物业设施设备管理制度(15篇)

物业设施设备管理制度旨在规范物业管理中设施设备的运行、维护和更新工作，确保小区内各项设施设备的安全、高效、稳定运行，提高服务质量，保障业主的生活品质。

包括哪些方面

1. 设施设备分类与登记：明确各类设施设备的分类标准，进行详细登记，建立设备档案。

2. 运行管理：制定设施设备的操作规程，规定日常运行、监控和故障报告流程。

3. 维护保养：设定定期保养计划，包括预防性维护、故障修复和设备升级。

4. 应急处理：设定应急预案，应对突发故障，确保快速恢复设施设备正常运作。

5. 能源管理：优化能源使用，减少浪费，提升能效。

6. 安全管理：执行安全检查，预防事故，确保人员和设备安全。

7. 培训与考核：对操作人员进行专业培训，设定绩效考核标准。

8. 更新改造：根据设备老化程度和业主需求，规划设施设备的更新改造。

重要性

物业设施设备管理制度的重要性体现在以下几个方面：

1. 确保服务品质：良好的设施设备运行状态是提供优质物业服务的基础。

2. 降低运营成本：通过预防性维护和优化能源管理，可以减少维修费用和能耗支出。

3. 提升安全性：严格的管理制度可以防止设备故障导致的安全风险。

4. 延长设备寿命：定期保养和合理使用能延长设备使用寿命，减少更换频率。

5. 提高业主满意度：稳定的设施设备运行能提高业主的生活质量，增强业主对物业的认同感。

方案

1. 设立专门的设施设备管理部门，负责制度的执行和监督。

2. 定期进行设施设备的全面检查，记录设备状态，及时发现并解决问题。

3. 建立设备操作员的培训制度，确保他们熟悉设备操作和应急处理程序。

4. 实施设备维护保养计划，将任务分解到具体责任人，确保每项工作得到落实。

5. 制定合理的能源管理政策，例如推行节能设备，鼓励节约用电。

6. 定期评估制度执行效果，根据实际情况进行调整和完善。

7. 加强与业主的沟通，了解他们对设施设备的需求和反馈，适时调整管理策略。

通过以上措施，物业设施设备管理制度将为小区提供稳定、高效的服务，创造一个安全、舒适的生活环境。

物业设施设备管理制度范文

第1篇 管理处出租物业设施设备管理模式

项目管理处出租物业设施设备管理模式

1.租方与公司物业管理处达成承租意向后,由维修队、物管处、求租方代表共同对所承租区域的设备设施进行检查。

2.维修队按现场的物业设施状况详细填制记录表,并与租方代表、物管处三方共同签字确认。

3.《物业设施状况记录表》一式多份,除维修队留存一份外,其余根据需要附于《物业租赁契约》后由契约收执方保存备查。

4.承租方租用的物业设施应按契约规定使用及维护,并接受维修队日常巡查监督管理。

5.维修队负责日常对出租物业区域的设施进行巡查,及时维修保养。

6.如发现出租给承租方的设施设备被承租方移位、更改、损毁等不符契约规定的,应立即制止并报告物业管理处。出租的物业设施由物业管理处负责归口管理

7.承租方损毁所租用的物业设施的情况反馈至物管处后,由物管处、维修队、租方代表共同现场核实损毁范围,由维修队根据情况填写记录单,三方签字确认。

8.租方移位、更改、损毁的物业设施设备按契约所约定由承租方负责还原,或由维修队修复。所有损失及费用由物管处负责按契约规定索赔处理。

9.出租的物业设施设备在正常使用情况下发生的各种故障均由承租方直接向物管处反映,再由物管处按报修程序通知维修队进行维修。

10.维修队按要求定期对出租区域的物业设施进行保养、检修,所有计划均事先向物管处反馈,由物管处联系租方做好协调。其它事项按《维修队运作规范》处理。

11.维修队负责定期按物管处要求准确对出租的物业区域的用水、用电、空调等各种能耗数据进行抄表统计,填制记录交物管处。

12.出租物业退租时,由维修队、物管处、租方代表共同对照契约所附承租时的物业设施设备状况记录现场进行核对,填制退租物业设施移交单。

13.其它事项按公司物业管理规定处理。

签署人:物业管理有限公司

第2篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:

保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)做好水泵房卫生清洁。

(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

6、电梯运行与管理。

(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(6)配合完成每年电梯年检工作。

7、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。

(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。

(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。

(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。

(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。

(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。

第3篇 新星城物业设施设备维修管理维护方案

新星城物业设施、设备维修管理与维护方案

(一)、房屋共用部位、共用设施设备的使用管理、维修和更新

根据房屋实际使用年限,定期检查房屋共用部位的使用状况需要维修,属于小修范围的,及时组织修复属于开发商保修范围的,按保修工作流程及时向开发商提出报告与建议,并协助开发商维修编织合理的维修养护计划,建立共用设施设备档案,设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全

合理使用,不任意拆动原房屋结构,不任意改变原建筑的用途

各类设备设施信息记录清晰明确,台帐清楚

及时保养维修,保持房屋及公共设备设施的完好

因房制宜,有计划地安排保养维修任务

完善的建筑管理、房屋维修保养、公共设备设施保养制度

完善的管理、检查、考核制度

给类房屋、共用设备设施部位基本保持完好状态

建立和贯彻各项规章制度及各项标准

搞好维修保养计划管理,科学安排施工进度

(二)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护的管理规定

【房屋、建筑设施】

建物维修工

a.按《房屋、设施维修养护规程》与《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》的内容要求进行修缮养护;

b.每月一次按《房屋、设备、设施巡视内容与要求》对小区房屋建筑,公用部位、设施进行巡查;

c.将周期巡查、养护结果记录于《共用部位巡查、养护记录表》内;

d.房屋、设施修缮工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.房屋、设施发生异常,及时报告设备主管,并在设备主管协同下排除异常。

设备主管

a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;

b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;

d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;

e.每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;

【供配电设备】

电工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视配电房设备,并记录《配电房巡视记录表》;

b.配电房每周打扫一次,配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)运行与备用每月切换检查一次,并记录《设备定期启动表》;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.供配电设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.供配电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【消防设备】

日常巡视

a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房及风机房设备,记录《水泵房巡视记录表》和《风机设备巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;

定期检查

a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;

b.由设备主管组织,并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》,《消防送风、排烟系统测试记录表》。

维修保养

a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;

b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵运行与备用每月定期启动后交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门

【给排水设备】

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

b.水泵房

每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵运行与备用每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

【弱电设备】

分承包方维保人员

a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。

电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线,记录《信号收视设备巡视记录表》;

b.信号接收机房每周打扫一次,信号接收设备每月清洁一次;

c.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。

保安人员

a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;

b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;

【电梯设备】

分承包方电梯维保人员

a.每周按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《电梯设备维修保养规程》的内容要求进行定期保养,同时负责清洁电梯机房环境,并将结果记录表内;

b.电梯设备维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;

c.设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录于《设备故障记录表》上,并及时处理。

电工

a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视电梯设备,填写《电梯房巡视记录》。发现异常及时通知分承包方电梯维保人员并报告设备主管,督促维修保养;

b.负责电源部分的维修保养及运行操作。每月一次切换检查双电源设备,记录《设备定期启动表》。

设备主管

a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.实施电梯设备的运行管理,按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方的监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证;

d.每周巡视电梯机房设备,检查巡视记录;

e.每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况,填写《电梯设备系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

