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物业作业管理制度旨在规范物业管理的各项作业流程，提升服务质量，确保小区环境整洁、安全，以及业主满意度。其主要内容涵盖了日常维护、服务标准、安全管理、投诉处理、员工培训、财务控制等多个方面。
包括哪些方面
1. 日常维护：包括公共设施的保养、绿化养护、清洁卫生等工作，确保物业环境的整洁美观。
2. 服务标准：明确各岗位的服务内容、质量要求和响应时间，提供标准化的服务。
3. 安全管理：制定应急预案，实施门禁管理，定期进行安全检查，确保业主的人身和财产安全。
4. 投诉处理：设立投诉机制，及时回应业主的反馈，解决矛盾纠纷。
5. 员工培训：定期进行业务技能和礼仪培训，提高员工素质和服务水平。
6. 财务控制：合理预算，透明收支，确保物业费用的合理使用。
重要性
物业作业管理制度的重要性不言而喻。一方面，它为物业公司的运营提供了清晰的指导，确保各项工作的有序进行；另一方面，通过制度化管理，可以提高业主满意度，增强物业公司的信誉和竞争力。此外，良好的管理制度还能降低运营风险，防止因管理疏漏引发的法律纠纷。
方案
1. 制定详尽的作业流程：每个岗位应有明确的工作指南，包括工作内容、步骤和标准，以减少误解和混乱。
2. 建立监督机制：设置内部审计部门，定期检查作业执行情况，确保制度的有效执行。
3. 强化沟通：定期与业主沟通，收集反馈，及时调整和完善制度。
4. 提升员工意识：通过培训强化员工对制度的理解和遵守，培养良好的职业习惯。
5. 定期评估：每年进行一次全面的制度审查，根据实际情况进行修订，保持制度的时效性和适应性。
物业作业管理制度的构建和执行是一个持续优化的过程，需要全员参与，共同维护，以实现高效、专业的物业管理。
物业作业管理制度范文
第1篇 物业作业指导：职员外派培训管理制度
物业作业指导文件:职员外派培训管理制度
1.目的
为加强外派培训管理,合理使用费用并保障培训效果,特制定本规定。
2.适用范围
zz物业管理有限公司所属全体职员外派培训的管理。
3. 外派培训原则
3.1在公司培训计划内的培训项目将不予安排外派培训(公司级讲师、课程开发人员除外)。
3.2优先保障公司级讲师、课程开发人员及培训专员、管理人员、特岗人员、专业技术人员、参加外派培训。
3.3公司未转正的新员工原则上不参加外派培训。
3.4办公室培训专员负责外部培训信息的收集,鼓励公司员工提供有关信息。
4.培训内容范围
企业经营发展战略、运作与管理
业界新信息新动态
行业岗位资格证
其它急需的业务技能、技术等
5.参加外派培训人员责任
5.1参加外派培训的人员代表着zz的整体形象,在培训中应注意自己的言行举止和仪表,不得出现有损公司形象的行为,并自觉维护公司声誉;注意保守商业机密。
5.2须按时、全程、积极参加培训,中途不得迟到、早退和更换人员。
5.3参加培训人员应了解培训公司的讲师授课水平及整体实力,并将培训公司情况反馈给办公室培训专员。
5.4参加培训人员,须与工作临时接替者做好交接工作,保证公司的正常运作不受到影响;
5.5培训结束后须对本部门相关人员进行传授(传授形式不限,可根据培训内容采取口头报告、交流、讨论、讲授等方式)。
5.6培训结束后须将培训资料(教材、录音带、录像带等)交办公室存档以供内部员工共享,办公室培训专员负责培训资料的保管及借阅手续的办理。
5.7外派培训监控及效果考核
5.7.1培训结束后,参训员工需要写培训总结,其中培训时间8小时以内培训总结内容不少于1000字,培训8小时以上不少于3000字;其直属上级签署意见,并需要得到办公室培训专员认可。之后在全公司范围进行宣传与共享。
5.7.2 参加外派培训及交流两天以上(含)的员工,需要在结束后一个月内完成公司内部同内容培训的授课,该培训由办公室提供组织和后勤工作。
5.7.3需进行考试取证的必须通过考试并取得相应证书。
5.7.4如因工作原因不能全程参加培训的(缺课超过两小时),须提前或在培训后一天内提交由直属上级签字的情况说明,报办公室培训专员备案。
