第1篇 物业顾问管理经济责任制
物业项目顾问管理经济责任制
为提高顾问咨询服务质量,增强咨询顾问的工作责任感,明确顾问项目组各相关人员的责、权、利关系,引入激励机制,完成目标,确保客户满意。特制定顾问管理经济责任制:
一、顾问项目采用目标管理法,公司采用经济手段对目标的实现加以控制。
二、顾问项目的工作目标(质量目标、进度目标、成本目标、顾问费收取目标)由咨询部、财务部根据合同及定额计算制定。项目时间较长时,制定阶段目标。
三、全部顾问工作由顾问团、驻场顾问两部分人员协作完成。不派驻场顾问的项目,由咨询部代表顾问团成员,与公司签订'项目目标管理责任书'。有驻场顾问的项目,由驻场经理代表驻场人员与公司签订'项目目标管理责任书'。
四、项目完成目标,顾问团、驻场人员按'项目目标管理责任书'中规定的办法提取奖金。顾问团人员的奖金按工时进行分配。驻场人员的奖金由驻场经理进行分配。
五、未完成目标或阶段目标,按责任书的约定,对项目服务人员进行处罚。
第2篇 物业顾问弱电智能化管理建议
物业顾问项目弱电智能化管理建议
一、智能化系统:
1、室外停车场建议加设监控探头,防止车辆停靠发生擦碰时责任不清,给物业增加不必要的麻烦。
2、建议启用电子巡更系统。由于近来不法分子盗窃手段高明,建议在各楼层天台加装巡更点,可有效防止盗窃情况的发生。在车库及每层楼道也要安装相应的巡更点,督促巡逻员做好巡楼工作。
3、目前小区车辆管理未建立发卡验证制度,停车场智能化系统未安装启用。车辆出入不发卡,将不利于护卫员对车辆的识别与确认。建议尽快对智能道闸进行安装调试,并尽快投入使用,严格执行车辆入场发卡,出场验卡放行的制度,确保万无一失。(另8号楼地下停车场岗亭位置安装不合理,不利于车管员收取停车费用,请尽快更改)
4、8号楼地下停车场及一楼后门可直接进入小区, 建议增加门禁系统,刷卡进出小区,可有效防止闲杂人员进出,减少不安全因素。使用可扩展门禁卡,集停车缴费、会所消费、门禁开锁于一体,实现一卡通功能,做到以人为本,方便业主。(门禁开锁功能要设置权限,做到本栋业主卡,只能刷开本栋单元门。)另外每层后楼梯防火门应安装特殊闭门器,做到只出不进。
5、根据现行国家安全法,录像应保存一周以上,现贵小区设计硬盘录像机硬盘容量为120g,有些不能实现保存一周的要求。建议将人员流动量较大的监控点设置于一台硬盘录像机上,将硬盘容量扩展至200g。将录像规格设置为动态录像,以减小硬盘使用空间。
6、红外系统应具有声、光、电报警功能,增大小区安全系数。红外报警要和摄像监控联动,当发生红外报警时,监控探头要能迅速自动定位到报警区域,锁定目标,并发出声音和射灯信号。(现小区内未安装声光功能,可由维修人员自行设计安装,减少费用支出)
7、红外探头位置分区情况,应绘图挂出,当发生红外报警时,方便迅速确定位置,巡逻到位,降低危险系数。
8、电梯对讲要连通到监控中心,当电梯发生困人事故,可及时与被困人员对话,了解电梯故障,安抚被困人员情绪。
二、消防系统:
1、部分楼层喷淋头安装位置较高,现已无法更改,建议当业主装修需要接管降低喷头位置时(需要排空当层喷淋水,造成一定浪费),需经管理处专业人员验收,测试耐压及渗漏情况,防止出现消防水喷射现象。
2、地库内排风阀接线工艺粗糙,线头裸露,建议尽快整改,为小区的创优做准备。
3、消防中心的值班制度、火灾处理流程及制度应尽快上墙,建议制定火灾报警主机操作流程图并张贴(方便值班人员使用),建议制定火灾时的报警标准用语(包括大厦的位置、大厦的类型、楼高、面积、火灾类型、现场情况、消防中心联系电话、联系人等),消防中心墙上应有'火灾电话119'的标识牌,管理处应配备足够的消防器材,如消防服、头盔、高空缓降器、消防斧、铲、钩、消防扳手等器材一批,建议将各种消防器材各一件放置在透明工具柜中(工具上应标明用途及名称)、并将工具柜陈列在室外可供业主参观。
4、防火卷帘门保养前应在各主要进出口及试验的防火卷帘门前放好'保养中'的警示标识牌,并有专人看守。对其它卷帘门,为了防止出现意外,必须关掉电源。保养时应通知停车场管理人员予以配合。
三、注意事项:
1、各种设备管理制度齐全并上墙,设备房内应标明设备责任人和消防责任人。
