要做好,业户不接受的,我们坚决不做。
5、施行计算机网络管理
现代化的物业应该实行现代化的物业管理,施行计算机网络管理是提高物业管理水平的关键所在。我们拟将充分利用现代计算机信息管理网络系统,提高__院的物业管理水平。
5、
全面实施iso9001(2000版)质量保证体系
实施iso9001(2000版)质量保证体系是进行__院规范化管理的保证。
6、建立治安快速反应系统
安全防范是物业管理第一要义,治安工作由中央调度中心统一指挥调度,并建立起战斗力强的治安快速反应系统,该系统既强调迅速快捷,又强调多重结合,迅速快捷,即是要求保安员在接到快速支援的命令后90钞钟内赶到现场,其它岗位人员也会相继趋前援助;多重结合即是__院治安工作要做到流动岗与固定岗相结合、全面防范与重点防范、智能技防与专业人防相结合,确保__院治安防范万无一失。
第二章 __院物业管理运作模式设想
__院物业管理的运作模式包括:管理架构、管理运行机制、考评考绩体系等。以下分别简要阐述:
(一)管理架构
针对__院的特点及管理要求,结合现代物业先进管理念和现代经营模式,确定了__物业公司(暂名)管理运营的管理架构。
1. __院物业管理外部组织架构
指导
外部组织架构说明:
1、由深圳金地物业公司对__院实施专业化、规范化的物业管理顾问服务。
2、物业管理行政主管部门对花园的物业管理工作进行行业管理和业务指导。
3、深圳市__物业公司(暂命名)对__院实施专业化、规范化的物业管理服务。
2. __院物业首年内部管理架构(初步设想)
考虑到__院首年管理的实际情况以及成本控制的需要,__物业公司(暂命名)首年内部管理框架设想初步如下:
内部组织机构设置思路:
1、设置原则:精干高效、目标管理
有利于__物业管理有限公司对__院管理处物业管理服务项目实行计划目标管理;实施整体管理和责任管理相结合的管理方式。
2、设置形式:垂直领导、整体协调
垂直领导的形式,目的是减少管理环节,提高各部门的工作效率;部门业务独立操作的同时兼顾相互协调管理便利,旨在达成整体有机运作。
3、成本控制
在确保满足规范化、专业化物管服务需求的同时提倡员工一专多能身兼多职,充分发挥员工主观能动性以节约不必要的人力资源成本。
日常管理的人员编制:
岗位/职务 人数
管理处经理1
财务内勤(出纳) 1
会计1
工程主管 1
综合服务主管 1
安管主管(队长)1
客服助理5
维修员 8
行政人事管理员 1
后勤管理员1
安管员 34
厨工1
合计 56
(二)运行机制
为保障物业管理机构高效运作,必须建立一个有效的管理运行机制。
指标 反馈 命令 督导 重大突发事件
管理运作机制图
1.质量监管机制
质量监管机制是旨在建立一整套有__物业管理特色的质量管理体系的基础上,根据iso9001(2000版)质量保证标准的有关要求,全面推行质量管理,把质量目标落实到各岗位、各环节直至到个人,并通过质量管理小组监督检查,使工作质量不断提高,达到业户满意的效果。
按__物业制定的各项管理指标,__物业公司各职能管理人员将按照质量监管体系的要求,明确责任,授予权利,在实际过程中抓好权限下放和自我控制及实施过程中的检查和控制,并将目标实施的各项进展情况、存在问题及时用图表和文字表述出来,实现目标动态控制,进行目标成果评价,确定成果和考绩,并与个人利益待遇相结合。同时,物业公司还会通过各种宣传教育手段培养员工的敬业精神,职业道德,加强员工培训,不断提高员工自身素质和工作水平,进而提高工作质量和工作效率。
2.协调机制
协调机制是指运用协调管理的方法,解决在管理服务过程中经常发生的各岗位之间、工种与员工之间、员工与员工之间、员工与业户之间的矛盾和冲突。
(1)行政促动力,以行政职务权利为依托,以行政命令为基本形式,以奖罚为后盾的强制性促动力。
(2)竞争促动力,运用竞争手段促使相关方面关系的协调,如通过竞争,以先进带动后进,共同完成任务。
(3)舆论促动力,因势利导利用舆论达到协调的目的。
(4)管理者的凝聚力,具体情况为领导者或管理人员塑造吸引力、影响力,这是今后促进日常物业管理工作协调的核心力量。
3.激励机制
激励机制是激励活动要素在进行过程中互相联系、相互作用、相互制约及激励效果之间内在联系的综合机能,其作用旨在提高内聚力。
(1)管理日常目标、责任制、增强管理层的工作主动性,按国优标准制定各项管理指标,严格作好各项工作、明确奖罚。
(2)实施奖金破格晋级制度,调动员工工作热情。管理处员工实施奖罚制度,奖金标准与工作表现和业绩挂钩,并可根据情况,对先进给予破格晋升,以形成竞争激励机制,提高员工积极性。
