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公共设施管理制度规范旨在确保公共设施的高效管理，维护公共设施的正常运行，提升服务质量，保障公众利益。这一制度涵盖了设施建设、运营维护、安全管理、使用规定等多个方面。
包括哪些方面
1. 设施建设：包括设施规划、设计、施工、验收等环节，强调合理布局、功能完善、环保节能。
2. 运营维护：涵盖日常清洁、设备检修、故障处理、更新改造等方面，确保设施持续良好运行。
3. 安全管理：涉及设施安全检查、风险评估、应急响应计划，以及对使用者的安全教育和指导。
4. 使用规定：明确设施使用权限、时间、程序，以及用户行为准则，防止滥用或损坏。
5. 监督考核：设立监督机制，定期进行绩效评估，确保管理制度的有效执行。
重要性
公共设施是城市运行的基础，其管理水平直接影响公众的生活质量和城市形象。良好的管理制度能：
1. 提升设施利用率：通过科学规划和有效管理，使设施发挥最大效能。
2. 保障公众安全：及时维修和预防措施能减少事故风险，保护公众生命财产安全。
3. 维护环境和谐：合理的使用规定和管理措施，防止噪音、污染等问题，营造宜居环境。
4. 建立公信力：规范的管理展示政府或机构的责任感和专业能力，增强公众信任。
方案
1. 制定详细的操作手册：明确各项管理流程，为工作人员提供操作指南。
2. 建立信息管理系统：通过数字化手段，实时监控设施状态，提高管理效率。
3. 加强人员培训：定期进行设施管理知识和技能培训，提升员工专业素养。
4. 公开透明：定期公布设施管理报告，接受公众监督，提升管理透明度。
5. 建立反馈机制：鼓励公众参与，收集意见和建议，不断优化管理制度。
在实施过程中，需结合实际情况灵活调整，以实现公共设施管理的持续改进。
公共设施管理制度规范范文
第1篇 e党校宿舍区公共设施管理规定
党校宿舍区公共设施管理规定
为科学合理地管好、用好宿舍楼的公共设备、设施,让各住户明确使用责任范围,使管理工作制度化、规范化,特做如下规定(本规定已于___年七月十四日经党委会研究通过):
一、楼梯内的用电开关、分户电表、铝制玻璃窗、纱窗等公用设施,各住户要爱护使用,除管理人员外,其它人员未经批准,不得随意拆改或安装,如发现人为损坏,照价赔偿。
装配齐,(建筑安装一年保修期完毕止)此后的更换、维修费用由住户自负。
三、各住户内的暖气管道,上下水管道,煤气管道等,不得随意拆动。发现损坏,要及时通知管理人员进行维修,若人为损坏,责任自负,维修费用自付。
四、取暖季节,各用户不得随意从暖气片内放热水,如有违者,罚款100-200元。
五、各楼梯口内的照明灯具由左右两户负责管理使用,任何人不得随意拆动。如有损坏,及时联系总务处更换,费用党校负担50%,负责管理使用者负担50%。
六、各住户如安装太阳能热水器,要告知总务处派人监督安装,特别注意对楼顶防水层要爱护,如损坏漏水,由损坏者负责维修费用。
七、楼梯口内的卫生由单元内各住户负责。(五层住户至四层,四层住户至三层,三层住户至二层,二层住户至一层,一层住户负责门前、户后)各住户要及时清扫,确保日日清洁。
第2篇 物业辖区建筑物公共设施管理工作程序
质量管理程序文件
--物业辖区建筑物及公共设施管理程序
1.0 目的
保证建筑物主体及公共设施完好率达到规定的要求。
2.0 适用范围
适用于公司所辖物业的建筑物的维护以及除机电设备以外的公共设施的管理。
3.0 职责
3.1 公司总经理负责非日常性维护项目的审批。
3.2公司机电工程部负责重大或专项建筑物维护的策划、控制,并审定预、决算以及各类公共设施的维修等技术指导工作。
3.3 公司财务负责各项维护款项的资金结算。
3.4 管理处主任负责对日常建筑物维护工作的具体施工进行监督、控制以及工程验收。
3.5 管理处维修班长负责编制公共设施清单、制定检查规定,在市政公共设施有故障时,及时向相关市政管理部门报告,并检查维修结果。
3.6 管理处维修班负责物业建筑物及公共设施的维护、检修,并由建立相应资料档案。
4.0 工作程序
4.1 日常检查
4.1.1 管理处主任组织管理人员,依据建设部《房屋完损等级评定标准》,每半年对建筑物进行一次全面检查,并作详细检查记录,填写《建筑物及公共设施检查表》。
4.1.2 管理处主任指定专人负责每天至少详细巡查管辖区域内建筑物及公共设施一次,并在《建筑物及公共设施巡查记录表》中填写检查结果,发现问题随时在《维修通知单》中记录,并通知相关人员进行维修,维修结果由维修班长验证。
4.1.3 各管理处建立公共设施管理档案。
4.2 维护与验收
4.2.1 一般小型日常性维护项目,由维修班负责完成,并在《维修通知单》中记录,由维修班长负责验证维修结果。
4.2.2 管理处主任根据检查情况,确定有关建筑物大型维护工作项目,形成专项报告上报公司机电工程部,由机电工程部审核报总经理审批后进行维护工作;管理处主任负责整改项目的验收工作。
4.2.3 管理处可根据实际状况向公司工程机电工程部提出维护的合理化建议。
4.2.4 维修班长每月初统计上月建筑物及公共设施维修情况,并填写《维修情况统计表》,复印件报机电工程部。
4.2.5 管理处维修班长每月25日前作出下月材料配件的《物品采购申请表》,经公司机电工程部审核报总经理审批后,采购员按采购控制程序进行采购。
4.3 对不合格维护的控制
4.3.1 管理处主任或维修班长发现维护质量不符合要求时,要求进行返工、返修等处理,直至符合要求通过验收。
4.3.2 整个维护工作没有按预定时间完成,在保证质量的同时,公司机电工程部经理及管理处主任抓紧对工作进行督促,尽快完成任务。
4.3.3 维修班长每月根据建筑物及公共设施巡查情况,做完好率统计,填写《建筑物及公共设施完好率统计表》,复印件报公司机电工程部。
4.4 管理处维修班长建立相应的检修工作档案资料。
4.5 应急维修养护
4.5.1突发事故指如地基下沉,墙面出现裂缝,建筑结构发生变化等。
4.5.2管理处在及时采取安全措施的同时报公司机电工程部进行应急处理,机电工程部应立即委托建筑专业机构实施现场勘察,由受委托建筑专业机构提交《勘察报告及处理方案》及报价,经机电工程部审核后,形成书面报告报公司总经理审批后实施。
5.0 支持性文件
5.1《房屋完损等级评定标准》(建设部)
6.0 质量记录
6.1《建筑物及公共设施检查表》(___-qp-04-1/a)
6.2《建筑物及公共设施巡查记录表》(___-qp-04-2/a)
6.3《维修通知单》(___-qp-06-4/a)
6.4《维修情况统计表》(___-qp-04-3/a)
6.5《物品采购申请表》(___-qp-11-1/a)
6.6《整改通知书》(___-qp-04-4/a)
6.7《建筑物及公共设施完好率统计表》(___-qp-04-5/a)
6.8《勘察报告及处理方案》(不定格)
第3篇 物业区域公共设施管理控制工作程序
物业区域公共设施管理控制程序
1.0目的
对公共设施进行日常保养,及时发现公共设施损坏情况并进行维修,保证公共设施的完好率符合相关要求。
2.0范围
适用于公司所辖物业的所有公共设施。
3.0职责
3.1巡楼护卫员负责检查公共设施损坏情况。
3.2维修班负责公共设施日常保养及维护。
3.3工程部负责新建或改建公共设施,组织对严重损坏的公共设施进行维修。
4.0内容
4.1公共设施的保养
4.1.1每年初,维修班按公司规定制定公共设施保养计划,填写《公共设施保养计划》,并按计划时间对公共设施进行保养,填写《公共设施保养记录》。
4.2公共设施损坏的发现
4.2.1巡楼护卫员在每日巡查时应注意所巡查范围内的公共设施状态。如发现设施损坏故障,须于当日填写《发现故障通知单》并交与维修值班员。若递交《发现故障通知单》三日后,该问题仍未整改,则再次填写《发现故障通知单》,直接递交给管理处主管主任。
