第1篇 中央空调管理与维修要求
人类在长期的生活和生产过程中,一直在寻求能克服空气环境对人类活动造成威胁和影响的有效办法,随着知识的积累和科学技术水平的提高,人类由消极的防御逐步掌握了控制空气环境的技术,这种技术就称之为空气调节。空气调节就是采用人工的方法,创造和保持能满足一定温度、相对湿度、洁净度和气流速度等参数要求的室内空气环境技术。空气调节效果的好坏,直接影响到人们日常生活的舒适性,而空气调节管理的质量直接体现了建筑物的功能层次,又影响着物业管理的经营成本,因此空调设备管理也是物业管理工作质量的一个重要标志。
第一节 中央空调设备管理概述
空气调节系统,究其功能而言,可以分为工艺性空调和舒适性空调两种。工艺性空调是指在生产和科学实验时,其工作过程需在特定受控的空气环境中进行,以确保产品质量和科学实验结果。这种满足空气环境的工程技术称之为工艺性空调。舒适性空调一般指为满足人的生理需要,使人感到舒适的空气处理技术。一般情况下,办公楼、住宅、医院、商场等建筑物所应用的空调均属于舒适性空调。舒适性空调虽然对环境温度、湿度等也有要求,但对这些参数的允许波动范围并不像工艺性空调那样严格,因此物业管理公司对空调设备设施的管理主要是舒适性空调系统所涉及的设备设施管理,其设备设施管理有许多独特的要求。要做好管理工作首先对舒适性空调系统有比较详尽的了解。
一、空调系统的基本组成
空调系统主要由以下几部分组成:
①工作区(或居住区)。通常是指空气调节系统所控制范围的工作区域或生活区域,在此空间内,应保持所要求的室内空气参数。
②空气的输送和分配部分。主要是指输送和分配空气的送、回风机,送风管,送、回风口等设备组成。
③空气的处理部分。是指按照对空气各种参数的要求,对空气进行过滤净化、加热、冷却、加湿、减湿等处理的设备。
④空气处理所需的辅助设备。这部分设备指的是为空调系统提供冷量和热量的设备,如锅炉房、冷冻站、冷水机组等。
二、空调系统的分类
空调系统分类方法很多,可以按性质分、按空气处理设置的设备情况分等,下面主要介绍按空气处理设备的设置情况分类,主要分为:
①集中式空调系统。这种系统即把所有的空气处理设备都设置在一个集中的空调机房里,空气经过集中处理后,再送往各个空调房间。
②半集中式空调系统。这种系统除了设有集中空调机房外,还设有分散在各个空调房间里的二次空气处理设备,常见的有风机盘管新风系统,这是最常见的空调系统形式。
③分散式系统。这是把冷、热源和空气处理、输送设备集中在一个箱体内,就是通常所说的窗式、柜式空调器。
三、中央空调系统的主要设备设施
中央空调设备设施主要有:冷水机组、组合式空调机、风机盘管、冷却塔、水泵、控制装置、风道、风阀、水管阀件等,下面分别介绍。
(1)冷水机组
冷水机组是中央空调系统的冷源,主要是指产生冷冻水的冷机。制冷机有活塞式、吸收式、离心式、地温式等等,冷水机组按冷凝器的冷却方式又分为风冷式和水冷式两种。
(2)组合式空调机组
组合式空调机组是在送回风系统中,用来对空气进行处理的设备,它由不同功能的空气处理段组合而成,有过滤段、换热段、挡水段、风机段等。
(3)风机盘管
风机盘管是安装在空调层间内对室内空气进行循环处理的设备,主要有表面冷却器、风机和集水盘组成,风机盘管有明装、暗装、立式、柜式等多种形式。
(4)冷却塔
水冷式冷水机组需要大量的冷却水对设备进行冷却,使升温后的冷却水与室外空气进行强制热、湿交换,使之降温从而可以循环使用。
(5)水泵
空调系统中的冷却和冷冻水在循环运行时为克服设备和管道阻力,需在系统中安设水泵。
(6)控制装置
为了确保机械设备的安全运行和空调装置优化工作,在系统中需要安装许多控制仪表,如温度计、压力计、低压保护、水流断水保护等,有的设备设施还设有自动控制器如室温自动控制,制冷机冷量自动调节等。
(7)管道系统
空调系统中回风道、风阀、防火阀、冷冻水供回水管道、凝结水管道及附件、阀门等也是空调系统一个重要组成部分。风道的截面形状有圆形、矩形两种,所使用材料有玻璃钢、镀锌铁皮、不
锈钢等。水管道常用的有焊接钢管、无缝钢管、铝型管等。
四、空气调节的管理
空气调节设备设施的管理是物业管理中的一项重要工作,空调系统的设备工艺技术复杂,造价比较昂贵,运行中能源消耗也很大,因此无论是空调系统的日常操作、日常运行还是维修养护管理,都应有专业管理队伍,配套的规章制度,严格的管理标准和明确的职责。
(1)空调管理的资料准备
物业管理人员最好能在工程项目的建设阶段就参与设备订货、施工监督、系统调试、工程验收等工作,这样可以对整个装置的技术状态和质量水平了如指掌,熟悉线路走向和隐蔽工程特征,有利于在物业管理工作中重点加强对系统关键部位、薄弱环节的监控,易于判断异常状态和排除故障,因此物业管理负责空调设备设施管理的人员应做好以下几项工作:
①接受完整的空调施工图尤其是对原设计进行了修改和补充后的竣工图。
②收集所有使用设备的产品样本和使用说明书。
③查验有关施工记录,重点确认设备调试、系统调试、隐蔽工程验收、水压试验等应符合规范及规定标准。
(2)中央空调的操作管理
中央空调的操作管理主要是中央空调主要设备如制冷机、冷冻水泵、冷却水泵的开机、停机操作程序及规程。值班人员严格按规程操作,避免发生异常事故,造成重大损失。
(3)中央空调运行管理
中央空调的运行管理是指在中央空调运行过程中,运行组人员对系统中的规定部位进行巡视,并明确巡视的内容以及出现异常事故后的处理规定,使运行组值班人员依照规程运行管理。保证设备运行正常,少出故障。
(4)中央空调的维修养护管理
中央空调维修养护管理是为了避免设备在运行过程中出现重大故障,以便延长设备的使用寿命,确保设备设施使用中的经济性而制定的维修养护方法及措施,从而使各种设备设施能得到及时维修和定期养护。
第二节 中央空调设备日常操作管理
一、中央空调操作管理职责
中央空调系统设备设施的操作管理是指空调系统中主要设备的开启和停止的管理。在管理工作中,《中央空调操作标准作业规程》由工程部会同管理处来制定,并负责检查其执行情况,空调机房的管理员具体负责中央空调的日常操作。
二、中央空调操作的作业规程
(1)设备运行前的检查准备工作
首先查看主机、副机的电源是否接通,查看电压表是否正常,电压波动值不超过设计值的±10%,再检查冷冻水系统及冷却水系统是否已充满水,若未充满应查找原因,排除故障后,补水至满液状态。然后查看管道上的阀门是否处于开启状态以及各种信号指示灯指示是否正常等。
(2)开机操作程序
首先启动冷冻水泵,先启动一台,当运行平稳后再启动其余水泵(备用泵除外)。其次,启动冷却水泵,运行平稳后,启动冷却塔的风机,水系统启动以后,注意观察电流、电压、水量水压是否正常,若有异常,立即停机。一切正常后过5~10min启动压缩机,压缩机启动后,观察压缩机运行电流,压缩机的吸排气压力,观察压差、回油情况,出水的温度和运转声音,检查有无异常振动、噪声或异常气味,确定一切正常后说明启动成功。一般停机1周以上重新开机时必须先预热24h,并注意1h内启动次数不得超过4次。
(3)停机日常操作
首先应关掉压缩机的电源,但保留总电源,以便主机处于预热状态,若要长时间停机应关闭总电源,然后再关闭冷冻泵。在关闭冷冻水泵时,先关闭冷冻泵出口的阀门,然后再关闭冷冻水泵,以免引起管道的剧烈振动,停泵后再将阀门开启到正常位。确认无异常情况后才算停机成功。
