第1篇 小区管理处职能-4
小区管理处职能(四)
为保证业主有一个舒适、优雅、整洁、安全的环境,维护及树立企业形象,我们每位管理人员都应把自身形象与企业形象溶为一体,严格履行本岗位职责,必须做到:
服务态度,文明礼貌;
服务行为,合理规范;
服务效率,及时快捷;
服务效果,完好满意。
小区管理处负责业主之管理和公共地方的管理工作,在业主事务方面,首要任务是推动业主的教育,使他们进驻小区后明白要遵守公共规则、爱护公物、维护业主合法权益、及促进业主彼此间之睦邻关系。而作为业主之代理人亦有必要解释有关之设备及供应之能量,予业主认识。此外,亦要让业主明了水电费分摊计算方法、电梯和手扶电梯之数量及使用方法及向业主提供之基本设施。另外,亦要解释有关签署之文件,需办理之手续(如装修手续、物品放行手续)及退场程序等。编制成业主手册提供予业主参考,继而解释装修守则内之规定,管理处亦要兼顾公共地方清洁、卫生之维护及公共设施之养护,使管理能发挥其应有之功能。
第2篇 职工住宅小区房屋维修养护及装修管理
工商局职工住宅小区房屋维修养护及装修管理
(一)维修管理方案
维修部主管对小区内进行实务性的管理,组织维修工对本物业进行维修、改造及保养,监督、检查维修工的日常工作,确保小区内物业管理的正常运转,具体职责如下:
1、根据管理处的管理目标,制订 花园内物业维修及养护的实施方案。
2、必须具备工民建的有关知识,能编制工程预决算,懂得房屋结构特点以及使用要求。
3、必须具备物业的有关管理知识,熟悉《物业管理条例》与管理处的有关规章制度。
4、掌握小区内房屋的分布情况、结构类型,地上及地下管道的走向、分布和起止点。
5、接受小区业主报修或咨询时,态度要热情、和蔼,及时解答、解决业主的疑难问题。
6、组织维修员对小区内房屋本体及公共配套设施进行维修及保养,确保地下排污、雨水管道的畅通。
7、经常巡视小区内及检查维修工的工作情况,发现问题及时处理。
8、定期对维修工进行思想教育与维修技术的培训,提高维修工的思想和技术素质。
9、响应并参与管理处组织的公益活动,积极配合其他部门做好各项物业管理工作。
(二)对私搭乱建和改变房屋用途等现象管理措施
1、全体员工均有义务对私搭乱建和改变房屋用途等现象的巡查和监督。
2、在业主入住期对此类管理规定进行全面宣传。
3、对已发生的类似现象限期整改,保证全体业主的共同权利。
4、加强日常监管。
(三)房屋装修管理方案
1、装修施工队和装修方案的选择
(1)帮助业主装修选择实力强、信誉好、取得合格证书的装修企业。
(2)业主选择的装修方案应符合规定,不出现违章装修项目,管理处将对装修方案进行严格的审查。
2、装修申报
(1)住户装修,必须提前七天向管理处申报,事务助理对业主或使用人的资格进行确认,并提供装修手册。
(2)业主领取《装修审批表》(附表三)、《装修人员登记表》等,如实填报装修项目、范围、标准、时间、施工图纸、施工队伍等。
3、装修审批
(1)业主应如实填报装修内容,并提交装修设计图纸。
(2)在接业主递交的装修方案一周内,事务助理会同工程维修部、保安部对方案进行严格的审核、保证不出现违章装修方案。
(3)业主(住户)收到批复后,交纳装修管理押金,带领选定的装修队负责人到管理处办理施工人员登记手续和交纳施工押金。签订《装修施工队伍责任书》,领取装修许可证。
4、施工管理
(1)所有施工必须按照管理处审批的方案进行,不得有任何更改。如实际情况需要更改,必须报管理处审批,出具更改通知后方可施工。
(2)施工期间,业主进行现场监理,并保证装修施工队严格遵守市政府的有关装修规定,按章作业,文明施工。
(3)装修期限:中小工程为15天,较大工程为20天,最长不超过30天,如确实需要延期,要到管理处办理延期手续。
(4)施工时间:每天施工时间为8:00-12:00;14:00-18:00。严禁扰民。
(5)装修施工用电不得超过该装修小区单元的装修表容量,严禁擅自乱接电源线,否则造成的一切后果责任人自主负责。
(6)管道供气设施和燃气具的安装、拆移、改装,必须由持有专业资格证书的单位施工,用户不得自行安装、拆除、改装。
(7)装修施工,严禁拆任何墙体,否则出责令恢复原状外,按30%-50%的装修押金罚款。
(8)空调应按安装在统一规划的位置,空调架统一式样安装。
(9)不得改变阳台的用途,防盗窗花由管理处设计统一式样。
(10)施工过程中要注意垃圾袋装清运,每天垃圾应按指定地方放置并当天清运不得损坏公用设施、设备,保持公用地面、墙壁完好和整洁。
5、验收
(1)装修工程完毕后,业主和施工队负责人共同向管理处申请竣工验收,管理处将派人进行查验。
(2)隐蔽工程必须在隐蔽前进行验收。拒绝验收造成的损失由业主自己负责。
(3)竣工验收后,由验收人员在《装修申请审批表》上验收栏内签名。验收不合格时,限期整改,再行复验,直到合格。
(4)装修验收合格并使用一个月后,经管理处复验确定工程无明显质量问题,将押金退回业主(住户)和施工队。
第3篇 小区业主管理委员会章程范例3
小区业主管理委员会章程范例(三)
第一章 总 则
第一条××小区业主管理委员会(以下简称管委会)是住宅区内房屋业主(含房屋使用人)为了加强住宅区管理,自愿成立的组织,依据本章程开展活动并行使权利和义务。
第二条管委会的宗旨是:支持、配合、监督管理部门搞好住宅区管理;代表业主的利益,维护业主的合法权益,开展各种有益于居民身心健康的活动,建设文明住宅区。
第三条××住宅小区住宅区的房屋业主均属管委会会员,有履行会章的权利和义务,并从政治、经济等方面给予管委会支持和帮助。
第四条管委会是由会员推选的常设组织,是业主表达愿望和意志的代表,负有对外联系和组织业主的责任。
第二章 组织机构
第五条首届管委会由物业管理公司出面组织,管委会委员由会员代表大会选举产生。多层楼宇以每一楼梯口为单位推选出代表一名,高层楼宇每10~15户推选代表一名。管委会委员候选人从代表中推选。
第六条管委会由7~11人组成,设会长一名,副会长1-2名,执行秘书一名。执行秘书协助会长工作,并负责决议的执行。执行秘书由物业管理公司人员担任。
第七条当选的委员须有代表半数以上的赞同。管委会每届任期两年,委员可连选连任。管委会委员任职期间,委员缺额应及时补选。
第八条会员代表大会每年开会一次,特殊情况可随时召开。代表大会的主要任务是:
一、听取会员的意见或建议;
二、研究决定涉及业主利益的重大问题;
三、审议工作报告;
四、选举新的管委会;
五、其它需要研究的问题。
第九条会员代表大会闭会期间,由选出的管委会履行大会的权利和义务。
第十条管委会一经成立,即应向市社团登记和市房地局备案。
第三章管委会会议
第十一条××住宅小区业主管理委员会是本住宅区最高权力机构,管委会会议分为例会和特别会议。例会每半年举行一次,由执行秘书召集。在召开管委会会议的7天前,提交会议日期、地点和议题,并书面通知全体委员。有下列情况之一者,管委会应召开特别会议:
一、百分之七十以上委员认为必要时;
二、会长、副会长两人以上认为必要并书面呈述议题时。
第十二条不能出席会议的委员,可以书面委托他人代表。
第十三条会议进行表决时,每一委员有一票表决权。委员可委托代表人行使表决权,但必须出具授权委托书。表决结果中同意票超过委员总数半数以上时,表决视为通过。若表决中出现赞成票与反对票票数相同之情形时,由会长或主持会议之人士投决定性一票。
第四章管委会任务
第十四条管委会的任务是:
一、听取和征求业主意见,及时反映住宅房屋业主或使用人的要求,并提出合理化建议,监督物业管理公司履行管理职责,维护业主或使用人的合法权益。
二、协助物业管理公司、派出所以及政府各级主管部门搞好住宅区管理工作。
三、通过各种形式开展对住户的宣传、教育和文化娱乐活动。
第十五条管委会执行任务时,必须遵守以下原则:
一、三分之一以上会员代表提议的议案必须在递交议案之日一周内作出答复。
二、涉及会员的有关事项,应书面或口头通知,或在楼梯口处予以公布。
三、所有决议、决定、议案不得违反有关政策规定。
四、提请物业管理公司、派出所及政府有关部门处理的事项必须以书面形式送达。
五、所办事项应设立专门档案备查。
第五章附 则
第十六条本章程未尽事宜,由会员代表大会补充。
第十七条本章程的解释权属于本住宅区业主管理委员会。
第十八条本章程经业主管理委员会会议通过生效。
第4篇 小区日常物业管理运作构想
住宅小区日常物业管理运作构想
日常物业管理阶段是物业公司实施公共设备设施管理与业主服务功能的重要阶段,针对zz小区的特点,我们的物业管理工作将由前期介入阶段、日常管理运作阶段二个部分组成。
前期介入阶段,我们深入了解规划设计思路和业主的层次需求,从物业管理的角度对设施设备日后维护保养及业主使用便利等方面提出一系列合理化建议,并依据市场调研的结果,提前准备物业管理方案,为接管打下坚实的基础。
一、前期介入阶段的管理
(一)介入、合理规划
1、针对小区实际情况,提前准备管理方案
在前期介入工作中,我们一方面参与小区规划建设,另一方面,紧密结合zz小区的实际情况,提前准备管理方案,提交详实科学的物业管理可行性调研报告。对zz小区的物业管理进行准确定位,并将有针对性地拟订智能化管理方案、装修监管方案、治安管理方案、住宅停车管理方案、围合式环境方案等。
2、提前对业主进行物业管理宣传
为了更好地实施将来对zz小区的管理,我们把对业主的宣传作为前期介入的一项重要工作。通过宣传讲授有关知识,并组织部分zz小区业主参观学习,以求取得良好的社会效果,为日后管理工作的开展打下基础。
(二)做好验收接管工作
在管理公司对zz小区充分了解的基础上,通过接管验收这一工作程序,进一步熟悉物业整体的各项性能与特点,预测管理中可能出现的问题,准备相应紧急事件的处理方案,真正做到有备无患,防范于未然。
zz小区的验收与接管程序如下:
二、日常管理运作阶段的管理
对小区的常规物业管理运作阶段,管理公司将严格执行各种规章制度,注重每一个服务项目人员的培训、考评、加强日检、周检、月检工作。
(一)管理处内部运作管理
1、管理处内部检查工作
为规范管理处物业管理服务的监督和检查工作,确保提供的服务质量能满足规定的要求。
(1)管理处楼管员负责辖区各项工作的日检。