4.3 公共设施损坏的处理
4.3.1维修班接到通知单后,及时派人修复处理,不得超过三天,并在《派工单》上做好记录,如不能及时修复处理的应报告办公室,并说明原因,由主管主任按实际情况进行处理或向有关单位报告。
4.3.2 管理处主管主任应对发现的问题处理情况进行跟踪验证。
4.4公共设施的新建或改建
4.4.1公共设施的新建或改建由管理处负责与发展商或业委会确定方案,由工程部负责实施。
5.0相关文件与记录
wi/gw 《建筑/装饰管理手册》
qr-7.5.1-02《发现故障通知单》
第4篇 小区建筑物及公共设施维护管理规范
物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业使用功能降低或丧失,为恢复其原有功能,必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。
1.维修养护原则
因地制宜,合理修缮;定期检查,确保安全;及时维修,保证正常使用;最有效合理使用维修费用,最大限度发挥物业的使用功能。
2.检查、鉴定周期
正常情况下,安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次,遇暴雨等重大情况时,重点巡视检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,根据完损情况,制定年度修缮方案,分配年度修缮资金。
3.建筑物维修养护项目及频率
①房屋本体共用部位
a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年
b、公共屋面:每日、每季、每年
c、吊顶:每周、每月
d、共用照明:每日、每月
e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年
f、地面及墙面:每月、每年
g、上、下水主管:每周、每年
②公共设施
a、路面路基:每周
b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年
c、停车场:每日、每月
d、沟、渠、池、井:每周、每季
e、园林绿地:每日、每周
f、公用标志设施:每周、每半年
g、垃圾中转站:每周
h、地下室管网:每半年
4.建筑物及公共设施养护效果:
①确保建筑物及公共设施的完好正常使用;
②及时修补损坏建筑物及设施;
③做好巡回检查记录;
④建筑物及公共设施完好率达98%以上。
第5篇 建筑物及公共设施维护管理规范
物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业使用功能降低或丧失,为恢复其原有功能,必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。
1.维修养护原则
因地制宜,合理修缮;定期检查,确保安全;及时维修,保证正常使用;最有效合理使用维修费用,最大限度发挥物业的使用功能。
2.检查、鉴定周期
正常情况下,安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次,遇暴雨等重大情况时,重点巡视检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,根据完损情况,制定年度修缮方案,分配年度修缮资金。
3.建筑物维修养护项目及频率
①房屋本体共用部位
a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年
b、公共屋面:每日、每季、每年
c、吊顶:每周、每月
d、共用照明:每日、每月
e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年
f、地面及墙面:每月、每年
g、上、下水主管:每周、每年
②公共设施
a、路面路基:每周
b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年
c、停车场:每日、每月
d、沟、渠、池、井:每周、每季
e、园林绿地:每日、每周
f、公用标志设施:每周、每半年
g、垃圾中转站:每周
h、地下室管网:每半年
4.建筑物及公共设施养护效果:
①确保建筑物及公共设施的完好正常使用;
②及时修补损坏建筑物及设施;
③做好巡回检查记录;
④建筑物及公共设施完好率达98%以上。
第6篇 物业项目房屋公共设施设备管理方案
物业项目房屋及公共设施设备管理方案
一、房屋管理及维修方案
管理内容
1、对房屋、设备设施机房设专业人员进行定期巡查,并按不同保养要求进行正确保养。
2、建立完善的房屋档案,由专人进行整理、编目、归档。
3、根据所配置房屋、设施设备机房建立台帐和标识,工程人员对房屋状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
4、设专人受理报修,同时派工程人员及时采取有效措施,进行修缮。
管理措施
1、制定房屋及附属构筑物管理方案,并根据园区房屋及附属构筑物情况,提前介入,了解各类房屋及附属构筑物的技术资料。
2、建立房屋档案,对房屋及附属构筑物建立详细技术档案,以便以最快的速度查得相关参数,确保房屋处于最佳状态。
3、质量保修期的监督管理,在验收时将从维护园区的利益出发,按国家有关质量标准严格把关。
二、公共配套设施管理及维修方案
管理内容
1、根据设备类型、型号不同设专业人员对各设备用房进行定期巡查,并按不同设备要求进行正确保养。
2、建立完善的设施设备档案,由专人进行整理、编目、归档。
3、根据所配置设备、设施建立台帐和标识,工程人员对设备运行状况、巡查情况、维修过程等进行详细记录。
4、对各管线、控制器等设专人进行定期检查,及时排除故障,并按不同型号产品的养护要求进行日常养护。
5、按有关行业规范标准对各设施设备,进行专业检测、维保。
6、按照有关规范标准,设置设备运行操作员对燃气锅炉、水泵等进行专门维护、管理。
管理措施
1、制定设备安全运行管理方案,建立设备台帐,建立短、中、长期设备保养制度,并严格执行。
2、建立设施设备档案,建立设备技术档案,对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,以便以最快的速度查得设备的各项参数,确保系统的最佳运行状态。
3、制定设备维护保养方案,根据设施设备配置情况,制定详细的设备运行值班制度、交接班制度和工作报告制度,并将设备操作、巡视、检查及维护保养工作落实到人。
4、做好设备事故的防范和处理,根据园区设施设备情况,编制切实可行的设备事故应急处理预案,组织抢修和处理,尽可能减少损失和影响。事故处理后,认真查清原因,吸取经验教训,避免和减少同类事故的再次发生。
三、设备安全运行管理方案
管理内容
1、对机电设备按不同型号产品的养护要求进行日常巡查和维护保养。
2、对巡查发现损坏的设备,及时维修,并做好维修记录。
3、做好机电设备的月检、年检工作,并形成检查记录。
4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。
管理措施
1、制订共用设备管理制度、操作规程以及紧急预案。
2、根据不同型号机电产品制定月度、年度保养计划。
3、抓好维修人员技术培训,持证上岗,提高业务素质。
4、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。
5、加强共用设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。
四、电气系统管理方案
管理内容
