第1篇 物业管理客服主管工作职责
职责一:物业管理客服主管职责
一、收取及审阅每天的投诉记录、巡查报告及管理日志,并跟进处理;
二、定期对清洁、绿化、消杀等外包工作进行监察协调,审核各项清洁绿化工作计划及实施方案,并定期组织对清洁绿化等外包方进行服务质量评价;
三、制定本部门的规章制度及员工守则,编制及安排各级管理员工值班表,并负责对本部门员工的工作做出安排及进行指导、监督及考核;
四、接受及处理业主(住户)投诉,并予记录,对违章操作或行为应及时制止或按规定处理,重要事件要向管理处主任报告;
五、准时安排客服管理员向业主(住户)派发各种费用的交费通知单,并督促下属及时收缴各项物业管理费及其他费用,统计各项费用的收缴率并向主任汇报。
六、跟进处理突发事件;
七、编写部门管理月/年报告
八、熟悉管理处各项管理制度、收费标准、客户情况及辖区规划、各类房屋、公共设施的分布、机构和安全检查要求,掌握各类管线的走向、位置和分布情况。
九、定期组织考试吧安排收集、整理、归档管理处各类档案及运行记录等,确保存档记录资料的齐全及有效性。
十、 负责定期对服务质量进行统计、分析,并提出整改方案;
十一、负责本部门员工的日常培训工作,制定培训计划,并报管理处主任审批后实施。
十二、协助工程维修部组织辖区内房屋建筑、设施设备的大、中、小修及更新工作和业主(住户)的装修审核、监督。
十三、组织策划开展小区考试吧各种社区文化活动及宣传工作,丰富社区文化生活。
十四、确保小区出租屋信息资料的完整、确切和及时性。
职责二:物业管理客服主管职责
客户服务主管是在项目经理及公司客户部经理的双线管理下,负责客户服务的日常管理业务,接待客户来访、住户投诉等工作,其具体职责如下:
1.积极同公司客户部及公司外部保持联系,收集相关业务信息和资料,根据小区居民需要,不断开发、完善小区服务项目,不断制定、完善客户服务体系及服务流程。
2.加强内部沟通和对所属人员的管理,每天召开部门总结会议,解决工作难点,协调工作关系,掌握各工作的开展情况,发现问题并指导工作,确保各项工作任务的顺利完成。
3.严格按照公司体系文件的规定,规范操作,监督客户资料档案及服务档案的管理。
4.负责服务中心与住户之间的沟通,接待住户来访,阅办和处理住户的信函,满足住户的各种合理要求,争取住户和公众对服务中心工作的支持和理解。
5.负责处理住户投诉,及时处理、反馈,定期安排上门征求住户意见和建议,根据公司每半年下发《顾客意见调查表》反馈内容安排回访工作。
6.负责组织与业主及各客户单位的沟通和联系,积极收集顾客意见,受理顾客投诉,认真解决客户提出的合理要求,并定期组织召开恳谈会。
7.加强业务知识的学习,不断提高自身的业务素质和业务技能,遵守公司规定和职业道德,在同客户接洽过程中,注意仪态、方式,维护公司形象。
8.协助其他部门完成有关返修、装修、家政服务、安全防范的工作。
9.每月25日前编制下、月《工作计划》报项目经理及公司客户部经理审核后实施。
10.对本业务块产生的各种相关工作记录和记录负责,根据要求及时汇总交资料员存档。
11.每月底向项目经理及公司客户部经理提交本月客户服务方面的统计分析报告。
12.完成领导交办的其他工作。
职责三:物业管理客服主管职责
1.熟悉有关物业管理及相关的法律、法规和政策以及各类物业管理知识,并能有效运用。
2.对小区物业管理服务工作计划积极提出意见和建议。
3.负责接待业主和来访客人,对业主的投诉要耐心解释,及时处理,投诉处理率达100%,投诉回访率达100%。
4.建立与业主密切友好的关系,熟悉小区业主情况,积极与业主交流、沟通,定期访问业主。
5.及时向项目经理反映业主的意见和建议,定期提交小区业主提案。
6.熟悉小区房屋及各类公共设施的结构和管理要求,及时满足业主合理要求。
7.做好业主(用户)进住工作,建立业主(用户)档案,签署有关管理协议,配合工程部进行装修监管,装修结束,组织验收,建立业主(用户)工程档案。
8.负责接听业主报修电话,认真做好记录,迅速转达相关部门,并及时对业主进行回访。
9.做好编制物管费、公共分摊费、特服费用一览表工作,做好收缴工作,妥当解释业主提出的相关问题。
10.做好领导交办的其他任务。
第2篇 物业管理员外勤岗位工作职责
岗位名称:物业管理员(外勤)
主要职责及权限:
1、为业主及时、准确的办理入伙手续。
2、对项目范围每天至少两次巡视,对装修户的卫生、安全、文明施工、用电范围等进行督促检查,检查项目道路、绿化、楼宇内外环境,发现违章和不文明行为及时制止。
3、热情接待业主,及时处理业主要求和报修的项目,如无法及时解决,需向上级汇报,并向业主及时做出解释。
4、统计水、电、煤气表读数,计算收费,发出收费通知,并按时收缴。
5、负责分发业主信件和各类通知等。
6、完成领导交办的其他任务。
第3篇 xd物业保洁员工作管理规定
物业保洁员工作管理规定
1、统一要求,分片管理,责任到人。
物业服务中心保洁员日常具体工作由保洁主管负责,保洁主管全面负责项目公共设施及区域的清洁卫生的管理控制。根据项目区域合理安排,制定《清洁区域分工一览表》,明确责任分工,责任落实到人。对保洁员实施绩效考核 ,奖优罚劣。保洁主管需对辖区清洁卫生对照《保洁员作业标准》检查每天不少于两次,物业管理员每周不少于两次,物业服务中心主任每周不少于一次,并认真填写《保洁员工作检查表》。
2、对公共区域的清洁
2.1备用工具、材料如:吸尘机、尘推、扫把、抹布、水桶、垃圾铲、鸡毛掸、清洁剂等。
2.2工作程序:
到达岗位后先用扫把清扫清理大堂地面,清理烟盅杂物。将干净的尘推或拖把平放在地面上,直线来回推尘,除去地面尘土。擦拭云石台面、玻璃门窗、各类标牌、开关、休息椅子、花盆、花架、防火门、消防栓柜,保持以上各处干净无积尘。留意空调风口、天花板、灯罩、射灯、边角位是否有蜘蛛网和积尘,及时用鸡毛掸扫除,每月擦拭天花、灯罩、空调风口一次。每3小时内对大堂进行2-3次保洁,用尘推或拖把进行去尘,及时清理烟箱内烟头、纸巾等杂物,视污渍情况及时进行擦拭、清洗。
2.3卫生标准:
地面无烟头、纸屑、杂物、污渍,地面、墙面干净有光泽。公共设施表面无明显灰尘,不锈钢表面光亮、无污渍。立面没有'牛皮癣'及乱涂乱画字迹。
3、住宅区卫生管理规定
为保持住宅区干净、整洁、使业主享有优雅舒适的生活环境。物业服务中心按照国家颁布的有关法令和《武汉市公共卫生管理条例》及公司标准进行清洁卫生服务。
3.1 本辖区的垃圾清运及消杀工作由物业服务中心负责。积极配合环卫、环保、卫生防疫部门,采用多种形式开展环境卫生宣传,使大家树立人人爱清洁,个个讲卫生的良好风气。
3.2 为了加强卫生管理,全项目业主监督,物业服务中心制定清洁卫生责任条例。
3.2.1 保洁员作时间:
7:00-11:00、14:00-18:00由每个保洁员清扫划分的责任区域。
3.2.2 每天清扫住宅区道路、绿化带二次,并随时保持住宅区各公共场所没有纸屑、烟头、痰迹、污迹等。
3.2.3 每天16:00-17:00清运垃圾一次。
3.2.4 每天清扫一次楼梯间。
3.2.5 每周清洗二次建筑小品、信箱、消防栓、防盗门、并保持干净。
3.2.6 每周检查楼道灯、住宅区道路灯、开关、消防栓、防盗门、玻璃门、玻璃窗、内墙等完好情况。
3.2.7 根据不同季节,经常用药物喷杀蚁、蝇、虫、鼠,主要在垃圾池、明暗沟、渠污水井等周围。
3.2.8 每年疏通下水道、化粪池二次。
3.3保洁员是保持本区清洁卫生工作的直接责任人,凡是物业服务中心员工均有维护本区卫生的义务,对不卫生现象视而不见,见而不管的将被视为失职,物业服务中心视其情节轻重给予警告、罚款、甚至辞退。
3.4本区业主、居民和进入本区的访客等均有责任和义务维护本区卫生,严禁下列不卫生不文明的行为:
3.4.1随地吐痰,随地丢果皮、烟头、废物、杂物,随地倾倒垃圾(业主的生活垃圾须装入袋中放在指定地点)。
3.4.2随地大小便。
3.4.3饲养小鸟和家禽。
3.4.4乱竖广告牌,乱贴(写)标语、广告、启事。
3.4.5乱堆建筑垃圾和建筑材料。
3.4.6搭建各类违章建筑。
3.4.7在公共场地、花木间拉绳晾晒衣物。
3.4.8攀登、涂污园林雕塑小品。
