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第1篇 某小区物业管理客户服务工作方案
小区物业管理客户服务工作方案
为进一步提高物业管理服务质量和效率,在短时间内解决业主的投诉,同时全面提高员工职业道德水平和工作责任意识,也为了提高业主的满意度,最终满足业主高标准、高质量的健康生活需求,在客户服务管理工作上推行'礼宾助理'服务。
(一)'礼宾助理'服务实施细则
1、分别于住宅大堂设'礼宾助理',24小时接受咨询和服务
2、为更好地宣传秘书管家服务,方便业户与助理取得联系,将特定专职'助理'的相片、个人特长、服务电话等助理资料镶嵌在每一幢住宅公区内,并印制助理名片派发业户。
3、每位助理必须了解其服务的家庭状况,如家庭成员、家庭背景、工作行业、生活习惯、饮食偏爱、娱乐及运动爱好、身体情况、商务要求等以便随时满足各服务对象的需求。
4、'助理'定期向业户通报社区最新讯息,向住户讲解物业相关法规政策;企业新闻及相关政策、制度改革最新动态;社区生活诸如:天气预报、健康信息和安全常识等最新服务信息。
5、'助理'倾情奉献秘书管家服务,不仅提供购物、订餐、购票、商务、家居、代召出租车等日常服务,更是您商务与生活的贴心顾问。
6、礼宾助理'出现以下情况要承担过失责任,过失者视情节轻重给予口头、书面警告并相应扣减当月奖金或辞退;
(1)对自己职责范围内或自己可以即行处理的事情不予理睬或拖沓、推诿者;
(2)自己无法解决的投诉不及时向上级汇报者;
(3)有证据显示带有情绪或缺乏诚意地去处理投诉,令投诉人不满意者。
(二)工作时间标准:
1、业主投诉处理的工作时限:
(1)服务人员服务态度方面的投诉处理时限:情节一般的,不超过半天;情节严重,不超过2天;
(2)工程维修方面的投诉处理时限:
水浸、停电、停水、马桶堵塞等,及时处理,维修人员到现场时间不超过10分钟;换灯泡、换门锁、更换小部件等简易维修项目,不超过半天;
其他维修,按与业主约定时限内完成,一般不能超过7个工作日;
(3)小区公共部分维修方面的投诉处理时限
明显影响业主生活起居,如:影响业主休息的公共设备噪音、沙井盖丢失、污水溢流、路面或地面积水、天面排水口堵塞等可能危及业主人身或财产安全的,及时处理,处理人员到现场时间不得超过10分钟;
其他公共部分维修,不得超过3个工作日;
(4)对其他业主行为的投诉,如邻居装修发出异味或过大噪音、休息时间邻居活动发出过大噪音等,物业助理在15分钟内到达被投诉业主家中并进行处理。
(5)其他投诉的处理时限视具体情况而决定,到达处理时间不超过8小时。
2、业主咨询回复工作时限:
(1)关于小区一般情况,不涉及管理中心内部情况,不能马上回复的,不超过30分钟。
(2)关于各项物业收费项目和标准,要求马上回复,无统一标准,需要确定的,征得业主同意,在30分钟内派人到现场确定收费,回复业主。
(3)关于管理中心以外的服务项目和收费标准的咨询,一般要求马上回复,确实无法落实,不超过30分钟回复对方。
(4)关于其它部门的办事程序、收费情况的咨询,马上答复或与业主约定时限内回复,但原则上不得超过2个工作日。
(三)工作质量要求
1、业主投诉处理和咨询回复工作时限除经管理中心经理特别同意,任何人员不得超过规定的时限;
2、物业分管业主投诉/咨询回复工作的主任每月抽样回访,回访率不得低于50%(重大投诉回访率达100%),每月业主满意率要达到90%以上。
第2篇 某小区物业管理员工作细则
小区物业管理员工作细则
(1)每日填写《日志》,一周上报一次;
①清洁情况满意;
②保安系统运作正常;
③排水系统正常;
④空调供应正常;
⑤园艺摆设满意;
⑥消防通道无障碍阻塞;
⑦后备系统正常。
(2)按工作指示驻守岗位或巡视指定的保安线路。
(3)随时保持最佳工作状态,处理意外时必须保持镇定。
(4)绝对服从合理的工作指示。
(5)驻守岗位、巡视或监视指定的物业范围,如发现任何可疑之处,立即按工作指示处理,并通知值勤保安。
(6)尽量避免使用武力,有需要时应召唤其他值勤人员支援。
(7)下班时如接班同事因任何理由未能准时到达,不可离开岗位,应通知保安员代为安排接班。
(8)指定园艺工或承包商按要求摆放日常园艺盆栽。
第3篇 小区业主档案管理控制工作程序
物业程序文件
--小区业主档案管理控制程序
1.0目的
规范对业主档案保管与查询工作。
2.0适用范围
适用于物业服务中心对业主档案的保管与跟踪。
3.0职责
3.1客服部负责监控业主档案保管与跟踪工作。
3.2客服部资料专管员负责具体实施业主档案的保管与跟踪。
4.0工作程序
4.1业主资料的整理,内容包括:收楼资料和装修资料。
4.1.1收楼资料
4.1.1.1住户资料登记表
4.1.1.2(前期)物业服务合同
4.1.1.3业主规约签约页
4.1.1.4证件办理申请表
4.1.1.5消防安全承诺书
4.1.1.6业主收楼物品/资料签收单
4.1.1.7楼宇情况验收检查表
4.1.1.8业主/住户身份证复印件
4.1.1.9收楼通知书/物业交付使用通知书
4.1.1.10交款通知书等
4.1.2装修资料
4.1.2.1装修申请表复印
4.1.2.2相关图纸及装修单位证件复件
4.1.2.3业主授权/委托书
4.1.2.4闭水试验确认书
4.1.2.5房屋装修工程、防水工程质量、防火安全承诺书
