第1篇 买卖合同:浅议商品房买卖合同纠纷常见类型及法律适用
房地产业是商品经济和城市发展的产物。在许多发达国家，房地产业日益成为国民经济的支柱产业，成为基础性、先导性的产业。随着我国经济体制改革的深化进行，城市土地使用权有偿转让的实施和住宅商品化的发展，我国的房地产业正日益成为一个重要的经济部门。它的迅速发展反映了我国经济持续、稳定发展和改革深入、广泛的良好状态，并且在推动城镇建设，促进社会生产力发展，改善人们居住条件以及完善市场体制和机制等方面发挥着越来越重要的作用。
目前，我国的房地产业正朝着规范化、商品化的方向发展。但我国房地产开发中仍然存在不少问题，比如房地产开发规模过大，造成土地利用上的浪费和资金的占用;片面追求高额回报，建设大量脱离市场承受能力和经济水平的高档房地产，而广大人民所迫切需要的普通住宅建设却不能满足需要;商品房销售面积与实际面积不符，质量低劣，广告虚假等，消费者对这些问题反映十分强烈，已成为一个社会问题。
本文中，笔者将遴选一部分典型案例就法律适用问题进行分析探讨，以期在引起有关方面关注的同时，能够帮助消费者如何运用法律武器来维护自身的合法权益。
在司法实践中，比较常见的商品房买卖合同纠纷主要有以下几个类型：
逾期不能正常交付型。房地产开发企业逾期不能正常交付买受人商品房是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，其中原因诸如资金短缺或审批手续欠缺等导致建设工期延长不一枚举。近年来，导致房地产开发企业不能按照合同约定正常交付的原因又有了新的表现，司法实践中发现，因开发建设行为不规范而引发的此类纠纷呈现的比较明显。
如，1998年12月26日，被告力达开发公司取得了某地段拆迁异地安置楼项目，20xx年1月5日，力达开发公司将其中的部分住宅工程交于该地段所属的村委会进行开发建设，而该村委会又将这部分工程交于刘某个人开发建设，均签订了协议书。在开发建设中，因欠缴电力增容费，三方协议由力达开发公司先行预售部分商品房筹集资金。该公司先后与原告宋某等10余人签订了《商品房买卖合同》，并以所得购房款交付了电力增容费。后三方因履行内部协议产生纠纷，刘某占据房屋拒不向原告等人交付。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十九条规定：“房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业”。该条同时规定了设立房地产开发企业应当具备的五个条件。1999年10月12日江苏省高级人民法院《全省民事审判工作座谈会纪要》规定：“未取得营业执照、不具备房地产开发经营资格的当事人与他人签订的以房地产开发经营为内容的合同，一般应当认定为无效”。本案中的村委会及刘某显然无资格从事房地产开发经营，允许他们进行开发建设无疑会大大增加房地产市场的风险性，由此产生纠纷应在情理之中。法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行的责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告应按期交付房屋，被告与村委会、村委会与刘某之间的协议对原告无法律约束力，遂判决被告向原告交付房屋，因房屋在村委会及刘某控制之中，法院同时判令村委会与刘某作为第三人承担协助义务。可见，由于三被告未能依法进行开发建设，即使村委会与刘某投入资金实际进行了开发建设，也只能由项目人即被告力达开发公司对外承担责任。
此外，因房地产开发企业与代理销售人产生矛盾，致使买受人不能如期取得商品房的情形也占不少比例。
如，20xx年6月9日，被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订了《商品房委托代理协议》，约定被告将其开发建设的住宅楼委托第三人全权代理销售，期限自签订合同之日起至售完为止。20xx年1月8日，第三人在代理销售期限内与原告吴某签订了《商品房购销协议》，将住宅楼4-2-201室及4号地下室以230000元的价格出卖于原告，原告依约交付第三人购房款230000元。后被告昌源开发公司与祥和经纪公司因代理销售款回笼及费用结算问题发生纠纷，在住宅楼通知上房时，被告以《商品房购销协议》上无其印章为由对该协议不予认可，拒绝将房屋交付原告。《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定：“受托人以自己的名义在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”。法院认为：被告昌源开发公司与第三人祥和经纪公司签订的《商品房委托代理协议》合法有效，第三人在与原告吴某签订《商品房购销协议》时，原告对被告与第三人之间的代理关系是明知的，且仍在第三人的代理销售期限内，故该协议对原、被告均有约束力，被告应交付该商品房。本案正是基于《中华人民共和国合同法》有关代理行为的规定进行的判决。
