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体系如何搭建
1. 明确目标：物业管理处的制度建设应始于清晰的目标设定，旨在规范员工行为，提升服务质量，保障业主权益。
2. 制度分类：根据物业公司的业务范畴，将制度分为人事管理、财务管理、客户服务、设施维护等多个模块。
3. 程序制定：每一项制度都应包含执行流程、责任分配和监督机制，确保制度的落地执行。
4. 征求意见：在制度出台前，广泛征求员工及相关部门的意见，以保证制度的可行性与接受度。
5. 定期修订：制度并非一成不变，应根据业务发展和实际情况定期评估、修订，保持其时效性。
体系框架
1. 总则：概述制度的目的、适用范围及基本原则。
2. 组织架构：明确管理处的组织结构和职责分工。
3. 运营管理：涵盖日常运营流程、服务标准及应急预案。
4. 人力资源：包括招聘、培训、考核、福利等人力资源管理规定。
5. 财务管理：规定财务管理政策、预算控制及审计程序。
6. 法规遵从：确保所有活动符合相关法律法规要求。
7. 附则：包含制度的解释权、修订权及生效日期。
重要性和意义
1. 提升效率：通过制度化管理，能提高工作效率，减少因决策不一致导致的混乱。
2. 规范行为：明确员工行为准则，减少误解和冲突，营造公正公平的工作环境。
3. 保障质量：制度化的服务标准能确保服务质量，提升业主满意度。
4. 防范风险：通过预设规则，降低法律风险，保障公司的稳健运营。
制度格式
1. 标题明确：制度标题应简洁明了，反映制度的主要内容。
2. 结构清晰：采用章节式结构，逻辑层次分明，方便查阅。
3. 语言精炼：使用专业但易懂的语言，避免冗长和复杂的句子。
4. 格式统一：字体、字号、行距等格式统一，便于阅读和打印。
5. 引用规范：如有引用其他文件或法规，需准确标注来源，确保权威性。
以上四点是物业公司管理处工作制度的基本构建，旨在形成一套完整、实用且适应公司发展的制度体系。制度的生命力在于执行，全体员工需共同遵守，共同维护，以实现公司的长期发展目标。
物业公司管理处工作制度范文
第1篇 物业公司管理处工作制度
物业公司项目管理处工作制度
一、仪表:
公司各岗位员工上班时间必须穿着规定制服、黑皮鞋,制服应干净、整齐。
穿西装制服时,领带必须结正,不得卷起衣袖和裤脚。
上岗时必须佩带工作牌,工作牌应端正佩带于左胸。
男士不留长发,女士不披发,不留指甲,不浓妆艳抹。讲究个人卫生,勤洗澡、勤换衣物,时刻保持良好形象。
二、文明用语规范:
待人接物诚恳有礼,接待业主/客户/师生声调要自然、柔和、清晰、亲切,不装腔作势,声音不过高,也不过低,以免业主/客户/师生听不清楚。
绝对不讲粗话、不使用蔑视和污辱性的语言。
与业主/客户/师生谈话时,请使用普通话,不准模仿业主/客户/师生的语言语调和谈话。
要注意称呼业主/客户/师生的姓氏,应称呼先生/小姐、女士。
讲话注意语言艺术,多使用敬语。
请求业主/客户/师生或同事做任何事情,应使用“请”、“麻烦您”等。
表示感谢时,应使用“谢谢”、“多谢合作”等,业主/客户/师生走时要回答“不用谢、不客气”,不能毫无反应。
业主/客户/师生来访时要主动问好,说“您好”,业主/客户/师生离开时要讲“再见”、“您慢走”。同事之间见面也应相互问候。
离开面对的业主/客户/师生时,一律讲“请稍候/您稍等”,如果离开时间较长,回来后要讲“对不起,让您(你们)久等了”,不准一言不发就开始工作。
面对业主/客户/师生打招呼时,不准讲“喂”,应说“您好/早上好”等。
业主/客户/师生有管理方面的事情询问时,应该给予耐心细致的回答,任何情况下不准说“不知道”“这事不归我管”等诸如此类的话语,若无法回答或难以解释时,应说“对不起,这个问题(事情)我暂时无法回答(解释),请留下您的联系电话和姓名,我将再次与您联系”。
不要与业主/客户/师生开过份的玩笑,同事之间也不要开太过火的玩笑。
遇到外来单位前来参观或上级领导前来检查时,应说“欢迎光临/欢迎指导”,并热情接待。
三、仪态:
接待业主/客户/师生热情招呼、起身让坐,不得自己坐着而让业主/客户/师生站着与其交谈。
面对业主/客户/师生应随时保持微笑,不准给业主/客户/师生看脸色,向业主/客户/师生发脾气。
和业主/客户/师生交谈时应全神贯注,双眼对视对方,适当地点头称是,不得东张西望,心不在焉。
在业主/客户/师生面前不准做不雅或不尊敬的动作,如双手插腰、交叉胸前、手插口袋、挠头、挖耳、抠鼻孔、玩弄物品等。
上岗时不得哼歌曲、吹口哨、跺脚等。
不得随地吐痰、乱丢杂物。
员工在工作、打电话或与人交谈时,如有业主/客户/师生走近,应立即打招呼或点头示意,表示注意到他的来临,不准毫无表示或装作没看见。
在为业主/客户/师生服务时不得流露出不耐烦、不高兴、冷淡的表情,应做到亲切、友好、精神饱满、不卑不亢。
上岗时要保持良好的坐姿或站姿,不得东歪西倒、前倾后靠、翘腿,不得伸懒腰、驼背。
四、接听电话:
电话铃响三声内接听,但不要匆忙。
接听电话语调轻松愉快,发音清楚,确保对方听清。
接听电话应说问候语,如总公司接听应说“您好,宗宇公司”,如管理处/站接听就说“您好,__管理处/站”。
确定来电人的身份可说“请问您哪里”;如来电找某人,应说“请稍等”;如来电人所找的人不在,就说“对不起,他现在不在这里,有什么事可以帮您吗”;如为查询,应详细解答,对待业主/客户/师生要耐心,言语要客气文明。
如接业主/客户/师生为投诉或报修电话时,应迅速记下来电人的姓名、地址、联系电话、投诉内容或服务要求;如业主/客户/师生不愿留姓名、地址,要尊重业主/客户/师生意向,并在记录中注明;在聆听电话时,应适当地说,好的/是的/嗯,不得长时间不出声。
任何时候不得向业主/客户/师生发脾气,不得与业主/客户/师生争吵,不得用过高的语调对业主/客户/师生说话,也不得用力掷听筒。
在公司不得占用电话与人聊天,家人、朋友有事来电,应从速简洁结束通话。
结束电话时应说“再见”,等来电人挂下电话后再收线。
五、上门服务:
上业主/客户/师生家里拜访或维修时,应穿着统一制服,佩戴工作证,保持良好形象。
上门维修时,应带齐所需工具、材料、鞋套、抹布、垃圾袋和工作台布。
按门铃或轻敲门,除特殊情况,严禁大力敲打或撞击业主/客户/师生门窗。
简明扼要告知业主/客户/师生自己的身份及访目的,得到业主/客户/师生同意后方可进入,同时应说“谢谢”或点头微笑表示感激。
尊重业主/客户/师生生活习惯,脱鞋或穿上自己带的鞋套。
未经业主/客户/师生许可不在沙发上就座,谢绝敬烟,严禁收小费、礼物或上门服务后在住户家中用餐。
当为业主/客户/师生完成一项服务后应主动征询业主/客户/师生对该项服务的满意程度。
六、员工纪律:
遵守国家法律、法令和政策规定。维护国家利益和公司利益。
无论在职或已离职之员工,都不得把有关公司业务的机密资料外泄。
员工须小心处理公司财务,公司有权向那些因疏忽而损毁或失掉公司财物的员工追讨赔偿,并可及时解聘蓄意破坏公司财物的员工。
员工在职期间,假如从事兼职或商业活动,须呈报公司批准。若利用公司资源从事此类兼职工作或未经许可,公司有权及时解聘该员工。
节约公司办公用品,电话、传真仅用于工作,谢绝客人用公司电话;复印物品后应及时登记,复印纸应两面使用。
保持工作环境整洁、安静,办公室内不大声喧哗,工作时间不吃零食。
第2篇 物业公司文件格式的管理规定行政工作制度
物业公司行政工作制度:文件格式的管理规定
6文件格式的管理规定
6.1适用对象
本规定适用于公司/管理处所有对内和对外文件,包括打印版本和手写版本的文件。
6.2.公司标志
公司标志在文件上端的最左边,具体如下:
6.3文件编号的规则:
1)文件编号由:物管公司/项目物管处/发文部门/文件种类/档号组成
例如:g80/rms/cw/m1/0001
档号
文件种类
发文部门
项目物管处
物管公司
诠释:
物管公司 g80文件类型内部工作联系单w
项目物管处时代rma备忘录m
岭南rms会议纪要mu
逸彩rmy电子邮件e
发文部门资源部zy传真f
财务部cw物管公司0
工程部gc项目管理中心1
客服部kf合作公司2
保安部ba往来公司3
档号 `0001始
6.3日期的格式统一有以下两种
6.3.1中文式___年_月_日,例如:二零零五年一月三十一日(以下简称为中文
文字日期)、或2005年1月31日(简称为中文式数字日期)。
6.2.2英文式--年/月/日,例如:2005/1/31。
6.3使用规定
6.3.1对外的公文、信函、内部的备忘录等正式文件,其最后落款的文件日期,统一使用上述之中文式文字日期;正文内容提及到的日期,则可选择上述格式中的任一种。
6.3.2其他种类文件(包括电子邮件),其正文内容提及的日期和文件的日期,则可选择上述格式中的一种。
第3篇 某物业公司财务部日常工作制度
物业公司财务部日常工作制度
入伙工作制度
1.按财务部或发展商要求在指定银行开户,与银行签订代收管理费等款项协议。
2.根据发展商提供的业主资料,为业主办理好结算管理费专用存折。
3.根据发展商提供的物业类型、建筑面积,按财务部备案核准的管理费收费标准(或预收标准),编制各种户型月收费一览表,使用电脑收费系统的将上述资料录入电脑。
4.确定其他收费项目(包括代发展商收费项目),入伙前打印出入伙收费单(代收据)。
财务公开制度
1.管理费、车位费、水电费和各种有偿服务收费实行公开制度,各管理处应将各项收费标准,在本物业收费场所公开,其公开格式、式样由公司财务部统一规定(见附表)。
2.大厦(小区)《损益表》、《物业管理成本明细表》和《房屋本体维修基金收支情况表》(见附表)应按季在小区宣传栏或大堂醒目位置向业主公布。季度收支情况报表,应由管理处主任、业主委员会主任签字并加盖管理处公章。每期报表张贴时间为10天,逾期应取下保管。
