商业大厦管理成本测算管理费标准怎么写
商业大厦的运营涉及到诸多环节，其中管理成本的测算与管理费标准的制定是一项核心任务。这项工作并非易事，尤其是对于新手而言，可能会遇到各种挑战。以下将逐步探讨这一主题，力求提供一个易于理解但又不失专业性的指导。
1. 管理成本的构成
管理成本主要包括人员薪酬、公共设施维护、保险费用、能源消耗、清洁保养、绿化养护、物业管理软件使用费等。新手在计算时可能忽视某些细节，如临时工的工资、节假日加班费等，这些都应纳入考虑范围。
2. 成本测算方法
成本测算通常采用直接法和间接法。直接法直接统计各项费用，而间接法则需分配间接费用到各个服务项目。新手可能对如何合理分配间接成本感到困惑，建议采用比例分配法，根据各部分受益程度进行分配。
3. 管理费标准设定
设定管理费标准时，需要综合考虑成本、市场接受度、大厦等级等因素。新手往往过于依赖成本，而忽视了市场竞争状况，可能导致收费标准过高或过低，影响大厦的吸引力。
4. 法规与政策的影响
管理费标准还需符合当地法规，如租金管制、物业管理条例等。新手在初次接触时，可能忽略法规约束，造成合规性问题。
5. 实际操作中的调整
管理费标准不是一成不变的，需根据大厦运营状况、市场变化适时调整。新手可能忽视这一点，导致费用标准与实际情况脱节。
6. 透明度与沟通
管理费标准的制定应公开透明，与租户进行充分沟通。新手可能不擅长这方面，导致租户不满，影响大厦稳定。
管理标准规范
在制定商业大厦管理成本测算与管理费标准时，应遵循以下规范：
1. 全面性：涵盖所有成本要素，无遗漏。
2. 准确性：依据实际数据进行测算，避免估算。
3. 合理性：结合市场行情，确保收费标准的竞争力。
4. 法规合规：遵守当地物业管理法规，确保合法性。
5. 动态调整：根据运营情况及时调整，保持灵活性。
管理标准有哪些
1. 成本构成清单
2. 成本测算方法选择
3. 管理费标准设定流程
4. 法规政策合规性检查
5. 实时调整机制
6. 透明度与沟通策略
注意事项
1. 注意成本细节，避免遗漏。
2. 考虑市场因素，保持收费标准的合理性。
3. 遵守法规，保证合法性。
4. 建立动态调整机制，适应市场变化。
5. 注重沟通，提升租户满意度。
书写格式
1. 引言：简述主题背景和重要性。
2. 内容主体：逐点阐述管理成本和管理费标准的各个方面。
3. 规范与标准：明确制定的标准和规范。
4. 注意事项提醒读者在执行过程中需关注的要点。
5. 结尾：强调关键点，提供专业建议，但不作总结性陈述。
商业大厦管理成本测算管理费标准范文
商业大厦管理成本测算和管理费标准
1 物业管理费标准及佣金标准
根据**物业管理邀标文件提供的有关资料,通过项目实地考察和专业测算,**对本项目物业管理费标准确定为写字楼和酒店人民币2.80元/平方米月,商业裙楼人民币3.00元/平方米月,每月合计人民币18.82万元。全年合计人民币2283万元(不包含能源费和房屋设备维护基金),管理处按照管理成本的10%提取佣金。
2 对物业管理处财务管理的认识
2.1 **一贯将'钱尽其用'作为物业管理中财务运作的控制原则,通过精确预算、严格执行、杜绝浪费,力争使业主所花的每一分钱都物有所值,以同样的价钱提供更高档的服务。
2.2 物业管理专业中财务管理应具有营销财务的概念,即注重财务管理中额度、平衡、审核、建议等因素,使财务管理有效地推动物业管理工作的进行。
2.3 物业管理公司的重要特征之一就是具有物业管理财务预算和执行能力。实行成本控制的前提是专业的物业管理预算。
2.4 成本控制原则不能以降低服务质量和用户满意度作为代价,用户满意永远是最高原则。
3 管理处控制成本主要措施
3.1 合理安排维修基金的使用,保证**物业维修、改造工程良性运作。
3.2 通过精确的计算和合理的安排,制定有效的节能措施,降低物业运行公共能源费用,减少**的运行开支。
3.3**有着丰富的设备保养经验,能自行组织力量实施设备的维护及大、中修改造,减少外包项目,有效降低了设备保养费用及运行费用。
3.4 加强员工培训,发挥员工'一专多能'的作用,合理安排岗位,尽量减少人员。
3.5 采用成本倒算原则,制定切实可行的物业管理年度预算。在执行预算过程中实行成本否决制,即预算中未列项目坚决控制或从简。同时,采取员工参与、适当授权、数据评价、库房挖潜等有效手段,使成本控制落实在物业管理全员、全要素、全过程中。
4 **物业管理有关费用测算
4.1 **管理费收入预测表(表1)
4.2 **管理费支出预测表(表2)
4.3 **管理费支出明细预测表(表3)
4.4 **管理处物资装备表(表4)
4.5 **管理处固定资产、办公用品装备表(表5)
4.6 前期介入支出预测表(表6)
4.7 测算说明
a. 预算按建设部关于公共性服务收费费用构成范围的有关规定及**招标文件指定服务项目测算(不包含能源费及房屋设备维护基金);
b. 预算参照**管理之相近办公楼费用标准及z的有关规定、市场价测算;
