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第1篇 买卖合同:出卖人未取商品房预售许可证应承担何赔偿责任
李某于20xx年初预付购买了某甲开发公司的商品房一套。当时开盘，李某预交十万元定金，该公司出具收款收据(写明3号楼302室预交定金)。年底开始交付使用时，得知该公司未取得商品房预售许可证，但该房屋在竣工前一年已开始销售。 李某该如何维护自己的合法权益
根据《合同法》第54条：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
根据《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。
由以上的规定可以看出，对出卖人的行为适用的是惩罚性赔偿。法律之所以做出了这样的规定，在于惩罚出卖人的欺诈行为。构成欺诈行为需符合以下三个特征：
1. 出卖人有欺诈的故意;
2. 出卖人实施了欺诈的行为;
3. 受欺诈人因受欺诈而陷于错误的认识，并基于该错误的认识而作出了意思表示。
很显然，某甲公司的行为构成了欺诈，李某可以选择撤销或者解除合同，请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并请求某甲公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。只有这样，才能在一定程度上弥补李某的损失。
第2篇 买卖合同纠纷赔偿协议书
甲方：________有限公司乙方：________有限公司
甲方诉乙方买卖合同纠纷一案，经________人民法院审理并作出了________号民事判决书。甲、乙双方在诚实信用、公平自愿、协商一致的原则下，就本案事宜达成以下协议：
1、甲、乙双方一致同意以________号民事判决书判决为基础协商处理本案赔偿事宜。
2、乙方一次性向甲方支付支人民币________元(大写：________元整)。
上述款项乙方在本协议签订后7日内一次性支付到甲方指定的账户内。除以上费用之外甲方放弃其他应由乙方支付给甲方的包含违约金等费用在内的一切费用及损失。乙方未按照本协议约定的时间全额支付的，甲方可以向法院申请执行________号民事判决书。
甲方指定账户账号：________贸易有限公司
账户名称：________
开户行：________
3、甲方在乙方打出以上款项3个工作日内向法院申请解封被法院查封的乙方所有账户，并督促法院在甲方打款10日内解封所有账户。
4、本协议书经甲、乙双方签字后生效，协议书一式四份，甲、乙双方各存二份，具有同等法律效力。协议履行完毕后，甲、乙双方相互之间不得再行以任何借口、理由追究相互的经济责任和其他法律责任。本协议双方义务履行完毕视为该判决已履行完毕。
5、未尽事宜甲、乙双方签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。
甲方：________贸易有限公司乙方：________管桩有限公司
经办人：_________经办人：_________
___年___月___日___年___月___日
第3篇 买卖合同:对预售商品房适用惩罚性赔偿实务问题分析
人民法院于20xx年发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条、第九条规定了恶意欺诈和违约应当予以惩罚性赔偿的情形。第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条第(二)项规定：房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人“ 和”房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。
笔者认为在预售商品房合同中确立惩罚性赔偿制度，是符合社会经济生活需要的，对于维护我国房地产市场的交易秩序，促进房地产行业健康发展将起到良好的法律效果。但人民法院的《解释》在实务运用过程中，尚有诸多不完善之处。
第一、关于《解释》规定的 “合同目的不能实现”和“无法取得房屋”而提起惩罚性赔偿规定的分析：
一般来说，签订合同后，购买房屋的买受人能够按照约定的时间取得房屋、取得房屋产权、所取得的房屋能够正常使用，就实现了合同目的。因此，出卖人没有按照约定的时间交付房屋、没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权、因其他原因未能在约定或者法定期限内取得房屋产权、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住和因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋等情形均属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形。 然而《解释》的规定只涉及其中部分情况，对于其他 “合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情况则未规定可以主张惩罚性赔偿责任，仅规定了或者支持解除合同，或者支持追究违约责任、赔偿损失。因此，《解释》第八条规定对于购房人的保护力度显得不够。
此外，《解释》第八条规定的二种可以主张惩罚性赔偿的情形尚不能解决现实中出现的如下问题：
