第1篇 物业管理创优达标标准程序考试题
项目物业管理创优达标的标准和程序考试题
1、2000年全国物业管理示范项目标准按不同物业类型分为哪三种(20分)
住宅小区、大厦、工业区
2、住宅小区的示范标准内容分为哪八个大项(30分)
基础管理;房屋管理与维修养护;共用设施设备管理;保安/消防/车辆管理;环境卫生管理;绿化管理;精神文明建设;管理效益。
3、迎接考评主要包括哪几项工作(20分)
接待工作、汇报工作、现场陪同、考评情况汇总
4、简述创优达标对企业的意义(30分)
(1)完善企业管理制度,规范管理行为,提高管理水平。
(2)增强员工的专业技能、协作精神、服务意识。
(3)获得社会认可,提升企业知名度,树立品牌。
(4)增加发展商和业主的信任感。
(5)取得调整收费标准的依据。
第2篇 大学馆藏类物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范
(设施设备管理)技术服务:
(一)服务内容:
物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、会场、讲堂、报告厅音响设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由委托方相关业务主管部门确定专业维保单位进行维修保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。
(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:
总体标准:保证设施设备完好,正常运转。
1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。
2、水泵房管理。
(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员及定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。
(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。
(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。
(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。
(5)做好水泵房卫生清洁。
(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。
(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。
3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。
4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。
5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。
6、多媒体设备、会场、讲堂、报告厅音响设施设备。
(1)检查多媒体教室电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护,杀毒软件升级维护工作;
(2)保证会场、讲堂、报告厅音响设施设备的正常使用,会议期间有专人服务。
(3)定期检查设施设备的完好,做好相关记录,如有问题及时与相关部门进行联系。
7、电梯运行与管理 。
(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。
(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。
(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。
(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。
(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。
(6)配合完成每年电梯年检工作。
8、空调设备维护管理。
(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。
(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。
(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。
第3篇 校区物业绿化管理考核标准
校区物业项目绿化管理考核标准
一、核内容
1.整形造型:
(1)乔木剪下重枝、内生枝、溢木造型;
(2)地被草保持4~8厘米。
2.施肥:均分无重无漏。
3.浇水:100%均匀。
4.除杂草:纯度90%以上。
5.补缺:
(1)保证人均绿化0.5平方米以上;
(2)绿地率37.5%以上。
(3)绿化覆盖率98%以上。
6.杀虫:清秀成荫、鲜花飘香。
7.保洁:保洁率达97%以上。
二、考核标准
1、绿化主管巡视抽查一至二次;
2、每周由管理主管抽查一至二次;
3、每日评比一次,每半年管理处评比一次。
三、奖惩
1、内容扣5分以下,由管理处发足承包金;
2、考核内容扣分10分以上,扣发承包金20%;
3、考核内容单项零分,扣发承包金50%;
4、连续两个月不合格者解除承包合同,并扣发一个月承包金。
第4篇 某行政中心物业管理收支预算管理费标准
行政中心物业管理收支预算和管理费标准
一、管理费测算依据及说明
(一)管理费测算依据
1、根据zz开发区行政中心项目特点及多次对其实地调研后掌握的一手资料。
2、根据zz开发区行政中心物业管理定位及管理标准。
3、本公司在办公性物业管理方面所积累的成功经验。
4、本土物业管理企业的管理成本优势。
5、本公司现有较大管理规模的资源整合优势。
6、长沙市的整体物价水平。
(二)管理费测算说明
1、管理支出预算中的前期开办费摊销,是指为在行政中心实施物业管理所配备的一些固定资产,如提供服务所需的工具、交通、通讯、办公设备等。
2、前期开办费均按三年平均摊销,如部份物资由甲方提供可相应扣出摊销金额。
3、管理支出预算中的物业管理佣金按长沙市有关规定,按每年实际发生管理成本的10%计提。
4、管理费支出预算中不含室内设施的维修养护费用。
5、某某开发区行政中心内公用设施的重大维修工程项目(中、大修或更多的改造工程项目),房屋本体的重大维修养护项目等由甲另行委托,本次预算中不含此项费用。物业管理费支出中仅含单价200元(含)以下的维修材料费。
6、管理费支出预算中不含办公室内的清洁卫生费及外墙的清洗。
7、管理费支出预算中不含物业管理公司入场后的全环境开荒费用。
8、管理费支出预算中不含室内外绿化服务,节假日装饰布置费用。
9、所有公共水电费、设备运行费及物业管理办公用水电费均由甲方承担,本次预算不含此项费用。
10、管理费支出预算中不含公共财产保险费、各类设备年度检测费,中央空调年度保养费,保修期内的建筑主体及设施设备维护费。
11、协助业主开展社区文化活动,本测算不含社区文化活动费用。
12、物业管理用房(含护卫宿舍)由业主提供。
四、物业管理费标准及测算
(一)管理费标准
根据zz开发区行政中心项目要求,在确定设备设施及绿化保修期时限后,通过专业测算(以三年为管理周期)。本项目日常物业管理费(年)标准为:
时间费用标准(元)单位面积收费标准备注说明
第一年381865.561.32元/平方米设备保修期一年
第二年412065.561.43元/平方米100元内的维修材料由我方承担
第三年412065.561.43元/平方米100元内的维修材料由我方承担