3.4.9从楼上往下抛洒杂物、泼水。
3.4.10在楼梯间、通道、屋面、平台等处堆放杂物。
3.5项目内商业网点不得在公共场所、走廓堆放物品或占用公共场地扩大营业场地,经营店主须做好 '门前三包'的卫生工作。
4. 物业服务中心接待来访投诉定期回访工作制度
为了加强物业服务中心与广大业主的联系,及时为业主排忧解难,把管理工作置身于业主监督中,从而集思广益,及时总结经验、教训,不断改进管理,提高服务质量,将建立接待来访投诉定期回访制度。
第4篇 物业管理水浸处理工作程序
1.员工巡区时或在岗位上发现小区范围内水浸,应立即将情况报告当值主管。
2.当值主管接报后应第一时间到现场查看情况。经核实后应视情况决定是否立即通知有关部门(如工程部、保安部、管业部、客户服务中心等)部门负责人,说明有关出之地点和简要情况,同时积极组织现有的人力物力开展抢险工作并拍摄水浸现场以供备案分析。
3.组织当值人员采取有效的措施,拦截和疏泄积水,防止水浸蔓延,尽可能减少水浸所致的损失。包括:
1)关闭受浸区域之电掣,以防人员触电;
2)在水蔓延的通道上摆放拦水沙包,防止水浸蔓延到其它地方;
3)用布、沙包或其他材料塞住水浸的洞口;
4)疏通排水地漏、排水渠;
5)开启排水泵;
6)用吸水机吸水;
7)其他一切经济有效的措施。
4.设法查明水浸之来源并采取有效措施加以截断:
1)如水浸引起自小区机电设施之损坏和故障,应当关闭控制有关故障部位的水掣,防止水浸程度加大。
2)如洪水来自小区外,应当在小区各低于水位出入口安上拦水闸板。
3)如水浸来自市政地下水反溢,应当暂时将有关反溢的地下水道在通往本小区的入口处封闭,并用排水泵将小区内的积水抽出小区外。
4)水源中断后应尽快通知清洁人员清除积水、清理现场环境,通知工程部修复受损的设施,尽快回复小区的整洁外貌和正常使用。
5)事故处理过程中应设法维持好小区内的秩序,并耐心做好向业户的安慰和解释工作,尽力为业户克服因水浸所带来的实际困难,并注意维护好小区和管理处的形象,对自己不清楚的情况不要胡乱作答。
6)如有别墅受浸,应尽快通知有关业户回来处理单位内的财物,管理处同时提供必要的帮助。
7)如有任何公共设施的正常使用受到影响,应在小区各主要出入口设置告示,知会业户,如有任何区域存在危险性,应在该处范围外设置警示标志或警告牌。
附则:一些常见水浸事故的针对性处理措施
在发生以下所列的情况时,除采取上述的措施外,还应采取以下相应的针对性措施:
1.小区的供水管道发生破裂,应尽快查找并关上能够控制破裂部位的水掣。
2.如小区的供水泵房出现大量漏水现象,应当在隔水伐处摆放塑料桶接水,同时用沙包保护好附近可能受影响的别墅单元。
第5篇 物业商业管理部会所工作方针
物业公司商业管理部会所工作方针
一、前期介入阶段
会所前期介入阶段,主要是根据实地考察和发展商提供的会所平面图,结合发展商的意向,就会所的规模、结构、项目、装修、经营等提供可行而又具建设性的书面建议。具体可细化为以下几个方面:
1、会所的规模和格局:根据小区的面积、住户数量以及小区所处的位置和环境,向发展商提出会所的规模和格局建议。
2、会所的功能设置:根据市场情况结合小区特点(住户的结构性质等),提供较合理的功能配置方案,尽量做到全面而实用。
3、会所项目的面积要求:根据项目特点和市场需求,测算出精确的(某些体育项目)、科学又合理的面积数据。
4、会所的装修格局:会所装修的格局和用料与会所的后期经营有着密切的关联,应结合小区环境和项目要求,提出相宜的装修建议。
5、会所的器材配置:会所后期的器材配置将直接影响会所的经营,而许多发展商往往又忽视它,搞的七零八落,使设置的功能不能达到预期的效果。因此,要向发展商提出较为详尽的器材清单和器材合理功能搭配等方面建议。
6、会所的节能要求:会所的许多项目与iso14000环境管理相关,如泳池的节能和药污染、餐饮业的排污、娱乐项目的噪音等,都应提供专业的处理建议。
7、会所的管理和经营:包括会所的管理方案、管理章程、经营模式、经营价位以及人员配备等方面的建议。
二、实际指导阶段
会所的实操指导主要指会所的开业筹备及正式投入运转后的指导。
1、对会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向发展商提出建议,以期达到预期效果。
2、提供人员配置、素质要求以及人员培训的具体方案:如果要代管会所,就需对人员进行实操培训演练。
3、结合会所的实际,提供一套完善的管理制度(包括会员章程、各娱乐点管理制度、员工管理制度、经营方式、经营价格等),并制作成册。
4、开业前的宣传:制作宣传广告册、会徽、广告牌、会员卡等,协助发展商做好宣传工作。
5、会所的装饰:开业前,须对会所进行全面装点,增加喜气,渲染气氛。
6、开业酬宾:开业之日,邀请业主、发展商以及相关人员前来观摩娱乐,了解会所、热爱会所。
7、会所运转指导:服务人员工作流程、顾客消费方式(单次消费、各类消费卡;会员消费、贵宾消费等)、消费价格、营业时间、帐务管理等。
三、服务质量跟踪阶段
对已投入使用的会所,在服务质量、经济效益、费用、器材的管理和保养、环境的保洁、会所与社区文化的结合等方面采取各种形式的检查、监督。
第6篇 某小区物业管理员工作细则
小区物业管理员工作细则
(1)每日填写《日志》,一周上报一次;
①清洁情况满意;
②保安系统运作正常;
③排水系统正常;
④空调供应正常;
⑤园艺摆设满意;
⑥消防通道无障碍阻塞;
⑦后备系统正常。
(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。
(3)随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定。
(4)绝对服从合理的工作指示。
(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围,如发现任何可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤保安。
(6)尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人员支援。
(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,应通知保安员代为安排接班。
(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。
第7篇 z物业公司日常管理工作规定
物业公司日常管理工作规定
(一)按照规定时间当值,不可擅离职守。
(二)在当值时不得饮酒、吸烟、打瞌睡、阅报、看书、听收音机或与同事闲谈、开玩笑。
(三)每日上班时间,必须穿着公司规定的制服及佩带员职员工作证,完成自己的岗位职责。巡视各层楼宇及走火通道,巡视时需特别留意大厦清洁及有否损坏、破旧须要维修的地方,并进行登记,如遇有不寻常事件应立即处理、记录并及时向上级报告。
(四)台风或暴雨期间,管理人员必须按公司所颁布的员工共值程序上班,做好一切防风防雨工作,以保护公共财产。
(五)服从上级指导,完成所指定工作。
(六)留意各种公用设备有否被破坏或涂污,并通知有关人员修理和清除,必要时须协助维修工作。
(七)执行各项任务时,必须要有礼貌,谨记'服务至上,礼貌第一'。
(八)如有住户发生意外,例如:受伤、晕倒等,应立即协助其家人招呼救护车或代办报警。
(九)热情接待来访人员,详细记录住户投诉,并迅速处理。不属于自己职责范围的,则立即通知有关人员处理解决。处理情况立即向上级报告。
(十)管理处须设置急救药品,如绷带、药棉及抢救药品等。
(十一)大厦公共地方之钥匙,如:电机房、机房、泵房等,必须小心存放,以备紧急时使用。若有需要外接钥匙时,必须登记借用人姓名及身份证,用后及时归还。
第8篇 某小区物业管理员工作规范
小区物业管理员工作规范
一、每日工作
1、巡视所管理的宅区,巡视内容为:
(1)、检查住宅区是否有违章行为(有无乱搭、乱建、违章装修、墙壁有无乱涂、乱画、张贴广告、有无乱摆摊贩)