5.7.5员工参加外派培训的效果考核由其直属上级和人力资源部培训负责人共同进行。
5.7.6对于考核不合格或缺课超过两小时但未按规定时间说明、被批准的人员,将不给予报销培训费用及停止其当年参加外派培训资格的处罚。
5.8外派培训机构资质确认
5.8.1使用万科总部提供的培训机构。
5.8.3公司自行选择的培训机构和课程由办公室负责资格审查,主要审查以下内容:课程内容适合程度、师资水平、组织水平、硬件设施等。
5.9 外派培训申请
5.9.1申请参加外派培训的人员填写《职员外派培训审批表》,并由部门负责人签字同意,连同培训介绍材料、课程安排至少在培训开始前5天提交办公室审批。政府部门紧急培训至少提前2天申报到办公室,未事先申报的不予批准。
5.9.2审批部门对《职员外派培训审批表》及相应资料进行审核,之后交由分管负责人及总经理复核批准,办公室在3个工作日内给予相关人员答复并将审批结果及培训介绍材料留存一份备案。
5.10外派培训服务协议
5.10.1参加外派培训者须与公司签定《外派培训服务协议》,公司与本人各持一份:
5.10.2按费用:培训费用在2000元以下者,无须签协议;
培训费用在2000-3000元间者,应签订至少一年的服务协议;
培训费用在3000元以上者(包括外送考察交流 ),应签订至少二年的服务协议;
按万科系统:万科系统内部培训、交流、会议等15天内,无须签协议;
15-30天者,应签订至少一年的服务协议;
30天以上者,应签订至少二年的服务协议;
5.10.3签定《外派培训服务协议》时,如果劳动合同期限小于服务期限的,应先到办公室续签劳动合同。
5.10.4按相应培训时间情况和培训积分管理制度给出外派学员培训积分。
5.11 培训费用审核和报销
5.11.1外派培训人员的住宿和交通,由学员根据有关通知和具体课程安排自行解决,也可由办公室帮助联系,费用和手续自行处理。
5.11.2培训组织方统一安排食宿,费用包含在培训费中的,公司派出人员服从统一安排。
5.11.3培训组织方没有统一安排或费用不包含在培训费中的,公司派出人员根据公司有关出差制度执行,费用划归差旅费。
5.11.4外派培训人员将取得证书的原件、经审批的《职员外派培训审批表》及报销单据,经部门/管理处经理签字后,交由办公室登记费用,并经办公室经理复核签字后,交由相关人员审核签字后报销。
5.12不出席外派培训课程人员处罚办法
5.12.1对有正当理由,并且在付出培训费前通知办公室的学员免于处罚。
5.12.2对在公司付出培训费后通知办公室的学员,由办公室负责调换人选。
5.12.3对公司已付出培训费,但无正当理由缺席的学员,公司办公室将从其工资中扣除等额费用。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z02-f2《职员外派培训审批表》
tjzzwy6.2-z02-01-f1 《外派培训服务协议书》
第2篇 物业作业指导：培训积分管理制度
物业作业指导文件:培训积分管理制度
1.目的
为更好的做好培训管理,有序的统筹安排培训课程,建立培训档案,促进培训工作的开展,特制定《培训积分管理办法》。
2.范围
适用于公司全体职员
3.定义
无
4.职责
办公室培训专员负责培训积分的管理工作
5.方法及过程控制
5.1培训积分的计算方法
5.1.1职员需参加经公司人事部认可的培训课程,出勤时间超过课程总时数80%以上方可得到该培训课程的培训积分。
5.1.2结业证书的获得
公司组织的在职培训,部分重要课程将对参加者颁发结业证书,职员参加培训获得结业证书的条件是:出勤率至少达到各项培训净课程时数的80%;并考试成绩合格。
5.2培训积分系数确定原则
由于培训课程内容和要求程度不一,所以根据授课时间及举办规格层次,用一定系数进行积分调整。课程积分系数分为三个档次,分别是1.0、2.0、0.5。积分系数及档次列表如下:
5.2.1培训时间小于4小时的,培训积分为1.0 。