1、对电气系统进行巡查,日常保养。
2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。
3、确定专人负责电气系统检查、保养,责任到人。
管理措施
1、制订电气系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。
2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。
3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。
4、加强电气系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。
五、给排水系统管理方案
管理内容
1、对给排水系统进行巡查,日常保养。
2、对巡查发现故障,及时维修,并做好维修记录。
3、确定专人负责给排水系统检查、保养,责任到人。
管理措施
1、制订给排水系统的管理制度、操作规程以及紧急预案。
2、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。
3、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。
4、加强给排水系统的巡查,将故障消灭在萌芽状态。
六、电梯设备管理方案
管理内容
1、对电梯按型号产品的养护要求进行巡查,日常保养。
2、对巡查发现损坏,及时维修,并做好维修记录。
3、与维保单位共同做好电梯的月维护、年检工作,并形成检查记录。
4、确定专人负责设备的检查、保养,责任到人。
管理措施
1、制订电梯管理制度、操作规程以及紧急预案。
2、根据不同型号制定月度、年度保养计划。
3、维修人员持证上岗,操作规范,维修及时。
4、抓好维修人员技术培训,提高业务素质。
5、建立维修人员值班制度,确保维修及时率与合格率。
6、加强电梯设备的巡查,将故障消灭在萌芽状态,确保设备安全运行。
七、消防系统管理方案
管理内容
1、加强消防监控园区的管理。
2、保持消防通道的畅通。
3、严禁携带、储藏易燃易爆物品。
4、做好园区消防器材的管理和维护。
5、防止电器短路、超负荷用电等引发火灾因素。
6、严格执行防火管理制度。
7、对机房等园区消防重点部位做好消防管理工作。
8、制订消防设施设备系统维护保养制度,并加强对其的管理。
9、加强与消防部门的联系。
管理措施
1、制定并落实消防管理制度和消防安全责任制度,做到责任落实、器材落实、检查落实。
2、制定消防事故处理预案及应急流程,防患于未然。
3、建立义务消防队,每月组织一次消防安全学习,每季组织一次消防演习。
4、定期进行消防检查,预防为主,防消结合,发现隐患,及时消除。
5、严格落实防火管理制度,充分做好各项防范措施。
6、制订园区各消防重点部位消防管理制度,并根据谁主管,谁负责的消防原则,消除一切火险隐患。
7、针对各消防设施设备、器材,制定各类型系统设备的维护保养计划,并狠抓落实,使之始终处于完好状态。
8、积极开展消防安全宣传教育,定期向业主(使用人)传授消防常识。
9、发生火灾,及时组织扑救并迅速向有关部门报警。
八、智能化系统管理方案
管理内容
1、高素质的专业人员来使用和维护设备,在系统安装期间早期介入,熟悉设备性能及隐蔽线路走向,确保谙熟该系统的操作及维护。
2、对系统中所有的器件、配件建立详细技术档案,包括型号、技术参数、外型尺寸、工作条件等等。
3、建立防灾、防盗监控系统的实时运行档案。
4、采取日常巡视及定期保养相结合的办法来确保设备安全运行。
管理措施
1、建立设备技术档案。
2、建立智能化系统的维护保养计划,做好日常巡视与定期保养。
3、建立一支设备运行及维护人才队伍。
4、对住户、内部管理人员进行多种形式的培训。
5、建立防灾监控设备的运行档案。
九、物业内标志及标牌管理方案
管理内容
1、协助统计、制作园区各种标识,包括楼宇标识、道路指示标识等。
2、所有标志标牌登记在册,并注明使用范围、权限及时间等。
3、定时定人清洁、维护,发现缺损及时更新或更换。
管理措施
1、制定标识标牌管理制度,维护保养制度。
2、各种标识标牌管理落实到专人负责。
十、用户报修、维修及回访流程
建立业主报修热线,实行一站式服务,业主可通过对讲系统、电话或向任何一位物业管理工作人员,对房屋、水电等质量问题进行报修,工程部人员在接到报修后,急修15分钟到现场,小修小补在2小时内完成,中修24小时内完成,大修1
第7篇 别墅公共设施设备管理工作方案
别墅项目公共设施设备管理工作方案
1.管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2.管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,大厦范围内的道路畅通,路面平坦。
第8篇 某小区建筑物及公共设施的维护管理制度
嘉园小区建筑物及公共设施的维护管理
物业在使用过程中产生的自然损坏和人为损坏,会导致物业使用功能降低或丧失,为恢复其原有功能,必须及时有针对性地进行定期维修和日常养护工作。
1.维修养护原则
因地制宜,合理修缮;定期检查,确保安全;及时维修,保证正常使用;最有效合理使用维修费用,最大限度发挥物业的使用功能。
2.检查、鉴定周期
正常情况下,安全管理部巡逻员对公共建筑物和设备设施每天巡视一次,综合管理部每周对房屋及公共设施逐项巡视检查一次,遇暴雨等重大情况时,重点巡视检查;每年对房屋及公共设施勘查、鉴定一次,根据完损情况,制定年度修缮方案,分配年度修缮资金。
3.建筑物维修养护项目及频率
①房屋本体共用部位
a、房屋承重及抗震结构部位:每周、每年
b、公共屋面:每日、每季、每年
c、吊顶:每周、每月
d、共用照明:每日、每月
e、公共通道及门厅:每周、每季、每半年、每年
f、地面及墙面:每月、每年
g、上、下水主管:每周、每年
②公共设施
a、路面路基:每周
b、路灯及线路:每日、每周、每季、每半年
c、停车场:每日、每月
d、沟、渠、池、井:每周、每季
e、园林绿地:每日、每周
f、公用标志设施:每周、每半年
g、垃圾中转站:每周
h、地下室管网:每半年
4.建筑物及公共设施养护效果:
①确保建筑物及公共设施的完好正常使用;
②及时修补损坏建筑物及设施;
③做好巡回检查记录;
④建筑物及公共设施完好率达98%以上。
第9篇 z_研发楼公共设施设备管理方案
研发楼公共设施设备管理方案
1.房屋、建筑设施
1.1工作程序
1.1.1设备主管
a.负责房屋、设施的技术资料、档案的收集,负责零星材料的采购计划的编制,委托维修的联系工作;
b.每年12月按房屋完好情况制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施房屋、设施的维修保养工作,对房屋养护、修缮提供工作指导及检查监督;
d.对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验证;
e.每季度组织维修工检查房屋、设施的使用状况,记录《房屋、设施检查表》,根据日常巡视及季度检查记录按照《房屋完好程度评定办法》,填写《房屋完好程度鉴定表》、《房屋完好情况分类记录表》,经经理审核后上报公司主管部门;
f.每年根据四个季度检查情况,填写《房屋完好情况汇总表》,上报公司主管部门。
1.2质量标准
1.2.1主体结构
a.屋架、柱、梁、檀条及各承重砖墙平直完好,无倾斜、无裂缝出现;
b.钢砼框架构件完好牢固,保护层无剥落,主筋无外露现象,确保构件的承载能力;
c.基础无老化、无腐蚀、无酥碎、无折断现象,确保基础结构稳定牢固。
1.2.2屋面
平整完好,屋面防水层基本完好,隔热保温板完好无缺,无裂缝,排水畅通,压顶出线无起壳、裂缝,粉刷完好。