(2)管理处各部门主管负责分管工作的周检。
(3)总公司实施不定期巡检。
2、用户报修处理工作规程
尽快处理用户的报修,规范维修工作,确保为用户提供满意的服务。
(1)管理处负责记录报修,并传达至工程部。
(2)工程人员负责报修内容的现场确认及维修。
(3)工程部主管负责维修监督,对'维修服务项目表'以外的报修内容进行评审。
3、用户投诉处理工作
确保用户的投诉能及时、准确、合理地得到解决。
(1)管理处负责对用户投诉的记录和协调处理工作。
(2)被投诉部门按照客户部投诉处理的安排具体解决有关问题。
(3)管理处负责对投诉处理的效果进行检查。
4、服务收费管理
规范管理处服务收费(包括管理费、水电费)程序,确保用户对服务的满意。
(1)管理处为用户提供有偿维修服务收费及每月管理费、水电费的收取。
(2)管理处财务人员负责办理各项费用的收取工作。
(3)楼管员负责派发各项收费通知单,并协助财务做好各项费用的催缴工作。
(4)工程维修人员负责对有偿维修服务进行计费。
(5)管理处项目经理助理对有偿维修服务收费进行审核。
5、社区文化活动管理
管理处组织开展的各类社区文化活动,寓教育于社区文化活动之中,创建高品位的人文环境。
(1)客户部负责编制社区文化活动计划,并具体组织实施。
(2)管理处项目经理助理负责审核、批准社区文化活动计划。
(3)管理处其他部门员工有责任配合社区文化活动的顺利开展。
6、突发事件或异常情况处理
确保管理处辖区内发生的盗窃、匪警、火警、争吵、斗殴等各类突发事件或异常时,能迅速、果断进行处理,保护业主的人身及其生命财产安全。
(1)管理处应进行突发事件及异常情况处理等的培训,并负责抢救现场指挥及督导。
(2)当值人员应严守岗位。
(3)护卫员负责安全防范,工程人员负责水电供应及抢修。
(4)其他员工应听从上级领导的调遣,积极参与救护或抢险。
7、应急分队工作规程
(1)由管理处全体员工组成小区应急分队,以应付各类突发事件。
(2)管理处项目经理在紧急情况下负责应急事件的全面处理。
(二)给排水设备及水景管理
1、给排水设备及水景运行管理
确保给排水设备保持良好技术状态,保证生活、消防用水、水景用水的需求。
(1)机电值班工负责给排水设备的操作、监控、记录及异常报告。
(2)给排水维修工负责给排水设备维修保养。
(3)工程部主管负责给排水设备设施综合管理及上述工作的检查监督。
(4)管理处项目经理助理负责上述工作的检查监督。
(5)物业主任负责向有关用户通知停水情况。
2、操作
使给排水设备性能稳定,保证正常运行。值班机电工负责给排水设备(设施)的操作巡查、记录及异常情况的报告。
3、给排水设备(设施)的维修保养
及时处理给排水设备(设施)故障,确保设备性能。给排水维修工负责维修保养工作指导、检查监督及外委修理的联络工作。
(三)消防管理
1、中控室设备运行管理
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)处于良好状态,保证用户的生命和财产安全。
(1)中控室护卫员负责中控室设备的清洁、操作、监控、记录。
(2)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(3)工程部主管负责中控室设备的综合管理及对上述工作的检查监督。
(4)管理处物业主任负责上述工作检查监督。
2、中控室设备操作
确保消防设备、护卫闭路电视系统操作之安全性,正确性。
中控室护卫员负责中控室机电设备操作。
3、中控室设备维修保养
确保中控室设备(消防系统、护卫闭路电视系统、红外线防盗报警对讲电话系统、公共天线系统)性能良好,保证安全运行。
(1)中控室维修工负责中控室设备维修保养。
(2)工程部主管对维修保养工作进行指导,检查监督及外委修理的联系工作。
4、防火管理
建立行之有效的消防管理安全体系,保证住宅区内用户的生命和财产安全。
(1)中控室维修工负责消防培训、制订演习方案、检查、整改工作。
(2)工程部主管对上述工作进行检查监督。
(3)管理处物业主任对辖区消防工作全面负责。
5、火警、火灾应急处理
定期演练对迅速扑灭火灾,保证业主生命财产安全。
(1)中控室人员负责消防监控、报警工作。
(2)工程人员负责消防设备运行。
(3)义务消防队员负责火场灭火。
(4)楼管员负责现场维修警戒。
(四)机电设施养护和修缮管理
对zz小区公共设施机电运行和保养工作,按公司物业管理质量标准规范运作,具体主要工作内容如下:
1、运行组:
保障小区供电、供水,消防等正常运作并做好记录;巡视设备房和设备运行情况,做好巡查记录;搞好设备房的物品管理,加强安全防范工作。
2、维修组:
负责机电设施,设备的各项维修、保养工作,并做好记录;定期清洁所管理的设备和设备房;负责对设备设施进行全面巡视、检查,发现问题及时处理。
(五)治安管理
1、护卫队管理
通过制定护卫员内务、作风、纪律的管理规定,确保护卫员自身素质的提高,自觉维护护卫工作的正常运行。
(1)护卫员负责本岗位的治安保卫工作及辖区内正常秩序维护。
(2)护卫班长负责本班工作安排、检查监督、异常情况的处理。
(3)护卫经理/队长负责管辖区治安工作的管理。
2、护卫员仪容仪表要求及用语规范
保证护卫员有良好形象、精神风貌、言语行为规范,提高服务水平。
(1)护卫员
应遵照'仪容仪表要求'执行,并使用规范用语。
(2)当班护卫班长负责督促检查队员的仪容、仪表和用语规范。
(3)护卫经理/队长负责检查和考评
3、护卫员军事培训
通过军事化培训,培养一支训练有素、纪律严明、文明执勤的护卫员队伍。
(1)护卫队长负责护卫员的军体培训及考核。
(2)护卫队长负责监督、指导护卫队全面军体培训工作与考评。
(3)护卫队长负责检阅、考评护卫队员整体军体素质。
4、门卫值班岗工作
通过对辖区进出人员的控制,确保辖区的安全。
(1)熟悉本辖区内业主情况。
(2)维护辖区内环境卫生。
(3)严格执行来访人员登记制度。
(4)严格执行物品搬迁及人员出入管理制度。
(5)协助邮递员做好邮件收发工作。
(6)在大门做好人、车分道的把关工作。
9、巡逻岗工作
监视和巡查管辖区,防止不安全事件发生。
(1)熟悉各执勤岗的职责和任务,协助各个岗位处理疑难问题。
(2)巡查楼层等公共部位设施设备完好情况,做好记录。
(3)维持辖区内的治安秩序和交通秩序。
(4)当值班长负责抽检本班巡逻人员的工作,并做好记录,及时将当班情况反馈给相应部门。
(5)队长负责、督导工作,对工作提出改进方法及注意事项。
10、中控室岗位工作
监控系统,特别是消防、车场、人行道、车道、电梯监视系统、安防系统的运行状况,确保出现异常情况时能及时处理。
(1)负责消防监控及录像。
(2)负责本责任区内设施设备的保养。
(3)负责相关消防表格的记录。
(4)听从中控室工程师工作安排。
(5)保障消防电话的畅通。
(6)负责责任区域内的清洁卫生工作。
(六)清洁管理
对小区清扫保洁实行垃圾日产日清,时时保洁服务。
1、住宅区室内部分清扫服务安排:
①早晨6:00-10:00清扫拖抹各单元楼层道和楼道口。清洁墙面,清扫天面,清洁水池,清运杂物。
②下午13:30-17:30擦抹扶手、电子门、信报箱、消防栓、灭火器、灯具、垃圾筒等公共设施。
2、住宅区室外部分清扫服务安排:
①早晨6:00-8:00清扫道路、草地、公共场地、停车场各一遍。清运垃圾池、垃圾筒里的垃圾,并用水冲洗。
②上午8:30将垃圾拖运到垃圾中转站,并清洗中转台和排水沟及手推垃圾车,并用喷雾器对中转站及周围地面消杀喷药。
③对小区的道路、草地、指示牌、污水井、雨水井、沉沙井、排水沟全面清洁,每小时循环一遍。
④13:00-17:30清运各单元垃圾筒的垃圾,清洗垃圾中转站,并消杀、喷药,清洗垃圾箱,对小区进行保洁,每小时循环一遍。
(七)园林绿化管理
对小区绿化养护工作安排:
(1)每天上午6:30-9:30浇水。
(2)每天上午9:30-12:00除杂草、整形、造型、保洁、剔除枯枝叶,每天下午14:00-16:00杀虫、补缺、保洁,16:00-18:30浇水。
对小区绿化养护工作内容:
(1)整形造形:6次/年
(2)施肥:春秋各一遍
(3)浇水:因时因地制宜浇水,浇水时间夏季早晚为宜,冬季中午为宜。
(4)除杂草:中耕1遍/季,平时1遍/天,下雨天除外。
(5)补缺:视缺苗情况及时补缺。
(6)杀虫:1遍/周,发现害虫立即消灭
(八)车辆管理
对小区业主、车辆及外来车辆管理由小区出入口值班岗负责。小区业主车辆持固定保管卡进出小区,小区外来车辆持临时保管卡进出小区停车场。具体管理方式如下:
1、车辆进岗:
(1)当发现有车辆需进入住宅区时,驶近道口挡车器(道闸)时,应立即走近车辆,向司机立正行举手礼。
(2)当司机开启车窗递上固定保管卡后,确认业主车辆身份,并在卡上迅速记录车辆驶入时间及其他应填项目,交还给业主后人车放行。
(3)当司机开启车窗后,声明为外来车辆后,发给司机临时停车保管卡,并在《车辆出入登记表》上准确记录车辆情况后,引导车进入停车场。
(4)当遇到公安、警察、政府部门执行公务的车辆进入时,查证后放行,并迅速作好登记。
2、车辆出岗:
(1)当发现有车辆驶出住宅区道口挡车器时,即上前立正并请司机交还保管卡,并核对车牌号。如果是固定保管卡,迅速填写车辆驶出时间,交还给业主后立即开启挡车器。如果是临时保管卡,核查进场时间,如果没有超过半小时,开启道闸放行,如果超过半小时,则应按标准收取停车费,随手给发票,收费手续完毕后开启道闸放行。
(2)在收卡验证收费后,迅速在《车辆出入登记表》上准确填写有关内容。
(3)若后面有车紧跟,应立即在车前示意停下后,立即放下道闸,再按上述规定处理下一辆车的放行。
(九)房屋管理
对zz小区的日常房管事务管理,按照公司物业管理理质量标准规范运行。具体管理方式如下:
1、每天工作安排:
上午8:00-8:30处理业主申报投诉;8:30-9:30巡视;9:30-11:30跟踪监督;14:00-15:30学习、培训、整理档案;15:30-16:30巡视;16:30-17:30走访、回访。
2、房管服务内容:
(1)跟踪监督:日常3遍/天,入伙期间8小时/天
(2)巡视:日常2遍/天,入伙期间8小时/天