(3)依据管理、管教结合,融情于管。物业公司依法与员工签定劳务合同,关心员工生活,帮助其解决家庭困难,使其无后顾之忧,保持良好的工作情绪,给业户提供优质服务。
4.监督机制
监督机制是实现物业管理各项工作开展的必要外在约束条件,防止或纠正工作中出现的偏差。保证管理机构及其工作人员依法办事。
(1)管理者对机构内部工作人员进行监督。
(2)业户对管理机构及工作人员进行广泛监督,形成综合监督体系。
(3)通过信息反馈监督,以各种手段来实现监督管理的闭环机制,保证__院管理监督机制的有效实施。
5.自我约束机制
(1)经济利益促动自我约束机制,充分利用经济措施去诱发管理对象的利益敏感动机,然后由这类动机去引导对行为自我约束。
(2)目标结构与责任相互联系而造成的促进机制。
(3)权利链条相关制约机制,建立管理对象之间相互制约的权利链条,促成相关机构、相关员工之间的自我约束机制。
(三)具有__特色的考评考绩体系
考评考绩是一种普遍应用于管理过程中的手段,即对工作进行成效评价,对担负工作的人进行业绩衡量,从而不断地改进工作方案、提高工作质量、促进员工进步和公司发展,__特色的考评考绩体系亦将在今后的__院物业管理顾问服务过程中得到指导和应用。
1.考评考绩的基本思想
(1)考评考绩的目的
保证高质量的完成工作,使分配机制更趋合理,使人事任用更趋客观;增强沟通、充分调动员工的积极性;建立一支高素质的员工队伍。
(2)考评考绩的原则
实事求是,公正合理,提出建议,共同提高。
(3)考评考绩的内容
员工品行、工作态度、工作能力、工作业绩。
(4)考评考绩的标准
公司规章制度、岗位指导书是对员工品行、工作态度的衡量标准;
月(年)度工作计划、临时任务及目标是对员工工作能力、工作业绩的考核标准。
2.__考评考绩的特点
(1)目标考核与过程考核的结合
业绩为主,量化考核是考评的原则。业绩为主体现了工作成果的重要性。量化则体现了过程控制管理和细节把握的重要性。
(2)制度化、规范化,具有很强的操作性
在长期的运作过程中,我司已形成一整套考评考绩办法,并由专门的机构--考评小组来具体负责考核。从考评考绩办法本身来看,标准科学、充分量化的测评分数经过多次测算、模拟,已达到了共识,同时考核办法程序清晰,操作性强。整套办法具有完整的体系和坚实的组织保证。
(3)充满人性,亦考亦评
我司对于员工的考核不是追究责任,而是找出问题,共同提高,既考核业绩,同时也评价担负工作的人的品行、职业道德、潜能等。
提倡民主,不是一言堂。考评小组成员依据工作的内容的不同,以不同的标准对各部门进行考核。
第11篇 高档住宅物业管理费用分析
高档住宅项目物业管理费用分析
1、经济来源
定期收取的物业管理服务费
住宅维修基金
以业养业,多种经营收入
珠光集团给予的支持
政府给予的政策扶持
2、主要支出
管理服务人员的工资和按规定提取的福利费
公共设施、设备正常运行、维修及保养费
绿化管理费
清洁卫生费
保安费
办公费
固定资产折旧费
法定税费
物业保险费
维修基金范围应支出费用
3、如何盈利
综上所属,如何合理使用物业管理费和拓展新的物业管理项目,达到开源节流,最终实现盈利,需要珠光物业认真考虑。
(1)开源部份
以业养业,多种经营:本着取之小区、用于小区的原则,严格按照物价部门审批收费标准收取物业管理费。广泛开展各种便民有偿服务,如房屋装修、水电维修、代定报刊等服务内容。同时,开办超市、托儿所、幼儿园、活动中心、酒吧等多种经营场所,最终走上以业养业的良性循环。
扩大经营规模,降低管理成本:在现代社会中,物业管理将发展成为一种有效提高居民生活质量的最佳选择,作为房地产业的组成部分,物业管理也是必不可少的配套行业,随着房地产业的逐步发展,物业管理的市场会越来越大,产值也会越来越高。在这种形势下,珠光物业必须努力提高服务质量,参与市场竞争,不断扩大经营规模,增加新的物业管理项目,降低企业负担,壮大实力,最终成为一个规范化、规模化、信息化、专业化的现代化物业管理公司,在成都,乃至全国创出自己所特有的企业品牌。
(2)节流部份
强化内部管理,提高工作效率:通过健全内部管理机制,不断完善服务功能,提高管理水平等有效手段和措施,以期降低企业成本,减低业主负担。每一位员工必须具备高度责任感和很高的工作效率,能够快速、高效、高质量的完成自己的工作。
节约能源:能源约占管理开支20%以上,因此在节减管理开支中,节能是一种有效的方法。珠光物业在服务过程中将凭借以往的管理经验,安排成立专题研究小组,并按照实际情况制定预算,尽量节省管理开支。
人员精简:按__御景湾设备及环境制定节约方案,并充分利用__御景湾的智能化系统,使人防和技防有机结合。利用专业系统的培训工作提升员工知识水平,加强工作质量和效率,强调一岗多能、一岗多专,以达到精简架构的目的。