1.2.3内外粉刷
外粉刷无起壳无裂缝、无剥落、接缝平整。
1.2.4水、电
a.各种照明电器线路完好,无老化,开关、插座、灯泡正常工作。
b.上、下水管完好,用水正常,水箱流水畅通,排水系统畅通。
2.供配电设备
2.1工作程序
2.1.1设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制,外委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况,填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
2.2质量标准
2.2.1低压开关柜
a.耐压试验应符合规范规定;
b.开关柜内各元件应齐全、完整、固定、牢靠,盘面油漆应完好;
c.电器或端子排接线应牢固,绑扎排列整齐,标志清晰齐全;
d.闸刀开关、负荷开关、空气开关和熔断器完好;
e.接触器和各种继电器完好,面板指示灯和按钮完好;
f.双电源箱能自动切换;
g.控制箱手动和自动操作均能运行。
2.2.2照明设备
a.灯具、开关、插座和照明配电箱等固定牢靠,清洁整齐;
b.开关切断相线,照明灯头有无触电危险;
c.照明线路的绝缘确保良好,接线头不外露,灯具高度符合规定;
d.防爆潮湿场所应用防爆防潮灯具;
2.2.3防雷接地装置
a.接地电阻值应符合要求;
b.接地线应平直、牢固,不应有高低起伏和弯曲现象;
c.接地体焊接应牢固,反腐处理应均匀。
2.2.4机房环境
a.消防设施完备,有效;
b.内、外保持清洁,室内照明、通风良好,地面、墙壁、门窗、设备均无积尘、积水、油渍;
c.电工绝缘工具、绝缘鞋、接地线齐全、有效。
3.供气设备
与煤气公司保持联系,每周巡检,请煤气公司定期专业保养,随时进行报修。
4.给排水设备
4.1工作程序
4.1.1设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e.每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况,填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作,记录《水箱清洗消毒记录表》;
i.按《应急预案》规定负责处理应急事件。
4.2质量标准
4.2.1供水泵
a.各水泵运行主要参数(流量、扬程等)符合出厂要求;
b.管道上的各阀门、避震接头、压力表、止回阀等齐全有效,无泄漏,阀门启闭灵活;
c.各水泵运行平稳,无震动,无异常声,润滑良好,无咬泵现象;
d.电气控制箱中各器件齐全,启动、运行正常可靠;
e.水泵、电机等接地装置、防护罩等安全可靠,无缺损。
4.2.2水箱及附件
a.各浮球阀自动启闭灵活、可靠;
b.各进出阀门启闭活络有效,无渗漏;
c.溢水管畅通,箱底排污阀良好;
d.减压阀畅通完好,减压阀前、后阀门压
力表、旁通阀齐全有效;
e.各管道设备等无锈蚀,无渗漏。
4.2.3排水系统
a.各排水(废水)管道畅通,无渗漏、堵塞;
b.各排水(污水)管道畅通,无渗漏、堵塞;
c.各检查口标记清楚,操作方便;
d.各排水横管无倒返水,排水畅通。
4.2.4污水处理系统
a.各专用鼓风机运行平稳,无异常声;
b.初滤机运转正常、无卡机、锈蚀现象;
c.压滤机运转正常、完好;
d.各输送、提升日流水泵运行平稳,主要技术参数符合出厂要求;
e.各专用污泥泵运行平稳,无堵塞;
f.各调节池、氧化池等完好,无堵塞渗漏现象;
g.气浮除渣设备完好;
h.各电机绝缘性能符合规定;
i.电气控制箱中各元器件齐全,运行正常可靠;
j.消毒装置完好、有效;
k.电气接地保护可靠、安全;
l.经系统处理后,排放符合环保要求。
5.消防系统
5.1工作程序
5.1.1日常巡视
a.设备维修工每日一次按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备,记录《水泵房巡视记录表》。设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,并在设备主管协同下排除异常和故障;
b.安保人员负责消防设施的日常巡视,每月对各层面消防设施巡视一遍,将巡视结果记录于消防栓、灭火机箱内的记录表内。
5.1.2定期检查
a.由设备维修工负责每月一次消火栓泵电源启动测试,记录《设备定期启动记录表》;
b.由工程主管组织,并由安保主管、安保人员和设备维修工参与操作,每年一次进行消火栓进行系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓测试记录表》。
5.1.3维修保养
a.设备维修工负责消防设施的维修保养工作;
b.设备机房每周打扫一次,机组每月清洁一次。消防泵运行与备用每月定期启动后交替更换一次;
c.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《消防设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d.消防设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内。
5.1.4设备主管
a.负责设备的技术资料,档案的收集、保管,负责零星设备的配件,材料采购计划的编制,委托修理的联系工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施消防设备的运行管理及维修保养工作,并进行指导,检查;
d.每周巡视消防设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织设备维修工检查消防设备的运行状况,填写《消防及报警系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门。
5.2质量标准
5.2.1消火栓泵
a.消火泵(流量、扬程等主要参数)符合出厂要求;
b.管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效,无泄漏、阀门启闭灵活;
c.消火泵运行平稳、无振动,润滑良好、无咬泵现象;
d.电气控制和各元件齐全,正常可靠,性能完好;
e.水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠,无缺损;
f.管道设备等无锈蚀、无渗漏。
5.2.2增压泵
增压泵运转平稳,各项运行参数符合出厂标准。
5.2.3消火栓及配套设施
a.各层消火栓箱及附件齐全完好;
b.启动报警按钮完好、性能可靠;
c.各层消火栓出水压力符合要求;
d.消防接合器齐全、有效,无泄漏;
e.户外立式消火栓齐全有效,开启灵活;
f.消防进水环网畅通,阀门便于操作,并有明显标记。
5.2.4消防报警
a.消火栓泵运转应与报警联动;
b.报警装置应可靠、正常,杜绝误报。
6.弱电设备
6.1工作程序
6.1.1维修人员
a.按《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》和《弱电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养,并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
b.弱电设备、设施维修工作记录《房屋、设备、设施维修记录表》;
c.弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管,记录《设备故障记录表》,及时排除异常和故障。
6.1.2电工