说明:单位面积收费标准以总建筑面积24000平方米计。
1、日常管理费测算
zz开发区行政中心总建筑面积为24000平方米,根据物业管理费 '以支定收'的原则,具体项目报价如下:
序号项目单价(元/月平方米)月收费标准(元)年收费标准(元)
一综合服务费0.358405..32
二公共秩序管理0.368562..84
三建筑物及室外道路、停车场、广场的管理
0.02
545.16
6541.92
四清洁管理0.286708.2480498.88
五设施设备管理0.4210117.8121413.6
合计1.4334338.8412065.56
五、增收节支措施
成本控制体现在为业主进行成本控制和内部管理进行成本控制两方面。
(一)为业主进行成本控制
1、通过节能降耗,降低物业能源费用,我们凭借多年的办公性物业管理经验,本着为业主节约每一分钱为出发点,结合长沙市zz开发区行政中心的实际情况,我们拟定了一套行之有效的机电设备经济运行方案,加强平时保养维护,延长设备的大修周期和使用寿命,提高设备的运行效率,降低运行成本,确保物业的保值增值。
2、科学测定行政中心用电、用水情况,通过经济器具的选定、限时控制等方式降低保洁、照明、设备、机电、供水等能源消耗。对各设备系统的运行参数适时调整,使其既达到最佳使用效果,又减少设备设施的磨损和能耗,减少维修用的水、电成本。
3、非上班时间及时关闭部分照明和用电设备,尽量降低其损耗,减少运行费用。
4、合理运行使用长沙市zz开发区行政中心用电高峰期和波谷期的设备设施,提高各类供电系统的功率因数,尽量降低能耗,为甲方节省电费开支。
5、依靠时间管理、目标管理、在公司成熟的质量管理体系平台上,注重细部、细节,控制环节,流程,达到提高效率,节约成本的目的。
6、注重环保和生态,预防二次污染的发生。在管理实践中,防止水污染、噪音污染等各类污染的发生,提倡静式服务,无干扰服务,强调人与自然合谐共存,达到可持续发展的目的。
7、拓展物业服务的广度和深度,丰富服务内容研究行政中心各类需求,满足开放的政府行政办公的需要,以大行政,大后勤的思路,创造多样性的服务。
8、根据长期管理办公性物业的经验,通过对节能的有效管理,节能效果可达到总能源消耗量的15%以上。
(二)管理处内部进行成本控制
物业管理作为微利行业,主要靠规范的内部管理,靠有效的成本控制来创造经济效益,对于长沙市zz开发区行政中心这类现代办公性物业,如何充分利用有限的管理费用提供更全面、高品质的物业管理服务,达到国内一级管理水平,我们将采取以下做法:
1、依托本土公司的规模效应,在物流采购渠道、供应商方面,已形成一套完整的、系统的物流采购供应网络,大大降低了服务用物资的采购费用。
2、完善内部考核机制,制定切实可行的物业管理年度预算。
3、加强员工成本控制意识,修旧利废、工作创新,每个岗位定人定量实行计划管理
4、本公司通过多年的发展经验,已建立了完善的服务体系。在行政中心我们除了做好日常物业管理服务外,还将利用公司的各种资源为业主提供商务、会议、顾问培训等其它增值服务,以增加管理费收入。
5、本公司将利用自身雄厚的技术优势,争取以优质低价向甲方承接物业设备设施的小改造等,以增加管理费收入。
6、以'想到的要说到、说到的要做到、做到的要看到'的iso9000管理理念来加强对所有服务项目的日常巡视,对可能发生的故障和问题提前发现并及时处理
,使行政中心物业管理服务的每一个环节都具有可追溯性,事事有着落,将其消灭在萌状态,以降低运行及管理成本。
7、利用我公司系本地专业物业管理公司的地域优势,在行政中心的人员配置上以满足日常管理服务为主,而当发生突发事件时,公司会将各部门的人力、物力进行综合调配到行政中心,以充分体现本土公司的优势,从而大大地为业主降低了管理成本。
第5篇 物业卫生管理员执行工作标准
物业卫生管理员执行标准
卫生管理员执行标准如下:
一、做好物业管理公共区域的卫生。
二、督促厂家、商铺执行好门前'三包'合同,发现问题,及时联系解决,原则上必须当天完成。
三、每月安排半天大扫除,提前一周报办公室安排。
四、环境卫生涉及商家与有关职能部门的关系时,应及时向环卫所、公司口头或书面报告,提出解决办法。
五、对商铺的门面卫生应以严抓紧,发现问题及时督促解决。
六、恶劣天气造成影响环境卫生,应采取突击清理办法解决,不得无故拖延。
七、凡装修工程造成环境卫生破坏,必须及时督促清理,必要时采取非常措施。
第6篇 物业档案管理标准作业程序
一、目的
规范档案的编号、分类、整理、保管及借阅工作。
二、适用范围
适用于物业部各类档案的管理。
三、职责
1、总经理审批档案的借阅申请及清单。
2、行政部经理监督档案管理的实施工作。
3、档案管理员负责档案的日常管理工作。
四、程序要点
1、档案的编号
(1)公司、物业部编号:
①物业部 编号为:wy(英文缩写)。
(2)部门编号:
①办公室 ;
②财务部 ;
③事务处 ;
④工程处 ;
⑤护卫处 ;
(3)年份编号:引用年份序号―2000、2001、2002……。
(4)档案顺序号:采用阿拉伯数字取3位有效数字―001、002、003……。
(5)档案编号举例:
①物业部编号:
※※※―※※―※※※―※※※
档案序号
类别编号
部门编号
物业部编号
②物业部编号:
※※※―※※―※※※―※※※
档案序号
类别编号
部门编号
物业部编号
2、档案的分类
(1)区分全宗,按物业管理的组织机构划分,全宗可分为以下几类:
①行政、人事类;
②财务类;
③公共事务类;
④保洁类;
⑤园林绿化类;
⑥机电维修类;
⑦经营类;
⑧品质类。
(2)全宗档案的分类:要从档案形成的特点和规律出发,符合档案形成的实际情况,保持档案之间的历史联系,它应具有思想性、科学性、排它性和缩缩性。根据物业管理的物性,我们采用组织机构――问题分类法,如:
收文类
发文类
合同类
① 办公室
员工人事档案类
图纸类
后勤类
收文类
发文类
报表类
② 财务部
帐册类
凭证类
合同类
工程图纸类
合同类
收文类
发文类
业主档案类
③ 事务部 员工档案类
维修类
投诉类
回访类
有偿服务与多种经营类
计划总结类
……
3、立卷与编制目录
(1)立卷:就是按照单份文件相互之间的联系和价值大小组合成案卷。档案管理员按以上分类方法,用档案盒(或文件夹)将档案分别立卷:
①根据档案(或文件夹)的规格准备相应的档案标准贴纸;
②在档案标贴纸上打印出标准黑一号字体的档案类别名称,其格式一般是由组织机构、名称组成,如:
――物业行政部、人事部收文:※※※―*z―收文;
――物业财务部报表:※※※―cw―报表;
――物业部服务处业主档案:
※※※―※※※―fw―业主档案。
③将制作好的档案标贴纸贴在档案盒(或文件夹)左侧立面距顶部3cm位置处,并排列在档案柜中;
④将需归档的资料按其所属类别及入档时间先后顺序存放于相应档案盒(或文件夹内)。
(2)编制目录:
①档案管理员在档案盒内首页位置准备活页《档案目录》;
②每一份档案在归档时,均需将该份档案登记在《档案目录》(内容包括:序号、文件编号、文件标题、页数、发文单位、发文日期、接收日期、归档编号、备注等项目)中,以便查阅。
4、档案的保管期限
(1)档案的保管期限分为永久保存、定期保存两种。
(2)各部门负责人应依据部门工作情况及其部门有关标准作业程序,对档案的保存价值进行鉴定及标注。
5、档案的保管
(1)档案保管的工作任务是:
①便于查阅;
②保证档案的安全;
③防止档案的损坏;
④采取修复技术,延长档案寿命。
(2)档案保管的责任部门:
①财务部保管财务档案;
②办公室保管公司对内、对外文件、合同、员工人事档案、图纸、后勤资料及公司其他部门所需保管的资料;iso9000质量体系文件、资料、质量记录和员工绩效考评档案;分供方评审、物业租凭和多种经营资料;
