第1篇 某某小区管理规约征询稿
某小区管理规约(征询意见稿)
第一章 总 则
第一条 为加强物业管理区域内建筑物及其附属设施的管理,维护全体业主、物业服务企业和物业使用人的合法权益,维护公共环境和秩序,保障物业的安全和合理使用,根据《中华人民共和国物权法》和国务院、浙江省、杭州市物业管理法规的有关规定,制订本规约。
第二条 本规约经业主大会表决通过后,对物业管理区域内全体业主和物业使用人、物业服务企业均具有约束力。
第二章 物业基本情况
第三条 本物业管理区域内物业的基本情况
物业名称 **小区 ;
坐落位置 东信大道1222号 ;
物业类型 住宅小区 ;
建筑面积 230000平方米 。
第四条 物业管理区域四至:
东至 **湾 ;
南至 **区 ;
西至 **大道 ;
北至 **路 。
第三章 建筑物及其附属设施的使用、维修和养护
第五条 业主、物业使用人在使用、经营、转让建筑物及其附属设施时应遵守物业管理法规、规章、政策的规定,不得影响他人的正常使用。
妨碍他人正常使用物业的应及时改正,造成他人损失或影响物业使用的,应承担修复或赔偿责任。
第六条 业主、物业使用人应当加强安全防范意识,自觉遵守有关安全防范的规章制度,配合物业服务企业做好防火防盗工作,维护家庭人身财产安全和本物业的使用安全。
第七条 为防止水、气泄漏或火灾及发生上述灾害获得及时有效的处理,业主、物业使用人应主动向物业服务企业预留家庭主要成员的紧急联系电话。
在不可预见情况下,如发生煤气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务的突发事件,业主、物业使用人应积极配合物业服务企业对上述灾害发生时采取的紧急避险措施。
第八条 房屋装修时,禁止下列行为:
1、擅自在房屋屋顶加层建房或搭棚;
2、擅自改房屋结构、外貌(含外墙、外门窗、阳台等部位的颜色、形状和规格),设计用途,功能和布局等;
3、在房屋承重墙、梁、柱(含构造柱)、板进行拆改,开挖门洞;
4、在楼面上凿槽安装各类管道,包括在楼面上凿孔、打洞、砌墙或超标准荷载;
5、在悬挑楼梯的承重墙上挖壁打洞;
6、在悬挑阳台拖梁部位的墙体上挖洞;
7、拆改房屋共用设施设备;
8、封闭侵占房屋共用部位;
9、卫生间、厨房间移位、扩大或者增设。
第九条 业主、物业使用人装修房屋时,应自觉遵守《杭州市城市房屋使用安全管理条例》、《住宅室内装饰装修管理办法》、《杭州市城镇住宅装修管理办法》等有关规定,开工前应向物业服务企业登记备案,并接受房屋使用安全管理部门的监督。
业主、物业使用人和建设单位与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》,应将此规约内容告知自行委托的装饰装修施工企业,并要求施工企业遵守本规约第十条的相关内容,同时要积极配合房屋使用安全管理部门和物业服务企业对装修房屋活动进行指导、监督,不得拒绝和阻碍。
第十条 业主、物业使用人和建设单位对住宅房屋装修需进行下列行为之一的,应当在装修前向房屋所在地区、县(市)房屋使用安全管理部门进行备案:
(一)拆改、变动非承重结构;
(二)增砌墙体、增加房屋使用荷载;
(三)开凿非承重墙体、扩大或移动门窗尺寸、位置。
第十一条 业主、物业使用人应当接受物管企业的现场监督检查,及时纠正违规装修行为。
第十二条 非住宅房屋进行装饰装修的,业主、物业使用人应当按照法律、行政法规有关规定向房屋所在地区、县(市)建设行政主管部门办理建筑工程施工许可或备案手续。
第十三条 业主、物业使用人装修房屋有需要搭建建筑物、构筑物,或改变建筑物外立面、改变房屋使用性质等行为的,应当依法征得业主委员会、物业服务企业和直接利害人同意后,报规划部门或其他行政主管部门批准后方可实施。
第十四条 在建筑物及其附属设施使用中,不得有下列行为:
1、擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、停车场(库)、自行车库等公用设施及场地;停车场(库)、自行车库不按规划性质使用,挪作他用;
2、擅自拆除、截断、改变、连接、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等公用设施;
3、影响物业整体环境或市容观瞻的乱贴、乱挂、设立广告牌;
4、践踏、占用、擅自改变、破坏绿化用地;损坏涂划园林建筑小品。在树上刻划、拉绳(铁丝)晾晒衣服等;
5、违反规定存放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品和排放有害、有毒、危险物质等;
6、随意堆放建筑装潢垃圾、杂物、乱丢弃垃圾、高空抛物;
7、未经有关部门同意设置营业摊点、店铺跨门营业;
8、不按次序停放车辆,鸣喇叭和大型车辆进入住宅小区停放过夜;
9、在使用电梯时超载物品,在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损坏内壁;
10、进行危害公共利益、侵害他人合法权益或其它不道德行为;
11、违反《杭州市限制养犬规定》规定饲养家禽、家畜及宠物,不按规定时间和地点活动;饲养各种宠物不得影响他人权益,外出遛、放宠物须用绳索牵制,不得放手;宠物的便溺需业主自行及时处理。
12、 其它侵害业主公共利益及合法权益的行为;
13、按《杭州市环境噪声管理条例》,不得在规定时间内从事产生噪声的装修等事项,如有执意行为者,相关业主有权约请物业服务企业警示,也可报警。
14、按《杭州市环境噪声管理条例》,在小区及公共建筑内不得开设餐饮、洗衣及产生噪声、污染的相关单位,如有需要须征得相关建筑全体业主同意后,提交业主委员会讨论确定后方可报批;
15、法律、法规、规章及政府规定禁止的其它行为。
第十五条关于小区住宅群租和利用住宅从事经营性活动的特别规定
鉴于住宅群租和利用住宅从事经营性活动给小区带来的治安、消防等重大安全隐患,以及过度占用小区公共资源,现作如下特别规定:
1)小区住宅群租是指通过改变房屋结构和平面布局,把住宅房间分割、改建成若干小间分别按间或按床位有偿使用,或将一套住宅分别出租给非同一个家庭的3人以上(含3人)有偿使用行为。
2)利
用住宅从事经营性活动是指在小区内利用住宅开设网店、商品配送、速递、传销、信息服务等,以及其他涉及仓储、流动人员、流动车辆进出的经营性活动。
3)本小区禁止住宅群租和利用住宅从事经营性活动的行为(包括业主直接从事和物业使用人、承租人从事),物业使用人、承租人从事上述第一、第二款所诉之行为的,该住宅业主作为责任主体承担法律责任。
4)经业主委员会授权,针对小区上述行为,物业服务企业可制订相应的管理制度,在小区内进行普查,并可通知当地公安部门、工商部门进行专项调查,通知消防部门进行消防检查,查证属实的,由物业服务企业向该住宅的业主发出书面纠正通知,并在小区内公布告知全体业主。自物业服务企业发出书面纠正通知之日起超过15天该群租住宅业主和从事经营性活动的业主拒不纠正的,物业服务企业有权采用其他合法手段加以制止和提起法律诉讼。
5)因在小区内进行住宅群租和利用住宅从事经营性活动而引发的水、气泄露、火灾、盗抢和刑事案件并对其他住户人身财产以及小区公共财产造成损失的,以及因前述情况发生物业服务企业施救和处置发生的全部费用,概由该住宅业主承担全部赔偿责任,业主委员会和物业服务企业可接受权利人的委托授权,对该住宅业主提起诉讼。
第十六条 发现房屋共用部位和共用设施、设备需维修的,业主或物业使用人应及时告知物业服务企业,以便企业派人及时进行修复,在实施维修作业时,相关业主或物业使用人应配合维修人员做好维修工作,使维修工作正常进行。
第十七条 业主或物业使用人如委托物业服务企业对其自用部位、自用设施和毗连部位的有关设施、设备进行维修养护,应支付相应费用。
第十八条 业主或物业使用人人为造成公用设施设备或其它业主设施设备损坏的,负责修复或赔偿经济损失。
第十九条 业主应自觉按规定缴纳应付的各项物业管理服务费用。
转让物业时,业主须交清应缴纳的各项物业管理服务费。
对于经书面催缴,仍不缴纳的,业主委员会有权协同物业管理服务企业采取必要措施促使其缴纳。
业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业管理服务费的,从其约定,业主负连带缴纳责任。
第二十条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务。
第二十一条 因物业维修或者公共利益,业主确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征得业主委员会、物业服务企业和直接利害关系人的同意,并依法办理相关手续;物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备的,应当征求直接利害关系人的意见,征得业主委员会同意,事先在物业管理区域内公告,并依法办理相关手续。
业主、物业服务企业临时占用、挖掘道路、场地、绿地及其他共用部位、共用设施设备,应当采取措施保障通行安全,并及时恢复原状。
第二十二条 建筑物及其附属设施的费用分摊,按照以下第1 种方式约定:
1、按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。
2、 。
第二十三条为维护业主的共同利益,全体业主同意在物业管理活动中授予物业服务企业以下权利和义务:
1、根据本规约配合业主委员会拟定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;
2、以批评、规劝、公示等必要措施制止业主、物业使用人违反本规约和规章制度的行为;对于不听规劝,及时向行政管理部门报告,予以制止或依法处理;
3、对属全体业主所有的共用部位和共用设施设备进行经营,按规定管理所得收益,每半年公布一次收支情况;
4、有义务和责任保证小区安全、清洁。
5、服务热情、耐心、细心。
6、业主投诉做到件件有处理,件件有回复。
7、有责任保证公共设备正常运行。
8、重大问题和安全隐患应及时报告业主委员会和主管部门进行处理。
第二十四条 物业管理区域内依法属于全体业主共有的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施设备,全体业主同意移交给相关专业单位。
第二十五条业主大会和业主委员会,对任意弃置垃圾、排放污染物或者产生噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为,有权依照法律、法规以及管理规约,要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为,可以依法向人民法院提起诉讼。
第二十六条 业主反映问题应通过邮件、信件或在业主委员会办公场所反馈和处理,不能影响业主委员会、监事会个人生活和隐私。
本管理规约和本规约的修订经业主大会通过生效。
第2篇 小区物业管理经费构成测算
一、居住小区物业管理经费的来源