a.每日按照《房屋、设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备,记录《信号收视设备巡视记录表》;
b.发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管,督促维修保养。
6.1.3保安人员
a.负责监控中心设备的日常运行操作,每班清洁监控室及设备表面,每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备,每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备,并记录《监控、对讲设备巡视记录表》;
b.发现异常情况,及时报告保安主管、设备主管。
6.1.4设备主管
a.负责设备的技术资料、档案的收集、保管,联系委托保养工作;
b.每年12月制订下一年度《房屋、设备、设施(年度)周期检查、保养计划表》,并按运行情况制订《房屋、设备、设施(年度)维修计划表》;
c.组织实施弱电设备的运行管理并按《设备维修保养分承包方服务质量监管办法》对分承包方进行监管。对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;
d.每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;
e.每月定期组织分承包
方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况,填写《保安防盗系统检查表》和《摄像监控系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录,根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》交经理审核后报公司公司主管部门;
f.对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g.每季汇总设备故障情况,填写《设备故障记录(季度)汇总表》,报经理审核后,交公司主管部门;
h.按《应急预案》规定负责处理应急事件;
i.协助管理处主任做好分承包方的评审、评价和初选工作。
6.2质量标准
6.2.1摄像监控系统
a.控制台
-各控制器件运行正常,能实行切换定机、扫描式监视等;
-操作键盘灵活、可靠;
-电源锁开关完好。
b.显示屏
-各显示屏上监视器齐全、完好,显像清晰,符合设计要求;
-各显示器接线清楚,无随意拉接线;
-监视器安装牢固、可靠。
c.电源设备
-交流稳压电源工作正常、稳定;
-各输出电路熔丝配置合理,没有不规则行为;
-高、低压电源严格分离,交、直流电源分隔明显,无随意拉线;
-二路电源切换正常、可靠;
-设备接地保护、防护等安全、可靠。
d.摄像机
-各摄像机工作正常,配置数量齐全;
-带云台、带变焦的摄像机应调节自如,符合性能要求;
-各摄像机防护罩应齐全(特别是室外型);
-各摄像机镜头的光圈调定正确,确保显像清晰,符合设计要求。
6.2.2保安防盗系统质量标准
a.对讲装置
-户内对讲装置能与大门通话。信号良好;
-门卫能与户内通话。联系情况良好;
6.2.3巡更系统
a.主机、序号机功能完好;
b.电源、充电体充放电正常;
c.配套附件完好。
6.2.4周界报警系统
a.光电识别器性能良好;
b.信号传输线路良好;
c.声光联动控制良好。
7.中央空调系统管理方案
7.1暖通及空调系统由风系统、冷冻水系统、采暖水系统、空调系统、通风系统、防排烟系统等组成。
7.2空调系统操作安全管理
a.建立健全各项必要而简略的规章制度并认真组织落实,必须有经过专业培训的合格工程技术人员从事空调设备操作。
b.制冷设备,其设备、管路、阀门、仪表等,都在一定的压力下工作。特别是常用的制冷剂是有毒的,当空气中按体积计超过0.5~0.6%时,就会使人中毒。在这种浓度下,人如果停留半小时,就可能发生危险。同时与空气混合,含量达到15.5~27%(体积计)时,遇明火还会发生爆炸。而氟利昂之类的制冷剂遇明火时,又会分解有毒气体(光气)。因此,在各类型制冷装置中,均设有安全防护装置。
7.3制冷设备检修管理
a.建立设备计划预修程序,委托合格分承包方或自行组织力量对空调系统所涉及b.制冷系统设备的保养、对伐片、冷冻油、过滤器、密封性电器线路等进行检测或更换,对所有压力控制器设定值,电机绝缘值进行检测;
c.冷冻、冷却小泵的保养,对小泵轴封、轴承、叶轮、外壳等进行检测或保养;
d.末端设备、分机盘管、空调箱进行电机测试,皮带、滤网、积水盘风量调节阀等进行保养;
8.电梯系统维修保养管理方案
(1)每日巡视检查
每日电梯投入正式运行前,对电梯作准备性的试运行。对电梯机械部件和电气装置作巡视性检查和记录。观察电梯运行动作的正确性,运行速度的稳定性。消除故障隐患,保持电梯的正常运行。
(2)每周检查保养
每周对电梯的机构和部件做一次保养、检查,并经行全面的清洁、润滑(制动器销轴、导向轮、轿顶轮、对重轮轴承、轿厢门和厅门滑轮、交栅门各销轴、自动门机构传动装置、自动门机构杠系统销槽、安全触板销轴、门锁开关销轴)
(3)每月检查保养
每月对电梯机构和部件做一次检查保养。认真检查紧固部位的牢固性和磨损部位的完整性。并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作必须按技术要求进行。使每台电梯的整体结构处于良好的状态下进行工作(蜗轮、蜗杆轴的滚动轴承、电动机滚动轴承、限速器销轴和涨绳轮、极限开关涨绳轮、选层器运动部位、门导轨、安全钳传动杆、安全钳、补偿装置涨绳轮)。
(4)每季度检查保养
每季度对电梯的季度保养机构和部件做一次检查保养。认真检查机构和部件的使用情况,并进行必要的保养,润滑,调整,调整工作按技术要求进行(曳引钢丝绳、自动门机构钢丝绳、安全钳限速器钢丝绳、行程开关、导轨、滑动导靴)。
(5)每年度检查保养
电梯每年进行一次完整的安全检测和技术检验。内容为所有的机械、电气安全装置的有效和可靠程度,主要零部件的磨损程度,并检修或更换已超过磨损量的零件,修复不可靠的机电安全部件。对整机进行一次清洗保养,加油润滑(自动门机构链条、弹簧缓冲器、油压缓冲器、极限钢丝绳、补偿绳、曳引机减速器)。
(6)专项试验
a.供电系统断相、错相保护功能的试验。
b.限速器与安全钳的联动试验
c.缓冲器的试验
d.极限开关的试验
e.层门与轿厢门电气联锁装置的试验
f.紧急操作装置的检查
g.停止保护装置的检查
h.制动器试验
第10篇 住宅小区公共设施管理制度（7）
住宅小区公共设施管理制度(七)
1、目的
严格保障公共设施正常使用,,维护业主利益,确保业主人身安全。
2、指导思想
严格按操作规程开展维护、保修工作,积极做好检查预防,提高处理突发危机事件办事效率。
3、公共设施维护与管理
3.1对共用设施设备进行日常管理和维修养护(依法应由专业部门负责的除外),保证共用设施设备能正常运行和使用,杜绝安全事故的发生;
3.2建立共用设施设备清册档案(设备台账)有设施设备的运行、检查、维修、保养记录;
3.3有设施设备操作规程及保养规范,按操作规程及保养规范开展工作;
3.4对共用设施设备定期组织巡查,做好巡查记录。需要维修,属于小修范围的,及时组织修复;属于大、中修范围或者需要更新改造的,向业主大会或业主委员会提出报告与建议,按有关规定办理;
3.5特种设施设备和测量仪表、仪器,按照政府有关规定,定期进行检测校准,使之符合相关规范;
3.6设备房保持整齐清洁,安全设施符合规范,无鼠害,无跑、冒、滴、漏现象,无堆积杂物;设备设施铭牌、标识,规范、统一、完整;操作规程、维护规范、管理制度上墙;