4.1.2.6消防安全承诺书
4.1.2.7整改通知单
4.1.2.8装修验收申请表等
4.2录入电脑:由资料专管员负责将4.1项相关资料录入电脑物业系统,并保证准确率达100%。
4.3资料装订:将业主档案分类进行装订在档案夹内,装订为收楼资料、装修资料。
4.4建立目录:左右两边分边建立《资料目录》,并清楚注明文件名称、归案日期、归案人、页数/码等。
4.5业主档案的跟踪:当发生下列情况变化时,资料专管员应将变化资料记录在业主档案中
4.5.1通讯电话联络方式发生变化时;
4.5.2业主发生更替时。
4.6业主档案查阅按《质量记录控制程序》执行。
4.7属绝密档案,不得外泄。
4.8业主档案应归为永久保存性文件。
5.0支持性文件
5.1《质量记录控制程序》
6.0质量记录
6.1《资料目录》
6.2《记录查阅审批表》
编制: 审核:批准:
第4篇 小区管理处主任工作职责（3）
项目小区管理处主任工作职责(三)
直接上级:副总经理
直接下级:小区管理处所有工作人员
管理范围:小区管理处日常工作
1、制定小区管理处的年度工作计划,确定小区管理处的工作岗位,制定岗位职责。
2、负责对已建成未销售房屋的统一管理、维护工作。
3、负责小区的前期交房工作。
4、协同有关部门负责小区的治安、环卫、设备、维修、绿化等工作。
5、负责搞好小区交房后的服务管理工作,开展多种经营,尽量开源节流。
6、协调好与业户之间的关系,定期对业户进行回访,并做好回访统计工作及时向上级领导汇报。
7、配合其它部门做好工作衔接,努力探索自身的工作特点和规律,提高工作效率。
8、有权对本部门人员的任免、奖励、升迁向上级领导提出建议。
9、严格遵守公司管理制度,保守公司秘密,就本职工作及所辖人员的工作对直接上级负责。
10、完成上级领导布置的其它工作。
第5篇 小区物业管理服务绿化工作标准
小区物业管理服务工作标准:绿化
三、绿化工作标准
项目内容
着装1、上岗须着公司统一的工作制服。
2、上岗须佩戴好工作牌。工作牌统一佩戴在外衣左上衣袋上方。
3、喷洒农药等易伤皮肤工作时应穿长袖衣服戴口罩等。
4、要求工作服干净整洁。
行为举止1、上岗时举止应文明、大方。
2、精神振作,姿态良好。
3、使用礼貌用语。
工作制度1、爱岗敬业、服从指挥、积极主动、任劳任怨、遵纪守法、严以律己。
2、按规定着装上岗。
3、遵守作息时间不迟到早退,有事请假。
4、认真参加培训和学习。
5、绿化养护要培养员工的敬业精神,加强业务培训,使员工成为一专多能的骨干力量。
6、爱护各种机械器具,使用时按操作规程,使用完后妥善保管,未经主管同意不得外借。
草地养护1、清除绿地、花丛内砖石、铁丝、干枯枝叶等杂物。
2、拔除绿地的杂草。
3、草坪修剪,绿篱、花球造型。
4、加土滚压,填平坑洼。
5、适时松土、淋水、施肥。
6、裸露地、草皮死亡及时补植。
7、加强草坪病虫防治工作。
荞灌木养护1、做好乔、灌木修剪和造形,及时修剪枯枝、病虫害枝、有碍观瞻和影响行人的枝条。
2、及时除草、松土、培土。
3、台风季节对荞灌木进行加固,防止刮倒。台风过后及时松绑,避免橡皮带嵌入树皮内。
4、淋水、施肥,保证乔、灌木水分和养分供给。
5、死亡乔、灌木及时补植。
6、做好乔、灌木病虫防治工作。
7、修整树穴。干旱的秋冬季修成水窝状,多雨的春夏季修成丘状。树穴内经常松土、除草,保持土壤细粒疏松,不见杂草,清除石杂物。树穴要美观精致,大小、形状与乔灌木地上部分相协调。
浇水、施肥1.草坪浇水
1.1在干旱和少雨季节,要经常进行草坪浇水,保证草正常生长的需要。
1.2草坪浇水,最重要的是一次浇足透水,避免只浇表土。至少要浇湿透土层5cm以上。如草坪过分干旱,土层的湿润度则应增至8cm,否则就难以解除旱象。
1.3草坪浇水最忌在中午阳光曝晒下进行,应尽可能安排在早上与傍晚前后进行。
1.4草坪浇水要喷洒均匀,免于遗漏,无固定喷灌设备的,浇水要先远后近,逐步后移,避免重复践踏。
1.5久旱不雨,可连续浇水2~3次,否则难以解除旱情。正常情况下,无雨季节每周可浇水2~3次。
2.草坪施肥
2.1 堆肥施用量一般为1000~1500kg/亩,每2~3年施用一次。
2.2 化肥施用多以氮肥为主,以促进其茎叶繁茂。施用磷、钾肥以增加草坪的抗病与防病能力。
2.3 氮、磷、钾三种化肥的施用比例,通常控制在5:4:3为宜。
2.4 化肥的施用量为3kg/100m2为宜,入冬前忌施氮肥。
2.5 施用化肥应在阴天或雨前撒于草坪场地,或与草坪灌溉浇水密切结合进行,以防施用不当损坏禾苗。
2.6 在每年的4、7月进行。在其它时间,应视其生长情况,适当补充追肥。
2.7 草坪施肥要适量、均匀,防止过量或不均匀引起肥伤。
3.乔、灌木施肥细则
3.1 在乔、灌木根部挖条形沟,或在树冠外缘的投影线下,每株挖对称两穴。
3.2 乔木施肥穴的规格为30×30×40cm,灌木施肥穴的规格为20×20×30cm。
3.3 将肥料用铁楸倒入沟内或穴内。
3.4 回填泥土,踏实,淋足水,切忌肥料裸露。
4. 注意事项
4.1 施肥要根据花卉不同品种及生育期,适时、适量、氮磷钾配合施用。
4.2 施肥前要松土除草。
4.3 施肥后要淋足水,第二天早晨要淋清水,俗称'回水',这有利肥料的分解吸收。
4.4 施肥时,不论哪种肥料,切忌施于花卉幼芽和新叶上,以防灼伤。