居住小区物业管理费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对居住小区内的房 屋及其设备、专用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。为了规范居住小区物业管理服务 收费行为,维护正常收费秩序,促进物业管理事业健康发展,国家计委、建设部1996年2月9 日联合颁布了《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》(以下简称“暂行办法”)。为了 贯彻“暂行办法”各地根据自己的具体情况先后制定了《实施细则》和具体的收费标准。
居住小区物业管理收费是住宅商品化的产物,是对以往单纯靠政府拨款、单位补贴的被 动居面的重大改革。在目前我国广大居民的收入水平相对较低,还不能承受较高的费用,特别是我国长期实行住宅福利制度,一些居民对收取多项的管理费用,心理准备不足。因此, 居住小区物业管理收费,是一个政策性很强,又十分复杂的问题。一方面,它关系到住房改革深入发展的问题,另方面,又涉及到广大居民的经济利益问题。因此,制定合理的收费标 准,确保稳定的资金来原,是居住小区物业管理企业必须作好又十分棘手的问题。
要解决住室小区的管理经费问题,需要建立多渠道、多层次的筹集物业管理费机制。物 业管理经费来源主要有:
1.定期收取物业管理服务费;
2.小区维修养护专项基金;
3.一业为主,多种经营的收入;
4.依靠政府的政策和一定资金的扶持;
5.开发单位给予一定的支持。
现简单分述为下:
1.定期收取物业管理服务费。经物价部门批准,物业管理企业可以定期向住宅小区内的单位和居民收取一定数量的物业管理服务费。
物业管理服务费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对小区内的房屋建筑及 其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其它与居民生活相关的服务所收取的费用。
在物业管理经费的筹集中,物业管理服务收费应是物业管理经费的稳定的主要来源。
2.小区维修养护专项基金。小区维修养护专项基金(以下简称维修基金)是指用于小区共用部位、共用设施设备的更新与大、中修基金。这些费用一旦需要支出,数额巨大,单靠日 常管理收费无法负担。因此,有必要以基金的形式事先提取。目前,各地对这项基金的名称和缴纳方法不尽一致,但都明确住宅小区实行物业管理应设立专项维修基金。
维修基金是通过建立双向筹集的渠道来收取的,分以下两种情况:
(1)公有住房出售后维修基金的收取
公有住房出售后,维修基金由售房单位和业主(购房人)双向筹集。
①由售房单位按照一定比例从售房款中提取,原则上,多层住宅不低于售房款的20%,高层住宅不低于售房款的30%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指在业主购房时一次性收取一定数额的维修 基金,其具体标准由当地政府确定。如北京市规定,1997年公有住房出售后维修基金的交纳 标准为建筑面积42元每平方米。分次筹集是指业主按月、按季或按年分次交纳一定数额的维 修基金。
(2)商品房出售后维修基金的收取
商品房出售后,维修基金由开发建设单位和业主(购房人)双向筹集。
①在房屋销售阶段,建设单位可按住宅的综合造价提取一定比例维修基金(纳入住宅成本)。如有的城市规定,多层住宅提取2%,高层住宅提取3%。
②由业主一次性或分次筹集。一次性筹集是指业主购房后,在办理签约、入户手续时一 次性缴纳维修基金。其具体标准为购房款的1%或建筑成本价的1.5%每平方米提取。分次筹 集是指事先将维修基金计入物业管理费,然后逐月从收取的物业管理费中按一定比例(如15 %)提取并归集到维修基金中去。
不管是公有住房出售后,还是商品房出售后,如遇某些重大原因,维修基金不敷使用时 ,经业主委员会研究决定,还可临时向业主筹集。
(3)维修基金的使用与管理
维修基金必须专款专用,只能用于物业共用部位和共用设施、设备的更新与大、中修。 因此,必须加强对维修基金使用的管理。
维修基金归全体业主所有,经业主委员会批准,委托物业管理企业实际操作使用。在业 主委员会未成立前,可由政府主管部门负责管理。维修基金收缴后,应专户存入指定银行,在需要使用时,由物业管理企业提出使用计划与预算,报业主委员会批准;在使用过程中, 接受业主
委员会和银行的监督检查。需要注意的是,一般不宜由物业管理企业直接掌管这项基金,因为这笔基金是永久存在的,而物业管理企业只是受业主委员会委托在一定时间内管 理该物业。为了防止物业管理企业的短期行为,或是因解聘该企业而影响这项基金的安全,必须由业主委员会负责该基金的使用,做到专款专用,防止挪作他用。
维修基金的突出特点就是它数额巨大并可以持续使用,因此应在保证安全的基础上,争 取产生最大的增值收益,如购买国库券、债券等。产生的利息及收益一方面用于物业的更新维修,一方面也可弥补日常管理费用的不足。
3.一业为主,多种经营的收入。在不向政府要钱,不增加居民的经济负担情况下,物业管理企业可根据自身的情况,积极开办多种经济实体,开展多种经营,创造经济效益,以业 养业,补充小区物业管理经费不足。如组建工程队,完善住宅小区配套建设,建小区围墙、自行车棚、车库、铺设甬路,建停车场等。组建装修队对新楼统一管理,统一装修,开办商 店、餐饮、健身房、美容美发厅等。这些经济实体既为小区内住用人服务,也向社会承接业务,用多种经营取得的部分利润,弥补管理经费的不足,实现以业养业的目的。
物业管理企业开展多种经营的收入和利润,从性质上讲属于物业管理企业的收入和经营 利润。同时,其收入和利润事先也无法准确的测算和预计。因此,这种收入和利润并不属于物业管理经费稳定的来源。这里之所以将物业管理企业开展多种经营的部分利润(注意,只 是部分利润)也做为物业管理经费的来源之一,主要是考虑目前我国市场经济体制尚不完善,从推动物业管理的运作和人民群众经济承受能力的实际出发,而提出的在一定时期内带有 较强过渡色彩的措施。
4.依靠政府多方面的扶持。考虑到目前我国的实际情况,广大居民的收入水平和低租金的住房政策,小区管理经费完全由住户负担,尚有较大困难。因此,为推动物业管理的发展 和住房制度的改革,政府还在多方面对物业管理给予大力扶持。
目前,政府对物业管理的扶持主要体现在制定相关的政策和给予一定的资金支持,包括 :
1.制定住宅小区物业管理服务收费方法和标准,加强对收费的管理。
2.规定对房改住房的电梯、高压水泵房、供暖锅炉房等共用设施设备的运行、维护和更新等费用仍由使用人所在单位支付,以减轻使用人的负担。
3.规定物业管理企业可享受国家对第三产业的优惠政策,在开展多种经营中可适当减免部分税金等。
4.划拨一定的城市建设维护费用于小区共用部位、共用设施设备的维护管理,以减轻小区日常管理费用的负担。如北京市规定,小区内道路宽度在3.5米(含3.5米)以上的,其道路 和埋设在道路下的市政排水设施,由市政工程管理部门负责维护、管理;对小区内供电、供热、供气等市政设施也做了相应的规定,由市政各相应部门承担一定的维护、管理责任和费 用。
5.开发建设单位给予一定的支持。开发建设单位的支持主要体现在以优惠的方式提供一定数量的管理用户和经营性配套商业用户。有以下2种优惠方式:
按成本价出售。如有的城市规定,开发建设单位将规划建设的专业管理用户和小区住宅 总建筑面积的0.5%~1%作为商业网点房,按建筑成本价出售。物业管理企业利用商业网点 用房开展方便住宅小区内居民生活的各项服务,由物业管理企业统一经营管理,经营收入用于小区物业管理。
6.以成本租金租用。这是指对经营性商业用房采取不全出售的办法,物业管理企业以成本租金租用,再以市场租金标准租出,其租金差额部分用于小区物业管理。
随着市场经济体制的建立和完善,以及人民群众收入水平的逐步提高,政府的扶持和开 发建设单位的支持将逐渐减小力度,但在现阶段,这还是十分必要的。即使在完善的市场经济体制下,由于住宅带有社会保障性的特点,对中低收入者居住的普通住宅政府仍要给予一 定的扶持;而开发建设单位为了自身的声誉和经济效益,对所建造的住宅日后的物业管理也会给予必要的支持。
二、居住小区物业管理服务收费原则
《暂行办法》特别对收费原则作出以下规定:物业管理单位开展正当物业管理服务收费 应当遵循合理、公开及与物业产权人、使用人的承受能力相适应的原则。同时抽出,国家鼓励物业管理收费应当根据所提供服务的性质、特点等情况,分别实行政府一定价、政府指导 价和经营者定价。
1.实行政府定价、政府指导价。为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等具有公共性的服务以及代收代缴水电费、煤气费、有线电视费、 电话费等公众代办性质的服务收费,实行政府定价或政府指导价。
其中对普通住宅提供的公众代办性质的服务实行政府定价。如北京市规定对水、电、房 租、煤气、卫生5费统收服务费标准为每月每户1元。对高级公寓、别墅区等高标准住宅小区 提供的公众代办性服务实行政府指导价。
实行政府定价和政府指导价的物业管理服务收费标准,由物业管理企业根据实际提供的 服务项目和各项费用开支情况,向物价部门申报,由物价部门征求物业管理行
政主管部门意见后,以独立小区为单位核定。实行政府指导价的物业管理企业可在政府指导价格规定幅度 内确定具体收费标准。
2.实行经营者定价。凡属为物业产权人、使用人个别需求提供的特约服务,除政府物价部门规定有统一收费标准者外,服务收费实行经营者定价。特约服务包括房屋装修、家电修 理、居室清洁、代购商品、找医送药、看护病人、接送子女上学等。
实行经营者定价的物业管理服务收费标准由物业管理企业与小区业主委员会或产权人代 表、使用人代表协商议定,并应将收费项目和收费标准向当地物价部门备案。
特约服务是应某些住户的特殊需要而开设的。特约服务费用的收取应该按“谁受益,谁 付钱”的原则。其收费标准相对较镐,各地情况不一,服务标准也不一样,难以统一。
三、居住小区物业管理公共性服务收费的费用构成与测算方法
(一)居住小区公共性收费的费用构成
“暂行办法”第八条对居住小区公共性服务收费的费用构成,作了如下的规定:
1.管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费;
2.公共设施、设备日常运行、维修及保养费;
3.绿化管理费;
4.清洁卫生费;
5.保安费;
6.办公费;
7.物业管理单位固定资产折旧费。
8.法定税费;
其中第2项至第6项费用支出是指除工资及福利费以外的物质损耗补偿和其它费用开支。
物业管理服务收费的利润率暂由各省、自治区、直辖市政府物价主管部门根据本地区实 际情况确定。
此外,对实行物业保险的住宅小区,还应包括投保财产保险(如火险、灾害险等)及各种责任保险的支出。
(二)居住小区公共性服务收费标准测算原则
居住小区公共性服务收费标准因服务的档次、居民收入的水平以及各地的物价不同,其 收费标准“暂行办法”要求各地物价、物业管行政主管部门要密切配合,共同做好“暂行办法”的实施工作。
第3篇 某某小区园林绿化养护与管理
某小区园林绿化养护与管理