费用催缴制度
根据《深圳经济特区住宅区物业管理条例》及其实施细则、住宅局《业主公约》示范文本对欠交管理费等费用的有关规定,制订管理费催缴制度如下:
1.对欠费业主(使用人)可采取电话通知、书面通知和上门催收等方式催缴。对欠费3个月以上的业主(使用人)必须定期(每季度一次)发出书面催交函,催交函直接送达的,要求业主、住户签收;催交函邮寄的必须挂号寄出。上述催收资料必须妥善保管。
2.对无故不交管理服务费、住宅维修基金和规定的其他费用的,管理处可限期缴交,逾期按深圳市物业管理有关法规规定,按日收取万分之五滞纳金。
3.对业主拖欠水电费等费用的,管理处与供水、供电等部门签有委托抄表及收费合同的,可按合同规定采取相应的催缴措施。
4.对连续六个月以上拒交各项应交费用的,需上报公司总会计师,由公司领导研究决定采取相应措施追缴有关费用,必要时可向人民法院申请强制追缴。
入伙工作规程
1.入伙前管理处财务人员应实地了解物业项目的基本情况,仔细研究公司与发展商签订的本项目《物业管理合同》,详细了解与财务工作有关的各项条款,如:物业类型、管理面积、委托管理年限、开办费用和管理费收费标准等。
2.通过管理处与发展商取得联系,索取该物业总户数、户型和面积等资料,根据户型面积、收费标准等资料,入伙前制作出各类户型收费一览表。
3.确定入伙收费项目(含社会代办业务、代发展商收费项目等),预先打印出入伙收费通知单。
4.联系开户银行签订代收管理费协议,准备好银行、管理处和业主三方委托收款协议书,并代理业主开好托收费用专用存折。
5.入伙前准备好财务专用章、收款专用章、收据、发票和零钱等。
催收管理费工作规程
1.月初派发缴费通知单到业主信箱,同时,对上月欠费业主发出拖欠费用通知单,通知业主到银行及时存足款项,要求通知单必须投放准确。
2.根据银行划款回单,核对出未划回款项的业主,采取电话通知和在大堂醒目位置公告通知两种方法催收管理费,告之业主可到管理处财务室交纳现金,逾期按规定征收滞纳金。
3.对拖欠六个月以上业主,书面上报公司总会计师,必要时通过法律诉讼解决拖欠问题。
4.对长期居住在境外欠费的业主,采取电话、发函形式催收管理费。
5.收费工作人员接待业主要做到态度热情、谈吐文明礼貌,电话催缴管理费时要先问好,然后自报单位、姓名,详细告知所欠各项费用的起止时间、金额,限定缴款期限,在业主清楚明了并向业主致谢后,方可挂机。
6.管理处财务人员要熟练掌握物业管理相关法规及各项收费标准与依据,对业主有关提问政策出处解释准确,以理服人。
第4篇 某物业公司消防设备管理工作制度
物业公司消防设备管理工作制度
1.全公司的烟感器每年由消防中心组织测检1~2次;
2.自动灭火喷淋管道污水,每年由消防中心和管工班组织排放检查一次;
3.每季度由消防中心或水泵班放水检查一次公司内地上消火栓;
4.消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次;
5.油库的灭火装置每半年由消防中心检查测压一次;
6.气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次;
7.消防加压、送排烟风机,每月由工程部门启动运行测试检查一次;
8.消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次;
9.公司的各种电器设备,每年联合进行一次检查;
10.备用发电机,由工程部根据设备检查安排时间定期启动;
11.油库的固定泡沫灭火器装置,每隔一年至一年半由消防中心监督油库更换药剂一次;
12.各部位的轻便手提式10升、推车式65升~100升的泡沫灭火器,每年由消防中心监督各部位更换药剂一次,其他器材损坏的要及时更换;
13.公司建筑物内凡存放有物品的地方,有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所,楼层间、机房、电房、气站、油库、厨房、办公室等部位视不同情况配备轻便手提式灭火器材,由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生,摆放消防器材的地方不得堆放杂物,改变消防器材摆放的位置时,要经消防中心同意,有意损坏消防器材要罚款,情节严重的要追究责任。
第5篇 某物业公司护卫交接班工作制度
物业公司护卫交接班工作制度
1.0适用范围:公司护卫交接班工作
2.0作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》作好上岗执勤的准备工作。
3.0工作细则
3.1集合
3.1.1接班队员提前十五分钟列队集合。
3.1.2接班班长负责整队,首先下达立正、向右看齐、向前看等口令后,检查上班人数是否到齐。班长不在时可由护卫部长指定人员负责带队。
3.1.3接着下达稍息、整理着装、停止等口令,检查队员是否按规定着装,发现问题立即纠正。
3.2交接班
3.2.1接班班长须提前15分钟上岗,翻看工作记录,询问工作情况。以便班前会时将工作重点明确给护卫员。
3.2.2整理着装完毕后,接班班长将集合情况进行讲评,将岗位的重点明确,然后列队按规定路线向接班岗位出发。行进中,接班班长要注意时刻保持队列的整齐。
3.2.3接班进行过程中,遇公司领导应敬行进间礼。
3.2.4接班班长带队到达各岗位自行接班,接班过程中,接班队员与交班队员相互立正敬礼,班长在罗马广场桥头互相交接。
3.2.5交班队员应说:本班情况一切正常,物品齐全完好,是否明白。接班人员回答:明白。(交付对讲机、填写交接班记录、说清遗留问题。如果交班队员在值勤期间遇有突发事件或其他情况,应将情况通报对方,双方在《值班记录表》上作好记录并签字,完毕后相互敬礼。
3.2.6礼毕,接班队员上岗执勤。交班队员走到队列前,向班长说:报告交班班长下达入列的口令后,班长同时转体面向前进方向,交班队员跑步至队列空位。
3.2.7全部交接完毕后,由交班班长把队伍带回,时刻保持良好姿态,到达小区门口(目的地)后,进行简短的工作讲评,最后下达解散命令,队员方可离队。
4.0支持性工具:《值班记录表》
编制:审核:批准:日期:
第6篇 物业公司员工日常工作管理制度3
物业公司员工日常工作管理制度(三)
为了进一步加强管理,提高工作效率,强化组织观念,维护正常的劳动、工作秩序,特制定本制度。
一、全体员工必须严格执行公司制定的各项规章制度,按照岗位责任制和具体工作目标,严格履行自己的职责。
二、全体员工必须服从分配,听从安排,对工作不服从分配,经教育仍不能到职到岗的视为旷工处理(按奖惩制度第六条执行)
三、做到按时上下班,不在工作时间内睡觉、打扑克、下棋或干其它与工作无关的私活,违者按奖惩制度第五条执行。
四、严格考勤制度,各物业管理站必须坚持每日签到考勤,考勤员必须认真登记,严禁弄虚作假,违者按奖惩制度第十三条执行。月底汇总,于次月1日报经理审查后交财务科备案,是每月工资发放的主要依据之一。
五、严格坚持请销假制度,做到事前请假事后销假。杜绝不请假或先离岗后请假,违者按旷工处理。
六、对无视公司工作纪律,屡次违反,除按上述规定处理外,将调离其本人工作岗位或待岗学习(经学习仍不能胜任工作,按自动与公司解除劳动合同处理)
七、严禁打架斗殴,聚众闹事。违者除对其批评教育外,按奖惩制度第七条执行。
八、严禁利用工作之便以权谋私,禁止收受用户任何好处,或以权报复,一经发现或接到举报将按奖惩制度第八条执行。
九、除因工作需要,禁止中午喝酒,反对酗酒,不得因喝酒聚会而影响或延误八小时以外的临时性工作和服务要求。
十、水电工要严格执行水电工岗位责任制,水电查抄及费用征收应实事求是,严禁弄虚作假,一经发现将按奖惩制度第十条执行。
十一、工作时间定为每天8小时,职工周日除留一人值班外,其余人员休班;值班人员安排其他时间补休(法定节假日据情况安排休息)。
十二、对业主提出的各种合理性服务要求,在规定范围内的要立即去办,服务范围之外的能办则办,不能办的须做好耐心的宣传解释工作。禁止出现推诿不管或置之不理,一旦发现或举报反映,则按奖惩制度第十一条执行。
十三、业主(或使用人)对收费(含代收费项目)标准提出异议时,要首先向其耐心宣传解释上级的规定和批准的收费标准,直到业主理解和满意为止,遇有极个别业主无理取闹,应及时向领导汇报。
第7篇 物业公司项目保安工作管理程序制度5
物业公司项目保安工作管理程序(五)
1.目的
建立一支训练有素的保安队伍、加强所辖区域的保安管理。
2.范围
适用于公司各管理处
3.职责
3.1部门经理保安工作的全面指导、检查、监督和考核。
3.2保安主管负责保安管理工作的具体组织、落实、建议和培训。
3.3保安班长负责保安工作的具体实施。
4.方法和过程控制
4.1来访人员的管理
4.1.1任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。
4.1.2来访人员必须服从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争执由管理处协调解决。
4.1.3凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。
4.1.4执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。
4.1.5无明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。
4.1.6来访人员进入小区(大厦)内应爱护公共设施、维护环境卫生。