第三节 中央空调设备运行管理
一、中央空调设备设施运行管理中的巡视监控
开机成功后,为了保证空调系统的良好运行,中央空调设备设施在正常运行过程中值班管理员应每隔2h巡视一次中央空调机组。巡视的部位主要包括:中央空调的主机、冷却塔、控制柜及管道、闸阀附件。在运行巡视过程中,主要巡视内容包括:检查电压表指示是否正常,正常情况下为380v,不能超过额定值的±10%;检查三相电流是否平衡,是否超过额定电流值;检查油压表是否正常,油压的正常范围100~150pa;冷却水管理中主要检查进水、出水温度(进水温度正常<35℃,出水温度正常<40℃);冷冻水管理中同样主要检查进水、出水温度(正常进水温度10~18℃,出水正常温度6~8℃);另外,辨听主机在运转过程中
是否有异常振动或噪声;对于冷却塔,应查看冷却塔风机运转是否平稳,冷却塔水位是否正常;检查管道、阀门是否渗漏,冷冻保温层是否完好;检查控制柜各元件动作是否正常,有无异常的气味或噪声等等。值班员在巡视监察过程中,如发现情况应及时采取措施,若处理不了的异常情况,应报给工程部管理组,请求支援。管理组派维修组人员及时到场,运行组人员协助维修组人员处理情况。
二、中央空调设备运行管理中异常情况的处理
(1)中央空调发生制冷机泄漏
发现这种情况,值班人员应立即关停中央空调主机,并关闭相关的阀门,打开机房的门窗或通风设施加强现场通风,立即告知值班主管,请求支援,救护人员进入现场应身穿防毒衣,头戴防毒面具。对不同程度的中毒者采取不同的处理方法:对于中毒较轻者,如出现头痛、呕吐、脉搏加快者应立即转移到通风良好的地方;对于中毒严重者,应进行人工呼吸或送医院;若氟里昂溅入眼睛,应用2%硼酸加消毒食盐水反复清洗眼睛。寻找泄漏部位,排除泄漏源,启动中央空调试运行,确认不再泄漏后机组方可运行。
(2)中央空调机房内发生水浸时的处理
当中央空调机房值班员发现这种情况时,应按程序首先关掉中央空调机组,拉下总电源开关,然后查找漏水源并堵住漏水源。如果漏水比较严重。在尽力阻滞漏水时,应立即通知工程部主管和管理组,请求支援。漏水源堵住后应立即排水。当水排除完毕后,应对所有湿水设备进行除湿处理,可以采用干布擦拭、热风吹干、自然通风或更换相关的管线等办法。然后确定湿水已消除,绝缘电阻符合要求后,开机试运行。没有异常情况可以投入正常运行。
(3)发生火灾
发生火灾时,应同水泵房的处理一样,按《火警、火灾应急处理标准作业规程》操作。
三、中央空调设备管理职责及机房管理制度
工程部管理组结合所管辖范围工程的特殊性,根据iso9002操作标准的要求制定《中央空调运行管理操作规程》并检查运行管理的实施情况,中央空调设备设施运行组负责组织实施中央空调的运行管理,当值的管理员具体负责中央空调的运行管理。
中央空调机房内管理除了技术操作要求外,还有一些其余的管理要求。主要包括:非值班人员不准进入中央空调机房,若需要进入,须经过工程部主管的同意,并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房;中央空调机房为了防止出现异常事故,严禁存放易燃、易爆危险品;为了在出现异常情况时及时采取措施,中央空调机房内应备齐消防器材,防毒用品,并放置在方便显眼处;为了防止火灾的发生,还应禁止在机房内吸烟;为了保证机房内的环境应有严格的清洁制度,每班值班员打扫一次中央空调机房的卫生,每周机房运行组人员清洁一次中央空调机房内的设备设施,按照要求,应做到地面、天花板、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好、整洁光亮,并且门窗开启灵活,通风良好、光线充足;为了保证不出意外事故,机房应随时上锁,钥匙由当值管理员保管,管理员不得私自配钥匙;另外为了保证管理员的职责明确,应有严格的交接班制度要求,接班人员应准时到岗,并应认真听取交班人员交代,并查看《中央空调运行日记》,清点工具、物品是否齐全,确定无误后,在《中央空调运行日记》表上签名。当出现下列情况时,不准交接班:上一班的运行情况未交代或交代不清;记录不完整、不规范、不清晰,交班人员没有打扫中央空调机房,接班人未按时到岗,或遇异常情况正在处理中,事故仍由交班人处理,接班人协助进行。
四、中央空调运行记录
对于中央空调运行情况,当值的管理员应及时、准确、完整、清晰地记录在《中央空调运行日记》表内,并由工程部中央空调运行组组长负责装订成册,上交工程部管理组存档,以便管理处掌握各种设备设施的运行情况,制定严格的运行及操作管理规定,采取预防措施,调整维修养护制度,提供可靠的技术资料。
第四节 中央空调设备维修养护管理
一、空调设备维修养护管理职责
空调设备维修养护管理主要是指对中央空调系统及设备设施定期养护和及时维修,以确保中央空调设备设施各项性能完好,增加各种设备设施的寿命,保证设备正常安全运行。应制定《中央空调维修保养计划》,具体职责是:工程部管理组负责制定《中央空调维修保养计划》并检查该计划的执行情况,工程部中央空调维修组具体负责中央空调的维修养护,公共事务部负责向有关用户通知停用中央空调的情况。
二、空调设备设施维修养护计划的制定
空调设备设施的维修养护,技术性较强,因此每年的年底就要制定下一年的维修养护计划。制定计划时,为了使计划制定的准确合理、完整、明确,应由工程部主管经理与管理组及维修组人员共同研究制定《中央空调维修养护计划》并上报公司审批。《中央空调维修养护计划》在制定过程中,应考虑到中央空调使用的频度,中央空调的运行状况,有无故障隐患,合理维修
养护的时间(避开节假日、特殊活动日等)。维修养护计划的内容主要包括:维修养护项目的内容、具体实施维修养护的时间、预计的费用以及所需备品、备件计划等。
三、空调设备设施的维修养护
空调设备设施的维修养护主要是对冷水机组、冷却风机盘管、水泵机组、冷冻水、冷却水及凝结水路及风道、阀类、控制柜等的维修养护,其具体的维修养护内容如下:
(1)冷水机组
冷水机组是把整个制冷系统中的压缩机、冷凝器、蒸发器、节流阀等设备以及电气控制设备组装在一起,提供冷冻水的设备。对于设有冷却塔的水冷式制冷机中的冷凝器、蒸发器,每半年由制冷空调的维修组进行一次清洁养护,清洗时,先配制10%盐酸溶液(每1kg酸溶液里加0.5kg缓蚀剂)或用现在市场上使用的一种电子高效清洗剂,杀菌清洗,剥离水垢一次完成,并对铜铁无腐蚀。然后拆开冷凝器,蒸发器两端进出水法兰封闭,向里注清洗液,酸洗时间24h,也可用泵循环清洗,时间为12h,酸洗完后用1%的naoh溶液或5%na2co3清洗15min,最后用清水冲洗3遍,全部清洗完毕,检查是否漏水,若不漏水则重新装好,若法兰胶垫老化,则需更换。同时,检查螺丝、螺栓、螺母及接头紧密性,适当紧固以消除振动,防止泄漏。压缩机由制冷空调维修组每年进行一次检测、保养。检测保养内容包括:检查压缩机的油位、油色,如油位低于观察镜子的1/22位置,则应查明漏油的原因并排除故障后再充注润滑油,如油已变色则应彻底更换润滑油,检查制冷系统内是否存有空气,如有则应排放;检查压缩机和各项参数是否在正常范围内,压缩机电机绝缘电阻正常0.5mω以上,压缩机运行电流正常为额定值,三相基本平衡,压缩机的油压正常1~1.5mpa,压缩机外壳温度85℃以下,吸气压力正常值0.49~0.54mpa,排气压力正常值1.25mpa,并检查压缩机运转时是否有异常的噪声和振动,检查压缩机是否有异常的气味。通过各项检查确定压缩机是否有故障,视情况进行维修更换。