【水泵设备】

管道工

a.每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,并记录《水泵房巡视记录表》;

b.水泵房每周打扫一次,机组每月清洁一次。生活水泵运行与备用每二周交替更换一次;

c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;

d.给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内;

e.给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障。

设备主管

a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;

b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;

c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检

查;

d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;

e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;

f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;

g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;

i.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;

j.按《应急预案》规定负责处理应急事件。

(三)、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案

【雨污水总管及屋面外墙】

对屋面雨水总管,污水总管进行疏通保养,屋面雨水总管网罩无脱落/每季一次

对污水总管出墙管进行疏通,保持出墙横管无堵塞。/每季一次

对屋面进行巡查,保持屋面隔热板铺垫平整,无破损,屋面排污沟无堵塞、开裂现象,排水畅通。/每年二次

对屋面女儿墙勘查,墙面无裂缝,灰缝饱满,不倾斜。/每年二次

【小区内道路、侧石、围墙】

对小内路面,侧石进行巡检:/每月一次

a.区内道路路面强度、坡度、出水口等符合要求,路面平整,不绊

脚,排水畅通,修补路面接缝严密,无积水、泛水现象;

b.混凝土路面不起砂,无脱皮、断裂,明沟不断裂;

c.路边侧石平直,保持高低一致无缺损。

对围墙栅栏检查保养,修复断裂围墙栅栏,保持铁栅栏表面无严重锈蚀。/每年二次

油漆铁栅栏。/每年一次

【雨污水窨井、下水道】

对区内雨、污水管进行检查、清捞。/每季二次

雨污水窨井铁盖除锈油漆(油漆颜色为黑色)。/每年一次

疏通小区内污水下水道,保持下水道畅通,同时检查下水道出墙横管有无变形、下沉及倒泛水。/每季二次

汛期前应对下水道进行疏通,清捞窨井内淤积物。/汛期前一个月

【屋顶避雷带】

对屋顶避雷装置及接地装置进行测试,接地电阻符合相关规定,高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试,防雷测试单位应具有专业资质,完成测试工作后,应出具测试报告。/每年一次

对屋顶避雷带进行勘查,避雷带应保持完好无断裂,局部锈蚀应除锈、补油漆。/每年二次

【小区内路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】

夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视,及时发现与修复熄灭的灯具,灯杆油漆无剥落,灯罩完好,无破损现象。每日一次

检查照明供电线路绝缘状况是否达标。/每年一次

检查照明供电控制保护装置功能是否正常。/每周一次

【雕塑景观、喷水池】

对雕塑、景观检查保养,发现问题及时处理。/每季一次

喷水池检查保养内容:

a.巡视喷水池,损坏部位及时修复;/每周一次

b.检查保养给排水管道、控制阀门、喷嘴、喷头保持功能有效;/每月一次

c.检查水泵、水泵控制系统工作是否正常;/每月一次

d.检测潜水泵绝缘;/每年一次

检查水底照明灯具,应保持完好无损,供电线路控制保护系统完好,电气绝缘电阻达标。/每年两次

【儿童娱乐设施】

对儿童娱乐设施检查保养,注润滑油,紧固螺栓等连接件,保持设施安全可靠,发现问题及时检修。/每月一次

对设施油漆作防锈保养。/每年一次

【健身设施】

检查保养健身设施,保持设施安全可靠,健身房器械功能完好安全。/每月一次

对设施油漆作防锈保养。/每年一次

【围墙大门及电动大门】

检查围墙大门门脚头及四周,应嵌粉密实。/每年两次

大门除锈、油漆。/每年一次

检查保养电动大门,应开启灵活。/每月一次

【地面停车位】

检查地面平整,无积水、进出无阻碍,锁具功能良好。/每季一次

【地下车库】

检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常;/每月一次

保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置;/每年一次

巡查照明灯具及应急照明装置,保持功能良好;/每季一次

检查消防设施功能可靠,防火门、紧急通道门启闭灵活;/每季一次

巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠;/每周一次

保养红外线传感器、计时、监控装置。/每年两次

【楼道、室外消防栓】

检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。/每月一次

油漆室外消防栓。/每年一次

检查消防带完好无损。/每年二次

检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。/每年二次

检查消防报警按钮完整无损,功能可靠。/每月一次

【清洗水箱(蓄水池)】

水箱(蓄水池)清洗、消毒。/每季一次

水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检,化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱,再次采集水样化验,直至化验结果达标。

第4篇 高校会议场馆物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

高校会议场馆物业(设施设备管理)技术服务内容及技术标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、会议多媒体设施设备、会议网络系统(学校会务系统)会议音响系统的日常管理,由管理方委托相关专业维保单位进行维修保养的外,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:

保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)做好水泵房卫生清洁。

(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

6、电梯运行与管理。

(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(6)配合完成每年电梯年检工作。

7、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

8、会议音响及会议网络、多媒体设备的管理。

(1)须有专人对会场内的设施设备进行日常维护、检查。

(2)会议前期对所需用的设施设备进行检查,会中应对突发的设施设备故障进行排除,会后对设施设备进行保养维护。

(3)检查多媒体电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护工作。

(4)对设施设备出现的损坏,应及进报告并分析原因,人为损坏应照价赔偿。

(5)对上述相应工作好记录,对设施设备数量进行登记。

第5篇 大学馆藏类物业设施设备管理技术服务内容及技术标准规范

大学馆藏类物业(设施设备管理)技术服务内容及技术标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、会场、讲堂、报告厅音响设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由委托方相关业务主管部门确定专业维保单位进行维修保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:

总体标准:保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁,室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员及定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门或相关维保单位,争取早日解决。

(2)水泵房无关人员不得进入水泵房。特别是生活水泵房、箱须上锁并有专人管理;有二次供水的生活水箱需每年对其进行清洗、消毒并有国家相关部门的检测报告。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

(4)保证供水泵的正常运转,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)做好水泵房卫生清洁。

(6)定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。

(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录(除消防水泵,有专业维保单位负责维保、维修)。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

4、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

5、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

6、多媒体设备、会场、讲堂、报告厅音响设施设备。

(1)检查多媒体教室电脑、投影仪是否可正常使用,需保证操作系统安全可靠,应用软件安装到位,无病毒木马等,做好杀毒防护,杀毒软件升级维护工作;

(2)保证会场、讲堂、报告厅音响设施设备的正常使用,会议期间有专人服务。

(3)定期检查设施设备的完好,做好相关记录,如有问题及时与相关部门进行联系。

7、电梯运行与管理 。

(1)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(2)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查(标准按学校与维保单位合同规定办)。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(3)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(4)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(5)专业维保公司进行的定期维保、维修,应提供工作联系单及相关服务资料,这些材料有物业单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(6)配合完成每年电梯年检工作。

8、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对定期难保、维修完成后进行验,并对维保单位的工作情况作出客观的评价。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

第6篇 大学楼宇物业设施设备管理技术服务内容标准规范

大学楼宇物业(设施设备管理)技术服务内容标准

(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、运输电梯、消防系统、交通设施、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、景观灯、公共即热式开水炉、多媒体设施设备、高压变电所、一级供水供电基础设施设备由委托方相关业务主管部门确定专业维保单位进行维修保养,物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)服务标准:

1、水电设备房内要保持整洁,设备设施表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物,油漆完好、整洁光亮;室内严禁存放有毒、有害物品。水电设施设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备每年不少于2次清洗水箱、蓄水池,水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、水泵房管理。

(1)水泵房及地下水池、消防系统的全部机电设备由机电人员负责清洁及定时进行巡回检查,了解设备的运转情况,及时发现故障苗头并及时处理,认真做好记录,解决不了的问题报告委托方有关职能主管部门,争取早日解决。

(2)水泵房内机电设备由机电人员负责,无关人员不得进入水泵房。

(3)消防泵、生活泵、恒压泵、污水泵的选择开关位置与自动位置,操作标志都应简单明确。

(4)保证供水泵的正常运转,完成年检任务,定期检查泵的运转情况做好记录。雨季前的专项检查并做好记录。

(5)水泵房卫生每周打扫一次,泵及管道每半月清洗一次。

(6)不定期对泵房、管道进行除锈、油漆保养工作。(7)检修、保养、保洁等管理均有规范的记录。

3、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,保证通道清洁,排水畅通。

4、避雷接地系统。每年雨季来临之前,对整个避雷接地系统进行检查维护;在大雷雨过后也要及时对系统检查,发现严重腐蚀、松脱等立即向委托方报修,做好日常维护管理。检查维护结果及处理措施报委托方物业主管部门备案。

5、电梯运行与管理。

(1)配备规定的有特种设备上岗证的服务人员管理服务。

(2)每日监督电梯运行状况,加强日常管理,配合专业维保单位的维保服务,做好相关记录。

(3)按维保服务合同督促维保单位实施电梯及其安全设施检查每月不少于2次。确保电梯及安全设施完好、齐全,通风、照明等附属设施完好。

(4)在电梯维修时应配合做好临时警示管理。

(5)制定紧急救援方案和操作程序,在接到报警信号应尽快设法解救乘客,同时迅速通知维保单位派人排除设备故障。

(6)有关空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料有物业服务单位收取保管,全部维保、维修工作由物业公司参与并组织验收,对其维保工作作出服务评价。

(7)配合完成每年电梯年检工作。

6、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业服务方需妥善保管。对维修完成后的验收维保、维修并做好记录。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

第7篇 学校行政办公楼物业设施设备管理技术服务规范

学校行政办公楼物业(设施设备管理)技术服务:

(一)服务内容:

物业服务范围内的基本水电设备、暖通空调、、消防系统、监控系统、网络系统、燃气设施、通讯设施、公共即热式开水炉、教室多媒体设施设备、高压变电所、物业服务方做好日常检查管理,保证运行正常,发现异常情况通知维保单位进行检修处理。

(二)技术服务(设施设备管理)的具体标准:

总体标准:保证设施设备完好,正常运转。

1、水电设备房内要保持整洁,设备房钥匙由服务方专人保管,给水设施设备、蓄水池盖板应保持完好并加锁,溢流管口必须安装金属防护网并完好。

2、保持楼面落水管落水口等正常完好。每月清扫1次以上排水明沟;每2个月对地下管井清理1次,每季度对地下管井疏通1次,做好相关记录,保证通道清洁,排水畅通。

3、熟悉大楼主要水电表、井、阀、管道等的位置、走向、型号、功率、数量等相关参数,并做好统计和相关记录。

4、空调设备维护管理。

(1)配合完成专业维保公司一年不少于2次定期维修保养工作,在巡查中发现问题或受理用户报修项目后应及时与空调的维保单位联系,保证空调的正常使用。

(2)对空调专业维保公司进行的定期维保、维修工作提供的工作联系单及相关服务资料物业方需妥善保管。对维修完成后的验收维保、维修并做好记录。

(3)做好节能减排相关工作,严格按委托方有关空调使用规定执行,杜绝浪费。

第8篇 校区物业设施设备维修维护使用运行管理技术要求

校区物业设施设备的维修、维护、使用、运行管理技术要求

1.1房屋建筑物本体、共用部位及共用设施设备:

(1)按规定建立校区区内房屋本体及配套设施等的物业管理资料档案,并妥善使用与保管。

(2)建立房屋本体及配套设施维修养护检查制度,检查记录完整。

(3)校区楼内外无违章乱张贴、乱搭建、乱拉管线等现象。

(4)无擅自改变房屋用途行为。

(5)外墙面、建筑小品外观完好、整洁,是建材贴面的,无脱落;是玻璃幕墙的,清洁明亮、无破损;是涂料的,无脱落污渍;室外招牌、霓虹灯整洁统一无安全隐患,外墙装饰无破损。

(6)确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%;

(7)确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用;及时完成各项零星维修任务,零修合格率100%。

(8)保证公共照明、水电设施、校园广播系统等公共设施正常运行。公共设施、水电每天检查一遍,发现故障或损坏应在20分钟内到场,12小时内维修完毕。

1.2机电设施设备

(1)综合要求:

①制定设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维护保养、运行记录管理及维修档案等管理制度,并严格执行;

②配备所需专业技术人员,由专业人员管理(开启、关闭、保洁、维修),严格执行操作规程;

③设备及机房环境整洁、无杂物、灰尘,无鼠虫害发生,机房环境符合设备要求。

④保持设备良好,运行正常,合同期限内无重大管理责任事故,无设备运行事故隐患。如发现设备异常或故障,应停止使用以防止故障扩大并立即派人检修至完好为止。

(2)供电系统:

①保证正常供电,限电、停电有明确的审批权限并提前48小时通知招标方和物业使用人;

②制定临时用电管理措施与停电应急处理措施并严格执行;

③公共照明系统应根据使用日的季节与气候情况掌握提前开启时间,用毕应立即关闭,避免浪费。

(3)弱电系统:

①按规定标准工作时间排除故障,保证各弱电系统正常工作;

②监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定期限保存。

(4)电梯系统:

①电梯准用证、年审合格证、维修保养合同完备;

②电梯按规定时间运行,安全设施齐全,无安全事故;通风、照明及附属设施完好;

③轿厢、进道、机房保持清洁;

④电梯由专业队伍维修保养,维修、保养人员持证上岗;

⑤电梯运行出现故障后,维修人员应在规定时间内到达现场维修;

⑥应有排除电梯运行险情的应急处理措施。

(5)给排水系统:

①建立用水、供水管理制度,积极协助招标方安排合理的用水和节水计划;

②设备、阀门、管道工作正常,无跑冒滴漏现象;

③按规定对二次供水蓄水池设施设备进行清洁、消毒;二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证齐全;水池、水箱清洁卫生,无二次污染;

④高压水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患;

⑤限水、停水按规定时间通知招标方和物业使用人;

⑥排水系统通畅,汛期道路无积水,地下室、车库、设备房无积水和浸泡发生;

⑦遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,无大面积跑水、泛水和长时间停水现象;

⑧应有险情的应急处理措施。

(6)供热系统、中央空调系统及末端设备:

①保证末端设备运行正常;

②定期进行清洁及保养;

③制订发生故障应急处理方案。

1.3小型维修(单项200元以下,包工包料)

(1)宿舍水、电、卫浴设备、门锁维修不过夜;

(2)遇电路故障没电,水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏,要随叫随修;