(2)、住宅区是否有不安全隐患(房屋是否出现破损、消防通道是否被堵、输电线路是否完好、有无乱拉乱搭、有无可疑人员活动)
(3)、住宅区环境与卫生是否符合标准(树木花草有无损坏、房前屋后和公共场所有无乱仍垃圾、垃圾桶是否倒清、有无乱停放车辆、乱晾晒衣物、有无影响正常休息的噪声源)
(4)、基础设施是否完整(道路有无损坏、室外上下水道是否畅通、有无渗漏、路口及其它实施有无损坏)
2、经营性房租、管理费、各项规费的收缴;
3、接待住户、租户来访和处理有关房产的投诉;
4、编报和房屋保养、维修计划工作,验收修缮质量;
5、做好工作日记、整理内务。
二、一周工作
1、走访租、住户,了解情况、听取意见、及时处理;
2、初审租、住户装修申请、并报上级审批;
3、检查每栋楼宇及公共设施是否完好,发现问题应及时上报并协助处理;
三、一月工作
1、执行本月保养维修计划,编报下月保养维修计划;
2、编报房屋租金、管理费和各项规费收缴报表;
3、整理房屋管理资料、档案,对发生异动的做出修改、
4、与有关单位联系、交换情况,如有情况须用书面报告反映;
四、一季工作
1、检查住宅区消防设施是否完整无缺、能否正常使用,发现问题及时处理及上报;
2、清理房租、管理费和各项规费收缴情况、并编报季度报表,清查是否有错收、漏收,采取措施对拖欠费用进行追缴;
3、编报本季度维修保养报告及季度工作计划;
五、一年工作
1、本年度所做工作进行自我总结并报主管经理考评;
2、编报年度房租、管理费和各项规费收缴报告;
3、编报下年度维修保养计划、制订下年度工作计划。
第9篇 物业垃圾清运工作管理规定
物业辖区垃圾清运工作管理规定
一、垃圾清运工作人员的岗位要求
1、垃圾清运人员按公司统一着装,严格遵守公司的各项规章制度;
2、每天清运量不少于4车,根据具体情况,需要加班或者晚上清运的,应无条件服从安排;
3、垃圾清运过程,要注意保持周围环境卫生,如灰尘较多的,应先洒水,涉及进出人员安全的要围安全警示带;
4、装车完毕,清运人员清扫现场后方可离开,保证现场的卫生;
5、垃圾清运过程,要注意爱护现场的所有公共设施设备,如系人为损坏,照价赔偿;
6、垃圾清运工作人员对公司所配置的清运工具责任到人,如系人为破坏、丢失,将照价赔偿;
7、清运工作人员及时清理垃圾的堆积物,保证垃圾车的卫生,根据要求,对垃圾车进行维护和保养。
8、垃圾清运工作人员应遵守相关法律法规及各管理处具体管理规定。
二、垃圾清运员工绩效考核管理办法。
1、垃圾清运人员的上班时间为早上8:00至19:00,在垃圾车停放的小区大门岗签到,考勤方法以公司为准;
2、垃圾清运人员为临时工性质,根据清运工作量情况及工作表现,公司有随时作出解聘的要求;
3、每出一车垃圾,按要求在相应的表上填写签字,手续不全的,视为无效车次;
4、垃圾清运人员应如实记录清运车次,若发现未装满一车垃圾(无垃圾除外),一车次扣绩效工资的10%,发现没有按要求清运、检验、多报等其他违规行为的,责任人按相关程序给予扣罚,情节严重的,开除处理。
5、垃圾清运人员的工资分为基础工资、绩效工资,各为50%,月底根据出车量、考核情况计分,以每天不少于4车计,每低于一车,扣发绩效工资的10%;
6、因清运任务的变化,需要调整为夜间清运的,白天按相应的时间调休;
7、确需加班的,报公司环境事务主管同意后,方可进行,加班的车次按每车10元/人每车给予补贴。
8、公司客服环境事务主管负责垃圾清运人员的绩效考核。
三、垃圾清运的管理要求(管理处)
1、各管理处环境事务主管要提前一天向公司环境事务部通报垃圾清运要求及数量,以便作好调车准备,以可装满一车为标准;
2、管理处每出一车垃圾由所在项目的环境事务负责人和当班班长进行检验并在记录表上签字确认,如环境事务负责人休息,管理处主任检验签字或指定专人负责;
3、当班保安人员要对垃圾清运过程全程跟踪,在确认现场公共设备设施无异常情况,双方签字确认,如未及时发现设施设备有异常情况,责任由当班保安人员负责。
4、垃圾清运过程现场协调由各管理处主任、环境事务主管负责,公司客服环境事务主管负责统筹所有清运工作的安排。
5、公司客服部对清运的情况不定时检查,发现没有按要求清运、检验、多报等其他违规行为的,责任人按相关程序给予扣罚,情节严重的,开除处理。
6、附件《出车登记表》
第10篇 酒店物业安全管理工作程序
1.0 目的
为有效开展安全防范工作,消除安全隐患,贯彻'安全第一,预防为主'的方针,确保人身、财产和设备安全。
2.0 范围
适用于**酒店物业管理有限公司各项目的安全管理。
3.0 职责
3.1 分管领导负责相关单位安全管理工作的具体领导。
3.2 公司礼宾部负责安全工作的监督和指导。
3.2 各项目负责人为物业管辖区域安全管理工作第一责任人。负责管理范围内安全管理领导小组的组建,任命小组成员,并承担相应的安全责任。
3.3 礼宾主管为管理范围内治安、消防、车辆安全管理的直接责任人,负责组织制定和落实各类安全防范方案、应急预案。
3.4 工程部负责人负责设备安全的管理,定期检查,制定维护保养计划并组织实施。
3.5 项目其他部门负责人负责本部门安全管理工作。
3.6 品质督导部负责完善相关安全管理制度,对各项目安全管理工作进行检查、监督。
4.0 工作内容
4.1安全管理组织
4.1.1 分管领导为所管区域安全管理工作主要责任人,是区域安全工作的总指挥,对所分管项目的安全管理工作负全面领导责任。负为责审定各项目安全管理制度,与各项目经理签订《安全管理责任书》。
4.1.2 礼宾部经理是公司专设的安全组长,为公司安全工作的直接责任人,负责各项目安全工作的指导,协助项目经理开展安全管理工作。
4.1.3 项目经理为项目安全工作第一责任人,为安全管理副组长,全面负责所管项目的安全防范。
4.1.4其他人员由项目经理直接指定,组建管理范围内安全应急工作小组。
4.2 安全管理内容
4.2.1 治安管理
4.2.1.1项目礼宾部为各项目治安管理的直接责任部门,负责管理范围内治安监控、秩序维护、巡逻,治安突发事件的处理,协助、配合公安部门、居委会等做好本社区的治安工作。
4.2.1.2治安管理具体按各岗操作细则执行。
4.2.2 消防管理
4.2.2.1消防工作实行'预防为主,防消结合'的方针,落实'谁主管,谁负责'的原则,建立公司、项目、班组三级防火责任制。
4.2.2.2 由项目礼宾部负责消防安全的管理工作,组织进行消防安全大检查,及时督促整改,消除安全隐患。
4.2.2.3项目礼宾部设消防专员,负责园区消防安全工作,进行消防安全宣传,编制消防预案,定期组织进行消防演练。
4.2.2.4工程维修部负责消防设备的维修保养,协助项目礼宾部做好消防安全工作。
4.2.2.5消防管理工作具体按《消防安全管理办法》执行。
4.2.3车辆管理
4.2.3.1项目礼宾部负责园区车辆停放和交通安全的管理,引导园区车辆有序停放,保证车辆和行人的安全。
4.2.3.2项目礼宾部对园区车辆进行登记,按规定收取服务费用。
4.2.3.3车辆管理具体按《停车场管理办法》执行。
4.2.4设备安全管理
4.2.4.1由工程维修部负责园区设备设施的安全管理工作,工程维修部经理为设备安全管理第一责任人。
4.2.4.2加强对有毒、有害、易燃、易爆等危险物品和特种设备的管理,确保所使用的设备设施符合国家的安全标准规范。
4.2.4.3各系统工程师定期组织培训,提高员工的安全意识,防微杜渐。
4.2.4.4系统工程师编制设备维护保养计划,按计划组织实施,确保设备的正常运行。
4.2.4.5对设备设施的管理具体按《设备设施管理程序》执行。
4.3 建筑物安全管理
建筑物安全管理按《房屋建筑本体维护管理程序》执行。
4.4 安全操作管理
4.4.1 工程维修部所有技术人员都必须持证上岗,对设备进行操作时须做好安全防范措施,严格遵守相关操作规程。
4.4.2 保安人员熟练使用消防器材,操作消防设备。
4.4.3 绿化、保洁机具要指定专人负责管理,定期进行维修保养。操作人员须经培训合格后方可使用、操作机具。
4.4.4 其它设施、机具的操作要严格按照使用说明书和注意事项进行。
4.5 工程施工安全管理