病虫害防治1.病虫检查
1.1调查采用随机抽样法:以每个管理区为单位,根据面积大小,间隔20-30米为一检查点,检查有无病、虫害存在。
2.喷施药物
2.1 在喷药前至少应提前12小时张贴通知告知业主(业主),提醒注意,避免对人、畜造成危害。
2.2 喷施后立即清洗喷雾器中剩余药液,将药物和用具回收库房并清洗全身。
3.注意事项
3.1 配制、喷施农药应穿长袖衣、裤;戴口罩、橡皮手套。
3.2 喷施时间以8:00~10:00点、14:00~15:00点为宜。
3.3 喷施时遇大风、下雨时要停止喷施。
3.4 不可随意提高或降低药液的使用浓度。
3.5 保管好农药,不要随意丢放,以免误使人、畜中毒。
修 剪1.草坪修剪
1.1 草坪修剪的标准是草坪高度不超过8cm-12cm。
1.2 正确使用割草机,严格按操作规程和注意事项使用。
1.3 在割草机不能操作的小块草地或草坪边缘,应用修剪刀进行人工修剪,使草坪修剪整齐。
1.4 草坪边缘超出生长范围而遮盖路面、路牙影响美观,应采用月牙铲进行切边。
2.乔木修剪
2.1乔木修剪要注意冠形美观,下缘线整齐,枝叶不宜密集、重叠,也不能太疏。
2.2 剪口要平滑,避免粗糙,要尽量缩小伤口面,不能起'树钉'。
2.3 剪除荫枝、干枯枝、病虫枝、下垂枝,下缘线以下的荫蘖枝要及时剪除。
2.4 乔木移植后必须修剪,修剪程度以主枝2/3处修剪为度,保留4~5个主枝,每个主枝留取2~3个侧枝,以利成活。
3. 灌木修剪
3.1 修剪以修枝为主,剪除枯枝、弱枝、病虫枝、过长的徒长枝、过密枝、交叉枝等。
3.2 修剪要控制好株形。
4.注
意事项
修剪后要将剪下的草叶、乔灌木枝条清理干净。
绿化设施管理
1、保护好绿化设施(护栏、护树架、水管、水龙头、喷头等),对任何人的破坏要加以制止并及时将情况反映到管理处。发现绿地及设施受损坏要立即上报。
2、绿地和绿化带内不准堆放东西,不准单车、机动车辆驶入和停放绿地,不准在绿地内设摊及摆卖。
3、不准在草地上踢足球及进行损害花木的体育活动,不准在树上挂标语、晾晒衣物等。
4、保护好供水设施,节约用水,淋完水后要关好水闸开关,严禁任何人盗用绿化用水。
5、保护好护树架。护树架或护树板霉烂或绑带脱落断裂要及时更换,使其达到护树效果。
6、绿地设施遭到破坏,要自觉修补维护,保证绿地和设施完整。
工具使用
1、做好工具的领用、使用、保管、保养等记录。
2、熟悉各种工具的使用方法,保养要点,爱护工具。
3、保持工具刀锋利,定期打磨上油,随时保洁,紧固接合部位。
第6篇 商住小区入伙中期装修管理工作方案
商住小区入伙及中期装修管理工作方案(计划)
1业主入伙阶段(上房前两个月提供完整可执行的入伙方案)
a.业主向地产公司办理完尾款结清手续后开出入伙通知书。
b.凭入伙通知书到物业管理公司办理入伙手续。
c.物业管理公司在审核资料无误后,向业主介绍物业管理服务情况、收费情况;与业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主公约》、《停车管理服务协议》〈消防安全责任书〉等文件,发给两书(代地产公司),《业主手册》。
d.业主登记,交纳物业管理费、装修垃圾清运费、装修暂收款等费用。
e.带领业主看房,查验水电表底数,签署〈房屋交接验单〉。
f.若业主验房发现并提出质量问题,经确认,填写返修表送交发展商,管理处应协助发展商对房屋进行整改后,请业主再次验房。
g.如需二次装修的,需到物业管理公司办理装修手续。
2物业公司开办拟采取的工作计划
为了使物业保值、增值,管理处在认真做好物业的接管验收工作的基础上,拟定进一步的工作计划,加强装修管理,增强业主和物业公司之间的沟通,以确保物业品质不断得到提升,同时为开发商提供一个后续的优质的售后服务工作,使开发商与物业公司的品牌共同提高,达到'双赢'的目的。
a.业主入伙前
对物业进行现场查勘,力争在小区工程建设收尾阶段从物业管理的角度提出改进或布置措施,配合准备接管验收所需要准备的资料及其他相关工作。
在和发展商进行物业的交接验收中,由我公司提出接管验收所需要的所有书面资料(验收标准参照建设部颁布的《房屋接管验收标准》)。对于验收中发现不合格情况由我公司提出整改单,在一定期限内由开发施工单位整改修复,再由我公司验收合格后接受。同时制定《业主临时公约》、《业主手册》等文件,同时准备好业主入户所需要的《入伙手续书》、《业主登记表》、《入伙资料签收表》、《房屋质量整改通知书》、《装修管理办法》、《装修管理协议》、《代办服务委托书》、《房屋验收表》、《钥匙签收表》等书面资料。另一方面,做好小区的开荒保洁工作,进入日常工作状态;保安人员要熟悉小区情况;设备维修人员做好检查工作,保证公共设备设施的完好,以一个整洁、舒适的环境迎接业主入户。
b. 业主入伙中
业主入户中由我公司设备维修人员陪同进行房屋内部验收、抄表,对于业主发现的问题予以记录。向业主交付填写的资料有:《业户手册》、《装修管理办法》、《入伙资料签收表》、《业主信息表》、《房屋验收表》、《钥匙签收单》等,并及时向业 主介绍有关物业入伙后的管理规定。
