篇一 2023年土地估价《估价案例与报告》考前练习题（一）
某城市拟对市中心区域进行旧城改造，涉及到a、b、c、d四宗地，土地总面积为20000平方米。其中宗地a为一旧住宅区，土地总面积为8500平方米；宗地b为企业甲所使用的国有划拨土地，土地面积为7000平方米，土地现状用途为工业，由于规划限制，该企业计划搬迁到城市郊区；宗地c为公司乙所使用的国有出让土地，土地面积为1500平方米，出让用途为商业，出让年期为40年，已使用5年；宗地d为公司丙所使用的国有出让土地，土地面积为3000平方米，出让用途为商业性办公用地，出让年期为40年，由于缺乏建设资金，该宗地已闲置5年。
上述四宗地由当地市土地收购储备中心代表政府进行统一收购，经整理后按照规划拟建成一商业中心，规划建筑容积率为2．0～3．5。
请根据以上情况，回答下列问题：
1．市土地收购储备中心在对宗地a进行收购补偿时，有人认为只应对房屋进行补偿，不包括土地补偿，请从土地资产管理的角度判断该说法是否正确，并简述理由；
2．为保证企业甲的顺利搬迁，市土地收购储备中心需对其所使用的国有划拨土地进行补偿，试问：如以现状用途的评估价作为补偿依据，如何对该国有划拨土地价格进行评估，请简述评估思路；
3．根据国家有关规定，市土地收购储备中心在收购宗地c时，应对公司乙的土地使用权进行补偿，请问：如何确定补偿价格?
4．根据法律规定，对宗地d应如何处置，并说明法律依据；
5．该中心区域经整理后，拟将土地进行公开出让，请问可采用哪几种方式出让，并简述不同出让方式的基本特点；
6．市土地收购储备中心为确定公开出让底价，拟委托一土地估价机构对该宗地的价格进行评估，请问：
(1)该土地估价机构接受委托后，应按何程序进行评估；
(2)可以选用哪两种方法进行评估，为此应收集哪些资料。
篇二 2023年土地估价《估价案例与报告》考前练习（二）
某企业拟进行贷款，委托评估机构对所涉及的一宗工业用地进行评估，为委托方提供贷款提供客观、公正的价格依据。
请依据以下给定的条件分析并回答下列问题：
（1）抵押价格评估提供的是抵押物在设定抵押权时的正常市场价格，评估过程中应注意哪些问题？
（2）若待估宗地为集体土地，进行抵押时应注意的问题。
（3）对宗地进行评估&考试大&时，可选择哪两种方法，简述所用方法的基本程序。
（4）若待估宗地为划拨用地，请简述评估的技术路线。
（5）抵押失败后，抵押权人依法对抵押的土地进行拍卖，拍卖评估的特点有哪些，简述技术路线。
答案：
1．答题要点
（1）注重预期风险；
（2）分析市场变现能力；
（3）考虑抵押期间的耗损；
（4）测算成本构成。
2．答题要点
（1）年期的设定：本例中应设定为工业用地法定出让年限50年；
（2）地价内涵对应的土地权利应为集体土地使用权；
（3）特殊说明中应注明：某企业将待估宗地集体土地使用权向银行抵押贷款需经待估宗地的集体土地所有者某村民委员会同意并出具书面证明
在实现抵押权时同意按法律规定的土地征用标准补偿后转为国有。
3．答题要点
可选择市场比较法和成本逼近法
（1）市场比较法的估价程序：
搜集交易资料；选取比较交易实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正、交易期日、区域因素、个别因素、土地使用年期、容积率修正；求取比准价格。
（2）成本法估价程序
①搜集征地或拆迁取得土地的一般费用资料，计算土地取得费a。
②搜集土地管理费、耕地占用税、耕地开垦费、新菜地开发建设基金等相关费率或标准，计算相关税费b。
③搜集待估宗地所处区域土地开发费一般资料，计算土地开发费用c。
④搜集利息率，计算投资利息d；
⑤搜集投资利润率，计算投资利润e；
⑥搜集当地土地增值收益率，计算土地增值收益f；
⑦搜集当地土地还原利率，按土地价格=（a+b+c+d+e）×[1－1/（1+土地还原率）土地使用权]计算土地价格。
4．可采用市场比较法和成本逼近法，评估计算出市场价格后，从得到的估价额中减去出让金。
5．特点是：强制处分；快速变现；消费者心理因素；购买者的额外支出等造成的价格变化。
技术路线：估价时采用市场比较法和成本逼近法等。对同类土地在正常市场价格水平和拍卖市场价格水平作出比较，确定拍卖市场的成交价格
比正常市场成交价格偏底的幅度，按正常市场价格对估价对象进行估价，再按照这个偏底的幅度对估价结果调减。
篇三 2023年土地估价《估价案例与报告》考前练习（三）
某开发商欲参加一经济技术开发区招标出让地块的投标报价，该地块规划用途为高级酒店。
(1)作为代理开发商投标的估价人员，应做哪些具体工作?
答：对土地的基本情况如土地的规划条件、用途、面积做全面了解；对市场情况调查，对当地高级酒店的供求趋势进行预测；利用适当的估价方法确定投标报价。
(2)可采取哪几种估价方法?
答：假设开发法，市场比较法。
若通过招标方式获得了该国有土地使用权后，于2000年8月开始施工，2023年3月该公司寻找合作伙伴，委托评估机构对已完工部分进行评估，核定现状价值为合作提供依据。
1) 简述评估技术路线；
假设开发法：求取估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以次估算估价对象的客观合理价格或价值。
市场比较法：按比较实例选择原则，选取3个或3个以上房地产交易实例作为比较实例，进行交易情况、交易期日、区域因素、个别因素修正，从而得到比较实例的比准价格。
2) 应搜集审核的资料；
国有土地使用权证书；&考试大&建设用地规划许可证；建设工程规划许可证；土地使用权出让合同；施工许可证；房地产开发建设情况、投资情况及正常开发尚需投资情况等；
若采用市场比较法
1) 在选取可比案例时应考虑哪些因素?
应考虑是估价对象的类似房地产，包括在区位、权益和实物三个方面应相同或相近；交易类型与估价目的吻合；成交日期与估价时点接近或可以进行比较修正；成交价格是正常价格或可修正为正常价格。
2)确认比准价格有哪几种方法?
平均数法，包括算术平均数法和加权平均数法；中位数法；众数法。
