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第1篇 高层楼宇管理模式收费标准达标考评
一、高层楼宇的管理模式
综合当前国内高层楼宇的管理情况,高层楼宇通常有以下两种管理模式:
1.封闭式管理
所谓封闭式管理,就是以楼宇的整体为管理单位,用隔离体将楼宇(含附属场地)与外界分开,在管理范围内对进出楼宇区域的人员、车辆等流动性因素进行控制管理,即人、车凭 牌证出入,重要物件进出须登记。管理者对辖区内治安、防火、清洁卫生、水电供应等全面负责。这种管理模式多用于高档高层住宅楼宇和一些重要部门的高层办公楼宇。采用这种模式管理,集中规范、水平高,其管理目标是尽可能使业主、住用户感到安全舒适与方便。
具体来说,管理单位为了保证安全,在楼宇停车场、存车库、大堂、电梯内等人员流动量大的地方安装闭路电视监控系统,以便在控制中心观察监督上述地方;在出入口安装电动控制闸门,以便保安人员对陌生人或大件物品进出查证、查验放行;安装可视对讲装置、报 警装置,以便业主、住用户观察来人,方便与保安的联系。除此之外,还有24小时的昼夜巡 查,以做到大厦安全的滴水不漏。
为了保证大厦成员生活舒适方便,管理人员还尽可能地提供周密细致的衣食住行用等方面的服务,如提供车辆保管,洗衣熨衣,代订代送报刊、牛奶,代购盒饭,提供家庭钟点工,代送子女上学、入托、入幼等服务;设置小运动场、文化娱乐室等服务设施;对涉外房产 业主、住用户有针对性地提供代理申请户口、办理家具进口审批申报、房产租赁或转让、申请安装电话等服务项目。总之,要尽可能地满足业主、住用户现实和潜在的服务需求,让每 个人感到舒适方便。
2.一般性管理
所谓一般性管理,是指以保证业主和住用户基本生活秩序为目标的管理。它的要求不像封闭式管理那样严格,但也保证有最基本的生活设施、服务内容,保证楼宇的安全清洁。
高层楼宇的封闭式管理与一般性管理相比较,封闭式管理专职管理人员多,配备的设施设备复杂先进,服务项目周全,专业性强,管理水平要求高,相应的收费标准也高。两种管理模式选择哪种,应综合考虑大厦成员的消费水平、要求和承受能力,以及管理公司的管理 经费来源等具体情况而定,不能有意降低标准和要求,也不能盲目追求高水平、高档次。
二、高层楼宇的管理收费标准
高层楼宇物业管理服务收费会因大厦功能、类型、档次不同,所处地区不同,物业管理单位具体管理服务内容、质量、深度等不同而有所差异。广东省物价局根据国家计委和建设 部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》及广东省的具体情况,于1997年1月发布了《关于规范全省城镇住宅小区物业管理服务收费的通知》,1999年5月1日又发布了新的一套 物业管理服务收费政府指导价,对有关住宅小区内高层建筑的公共性服务项目(如清洁卫生、绿化、治安、水电管理、排污设施管理、维护公共蓄水池、专职电梯管理等)的当前收费 作出了明文规定,具体见下表:
该收费标准为综合服务收费的上限,凡服务内容和质量达不到要求的物业,收费标准要相应降低。相反,凡被评为全国、全省优秀示范小区等称号的物业,收费标准可按规定适当上浮。具体各地的收费标准可允许在上述标准上下30%的幅度内浮动,特区可另定。
高尚住宅区、别墅区及一级各类物业的收费标准,是按照为住用户提供的服务内容、质量和深度,根据优质优价的原则由物业公司与业主委员会协商制定的。如名雅苑高层住宅收费为2.8元/平方米,珠江酒店物业管理公司管理的高层住宅――世贸花园,物业管理收费每月4元/平方米,超过物价局核定标准,但由于这4元除了包含常规的公共性服务项目收费 ,还包含了公共水电、电梯等服务项目收费,住户按此标准交费后,无须再交其他附加费用,业主委员会对这一收费标准也认可同意,故能顺利执行。