4.5.1 各项目应在工程施工前编制方案,进行施工组织,做好安全防范措施,工程质量符合相关技术规范、标准。
4.5.2 对外委工程项目,各项目须做好工程安全监管工作,消除安全隐患。
4.6 安全标识管理
4.6.1 各服务中心应对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所要设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识,告示注意事项,明确禁止行为。同时,对以下部位强化防范措施:
4.6.1.1游泳池、水景、亲水平台:应标明水深,照明及线路应有防漏电装置;
4.6.1.2 儿童娱乐设施、健身设备:应在醒目位置设置使用说明标示牌,注明使用方法、注意事项等,部分须注明生产企业名称,提供质保承诺和维修电话;
4.6.1.3假山、雕塑:应标明禁止攀爬等行为;
4.6.1.4楼宇玻璃大门:应有醒目的防撞条等防护措施及警示标识;
4.6.1.5电梯:应设有安全使用和故障注意事项的标识,维修养护时应设置围护措施;
4.6.1.6电表箱、消防箱:应保持箱体、插销、表具和器材完好,设置警示标识;
4.6.1.7水箱、水池:应加盖或加门并上锁;
4.6.1.8窨井、水污水处理池:应保持盖板完好,维修养护时应设置围护和警示标识;
4.6.1.9垃圾堆放:应规定生活和建筑垃圾分类堆放,建筑垃圾实行袋装化;
4.6.1.10挖沟排管:应标明施工期、设置围护和警示标识;
4.6.1.11脚手架:应确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护、底挡笆牢靠。
4.6.1.12 提醒居民对雨篷、花架、晒衣架、空调室外机架等部位及阳台扶手摆放花盆、吊挂杂物等行为,防止高空坠物。
4.6.2 对安全标识的管理可参照《标识管理程序》执行。
5.0 相关文件
5.1 **wy/qp/6.3-01 《房屋建筑本体维护管理程序》
5.2 **wy/qp/7.5.1-gc-01 《设备设施管理程序》
5.3 **wy/wi/7.5.1-aq-07 《停车场管理办法》
5.4 **wy/wi/7.5.1-aq-11 《消防安全管理办法》
5.5 **wy/wi/7.5.3- 《标识管理程序》
6.0记录表格
6.1 **wy/qp/7.5.1-aq-02-f1 《安全管理责任书》
第11篇 某物业客户服务部工作单使用管理规定
为了明确工作单使用规范,加强投诉处理过程控制,确保工作件件有着落、事事有回音,特制定本制度。
第一章 总则
第一条 本制度适用于物业公司内的所有员工。
第二条 工作单一式两联,一联作调度中心存底,一联给执行人作执行凭证;
第三条 工作单由档案管理员统一管理,根据需要定期安排采购,并按领用发放规定分发使用;
第四条 工作单的主体使用部门为调度中心,调度员、调度主管或部门领导均可派单,主要对象为各部门负责人、主管级员工、物业助理、工程师、维修工、维修监理、咨询员,每项工作都可用工作单的形式安排处理;
第二章 管理规定
第五条 调度中心派单员须详细填写派单人、任务地点、工作内容、工作要求、要求回复时间等,接单人签名确认并填写接单日期(精确到分钟)后带走执行联开展工作;
附则:如违反本规定,发现每漏填一项或不清楚的扣罚责任人当月工资30元。
第六条 调度中心派发工作单必须合理,任何接单人不得拒绝接单,如确实无法处理的可逐级向上级领导汇报。
附则:如违反本规定,调度中心派单人派单不合理的扣罚当月工资30元,接单人拒绝接单的,扣罚接单人当月工资100元。
第七条 接单人必须按时完成派工任务,若未能如期完成,应在回复期限内反馈调度中心,报告工作进展情况;
附则:如违反本规定,接单人未按时完成工作,也未向调度中心回复进展情况的,扣罚责任人当月工资30员。
第八条 完成委派任务后,执行人须将处理过程及结果详细填写在备注一栏后,请服务对象(业主或住户等)签字认可,再交调度员进行电话回访后签字确认并记录后存档;
附则:如违反本规定,扣罚责任当月工资30元。
第八条 每天下班前十分钟调度员应核查当天工作单完成情况,在交接班记录本上详细了解工作未完成的原因并进行适当的指导、调整;
第九条 工作单用完后,由调度员凭存根联到档案管理员处领取,要求工作单存根联不得有缺页或损坏。
附则:如违反本规定,每发现缺、损一页的扣罚当事调度员当月工资30元
第三章 附则
第十条 本规定由**物业管理有限公司客户服务部负责解释。
第十一条 本规定从下发之日起开始施行。
第12篇 小区物业管理监督组工作实施细则
小区物业管理工作监督组工作实施细则
(20**年**月**日工作组成员全体会议通过)
根据监督检查工作组职责和**花园物业服务合同相关内容,为了切实做好本小区物业管理的监督检查工作,特制订本工作实施细则。
一、人员组成。本工作组成员由业主代表和业委会成员产生,共13名,设组长一名、副组长三名。下设三个小组,分别为安保秩序监督小组、绿化保洁监督小组和公共设施监督小组,每小组4人,各小组组长分别由本工作组副组长兼任。各小组监督检查物业服务范围见附表。
二、工作方式。采取现场监督检查、召开工作会议和撰写督查报告等形式进行。
三、工作时间。采取固定时间和不固定时间相结合。
1、原则上规定每月最后一周的周六为全组人员参加的监督检查固定工作日;各小组每月要自行安排1-2次的不固定工作时间,按照各自的工作内容开展监督检查工作。
2、召开会议。
(1)每月召开一次本组与物业管理方联席会议,时间安排在工作组固定工作日。会议由本工作组组长主持,会议议题:一工作组通报督查检查情况,督促对方严格履行服务合同约定的义务,按服务质量标准整改存在问题;二物业管理方汇报上月存在问题的整改结果;三、双方共同商讨解决热点和难点问题。
(2)每月召开一次工作组例会,会议工作组组长或副组长主持,会议内容主要是研究布置近期工作任务。会议时间另定。
四、督察报告。做到每月一报。每月3日前,各小组组长负责将上月的工作情况进行小结并写成书面报告;每月5日前,工作组长负责整理汇总各小组的报告,形成工作组督查月报送交业委会(建议业委会审核后抄送一份给物业管理服务中心)。
五、工作纪律和要求。工作组成员以自愿参加为原则,本着无私奉献,服务广大业主的思想,义务做好物业管理的监督检查工作。每个成员在工作组期间,要认真学习和领会国家和区市有关物业管理的法律、法规,熟悉本小区物业服务合同的内容和质量标准,认真、客观的履行职责。工作组组长要负起领导全组工作的责任,副组长协助组长工作,并负责通知本小组成员参加会议和工作时间,带领小组成员开展监督检查工作。因事不能参加工作和会议的,组长要向其中一名副组长说明原因,并指定一名副组长主持本次的工作或会议;副组长要向组长请假;其他成员向本小组组长请假。全年不请假累计3次或因本人原因累计5次不参加本工作组的工作或会议,作自动放弃本工作组成员的身份。
各小组监督检查物业服务内容范围
安保秩序组
1、保安工作制度和岗位责任制是否建立健全。
2、保安人员是否按照规定的名额足额配备。
3、抽查保安人员是否坚守岗位。
4、对小区发生的失窃案件督促物业管理方及时查找原因,落实整改措施,堵塞漏洞。
5、小区安防设施运行保养状况。
6、小区道路是否畅通,车辆是否按指定车位停放。
绿化保洁组
1、草坪、花卉、绿篱、数木是否定期修剪和养护。
2、定期清理绿地杂草、杂物。
3、园林建筑和辅助设施完好无损。
4、小区公共场所、电梯、楼道每日是否清扫1次,干净与否。
5、生活垃圾每天清运1次。
公共设施组
1、共用设施日常管理和维修养护。
2、小区内公共配套设施完好,运转正常。
3、消防设施设备保持完好,可随时启用,消防通道畅通。
4、路灯、楼道灯、景观灯等公共照明设备完好率80%以上。
5、核查小区水电公摊是否合理、准确。
6、对小区公共部位收支情况进行核查。
第13篇 物业管理总经理工作职责
职责一:物业管理总经理职责
1、主持公司的经营管理工作,组织实施董事会决议。
2、组织制定公司年度经营计划,经董事长办公会议批准后负责组织实施。
3、负责召集主持月办公例会,检查和督导各级人员,对物业管理服务过程、招商中心招商过程实施全面控制,以满足顾客和其他相关方的要求。