c. 前期费用投入人民币18.48万作为开办费,在管理费中分五年摊销;物资装备费用人民币12.59万元,固定资产投入人民币11.56万元由**投入,在管理费中分五年摊销;
d. 管理处收取的管理费仅用于上述管理成本项目;特约性服务见《特约性服务收费标准》;
e. **在第一年处于设备维保期,预计设备保养费可比正常期有所减少,以上测算均以第一年度的开支为标准,正常年度的管理费标准可根据甲方要求与实际情况进行调整;
f. 按正常年度管理费开支测算,如果管理费收支有盈余,盈余部分将转入下一年度作为储备金;
g. 本预算未涉及项目由双方协议商定。
**管理费收入测算表1(单位:万元)
项目面积收费标准月收入年收入
写字楼45,09572.80元/月/平方米12.63151.52
商业裙楼16,027.863.00元/月/平方米4.8157.70
停车场11,494.00室内车位214个,室外车位20个,室内60元/月,室外50元/月1.3816.61
合计72,617.4318.822283
**管理费支出预测表表2(单位:万元)
序号项目计算依据月支出年支出
一工资福利53人,7人深圳公司派驻6.8181.73
二办公费1.5718.79
三设施设备运行维保费3.7344.71
四环境管理费清洁、绿化、消杀3.0036.00
五固定资产折旧总额241500元,分五年摊销0.404.83
六开办费摊销总额184800元,分五年摊销0.313.70
七不可预见费(2%)以上六项总和的2%0.323.80
八管理者酬金(10%)以上七项总和的10%1.6119.36
九法定税费(6%)收入的6%1.0512.65
合计18.82256
**管理费支出明细预测表表3(单位:万元)
序号项目计算依据月支出年支出
一工资福利6.9683.50
1主任1人,工资标准4000元/月0.404.80
2副主任1人,工资标准3000元/月0.303.60
3部长4人,工资标准2000元/月0.809.60
4助理、工程师3人,工资标准1500元/月0.4540
5文员9人,工资标准1000元/月0.9010.80
6技术人员15人,工资标准700元/月1.0512.60
7安管员20人,工资标准500元/月1.0012.00
8福利费按月工资总额的14%0.698.23
9社会保险(养老,医疗,失业,工伤),员工补贴按月工资总额的25%1.2314.70
二办公费1.5718.79
1市内交通补助、差旅费3000元/月0.303.60
2通迅费电话费8×150元/月、通迅补贴1000元/月、网络费按400元/月计0.263.12
3书报资料费、印刷费杂志、报刊、资料,500元/月,印刷费1000元/月0.151.80
4办公用
品、低耗品1500元/月0.151.80
5办公设备维护500元/月0.050.60
6服装费管理人员每人1000元/年,维修人员600元/年,保安人员500元/年0.303.55
7业务招待费综合测算1500元/月0.151.80
8办公水电费每月用电1500元,每月用水500元0.202.40
9公众责任险投保金额1000000元,费率1.2‰,全年1200元0.010.12
三设施设备运行维保费3.7344.71
1供配电系统保养维护材料费等共40000元/年0.334.00
2公共照明系统保养含节能灯、泛光灯及广场灯更换等28000元/年0.232.80
3冷热给排水系统保养冷热给排水设施运行维护0.334.00
4消防安全及安全管理费0.384.61
(1)消防设施保养包括消防主机系统维护,管道、自动报警系统、喷淋系统、联动系统的保养,按照0.5元/平方米年0.303.63
(2)器械及设施更换保安器械及停车场标识等设施的保养、更换0.050.60
(3)对讲机管理费每部40元/月0.030.38
5智能化系统0.678.00
(1)信息智能化系统语音、数据线路保养,卫星电视接收系统,大楼楼宇自控系统0.334.00
(2)安防智能化系统监控系统,报警系统,巡更系统0.081.00
(3)物业管理智能化系统计费系统,停车场管理系统0.253.00
6空调系统保养含空调主机维护及水质处理0.4760
7电梯维护,年审按500元/台月,年审核1000元/部年1.2314.70
8水池清洗、水质检测费清洗1500元/次,检测500元/次,每年两次0.030.40
9自行车棚摩托车棚维护保养含停车架刷漆保养等估算2400元/年0.020.24
10公共设施零星维护围墙,雨污水井清理、垃圾站箱、vi系统等日常零星维护综合测算300元/月0.030.36
四环境管理费3.0036.00
1绿化(外包)包含人员、材料0.708.40
2清洁材料费(外包)包含人员、材料1.8021.60
3消杀费(外包)包含人员、材料0.151.80
4化粪池清理疏通费清理3000元/次,疏通2000元/次,每年二次0.081.00
5外墙清洁费按每年一次,0.8元/