③工程处保管管理处工程图纸、合同、收发文、业主档案、员工档案、维修、投诉资料、回访记录、有偿服务多种经营记录及计划、总结及物业部各职能部门需要保管的其他档案;
④各职能部门除经常使用的部分资料外,原则上不保管档案。
(3)档案的保管程序:
①各职能部门将需保管的资料经文书处理程序后,移交给档案管理员;
②档案管理员将该管理资料登记在《档案目录》中,归入相应案卷并统一编号;
③档案管理员定期将《档案目录》输入电脑,以便查询;
④档案原则上保管原则件。
6、档案的密级
(1)档案的密级分为三级:绝密、机密、普通;
①绝密档案包括:员工人事档案、合同、业主档案、公司重大经营、管理、决策、形成的档案、财务类档案、其他属绝密的档案;
②机密档案包括:iso9000质量体系文件、重要的会议记录(纪要)、公司收发文(通知、通告除外)、工程图纸、维修、回访记录、计划总结和其他属机密的档案;
③普通档案包括:
公司的通知、通告等普通性文件。
7、档案的查阅权限
(1)总经理可查阅公司所有档案。
(2)副总经理(总经理助理)可查阅分管工作的档案。
(3)部门负责人可查阅该部门所有档案。
(4)其他人员根据审批查阅有关档案。
8、档案的查阅/借阅/复制
(1)查阅/借阅/复制人到档案室在《文件查阅/借阅/复制登记表》中登记。
(2)档案管理员审核其查(借)阅资格:
①权限内(经授权/审批)的按正常手续办理;
②权限外的,档案管理员开具《档案查阅/借阅/复制审批单》给查阅人办理审批手续:
③属部门(财务类除外)的档案,由部门负责人审批;属管理处的档案,由管理处经理审批;属公司的档案,由总经理审批;财务类的档案也应由总经理审批。
9、在档案归还日期前,档案管理员应督促借阅人将档案完好交还档案室。
10、须复制档案的,绝密档案报总经理审批;机密档案由人事部负责人审批;普通档案由部门负责人审批。
11、档案的销毁
(1)超过保管期限的档案,由档案管理员依据档案的保管期限(详见各部门标准作业规程)每年编制销毁计划及清单位,报行政部、人事部经理审核。
(2)行政部、人事部经理审核无误后报总经理审批。
(3)总经理审批同意后由行政部、人事部经理指定3名监销人员(档案管理员、人事部文员、行政部文员)将超过保存期限的档案销毁。
(4)监销人员确认销毁文件无误签字后,选择安全地点销毁档案。
五、记录
1、《档案目录》
2、《档案查阅/借阅/复制审批表》
3、《档案查阅/借阅/复制登记表》
4、《档案销毁清单》
六、相关支持文件
1、《文书管理标准作业程序》
第7篇 物业管理保安部经理经理助理录用标准
一.身体标准
1.性别:男,身高170cm或以上;
2.年龄:28岁或以上(必要时放宽至26岁),40岁以下;
3.身体状况:五官端正,面部无疤痕或明显缺陷,经医院体检合格,视力5.0以上,无色盲;
4.语言表达:吐词清晰、流利,声音洪亮;普通话表达正规,会听粤语;
5.体能:俯卧撑不低于40个/分钟;下蹲50个/分钟;仰卧起坐不低于40个/分钟;
二.文化:大专或以上文化程度(含大专在读);
三.证书:身份证、学历证、各类培训证书;
四.专业要求:
1.参加过由国家建设部组织的物业管理企业部门经理培训;持《物业管理企业部门经理上岗证》证书;
2.物业管理保安类工作满三年其中任职主管级或以上职务两年以上;
3.通过口试、面谈,对考官提出的相关物业管理方面的案例分析或专业知识回答要点全面,见解独到;
4.懂得处理大型投诉及突发事件;
五.沟通表达能力:回答问题时思路敏捷,条理清晰,突出要点,主次分明,对公司企业文化精髓理解深刻,声音适中,眼神会意能力强;
六.个人魅力:谦虚有礼,自信坦率,回答问题果断、自信、不做作;着装得体,坐姿良好;语言具有亲和力与感染力;个性开朗、大方、不拘泥也不轻浮;
七.组织教学与管理能力:
1.队列'四会'教学测评达标(会讲、会做、会教、会做思想工作),讲解要领正确,讲做结合一致,节奏、力度感强;班队列指挥测评良好,口令清晰、洪亮;
2.对部门内部管理、队伍建设、技能培训、思想教育等有较好的认识与行之有效的运用方法;
八.基础素质要求:
1.能吃苦耐劳,自我开发意识强;
2.有较好的协作性及大局观念、全局意识;
3.自我开发意识强,善于开拓创新;
4.无酗酒赌博等不良嗜好,品行端正;
5.政审合格,无前科,未参加过法*及*组织。
备注:经理助理二、三项可适当降低条件。
第8篇 写字楼大厦物业安全管理标准
写字楼(大厦)物业安全管理标准
1.管理目标
(1)确保大厦内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好大厦内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业主的安全情况,采取防范措施。
2.建立交互式联动治安网络
(1)在大厦设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处安全管理指导员,定期与管理处安全管理员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3.紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻安全管理员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第9篇 某物业管理处考核标准
一.经理考核标准
1.未能贯彻公司工作意图,延误工作的,扣15分/次。
2.执行领导的工作指令,不负责工作的,扣10分/次。
3.未作调查,错误发出指令,造成负面影响的,扣10分/次。
4.未能协调部门内部员工形成良好的合作关系的,扣10分/次。
5.未能主动计划和完善部门之日常管理事务的,扣10分/次。
6.员工培训考核、仪容礼貌、工作质量和纪律监察不力的,扣10分/次。
7.重大事故或重大投诉处理不当,或对客不礼貌的,扣10分/次。
8.凡下属员工在执行岗位职责中犯有错误的,扣10分/次。
9.未能与其他部门做协调配合,影响工作的,扣10分/次。
10.每月未能按时提交工作报告的,扣5分/次。
二.大厦主任考核标准
1.未能协助、完成经理的日常管理或工作指令的,扣10分/次。
2.重大、突发事件处理不当,工作上严重失误的,扣15分/次。
3.部门财产交接不清,造成损失的,扣10分/次。
4.未能发现、阻止用户违反《管理公约》的行为,令公司的安全、形象、
财产损失的,扣10分/次。
5.接待投诉未能及时跟进,妥善处理,或对客不礼貌的,扣10分/次。
6.对员工的纪律、仪容礼貌、工作质量控制及监察不力的,扣10分/次。
7.工作上弄虚作假,不向上级作真实的反映、汇报的,扣10分/次。
8.未能配合其他部门工作,导致工作失误或投诉的,扣10分/次。
9.未能遵守公司规章制度,在员工中产生较大影响的,扣10分/次。
10.未能跟进上一班工作或员工执行职责中犯有错误的,扣5分次。
三.资深管理员考核标准
1.未能协助、完成主管日常管理或工作指令的,扣10分/次。
2.未能发现、阻止用户违反《管理公约》的行为,令公司的安全、形象、
财产损失的,扣10分/次。
3.无故未能完成上级主管的工作指令,工作效率差的,扣10分/次。
4.对装修单位控制不力,导致投诉或对违例未能指出及纠正的,扣10分/次。
5.未能发现、阻止异常设施,引致投诉或事故发生的,扣10分/次。
6.未能协助、配合其他部门做好在厦管理工作的,扣10分/次。
7.对下属员工的工作质量控制不力,督导不足的,扣10分/次。
8.不给予执行上级工作指令或私自改变指令行事,而事后没有与上级主管协议的扣10分/次。
9.卫生监管不力,引致投诉或无故不参加部门例会的,扣5分/次。
10.处理重大、突发事件中有差错,工作失职的扣10分/次。
11.未能完成每天员工评估、清洁质量评估的扣5分/次。
四.信报员考核标准