4、为实现公司目标做好资源的配置与调整工作,确保资源满足物业管理服务和招商工作需要。
5、负责处理公司重大突发事件,提请聘任或者解聘公司各部门经理,签署日常行政,业务文件。
6、执行董事会交代的事项。
职责二:物业管理总经理职责
1、在集团公司的领导下,负责总公司决议的贯彻落实,负责公司的全面领导和管理工作。
2、负责召集、主持总经理办公会议,研究处理总经理办公会议职权内的各项工作和问题。
3、负责协调、指导部门经理、管理公司各主管的工作,保证公司各方面工作的顺利进行。
4、负责提出需由总公司讨论、通过或决定的问题议案。
5、负责部门经理、主管以上职务人员的面试、录用、辞退工作。
6、负责公司重要的公关事务及重要接待工作。
7、批准部门经理、管理公司主管的出差及假期安排。
8、负责公司业务开拓及提高公司形象工作。
9、监管公司整体运做。
10、负责签署对外分判合约和物业管理公司所有下属人员聘用合同。
11、负责编制年度财务预算,做好财务监督工作。
12、完成总公司授权或安排的其他工作任务。
职责三:物业管理总经理职责
一、参与重大项目的合同或标书的评审。
二、编制新增项目的物业管理方案。
三、参与新接管项目的验收工作。
四、组织本部门员工的专业技能培训。
五、自我监督与质量体系有关的程序操作,发现不合格的,及时采取纠正措施及适当的预防措施。
六、制定各专项规章制度,对本部门员工工作业绩予以评审。
七、检查监督各项业务计划(年度、季度、月度等)的实施情况,定期向股东会报告。
八、与政府有关部门联络,了解行业最新规定。
九、推广新的有效的管理方法并总结分析提出合理的建议。
第14篇 z苑小区前期物业管理运作工作
某苑小区前期物业管理与运作工作
管理处人员应在工程验收后进行,也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同,验收的侧重点及程度也不同,需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业,验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业,验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收,资料交接、其它交接等三个方面。
第一节现场验收主要项目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;
三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
第二节资料交接
一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;
二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。
第三节其它交接
一、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等;
二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。
三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项:
(1)在接管验收前,管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。
(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。
(3)针对初验发现的情况,必须整改的,书面报请施工管理方督促施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可,属于无法返修的项目报告'**苑 '开发商记录备案;属于暂无须返修的问题,列出清单报请'**苑 '开发商备案。
四、设施设备试运行:
为保证业主进驻后设备即能正常运行,在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
五、清洁开荒:
在业主、租户进驻前,管理方将负责进行初次全面清洁工作,在清洁开荒中,管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液,防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。
六、公众文件的确立:
为保证'**苑'业主全面进驻后得到良好的服务,管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交'**苑'发展商审阅,在修改后整理成册,公布于业主、租户。
七、做好业主全面进驻的准备:
在全面进驻之前,我公司将主动与发展商联系,确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等,并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中,管理处应再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同时监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。
根据'**苑'的具体情况来看,目前还没有业主、租户入场,物业管理公司将提前进入管理,配合施工和出售和招租工作。若'**苑'发展商选中与我司合作进行管理,我司将与发展商共同商议入场前的费用问题,若前期进入管理,对于人员配备,我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备,满足广大业主的需求,提高服务档次,真正做到令业主、租户、发展商领导满意。
第15篇 小区临时业主大会更换物业管理公司工作方案
深圳市罗湖区翠珠小区临时业主大会（更换物业管理公司）工作方案
一、由深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会召开业主委员会会议，需超过过半数委员出席，并经全体委员过半数同意以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为新的物业服务企业，形成业主委员会决议（详见附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》）并提请召开业主大会。
二、会议的通知：于会议召开十五日前通知各业主，并同时告知相关的居民委员会。
1、通知的内容（详见附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开2023年度第
次临时业主大会的公告》）：
（1）会议召开日期和时间：
（2）召集人：小区业委会
（3）召开方式：书面形式，提前15日将会议内容以公告及书面通知形式通知业主、15日后由业主委员会工作人员上门请业主当场签字书面表决。
（4）会议表决事项：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》（详见附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》）。
（5）会议出席人员：
a.小区全体业主；
b.物业所在地社区工作站人员。
（6）会议的联系人、联系电话等。
2、通知方式：
（1）在小区显要位置张贴公告、议案、拟签订的《物业服务合同》（详见附件三：《深圳市物业服务合同》）、选聘物业服务企业的资质（注意拍照取证）；
（2）由业委会工作人员上门送达会议通知和议案（注意做好签收工作，并询问是否参加做好统计、摸底）；
（3）对于上门送达未能送达的，将会议通知和议案以挂号信的形式邮寄送到。
三、会议前的准备：
1、准备拟签署的业主大会决定（详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区2023年度第