故意隐瞒相关资质型。我国现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明;明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设;明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
如，20xx年12月18日，华洋开发公司取得了某村旧村改造工程，在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，约定：乙方购买甲方开发建设的新区2-3号门面房2套，建筑面积98平方米;购房款450800元，乙方应在合同签订的5日内预付50%，余款在交房时付清;甲方于20xx年8月底将验收合格的房屋交付使用;本协议与国家通用协议具有同等效力。同日，原告交付被告购房预付款100000元。20xx年5月31日，被告华洋开发公司将该项目转让于德阳开发公司，并将原告张某等6人的《认购房屋协议书》及购房款收据复印件交付第三人，市计划委员会对该项目的转让予以批复同意，随后，德阳开发公司取得了《建筑用地规划许可证》，并向市国土局书面报告请求办理用地手续，但至诉讼时尚未取得。
法院认为：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。原、被告双方签订的《认购房屋协议书》已经具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告亦按照约定交付被告100000元购房款，该协议应当认定为商品房买卖合同。出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原、被告双方在签订《认购房屋协议书》时，被告华洋开发公司尚未取得商品房预售许可证明，且不能证明原告对此是明知的，或已告知原告这一情形，其行为应认定为故意隐瞒，应承担相应的民事责任。第三人德阳开发公司虽然接收了该项目，但在原、被告双方的商品房买卖过程中没有过错，被告也未将收取的购房款交付第三人，故第三人不应承担民事责任，遂认定原告张某与被告华洋开发公司签订的《认购房屋协议书》无效，判决该公司返还原告张某已付购房款100000元、利息15000元，赔偿原告张某30000元。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”。本案中的华海开发公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告张某签订了《认购房屋协议书》，该合同违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条的规定，属无效合同。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。该司法解释为诸如华洋开发公司这样的开发商带上了“紧箍咒”。
权属证书缺失型。有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。
如，1997年11月13日，原告陈某与被告鑫龙开发公司签订了《商品房购销合同》，被告将西苑小区5-5-401室商品房出卖于原告。1997年11月27日，原告搬入居住。1997年12月22日，原告办理了《房屋所有权证》。但在随后的数年中，原告要求被告协助办理土地使用证迟迟没有结果。诉讼中，被告坦承，原告购买的该套房屋实际已作为拆迁安置费用分配给了拆迁安置公司，由于两公司之间的利益分配至今没能了结，所以开发公司拒绝为原告提供相应的手续。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任;……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。法院认为： 由于被告未能向原告提供办理土地使用证所需的材料，致使原告在合同订立之日起90日内未能取得土地使用证，被告应承担违约责任。遂判令被告限期提供材料，并承担违约金50086元。本案仅系开发公司与拆迁公司因利益分配问题引发的开发公司主观拖延办理的情况，在现实生活当中，还存在着因开发公司土地使用手续不合法，导致买受人根本无法办理的情况，购买人一定要提高警惕。