(2)冷却塔的维修养护
制冷空调维修组每半年对冷却塔进行一次清洁保养,先检查冷却塔电机,其绝缘电阻应不低于0.5mω,否则应干燥处理电机线圈,干燥后仍达不到应拆修电机线圈;检查电机风扇转动是否灵活,风叶螺栓紧固,转动是否有振动;制塔壁有无阻滞现象,若有则应加注润滑油或更换同型号规格轴承;检查皮带是否开裂或磨损严重,视情况进行更换,检查皮带转动时松紧状况(每半月检查一次)并进行调整;检查布水器布水是否均匀,否则应清洁管道及喷嘴,清洗冷却塔(包括填料、集水槽)清洁风扇、风叶;检查补水浮球阀动作是否可靠,否则应修复;然后紧固所有紧固件,清洁整个冷却塔外表,检查冷却塔架,金属塔架每两年涂漆一次。
(3)风机盘管的维修养护
制冷空调维修组每半年对风机盘管进行一次清洁养护,每周清洗一次空气过滤网,排除盘管内的空气,检查风机转动是否灵活,如果转动中有阻滞现象,则应加注润滑油,如有异常的摩擦响声应更换风机的轴承。对于带动风机的电机,用500v摇表检测线圈绝缘电阻,应不低于0.5mω,否则应作干燥处理或整修更换,检查电容是否变形,如是则应更换同规格电容,检查各接线头是否牢固,清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物,同时用盐酸溶液清洗盘管内壁的污垢,然后拧紧所有的紧固件,清洁风机盘管的外壳。
(4)水管道的维修保养
制冷空调维修组每半年对冷冻水管道、冷却水管、冷凝给水管路进行一次保养,检查冷冻水、凝结水管路是否有大量凝结水,保温层是否已有破损,如是则应重新做保温层,尤其是检查管路中阀件部位,保温层做不到位或破坏,应重点检查,及时整修。
(5)阀类、仪表、检测器件的维修养护
维修工每半年对中央空调系统所有阀类进行一次养护。对于管道中节流阀及调节阀,应检查是否泄漏,如是则应加压填料,检查阀门的开闭是否灵活,若开闭困难则应加注润滑油,若阀门破裂,则应更换同规格阀门,法兰阀应检查法兰连接处是否渗漏,如是应更换密封胶垫;对于电磁调节阀,压差调节阀,其中干燥过滤器要检查是否堵塞或吸潮,如是则应更换同规格的干燥过滤器,通过通断电试验检查电磁调节阀、压差调节阀动作是否可靠,如有问题应更换同规格电磁调节阀、压差调节阀,对阀杆部位加注润滑油,压填料处泄漏则应加压填料。
对于常用的温度计、压力表、传感器,若有仪表读数模糊不清应拆换,更换合格的温度计和压力表,检测传感器的参数是否正常并做模拟实验,对于不合格的传感器应拆换。
(6)送回风系统及组合式空调机
现代中央空调空气处理常用模块或组合空调机,是把空气处理设备、风机、消声装置、能量回收装置等分别做成箱式的单元,按空气处理过程的需要进行选择组成的空调器,空调机的标准分段分别为回风机段、混合段、预热段、过滤段、表冷段、喷水段、蒸汽加湿段、再热段、送风机段、能量回收段、消声器段和中间段等。
对送风系统每年初次运行时,应先将通风干管和组合式空调机内的积尘清扫干净,设备进行清洗、加油,检查风量调节阀、防火阀、送风口、回风口的阀板,叶片的开启角度和工作状态,若不正常,进行调整,若开闭不灵
活应更换。检查水管系统调箱连接的软接头是否完好,空调箱是否有漏风、漏水、凝结水管的堵塞现象,若有要及时整修。送风管道连接处漏风是否超规范,送风噪声是否超过标准。若有则应寻找原因加以处理。
对于喷淋段应定期清洗喷水室的喷嘴、喷水管以防产生水垢,喷水室的前池半年左右清洗和刷底漆一次,以减少锈蚀。定期检查底池中的自动补水装置,如阀针是否灵活,浮球是否好用等。清洗回水过滤网和进水过滤器,在喷水室的回水管上装设水封以防由于风机吸风产生的负压,使回水受阻。
四、中央空调设备设施管理常见故障及处理
第2篇 中央空调制冷设备运行管理
中央空调及制冷设备运行管理
1、中央空调技术性较强,必须掌握好温度控制和调节,使其降温适度。
2、在炎热的夏季里,必须保证空调机的正常运行,适度的降温,保证写字楼职员舒适的工作环境。
3、空调机、制冷机必须经常地检查保养,发现问题及时进行修理保持其正常运行,不得影响写字楼工作秩序。
4、制冷人员必须由熟悉和掌握制冷原理和制冷机械操作规程及操作方法之专业技师操作。
5、操作人员必须定期、定时检查,发现异常迅速查明原因,进行修理,保证电动机、制冷机正常运行。
6、要定期或不定期地查漏,随时检查,随时修理,使机械正常运转。
7、发现如下情况之一,均必须停机查明原因,进行及时修理或更换机件:
a.发现电动机发出嗡嗡的响声;
b.压缩机发生敲击声和杂音;
c.发现因负荷过大而发出剧烈震动;
d.电动机、压缩机转速明显降低;
第3篇 zx医院中央空调日常运行管理维护计划
医院中央空调日常运行管理及维护计划
(一)、中央空调日常运行管理
1、当值管理员每隔两小时巡视一次中央空调机组,巡视部位包括:中央空调主机、控制柜(箱)及管路、闸阀等附件。
2、巡视监控的主要内容如下:
a)检查线电压(正常380v,不能超额定值的±10%);
b)检查三相电流(三相是否平衡,是否超额定值);
c)检查油压(正常10-15kg/cm2);
d)检查高压(<12kg/cm2);
e)检查低压(>2.5kg/cm2);
f)冷却水进水温度(正常<35℃);
g)冷却水出水温度(正常<40℃);
h)冷冻水进水温度(正常10-18℃);
0)冷冻水出水温度(正常6-10℃);
j)检查中央空调主机运转是否有异常振动或噪音;
k)检查冷却塔风机运转是否平稳、冷却塔水位是否正常;检查管道、闸阀是否有渗漏、冷冻保温层是否完好;
m)检查控制柜(箱)各元器件动作是否正常,有无异常噪音或气味。
3、巡视过程中如发现上述情况有不正常时,当值管理员应及时采取措施予以解决,处理不了的问题应及时详细地汇报给管理中心工程部经理,请求支援解决。应严格遵守《中央空调维修保养标准作业规程》。
4、当值管理员应根据用冷部门的要求,按时开关中央空调,并根据负荷情况启用相应的中央空调机组,调整相应的制冷温度,最大限度地节省能源。
(二)、中央空调机房安全管理
1、非值班人员不准进入中央空调机房,若需要进入,须经管理中心工程部同意,并在值班人员的陪同下方可进入中央空调机房。
2、中央空调机房内严禁存放易燃、易爆、危险品。
3、中央空调机房内应备齐消防器材、防毒用品,并应放置在方便、显眼处。中央空调机房内严禁吸烟。
4、每班打扫一次中央空调机房的卫生,每周清洁一次中央空调机房内的设备设施,做到地面、天花、门窗、墙壁、设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,表面油漆完好,整洁光亮。
5、中央空调机房内应当通风良好,光线足够、门窗开启灵活。
6、中央空调机房应当做到随时上锁,钥匙由当值管理员保管,当值管理员不得私自配钥匙。
(三)、交接班要求
1、接班人员应准时接班。
2、接班人员应认真听取交班人员交代、并查看《中央空调运行日记》,检查工具、物品是否齐全,确认无误后在《中央空调运行日记》表上签名。