4.1.7小区(大厦)内所有设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经管理处同意不得使用。
4.1.8所有推销、收破烂等闲杂人员、未经管理处允许、不得进入小区(大厦)。
4.1.9外来参观人员如事先未与小区管理处取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。
4.2进场施工人员的管理
4.2.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。
4.2.2保安员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。
4.2.3若出入证丢失、施工人员应到管理处补办证件后方可通行。
4.3内部员工管理
4.3.1内部员工应自觉服从保安人员的治安管理、主动提供配合。
4.3.2内部员工须使用指定的员工通道和专用电梯。
4.3.3内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受安全检查。
4.3.4内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、保安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。
4.4要害部门(位)的管理
4.4.1凡能影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)、包括:高低压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。
4.4.2其它人员因工作需要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。
4.4.3凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有强烈的责任心、认真学习岗位技术、消防知识、熟悉并严格遵守操作规程。
4.4.4一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危险物品进入。
4.4.5消防设施、器材要加强管理、经常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。
4.4.6机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期维修保养制度。
4.4.7主管需定期对要害部门(位)的安全落实情况进行检查。
4.5对拾遗物品的管理
4.5.1员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必须及时交到管理处。
4.5.2管理处当值人员在接到物品时、必须将所捡物品进行详细记录。
4.5.3所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。
4.5.4贵重物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理决定并报公司备案。
4.5.5顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整个大厦的控制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、及时调度、安排有关人员执行。
4.6.2控制中心人员必须熟悉大厦各类管理人员的职责范围和特长、熟悉大厦基本结构、设备、器材布置及其控制范围。
4.6.3了解各类人员每天工作安排及行动去向。
4.6.4通过各类通讯设施、及时通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。
4.6.5受理顾客投诉、及时调配人员处理并做好记录。
4.6.6密切监视、熟练操作消防控制主机、及时处理火警、故障信号、并做好记录。
4.6.7检查消防控制主机回路、分区、隔离点、故障状态及原因、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。
4.6.8通过监视器密切监视出入大厦人员情况、发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理、并记录在案。
4.6.9做好大厦公用房、设备房钥匙的管理。
4.6.10指挥处理任何紧急情况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好详细记录。
4.6.11协调好保安、保洁管理工作。
4.6.12每天7:00收听新闻及天气预报、8:00~22:00按规定音量播放背景音乐、检查控制中心各设备是否处与正常位置。
4.6.13做好交接班记录。
4.6.14顾客装修或专业技术人员需暂时隔离某报警点时、应积极配合、及时恢复并做好记录。
4.6.15严格遵守设备保养计划。
4.7对停车场的管理
4.7.1小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。
4.7.2顾客可根据需要向管理处申请租用车位。
4.7.3顾客申请经管理处经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。
4.7.4停车场保安凭管理处签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应及时知会管理处重新办理。
4.7.5经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须服从车场保安的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不服从管理者、保安员应立即通知部门主管以上人员进行处理。
4.7.6外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。
4.7.7出租车接送顾客进入后应马上离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。
4.7.8进入车场的所有车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。
4.7.9车场内车辆如发生交通事故、保安员应立即保护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。
4.7.10车场内车辆若发生故障、小型维修可在车场内进行、维修完后应清理周围环境、其它维修禁止在车场内进行。
4.7.11车场内车辆如出现漏、滴油情况、车场保安员应立即通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将情况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。
4.7.12车场内严禁试刹车、驾驶练习。
4.7.13因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。
4.7.14因保安员原因造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、情况严重时将追究刑事责任。
4.7.15违章处理方法采用警告、锁车、罚款等形式。
4.8对参观游览客人的管理
4.8.1进入小区(大厦)的参观游览客人应衣冠整齐、注重礼仪、爱护小区(大厦)环境。
4.8.2参观时应在指定范围内活动、按指定路线行走。
4.8.3参观游览客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。
4.8.4损坏公物、照价赔偿。
4.9突发事件的管理
4.9.1保安当值期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与当值主管及其他同事联系。 4.9.2对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。
4.9.3保安员对刑事犯罪现场进行保护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。
4.9.4对纠纷事件、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。
4.9.5如纠纷是由顾客与我方意见不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。
4.9.6保安员因队友处理纠纷事件到场协助、首先应了解事情的原因、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行协助处理。
4.9.7当值主管到场后应了解情况、组织人员维护现场秩序、控制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情控制在最小范围内。
4.9.8部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。
4.9.9如若出现伤亡现象、部门经理组织人员保护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。