1、草坪
成活率在95%以上,生长茂盛;
整块草地没有已开花杂草,整块草地没有明显阔叶杂草;
无病虫害;
绿期250日以上,草坪平整,留茬高度控制在60mm以下;
绿地整洁,无堆物堆料、搭棚、侵占等现象;
设施完好,无人为损坏,对违法行为能及时发现和处理;绿化生产垃圾及时清运;
根据草坪种类、季节、生长周期、天气、土质等情况实施淋水、施肥、修剪和灭虫。
2、园林树木
生长长势强,生长超过该树种、该树木的平均年生长量;
95%以上树冠完整美观,主侧枝分布均匀,数量适宜,内膛不乱,通风透 光良好,没有死树和枯枝死杈;
管理期间树木枝干无机械损伤,叶色、叶片大小、厚度正常,无黄叶、无非正常落叶,焦叶、卷叶以及有虫屎、虫网、积尘叶的柱树在5%以下;乔木根部无10cm高以上荫蘖枝;
无明显缺株;
管理期间树林无钉栓、捆绑现象;
绿篱上下部枝叶茂密,整形修剪表面平整,棱角线条统一划齐,生长健壮,叶色正常,修剪造型美观,无死株和干枯枝,有虫株率在2%以下;
被啃咬的叶片最严重的每株在5%以下,无蛀虫害虫的活卵、活虫;介壳虫危害不明显。
3、花坛
花卉长势良好,体现花坛设计要求,造型优美;
在花坛开花期间,每周剪残枝、花5~7次,保持清晰的图案和适宜的高度;
宿根花卉管理及时,花期长,花色正,缺株率在8%以下;
有轻微病虫害及人为损害,处理后对花卉生长影响很小,泥面不开裂,花木不缺水枯萎现象;
叶色、大小正常,无非正常落叶、黄叶;
株形丰满、整齐、姿态匀称优美。
4、人工湖、喷水池
每2日清洁1次,人工湖岸边持作业工具打捞湖面上的漂浮垃圾,水面无明显漂浮物;每日用捞筛对喷水池水面漂浮物打捞清洁1次;每月对喷水池清洁1次(刷洗水池瓷砖;抹洗灯饰、水泵、喷头、电线、大石表层的青苔、污垢;清理池底脏物、垃圾;清洗喷水池地面、清洗池底鹅卵石、周围地面等);目视池底清澈见底,水面无杂物、池底无沉淀物、池边无污迹。
5、假山、亭、廊、雕塑等建筑小品
每2个月清洁1次,细致、认真、全面的检查1次,主要检查山石之间是否牢固;需要刷白或刷油漆的部位每2年粉刷1次,大理石雕塑每半年擦洗1次。
第4篇 加强小区车辆管理要求
关于加强小区车辆管理的要求
为进一步提高**小区车辆管理水平,保障业主合法权益,保证小区居民正常的生活秩序,下一步将在小区实行“智能车辆管理系统”,这一系统的投入使用,将会进一步规范小区的车辆管理,使小区的管理水平更上一个层次。
目前小区车辆管理主要存在的问题有:1、车辆不按规定车位停放,占用公共道路或消防通道。2、物业管理企业和小区服务中心因无行政执法权,仅靠疏导管理,收效甚微。
针对以上问题,根据小区车辆管理的实际情况,小区中心和物业管理部门投入引进了“智能车辆管理系统”,为实现车辆管理的正规化、规范化提供了良好的条件。管理局要求全局所有干部职工,凡在小区居住的有车住户,都必须严格遵守小区关于车辆的使用管理规定,按规定租赁、购买和使用车位,保证小区车辆管理工作的顺利落实。根据领导指示,提出以下要求:
1、凡小区居住有车的住户,要主动到服务中心办理租赁和购买车位,办理车辆智能管理卡;
2、遵守小区车辆管理的有关规定,不得违规驾驶车辆进出小区;
3、主动宣传小区车辆管理规定,学习有关知识,保证本人及本单位没有人员违规驾驶车辆进出小区;
4、服从车辆管理小组成员对车辆分类停放等秩序的管理。对小区绿化、公共设施设备造成损失的车辆,按规定赔偿损失或恢复原状。
5、针对小区车位比较紧张的情况,有车的住户应积极和物业及小区服务中心进行协调,以达到方便住户,有效利用现有车位的目的,杜绝因车位的使用问题而产生纠纷;
6、管理局各科室统计本单位人员在小区的居住情况,并对有车的人员统计造册报局办公室备案。
以上要求各单位务必抓紧时间落实,保证小区车辆管理制度的顺利落实。
**小区服务中心
第5篇 小区物业管理处防火岗位责任制
**管理处管理制度
小区管理处防火岗位责任制
1.目的
为了预防火灾事故,保护业主人身和财产的安全,维护公共安全。
2.范围
适用于**管理处。
3.方法和过程控制
3.1防火工作贯彻'预防为主,防消结合'的方针,坚持管理处义务消防队与群众相结合的原则,实行防火安全责任制。
3.2管理处经理是防火工作第一责任人,应将消防工作纳入管理处经营和发展计划,保证各项防火工作正常进行。
3.3管理处任何人都有维护消防安全、保护防火设施、预防火灾、报告火警的义务,任何人都有参加灭火工作的义务。
3.4消防设备责任人须定期对co2 灭火系统、消防栓、消防水源开关、消防工具、灭火器等消防设施设备进行检查试验,使之始终保持良好状态。
3.5各现场安全岗位须维护交通秩序,检查并保持消防通道畅通。
3.6灭火工作由消防指挥中心负责领导,由各执行作战小组负责实施。消防指挥中心对各小组的消防工作实施监督管理,安排实施具体工作,负责接收和报告警情,并在灭火过程中负责全面协调和指挥工作。
3.7消防设备组平时对消防设备进行检测和维修,在接到消防指挥中心火警时,先停市电,停电梯,改用应急电源,并启动消防加压泵,配合灭火人员使用消防设备;
3.8消防疏散组要熟悉消防通道,火警时负责指挥安排人员安全撤离火灾现场。
3.9消防灭火组对各类消防设备的性能、作用、构造应熟练掌握,接到报警后应迅速携带灭火器材和装备赶赴现场控制火势或灭火。
3.10后勤组应了解附近主要的交通要道,接到消防指挥中心命令后应全力支持灭火组和救护组,必要时接应、引导消防车辆到达灭火现场。
3.11消防救护组应熟练掌握必要的急救常识,能够正确使用消防辅助器材,在火灾现场应做到有伤者先救人后救物的抢救方式,同时应控制火灾当事人家属的情绪。
3.12消防现场治安组由当值安全员直接负责,防止犯罪分子趁火打动,同时维持现场秩序,便于灭火救护的正常进行。
3.13管理处经常组织防火宣传教育,提高业主的防火意识。
3.14管理处应每月至少组织一次员工参加消防常识学习,或外聘专业人员进行培训,借以提高消防意识及专业技能。
3.15管理处应建立考核激励机制,对在防火工作中有突出贡献或者成绩显着的个人给予奖励。
第6篇 x小区能源管理及节能降耗程序
目的:减小能源消耗开支,提高物业利润。
政策:小区的能源消耗是巨大的,节能是一项经常性的工作,潜力较大。节能主要靠加强管理来达到,而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感,小区是提供客人享受的场所,节能绝不可随意降低服务的标准。
程序:
小区能源控制管理应从如下几个方面入手:
(1)使设备、设施经常保持良好的机能和状态
譬如,小区的换热设备设施在使用一段时间后,热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象,这会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。
另外,风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中,降低设备的能效比。
又如,不少小区中水系统多数均不正常,这是因为忽略了中水的利用是一项重要的节能措施。再如,用汽设备(如蒸汽、厨房和桑拿房设备)排出的冷凝水,其热量约占蒸汽热量的12%-15%左右,回收冷凝水就是回收了这部分热量,提高了蒸汽的热能利用率,节省了锅炉的燃料。另一方面冷凝水是品质良好的锅炉给水,回收到锅炉可节省大量的水处理费用,又可减少锅炉排污的热损失,使锅炉的热效率提高2%-3%左右。因此,冷凝水的回收利用经济意义很大。
(2)更新耗能大的设备
对于一些过于陈旧的设备,应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱,而不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏,而不是最初成本。
(3)保持建筑物完好,防止不必要的渗漏
通常有些玻璃破损了,不能及时进行修补,这无疑是能源的极大浪费。在美国,园区窗户除双层玻璃保温外,甚至还要依靠窗帘进行保暖。
(4)确保保温层完好
如供热水管如保温不好,将会造成能源向非供暖区域泄漏而造成浪费。另外,合理的选择热水温度,将生活热水控制在60°c以下,也有利于保温,从而节约能源。
(5)合理的安排运行
譬如变压器,通常应工作在60%-80%的负载情况下,工作效率最高,然而,目前园区配置的变压器通常为多台,而且通常容量较大。如果,每台变压器负荷均不足时,完全可以停用一二台变压器作为备用,这将大大的节约许多电力。
再譬如,会议室,多功能厅等使用的空调区,通常在关闭时不应开空调,只提供通风,而在举行活动前一个小时,打开空调,确保客人的需求,结束后,应随即把空调停了。排风机、小区内公共区域及园区照明时间段的自动控制,可以最大效率地取得预期效果,这也能节约许多能源。
(6)准时抄表,监视能源消耗
有些漏水,平时较难觉察,如水池漏水,炉内漏水,因此,要定时抄录水、电、煤气、燃油的消耗量,积累数据,容易发现不正常现象。
(7)尽可能让机器满负荷工作
如洗衣脱水机、烘干机、锅炉等。这些设备在满负荷的情况下工作,最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下,是绝对不经济的。
(8)采用先进的技术和管理设备
如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、节水龙头,能量回收装置等。
(9)费用控制
①工程部要编制设备维护保养及能源消耗的年度计划。
②财务部应根据上年度的实际费用情况,考虑物价上涨的因素,审核批准。
③按季度进行计划费用及实际费用的比较,无论是少支出或是多支出,工程部均应书面分析理由,以利采取相应的控制措施。
④将维修费用及能源消耗分摊到各个部门,以激励各部门认真保护设备和节约能源。
第7篇 小区配套休闲场物业管理模式
小区配套休闲场管理模式
**物业根据对山体公园定位及客户群体的分析,以体现**客户尊贵身份为服务点;提出了半开放式花园会所管理模式。
针对山体公园的位置及所服务项目难以做到全封闭式管理,同时又为了突出**客户的尊贵身份,(**客户根据身份证明到管理处办理贵宾卡)**物业决定对山体公园实施半开放式管理,既全面开放区别服务;全面开放即到公园游乐的客户群体不做限制,**客户或外来人员均可到公园游乐,但部分服务项目采取收费使用制;区别服务既对于**的客户所有服务项目免收取服务费,外来客户根据活动项目收取一定的服务费用;
项目开放模式开放时间收费标准
篮球场封闭式10:00---18:00免费
羽毛球场开放式10:00---18:00免费
网球场封闭式10:00---18:0010元/小时
(**客户免费)
门球开放式10:00---18:00免费
备注:以上开放时间根据实际情况进行调整;
第8篇 x小区道路车辆管理公约
为了方便小区业主的居家生活,保证住户车辆的安全和小区公共秩序,特制定本管理公约。
1、进入小区的所有车辆,必须停放在车棚或指定停车位,不得阻碍其他车辆正常通行及停放。
2、进入小区的一切车辆禁止在绿化地或人行道上停放。车辆要严格按照小区内行使路线、停车线等标示正确进出并停放整齐。