(3)走访:3次/月,1遍/月
3、房管日检项目:
(1)装修巡视 (2)投诉接待 (3)违章检查 (4)车辆管理
(5)治安 (6)清洁 (7)绿化 (8)维修 (9)机电设备
(10)社区活动(11)员工宿舍 (12)内容巡视
4、房管日检处理方法:
(1)记录巡视发现问题,搜集业主的反馈意见。
(2)对巡视中发现的问题,分类进行处理。
a、填写意见转呈表
b、发现维修不合格,填写维修记录,安排维修。
c、发现违章行为按'违章处理规定'执行。
d、发现严重不合格的,填写纠正措施报告。
(十)物业管理工作抽查与考核管理
建立公司对管理处物业管理工作抽检与考核规程,验证服务质量是否符合规定的要求。
1、经理担任抽检小组组长,负责抽检小组的建立和抽检工作的组织。
第5篇 某某小区物业管理内容：入住及装修期间
某小区物业管理服务内容:入住及装修期间
(三)入住及装修期间的管理内容
1、入住管理
(1)办理入住手续的前提条件
a.小区已经通过接管验收,达到入住条件。
b.已经通过接管验收,标志着:
a)房屋无重大质量问题;
b)工程遗留问题基本得到解决;
c)工程文件资料已经齐备;
d)业主档案资料已经移交完毕,产权确认工作已经结束。
c.达到入住的条件,这里指:
a)小区实现通路、通水、通电、通气、通讯、排水、排污等基本使用功能,可以满足日常生活所需;
b)配套设施基本齐备,建成并能够使用;
c)管理处有固定的办公场所并开始办公。
d)物业管理公司已经同委托方签订完毕《物业管理委托合同》。
(2)入住的准备工作
a.入住资料的准备:
a)根据小区的实际情况编写和印制《业主公约》、《业主手册》、《服务指南》、《消防安全责任书》、《入住通知书》;
b)《入住通知书》的内容要求写明管理处办公地点、业主办理入住手续时应带的资料、证件及交纳的费明细,并附简明扼要的入住流程等;
c)印刷以下各类入住表格:
--《〈业主通行证〉领用登记表》;
--《装修申请表》;
--《住宅使用说明书》(开发商提供);
--《住宅质量保证书》(开发商提供);
--《钥匙领用登记表》;
--《入住验房表》;
--《业主家庭情况登记表》。
b.设计办理入住手续流程图。
c.入住时的环境布置:涉及服务标识区别的按《服务标识管理作业标准》有关规定办理。
a)区内环境:
--入口处挂横幅,内容有'欢迎您入住_________小区、_________小区是你温馨的家'等等,插彩旗,营造热烈的气氛;
--指路牌,由入口处到管理处,指路牌标明'物业管理办公室'字样;
--入口处标明管理公司办公地址和办公时间。
b)管理公司办公环境:
--挂灯笼,飘小彩带,摆放花篮、盆景,给人以隆重、喜庆的感受;
--张贴醒目的'办理入住手续流程图',办理手续窗口设置要求做到'一条龙服务',各窗口标识清楚,一目了然;
--管理人员着装整洁,精神饱满;
--办公室内资料摆放整齐有序。
(3)办理入住手续流程图
不合格
(4)发出入住通知
a.小区物业管理公司依据与房地产发展商办公会议议定的入住时间,向业主发出入伙通知,内容包括:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《致广大业主的慰问信》。
b.业主收到入住通知后,应当在规定的时间内带齐有关证件和资料到管理公司办理入住手续。如果在规定期限到来的前3天内,业主仍未办理入住手续的,小区管理员应再次发函或致电到通知尚未办理入住手续的业主前来办理入住手续;超过规定期限未办理入住手续的,小区管理员应将情况向管理公司主管经理汇报决定是否登报催办。业主办理入住手续须带以下证件:
a)《关于办理入住手续的通知》;
b)《购房合同》原件和复印件各一份;
c)业主及家庭成员的身份证原件及复印件各一份,小一寸彩照每人各两张;
d)单位购房的业主须带齐营业执照副本及其复印件各一份;
e)委托他人办理的,须带业主签字的授权委托书。
(5)入住手续的办理
a.验证:管理员在业主前来办理入住手续时,应首先对以下证件进行检查;
a)《购房合同》原件;
b)《业主的身份证原件》;
c)《单位购房的还须检查其单位营业执照副本》;
d)委托他人办理的,还须检查业主授权的委托书。
b.检查无误后,管理员将《购房合同》原件、业主及家庭成员的身份证原件、单位营业执照副本返还业主,证件复印件及业主委托书存入业主档案。
c.将业主提供的照片中的一张贴在《业主家庭登记表》内,另一张为业主办理《业主通行证》。
d.交纳入住费用:小区管理员导引业主到收费公司交纳入住费用,收费人员根据收款项目开具收款收据。一般情况下,入住费用包括以下项目:
a)煤气开户费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
b)有限电视初装费:属代收代缴费用,小区无此配套项目的不予收费;
c)水电押金:实行抄表到户的小区不需收取,未实行抄表到户的可适当收取;
d)装修保证金:业主可选择入住时交纳或二次装修时在交纳;
e)装修垃圾清运费:同上;
f)管理费:以收到入伙通知之日计算当月物业管理费,预收一年。
e.验房收楼:
a)小区管理员在业主交完入住费用后带业主验收房屋,并请业主将房屋存在的问题填入《业主入住验房表》中签字确认;
b)房屋验收合格的,管理员应请业主在《业主入住验房表》中签字确认;
c)验收发现问题,业主要求搬入或二次装修前维修的,管理公司应通知发展商在一周内给予解决,并将整改结果通知管理公司;
--发展商一周内未整改完毕的,小区管理公司应将整改情况反馈给业主,并告之具体再验收的时间;
--整改完毕后,由小区管理员通知业主二次验收;二次验收不合格的,由管理公司主管经理进行跟综,并依据物业管理公司同发展商签定的《物业管理委托管理合同》中的保修条款要求发展商尽快解决。
f.发放钥匙:
a)业主收楼无问题或要求在搬入后再进行维修的,小区管理员应将业主房屋钥匙全部交给业主;
b)业主收楼有问题,小区管理员在将钥匙交给业主的同时,应留下一把大门钥匙在管理公司以供维修时用;
c)业主在领取钥匙时,管理员应要求业主在《钥匙领用表》内签字确认。
g.签署《业主公约》和《消防安全责任书》:
a)管理员将《业主公约》和《消防安全责任书》(一式两份)交给业主并请业主详细阅读;
> b)请业主签署《业主公约》和《消防安全责任书》;
c)管理员将签署后的《业主公约》和《消防安全责任书》签署后的其中一份存入业主档案,另一份随其它资料交业主保存。
h.资料发放:小区管理员将以下资料发给业主保存并要求业主在资料领取单上签名:
a)《住户手册》;
b)《服务指南》;
c)签署后的《业主公约》;
d)签署后的《消防安全责任书》;
e)《住宅使用说明书》;
f)《住宅质量保证书》;
(6)开通水电
a.小区管理员应邀请业主一起将水电读数抄录在《业主入住验房表中》。
b.通知机电维修人员开通该业主房屋的水电。
(1)业主档案管理的具体办法祥见《业主档案管理作业标准》。
(2)本标准作为管理处相关人员绩效考评的依据之一。
2、装修管理
(1)装修的申请与审批
a.申请:住户需提前7日向小区管理公司提出装修申请(租户必须持业主授权委托书);
a)申请时如实填写《装修申请表》各款内容,并附装修设计图纸,室内装修说明书;
b)如果住户自请施工队,尚须附带装修施工队营业执照复印件一份(住户申请装修项目少或简单的除外);
c)装修较大商业商铺、娱乐场所时,需提供城市规划、消防、环保等部门的审批文件。
b.审核与批准:
a)小区管理公司维修主管接到装修申请当日,依据《管理公约》中'装修管理规定'的相关条款,按唱诺制要求,就可能发生违章装修的问题逐条要求住户和装修队在《装修施工承诺表》中打'√'承诺。对住户未完全承诺的,小区管理公司维修主管应耐心向住户解释,直到住户完全承诺不出现违章装修。对不肯承诺的住户,不得同意装修开工。承诺后的《装修施工承诺表》由住户和小区管理公司维修主管共同签字后一式两份,双方各保存一份。
b)不宜审批的情况
--涉及有拆改承重墙的;
--涉及有消防隐患的;
--涉及有破坏预埋管线的;
--涉及有破坏外墙体立面的。
c)在确认装修设计不会对楼宇安全、公共设施设备正常使用及房屋外观造成不良影响时,应当在半个工作日内给出同意意见;
d)审核同意的,报管理公司主管经理审批,管理公司经理应当在半个工作日内给出同意意见;
e)小区管理员将审批后的装修申请通知住户,对需要住户修改设计的,应告之住户修改。
(2)装修审批获得批准后,小区管理员应通知住户带领装修施工队一同到小区管理处办理有关手续
a.小区管理员将《室内装饰企业营业执照》、《执业许可证》、复印一份附在《装修申请表》后。
b.将装修图纸复印一份附在《装修申请表》后。
c.将住户和施工队承诺的《装修施工承诺表》附在《装修申请表》后。
d.要求住户签署《装修安全责任书》,并将之附在《装修申请表》后。
e.住户和施工队一同到小区管理公司按装修管理规定交纳相关费用;
a)住户应交纳一定数额的装修押金和垃圾清运费;
b)施工队应交纳一定数额的装修押金和施工人员证件工本费;
f.引施工队负责人办理《施工通行证》;
a)施工队负责人应将施工人员的彩色照片两张和身份证复印件一份;
b)办证人员将其中的一张照片和身份证复印件及施工人员的基本情况登记在《施工人员登记表》中(详见《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》);
c)利用施工人员的另一张照片制作成施工人员的《施工通行证》。
d)小区管理员在住户和施工队办理完上述手续后,应立即通知机电维修人员开通住户水电,并告诉住户可进场装修。
(3)施工期间的管理
a.小区管理员按《楼宇巡查作业标准》每日巡查装修施工情况。
b.机电维修人员负责监控施工队土建、水电装修是否违章。
c.秩序维护员负责按《封闭小区物品/人员出入管理作业标准》、《治安巡逻作业标准》及《出租屋暂住人员、施工人员及'三无'人员管理作业标准》队施工人员进行管理。
(4)装修施工的竣工验收
a.装修施工结束后,由住户和施工队负责人共同向小区管理公司提出验收申请。
b.小区管理公司在当日内组织人员(机电维修主管及各专责工程师及小区管理员)对装修进行现场验收。装修如无违章情况,按以下程序办理;如发现有违章情况,按4.5款办理。