1、如出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但房屋并未交付给买受人或者第三人，买受人或者第三人是否可以主张惩罚性赔偿责任由于买受人或者第三人是否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态，买受人不能主张解除合同及惩罚性赔偿责任等权利，但是根据第九条第(三)项的规定，买受人因出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任。在此情形下，第一个合同的买受人既不能主张惩罚性赔偿责任，也不能主张违约责任。因为对于第一个合同的买受人来说，其尚不能证实自己不能实现合同目和取得房屋。这种基于签订合同顺序的不同，而享有不同权利的规定，对签订合同在先的保护反而不利。 同时，根据第九条的规定，第二个合同的买受人可以主张惩罚性赔偿责任，但其前提条件是“导致合同无效或者被撤销、解除”。如果主张合同无效， “一房二卖”却并非《合同法》第五十二条规定的可以主张合同无效的情形，而且根据《解释》第二条、第九条和《担保法》第四十九条第一款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”和“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。那么买受人只能主张撤销或者解除合同，而如果主张撤销或者解除合同仅仅因为出卖人“一房二卖”，那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主张该项权利。但是根据该解释第八条的规定第一买受人却不享有任何权利，而只能等待出卖人是否履行合同，即能否实现合同目的和取得房屋，这显然对第一个合同的买受人的权利救济不足。
2、出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人情形下，如果合同签订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主张抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”，可以主张惩罚性赔偿。如果买受人取得房屋后，由于第三人主张抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人“合同目的不能完全实现”，买受人是否仍然可以主张惩罚性赔偿责任规定不明。
另外，除《解释》采纳列举式规定的适用惩罚性赔偿的几种欺诈和恶意违约的情形以外的其他情况，现实中较常见的其他严重的欺诈行为还有[3]：开发商不具备开发商品房的主体资格;所销售的商品房商品房的权利出现严重瑕疵，如开发商未取得国有土地使用权证书;房屋工程未经验收或验收不合格而谎称验收合格的;根本不能实现的欺诈性售楼广告，等等，这些欺诈行为也应承担惩罚性赔偿责任。
第二、对惩罚性赔偿数额确定的评析
《解释》的惩罚性赔偿数额是裁定和弹性的规定。如果出现《解释》列举的五种情形之一，购房者请求惩罚性赔偿，法院判决给付的赔偿数额是已付购房款的一倍。虽然法官可通过具体案情，根据被告的过错程度，欺诈造成的后果、购房人受侵害的程度、开发商的经济状况作出综合考量，确定具体的赔偿数额，有利于实现个案公平，但这种不确定的过于弹性的规定，赋予法官过大的自由裁量权，容易造成司法腐败，也给购房者追究预售人责任带来了不确定性。
第三、确定惩罚性赔偿对保护购房人利益作用的分析
根据《解释》中第8条、第9条的规定，购房人要主张惩罚性赔偿，必须是“导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋”以及“导致合同无效或者被撤销、解除”。购房人如果能够取得房屋，就不能适用这两条惩罚性赔偿的条款。预购人订立预售合同的目的是为了取得房屋所有权，实践中，预购人为了能够取得商品房，即使出现《解释》中规定的五种可以获得不超过一倍赔偿的情形时，出可能主动放弃主张惩罚性赔偿的权利。而且《解释》第9条规定的“故意隐瞒”中的“故意”很难认定。如果按照《民事诉讼法》规定的“谁主张，这举证”的原则，由购房人举证证明开发商在签订商品房买卖合同时“故意隐瞒”没有取得商品房预售的事实，或者所售房屋已经抵押的事实等情形，对购房人的要求过于苛刻，而且在法律实效上也制约了购房人请求惩罚性赔偿的实现。[4]
根据民法的诚实信用原则，当经营者提供商品或者服务有“欺诈行为”等违反诚实信用原则时，让其受到惩罚性赔偿才有意义与必要。《解释》中不仅在出卖人在签订买卖合同有欺诈行为时应当承担惩罚性赔偿的责任，而且在其有违约行为时也承担惩罚性赔偿责任。对于民事主体的基本民事责任，应当由法律作出明确的规定，人民法院自行作出司法解释是不适当。[5] 因此，人民法院应当努力调整《解释》，保持与《消费者权益保护法》在规定上的统一，对商品房预售过程中的欺诈行为无区别地按照《消费者权益保护法》的规定予以惩罚性赔偿，以保持法律适用上的平等。至于商品房出卖人的违约行为，应充分运用现有合同法中关于违约责任的赔偿规定，对买受人受到的直接损失和间接损失一并予以赔偿。
注释：
参见祁宏斌：《论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任》，载法律图书馆网。
参见祁宏斌：《论商品房买卖纠纷中惩罚性赔偿责任》，载法律图书馆网。
[3]参见陈耀东：《再论购房者的消费者地位及惩罚性赔偿的适用――对《解释》第8条和第9条的质疑与评析》[j].《中国房地产》20xx第8期。