“一房二卖”型。商品房买卖合同签订后，房地产开发企业应承担按期交付商品房的义务，为确保该义务的实现，当事人双方采用定金担保的方式来保证合同的履行是比较普遍的，但房地产开发企业受利益驱动，宁愿承担定金罚则也不交付商品房。
如， 20xx年7月31日，原告朱某与被告某建设投资总公司签订了《商品房买卖合同》，约定：原告以458161元的价格购买被告建设的1-0125、0225、0325号三层商品房，被告免费送0025号地下室，原告应于20xx年7月31日前交付购房款258161元，于20xx年8月8日前将办理贷款所需的全部资料交给被告，贷款到位后的五日内交清余款，被告应于20xx年10月28日前将经验收合格的商品房交付原告。该合同第23条载明，本合同自双方签订之日起生效。当日，被告以盖章为由将合同文本收走。20xx年3月12日，原告交付被告购房定金60000元。20xx年8月1日，原告交付被告购房款258161元。后被告单方在合同文本上加盖了作废章，并于20xx年9月18日与另一购房人孙某签订了《商品房买卖合同》，将1-0125、0225、0325号三层商品房出卖于孙某。20xx年7月31日，被告向孙某发放了上房通知书，次日，孙某领取了房屋钥匙。
《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，可以解除合同”。法院认为：原告朱某与被告某城市建设投资总公司签订《商品房买卖合同》后，被告以盖章为由将合同文本收走，而非基于审查确定之需，并在原告按约交付首笔购房款后开具了收据，其行为表明，被告对《商品房买卖合同》的内容已作认可，且进入履行阶段，该合同已生效。但被告与孙某签订的《商品房买卖合同》亦系双方的真实意思表示，该合同同样具备法律效力。被告在合同文本上加盖作废章的行为因系单方解除合同的行为，因未通知原告，故对原告不发生法律效力。
由于两合同涉及的标的为同一房屋，而被告已将房屋交付孙某，该违约行为致使原告朱某与被告之间的合同目的不能实现，原告有权主张解除合同。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将房屋出售给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向另一方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者回收。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。法院据此判决被告某城市建设投资总公司返还原告购房款258161元及利息，双倍返还定金120xx0元，赔偿100000元。
广告宣传失实型。在商品房买卖过程中，人们因相信广告而上当受骗的事经常发生，各种传媒也不断披露或名不副实，或夸大其词，甚至是瞞天过海的广告事件内幕，房地产开发企业也因此受到一定的惩处，但其受到惩处的损失与因虚假广告而产生的收获相比微乎其微，房地产开发企业感觉不到痛痒，仍我行我素。
如， 20xx年10月，同心开发公司在工程建设过程中发布了预售宣传广告，称“阳光花园一楼全部带院”。20xx年4月23日，原告朱某与同心开发公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告以270000元的价格购买被告开发建设的阳光花园b1号楼101室商品房。后原告发现该房屋未建小院，双方发生纠纷。该案在审理过程中，经法院勘验查明：阳光花园b1号楼101室南外墙向南约一米处为一东西向砖墙，高约1.5米，砖墙外系他人民房，无法建设院落。而该室东外墙外有约70平方米空地。法院认为：被告同心开发公司制作的预售宣传广告称“阳光花园一楼全部带院”，该内容具体明确，应视为合同内容，被告同心开发公司应予履行。结合该房屋周围的实际状况，可将该房屋东外墙外的空地拉建为小院由原告使用，以此作为被告同心开发公司履行合同的补救措施。遂判决被告同心开发公司沿阳光花园b1号楼101室东外墙自西向东、沿东西砖墙自南向北拉建27平方米的院落，由原告朱某使用。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。本案中，被告称“阳光花园一楼全部带院” 系对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，该说明和允诺具体确定，应当视为合同内容。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。由于该房屋的后方已客观不能建设院落，法院遂根据勘验的实际情况判令被告采取了补救措施，既解决了原告的需求，又延伸了法律的救济触角。