5.2.2培训时间大于等于4小时的,培训积分为2.0。
5.2.3培训时间大于等于10天的,培训积分为0.5。
5.2.4双向交流和出国考察类:其积分也列入培训积分管理办法。职员返回原岗位或回国后提交双向交流报告或出国考察报告,系数的确定参照以上规定执行。
5.2.5自修、业余攻读学位与参加外部培训:可根据员工自愿提供之证明材料列入积分,系数的确定参照以上规定执行。
5.3培训积分的基本要求
5.3.1培训积分的多少是衡量职员个人学习进步的标尺之一,将作为职员晋升和获奖的参考条件。
5.3.2职务晋升积分
职员职务每晋升一个职级,原则上需获得一定的上年度培训积分。
职员升主管: 36分以上
主管升经理助理:24分以上
经理助理升副经理:24分以上
5.3.3积分基本要求的调整
由于培训将不断发展,培训课程和内容会继续丰富,因此关于职员培训积分的基本要求将不定期进行调整和公布。
5.4培训积分的填报、核定、公布和存档
5.4.1所有人事关系隶属天津万科物业管理有限公司的职员,由办公室统一为其建立培训积分档案。
5.4.2各部门及管理处负责填报、核定,办公室对全体职员的培训积分进行定期(年度)公布和存档管理。
6.支持性文件
无
7.质量记录表格
tjzzwy6.2-z01-02-f1《职员考核积分汇总表》
tjzzwy6.2-z01-02-f2 《职员月度积分通知单》
第3篇 物业作业：印鉴及证照管理规定
物业作业指导书:印鉴及证照管理规定
1.目的
确保公司各类印鉴、证照的统一规范管理及正常、合理使用。
2.范围
适用于公司及各部门。
3.职责
3.1总经理办公室主任负责各类公司级公章和证照的保管和使用,并对最终结果负责。
3.2各部门经理负责本部门各类公章和证照的保管或授权其他人保管,并对最终结果负责。
4.方法和过程控制
4.1印鉴的管理
4.1.1管理原则
a.印鉴保管须指定专人负责,并填写《印鉴、证照登记表》。
b.需加盖公章的部门或个人向本部门领导请示,说明盖章的目的、用途、范围等,填写《印鉴使用申请表》,经本部门领导批准后,方可盖章。但管理处各类票据及体系文件各类格式化协议可免于登记。
c.各部门新刻或改制印鉴,须报总经理办公室批准后方可办理,并由总经理办公室负责登记备案。
d.印鉴必须严格保管,如遇丢失、损坏或被盗时,应及时向部门经理和总经理办公室主任汇报,予以备案,及时办理补刻手续,并追究部门及相关人员的责任。
4.1.2公司公章
a.因工作需要开具公司《法人代表证明书》、《法人授权委托证明书》的部门或个人,必须报总经理办公室主任批准后加盖公司公章。
b.因工作需要开具公司《介绍信》的部门或个人,需说明用途、范围,经部门经理同意后由总经理办公室主任审批并加盖公章。
c.以公司名义对外发文须由总经理办公室主任审核文件后,加盖公司公章。
d.各部门有关资料、文件如需加盖公司公章,经手人应将需盖章文件及经部门经理签字确认的《印鉴使用申请表》提交总经理办公室主任审核,办理登记手续后,方可加盖公司公章。
4.1.3公司合同章
以公司名义签订的各类合同,需按《合同管理程序》相关规定,履行有关审批手续后方可加盖公司合同章。
4.1.4部门公章
a.以部门名义张贴、外发(公司以外)的各类文件需加盖部门公章。
b.体系文件规定使用的各类文件/协议,须加盖部门公章后方有效。
c.向顾客发放的管理费收费通知单和催缴单需加盖部门公章。以管理处名义下发的各类违规通知单需经部门经理同意后,加盖部门公章。
d.管理处开具的各类证明需经部门经理同意后加盖部门公章。
4.1.5特殊原因需借公司公章外出公干,须填写《印鉴、证照领(用)申请表》,说明用途和特殊原因,经总经理办公室主任签批同意后方可借出;归还公章时,须将借用公章所盖文件的复印件一并交付备查;凡发现借用公章加盖其他文件或空白纸张或因此而发生问题,将严肃追究借用人的责任;
4.1.6凡需使用空白介绍信或证明,须书面申请说明用途,并经总经理办公室主任批准后,方可加盖公章;空白介绍信和证明若没用完,应如数退回,不得挪作他用;