[4]参见陈耀东：《再论购房者的消费者地位及惩罚性赔偿的适用――对《解释》第8条和第9条的质疑与评析》[j].《中国房地产》20xx第8期。
[5]参见高原：《论商品房买卖合同中的惩罚性赔偿》，载法律教育网。
第4篇 买卖合同违约赔偿
甲方(出卖人):__________________物业发展有限公司
乙方(买受人):__________________房业主
鉴于:
1、____________年____________月____________日,甲、乙双方共同签订了《____________市商品房预售合同》(合同编号:____________________),乙方购买____________________________________小区住宅楼(都城心屿),乙方已向甲方支付购房款人民币____________________元。
2、甲方应于____________年____________月____________日前向乙方交付商品房。
3、________________小区住宅楼工程逾期竣工,甲方未能按合同约定期限向乙方交付商品房。
4、乙方已收到甲方的《入住通知书》,甲方自____________年____________月____________日起办理入住手续,乙方同意甲方的逾期交房违约金截止至____________年____________月____________日。
5、乙方已于____________年____________月____________日办理了入住手续,接收了商品房。
6、自____________年____________月____________日起至____________年____________月____________日止,甲方逾期交房____________日,对照《____________市商品房预售合同》第十三条之约定,甲方按日计算向乙方支付全部已付款万分之____________的违约金,甲方应向乙方支付逾期违约金人民币____________元。
甲乙双方经协商,达成以下协议共同执行
一、甲方向乙方支付逾期交房违约金人民币____________元,于____________年____________月____________日前以现金方式一次付清。
二、乙方收到甲方支付的违约金给甲方开具收据。
三、乙方收到甲方支付违约金,视同甲方已履行违约赔偿责任,乙方不得再向甲方提出金钱给付主张或要求。
四、本协议自双方签字盖章之日起生效。
五、本协议一式三份,甲方持两份,乙方持一份,具有同等法律效力。
甲方:___________________乙方:___________________
____________年____________月____________日
第5篇 2023年买卖合同司法解释：哺乳期间无固定期限劳动合同解除赔偿标准是什么
女职工在三期内(孕期，产期，哺乳期)内劳动合同到期的，用人单位不得解除劳动合同，单位违法解除劳动合同,你可以要求双倍支付经济补偿金.
经济补偿金按劳动者在本单位工作的年限计算，每工作满一年支付一个月工资作为经济补偿金，超过半年不足一年的，支付一个月工资，不足半年的支付半个月工资。以劳动者本人实际工资计算。
解除劳动合同单位需要提前30日通知，如果没有提前通知的，需要另外支付一个月工资作为代通知金。
司法实践中,经济补偿金和代通知金通常只有一项会得到支持,劳动者可以自己选择.
月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。
相关知识：
《劳动法》
第三十六条 用人单位与劳动者协商一致，可以解除劳动合同。
第四十六条 有下列情形之一的，用人单位应当向劳动者支付经济补偿：
(二)用人单位依照本法第三十六条规定向劳动者提出解除劳动合同并与劳动者协商一致解除劳动合同的; 第四十七条 经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满一年支付一个月工资的标准向劳动者支付。六个月以上不满一年的，按一年计算;不满六个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。
劳动者月工资高于用人单位所在直辖市、设区的市级人民政府公布的本地区上年度职工月平均工资三倍的，向其支付经济补偿的标准按职工月平均工资三倍的数额支付，向其支付经济补偿的年限不超过十二年。
本条所称月工资是指劳动者在劳动合同解除或者终止前十二个月的平均工资。
第八十七条 用人单位违反本法规定解除或者终止劳动合同的，应当依照本法第四十七条规定的经济补偿标准的二倍向劳动者支付赔偿金。
第6篇 2023年买卖合同司法解释：解除无固定期限合同赔偿月标准是怎样
用人单位与劳动者签订无固定期限劳动合同后，若无故解除合同的，属于非法解雇，要支付劳动者相应的经济补偿——
一、经济补偿金
用人单位解除无固定期限劳动合同，如果符合《劳动合同法》的规定的，比如是协商解除合同的，劳动者可以依据《劳动合同法》第47条的规定，要求用人单位按照工龄“每满一年支付一个月的工资标准”支付经济补偿。
二、二倍赔偿金
如果不符合劳动合同法的规定而解除无固定期限劳动合同的，即属于非法解雇范畴，劳动者可以参照本法第87条规定要求用人单位按照47条的二倍标准支付赔偿金。