(3)排水管、排污管要保持畅通,如有堵塞应立即疏通,厕所堵塞应当天疏通(需换厕盆的除外)。

(4)维护维修闭路防盗装置和电铃设施。

(5)公共照明、水电设施每天检查一遍。

(6)楼宇内门窗、卫浴设施、照明设施的检查每学期3次。

第9篇 物业设施设备综合管理规定-5

物业设施设备综合管理规定5

1目的

从总体上确立各类设施设备的管理要求,确保各类设施设备管理工作的统一、完整和完善。

2适用范围

适用于公司各部门对设施设备的综合管理。

3引用标准和文件

3.1iso9001:2000

3.2公司《质量手册》第六章第一节资源的提供与管理

4职责

4.1各小区/大厦管理处具体负责本小区设施、设备的管理。

4.2工程技术部负责对小区的设施设备管理工作进行组织、指导和协调。

4.3维修中心和各小区维修组负责责任范围内设施设备维修和维护,建立设备台帐。

5程序要求

5.1设施设备管理流程图(附后)

5.2设施设备的交接验收

5.2.1公司在接管新物业时,主管责任部门负责按国家的法律法规、设备使用说明书和设施设备移交清单等相关资料对接管区域的设施设备进行验收。对达不到要求的,应通知有关单位进行整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续,相关资料由主管责任部门复核存档。(设施设备管理纳入维修中心管理的小区或大厦,维修中心为设施设备管理的责任部门;未纳入维修中心管理的设施设备管理的责任部门为小区或大厦管理处。)

5.2.2设施设备正式接管后,由主管责任部门进行清点,并分别在《设施/设备台帐》上登记。

5.2.3新接管物业设施设备的交接验收操作具体见《设施设备交接验收制度》。

5.3设备的购置

5.3.1设备的决策与选择

5.3.1.1使用部门根据需要提出购置申请,由该部门组织进行可行性论证后呈报总经理审阅。总经理批准后,由工程部对同类多家产品做出经济技术性能综合评价提交总经理决策。具体操作详见《设备购置规程》。

5.3.1.2工程部负责对设备进行综合评价。

必要时应采取以下措施:

a)了解国内外市场信息,如生产厂家、价格、质量、性能等;

b)向经初步挑选的供货方索取报价单、技术说明书等有关资料。

5.3.2设备采购的审批

5.3.2.1总经理根据工程部提交的综合评价及申请的实际情况对设备采购进行审批。

所有权属于业主的设备在经过总经理审核后由管理处呈报给业主委员会审批。

5.3.3设备的采购

设备在办妥购置审核手续后,按公开、公平、公正原则采用询价、议价、招标等形式,由相关部门进行采购。

5.3.4设备的验收

5.3.4.1外购设备到货后,应由工程技术部、采供部门和设备使用部门一起参加开箱验收,并将验收情况记录在设备开箱验收单中,有关技术资料由工程技术部收集存档。

5.3.4.2在验收中,如发现问题,应及时向有关方面查询或向责任方索赔,如设备验收不合格,由采购人员与供货方进行交涉和处理。

5.3.4.3对技术要求比较复杂,且公司无法进行验收的,由工程技术部报告总经理批准后,委托第三方验收,工程部及相关部门协同参加。

5.3.5安装、调试和移交

5.3.5.1需要安装的设备,如水泵、巡更设备等,其安装工作由工程技术部负责组织实施,工程部可独立完成该项工作,也可委托专业单位进行检查、调试,确信达到技术规定的要求后,即可提交验收。

5.3.5.2工程技术部、安装单位会同使用部门对设备进行安装验收,验收合格后,必须填写设备安装验收交接报告移交给使用部门。详见《设备验收、安装与移交规程》。

5.4设施设备的档案管理

5.4.1技术资料的管理

5.4.1.1公司自有设备(所有权属于公司)的技术资料应集中交工程技术部归档,并进行统一管理。工程部可对技术资料进行备份,视情况在统一登记后分发给使用部门。

5.4.1.2业主所有设备(所有权属于业主)的技术资料由小区管理处归档,并进行统一管理。

5.4.2设备的档案管理

工程技术部负责对设备进行统一分类和编号,并建立设备台帐由专人负责保管。各管理处应建立设备分类台帐。具体操作详见《设施设备档案管理制度》。

5.5设施设备的使用、维护与维修

5.5.1设施设备的维护保养和维修

5.5.1.1各小区维修组应对设施设备进行日常巡检,发现问题及时排除,具体操作详见《设施设备日常巡检制度》。

5.5.1.2设备的定期维护保养由专职维修人员完成,具体操作详见《设施设备维修保养规程》。

5.5.1.3电梯、水泵、锅炉、冷水机组等重要设备必须由专人管理、维护、检修,并建立相应的机房管理制度。

5.5.1.4发生设备事故后,事故发生部门应填写设备事故报告书,经工程技术部经理签署意见后,送总经理批示,转由工程部和相关部门处理。

5.5.1.5维修中心、各小区维修组负责指定责任范围内设施、设备的年度维修保养计划,报工程技术部审核后实施,具体操作详见《设施设备维修保养规程》

5.5.1.6设施设备如发生故障或损坏,则应由使用部门报维修组或维修中心进行维修。具体操作详见《日常报修规程》。

5.5.1.7业主需要维修、安装等服务的,由小区维修组提供,具体操作详见《日常报修规程》。

5.5.2监视和测量装置的管理

5.5.2.1工程技术部负责建立监测设备的定期校准计划,并做好各类校准、鉴定记录。

5.5.1.2工程技术部负责监测设备的校准、鉴定,本公司无法鉴定或国家规定的应送国家专门检测机构进行外检,其余设备则由工程部负责进行内检,具体操作详见《监视和测量装置控制规程》。

5.5.3设备的封存和启封

5.5.3.1各部门根据需要停用某设备或新购未使用达三月以上的设备,由维修中心或维修组对设备进行封存处理,并在设备档案中予以记录。

5.5.3.2需要重新使用封存设备时,应由维修中心或维修组进行启封检查和试运行,确认合格后方可投入使用,并在原档案中注明启封日期和相关事项。

5.5.4维修零备件管理

维修中心负责组织维修零备件管理,各小区维修组负责本小区的维修零部件管理。具体操作详见《维修零部件管理制度》。

5.6设施设备的改造和更新

当原有设施设备已不能适应需要时,可由使用部门提出申请,经工程部签署意见后,报总经理审批。所有权属于业主的还需报业主委员会审批。如果属于改造范畴,则由工程技术部会同有关部门实施,具体操作见《设备更新改造和大修管理规程》和《共用设施大中修管理规程》;如果属于更新范畴,则由使用部门按《设备购置程序》办理。

5.7设备的报废

5.7.1设备的报废应由使用部门提出申请,由工程部负责进行技术鉴定,确认符合报废要求后,填写设备报废申请单,经总经理批准后由使用部门作报废处理(所有权属于业主的还需经业主委员会批准),设备作报废处理后,财务部应注销设备资产,各建帐部门应注销设备台帐。

5.7.2报废设备有多种处理方法

具体可作如下处理:

a)出售;

b)零拆,对可利用零部件进行拆除备用;

c)无用部件作废品处理;

d)处理资金交财务部作设备残值处理。

5.8意外事件处理预案

5.8.1电梯紧急援救预案

维修组接到报告后,立即派人前往电梯机房,切断机房主电源并对曳引机进行手动操作,使电梯轿厢移至最近层平层处,打开厅门、轿门放人或卸货。具体操作见《电梯应急处理规程》