3、有下列情况之一者不准交接班:
a)上一班运行情况未交代清楚;
b)记录不规范、不清晰、不完整;
c)中央空调机房不干净;
d)接班人员未到岗;
e)事故正在处理中或交班时发生故障,此时应由交班人负责继续处理,接人协助进行。
4、对于中央空调的运行情况,当值管理员应及时、完整、规范、清晰地记录在《中央空调运行日记》表内,并于每月的3号之前由管理中心维修部组长把上一个月的记录整理成册后交管理中心维修部存档,保存期为2年。
(四)、中央空调保养
1、日常保养:
1)、冷冻机:
1.1、保持冷冻空调机房清洁,保持设备表面清洁,无尘。
1.2、每小时检查说明中运行检查项目。
1.3、每班检查高低压压力。是否在规定范围内
2)、空调水泵:
2.1、水泵,电机轴承温升及运转是否有异响及震动。
2.2、水泵压力表读书是否正常。
2.3、水泵机械密封是否漏水。
3)、冷却水塔:
3.1、运转时是否有异响和震动。
3.2、塔内的水流及水位是否正常。
3.3、每天检查喷嘴是否杜塞,
4)、风机
4.1、每天检查风机轴承温度及机组运转情况有否振动和异响。
4.2、每周检查离心风机皮带的张紧度及有否漏水漏气。
4.3、每周检查冷凝水排泄情况及时读调节器的位置。
4.4、每周检查盘管是否堵塞及风阀是否在正常位置。
2、月度保养:
1)、空调主机:
1.1、更换不正常仪表。
1.2、检查冷冻剂是否有泄漏或漏水漏油现象。
1.3、根据运行记录表分析机组运行情况。
2)、空调水泵:
2.1、轴承加油。
2.2、检查各紧固件是否松动。检查水泵密封水否漏水。
3)、冷却塔:
3.1、冷却风机加油,
3.2、检查连接螺栓是否松动。
3.3、清洗冷却塔内外表面。
4)、风机盘管:
4.1、检查室内空调效果、各风机盘管风机皮带张紧度及磨损情况。
4.2、清洗风机盘管滤网。
4.3、检查冷凝水管及冷冻管畅通情况。
3、季度保养:
1)、空调水泵:
1.1、电机轴承、水泵轴承的清洁、加油。
1.2、检查官到过滤网。
2)、水系统:
2.1、检查水质,必要时换水。
2.2、清理阀门丝杆,并加油。
2.3、检查管路是否有漏水现象。
4、年度保养:
1)、空调主机:
1.1、检查各仪表的正确可靠性。
1.2、全面检查冷冻机系统、润滑系统、水系统的密封性能。
1.3、清洗机油过滤器。必要时更换。
1.4、模拟试验各安全装置的性能。
1.5、检查控制电路,并保养控制柜。
2)、空调水泵:
2.1、检查各运动部件的损耗情况。
2.2、做好风叶轮,风机壳及所有附属件的防锈工作。
2.3、紧固所有连接螺栓。
3)、风机盘管:
3.1、全面检查各风机盘管运转情
3.2、对盘管风机加油或更换。
3.3、检查风机电机绝缘性。附属阀件。
3.4、检查皮带轮的磨损情况。
3.5、检查管系、盘管有否漏水、漏气堵塞。
3.6、清洁风机及散热翘片。
4)、风管:
4.1、检修保温层。
4.2、调节分支管的风量。
4.3、检查防火阀热烷片的完好性。
第4篇 物业管理知识--中央空调管理篇
物业管理知识学习--中央空调管理篇
001制冷(暖)系统操作、保养和维护管理的基础是:熟悉空调设备的工作原理及操作方法,制定相应的操作规程,并严格执行。定期巡查、记录设备运转情况,使设备的润滑、水、制冷剂等保持在正常范围内。
002制冷(暖)系统机组运行时,应注意:应注意观察仪表读数是否处于正常范围内,如果不正常,应及时调整.必要时可关机,以防止事故发生。
003检查各风机、水泵应注意:定期检查各风机、水泵的运转情况,有无杂音、振动、渗水情况.并定时加润滑油及检修。
004检查各风机、冷却塔皮带应注意:定期检查各风机、冷却塔皮带的松紧情况.磨损太大时应及时更换。
005巡查各管间应注意:定期巡查各管间有无裂缝或漏水以及堵塞,有问题及时排除保证水管畅通。
006检查清理过滤器应注意:定期检查清理过滤器中积存的尘埃和杂物,对风管中的各种风阀要定期检查,防止卡死。
007当班空调工对空调系统运行负有:全部责任。
008空调工按照巡回检查制度,应监视:定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视,根据外界天气变化及时进行空调工况调节,努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围。
009空调设备的日常保养和一般故障检修由:空调值班人员。
010空调冷水机组操作规程中准备工作包括:检查冷水机组的蒸发器进、出水阀是否全部开启;检查冷水泵、冷却泵进出水阀是否全部开启;检查分水管上的阀.根据楼层的空调需要,决定是否开启或关闭;检查回水总管两端的阀是否开启;检查系统里的水压、以在规定范围内为准;检查加热器,油温必须大于50℃.并检查油位是否到液位,电源电压、阀门位置是否正常;启动手动油泵,运行时间不得少于一分钟.并密切注意蒸发器压力和油泵压力。
011空调冷水机组操作规程中机组启动包括:观看控制屏,要显示:机组准备启动;启用冷却塔、冷冻水泵,并要保持进出冷冻机的冷却水的压差,进出冷冻机的冷冻压差;若没有问题,按键启动机组(注意电流变化状态),此时控制中心即置机组于运行状态,注意显示器上显示信息,观看机组是否有故障显示。
012空调冷水机组操作规程中机组运行包括:机组运行时.应检查油泵指示灯是否亮着;检查油泵显示情况;注意机组运转电流是否正常风叶是否打开,把风叶开到自动控制档;做好机组运行记录(每小时将冷水机组状态记录下来)。
013空调冷水机组操作规程中关机程序包括:先停冷冻机组;再停冷冻水泵、冷却水泵;切断总电源。
014空调的定义是:空调是空气调节的简称,指的是使室内空气温度、相对湿度、空气流动速度、压力、洁净度等参数保持在一定范围内的技术。
015空气调节的“四度”是温度、相对湿度、空气流动速度、清洁度。
016舒适性空调的标准是答:夏季:温度在24-28℃,相对湿度40-65%,风速不大于0.3m/s;冬季:温度在18-22℃,相对湿度40-60%,风速不大于0.2m/s。
017空调系统可以分为集中式空调系统、半集中式空调系统和分散式空调系统几种形式。
018影响空调效果的主要因素有:室外气温、湿度的变化,太阳照射强度的变化,室内使用散热设备的负荷,室内人员密度的影响等。
019空调的对象是室内的空气。
020空调是如何实现对空气的调节的:主要是通过冷处理或热处理以及加湿控制空气的温度、湿度,并通过过滤控制空气的含尘量,通过加新风控制空气的清新度。
021空调的过程是:空调是通过向空间输送并合理分配一定质量(按需要处理)的空气,与内部环境的空气之间进行热质交换。然后排出等量的已经完成调节作用的空气来实现。这实质上主要是空气的置换而不是一种封闭的“再造”过程。
022从制冷的角度来看,空气的组成是:由于空气中含有一定水分,并对人体舒适感有较大影响,故一般指的空气都是湿空气,包括于空气和水蒸汽。
023湿空气中水蒸汽的含量可以用含湿量、相对湿度、绝对湿度来表示(一般采用相对湿度)。
024空调中出现冷凝水是因为:当空气受到冷处理或碰到冷的表面时,随温度下降水蒸汽的含量趋向饱和,从而把多余的水蒸汽凝结成水析出来。