4.1.7总经理办公室主任外出时,应将公章交给总经理办公室指定的临时代管人保管,不得擅自交给他人代管代用;代管人在此期间受本管理规定的约束,并对代管结果负责。
4.2各类证照的管理
4.2.1各类证照包括各类营业执照、各类税务登记证(包括国税、地税)、各类收费许可证、停车场收费价目表、机动车停车场许可证、企业代码证及有关荣誉证明。
4.2.2各部门应指定专人对各类证照进行管理,并登记在《印鉴、证照登记表》上。现场摆放或悬挂的证照需保证安全和整洁。
4.2.3如因工作需要使用各类证照,使用人需填写《印鉴、证照领(借)用申请表》,经部门经理同意后,方可使用。
4.2.4总经理办公室要确保公司各类证照的有效性,各部门经理须确保本部门各类证照的有效性,并指定专人办理各类证照年审等相关手续或委托公司总经理办公室代为办理。
4.2.5各部门在取得各类证照时,须报送复印件一份至公司资料室,由资料室进行登记备案。在每次修改体系文件时,品质管理部须与资料室对接,以备更改质量手册中公司简介。
4.3公章使用审批规定
用章事项用章审批人
1、以公司名义发出的各类文件和信函总经理或分管总经理助理或总经理办公室负责人
2、财务报表
开设帐户总经理或财务管理部经理 总经理
3、人事调动 职员入户人事管理部经理 人事管理部经理
4、各种行政事务部门负责人或总经理办公室主任
6、重大业务
一般业务总经理或分管总经理助理 部门经理
7、法律文书总经理或分管总经理助理
5.质量记录表格
__wy6.3-z01-01-f1《印鉴、证照登记表》
__wy6.3-z01-01-f2《印鉴使用申请表》
__wy6.3-z01-01-f3《印鉴、证照领(借)用申请表》
第4篇 物业作业：电脑机房管理规定
物业作业指导书:电脑机房管理规定
规范公司内部电脑机房管理,保障公司电脑网络系统安全、可靠地运行,从而高效地利用网络办公平台处理日常工作事务,提高工作效率。
2.范围
适用于公司电脑机房管理。
3.定义
电脑机房是公司各类网络服务器、网络设备的放置场所,是公司各部门之间、与集团总部及各地分公司、分部之间进行信息传递的中心枢纽。电脑机房管理是否规范将直接影响网络信息系统的安全与稳定。
4.方法和过程控制
4.1电脑机房环境管理
4.1.1机房温度恒定在18-20摄氏度之间、相对湿度控制在40%-80%之间。白天上班时间使用公司中央空调进行调温,下班后开启机房内空调进行调温。机房内空调的开关由系统管理员及房产后勤管理部后勤组负责控制。
4.1.2机房内严禁抽烟、饮水、吃零食等行为,禁止放置杂物。由系统管理员及房产后勤管理部后勤组负责监督。
4.1.3机房每周清洁一次,主要包括各种网络设备的除尘,工作台及地面的清洁等。由系统管理员及房产后勤管理部后勤组共同负责。
4.2电脑机房防火管理
4.2.1禁止携带易燃易爆物品进入机房,严禁在机房内放置易燃易爆物品。
4.2.2机房内须放置二氧化碳灭火器或干粉灭火器。
4.2.3每月进行二次安全检查,认真对机房内电源开关、电源插板、电源线等进行安全检查,每半年更换一次电源开关及电源插板。
4.2.4若机房内发生电源短路,设备起火等紧急情况,应立即关闭电源,关闭各类设备,并用二氧化碳灭火器或干粉灭火器进行灭火;情况紧急时,应立即拨打119请求援助。
4.3电脑机房设备管理
4.3.1机房应保持24小时供电,所有设备必须接入ups不间断电源,任何人不得无故切断机房电源。
4.3.2机房严禁任何人以任何理由携带具有强磁干扰性的设备进入。
4.3.3机房设备应附有资产标识,注明设备名称、型号、责任人等。
4.3.4系统管理员每日早晚应认真检查机房内各种设备及电源开关情况,特别应注意网络设备有无异常情况。(工作休息日及公众节假日则由公司值班人员负责检查,如有异常情况,应于第一时间通知机房系统管理员。)
4.3.5系统管理员要定期对机房设备进行维护(包括对设备的检修和病毒检测),并负责监督、保持机房卫生整洁。
4.3.6系统管理员注意保护机房设备设施,注意设备用电安全,发现隐患及时向上级报告请求处理。