其中尤为重要的工作就是装修管理,按公司标准向业主做好解释工作,并准备好《装修申报表》、《施工人员登记表》、《施工人员出入证》、《施工许可证》、《动用明火许可证》、《安全责任书》等书面资料,业户服务人员会将《施工人员登记表》复印件交保安主管;保安巡岗按表查验施工人员的《施工人员出入证》,并巡视跟踪施工队的装修过程,督促施工队文明施工,保持环境整洁,建筑垃圾规定袋装化并及时清理到指定的堆放地,不允许将垃圾堵住楼道,不允许将水泥浆、剩漆、胶水、可燃液体倒入下水道;夜间保持施工区安静。管理处除保安外,业户接待、管理处经理都应当定时对装修施工现场检查,发现违章及时纠正,装修结束应经过验收,装修期间的装修材料运出小区应当应业户签字并经管理中心经理确认。
第7篇 z小区中央控制室管理员工作职责
小区中央控制室管理员工作职责
1.在中控室负责当班必须集中精神,监视及观察小区内的情况,不得闲谈、脱岗,打瞌睡等一切不当行为。
2.必须熟悉和掌握各种系统及器材之操作,保证其运转正常,如发生出现故障,应立即报告有关部门。
3.非值班人员或其他无关人士不得随便进入中控室。
4.中控室电话只用于工作,不得作私人用途。
5.保持中控室内清洁卫生,严禁吸烟。做好工作记录,交接班要把事情交代清楚。接班时要主动检查各系统确定其是否正常,上一班有否发生情况。
6.熟悉小区地形环境、消防设施的分布、灭火器材的摆放点、防盗、报警装置的位置,闭路电视镜头的位置。
7.使用各种灭火器材,熟悉掌握消防中心控制系统的操作程序。
8.爱护本岗位上的各种设备和器材。
9.灵活、果断地处理当值期间发生的问题。遇有个别处理不了的问题,即报告保安领班及主管。
第8篇 s小区肉菜市场管理工作规范
1.目的
规范市场管理服务工作,确保小区服务质量。
2.范围
适用于各小区肉菜市场管理工作。
3.职责
3.1 市场管理员负责本规范的实施;
3.2 部门领导负责本规范的检查。
4.工作内容
4.1 档位招租
4.1.1 市场布置
4.1.1.1 对市场的档口要合理分类,制作标识,统一规格,摆放整齐有序,不杂乱;
4.1.1.2 市场室内要上挂有关市场管理的内容以及对政府部门所规定的相关内容进行宣传;
4.1.1.3 在市场醒目位置设置'消费者投诉信箱'以及标明相关政府主管部门的投诉电话;
4.1.2 确定档口的出租费:对周边的市场进行价格的调查,参照市场价格,确定档口出租费;
4.1.3 做好市场设备设施的检查工作,填写《市场设备设施检查情况表》,保障设备设施的正常运作;
4.1.4 向广大群众发出通知,进行档口招租宣传工作:
4.1.4.1 派发宣传单;
4.1.4.2 张贴广告。
4.2 洽谈
向顾客介绍肉菜市场有关事宜。
4.3 签约
4.3.1 拟定《租赁协议》、《市场食品安全协议》或其他的协议书;
4.3.2 签订双方已确认的协议书。
4.4 建档
4.4.1 《档口招租登记表》;
4.4.2 填写《市场出租情况统计表》;
4.4.3 填写《市场租户资料档案》。
4.5 检查,每日检查并填写《市场经营情况抽查记录表》:
4.5.1 根据与业主签订《租赁协议》核准经营范围,并核实档主《经营许可证》所经营的项目,每日进行检查核实;
4.5.2 检查档主使用的计量器是否合格;
4.5.3 检查档主是否有转租、出借、出卖行为;
4.5.4 “放心肉”的检查
4.5.4.1 查看档主的售货单,看是否从政府部门规定的屠杀场进货;
4.5.4.2 查看档主进货“猪肉”是否有上盖印章::,根据印章的编号进行核实,看是否有造假的现象;
4.5.5 “净菜”的检查
4.5.5.1 蔬菜保证无菜根、无泥沙杂物,无残留农药;
4.5.5.2 蔬菜是否有枯黄的现象。
4.5.6 对于有经营不合格的货品,管理员应责令其整改,必要时,报相关的政府部门处理;
4.5.7 协调、配合政府部门做好检查工作。
4.6 收费
4.6.1 各项费用按签订《租赁协议》有关条款上交财务;
4.6.2 每月底由市场管理员抄录档口所产生的水、电费,核算后发出《交费通知单》,通知档主在规定的时间内上交各项费用::,收费员应在《交费通知单》的“收费员签字”一栏签字确认;
4.6.3 市场管理员应对未上交费用的租户进行有效催缴。
4.7 档主续租、退租
4.7.1 续租
4.7.1.1 挡主需填写《续租登记表》,并交纳相关的费用;
4.7.1.2 档主需重新签定协议
4.7.2 退租
4.7.2.1 结帐
4.7.2.2 管理员需检查档铺的完好情况,如有损坏的情况,需要求档主做出相应的赔偿。
5.质量验收标准
5.1 市场环境卫生整洁;
5.2 市场档口分类合理,档位内整齐干净,摆放整齐有序,不杂乱;5.3 检查各档主是否执行合法正当经营;
5.4 及时处理顾客各类投诉问题,不拖拉,不推诿;
5.5 定时、准确抄录市场各档口水、电表读数,录入电脑;
5.6 确保市场设备设施无损坏现象,保证市场正常营业。
6.相关文件
6.1《市场管理规定》(wi-7.5.1-01-03)
6.2《公平称管理规定》(wi-7.5.1-01-04)
6.3《市场管理公约》(wi-7.5.1-01-05)
6.4《市场“十要”十不要的管理规定》(wi-7.5.1-01-06)
7.记录表格
7.1《市场设备设施检查情况表》(qr-7.5.1-01-07)
7.2《档口招租登记表》(qr-7.5.1-01-08)
7.3《市场出租情况统计表》(qr-7.5.1-01-09)
7.4《市场租户资料档案》(qr-7.5.1-01-10)