c.竣工验收合格的,由小区管理公司维修主管在《装修申请表》内'完工验收'栏目签署'初验合格',并签署姓名及日期。
d.秩序维护人员收回施工证,如有丢失,给予施工队每证50元罚款。
e.施工队当日清场离开。
f.装修验收合格并使用一个月后,小区管理公司应对装修施工组织复验,复验无问题,由小区管理公司主管经理在《装修申请表》内注明'复验合格'后,由小区管理员退还住户及施工队的装修押金。
(5)常见的违章装修
a.擅自开工。
b.乱拉电线、超负荷用电。
c.擅自改动燃气线路,安装燃气用具。
d.空调机不按位置安装。
e.随意改变窗台、窗框、玻璃、阳台、护栏、户门颜色、格调。
f.随意改变阳台功能。
g.随意封阳台,装防盗门、网(高层建筑)。
h.随意拆改墙体。
i.在承重墙、梁、柱上穿孔、削薄、挖槽。
j.私自增加线路负荷。
k.改动上下水、电线(开关盒)。
l.私自开凿楼面层,破坏防水层(24小时闭水试验)。
m.擅自占用公共通道、天台、屋面。
n.擅自在室外加装灯、牌、广告等。
o.堵塞地漏和排水管道。
p.擅自移动消防设施。
q.擅自改变门的开启方向,使用消防禁用品。
r.擅自动火作业。
s.铺装过重的地板材料。
t.随意丢弃装修垃圾,利用公共部位、加工装修材料。
u.随意向窗外抛扔物品。
v.随意用电梯运送装修材料(散
装料和超长重料)。
w.冲洗地面将水冲向电梯,破坏电梯装饰。
*.不按规定时间施工,制造噪音。
y.破坏公共绿篱、绿地。
z.夜间随意在住户家中留宿。
aa.不办理《施工通行证》,不遵守小区治安管理规定。
ab.随意拆掉阳台配重墙。
ac.高层住宅、写字楼、商场、娱乐厅等不按规定配置灭火器。
ad.随意改装智能化系统。
(6)违章装修的处理
a.装修施工期间,发现违章维修的,小区管理公司应立即要求住户停止违章装修,恢复原状,并视情况采取以下方式进行处理:
a)批评教育,规劝改正;
b)责令停工,出具《违章整改通知单》限期整改;
c)责令恢复原状;
d)扣留或没收工具;
e)停水停电(须报管理公司总经理批准);
f)要求赔偿损失(须报管理公司总经理批准);
g)依据规定罚没违章金。
b.装修施工验收时,如发现住户违章装修的,小区管理员应对违章装修给楼宇安全、美观造成的危害程度做出评估,并视情况征得管理公司主管经理同意后,列清扣款数额,由小区管理公司按以下方法进行扣款,扣款顺序为:
a)首先从施工队装修押金中扣款;
b)施工队装修押金不足以补偿扣款的,再从住户装修押金中予以赔偿;
c)扣完住户装修押金仍部能补偿扣款的,要求住户给予赔偿;
第6篇 园小区项目开发管理部岗位责任制
嘉园小区项目开发管理部岗位责任制
一、经理职责
(一)负责嘉园小区开发、施工的全面工作;
(二)组织和制定嘉园小区开发年度经营计划,并组织实施;
(三)负责嘉园小区的拆迁、场地清理、工程施工等项工作;
(四)建立健全开发部内部管理制度,完善经济指标,尽可能地降低消耗,取得尽可能多的经营成果;
(五)负责嘉园小区工程施工质量和工程进度的管理;
(六)完成董事长交办的其他事项。
二、总工职责
(一)负责嘉园小区现场施工技术、工程质量、工程计划的制定及工期保障的日常管理工作,依据工程规划委托工程的勘察、设计工作,做好经理的参谋;
(三)整理、装订、收发施工图和保管好技术档案;
(四)会同工程监理部门会审施工图和技术交底工作;
(五)解决施工图(含技术文件)中存在的问题并出据技术单或请设计部作补充设计;
(六)负责合理化建议的初审和认定工作。
(七)参与工程设计方案及其质量问题的处理工作。
(八)会同工程监理部门,参与工程的分项工程验收工作及综合验收工作;
(九)负责编制工程预算、决算、签发办理招投标工作及工程发承包工作(含土建、安装、配套工程);
(十)按工程进度报表,核定工程进度的工程造价及工程款支付比例;
(十一)整理、汇总竣工图和技术资料待工程验收时呈报县城乡规划局的档案室;
(十二)为销售部门提供每幢楼及住户售房面积及房屋结构布局等详细内容。
三、财务总监职责
(一)编制和执行嘉园小区预算、财务收支计划、信贷计划;
(二)拟定资金筹措和使用方案,开辟财源,有效地使用资金;
(三)进行工程成本费用预测、计划、控制、核算、分析和考核,督促小区工程有关部门降低消耗、节约开支,提高经济效益;
(四)协助经理有计划地拨付工程款,充分发挥资金使用效益;
(五)监督财务收支核算,建立健全经济核算制度;
(六)承办公司经理交办的其他工作。
四、土建工程师职责
(一)在工程部经理的直接领导下开展工作;
(二)参与指挥工程规划、设计、重大技术方案研究、策划及建筑问题的研究和决策;
(三)主持工程招投标与各项工程合同的签订工作;
(四)会同监理部门对工程技术设计的会审和技术交底工作;
(五)做好各工程的决算、审核、认定工作;
(六)负责工程进度的审核工作;
(七)负责施工质量问题的处理工作;
(八)负责施工进度的督促、检查工作;
(九)负责工程的统计报表工作。
(十)负责协调建设单位、施工单位、监理部门之间的关系。
五、电气工程师职责
1、在工程部经理的直接领导下开展工作,负责嘉园小区电气安装管理工作;2、负责编制招标或议标工程的电气项目标底、电气施工图预算及材料计划,参与主体以外工程实物量测定和电气隐蔽工程验收;3、负责办理施工用电手续,办理电业、有线电视、消防、小区智能化工程技术和迁移改造等审批手续;
4、负责电气工程技术管理、监督、检查;
5、负责施工现场'三通一平'的临时用电管理工作;
6、组织协调建设单位、施工单位、监理单位的图纸会审工作;
7、监督检查监督施工单位的电气工程质量工作;
8、施工过程中的电气管线及相关系统的设备安装、调试检查验收工作;
9、电气施工的技术交底和工程签证工作;
10、督促、检查相关电气技术规范的执行情况,在工程竣工前组织好试运转工作及工程验收工作;
11、做好电气技术资料及图纸的归档管理工作及电业部门的图纸审批工作。
六、水暖工程师职责
(一)负责嘉园小区水暖安装管理工作,在经理的直接领导下开展工作;
(二)负责编制招标或议标工程的水暖项目标底;
(三)负责对水暖工程所需材料、设备、配件质量复核验定工作;
(四)负责做好施工现场的临时用水工作;
(五)检查水暖安装进度的完成情况,督促各施工单位按计划完成;
(六)监督检查水暖安装的工程质量;
(七)工程竣工前组织好试水、调试验收工作;
(八)完成经理交办的其他工作。
六、出纳员职责
(一)负责嘉园小区现金收、付、保管。
填制现金收付凭证,登记现金日记帐;
(二)按业务发生的时间顺序,及时、全面、逐月逐笔登记现金日记帐,做到日清月结,帐款相符;
(三)严格执行货币结算,对支票进行登记,不许开空头支票,对所用支票必须经领导同意,方可使用;
(四)认真审查收支票据的合理、合规、合法性,不准用白条子顶替库存现金,不准保留帐外现金;
(五)办理现金收支业务时,对客户要热情服务,有些事项要当面解释清楚,赢得客户的满意;
(六)积极配合银行做好对帐、报帐工作;
(七)配合会计做好帐务处理工作;
(八)熟练掌握计算机办公软件,能完成日常文字材料的打印工作;
(九)完成董各长、经理交办的其他事项。
第7篇 小区物业管理员工奖惩机制
我们将实行奖勤罚懒,根据公司检查考核以及业主对小区管理处工作的考评,每季度评出最佳工作人员以及不称职的员工,得到荣誉的进行奖励,不称职员工进行待岗培训、限期改进、辞退等阶段的处理;根据每季度的考评结果年末对管理处全年工作进行综合评议,评出管理处先进个人。
一、目的
为维护公司声誉,加强企业管理,提高管理水平,在加强事项教育的同时,对违反公司制度的员工给予必要的纪律处分。
二、种类
(一)警告
适用于第一次触犯轻微过失的规定。
(二)严重警告
适用于第一次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(三)最后警告
适用于第二次触犯重大过失的规定及受过三次严重警告者
(四)开除(或辞退)
适用于触犯开除规定以及受过二次最后警告者。
三、过失性质
(一)轻微过失(违反下列一项者,给予警告一次)
1、一个月迟到或早退三次;
2、违反保安制度,拒绝保安人员检查;
3、违反安全制度但未造成后果;
4、在小区内行为不检点,如大声喧哗、追逐打闹;
5、不讲卫生,在小区公共场所说脏话,乱扔杂物、烟蒂及随地吐痰;
6、工作时间做私活、吃零食、喝酒、串岗闲聊;
7、由于工作过失,造成公司财务损失达成100元以上1000元以下;
8、业主连续三次反映工作态度不好(经查属实);
9、私扣业主(使用人)提出的一般意见。
(二)严重过失(违反下列一项者,给予严重警告一次):
1、旷工一天;
2、利用职务之便收取户主或客户钱物;
3、对业主(使用人)态度蛮横;
4、公开顶撞上级,不服从指挥或故意消极怠工;
5、由于工作过失,造成公司财务损失价值1000以上3000元以下。
(三)重大警告(违反下列一项者,给予最后警告一次):
1、连续旷工三天;
2、接受贿赂;
3、殴打他人或相互打架斗殴
4、由于工作过失,造成公司财务损失价值达3000元以上。
(四)开除(犯有下列错误,立即予以开除或辞退)
1、连续旷工七天或一年内累计旷工十五天;
2、偷窃公司、同事或业主财务;
3、用非法手段涂改原始记录,窃取账单或单据,从不牟取私利;
4、严重玩忽职守,给业主(使用人)或公司利益造成重大损失;
5、威胁上级,侮辱刁难业主及来访客人;
6、因触犯国家法律而被公安司法机关拘审;
7、犯有其他严重错误。
四、奖励条例
(一)奖励对象
1、在改进公司经营管理,提高经济效益和管理效益方面有显着成绩者;
2、工作努力,深得业主表扬者;
3、在危急时刻为保护他人生命安全,保护小区财产方面有特殊成绩者;
4、在防止业主被盗、丢失等事故方面有贡献者;
5、因其行为为公司带来荣誉者;
(二)奖励办法
凡符合奖励条件者,经公司批准予以确认,奖励形式。
1、全公司通报表扬;
2、颁发奖品或奖金;
3、特别加薪;
4、晋级
第8篇 小区大厦保洁管理程序
小区(大厦)保洁管理程序
1、目的
保持小区环境整洁、清新
2、范围
适用于保洁工作的管理