5.8.2断电预案

当发现停电时,配电房值班人员应首先确认是外线停电还是内部故障。如果是外线停电,应立即进行倒闸操作,将负荷切换到另一个供电回路上。如果是内部跳闸,则应先把分开关拉开,进行检查。没有异常情况就试送总开关,再试送各分开关。如果发现异常,应迅速派出维修人员抢修。具体操作见《供电系统应急处理规程》

5.8.3断水预案

如果是内部水管爆裂或其他故障而导致停水,维修组应迅速派出人员抢修。如果是外部停水,维修组应立即通知水厂抢修并切断所有公共区域用水,以保证业主用水得以暂时维持。具体操作见《给排水系统应急处理规程》

6相关文件

《设施设备日常巡检制度》

《设施设备维修保养规程》

《维修零部件管理制度》

《维修工具管理制度》

《供电系统应急处理规程》

《给排水系统应急处理规程》

《电梯应急处理规程》

《日常报修规程》

《设备事故处理规程》

《设备更新改造和大修管理规程》

《共用设施大中修管理规程》

6.1资源提供

6.3基础设施

6.4工作环境

第10篇 物业设施设备档案管理制度-9

物业设施设备档案管理制度9

1目的

对设施设备技术资料进行控制,确保设施设备的可追溯性。

2适用范围

适用于公司管辖物业内设施设备技术资料的管理和控制。

3职责

3.1工程技术部办公室负责对技术资料建档并进行管理和控制。

3..2工程技术部文员负责技术资料的收集、登记、存档、保管、使用、分发、借用、作废等具体工作。

3..3各管理处负责本管理处所辖物业设施设备的资料管理。

4操作步骤

4.1技术资料的收集

4.1.1新购设备技术资料的收集

4.1.1.1新购设备进行开箱验收时,工程技术部文员负责收集设备随带的技术资料。

4.1.1.2设备技术资料的原件应交工程技术部办公室归档保存。如使用部门需要技术资料,工程技术部档案员可对其进行复印,并将复印件提供给使用部门。

4.1.1.3复印份数及分发情况必须如实记录。

4.1.2新管理小区技术资料的收集

公司新接管小区的技术资料由接管验收小组负责与开发商进行交接。接管验收完毕后,接管验收小组负责将技术资料(包括各种图纸、设备资料等)交工程技术部归档保管。小区可保留备份件或复印件。

4.1.3其他技术资料的收集

4.1.3.1工程技术部文员平时应注意收集国家、地方或有关部门发布的与设备有关的各种法律、法规、标准、规范。

4.1.3.2工程技术部文员平时应注意收集有关设备及设备厂家的最新技术资料。

4.2技术资料的存档

4.2.1技术资料归档保存前须经工程技术部经理审批。

4.2.2工程技术部文员负责对技术资料进行编号。

4.2.3工程技术部文员应建立“技术资料登记表”,记录该资料的名称、编号、来源、原件保存部门、副件、复印份数及复印件保存部门等。

4.3技术资料的使用

4.3.1技术资料如有分发需要,应由工程技术部经理确定分发范围,核定分发数额。由文员进行复印,核对无误后并进行分发,同时填制“技术资料发放表”。

4.3.2公司员工需要查阅相关的设备技术资料,必须出示部门负责人的批条,并经工程技术部经理同意。

4.4技术资料的作废

4.4.1符合作废条件的技术资料应予以处理

以下情况技术资料要进行作废处理:

a)该技术资料与国家、地方、有关部门发布的各种现行的法律、法规、标准、规范有严重抵触,或被其明令禁止;

b)已被淘汰的设备的技术资料;

c)因本身存在较大错误,被原发布单位用新的资料予以替代的技术资料。

4.4.2技术资料作废须由文员上报工程技术部经理批准。

4.4.3已经发放的技术资料由工程技术部办公室按“技术资料发放表”限期三日收回。

4.4.4所有作废的技术资料必须加盖“作废”章,同时填写“作废技术资料处理记录表”,并由工程技术部经理批准后定期统一销毁。

4.4.5因任何目的需要保留的作废文件,须经工程技术部经理批准后,加盖“保留”章后方可保留。

5记录

技术资料发放表

技术资料登记表

作废技术资料处理记录表

第11篇 a物业设施设备维护保养管理规定

物业设施设备维护保养管理规定

1.0目的

为使__物业管理的设施保持完好和机电设备正常运行,延长使用寿命和节约能源,物业工程部除了进行正常的运行操作、故障维修和紧急抢修外,需要根据各自项目的设施设备情况,拟定年度、月度维护保养计划,并按维护保养计划实施,特制定本设施设备维修保养管理规定。

2.0适用范围

本管理规定适用于:__物业设施设备维修维护保养管理和外包设备维修维保的监督管理工作。

3.0管理职责

__物业项目工程部员工负责具体操作,工程部主管(物业项目的工程最高负责人)负责总体监督管理。

4.0设设施设备维护保养项目

4.1机电设备维修保养

4.2物业设施修缮养护

4.3外包设备维护保养监督管理

5.0相关记录表单

5.1年度系统设施设备维护保养计划表

5.2月度维保计划与执行情况记录表

5.3设施设备维护保养记录单

第12篇 物业设施设备交接验收管理标准

物业项目设施设备交接验收管理标准

一、公共设施设备交接验收工作流程

项目应提供的移交资料

1、设施设备移交清单;2、设施设备图纸及

设备资料;3、设施设备移交日程计划表

物业对移交资料的核对检查

1、物业核对设施设备资料移交清单;

2、凡缺必须提供的资料,物业发文协调。

验收移交方式流程约定

1、项目提供系统资料、设备培训安排

2、确定移交方/接管方人员及联系方式

现场实物清点检验

1、设施设备现场实物检查初验

2、设施设备现场实物清点核验

具备验收条件有问题需时间改缺陷多需先代管不具验收条件

项目督促限物业无责代管安全及功能性

期整改消项项目督促整改缺陷,不验接

合格或基本合格复验不合格

二、竣工验收与物业交接验收的区别

正确认识和区分竣工验收和物业验收的区别,有助于物业服务中心配合开发商做好物业验收接管工作。

1.0验收的目的不同

1.1竣工验收是检验建设工程是否达到国家相关规范要求、是否符合国家有关建设工程法规标准与合同约定的设计标准要求。

1.2物业验收是在政府有关职能部门和监理公司竣工验收合格的基础上,以物业设施安全运行和满足使用功能为主要内容的接管再验收。

2.0验收的要求不同

2.1竣工验收是以施工单位通过自检、监理公司、开发商及其政府建设工程管理部门的技术规范性检测验收为主,含概建设工程各个阶段、隐蔽工程、中间和最终的竣工验收。

2.2物业验收由于受技术手段、测试工具等多种原因所限,物业无法对工程内部结构、隐蔽工程定量技术参数等进行检查和测试,是以使用功能性和外观性的验收为主。

3.0验收交接的条件不同

3.1竣工验收交接的首要条件是工程按设计和合同要求全部施工安装完毕,经监理公司、政府相关职能管理部门的技术规范性检测验收,达到国家规定的工程质量标准。

3.2物业验收交接的条件是在竣工验收合格,试运行正常,所有供电、暖通及通排风、消防、给排水、等设施设备均能正常运作,房屋门牌编号等已经正式确定后的接管再验收交接。