1.执行主管指令,不负责分捡、派发信报出现差错的,扣10分/次。
2.未能按时完成每日邮件、信报派发,引致用户投诉的扣10分/次。
3.未按规定处理退邮,造成邮件堆积的扣10分/次。
4.对用户信报资料,未能定期核对,导致派发错误的,10分/次。
5.对有关信报的投诉,未能耐心解释与客争辨或不礼貌的,扣10分/次。
6.年中(终)未能及时联系邮局,校对、整理、保管订阅资料,资料混乱的扣10分/次。
7.工作效率差,未能及时派发报刊杂志,引致投诉的,扣10分/次。
8.节假日未能对邮件、报刊杂志进行妥善处理、保管,造成遗失的扣15分/次。
9.工作中因责任心不强造成错派、漏派现象,每次/信扣1分。
10.送来的邮件未作认真清点、签收、登记的,扣10分/次。
五.联络员考核标准
1.未能及时跟时跟进维修事项,令维修工作延误,引致投诉或事件发生的扣15分/次。
2.不按时完成巡楼报告和验收报告的书写和打印的,扣10分/次。
3.对工程事项交待不清,使工作脱节的,扣10分/次。
4.对提供的工程和清洁事务,未能联络有关执行部门及时跟进,造成影响的,扣10分/次。
5.未能将大厦实务资料录入电脑,工作失职的,扣10分/次。
6.未能阅读工作日志、跟进手册的交班事项,延误工作的,扣10分/次。
7.未能认真阅读巡楼报告,督导维修事务的,扣5分/次。
8.对遗留工程未能做好督促,造成
积压的,扣10分/次。
9.其他部门和内部协调性差,影响工作引致投诉的,扣10分/次。
10.接待客人的投诉未能耐心解释或不礼貌的扣10分/次。
六.内勤管理员考核标准
1.未能在规定内完成人事考勤或考勤有差错的,扣10分/次。
2.未能安排、督促巡楼管理员对用户变动资料的更改、核实,资料陈旧的,扣10分/次。
3.未能做好水牌的订购、维护、变更工作,造成误导的,扣10分/次。
4.文件收发、归档不规范,管理混乱影响工作的,扣10分/次。
5.对员工的工资单领取或其他事项报销有差错的,扣10分/次。
6.协助部门主管处理行政事务中有差错的,扣10分/次。
7.对大厦工作匙、用户匙管理不善,造成错匙或遗失的扣10分/次。
8.对客户的投诉和服务要求,未能耐心解释或组织落实的,扣10分/次。
9.未能协调其他部门或内部工作,造成影响的扣10分/次。
10.未能阅读工作日志和跟进手册交待的工作事项,延误工作的,扣10分/次。
七.巡楼管理员考核标准
1.日常巡楼中未能发现设施异常,导致投诉或事件发生的,扣10分/次。
2.未能发现房间异常,使公司受到损失的,扣10分/次。
3.装个单位控制不力,发现违例未能指出及纠正的,扣10分/次。
4.对公司的开源节流制度未能严格执行,浪费公司资源的,扣10分/次。
5.对工程的巡查、验收工作马虎了事,工作态度差的,扣10分/次。
6.对巡楼报告没有认真记录、保管,以致遗失影响工作的,扣10分/次。
7.未能完成当日的邮件派发,工作效率差的,扣10分/次。
8.对所派的邮件无认真保管以致遗失的,扣10分/次。
9.对楼层的卫生监管不力以致投诉的,扣5分/次。
10.对楼层不安全的因素,未能及时制止或汇报,造成严重影响的扣10分/次。
11.接待用户的投诉未能耐心解释或不礼貌的,扣10分/次。
八.接待处管理员考核标准
1.不认真阅读交班本及跟进上班交待的工作事项,扣10分/次。
2.岗位上不注重仪容礼貌,有损公司形象的,扣10分/次。
3.工作上不能主动、热情待客提供服务的,扣10分/次。
4.大厦货物、人员出入的控制不力,以致公司的形象、安全、财产受损的扣10分/次。
5.对公司开源节流未能严格执行,造成浪费资源的,扣10分/次。
6.未能按实际设置告示牌,以致投诉或事件发生的,扣10分/次。
7.对邮件工作没能认真签收、保管,以致遗失的,扣15分/次。
8.违反员工条例,未经批准擅自离岗的,扣10分/次。
9.未能及时发现设施异常,以致投诉或事件发生的,扣10分/次。
10.不积极协助、配合保安维护正常秩序的,扣5分/次。
九.货物出入管理员考核标准
1.没有认真阅读交班本及跟进事项,延误工作的,扣10分/次。
2.对大厦货物、人员出入控制不力,以致公司的形象、安全、财产、受损的,扣10分/次。
3.对装修余池、生活垃圾房控制不力,对环境卫生造成影响的,扣10分/次
4.卫生监管不力导致投诉或事件发生的,扣10分/次。
5.余泥清运监管不力,令公司损失的,扣10分/次。
6.未能及时发现设施异常,以致投诉或事件发生的,扣10分/次。
7.岗位上不注重仪容礼貌,有损公司形象的,扣10分/次。
8.未严格执行公司物品放行制度,私放物品,令公司损失或用户投诉的,扣15分/次。
9.违反员工条例未经批准擅自离岗的,扣10分/次。
10.不积极协助、配合保安维护正常秩序的,扣5分/次。
十.电话接线员考核标准
1.不听从上级主管工作安排和工作指令的,扣10分/次。
2.对总机房设施未作检查,以致空线、转接失灵或投诉的,扣10分/次。
3.未能正确使用规范用语,语气生硬以致投诉的,扣10分/次。
4.重大投诉未作登记或向上级反映的,扣10分/次。
5.无特殊情况或事先没有知会使用自动电脑话务员的,扣10分/次。
6.未经批准擅自离岗或私自更改上班安排的,扣10分/次
7.在岗位上做与工作无关的事项,扣10分/次。
&n
bsp;8.未按规定穿着工衣、佩戴工卡的,扣10分/次。
9.无故不参加公司培训工作的。扣10分/次。
10.未经批准擅自给岗位员工打外线电话的,扣10分/次。
十一.评分和奖罚
1.每月28日由上级对下级评分一次,满分为100分。
2.月考评得分分级:
90~100分 优秀
80~90分 优良
70~80分 一般
60~70分 达标合格
50~60分 不合格
50分以下 处分:口头警告或书面警告
3.年度考评奖罚
3.1全年每月得分在90分以上,获评优秀员工候选人资格;
3.2全年有10个月得分在90分以上,获得公司表扬候选人资格;
3.3全年出现三个月在70分以下,不能获他年终最高奖;
3.4全年出现三个月在60分以下,取消该年度升级资格;
第10篇 s物业公司管理标准
物业公司管理标准(试行)
第一章形象标准
一、仪态
所有以立姿工作的员工,其正确的站立姿势应是:双脚自然垂直分开与两肩同宽(体重落在双脚),肩平、头正、两眼平视前方、挺胸、收腹;所有以坐姿工作的员工,必须坐姿端正,腰板挺直,不得翘二郎腿,不得将腿搭在座椅扶手上,不得盘腿,不得脱鞋;要随时保持良好姿势,身体不得东歪西倒,前倾后靠。
二、仪表
身体、面部、手部必须清洁;男员工不得留长头发,发脚长度以不盖耳部及后衣领为准,女员工不得浓妆艳抹;上班必须佩带工作牌,统一佩在左胸处,不得任其歪歪扭扭。
三、表情、举止、言谈
1、微笑,是员工最起码应有的表情;声调要柔和、亲切,多用敬语。
2、面对客人应表现出热情、友好,做到情绪饱满,不卑不亢。不得以任何借口顶撞、挖苦客人。
3、不得二人搭脖或挽手而行,与客人相遇要靠边行走,不得横冲直撞,粗俗无礼。
4、不得大声说话、喊叫、乱丢乱碰物品,发出不必要声响。
5、上班时间不得闲聊或做与工作无关的事情。
6、不准讲粗语、不准使用蔑视或污辱性的语言。
7、有说普通话的同事在场,请讲普通话。
8、工作服不得有明显污迹。
9、接电话必要时要作好记录,问清通话要点,然后向对方复述一遍。在岗位上尽量不打私人电话、传私人电话,家人有急事来电,应从速简洁结束通话,他人接听须代为传达。
第二章 服务标准
一、管理处
1、交房满1年的小区管理处人员上班时间为8:30-18:00。管理人员应将家庭电话或手提电话登记在管理处,确保能随时联系。
2、管理处电话与保安固定岗亭连线,确保随时有人接听。
3、每天2次巡查整个小区范围情况,发现问题及时进行处理。
4、临时停车费登记准确、详细,杜绝出现少收、漏收或贪污的现象。
5、合理控制公共用电用水,杜绝浪费的现象,