3、职责
3.1客户服务部经理负责小区整体保洁工作的组织、安排和检查
3.2保洁班长负责具体工作的安排,落实和临时性工作的处理,巡查保洁工作的完成情况
3.3保洁员负责小区的清洁工作
4、程序
4.1楼道的清洁
4.1.1每日依从高层到底层的顺序,用扫把将楼道内的赃物打扫干净,打扫时要轻扫轻划,以免引起尘土
4.1.2在打扫楼道时,用拧干的湿布将楼梯栏杆擦拭一遍,做到无污迹、无尘土
4.1.3打扫完后,用半湿拖布按由上至下的顺序拖擦楼梯,拖布要用清水涮洗干净后方可再次用来拖地
4.1.4清洁楼道时,要注意避让客户,以免将污水溅到客户身上
4.1.5做到墙面无污迹,无蜘蛛网,楼道窗台无尘土,玻璃明亮,保持楼道灯罩及开关面板的清洁
4.1.6每日擦拭消防箱,灭火器,保持箱内外干净无尘土,督察并保证灭火器处于正常的使用状态
4.1.7每日清扫楼道的同时,对楼道照明灯进行检查,发现损坏或不亮及时保修
4.2道路的清洁
4.2.1每日清晨由保洁员将所辖区域内的道路路面进行一次彻底清扫
4.2.2清扫时力度要适当,以免暴起尘土,主要避让行人,捡拾石子和赃物
4.2.3路面随时保持干净,做到无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.2.4路面有积水或积雪时要及时处理
4.3公用场地、设施的清洁
4.3.1公用场地主要包括小区内各处停车场等非绿化地域
4.3.2公用场地要每天进行清洁打扫,保持无烟头,纸屑、杂物、垃圾和痰迹
4.3.3对往来车辆带来的杂物进行清理,保持停车场干净
4.3.4公用设施包括小区内的座椅、广告栏、停车棚、路灯、草坪灯、儿童娱乐设施等
4.3.5小区座椅要每天进行擦拭,并清理椅子周围的杂物
4.3.6广告栏每天检查一次,将过期的、破损的告示揭下,并清理干净
4.3.7随时检查并清理停车场
4.3.8路灯、草坪灯一周擦拭一次,将外罩和灯杆上的尘土清理干净
4.3.9每天对儿童娱乐设施进行擦洗、清洁,保持其干净可用
4.3.10对娱乐场地进行平整、清理做到无杂物、硬物
4.3.11每天检查设施的安全,发现问题及时报修,以免发生危险
4.4施工现场的清洁
4.4.1每天对施工和装修人员及外来人员进行监督棉,防止其将杂物四处乱扔
4.4.2监督清运的杂物,整理现场遗留物,保持现场整洁
4.4.3检查装修房间有无影响环境清洁的因素,发现问题及时解决
4.5草坪的清洁
4.5.1草坪要每天进行检查, 及时将草坪上的石子、落叶等杂物清捡干净
4.6办公区和空置房的清洁
4.6.1地砖和墙砖的清洁,一般用拖(抹)布沾水进行半湿擦拭,对于特别脏的地方可用清洁剂或去污粉进行清洗
4.6.2当墙面涂料层有污迹时,应用干抹布或细砂纸轻擦将污垢去除
4.6.3地毯清洁一般用吸尘器进行吸尘作业,遇有油污之处可再局部涂上清洁剂,用毛刷和干、湿毛巾进行进行清洁
4.6.4桌椅清洁先用蘸有清洁剂的湿布擦拭桌面,然后用干净的湿抹布将残留的清洁剂擦拭干净,桌椅的四角也要擦拭干净
4.6.5电话的清洁依次用蘸用清洁剂和干净的湿抹布擦拭
第9篇 小区物业管理费预算书
住宅小区物业管理费预算书
1收入测算($1227425)
1.1管理费收入
1.1.1管理费收入测算依据
类型 收费单价 收费总面积 已入伙面积 目前实际入住面积 备注
多层住宅1.00 59657.55 52148 36635
高层住宅
商业2.0 3013.48 2888.68 2733
1.1.2管理费收入测算($835148.43)
a.住宅管理费收入= 59657.55平方米 * 1.00元/平方米.月* 12月×0.88 = 629983.73元
b.商铺管理费收入=3013.48平方米 * 00元/平方米.月* 12月×0.88= 63644.70元
g、收回以前年度拖欠款=141520元
1.2地下停车位收入$253620元(见停车场收支预算)
1.3其它收入=82288元
小区收入分项列明,如:
装修管理费/摆摊设点费/建渣清运费节余/广告位收入等
设定20**年装修户数80户,平均每户138平方米。
(1)装修管理费=138平方米 * 0.02元/平方米.天* 60天* 80户 = 13248元
(2)建渣清运费=138平方米* 00元/平方米* 80户/2 =11040 元
(3)场地租赁费3000元/年
(4)有偿服务费55000元/年
1.4 补亏款:73978.82元
1.5总收入=835148.43元+253620元+82288元+73978.82=1245035.25元
第10篇 某某小区园林绿化养护与管理
某小区园林绿化养护与管理
1、草坪
成活率在95%以上,生长茂盛;
整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;
无病虫害;
绿期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
绿地整洁,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;
设施完好,无人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;绿化生产垃圾及时清运;
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
2、园林树木
生长长势强,生长超过该树种、该树木的平均年生长量;
95%以上树冠完整美观,主侧枝分布均匀,数量适宜,内膛不乱,通风透 光良好,没有死树和枯枝死杈;
管理期间树木枝干无机械损伤,叶色、叶片大小、厚度正常,无黄叶、无非正常落叶,焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5%以下;乔木根部无10cm高以上荫蘖枝;
无明显缺株;
管理期间树林无钉栓、捆绑现象;
绿篱上下部枝叶茂密,整形修剪表面平整,棱角线条统一划齐,生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝,有虫株率在2%以下;
被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下,无蛀虫害虫的活卵、活虫;介壳虫危害不明显。
3、花坛
花卉长势良好,体现花坛设计要求,造型优美;
在花坛开花期间,每周剪残枝、花5~7次,保持清晰的图案和适宜的高度;
宿根花卉管理及时,花期长,花色正,缺株率在8%以下;
有轻微病虫害及人为损害,处理后对花卉生长影响很小,泥面不开裂,花木不缺水枯萎现象;
叶色、大小正常,无非正常落叶、黄叶;
株形丰满、整齐、姿态匀称优美。
4、人工湖、喷水池
每2日清洁1次,人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾,水面无明显漂浮物;每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次;每月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖;抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢;清理池底脏物、垃圾;清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等);目视池底清澈见底,水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每2个月清洁1次,细致、认真、全面的检查1次,主要检查山石之间是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每半年擦洗1次。
第11篇 小区空置房管理作业指导书-6
小区空置房管理作业指导书(六)
1.0目的
通过对小区空置房的管理,检查卫生、安全各方面情况,消除隐患。
2.0 适用范围
适用于**居小区空置房管理
3.0 职责
3.1管理处主任助理负责对空置房的监督、管理;
3.2护管队员负责具体检查空置房;
4.0内容
4.1空置房的管理规定
4.1.1空置房由护管队巡逻队员定期进行签到检查。
4.1.2护管班长应不定时对空置房进行抽检,了解队员检查签到情况。
4.1.3空置房除巡逻队员、护管班长及管理处领导巡视时可以进入,其他人员未经管理处同意一律不得入内。巡逻队员检查完毕时必须将大门锁好。
4.2空置房的巡查要点
4.2.1水管是否有漏水现象;
4.2.2电源总开关开启情况,室内电线、开关是否有漏电、电线裸露。
4.2.3煤气总阀开启情况,是否有漏气现象。
4.2.4室内地板、墙面是否完好,是否有白蚁痕迹。
4.2.5门窗是否锁好,各个房间有无异常情况。
4.3空置房出现异常情况的处理措施:
4.3.1漏水、漏电、漏气:应立即使用对讲机向上级报告,通知维修工进行检修。
4.3.2房屋内发现白蚁:应立即向上级报告,并通知消杀公司前来处理。
第12篇 乡都住宅小区临时管理规约
乡都一号住宅小区临时管理规约
为维护重庆z「乡都一号」全体业主的共同合法使用权益,确保良好的环境和秩序,及有利于「乡都一号」所有物业的维修保养,依照《中华人民共和国物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》之有关规定,特制订临时管理规约(以下简称“本规约”),由全体业主共同遵守。
根据有关「乡都一号」的《重庆市商品房买卖合同》,「乡都一号」物业的购买方协议向重庆z地产集团有限公司(以下简称“发展商”)购买「乡都一号」物业,成为本社区的业主,并同意「乡都一号」由发展商委托的物业服务机构(以下简称“物业服务企业”)全权负责统一管理,业主同意必须遵守本规约。
本规约的所有条款,对物业服务企业和全体业主及其受让人、继承人、受赠人、使用人、
代理人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。
本规约明确列出当事人各方的彼此权利和义务如下:
第一条定义