2、控制柜内应清洁无尘,附有控制线路图,柜内线路整洁规范,柜内电源开关应标明用途。
3、水泵房要求在其门坎处设防鼠板,以防止小动物进入设备房,危及设备安全。同时加强水泵控制柜房内的通风降温,防止温升过高,损坏变频器。
4、设备管理应该制定完善的文件系统,例如:机电设备统计表、设备保养计划表、设备日常/一级/二级保养记录、设备保养检查记录、设备维修记录,设备功能线路更改记录,计量器具检定记录、设备(器具)购置申请表及相关的验证记录、设备完好率统计表、公共设施周巡视记录、消防设备月检查表等等。
5、停车场月卡发放软件要安装于财务电脑室,由财务人员统一授权发卡。防止出现财务管理混乱、贪污现象的发生。(小区进出口管理电脑及月卡发放电脑要联网,方便停车卡的挂失。)
6、所有智能化系统要有说明书,消防编码、智能道闸、硬盘录像要有软件备份,方便以后维保工作进行。要充分保障施工工艺,各智能施工线路要有明显标示。(如该线路功能、终端设备要在线路上详细标示)
7、弱电工应配备二名以上,防止休假或辞职,使智能化系统无人维修。
8、若有可能建议加装信息发布系统,在电梯口安装信息发布屏,由服务中心针对不同情况发布如天气、收费、温馨提示等信息,于无形中提高小区档次。
9、误操作、误删除是智能化产品损坏、功能失灵的重要原因。操作人员只有在培训授权的情况下,方可操作系统。
10、弱电智能化系统的防雷措施尤为重要,监控消防中心控制柜要有专门的弱电保护接地。外围弱电设备要装设电涌保护装置,防止直击雷或感应雷损坏设备。
第3篇 万科物业顾问项目管理程序
vk物业顾问项目管理程序
1.目的
指导顾问项目开展工作,规范顾问项目运作流程。
2.范围
适用于公司物业管理顾问项目运作管理。
3.职责
部门/岗位工作内容
顾问经营部负责拓展物业管理顾问业务、项目运作管理及按合同约定组织实施物业管理顾问服务。
负责组织编制常驻期前的顾问书、建议函。
顾问项目经理负责编制《常驻期顾问书提交计划表》。
顾问现场项目组负责常驻期顾问书、建议函的编制工作。
顾问项目现场操作。
相关部门负责顾问项目各顾问书、建议函的审批。
品质管理部负责组织顾问监察期的工作实施。
根据合同要求定期进行顾问服务质量调查。
4.方法和过程控制
4.1顾问业务拓展
4.1.1顾问经营部负责开展公司顾问业务的拓展工作,包括业务接洽、项目考察、签约组织等。
4.1.2顾问经营部应组织对意向合作单位及项目进行考察,对其企业资信、项目开发建设合法性、项目物业类型、开发规模、开发进度、周边环境、顾问服务需求及所在地物业管理市场情况等进行调查,由委托方填写《物业管理顾问项目信息记录表》。
4.2顾问合同签订
4.2.1与客户确定合作意向后,顾问经营部负责填写《策划方案/合同评审记录表》,和《物业管理顾问项目信息记录表》一起提交相关部门,按《合同管理程序》组织合同评审。
4.2.2 顾问合同签订按《合同管理程序》规定执行。
4.3常驻顾问期开始前工作
4.3.1合同签订后15个工作日内,由顾问经营部负责向合作方提交常驻顾问期前的顾问服务工作计划,并负责组织实施。需要公司其他部门配合的,顾问经营部填写《顾问工作配合需求表》发送至相关部门审核。
4.3.2顾问经营部应至少提前三个月,将合同规定的项目进驻时间知会人力资源部,由人力资源部组织进行项目经理及项目助理的甄选工作。并至少提前一个月,将最终确切的项目组进驻现场时间知会人力资源部,由人力资源部确定项目人选,并于进驻现场前七个工作日完成项目组人员岗前培训。
4.3.3顾问经营部于项目组进驻现场前,与相关部门对接,准备好进驻所需的文件资料与办公物品。
4.3.4项目组进驻现场,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)带领前往,并于正式进驻当日举行现场顾问服务说明会。
4.4提供常驻期顾问服务
4.4.1顾问服务提供过程中,现场项目组视工作需要可申请公司专业人士赴项目现场配合开展工作。由现场项目组填写《顾问工作配合需求表》,经顾问经营部经理审核后,报相关部门审核。