6、每年开展3次社区文化活动。
二、保安标准
1、着装时需领带打正、帽戴正、不挽袖、不卷裤腿、风纪严明,衣服不得有明显污迹。
2、站势:精神饱满,双手握拳向后交叉,挺胸收腹,双眼平视对方,双足与肩平。
3、头发要整洁。
4、文明服务、礼貌待人,见人要点头微笑问候,纠正违规行为时应先敬礼。
5、坚守岗位,不擅自离岗,如确需离岗时要通知班长,有人顶岗后方可离岗。
6、工作时间不准当众吸烟、吃东西、闲聊、看书,不随地吐痰、乱丢杂物,不准做与工作无关的事情。
7、工作时只能在规定范围内活动,按规定的工作方式进行。
8、对被执行者不服或提出疑问,解释不通时,应说“请您稍候,我请上级领导协调解决”,然后立即向上级汇报。
9、如有火警,应立即处理,即时用对讲机通知同事协助,并向管理处负责人汇报。
10、各岗亭卫生情况良好,值班保安要确保无灰尘、无杂物,道闸干净,运作自如,岗亭内消防物品齐全,可用警械齐备完好。
11、对讲机一律挂于右侧皮带,使用对讲机时语言要简单扼要,不得私自乱拆、乱拧或乱调其他频率,以免影响工作,不得使用对讲机讲与工作无关的话。
12、在工作范围内或巡逻时看到垃圾、杂物,应随手捡起放于垃圾桶,如确实不能清洁,要及时通知保洁员处理。如发现其他机电设备有异常,应立即通知机电管理员到场处理。
13、保安员就餐次序统一由班长安排,不得在岗位上就餐。
14、监控中心要确保干净、无杂物,物品完好,消防器材、器械完好,电话畅通。
15、巡逻保安员要按规定路线依时巡查,发现异常情况,立即处理,无法处理的,通知上一级领导或相关部门处理,并在“巡楼登记表”上登记。
16、确保车辆按规定行驶及停放。
17、保安员交接班必须列队,在班长带领下,齐步绕小区一周,然后逐岗互相敬礼进行交接班,交班完毕的队员在班长带领下齐步绕小区一周后离岗。
18、管理人员不在小区时,保安班长为现场管理者,负责对保安员进行调配,负责处理突发事件,无法处理的马上上报管理处负责人。遇突如其来的暴雨等恶劣天气,保安班长应加强巡逻。出现火警、盗警时,马上进行处理,后即与管理处负责人、保安大队长、公司经理联系。
三、清洁卫生标准
1、小区公共场所无乱堆乱放、无卫生死角、垃圾及时清理。
2、草地、树丛中无垃圾、杂物。
3、墙壁无乱贴乱画。
4、小区外道路基本清洁。
5、儿童设施、游乐设施、石桌、石椅等手摸无尘。
6、防盗门、信箱眼视基本无尘、无明显污迹。
7、小区地面、路面不出现大面积的污迹、缺砖。
8、下水道、化粪池通畅,沉沙井、集水井及时清理。
9、喷水池等水体无垃圾、杂物。
10、二次供水池每三个月清洁一次。
11、楼宇天面无明显垃圾、杂物。
12、管理处、保安岗亭、各机房卫生清洁,物品排列整齐有序,无残缺物品或标识。
14、公共大堂、电梯轿厢卫生清洁,墙面、物品、桌椅手摸无尘。
四、绿化管养标准
1、树木长势良好,枯死树木及时更换。
2、小区主景地、中心花园无出现枯死灌木,树木修剪整齐美观,草皮尽量完整。
3、其它场地绿化维护管理较好。
4、合理使用浇花用水,杜绝浪费用水的现象。
五、机电设备、设施管理标准
1、合理控制使用公共用电、用水,杜绝浪费现象。
2、路灯等公共照明按规定时间开关,确保照度。
3、巡逻保安员负责检查路灯、楼梯灯、公共龙头等设施是否损坏,发现损坏应及时登记,并通知机电管理员及时更换。
4、二次供水水泵、电梯设备每天检查1次,每月保养1次,及时进行维修。
5、喷水池设备、柴油发电机等每月保养1次。
6、外置监控设备、背景音乐设备每天检查1次。
7、巡逻保安负责外置消防设备检查,发现损
坏及时登记,并通知机电管理员负责处理。
8、机电设施要设立台帐进行管理,记录保养、维修时间及内容。
9、公共设施设备损坏马上进行维修,确实不能维修的,应及时上报工程部,工程部接报后,原则上立即到场进行处理,到场后如不能自行解决的,马上通知工程处专门负责处理物业工程问题的有关人员进行维修,原则上48小时内派员进行,特殊情况协商解决或及时找专业部门维修。
六、处理住户投诉标准
1、所有物管人员接到住户投诉后能处理的马上进行处理,处理后要通知管理处负责人,并在“投诉登记本”上登记,不能处理的马上通知管理处负责人进行处理。
2、管理处负责人不能现场作出处理的,通知公司或相关部门协助,其中关于工程问题投诉的,通知物业公司工程部,工程部人员24小时内应到场。根据检查情况通知工程处专门处理工程投诉的人员,原则上48小时内派人解决,特殊情况由管理处与工程处协商解决,原则上以管理处意见为主。
3、确保住户投诉件件有落实,24小时内应告知业主具体的处理办法及处理时间。
七、装修管理标准
1、接到住户送审的装修图纸后,马上通知工程部有关人员进行图纸审核,24小时内需答复图纸是否进行修改。
2、住户进行装修时,泥工施工开始至结束每天检查不少于2次,特别是隐蔽工程,复土前需确认是否进行试水、防漏检查,其余时间每天检查不少于1次。
3、一旦发现违章装修,马上现场进行处理,确实不能处理的,通知有关部门或上级领导协助。
4、确保违章装修处理率100%。
5、对违章装修处理必须逐项在“处理违章装修登记表”上登记。
八、宿舍管理标准
1、本宿舍仅供公司员工住宿,一律不得留宿外人,会客不能影响他人正常休息。
2、要确保室内卫生,垃圾放在指定地方,室内物品摆放整齐。
3、员工在公共区域或室内活动时,要确保不会影响他人休息或生活。
4、员工要爱护公物,要尊重他人的使用权利,合理使用公共设施、设备。要互谅互让,不得以个人的喜好为主。
5、宿舍内不得使用大功率的用电器具,如电炉、电热丝、电热毯等。
6、不得在宿舍内说粗话、饮酒、高声喧哗。
7、员工应在22:30前回到宿舍,以免影响他人休息,特殊情况事先报班长批准。
8、不得长时间占用公共浴室或卫生间,以免影响他人使用。
9、杜绝浪费水、电、气的现象,保证人走随手关闭水、电、气。
九、设备、物品管理标准
1、管理处负责人对小区内所有设备、物品承担管理责任,要制作小区固定资产、低值易耗品的一览表,落实设备物品的实物负责人。
2、机电设备、公共设施应造册登记,注明保养时间,登记维修记录、保养记录。
3、每月报送公共设备、设施零配件,灯具更换的数量表。
4、做好灯具、保洁用品、文具用品,保安用品等日常用品的入库,使用登记工作,确保每一样用品的去向均有据可查。
5、对各类制服要做好登记工作,员工离职后,将制服收回,洗净并保存好,确保正常使用时间。
十、员工培训标准
1、管理处下属员工的培训工作由管理处负责。管理处负责人根据小区实际,在每月25日前将员工培训计划上报办公室。
2、公司下发的通知、通报、制度等管理处必须确认在规定时间传达至指定员工,并要确保表达清楚,不产生歧义。
3、保安员的培训在每年11月―次年4月,每周2次;5月―10月,每周1次,每次20分钟。具体时间及培训内容由管理处确定,并根据需要,通知相关部门协助。
十一、收款规定
1、由管理处负责人或指定管理人员担任兼职收款,其它管理处管理人员均应懂得怎样收款,在收款员离开时,能进行收款工作。
2、收款员必须每月填写“管理费、水费收入情况登记表”等相关表格,熟悉及掌握小区的各类收入情况。
3、每天1次检查临时停车费的收取情况。
4、收取现金额超过2000元须上缴公司财务部。
第11篇 物业管理标准：安全类
物业管理标准--安全类
一、人员素质
1.安全员岗位人员按照企业形象策划手册统一着装,各岗位按照工作要求统一形式配戴警用器械、臂章和钥匙等工具,符合应急要求;私用物品的配带不影响统一形象;站立时至少保持跨立姿势。
2.安全员应熟悉小区的环境,熟悉小区的消防设施位置,熟悉本岗位工作方法和流程。
3.安全员行为言语规范、作风严谨、值勤文明、训练有素、认真负责。
4.安全员具有使用消防器材、扑灭初始火灾、人工呼吸、外伤包扎、火灾救援等技能。
5.安全员每周至少一次身体素质训练,一次业务素质的培训,突发事件处理协助正确处理独立正确处理独立正确处理