4.10物资放行的管理
4.10.1由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需详细填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或委托书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。
4.10.2由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。
4.10.3由保安员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。
4.11夜间查岗的管理
4.11.1夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。
4.11.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“a级检查”、“b级检查”和“c级检查”三种、a、b级检查事先必须制定年度检查计划、为保证查岗情况的真实性、须对制定的检查计划设立相应的保密范围。
a.“a级检查”系全公司范围内的检查、计划由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于计划实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“a级检查”必须保证每年至少六次。
b.“b级检查”是以各部门为单位的内部检查、计划由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于计划调节24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“b级检查”每月进行一次。
c.“c级检查”系无计划不定时的临时性突击检查、通常在特殊情况下进行、由品质管理部或各部门经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。
4.11.3若检查计划在实施过程中因人员变动或其他原因需改变时、由原计划编制部门负责调度、安排。
4.11.4夜间查岗必须包括以下内容
a. 保安员夜间工作状况
b. 通信设备使用情况
c. 保安员准备配戴情况
d. 交接班记录
4.11.5查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。
4.11.6检查结果的处理
a. 品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门采取预防和纠正措施。
b. 各部门经理须对b级检查的结果进行部门内部通报、并监督纠正预防措施的实施情况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理部备案、品质管理部根据b级检查的情况决定是否进行全公司通报。
c. 由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查、由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。
5.监督执行
由管理者代表对保安工作管理的落实情况进行监督。
6.支持性文件
《保安岗位管理办法》
第8篇 物业公司办公工作管理制度
物业公司办公管理制度:工作管理制度
第一节管理原则:
一、为保证办公规范和质量,提高整体工作效率,按照日常办公内容和程序,制订本管理制度。
二、按照加强管理、严明纪律、发挥效益、创一流服务质量的原则,各部门、员工应严格遵守,确保办公秩序和环境符合服务中心服务标准。
三、对违反相关制度的,将按照员工奖惩管理制度执行处罚。
第二节考勤管理:
一、出勤:
(一)实行出勤签到制度,员工应按照工作安排,在规定时间内上下班。
(二)工作需要加班时,员工应服从工作安排,在完成工作任务经有关领导批准后,方可离开。
(三)外出办事员工,应先征得主管领导同意,并在工作去向牌上注明,因工作原因暂时不能回来的应向主管领导报批。
(四)未按时间上下班的按照迟到和早退处理,无故离开工作岗位的,按照旷工处理。
(五)严格执行排班安排,未经允许不得私自换班、代班。
二、请假:
(一)员工因事、病等需请假的,应在提前一天写好请假条经审核批准后方可进行,一天以内由部门主管批准,一天以上由部门负责人批准,三天以上由总经理批准,
(二)秩序维护员工非工作时间外出,也必须向部门主管请示批准。
(三)未经允许,擅自离开者,按公司人事管理制度视情节轻重以旷工、辞退、开除等处理。
(四)请假期间的工资按公司工资管理制度执行。
三、值班:
(一)办公值班按照正常上班工作职责和标准执行,员工按规定服从值班安排。
(二)维修实行全天24小时值班制度,由服务中心和工程维修部负责安排调配。
(三)客户服务中心实行12小时(8:00-20:00)值班制度,由服务中心和客户服务部负责组织安排。
(四)各部门每日安排一名管理员值班,主要负责办公环境整理,岗位服务和小区环境监督。
(五)实行岗位交接班制度,做好交接班记录,把交接事项落实清楚,并保持交接班现场的清洁卫生,因交接班不清楚,同时追究责任。
(六)了解所上班次、岗位,接班人要提前15分钟到岗接班,办理交接手续。交接班时常用工具点交清楚,谁遗失或借出谁负责,安护员交接班由班长带领列队交接。
(七)当换班时间已到,但接班人尚未来时,不得离岗。
(八)当因工作需要等特殊情况,值班人员需暂时离开时,秩序人员应找好其他人员代班,客服和维修人员,开启电话呼叫转移,并在工作去向牌上注明。
(九)值班过程中发现问题,要立刻解决,遇有困难时可请求帮助,当重大事件发生时,要立即报告部门主管和负责人,不得延误,不得擅自做主,不得隐瞒不报。
第三条工作秩序管理
一、上班时间内,必须坚守岗位,必须按质、按量达到服务中心要求,完成各自职责。
二、员工应自觉遵守服务中心作息时间,严格执行劳动纪律,上班不迟到、不早退、不准中间私自离岗,外出办公说明去向。有私事或生病不能上班须事先请假。
三、严格执行公司各项规章制度和服务规范,努力提供服务效率,为客户提供优质、高效的物业管理服务。
四、提供团队意识,相互配合、互相监督、共同促进,不得出现内部纷争。
五、讲究礼貌,注重仪容,热情、周到、主动、高效服务住户,依靠法规严格妥善管理,绝不可粗暴、冷漠、置之不理,始终体现物业管理良好的服务意识和服务能力。
六、不得随意丢弃杂物,养成良好的卫生习惯,保持办公环境优美清洁。
七、上班时间不得从事看报、闲聊,用通迅设备聊天等与工作内容无关的事情,办公时间要保持肃静,不准串岗聊天、嘻闹、高声喧哗和争吵,办公区域内禁吸烟;业余时间应努力学习业务知识及相关知识。
八、积极参加公司及部门组织的各项活动,服从工作安排和调度,努力为公司发展献计献策。
九、爱护保管好公共财产,公共财产不能挪作私用,勤俭节约,不浪费铺展,节约用水用电,注重重视防火、防盗和安全生产。
十、不得在工作时间在本住宅区从事本职工作以外的有偿劳务,严禁向业主、住户索取财物、吃、拿等不良行为。
第四条工作环境管理
一、各部门办公、生活区、各工作服务区,每天安排人员轮流对工作环境进行清扫、整理。
二、保持室内及周边整洁卫生,发现问题及时清除,做到区域内无杂物、无污染。
三、室内物品分类放置、堆放整齐,通风良好,防潮防霉,地面无垃圾,室内无异味,定期清除废弃物,每天下班前整理一次办公环境。
四、爱护好室内设施,保持设施的使用功能和效率。
五、区域内不得任意悬挂、张贴非工作物品,工作场区内严禁吸烟。
六、室内各种标识标牌清楚、资料完整整齐。
第五条服务工具管理
一、服务工具由部门物资保管机构统一造册,责任到人。
二、服务工具仅限于工作使用,不得处理私人事务等挪作他用,保管好服务工具,使之发挥正常的使用功能效率,不得无故损坏。
三、服务工具未经允许不得外借,特殊需要经批准后,借前检查,归还时验收,按规定时间收回。
四、定期检查好服务工具的使用情况,做到不遗失、不损坏,经常维护,当需要更换购买时,按计划申报。
第9篇 w物业公司环卫工作管理制度
物业公司环卫工作管理制度
一、目的
规范环卫工作管理,明确责任,提高工作效率及工作质量。
二、适用范围
各物业公司管理部和环卫队。
三、职责
1、环卫工:
1遵章守纪,爱岗敬业,克己奉公,团结协作,为保证社区的环境卫生状况处于最佳状态。
2严格按照本职规定的标准,保质保量地完成本区域的清洁卫生工作。
3楼宇清洁组应按工作标准规定,对所属区域的卫生,必须做到2~3天清理一遍,包括地下室、走廊、台阶等扫擦一遍;楼梯栏杆、扶手抹净一遍,达到墙壁、窗台无尘土、无蜘蛛网、无污迹、无乱写乱画及小广告张贴物。
4公共区域清洁应按工作标准规定做到七不见(不见积水、不见积土、不见垃圾、不见杂物、不见漏堆、不见烟头、不见人畜粪便)、七净(路面净、路沿净、便道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净、绿化带净)。每个所属区域每天普扫两遍,重要地段三遍以上,做到:不得擅离岗位,扫完本区后,反复巡查,发现垃圾及时清理。
5社区公共设施,如垃圾箱、果皮箱、信报箱、标牌、电杆、健身器械等,做到每2~3天清擦一遍。重大活动和节假日,视情况增加清擦遍数。
6社区日常生活垃圾,收敛运至指定对方地点,当日垃圾,当晚清运出区。
7对社区的垃圾箱、果皮箱、公用厕所应及时喷药,灭蝇灭蚊灭鼠,做到夏季每周2~3次,冬季每周一次。
8做好各类药品清洁剂的保管工作,使用不浪费,存放不贬值,并做好使用登记记录。