025实现制冷的两种途径一是利用天然冷源,二是利用人造冷源。空调用制冷一般采用人造冷源。
026制冷的办法有多种,空调用制冷主要采用:液体气化制冷法。
027空调用制冷要求达到的温度一般为0℃以上。
028液体气化制冷法的基本原理是:由于液体气化过程要吸收热量,而且液体压力不同,其饱和温度(沸点)也不同,压力越低,饱和温度越低。因此,只要创造一定的低压力条件,就可以利用液体的气化获取所要求的低温。
029我们通常所说的“雪种”指的是:“雪种”就是制冷剂,指的就是利用其在不同压
力下气化来制冷的液体。
030制冷主要包括压缩、放热、节流和吸热四个主要热力过程。
031制冷设备的“四大件”是压缩机、冷凝器、膨胀阀和蒸发器。
032冷凝器对应着的过程是放热,蒸发器对应着的过程是吸热。
033冷凝器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量。水冷是由水流过冷凝器表面,吸收冷凝器所放出来的热量,而水的热量可以通过冷却塔散发到空气中去,这种水称为冷却水。
034蒸发器的冷却方式有风冷和水冷两种。工作过程:风冷是空气直接吹过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了空气的热量,从而使到空气温度降低。水冷是由水流过蒸发器表面,蒸发器里面的制冷剂吸收了水的热量,从而使到水温降低,水再流到末端空气处理设备吸收空气的热量,降低空气的温度,这种水称为冷冻
水。
035载冷剂是指一种中间物质,它在蒸发器内被冷却降温,然后再用它冷却被冷却物。一般采用盐水等。
036压缩机按工作原理的不同,可分为两类,即容积式制冷压缩机和离心式制冷压缩机。
037中央空调系统中冷冻水管、冷凝水管、膨胀水管、集水器、分水器、冷冻水泵、风管、空调主机低温部分设备设施是需要保温的。
038冷冻水管的作用是向末端空气处理设备输送冷冻水的管道。
039冷冻水管保温的主要原因是:冷冻水管因为流动的水温度低于周围空气温度,如果管道表面直接接触空气,会在表面产生大量冷凝水,从而造成滴水等不良现象。
040冷冻水是由空调主机蒸发器出来之后经管道流向末端空气处理设备,吸收热量之后经管道流回空调主机蒸发器,在蒸发器里被冷却温度降低后继续循环流动。
041冷冻水出水管的水流温度是7℃左右。
042冷冻水回水管的水流温度是12℃左右。
043冷却水管的作用是向冷凝器冷却方式的空调主机输送冷却水的管道。
044冷却水从冷却塔出来经管道流向空调主机冷凝器,在冷凝器中吸收热量之后经管道流回冷却塔,在冷却塔中散发热量,温度降低后继续循环流动。
045冷却水进水管的水流温度是32℃。
046冷却水出水管的水流温度是37℃。
047冷凝水管的作用是把末端空气处理设备冷却空气过程中所产生的冷凝水收集起来排至泄漏或污水沟处。
048因为冷凝水的温度低于周围空气温度,如果冷凝水管表面直接接触空气会产生冷凝水,造成滴水等不良现象。所以冷凝水管需要保温。
049冷凝水的流动:冷凝水从末端空气处理设备产生后,由集水盘经冷凝水管直接排向泄漏或污水沟。
050膨胀水箱的作用:一是给冷冻水系统补水:一是在冷冻水由于温度变化容积膨胀时能够留有空间。
051膨胀水管的布置:膨胀水管从膨胀水箱引下来,直接接在冷冻水的回水管上或是接在集水器上。
052冷却塔工作原理:冷却水从主机回来后,由冷却塔上部的布水器分散流进冷却塔的填料中,在冷却塔上方有一个风扇往上抽风,这样空气从冷却塔的百叶流进,经过填料,吸收冷却水的热量后散发到空气中去。
053冷却塔接有:冷却水进水管、出水管、溢流管、补水管、排污管、泄水管。
054在冬天或室外温度较低的情况下,如果空调系统开启,因为室外空气温度低于冷却水温度,冷却水散发出来的水蒸气接触到室外空气时凝缩成小水滴,从而出现白雾。
055末端空气处理设备接有:有冷冻水进水管、冷冻水回水管和冷凝水管。
056空调主机接有:有冷冻水出水管、冷冻水回水管、冷却水进水管、冷却水回水管。
057空调机工作原理:由于风机的作用,室内空气从回风口流进设备,经过滤器过滤之后,流过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过风管经各个送风口分配入室内。
058新风机工作原理:由于风机的作用,室外空气流进设备,经过滤器过滤之后,流
过表冷器,在表冷器被冷却降温去湿,然后通过新风管分配至各个地方,可以是
直接送入室内,也可以接在空调机送风管上与送风混合后进入室内。
059冷冻水是个密闭系统,在充水时会在管道中积存空气,只有通过排气阀才能排除。所以冷冻水系统要装排气阀。
060空调主机的保护措施有:高压保护、低压保护、冷冻水断水保护、冷却水断水保护、过电流保护、过电压保护、缺相保护、油压保护。
061空调主机开机注意事项有:检查电压是否正常、水泵启动后是否正常、水泵启动后进出水端两侧压力是否正常、空调主机高低压压力表是否正常、空调主机油温是否正常。
062空调系统的开机顺序是:末端空气处理设备→冷冻、冷却水管阀门→冷冻水泵→冷却塔→冷却水泵→空调主机。
063空调系统的关机顺序是:空调主机→冷却塔→冷却水泵→冷冻水泵→末端空气处理设备。
064空调系统设备的控制方式是:空调系统的控制应纳入大厦的搂宇自控系统,由控制中心对设备进行自动控制,按照预定的时间表,系统会定时按程序开启主机、水泵、冷却塔和末端设备。能够根据负荷诀定开启设备的数量和开度。
065空调机的自动控制:自控系统按预定时间表启动空调机,并根据温度探头所测的室内室外温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度以及新回风的比例,在达到舒适要求同时尽量节能。
066新风机的自动控制:自控系统按预定时间表启动新风机,并根据温度探头所测的送风温度,并与设定值进行比较,决定水阀的开度。
067风机盘管的控制方式是:自控系统对风机盘管的控制采取电源控制,对于从同一个电井取电的风机盘管进行集体控制,按时间表送停电,同时风机盘管带有当地三速控制开关,用户可以按需要自行调节送风速度和送风温度,本身的控制系统会根据测出的温度调节水阀开度。
068在空调的冷冻水系统中,在集水器和分水器或是冷冻水进出水总管之间要设有旁通管:因为在末端设备由于温度调节而关闭部分水阀时,会造成冷冻水出水管的压力升高,这时可以通过旁通管达到进出水管压力平衡。
069旁通管是如何作用:在旁通管上装有压差控制水流开关,当进出水管的压差超过设定值时,水阀就会打开,部分出水
管的水就会不经过末端设备而直接流向回水管。直到压力平衡,阀门关闭。
070出风口为什么会滴水:这是因为末端空气处理设备的出风温度较低,使得出风口温度低于室内空气的露点温度,因而在风口会结露,产生凝结水往下滴。
071空调设备出现滴水或漏水的原因是:原来运行正常的设备出现滴水,可能是因为设备的冷凝水管出现堵塞,冷凝水排不出,当设备的冷凝水盘满了之后,水就会往外流,往下滴。这种情况出现时必须对冷凝水管进行疏通,使之恢复正常。
072水管出现滴水的原因是:水管出现滴水,如果不是接头松动密封不好导致管中的水流出,就是因为水管的保温不好或者没有保温,导致水管表面产生冷凝水把保温棉渗透或直接往下滴。