4.3.7突然停电时,系统管理员应在ups有限的供电时间内,安全关闭所有设备。否则应检查设备是否有损坏,恢复供电时注意检查设备是否工作正常。
4.3.8系统管理员对接入电脑机房的数字线路要定期检查,发现故障应立即报修或更换。
4.3.9机房设备的更新、修理、设备的升级、发生的故障须详细上报上级领导批示。
4.3.10机房设备的技术资料、操作手册集中存放,由专人统一保管,个人不得随便带离公司。借阅人用完后应及时完好地归还保管人。
4.3.11系统管理员除进行日常的检修外,还应对电脑机房建设时存在的缺陷、机件的磨损、老化、紧固件的松动、装修变形等问题定期检修、提出修改或完善方案,及时向上级汇报。
4.3.12机房设备运行时间定为每月30天,每天运行24小时;每月的第一个周一晚上8:00关闭服务器,次日上午9:00前开启;因特殊情况需在周一晚使用服务器者,须提前一个工作日向电脑室申请,并经总办主任批准后方可使用。
4.3.13机房设备关闭重启时,禁止几乎同时开启所有设备,各设备间的接电启动应间隔30秒以上。
4.3.14选购性能价格比较高的品牌网络设备(服务器、交换机、集线器、路由器、dtu、ups、ddn线缆、光缆、网线等),为网络安全、可靠、稳定的运行提供硬件保障。
4.4 电脑机房出入管理
4.4.1机房负责人为系统管理员,软件工程师及硬件工作师为设备辅助管理及使用人员,未经总办主任及系统管理员同意,任何人不得进入机房及使用网络设备。
4.4.2外来技术人员进入机房对相关设备进行维护时,电脑机房工作人员应作详细记录,并尽力配合工作,以确保工作顺利进行。
4.4.3因工作需要,除电脑室、房产后勤管理部开关空调、风机、配电箱的后勤人员以外的人员进入电脑机房,须由电脑室人员陪同,在电脑机房内的行动必须服从电脑室人员的安排。
4.4.4房产后勤管理部后勤人员应对非工作时间(周末或节假日)进出电脑机房的所有非机房管理人员作详细登记。
4.4.5财务部在服务器上安装了金蝶财务系统,操作人员如需在服务器端进行系统调试或操作,经财务部经理及系统管理员同意后,在系统管理员陪同下方可进入电脑机房进行相关操作。
4.5电脑机房服务器数据管理
4.5.1机房服务器必须安装网络防毒软件,并及时更新病毒代码。启动实时监控、定时查杀病毒,防止受到病毒侵害,造成数据损毁。
4.5.2对外来数据载体必须经过病毒扫描确定无毒后,方可在服务器端安装使用。
4.5.3为各服务器制作相应的启动软盘及紧急修复盘,并及时更新。
4.5.4机房服务器设定为每隔5-10分钟无操作后自动锁定。
4.5.5定期上相关网站查找最新的系统安全服务包,及时安装到各服务器,防止安全漏洞。
4.5.6系统管理员帐号严格保密,系统管理员根据工作需要为其他电脑室成员分配适当操作权限。
4.5.7系统管理员帐号及用户帐号应定期更换口令(一般为40天),若有人事变动情况,则在变动后应立即对其帐号做出相应处理。
4.5.8禁止匿名访问公司网络,严格控制用户访问权限。重要文件资料设定ntfs文件夹安全权限予以保护。
4.5.9机房服务器共享资源严禁开放所有权限,默认应设为用户只读,特殊情况须向系统管理员申请授权较高权限。
4.5.10机房服务器中的重要数据资料必须定期备份,主要包括内部信息网、数据库资料、邮件系统等。备份载体为磁带、硬盘、光盘、软盘。一般情况下每周进行一次全局备份。
4.6电脑机房管理员职责
4.6.1机房管理员应严格遵守国家有关法律、法规, 执行安全、保密制度,不得将公司文件信息资料以任何方式泄露给他人及无故修改或删除;不得
将帐号
口令告诉他人;不得在没有上级领导批示的情况下,擅自改动其他人员的用户权限。
4.6.2机房管理员应不断学习,加强网络安全防范意识,对黑客入侵应保持高度警觉性,以保证公司的网络及数据资料安全。
4.6.3机房管理员应坚守工作岗位,严格执行操作规程。
4.6.4机房管理员应高度发扬主人翁精神,提高安全意识,对各种进出电脑机房的人员保持高度警觉性,避免事故的发生。
