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第1篇 物业工程部工作管理办法-物业前期管理
物业工程部工作管理办法:物业的前期管理
1.竣工验收与接管验收
1.1竣工验收
当一个建筑工程项目经过建筑施工和设备安装之后,达到了该工程项目设计文件所规定的要求,具备了使用的条件,我们称之为竣工。工程项目竣工以后,施工单位需向建设单位办理交付手续。在办理交付手续时需经建设单位或专门组织的验收委员会对竣工项目进行查验,在认为工程合格后办理工程接收手续,把产品移交给建设单位,这一交接过程称为竣工验收。竣工验收是工程项目由建设投入使用的标志,也是对工程项目的设计质量和施工质量的检验。
1.2接管验收
接管验收是指物业管理公司接管开发公司、建设单位或个人托管的新建房屋或原有房屋时,以物业主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。在完成接管验收后,整个物业连同设备就应移交给物业管理公司。之所以履行这一程序,是因为物业在完成验收后,就进入了使用阶段,而使用管理是由物业管理公司来进行的,加上物业管理公司参与了前期设计和施工,只有它才对各种情况十分清楚,而且早已为投入使用作了各种准备,包括制定管理规章,组织人员进行岗位培训等。另外,在房屋产权分散的情况下,也只有由物业管理公司代为接管验收,才能保证全体业主的权益不受侵犯。当物业管理公司向业主移交时,移交过程中还有许多与管理有关的程序需要完成,如签订管理公约、预交水电费押金、领取《用户手册》等。
1.3质量记录:
《接管验收申请表》ed-tb-0309-001
2.接管验收的作用
接管验收是物业管理过程中重要的一个环节。如果物业管理公司在接管验收是马虎从事,放宽标准,最后可能自食其果。因为一但接管合同生效,物业管理公司就必须承担合同中规定的义务和责任。而且物业能够长期使用,在日后使用中出现的问题必须由物业管理公司和业主来应付。因此,物业管理公司应充分利用自己在工程验收中的权力和争取质量补偿的权力。一方面考虑质量问题对自己日后管理的影响,另一方面还应站在业主的立场上,充分维护业主的权益。接管验收的作用主要体现在:
2.1明确交接双方的责、权、利关系。通过接管验收和接管合同的签订,实现权利和义务的转移,在法律上界定清楚各自的义务和权利。
2.2确保物业具备正常的使用功能,充分维护自身和业主的利益。通过物业管理公司的前期介入和接管验收,能进一步促使开发或施工企业按标准进行设计和建设,减少日后管理中的麻烦和开支。同时,能够弥补部分业主专业知识的不足,从总体上把握整个物业的质量。
2.3为后期管理创造条件。通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,减少日常管理过程中的维修、养护工作量。另一方面,根据接管中的有关物业的文件资料,可以摸清物业的性能与特点,预防管理事务中可能出现的问题,计划安排好各管理事项,建立物业管理系统,发挥专业化、社会化、现代化的管理优势。
3.物业接管验收的程序及条件
3.1接管验收程序
3.1.1建设单位书面提请接管单位验收;
3.1.2接管单位按接管验收条件和应提交的资料逐项进行审核,对具备条件的应在15日内签发验收通知并约定验收时间;
3.1.3接管单位会同建设单位对物业的质量与使用功能进行检验;
3.1.4对验收中发现的问题,按质量问题处理办法办理;
3.1.5经检验符合要求的房屋,接管单位应签署验收合格凭证,签发接管文件。
3。2物业接管验收的条件
新建房屋的接管验收,是在竣工验收合格的基础上,以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验。接管验收应具备以下条件:
3.2.1建设工程全部施工完毕,并已经竣工验收合格;
3.2.2供电、空调采暖、通风消防、给水排水、通信、卫生、道路等设备和设施能正常使用;
3.2.3房屋幢、户编号业经有关部门确认。
3.3物业接管验收应检索提交的资料
3.3.1产权资料:
a)项目批准文件;
b)用地批准文件;
c)建筑执照;
d)拆迁安置资料。
3.3.2技术资料:
a)竣工图--包括总平面、结构、建筑、设备、附属工程及隐蔽管线的全套图纸;
b)地质勘察报告;