4.4.2常驻顾问期内,品质管理部每二个月应向合作方进行一次顾问服务满意度调查,调查结果发送品质管理部备案,并将调查结果知会顾问经营部。
4.4.3常驻顾问期结束时,须由公司总经理助理以上领导(含总经理助理)前往项目现场,召开项目现场服务结束说明会。
4.4.4常驻顾问期结束后三个工作日内,顾问经营部将顾问合同约定的顾问监察频次及时间安排知会品质管理部,由品质管理部组织实施顾问监察服务。
4.4.5常驻顾问期内,如存在拖欠顾问款,顾问组应每月报送部门经理、分管理领导及财务部。
4.5合作方人员赴公司培训
4.5.1合作方人员赴公司培训前,由顾问经营部提前15个工作日将培训时间、人员资料等信息知会人力资源部。
4.5.2人力资源部统筹安排培训事项,顾问经营部及公司其他部门协助人力资源部开展该项工作。
4.5.3人力资源部应于培训开始前提前七天完成对学员的培训需求调查,并根据调查结果安排、调整课程及讲师。
4.5.4人力资源部应对培训效果进行调查与评估,并向合作方提供评估结果及培训学员的能力评估资料。
4.6提供监察期顾问服务
4.6.1在完成监察期现场审核后,现场审核人应在5个工作日内完成监察报告,经品质管理部批准后,由顾问经营部提交至合作方。
4.7顾问书及建议函审批管理
4.7.1常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法
4.7.1.1项目组经理在项目进驻七个工作日前,编制《常驻期顾问书提交计划表》,经顾问经营部经理审核后,交由分管领导批准。
4.7.1.2每册顾问书提交前,须提前八个工作日呈专业审核人审批。
4.7.1.3专业审核人可组织相关人员进行专业审议,并于收到顾问书之日起五个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。
4.7.1.4项目经理根据项目实际情况,即时编制建议函,发送至专业审核人,审核人于三个工作日内签署审批意见,发送至项目经理,抄送顾问经营部文档管理负责人。
4.7.1.5项目经理签署经过审批的顾问书、建议函,提交至合作方。提交人及合
作方接收人须于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。
4.7.2《常驻期顾问书提交计划表》更改、审核方法
4.7.2.1如需对顾问书提交计划进行调整,由项目经理填写《顾问书提交计划调整表》。
4.7.2.2项目经理将《顾问书提交计划调整表》发送至顾问经营部经理审批,顾问经营部经理应于二个工作日内签署审批意见。由顾问经营部经理将调整情况知会相关部门。
4.7.3常驻顾问期前顾问书、建议函编制、审核方法
4.7.3.1顾问经营部按顾问服务工作计划组织编制常驻顾问期前的顾问书与建议函,审核方法参照常驻顾问期顾问书及建议函编制、审核方法执行。
4.7.3.2顾问经营部将经过审批的顾问书、建议函,以传真、邮件等方式交至合作方。提交人及合作方接收人须以传真方式于《顾问书签收表》、《建议函签收表》上签字确认。
5.相关文件
vkwy7.2.2-z01 《合同管理程序》
6.记录表格
vkwy7.5.1-j04-f1《物业管理顾问项目信息记录表》
vkwy7.5.1-j04-f2《常驻期顾问书提交计划表》
vkwy7.5.1-j04-f3《顾问书提交计划调整表》
vkwy7.5.1-j04-f4《顾问工作配合需求表》
vkwy7.5.1-j04-f5《顾问书签收表》
vkwy7.5.1-j04-f6《建议函签收表》
第4篇 物业顾问项目装修管理程序
顾问项目装修管理程序
为规范装修手续办理,保障顾客利益,确保房屋正常、安全使用,维持小区共用部分统一美观的外部形象,特制定此管理程序。
一、装修手续办理
1、顾客需要进行室内装修工程,须会同其委托的装修者向管理处进行申报登记,交验装修单位的《承建资格证书》原件,填写《装修申报表》和《装修施工人员登记表》,提交装修合同复印件、装修图纸、承建资格证书复印件、营业执照复印件(加盖公章)。装修施工人员还须提交有关身份证复印件,并张贴在《装修施工人员登记表》的背面。