9建立健全各项工作制度,每月底制定下月计划重点,每月8、18、28日为全班集中抽测检查日,检查结果上墙公布,评定成绩,优异者表扬,对同一区域若连续两次检查不合格者,公司应实施末位处罚制,同时认真做好检查记录。
10员工因特殊情况需要请假的,要事先找替代人,替代人须由经理面视同意,替代时间不超过三天;替代时间内,替代人发生安全事故等一切责任,由被替代员工本人承担。
3.1-11坚持每周(或每月9、19、29日)例会制度,讲评上周(前段时间)工作,安排下周(下段时间)工作。
2、环卫班长:
1负责环卫工作管理制度的贯彻与执行。
2协助主管领导巡回检查垃圾清运工作的完成情况。
3确保人员在岗率,人员变动时,做好交接及培训工作。
3、管理部长(主管领导):
1负责垃圾清运操作规程的按章执行与监查。
2负责环卫工作管理制度的按章执行与监查。
3负责对住户乱栽乱种等现象进行协调与处理。
四、工作程序
4.1环卫队长每日至少对小区环境卫生状况检查一次,发现问题,督促相关责任人及时纠正。
4.2管理部主管每周至少3次对整个小区卫生状况进行监查,发现问题及时纠正,确保小区环境良好。
4.3物业总公司品质管理部对各公司制度落实情况进行不定期检查,发现问题,视情况予以处罚和通报。
第10篇 物业公司行政工作制度廉洁守则
物业公司行政工作制度:廉洁守则
2廉洁守则
2.1公司任何员工个人不得以任何形式收受有关业务单位(施工单位、供应商等)的红包及礼物,若因节庆之故,难以推却的,应缴交公司资源部登记,由公司统一处理。
2.2公司任何员工个人不得要求和尽量避免受请参加业务单位的请吃。若因工作需要应事前向部门经理报告,经批准后始可赴约。
2.3公司任何员工严禁损害公司利益向业务单位收取好处或回扣。
2.4公司设立总经理信箱,接受员工及业务单位的,对在廉洁纪律执行时发现的问题,若金额或物品价值较大的,将移交司法机关处理。
2.5员工因谋求私利,参加业务单位请吃,影响公司形象者,将予警告和通报批评处理,屡犯者,将予辞退。
第11篇 某某物业公司人事部工作制度
某物业公司人事部工作制度
1.按时上下班。遵守公司各项制度。
2.各人必须坚守岗位,各人电脑各自使用,无正当理由,不得允许他人使用电脑。若电脑由他人使用导致工作未按时完成的,电脑使用人承担全部责任。
3.上班时间不得乱窜科室,司机应在办公室或司机班待命。
4.凡需要用车者,必须经人事部主任同意方可出车。否则当班司机按旷工论处。
5.每月的月末(25号以后)至下月初,人事部须将下月日常工作作出安排报请公司批准并传达至本部门。每周二下午,人事部召开例会布置本周工作。
6.人事部所有工作任务由人事部主任下达,凡是未完成人事部主任所下发工作的,若无正当理由,其责任由实施人负责。
7.凡需请假必须报请人事部主任,由其统一安排,凡未报请的,一律按旷工论处。由人事部报请公司予以处罚。
8.人事部各人分工必须明确,其余人等非经人事部主任同意或派遣不得擅自干涉。
9.日常工作须由人事部主任安排。
人事部
第12篇 项目物业公司工作记录管理制度
物业项目公司工作记录管理制度
为保证岗位工作质量和服务效果,根据物业管理服务规范和岗位工作需要,结合管理实际,制订本管理制度。
一、工作记录是岗位工作规范的重要组成部分,它反映直接反映岗位的工作过程和工作成绩。
二、各种工作记录编制由行政人事部负责,从为工作服务的角度进行编制,部门工作记录按照实际需要,由部门负责人逐步完善。
三、各岗位工作记录的检查监督由各部门负责实施,部门负责人抽查,月评,发现不符合规范要求的按照考核进行处罚。
四、保持岗位工作记录整洁完整、不缺损,不得在记录本上乱写乱划,不得撕扯记录本(纸)挪作他用。
五、记录书写工整,按时间顺序,事情发生的先后进行记录,反映内容应清楚准确,不得出现与事实不符的内容。
六、岗位工作记录属于内部管理资料,未经允许不得借阅。
七、岗位工作记录本使用完毕后,由部门主管负责整理,交行政人事部统一归档。
八、岗位工作记录包括交接班记录、运行操作记录、维修保养记录、缺陷记录、维修记录和各种检查、检验、测试记录等。
第13篇 某物业公司学雷锋志愿服务站工作制度
物业公司学雷锋志愿服务站工作制度
为提升社区管理服务水平、实现文明创建共建共享,社区依托物业公司开展志愿服务活动,发挥物业作用、积极有效的开展志愿活动,从而树立物业企业形象,使物业公司成为志愿服务站建设的主要力量。
服务站管理制度:
社区志愿服务站严格按照“六有”及“五个一”标准加强管理,定期开展志愿服务活动。
活动管理制度:
事前申报:对参加志愿者人数达30人以上的活动,各志愿队伍应在活动开展10日前向社区志愿服务站进行事前活动申报,内容包括具体时间、地点、服务项目、服务者和被服务者的姓名及联系方式等。
事中检查:在活动开展过程中社区志愿服务站要抽查志愿服务队伍活动开展情况。
事后备案:各志愿服务队伍应在活动结束后5日内向社区志愿服务站进行活动事后备案程序。社区志愿服务站及时填写活动登记表,同时按月填写活动统计表,将开展的所有志愿服务活动登记备案。
注重实效:各志愿服务队不能以志愿服务活动为名,开展营利性活动,对不能按要求坚持开展活动的志愿服务队伍提出警告,对打着“志愿服务”之名,而无“志愿服务”之实的企事业的行为适时曝光、通报批评或抵制取消,情节严重的,按《条例》有关规定严肃处理。
交流分享:各志愿服务队伍要适当扩大志愿服务活动的数量和涉及面,提高志愿服务质量,充分发挥其服务活动有效载体的功能,同时要大力加强志愿服务事业的基础工作。要关注志愿者在活动中的感受和想法,为志愿者提供切实的关怀和帮助。
加强宣传:各志愿服务队伍要抓好活动的宣传工作,努力挖掘活动中涌现的感人事例和典型个案,并积极向上级志愿者组织上报信息简报材料。
服务项目制度:
志愿服务项目包括社区教育服务、环境保护、文化服务、帮困服务、治安的服务工作等公益事业。这些服务以志愿者及其组织的行为能力为限。
志愿服务的重点对象是全体社区成员,重点是残疾人、老年人、优抚对象和其他具有特殊困难需要救助的社会成员。志愿者组织根据服务对象的申请或者实际需要,提供力所能及的志愿服务。志愿者、志愿者组织与服务对象之间是自愿、平等的服务与被服务关系,应当互相尊重、平等相待。
志愿者招募制度:
一、招募原则:
社区在招募志愿者的过程中应遵循自愿的原则,吸引有爱心、有责任感并有服务意愿的个人,使其加入到志愿者队伍中,能以饱满的热情和积极的态度投入到志愿者服务。
二、志愿者基本条件:
1、凡年满18周岁,有对自己的行为负责任的能力的个人;
2、具有志愿精神,有强烈的服务意愿;
3、能认同志愿者的使命及目标,不追求物质报酬或其它任何私利;
4、具有良好的沟通能力;
5、富有责任感;
6、愿意与他人合作;
7、有参与志愿者服务的时间;
8、身体健康,具备提供服务工作的身体素质;
9、有参与相关服务活动的知识水平与能力;
三、面试和遴选
社区工作人员在接收完志愿者申请之后,将资料汇总,然后对报名者进行面试和遴选,对确认资格的志愿者进行通知,并要求其填写志愿工作承诺书;对通过遴选的志愿者资料进行整理、归档,形成初步的志愿者队伍。
信息发布制度:
及时、认真做好志愿者活动信息的收集、整理、发布工作,掌握志愿者活动发展动态,确保在第一时间做好志愿者活动的上传下达和在志愿者服务网站上的发布。
第14篇 某某物业公司经营工作管理制度
某物业公司经营工作管理制度
一、经营管理工作必须具有强烈的创收意识,千方百计地利用现有条件积极开展商业网点经营,达到便民利民,为企业增加创收,达到物业公司逐步自养的目的。
二、根据集团和公司的租赁政策及指导价格,利用各种潜在商机,积极对外宣传,招商引资,热情接待来访客商,努力协调各种问题的解决。
三、公开、公平、公正地对待经商客户,一视同仁,不优亲厚友;认真制定租赁合同条款,互利互惠,共同发展,互创效益;合同条款应符合法律法规及相关规定,不得出现漏洞损害公司的利益。
四、建立健全商业网点管理的规章制度,确保管理制度化、正规化、规范化;定期或不定期巡查商业网点的卫生、产品质量、销售物价、服务态度等经营状况,规范其经营行为,维护消费者利益和集团的社会信誉;并配合卫生防疫检测部门进行例行的检测工作,对于违规经营者,采取相应的处理措施。
五、不断学习先进单位的管理经验,拓宽思路,开源创收,弥补物业管理的经费支出;经常进行市场分析调研和预测,调整经营项目,对行业信息加以收集、整理,拿出行之有效的方案,为主管经理的决策提供准确的依据,逐步实现以业养业。
六、严格对客商租赁费用和水暖电费抄表计费工作,每月费用收交率必须达到98%以上,努力完成下达的任务指标。
七、认真填写经营摊点登记;对各项收费及时催交填报,每月和财务室对账清点,并做好各种登记和记录的妥善保存。
八、经常对商业网点使用的设施进行检查,敦促及时保养维修。听取客商的合理化建议,积极改变经营作风。
第15篇 物业公司项目安防工作服务管控制度
物业公司项目安防工作服务的管控
1.目的:
确保公司项目安防服务工作过程井然有序,文明服务、以礼待人,防止违反规章制度的行为出现和各类治安案件的发生。
2.适用范围:安防工作。
3.职责:
3.1环境管理部安防主管负责对安防工作进行半月检。
3.2项目公司主管安防工作的管理人员负责对本项目安防工作进行日检。
4.内容:
4.1安防服务工作过程的分类与检验过程工作分配。
4.1.1安防服务工作过程包括:
a)护卫班长
b)道口岗
c)大堂岗
d)停车场岗
e)巡逻岗
f)消防控制中心
g)安防检控中心
h)会所门童
4.1.2检验
a)半月检:
环境管理部安防主管依据《安防工作手册》涉及的服务过程检验标准,对项目公司安防工作进行半月检,并将检验结果上报环境管理部经理和反馈给项目公司.