1.1在本规约中,除另有定义的以外,以下用语有以下含义:
(1)“物业”是指位于重庆市西彭北彭路天醉园度假村旁的「乡都一号」之建筑物,包括其附属配套设施和公共地方、道路、绿化区域及发展商保留区域等在内的所有区域。
(2)“业主”是指根据相关的《房地产权证》或《重庆市商品房买卖合同》拥有「乡都一号」的物业所有权及相应所占土地使用权的一个或多个(共有)自然人或企业法人,并包括其日后的合法继承人或被转让人(包括但不仅限于变卖、赠予及互换等)。
(3)“专有部分”是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域,包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施。
(4)“共用部位”指在「乡都一号」所属范围内,容许超过一个以上的物业单元或业主共同使用的场所,包括但不限于社区入口、各单元门厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、房屋承重结构、公共绿地、走廊、中庭花园、喷水池、空地、窨井、设备房、物业管理用房、生化垃圾处理房、外墙、通道、地面临时停车位以及为该物业的业主和使用人及访客而设立的共用的其它或其它规划为共用的场所。共用场所的拨划、增拨和撤销由发展商或业主大会和物业服务企业经商议后决定和公布执行。
(5)共用设施设备”是指在「乡都一号」内所有容许超过一个物业单位以上的业主共同使用和维护而购置、安装或铺设的设备、装置,包括但不限于管井、供电系统、供排水管道、落水管、消防设备、水泵、水箱、保安系统、照明设备、污水处理系统、电视天线、通讯设备、邮政信箱等其他功能上为社区、物业服务的设备和材料。共用设施的拨划、增拨和撤销由发展商或业主大会和物业服务企业经商议后决定和公布执行。
(6)“发展商保留区域”是指社区内由发展商界定划出,发展商仍未出售的非共用场所和非共用设施。未经发展商许可,任何其他业主不得使用。发展商保留区域经发展商重新界定并通知其他业主,可转它为共用场所或共用设施。
1.2如有关物业单位是由两位或以上业主共同拥有的,该等业主在本规约项下须承担连带责任。
第二条业主权利
2.1发展商保留区域为发展商所有,发展商在不违反本规约规定的前提下有独家排他权利合法占有、使用、收益和处置(包括管理权)。发展商有权开放发展商保留区域的设施、服务,供社区的所有人及其他发展商认可的人仕有偿或无偿使用。有关发展商保留区域的使用守则、使用资格及收费标准将由发展商全权另行拟定。
2.2在本物业管理区域内,根据商品房买卖合同的约定,以下部位或设施设备为发展商所有:
发展商行使以上部位或设施设备的所有权,并享有的使用权和广告位收益权,但不得影响其他业主正常使用物业。
2.3业主拥有的物业归业主所有,在业主接收到物业的同时,业主就在其物业内在不违反本规约规定的前提下有独家排他权利合法占有、使用、收益和处置。社区内共用场所和共用设施归全体业主共同拥有并享用及承担维修和管理营运费用。
2.4业主及经业主许可的人仕在不违反中华人民共和国的法律、法规及有关规定的前提下有权通过、进入共用场所,并使用共用设施,但不得妨碍或容许他人妨碍其他业主对共用场所和共用设施的正当使用。
2.5业主享有水、电、气通行于其物业内部、上下水管或周围已设或将设的管线、渠道的通行权。
2.6业主享有其物业受到底部及侧面支撑的权利以及其物业从周围其他物业获得掩蔽的权利。
2.7发展商享有以下额外权利:
(1)发展商对社区享有命名权,有权在任何时间经向业主发出不少于一个月通知后变更社区的名称而无需为此对任何业主作任何经济赔偿或经济补偿。
(2)有权在社区范围内按规划和政府有关部门批准的设计文件完成建筑安装工作。
(3)有权对社区内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改变更而无需得到任何业主的事先同意。
(4)有权将社区内尚未售出的任何建筑物指定或更改为共用场所或共用设施供业主共同使用,而业主须分担其维修保养费用。
(5)有权聘任物业管理公司成为社区的物业服务企业,与该物业服务企业签订前期物业管理服务合同,唯须按本规约所赋予的权利执行物业服务企业的责任和义务,授权范围、聘任条件由发展商与其指定物业服务企业商议酌定,业主必须认可和具体配合。
(6)为了更妥善地管理社区,发展商有权就本规约未详尽规定的事项或其他事项制定补充规约,发展商有权要求或通过其聘用的物业服务企业要求业主签订补充规约,补充规约与本规约具有相同的法律效力。
第三条业主义务
3.1如业主欲将其物业单位出售、转让或出租给他人,该业主须在出售、转让或出租合同或协议签署后十天内将出售、转让或出租合同或协议的复印件连同有关的出售、转让或出租事宜书面通知物业服务企业。出售、转让或出租合同或协议中须要求购买方、受让方或承租方接受本规约规定的业主义务。业主、购买方、受让方或承租方须履行本规约规定的业主义务,包括但不限于支付有关的服务费用和其他任何应付款项等。购买方、受让方或承租方有责任在物业出售、转让或出租前确定业主已付清所有服务费及其他费用。否则,物业出售、转让或出租后,购买方、受让方或承租方有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金。如因该业主违约,导致物业服务企业根据本规约行的相应条款而使相关权利,而使购买方、受让方或承租方遭受任何损失的,物业服务企业不承担任何责任,而一切责任或损失均由该受让方业主或承租方负责予以赔偿。
3.2业主须依本规约第四条的规定向物业服务企业按期交纳其应承担的服务费用及其他有关费用。
3.3业主须按期支付与其物业产权有关的一切税费。
3.4业主须
自付费用维护及修理其物业以使其物业保持应有的良好可用状态。
3.5除按本规约规定发展商享有的额外权利以外,业主保证其物业单位的使用人(包括业主及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人或其他借用人或使用人)不得:
(1)变动、改变其物业单位的用途和结构,或在行使权利时与物业的使用性质相悖;
(2)在共享场所、共享设施、发展商保留区域范围内增建或搭盖任何建筑物或设施;
(3)进行任何致使或可能致使共享场所或共享设施或其他业主之物业的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为;如因此对物业服务企业或其他业主造成损失或损害,该业主须负责全额赔偿;
(4)在其物业单位内外存放任何有毒、有害、污染环境之嫌的物品及武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃、易爆危险物品;或在社区范围内燃放爆竹、烟花;
(5)占用、损坏、污染共享场所和共享设施,或在共享场所堆放杂物或以其他方式妨碍其他业主对共享场所和共享设施的使用;
(6)在其物业单位内外自行或许可他人喧哗或发出噪声或过量声浪,导致四邻任何物业用户有所不便或受到干扰,亦不得以任何方式滋事骚扰其他物业用户或有骚扰之嫌;
(7)在非指定地点停放任何车辆(包括摩托车、自行车等)或拒绝按规定停放车辆或缴纳费用;
(8)不正确或大意使用供排水管、沟渠等引致损坏、堵塞、淤塞、或漏水而不及时修理漏水喉管;擅自在厨房、卫生间挖掘地面或顶部,或拆装、改动任何燃气管道和设备;
(9)不正确或大意使用电力供应,引致电线超负荷、失火或短路;
(10)不正确或大意使用燃气供应,引致失火或漏气;
(11)在预留位置外安装空调机、抽风扇等;或以空调机、抽风机等冷凝水滴和噪音影响其他业主;
(12)自行或许可他人将其物业单位用作与相关的《房地产权证》规定用途外的其他用途(如将住宅单位改作办公、货仓或其他商务用途);
(13)改变、改造其物业单位的外表、外墙,包括(但不限于)在窗外、阳台或天台加设围栏、卫星电视设备、外墙晾衣架等,或将其密封或以其他材料重新装修或以其他颜色重新修饰外墙;
(14)利用、容许或默许他人利用其物业单位从事任何违反中华人民共和国法律或不道德的活动;
(15)在其物业单位外、单元门厅、楼梯、信道或其他共享场所自行或许可他人乱弃废物或抛掷、堆放或留置垃圾、废物、箱物、家具或其他物品,严禁从窗户、阳台向外抛掷垃圾和杂物;
(16)损坏、干扰、改变、截断或阻塞共享设施和共享场所或其他任何通过、跨过、邻接其物业单位的信道、管线、沟渠等;不得阻塞防火通道及门窗;不得破坏一切消防设备和控制设备;
(17)在其物业单位的外部或共享场所悬挂或晾晒任何衣物,物业服务企业指定的地点除外;
(18)未经许可,在其社区单位内饲养猫、狗、雀鸟等宠物及猪、兔、鸡等家禽;
(19)在其物业单位外面或共享场所自行或容许他人安装、张贴、展示、陈列任何名字、字画、招牌、广告及其他类似物品;
(20)在其物业单位内或共享场所随意加设、增建、安装、更改、设置围墙、围栏、花架、檐篷、防盗网、铁门、大门、铁笼、天线、旗杆、遮阳伞、木棚、卫星天线等;
(21)在共享供电线路、供水或供气管道上私自接驳线管盗用电、水或气;
(22)在其物业内或共享场地面上放置重量超过设计负荷的物品,例如:机器、设备、保险箱等;
(23)在共享场所及/或升降机内吸烟、吐痰、张贴任何标语告示牌或涂花或擦坏共享场所及/或升降机内墙,在升降机内人数超载及使用客用升降机载运货物;
(24)以任何方式干涉物业服务企业对社区的管理和对社区提供的维修;
(25)在社区的共享场所举行任何庆典活动或聚会,但事先经物业服务企业书面许可的除外;
(26)使用发展商保留区域,但事先获得发展商书面许可的除外;
(27)封锁通往楼顶的入口和通道。物业服务企业将有权排除封锁上述部位的障碍,实施前述封锁行为的业主将承担由此而产生的一切费用;
(28)如物业的使用人(包括业主及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人或其他借用人或使用人)违反上述定,业主应承担连带赔偿责任。
3.6业主及任何其他人使用共享场所及升降机时应共同保护,保持清洁,否则一切损坏概由责成之业主或责任方赔偿。