长远设备维修计划:编制并实施预防性维修计划减低设备的突发性毁坏,以便减轻维修费用的开支。
提升设备系统功率:保持系统在其最高运行功率,以减低运作费用及延长设备使用期。
第12篇 某住宅物业管理方案
某项目物业管理方案
一、 概述
某项目位于甲县城东,将是甲县新城区及行政、文化、体育、经济中心,地理位置优越,物业升值潜力巨大。由此良好的物业背景,某小区的物业管理水准将更显重要。
二、目标
贯彻开发商开发某小区项目构思,引进大都市物业管理理念,通过优良的服务将某小区管理成都市居住区,让业主在县城里享受都市生活氛围。并使物业功能发挥最大,力促某小区物业保值增值。树立某物管公司品牌,
三、组织
物业管理行业是一微利行业,当前多数物业管理企业处于亏损状态。因此,物业管理企业的组织要更加简洁、实用,降低组织内耗及劳资成本等。
反馈
运行机制
组织结构图
经营环境图
四、 人事
人事设置原则:一人多岗,不要因人设岗。预计16名员工(按整个小区交付时设计)。
序号 岗位 人数 主要职责 备注
1 经理 1 在董事会领导下,全面负责经营等。
2 经营部主任 1 具体经营事务、人事等。
3 办事员 3 文书、财务、劳资、后勤等。 财会要持证
4 物业管理员 1 具体物业管理、装修监管、收费、维保服务等。
5 安全护卫员 7 门卫、巡更、停车管理、小区内公共秩序等。
6 水电工 1 公共区域水电设施维护、水电维修服务等。
7 保洁员 2 公共区域卫生保洁、绿化养护等。
员工招聘后即由公司聘请的物业管理顾问公司进行培训,骨干员工将送市主管部门的岗位培训结构培训。培训率100%。
五、 经营预测
a) 经营收入: 19.14万元(年度,以下省略)
l 物业管理费:11.34万元
应收 12.6万元
30000_12_0.35=126000(元)
预计收入 11.34万元(收缴率90%)
l 维修服务费:0.5万元
l 特约服务: 5.8万元
l 其他收入: 1.5万元
b) 支出:20.25万元
l 人员工资福利:14万元
l 办公费用:2.5万元(办公、安全护卫、绿化、保洁、消杀等)
l 维修保养费用:1.5万元
l 税金:1.05万元
l 不可预见费用:1.2万元
c) 润亏:-1.11万元
d) 物业接管期间
前期投入:10万元(办公设施购置费、通讯器材、员工服装配置费、安全护卫用品、绿化等)
e) 公共性服务费构成测算:21.962万元/年, 0.61元/月_ m2
(1) 员工的工资和按规定提取的福利费
序号 岗位 人数 工资标准 工资合计
1 经理 1 1200 1200
2 经营部主任 1 800 800
3 办事员 3 600 1800
4 物业管理员 1 800 800
5 安全护卫员 7 500 3500
6 水电工 1 700 700
7 保洁员 2 400 800
工资总额合计 9600
工资总额合计:9600元/月;115200元/年
福利:115200_23%=26496(元/年)
合计:14..17万元/年
&
nbsp;(2) 公用设施设备维修及保养费:1.5万元
(3) 绿化管理费:绿化率45% 1.04万m2_1元/年_ m2 =1.04万元
(4) 清洁卫生费:2人_12月_80元/月_人=0.192万元
(5) 安全护卫费:7人_200元/年_人=0.14万元
(6) 办公费:按管理人员工资总额25%计算
5.52万元_25%=1.38万元
(7) 固定资产折旧费:按10%计算即 1万元
(8) 税费:按营收5.5%缴纳即 1.052万元
(9) 保险费:暂不投保
(10) 合理利润:按营收8%计算 1.36万元
但为减轻业主负担,我司将通过多元化经营、特约服务,严控经营成本等多项措施增加收入,减少支出,从而降低公共性服务费价格,拟向政府物价主管部门申报本小区公共性服务费价格指导价格为0.35元/月_ m2 。
六、 前期物业接管
a) 派物业管理员、水电工等工程技术人员参与工程验收(无验收权,仅可从物业管理角度向开发商提出建议)。
b) 物业接管验收
l 既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收,也应站在业主的立场上,对物业进行严格的验收,以维护业主的合法权益。
l 是物业通过竣工验收后,对物业主体结构安全和使用功能的再验收;
l 供电、给排水、卫生、道路等设备设施能正常使用;
l 房屋幢、户编号已经有关部门确认;
l 落实物业的保修事宜(保修责任、保修期限、保修范围)。确保保修项目、期限、标准、责任、方式的落实,重大保修项目细则与图纸校验到位;