4.0验收交接的对象不同

4.1竣工验收交接是由施工单位向开发商移交完成竣工验收的物业。

4.2物业验收交接是由开发商向物业服务公司移交竣工验收合格后的物业。

5.0验收交接的意义不同

5.1竣工验收的通过,标志着建设工程的施工安装/调试/检测/验收全面合格完成。

5.2物业验收的通过,标志着物业服务公司正式接管整个物业,进入物业管理实务

运作的开始。

三、工程竣工验收国家相关标准规范

序号国家标准规范名称国标代码

1建筑工程施工质量验收统一标准gb50300-2001

2屋面工程质量验收规范gb50207-2002

3地下防水工程质量验收规范gb50208-2002

4建筑地面工程施工质量验收规范gb50209-2002

5建筑装饰装修工程施工及验收规范gb50210-2001

6建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范gb50242-2002

7通风与空调工程施工质量验收规范gb50243-2002

8建筑电气安装工程施工质量验收规范gb50303-2002

9建筑电梯工程施工质量验收规范gb50310-2002

10消防和火灾自动报警系统施工及验收规范gbj303/gb50166

11供配电系统设计规范gb50052-95

12电力装置的继电保护和自动装置设计规范gb50062-92

13建筑物防雷设计规范gb50057-94

【注】物业验收交接时还应注意复核:项目的建设工程合同的交付约定条款

四、物业验收接管应要求提供的资料

在物业验收接管前,项目开发公司应提供物业的各种技术资料和竣工图,合同与协议中的技术指标和维保条款等给物业服务公司。若验收时尚未完成竣工图,应提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明,竣工图最迟必须在免费保修期开始后的六个星期内提供。

物业服务公司需依据所提供的技术资料,对物业的公共设施设备进行验收接管和操作、维保管理,按常规工程项目情况,项目开发公司应提供以下技术资料,但不限于此:

1.0建筑、结构、装修方面的资料

1.1总平面图、建筑和结构图。

1.2装修图(包括所有天花、地面、墙面、门窗及幕墙等材料表)

1.3质监、规划、消防、环保及园林管理等政府职能部门的验收报告。

1.4土建、装修、建材和五金等供应商及厂商资料。

1.5房屋面积测量报告

1.6房屋沉降测试报告

1.7防水工程的及盛水试验报告

1.8隐蔽工程验收鉴证单

1.9其他国家建设工程规定交接的资料。

2.0弱电系统方面的资料

2.1各弱电系统的操作和维护保养手册(包括屋宇自动控制系统、消防自动报警系统、防盗监控系统、电话和综合布线系统、背景音响系统、车库管理系统等);

2.2各弱电系统图、平面图;

2.3弱电系统设备明细表、承包商资料及产品合格证;

2.4消防局、技防办、有线电视台等政府职能部门的验收合格证明;

2.5设备原理图、电脑软件程序和说明等。

3.0电气系统方面的资料

3.1高低压变配电设备操作和维护保养手册

3.2电气系统图、平面图、隐蔽工程验收资料及说明。

3.3电气设备明细表、承包商资料及产品合格证。

3.4各种用电设备调试、测试验收报告。

3.5避雷装置系统图、测试报告、防雷办验收报告。

4.0给排水方面的资料

4.1喷淋、消火栓水系统设备操作和维护保养手册。

4.2消防水、给水、排水系统图

、平面图及电气控制图。

4.3消防喷淋、消火栓、给排水系统设备明细表。

4.4消防验收批文,卫生防疫、排水检测和质验站等政府职能部门验收报告。

4.5消防水系统试压、调试及验测报告,产品合格证及承包商资料。

4.6污水处理系统竣工图纸,卫生防疫站验收批文。

4.7蓄水池、水箱的水质检测报告。

5.0空调系统方面的资料

5.1空调系统、送排风系统操作和维护保养手册。

5.2空调及送排风系统图、平面图及电气控制图。

5.3空调设备系统的试压、调试、试运行报告。

5.4空调机组、新风机组、风机盘管等设备明细表、产品合格证及承包商资料。

6.0动力设备方面的资料

6.1锅炉、应急发电机等设备操作和维护保养手册。

6.2锅炉房、应急发电机房平面图,煤气调压站、煤气管道系统图。

6.3锅炉、应急发电机、电梯等设备的调试检测报告、产品合格证书。

7.0工程合同/协议(物业服务公司需要明确掌握:合同/协议中的技术指标和维保范围、维保期限、维保责任等条款)

8.0其他项目开发公司、工程承包商,物业服务公司认为需要提供的资料。

五、物业正式验收交接程序

根据项目的施工进度和业主入住的情况不同,房产开发商一般要求物业公司对其物业的部分楼层建筑装修、设备和系统进行验收接管,但物业项目的最终移交应在通过政府有关职能部门和房产开发商的竣工验收基础上,以物业公司验收通过为准。

1.0物业正式验收交接的条件

1.1提供被验收物业的竣工图(若尚未完成峻工图,应提供最终的施工图,并附详细的设计修改说明)。

1.2提供被验收的设备、系统的操作说明、保养手册及其他有关资料。

1.3提供或出示政府有关职能部门验收证明。

1.4提供必要的专业技术介绍和操作维护培训;

1.5提供所有测试、检验和分析报告。

1.6提供与承包商(或供应商)签署承包(供应)合同中有关技术和维保条款。

1.7提供承包商、供应商的地址、联系电话及联系人资料。

2.0不具备物业验收交接的情况

2.1严重违反国家有关法规。

2.2未能通过有关政府职能部门的合格验收。

2.4设备机房不能完全独立封闭。

2.5其他可能危及设备正常运行和人身安全的。

3.0缺陷整改

对在验收中发现的各种问题包括工程未完事项、工程缺陷或由于成品未能有效保护导致的受损等情况,物业服务公司应做好详细的缺陷记录,供房产开发商督促承包商(或供应商)进行整改,对不能进行整改的缺陷进行赔偿交涉。对问题较严重的,则向开发商建议暂缓验收交接,待整改完成后重新验收。

4.0系统设备的试运行

若部分设备或整个系统尚未通过最终的验收,但由于业主入住需要必须开启运行某些系统设备,物业服务公司一般仅做实物验收,并严格按房产开发商的书面要求进行管理和操作,在此期间,技术上仍由承包商(供应商)负责把关,若发生任何问题或意外,除物业服务公司的人为原因外,责任由房产开发商督促承包商负责,对于重要系统设备必要时可签定临时试运行代管协议,明确相关各方的责任界面。

5.0验收通过

被验收物业设施完好,系统设备运行情况正常,所有技术指标均达到国家相关规范标准或合同约定的要求,经有关各方书面确认验收通过,由房产开发商督促承包商(或供应商)移交所有的钥匙、备品备件和专用工具等,正式交由物业管理服务公司接收管理。

6.0保修期的确定

按正常情况,物业整体验收结束,正式进入保修期。但物业的正式验收交接往往是一段相当长的过程,在此期间,有些设备可能会因先期投入运行或其他原因已经进入保修期,故需要房产开发商与其承包商、供应商协议约定整个项目的保修期的起止日期,书面通知物业服务公司,而在此之前进入保修期的部分设备和系统,若需要签续保合同,房产开发商应酌情予以补偿。