2、如需改变建筑物主体或承重结构,由申请人向管理处提交建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出的设计方案及政府设计审批部门的审批证明材料。
3、管理处与顾客、装修者三方共同签订《装修管理服务协议书》。
4、管理处经理负责对装修方案进行审批(也可以书面授权的形式指定主办以上人员办理),并对施工人员进行审核,包括人员身份、技术状况、装修资质证明、施工时间(最长不得超过三个月)、机械设备工具情况及负责人联系办法,于三日内做出批复。
5、管理处经理指定人员将批准意见知会装修申请人,同时知会管理处各部门予以留意和配合,并建立装修管理档案。
6、管理处财务人员按装修收费的标准收取相应的费用与装修保证金。
7、管理处签发《装修许可证》、《装修现场监控记录表》。
二、装修现场管理
1、安全管理员负责对照《出入卡》对装修施工人员进出小区进行管理。
2、装修施工队将《装修许可证》张贴在装修户门外,《装修管理服务协议书》和《装修现场监控记录表》张贴在装修户门内,以便于装修工人对照执行和管理处监管。装修管理人员及各班巡逻安全员负责对以上工作监督执行。
3、如装修工程延期,应知会业主会同装修队负责人到管理处办理延期手续。
4、在整个装修过程中,安全巡逻员每天至少检查一次各装修队的《装修许可证》、《出入卡》及必要上岗证是否齐全有效,消防措施、材料堆放、垃圾处理、装修时段是否符合要求,有无违章留宿、生火做饭及违法违纪行为等;管理处技术人员应每两天至少检查一次各装修队是否按经批准的方案、格式装修,是否有乱接、擅改管线,是否有违章打墙、钻孔、破坏防水层,装修材料、用电用水等是否符合要求。检查情况记录于《装修现场监控记录表》。装修时进行物资搬运应填写《物资搬运放行条》。如装修过程中有违规行为,管理处开具《装修违章通知书》要求业主和装修队及时整改。
6、装修队撤离时所搬物品应填《物资搬运放行条》,在安全管理员监督下清除垃圾并打扫干净现场环境卫生时,方可予以撤离。
7、装修施工作业时间为每天7:00-12:00,14:00-19:00。安全管理员在每日12:00负责检查装修户施工人员停止作业情况,每日19:00负责督促施工人员离开大厦或小区。特殊情况要留宿的应到管理处办理有关手续。
8、如业主与装修者因装修问题产生争议,管理处有义务劝阻争吵行为,但不能代其中一方对另一方履行约束或代追缴行为;出现纠纷情况应立即通知公安部门出面处理。
三、装修验收
1、装修工程结束,业主验收合格后,由业主向管理处提出验收申请,管理处指定专人根据《装修申报表》对装修工程进行验收。主要验收装修施工是否对共用部分产生影响。
2、对于验收中发现的不合格项目,在《装修申报表》中予以记录,并责令装修施工队进行整改和返修。整改完毕后,管理处进行复验。
3、管理处验收合格后,10个工作日内办理装修保证金退还手续。
四、装修手续办理流程图
装修单位提供相关资料
1、施工人员身份证复印件1份、照片2张。
2、装修单位《营业执照》、《承建资格证书》、装修合同复印件。
3、装修施工图纸1份。
业主填写《装修申报表》
装修单位填写《装修施工人员情况登记表》
管理处备案装修申请
业主、装修单位、管理处三方签订《装修管理服务协议》
业主、装修单位交纳装修保证金及其它费用
管理处签发《装修许可证》、
《出入证》、《装修现场监控记录表》
装修单位进行装修、管理处监督
装修完成,业主自行验收
管理处验收
限期整改
退还装修保证金(装修验收合格之日
起十个工作日内,每周四下午)
(四)入伙手续办理相关资料与表格
1.《入住指引》
2.《欢迎函》
3.《业主资料袋》
4.《业主资料卡》
5.《业户手册》
6.《房屋交付验收表》
7.《物品领用登记表》
8.《委托银行代收款协议书》
9.《常规服务项目表》
10.《装修申报表》
11.《装修许可证》
12.《装修施工人员登记表》
13.《装修管理服务协议书》
14.《装修违章通知书》
15.《管理费收费通知单》
16.《工程遗留问题处理记录表》
17.《物业入伙意见调查表》
第5篇 万科物业顾问客户接待管理流程
vk物业顾问客户接待管理流程
1.目的:
规范客户接待流程,保证客户来访效果。
2.范围
适用顾问经营部。