次临时业主大会决定》，一式三份)
2、准备好业主大会决定签名表格，签名表格应事先按照房号的顺序填写好房号、业主姓名、投票权数；(详见附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区2023年度第
次临时业主大会决定》之附件，一式三份)
3、办理委托投票事宜：业主因故不能参加时，可由不能参加会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主应当由本人到业委会提交由业主代表出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理（地址、联系人、电话具体见《公告》内容）。
如业主在外地无法到业主委员会办理委托手续，则需要提供经公证的《授权委托书》，或将未经过公证的《授权委托书》邮寄到业主委员会，由业主委员会人员电话核实并录音。
四、业主大会的召开
1、业主委员会工作人员在规定的时间内上门，逐户向业主宣读议案。
2、业主现场进行投票表决。
（1）表决方式为签字表明赞同、反对或弃权。
（2）投票原则为一户一票，一个独立产权单位登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。
3、业主大会的有效性：与会业主所持有的投票权超过本物业管理区域内投票权半数，且与会业主人数超过全体业主人数半数。采用书面形式召开业主大会的，“与会”是指业主在表决票上签字确认并按照规定方式交回表决票。
投票权和业主人数按照下列方式确定：
（1）投票权数按业主所拥有物业的建筑面积计算，物业建筑面积每平方米计算为一票，不足一平方米的按四舍五入计算。建筑物总面积，按专有部分面积之和计算。
（2）建设单位已出售的专有部分的业主人数，一户按一人计算；建设单位未出售的专有部分按一人计算；总人数，按照两者之和计算。
4、赞成票达到与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案通过。
5、如赞成票未达到与会业主所持投票权二分之一以上和与会业主人数二分之一以上，则议案未通过。
五、会议结束
业主委员会应当在业主大会作出决定三日内，将决定以书面形式在物业管理区域内公示三十日以上，并抄送全体业主，同时，应告知相关的居民委员会。
业主委员会代表业主大会与物业服务企业签订《物业服务合同》，并交深圳市罗湖区建设局（原住宅局）备案。
附件一：《深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会决议》
附件二：《深圳市罗湖区翠珠小区关于召开2023年度第
次临时业主大会的公告》
附件三：《深圳市物业服务合同》
附件四：《关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案》
附件五：《深圳市罗湖区翠珠小区2023年度第
次临时业主大会决定》
附件二：深圳市罗湖区翠珠小区
关于召开2023年度第
次临时业主大会的公告
经业主委员会决定，拟召开2023年度第
次临时业主大会，现将会议召开的具体情况通知如下：
（一）会议召集人：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会
（二）会议时间：
（三）会议议程：审议《关于以协议方式选聘物业服务企业的议案》。
（四）出席会议对象：
1、小区全体业主；
2、物业所在地社区工作站人员。
（五）召开方式：书面形式，由业主委员会工作人员上门宣读议案，业主当场签字表决。
（六）需出示的材料：
1、投票当天，业主需出示：本人身份证原件。
2、办理委托投票事宜：业主因故不能出席时，可由不能出席会议的业主委托代理人参加，不能出席的业主和代理人应当同时到业主委员会提交由业主出具的《授权委托书》，并在授权范围内行使表决权。
注：委托手续应当在大会召开的三日前到业主委员会办理。
联系人：
联系电话：
特此公告！
附件1：授权委托书
深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会
二〇一〇年月日
附件1：授权委托书
兹授权
先生/女士，代表本人参加深圳市罗湖区翠珠小区2023年度第
次临时业主大会，并代为行使表决权。
特此委托！
委托人签名：
委托人身份证号码：
受托人签名：
受托人身份证号码：
委托日期：2023年月日
附件三：
合同编号：号
深圳市物业服务合同
（示范本本）
委托方（甲方）：深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会
受委托方（乙方）：
深圳市华盛物业管理有限公司
监制
深圳市国土资源和房产管理局
深圳市物业服务合同
第一章总则
第一条
合同当事人
委托方（以下简称甲方）：
名称(业主委员会/业主):
深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会
代表人：
身份证号码
通讯地址：
联系电话：
邮政编码：
物业服务企业（乙方）：
名称:
深圳市华盛物业管理有限公司
营业执照注册号：
企业资质证书号：
法定代表人：
联系电话：
委托代理人：
联系电话：
通讯地址：
邮政编码：
根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《深圳经济特区物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就
罗湖区翠珠小区业项目（物业名称）（以下简称“本物业”）物业服务有关事宜,协商订立本合同。
第二条
物业项目基本情况
名称:
深圳市罗湖区翠珠小区；
类型:；
坐落位置:；
建筑面积:
平方米；
区域四至:
东至：；
南至：；
西至：；
北至：。
委托的物业构成细目以甲乙双方实际验收清单为准，并作为本合同的附件。
第二章
物业服务内容和标准
第三条
物业交接
（一）甲乙双方应在服务合同生效之前，与原物业服务企业就交接时间、交接内容、交接查验、交接前后的责任等事项进行约定。交接时间应确定具体时点，约定时点前责任由原物业服务企业承担，约定时点后责任由乙方承担。
（二）乙方应在约定时点接管物业区域内的档案资料、物业服务用房及属于本物业区域内的物业共用设施、设备、构筑物及其附着物、公共区域，并对接管资料和物业进行逐项查验接收，并签字确认。
（三）乙方和原物业服务企业对查验结果存在争议的，应在查验记录中载明，并明确解决办法；原物业服务企业拒不撤出的，甲方应通过司法途径解决。
第四条
物业服务内容
（一）制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定物业服务的各项制度。
（二）房屋共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位包括：。
（三）共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理。共用设施设备包括：。
（四）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括。
（五）公共绿地养护和管理。
（六）清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生，垃圾的收集等。
（七）协助做好维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管理。
（八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。
（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。
（十）电梯的日常维护和管理。
（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护方案。
（十二）按照法律、法规、规章和《管理规约》的有关规定对房屋装修提供其他服务。