3、车辆进入小区后,必须减速行使(不超过五公里/小时)。大型机动车两只准在主干道路上行驶,小区内严禁鸣笛。
4、车辆停放必须服从保安人员的指挥,任何人不得已任何理由堵塞交通。
5、出租车不准在小区内待客,不得在道路上随意停车上下乘客,影响其他车辆通行。
6、您入住时,应将您的机动车辆进行登记,并签署《机动车场地占用收费协议》,办理《停车证》和交纳机动车场地占用费。
7、临时停放车辆,许向管理员办理临时停车证,车辆管理员进行登记,临时停车证须妥善保管,取车时一律平整交费取车。否则车辆管理员将部预放行。
8、停车证、临时停车证遗失许及时到物业公司书面申报,同时办理补发手续,并补交停车证工本费。
9、无《停车证》和《临时停车证》的机动车辆(专用车除外),不得在小区内停放。如业主乔迁、装修或运送物品需进入小区的临时车辆,应在换证后到指定位置停放。
10、停放在停车位上的车辆,车内禁止存放贵重物品、重要文件等,离车时应锁好门窗,否则,造成的损失由业主自行承担。
11、停车位内严禁存放杂物,维修车辆,加油及清洗车辆;禁止吸烟、存放危险品,如:汽油、柴油、油漆、纸张、纸箱及棉丝等;严禁装载汽油桶、气瓶及其它易燃、易爆、有毒、腐蚀性等危险品进入小区。漏油、漏水等有问题车辆不许进入小区停放。
12、业主之车辆应自行保险,物业管理公司职提供相关停车位置,对车辆之任何损坏、丢失等现象,均不承担任何责任。
13、所有用户均不准将车辆停放于两个车位之间或在一个车位停放多于一部车辆。
14、所有用户必须在管理需要时,向管理人员厨师驾驶执照及相关身份证明。
15、进入小区的车辆必须服从管理人员的疏导和管理,对屡次违反车辆停放管理规定并经劝告拒不服从疏导与管理的拥护,物业公司有权终止起使用停车场地。
第9篇 乡都住宅小区临时管理规约
乡都一号住宅小区临时管理规约
为维护重庆z「乡都一号」全体业主的共同合法使用权益,确保良好的环境和秩序,及有利于「乡都一号」所有物业的维修保养,依照《中华人民共和国物业管理条例》及《重庆市物业管理条例》之有关规定,特制订临时管理规约(以下简称“本规约”),由全体业主共同遵守。
根据有关「乡都一号」的《重庆市商品房买卖合同》,「乡都一号」物业的购买方协议向重庆z地产集团有限公司(以下简称“发展商”)购买「乡都一号」物业,成为本社区的业主,并同意「乡都一号」由发展商委托的物业服务机构(以下简称“物业服务企业”)全权负责统一管理,业主同意必须遵守本规约。
本规约的所有条款,对物业服务企业和全体业主及其受让人、继承人、受赠人、使用人、
代理人、雇员、访客均具有同等效力的法律约束力。
本规约明确列出当事人各方的彼此权利和义务如下:
第一条定义
1.1在本规约中,除另有定义的以外,以下用语有以下含义:
(1)“物业”是指位于重庆市西彭北彭路天醉园度假村旁的「乡都一号」之建筑物,包括其附属配套设施和公共地方、道路、绿化区域及发展商保留区域等在内的所有区域。
(2)“业主”是指根据相关的《房地产权证》或《重庆市商品房买卖合同》拥有「乡都一号」的物业所有权及相应所占土地使用权的一个或多个(共有)自然人或企业法人,并包括其日后的合法继承人或被转让人(包括但不仅限于变卖、赠予及互换等)。
(3)“专有部分”是指在建筑物中能够单独使用并具有排他性的独立空间或区域,包括该空间或区域内为实现房屋使用功能而设置的相关管线设施。
(4)“共用部位”指在「乡都一号」所属范围内,容许超过一个以上的物业单元或业主共同使用的场所,包括但不限于社区入口、各单元门厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、房屋承重结构、公共绿地、走廊、中庭花园、喷水池、空地、窨井、设备房、物业管理用房、生化垃圾处理房、外墙、通道、地面临时停车位以及为该物业的业主和使用人及访客而设立的共用的其它或其它规划为共用的场所。共用场所的拨划、增拨和撤销由发展商或业主大会和物业服务企业经商议后决定和公布执行。
(5)共用设施设备”是指在「乡都一号」内所有容许超过一个物业单位以上的业主共同使用和维护而购置、安装或铺设的设备、装置,包括但不限于管井、供电系统、供排水管道、落水管、消防设备、水泵、水箱、保安系统、照明设备、污水处理系统、电视天线、通讯设备、邮政信箱等其他功能上为社区、物业服务的设备和材料。共用设施的拨划、增拨和撤销由发展商或业主大会和物业服务企业经商议后决定和公布执行。
(6)“发展商保留区域”是指社区内由发展商界定划出,发展商仍未出售的非共用场所和非共用设施。未经发展商许可,任何其他业主不得使用。发展商保留区域经发展商重新界定并通知其他业主,可转它为共用场所或共用设施。
1.2如有关物业单位是由两位或以上业主共同拥有的,该等业主在本规约项下须承担连带责任。
第二条业主权利
2.1发展商保留区域为发展商所有,发展商在不违反本规约规定的前提下有独家排他权利合法占有、使用、收益和处置(包括管理权)。发展商有权开放发展商保留区域的设施、服务,供社区的所有人及其他发展商认可的人仕有偿或无偿使用。有关发展商保留区域的使用守则、使用资格及收费标准将由发展商全权另行拟定。
2.2在本物业管理区域内,根据商品房买卖合同的约定,以下部位或设施设备为发展商所有:
发展商行使以上部位或设施设备的所有权,并享有的使用权和广告位收益权,但不得影响其他业主正常使用物业。
2.3业主拥有的物业归业主所有,在业主接收到物业的同时,业主就在其物业内在不违反本规约规定的前提下有独家排他权利合法占有、使用、收益和处置。社区内共用场所和共用设施归全体业主共同拥有并享用及承担维修和管理营运费用。
2.4业主及经业主许可的人仕在不违反中华人民共和国的法律、法规及有关规定的前提下有权通过、进入共用场所,并使用共用设施,但不得妨碍或容许他人妨碍其他业主对共用场所和共用设施的正当使用。
2.5业主享有水、电、气通行于其物业内部、上下水管或周围已设或将设的管线、渠道的通行权。
2.6业主享有其物业受到底部及侧面支撑的权利以及其物业从周围其他物业获得掩蔽的权利。
2.7发展商享有以下额外权利:
(1)发展商对社区享有命名权,有权在任何时间经向业主发出不少于一个月通知后变更社区的名称而无需为此对任何业主作任何经济赔偿或经济补偿。
(2)有权在社区范围内按规划和政府有关部门批准的设计文件完成建筑安装工作。
(3)有权对社区内尚未售出的任何建筑物或其中任何单位的设计布局于任何时间进行修改变更而无需得到任何业主的事先同意。
(4)有权将社区内尚未售出的任何建筑物指定或更改为共用场所或共用设施供业主共同使用,而业主须分担其维修保养费用。
(5)有权聘任物业管理公司成为社区的物业服务企业,与该物业服务企业签订前期物业管理服务合同,唯须按本规约所赋予的权利执行物业服务企业的责任和义务,授权范围、聘任条件由发展商与其指定物业服务企业商议酌定,业主必须认可和具体配合。
(6)为了更妥善地管理社区,发展商有权就本规约未详尽规定的事项或其他事项制定补充规约,发展商有权要求或通过其聘用的物业服务企业要求业主签订补充规约,补充规约与本规约具有相同的法律效力。
第三条业主义务
3.1如业主欲将其物业单位出售、转让或出租给他人,该业主须在出售、转让或出租合同或协议签署后十天内将出售、转让或出租合同或协议的复印件连同有关的出售、转让或出租事宜书面通知物业服务企业。出售、转让或出租合同或协议中须要求购买方、受让方或承租方接受本规约规定的业主义务。业主、购买方、受让方或承租方须履行本规约规定的业主义务,包括但不限于支付有关的服务费用和其他任何应付款项等。购买方、受让方或承租方有责任在物业出售、转让或出租前确定业主已付清所有服务费及其他费用。否则,物业出售、转让或出租后,购买方、受让方或承租方有义务清偿前业主所欠付的一切费用及滞纳金。如因该业主违约,导致物业服务企业根据本规约行的相应条款而使相关权利,而使购买方、受让方或承租方遭受任何损失的,物业服务企业不承担任何责任,而一切责任或损失均由该受让方业主或承租方负责予以赔偿。
3.2业主须依本规约第四条的规定向物业服务企业按期交纳其应承担的服务费用及其他有关费用。
3.3业主须按期支付与其物业产权有关的一切税费。
3.4业主须
自付费用维护及修理其物业以使其物业保持应有的良好可用状态。
3.5除按本规约规定发展商享有的额外权利以外,业主保证其物业单位的使用人(包括业主及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人或其他借用人或使用人)不得:
(1)变动、改变其物业单位的用途和结构,或在行使权利时与物业的使用性质相悖;
(2)在共享场所、共享设施、发展商保留区域范围内增建或搭盖任何建筑物或设施;
(3)进行任何致使或可能致使共享场所或共享设施或其他业主之物业的保险全部或部分失效或致使保险费增加的行为;如因此对物业服务企业或其他业主造成损失或损害,该业主须负责全额赔偿;
(4)在其物业单位内外存放任何有毒、有害、污染环境之嫌的物品及武器、弹药、硝石、火药、火油或其他易燃、易爆危险物品;或在社区范围内燃放爆竹、烟花;
(5)占用、损坏、污染共享场所和共享设施,或在共享场所堆放杂物或以其他方式妨碍其他业主对共享场所和共享设施的使用;
(6)在其物业单位内外自行或许可他人喧哗或发出噪声或过量声浪,导致四邻任何物业用户有所不便或受到干扰,亦不得以任何方式滋事骚扰其他物业用户或有骚扰之嫌;
(7)在非指定地点停放任何车辆(包括摩托车、自行车等)或拒绝按规定停放车辆或缴纳费用;
(8)不正确或大意使用供排水管、沟渠等引致损坏、堵塞、淤塞、或漏水而不及时修理漏水喉管;擅自在厨房、卫生间挖掘地面或顶部,或拆装、改动任何燃气管道和设备;
(9)不正确或大意使用电力供应,引致电线超负荷、失火或短路;
(10)不正确或大意使用燃气供应,引致失火或漏气;
(11)在预留位置外安装空调机、抽风扇等;或以空调机、抽风机等冷凝水滴和噪音影响其他业主;
(12)自行或许可他人将其物业单位用作与相关的《房地产权证》规定用途外的其他用途(如将住宅单位改作办公、货仓或其他商务用途);
(13)改变、改造其物业单位的外表、外墙,包括(但不限于)在窗外、阳台或天台加设围栏、卫星电视设备、外墙晾衣架等,或将其密封或以其他材料重新装修或以其他颜色重新修饰外墙;
(14)利用、容许或默许他人利用其物业单位从事任何违反中华人民共和国法律或不道德的活动;
(15)在其物业单位外、单元门厅、楼梯、信道或其他共享场所自行或许可他人乱弃废物或抛掷、堆放或留置垃圾、废物、箱物、家具或其他物品,严禁从窗户、阳台向外抛掷垃圾和杂物;
(16)损坏、干扰、改变、截断或阻塞共享设施和共享场所或其他任何通过、跨过、邻接其物业单位的信道、管线、沟渠等;不得阻塞防火通道及门窗;不得破坏一切消防设备和控制设备;
(17)在其物业单位的外部或共享场所悬挂或晾晒任何衣物,物业服务企业指定的地点除外;
(18)未经许可,在其社区单位内饲养猫、狗、雀鸟等宠物及猪、兔、鸡等家禽;
(19)在其物业单位外面或共享场所自行或容许他人安装、张贴、展示、陈列任何名字、字画、招牌、广告及其他类似物品;