下面是广州几处高档综合大厦的物业管理收费标准:中信广场公寓1元/平方英尺月,写字楼2.8元/平方英尺月,商场50元/平方米月;国际大酒店写字楼3元/平方英 尺月;
第2篇 收费标准管理规定办法
总 则
为加强公司费用管理、控制不合理费用开支,提高经济效益,特制定本制度。本制度暂时用于北京项目筹建期间,凡在北京管理公司账户列支的各部门、公司皆适用于该制度。
公司费用管理通过预算管理、额度管理和行政管理三种方法(相关解释见第八章)。除公司特别规定的项目外,严禁先列支,后报销。所有报销的原始凭证不得涂改,如有涂改,在报销时扣除该费用金额。
本制度执行基本原则,制度凡无明示则禁止,需申请批准后执行。
第一章 业务招待费
第一条、 招待费是指招待客人而产生的的支出,包括餐费、礼品/金、娱乐活动、旅游景点门票等。职能部门的招待费采用预算管理和行政管理相结合的方法;经营业务部门的招待费实行预算管理和额度管理相结合的方法。
第二条、 招待费用发生前,采用口头或书面的形式填写《业务招待费用申请表》(见附表一)向行政领导提出本次费用计划(特殊情况可事后补办,如领导出差等),单次费用金额≥200元必须采用书面申请,申请内容包括①事由②参加人数③发生次数④预计金额。
第三条、 在公司指定签单招待餐馆就餐的,经有签单权的负责人同意后,事先报餐,就餐完毕由授权负责人签字确认。财务人员对转来的无签单权限的人员签署的就餐结算单据不予承认。
第四条、 招待费报销须附《业务招待费申请表》,无此表财务作退回补办相关手续处理,出差期间的招待费须与差旅费同时报销。
第五条、 如有高一级别主管人员参加,须有最高一级主管作为报销人。
第二章 办公费
第六条、 办公费是指公司内各单位办公文具、办公家具、办公通讯器材、电器以及电脑配件、易耗材料等的购置费用。办公费实行额度管理与预算管理。
第七条、 公司办公费用涉及物品由行政部(电脑及耗材由系统管理员)在预算额度内按需求购买、管理,办公用品购置实行定点采购管理。
第八条、 行政部设专人对办公用品进行管理。办公用品采购审批程序:各职能部门部门填写《采购申购单》(见附表六)报行政部审核,并经总经理/财务总监审批后到定点单位采购。
第九条、 行政部应按月将办公用品领用及费用分配表报财务部,财务部将费用划转入各职能部门。
第十条、 行政部建立领用大金额办公物品登记薄,做好办公用品的管理工作。
第十一条、 严禁公司内部各单位自行采购有关办公用品,否则,由此发生的费用,将不予报销。
第三章 通讯费
第十二条、 通讯费(含网络、邮寄费)是指公司内各单位和相关人员安装、使用电话、宽带所支出的费用(包括:移动电话费用补贴)。
第十三条、 公司管理人员及特殊岗位人员移动电话费标准实行定额度管理,补贴标准及执行办法参照公司有关文件执行。
第十四条、 公司内总机、各部门所属直拨电话、传真机电话费用由行政部进行管理。
第十五条、 公司本部派出的国内临时出差人员发生的临时电话、传真、邮寄等费用计入差旅费用,并参照本章第十三条执行。
第四章 差旅费
第十六条、 差旅费是指因公外出发生的各种交通费、住宿费、伙食费补助等。因公出差按出差地点分为:国内临时出差、国内长期出差(外派)、境外出差。差旅费实行行政管理。
第十七条、 员工国内临时出差所发生差旅费按国内差旅费开支标准(见附表二)。
1、长途交通费总监级以下人员未经总经理/财务总监批准,擅自乘坐飞机的费用,按其级别所对应的标准报销,超额自理。
2、原则上不允许乘坐软卧、客轮、飞机商务、豪华仓,夜间行走超过8个小时方可乘坐硬卧。特殊情况下,经总经理/财务总监书面批准请,凭票据报销80%,否则凭票据只能报销50%费用。
3、员工多人一起出差要安排二人间或三人间住宿,住宿费按原标准的70%执行,出差人员中有异性的,可单独按标准报销。