需要提醒的是，如果劳动者打算通过法律的途径维护自己的合法权益的，则需要注意收集证据，因为根据《劳动争议调解仲裁法》 第六条规定：“发生劳动争议，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。当然，如果有关证据是由单位掌握的，仲裁庭也可要求用人单位期内提供证据。不过，为了仲裁的有效取胜，建议劳动者平时也应当注意保留相关证据。
如何解除和变更无固定期限劳动合同
无固定期限的劳动合同也是劳动合同的一种类型，在履行过程中，任何一方由于某种原因希望或已提出解除劳动合同，另一方只要表示同意，双方达成一致意见，就可以依据本法第三十六条的规定解除劳动合同。当法律规定的可以解除劳动合同的条件出现，或当事人在合同中约定的可以解除劳动合同的条件出现，无固定期限的劳动合同就可以依法定条件或约定条件解除。如劳动者有本法第三十九条规定的情形之一出现时，用人单位就可以解除劳动合同。用人单位有本法第三十八条规定的情形之一时，劳动者就可以解除劳动合同。由此可见，无固定期限合同并不是没有终止时间的“铁饭碗”，只要符合法律规定的条件，劳动者与用人单位都可以依法解除劳动合同。
另外，有很多错误观点认为无固定期限劳动合同是不能变更的“死合同”。无固定期限劳动合同和其他类型的合同一样，也适用劳动法与本法的协商变更原则。按照劳动法的规定，用人单位与劳动者协商一致，可以变更劳动合同约定的内容。除了劳动合同期限以外，双方当事人还可以就工作内容、劳动报酬、劳动条件和违反劳动合同的赔偿责任等方面协商，进行变更。在变更合同条款时，应当按照自愿、平等原则进行协商，不能采取胁迫、欺诈、隐瞒事实等非法手段，同时还必须注意变更后的内容不违法，否则，这种变更是无效的。
第7篇 2023年买卖合同司法解释：无固定期限劳动合同解除赔偿怎么计算
无固定期限劳动合同解除赔偿
(一)用人单位可以和劳动者协商一致解除无固定期限劳动合同，用人单位首先提出并与劳动者协商一致解除无固定期限劳动合同的，应按照劳动者工作年限支付经济补偿金;
(二)劳动者在试用期间被证明不符合录用条件用人单位解除无固定期限劳动合同的，需提前三天通知劳动者，但无需支付经济补偿金;
(三)劳动者严重违反用人单位的规章制度用人单位解除无固定期限劳动合同的，用人单位取得相关证据后，可立即通知解除无固定期限劳动合同，并无需支付经济补偿金;
(四)劳动者严重失职，营私舞弊，给用人单位造成重大损害用人单位解除无固定期限劳动合同的，用人单位取得相关证据后，可立即通知解除无固定期限劳动合同，并无需支付经济补偿金;
(五)劳动者同时与其他用人单位建立劳动关系，对完成本单位的工作任务造成严重影响，或者经用人单位提出，拒不改正的，用人单位取得相关证据后，可立即通知解除无固定期限劳动合同，并无需支付经济补偿金。
(六)劳动者以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使用人单位在违背真实意思的情况下订立或者变更劳动合同的，用人单位取得相关证据后，可立即通知解除无固定期限劳动合同，并无需支付经济补偿金。
(七)劳动者被依法追究刑事责任的，用人单位取得相关证据后，可立即通知解除无固定期限劳动合同，并无需支付经济补偿金。
(八)劳动者患病或者非因工负伤，在规定的医疗期满后不能从事原工作，也不能从事由用人单位另行安排的工作的，应提前30日通知劳动者本人，或者额外支付劳动者一个月工资后，用人单位可以依据此条解除无固定期限劳动合同，随后还应当按照劳动者工作年限支付经济补偿。
(九)劳动者不能胜任工作，经过培训或者调整工作岗位，仍不能胜任工作的，应提前30日通知劳动者本人，或者额外支付劳动者一个月工资后，用人单位可以依据此条解除无固定期限劳动合同，随后还应当按照劳动者工作年限支付经济补偿。
(十)劳动合同订立时所依据的客观情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行，经用人单位与劳动者协商，未能就变更劳动合同内容达成协议的，应提前30日通知劳动者本人，或者额外支付劳动者一个月工资后，用人单位可以依据此条解除无固定期限劳动合同，还应按照劳动者工作年限支付经济补偿。
(十一)用人单位依照企业破产法规定进行重整的，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，用人单位应提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁员，但应按照劳动者工作年限支付经济补偿金。在这种情况下，和本单位签订无固定期限劳动合同的劳动者应当优先留用。
(十二)用人单位生产经营发生严重困难，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，用人单位提前三十日向工会或者全体职工说明情况，听取工会或者职工的意见后，裁减人员方案经向劳动行政部门报告，可以裁员，但应按照劳动者工作年限支付经济补偿金。在这种情况下，和本单位签订无固定期限劳动合同的劳动者应当优先留用。
(十三)企业转产、重大技术革新或者经营方式调整，经变更劳动合同后，仍需裁减人员，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，可以裁员，但应按照劳动者工作年限支付经济补偿金。在这种情况下，和本单位签订无固定期限劳动合同的劳动者应当优先留用。
(十四)其他因劳动合同订立时所依据的客观经济情况发生重大变化，致使劳动合同无法履行的，需要裁减人员二十人以上或者裁减不足二十人但占企业职工总数百分之十以上的，可以裁员，但应按照劳动者工作年限支付经济补偿金。在这种情况下，和本单位签订无固定期限劳动合同的劳动者应当优先留用。