业主或物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，与其订立书面的装修服务协议，明确双方的权利义务，收取装修押金
元、装修服务费
元，除此之外不得另行收取施工人员管理费、门卡工本费、开工证费、管线图费等其他费用。
（十三）对物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。
（十四）制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。
（十五）设立服务监督电话，并在物业区域内公示。
（十六）其他：。
第五条
物业服务标准
乙方同意按照甲乙双方协商同意的物业服务标准提供服务。
第三章物业服务相关费用
第六条
物业服务收费方式
本物业区域物业服务收费方式为：
包干制
[包干制/酬金制］
第七条
包干制
（一）物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：
[多层住宅]：
0.8元/平方米/月；
[高层住宅]：元/平方米/月；
[别墅]：元/平方米/月；
[办公楼]：元/平方米/月；
[商业物业]：元/平方米/月；
[会所]：元/平方米/月；
物业：元/平方米/月。
（二）实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。
（三）实行包干制的，业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）由————方承担。
第八条
酬金制
（一）物业服务费用由业主按其物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：
[多层住宅]：元/平方米/月；
[高层住宅]：元/平方米/月；
[别墅]：元/平方米/月；
[办公楼]：元/平方米/月；
[商业物业]：元/平方米/月；
物业：元/平方米/月。
（二）物业服务费用为交纳的甲方业主所有，由乙方代管，主要用于以下开支：
1、乙方员工的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理费用；
4、物业区域内清洁卫生费用；
5、物业区域内绿化养护费用；
6、物业区域内秩序维护费用；
7、乙方办公费用；
8、乙方企业固定资产折旧；
9、物业共用部位、共用设施设备的公众责任保险费用；
10、酬金；
11、业主大会、业主委员会的工作费用（包括筹备工作费用）；
12、其他费用：。
（三）乙方采取以下第
种方式提取酬金：
1、[每季/每半年/每年],计
元的标准从预收的物业服务费用中提取；
2、[每季/每半年/每年]
按结算的物业服务费用
%的比例提取。
（四）实行酬金制的，乙方应向全体业主公布物业服务年度计划和支出年度预决算，并按[季/半年]
向全体业主公布物业服务费用的收支情况；同时，双方按照约定每年聘请专业机构对物业服务费用年度预决算和物业服务费收支情况进行审计，聘请费用由［甲方承担/乙方承担/甲乙共同承担］；
（五）物业服务费用支出应全部用于本合同约定的支出，年度结算后结余部分，转入下一年度继续使用，年度结算后不足部分，由全体业主承担，另行交纳。
第九条
物业服务费用交纳
业主应在
（日期）按
[月/季度/半年]交纳物业服务费。
物业区域内的已竣工但尚未出售，或者因开发单位原因未能按时交给物业买受人的物业，开发商应按前款规定交纳物业服务费。
第十条
停车服务费用
停车服务费按以下标准收取：
露天车位
元/个/月；
车库车位
元/个/月。
其他约定：。
乙方应与车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。
第十一条
业主自用部位收费
乙方应业主要求对业主房屋自用部位、自用设备提供维修养护或其他特约服务的，按双方的约定收取费用，或按乙方在物业区域内公示的收费标准收取。
第十二条
公共服务项目收费
物业区域内，供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等市政公用事业服务单位应向最终用户收取有关费用。乙方接受市政公用事业服务单位委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。
第十三条
物业服务收费标准的调整
物业服务收费标准的调整按下列第
项执行：
（一）按政府规定的标准调整；
（二）按每年
%的幅度上调；
（三）按每年
%的幅度下调；
（四）按每年当地政府公布的物价涨跌幅度调整；
（五）按双方议定的标准调整。
第四章共用部位、共用设施收益及分配
第十四条
共用部位和共用设施经营
乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，在符合国家的法律、法规、规章的前提下，应征得甲方书面同意，并每半年向甲方公布收益情况，接受甲方监督。
第十五条
经营收益分配
乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施所得收益按下列第
种方式使用：
（一）纳入物业服务费；
（二）纳入专项维修资金；
（三）；
（四）。
第五章双方权利与义务
第十六条
甲方的权利义务
（一）审定乙方制定的物业服务方案，并监督实施。
（二）对本物业区域内的物业服务事项有知情权。
（三）对乙方有建议、督促的权利。
（四）审核本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。
（五）不得要求乙方在本物业区域内行使物业服务内容以外的物业服务。
（六）应在乙方办理接管
日前，提供符合办公要求的物业服务用房，由乙方无偿使用。
（七）负责协调、处理、解决本合同生效前发生的遗留问题，不因此影响乙方工作。
（八）协助乙方做好物业区域内的物业服务工作。
（九）按照相关规定交纳、使用和续筹物业专项维修资金。
（十）对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的物业区域内的物业费交纳人，应督促其交纳。
（十一）。
（十二）有关法律、法规、规章和《管理规约》规定的甲方其他权利义务。
第十七条
乙方的权利义务
（一）根据有关法律、法规、规章及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费用
、特约服务费用。
（二）制定物业服务计划，负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划。
（三）向甲方告知物业区域内物业服务的有关情况。
（四）可以选聘专业服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方与所选定的专业服务企业签订的合同不得低于本合同的服务标准，并对专业服务企业的服务行为承担连带责任。
（五）妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时记载有关变更信息。
（六）及时向甲方、业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督。
（七）对甲方、业主和物业使用人违反《管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促甲方、业主和物业使用人改正。
（八）不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。
确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对正常秩序的影响，并及时恢复原状。
在紧急情况下，乙方为了公共利益可以先行施工，但事后应予以说明。
（九）本物业区域内需另行配备相关设施设备的，乙方应与甲方协商解决。
（十）对自身原因造成的事故承担责任并负责善后处理。