六、物业交接验收隐蔽工程的检查要点

1.0建筑结构部分

1.1墙、柱、地坪各类建筑裂缝、空鼓。

1.7通气管的堵塞、开裂、破损。

1.8空调用的平台/支架、穿墙管、冷凝水管(外机位尺寸是否满足空调功率需求)。

1.9门洞/窗洞的方正;阳角/阴角处的方正。

1.10预埋件的反腐,如:台盒架、预埋铁、接地桩等。

1.11地坪与地板搁栅的平整、松动。

2.0电气部分

2.1各类预埋管、线、箱、盒的绝缘与接地。

2.2漏电开关安装规范。

2.3穿线管口(入箱平齐、毛刺、乱丝脱扣、护圈、纳子)。

2.4穿线管的容量、弯头数量、压扁、凹陷、开裂、弯曲半径、金属管焊接与反腐。

2.5穿线管内的积水、砂浆、杂物。

2.7电器箱/盒与配线管的位置(顶/侧/底)。

2.8配电箱、开关/插座盒的安装牢度、位置、锈蚀。

2.10电器安装的牢度、整齐和维修方便度。

2.11吊顶内软管长度、过路盒、吊/支架和检修口(封吊顶前检查)。

3.0管道部分

3.1管道的抗渗漏情况,有无裂纹、砂眼、接口不良(参见水压试验)。

3.2管道的堵塞(冲洗、通球试验)。

3.3管道的保温(防冻、防结露)。

3.4管道/支架的反腐,重点是煨弯处、电焊缝绞、丝口等处。

3.5下水管道的坡度。

3.6透气管及配件。

3.7各类阀门、仪表。

3.8支墩/吊攀的位置、数量和间隔。

3.9地漏周边的密封及内部的水封。

3.10检修孔的位置、封堵、齐全。

七、物业接管时的设备操作培训要求

物业系统设备在交由物业服务公司正式接管前,为使物业相关工作人员尽快了解已通过验收的系统设备技术参数和设备特性,掌握系统设备的正确操作和维护方法,业服务公司可请开发公司督促承包单位提供系统设备相关的专业操作和基本维护培训。

1.0物业服务公司应要求承包单位预先提供

培训计划,培训项目的名称内容、培训具体的日程计划安排。

2.0为使培训工作有效进行,承包单位应提供正确的系统设备图纸及设备操作和维护手册等培训资料,以及其它各种需要的培训教材,所有培训教材资料须以中文版本为准。

3.0培训内容通常应包括:设备系统的设计说明,设备系统图、设备技术参数和设备特性;设备操作程序、日常运作注意事项,例行维修保养;常见故障判别、故障应急处理、故障检修要领和报修方式,以及承包单位需要说明和解释的其它事项。

4.0为保证培训效果,设备专业培训课程应请承包单位委派资深技术人员讲授。

5.0系统设备的专业性培训方式,应由承包单位委派资深代表,结合现场实物进行演示指导培训,填写培训记录及必要时的培训考核记录。

6.0设备系统培训课程完成后,相关设备培训整套教材,应交由物业服务公司保管。

八、相关记录

1、物业验收接管要求提供的图纸资料

2、工程图纸接管签收单

3、设施设备资料交接签收单

4、竣工图纸及设备资料接管汇总登记表

5、设施设备总体验收交接签证单

6、公共设施设备自查单

7、设备机房验收记录单

8、消防设备验收记录单

9、电气工程验收记录单

10、空调设备验收记录单

11、给排水设备验收记录单

12、公区设施验收记录单

13、设备验收交接记录表

14、交接验收维保整改单

第13篇 z小区物业设施设备管理内容

小区物业设施设备管理内容

目的:通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求

工作范围1.供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。

2.给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3.消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4.电梯设备:各类电梯及其附属设备。

5.弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。

6.通风系统设备:通风设备及其附属设备。

工作项目1.设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2.设备的标识①所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。

②所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3.设备档案管理①管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。

②工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。

4.设备的运行①设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。

②维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。

④工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。

5.设备的维修①设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。

第14篇 物业设施设备管理规程制度

目的

通过对设施设备的管理,使所有机电设备在使用过程中处于完好状态,满足服务的要求

工作范围

1. 供配电系统设备:高、低压配电柜、变压器、发电机组、电气“三箱”(动力配电箱/柜,照明配电箱/柜,控制箱/柜)。

2. 给排水系统设备:各类给排水水泵、加压气罐及其附属设施、各类阀门。

3. 消防系统设备:电消防设备、水消防设备(消火栓及喷淋系统)、co2气体灭火设备、防排烟设备、防火卷帘、疏散指示。

4. 电梯设备:各类电梯及其附属设备。

5. 弱电系统设备:电视、电话系统设备、无线电对讲系统设备、智能化系统设备(楼宇对讲、闭路监视、防盗报警、门禁、停车场设备等)。

6. 通风系统设备:通风设备及其附属设备。

工作项目

1. 设备的接管验收按照《物业接管验收管理规程》执行。

2. 设备的标识

① 所有的设备房须标识其名称及责任人姓名(或代码)。

② 所有设备按套或单机悬挂《设备卡》,标识该设备的技术参数及标识其设备编号等。

③ 对故障设备须悬挂“待维修”或“维修中”告示牌。

3. 设备档案管理

① 管理处负责建立设备的技术资料档案及图纸档案,负责建立《设施设备台账》。

② 工程维修中心负责指导、监督各管理处设备档案的管理工作,并对重要的设备资料做备份。

4. 设备的运行

① 设备按不同系统划分责任区域,责任区域内确定责任人。

② 维修主管负责监督相关责任人做好设备的运行管理。

③ 值班室/巡逻值班员负责将监控/检查到的异常情况,及时通知设备责任人或主管处理,并做好记录。

④ 工程维修中心对各管理处机电设备的运行情况进行督查。

5. 设备的维修

① 设备维修须填发九千记录表格,重要设备或影响范围较大的维修项目,须办理《工作联系单》。

②在运行监控或维修保养中发现的可以在短时间内排除的一般故障,维修期限应不超过8小时,若超过8小时,应及时向维修主管报告,请求主管及有关专业人员提供技术支援,限期解决。

③设备发生重大故障或操作人员因违反操作规程引发设备责任事故,维修主管应立即组织机电人员采取应急措施进行抢修,并及时向管理处负责人和公司领导报告,防止故障或事故扩大。

④ 夜间发生,不影响业主(住户)生活、工作和产生严重后果的机电设备故障,可以在次日进行维修。

⑤需要委外维修的设备,费用在500元以内,维修主管填写《有偿/委托联系单》,报管理处主任审批后执行;费用在500元以上,需报请公司领导批准后执行。

工作项目

5.设备维修

⑥对在保修期内的设备故障,首先通知设备供应商或保修单位,按照原设备订货安装合同或三方签订的《________保修期协议书》上的相关条款执行。

⑦因设备维修或保养须中断系统或设备正常工作的,须提前申报管理处主任审批,并提前24小时通知业主(住户);因突发事件使系统或设备不能正常工作的,应在1小时内联系有关部门处理,并向业主(住户)做好解释工作。

6. 设备的保养

①每年12月份,各管理处维修主管对大的维修保养项目,编制下年度《设施设备年度保养计划》;公司工程维修中心根据各管理处的设备状况,负责编制下年度《设施设备大中修(改造)计划表》。