(20)在其物业单位内或共享场所随意加设、增建、安装、更改、设置围墙、围栏、花架、檐篷、防盗网、铁门、大门、铁笼、天线、旗杆、遮阳伞、木棚、卫星天线等;
(21)在共享供电线路、供水或供气管道上私自接驳线管盗用电、水或气;
(22)在其物业内或共享场地面上放置重量超过设计负荷的物品,例如:机器、设备、保险箱等;
(23)在共享场所及/或升降机内吸烟、吐痰、张贴任何标语告示牌或涂花或擦坏共享场所及/或升降机内墙,在升降机内人数超载及使用客用升降机载运货物;
(24)以任何方式干涉物业服务企业对社区的管理和对社区提供的维修;
(25)在社区的共享场所举行任何庆典活动或聚会,但事先经物业服务企业书面许可的除外;
(26)使用发展商保留区域,但事先获得发展商书面许可的除外;
(27)封锁通往楼顶的入口和通道。物业服务企业将有权排除封锁上述部位的障碍,实施前述封锁行为的业主将承担由此而产生的一切费用;
(28)如物业的使用人(包括业主及其受让人、继承人、受赠人、租用人、佣人、客人或其他借用人或使用人)违反上述定,业主应承担连带赔偿责任。
3.6业主及任何其他人使用共享场所及升降机时应共同保护,保持清洁,否则一切损坏概由责成之业主或责任方赔偿。
3.7业主应依据物业服务企业规定时间、地点和处理方式排放污水和倾倒垃圾及食物渣滓(需用垃圾袋袋装)。
3.8业主应遵守并履行本规约及物业服务企业不时颁布的有关使用、管理和维修社区的规约、条例、停车库管理规定、会所使用规定等规章制度。
3.9业主可自费雇用装修公司进行其物业内部装修,但须遵守下列条款:
(1)施工单位必须遵守物业服务企业的有关规章制度和审批条件,不得损及社区的建筑结构,包括但不限于其物业单位内部及社区的公共建筑、公共设施、附属建筑物等;
(2)施工单位人员进入社区,须事先呈交书面申请,经物业服务企业批准并与物业服务企业签订装饰装修管理协议,且向物业服务企业缴纳相应履约保证金和装修垃圾清运费后方可施工;
(3)业主应预先与物业服务企业安排施工材料的搬运时间、地点及所经通道,不得占用、阻塞共享场所,亦不得弄污、损坏、堵塞共享场所和共享设施;
(4)保持共享场所清洁和物业内部卫生,一切废物和施工垃圾须放置在发展商或物业服务企业所指定的地方统一处理;
(5)物业服务企业可进入物业单位内部视察各项工程是否符合审批规定,如发现有违章施工情况,物业服务企业可要求业主和施工单位立即停工,并采取相应步骤予以纠正和救补,其间所引致的一切损失或经济责任,均由违章业主自行承担,与发展商及物业服务企业无涉;
(6)业主需为因装修施工或其他任何行为或疏忽引致他人受伤或财产损失负责赔偿;
(7)业主需依照政府有关空调室外机安装规范及物业服务企业制订的空调安装管理规定选择适当的空调机型号,并规范空调室外机安装工作。
(8)共享区域内的电话线路及插座,公共天线线路及插座,原始设计的水电管道及供电线路、插座不得因物业的内部装修而更改位置或封闭;
3.10需要装饰装修房屋的业主,应当事先告知物业服务企业,征得其书面同意并遵守物业服务企业按照相关法规制定之装修管理制度,并须与物业服务企业签订装饰装修管理协议及交纳装修保证金和装修垃圾清运费。业主应交纳装修保证金的标准为:别墅人民500
0.00元/户,小高层(高层)人民币2000.00元/户。装修完毕,经验收物业主体结构和共享设备、设施未受损坏并符合消防主管部门的有关规定,装修保证金于验收合格后三个月内无息退还。业主应按照装饰装修各管理规定和管理协议,遵守装饰装修的注意事项,不得从事装饰装修中的禁止行为。
3.11暴风雨来临之前,业主应采取一切适当措施,防止玻璃发生破损,以免引起危险。
3.12业主应对由于其本身的疏忽或过失而造成社区的损失负全部法律责任及赔偿责任。
3.13如长期离开其物业单位,其单位之业主应将其常用通讯地址通知物业服务企业,以便物业服务企业向其送达与其有关的通知、函件等,有关费用由业主承担。
3.14业主应保持其物业及其内部各项附属设备,包括电器、卫生设备、门窗等处于良好状态,并避免上述设备发生任何损失或损坏,保证其物业内部无任何虫害。
3.15业主应保证经其直接或间接许许进入、使用其物业单位的人履行、遵守和承担本规约中规定的业主义务和责任。如因业主或经其直接或间接许许进入、使用其物业单位的人之恶意行为或疏忽行为引致物业服务企业或使用物业的其他人仕蒙受任何损失或损害,均由该责任人负责赔偿,其直接或间接许许该责任人进入本物业的业主在本规约项下须承担连带赔偿责任。
3.16业主需提供业主本人的姓名和联络电话及相关数据予物业服务企业,以配合社区的管理工作。
3.17一切有关物业单位内的通水、通电、通气、电话、网络宽带、有线电视等相关设备、设施服务,一概由业主自行向相关经营管理单位申请开通、接驳,并自行承担相关报装及因使用所引至费用。
3.18在本规约的有效期内,业主愿意及确认物业服务企业为社区及其所占土地的唯一管理机构,全权负责社区的各项管理工作,物业服务企业自行负责和承担其一切的行为及法律后果;发展商无需对物业服务企业的任何违约行为或疏忽所引至的后果向业主或其他任何人仕之索偿负任何法律责任及经济赔偿责任。
第四条服务费用
4.1业主须就其物业单位、共享地方及设备设施的管理服务向物业服务企业交付物业管理服务费。(以重庆市国土资源和房屋管理局或其指定的测绘单位出具的有效测绘报告为准)进行计算,包括:
(1)社区用地的土地使用费(不包括业主物业单位的土地使用费)、与社区相关的所有公共税费;
(2)共用水费、电费、电话费及其他能源开支、共享排污费;
(3)共享场所、共享设施的日常维修保养、更换(资本性维修未计在内)、污水处理、卫生清洁、照明、环保、绿化等费用;
(4)共用场所、共用设备的管理营运费、押金(如有);
(5)物业服务企业员工及其他职工的薪酬、福利及遣散费;
(6)社区之污水、污物及垃圾清除及搬运费(建筑垃圾除外)、清洁打扫工具材料费;
(7)聘请管理、维修、会计、法律等专业顾问的费用;
(8)物业服务企业员工及共用场所、共用设施的保险费;
(9)物业服务企业的行政费、通讯、邮寄、联络、文具、复印、物品、物料等各经常性项目的开销;
(10)环境绿化;
(11)秩序维护服务;
(12)因应当地政府要求增加的特别装置(包括彩旗、标语、海报、告示牌及其他性质的临时的、永久的对象)而产生的安装、动作、保养、维修、拆除、清洁费用或赞助费用;
(13)按本规约条文征收的其它合理费用;
(14)其它未在《重庆市商品房买卖合同》或本规约内详列而属于社区整体利益、义务或责任的任何直接和相关费用。
4.2如业主向发展商购买停车位产权的,须就其所购买的停车位向物业服务企业交付停车位服务费。其收费标准及调整由物业服务企业根据具体情况拟定。
4.3业主就其物业的服务应按「乡都一号」社区物业服务合同的约定,按时全额向物业服务企业缴纳物业服务费及其他相关费用。业主应于物业单位交付之日起每一个月的首日或之前预付下一个月的物业服务费。业主、发展商和物业服务企业共同约定本社区的物业服务费标准(不含公共能耗)为:
(1)别墅:按物业单位的建筑面积计算,人民币元/
第10篇 小区商住楼施工现场防火管理
一、防工作'预防为主,防消结合'立足于自防自救,落实各项防火安全措施。
二、施工现场的各场所,必须设置临时消防设施和配备足够的消防器材。
(一)高层建筑施工现场的临时消防供水系统必须与建筑物高度同步装备:设消防水池,高压水泵应专线供电,供水坚管直径应不小于76㎜,每层设直径为65㎜的消防结口,从第四层起,每隔一层配备一条长度为20m的消防水带。
(二)根据不同场所中可能发生火险的物料、器材的性质,按规定选用和配备各类型、规格的手提灭火器,配备的数量要求如下(以面积为单位):
1、机房、垂直运输设备的操作室、值班室、临时动火作业场所等,配备不少于1个;
2、集体宿舍,每25㎡内不少于1个;
3、易燃易爆物品仓、可燃物堆放场、木制作场所等,50㎡以内配备不少于2个,每增50㎡增配1个;
4、非易燃的材料仓,每50㎡内不少于1个,每增50㎡增配1个;
5、施工办公室、水泥仓、厨房等100㎡以内配备不少于1个,每增50㎡增配1个;
6、在建建筑物,施工层在500㎡以内,配备不少于2个,每增500㎡增配1个。
三、按号文要求,严格执行临时动火'三级'审批制度,领取动火证后方能动火作业。
施工现场'三级'动火审批制度
(一)一级动火。即可能发生一般火灾事故的(没有明显危险因素的场所),由工程
部安全和保卫负责人提出意见,经工程项目部防火责任人审批。
(二)二级动火。即可能发生重大火灾事故的,由动火单位技术部门和保卫部门提出
意见,防火责任人加具意见,报企业的技安和保卫部门共同审核,由企业防火责任人审批。
(三)三级动火。即可能发生特大火灾事故,由企业技安和保卫部门和保卫部门提出意见,防火责任人加具意见,经上级主管单位技安会同保卫部门共同审核,报企业防火责任人审批,并报市消防部门备案。如有疑难问题,还须邀请市劳动、公安、消防等有关部门的专业人员共同研究审批。
四、严格易燃易爆物品管理。及时清理易燃杂物,保证疏散通道畅通。
五、施工现场宿舍内严禁乱拉乱接电线,严禁用电炉、气化炉具,严禁生火、烧香拜佛,不准使用电热器具。
六、本项目的资料应包括:
1、施工现场动火作业审批表
2、防火重点部位登记表
第11篇 小区物业管理处主任考核表
类别 项目及标准 考评办法及扣分
制度执行的员工守则的执行(第一章,工作条例) 每发现一处不符合扣0.5分
岗位基本技能的掌握(人员联系、物业概况、岗位标准)
文明服务
按规定着装,佩戴胸卡;
每发现一处不符合扣0.5分;
专业场所(室)环境整洁、规范
岗位标准 范围 标准 每发现一处不符合扣0.5分
管理
制定月工作计划,并按计划实施;
每周组织召开管理处例会,并做好记录;
对保洁、保安、维修工作按岗位标准进行检查,并每月进行评价;
对小区内的装修施工人员出入、材料堆放、垃圾堆放等进行管理;
巡视中发现辖区内公共设施/设备有损坏,应立即报修并做好记录;
做好与客户的联络工作,每年两次召开业主座谈会;每月最少一次回访业主,并做好记录;
对待客户投诉要热情、耐心,及时处理,并将处理结果反馈给客户,然后登记备案;
各类基础资料、设施设备资料、业主档案资料、维修基金运作资料存档保存完好;
遇突发性、危害性事故或事件发生,立即采取应急处理,并及时向上级部门汇报。
指标
物业管理费收缴率≥90% (按总户数90%计算)
成本总体控制率≤100%
客户满意度≥80%
房屋零修、急修、维修及时率≥98%
维修质量合格率:100%;房屋完好率≥95%
2023年底物业管理小区达到“物业管理窗口达标”
每年两次向业主公布物业管理(维修基金)收支情况表
每年两次开展客户调查和满意度测评工作
每月客户有理投诉两件(含两件)以下
管理处安全治安事故率0%
日常检查公正、合理无投诉,正确使用《物业管理检查单》
注:
1、同一地点同类问题按发生次数,加倍扣分
2、客户提出有理申告的,每次扣十分
3、否决指标:发生各类重大安全事故
第12篇 某小区管理规约空白范本
ee小区管理规约空白范本
宗旨