073冷冻水从空调主机到末端设备要经过三层阀门,第一是竖向于管与主管或分水器之间的阀门,第二是水平于管与竖向于管之间的阀门,第三是末端设备与水平平管之间的阀门。
074当空调冷冻水系统出现漏水时应采取的措施:首先应确认是在什么位置漏水,关闭漏水位置之前的阀门,并对漏水处进行修补,如果是必须进行焊接或更换阀门,这时要把管道的水放干,为了节省水量,在操作之前应做仔细全面的实施方案,争取不影响其它管系的水量。
075当末端设备由于冷凝水管堵塞滴水时应采取的措施:应先把滴水的末端设备的进出水阀门关闭,从而阻止冷凝水的产生,然后对管道进行疏通。
076冷冻及冷却水泵在启动后电流过低的原因是:因为冷冻水管或冷却水管的阀门没开或开度不足,或是系统中水量不够。如果是阀门没开或开度不足,应马上打开,防止水压过高造成阀门接口漏水甚至破裂,如果是水量不足则影响不大。
077冷冻及冷却水泵在启动后电流过高的原因是:因为冷冻或冷却水管的阀门开度超过要求,导致水流量过大,这种情况会导致水泵过热,应采取措施加减阀门开度来降低电流到正常范围。
078出风口没有出风或是风量减少的原因是:因为末端设备的风机马达出现故障或是皮带松动甚至断了,或是因为未端设备的回风不好,如回风阀关闭或是回风过滤网脏堵,必须打开风阀或清洗过滤网。
079原来正常的房间或区域出现不冷的原因是:1)可能是室外温度或室内负荷较大地偏离了设计值,从而出现冷量不够;2)可能是因为电动比例调节阀由于执行器出现故障打不开或是由于自控系统设置温度过高导致执行器没有打开;3)如果是在系统维修放过水之后出现这种情况,则应该是管道中由于有了空气,导致水量不足或水流不通,也可能是维修时关闭的阀门没有打开:4)如果是设备在运行了较长时间后逐渐显得不如原来冷,则是因为表冷器表面积垢过多导致换热效率大幅下降。
080空调水系统必须进行水处理:这是控制冷冻水和冷却水的酸性和碱性,以及硬度和污浊度,保证不对水管造成过大腐蚀或出现结垢。
081空调主机要保持连续通电,停电不能超过3小时。保持连续通电是为了给主机油箱持续加热,如果停电超过3小时会导致润滑油凝结,堵塞油管,油质变差。
082空调主机运行中突然停电了,工作人员应马上到现场等候电力恢复。在恢复供电后应采取的措施:主机会自动重新进行检测启动,这时应先停机,确认电力供应正常后,开启电动阀门,启动水泵及冷却塔,然后再开机。
083末端空气处理设备必须定期清洗回风过滤网:因为在经过一段时间运行之后,过滤网会积满灰尘,导致回风口不能回风,空调区域风压过高,出风出不了,因此必须定期进行清洗。
084空调主机运行大约是五年至八年需进行一次大修。
085空调主机在室外气温较低情况下不能开启:这是因为冷却水温度过低,导致蒸发温度过低保护起作用,主机会自动停机。
086防排烟系统包括防烟和排烟两大系统。
087高层建筑的排烟方式有:机械排烟和可开启外窗的自然排烟。
088高层建筑的防烟方式有:正压送风和可开启外窗的自然防烟。
089排烟风机在温度280℃时最少应保证连续运转30分钟。
090排烟口的风速规定:不宜大于10m/s。
091正压送风口的风速规定:不宜大于7m/s。
092通风空调系统管道等应采用不燃材料制作.
093防烟分区内的排烟口距最远点的水平距离规定不超过30米。
第5篇 中央空调管理程序流程
中央空调管理程序(流程)
一、中央空调操作规程
(一) 中央空调机房是重要设备机房,为保证中央空调系统安全、正常运行,必须严格遵照操作规程进行操作。
(二) 严格遵守《中央空调机组操作手册》要求,保证安全运行。
(三) 掌握中央空调系统各主要设备及管路系统的工作原理、构造和实际运行状况,在规定时期内巡视检查各运行参数是否在规定范围内,作好运行记录,保证数据准确无误。
(四) 发现异常情况以及设备故障应迅速查明原因,正确处理,及时报告有关领导和部门,认真作好记录(内容应包括异常情况或故障的现象、过程、原由及处理方法、结果)。严格遵守设备检修记录归案制度。
(五) 及时掌握外界环境温度和内部各部分空调负荷需求,合理调整机组、水泵等投入的数量及有关参数,在保证安全生产和用户需求前提下,做到经济运行。
(六) 空调机组开启前的操作
1. 首先检查所有电源(泵、风机、主机)处于正常状态,开关使用灵活、电压、电流恒定。
2. 开启欲启动之机组冷却水进出阀门,开启欲启动之机组冷却塔阀门,手动或自动启动冷却塔风扇,手动或自动启动冷却泵。
3. 开启欲启动之机组冷冻水进出水阀门,手动或自动启动冷冻泵。
4. 在上述步骤完成后,检查机组状态是否满足开机条件,确认无误后按照《中央空调机组操作手册》启动机组。
(七) 停机操作在空调机组停机5-15分钟后,按上述步骤反向操作。
二、空调运行日常巡视工作规定
系统项目检查内容时间
空调机房1、空调机组
2、水泵、电机
3、阀门及管路
4、压力表、温度计
5、控制柜电气装置1、检查并记录有关运行参数(温度、压力、电流等)
2、有无不正常之声响、振动及温升。
3、有无跑冒滴漏现象。
4、指示是否正确。
控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。每2小时一次
空调末端装置1、风机盘管、新风机组、空调器
2、电磁阀、温控器
3、阀门
4、管路保温
5、自动排气阀
6、冷凝水系统
7、控制柜电气装置1、检查有无异响,有无不正常振动,过滤网是否脏堵
2、开启是否灵活,温度控制是否准确
3、开启是否灵活,有无跑冒滴漏现象
4、保温材料是否损坏
5、排气是否正常,有无跑冒滴漏现象
6、有无堵塞,滴漏
7、控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。每天一次
冷却塔1、电机、风扇、皮带
2、布水器
3、填料
4、浮球阀
5、集水盘,滤网
6、控制柜电气装置
7、冷却塔主体1、有无不正常声响、振荡;皮带是否过松打滑
2、有无损坏、掉落
3、有无损坏、有无堵塞
4、位置是否正确、有无损坏
5、是否脏坏
6、控制系统信号指示是否正确,开关状态是否正确。
7、有无跑冒滴漏现象每天二次
三、电动离心泵的运行操作
(一)启动前的检查与准备
1. 检查水泵进水阀门应打开,水泵出水阀门应全关。
2. 水泵出口压力表应完好,指针指示'0'位,开启(旋塞)。
3. 检查电动机及水泵轴承,应有足够润滑油。
4. 检查电动机接地线是否完好,如该泵停用已超过半年,则在启动前应通知电工做绝缘检查。
5. 用手搬动靠背轮(联轴器),应能轻快转动,无摩擦及异声。
6. 启动前应开启冷却水阀门,检查冷却水是否畅通。
7. 检查填料箱压盖,应松紧适度,不偏不斜,不与轴接触。
8. 检查地脚螺丝是否牢固无松动。
(二) 起动
1. 合上开关,起动水泵,注意电流表,当空载电流正常,无异声、振动,而且水泵出水口压力正常后,开启出口阀门。
2. 注意补水泵出口压力应稳定。
3. 注意热水系统的循环水泵工作参数是否正常,如果压力低,可用补水泵向系统内补水。
(三) 正常运行的维护工作
1. 按巡回检查制的内容检查水泵及电动机,应无异声和振动,轴承润滑良好,轴承处温度不应超过70℃。
2. 注意各表指示稳定在正常工作范围内。