c)工程合同及开、竣工报告;
d)工程预决算;
e)图纸会审记录;
f)工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录);
g)隐蔽工程验收签证;
h)沉降观察记录;
i)竣工验收证明书;
j)钢材、水泥等主要材料的质量保证书;
k)新材料、新配件的鉴定合格证书;
l)水、电、采暖、卫生器具、电梯等设备的说明书;检验合格证书;保修单据等文件;
m)砂浆、混凝土试块试压报告;
n)供水、供暖的试压报告。
3.4验收的组织
3.4.1验收由物业的总经理、总工程师牵头,各专业工程师带领专业人员参与,会同发展商、监理、施工单位,本着客观、公正的原则进行验收。
3.4.2参与验收人员须明确自己的身份。作为物业管理公司,在验收中须表明自己客观的意见,反映物业的真实状况。但由于物业公司特殊的身份,表达这些意见时应与甲方、监理相协调,与他们取得一致。
3.4.3参与验收人员不可接受施工方的礼物、接待。除非事先得到物业总经理或发展商的批准,否则一经发现将严肃处理。
3.5质量记录
《验收提交文件目录》ed-tb-0309-002
接管验收程序
4物业接管验收的标准
在接管验收过程中,对工程质量,要以北京市设计、施工、验收标准中的相应条文为准。当工程合同中另有规定时,要以较高的标准为验收依据。依据各施工项目的验收标准,对今后可能影响业主使用的、影响物业公司管理的及不利环保节能的问题要逐一指出,要求施工单位改进。这些标准应包括但不限于下列项目:
4.1主体结构:
4.1.1地基基础的沉降不得超过gbj202-83(地基与基础工程施工及验收规范)的允许变形值;不得引起上部结构的开裂或相邻房屋的损坏;
4.1.2地下室防水工程应符合gbj208-83(地下防水工程施工及验收规范)的规定。
4.1.3钢筋混凝土构件产生的变形、裂缝,不得超过gb50204-92(混凝土结构工程施工及验收规范)的规定值;
4.1.4木结构应结点牢固,支撑系统可靠,无蚁害,其构件的选材必须符合gbj206-83(木结构工程施工及验收规范)中的有关规定;
4.1.5砖石结构必须有足够的强度和刚度,不允许有明显裂缝;
4.1.6凡应抗震设防的房屋,必须符合gbj11(建筑抗震设计规范)的规定
4.2外墙:
4.2.1不得渗水。
4.2.2保温层完好。
4.2.3幕墙石材、玻璃安装牢固,无损坏。
4.2.4符合jg102-96(玻璃幕墙工程技术规范)的有关规定。
4.3屋面:
4.3.1各类屋面必须符合gb50207-94(屋面工程技术规范)中的规定,排水畅通,无积水,不渗漏;
4.3.2平屋面应有隔热保温措施,三层以上房屋在公用部位设置屋面检修孔;
4.3.3阳台和三层以上的房屋的屋面应有组织排水,出水口、檐沟、落水管应安装牢固,接口严密、不渗漏。
4.4楼地面:
4.4.1面层与基层必须粘结牢固,不空鼓。整体面层平整,不允许有裂缝、脱皮和起砂等缺陷;块料面层应表面平整、接缝均匀顺直、无缺棱掉角;
4.4.2卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高应符合设计要求,不应有积水,不允许倒泛水和渗漏;
4.4.3楼地面应平整牢固,接缝密合。
4.4.4符合gb50209-95(建筑地面工程施工及验收规范)的规定。
4.5装修:
4.5.1钢木门窗应安装平整牢固,无翘曲变形,开关灵活,零配件装配齐全,位置准确,钢门窗缝隙严密,木门窗缝隙适度:
4.5.2木装修工程应表面光洁,线条顺直,对缝严密,不露钉帽,与基层必须钉牢;
4.5.3门窗玻璃应安装平整,油灰饱满,粘贴牢固;
4.5.4抹灰应表面平整,不应有空鼓、裂缝和起泡等缺陷;
4.5.5饰面砖应表面洁
净,粘贴牢固,阴阳角与线角顺直,无缺棱掉角;
4.5.6油漆,刷浆应色泽一致。表面不应有脱皮、漏刷等现象。
4.5.7符合jgj73-91(建筑装饰工程工程施工及验收规范)的规定。
4.6强电:
4.6.1电气线路应安装平整、牢固、顺直,过墙应有导管。导线连接必须紧密,导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时,连接点必须紧密、可靠,使管路在结构上和电气上均连成整体并有可靠的接地。
4.6.2应按套安装电表或预留表位,并有电气接地装置;