l 接管小组按《图纸资料移交清单》,技术资料进行对照检查,发现产权、技术资料有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l 接管小组按《设备移交清单》,对各类设备按数量、规格、性能、容量等进行对照检查,发现接管设备(设施)与移交清单不符或有缺漏的,应以书面形式上报开发商,请求给予协助解决。
l 接管小组对每套单元房的水、电、土建部分进行全面检查,并将检查记录在册,对发现的问题应及时督促有关单位迅速解决。
l 在保修期内,因施工、安装、设备等因素产生的质量问题,公司应查明原因,及时上报开发商,请求尽快解决。
l 抄水、电、气表的底数,记录备案。
l 接管验收中若发现问题,应明确记录在案,约定期限督促开发商督促建筑商对存在的问题加固补强、整修,直至完全合格。
l 接管验收符合要求后,物业管理企业应签署验收合格凭证,签发接管文件。
l 当物业管理企业签发了接管文件,办理了必要的手续以后,整个物业验收与接管工作即 完成。
七、 入伙
1、准备工作
l 治安方面:小区四周种绿篱或安装防护栏;增设报警系统;统一安装防盗网、防盗窗或铝金窗;
l 车辆管理:增设区间道路标志;封闭小区由多个出入口到一进一出;增设自行车棚;加固架空层车库;
l 垃圾清运:增设垃圾池(屋)或垃圾清运站等
l 楼道灯:改用节能灯(如:温感、声控或角摸式等)
l 分步购置办公、护卫、保洁、水电工等设备及工属具和员工工作服等;
l 制定入住流程;
l 印刷入住表格;
2、协调工作
l 与供电局、自来水公司、石油液化气公司和邮局等单位搞好联系工作,保证住户入住后的水、电、气等的供应。
l 代业主与电话公司联系电话安装事宜,争取现场放号,方便业主。
l 与学校、派出所和居委会联系,了解小孩转学和迁移户口的手续办理细节,以及有关联系电话,入住时公告。
3、入伙现场
入伙准备、协调工作到位后,要部署入伙现场,彩旗、横幅、花卉、背景音乐,安全护卫立岗、巡更,迎接业主入伙。
举行入伙仪式:邀请政府官员、新闻媒体、业主代表剪彩,造声势。
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p;注意事项:避免后期工地的灰尘、噪音等不和谐的现象。
4、业主、使用权人入住程序
发函 办入伙手续
签约
5、办理入伙手续程序
已缴款票据 入伙手续书、身份证、购房合同
确认业主身份 缴清代垫代缴费用、装修保证金
建筑垃圾清运费、物管费,盖章
业主签署
向业主
八、 物业装修与管理
业主在收楼后有权对自己所购物业进行装修,但装修必须在规定范围内进行。其有关规定包括:国家建设部发布的《建筑装饰装修管理规定》和物业管理企业制定的《住户装修管理规定》。根据上述规定,业主在装修前必须向物业管理企业进行申请登记,包括填写业主 装修申请表、领取《装修管理规定》,根据约定在申请表上签字,缴纳装修管理押金及保证金,经批准后方可动工。业主在装修完成以后,物业管理企业应组织验收,合格后即退还装修押金及保证金。
业主在装修前向物业管理企业申请登记时,需如实填写装修施工内容,并注明委托施工单位及进场人数,业主、施工队及物业管理企业三方应在申请书上签字盖章。
九、物业档案的建立
物业档案资料的建立是对前期建设开发成果的记录,是以后实施物业管理时对工程维修、配套、改造必不可少的依据,也是更换物业管理企业时必须移交的内容之一。现代建筑工程随着科学技术的发展和使用需求的提高,楼宇设备设施以及埋入地下和建筑体内部的管线越来越多,越来越复杂,越来越高科技化和专业化,因此一旦发生故障,物业档案就成了维修必不可少的东西。物业档案资料的建立主要抓收集、整理、归案、利用四个环节。收集的关键是尽可能完整,时间上讲是指从规划设计到工程竣工的全部工程技术维修资料;从空间上讲是指物业构成的方方面面,从地下到楼顶、从主体到配套、从建筑物到环境,整理的重点是去伪存真、留下有用的,归档就是按照资料本身的内在规律、联系进行科学地分类与保存,利用即是在日后的管理过程中使用并加以充实。
十、 日常管理
(一)房屋管理运作一览表
工作内容 核对业主 装修审核 巡视 跟踪监督 走访回访 熟悉 收费 财务
频度 天 一天内办完 二遍/天,入伙期间6h/天,消灭违章于未然 每周三次 100%
标准 准确 符合规定,无危及安全、外观无改变、用途无改变 无乱堆乱放、乱挖乱接,无违章装修,房屋完好率100%,投诉率 1‰以下。 无违章装修 及时听取业主意见、满足业主合理要求,业主满意率99%以上 对小区幢数、套数、面积、公共实施、管线、开关、业主幢号、房号、姓名、单位、电话以及家庭情况等随问随答,正确率90%以上 收缴率90%以上 日清月结,帐表相符,每六个月帐目向业主公开一次