4、出差期间内报经授权主管批准业务招待费开支或市内的士费支出报销人员,该费用发生差旅区域内相应的所有伙食补贴或市内交通补贴,一概不予以报销。
5、公司委派的各种会议的费用开支,凭会议通知上注明的相关费用报销;已包食宿的,相关住宿费、伙食补贴不予以报销。
6、公司派出接受培训人员的费用和补贴标准依据举办单位通知和培训合约确定。
7、公司因外延发展需要派驻外地长期工作的人员的差旅费及补贴标准由公司另行规定,不适用本办法。
8、外派员工回集团公司差旅费根据实际情况经审批后报销。
9、出差人员按标准内凭票据实报销伙食补贴、住宿费等。
第十八条、 国内临时出差实行事先申报制度。经理(含)以下人员当日未往返地区出差实行事前申请制度,依据差旅费标准和预计出差时间填报《出差申请表》(见附表三),因特殊原因未能事前申请的,应于回公司后一周内补办申请审批手续。没有经过批准的《出差申请表》,财务部不予借款和报销。
第十九条、 国内长期出差实参照公司规定差旅费开支标准范围内申报长期出差人员的费用开支标准和管理办法,报总经理/财务总监审批后,报财务部备案。
第二十条、 员工境外(含港、澳地区)出差所发生差旅费另行规定。
第二十一条、 出差借款程序:
1、各类出差人员需借款者,在填报《出差申请表》同时填报《借款单》(注明累计借款额及逾期借款额),参照审批权限报经核准后,转财务部门复查并办理借款。对借款额及逾期情况注明不符者,财务有权退回当事人更正,重新报批。
2、出差后的各类发票、单据,按业务招待费、差旅费(长途交通费、住宿费)分类填报。《差旅费用报销单》附于《费用报销单》,其中:业务招待费填写《业务招待费申请表》,长途交通费、住宿费填写《差旅费报销单》,短途交通费、机场建设费、行李托运费、电话费等杂费汇总填写在《差旅费报销单》的其他栏中,并入差旅费报销。差旅期间发生的共同费用报销,报销单需有同行人员签名确认。
3、严禁人为将同批次差旅开支项目拆零分次报销,绕避监管,一经发现,财务有权不予受理未报销拆零部分,并在报销单上标识核销。
4、新招聘的外地专业人员,原则上不报销前来报到发生的各项费用,包括单程路费及行李托运费用。特殊情况需要报销的,应由本人申请,报总经理审批。
第五章 交通费
第二十二条、 交通费是指用于车辆的燃油费、停车费、过路过桥费、等及市内发生的出租车费、公交车费等,发货(取货)运输费归为交通费,交通费实行预算管理、行政管理相结合的原则。
第二十三条、 车辆燃油费实行预购加油卡管理,未经总监以上主管签批(附文字说明)的现金加油发票,财务不予以报销受理。
第二十四条、 车辆管理部门应于加油卡金额使用完毕时(再次购买前)报各部门使用情况及折算使用金额,财务部据此分摊费用。
第二十五条、 公务用车订车流程、费用标准(对外租车)、审批程序,由车辆归口管理部门拟定相应管理办法执行。
第二十六条、 市内交通费按实报销,原则上以公交车、地铁为主,无特殊情况不得乘坐出租车;若有特殊情况的,事先向主管经理提出申请,批准后方可乘坐。坐出租车的,在报销车费时,须在出租车票空白处,写明①乘坐原因②起讫地点,不写明①②两项内容的,在报销时财务部门作退回处理。
第七章 三项经费
第二十七条、 三项经费是指员工福利费、职工教育经费、工会经费。
第二十八条、 福利费,员工餐费实行预算管理和额度管理相结合的办法,其它福利费实际行政管理。
1、 本公司提供员工午餐,发生的费用在预算范围内可据实报销。
2、 加班餐费,员工加班应根据公司相关考勤制度执行,不发放加班餐费,特殊情况报领导审批后按公司员工餐标准凭票报销。
3、 员工因本市内出差未能返回公司就餐(午餐),不分职务级别,本公司员工餐费标准(暂订为10元/人)凭票报销。
4、 公司为集团外派员工提供住宿,相关费用据实报销。
第二十九条、 职工教育经费,实行预算管理及行政管理。