（十一）遵照深圳市物业专项维修资金管理有关规定，依法代收日常收取的物业专项维修资金，依法使用物业专项维修资进行物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。
乙方每————个月（至少每半年一次）公布一次物业专项维修资金的使用情况。
（十二）。
（十三）国家法律、法规、规章和《管理规约》规定的乙方其他权利义务。
第十八条
对需进入物业区域内的宣传、检查、执法、救援等公共事务，甲乙双方应当积极配合。
第六章合同时效
第十九条
物业服务期限
物业服务期限为二年，自*年*月*日至*年*月*日。
第二十条
期满续约
本合同期满前，甲方决定不再聘用乙方的，应在期满前3个月书面通知乙方；乙方决定不再续约的，应在期满前3个月书面通知甲方。
双方同意续签，应于本合同到期前
日内签署新的物业服务合同。
第二十一条
接管前处理
本合同终止后，在新的物业服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时继续提供物业服务，一般不超过三个月；双方的权利义务继续按照本合同执行。
第二十二条
不可抗力的终止
因不可抗力致使合同无法继续履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，其他事宜由甲乙双方依法协商处理。
第二十三条
终止后处理
本合同终止后，甲乙双方应共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议等；甲方、乙方应相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。
第七章违约责任
第二十四条
甲方违约责任
甲方违反本合同约定，导致乙方未能完成服务内容的，乙方有权要求甲方限期解决；逾期未解决的，乙方可要求甲方支付违约金
元；造成损失的，乙方可要求甲方承担相应的赔偿责任。
第二十五条
乙方违约责任
乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金
元；给业主或物业使用人造成损失的，有关当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。
第二十六条
提前解约责任
除本合同第六章规定的合同终止情形外，甲、乙双方均不得提前解除本合同，否则无过错方可要求其支付
万元的违约金；造成损失的，无过错方可要求其承担相应的赔偿责任。
第二十七条
乙方免责条款
以下情况乙方不承担违约责任：
（一）由于甲方、业主或物业使用人的原因导致乙方的服务无法达到合同要求的。
（二）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。
（三）非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失，乙方已采取应急措施的。
（四）。
第八章突发事件处理
第二十八条
突发事件处理
为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应按有关规定处理。
第九章争议解决
第二十九条
争议解决
因合同的解释或履行发生争议，双方应协商解决，协商不成的，可采取以下方式处理：
（一）向有管辖权的人民法院提起诉讼
（二）向————申请仲裁。
第十章附则
第三十条
其他约定
（一）本合同未尽事宜，国家有相关规定的，依规定解决；没有规定的，由双方协商解决，并签订书面协议；
（二）对本合同的任何修改、补充或变更应经双方书面确认,并作为本合同附件，与本合同具有同等的法律效力。
（三）本合同正本连同附件一式三份，物业管理主管部门备案一份，甲方、乙方、
各执一份，具有同等法律效力。
（四）本合同经双方法定代表人或授权代表人签字并签章后生效。
甲方：
乙方：
授权代表：
授权代表：
签订日期:*年*月*日*年*月*日
附件：一、规划平面图
二、物业构成明细
三、物业服务标准
四、移交资料清单
附件1：规划平面图
附件2：物业构成明细
类型
幢数
套（单元）数
建筑面积
（平方米）
高层住宅
多层住宅
别墅
商业用房
工业用房
办公楼
自行车库
机动车车库
会所
学校
幼儿园
文化活动场所
合计
备注
18
附件3：
物业服务标准
19
附件4：移交资料清单
1、竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管线工程竣工图等资料，以及房屋管线布线图；
2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；
3、物业质量保修文件和物业使用说明文件[住宅质量保证书][住宅使用说明书]；
4、相关专业部门验收资料；
5、房屋及配套设施的产权清单（包括业主名称、建筑面积、联系方式等）；
6、供水、供暖的试压报告；
7、实测面积报告；
8、物业服务所需要的其他资料。
附件四：关于以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区物业服务企业的议案
各位业主：
鉴于本小区与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》即将到期，我委员会根据本小区的实际情况，拟与深圳市华盛物业管理有限公司进行合作，聘请其作为本小区新的物业管理公司。基本情况如下：
一、与现有物业管理公司北新科技发展有限公司的《物业管理合同》期限届满后，以协议方式选聘新的物业管理公司。
根据《深圳经济特区物业管理条例》第七十四条的规定：在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米，经业主大会决定同意的，可以采用协议方式选聘物业服务企业。因此，本小区通过协议方式选聘新的物业管理公司符合法律相关规定。
二、以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业。
深圳市华盛物业管理有限公司（以下简称“华盛物业”）成立于2005年，控股股东深圳市华盛房地产开发有限公司是一个综合实力较强、并具有良好合作态度的房地产开发企业，华盛物业依附其强大的平台也取得了长足的发展。由华盛物业管理的民华大厦年内已获得“深圳市排水达标小区”，并完成了2023年度深圳市“园林式，花园式”小区与2023年度福田区“安全文明小区”的创优申报工作。同时，已为明年年初申报“深圳市安全文明小区”与“福田区物业管理优秀住宅小区”做好前期资料准备工作。
基于华盛物业在业界的良好口碑，本小区拟聘请其作为本小区新的物业服务企业。在业主大会通过本议案后，我委员会将与其签订《物业管理合同》，对服务事项、服务标准、服务费用等进行具体的约定。
请审议。
深圳市罗湖区翠珠小区业主委员会
二〇一〇年月日
附件五：
深圳市罗湖区翠珠小区
2023年度第
次临时业主大会决定
深圳市罗湖区翠珠小区2023年度第
次临时业主大会在2023年月日
召开。业主委员会分别以张贴公告、书面送达、特快专递和电话通知的方式向全体业主发出了会议通知，会议符合有关法律、法规、规章和本小区业主大会议事规则的规定，合法有效。
本次业主大会的召集和召开程序、参加会议人员资格及表决程序符合《物业管理条例》、《广东省物业管理条例》《深圳经济特区物业管理条例》及本小区业主大会议事规则的有关规定。
会议以上门逐户书面介绍并签字确认的方式通过以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业的议案，通过事项如下：
一、与现有物业管理公司的《物业管理合同》期限届满后，以协议方式选聘新的物业管理公司。
二、以协议方式选聘深圳市华盛物业管理有限公司作为本小区新的物业服务企业。
附件：业主签名投票表
深圳市罗湖区翠珠小区
二〇一〇年月日
附件：业主议案表决签名表
序号
姓名
身份证号码
房号
投票权数
赞成
反对
弃权
第16篇 物业小区秩序维护管理工作方案-2
例:
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