工作程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、巡视、走访、整理档案
(二)绿化管理
工作项目 浇水 施肥 修剪整形 病虫防治 除杂草 保洁 补苗
工作要求 冬春季晴天每二天浇一次水,时间近午为宜;夏秋季每天二次,时间近早晚为宜 春秋季一遍,根据长势局部加施 灌木和粗生乔木春秋季多遍;冬季乔木一遍 春夏秋季多遍,冬季清园,严重者重点防治 每月一遍,严重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍,严重者随缺随补
标准 均匀,保持绿色长势良好 均匀,无重、无漏 乔木剪下丛生枝、内生枝、整形,灌木造型,地被草保持30~50mm 长势优良不污染环境 纯度90%以上 保洁率99%以上 绿化率95%以上
程序 7:00~9:30浇水、施肥;9:30~11:30除杂草、整形、保洁;13:30~15:30除杀虫、补缺、保洁;15:30~17:00浇水、施肥
(三)房屋及公用设施维修、养护运作一览表
工作内容 装修审查、监督 巡视 清理 室内维修 室外维修及养护
道路停车场 天面 楼梯及墙面 明沟暗沟 外墙 供水供电供气 路灯
频度 8h内随来随办,随进度进行 每天一遍 污水井、雨水井一遍/月,化粪池一遍/半年,污水管二遍/季 急修不过夜,小修补24h内,中修二天,大修二天内有回音 检查二遍/天,及时维修 每月检查一遍 每二年漆刷一遍,每周查换梯灯一遍,随坏随修 每周检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,即坏即修 每月检查一遍,责任范围内即坏即修,责任区外及时报告有关部门 每月检查一遍,即坏即修
标准 符合规定,
无危及安全、外观,无改变用途 熟悉房屋公用设施、种类、位置、分布、安全要求、开关位置,公用设施完好率90%以上 无堵、少污积、无缺损、井盖完好率100% 凭票收费不索要小费、好处,回访率100%,业主满意率90%以上 平整率无积水,缺损,完好率90%以上 无积水,无漏隔热层完好 整洁无缺,扶手完好,梯灯正常,无张贴痕迹 畅通无积水、无塌陷无鼠洞 无脱无鼓、无渗水、无违章、整齐统一 运作正常,无乱搭乱接,无泄漏 灯泡正常,灯罩完好率90%以上
程序 8:00~8:30向总值班了解和处理业主保修、投诉。8:30~17:00跟踪监督、养护维修、巡视、走访、整理档案
工作内容 定岗检查 流动检查 学习与训练
消防设施 家居安全 违法行为 装修监督 车辆行驶停放 保洁 单车、摩托保管 突发事件 学习法规 教育 训练
频度 24h 每周一遍 24h,每20分钟一遍 24h 5分钟内到达现场 每周一次,每次1h
标准 人车进出有序,车辆发牌、登记,交费90%以上,无收购、乞讨、商贩等可疑人物进出。 完好率100% 被盗、刑事、火灾、治安案件发生率2‰ 违章率5%以下 无违章、无鸣笛叫人 100% 无违章 采取正确、恰当措施 国家和地方法规、业主公约等 遵纪守法、严明安全护卫纪律 健身、队列等常规训练
(四)安全护卫、停车管理
(五)保洁管理
工作项目 地面清洁 保洁 楼梯道 垃圾清运 消杀 灭鼠、蟑螂
频度 二遍/天 14h/天 扫二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月,向业主发药一次/年
标准 地面无杂物、垃圾、道路无泥沙,无杂草、积水,单车棚、楼梯口无杂物和蜘蛛网,清洁率95%以上 所有公共区域无杂物、垃圾,保洁率95%以上 无杂物和蜘蛛网,无张贴、乱堆,扶手无尘,清洁率95%以上 日产日清,整洁无味无污积,垃圾清运率100% 无蝇、少蚊、少虫 鼠密度1%以下(夜夹法);蟑螂密度室内15m2或室外管道20m内3只以下
第13篇 __住宅物业培训及管理计划
住宅项目物业培训及管理计划
培训承诺
各类服务人员上岗培训率达到100%;
各类专业人员持证上岗。
培训计划
源源不断的人员培训是物业的管理水平不断提高的根本保证。为此,公司根据自身发展的需要,建立了自己的培训中心。培训中心每年举办二期6个月全脱产的物业经理培训班和不定期的各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲,讲授市场的营销策划和各类物业的管理,从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止,已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗,而且已得到了大家的一致好评。