1、 按国家规定的必须接受相关教育的费用,可据实报销,如会计后续教育等。
2、 购买工作专用的法律、法规书籍、接受培训等其它事项,需经批准后报销。
第三十条、 工会经费,另作规定。
第八章 费用管理方法及报销程序
第三十一条、 公司费用管理通过预算管理、额度管理和行政管理三种方法。
1、预算管理是指:各职能部门、业务单位事先向财务部提出下期本部门所有费用的计划(金额≥1,000元的大额财产购置、修理、装璜,需另单独预算申请),财务部统一报总经理或财务总监批准后,确定单位下期费用预算金额。实际费用报销时,财务部门根据费用预算,准予报销或另行处理。
2、额度管理是指:费用在一定的额度范围内控制使用,额度确定的依据是销售额、工作职务、员工人数等。
3、行政管理是指:费用报销人在费用产生前,采用口头或书面的形式向行政领导提出本次费用计划,经行政领导同意后,产生的费用方能按费用报销流程到财务部门报销费用。
管理方法①:采用预算管理和额度管理相结合的费用项目有:办公费、运输费、所有部门的手机费、。
管理方法②:采用预算管理和行政管理相结合的费用项目有:职能部门的招待费、所有部门的差旅费、其他相对变动费用。
管理方法③:除此之外的相对固定费用采用预算管理。
4、其他变动费用
其他变动费用项目是:交通费、车管费、会务费、装修费、佣金、除手机费外的其他通讯费。
5、相对固定费用
除上述变动性费用项目外的所有费用均列入相对固定费用,采用预算管理方法。
第三十二条、 具体实施按如下办理:
1、预算管理
1)目前公司对所有费用按月预算,每月25日前,各职能、经营部门向财务部提交下月的《费用预算表》,审批核准后的预算在月底前发回各单位。
2) 各职能部门、各业务单位未能在规定时间内提交《费用预算表》,则该部门的费用报支顺延一个月。
3)实际发生费用超过预算的,请各部门说明情况后报总经理或财务总监批示。
2、额度管理
根据销售额确定额度的费用项目是招待费。招待费超额度本期内不予报销。
根据工作职务确定额度的费用项目是手机费。手机费超额度部分不予报销。
根据员工人数确定额度的费用项目是办公费。办公费超额度部分本期内不予报销。
现北京项目正处于筹建期间,招待费实行行政管理。北京项目正式运营后另行调整
3、 行政管理
单项费用金额≥200元必须采用书面申请。无批准的书面申请,在报销时财务部门作退回处理。行政领导层次:职员→部门主管→总经理/财务总监
第三十三条、 费用内容及管理分类详见附表五。
第三十四条、 签批权限及流程
1、预算管理,经审批的行政费用预算,费用发生时,在预算范围内由部门经理(主管)执行。
2、额度管理,按本条第一款执行。
3、行政管理,200元以下的费用,为提高工作效率,建议由各部门经理(主管)参照本制度执行,200元以上的费用需申请批准执行。
4、 相关签批权限及流程参考附表七。
5、 本制度所规定的费用等款项支付最终签批权限由总经理/财务总监负责。
第三十五条、 费用报销单填列规范。
1、费用报销单必须用蓝、黑水笔书写,用胶水粘贴附件,不得使订书针、大头钉、回形针串别。不符合规定的,财务部门作退回处理。
2、报销的原始发票要求是正规发票,确实无法取得,可以采用《付款凭单》代替,但需写明原因,且金额不得超过100元。发票级次:增值税发票-普通发票-正式收据。
3、对其他部门委托办理的事项,费用需由委托部门承担的,报销单应由经办部门填写,并经委托部门经理签字确认,无委托部门经理签字的,费用记入经办部门账。
报销单据
1)报销单使用说明
1)报销单使用说明
单据名称
使用说明
《费用报销单》
各种费用的报销,按所列部门进行行政审批流程
《出差申请表》
为《费用报销单》的附件,差旅费用报销的必要条件
《差旅费报销单》
《费用报销单》的附件,详细填列发生的各项费用
《业务招待费申请表》
《费用报销单》的附件,超过200元招待费报销的必要条件