二、内务管理
1.安全岗位所用器具保持完好,摆放整齐,标识清楚,电器设备电力充足,不影响正常使用。
2.集中住宿房间应保持干净、整齐、无异味、无乱挂乱放乱贴等现象,并具有完善的监督制度。
3.每周至少安排一次内部沟通,并保存记录。
4.项目须保存足够处理突发事件的力量,原则上安全员外出人数不超过不当班安全员总人数的50%(不含50%)。
三、综合安全
1.安全岗位实行24小时值班及巡逻制度,并有交接班记录。
2.根据社区状况实行至少二级监控安全保卫工作,整个小区安全防范有一个较封闭或有效的管理体系。
3.对高空作业人员行为应符合作业安全需要。
4.对危机人身安全处应设有明显标识和具体的防范措施。
5.可控事件年发生数2件以下。
四、治安管理
1.有效控制外来人员,确保形迹可疑人员或无明确目的的探访人员逗留小区。
2.对大型和贵重物资搬运要做到责任可追溯到用户本人。
3.社区公共区域无易爆、剧毒、强腐蚀、放射严重危害生命和财产安全的危险品存放。
4.对突发事件如偷盗抢、意外伤害、非法*、在逃通缉犯等行之有效的处理办法,对相关技能应能把握。
5.在小区范围内若发生紧急事件至少应作如下有效反应:
7层以下10层以下10层以上作出正确判断和指挥统一、即时、恰当
人防2分钟内3分钟内采取封锁行动机防即时
徒步2分钟内3分钟内5分钟
赶到事发地点时间
机动2分钟内
携带事发性质对应工具正确,有效
6.每个小区应具有两套以上的巡逻路线图,巡逻签到周期与规定周期差误不能超过整个周期时间的20%,特殊原因有注明的除外。
7.对非本公司员工的施工人员或供方人员需进行登记、易识别性和其行为举止的管理。
五、交通管理
1.停车场有清晰、有效、规范的安全、交通标识。
2.小区区域内严禁机动车鸣笛,有明确的限速标志。
3.经营性停车场须具有当地政府要求的合法证件。
4.所有机动车施行一车一单据、进出有凭据或车车进出要登记的封闭管理,对纸制凭据和电子凭据的至少保持1个月的追溯根据。
5.对车辆进出敬礼且动作标准、规范。
6.对机动车车主应有双方明确车辆及车辆物品的管理责任关系。
7.机动车出入口都应设有缓冲和防强闯设施,并能有效发挥功能。
8.机动车场地应标识明显的车位线,车位、交通线路、出入口规划合理。
9.机动车停放整齐有序,指挥车辆动作标准规范。
10.夜晚在机动车场值勤的安全员应着反光衣。
11.非机动车管理有序,停放整齐,存取方便,无乱停、乱放、叠放现象。
12.车场现金应和票据相吻合,移交清晰。
13.恶性交通事故发生数为0。
六、消防管理
1.有效按照消防安全责任制度落实,定期进行检查,并有保存总结资料。
2.对小区业主每年至少两次的普及消防知识宣传。
3.消防设备设施完好无损,可随时启用,严禁挪为他用。
4.消防通道畅通,无阻碍物和不符合消防规定的门。
5.火警通报后紧急救援队成员应携带相应消防器具应在2分钟内(参照紧急事件处理相关标准)赶到现场,各岗位能熟练地按照规定的灭火流程投入灭火工作。
6.灭火器选择和配置数量标准燃烧特性及场所灭火器类型配置基准(每只2公升)一般由含碳固体可燃物组成的场所,如公共场所、过道走廊水型、泡沫、磷酸铵盐干粉、卤代烷型灭火器
1只/20m2
存放有汽油、煤油、柴油、
酒精、油漆等场所,如油
类仓库、机房等
干粉、泡沫、卤代烷、二
氧化碳型灭火器。
1只/10m2
大量电器或带电设备场
所,如配电房等
干粉、卤代烷、二氧化碳
型灭火器。
1只/10m2
补充说明:
a.地下建筑灭火器配置基准数量应在配置基准上增加30%。
b.设有消防栓的场所,可相应减少30%;设有灭火系统的场所,可减少50%;设有灭火系统、消防栓的场所,可相应减少70%。
c.一个灭火器配置场所内的灭火器不应少于2只,每个设置点的灭火器不宜多于5只。
d.灭火器设置明显便于拿取,并有明显标识。
7.每个小区必须备有消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具,以及警戒带、医疗箱、防烟防毒工具等。
8.对燃油罐储备时,要进行隔离管理,区域内严禁烟火,配置足够灭火器材。
9.公共火灾发生数为0,火警有效控制率为100%。
七、智能防范
1.监视摄像机设置位置、摄影范围合理、画面清晰。重要场所停车场和出入口应设有录像,录像至少保持一个月。
2.消防中心和监控中心实行24小时不间断值勤,对信号随时做出反应,并做必要记录。
3.红外报警系统等安全防范系统应确保全天侯布防的需要,信号接受反应灵敏。
第12篇 银基物业住宅管理服务标准
银基物业住宅管理标准
本标准将根据该项目的特点和形态,制定符合该项目日后物业管理的各相关标准,该标准可从以下几方面考虑(根据项目情况进行相应的调整)
1.综合管理
-负责制定物业管理服务工作计划,并组织实施;
-每年一次对房屋及设施设备进行安全普查,根据普查情况制定维修计划,组织实施;
-白天由专职客户服务人员提供接待服务,处理服务范围内的公共性事务,受理咨询和投诉;
-夜间值班人员,处理紧急性报修,水、电等报修在半小时内到达现场;
-物业管理规章制度健全,服务质量标准完善,物业管理档案资料齐全;
-公开物业服务标准,收费依据及收费标准;
-对业主及房屋、收费情况建立档案,进行系统管理;
-全体员工统一着装,佩带工牌。
-对各种公共突发事件处理有应急预案。
2.共用部位共用设施设备日常维护
确保物业内共用部位共用设施设备、基本市政设施的正常使用运行和小修养护,包括:
-负责共用部位公用设施设备的日常养护、小修;
-保证园区内的道路、围墙、小品、绿化设施等公共设施、设备正常使用;
-确保雨水、污水管道保持畅通,定期清掏化粪池、污水井,相关设施无破损;
-负责智能化设施的日常运行及维护
3.绿化
由公司专业的绿化队伍按沈阳市园林绿化养护标准进行
4.清洁
-建立健全的清洁制度,清洁卫生实行责任制,有明确的分工和责任范围
-设定垃圾收集点,并没日将服务范围内的垃圾归集,对垃圾站、箱、桶的垃圾进行及时处理;
-每日对清洁服务内的区域进行清扫,做到服务范围内无废气杂物;
-按当地政府有关规定向服务范围内喷洒、投放鼠药、消毒剂,除虫剂;
-在雨、雪天气及时对积水、积雪进行清理
-突发公共卫生事件时,物业应迅速组织人员对物业的共用部位公用设施设备进行通风、清洗和消毒,加强对业主的宣传,维持正常的生活秩序。
5.公共秩序维护
-分区域管理,做到主要出入口昼夜有专人值守,危及人身安全处有明显标志和防范措施;
-维护交通秩序,包括对机动车辆和非机动车辆的行驶方向、速度、临时停放位置进行管理,保持车辆行驶通畅;
-看管园区内的公共财产:包括消防器材、井盖、雨箅子、小品、花草、树木、果实等
-夜间对服务范围内重点部位、道路进行定点定时防范检查和巡逻,做到有计划、有记录;
-发生治安案件、刑事案件、交通事故的处理预案;
6.停车管理
-有健全的机动车、非机动车存放管理制度和管理方案;
-保证停车有序,设专人看管;
-紧急情况处理预案
7.消防管理
-健全的消防管理制度,消防责任制及火灾消防预案;
-消防设施有明显标志,定期对消防设施进行巡视、检查和维护;
-定期进行消防训练,保证有关人员掌握消防基本技能;
-发生火灾,及时报警,消防人员疏散、救助人员等。
8.装修管理服务
-健全的二次装修管理服务制度;
-查验业主装修方案,与业主、施工单位签订装修管理协议,告知业主装修注意事项;
-装修期间,对装修现场进行巡视与检查,严格治安、消防和房屋安全管理;
-对进出的装修车辆、装修人员实行出入证管理;
-业主装修结束后,应进行检查;
-对违反装修协议的要进行处理,问题严重的报行政管理部门;
-客户内部装修垃圾做到日产日清,并清运到项目指定地点;
-及时清运装修垃圾。
第13篇 某物业区域设备机房管理要求标准怎么写
物业区域设备机房管理的要求和标准1.上墙文件、图
1.1设备房管理制度。
1.2设备系统图