[新进员工培训方案]
培训目的:使新员工了解公司概况、企业文化、各项规章制度等,以便能迅速的适应公司的运作模式,工作要求;提高工作效率。
培训内容:
①公司基本情况、组织机构、主要领导介绍
②公司管理理念和服务理念教育
③企业文化、价值观的传递
④《员工手册》、职业道德及有关制度教育
培训时间:4课时
【管理处经理、副经理培训】
通过培训使培训人员能参与市场竞争,能独立操作一个楼盘,有较强的公关意识与协调能力,必须掌握物业管理的法规政策,懂得各类物业权属的手续办理,掌握资金的运行原则和资金的正确使用,成为企业领导的好当家。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识8.5物业管理概论;机构设置;人员配备;管理方案的制定;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3质量管理2.5iso9001、iso14001、ohsas18001贯标知识;
4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理;公寓楼管理;别墅管理;一般住宅管理实务;国外的物业管理;
物业管理
运作实务5各类专业管理18设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;服务收费价格制定等;
6内部管理8.5物业管理的资金运行;服务费用的取缴与使用;物业管理企业的财会制度与税收;行政人事管理;计算机操作;档案管理
注:一小时为一课时
【各部门主管培训】
通过培训,能协助物业经理的工作,做好各自岗位的本职工作,制定部门岗位责任制,协调各部门、各岗位之间的关系,定期或不定期地对下属进行岗位培训。
培训时间为3-4周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型物业管理运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务4各类专业管理24设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;儿童乐园设施管理;
物业管理
运作实务5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范;岗位标准及考核;文档管理;
6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等
实习与考察7实地操作与实践56(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
【一般管理人员培训】
通过培训,树立100%为业户服务的思想,把服务作为一种敬业精神,基本了解物业经营管理知识、法律知识,必须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识,物业环境保护及管理知识,文档管理知识等。
培训时间为2-3周
类别科目
序号培训科目课时授课内容
物业管理
法规1物业管理现行
政策法规6物业管理的现行法律、法规知识;社会治安条例;案例分析;
物业管理
基础知识2物业管理常识6物业管理概论;装修管理;入住须知;物业管理运作相关知识;
3不同类型的物业管理及运作模式6一般住宅管理实务;经济适用房操作实务;
物业管理
运作实务
物业管理
运作实务4各类专业管理设备工程管理;房屋(建物知识);机电设备;空调;电梯;管道;给排水系统保养;安保与消防管理;保洁的基础管理;绿化与环保管理;客户服务礼仪;特约性服务与兼营性服务;文档管理;
5企业的品牌建设3物业管理与服务理念等
实习与考察6实地操作与实践45(根据需要可适当延长)
注:一小时为一课时
[业户服务培训内容]
课程概述:
业户是物业业主(产权人)和物业租用户(使用人)的统称。业户服务是专指物业管理公司为物业管理区域同的业所提供的入伙管理、装修管理、权籍管理、档案资料管理等方面的服务。为适合业户服务的需要,物业管理公司可以在项目管理处设置一个业户服务部,作为物业管理接待服务的窗口,专门负责业户服务工作。
培训对象:1、管理处经理
课程目标:
通过经理培训班学员和各管理处业户接待人员对业户服务与作业标准、装修管理与运作规范和到管理处实地学习等培训,使学员们对业户服务的重要性有进一步的理解与掌握,使学员们深刻地认识到业户服务是物业管理的核心、是沟通业户关系的重要途径、是