b)日检:
项目公司主管安防经理依据安防工作检验标准对各岗位安防工作进行日检,项目公司管理人员负责每周不少于三次的夜间查岗。
c)对以上检验中发现的严重不合格应立即查找原因,及时采取纠正措施,并认真填写《纠正措施报告》上报环境管理部纠正情况;发现隐患应及时采取预防措施,并认真填写预防措施报告并及时整改。
5.相关文件与记录:
《安全工作检验标准》
《安防工作日检表》
《半月检表》
《夜间查岗记录表》
《纠正措施报告》
《预防措施报告》
第16篇 z物业公司项目管理处工作流程
物业公司项目管理处工作流程
根据各岗位职责和各项职责的工作要求,对管理处的工作规范如下:
●每天工作。
一、组织晨会,跟进上一天事务,安排当天工作。
二、至少巡视辖区一遍,巡视内容为:
1、检查辖区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违规装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、乱摆摊贩)。
2、辖区是否有不安全隐患(房屋是否出现严重破损,消防通道是否被堵,室外输电是否完好、有无乱拉乱搭,住宅区有无可疑人员活动)。
3、辖区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏,房前屋后、公共场所有无乱倒垃圾,垃圾桶是否倒清,有无乱停放车辆、乱晾晒衣物,有无影响正常休息的噪声源)。
4、基础设施是否完整,道路有无损坏,室外上下水道是否渗漏,出入口道闸是否完好,娱乐设施有无损坏。
5、检查设备的运行是否正常。
以上内容巡视完毕要做好巡视记录,发现问题,能处理的应立即处理,重大问题和不能处理的问题应及时向管理处主任汇报。
三、收缴水、电费、管理费和各项规定费用,并做好现金日记帐。
四、受理客户装修申请,办理装修许可证。
五、接待客户来信、来访和处理有关物业管理的投诉并做好记录。
六、解答客户提出的有关物业管理业务咨询。
七、安排房屋保养、维修任务,验收修缮质量。
八、做好工作日记(内容为:记录每天完成的工作、发现和处理问题,上级领导的指示,亟待解决的事务,客户投诉等)。
九、整理内务(包括打扫办公室、整理文件、资料、图书报刊;清洁整理办公桌、椅及其他办公用具等)。
●一周工作。
一、走访客户(内容:与客户交换辖区管理意见;掌握客户家庭基本情况,包括:户主、年龄、职业、工作单位和住家电话,家庭人口以及人口结构,掌握客户产权归属和变更或租户的变更,住房的户型、结构、质量、保养和维修状况)。
二、检查每栋楼宇的公共设施是否完好(内容包括:电梯运行是否正常;楼宇对讲门有无损坏;楼道、过道、梯间是否堆放杂物或有碍通行的物品和危险品、有毒物品;公共照明是否完好;配电箱、水表设备是否有破损;住宅楼内信报箱是否有破损),发现问题应及时报管理处主任和有关部门,并协助处理。
三、检查垃圾桶是否按规定清洗,各住宅楼内公共部位是否清洁。
四、检查房屋使用情况,有无长期空房户、擅自转租户。
●一月工作。
一、编制下月工作、维修保养计划。
二、统计物业管理费和各项相关款费收缴情况,并编制财务报表。
三、对月维修项目进行一次回访,听取客户意见。
四、抄记水、电等计量表及入帐工作。
五、对辖区的环境、绿化等进行一次全面自检。
六、按规定对辖区公共设施、设备进行一次全面检查,养护。
七、整理房屋管理资料、档案,对发生变动的(包括:房屋产权变动、承租户变动、租金变动、管理费变动)作出修改。
八、与有关单位联系,交换情况一次(包括:社区、派出所、业主委员会等),如有重要情况须书面报告和反映。
九、办公室大扫除一次(包括:窗户玻璃、屋面、地面、墙面和各种办公用具的清洁整理)。
●一季度工作。
一、组织检查住宅区和住宅楼宇的消防设施(包括:消防栓、水源、灭火器、消防桶、高层楼宇的消防报警设备、太平门等)是否完好无缺,能否正常使用,发现问题及时报告有关部门处理。
二、检查各化粪池、井盖有无损坏,检查化粪池、下水道有无淤塞,发现问题及时组织有关人员处理。
三、核对房租、管理费和各项相关款费收缴情况,清查是否有漏收、错收;采取措施对拖欠房租、管理费和物业管理相关款费的客户进行追收。
四、编制季度维修保养计划和报表。
五、向内部物业专刊投稿,宣传表扬辖区内的好人好事和新风尚及物业管理心得,增强员工管理服务意识。
●一年工作。
一、对本辖区内的客户全部走访一遍。
二、组织清理一次化粪池。
三、编制年度财务收支报表,向全体业主公布相关的物业管理费用收支情况。
四、编制下年度维修保养计划。
五、整理物业管理档案资料,对发生变动的资料进行修改,保持档案资料与实际资料一致。
六、组织一次客户座谈会,听取客户对物业管理的意见和建议,提高客户参与管理的积极性。
七、总结年度工作,写出书面报告。
八、制定下年度工作计划。
第17篇 物业公司行政工作制度保密规定
物业公司行政工作制度:保密规定
1保密规定
为了加强对公司/管理处信息资料的综合保护,完善公司办公室/管理处工作规程管理,现根据国家有关保密管理规定及劳动法规,结合公司/管理处运作之实际,特制定本规定。
1.1保密的范围
1.1.1本规定所指保密的范围是指未经许可不能向他人透露的涉及公司/管理处各方面运作的所有信息资料,包括商业秘密、技术信息、业主资料、经营信息及公司/管理处认定为秘密的其他资料。
1.1.2商业秘密是指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益,具有实用性的技术信息和经营信息;或者是因被泄露而引致公司/管理处权益受损的内容。技术信息和经营信息包括但不限于客户/业主资料、合同资料、推广计划、管理策略、预算、薪酬制度、人事资料、财务计划、会计资料、规划设计图纸、方案及计划、程序软件、技术参数、网络信息以及与公司/管理处业务有关的资料。
1.2保密文件的控制
1.2.1保密文件的界定
1.2.1.1由物管公司经理/管理处主任根据文件的内容与时效性,界定本公司/管理处文件是否属保密文件。
1.2.2保密文件的保管
1.2.2.1所有保密文件必须由专人负责保管。
1.2.2.2保密文件派发时,须在文件上注明密件,不得复印字样。任何人如复印或抄录保密文件,公司有权根据本规定追究其泄密责任。
1.2.2.3对于尚在草拟或讨论中的、未经最后确定及公布的方案或计划,草案人必须在有关的讨论会议后立即回收,以避免草案或计划外泄,造成公司方面不必要的负面影响。
1.2.3保密文件的传递
1.2.3.1保密文件须以密封形式分发至接收人,并须于信封面注明发件人及收件人姓名,交由公司/管理处内的特别指定人送往。
1.2.3.2对于需分别签署审批的保密文件资料,经办人可按签署的先后顺序在同一份文件中传签,无须复印多份,以减低密件外泄的风险。
1.2.4保密文件的使用
1.2.4.1保密文件原则上不得借阅,如因特殊情况需内部借阅,须获管理处主任/物管公司总经理批准并于指定地点方可查阅,不得超出指定参阅范围及指定地点,更不允许擅自进行复印;管理处/部门间的借阅,须经被借部门主管/管理处主任批准,并指定主管或以上职级的人员方可参阅,被借部门/管理处如有正当的理由,有权谢绝相关密件的借阅。
1.2.5保密文件的销毁
1.2.5.1如因特殊原因须复印密件,经办人须严格控制复印的份数,如复印错误或有多印份数,须立即作销毁处理,不得用作二次纸循环再用。
1.2.6网络保密文件的控制
1.2.6.1对于在网络上传输的保密文件,员工必须加具密码储存,并将有关的密码告知主管。
1.2.6.2通过网络传送的保密文件,在接收后须立即进行保密存放,并确保存放安全后,马上进行网络密件的删除处理。
1.2.6.3为加强网络保密文件的安全,加具的密码应避免告知其他无关人员。