② 水电技工按照各设施设备的检查保养内容、周期及年度保养计划,对各设备进行维护和保养,填写相关检查保养记录表。

③ 分包给专业公司进行维护保养的设备,按照签订的有关维护保养合同执行。

④ 水电技工负责各自责任区内的设备房及其设备外表面的清洁保养,保持环境清洁,无积尘、无积水、无油渍等

。

⑤公司工程维修中心按照机电设备大、中修(改造)计划,组织相关管理处及人员进行设备的大、中修保养及更新改造,并填写相关记录表格,同时需将主要零部件更换及大中修(改造)情况记录在《设施设备台账》中。

7. 库存设备的管理

①闲置设备和暂停使用设备,由所属部门负责管理,并做好记录。存放地点必须相对集中,保持干燥、通风,并加盖防尘罩,贴上标签。

② 库存设备重新启用前,须经水电技工进行保养后,方可投入使用。

8. 设备的报废

① 设备有下列情况之一者,应考虑报废:

a) 已超过规定使用年限,设备性能达不到规定要求且不能修复;

b) 因意外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用;

c) 严重影响安全,继续使用将会引发事故且不能修复改造;

d) 维修费用超过原资产净值。

②设备报废由管理处维修主管组织相关人员进行鉴定、确认,填写《报废单》交管理处负责人审核后,上报公司领导批准。产权属业主的设备须报请业主委员会讨论批准。

第15篇 物业设施设备管理工作程序

1.0目的

通过对设施设备(以下统称设备)的管理控制,保证管理过程有能力满足服务的要求。

2.0适用范围

本程序适用于管理处所有设备的管理控制

3.0主要职责和权限

3.1工程维修部负责管理区域内设备设施的运行管理、维修及保养工作。

4.0程序内容

4.1设备的分类、编号

管理处将设备分为六大类:强电、弱电、消防、给排水、电梯、公司设备,按对物业服务的影响程度,将设备分成三个级别:

ⅰ级设备--对服务有直接影响;

ⅱ级设备--ⅰ级设备的附属设备;

ⅲ级设备--对服务无直接影响。

各类设备编号原则如下:

jyht--□□□□□□□ □

设备级别(ⅰ、ⅱ、ⅲ)

设备流水号(000~999)

各系统代号(00~99)

专业代号

表示__豪廷

注①:专业代号:

qd-强电dt-电梯rd-弱电_f-消防

gp-给排水 gs-公司设备

②各专业分系统代号分配:

qd:00~09rd:10-19gp:20~29

dt:30~39_f:40~49gs:50~59

qd:00-供配电02-普通照明03-动力箱

rd:10-有线电视catv 11-无线对讲

12-通信系统13-闭路监控

14-车辆管理系统15-楼宇自控系统

gp:20-生活给排水系统21-排水及排污系统22-喷泉系统

dt:30-电梯

_f:40-火灾报警系统41-硬线联动系统42-干粉灭火系统

43-防火卷帘门44-疏散指示与事故照明45-消防水系统

46-防排烟系统47-泡沫灭火系统

gs:50-公司办公自动化系统51-工具设备

4.2设备的配置、验收、建档

4.2.1配置

工程维修部须对所有设备状况足够了解,同时根据物业服务需求和实际工作情况提出设备申购计划。

4.2.2验收

工程维修部负责对设备的验收,经验收合格的设备方可接管投入使用。

4.2.3建档

2万元以下的设备应登记在《设备明细表》中,作为设备管理台帐;对2万元以上的设备除登记在《设备明细表》中外,还应填制《设备卡》2份,一份悬挂于设备上,另一份保留在维修部存档(维修部存档的设备卡应包括大修记录,悬挂于设备上,不包括检修内容)。

4.3设备的使用管理

4.3.1《维修部工作手册》的编制

维修部负责编制ⅰ、ⅱ级设备的管理工作规程,其中应包括设备的操作、安全操作规程等要求。ⅲ级设备由使用人参照其设备的使用说明书操作,或由维修部对操作人员进行必要的培训,ⅲ级设备的操作人员负责每日对设备进行的清洁、润滑、更换易损易耗件。

4.4设备运行和检查

4.4.1设备运行

维修部人员根据《维修部工作手册》进行设备操作,并根据运行情况填写操作表格;

4.4.2设备巡查

维修部根据《维修部工作手册》对供配电、弱电、给排水系统等进行巡查,并填写下列表格:

1)《供配电设备巡查记录》

2)《弱电系统巡查记录表》

3)《电梯运行巡查记录表》

4)《给排水设备设施巡查记录表》

对于委外维护保养的设备应在《分包合同》中注明维护保养的内容,工作检查标准、频次等要求,由维修部编制相关工作规程,并据此对供方的工作进行检查、监督,并填写下列表格:

1)《电梯维护保养记录》

2)《消防系统维护保养检查记录》

4.5设备的维护保养

4.5.1设备维护保养工作规程的编制

维修部负责编制ⅰ、ⅱ级设备的维护保养工作规程,其中应包括保养项目、保养频次、保养时间、保养内容等。

4.5.2日常维护

维修部操作人员负责按照《维修部工作手册》的要求,对设备进行日常维护保养,并填写《设备设施保养记录》

。

4.5.3定期维护保养

1)定期维护保养计划的制定

维修部负责在每年12月编制下年度《设备年度维护保养计划》。在每月的下旬编制下月的《设备月度维护保养计划》,以据此安排维护保养工作。

2) 定期维护保养的实施

维修部根据《设备月度维护保养计划》和《维修部工作手册书》实施设备的定期维护保养工作,保养人员根据维护保养情况填写。

a、《设备设施保养记录》

b、《供配电设备(设施)保养记录表》

4.6设备的维修

4.6.1设备自行维修

当设备不能正常运行、操作人员无力维修时,维修部应组织专业人员进行检查维修,并根据维修情况填写《设备设施维修记录》。设备大修还应填写在工程维修部保存的设备卡中。

4.6.2设备委外维修

当设备故障超出维修部现有维修能力时,维修部填写《设备外委维修申请单》报管理处审核、公司批准后,选择合格供方实施委外维修。

4.7应急处理

维修部负责对各系统建立《机电设备系统应急处理方案》,以满足在设备出现故障或紧急情况下,能尽快排除故障,减少损失,使广大业户满意。

4.8设备(系统)的更新改造、报废

当设备系统不能满足服务运作需要时,维修部应根据《维修部工作手册》要求实施技改。设备选型、费用估算、实施计划安排等方面的内容,报管理处审核、公司审批后执行。

当设备无法维修或维修成本太高、不经济时,由维修部填写《报废单》报管理处审核、公司审批后作报废处理。

4.9质量记录的保存

工程部负责按照《文件控制程序》、《操作记录控制程序》的要求保存与设备管理有关的记录。

5.0支持文件

5.1《维修部工作手册》

5.2《设备年度维护保养计划》

5.3《机电设备系统应急处理方案》

5.4《设备月::度维护保养计划》

5.5《分包合同》(供方提供)

6.0质量记录

6.1《设备明细表》

6.2《设备卡》

6.3《设备(设施)维修记录》

6.4《设备(设施)保养记录》

6.5《供配电设备巡查表》

6.6《供配电设备(设施)保养记录表》

6.7《弱电系统巡查记录表》

6.8《中控室系统运行维修记录表》

6.9《消防系统维护保养检查记录》

6.10《给排水设备(设施)巡查记录》

6.11《设备对外委托维修申请单》

6.12《电梯保养检查评定记录表》

6.13《电梯运行巡查记录表》

6.14《供方服务质量检查表》

6.15《报废单