1.2.1 符合实际。
1.2.2 变电房:一次模拟图。
1.2.3 配房:配电系统图。
1.2.4 水泵房:给、排水系统图。
1.2.5 监控机房:报警装置系统图。
1.3电梯突发事故处理过程。
2. 质量记录2.1设备卡。
2.1.1 设备上悬挂。
2. 2设备房进出登记记录。
2.2.1 墙上悬挂。
2. 3设备房巡视记录。
2.3.1 墙上悬挂。
3. 标识3.1设备房名称。
3. 2警示标志
3.2.1 “机房重地,非请勿入”。
3.2.2 “止步,高压危险”;
“禁止攀登,高压危险”。
3.2.3 禁烟标志。
3. 3设备外表油漆颜色
3.3.1 生活水泵:绿色、银白色。
3.3.2 消防泵:红色。
3. 4管道外表颜色
3.4.1 上水管:绿色、银白色。
3.4.2 消防管:红色。
3.4.3 排污管:黑色。
3.4.4 煤气管:黄色。
3. 5设备房颜色
3.5.1 机座:黄色。
3. 6液体流向标志:白色。
3. 7设备标识
3.7.1 设备名称标志。
3.7.2 设备登记号标志。
3.7.3 设备内部编号。
3. 8设备状态标志
3.8.1 “开”。
3.8.2 “关”。
3.8.3 “检修”。
3.8.4 “保养”。
3. 9设备房附属装置名称标志。
4. 设备房附属装置配备
4.1消防器材
4.1.1灭火机:每年检验合格。
指定安放。
4.1.2黄沙桶。
指定安放。
4.2照明器材
4.2.1 室内照明:完好无损,固定牢靠。
4.2.2 照明开关:完好无损,固定牢靠。
4.2.3 应急照明:断电工作时间大于30分钟。
完好无损,固定牢靠。
变配电房、发电机房、水泵房配置应急照明装置。
4.3温湿度表:指示正确,完好无损,固定牢靠。
4.4去湿机、空调机、换气扇:完好无损,功能良好。
4.5变配电器材
4.5.1 高压电笔:每半年测试合格。
指定安放。
4.5.2 接地线:完好无损,每半年测试合格。
指定安放。
4.5.3 开关操作手柄:完好无损。
指定安放。
4.5.4 移动警示牌:完好无损。
指定安放。
4.5.5 绝缘地毯:完好无损,每半年测试合格。
指定安放。
4.5.6 绝缘手套:完好无损,每半年测试合格。
指定安放。
4.5.7 绝缘靴:完好无损,每半年测试合格。
指定安放。
4.5.8 绝缘棒:完好无损,每半年测试合格。
指定安放。
4.7电梯器材
4.7.1 松闸板手:完好无损。
指定安放。
4.7.2 盘车轮:完好无损。
指定安放。
5.设备房的安全
5.1进出设备房,应随手关门。
5.2无人值班的设备房,应上锁。
5.3设备房的门应向外开。
5.4外来人员进入设备机房,须经管理部经理或设备主管同意,由专人陪同方可进入。
进入变配电房须做好“进出登记”手续。
5.5变配电设备房应有防雨、雪侵入的可能,及防止小动物钻入的保护措施。
5.6设备房建筑完好,无开裂、渗漏。
6. 设备房的环境
6.1地坪、墙面、顶干净。
6.2无杂物堆放。
6.3通风良好。
保持环境温度在0℃~40℃,相对温度(25℃时)低于80%。
7. 设备
7.1设备完好7.
1.1外表清洁,无尘、油污。
7.
1.2表层油漆完好,无脱落。
7.
1.3固定牢固,无松动。
7.
1.4水系统设备无“滴、冒、跑、漏”现象。
7.2设备安全保护
7.2.1 设备接地、接零可靠、良好。
接地电阻小于4ω。
7.2.2 可触及的设备转动部位,应有防护措施。
7.2.3 二次供水的水箱、水池加盖上锁,在通气口和溢流口装防虫网。
第14篇 物业管理保安部主管副主管录用标准
物业管理(保安)部主管(副主管)录用标准
一.身体标准:
1.性别:不限,男:170cm以上,女:160cm以上;
2.年龄:35岁以下;
3.身体状况:五官端正,经正规医院体检合格,视力5.0以上,无色盲;
4.语言表达:吐词清晰、流利,讲标准普通话,会听粤语,懂得简单的交流;
5.体能:俯卧撑不低于50个/分钟;下蹲50个/分钟;仰卧起坐不低于40个/分钟;
二.文化:高中、中专或以上文化程度;
三.证书:身份证、学历证、各类培训证书或荣誉证书;
四.专业要求:
1.物业管理保安类工作满两年,其中任职领班一职一年以上;
2.面谈时对相关物业管理方面的案例及专业知识回答的要点全面;
3.懂得大型投诉及突发事件处理;
五.沟通表达:回答问题思路敏捷,条理清晰,突出要点,对提出问题理解通
彻,见解独特;
六.个人魅力:回答问题果断、自信,不拖泥带水,谦虚有礼,形象气质佳,
个性开朗大方;
七.组织指挥:
1.擅长队列'四会'教学;
2.班队列组织指挥准确无误,口令清晰、洪亮;
3.擅长擒敌拳及教学;
4.对内部管理、队伍建设、岗位培训等有较好的认识并具备较好的运用方法;
八.基础要求:
1.能吃苦耐劳,自我开发意识强;
2.责任心强,关心爱护家属;
3.无酗酒、赌博等不良嗜好;
4.政审合格,无前科。
第15篇 小区物业管理服务绿化工作标准
小区物业管理服务工作标准:绿化
三、绿化工作标准
项目内容
着装1、上岗须着公司统一的工作制服。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干净整洁。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、精神振作,姿态良好。
3、使用礼貌用语。
工作制度1、爱岗敬业、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。
2、按规定着装上岗。
3、遵守作息时间不迟到早退,有事请假。
4、认真参加培训和学习。
5、绿化养护要培养员工的敬业精神,加强业务培训,使员工成为一专多能的骨干力量。
6、爱护各种机械器具,使用时按操作规程,使用完后妥善保管,未经主管同意不得外借。
草地养护1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。
2、拔除绿地的杂草。
3、草坪修剪,绿篱、花球造型。
4、加土滚压,填平坑洼。
5、适时松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及时补植。
7、加强草坪病虫防治工作。
荞灌木养护1、做好乔、灌木修剪和造形,及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。
2、及时除草、松土、培土。
3、台风季节对荞灌木进行加固,防止刮倒。台风过后及时松绑,避免橡皮带嵌入树皮内。
4、淋水、施肥,保证乔、灌木水分和养分供给。
5、死亡乔、灌木及时补植。
6、做好乔、灌木病虫防治工作。
7、修整树穴。干旱的秋冬季修成水窝状,多雨的春夏季修成丘状。树穴内经常松土、除草,保持土壤细粒疏松,不见杂草,清除石杂物。树穴要美观精致,大小、形状与乔灌木地上部分相协调。
浇水、施肥1.草坪浇水
1.1在干旱和少雨季节,要经常进行草坪浇水,保证草正常生长的需要。
1.2草坪浇水,最重要的是一次浇足透水,避免只浇表土。至少要浇湿透土层5cm以上。如草坪过分干旱,土层的湿润度则应增至8cm,否则就难以解除旱象。
1.3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行,应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。
1.4草坪浇水要喷洒均匀,免于遗漏,无固定喷灌设备的,浇水要先远后近,逐步后移,避免重复践踏。
1.5久旱不雨,可连续浇水2~3次,否则难以解除旱情。正常情况下,无雨季节每周可浇水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般为1000~1500kg/亩,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥为主,以促进其茎叶繁茂。施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。