1.2.6.4网络系统打印输出的保密文件,应当即时取回和保管好文件。
1.3员工保密的义务
1.3.1员工负有对公司/管理处上述信息及资料保密的义务,不得以任何手段或方式向第三方披露公司/管理处有关保密资料。
1.3.2员工在使用保密范围内的信息时,应当取得公司/管理处的许可,并应妥善保存有关资料,以保证不被外泄。
1.3.3员工应当遵守公司/管理处的保密制度,不得违反公司/管理处有关的保密规定;不得以盗窃、利诱、协迫或其他不正当手段获取公司/管理处的保密资料;不得披露、使用或帮助他人获取公司/管理处的保密资料。
1.3.4员工有责任对工作过程中所接触到的敏感资料或保密文件做出特别处理与控制,以避免保密文件的泄露甚至流失。
1.3.5员工不论是以何种原因离开公司/管理处的,以后必须对公司/管理处的保密资料承担保密义务。
1.3.6员工不得在公众场合谈论有关属公司/管理处保密信息或资料的内容。
1.4员工泄密的后果与处理
1.4.1若因员工泄密而造成公司/管理处损失的,该员工须承担连带责任,公司/管理处同时有权追缴其违法所得。
1.4.2对于涉及互联网的泄密行为,公司/管理处有权根据有关法律法规进行处理与追究。
1.4.3在职员工如违反本保密规定,公司/管理处有权依据劳动法有关规定即时解除与员工的劳动合同,且不给予任何经济补偿;造成公司损失的,公司/管理处有权要求员工赔偿。
1.4.4对于泄露公司/管理处资料,无论员工是否有意,公司/管理处同样会对员工做出纪律处分或保留追究其法律责任的权利。
第18篇 物业公司监督检查工作制度
物业公司监督、检查工作制度
监督检查工作是改进工作作风,提高工作效率的一项重要措施,也是保证公司各项工作落实的有效手段,为了加强督查工作,保证公司工作目标的实现,特制定本制度。
一、主要职能部门
公司行政人事部作为监督检查工作的主要职能部门,应坚持实事求是,全面准确地了解和反映真实情况,力争做到有分析、有建议、不流于形式。
二、加强计划落实
公司行政人事部负责督促各部门每月25日前递交的《月度工作计划》,并定期公布各部门的执行情况。
三、进行日常监管
各部门必须认真贯彻执行物业经理交办的任务,不得无故拖延或不办,如在工作中遇到重大问题和情况,应及时向领导请示报告。公司行政人事部要在相应时间内,向各承办部门了解办理情况,进行监督检查。
四、搞好信息反馈
及时收集和反馈物业经理决定的各项工作的贯彻落实情况,对各部门报送的报告、简报、材料进行汇总、整理和分析。
五、组织交流奖惩
督促各职能部门及时汇报贯彻落实各项工作的情况,不定期地组织部门间的工作交流与专题研讨,并根据部门完成工作的质量和效果,进行必要的奖惩。
六、附则
本制度由公司行政人事部解释,自颁布之日起执行。
第19篇 某物业公司护卫交接班工作制度格式怎样的
物业公司护卫交接班工作制度
1.0适用范围:公司护卫交接班工作2.0作业前准备:按《护卫员服式及着装规定》作好上岗执勤的准备工作。
3. 0工作细则3.1集合3.
1.1接班队员提前十五分钟列队集合。
3.1.2接班班长负责整队,首先下达立正、向右看齐、向前看等口令后,检查上班人数是否到齐。
班长不在时可由护卫部长指定人员负责带队。
3.1.3接着下达稍息、整理着装、停止等口令,检查队员是否按规定着装,发现问题立即纠正。
3. 2交接班
3.2.1 接班班长须提前15分钟上岗,翻看工作记录,询问工作情况。
以便班前会时将工作重点明确给护卫员。
3.2.2 整理着装完毕后,接班班长将集合情况进行讲评,将岗位的重点明确,然后列队按规定路线向接班岗位出发。
行进中,接班班长要注意时刻保持队列的整齐。
3.2.3 接班进行过程中,遇公司领导应敬行进间礼。
3.2.4 接班班长带队到达各岗位自行接班,接班过程中,接班队员与交班队员相互立正敬礼,班长在罗马广场桥头互相交接。
3.2.5 交班队员应说:本班情况一切正常,物品齐全完好,是否明白。
接班人员回答:明白。
(交付对讲机、填写交接班记录、说清遗留问题。
如果交班队员在值勤期间遇有突发事件或其他情况,应将情况通报对方,双方在《值班记录表》上作好记录并签字,完毕后相互敬礼。
3.2.6 礼毕,接班队员上岗执勤。
交班队员走到队列前,向班长说:报告交班班长下达入列的口令后,班长同时转体面向前进方向,交班队员跑步至队列空位。
3.2.7 全部交接完毕后,由交班班长把队伍带回,时刻保持良好姿态,到达小区门口(目的地)后,进行简短的工作讲评,最后下达解散命令,队员方可离队。
4.0支持性工具:《值班记录表》编制:审核:批准:日
第20篇 物业公司项目保安工作管理程序制度
物业公司项目保安工作管理程序
1.目的
建立一支训练有素的保安队伍、加强所辖区域的保安管理。
2.范围
适用于公司各管理处
3.职责
3.1部门经理保安工作的全面指导、检查、监督和考核。
3.2保安主管负责保安管理工作的具体组织、落实、建议和培训。
3.3保安班长负责保安工作的具体实施。
4.方法和过程控制
4.1来访人员的管理
4.1.1任何来访人员进入小区(大厦)、须在来访登记处进行登记。
4.1.2来访人员必须服从小区(大厦)管理人员的合理管理、不得无理取闹、发生争执由管理处协调解决。
4.1.3凡来访人员不可携带易燃、易爆、剧毒等物品进入小区(大厦)。
4.1.4执行公务的部队、公安、政府公务员等人员、因公进入小区(大厦)、也应出示证件并登记入册。
4.1.5无明确探访对象的人员、在未明来意之前、不得进入小区(大厦)。
4.1.6来访人员进入小区(大厦)内应爱护公共设施、维护环境卫生。
4.1.7小区(大厦)内所有设施、游乐场地等、只为住户开放、来访人员未经管理处同意不得使用。
4.1.8所有推销、收破烂等闲杂人员、未经管理处允许、不得进入小区(大厦)。
4.1.9外来参观人员如事先未与小区管理处取得联系、应请其办妥手续后再进入小区(大厦)。
4.2进场施工人员的管理
4.2.1所有施工人员凭管理处签发的《临时出入证》进入小区(大厦)。
4.2.2保安员在检查《临时出入证》时、应核对相片、施工人员姓名、证件有效期及管理处公章。
4.2.3若出入证丢失、施工人员应到管理处补办证件后方可通行。
4.3内部员工管理
4.3.1内部员工应自觉服从保安人员的治安管理、主动提供配合。
4.3.2内部员工须使用指定的员工通道和专用电梯。
4.3.3内部员工离开辖区时、如有必要、应自觉接受安全检查。
4.3.4内部员工在辖区内各项活动要严格遵守各项规章制度、保安员在各自工作岗位范围有权指出员工各种违章违纪现象。
4.4要害部门(位)的管理
4.4.1凡能影响全面安全的部门(位)均为要害部门(位)、包括:高低压配电房、发电机房、消防中心、财务部、文件资料室和总经理室等、要害部门(位)要有明显标识。
4.4.2其它人员因工作需要进入要害部门(位)、需经值班人员批准方可进入。
4.4.3凡在要害部门(位)工作的人员要忠于职守、具有强烈的责任心、认真学习岗位技术、消防知识、熟悉并严格遵守操作规程。
4.4.4一切要害部门(位)、严禁携带易燃、易爆等危险物品进入。
4.4.5消防设施、器材要加强管理、经常检查、保持完好、严禁移动或挪作它用。
4.4.6机械设备、线路管道、仪表、阀门、开关等要建立定期维修保养制度。
4.4.7主管需定期对要害部门(位)的安全落实情况进行检查。
4.5对拾遗物品的管理
4.5.1员工在小区(大厦)内捡获任何物品都必须及时交到管理处。
4.5.2管理处当值人员在接到物品时、必须将所捡物品进行详细记录。
4.5.3所拾物品均由质检员负责保管并张贴拾遗物品启示通知顾客。
4.5.4贵重物品保留一年无人认领时、由部门经理上报公司另行处理、一般物品保留三个月无人认领时、由部门经理做出处理决定并报公司备案。