7.5《市场经营情况抽查记录表》(qr-7.5.1-01-11)
7.6《续租登记表》(qr-7.5.1-01-12)
7.7《 市场交费通知单》(qr-7.5.1-01-13)
第9篇 物业小区秩序维护管理工作方案-2
物业小区秩序维护管理工作方案2
例:
1、管理目标
(1)确保项目内无因管理责任引发的重大火灾。
(2)维护好项目内的公共秩序,控制私设摊点、广告牌、广告字画、乱贴、乱画现象;控制小商小贩进入。
(3)有预见性地对任何可能危急业户的安全情况,采取防范措施。
2、建立交互式联动治安网络
(1)在项目设立流动岗哨,实行24小时值班巡逻制。做到每两小时巡视一遍,并记录安全情况及消防设备、公共物品的完好情况。
(2)遇有紧急情况或其他治安需要,管理处通过对讲机下达指令,巡逻人员可在1至3分钟内到达现场进行支援。
(3)与当地派出所建立警民共建关系,并商请其警官兼任管理处秩序维护指导员,定期与管理处秩序维护员分析治安形势、特点以及防范的方法和技能。
3、紧急情况下的应急处理措施
(1)发生盗窃、抢劫、交通事故、火灾等异常现象时,管理处迅速调集巡逻秩序维护员,以最快的速度赶到现场,控制局面,争取主动。
(2)迅速调整人力、物力,以确保应急工作的顺利进行。
(3)发生案件时,立即报警并维护现场,协助公安机关调查破案。
(4)管理处主任应在突发事件发生的第一时间到达现场,沉着、机智实施处理,并向上级进行报告。
第10篇 某小区中央控制室管理员岗位工作职责
小区中央控制室管理员岗位工作职责
1.在中控室负责当班必须集中精神,监视及观察小区内的情况,不得闲谈、脱岗,打瞌睡等一切不当行为。
2.必须熟悉和掌握各种系统及器材之操作,保证其运转正常,如发生出现故障,应立即报告有关部门。
3.非值班人员或其他无关人士不得随便进入中控室。
4.中控室电话只用于工作,不得作私人用途。
5.保持中控室内清洁卫生,严禁吸烟。做好工作记录,交接班要把事情交代清楚。接班时要主动检查各系统确定其是否正常,上一班有否发生情况。
6.熟悉小区地形环境、消防设施的分布、灭火器材的摆放点、防盗、报警装置的位置,闭路电视镜头的位置。
7.使用各种灭火器材,熟悉掌握消防中心控制系统的操作程序。
8.爱护本岗位上的各种设备和器材。
9.灵活、果断地处理当值期间发生的问题。遇有个别处理不了的问题,即报告保安领班及主管。
第11篇 小区管理处月份物管服务工作简报
小区管理处六月份(物管)服务工作简报
尊敬的业主/住户:
首先感谢您对zz城管理处物业服务工作的关心与支持,为更好地服务于广大业主,现将管理处六月份的工作情况向您进行通报,欢迎您对物业服务工作进行监督和指导:
一、客户服务:
1.为住户提供日常家居服务、业务咨询和处理需协调的有关事项。
2.拟定游泳池开放方案,并对游泳池进行开放前的清洗、准备工作;
3.为住户提供空关房检查服务,并对检查情况及时联系和跟进;
4.联系良渚自来水厂将供水合同进行核对,并对水费代扣一事进行协商;
5.热点关注:现小区仍存在住户将自行车、电瓶车停放在单元架空层、将杂物堆放在公共部位的现象,管理处拟采取温馨提醒和代为登记清理等措施,希望住户能理解和配合该项工作,共同维护小区整洁优美的环境。
二、工程维修服务:
1.对园区电梯进行每月两次的日常维护保养,确保住户能安心使用电梯。
2.完成对雅兰苑和倚兰苑地下室照明系统的节能改造,节约了小区能源消耗;
3.完成小区对生活水箱的清洗消毒工作,水质化验结果符合食用水标准要求;
4.完成对会所中央空调的维保工作,确保能为住户提供舒适的会所娱乐环境;
5.完成对生活水泵、喷淋泵和污水泵的一级保养工作;
6.为防暴雨灾害,对公共房顶、檐沟、窨井、排水管等进行全面的检查清理。
三、安全协管服务:
1.在广大业主和安协人员的共同努力下,本月园区案件发案率为零,周界防卫系统正常运行,消防设施检查中未发现异常。
2.进行了日常消防培训、演练,加强对装修现场的消防安全检查;
3.对电梯困人应急事件处理进行模拟操演,请厂家进行业务培训和指导,管理处员工进行了观摩和学习;
4.对台风季节的安全防范工作进行布置,对高空摆放物进行登记检查和通知清理;
5.随着高温季节来临,加强对小区夜间的安全巡逻,并加强了对安协人员在岗履职情况的检查力度。
6.热点关注:随着小区入住业主的逐渐增多,小区养犬数量也越来越多,在给小区带来生机活力和生活气息的同时,希望各位养犬住户能加强对爱犬的管理,避免将犬只散放,以免对小区其他住户(特别是老人和小孩)造成惊吓和伤害。
四、环境绿化、清洁消杀服务:
1.为保证居住环境的舒适,减少蚊虫滋扰,进行每月2次的小区公共部位灭蚊消杀;
2.加强了中央水系的卫生清洁工作;
3.完成对小区绿化的灭虫消杀、绿化修剪和杂草清除工作;
4.对园区卫生进行了一次全面集中清理,不断加大对保洁工作质量的监督力度。
五、温馨提示:
台风季节已经来临,近期天气变化无常,请住户朋友务必要留心天气预报,做好应对灾害天气的准备,注意作好人身和财产安全的防范工作。
如需我们帮助,请致电管理处。
zz城管理处24小时服务电话:____。
第12篇 _小区消防监控中心管理工作标准
小区消防监控中心管理工作标准
一、消防、闭路中心不准打与业务无关的电话,非保卫,消防人员不得进入,任何人不准在消防监控中心,闭路电视房会客和聊天。