3.7业主应依据物业服务企业规定时间、地点和处理方式排放污水和倾倒垃圾及食物渣滓(需用垃圾袋袋装)。
3.8业主应遵守并履行本规约及物业服务企业不时颁布的有关使用、管理和维修社区的规约、条例、停车库管理规定、会所使用规定等规章制度。
3.9业主可自费雇用装修公司进行其物业内部装修,但须遵守下列条款:
(1)施工单位必须遵守物业服务企业的有关规章制度和审批条件,不得损及社区的建筑结构,包括但不限于其物业单位内部及社区的公共建筑、公共设施、附属建筑物等;
(2)施工单位人员进入社区,须事先呈交书面申请,经物业服务企业批准并与物业服务企业签订装饰装修管理协议,且向物业服务企业缴纳相应履约保证金和装修垃圾清运费后方可施工;
(3)业主应预先与物业服务企业安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道,不得占用、阻塞共享场所,亦不得弄污、损坏、堵塞共享场所和共享设施;
(4)保持共享场所清洁和物业内部卫生,一切废物和施工垃圾须放置在发展商或物业服务企业所指定的地方统一处理;
(5)物业服务企业可进入物业单位内部视察各项工程是否符合审批规定,如发现有违章施工情况,物业服务企业可要求业主和施工单位立即停工,并采取相应步骤予以纠正和救补,其间所引致的一切损失或经济责任,均由违章业主自行承担,与发展商及物业服务企业无涉;
(6)业主需为因装修施工或其他任何行为或疏忽引致他人受伤或财产损失负责赔偿;
(7)业主需依照政府有关空调室外机安装规范及物业服务企业制订的空调安装管理规定选择适当的空调机型号,并规范空调室外机安装工作。
(8)共享区域内的电话线路及插座,公共天线线路及插座,原始设计的水电管道及供电线路、插座不得因物业的内部装修而更改位置或封闭;
3.10需要装饰装修房屋的业主,应当事先告知物业服务企业,征得其书面同意并遵守物业服务企业按照相关法规制定之装修管理制度,并须与物业服务企业签订装饰装修管理协议及交纳装修保证金和装修垃圾清运费。业主应交纳装修保证金的标准为:别墅人民500
0.00元/户,小高层(高层)人民币2000.00元/户。装修完毕,经验收物业主体结构和共享设备、设施未受损坏并符合消防主管部门的有关规定,装修保证金于验收合格后三个月内无息退还。业主应按照装饰装修各管理规定和管理协议,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修中的禁止行为。
3.11暴风雨来临之前,业主应采取一切适当措施,防止玻璃发生破损,以免引起危险。
3.12业主应对由于其本身的疏忽或过失而造成社区的损失负全部法律责任及赔偿责任。
3.13如长期离开其物业单位,其单位之业主应将其常用通讯地址通知物业服务企业,以便物业服务企业向其送达与其有关的通知、函件等,有关费用由业主承担。
3.14业主应保持其物业及其内部各项附属设备,包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态,并避免上述设备发生任何损失或损坏,保证其物业内部无任何虫害。
3.15业主应保证经其直接或间接许许进入、使用其物业单位的人履行、遵守和承担本规约中规定的业主义务和责任。如因业主或经其直接或间接许许进入、使用其物业单位的人之恶意行为或疏忽行为引致物业服务企业或使用物业的其他人仕蒙受任何损失或损害,均由该责任人负责赔偿,其直接或间接许许该责任人进入本物业的业主在本规约项下须承担连带赔偿责任。
3.16业主需提供业主本人的姓名和联络电话及相关数据予物业服务企业,以配合社区的管理工作。
3.17一切有关物业单位内的通水、通电、通气、电话、网络宽带、有线电视等相关设备、设施服务,一概由业主自行向相关经营管理单位申请开通、接驳,并自行承担相关报装及因使用所引至费用。
3.18在本规约的有效期内,业主愿意及确认物业服务企业为社区及其所占土地的唯一管理机构,全权负责社区的各项管理工作,物业服务企业自行负责和承担其一切的行为及法律后果;发展商无需对物业服务企业的任何违约行为或疏忽所引至的后果向业主或其他任何人仕之索偿负任何法律责任及经济赔偿责任。
第四条服务费用
4.1业主须就其物业单位、共享地方及设备设施的管理服务向物业服务企业交付物业管理服务费。(以重庆市国土资源和房屋管理局或其指定的测绘单位出具的有效测绘报告为准)进行计算,包括:
(1)社区用地的土地使用费(不包括业主物业单位的土地使用费)、与社区相关的所有公共税费;
(2)共用水费、电费、电话费及其他能源开支、共享排污费;
(3)共享场所、共享设施的日常维修保养、更换(资本性维修未计在内)、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化等费用;
(4)共用场所、共用设备的管理营运费、押金(如有);
(5)物业服务企业员工及其他职工的薪酬、福利及遣散费;
(6)社区之污水、污物及垃圾清除及搬运费(建筑垃圾除外)、清洁打扫工具材料费;
(7)聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用;
(8)物业服务企业员工及共用场所、共用设施的保险费;
(9)物业服务企业的行政费、通讯、邮寄、联络、文具、复印、物品、物料等各经常性项目的开销;
(10)环境绿化;
(11)秩序维护服务;
(12)因应当地政府要求增加的特别装置(包括彩旗、标语、海报、告示牌及其他性质的临时的、永久的对象)而产生的安装、动作、保养、维修、拆除、清洁费用或赞助费用;
(13)按本规约条文征收的其它合理费用;
(14)其它未在《重庆市商品房买卖合同》或本规约内详列而属于社区整体利益、义务或责任的任何直接和相关费用。
4.2如业主向发展商购买停车位产权的,须就其所购买的停车位向物业服务企业交付停车位服务费。其收费标准及调整由物业服务企业根据具体情况拟定。
4.3业主就其物业的服务应按「乡都一号」社区物业服务合同的约定,按时全额向物业服务企业缴纳物业服务费及其他相关费用。业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务费。业主、发展商和物业服务企业共同约定本社区的物业服务费标准(不含公共能耗)为:
(1)别墅:按物业单位的建筑面积计算,人民币元/
第13篇 z苑小区日常物业管理要求
某苑小区日常物业管理要求
第一节房屋管理要求
一、'**苑'栋号、楼层、房号标志明显,大堂内布置合理并设立引路方向图,驻'**苑'各单位名录标识在大堂显着位置;
二、无违反规划私搭乱建,无擅自改变房屋用途现象;
三、'**苑'外观完好、整洁。外墙是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁、无破损;是涂料的,无脱落、无污渍;无乱贴、乱涂、乱画和乱悬挂现象;
四、室外招牌、广告牌、霓虹灯按规定设置,保持整洁统一美观,无安全隐患或破损;
五、空调位置统一,冷凝水集中收集,支架无锈蚀;
六、封闭阳台统一有序,色样一致,不超出外墙面;除建筑设计有要求外,不得安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳蓬等;
七、房屋装饰装修符合规定,未发生危及房屋结构安全及拆改管线和损害他人利益的现象;
第二节综合管理要求
一、制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;
二、设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求;
三、配备所需专业技术人员,严格执行操作规程;
四、设备良好,运行正常,做到无事故隐患及重大管理责任事故;
第三节 供电系统管理
一、保证正常供电,停电有明确的审批权限,并按规定时间通知用户;
二、制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;
三、备用应急发电机可随时起用;
第四节 弱电系统管理
一、按工作标准规定时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;
二、监控系统等智能化设施设备运行正常,有记录并按规定期限保存;
第五节消防系统管理
一、消防控制中心24小时值班,消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时起用;
二、消防管理人员掌握消防设施设备的使用方法,并能及时处理各种问题;
三、组织开展消防法规及消防知识的宣传教育,明确各区域防火责任人;
四、制订突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施、引路标志完好,紧急疏散通道畅通;
五、无火灾安全隐患;
第六节给排水系统管理
一、建立用水、供水管理制度,积极协助用户安排合理的用水和节水计划;
二、设备、阀门、管道工作正常,无滴漏现象;
三、按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;
四、高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;
五、限水、停水按规定时间通知业主、租户;
六、排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水或浸泡发生;
七、遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积泡水、泛水,长时间停水现象;
八、运行出现险情后,制定有排除险情的应急处理措施;
第七节发电机系统管理
一、备用发电系统运行正常,运行正常且噪音不超标,无严重滴漏水现象;
二、备用发电系统出现运行故障后,维修人员在规定时间内到达维修;
三、制订发生故障应急处理方案,每月起动一次,确保发电系统处于良好状态,市网停电能立即发电。
第八节共用设备管理
一、共用配套服务设施完好,无随意改变用途;
二、共用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻;