3.7各类管线有分类标识和流向标识,各类记录本、登记本(运行、维修、保养、交接班等)齐全,记录完整;监控记录可保存15天,并能正常回放;
3.8对小区内变压器、高层屋面、有安全隐患的健身设施、水系沿岸等危及人身安全的部位设置明显警示标志,制定防范措施;对可能发生的各种突发事件备有应急方案;
3.9公共区域内的雨、污水管道每年检查疏通1次;雨、污水井每半年检查清掏1次雨、污水管道及井发生堵塞应及时疏通;化粪池清掏每年至少1次,每季度检查1次,防止外溢;
3.10建立设备设施巡视制度有专人巡视,中控室有专人24小时值守,值守人员实行轮班制;
3.11每日对园区路面、景观、小品、围墙(护栏)、窨井、健身设施、儿童娱乐设施、照明设施、门禁、周界报警监视系统等巡视1次。保证设施设备能正常使用,无安全隐患;
3.12设立日常消耗物料、备件仓库,保证日常维修的及时性。仓库有完善的管理制度,专人管理,物品分类、码放;
3.13载人电梯日夜24小时正常运行;
3.14消防设施设备完好,可随时启用,消防通道畅通;
3.15小区主要道路及停车场交通标志齐全;
3.16路灯、楼道灯完好率不低于95%。
4、公共秩序管理
4.1小区出入口24小时值勤;
4.2实行封闭式管理,出入口有专人24小时值守,对访客出入进行登记管理,阻止小商小贩进入小区;危及人身安全处有明显标志;
4.3对园区和楼内进行巡视。园区巡视白天3次、夜间4次,楼内巡视每天两次,夜间需两人同时巡视。巡视有计划、有巡视路线图、有巡视项目内容和要求、有记录;
4.4门岗及巡视服务人员形象端正、着装整齐干净、举止规范、语言礼貌,门岗服务设施完好、标识醒目;有服务操作细则;
4.5监视控制中心设专人24小时值班,负责小区监控的值守,处理各类报警和异常信息,监视控制中心各类制度上墙;
4.6有机动车辆和非机动车的行驶方向、限速标识,交通指示标识应规范、清晰,对进出小区的车辆进行引导,车辆有序通行、停放;
4.7突发事件发生时及时报告政府有关部门并设专人保护现场,配合公安等部门进行处理;
4.8对火灾、治安、公共卫生等突发事件制定应急预案,事发时及时报告业主委员会和有关部门,并协助采取相应措施;
4.9对小区内高空抛物坠物、台风、火患等公共安全隐患及时公示,警示注意事项,共同做好安全防范工作;
4.10监控中心严密监视,发现问题立即发出预警报告,及时处理。日常摄像下载备份规定保留一周。
第11篇 物业区域公共设施管理规程（2）
物业区域公共设施管理规程(二)
1、目的
通过对小区的公共设施进行管理和维护,确保公共设施的完好无损。
2、范围
适用于本物业物业区域内公共设施的管理。
3、职责
3.1 维修技工负责公共设施的日常巡检和维护保养工作。
3.2 主管负责制订公共设施的维修、更新改造计划,报部门主任审核。
3.3 安管部负责公共设施的日常巡查。
3.4 客服中心负责公共设施管理的日常检查、监督。
4、工作内容
4.1 公共设施的日常管理
4.1.1 安管员在日常巡查中发现有公共设施损坏或存在问题的,上报客户中心,记录于《客户服务需求登记表》,由客服中心跟进处理结果。
4.1.2 工程负责人在日常的巡查中发现问题及时通知值班室或安排人员处理。
4.1.3业主/用户、其他部门对公共设施的报修值班人员及时记录在《客户服务需求登记表》中,通知相关人员处理。如涉及其它部门,应及时通知相关部门处理解决。
4.2 公共设施的维修。
4.2.1 工程维修部负责公共设施的日常维护,确保其处于良好状态。
4.2.2 主管制定小区公共设施维修计划,经单位负责人审核后组织实施。
4.3 公共设施的更新、改造。
4.3.1 主管对公共设施的更新、改造提出申请,经主管领导审批。
4.3.2 工程需对外委托时,按《采购控制程序》,确定外委施工单位。
4.3.3工程施工应有专人负责跟进,汇报工程进度,发现问题及时反馈。工程完工后,履行相关验收手续。
5、记录标识
5.1《客户服务需求登记表》
第12篇 z售楼处项目公共设施设备管理制度
售楼处(项目)公共设施设备管理制度
一、公共设施设备的日常管理维护
1、工程部工作人员每日定时巡检各种公共设施设备,及时发现异常情况,排除安全、故障隐患;
2、每日巡检工作应按照不同的内容或设备分类进行记录,并根据记录内容综合分析各种设施设备的运行状态和事故隐患做到防患于未然;
3、严格按照月维修养护计划进行公共设施设备的维修养护工作;
4、定期联络设备供应商或技术支持部门提供技术培训和疑难问题解决方案;
5、每月总结汇总公共设施设备运行情况并进行技术分析,调整设备运行状态,提升设备工作效率、降低能耗;
6、建立完善的公共设施设备维修配件和维修材料采购、库存体系。保证配件、材料供应、及时完成维修工作。
二、公共设施设备的故障处理
1、发现公共设施设备故障时,工程人员应首先赶赴现场进行检修,迅速查明故障原因;
2、如设备故障涉及到售楼处供水、供电、照明、用气、供暖、保安等严重影响正常工作秩序的情况;应按如下流程处理:
接到报修--通知客服人员赶赴现场进行拍照--实施抢修--联络设备供应商提供技术支持--以书面方式汇报总公司
注:在抢修过程中,应注意拍照和记录故障发生时间、地点和事件情况,以便与客户服务处向保险公司索赔。
第13篇 小区房屋本体及公共设施维护管理规程（7）
小区房屋本体及公共设施维护管理规程(七)
1.0目的
对房屋本体及公用设施进行养护及修缮,满足使用功能,延长使用年限保证其使用安全及完好状态。
2.0适用范围
适用于zz城服务中心对房屋本体及公用设施的维修、养护和修缮。
本规程中的房屋本体:
指房屋结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外墙面、楼梯间、公共通道、门厅、公共屋面、公用排烟道、电梯、共用机电设备、防盗监控设施、本体消防设施及本体上下水主管道等。
本规程中的公用(共)设施:
指区内道路、公用部位照明、沟渠、池、井、园林绿化地、文化娱乐体育场所及设施、停车场、连廊、地下排水管等。
3.0职责
3.1巡逻岗秩序维护员负责公用设施的日常巡视检查,中控室值班员负责接受住户投诉及根据秩序维护员巡视检查中发现的问题填发《维修通知单》,维修技工发现问题自行填写《维修通知单》。
3.2工程维修主任负责每月对房屋本体的巡视检查,负责按照《房屋本体保养、维护周期一览表》上的要求组织对房屋本体设施的维护及保养。并负责所有中修以上房屋本体及公用(共)设施维修项目的申报和施工的现场监督工作。
3.3服务中心工程维修部负责房屋及公共设施的日常养护及零星小修。并负责大、中修或改造、翻新项目的申报(包括报请业主委员会审批)及配合实施、验收。
3.4服务中心经理负责房屋本体及公共设施大、中修及改造、翻新项目的审批,并组织实施。
4.0程序要点
4.1房屋本体及公用(共)设施的接管验收:按照《物业接管验收工作手册》执行;属房屋本体类的电梯及公用机电设备的管理,按照《公用设备(设施)管理规程》执行。
4.2房屋本体及公用(共)设施的标识
4.2.1所有房屋须标识楼号名称。
4.2.2大型公用设施应标明具体的场所或名称,如有必要还需说明其使用方法。
4.2.3综合部负责建立房屋本体及公用设施的图纸档案及住户档案资料。
4.2.4服务中心经理负责指导、监督做好房屋本体及公用设施档案的管理工作。
4.3房屋本体及公用设施的使用、监控
4.3.1服务中心值班秩序维护员每日对公用(共)设施的巡视检查,并将检查情况填写在《巡查记录表》后上交服务中心值班员,值班员根据检查中发现的问题及业主告诉的情况,填发《工作联系单》(业主室内)或《维修通知单》(公共区域),通知维修人员进行处理。
4.3.2工程维修当班人员每天要对房屋本体进行巡视检查,对发现的问题能解决的要当天解决,如果不能解决的应上报维修主任或相关部门协助解决.