4.6.3照明器具等低压电器安装支架必须牢固,部件齐全,接触良好,位置准确;
4.6.4各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠,接地阻值必须符合gb50169-92(电气装置安装工程接地装置施工及验收规范〉的要求;
4.6.5电梯应能准确地启动运行、选层、平层、停层、曳引机的噪声相震动声不得超过gbj232的规定值。制动器、限速器及其他安全役备应动作灵敏可靠。安装的隐蔽工程,试运转记录、性能检测记录及完整和图纸资料均应符合要求;
4.6.6可电视信号有屏蔽影响的住宅,电视信号场强同微弱或被高层建筑遮挡及反射波复杂地区的住宅,应设置共用天线;
4.6.7除上述要求外,同时应符合'低压电器安装规程'的有关要求。
4.7水、卫、消防:
4.7.1管道应安装牢固、控制部件启闭灵活、无滴漏。水路应试验,保温及防腐措施必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范〉的要求。
4.7.2高位水箱进水管与水箱检查口的设置应便于检修;
4.7.3卫生间、厨房内的排污管应分设,地漏、排污管接口、检查口不得渗漏,管道排水必须流畅;
4.7.4卫生器具质量良好,接口不得渗漏,安装应平正、牢固,部件齐全、操作灵活;
4.7.5水泵安装应平稳,运行时无较大震动;
4.7.6消防设施必须符合gbj16-87(建筑设计防火规范)、gb50045-95(高层民用建筑设计防火规范)的要求,并且有消防部门检验合格签证。
4.8空调采暖:
4.8.1箱罐等压力容器应安装平正、配件齐全、不得有变形、裂纹、磨损、腐蚀等缺陷。安装完毕后,必须有专业部门的检验合格签证;
4.8.2各种仪器、仪表应齐全精确,安全装置必须灵敏、可靠,控制阀门应开关灵活;
4.8.3管道的管径、坡度及检查井必须符合gbj242-82(采暖与卫生工程施工及验收规范)的要求,管沟大小及管道排列应便于维修,管架、支、吊架应牢固;
4.8.4设备、管道不应有跑、冒、滴、漏等现象;
4.8.5经过48小时连续试运行,冷冻机和附属设备的热工、机械性能和采温必须符合设计要求。
4.9附属工程及其他:
4.9.1室外排水系统的标高、检查井设置、管道坡度、管径必须符合gbj14(室外排水设计规范)第二章2、3、4节的要求。管道应顺直且排水通畅,井盖应搁置稳妥并设置井圈;
4.9.2化粪池应按排污量合理设置,池内无垃圾杂物。立管与粪池间的连接管道应有足够坡度,并不应超过两个弯;
4.9.3明沟、散水、落水沟头不得有断裂、积水现象;
4.9.4房屋入口处必须做室外道路,并与主干道相通。路面不应有积水、空鼓和断裂现象;
4.9.5烟道、通风道应畅通,无阻塞物;
4.9.6单位工程必须做到工完料尽场地清、临时设施及过渡厨房拆除清理完毕。室外地面平整,室内外高差符合设计要求;
4.9.7群体建筑应检验相应的市政、公建配套工程和服务设施,达到应有的质量和使用功能要求。
以上为接管验收的一般要求,具体验收区域、验收内容、验收项目及运作方式详见附则《接管验收运作手册》。
5.物业移交
在完成了物业验收之后,所有物业连同设备就移交给物业管理公司。验收没有问题的设备在验收签字的同时就可予以移交。物业管理公司在接受移交时必须有全体专业人员参加,才能作最后的验收确认,尤其是要查对责成返工的工程是否保证质量地完成了。在交接时,每把钥匙和门牌都要作好清楚的标记,以免弄错。
5.1交接双方的责任
5.1.1为尽快发挥投资效益,建设单位应按接管验收应具备的条件和应提交的资料提前做好房屋交验准备,房屋竣工后,及时提出接管验收申请。接管单位应在15日内审核完毕,及时签发验收通知并约定时间验收,经检验符合要求,接管单位应在7日内签署验收合格凭证,并应及时签发接管文件。未经接管的新建房屋一律不得使用。
5.1.2接管验收时,交接双方均应严格按照标准执行。验收不合格时,双方协议处理办法,并商定时间复验,建设单位应按约返修合格,组织复验。
5.1.3房屋接管交付使用后,如发生隐蔽性的重大质量事故,应由接管单位会同建设单位,共同分析研究,查明原因,如属设计、施工、材料的原因应由建设单位负责处理,如属使用不当,管理不善的原因,则应由接管单位负责处理。