《采购申请单》
申购物品签批使用,报销时《费用报销单》的附件
《借款单》
用于借款、冲账的时候为《费用报销单》的附件
2)费用报销使用注意事项
大于(含)1万元的行政费用、行政采购、项目施工采购请款必须附加相关合同、申购单、入库单、发票作为审核依据。
报销的大额日常费用、货款(≥1,000元)支付,原则上以支票形式为主
第三十六条、 费用报销的步骤和流程。
1、经办人填写《费用报销单》并附相关附件,参照本制度并按费用报销单上所列部门逐一进行审核签批。
2、总经理/财务总监审批后,到财务部领款,完成报销程序。
第三十七条、 借支规定。
1、公司不开放除差旅费外的其他各种个人借款。
2、个人因公借款,需附批准后的《出差申请单》、《业务招待费申请表》、《采购申请单》、合同等。
3、借款最高限额为借款金额以能够完成需要或满足业务周转的最低量为限额
第九章 责任及处罚规定
第三十八条、 报销人营私舞弊、弄虚作假,对违规违纪金额不予报销,对已经报销的,除退回违规报销金额外,同时对报销人予以违规报销金额5--20%的罚款。
第三十九条、 部门经理(主管)在资料不全、原始凭证不充分、项目不真实的情况下签名准予报销的,对部门经理(主管)予以违规报销金额3%--15%的罚款。
第四十条、 财务审核人员审核不严使公司造成损失的,或者未执行本办法规定处罚责任,擅用职权受理违规费用报销者,对财务审核人员并处违规报销金额3%--15%的罚款。
第四十一条、 如果违反上述开支标准或手续不齐全,报帐时列入其他项目而隐瞒实际金额或超预算报销,财务有权拒绝受理
第四十二条、 借款逾期满三十天,当事人未能及时提供经总监以上主管核准的有效书面情况说明,并办理延期手续者,财务有权在当事人借款逾期当月工资中扣回欠款。
第四十三条、 因审核过失造成费用借款人未有效报帐冲销借款,或者无法从工资扣回逾期借款者,由经办责任人(含:各级审批人)应承担不低于流失款总额50%的经济责任。按责任人基本工资比例分别承担相应损失金额,并在坏帐当期应发工资中扣还。
第四十四条、 本期发生的费用,原则上应予费用生当期报销,差旅费报销应予出差人员返回公司当月报销,超过上述期限的票据金额,报销人书面陈述原因经总经理/财务总监批准后报销。
第十章 附则
第四十五条、 本制度由公司财务部、总经理办公室/行政部修正制定,经总经理核准签发,自签发即日起实施执行,未尽事宜以财务部发文为准。
第四十六条、 本制度由财务部、总经理办公室负责解释。
第四十七条、 本制度是公司费用的普通规定,关于相关费用的特别规定从其规定,不适用本制度。
附表1
业务招待费用申请表
部门: 申请日期: 年 月 日
申请人
部门
职务
被接待主要人员情况说明
我司陪同人员
姓 名
职 务
备注
共人
接待事由说明:
费用项目
小计
预计金额(元)
总经理 经 理 业 务
(授权人) (主管) 经 办
附表二
差旅费标准
职务级别
项目
总经理
财务总监
总经理助理
大区经理
总监
部门经理
副经理
部门助理
部门主管
业务经理
职员
在途交通
飞机
按实报销
按实报销
控制报销
火车、汽车
软卧
硬卧
轮船
二等舱位
三等舱位
四等舱位
出差生活补贴
京沪穗深
100
省会、单列市
80
其他城市
60
住宿费
标准
京沪穗深
实报
400
300
150
省会、单列市
300
260
120
其他城市
200
180
100
市内交通
京沪穗深
按实报销
省会、单列市
其他城市
说明
① 省会城市还包括天津、重庆两个直辖市,自治区政府所在城市。
② 单列市主要是指经济发达城市,包括:大连、青岛、宁波、厦门、珠海、苏州。
③ _z、港澳等特殊地区另行规定。
附表三
出 差 申 请 表
出差人姓名
部门
职务
费用预算(元)
出差起止时间: 年月 日至年月日