二、消防监控中心、闭路电视房,遇到报警时应沉着冷静,准确地向有关部门或值班领导报告,不准错报。消防闭路中心值班人员不准离开控制室。
三、值班人员必须经常打扫卫生,值班室保持干净,整齐,各类控制台(如报警器,水泵控制台、闭路电视房等)保持无灰尘。
四、值班时间不准喝酒、吸烟、睡觉、看小说等,如发现一次,根据情节轻重给予处理直至除名。
五、交接班要交接清楚各种设备情况,交接要详细填写值班记录,领班每天必须进行详细检查记录情况,发现问题及时汇报。
六、各部门播放音乐时间要按时播放,切记音量适中,切勿声音过大骚扰住户。消防中心各种设施要爱惜使用。
七、消防监控中心实行专职人员全日值班负责制。
八、消防值班员每天检查各类信号是否正常,如不正常应立即查清原因,上报消防主管,遇到重大问题迅速上报消防责任人。
九、消防监控中心出现报警信号,应立即核实信号真伪情况,如属火灾报警,按《消防工作手册》中的'消防应急措施'处理;如属误报应进行复位,并记录在《水电、消防值班记录表》中。
十、消防监控系统在正常情况下应处于自动状态,每半月进行一次自动,手动的操作检查,以确认设备是否处于完好状态,并将检查记录在《水电、消防值班记录表》中。
十一、消防设备出现故障时,值班员应填写《设备维修申报单》,立即通知工程部维修人员进行维修。
十二、消防监控中心的电话属专用报警联系电话,任何人不得占用,影响消防联络。
十三、消防监控中心内严禁吸烟,严禁存放易燃易爆等危险物品,消防监控中心内应备用便携式灭火器和常用灭火器具。
十四、严禁外人进入消防监控中心,如因工作需要必须经部门批准。
第13篇 小区消防管理工作方案-5
物业小区消防管理工作方案5
1、消防组织机构的建立
(1)管理处负责建立消防安全小组。
(2)管理处主任为消防安全负责人。
(3)管理处其他人员为义务消防员。
(4)秩序维护主管为专职安全监督员。
(5)日常巡视秩序维护员为兼职消防巡视员。
(6)管理处负责制定组织机构图及人员职责。
2、建立各项消防制度
(1)消防检查制度。
(2)专职秩序维护员每日检查小区内的消防安全情况,包括消防设备、动火作业监督、安全用水、用电情况等,检查结果记录在《消防巡逻记录表》中,该记录每周由管理处主任审核。
(3)兼职巡视员负责每楼、每层消防安全情况巡视,每两小时巡视一遍,并填写《消防巡逻记录表》。
(4)在安全检查中发现消防隐患,应及时采取整改措施,做到隐患不过夜。
(5)发现业户因装修造成的消防隐患,应向业户发放《整改通知》,限期整改,并跟踪验证。
(6)管理处制定《动火审批制度》,内容包括动火申请和审批程序及违章处理方法。
3、防火措施
(1)贯彻'预防为主,防消结合'的方针,业户要树立防火意识,管理处每周确定一名主管以上的管理人员为防火值班员,全面负责小区的消防工作。
(2)严禁乱拉、乱接临时用电线路,电器线路需维修时请及时找管理处安排施工。
(3)严禁在小区内烧废纸、杂物,乱丢烟头或燃放烟花爆竹等。
(4)不准改变、拆除、封堵消防设施和通道。
(5)不准在楼道、过道设立仓库,堆放杂物,阻碍通道。
(6)严格装修审批手续,动火审批手续,保证每楼、每层有必要的消防设施。
(7)公共场所严禁使用可燃性装修材料,室内使用可燃性材料要严格控制,并加以处理。
(8)配备火警时刻的必须器材,如:应急照明灯等。
4、消防知识培训
(1)对业户的消防要求(包括安全用水、用电),通过《业户须知》、《管理公约》传达到各业户,并向业户发放有关消防学习资料,用宣传栏等消防宣传途径对业户进行消防宣传教育。
(2)管理处内部每月的第一个星期一上午为各组安全消防学习时间,学习教材是安全消防管理条例,内部的消防管理制度,设备设施的操作方法等,学习情况须详细记录。
(3)管理处主任每月检查一次安全活动记录并签字认可。
(4)在安全消防活动日查出的安全、消防隐患,由各组自行在活动记录中登记并整改。
(5)专、兼职消防员在上岗前必须接受消防常识和消防技能培训,考试合格后方可任职,其资格每年确认一次。
5、消防设备管理
(1)管理处负责建立消防档案。
(2)管理处对各种消防设备和设施的标识进行设计,编制《消防设备标识登记》。消防设备标识由管理处主任指定人专实施,并在各项安全检查中作为检查内容。
(3)制定设备管理制度,对消防设备进行检查和维护。
6、消防演习
(1)小区内每年至少组织一到两次消防演习,具体办法和内容参见由管理处每次制定的消防演习方案并报政府消防部门。
(2)消防演习后,管理处主任编制消防演习报告。对演习过程中发现的问题,及时调整、纠正并验证其结果。
第14篇 z苑小区前期物业管理运作工作
某苑小区前期物业管理与运作工作
管理处人员应在工程验收后进行,也可以同时进行。但由于相关性的交接方不同,验收的侧重点及程度也不同,需要区别对待。工程验收是施工单位向发展投资商移交物业,验收的方式按国家标准进行。而物业接管验收是发展投资商向物管方移交物业,验收的方式是按业主、租户进驻的使用要求进行检查,主要是进行全面的外表及功能检查。物业接管验收分现场验收,资料交接、其它交接等三个方面。
第一节现场验收主要项目
一、土建工程:包括各屋面排水坡度,伸缩缝、墙身及地面有无渗水;地下室墙面有无渗水,地面有无空鼓及渗水,进出口坡道防滑等;前广场及架空层绿化小品,地面有无空鼓及开裂等;消防门、通道、楼梯等。