5.1.4新建房屋从验收之日起,应执行建筑工程保修的有关规定,由建设单位负责保修,并向接管单位预付保修保证金。接管单位在需要时用于代修。保修期满,按实计算,也可以在验收接管时,双方达成协议。建设单位一次性拨付保修费用,由接管单位负责保修。
5.2交楼流程
用户入伙是指商贸楼宇中业主和用户的迁入。用户入伙是物业管理公司与服务对象的首次接触。为了入伙手续及日后管理工作的顺利进行,物业管理公司需要做大量的工作。首先应及时将入伙通知书、入伙手续办理程序通知、收楼须知、收费通知书寄给业主,以方便业主顺利办好入伙手续。其次还应向用户发放《用户手册》,并举办学习班贯彻物业管理的各项规定,便于日后管理。物业管理公司与全体用户代表签订公共契约后,组织用户搬迁入伙。迁入新房的用户,一般都要对房屋进行不同程度的装修,物业管理公司应对其进行管理,以保证物业的安全和其他用户的合法权益。
5.3质量记录
《房屋及设备验收表》ed-tb-0309-003
《遗漏、缺陷工程申报表》ed-tb-0309-004
交楼流程图
销售部通知用户或其代表前来
管理处收楼,并缴付有关费用
第2篇 z小区物业工程维修部管理工作规定
小区物业工程维修部管理工作规定
1.0 目的
规范工程维修部管理工作,确保工程维修部管理高效有序。
2.0 适用范围
适用于zz城服务中心工程维修部的管理工作。
3.0 职责
3.1服务中心经理负责审批工程维修部的年度工作计划,并组织监控工程维修部的总体工作质量。
3.2工程维修部主任负责组织本组的年度工作计划、月度工作计划的制定、实施 与控制,并对年度、月度工作进行总结。
3.3工程维修部员工依照各相关规程按计划进行工作。
3. 4 工程维修部主任负责和外包施工方制定施工方案和审批工程方面的图纸。
4.0 程序要点
4.1 工程维修部人员:工程维修主任1人, 维修技工3人。
4. 2 维修技工对设施、设备分管责任岗位实行每月轮流制。
4.3 设施、设备分管责任制:
供配电1人;电梯系统1人;水景系统、泳池系统、给排水系统 1人;智能安防、门禁系统 、消防系统1人;公共设备、设施的维修、维护由所有工程维 修 部人员实施。
4.4工程维修主任全面负责工程维修部的对外联络、日常工作。
4. 5 周例会
4.5.1 实行每周五例会制,每周五下午17:00准时举行例会。
4.5.2 用例会时间全面了解本周的工作完成情况,并计划好下一周的工作安排和需要协助的部门。
4.5.3 每周四下午由主任组织培训专业知识。
4.6 考核
4.6.1 考核的目的是为了奖勤罚懒,考核的原则是公平、公开、公正;
4.6.2 工程维修主任根据每人当月的工作表现和成绩进行考核评分,并将考核结果上报服务中心经理审核。
4.6.3工作业绩和月考核积分相对应,月考核积分与个人经济利益挂钩。
4. 7 维修原则
4.7.1上门维修:工程部接到报修电话后,在10分钟内派维修工到达现场,一般性故障处理不超过1小时;
4.7.2公共设施、设备维修:小修不过夜,中修1-3天,大修3-5天;
4.7.3维修守则:约时不误、便民利民、工完料清、业主签收;
4.7.4语言规范,服务热情。
4. 8 通讯保证
4.8.1上班时间必须保持所有对讲机、手机都处于开通状态,以便联络。
4.8.2通讯工具必须保持能随时联络,使用个人通讯工具不接听时要尽快采取其它方式与呼叫方取得联络;
4.8.3遇突发事故(如台风、洪水、重大设备设施故障时等),在接到中控室的呼叫后应立即与中控室联络,并5分钟内赶赴现场处理。
4. 9 物品管理
4.9.1维修人员领用材料进行维修作业时,必须认真填写《物资领用登记表》,加强成本意识;
4.9.2使用公用工具必须及时归还,公用工具每月由仓管员清点;
4.9.3每月月底工程维修主任做好下月材料购买预算。
4. 10值班制度
4.10.1执行夜班、周六、日值班负责人轮换制度;
4.10.2值班员应尽量保证当天的《工作联系单》当天解决处理,遇无法维修或需要购买材料的维修事项,应及时汇报维修主任,并跟踪转交给谁进行维修,直至维修终结,确实保证不出现'压单'现象;
4.10.3值班员不得带外人(或亲朋)进入工程部或在办公室逗留打电话。
4.11工作调度
4.11.1工程维修主任根据服务中心或中控室的通知,随时抽调本部门人员开展临时重要工作;
4.11.2工程维修主任根据维修部人员的变动或实际工作需要,进行轮流责任的调整。