长途交通费
陪同人员:
住宿费
地点与事由:
业务招待费
其他
合 计
拟定借款金额:
万仟佰拾元角 分
长途交通工具:
部门: 申请日期: 年 月 日
总经理 经 理 业 务
(授权人) (主管) 经 办
附表四:
差旅费报销单
出差人姓名
部门
费用(元)
出差起止时间: 年月 日至年月日
长途交通费
陪同人员签字:
在途交通费
住宿费
备注:
业务招待费
餐费
其它
借款金额:
报销金额:
合计:
备注:在途交通费出租车费、保险费等。
附表五:
费用内容及管理分类
管理方法
费用项目
费用内容
预算管理
额度管理
业务部门
的招待费
招待客人的餐费、礼品、娱乐活动、旅游景点门票等
手机费
因工作需要而实际已支付的手机费
办公费-其他办公用品
日常办公支出,如购买纸笔、印制名片等
预算管理
行政管理
职能部门
的招待费
招待客人的餐费、礼品、娱乐活动、旅游景点门票等
差旅费
出差的在途车费、住宿费宿、市内交通费、出差生活补贴
交通费
市内出差、办事所花费车费
车辆花费费用,如:汽油、养路费分摊、过桥路费等
装修费
办公场地、仓库等的装修费用
佣金
支付的代理费用
其他通讯费
除移动通讯费之外的其他通讯费
预算管理
除上述变动性费用项目外的所有费用项目均列入相对固定费用
附表六:
北京日坛泰来会所管理有限公司
采购申请单
编号:
部门:
序号
申购数量
单位
品名
(型号、规格、产地)
项目名称
供应商报价
采购金额
1
2
3
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
报价供应商资料
备注:总额:
1.
2.
日期:
第3篇 一城别墅区物业管理费收费标准测算
第一城别墅区物业管理费收费标准测算
'别墅区物业管理二处'员工薪资和其他管理支出明细
(1)员工薪金:计44700 元/月
1、别墅区管理处主任1人
1600元/月人×1人=1600元/月
2、各别墅群管家3人
1300元/月人×3人=3900元/月
3、保安队16人
(1)保安主管(1人):
1200元/月人×1人=1200元/月
(2)保安员(15人):
1000元/月人×15人=15000元/月
4、公共保洁绿化部(10人):
保洁:700元/月人×9人= 6300元/月
园艺:1000元/月人×1人= 1000元/月
5、公共维保服务部,维修工4人
1100元/月人×4人=4400元/月
6、业主服务中心接待员4人
1000元/月人×4人=4000元/月
7、管家保洁3人(每名管家跟一人,专做精细保洁)
800元/月人×3人=2400元/月
8、管家维修(每名管家跟一人,专做业主室内或院内维修)
1200元/月人×3人=3600元/月
9、公共司机1人
1300元/月人×1人=1300元/月
(2)员工福利计17607元/月
1、社会保险金:
(生育0.8%工伤0.5%医疗8%失业2%养老20%)
工资总额×31.3%= 44700元/年×31.3% = 13857元/月
2、年终奖及加班费
按每人1000元/人/年计,1000元/人×45人=45000元/年。
45000元/年/12个月=3750元/年
(3)办公事业费=550元/月
1、管理处办公用水电费
150元/月×12个月/年=1800元/年
2、办公电话费(含业主服务热线)
200元/月部×2部=400元/月
(4)管理行政费用=400元/月
1、办公用品及印刷:100元/月
2、办公行政(加档案费、出差费等):200元/月
3、招聘费、培训费:100元/月
(5)设备维修及保养费=1067元/月
1、附属设备、设施维护更新费用(各类灯泡、管道、阀门、龙头等配件)
按照以往经验每1万平米多层建筑面积,每年约需3200元维护费,合267元/月/1万平米。别墅住宅区面积40125