为加强本物业区域的物业管理,维护全体业主的合法权益,维护物业区域内公共安全、公共环境和公共秩序,根据《中华人民共和国宪法》、《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》及北京市相关规定,经本物业区域业主大会表决通过,制定本《-----------管理规约》。
第一部分 物业基本情况
一、物业管理区域:
东至: 南至:
西至: 北至:
物业管理区域内的物业构成明细、物业公用部分明细详见商品房预售、商品房现房买卖合同。
对本物业管理区域进行调整的,应当按照《北京市物业管理办法》第六条、第十一条的规定,分别经原物业管理区域内机内及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;由全体业主委托业主委员会或者业主代表向物业所在街道办事处、乡镇人民政府提出调整物业管理区域申请。
二、物业服务用房
物业服务用房建筑面积为---平方米,其中地上建筑面积为----平方米,位于-----【幢】【座】-----层-----单元-----号;地下建筑面积为-----平方米,位于【幢】【座】-----层-----单元-----号。其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为-----平方米,位于-----【幢】【座】层----单元----号。
三、物业共用部分
根据有关法律、法规规定和房屋买卖合同约定,业主共用部分包括:
(一)单幢建筑物的共用部分,包括该幢建筑物的业主共用的门厅、户外墙面、楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电话分线间、走廊通道、房屋主体承重结构部位(基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)等部位以及该幢建筑物的业主共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、燃气线路、消防设施、邮政信箱、避雷装置等设备。
(二)物业管理区域内的共用部分,包括道路、绿地、路灯、沟渠、池、井、垃圾箱(房)、公益性文体设施、物业服务用房、闭路电视监控系统、附属设施设备使用的房屋等。
第二部分 物业管理方式
四、本物业管理区域内,实行下列第_2_种物业管理方式。
1、由全体业主自行管理;
2、全体业主依法选聘物业服务企业;
3、由全体业主依法选聘其他人管理;
业主与物业服务企业依据物业服务合同共同对物业共用部分进行管理、维修、养护,并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。
第三部分 业主共同管理的权利和责任
五、业主在物业管理活动中依照《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《北京市物业管理办法》以及相关法律、法规、规章和规范性文件的规定,享有相应的权利,履行相应的义务。
业主对物业管理区域共用部分实施共同管理。下列事项由业主共同决定:
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举或者更换业主委员会委员;
(三)确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和收费方案;
(四)选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务;
(五)筹集、管理和使用专项维修基金;
(六)申请改建、重建建筑物及附属设施;
(七)申请分立或者合并物业管理区域;
(八)决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
决定第(五)、(六)项事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定第(七)项事项,应当分别经原物业管理区域内以及拟分立或者合并后物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主可以以幢、单元、楼层为单位,共同决定本单位范围内的物业管理事项,事项范围和决定程序由业主大会议事规则规定或者物业管理区域内全体业主共同决定。
业主大会、业主委员会依法作出的决定,对业主具有约束力;业主应当遵守业主大会、业主委员会依法作出的决定。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的,业主可以依法请求人民法院予以撤销。
业主大会选聘物业服务企业或者其他管理人之前,应当按照本物业管理区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议,对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
业主大会与其依法选聘的物业服务企业或者其他管理人签订的物业服务合同,应当由业主委员会三分之二以上委员在场签名并加盖业主大会或者业主委员会印章。
因物业服务企业或者其他管理人突然撤离等原因,业主大会无法及时另聘新物业服务企业或者其他管理人的,按照《北京市物业项目交接管理办法》(京建发【2010】603号)第四章的规定执行。由物业所在地街道办事处、乡镇人民政府应当会同相关部门组织提供应急物业服务。临时代管期间的物业服务费用,由全体业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担。
六、业主的共同管理责任
(一)物业服务费用及其缴纳、监督
各业主同意,物业服务收费采取______(包干制/酬金制)方式,按业主专有部分面积大小共同负担,并按照本规约和物业服务合同约定足额交纳,接受业主大会、业主委员会的监督。
物业服务企业或者其他管理人每年第一季度向全体业主公布上一年物业服务资金的收支情况,并接受审计监督;审计监督的实施方式由物业服务合同另行约定。
业主应当按照本规约和物业服务合同的约定交纳物业服务费用,因故不能按期交纳的,应委托他人按期代交或者及时补交。业主未按规定交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交付;____月以上拒交物业服务费用的,业主委员会可以在本物业管理区域内公布物业服务费用收交情况,并注明欠交费用的业主房门号及欠费金额;仍不交纳的,业主大会、物业服务企业或者其他管理人可以依法向人民法院提起诉讼。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
业主委托物业服务企业或者其他管理人提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的,其费用由双方约定;物业服务企业或者其他管理人应当将服务项目、服务质量、服务标准进行公示。
(二)专项维修资金的交存和使用
1、业主应当按照相关规定交存、使用、续交本物业管理区域内专项维修资金。
2、使用专项维修资金的,物业服务企业或者其他管理人应当按有关规定向业主大会提出维修资金使用方案,并经建筑物及其附属设施维修资金列支范围的专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。
3、业主委员会应当将维修资金使用方案、所需资金、工程进展以及资金划拨等情况在物业管理区域内向全体业主或者相关业主公布;并每____个月定期向全体业主或者相关业主公布一次专项维修资金使用情况。
4、一幢或者一户门号的专项维修资金余额不足首次交存的30%时,由业主委员会按下列第____种方式,向该幢或者该户门号业主续筹专项维修资金:
(1)一次性交存;
(2)按____元/平方米逐月交存至业主一卡通。
业主转让物业专有部分的,其交存的专项维修资金随房屋所有权同时过户。
业主共同决定上述专项维修资金的筹集和使用方案时,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意,并由业主另行表决通过。
(三)水、电、气等费用的交纳及其设施的维修责任
本物业管理区域内,业主应当按照相关规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位交纳有关费用。
物业服务企业或者其他管理人接受供水、供电、供气、信息、环卫
等专业单位的委托代收前款费用的,应当公布委托合同。业主应当按照相关规定和相关供用合同、委托合同的约定向物业服务企业或者其他管理人按时足额交纳水、电、气、信息、环卫等费用。业主拖欠、拒交上述费用的,应按相关供用合同规定承担违约责任。
水、电、气、信息、环卫等设施的维修责任,由业主、专业单位按照相关规定承担;前款设施属于业主专有的,由业主承担维修费用;属于业主共用的,由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。
业主大会应当代表业主,及时与供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位建立供用合同关系,并与开发建设单位办理户名变更手续。
(四)业主应当向物业服务企业或者其他管理人以及业主委员会提供联系地址、通讯方式。
(五)遵守本管理规约中关于物业的使用、维护和管理的约定。
(六)各业主同意,在物业使用和维护中,遵守相关法律、法规政策规定和本规约约定及业主共同决定,按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则,正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
业主不承担上述第_________(可多选)项共同管理责任,损害业主共同权益的,业主大会或者相关业主决定可以限制其行使以下第________(可多选)项成员权利:
1、不得担任业主委员会委员或候补委员;
2、业主大会会议表决权;
3、共用部分经营收益分配权。
限制时限至业主承担完成相应共同管理责任时终止。
第四部分 物业共用部分的经营和收益分配
七、物业共用部分的经营
利用物业共用部分经营的,应当符合法律、法规和本规约的规定,并经业主大会或者相关业主共同决定。委托物业服务企业或者其他管理人实施物业管理的,按照物业服务合同约定委托物业服务企业或者其他管理人统一实施。
八、物业共用部分经营收益分配
(一)利用物业共用部分经营所得收益的分配,按照下列第____种方式分配:
1、业主专有部分占建筑物总面积的比例分配;
2、全体业主或者相关业主其他约定。
属于全体业主的共用部分,按下列第____种方式使用:
1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到维修资金监管专户;
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
属于相关业主的共用部分按下列第_____种方式使用:
1、用于补充建筑物及其附属设施维修资金,统一归集到市维修资金监管专户;