2.3 氮、磷、钾三种化肥的施用比例,通常控制在5:4:3为宜。
2.4 化肥的施用量为3kg/100m2为宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地,或与草坪灌溉浇水密切结合进行,以防施用不当损坏禾苗。
2.6 在每年的4、7月进行。在其它时间,应视其生长情况,适当补充追肥。
2.7 草坪施肥要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。
3.乔、灌木施肥细则
3.1 在乔、灌木根部挖条形沟,或在树冠外缘的投影线下,每株挖对称两穴。
3.2 乔木施肥穴的规格为30×30×40cm,灌木施肥穴的规格为20×20×30cm。
3.3 将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。
3.4 回填泥土,踏实,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事项
4.1 施肥要根据花卉不同品种及生育期,适时、适量、氮磷钾配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗称'回水',这有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥时,不论哪种肥料,切忌施于花卉幼芽和新叶上,以防灼伤。
病虫害防治1.病虫检查
1.1调查采用随机抽样法:以每个管理区为单位,根据面积大小,间隔20-30米为一检查点,检查有无病、虫害存在。
2.喷施药物
2.1 在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主(业主),提醒注意,避免对人、畜造成危害。
2.2 喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液,将药物和用具回收库房并清洗全身。
3.注意事项
3.1 配制、喷施农药应穿长袖衣、裤;戴口罩、橡皮手套。
3.2 喷施时间以8:00~10:00点、14:00~15:00点为宜。
3.3 喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。
3.4 不可随意提高或降低药液的使用浓度。
3.5 保管好农药,不要随意丢放,以免误使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm-12cm。
1.2 正确使用割草机,严格按操作规程和注意事项使用。
1.3 在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘,应用修剪刀进行人工修剪,使草坪修剪整齐。
1.4 草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观,应采用月牙铲进行切边。
2.乔木修剪
2.1乔木修剪要注意冠形美观,下缘线整齐,枝叶不宜密集、重叠,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要尽量缩小伤口面,不能起'树钉'。
2.3 剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝,下缘线以下的荫蘖枝要及时剪除。
2.4 乔木移植后必须修剪,修剪程度以主枝2/3处修剪为度,保留4~5个主枝,每个主枝留取2~3个侧枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝为主,剪除枯枝、弱枝、病虫枝、过长的徒长枝、过密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事项
修剪后要将剪下的草叶、乔灌木枝条清理干净。
绿化设施管理
1、保护好绿化设施(护栏、护树架、水管、水龙头、喷头等),对任何人的破坏要加以制止并及时将情况反映到管理处。发现绿地及设施受损坏要立即上报。
2、绿地和绿化带内不准堆放东西,不准单车、机动车辆驶入和停放绿地,不准在绿地内设摊及摆卖。
3、不准在草地上踢足球及进行损害花木的体育活动,不准在树上挂标语、晾晒衣物等。
4、保护好供水设施,节约用水,淋完水后要关好水闸开关,严禁任何人盗用绿化用水。
5、保护好护树架。护树架或护树板霉烂或绑带脱落断裂要及时更换,使其达到护树效果。
6、绿地设施遭到破坏,要自觉修补维护,保证绿地和设施完整。
工具使用
1、做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。
2、熟悉各种工具的使用方法,保养要点,爱护工具。
3、保持工具刀锋利,定期打磨上油,随时保洁,紧固接合部位。
第16篇 某小区物业服务高标准管理原则
小区物业服务高标准管理原则
物业管理是一项以服务为本质,以管理体现服务的工作,****在进行任何标准的物业管理服务中均将其一切管理行为建立在一定的标准基础之上。作为业主,都希望聘请到高水平的物业管理公司,享受货真价实的优质服务。****在按物业类别提供相应形式、内容的物业管理服务中,均以如下原则作为做好物业管理工作的基础。
a)服务态度--热情
物业管理属服务性行业,管理公司的员工应以发自内心的真诚笑容为用户热情服务,尤其应做到文明礼貌、语言规范、谈吐文雅、遵时守约、衣冠整洁、举止大方、动作雅观、称呼得当。
b)服务设备--完好
良好而完善的硬件设施是实现高水平物业管理的先决条件。物业管理中的服务设备包括房屋建筑、机械设备、卫生设备、通讯设备、交通工具、电器设备等等。对这些设备要加强管理、精心养护,使之始终处于完好状态,降低设备故障率。
c)服务技能--娴熟
服务技能是物业管理从业人员在服务管理中应该掌握和具备的基本功。除了应具有良好的服务意识外,更重要的是员工应具备较好的业务素质,如工程人员应具备过硬的设备维护技术,财务人员应具备丰富的管理知识,保安人员应具备过硬的治安消防本领等。
d)服务项目--齐全
除了搞好物业管理综合服务收费所包含的必要服务项目外,物业管理公司还应努力拓展服务的深度和广度,努力开展各种能满足用户需要的特约服务和便民服务,使用户享受到无微不至的关怀和尽善尽美的服务。
e)服务方式--灵活
物业管理除了做到规范管理、依法管理外,还应设身处地地为用户着想,努力为用户提供各种灵活的服务方式,切忌死板僵硬的管理,应尽可能在办事手续、营业时间、服务范围等方面给用户提供方便。
f)服务程序--规范
服务程序是指服务的先后次序和步骤,它看起来无关紧要,实际上却是衡量物业管理水平的重要标准之一。如电话接听程序、设备操作程序、装修审批程序、清洁程序等都要严格按次序一项接一项、一环扣一环,不可随心所欲、杂乱无章。
g)服务收费--合理
物业管理属有偿的服务行为,用户不交管理费而享受服务是不现实的。而****公司制定的物业管理费收费标准系根据物业实际和提供服务的内涵确定,以'大众化收费、高标准服务'为原则;公司开展的特约服务和便民服务也以满足用户需要为目的,以'保底微利,以支定收'为原则。
h)服务制度--健全
****将根据物业实际制定并健全一整套规范、系统、科学的服务制度,以确保为用户提供稳定的服务。这些制度将体现清明有序、易于操作的特点。
i)服务效率--快速
服务效率是向用户提供服务的时限。在'时间就是金钱,效率就是生命'的时间价值观下,服务效率高不仅能节省时间,而且能为用户带来利益,****将努力提高员工素质,减少工作环节,简明工作程序,缩短办事时间,提高服务效率。