第14篇 住宅物业管理服务内容收费办法
住宅社区物业管理服务内容与收费办法
本社区服务分为公共性物业管理服务和特约专项服务。
公共性物业管理服务费用简称为物管费。
特约专项服务是根据不同客户的实际需求而开展的特别针对性服务项目,其收费标准根据所提供的服务内容并按照合理的原则自行定价或与客户协商定价收取。
1、公共性物业管理服务内容
(1)房屋档案管理:建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案,并负责及时记载有关变更情况;
(2)业主档案资料管理:搜集、整理、归档、保管、及时更新本社区业主基本情况及档案资料,并配合当地公安机关进行备案登记;
(3)收费服务:定期向业主及物业使用人收取物业管理公共服务费(简称物管费),可接受有关单位的委托代收代缴水、气费、垃圾处理费、有线电视收视费、网络服务费、电话费等费用;
(4)协调关系、对外联络、处理投诉;
(5)维修养护服务及管理:对社区公共建筑、场地、房屋、公共设施设备及房屋共用设施设备进行定期巡检、养护、维修和管理;
(6)安全防范(但不含人身、财产的保险和保管责任,另有合同约定的除外);协助配合当地公安机关维护社区内公共秩序及消防安全,创造良好的治安环境;
(7)交通管理:对进入社区的车辆行驶和停放加以管理,保持社区内交通的顺畅及安全;
(8)保洁服务:定期清扫和清运垃圾,定期除虫、灭鼠,保持社区内公共区域及公共设施的清洁卫生;
(9)绿化养护管理:负责社区景观和绿化带的绿化养护,维护良好的绿化景观;
(10)社区文化活动:根据实际情况不定期举办社区宣传和文化活动。
2、特约专项服务内容
(1)车辆停放服务:按相关规定收取机动车和非机动车的车位使用费;
(2)特约有偿服务:维修(水电、房屋、家电)服务、家政服务、代租植物盆景(提供家庭绿化服务)、代订报刊杂志、代缴费用、房屋代租代售、商务服务、信息咨询……
(注:上述特约有偿服务项目可根据实际需要及具备条件逐步开展)
3、物业管理费的支出范围
(1)管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
(2)物业公共部位、共用设施设备的日常运行、维修、保养费用;
(3)物业管理区域公共区域清洁卫生费用;
(4)物业管理区域公共区域绿化养护费用;
(5)物业管理区区域公共秩序维修费用(包括保安及消防装备);
(6)办公、通讯等行政管理费用;
(7)公用水、电费;
(8)物业管理企业固定资产折旧费;
(9)美化环境及节日装饰活动费用;
(10)法定税费;
(11)物业公司酬金。
4、物业管理费的计费标准及交费办法
(1)计费标准:
根据物业管理服务原则与思路,实行在政府指导下同业主协商以期达到优质优价、服务水平与服务价格相适应的收费原则。
(2)交费办法:
①业主/住户应当根据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定按时足额交纳物业管理服务费;
②业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物管费的,从其约定,业主负连带交纳责任;
③未能按时交纳者,物业公司将依据《前期物业管理服务协议》或《物业管理服务合同》的约定向业主/住户收取逾期滞纳金;
④任何业主/住户以任何借口、理由延期或拒绝交纳物管费,都是对其他业主及住户利益的侵犯,物业公司将会同业主委员会督促其限期交纳,逾期仍不交纳的,物业公司可以向当地人民法院起诉,依法进行追讨。
(3)交费时间:每月的25日
第15篇 办公住宅物业管理权移交接管验收规范
办公+住宅项目物业管理权移交的接管验收
在物业管理权移交期间,委派由经理带队及土建、机电、消防、财务等方面专家组成的小组来现场工作,帮助和指导管理处接管验收物业、清点接管的资产、建立财务制度及帐目、并协调准备小区的全面进驻工作。
管理要点:在认真做好小区物业管权移交时,重点做好物业的接管验收和小区全面进驻的准备。
工作方式:在小区验收中,我公司派出的工程技术人员要参与各项验收工作,任何问题记录下来,属于必须解决的及时书面呈交原管理方协助,并报所方领导。在小区物业接管验收中,管理处的全部人员必须参与,对各自分管的项目全面负责,任何问题一定要详细记录、及时报告,以求尽快解决。在完成接管验收后,全面对设备建立档案。
工作内容:
1、签定《物业管理委托合同》
根据规定,在小区正式入驻前一个月与本物业管理公司签定《物业管理委托合同》。
2、行政人事方面:
为保证计划按时进行,管理处人员应该全部招、调到位,并进行培训以保证能参加物业接管验收的准备工作。
3、工程接管验收
管理处人员应在接管验收后进行,也可以同时进行。但由于相关的交接方不同,验收的侧重面及程度也不同,需要区别对待。物业接管验收是所方领导向物业管理方移交物业,验收的方式是按业主的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收、资料交接及其它交接等三个方面。
现场验收主要项目:
1、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有
无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
2、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;外墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备及管理用房、信报箱等。
3、供配电系统:包括正常供配电设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
4、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;给排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
5、电梯系统:各电梯运行、梯门、井道、机房及电机等。
6、空调采暖系统:空调制冷机组、汽水交换器、风柜、各盘管机、各分管及风口;空调风柜房地面排水坡度、下水口、回风系统、新风机等(包括暖风系统);空调冷却水系统、冷却塔、冷却泵及电机、各检修口等;通风及防排烟风机、风口、风管及控制系统等;
7、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、电梯、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
资料交接:
1、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等。
2、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、
各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、新材料及构配件的签定合格证书、设备(水、电、空调、采暖、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
3、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、完善配套办公室小区综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电梯使用合格证、电话保养及验收协议等。
其它交接:
1、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等。
2、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议也可)等。
3、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项
1、在接管验收前,管理处应该主动与所方领导协商有关接管验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量同意验收标准,明确交接双方的责、权、利。
2、接管验收不但要检查物业的质量,而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方认可签字后才能生效。
3、针对初验发现的问题,属于必须改正的,书面报请所方领导督促返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请所方领导认可,属于无法返修的项目报告所方领导录备案;属于暂时无须返修的问题,列出清单报请所方领导备案。
4、设施设备试运行
为保证新物业公司进驻后设备即能正常运行,必须在设备接管验收完成后有一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备试运行期间所方单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