2、_________________________________________________
3、_________________________________________________
(二)业主委员会、相关业主应当________(至少每半年)在物业管理区域内公布全体业主共用部分、部分业主共用部分物业经营所得收益的收支情况,接受业主大会、业主的监督。
(三)业主转让建筑物内的专有部分,其对共用部分享有的共用和共同管理的权利一并转让。
第五部分 物业的使用、维护和管理
九、本物业管理区域内的业主、物业使用人应当遵守相关法律、法规政策规定和本物业管理区域质量保证书、房屋建筑使用说明书及其他文件的约定,并按照下列规定使用物业:
(一)按照规划管理部门批准或者不动产登记薄载明的用途使用物业专有部分,不得擅自改变专有部分使用性质。因特殊情况需要改变物业用途的,除遵守法律、法规以及本规约外,应当征得有利害关系的业主同意;
(二)进行室内装修时,遵守建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《北京市物业管理办法》的有关规定,在工程开工前,应当事先告知物业服务企业或者其他管理人,并与其签订室内装饰装修管理服务协议;遵守装饰装修的注意事项,不从事装饰装修的禁止行为,不得影响毗邻房屋的使用安全;主动配合物业服务企业或者其他管理人依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查;
(三)在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾,不擅自占用共用部分。施工期间应采取有效措施,减轻或者避免施工过程中对相邻业主或者使用人日常生活造成的影响,晚间______时至次日上午______时和节假日,不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工;
(四)因装饰装修房屋影响物业共用部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的,应当及时恢复原状,造成相邻业主财产损失的,应当承担相应的赔偿责任。
(五)安装空调、应当按照房屋设计预留的位置安装,未预留位置的,按照有关规定或者物业服务企业或者其他管理人指定的位置安装;
(六)合理使用水、电、气、环卫等共用设施设备,不擅自拆改管线、设备;
(七)使用电梯,应遵守本物业管理区域内电梯使用管理规定;
第13篇 某小区物业管理人员培训内容
小区物业管理人员培训内容
公司要求员工深刻理解在职教育和终身教育的重要内涵,明确培训需求,主动'充电'。公司还要求物业管理主任从上任之日起,就要注意培养自己的接班人,在这种培养过程中,推进了工作,增强了团队实力,同时也提高了自己。坚持物业管理骨干自行培训为主、对外招聘为辅,按比例7:3的原则运作。我们提出关心员工、培养员工重于创造利润的观念,其含义在于提高内部员工满意率,建立一支训练有素、能征善战的优秀团队,实现企业的发展目标。
1 高级管理员培训内容
物业管理理念
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
消防、急救常识及器具使用
管理及公关常识
2 技术骨干培训内容
责任感,荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
公共契约、住户守则、管理规则及员工守则等文本解释
应变组织、指挥能力
公关知识及技巧
消防、急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
维修具使用及保养
住户投诉处理能力
3 普通员工培训内容
责任感荣誉感培养
管理公司组织架构和运作程序
物业及设备情况
住户情况介绍
物业移交程序
物业管理政策法规及相关法律常识
管理规则及员工守贝
消防急救常识及器具使用
设备操作及维护知识
第14篇 某某小区物业管理内容：实际运行期间
某小区物业管理服务内容:实际运行期间
(四)实际运行期间的管理服务内容与服务标准
1.服务内容:
1、综合服务管理
服务项目序号内容服务标准
机构设置1管理处设置(1)小区内设置管理处。(2)配置办公家具、电话、计算机、打印机等办公设施及办公用品。
2人员要求(1)分公司经理有中级以上职称或大专以上学历,有3年以上的物业管理工作经历或有1年以上项目经理任职经历。(2)分公司经理和管理人员有从业资格证书,持证上岗。
(3)小区技术作业人员按照有关规定取得岗位证书,持证上岗。
日常管理
与服务3服务时间设有服务接待中心,每天24小时有管理人员接待住户,处理物业管理服务合同范围内的公共性事务。
4合同、收费公示规范签订物业管理服务合同,并按照合同约定公布物业管理服务项目、内容及物业管理服务费标准。
5承接项目承接项目时,对住宅小区共用部位、共用设施设备及图纸等资料进行认真查验,验收手续齐全。
6管理制度有完善的物业管理方案和物业管理年度工作计划,质量管理、财务管理、档案管理等制度健全,物业管理档案资料齐全、装订规范、保管完善。
7办公自动化运用计算机并利用物业管理有关软件对业主资料、收费管理、日常办公等进行管理。
8规范服务管理服务人员统一着装、佩戴标志,行为规范,服务主动、热情。
9报修、投诉处理(1)公示服务电话,24小时受理住户的报修和投诉,有效报修处理率100%;急修半小时内、其它报修按双方约定时间到达现场,有完整的报修、维修和回访记录。
(2)对业主或使用人的投诉在2天内答复处理。
10特约、代办服务根据业主需求,提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的,公示服务项目与收费价目。
11满意度调查每年至少1次征询业主对物业服务的意见,平时采取多种形式与业主或使用人沟通,沟通面不低于小区住户的75%,对测评结果分析并及时整改。
12小区业主活动节假日有专题布置,每年组织1次以上的小区业主活动。
13维修资金对属于大、中修范围的共用部位、共用设施设备维修,及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划,向业主大会或者业主委员会提出报告与
建议,根据业主大会的决定,组织维修。
14装修事项告知业主或使用人装修须知,加强装修过程中的监督和管理,对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门。
2、公共区域秩序维护
服务项目序号内容服务标准
人员要求1人员配备公共秩序维护人员身体健康,工作认真负责,定期接受培训。
2技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能训练(专项培训、岗中持续培训)的比例为80%以上。训练有素,掌握基本的安全护卫技能。
3技能水平有较强的安全防范能力,能很好地维护公共秩序工作,能正确使用各级消防、物防、技防器械和设备。
4服装仪容上岗时佩戴统一标志,穿戴统一服装,仪容仪表规范整齐,上岗时精神饱满,姿态良好。
5器械配备配备对讲装置等必要用具。
门岗6出入口值勤小区主出入口24小时双人执勤,次出入口24小时设专人值勤,5-10月立岗时间不少于8小时,并有详细交接班记录。
7进出人员管理对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理,对外来人员实行登记管理,阻止小商小贩随便进入小区。
8车辆疏导对进出小区的机动车辆进行管理,引导车辆有序通行、停放;非机动车辆停放整齐。
巡逻岗9巡逻要求(1)对重点区域、重点部位每4小时至少巡查1次并做好巡查记录,巡逻过程中对可疑人员进行询问;
(2)看管公共财产,包括楼内的门、窗、消防器材及小区的地表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。
监控岗10监控要求配有安全监控设施,对重点区域、重点部位实施24小时监控。
应急措施11每年应组织不少于1次应急预案演习,对重大突发事件有应急预案。
3、公共区域保洁服务
服务项目序号内容服务标准
楼内公共区域 楼外公共区域
1生活垃圾收集
(1)高层按层,多层按单元设置垃圾桶,每天早晚定时清运2次。
(2)垃圾袋装;保持垃圾桶清洁,无异味。
(3)设定垃圾转运站,生活垃圾日产日清。
2通道及楼梯台阶(1)地面每天清扫1次,每2天拖洗保洁1次。单元门厅每天清扫2次,每周拖洗3次。
(2)楼梯间墙面每月除尘1次。
(3)大堂、门厅的大理石、花岗石地面每年保养1次。
(4)楼梯间无乱贴乱画,发现业主擅自占用现象应及时劝阻、制止。
3楼梯扶手、栏杆、窗台、开关每周擦1次,保持干净。
4门、窗等
玻璃5-10月每月擦2次,目视洁净。
5天花板、公共灯具每月除尘1次,天花板、灯盖、灯罩、灯座保持干净。
6电梯及
电梯厅(1)地面每天清扫2次,每3天拖洗1次,电梯内墙面每周擦拭1次。如有地毯,每天吸尘1次。
(2)每月对电梯门壁打腊上光1次。
(3)轿箱顶部每月清洁1次。
7标识、宣传栏、信报箱标识、宣传栏、信报箱每2周清洁1次。
8道路地面(1)每天清扫保洁1次。
(2)主要道路小雪1天清扫完毕,大雪3天清扫完毕;其他道路场地小雪2天清扫完毕,大雪4天清扫完毕。
9屋面每年4、10月对屋面积雪、杂物进行清扫,冰溜子及时清除。
10绿地绿地每天捡拾2次。
11垃圾箱(桶)、果
皮箱每天清运2次,每周擦洗1次;垃圾无漫溢,垃圾箱(桶)、果皮箱周围地面无垃圾、无污迹、无异味。
12消灭鼠害
蚊蝇(1)每月对窨井、明沟、垃圾箱等喷洒药水1次,
(2)夏季(6月、7月、8月)每月灭鼠1次,其余每季灭鼠1次。
13庭院灯
门前灯每月擦1次。
14设施设备
用房每周清扫3次
15休闲娱乐
健身设施5-10月每2天清洁1次(擦拭表
面灰尘、清扫垃圾、擦拭座椅),每月刷洗1次。
16宠物饲养宠物符合有关规定,对违反者进行劝告,对不听劝告者报告有关部门进行处理。
4、公共区域绿化养护
服务项目序号内容服务标准
草坪
1修剪每年对草坪整治修剪不少于2次,草面基本平整。
2补种每年补种1次。
3清杂草每年普除杂草3次以上,杂草面积不大于8%。
4灌、排水保持有效供水,基本无积水。
5施肥每年施肥1次。
6病虫害防治发生病虫害时及时灭治,控制大面积病虫害发生。
树木7存活率存活率95%以上,生长良好。
8修剪灌木修剪每年2次以上;蓠、球修剪每年不少于3次,做到表面圆整,基本无脱节;乔木每年修剪1次以上。
9清杂草每年适时清除杂草2次以上。
10施肥按植物品种、生长状况、土壤条件每年适时施肥1次。
11病虫害防治防治结合,及时灭治。
花坛
花境12补种缺枝倒伏不超过15%。
13修剪、施肥及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾,每年施肥1次。
14病虫害防治适时做好病虫害防治工作。
5、共用部位、共用设施设备日常运行、保养、维修
服务项目序号内容服务标准
公用部位