三、道路、楼道、大堂等公共照明完好;
四、道路通畅,路面平坦;井盖无缺损、无丢失,路面井盖不影响车辆和行人通行;
第九节保安及车辆管理
一、基本实行封闭式管理,大主入口设一岗位,侧大门口设一岗位,巡逻岗1人,监控中心设一岗位,实施人防技防并进,确保'**苑'业主的安全;
二、有专业保安队伍,实行24小时值班及巡逻制度;保安人员熟悉环境,文明值勤,训练有素,言语规范,认真负责;
三、结合'**苑'特点,制定安全防范措施;
四、进出车辆管理有序,无乱停乱放现象,无堵塞交通现象,不影响行人通行;
五、'**苑'外停车场有专人疏导,管理有序,排列整齐;
六、室内停车场管理严格,出入登记;
七、非机动车辆有集中停放场地,管理制度落实,停放整齐,场地整洁;
八、危及人身安全处设有明显标志和防范措施。
第十节环境卫生管理
一、环卫设施完备,设有垃圾箱、果皮箱、垃圾中转站;
二、清洁卫生实行责任制,有专职清洁人员和明确的责任范围,实行标准化清洁保洁;
三、垃圾日产日清,定期进行卫生消毒灭杀;
四、房屋共用部位共用设施设备无蚁害;
五、房屋共用部位保持清洁,无乱贴、乱画,无擅自占用和堆放杂物现象;大堂、楼梯扶拦、天台、共用玻璃窗等保持洁净;共用场地无纸屑、烟头等废弃物;
六、商业网点管理有序,符合卫生标准;无乱设摊点、广告牌和乱贴乱画现象;
七、无违反规定饲养宠物、家禽、家畜;
八、排烟、排污、噪声等符合国家环保标准,外墙无污染
日常保洁方案及质量标准(略)
第十一节环境绿化管理
一、'**苑'内绿地布局合理,花草树木与建筑小品配置得当;
二、绿地无改变用途及破坏、践踏、占用现象;
三、花草树木长势良好,修剪整齐美观,无病虫害,无折损现象,无斑秃;
四、绿地无纸屑、烟头、石块等杂物;
第十二节社区精神文明建设
根据'**苑'现有实际情况,要组织开展好社区文化活动,可以充分利用会所这一活动空间,促进**苑成长:建立**苑学习教育基地。
文化培养服务:在**苑举行画展、摄影展、艺术欣赏等活动,培养**苑文化氛围。
打造社区服务:举行群众性社区活动,从而培养'大家庭'的亲近和睦的温暖感觉。
利用每年的'五一劳动节'、'十一
第14篇 某小区物业管理人员培训内容
小区物业管理人员培训内容
公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。
1 高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
2 技术骨干培训内容
责任感,荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
3 普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
第15篇 大厦小区车辆管理控制程序
物业程序文件
--小区(大厦)车辆管理控制程序
1.0目的
维护小区/大厦交通秩序,规范车辆停放管理,保持管辖区域道路通畅,预防交通事故和失窃事件发生。
2.0适用范围
适用于物业服务中心车辆管理。
3.0职责
3.1客服部负责客户接待、咨询、身份核查、费用收取、证件办理等工作。
3.2礼宾部负责车辆登记、交通指挥、巡查、费用收取等工作。
3.3礼宾部经理、中队长负责突发事件的处理、跟进、回访工作。
3.4客服经理负责客户投诉的处理,礼宾经理负责专业对口事项进行协助。
4.0工作程序
4.1机动车停放管理:分为私家车位、月保车辆、临保车辆
4.2车辆停放手续办理:
4.2.1私家车位:为固定车位
4.2.1.1业主在办理收车位时,客服助理指引业主详细填写《住户资料登记表》中'车牌号码'一栏。
4.2.1.2财务人员按元/月进行收费,并开具发票。
4.2.1.3财务人员将客户资料录入智能ic卡系统,并根据客户缴交费的月数进行ic卡权限充值。
4.2.1.4客服助理打印《私家车位牌》,并指引车主将《私家车位牌》放置车前挡风玻璃右下角。
4.2.1.5解释/答车主提出的疑问,并告知车主在每月7号之前到客服部前台缴交当月车位管理费。
4.2.2月保车辆:
4.2.2.1办理月保车辆客户对象:限定为本小区业主/住户/租户。
4.2.2.2客户需在客服组前台办理月保手续,办理时须签订《车位出租申请表》,登记车辆的车牌号码及车况、车型、发动机号码。
4.2.2.3财务人员按元/月进行收费,并开具发票。
4.2.2.4财务人员将客户资料录入智能ic卡系统,并根据客户缴交费的月数进行ic卡权限充值。
4.2.2.5客服助理打印《月保车辆停放凭证》,并指引车主将《月保车辆停放凭证》放置车前挡风玻璃右下角。
4.2.2.6解释/答车主提出的疑问,并告知每月月底之前缴交次月车位月保费用,逾期未交者,须追加当月月保费用3%0的滞纳金。
4.2.3临保车辆:在小区门岗处确认身份后,办理取卡手续。
4.2.4损坏/遗失ic卡的办理:
4.2.4.1私家车位、月保车辆:由车主带业主/住户证到客服组前台确认其身份后,进行原ic卡挂失登记,重新缴交费用,办理新ic卡。
4.2.4.2临保车辆:由礼宾队长确认其车辆与车主身份,带领车主到客服部前台缴交ic卡工本费,由客户组(财务人员)登记、注销其临时车辆停放ic卡资料。
4.3车辆管理操作要点:车辆进场操作、停车管理、车辆离场操作
4.3.1车辆进场操作:由门岗保安员操作
4.3.1.1对于到访车辆,保安员先敬礼,请对方出示有效证件。
4.3.2.2礼宾员对客户进行身份核实:可采取查证、可视对讲、对讲机等形式
a、属于私家车位、月保车辆:协助业主刷卡,并按《交通指挥手势细则》指引车主进入停车场。
b、属于访客车辆:与到访单元进行确认,并将对方有效证件登记在《来访、外来人员、车辆出入情况登记表》或《停车场车辆出入场登记表》后,取卡给予放行;未征得到访单元客户确认并认可,不予放行。
c、属于货车:与到访单元进行确认,并将对方有效证件登记在《来访、外来人员、车辆出入情况登记表》或《停车场车辆出入场登记表》,对4吨及4吨以上搬家/运货车辆,需根据指定通道行走。
4.3.3.3核查无误后予以放行,如遇突发事件,立即通知中队长/主任前来处理。
4.3.2停车管理:由车场保安员操作
4.3.2.1停车分为露天停放和车库停放。
4.3.2.2露天停放由客户自行按规划位置进行停放,临近固定岗或巡逻保安员进行监管,并跟进停放不符合项,如小区车位足够,需指引客户将车辆停放在车库。
4.3.2.3车库停放:
a、引导:按《交通指挥手势细则》将引导进入车辆按保管类别有序停放。
b、提示:提醒车主关好车窗、电源、空调等,车内贵重物品随身带走,锁好车门。
c、查看:即时查看停放车辆状况,若发现车有损坏,应立即向车主说明车况损坏程度,在《停车场车辆异常状况登记表》中做好记录,并让车主在'备注栏'签名确认。
d、巡查:
--车场礼宾员不定时巡查停放车辆,如发现问题,详细登记在《停车场车辆异常状况登记表》,并及时上报中队长,并通知客服组前台/监控中心,通知客户。
--不定时对停车场管辖范围进行巡逻、非停车位不得停放车辆。
--核查私家车位车辆是否符合信息。
--发生突发事件/车辆损坏/交通事件/车辆丢失等情况,需做好现场保护,并上报主任及客服主任,视情况报警并通知保险公司。
4.3.3车辆离场操作:
4.3.3.1对于离场车辆,礼宾员需敬礼:
a、属于私家车位、月保车辆:车主可自行刷卡后离开,或礼宾员协助其刷卡。
b、属于临保车辆:
--由礼宾员收取临保卡,并刷卡读取收费信息。
--由收费员根据临保收费标准进行收费,并出具发票,30分钟以内免费停放。
--礼宾员在《来访、外来人员、车辆出入情况登记表》或《停车场车辆出入场登记表》相应栏中进行登记。
--予以放行。
4.3.3.2属于货车需开箱检查,按《物品放行控制程序》执行。
4.3.3.3ic卡遗失/损坏,按本程序4.2.4执行。
4.3.3.4如遇突发事件,立即通知礼宾队长/经理前来处理。
4.4自行车停放管理
4.4.1客服部、礼宾部经理需根据小区现场进行划定自行车停放位置。
4.4.2客服部、礼宾部需告知客户自行车停放场地为免费使用,不收取任何费用。
4.4.3客服助理、礼宾巡逻员对停放情况进行监管,包括且不限于:
4.4.3.1自行车需按指定位置停放;
4.4.3.2自行车排放整齐、有序。
5.0支持性文件
5.1《交通指挥手势细则》
5.2《物品放行控制程序》
5.3《业主收楼费用一览表》
6.0质量记录
6.1《住户资料登记表》
6.2《车位出租申请表》
6.3《月保车辆停放凭证》
6.4《私家车位牌》
6.5《来访、外来人员、车辆出入情况登记表》
6.6《停车场车辆异常状况登记表》
6.7《停车场车辆出入场登记表》
第16篇 长湾小区电梯使用管理约定
长青湾小区电梯使用管理约定
【kd.长青湾】是全体业主共同的家园,小区内电梯也是全体业主的共同财产,且是所有共同财产中最为昂贵的设备之一,为了保证电梯的安全运行,保护和延长其使用寿命,同时为维护小区的共同利益,全体业主共同订立并承诺履行本约定:
1、使用电梯时应文明操作,不用钥匙等硬物按动或拍打显示按钮及随意按动警铃按钮。
2、电梯运行过程中切勿将身体依靠轿门,以免发生危险。
3、电梯运行时,不在电梯内追逐打闹、前后摇晃。
4、进出电梯,勿在轿门中间停留或谈话。
5、运送重物,请放置轿厢中间。
6、不超载,当超载讯号铃声响时,站在门口的乘客请自觉退出,不采用任何形式的强制关门手段。
7、防燃防暴,勿携带危险物品进入电梯。
8、如遇火警,请勿使用电梯。
9、礼貌乘梯、礼让老人和儿童,学龄前儿童须由大人带领乘梯。
10、为了您和大家的健康,请不要在电梯内吸烟、吐痰、弃物和搬运易损坏轿厢内装饰物。
11、劝阻儿童不可在电梯附近玩耍,以免影响他人使用电梯及自己受到伤害。
12、当电梯在运行中突然发生停运等故障时,乘客不必紧张,可按警铃报告,耐心等待维修人员到来,不采取拍打按钮、箱体以及强行撬门等急躁行为,这可能导致对电梯的破坏,使救援工作及电梯修复更加困难。
13、乘客看到停运标志时请不要采取任何令其开启或移动标志牌的行为,以免发生人身、设备意外事故。
14、电梯严禁运送装修垃圾及石灰、水泥、红砖等颗粒状粉尘状装修材料。