3. 水泵进、出口压力正常稳定。
4. 备用泵应处于随时可以投入使用的状态,每班应检查一次。
(四) 正常停用
1. 关闭水泵出口阀门。
2. 按停泵按扭停止电动机运转。
3. 关闭冷却水阀门。
四、空调运行操作程序
(一) 起动前的检查
1. 各轴承的润滑油应充足,加油设备应齐全,冷却水管应畅通,轴承箱不漏油,防护设备齐全良好。
2. 电动机地脚螺丝无松动,接地线可靠。
3. 风量调节器开关灵活好用,远距离操作机构齐全,动作灵活。
(二) 起动与运行
1. 风机启动前,一般将调节阀调到闭合的位置。
2. 按启动按钮,启动后达到正常转数时,再逐渐开大调节阀,直至规定负荷为止。
3. 运行过程中,轴承温升不高于40℃,表面温度不高于80℃。
4. 运行过程中,注意检查有无异声和振动。
(三) 风机的紧急停机
1. 运行中,风机有剧烈的噪声,必须紧急停机。
2. 运行中,轴承温度剧烈上升,必须紧急停机。
3. 运行中,风机发生剧烈的振动和有撞击的现象时,必须紧急停机。
五、压力表的维护与冲洗
(一) 压力表的使用维护:运行中,压力表的表管和旋塞均不应泄漏,压力表每周要冲洗一次,要保持压力表表面清洁,(在校表时应把工作压力用红线标在刻度盘上)使表针指示清晰可见
。发现压力表有异常变化,应及时查明原因。在更换压力表时,必须使用经过检验,并有铅封的压力表,使用压力表每半年必须校验一次。
(二) 冲洗压力表步骤:
1. 关闭压力表的三通旋塞。
2. 开启压力表放水阀门冲洗两分钟。
3. 关闭放水阀门。
4. 停留三分钟后开启压力表三通旋塞,压力表投入运行。
六、安全阀的使用与维护
(一) 热水机组正式运行之前,要先校对安全阀。
(二) 安全阀的装置,零件必须齐全良好。
1. 弹簧式安全阀要有提升手把和防止随意拧动调整螺丝的装置。
2. 杠杆式安全阀要有防止重锤自行移动的装置和限制杠杆越出的导架。
3. 运行中,未经主管人员的批准,严禁调整安全阀。
4. 安全阀的维护
(1)须定期做手动或自动排气试验,操作时防止烫伤,应轻拉、轻放;
(2)如果发现安全阀严重泄漏,应停机检修;
(3)严禁将弹簧拧死或在杠杆上加压重物。
七、运行中临时停机
因工程维修等原因临时停机,经工程主管、管理处经理批准后,由管理处提前24小时通知用户。因突发事件停机,应立即联络有关部门经理,并向用户作出解释。
八、维护保养
(一) 新风柜
1. 月保养
(1)清洗空气过滤器1-2次;
(2)更换破损过滤网;
(3)检查出风口避震喉,如有破损则更换。
2. 季保养
(1)给风机轴承加黄油。加油时,用手动油枪加油,直到密封圈四周有小油珠出现;
(2)检查皮带松紧情况,若皮带紧但仍出现打滑现象,可将皮带擦净。
3. 年度保养
(1)检查轴承是否良好,若磨损严重,则进行更换;
(2)检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀,若出现损坏,则应用优质防锈漆重新油漆;
(3)清洗风机叶轮和轴,若轴上有锈斑,则可用砂皮将其磨光;
(4)检查接水盘中有无淤泥或其他外来物,若有应清除,以保证排水畅通;
(5)检查附属阀门(包括风阀)是否正常工作,如有损坏,则更换;
(6)检查管系是否漏气、漏水;
(7)清洗翅片,折卸外壳后,用水枪将清洗药水喷入翅片间,浸润数分钟,再用清水冲洗干净;
(8).检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不大于0.5欧姆。
(二) 冷却水泵
1. 月保养
(1)清洗扰流板,散热胶片上的外来杂物;
(2)清理洒水转头,洒水喉管处的污垢及藻类,以保证出水流畅;
(3)开启水盆之排水阀门,清理水盆,隔入网及入风网外的污垢、泥尘;
(4)检查皮带运行状况,若出现松动打滑,则应折下皮带,清洁皮带与皮带轮之间接触面;若皮带变形、磨损严重或断裂,则应更换新皮带。
2. 半年保养
(1)检查电机、减速器及分扇联接器上的螺丝及销子是否坚固;
(2)更换齿轮箱减速器内的润滑油;
(3)更换电机、风扇联接器内的润滑油;
(4)检查水盆、洒水系统是否漏水;
(5)检查浮球阀及其他阀门的工作是否正常。
3. 全年保养
(1)清洗玻璃纤维外壳;
(2)折卸并全面清洗,检查齿轮箱减速器及联接器,更换磨损严重的轴承;
(三) 风冷冷水机组
1. 月保养
(1)清洁机器外壳,清除进风口附近的杂物;
(2)打扫仪表盘,避免尘土杂物影响控制电路;
(3)检查温度计、压力表工作是否正常。
2. 年度保养
(1)检查机组外壳,对油漆剥落或腐蚀处,应重新刷防锈漆;
(2)应加以更换清洗翅片,保证翅片间通道通畅,无障碍物;
(3).清洗风扇叶片,确保处出风效率;
(4)检查风扇电机轴承,若磨损严重,应加以更换;
(5)更换风扇电机润滑油;
(6)检查压缩机油位,对于缺油者补充润滑油;
(7)检查机组内的制冷剂充灌量,视需要给予补充;
(8)检查控制机构的各设定值,对不合适者,加以重新设定;
(9)检查系统保温,对破损处应重新处理;
(10)检查各阀门工作情况(包括水流开关),确保处于良好状态。
(四) 水冷冷水机组
1. 月保养
(1)擦拭机身外壳,保持机身干净整洁;
(2)检查各仪表工作状况是否正常,停机时对控制板及控制箱进行除尘;
(3)检查温度计、压力表工作是否正常。
2. 年度保养
(1)更换润滑油及油过滤器;
(2)检查所有控制及安全装置的设置及运行是否正常;
(3)检查是否出现制冷剂泄漏;
(4).检查启动接触器的磨损情况,需要时更换新的;
(5)检查电机绕阻的绝缘;
(6)清洗冷凝器铜管内壁;
(7)清洗蒸发器铜管内壁;
(8)检查管系是否漏水,各阀门运转是否正常,水流开关工作是否正常;
(9)检查保温层完好度。
(五) 离心式清水泵
1. 月保养
(1)检查盘根是否漏水,若磨损严重,应更换;
(2)给轴承加油;
(3)给联轴器加油;
(4)检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象;
(5)清洁电机、水泵外壳;
(6)检查压力表工作是否正常。
2. 年度保养
(1)检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况,若磨损严重,则应更换;
(2)检查密封件的密封情况,更换密封效果差的部件;
(3)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况,清洁泵叶、泵壳的内外表面;
(4)校对轴线,检查键磨损情况
,若磨损严重,应于以更换;
(5)检查电机绕阻的绝缘;
(6)检查管系是否漏水,各阀门是否工作正常;
第6篇 商业物业中央空调管理要求
商业物业中央空调管理问题
商业物业包括各类商业广场及shopping mall等,由于商业物业公共设施配套齐全,每年公共设施能源费的消耗大都在数百万元乃至数千万元不等。中央空调系统作为公共设施中的一个重要组成部分,运行期间水电费的消耗颇巨,控制其运行成本,并有效地处理实际管理中遇到的各类问题,是商业物业管理工作中的一项不可或缺的重要环节,特别是对多产权、多业态的商业物业而言,尤为突出。