二、装饰工程:包括各地面、墙面、地脚线、护墙板、天花各种装饰;门和门柜及附件;护栏及扶手;灯具及其它小电气设施;墙面(包括各涂料、装饰及玻幕);
公共区域设施设备的外装饰;各种标识及区域图示;公共洗手间、会议室、垃圾中转站、各设备管理用房、信报箱等;
三、供配电系统:包括正常供配设备;应急供配电设备;油箱及油库、各配电房设备;各强电检查井内管线及电箱;避雷装置;公共照明、用电器具等;
四、给排水系统:各供水、消防水泵及电机等;各水箱;比例中项排水管网、接头及阀门等;化粪池及室外排污、雨水井;消防栓、消防供水管网、接头、阀门等;人防工程及供水系统等。
五、弱电系统:消防报警系统(消防控制中心报警联动、自动温烟感、警铃及手动按钮、防火卷帘门、广播等);楼宇自动化(模块控制的空调、采暖、电力、保安等);弱电检查井内管线、接线箱等。
第二节资料交接
一、产权资料:项目批准文件、用地批准文件、建筑执照、丈量报告等;
二、技术资料:竣工图(包括总平面、建筑、结构、设备、附属工程及隐蔽管线等)、各类公共设备使用说明书及调试报告、地质勘察报告、工程合同及开、竣工报告、工程预决算分项清单、图纸会审记录、工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)、隐蔽工程验收记录、沉降观察记录及沉降观察点布置图、竣工验收证明书、钢材及水泥等主要材料的质量保证书、构配件的鉴定合格证书、设备(水、电、发电、电梯)及卫生洁具的检验合格证书、砂浆及混凝土试块试压报告、供水、供暖管道的试压报告、机电设备订购合同、设备开箱技术资料、试验记录及系统调试记录等。
三、验收资料:工程竣工验收证书、消防工程验收合格证、综合验收合格证书、用电许可证、供用电协议书、用水审批表及供水合同书、电话、网络保养及协议等。
第三节其它交接
一、设施设备的备品备件,施工剩余材料备品等;
二、具有保修期的设施设备施工或购买合同(保修协议书)等。
三、公共区域各通道门、设备及管理用房、洗手间、会议室、检查管井、信报箱钥匙等。
接管验收注意事项:
(1)在接管验收前,管理处应该主动与管理方协商有关验收的问题(包括交接方具体人员、验收具体时间、注意事项等),同时要尽量明确验收标准、明确交接双方的责、权、利。
(2)接管验收不但要检查物业的质量而且还应清点物业内各种设施设备、公共物品、图纸资料、绿化小品等类型、数量及其它要求的参数。验收报告须经交接双方签字后才能生效。
(3)针对初验发现的情况,必须整改的,书面报请施工管理方督促施工单位返修,一时无法返修的项目要确定今后维修的期限并请用户认可,属于无法返修的项目报告'__苑 '开发商记录备案;属于暂无须返修的问题,列出清单报请'__苑 '开发商备案。
四、设施设备试运行:
为保证业主进驻后设备即能正常运行,在设施设备验收完成后进行一个设备试运行阶段,在这个期间,管理处工作重点逐步由验收交接向正常运行、保养及维修转移,由管理处工程技术人员开始直接操作设备,但设备安装调试单位应该派人配合并给予相关操作人员一定的培训。
五、清洁开荒:
在业主、租户进驻前,管理方将负责进行初次全面清洁工作,在清洁开荒中,管理处要注意对墙、石材地墙面、瓷砖地墙面、不锈钢饰面的清洁液,防止腐蚀以上材料避免业主、租户损失及后续物业管理的困难。
六、公众文件的确立:
为保证'__苑'业主全面进驻后得到良好的服务,管理处应该主动将注意事项、管理处联系电话、值班电话及管理承诺、《业主、租户手册》、《业主、租户管理公约》等一系列公众文件呈交'__苑'发展商审阅,在修改后整理成册,公布于业主、租户。
七、做好业主全面进驻的准备:
在全面进驻之前,我公司将主动与发展商联系,确定包括入迁的单位及办公场所、日期及时间、物资数量、停车地点、搬迁时间、搬迁路线等,并共同制定搬迁计划及注意事项。管理处应该全力以赴地配合确认公共区域、照明、洗手间、停车场标识等正常。在适用过程中,管理处应再次确认安排事项,派有关人员在现场迎接、指引路线,同时监督搬运工作遵守有关规定,保持良好秩序,减少对其它单位的影响。在迁入完成应立即在征询意见后跟进改善服务。
根据'__苑'的具体情况来看,目前还没有业主、租户入场,物业管理公司将提前进入管理,配合施工和出售和招租工作。若'__苑'发展商选中与我司合作进行管理,我司将与发展商共同商议入场前的费用问题,若前期进入管理,对于人员配备,我公司会按发展商提出来的要求随时增加人员和设备,满足广大业主的需求,提高服务档次,真正做到令业主、租户、发展商领导满意。
第15篇 某某花园小区物业日常服务管理工作
某花园小区物业日常服务管理工作
1、服务期间:日常管理工作主要是包括客户服务、安全服务、维修服务、环境服务、有偿服务等在内的小区日常服务管理工作。由__花城交付使用后起计,分为装修搬迁和正常管理两个时期。
2、管理服务范围:
(1)房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理。包括楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房等。
(2)房屋建筑本体共用设施设备的维修、养护、管理和运行服务。包括共用的上下水管道、落水管、照明、天线、加压供水设备、配电系统、(电梯)楼内消防设施设备等。
(3)公用绿地、花木、建筑小品的园林绿化养护与管理。