1房屋结构每年不少于2次对房屋结构、涉及使用安全的部位进行检查并有记录,发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。
2门窗每周1次巡视楼内公共部位门窗,保持玻璃、门窗配件完好,开闭正常。
3楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无明显剥落,墙面修补应保持与原墙面材质一致。
4屋面每季度1次对屋面天沟、水落管道进行清扫、疏通,保持室内公共排水管道畅通。每半年检查1次屋面防水层,发现破损的,及时修理。
5围墙、围栏每月1次巡查围墙,发现损坏立即修复;铁围栏表面无明显锈蚀,保持完好。
6道路、场地等每周1次巡查道路、路面、路边石、井盖等,发现损坏及时修复,保持路面基本平整无积水,路边石平直无缺损。
7休闲、娱乐、健身设施每周1次以上巡查,发现损坏立即修复,保证器械、设施的安全使用。
8安全标志对危险隐患部位设置安全防范警示标志,并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施,每月检查1次,缺损及时补齐,保证标志清晰完整。
共用设施设备
1公共照明系统(1)楼道灯、庭院灯完好。
(2)庭院灯照明时间5-10月不少于7小时/天;11-4月不少于9小时/天。
(3)变电亭、公共电气柜、供电线路等每月巡查2次。
(4)停电提前通知业主或使用人。
2消防系统(1)消防泵、消火栓每季度检查1次,每年保养1次。
(2)配备烟感、喷淋系统的,每季度检查1次,每年保养1次。
(3)灭火器每半年检查1次,灭火器每年更换1次。
(4)消防水带完好,消防管网压力每年检查2次。
(5)配备消防监控系统的,每天检查火警功能、报警功能是否正常。
(6)每年对消防知识进行1次宣传。
3安全防范
系统(1)安全防范系统配置完善(有可视对讲、周界防越报警、电子巡更、住户报警、闭路电视监控、电梯集中监视系统、门锁智能卡等设备三项以上)。
(2)系统每月检查1次,发现问题及时维修。
4排水系统(1)每月巡查1次排污泵,每半年保养1次。
(2)污水处理系统每年全面保养1次。
(3)排水管线每半年检查1次。
(4)化粪池每年清掏2次。
5二次加压供水(1)总体供水设施每季度检查1次。
(2)泵、管道每两年油漆1次。
(3)水泵和饮用水水池(箱):水泵每半年保养1次,饮用水水池(箱)每半年清洗、消毒、水质化验1次,水质符合国家标准。
(4)水泵房封闭管理,水箱蓄水池盖板加锁,溢流管口安装金属防护网,每年冬季对外露水管包扎、防冻。
(5)高层房屋减压阀调压每季度1次测压并做好记录。
6防雷系统防雷装置每年检查1次,保证其性能符合国家标准。
6、电梯
服务项目服务标准
电梯(1)建立电梯事故应急措施和救援预案。
(2)建立电梯运行档案,记录电梯运行情况和维修保养工作内容。
(3)与专业维修保养单位签定维修保养合同,明确电梯维修保养单位的责任,每年进行安全检测并张贴《安全检验合格》标志。
(4)保证电梯完好,轿箱内按钮、灯具等配件保持完好,轿箱整洁。
(5)确定合理的电梯运行时间,随时监督电梯运行状况。
(6)定期对机房、轿箱顶和底坑进行检查,发现问题及时处理。
(7)根据实际情况,配备电梯管理人员,落实每台电梯的责任人。
(8)配置必备的专业救助工具及24小时不间断的通讯设备。
(9)遇电梯发生一般故障的,专业维修人员2小时内到达现场修理,发生电梯困人或其它重大事件时,物业管理人员5分钟之内到场应急处理。
(10)电梯维护保养提前1天通知业主或使用人,尽可能减少对业主或使用人正常生活的影响。
7)有偿便民服务收费标准:
序号项目细目收费标准备注
1电更换单头灯泡、起辉器免费
安装普通灯具5元
第15篇 某小区消防管理作业指导书
小区消防管理作业指导书
序号 作业内容 岗位 相关质量记录
1.3每班次至少一次对消防器材、消防标识是否完整进行检查,确认消防器材可随时启用。发现挪用现象立即报区队长,如不能及时处理,由区队长报保安主管直至管理处经理。巡逻岗 保安区队长 保安主管
管理处经理《执勤情况记录》
2.每月组织保安人员至少一次消防演练,根据《火灾处理流程》组织实施,确保发生火警时,相关岗位1分钟内能到达火警地点。保安主管
3.成立义务消防队,保证在任何情况下都有足够的队员留守;
针对各种火情每年至少进行一次全小区规模模拟演练;
配合社区文化专员在小区进行经常性的防火知识宣传,定期组织面向业主的消防知识和技能培训。管理处经理 保安主管 社区文化专员
4.4每季度对消防器材进行一次全面检查,内容包括有效期、完好程度等,并标识检查日期,对压力指针停留在红区的灭火器及时上报并更换。保安主管《消防设备检查表》
5.5每季度对消防泵进行清洁保养;
消防设备每两年由技术保养单位做一次安全监测,并编制报告上报管理处经理。维修主管 管理处经理
6.每年1月根据小区的实际情况制定本年度需要购买的消防器材的清单,并及时上报管理处经理,经公司总经理批准后列入《月度物品采购申请表》安排采购员进行购买。需确保小区内配有两套消防斧头、消防扳手、铁撬、铁锤等消防工具,以及警戒带、医疗箱及常用医药、防烟防毒工具等,其中在监控中心备有两套完整的消防战斗装备。保安主管 管理处经理
采购员《月度物品采购申请表》
7.每次消防演习所需要使用的消防器材都严格按照出库手续办理,在保安主管申报并得到管理处经理批准后
方可领用,并在台帐上作相应纪录。保安主管 仓库管理员
检验标准:1、消防设备正常运转率100%
2、消防设备年检合格
支持性文件:《火灾处理流程》
第16篇 住宅小区物业管理内容3
住宅小区物业管理内容(三)
物业管理将政策和法规为理论依据,寓管理与服务之中,建立社区服务体系。为住户提供全方位管理,服务项目呈现多元化、全方位态势,总体归纳为'六项管理、三类服务',即'房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理';常规性公共服务(合同服务)委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。
1、房屋及设施设备管理
1.1建筑公共部位得到维修、养护和管理
范围包括:公共屋面、房屋承重及抗震结构部位、外墙面、楼梯间公共通道、门厅、共用排烟道。
房屋建筑的维护管理实行'管养合一'主要落实在以下几个方面:
a、工作的主动性
管理责任人与服务中心相结合,落实巡查制度及年度房屋建筑维护、养护计划,执行房屋修缮标准、有关工程施工技术规范、健全档案记录、保持房屋正常的使用功能及完好。
b、工作的多样性
根据房屋的完损情况、季节变化、住户对象等采取日常修缮服务,季节修缮服务、重点修缮服务和特殊修缮服务等形式,并做到制度化、规范化。
c、工作的针对性
在工作中要因地制宜、因时制宜、因房制宜、因户制宜,根据住户的不同需求和所处的特定条件采取有针对性的服务措施。
1.2共用设施、设备的管理
范围包括:上下水管道、落水管、共用照明、煤气干线、楼内消防设施、电梯、水泵房。
共用设施设备的管理由维修管理和运行管理两大部分组成,进行统一管理,对于不同的设施、设备进行不同的维修管理,执行相应的工作质量标准,建立设施设备管理帐册和重要设备的技术档案,落实定期检查、维修、保养制度各种运行记录齐备。达到设施设备齐全、功能正常、运行良好。
1.3市政共用设施和附属建筑物、构筑物的养护和管理
范围包括:道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠池、地上车库等。
根据共用设施和附属建筑、构筑物的类别不同,指定并落实巡查制度、维修保养制度、大中修工程的验收制度、积累有关技术资料。对于有些专项类别,如:车库、制定专业管理方案并实施。通过有序的工作使其达到功能正常、畅通、达标,基本完好。
1.4智能化设施设备
范围包括:楼宇对讲系统、用户宽带数据网系统、室内红外线报警系统,周界红外线对射报警系统、门禁及车库管理系统、电子巡更系统等。
根据智能系统的构成、分系统设备的组成情况,建立起适合jt智能系统、操作性强的管理制度,从管理前期介入人员培训入手。做好智能系统设备的档案管理、智能系统的运行管理、系统的维护保养管理、设备维护保养工作质量的检查及设备维修管理,并以科技为先导、智能指挥中心统一指挥、全方位服务,充分利用现有资源,提升智能系统功能,通过严格管理保证智能系统运作正常。
2、环境卫生管理
在jt我们遵循'高标准、严要求'的环境卫生管理和'高质量、高频度'的环境卫生维护、实施环境卫生管理和环境卫生保护的职能。做好两项工作,即卫生管理、环境管理。
2.1卫生管理
是对房屋公共部位的清洁、卫生、垃圾的收集、清运达到环卫设施齐全,实行标准化清扫保洁,垃圾日清,按计划消毒、灭鼠、灭虫。通过对小区的清洁卫生,区域管理的过程控制,确保向住户提供高档次的服务水准及高质量的生活场所。
2.2环境管理
jt的环境管理为小区文明洁净、环境质量良好、资源合理利用、生态良性循环基础设施健全、生活舒适便捷,形成环保意识,日常管理与保护有机结合,提高住户的生活质量。
3.绿化管理
绿化的功能是美化环境。通过我们的管理达到绿草荫荫、绿树成荫的效果;我们以专业化的管理养护人员,将片区负责与巡查相结合,科学合理的保养、管理小区的绿化。绿化管理的主要内容是花木、草坪的养护。
4、治安消防管理
治安消防管理工作是jt重点管理工作之一。我们要贯彻'预防为主、防治(消)结合'的方针,对所辖物业区域的治安和消防工作进行全面的管理。
5、车辆交通管理
对小区内各类车辆(汽车、摩托车、自行车等)进出、行驶、停泊实施管理工作,确保车辆安全、交通畅通、组织有序,停放整齐,创造优美的辖区环境。
6、公共管理
6.1住户装修管理
在jt物业辖区里,对业主及住户的装修实行全面的监管。以确保装修设计合理,隐蔽工程符合设计规定及图纸要求。装修材料及施工过程符合消防管理规定的要求,并安全使用。保障住宅的结构安全及小区的整体美观,使业主有一个舒适、安宁的生活环境。
6.2搞好维修基金以及储备金的核收与管理。
6.3协助政府进行社会管理,如在物业辖区范围内从事人口统计、计划生育、预防犯罪等方面的工作。
7、常规性公共服务
即物业处履行物业管理合同,为全体业主及住户提供的经常性服务,是所有业主及辖区内住户都可以享受到的。它贯穿于物业管理之中。如:清洁卫生服务、治安保卫服务、维修居住区环境服务等。我们将以专业、入微、优质的服务提供给业主及住户。
8、委托性特约服务
是为某些住户群体提供的服务,如:为高层住户14小时开启电梯、24小时高层供水、水泵的维修保养等。我们以专业的养护工作为业主及住户提供舒适便利的生活环境。
9、经营性多种服务
即向业主及住户提供便利、高效、经济的便民服务。营造jt温馨、和谐的社区环境,努力使居民生活更方便、更迅捷。真正从居民的日常生活细节考虑,以点点滴滴的积累和平凡的小事,体现物业管理的亲情和为业主服务的整体水平。从而使每一位业主及住户体验生活在jt这个温暖大家庭的幸福。我们将以业主及住户为中心,有步骤地开展各种无偿与有偿服务,并不断倾听业主及住户的意见,开辟新的服务项目。