房屋质量低劣型。质量是一切商品或者服务的灵魂，尤其在商品房买卖关系中体现的更加明显。众所周知，由于商品房价值较高，是人们生活中不可或缺的必需品，买受人往往倾其所有甚至举债购买，因此，购买商品房的意义以百年大计来论绝不为过。但是，少数房地产开发企业全然不顾买受人的利益，将开发成本降至不能保证质量的地步，铤而走险，野蛮施工，以次充好，坑害老百姓的利益。
如，20xx年2月9日、20xx年1月14日，原告徐某以280572.9元的价格购买被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋，20xx年1月14日，辉煌房屋开发公司向徐某发放了上房通知单，但因该房屋存在接线盒线头*露、墙面开裂、东卧室东外墙砌体及卫生间内间西北角顶板渗漏、分户门无猫眼、门铃、把手及冷热水管路未接通等问题，原告拒绝上房，要求维修，双方产生纠纷。
《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。法院认为： 被告辉煌房屋开发公司建设的滨江花园8-1-601室房屋确实存在质量问题，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，遂判令被告予以维修，并赔偿损失20xx元。
第2篇 傲宇律师：买卖合同中常见法律风险及防范
傲宇律师整理：买卖合同中常见的法律风险及防范
据不完全统计，世界上90%的财富与合同有关。而买卖合同作为公司最常见和最常用的合同，看似没有大问题，却与工作、生活息息相关，分量极重。针对其常见漏洞，又该如何有效防范？
合同主体不适格
风险防范：签定合同前，尤其是涉及金额巨大时，一定要认真审查对方的主体资格以及洽谈人的资格和代理权。建议到对方公司实地考察，一来了解签约人的身份，二来查明对方公司的真实性、实力以及资格；并在国家企业信用信息公示系统查询企业信息，了解公司是否处于存续期内。
合同形式不规范
防范措施：一是所有合同均应采取书面形式，即使在紧急情况下进行口头约定，随后应立即补签书面合同；二是如使用传真或者qq等签定合同，之后也应要求将合同原件快递至双方；三是在签订合同时，对方的公司法人代表、地址、合同经办人、联系电话等信息要详细，双方的名称清晰、准确、统一，与公司营业执照上的名称一致，不使用简称或缩写；四是合同的签字、盖章，双方应在同一地点、同时签订，以确保合同的真实性。
合同条款模糊、有歧义
防范措施：合同最基本的条款必须齐全，包括：（一）当事人的名称和住所；（二）标的物；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。除此之外，双方可以根据合同的性质和交易目的，约定其他条款。另外，合同中的文字和用语要准确，不要使用含糊不清的概念、不要写错别字，正确使用标点符号。
合同产品质量条款不重视
防范措施：一是在合同中明确约定质量标准，如国家标准、行业标准、地方标准或者企业标准；二是作为买方，应留取5%—10%的质量保证金，一旦发现质量问题立即以书面形式向卖方提出；三是作为卖方，必须在合同中明确产品的检验期限和质量异议期，如果超过异议期则视为产品合格。
价款支付约定不清晰
防范措施：一是合同应明确价款支付的准确时间，作为买家应尽量用先收货再付款的方式，而作为卖方则尽量采取先收款后发货的方式，比较折中的办法是采取分期付款的方式以降低彼此的风险。二是一定要约定逾期付款的违约责任；对一些大件的单件产品，卖方可以在合同中约定在货款未付清到80%前，产品的所有权不发生转移，这条对于卖方很重要，避免了因买方原因而造成的货物损失。
货物的交付不规范
防范措施：一是交货时必须交付给有接收货物权利的人，如合同的签字人，合同约定的收货人等。二是交货时进行现场拍照或者录像，以作证据。三是货款金额的支付应通过银行转账。
违约条款缺失或过于笼统
防范措施：一是合同必须要有违约条款，应明确一般违约的后果以及严重违约的不同后果。二是若约定违约金，原则上约定的违约金不能超过其损失的30%，违约金如果约定过高，对方可以请求人民法院或者仲裁委予以降低，最好是约定一方违约后向另一方赔偿损失的计算方法。
管辖权约定不明
防范措施：在合同上，应尽量约定双方发生争议时的管辖权法院为己方所在地法院或者己方所在地仲裁机构；难以确定到己方所在地法院管辖时，可以约定纠纷发生时，双方均有权向各自所在地人民法院申请解决，这对双方相对公平。
证据的保存与搜集不齐全
第3篇 2023年买卖合同司法解释：订立合同最常见25个法律问题
1、合同正式签订后口头更改的有效力吗?