4.3.3工程维修主任每月对房屋本体进行检查,并将检查的情况填写在《房屋本体月巡视检查记录表》上,在检查中发现的问题填发《维修通知单》,安排维修工进行维修。
4.3.4对房屋及公用设施的维护、修缮,属保修范围内的,联系相应的保修单位按照相关的协议、条款及政府规定处理;对不属于保修范围且自身没有力量维护修缮的,可对外委托维修,填写《对外委托工作单》,费用在1000元以内,报服务中心经理批准,超过1000元的,报公司相关领导批准。如需签订委托合同,则按照公司相关要求执行。
4.4房屋本体的维护、修缮原则
4.4.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应委托有专业资质的单位完成,一般采取招投标的方式择优录取。
4.4.2住户进行室内装修前,须按相关程序提前报批。未经批准,不得改变房屋主体结构、外貌和用途;不得对房屋内外承重墙、梁、柱、楼板、屋面(包括裙楼)及通道进行凿、拆、搭、占。在装修过程中,服务中心应派专人进行装修巡查,作好记录,发现有损伤大厦承重结构的现象,要坚决制止。
4.4.3人为造成损坏的,由损坏者负责修复或赔偿。
4.4.4屋架、柱、梁、剪力墙等修缮时应查清隐患,损坏变形严重的,应加固、补修或拆换。不合理的结构,若影响安全的,大修时应整修改做。损坏严重的木构件,尽量用砖石砌体或钢筋混凝土代替。对钢筋混凝土构件,如有轻微剥落、破损的,应及时修补,混凝土碳化、产生裂缝、剥落、钢筋锈蚀严重的,应通过检测计算,采取加固或替代措施。
4.4.5基础不均匀沉降,引起上部结构砌体弓凸、倾斜、开裂、变形等,应立即联系开发商、设计院查清原因,出具方案,有针对性地加固或拆砌。
4.4.6玻璃幕墙安装牢固,接缝严密,气窗铰链刚度好,开关灵活且密封好,不渗雨水。发现有渗水现象,应立即更换铰链或密封圈或作防水处理。玻璃幕墙发生爆裂,应及时清除碎片,并尽快联系专业厂家修复。在未修复前,应以木板遮挡牢固,以防风雨及发生意外。
4.4.7装修工程,室内部分由业主负责维修,公共和室外部分,地面和墙面,发生损坏应按原状修复。对墙面,应定期三年刷新。问题严重的应拆补或重铺(费用出于维修基金)。
4.4.8小区会所的主楼和裙楼屋面结构有损坏的,应修复或拆换,不牢固的应加固。
4.4.9屋面原结构过于简陋,或流水过长、坡度小,造成渗水漏雨时,应找出原因,针对损坏情况,用防水材料嵌补或做防水层,若按原样修缮仍不能排除屋漏的,应翻修改建。
4.4.10屋面上原有隔热保温层损坏的应修复。
4.4.11会所的室内公用部分墙面如有大理石破损,或内墙灰粉起壳,剥落的,应修复,每面墙若损坏超过一半以上,可铲除重抹。
4.4.12会所的室外墙面,若有大理石或瓷片破损,应加以修复,如墙面渗漏雨水,应做防水处理。
4.4.13木门、木栏杆等油漆起壳、剥落,失去保护作用的,应周期性地进行保养,上述木构造整件或零件拆换应油漆。
4.4.14对房屋本体的维修均需填写《房屋本体维修登记表》。
4.4.15房屋本体保养/维护周期见附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》。
4.4.16房屋完损等级一律以建筑面积为计量单位,房屋完好等级的评定按照国家相关法规、标准执行。房屋完好率计算公式为:完好房屋建筑面积加上基本完好房屋建筑面积/房屋建筑总面积。
4.5公共设施养护和修缮原则
4.5.1小修工程由服务中心组织完成,中修以上工程应委托有专业资质的单位完成,一般采取招投标的方式择优录取。
4.5.2公共设施维修均须填写《公共设施维修登记表》。
4.5.3工程维修主任
对日常养护、修缮工作进行监督,并负责检查公共设施的维修质量及工作完成情况。
4.5.4公共设施维修养护工作按附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》中的要求进行。
4.6对房屋本体及公用设施进行维修的费用支出,按照政府颁布的法规、条例、 规 定及物业管理合同的相关条款执行。
5.0附件
5.1附件一《房屋本体保养、维护周期一览表》
附件二《公用(共)设施维护、保养一览表》
6.0支持性文件
6.1《物业接管验收工作手册》
6.2《公用设备(设施)管理规程》
7.0质量记录
7.1 《房屋本体月巡视检查记录表》--qp-09-06-f001
7.2 《公共设施日巡视检查记录表》--qp-09-06-f002
7.3 《房屋本体维修登记表》--qp-09-06-f003
7.4 《公共设施维修登记表》--qp-09-06-f004
7.5 《维修通知单》--qp-09-06-f005
附件一:房屋本体保养、维护周期一览表
序号项 目标准检查、保养
周期次数内容
1.地基基础房屋无倾斜、地基无明显沉降、移位,墙体无严重裂缝等。每年一次进行全面观测,发现问题报告产权和上级。
2.梁、柱、板主体无倾斜、变形、弓凸、剥落、开裂和非收缩性裂缝,无钢筋裸露等。每年一次全面检查,发现问题随时修补,。
3.墙体、墙面(马赛克、大理石、条砖、瓷面砖、喷涂)喷涂均匀,饰面板(砖)安装(砌贴)牢固,表面平整、洁净,色泽协调一致。每年一次全面检查
每年一次清洗大理石条砖、瓷面砖墙体墙面
5~6年一次①清洗马赛克外墙面
②喷涂室外墙体
3~4年一次楼梯墙面全面修补、粉刷或喷涂油漆
4.顶棚抹灰层牢固,无面层剥落和明显裂缝。每年一次全面检查 3~4年一次全面修补刷漆。
5.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查 3~4年一次修补、刷油漆
6.屋面隔热层、防水层屋面防水层无老化、拉裂、开裂、轴裂、龟裂现象,板端缝、伸缩缝油膏紧贴,天沟、落水管、落水口畅通,无渍水,屋面出入口完好,隔热层无缺少现象。每年一次每年雨季前全面检查,,发现破损及时修补。
7.房屋标识(栋号、单元号、楼层号)字体清晰、醒目,标识齐全,标识牌无损坏。每年一次喷涂字按原样重喷涂字,标识牌如损坏或陈旧及时维修更换。
8.楼板、地面砖无裂缝、起壳、空鼓、下陷,表面平整,无破损,楼板、地砖上无水泥渣。每年一次全面检查,发现问题及时修复。
9.通风口无裂缝、破损、堵塞、锈蚀等情况。每季一次全面检查,发现问题及时维修。
附件二:公用(共)设施维护、保养一览表
序号项 目标准检查、保养 周期次数内容
1.楼梯、扶手无混凝土碳化产生裂缝、剥落,钢筋无锈蚀、变形,牢固,确保使用安全,木扶手表面无明显龟裂和漆层脱落。每年一次全面检查 3~4年一次修补、刷油漆
2.公共门窗门:木门、铁门、防火门窗、铝合金窗(推拉、平开)、百叶窗牢固、平整、美观、无锈蚀,开关灵活、接缝严密,不松动,门窗及门窗配件齐全。每年一次全面检查和保养 2年一次木门窗油漆。
3.水箱、水池完好、无渗、滴水现象,内外爬梯无锈蚀现象,各检查口有盖且密封上锁,溢水口有个锈钢纱网或塑料纱网密封。每月一次全面检查 半年一次清洗水池、水箱。
4.天面扶栏、避雷带、公共防盗网无破损、变形,无明显锈蚀。半年一次全面检查 两年一次油漆
5.消防设施(消防栓、消防管、消防阀门)无损坏、开关灵活、清洁,无渗、漏现象,周围无堆积杂物,保持水压。每月一次消防栓按小区消防栓保养规定执行,其它全面检查。 2~3年一次消防设施油漆。
6.公用电器及其卫生楼梯灯完好,灯开关正常,电话箱、电表箱、有线电视箱及分接器盖板完好,无不安全现象。每周一次全面检查,发现损坏及时更换,属电话公司、有线电视台设施通知其及时维修。
7.对讲门对讲功能正常,标识显示清楚,声音正常,门锁、拉手完好。每周一次全面检查;半年一次全面保养;2年一次油漆。
8.信报箱箱门、门锁齐全,开关自如,房号字体清晰,没有被明显损坏,完好率100%。每月一次全面检查 每年一次油漆(如需要)
9.散水坡、雨檐台、连廊与建筑物外墙连接完好,无脱离开缝现象,无排水不畅现象。每季一次全面检查,保持上下水管畅通,避免渍水渗漏楼板,发现问题及时修复。
10.上、下雨污水管无堵塞、漏水或渗水,流水通畅,管道接口完好,无裂缝、破洞。每月一次雨季前全面检查,发现问题及时修补 四年一次水管油漆
第14篇 z物业辖区公共设施设备管理方案
物业辖区公共设施设备管理方案
一、目的
保证设施设备及场所处于良好的状态,以提高优质服务的需要。
二、验收管理
1、组织工程维修部技术人员和操作人员参与验收,做好接管工作。
2、验收的主要内容
(1)建筑工程资料图表、竣工验收和相关资料;设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料;