3.职责
部门/岗位工作内容
部门负责人统筹安排接待工作
接待人员负责全程跟踪
其他部门配合协调
4.方法与过程控制
4.1接待前期对接工作
4.1.1根据来访客户类型,明确接待要求。
4.1.1.1如对方是已合作客户,接待人员则主要安排参观及交流。
4.1.1.2如对方是意向客户,接待人员则主要安排洽谈和参观,同时做好洽谈的相关准备工作(如pp稿和投影仪的准备)。
4.1.2接待人员通过电话沟通确定客户来访人员基本资料、来访日期、返程日期、来访目的和侧重点以及是否需要我司提供相关协助等信息。
4.1.3接待人员根据客户来访日程编制客户参观/交流日程安排函件,经公司总办/人力资源部确认后,以邮件或传真的形式知会客户方。
4.2接待人员负责制定接待计划。
4.3实施接待计划
4.3.1根据接待计划参观时间的安排,接待人员提前填写《参观接待登记表》,发总办安排各物业服务中心相关人员做好接待准备工作。
4.3.2根据接待计划进行网上车辆预定,保证计划的实施。
4.3.3准备相应接待用品,比如:接机牌、欢迎竖牌、桌牌、礼品袋、相应项目简介资料、矿泉水、鲜花、温馨卡片等。
4.3.4根据来访人员资料制作与会人员桌牌。
4.3.5根据交流时间安排预定会议室,安排相应茶水或点心。
4.3.6接待人员应事先了解拟参观项目的基本情况,如面积、入伙时间、风格特点等。
4.4接待后跟进事宜
4.4.1对于意向合作客户,接待人员应保存客户联系方式,与客户保持联系。具体参照vkwy7.5.1-j04-07《顾问客户关系管理办法》执行。
5.相关文件
vkwy7.5.1-j04-07《顾问客户关系管理办法》
6.记录表格
vkwy7.5.1-z01-f1《参观接待登记表》
第6篇 物业顾问给排水空调节能管理建议
物业顾问项目给排水、空调及节能管理建议
1、ab座写字楼地下层的生活水池检查孔应加装防虫网与水池口盖板,溢水管出水口加装不锈钢丝网防蚊虫,屋顶水箱和生活水池的溢水管处,应设计安装溢水报警器,防止自动补水控制器失控,造成跑水和淹水损失。
2、小区的给排水系统,消防系统喷淋系统的阀门,应每个月手动开关一次,防止阀芯结水垢,丝杆腐蚀关闭不严。
3、小区的变频供水装置与热水装置同机房、变频柜环境温度超标,夏季时期应配置落地风扇对变频柜降温。
4、ab座写字楼地下层生活泵房结露严重,应对启动柜加装隔离装置,如塑钢窗,防止湿空气入侵柜体结露,变频器受潮,对水泵电机端加镀锌板挡水,防止露水入电机,每天轮换工作两台泵。
5、a座27楼层屋顶水箱的出水管产生的露水积在封闭段的地面上,穿墙的消防水管受淹水腐蚀,应尽快用水泥包住地面段水管形成水泥钢管防腐。
6、电梯底坑的抽水泵应定期巡检,防止抽水装置失控淹缓冲器和轿箱。
7、abc座的各层水管井内没有设计安装排水管设施,当管井发生跑水时溢水流入通道进入房间和电梯轿箱,应在各层水管井内安装2寸pvc排水管和地漏。
8、中央空调的冷冻水和冷却水管路已经注水,水质未做水处理,管路浸水后生锈,应尽快对空调水系统做水处理或湿保,防止管内生锈堵塞风机盘管的热交换器。
9、为确保滚动轴承设备可靠运转,对重要设备应提高润滑油脂等级,对生活水泵,空调冷冻冷却泵,空调柜机,冷却塔的轴承加注二流化钼高温油脂,防止轴承失油磨损。
10、对溴化锂蒸汽空调机安全管理规范和真空管理规程应上墙做公示,空调运行值班人员应严格按规范规程操作,空调运行人员需培训结业持证上岗。
11、对空调新风机、空调柜机的过滤网应定期清洗,风机的传动带定期调整张力和检查振动,发现超标,立即调整维修。
12、冷却塔安装在四楼屋顶,a、b座高楼抛异物会掉入冷却塔布水槽流水孔,影响冷却塔降温效果,应在布水槽上加装防护网,防止异物掉入后堵塞布水孔流水。
13、对写字楼卫生间风机,电梯机房空调机,公共通道灯具,应加装微电脑时控开关,按季节调整设备自动起停时间节能增效,延长设备寿命。
14、中央空调制冷制热能耗大,应因地制宜,科学管理,就能节能,当空调制冷制热满负荷运行两小时后,室温达标,可降低制冷制热负荷,当回水温度增大一至二度时,增大工况负荷,让室温缓慢变化,动态循环操作,不断持续创新节能降耗运行。