笔者根据对江苏省首家shopping mall四年多的管理实践,对中央空调运行成本及相关管理工作在此做一初探。
一、中央空调运行费用
中央空调系统,由于管道多,覆盖面积大,运行成本亦较高。在对商业物业的中央空调系统运行成本进行估算时,应主要考虑以上因素:
1、用电成本(p1、k1、p2)
主机(p1、k1)
根据商业物业所配备的空调主机数量、用电功率、营运时间、使用周期、用电价格等,对一年中夏冬二季的运行成本进行计算,然后按一年12个月进行平均,得出每个月的平均电费p1。
在实际操作过程中,由于主机并非满负荷运行,故根据具体情况,在计算中要考虑其负荷系数k1,k1≈0.6~0.9。
辅机(p2)
此处主要指中央空调系统中的冷却塔、冷却泵、冷冻泵、空气处理机组、各类风机盘管等。可根据实际不同的类型、数量和功率,进行估算。需注意的是因季节的不同,在制冷和供暖时,辅机的数量和类型亦有所不同。
2、用水成本(p3)
中央空调管道内的循环用水,开放式冷却塔的日常消耗用水,应根据空调供应期间的实际耗水量及每天的日均正常用水量综合进行考虑。
3、用汽成本(p4)
对于以蒸汽为能源的溴化锂机组,除考虑空调系统的用电成本外,还要考虑用汽费用。根据每台主机每小时耗汽量、每天运行时间、蒸汽单价、每年空调运行的天数等,计算出每月的平均蒸汽费用。
4、管道损耗(k2)
冷暖气在中央空调管道输送过程中,因气流的紊流损耗,管壁损失等所产生的管道损耗,以管道损耗系数k2表示,k2≈1.02~1.05。
5、预温损耗(k3)
因管道内外温度差异,冷暖气在输送过程中,在管道内要经过一段时间的预热或预冷后,才能达到一定的出口温度,故冷暖气在传输过程中的能量损失,可用预温损耗系数k3表示,k3≈1.05~1.08。
夏季预温时间随管道长短不同而有所变化,通常在40分钟左右,冬季预温时间较夏季短。
6、变损线损(k4)
广场内电能的变压器损耗和线路损耗应由所有用户共同承担,变损线损约占供电量的1%~3%,作为中央空调系统,该项损耗可在其用电成本中,取变损系数k4≈1.01~1.03加以考虑。
7、电价差异(k5、k6)
在估算上述用电成本中,注意各地动力用电和照明用电的电价差异,动力用电比照明用电通常约低15%左右,故应根据各地实际电价对之进行计算。
另外,白天用电高峰时期与夜间低谷时期电价也不同,在计算中,应根据用电的不同时间段加以区分,在此白天和夜间的电价分别以k5、k6表示。
8、周期变化
由于一年中空调的使用周期主要集中在冬夏二季,同时冬夏季空调供应的时间和耗能量亦有区别。长江中下游地区,通常一年中除三、四月份和十一月份不开空调外,其他月份每月耗能量均不同,因此计算中央空调运行成本时,在考虑到全年各种气温的变化因素后,按月均价格向业主收取费用较为合适。
9、成本汇总(p)
以p表示空调运行总成本,则考虑到上述各种因素后空调系统运行成本可表示如下:
p=k2k3k4(k5+k6)(k1p1+k1p2+p3+p4)(1)
二、季节和温度变化的影响
在长江中下游地区(其他地区可根据当地实际情况进行修正),夏季空调供应时间平均为五个多月,冬季约四个多月,根据总建筑面积达7万m2的扬州时代广场四年来的实际统计资料,如果将全年空调供应成本的平均价格定为单位1,则全年不同月份,不同季节空调所耗费用的不同比例详见图1。
由图1可见,中央空调的能源耗费高峰在夏季六至九月,其最高成本约为平均成本的178%,且整个空调系统的运行成本下半年的支出大于上半年。
三、公摊空调费
对于单一产权的商业物业,无须区分自用空调和公摊空调的费用,但对于多产权多业态的商业广场而言,计算公摊空调费用则是一项不可或缺的重要工作。尽管在封闭的业主自用部位和敞开的公共部分设有隔墙,但由于冷暖气的流动和热量的交换,自用部位和公共空间的空调温度很快就会达到均衡。因此空调使用成本与空间容积大小成正比,故根据业主自用部位和公共部位各自的使用面积和层高,分别计算其容积,由此确定公共部位的容积(含室内中庭、公共用房等)占商业物业室内总容积的比例,并由此初步确定公摊空调费的大小。此处系用容积比例法,对公摊空调费用的估算作一探讨。
1、气体的不均匀影响
由于冷暖空气性质的差异,存有暖升冷降的情况,同时由于公共部位如中庭等处,空间较大,温度难以均衡,故存在温度的不均匀性,因此在计算公共部位冷暖气容积时,应考虑气体的不均匀性影响,此处以影响系数k表示:k≈0.75~0.95。
2、计算步骤
①首先依据施工竣工图,并根据商业物业室内享用空调的各部位的使用面积和层高逐一进行实地测量,对存有变化之处,做好记录,对实际容积进行修正,作为数字统计的基础。
②把修正过的实际数据填入表1中。
③业主自用和公摊空调费估算
a、业主自用空调费用成本a(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕×〔∑v/(∑v+k*∑g)〕 (2)
b、物业公摊空调费用成本b(元/ m2)=〔p/(∑s+∑f)〕-a(3)
④使用实例
时代广场五楼由某娱乐公司经营,根据行业特点,开发商按合同未为其在室内安装和配备中央空调设施,故室内空调全由业主另行安装,室内空调费用亦由业主自行承担。而对于公摊空调费用问题,业主认为应该交,但要求管理公司作出合理的收费依据,在我们将上述计算过程向业主交待并进行审核后,业主愉快接受了该项费用。
四、延时空调费
延时空调费指在正常的营业时间之外,按部分业主或使用人的要求,另外开启空调系统所产生的费用。
延时空调费在多产权多业态的商业物业内,使用较为频繁,如扬州时代
广场因业态多,经营主题不同,在商场打烊后继续使用中央空调至凌晨的商家不少,也有清晨即需供应空调的商家。
延时空调费的计算,除根据实际开机时间的长短,按第一部分所述内容逐一计算空调成本外,还需考虑加班人员的加班费用,即管理公司的加班成本。然后根据申请使用延时空调的业主的数量和实际享用空调的室内面积之和,计算延时空调费成本,由申请供应延时空调的业主或商户共同承担。由于单独开机成本较高,如果业主较少或使用面积不大,则费用相对较高。
五、小结
根据四年多的工作实践,对商业物业中央空调管理工作的几个问题,小结如下:
1、对于单一产权的商业物业而言,计算中央空调的运行成本和收费标准,是一项重要的基础性工作,由于商业物业面积大,能源费用运行成本高,如对成本估算不足或对收费标准制定有误,则对整个财务收支平衡会带来颠覆性的严重后果,故应引起各级管理人员高度重视。
2、对于多产权,多业态的商业物业而言,由于业主众多,各业态经营时间差异较大,且业主入住的前期硬件条件又各有不同,故计算业主或商家的自用和公摊空调费用,是理顺收费工作的一个不可或缺的重要工作。
3、在多业态的商业物业中,延时空调费的出现是一种常见的情况,由于前期建设和后期招商的变化,以及不同业态对中央空调的需求不同,导致空调运行成本增加,也增加了业主的使用成本。改变此状况的根本方法是定位设计并定位引进商家,或是在商家入驻后,根据具体情况对空调系统进行局部改造。从节省能源的角度计,应尽量避免长期延时使用空调。
4、中央空调费的支出,在一年中起伏较大,夏季达到高峰,下半年的该项支出比上半年约增加30%~50%,为便于搞好成本控制和收费工作,在全年应按月均价收费,年终决算。