4.5.5顾客认领失物时、须说明失物的内容、失物地点和出示其他有效证明后方可签字认领。
4.6控制中心的管理
4.6.1控制中心是整个大厦的控制枢纽、负责对接收到的信息进行处理、及时调度、安排有关人员执行。
4.6.2控制中心人员必须熟悉大厦各类管理人员的职责范围和特长、熟悉大厦基本结构、设备、器材布置及其控制范围。
4.6.3了解各类人员每天工作安排及行动去向。
4.6.4通过各类通讯设施、及时通知有关人员处理有关事宜及与公司的工作联系。
4.6.5受理顾客投诉、及时调配人员处理并做好记录。
4.6.6密切监视、熟练操作消防控制主机、及时处理火警、故障信号、并做好记录。
4.6.7检查消防控制主机回路、分区、隔离点、故障状态及原因、检查消防联动柜监控性能及信号灯状况。
4.6.8通过监视器密切监视出入大厦人员情况、发现可疑问及时通知附近有关人员注意和处理、并记录在案。
4.6.9做好大厦公用房、设备房钥匙的管理。
4.6.10指挥处理任何紧急情况、下达作战方案、必要时通知有关领导或向社会机构求援、并做好详细记录。
4.6.11协调好保安、保洁管理工作。
4.6.12每天7:00收听新闻及天气预报、8:00~22:00按规定音量播放背景音乐、检查控制中心各设备是否处与正常位置。
4.6.13做好交接班记录。
4.6.14顾客装修或专业技术人员需暂时隔离某报警点时、应积极配合、及时恢复并做好记录。
4.6.15严格遵守设备保养计划。
4.7对停车场的管理
4.7.1小区(大厦)内停车场属于私家停车场、原则上外来车辆不得进入。
4.7.2顾客可根据需要向管理处申请租用车位。
4.7.3顾客申请经管理处经理审批后、签订《停车场车位租用协议书》。
4.7.4停车场保安凭管理处签发的《车辆出入证》对车辆进行检查、《车辆出入证》上须有车主及其车辆的相片、姓名及车牌号码、车位号码、车主房间号码等资料、若资料有所变动、应及时知会管理处重新办理。
4.7.5经同意进入小区(大厦)停车场的外来车辆、须服从车场保安的调度指挥、不得乱停乱放、扰乱车场秩序、若出现不服从管理者、保安员应立即通知部门主管以上人员进行处理。
4.7.6外来车辆停放时间超过半小时应按收费标准收费。
> 4.7.7出租车接送顾客进入后应马上离开如需等候、应停靠在指定位置、司机不得下车离开停车场或在小区范围内走动。
4.7.8进入车场的所有车辆都必需经车场保安员进行车辆外观检查、并做好记录。
4.7.9车场内车辆如发生交通事故、保安员应立即保护现场、通知部门主管以上人员到现场处理、必要时须请交通部门进行处理。
4.7.10车场内车辆若发生故障、小型维修可在车场内进行、维修完后应清理周围环境、其它维修禁止在车场内进行。
4.7.11车场内车辆如出现漏、滴油情况、车场保安员应立即通知车主进行检查并处理、若通知不到车主须将情况上报部门主管、并按排保洁员进行清理。
4.7.12车场内严禁试刹车、驾驶练习。
4.7.13因车主原因造成车场内公共设施、设备损坏时、要追究车主责任、并赔偿一切损失。
4.7.14因保安员原因造成车场内车辆损伤、追究保安员责任、情况严重时将追究刑事责任。
4.7.15违章处理方法采用警告、锁车、罚款等形式。
4.8对参观游览客人的管理
4.8.1进入小区(大厦)的参观游览客人应衣冠整齐、注重礼仪、爱护小区(大厦)环境。
4.8.2参观时应在指定范围内活动、按指定路线行走。
4.8.3参观游览客人不得在小区(大厦)内高声喧哗、不得成群结队、堵塞交通。
4.8.4损坏公物、照价赔偿。
4.9突发事件的管理
4.9.1保安当值期间发现可疑情况或发现纠纷事件应及时与当值主管及其他同事联系。
4.9.2对于正在发生的刑事案件或可疑情况应及时制止并由当值主管组织人员对可疑人员进行查问。
4.9.3保安员对刑事犯罪现场进行保护、并征得部门经理同意后将可疑人物交公安部门处理。
4.9.4对纠纷事件、保安员应稳定事态的发展、并对当事人双方进行劝阻、以制止事态的扩大。
4.9.5如纠纷是由顾客与我方意见不和而产生、我方当事人应礼貌地进行解说并等待上级领导到场处理。
4.9.6保安员因队友处理纠纷事件到场协助、首先应了解事情的原因、发生经过、当事人的身份及申诉的理由、再行协助处理。
4.9.7当值主管到场后应了解情况、组织人员维护现场秩序、控制事态发展、对纠纷双方进行劝解、以缓和事态、如事态不得以解决、应将纠纷双方请到管理处、以将事情控制在最小范围内。
4.9.8部门经理对纠纷双方进行处理、调解、如若不能得以解决、将当事人双方交有关部门处理。
4.9.9如若出现伤亡现象、部门经理组织人员保护好现场并将伤者送到医院、并向公安机关报案。
4.10物资放行的管理
4.10.1由顾客到管理处办理物资搬运申请手续、管理处当值人员需详细填写搬运物资名称及搬运顾客资料、若非顾客本人办理、须有顾客在《物资搬运放行条》上的签名或委托书、当值人员除查验申办人的身份证外、还需与顾客本人联系确认。
4.10.2由质检员核对、追收尚未交缴的各项费用、并签字认可。
4.10.3由保安员随申请人到现场核实所搬货物与申请内容是否相符、保安员登记搬运车辆车牌号、司机证号、身份证号、手续完善后、予以放行。
4.11夜间查岗的管理
4.11.1夜间查岗工作是保安管理的一项主要内容、目的在于检查高管理处的保安员夜间工作状况、保证夜间的保安工作质量。
4.11.2夜间查岗按照计划制定和人员配置情况分为“a级检查”、“b级检查”和“c级检查”三种、a、b级检查事先必须制定年度检查计划、为保证查岗情况的真实性、须对制定的检查计划设立相应的保密范围。
a.“a级检查”系全公司范围内的检查、计划由品质管理部运每年12月出31日前制定完成、报管理者代表审批、由部门经理级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表及品质管理部、由品质管理部于计划实施前段时间24小时内通知查岗人员、由管理者代表监督执行、“a级检查”必须保证每年至少六次。
b.“b级检查”是以各部门为单位的内部检查、计划由各部门经理于每年12月出31日前制定完成、报品质管理部审批、由主管级以上人员担任查岗人员、计划保密范围至总经理、管理者代表、品质管理部及部门经理、由部门经理于计划调节24小时内通知查岗人员、由品质管理部监督执行。“b级检查”每月进行一次。
c.“c级检查”系无计划不定时的临时性突击检查、通常在特殊情况下进行、由品质管理部或各部门经理临时决定检查范围、查岗人员和查岗时间的组织安排。
4.11.3若检查计划在实施过程中因人员变动或其他原因需改变时、由原计划编制部门负责调度、安排。
4.11.4夜间查岗必须包括以下内容
a.保安员夜间工作状况
b.通信设备使用情况
c.保安员准备配戴情况
d.交接班记录
4.11.5查岗人员须据实填写《夜间查岗情况登记表》、并由接受检查的当值人员签字确认、查岗人员需将填好的表格于检查后的第一个工作日交还发表部门(人)。
4.11.6检查结果的处理
a.品质管理部须对a级检查的结果进行全公司范围内的通报、并负责监督有关部门采取预防和纠正措施。
b.各部门经理须对b级检查的结果进行部门内部通报、并监督纠正预防措施的实施情况、并将检查结果于检查后一周内提交品质管理部备案、品质管理部根据b级检查的情况决定是否进行全公司通报。
c.由品质管理部组织的c级检查结果处理方式同a级检查、由部门经理组织的c级检查结果处理方式同b级检查。
5.监督执行
由管理者代表对保安工作管理的落实情况进行监督。
6.支持性文件
《保安岗位管理办法》
7.质量记录和表格
《拾遗物品登记表》《临时出入证》《物资搬运放行条》《停车场车位租用协议书》《停车场车辆情况登记表》《中控室交接班记录表》《来访人员情况登记表》《车辆出入证》《值班记录表》