答：合同双方当事人协商一致的，可以变更合同。如主合同约定变更应采取书面形式的，应遵循主合同约定采用书面的形式订立变更补充协议，如果未作出明确的变更形式约定，口头变更也是有效力的。
2、合同加盖什么章才有效力?
答：合同印章反映当事人的意思表示，通常当事人为企业法人的，使用企业公章或合同章即可，如当事人为自然人的，使用名章即可。如适用财务章等其他领域专用章订立合同的，在能否客观体现订立合同时盖章方的真实意思表示一点上容易产生争议。
3、合同上只有法定代表人签字没有公章是否有效力?
答：合同当事人在合同上签字或者盖章均是有效的，并不规定签字一定要配合盖章，如企业的法定代表人签字带未加盖企业公章，原则上说也是有效的。但是存在效力瑕疵，易引发法律风险较大。因法定代表人是代表企业行使权利订立合同，如没有加盖企业公章，则易被认为相关合同行为是个人行为而非企业的行为。
4、合同当事人一栏的填写有哪些需要注意的地方?
答：合同一方当事人是自然人的，尽量写明身份证号，以避免发生对自然人身份的争议;合同一方当事人是法人的，要写清企业的名称，和法定代表人姓名。与企业法人签约的，不能只在合同当事人栏中填写法定代表人的名字，以免导致合同相对方不明确。
5、是否只有书面的合同才有效力?
答：合同可以采取书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式，如房地产转让合同、长期的租赁合同、建筑工程合同等。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。
6、合同中涂改的部分是否有效力?
答：如单方对合同进行涂改，以改变了原有合同约定的，则改变的部分无效，维持原合同约定内容。合同签订之后，任何一方想进行合同修改的，必须告知对方，经双方协商一致同意后，重新签订合同或在原合同相应条款作修改或补充，并在修改地方加盖双方公章(个人手印);若只有口头答应但没有对合同做修改或者没有在任何一处有修改变动的地方盖章(手印)，视为无效，合同维持原有内容继续生效。
7、什么是格式条款?格式条款有什么风险?
答：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。实务合同关系中多存在格式条款，如出卖方的销售合同条款、出租人的租赁合同条款等。采用格式条款订立合同的，易被认定为无效。法律规定，如果格式条款存在提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。如果企业利用制定格式条款的优势而将条款制定的极其不公平，使相对方无法保护权益的，很容易被认定为无效条款。
8、合同中打印的部分和手写的部分有冲突的，以哪个为准?
答：如果打印的部分是事先制定好的格式条款(为重复使用而定制的)，那么手写的部分与打印的格式条款相冲突的，应当以手写的部分为准，因为手写部分更能反映双方当事人的真是意思表示。
9、签合同之前有口头约定，签合同时出于信任没有认真校对合同条款，合同叙述与口头约定不一致，导致被骗，如何维权?
答：法律规定因重大误解而订立的合同可以变更或撤销，如果有证据证明自己的真实意思表示是口头约定而非正式合同，则可向法院申请变更相应的合同条款。
10、什么样的合同是无效的?
答：有下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。
11、回扣条款是否有效?
答：回扣是指在商品或者劳务买卖中，卖方从买方支付的价款中退回给买方或者买方经办人的款项。不存在合法的回扣，收受回扣都是违法的，《刑法》第163条第2款规定：“公司、企业或者其他单位的工作人员在经济往来中，利用职务上的便利，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的”，以公司、企业、单位人员受贿罪论处。《刑法》第385条第2款也规定：“国家工作人员在经济往来中，违反国家规定，收受各种名义的回扣、手续费，归个人所有的，以受贿论处。”
12、合同是不是只要签字即生效?