(4)物业规划红线内属物业管理范围的公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、绿化、室外泵房、路灯、自行车房、停车场等。
(5)物业规划红线内的附属配套服务设施的维修、养护和管理。包括商业网点、文化体育娱乐场所、物业配套会所等。
(6)专业装修工程质量监理与装修管理。
(7)公共环境清洁服务,包括公共场地、共用部位垃圾的收集、清运等。
(8)交通标示、车辆行驶及停泊秩序与安全的专业管理。
(9)对物业实行封闭式安全管理,全天24小时三班轮值,确保物业安全。
(10)结合地域特色和本物业的特点组织开展丰富多彩的社区文化、娱乐活动以协调社区内人际关系、沟通感情。
(11)配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等保安工作(但不含人身、财产保险保管责任)。
(12)管理与物业相关的工程图纸与竣工验收资料。
(13)接受用(租)户就房屋自用部位、自用设施及设备的专业维修、养护提出的委托并合理收费。
3、装修搬迁期:指业主办妥入伙手续后,为其房屋进行二次装修,直至搬迁入住的工作时期。
(1)物业管控工作难点:
a、面对大量不同装修单位和素质较低的装修工人,如何利用有效的管理手段和一定的管理力度去控制他们,保护公共设施设备,不侵害业主公共利益,同时又监督装修质量,避免遗留安全隐患等。
b、业主入住有先有后,怎样兼顾先入住业主的正常生活和后入住业主的顺利装修,如何将两者有效的隔离开来,从而避免被投诉,也是一个棘手的问题。
(2)要有效解决问题,主要控制以下几个环节:
a、办理装修手续:办理装修手续是装修第一关,对施工图纸必须严格审核。
①核实业主装修设计图纸,涉及墙体变更的必须提供房屋安全鉴定管理处的许可证明,装修设计图纸不能过关的,坚决不予以办理手续;
②装修公司的资质复印件、营业执照复印件、项目负责人身份证复印件、照片、联系电话;
③收取装修保证金、建筑垃圾清运费;
④签定装修管理协议,装修须知,空调安装位置示意图,防火责任书。
⑤工程部建议水电管线走向,水电孔洞开启位置;
b、装修过程的监管:
① 严控临时出入证的办理;
② 无证装修人员,证件过期人员禁止进入小区;
③ 打孔、砸墙等破坏性工具未经批准禁止带入小区;
④ 划分明确的责任区域,推行区域管理小组、保安日查制度,主管、经理不定期检查的方式,加强对火灾隐患、墙面改动、线管排设、涉及外表面的装修的巡查力度,做好工作记录,检查到位,责任到人;
c、装修完毕的工作:
①建立严格的装修现场验收制度,有违规装修项目的不予以验收;
②装修公司退场管理;
③装修施工各种资料归档。
d、其他事项:
① 发现有违规装修的一律开具整改通知书,限期整改,必要时可以向政府有关职权单位举报;
② 平时加强装修安全方面的宣传;
③ 与业主沟通时注意方式方法;
4、正常管理期:小区大部分业主的二次装修工作已基本完成,小区环境的维护、机电设备的保养等日常物管工作均已规律开展的工作时期。
(1)对设备外观出现的缺陷进行整改,对维修保养工作的程序等级进行划分,对运行中的设备进行节能改造以利于提高设备管理质量。
(2)通过日常工作中的实际运作进一步完善管理机构组建、人员培训及管理等行政方面事务。
(3)建立健全严格的封闭化安全管理制度,包括小区出入登记制度、保安巡查制度、紧急情况处理制度等。
(4)建立健全保洁、绿化操作考评管理制度。
(5)建立健全财务管理制度、财务人员岗位责任制。
(6)建立健全楼宇机电设备及对讲、监控的维修保养管理制度。
(7)按照质量管理体系标准建立物业管理规范及相应文件并将其切实贯彻到日常管理工作之中。
(8)定期对管理细节进行考评,并就各岗位所涉及的内容、范围进行全面检查,指出问题,分析原因并提出整改意见,跟踪纠正落实情况:
(9)各项管理规章制度、岗位、部门职责的制定,跟踪执行情况;
(10)按质量管理体系标准对小区设备、设施系运行状态,维修、保养情况进行检查、诊断,发现不符合,及时提出整改、纠正,处理措施需以报告形式交给管理商,协助建立控制程序及方法,确保系统长期正常运行;
(11)根据管理处服务中心运作的实际情况,对涉及各部门管理的文件进行修正补充,对出现的问题提出建议和解决方案;
(12)对小区会所设备设施的完善与否提出整改建议:现场考察已装修配置完毕的会所,根据会所的装修格局和功能设置,若发现器材配置不够完善,达不到营业要求,及时向益本公司提出建议,以便达到预期效果。
(13)在物业评优时,制定物业管理创优计划与实施方案,针对物业管理各岗位制定工作计划:
(14)各岗位设施设备的维修保养的工作计划;
(15)物业管理规章制度执行情况的工作计划;
(16)物业管理档案资料、创优资料的工作计划;
(17)在保洁工作中对有效提高小区整体保洁效果提供工作计划;
(18)提供绿化方面的工作计划。
(19)进行物业管理服务意识及行为规范培训,保障管理水平
(20)在小区内计划、开展有效的、丰富多彩的社区文化活动。
(21)时机成熟后,依法
成立小区业主委员会。
(22)定期开展小区业主服务需求调查及业主满意度调查,建立业主信息收集、处理、反馈体系及业主投诉受理和处理体系。
(23)根据小区实际情况,将物业管理与服务实施方案在实施过程中不断修正和完善。