5.0 支持性文件
无
6.0质量记录
6.1 《物资领用登记表》----qp-09-04-f001
第3篇 物业工程管理工作职能职责
物业区域工程管理工作职能
工程部门是各类设备主管部门。在总经理室及管理处主任的领导下,全面负责本物业区域的电气、电梯、通讯、智能化设备、空调、暖通、给排水、机械等设备的运行管理、维修保养、更新、改造以及土建装饰的管理等业务,其职能如下:
一.按照国家有关法规,负责制订近、远期各类设备的维修保养计划。提出设备更新的设想、可行性研究方案、年度经费预算以及有关设备、物资的采购意见。
二.加强管理,建立健全各项规章制度和工作流程。认真落实岗位责任制,减少和杜绝各种违章、违纪现象、安全事故的发生。
三.严格执行安全操作规程,确保安全维护维修。组织实施设备的定期点检、保养和维修,负责各类设备的应急抢修,并及时排除故障,保证设备处于正常安全工作状态。
四.配合开展各类专业技术培训工作,提高员工的业务素质和技术水平,做好员工的晋级、考核、评聘工作。
五.树立勤俭持家的精神,积极开展节能和技术改进工作,降低能耗,开源节流,提高物业管理费用使用效率。
六.加强工程设备、工具领用的管理,建立健全设备器材、备品备件的领用制度。
七.建立健全规范化的、先进的图纸、技术资料、设备台账档案、巡检日制及相关技术资料、管理制度,加强对工程技术档案的管理。
八.负责高压容器、电梯、锅炉、动力、消防设备及安全装置的管理,定期检查维护,发现问题及时解决。
九.在设备维护检修时,做好必要的安全防范措施,定期组织维修人员进行安全操作教育,在大修、特殊工种操作时应做好现场监护,保障人身、设备的安全。
第4篇 z项目物业工程质量管理部工作职责
项目物业工程质量管理部工作职责
一、负责建立健全物业工程质量管理工作的各项规章制度,制订相关工作程序,编制年度计划,并组织实施;
二、负责对本办物业的维修、改建、扩建、拆除、装修等工程的管理,搞好公共设施的维护与保养。组织各项工程的方案审查、预结算申报及施工质量的管理;
三、熟练掌握物业所有设施的性能及使用情况,严格执行物业巡查制度,确保物业安全使用;
四、负责对接管物业的各项专业工程资料准确地进行收集、整理、审核和归档,系统地检验各项设施的运作情况。编写《接管物业设施检验报告》,报领导审批;
五、负责做好物业使用的安全管理,加强物业各项设施的年审、年检工作,排除安全隐患;
六、建立工程质量管理信息系统和技术资料库。组织专业技术人员的岗位培训,不断加强业务管理能力,提高规范化管理水平;
七、组织行政事业单位物业年度两次监督检查;
八、负责办领导交办的其他工作。
第5篇 z物业工程管理部各岗位工作职责
物业工程管理部各岗位工作职责
_岗位名称:工程维修主管
主要职责与权限:
1、组织审核、编写工程维修部年度、月度工作计划和工作总结。
2、监督检查各部门日常工作并检查其完成任务的质量。
3、负责工程维修部重大工程实施、验收等工作,并进行监督。
4、与业主保持密切联系,及时处理顾客的投诉意见。
5、协调好下属各部门、员工之间的工作。
6、完成领导交办的其他任务。
_岗位名称:工程维修员
主要职责与权限:
1、确保项目内的供电、供水设施设备运行正常。
2、安排好水泵房、配电房的值班、检查工作。
3、负责水质抽检,保证用水安全。
4、负责物业的保修、监督工作。
5、负责物业的日常维修工作。
6、对物业公用设施进行巡视,并填写巡视记录。
7、负责对业主装修的初审和监督工作。
8、严格遵守值班制度,及时处理各种突发事件。
9、热情接待业主,详细记录业主的投诉和请求,耐心解释,及时处理。
10、完成公司领导交办的其他工作。
第6篇 物业工程部资料管理装修巡查工作职责
物业工程部资料管理及装修巡检员的工作职责
1、在工程主任的直接领导下,协助处理工程部的日常事务。
2、负责部门工作会议的记录和整理工作。
3、负责工程部的工作计划、总结及内部资料的拟稿和整理。
4、负责对外来文件、工程档案、资料、图纸的签收和存档管理工作。
5、负责打印、收集、整理工程部的文件资料。
6、负责查核工程部员工每日的出勤情况,汇总上报及每月排班工作。
7、负责工程部维修单每天的核对及返回维修单的录入整理工作。
8、对分管责任范围内的装修户根据实际情况每日进行1至2次巡查。
9、完成上级交付的其他任务。