答：当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。大多数合同成立时即生效，但法律法规规定应当办理批准登记手续才生效的，应按规定，如抵押合同登记后才生效。另外当事人如果约定了合同生效的条件，条件成就的合同才生效。
13、合同成立和合同生效有什么区别?
答：合同成立不代表合同生效，书面形式订立的合同，双方签字或盖章后合同即成立，但是合同是否生效却要满足更高的条件，合同的成立是第一步，合同的生效是第二步。
14、合同相对方提出签约人员没有公司授权，是个人行为而非公司行为，应如何维权?
答：涉及到民法上的表见代理行为，如果行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，而另一方有足够的理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。如被公司辞退的部门经理持公司合同章签订的合同，应由公司承担相关合同责任。
15、无效的合同、撤销的合同有什么法律效力?
答：合同无效或被撤销的，自始无效，即自成立以后都无效。合同部分无效的，不影响其他部分的效力。
16、打收条应当注意什么?
答：①确实收到钱款或物品后再出具收条
②写明收到款项的大小写，收到物品的确切名称等基本信息
③写明所收款项或物品的来源，如“收到xx公司支付的”
④写明所收款项或物品的用途，如“收到第一期货款”
17、什么是先履行义务?
答：当事人互负债务，有先后履行顺序，需要先履行的一方负有先履行义务。先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行的内容不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。
18、签订合同后，对方法定代表人和主要负责人都发生更换，能否主张终止合同?
答：合同生效后，当事人不得因姓名、名称的变更或者法定代表人、负责人、承办人的变动而不履行合同义务。
19、合同中负有义务的一方能否让他人代为履行合同义务?
答：合同中负有义务的一方请求他人代为履行义务的，是一种债务转移的行为，这种代为履行义务的行为法律是允许的，但必须经过债权人也就是合同相对方同意。
20、什么是合同纠纷的诉讼时效?诉讼时效有什么需要注意的法律风险?
答：诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利,当时效期间届满时,人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。一般合同纠纷的诉讼时效为两年，但租赁合同中延迟或拒付租金的，保管合同中寄存财物被丢失或者损毁的，诉讼时效为一年。国际货物买卖合同和技术进出口合同争议诉讼时效为四年。
21、在合同中应该怎样约定争议处理条款?
答：因合同纠纷提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖。同时法律还规定，合同纠纷的当事人可以书面协议选择被告住所地、合同履行地、合同签订地、原告住所地、标的物所在地等与争议有实际联系的地点的人民法院管辖。
22、合同中是该约定违约责任还是该约定赔偿损失?
答：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
23、因违约造成损失的，是否包括间接损失?
答：损失包括直接损失和间接损失，直接损失就是指违约行为造成的直接财产的减少，如标的物的灭失、减少、毁损等。间接损失是指违约行为所造成的损害后果所产生的损失。当事人可在合同中约定间接损失的范围和计算方式，对约定的间接损失应当赔偿。
24、产品销售合同中质量标准应如何确定?
答：当事人之间有约定的，应从合同约定。没有约定或约定不明确的，按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。
25、借款合同中约定将借款人名下的财产抵押在出借人处，如不归还则抵押物归出借人所有，效力如何?
答：根据《担保法》和《物权法》的规定，这种抵押条款是无效的。实践中常见的抵押条款分为抵押和质押，抵押即不转移对抵押物品的占有，质押则指将其动产移交债权人占有，将该动产作为债权的担保。法律规定抵押权的实现方式为：与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿;协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。并明确规定在合同中不得约定在债务履行期届满质权人未受清偿时，质物的所有权转移为质权人所有。对于以不动产或车辆等抵押的，还要依法办理抵押登记才能生效。