(2)设施设备及场所的质量检查,设备空载运转试验、负荷实验。
3、验收合格后,资料全部归档,交付使用管理部门。
三、设备设施分类
根据各类设备设施的功能、用途、重要性等因素对其实行分类管理,分a、b、c三类:
a类:监视系统设备,配电房各屏柜,生活、消防水泵,消防报警系统,电梯。
b类:排风设备,水箱(池),灭火器材,排污泵。
c类:房屋本体照明设施、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设施、室内空调架、道路。
四、设备的运行管理
1、对a类设备,配备专职运行操作员,根据业主委员会要求,专人定岗值班或巡回方式对设备进行管理。
2、设备运行操作人员经过培训,熟悉所管理的性能、特点和操作规程,考核合格后上岗操作。
3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程,对设备进行操作和检查,作好运行记录和值班记录,认真做好交接班。
4、各设备主观人员根据运行管理有关制度,每月检查监督设备运行操作人员岗位职责旅行情况,检查设备运行状态,注意设备运行安全性、合理性、经济性,检查运行就、维护保养记录、交接班记录,检查后在有关记录上签字,发现问题及时纠正,对发现的设备问题应详细填表报告,工程维修部主管监督整改情况。
五、设备设施的维修保养
1、工程维修部负责所管辖设备设施的维修保养,各班长负责组织本班维修保养工作。
2、设备设施保养分日常维修保养和定期维护保养及年检维护保养3个层次。
(1)日常维护保养主要是巡视检查和清洁方面的工作;定期维护保养主要工作就是性能状态检查和计划性能修理的内容;年检维护保养主要是对设备进行全面的调整。
(2)日常维护保养通常由设备运行操作,值班人员负责,定期维护保养由维修人员负责操作,值班人员进行配合,有些设备外聘专业公司进行。
(3)维护保养工作的项目由各类设备具体规定,各设备主观根据规程并结合设备具体技术状况,做出年度、月维护保养计划,经部门主管领导批准后实施。
(4)设备年检维护保养,由委托年检单位实施。维护保养结束后以书面形式报告部门主管。
六、设备设施维修
1、设备设施的维修分计划维修和故障维修两类
(1)计划维修是自在设备设施没有发生问题之前,对其劣化和缺陷部件进行预先维护和修理;
(2)故障维修是对设备设施受损设备故障后其失效、损坏部件进行针对性维修。
2、设备设施维修采用委托维修和派工维修两种形式
(1)委托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调度室,实行24小时值班,配置专线电话,随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告,接报后,迅速同志有关维修人员在规定时间内修复。
(2)派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案处理。工程、维修部部长根据设备定期保养计划,当前对设备定期保养计划,当前设备运行状况的分析调查结果,以及住户的要求填写派工单,派专人完成的特定工作。派工单的处理与跟进流程按委托维修规定进行。
七、设备故障及事故
1、凡因为归规程、操作使用不当或设备发生非正常损坏而被迫停止运转。达到一定时间或造成损失的,称为设备事故。
2、损失及影响不及事故严重程度的其它情况称之为故障。
3、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班必须立即组织力量迅速处理。较重大时间,必须及时报告部门主管甚至管理处主任协调处理。
4、无论发生何种设备故障和事故,设备主管班、运行值班人员、维修人员必须详细记录,不得疏漏和隐瞒。
八、设备的大修、更新
1、管理处根据实际情况对设备进行大修、更新和技术改造,使之更加安全、有效、经济、可行。
2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造费用,从维修资金中支出。每年度的费用预算,经业主委员会审核,业主大会批准,其后决算还须维修资金管理中心审计。
3、大修改造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请,经管理处讨论形成《年度维修计划申请报告》,报经业主委员会批准后方可实施,项目实施按照:谁主管,谁负责“的原则,在工程主管指导下进行。
九、设备的报废
1、设备有下列情况下考虑报废:
(1)已经超过使用年限,主要结构及部件磨损破坏,设备效能达不到要求且不能修复。
(2)设备技术陈旧落后,无形磨损严重,经济效果差,经济上分析结论更新胜于大修。
(3)因以外灾害或事故使设备损坏严重而无法修复使用,建筑物改建不能拆装的。
(4)严重影响安全,继续使用将会引起危险事故的。
(5)设备耗能大、污染环境严重,国家管理部门规定应予淘汰的产品。
2、设备报废由设备使用管理部门提出申请,并填写《设备报废申请单》,综合事务部组织有关人员进行鉴定后报管理处主任和物业公司经理批准,其中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会批准。
3、设备报废后,由设备四用部门进行利用和处理,残值回收凭据报财务部注销设备资产,同时注销台账和卡片。
十、房屋外观和围墙护栏
1、空调统一安装在预留位置上,空调架每年油漆一次,费用由受益业主承当或从维修资金中支出。
2、房屋外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。
3、严格装修申请审核和装修期间的巡视检查工作,加强日查个管理,治安巡逻人员每天将房屋外墙和围栏列入检查项目。
4、对住户擅自作主进行的任何为归安装,管理处派人及时进行劝阻
;对已经造成的事实,管理处派人上门与住户协商,劝其整改,住户整改有困难的,管理处免费提供整改服务。
十一、记录
1、工程验收记录;
2、设备台账;
3、设备标识卡;
4、运行记录;
5、设备日常巡视保养项目及记录;
6、设备定期维护保养项目及记录;
7、事故故障报告单;
8、设备报废申请表;
9、设备大修改造申报表;
10、设备大修汇总表。
十二、公共设备设施维修、保养程序:
(1)管理处维修工程组每天安排人员对区域内的设备设施进行巡查,不论设备设施运行状况如何都要作出详细的记录;
(2)如果在检查中发现有故障或损坏的,应向工程组提出修理申请,填写维修申请表;
(3)经管理处领导认定后,将工作交给工程维修组,让其完成人员的安排和修复工作;
(4)工程组人员按照工种,指定专人到现场进行维修;
(5)如果这种损坏我们管理处的人员根本无法进行维修的,根据维修材料和人工费用等认真核算大致维修费用,报管理处领导审核安排;
第15篇 _物业小区公共设施设备管理工作方案
物业小区公共设施设备管理工作方案
1、管理目标
保证设备运行正常,无重大管理责任事故。
2、管理措施
(1)制定设备安全运行、岗位责任制、定期检查维修保养运行记录、维修档案等管理制度。
(2)配备所需专业技术人员,严格执行操作规程,设备管理和维修人员持证上岗。
(3)设备及机房环境整洁,无杂物、灰尘积垢,无鼠、虫害发生,机房环境符合设备要求。
(4)建立供电、供水的管理制度,供配电、供水系统配置人员24小时值班。
(5)监控系统等智能化设施、设备运行正常,有记录并按规定定期保存。按工作标准时间排除故障,保证系统工作正常。
(6)消防系统设施齐全,完好无损,确保随时启用。
(7)消防管理人员掌握消防设施、设备的使用方法并能及时处理设施、设备的各种问题。
(8)制订有突发火灾的应急方案,设立消防疏散示意图,照明设施,引路标志完好,紧急疏散通道畅通,无火灾安全隐患。
(9)给排水设备、阀门、管道工作正常,无跑、冒、滴、漏现象,按规定时间对二次供水蓄水池设施、设备进行清洁、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单等证齐全。水池、水箱清洁卫生无二次污染。水泵、水池、水箱有严格的管理措施,水池、水箱周围无污染隐患。排水系统通畅,汛期无泛水,地下室、设备房无积水浸泡发生。遇有事故,维修人员在规定时间内进行抢修,保证无大面积跑水、泛水,长时间停水现象。建立事故应急处理方案。
(10)公共配套服务设施维护周到,公用管线统一下地或入公共管道,无架空管线,无碍观瞻。道路、大堂等公共照明完好,项目范围内的道路畅通,路面平坦。
